Type plan: wijzigingsplan
Naam van het plan: 'Buitengebied, Valkstraat 19 en 19a'
Status: vastgesteld
Plan identificatie: NL.IMRO.0252.BUbpValkstr19en19A-VA01

Regels

1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verder verstaan onder:

1.1 plan

het wijzigingsplan 'Buitengebied, Valkstraat 19 en 19a'  met identificatienummer NL.IMRO.0252.BUbpValkstr19en19A-VA01 van de gemeente Heumen;

1.2 wijzigingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen;

1.3 verbeelding

de analoge en digitale verbeelding van de bestemming(en) bij dit wijzigingsplan;

1.4 aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5 aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6 agrarisch bedrijf

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, met uitzondering van een glastuinbedrijf;

1.7 afwijking van de bouwregels en/of gebruiksregels

een afwijking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder c van de Wet ruimtelijke ordening;

1.8 archeologische verwachting

een gebied waar naar verwachting relatief veel terreinen voorkomen met archeologische waarden;

1.9 bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

1.10 bestaand

  1. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van terinzagelegging is ingediend, tenzij in de regels anders is bepaald;
  2. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaat, tenzij in de regels anders is bepaald;

1.11 bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak;

1.12 bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.13 bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

1.14 bouwgrens

de grens van een bouwvlak;

1.15 bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.16 bouwperceelgrens

de grens van een bouwperceel;

1.17 bouwvlak

een geometrisch bepaal vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan;

1.18 bouwwerk

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.19 extensief recreatief medegebruik

recreatief gebruik van gronden, zoals wandelen, fietsen, varen, zwemmen, vissen en daarmee gelijk te stellen activiteiten, dat geen specifiek beslag legt op de ruimte, behoudens ruimtebeslag door voet-, fiets- en ruiterpaden, zwem- en vislocaties;

1.20 gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.21 glastuinbouw

een niet-grondgebonden agrarisch bedrijf dat is gericht op het telen van tuinbouwgewassen, waarbij de productie (nagenoeg) volledige plaatsvindt in kassen;

1.22 hoofdgebouw

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op de bestemming het belangrijkst is;

1.23 normaal onderhoud, gebruik of beheer

een gebruik gericht op het in zodanige conditie houden of brengen van objecten dat het voortbestaan van deze objecten op ten minste het bestaande kwaliteitsniveau wordt bereikt;

1.24 overig bouwwerk

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.25 paardenbak

een omheind terrein waarvan de natuurlijke bovenlaag is vervangen door zand of ander doorlatend materiaal ten behoeve van het rijden op paarden;

1.26 peil

de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein ter plaatse;

1.27 voorgevel

de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan kennelijk als zodanig dient te worden aangemerkt;

1.28 wijziging

een wijziging als bedoeld in artikel 3.6 lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening.

Artikel 2 Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 de goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.2 de bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.3 de inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.4 de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.5

Voor de berekening van de inhoud van een bouwwerk wordt tevens meegeteld ruimte die door vier wanden, scheidingsmuren en/of dakvlakken is omsloten, maar niet door middel van een dak is afgesloten. De inhoud van deze ruimte wordt gemeten tussen de bovenzijde van de vloer, de binnenzijde van de wanden, scheidingsmuren en/of dakvlakken en de projectie van het dak, waarbij de hoogte van deze projectie wordt bepaald aan de hand van de gemiddelde hoogte van de vier wanden, scheidingsmuren en/of dakvlakken.

2.6

Bij toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van een lijn op de verbeelding en op de schaal waarin het plan is vastgesteld.

2.7

Daar waar twee of meer bestemmingsvlakken dan wel bouwvlakken door middel van de aanduiding 'relatie' met elkaar zijn verbonden, gelden die die bestemmingsvlakken dan wel bouwvlakken bij toepassing van deze regels als één bestemmingsvlak respectievelijk één bouwvlak.

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Agrarisch met waarden - Landschap

 

3.1 Bestemmingsomschrijving

 
3.1.1
De voor Agrarisch met waarden - Landschap aangewezen gronden zijn bestemd voor:
  1. de uitoefening van het ter plaatse gevestigde agrarische bedrijf, met dien verstande dat:
    1. (glas)tuinbouw, fruit- en bomenteelt niet is toegestaan op een afstand van minder dan 50 m van burgerwoningen;
    2. veeteelt niet is toegestaan;
  2. de inpandige opslag van agrarische producten en agrarische transportmiddelen;
  3. maximaal één bedrijfswoning per bedrijf dan wel het bestaande aantal bedrijfswoningen, met dien verstande dat bedrijfswoningen niet zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning uitgesloten';
  4. aan huis verbonden beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten en/of bed&breakfast in bestaande hoofd- en bijgebouwen, met dien verstande dat:
    1. maximaal 40% van de vloeroppervlakte van de gebouwen tot een maximum van 100 m2 mag worden gebruikt;
    2. er geen detailhandel wordt uitgeoefend behoudens een beperkte verkoop in het klein van ter plaatse vervaardigde producten en direct in verband met de aan huis verbonden beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten;
    3. het gebruik geen ernstige hinder voor het woonmilieu en de agrarische bedrijfsvoering in de omgeving mag opleveren en geen afbreuk mag doen aan het karakter van de omgeving;
    4. er geen activiteiten mogen plaatsvinden die in de regel worden uitgeoefend op een industrieterrein of bedrijventerrein;
    5. het gebruik geen nadelige invloed mag hebben op de verkeersafwikkeling en de parkeerbalans;
    6. er geen etalages en vitrines mogen zijn;
    7. er gelijktijdig niet meer dan twee medewerkers werkzaam mogen zijn;
    8. er geen bedrijfsmateriaal buiten op het perceel opgeslagen mag worden;
    9. er geen activiteiten mogen plaatsvinden die vergunningplichtig of meldingsplichtig zijn krachtens de Wet milieubeheer.
  5. behoud en ontwikkeling van de aanwezige landschappelijke waarden;
  6. extensief recreatief medegebruik;
  7. kamperen bij de boer;
  8. ter plaatse van de aanduiding 'paardenbak': paardenbakken;
  9. voorzieningen voor de waterhuishouding;
  10. de landschappelijke inpassing, zoals opgenomen in het projectbesluit van 2013. Deze wordt uitgevoerd binnen 1 jaar nadat de loods is gerealiseerd. 
met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ontsluitingsvoorzieningen, parkeervoorzieningen binnen het bouwvlak en de bestaande nutsvoorzieningen.

3.2 Bouwregels

3.2.1 Algemeen
Bebouwing is slechts toegestaan indien deze noodzakelijk is voor en ten dienste staat aan een doelmatige agrarische bedrijfsvoering.
3.2.2 Bedrijfsgebouwen, bedrijfswoningen en overige gebouwen
Bedrijfsgebouwen, kassen en bedrijfswoningen voldoen aan de volgende kenmerken;
  1. gebouwd binnen het bouwvlak;
  2. afstand tot perceelgrens minimaal 5 m daar waar bouwgrenzen de scheiding vormen tussen meer bouwpercelen;
  3. buiten de aanduiding 'kas' bedraagt de toegestane gezamenlijke oppervlakte van kassen maximaal 200 m2;
  4. goothoogte maximaal 6 m;
  5. bouwhoogte maximaal 10 m;
  6. inhoud van de bedrijfswoning maximaal 800 m3, dan wel de bestaande grotere inhoudsmaat.
3.2.3 Kelders
Kelders zijn uitsluitend onder de bedrijfswoning en overige gebouwen toegestaan.
3.2.4 Bijgebouwen en overkappingen
Bijgebouwen en overkappingen bij de bedrijfswoning voldoen aan de volgende kenmerken:
  1. gebouwd binnen het bouwvlak;
  2. afstand tot perceelgrens minimaal 5 m daar waar bouwgrenzen de scheiding vormen tussen meer bouwpercelen;
  3. gezamenlijke oppervlakte per bedrijfswoning maximaal 50 m2;
  4. goothoogte maximaal 3 m;
  5. bouwhoogte maximaal 5 m.
3.2.5 Sanitairgebouw
Ten hoogste één sanitairgebouw is toegestaan ten dienste van kamperen bij de boer mits dit voldoet aan de volgende kenmerken:
  1. gebouwd binnen het bouwvlak;
  2. afstand tot perceelgrens minimaal 5 m ter plaatse van daar waar bouwgrenzen de scheiding vormen tussen meer bouwpercelen;
  3. bouwhoogte maximaal 4 m;
  4. oppervlakte maximaal 25 m2.
 
3.2.6 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voldoen aan de volgende kenmerken:
  1. bouwhoogte van silo's binnen het bouwvlak maximaal 10 m;
  2. bouwhoogte van vlaggenmasten binnen het bouwvlak maximaal 6 m;
  3. lichtmasten ten behoeve van paardenbakken maximaal 6 m;
  4. bouwhoogte van mestopslagplaatsen binnen het bouwvlak maximaal 4 m;
  5. sleufsilo's en mestopslag uitsluitend binnen het bouwvlak;
  6. bouwhoogte van naar de openbare weg gekeerde erf- en terreinafscheidingen maximaal 1 m;
  7. bouwhoogte overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, maximaal 2 m;
  8. ter plaatse van de aanduiding 'paardenbak' mogen geen gebouwen worden gerealiseerd.

3.3 Afwijken van de bouwregels

3.3.1 Schuilgelegenheden, melkstallen en veldschuren
Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 3 lid 2.2 sub a voor het bouwen van schuilgelegenheden, melkstallen en veldschuren buiten het bouwvlak, mits:
  1. advies is verkregen van een onafhankelijke instantie op het gebied van agrarische bedrijfsvoering inzake de noodzakelijkheid voor een doelmatige bedrijfsvoering;
  2. de gezamenlijke oppervlakte van schuilgelegenheden, melkstallen en veldschuren buiten het bouwvlak per bedrijf maximaal 30 m2 bedraagt;
  3. de bouwhoogte maximaal 3 m bedraagt.
3.3.2 Sleufsilo's
Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 3 lid 2.6 sub e voor het bouwen van sleufsilo's buiten het bouwvlak, mits:
  1. advies is verkregen van een onafhankelijke instantie op het gebied van agrarische bedrijfsvoering inzake de noodzakelijkheid voor een doelmatige bedrijfsvoering;
  2. de landschappelijke inpassing is gewaarborgd;
  3. de locatie van de sleufsilo's aansluit bij het bouwvlak;
  4. de afstand tot het meest nabijgelegen bos- of natuurgebied of tot de als zodanig bestemde landschappelijke beplanting minimaal 10 m bedraagt;
  5. de bouwhoogte maximaal 2 m bedraagt;
  6. de gezamenlijke oppervlakte maximaal 750 m2 bedraagt;
  7. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in de omgeving aanwezige functies en waarden.
3.3.3 Paardenbakken
Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 3 lid 2.6 sub e voor het aanleggen van paardenbakken voor hobbymatig gebruik buiten de aanduiding 'paardenbak', mits:
  1. de paardenbak aansluit aan het bouwvlak of de bestemming 'Wonen';
  2. het woon- en leefmilieu van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast;
  3. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig wordt beperkt;
  4. voorzien wordt in een zorgvuldige landschappelijke inpassing;
  5. lichtmasten en andere aan de paardenbak verwante bouwwerken niet worden gebouwd;
  6. de oppervlakte maximaal 800 m2 bedraagt;
  7. de bouwhoogte van de omheining niet meer dan 1,5 m vanaf het maaiveld bedraagt;
  8. de omheining voldoet aan redelijke eisen van welstand.
3.3.4 Erf- en terreinafscheidingen
Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 3 lid 2.6 sub f voor het oprichten van naar de openbare weg gekeerde erf- en terreinafscheiding tot een hoogte van maximaal 1,80 m, mits dit uit landschappelijk oogpunt aanvaardbaar is.

3.4 Afwijken van de gebruiksregels

3.4.1 Verblijfsrecreatie
Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 3 lid 1 voor het toestaan van niet-agrarische nevenactiviteiten met bijbehorende voorzieningen, mits:
  1. maximaal 25% van de oppervlakte van de op het moment van het nemen van het afwijkingsbesluit bestaande bebouwing tot maximaal 350 m2 hiervoor wordt gebruikt en geen nieuwbouw ten behoeve hiervan plaatsvindt, dan wel in de 5 jaar voorafgaand aan het verzoek heeft plaatsgevonden;
  2. opslag en stalling in verband met de kleinschalige verblijfsrecreatie uitsluitend inpandig plaatsvindt;
  3. voorzien wordt in een zorgvuldige landschappelijke inpassing;
  4. voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein;
  5. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in de omgeving aanwezige functies en waarden;
  6. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden.
3.4.2 Nevenactiviteiten
Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 3 lid 1 voor het toelaten van niet-agrarische nevenactiviteiten met bijbehorende voorzieningen, mits:
  1. het geen milieuhinderlijke bedrijvigheid betreft;
  2. maximaal 25% van de oppervlakte van de op het moment van het nemen van het afwijkingsbesluit bestaande bebouwing tot maximaal 350 m2 hiervoor wordt gebruikt en geen nieuwbouw ten behoeve hiervan plaatsvindt;
  3. opslag en stalling in verband met de nevenactiviteiten uitsluitend inpandig plaatsvinden;
  4. de nevenactiviteiten slechts in één bouwlaag plaatsvinden;
  5. de nevenactiviteiten geen of slechts zeek beperkte verkeersaantrekkende werking van gemotoriseerd verkeer heeft;
  6. de nevenactiviteit geen (detail)handelsactiviteit betreft anders dan ter plaatse geproduceerde producten;
  7. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in de omgeving aanwezige functies en waarden;
  8. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden.
3.4.3
Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 3 lid 1.1 sub a onder 1 voor (glas)tuinbouw op een afstand van minder dan 50 m tot burgerwoningen, mits:
  1. de afstand tot burgerwoningen minimaal 25 m bedraagt;
  2. uit de milieutoets blijkt dat daartegen geen bezwaar is.
3.4.4
Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 3 lid 1.1 sub d voor het gebruik van een bed & breakfast ten behoeve van overnachtingen, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid.

3.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

3.5.1
Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op de in artikel 3 lid 1 bedoelde gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:
  1. het ontginnen, verlagen van de bodem of afgraven, ophogen en egaliseren van gronden;
  2. het aanleggen van verharde wegen, paden en parkeergelegenheden en het aanleggen of aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
  3. het vellen en rooien van bomen en ander houtgewas en het verrichten van handelingen, die ernstige beschadiging of de dood van bomen en ander houtgewas ten gevolge kunnen hebben;
  4. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarde - openheid': het op of in de gronden planten van bomen en ander houtgewas.
3.5.2
Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 3 lid 5.1 mag alleen en moet worden geweigerd, indien door het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden dan wel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de landschappelijke waarden van het gebied en hieraan door het stellen van voorwaarden niet of onvoldoende kan worden tegemoetgekomen.
3.5.3
Alvorens te besluiten over de aanvraag van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 3 lid 5.1 wint het bevoegd gezag advies in bij een deskundige op het gebied van natuur en landschap.
3.5.4
Alvorens een omgevingsvergunning wordt verleend als bedoeld in artikel 3 lid 5.1 sub c dient tevens te worden aangetoond dat bewoners en gebruikers van het gebied hiervan geen onevenredige overlast ondervinden.
3.5.5
Geen omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 3 lid 5.1 is nodig voor:
  1. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen;
  2. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die op het moment van het van kracht worden van het plan in uitvoering zijn of uitgevoerd kunnen worden op grond van een voor dat tijdstip aangevraagde dan wel verleende vergunning;
  3. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die worden uitgevoerd binnen het bouwvlak;
  4. het periodiek vellen van hakhout.

3.6 Wijzigingsbevoegdheid

3.6.1 Nieuw bouwvlak
Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen ten behoeve van het opnemen van een nieuw agrarisch bouwvlak teneinde de vestiging van een grondgebonden agrarisch bedrijf mogelijk te maken, met inachtneming van de volgende voorwaarden:
  1. het een volwaardig agrarisch bedrijf betreft, in welk kader advies wordt gevraagd van een onafhankelijke instantie op het gebied van agrarische bedrijfsvoering;
  2. er sprake is van een goede landschappelijke inpassing, in welk kader advies is verkregen van een onafhankelijke deskundige op het gebied van landschap;
  3. de vestiging van niet-grondgebonden agrarische bedrijven niet is toegestaan;
  4. de vestiging niet is toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - openheid';
  5. de oppervlakte maximaal 1,5 ha bedraagt;
  6. de bouwregels van artikel 3 lid 2 van overeenkomstige toepassing zijn;
  7. geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van overige in de omgeving aanwezige functies en waarden;
  8. geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden.
3.6.2 Verleggen bouwgrenzen bij gelijkblijvend oppervlak van het bouwperceel
Burgemeester en wethouder kunnen het plan wijzigen voor het verleggen van bouwgrenzen binnen de begrenzing van onderhavige bestemming met inachtnemiing van de volgende voorwaarden:
  1. de oppervlakte van het bouwperceel neemt niet toe;
  2. de natuurwaarden van het Vennengebied worden niet aangetast, voor zover deze gronden tevens bestemd zijn tot 'Waarde - Actiegebied Vennen';
  3. geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van overige in de omgeving aanwezige functies en waarden;
  4. geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden;
  5. er is sprake van een goede landschappelijke inpassing.
3.6.3 Verleggen bouwgrenzen en vergroting oppervlak van het bouwperceel
Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen voor het verleggen en daarbij vergroten van het bouwperceel binnen de begrenzing van onderhavige bestemming met inachtneming van de volgende voorwaarden:
  1. advies is verkregen van een onafhankelijke instantie op het gebied van agrarische bedrijfsvoering inzake de bedrijfseconomische noodzaak;
  2. de oppervlakte van het bouwperceel bedraagt na vergroting maximaal 1,5 ha;
  3. de natuurwaarden van het Vennengebied worden niet aangetast, voor zover de gronden tevens zijn bestemd tot 'Waarde - Actiegebied Vennen';
  4. geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van overige in de omgeving aanwezige functies en waarden;
  5. geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden;
  6. er is sprake van een goede landschappelijke inpassing.
3.6.4 Omschakeling van agrarisch bedrijf naar één of meerdere woning(en)
Burgemeester en wethouders hebben de bevoegdheid het plan te wijzigen voor wat betreft het na bedrijfsbeëindiging omzetten van een bouwvlak, met uitzondering van glastuinbouw, in de bestemming 'Wonen', met inachtneming van de volgende voorwaarden:
  1. in het geval er geen vervangende nieuwbouw plaatsvindt:
    1. is een gebruik als woning uitsluitend toegestaan, indien minimaal 50% en tenminste 750 m2 van de bedrijfsgebouwen wordt gesloopt;
    2. mogen maximaal twee van de op het moment van nemen van het wijzigingsbesluit bestaande gebouwen gebruikt worden voor wonen (inclusief de voormalige eventuele gesplitste bedrijfswoning);
    3. dienen alle overige voormalige bedrijfsgebouwen, alsmede alle aanwezige kassen, te worden gesloopt, tenzij het monumentale of karakteristieke bebouwing betreft;
    4. dient de inhoud van elke afzonderlijke woning minimaal 400 m3 te bedragen;
    5. bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen zijn toegestaan tot een gezamenlijke oppervlakte van maximaal 50 m2 per woningen.
  2. onder de voorwaarde dat hergebruik van de bedrijfsgebouwen niet wenselijk is vanwege de slechte beeldkwaliteit van de gebouwen, of fysiek niet mogelijk is vanwege de maatvoering en het materiaalgebruik van de gebouwen, wordt vervangende nieuwbouw voor een woonfunctie toegestaan mits:
    1. alle aanwezige bedrijfsgebouwen alsmede van alle aanwezige kassen worden gesloopt, met uitzondering van monumentale of karakteristieke bebouwing;
    2. sanering van alle kassen plaatsvindt;
    3. de nieuwbouw maximaal twee woongebouwen omvat, met een totale oppervlakte van maximaal 50% van de oorspronkelijke oppervlakte van bedrijfsgebouwen, niet zijnde kassen;
    4. de nieuwbouw maximaal één vrijstaande woning omvat, bij een sloop van minimaal 750 m2 bedrijfsbebouwing niet zijnde kassen;
    5. de nieuwbouw maximaal twee vrijstaande woningen omvat, bij een sloop van minimaal 1.500 m2 bedrijfsbebouwing niet zijnde kassen;
    6. de inhoud van elke afzonderlijke woning minimaal 400 m3 bedraagt en maximaal 800 m3;
    7. bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen zijn toegestaan tot een gezamenlijke oppervlakte van maximaal 50 m2 per woning.
  3. in het wijzigingsplan wordt bepaald dat de oppervlakte van het gebouw dat voor bewoning wordt gebruikt niet mag worden vergroot ten opzichte van de op het moment van het nemen van het wijzigingsbesluit bestaande oppervlakte;
  4. het perceel landschappelijk wordt ingepast en er verevening plaatsvindt middels de aanleg van landschappelijke beplanting of een bijdrage wordt geleverd aan het realiseren van een deel van de EHS;
  5. nabijgelegen functies en waarden mogen niet in onevenredige mate in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden geschaad;
  6. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
  7. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in de omgeving aanwezige functies en waarden.
3.6.5 Omschakeling van agrarisch bedrijf naar niet-agrarisch bedrijf
Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen voor het na bedrijfsbeëindiging omzetten van een agrarisch bouwvlak, met uitzondering van glastuinbouw, in de bestemming 'Bedrijf', 'Maatschappelijk', 'Recreatie' of 'Recreatie - Verblijf', mits:
  1. het geen milieuhinderlijke bedrijvigheid betreft;
  2. de aanwezige woonfunctie dient behouden te blijven;
  3. de nieuwe functie volledige gelegen is binnen het voormalige bouwvlak;
  4. geen sprake is van detailhandel anders dan verkoop van ter plaatse geproduceerde producten;
  5. de gebruiksoppervlakte ten behoeve van de bedrijfsactiviteiten maximaal 50% van de bestaande omgevingsvergunning voor het bouwen gebouwde bedrijfsgebouwen betreft met een absoluut maximum van 400 m2 en de nieuwe bedrijfsactiviteiten in één bouwlaag plaatsvindt;
  6. de gebruiksoppervlakte ten behoeve van functies voor verblijf- of dagrecreatie of maatschappelijke functies maximaal 50% van de bestaande met de omgevingsvergunning voor het bouwen gebouwde bedrijfsgebouwen met een absoluut maximum van 400 m2 van de bestaande met omgevingsvergunning voor het bouwen gebouwde bedrijfsgebouwen;
  7. het meerdere aan bedrijfsgebouwen, welke niet als monumentaal of karakteristiek kunnen worden aangemerkt, wordt gesloopt;
  8. er dient een inrichtingsplan te worden opgesteld waaruit de ruimtelijke inpassing van de bedrijvigheid in de omgeving blijkt. Bij de beschrijving van de ruimtelijke inpassing dient in ieder geval aandacht te worden besteed aan de noodzaak van:
    1. sloop van ontsierende bebouwing en bouwwerken;
    2. verkleining van het bouwvlak of bestemmingsperceel;
    3. een landschappelijke inpassing;
    4. een ecologische inpassing in de vorm van kleinschalige natuurelementen.
  9. er geen buitenopslag plaatsvindt;
  10. er mag geen sprake zijn van een onevenredige toename van de verkeersaantrekkende werking van gemotoriseerd verkeer;
  11. parkeren dient volledig op eigen terrein plaats te vinden;
  12. in de nabijheid gelegen functies en waarden niet in onevenredige mate in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden geschaad;
  13. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad.

Artikel 4 Waarde - Archeologische verwachting 1

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Waarde - Archeologische verwachting 1 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor doeleinde ter bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

4.2 Bouwregels

4.2.1
Bij een aanvraag voor een reguliere omgevingsvergunning voor het bouwen voor het oprichten van een bouwwerk groter dan 500 m2 dient de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, in voldoende mate is vastgesteld.
4.2.2
Indien het oprichten van een bouwwerk waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt aangevraagd kan leiden tot aantasting van archeologische waarden, kunnen burgemeester en wethouders op basis van een bij de bouwaanvraag in te dienen archeologisch rapport in ieder geval een van de volgende voorschriften verbinden aan de omgevingsvergunning voor het bouwen:
  1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
  2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of;
  3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
4.2.3
Het overleggen van een rapport is niet nodig indien wordt aangetoond dat de grond dieper dat 40 cm is gewoeld of indien de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie, welke is getoetst door een archeologische deskundige, afdoende is vastgesteld.
4.2.4
Alvorens de gevraagde omgevingsvergunning voor het bouwen te verlenen, vraagt het bevoegd gezag een deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg om advies.

4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

4.3.1
Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op de in artikel 4 lid 1 bedoelde gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:
  1. het ophogen, ontginnen, verlagen, afgraven of egaliseren van gronden;
  2. het uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 0,40 m vanaf het maaiveld, over een oppervlakte van meer dan 500 m2;
  3. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplanting;
  4. het aanleggen of ver verharden van wegen, rijwielpaden, banen of parkeergelegenheden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, zulks indien de oppervlakte van de aan te brengen verharding 500 m2 of meer bedraagt;
  5. het aanbrengen van ondergrondsen of bovengrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies;
  6. het aanleggen van drainage;
  7. het graven of dempen van sloten, watergangen of vijvers.
 
4.3.2
Het in artikel 4 lid 3.1 bedoelde verbod is niet van toepassing op werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden die het normale onderhoud betreffen, of die reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan.
4.3.3
De omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 4 lid 3.1 wordt verleend, indien is gebleken dat de in artikel 4 lid 3.1 genoemde werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden niet zullen leiden tot een verstoring van archeologische waarden.
4.3.4
Voor zover de in artikel 4 lid 3.1 genoemde werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden kunnen leiden tot een aantasting van archeologische waarden, kan de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 4 lid 3.1 worden verleend en kan aan de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 4 lid 3.1 in ieder geval een van de volgende regels worden verbonden:
  1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
  2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of;
  3. de verplichting tot de uitvoering van de werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
4.3.5
De omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 4 lid 3.1 wordt niet verleend dan nadat de aanvraag een rapport heeft overgelegd, waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.
4.3.6
Alvorens de gevraagde omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 4 lid 3.1 te verlenen, vraagt het bevoegd gezag een deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg om advies.

Artikel 5 Waarde - Archeologische verwachting 2

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Waarde - Archeologische verwachting 2 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor doeleinden ter bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

5.2 Bouwregels

5.2.1
Bij een aanvraag voor een reguliere omgevingsvergunning voor het bouwen voor het oprichten van een bouwwerk groter dan 2.500 m2 dient de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, in voldoende mate is vastgesteld
5.2.2
Indien het oprichten van een bouwwerk waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt aangevraagd kan leiden tot aantasting van archeologische waarden, kunnen burgemeester en wethouders op basis van een bij de bouwaanvraag in te dienen archeologisch rapport in ieder geval een van de volgende voorschriften verbinden aan de omgevingsvergunning voor het bouwen:
  1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
  2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of;
  3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
5.2.3
Het overleggen van een rapport is niet nodig indien wordt aangetoond dat de grond dieper dat 40 cm is gewoeld of indien de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie, welke is getoetst door een archeologische deskundige, afdoende is vastgesteld.
5.2.4
Alvorens de gevraagde omgevingsvergunning voor het bouwen te verlenen, vraagt het bevoegd gezag een deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg om advies.

5.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

5.3.1
Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op de in artikel 5 lid 1 bedoelde gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:
  1. het ophogen, ontginnen, verlagen, afgraven of egaliseren van gronden;
  2. het uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 0,40 m vanaf het maaiveld, over een oppervlakte van meer dan 2.500 m2;
  3. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplanting;
  4. het aanleggen of ver verharden van wegen, rijwielpaden, banen of parkeergelegenheden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, zulks indien de oppervlakte van de aan te brengen verharding 2.500 m2 of meer bedraagt;
  5. het aanbrengen van ondergrondsen of bovengrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies;
  6. het aanleggen van drainage;
  7. het graven of dempen van sloten, watergangen of vijvers.
 
5.3.2
Het in artikel 5 lid 3.1 bedoelde verbod is niet van toepassing op werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden die het normale onderhoud betreffen, of die reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan.
5.3.3
De omgevingsvergunning wordt verleend, indien is gebleken dat de in artikel 5 lid 3.1 genoemde werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden niet zullen leiden tot een verstoring van de archeologische waarden.
5.3.4
Voor zover de in artikel 5 lid 3.1 genoemde werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden kunnen leiden tot een aantasting van archeologische waarden, kan de vergunning worden verleend en kan aan de vergunning in ieder geval een van de volgende regels worden verbonden:
  1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
  2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of;
  3. de verplichting tot de uitvoering van de werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
5.3.5
De omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5 lid 3.1 wordt niet verleend dan nadat de aanvraag een rapport heeft overgelegd, waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.
5.3.6
Alvorens de gevraagde omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5 lid 3.1 te verlenen, vraagt het bevoegd gezag een deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg om advies.

3 Algemene regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

7.1

Tot een gebruik strijdig met alle bestemmingen wordt in ieder geval begrepen:
  1. stort- en/of opslagplaats van grond, vuilnis, afvalstoffen en/of al dan niet aan het gebruik onttrokken goederen en materialen, anders dan als opslag ten behoeve van het normale gebruik behorende bij de betreffende bestemming;
  2. staan- of ligplaatsen voor kampeermiddelen, met uitzondering van de bouwvlakken binnen de bestemmingen 'Agrarisch', 'Agrarisch met waarden - Landschap' en 'Agrarisch met waarden - Landschap en natuur' ten behoeve van kamperen bij de boer, evenals gronden met de bestemming 'Sport' ter plaatse van de aanduiding 'manege' en daar waar het ingevolge de overige regels is toegestaan;
  3. sport- of wedstrijdterrein;
  4. het beproeven van voertuigen, voor het beoefenen van de modelvliegsport en voor het houden van wedstrijden, racen of crossen met motorvliegtuigen en bromfietsen;
  5. het gebruik van recreatiewoningen en stacaravans ten behoeve van permanente bewoning;
  6. het realiseren van propaantanks behalve als deze voldoen aan:
    1. de risicoafstanden die afkomstig zijn van het RIVM en zijn neergelegd in de memo 'Afstandstabel propaanreservoirs 0,15 - 50 m3', d.d. 14 juli 2006 met kenmerk 263/06CEV;
    2. de risicocontour de eigen perceelgrens niet overschrijdt;
  7. het gebruik van bijgebouwen voor permanente bewoning.
 

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

8.1

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:
  1. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij de overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 m en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing;
  2. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m;
  3. het houden van kortdurende festiviteiten van sociaal-culturele aarde voor een aaneengesloten periode van maximaal 7 dagen per activiteit.

8.2

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 8 lid 1 kan slechts worden verleend, mits:
  1. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
  2. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Artikel 9 Algemene wijzigingsregels

9.1 Wijzigen plan

9.1.1
Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen door het toevoegen van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' zoals opgenomen in bestemmingsplan 'Buitengebied Heumen 2009' indien uit onderzoek blijkt dat dit noodzakelijk is ter behoud en bescherming van archeologische waarden.
9.1.2
Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen voor het wijzigen van bestemmingen in de bestemming 'Water', 'Groen - Landschappelijke beplanting' of 'Natuur' zoals opgenomen in bestemmingsplan 'Buitengebied Heumen 2009' ten behoeve van de realisering van een ecologische verbindingszoen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:
  1. in een inrichtings- en beheersvisie de natuurontwikkeling is uitgewerkt;
  2. advies is verkregen van een onafhankelijke deskundige op het gebied van landschap en ecologie;
  3. geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van in de omgeving aanwezige functies en waarden;
  4. geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden.
9.1.3
Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen door het verwijderen van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting' indien:
  1.  uit nader onderzoek blijkt dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
  2. het niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan voorziet in bescherming van deze waarden.

9.2

Ten aanzien van de in dit plan opgenomen wijzigingsbevoegdheid zal de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan moeten zijn gewaarborgd, in verband waarmee in elk geval aangetoond moet worden dat:
  1. bodemsanering niet noodzakelijk is dan wel vóór uitvoering van het wijzigingsplan zal plaatsvinden;
  2. met betrekking tot (spoor)wegverkeersgeluid een aanvaardbaar woonklimaat wordt gerealiseerd;
  3. met betrekking tot de luchtkwaliteit een aanvaardbaar leefklimaat wordt gerealiseerd, dan wel geen onevenredige verslechtering plaatsvindt;
  4. met betrekking tot de externe veiligheid een aanvaardbaar leefklimaat wordt gerealiseerd, dan wel geen onevenredige verslechtering plaatsvindt;
  5. beschermde planten- en diersoorten en biotopen niet onevenredig worden geschaad;
  6. het wijzigingsplan financieel uitvoerbaar is.

4 Overgangs- en slotregels

Artikel 10 Overgangsrecht

10.1 Overgangsrecht bouwwerken

10.1.1
Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
  1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
10.1.2
In afwijking van het bepaalde in artikel 10 lid 1.1 sub a is gehele vernieuwing van een onder het overgangsrecht vallend gebouw toegestaan indien de vernieuwing op dezelfde locatie plaatsvindt en door amovering het bebouwd oppervlak en de inhoud van de bebouwing die onder het overgangsrecht valt, afnemen met tenminste 25%.
10.1.3
artikel 10 lid 1.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

10.2 Overgangsrecht gebruik

10.2.1
Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
10.2.2
Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid onder artikel 10 lid 2.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met het plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
10.2.3
Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid onder artikel 10 lid 2.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
10.2.4
Het eerste lid onder artikel 10 lid 2.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 11 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het wijzigingsplan 'Buitengebied, Valkstraat 19 en 19a'