Buitengebied - 2e Partiële herziening Park Ceintuurbaan

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Waarom dit bestemmingsplan?

Enkele wijzigingen op bestemmingsplan Buitengebied - Park Ceintuurbaan

Het bestemmingsplan Buitengebied - Park Ceintuurbaan is op 28 november 2019 vastgesteld en onherroepelijk geworden. Op 18 februari 2021 is de eerste partiële herziening van het bestemmingsplan vastgesteld en de regels op enkele punten aangepast. Gezien het voortschrijdende inzicht in het gehele transformatietraject van alle parken en vanwege een uitspraak van een eerdere rechtzaak moeten de regels van dit bestemmingsplan opnieuw op enkele punten worden aangepast. Ook hebben tien bewoners aangegeven dat zij het bestemmingsvlak op hun perceel (deels) willen wijzigen.

Wijzigingen Regels

Voor alle parken die transformeren gelden in principe dezelfde regels. Park Ceintuurbaan is het eerste park waarvan de bestemming is gewijzigd van verblijfsrecreatie naar wonen (op 6 percelen na). Gedurende het latere transformatietraject van de andere parken zijn er wijzigingen in de regels doorgevoerd die de planregels duidelijker maken en/of misverstanden voorkomen tussen de regels van het bestemmingsplan en de gesloten anterieure overeenkomst met de Stichting Uitvoering Functiewijziging Park Ceintuurbaan.

Tijdelijk afwijken van het bestemmingsplan

Door verkoop van woningen en/of gewijzigde inzichten van eigenaren ontstaat er steeds meer de behoefte om bouwvlakken van woningen en/of bijbehorende bouwwerken te wijzigen. het bestemmingsplan biedt deze mogelijkheid tot wijzigen via een aparte planprocedure. Deze bestemmingsplanwijziging neemt door de voorbereidingstijd en de wettelijke termijnen echter enkele maanden tijd in beslag. Dit is voor veel bewoners/kopers een grote tegenslag omdat zij niet voortvarend verder kunnen met hun bouwplannen.

Vanuit oogpunt van dienstverlening heeft het college besloten om onder voorwaarden toch alvast tijdelijk af te wijken van het huidige bestemmingsplan en het bestemmingsplan op een later tijdstip aan te passen. Dat is ook voor de percelen in deze partiële herziening ook het geval. In de verleende omgevingsvergunning is dan de voorwaarde opgenomen dat alle bouwwerken (legaal of illegaal) die niet passen binnen de uitgangspunten van het bestemmingsplan binnen één jaar na het verlenen van de vergunning verwijderd moeten zijn. Hiermee wordt de beoogde kwaliteitsslag in de ruimtelijke kwaliteit van Park Ceintuurbaan versneld.

Het kan dus zo zijn dat de bouwwerken die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt inmiddels zijn gerealiseerd door de verleende tijdelijke afwijkingen van het bestemmingsplan.

Op tien percelen wordt het bestemmingsvlak gewijzigd

De eigenaren van de percelen Ceintuurbaan 4-35, 4-36, 4-40, 4-43, 4-57, 4-77, 4,78, 4-82 en 4-83 hebben aangegeven dat zij de bestemmingsvlakken op hun perceel willen wijzigen. Het gaat om een verschuiving van de locatie van het bijbehorend bouwwerk. De te bebouwen oppervlakte op het perceel blijft hetzelfde. Voor het perceel Ceintuurbaan 4-37 gaat het wel om een uitbreiding van de bouwmogelijkheden op dit perceel. De bestemming is nu Wonen-2 (75 m2 woning inclusief bijbehorend bouwwerk) en wordt door deze wijziging de bestemming Wonen-1 (75 m2 woning en 15 m2 bijbehorend bouwwerk).

Wat is een bestemmingsplan?
Het bestemmingsplan is een bijzonder plan. Iedereen moet zich namelijk houden aan wat er in het plan staat opgeschreven. De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast. Het bestemmingsplan geeft aan wat er op een stuk grond wel of niet mag. Het zegt hoeveel er op de grond mag worden gebouwd en waarvoor de grond mag worden gebruikt. Bijvoorbeeld mag er een winkel of een bedrijf komen of mag er alleen worden gewoond op het perceel. Als er een vergunning nodig is om iets te bouwen, dan wordt in het bestemmingsplan gekeken of dat mag.

Bestaand bestemmingsplan wijzigt op klein onderdeel en blijft gelden

Dit bestemmingsplan is een gedeeltelijke wijziging van het bestemmingsplan Buitengebied - Park Ceintuurbaan dat op 28 november 2019 is vastgesteld en van de eerste partiële herziening van het bestemmingsplan dat op 18 februari 2021 is vastgesteld. Beide bestemmingsplannen zijn onherroepelijk geworden.

Deze wijziging van het bestemmingsplan regelt alleen de in dit bestemmingsplan specifiek opgenomen wijzigingen. Verder wijzigt er niets aan de bouw- en gebruiksmogelijkheden. De bestemmingsplannen Buitengebied - Park Ceintuurbaan en Buitengebied - Partiële herziening Park Ceintuurbaan blijven dan ook nog gelden samen met dit plan.

1.2 Plangebied

Voor de wijziging van de planregels behoort het gehele Park Ceintuurbaan tot het plangebied. Voor de percelen Ceintuurbaan 4-35, 4-36, 4-40, 4-43, 4-57, 4-77, 4,78, 4-82 en 4-83 worden de bestemmingsvlakken gewijzigd. Voor het perceel Ceintuurbaan 4-37 wordt de bestemming gewijzigd. Dat zijn de percelen die op onderstaande kaart gekleurd zijn aangegeven. De kavels met de bestemming Recreatie-Verblijfsrecreatie (kleine witte percelen met bolletjeslijn op onderstaande kaart) vallen buiten deze partiële herziening.

1.3 Wat hoort er bij het plan

Het analoge en digitale bestemmingsplan "Buitengebied - 2e Partiële herziening Park Ceintuurbaan"

Het bestemmingsplan "Buitengebied - 2e Partiële herziening Park Ceintuurbaan" heeft als IMRO-idn NL.IMRO.0243.BP00297-0002 en bestaat uit een gml-bestand, regels en een toelichting. Het gml-bestand kent een analoge en digitale verbeelding. De analoge versie van het plan is een boekje met kaarten (PDF of papier). De digitale versie is online te raadplegen via de landelijke voorziening (www.ruimtelijkeplannen.nl).

Wat is een toelichting, planregels of verbeelding?

De verbeelding en de regels vormen samen het juridische deel van het bestemmingsplan dat voor iedereen geldt. Op de verbeelding is de bestemming van de grond en de gebouwen op het perceel aangegeven. Aan deze bestemming zijn regels gekoppeld. De regels en de verbeelding moeten dan ook samen worden gelezen. Als er een verschil bestaat tussen de papieren kaart en de online verbeelding, dan geldt de online verbeelding.
De toelichting van dit bestemmingsplan geeft aan op welke percelen de bestemmingsvlakken wordt gewijzigd en waarom de planregels op onderdelen worden aangepast. Als er onduidelijkheden over regels en of de verbeelding zijn, dan kan de toelichting uitleggen wat er precies is bedoeld en waarom het zo is geregeld.

1.4 Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan "Buitengebied - 2e Partiële herziening Park Ceintuurbaan" bestaat uit verschillende hoofdstukken. In hoofdstuk 1 wordt kort uitgelegd waarom dit bestemmingsplan is gemaakt en over welk gebied het precies gaat. Hoofdstuk 2 beschrijft de bestaande en toekomstige situatie. In de hoofdstukken 3 en 4 wordt verteld waarom er niet uitvoerig op beleid is ingegaan en waarom er geen onderzoeken zijn gedaan voor dit bestemmingsplan. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische regels die gelden voor het perceel. Tot slot wordt in de hoofdstukken 6 en 7 ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan en het proces van inspraak en overleg over dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Bestaande en toekomstige situatie

Bestaande situatie

De percelen Ceintuurbaan 4-35, 4-36, 4-40, 4-43, 4-57, 4-77, 4,78, 4-82 en 4-83 hebben allemaal de bestemming "Wonen-1" en "Groen-Parktuin". Op het perceel mag naast de bestaande woning van 75 m2 nog een bijbehorend bouwwerk van 15 m2 staan. De woning en het bijbehorend bouwwerk zijn specifiek op het perceel aangeduid met een geel bestemmingsvlak. De rest van het perceel heeft de bestemming "Groen-Parktuin" met een groene kleur.

Als er bijbehorende bouwwerken op de gronden met de bestemming "Groen-Parktuin" staan, dan moeten die voor 16 juli 2024 zijn verwijderd. Dit staat in de anterieure overeenkomst die de gemeente heeft gesloten met de Stichting Uitvoering Functiewijziging Park Ceintuurbaan (SUF). De SUF hebben de voorwaarden doorvertaald in een Transformatieovereenkomst met de bewoners.

Het perceel Ceintuurbaan 4-37 heeft nu de bestemming "Wonen-2" en "Groen-Parktuin". Op dit perceel mag nu in totaal 75 m2 woning inclusief bijbehorende bouwerken staan.

Toekomstige situatie

Op Park Ceintuurbaan staan allemaal dezelfde kwadrantwoningen. Omdat het voor de percelen Ceintuurbaan 4-35, 4-36, 4-40, 4-57, 4-77, 4,78, 4-82 en 4-83 alleen gaat om een verschuiving van de locatie van het bijbehorend bouwwerk, is niet voor elk perceel gedetailleerd de wijziging in een afbeelding opgenomen. De maximale hoogte van het te verschuiven bouwwerk wijzigt niet en blijft 3 meter. Hierdoor blijft de ruimtelijke impact zeer beperkt.

Voor het perceel Ceintuurbaan 4-37 gaat het wel om een uitbreiding van de bouwmogelijkheden met 15 m2. De eigenaar wil graag dezelfde bouwmogelijkheden als de andere percelen op het park en wil graag de bestemming wijzigen naar "Wonen-1". Dan mag de woning maximaal 75 m2 zijn en mag er nog een bijbehorend bouwwerk van 15 m2 worden gebouwd. De eigenaar stemt hiermee in met de voorwaarden die bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van Park Ceintuurbaan.

Omdat er nu sprake is van een uitbreiding van de bouwmogelijkheden en een verschuiving van de locatie van het bijbehorend bouwwerk is dit wel inzichtelijk gemaakt in onderstaande afbeelding.

Ceintuurbaan 4-37 bestaande situatie

Ceintuurbaan 4-37 nieuwe situatie

Wijzigingen Regels

Om geen misverstanden te krijgen over de regels van het bestemmingsplan en de gesloten anterieure overeenkomst met de Stichting Uitvoering Functiewijziging Park Ceintuurbaan moeten de regels op 5 punten worden aangepast.

• 1. Ter verduidelijking wat er precies onder het begrip Parktuin wordt verstaan, wordt het begrip met de vetgedrukte woorden aangevuld:
  1.35 parktuin:
  een veelal omvangrijke tuin, grotendeels bestaande uit parkachtige beplanting, of met een parkachtige uitstraling, waar het intensievere gebruik en de specifieke tuininrichting zoals niet gebiedseigen beplanting, vijver, speeltoestellen, terrassen en andere verharding niet zijnde één ontsluitende oprit, zich beperkt tot 20% van het perceel waarop het bouwvlak is gelegen.
• 2. Daarnaast worden de regels over het verwijderen van houtopstanden aangepast. In artikel 8 wordt "het vellen of rooien van bos" vervangen door "het vellen of rooien van houtopstand". Daarnaast wordt houtopstand in artikel 1 gedefinieerd. Hierdoor wordt aangesloten bij de bestaande regeling in de Algemene Plaatselijke Verordening van Harderwijk .
• 3. Overkappingen -in welke vorm dan ook- vallen onder de definitie van bijbehorend bouwwerk. Bijbehorende bouwwerken zijn niet toegestaan op de gronden met de bestemming “Groen - Parktuin”. In de eerste partiële herziening van het bestemmingsplan is er al een wijziging op dit punt doorgevoerd. Per ongeluk is er echter in enkele zinnen het woordje 'geen' weggevallen. Dit zou tot misverstanden kunnen leiden. Daarom wordt de tekst in artikel 3 aangepast zodat duidelijk is dat op de gronden geen gebouwen en geen bijbehorende bouwwerken mogen worden gebouwd.
• 4. Om onduidelijkheid te voorkomen over hoeveel huishoudens er in één woning gehuisvest mogen worden, wordt artikel 4, lid 4.1 onder a en artikel 5, lid 5.1 onder a aangepast. Het woord 'wonen' wordt vervangen door 'woningen'.
• 5. De algemene wijzigingsbevoegdheid is aangepast waardoor vastgelegd is dat als bewoners hun bouwvlak willen wijzigen er geen houtopstand mag worden geveld of gerooid. Daarnaast is vastgelegd dat alle bebouwing (legaal of illegaal) op het bouwperceel in de bestemming "Groen - Parktuin" binnen 1 jaar na inwerkingtreding van het wijzigingsplan moet zijn verwijderd.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Algemeen

Het (inter)nationale en provinciale beleid is beschreven in verschillende nota's over de ruimtelijke ordening en ook in verschillende structuurvisies. Een "doorzetting" van dit beleid vindt veelal plaats in verschillende gemeentelijke en provinciale uitwerkingsnota's, beleidsplannen en bestemmingsplannen. Ook binnen de gemeente Harderwijk is dit het geval. Het beleid zoals dat door de hogere overheden wordt voorgestaan, is veelal van een andere schaal en aard dan de schaal die noodzakelijk is voor het opstellen van een (kleinschalig) bestemmingsplan.

Daarnaast wordt het planologisch kader voor deze partiële herziening gevormd door de huidige onherroepelijke bestemmingsplannen "Buitengebied - Park Ceintuurbaan" dat op 28 november 2019 door de gemeenteraad is vastgesteld en "Buitengebied - Partiële herziening Park Ceintuurbaan" dat op 18 februari 2021 is vastgesteld. In de toelichting van het bestemmingsplan "Buitengebied - Park Ceintuurbaan" is in hoofdstuk 3 uitvoerig ingegaan op relevant nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. De desbetreffende informatie behoeft geen aanvulling.

De bestemmingsplannen "Buitengebied - Park Ceintuurbaan" en "Buitengebied - Partiële herziening Park Ceintuurbaan" zijn met de daarbij behorende toelichtingen digitaal raadpleegbaar op de website www.ruimtelijkeplannen.nl.

Hoofdstuk 4 Onderzoek

Als gevolg van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet onderzoek worden verricht naar relevante feiten en af te wegen belangen (artikel 3.2. Algemene wet bestuursrecht).

In de toelichting van het bestemmingsplan "Buitengebied - Park Ceintuurbaan" is in hoofdstuk 4 uitgebreid ingegaan op relevante onderzoeksonderdelen, zoals bodem, water, geluid, luchtkwaliteit, archeologie, externe veiligheid, natuur, kabels en leidingen. Deze informatie hoeft voor de tien percelen Ceintuurbaan 4-35, 4-36, 4-37, 4-40, 4-43, 4-57, 4-77, 4,78, 4-82 en 4-83 in dit bestemmingsplan niet te worden aangevuld. Want het gaat alleen maar om het wijzigen van een bestemming, het verschuiven van een kleine bouwlocatie van ten hoogste 15 m2 en het verduidelijken van de regels.

Bestemmingsplan "Buitengebied - Park Ceintuurbaan" is met de toelichting die erbij hoort online in te zien op de website www.ruimtelijkeplannen.nl.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

Deze gedeeltelijke wijziging van de bestemmingsplannen "Buitengebied - Park Ceintuurbaan" en "Buitengebied - Partiële herziening Park Ceintuurbaan" bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting.

Deze wijziging van de bestaande bestemmingsplannen regelt alleen dat de bestemming van het perceel Ceintuurbaan 4-37 wijzigt en de bestemmingsvlakjes op de percelen Ceintuurbaan 4-35, 4-36, 4-40, 4-43, 4-57, 4-77, 4,78, 4-82 en 4-83 deels worden verplaatst. Verder worden de regels op een vijftal punten verduidelijkt. Deze wijzigingen zijn opgesomd in hoofdstuk 2. Verder wijzigt er niets aan de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Voor Park Ceintuurbaan gelden dus de toelichting en de regels van het bestemmingsplan "Buitengebied - Park Ceintuurbaan", "Buitengebied - Partiële herziening Park Ceintuurbaan" en dit bestemmingsplan. Ze moeten altijd samen worden gelezen om te weten wat er op de percelen allemaal mag.

In de regels van dit bestemmingsplan staat deze samenhang in artikel 7 'Overige regels' duidelijk beschreven.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Volgens afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening moet de gemeente kosten terugvragen die tot de grondexploitatie horen als het bestemmingsplan een bouwplan mogelijk maakt zoals in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt beschreven.

Dit bestemmingsplan regelt uitsluitend het wijzigen van bestemmingen en wijzigingen in de planregels. Er wordt geen nieuw bouwplan mogelijk gemaakt. Voor de rest blijft het bestaande bestemmingsplan gelden. Het bestemmingsplan maakt dus geen bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.12 Wro mogelijk. Daarom hoeft geen exploitatieplan vastgesteld te worden.

De kosten van het maken van dit bestemmingsplan is overeengekomen met de eigenaren door het sluiten van een anterieure overeenkomst.

Hoofdstuk 7 Inspraak en overleg

7.1 Inspraak

Volgens de Inspraakverordening Harderwijk 2007 mag de gemeenteraad zelf beslissen wanneer er wel of geen inspraakmogelijkheid wordt gegeven bij het maken van gemeentelijk beleid. Dit betekent dat ook over een bestemmingsplan een besluit moet worden genomen of er wel of geen inspraakmogelijkheid is. Omdat dit bestemmingsplan uitsluitend een kleine wijziging van de regels omvat en van 8 percelen de verbeelding, hoeft er geen inspraak te worden gehouden.

7.2 Vooroverleg

Bij de maken van een bestemmingsplan moet volgens artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening worden overlegd met partijen die belangen hebben bij dit bestemmingsplan. Dit kan bijvoorbeeld een andere gemeente of waterschap zijn, maar ook bedrijven, verenigingen of andere organisaties.

Omdat het voorontwerpbestemmingsplan "Buitengebied - 2e Partiële herziening Park Ceintuurbaan" geen provinciaal of waterschapsbelang betreft, maar slechts een kleine wijziging ten opzichte van het op 28 november 2019 vastgestelde bestemmingsplan "Buitengebied - Park Ceintuurbaan" en het op 18 februari 2021 vastgestelde bestemmingsplan "Buitengebied - Partiële herziening Park Ceintuurbaan", wordt het plan niet naar overlegpartners gestuurd.

7.3 Tervisielegging en ambtshalve wijziging

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 21 maart gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage gelegen in de stadswinkel van het stadhuis. Ook was het mogelijk om digitaal een zienswijze in te dienen. Binnen de termijn zijn geen zienswijzen ingediend bij de gemeenteraad.

Wel is er een ambtshalve wijziging. De eigenaren van het perceel Ceintuurbaan 4-57 hadden in de voorliggende 2e partiële herziening van het bestemmingsplan een verschuiving van het bijbehorend bouwwerk aangevraagd van de huidige oostelijke ligging op het perceel richting de westelijke perceelsgrens. Tijdens de terinzagelegging van het bestemmingsplan is om verschillende redenen toch besloten om het bijbehorend bouwwerk niet te verplaatsen naar de westelijke perceelsgrens. Het bijbehorend bouwwerk wordt nu in de noordoosthoek van het perceel geplaatst. De verbeelding is hier nu op aangepast.