Koningsweg 22

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Stichting KleurrijkWonen ontwikkelt in samenwerking met Stichting Maatschappelijk Werk Rivierenland (hierna: STMR) het project Koningsweg Geldermalsen. Het project omvat de realisatie van zorgvastgoed, bestaande uit een kleinschalige woonvorm voor dementerenden (32 plaatsen). Het plan bestaat uit een gebouw van twee bouwlagen met 2.100 m2 bvo en een bouwhoogte van circa 8,5 meter. De bestaande bebouwing op het terrein Koningsweg 22 / Van Houtenstraat 1 moet hiervoor worden gesloopt.

De voorgenomen ontwikkeling kan op basis van het vigerende bestemmingsplan Geldermalsen woongebied 2011 niet worden gerealiseerd. Derhalve is onderhavig bestemmingsplan opgesteld, dat een passend planologisch kader biedt voor het project.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in de Emmawijk en omvat het perceel Koningsweg 22 / Van Houtenstraat 1 te Geldermalsen. Het gebied wordt begrenst door:

• de Koningsweg aan de westkant;
• de Van Houtenstraat aan de oostkant;
• het perceel Van Houtenstraat 5 aan de zuidkant;
• het perceel Van Hogendorpstraat 15 aan de noordkant.

De ligging en begrenzing van het plangebied is in onderstaande figuur weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging en begrenzing plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

De voorziene bebouwing ten behoeve van dementerenden is in strijd met het vigerend planologisch regime ter plaatse. Tot het moment waarop het voorliggende bestemmingsplan in werking treedt, geldt binnen het plangebied het bestemmingsplan Geldermalsen woongebied 2011, dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 25 september 2012.

De gronden Koningsweg 22 / Van Houtenstraat 1 hebben in het vigerende bestemmingsplan de bestemming 'Maatschappelijk -2'. Deze gronden zijn bestemd voor:

• niet-woonfuncties, gericht op gebruik van de gronden en/of opstallen ten behoeve van religieuze, educatieve, sportieve, sociale dan wel culturele doeleinden, gezondheidszorg, alsmede voor openbaar bestuur en openbare dienstverlening;
• openbare nutsvoorzieningen;
• één en ander met bijbehorende voorzieningen, zoals groenvoorzieningen, water, en parkeervoorzieningen.

Figuur 1.2: Uitsnede plankaart vigerende bestemmingsplan

De bebouwing moet binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. De maximaal toegestane bouwhoogte is 7 meter, de maximale goothoogte 4 meter. Het bouwplan kan niet worden gerealiseerd, omdat niet wordt voldaan aan de maatvoeringseisen. Daarnaast is het plan in strijd met het bestemmingsplan, omdat de gronden zijn bestemd voor niet-woonfuncties, terwijl het plan voorziet in de realisatie van een woonfunctie.

1.4 Leeswijzer

De toelichting is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie en de toekomstige inrichting van het plangebied beschreven. De relevante beleidskaders van de verschillende overheidsinstanties staan centraal in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 worden de relevante omgevingsaspecten behandeld. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische opzet van het plan. In hoofdstuk 6 komt de economische haalbaarheid van het plan aan bod. Tenslotte wordt in hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Ruimtelijk-functioneel

In de bestaande situatie is op het perceel Koningsweg 22 / Van Houtenstraat 1 bebouwing aanwezig, die wordt gebruikt door Kinderopvang Rivierenland en STMR. De kinderopvang is inmiddels niet meer in het pand aanwezig. De bebouwing bestaat uit één bouwlaag en is deels voorzien van een kap. Op eigen terrein zijn aan de oost-, west- en zuidkant parkeerplaatsen aanwezig.

Ten noorden van het plangebied ligt aan de Van Hogendorpstraat 17 het Laco zwembad Geldermalsen. In dat pand zijn naast een zwembad ook een sauna en zonnestudio aanwezig.

Ten zuiden van het plangebied bevindt zich het pand van 's Heeren Loo 'De Rietpol', waar paramedische en gedragskundige zorg wordt geboden aan mensen met een verstandelijke beperking in de vorm van therapie, diagnostiek, fysiotherapie, ergotherapie, logopedie en diëtetiek.

 

Aan de Koningsweg staan tegenover het plangebied twee-onder-één-kap woningen die geschakeld zijn met garages. Aan de Van Houtenstraat staan aaneengebouwde woningen (rijen van 4 woningen). De woningen zijn allemaal twee bouwlagen met een kap.

Verkeer en parkeren

De hoofdwegenstructuur van de gemeente waarborgt de externe autobereikbaarheid van de gemeente Geldermalsen en levert tegelijk een positieve bijdrage aan een prettige leefomgeving door bundeling en geleiding van het autoverkeer. In de hoofdwegenstructuur worden vier niveaus onderscheiden:

• snelwegen (stroomwegen);
• verbindend netwerk (gebiedsontsluitingswegen type I);
• ontsluitende verbindingen (gebiedsontsluitingswegen type II);
• traverse (bijzondere vorm van een gebiedsontsluitingsweg met verlaagde snelheid).

Het regionale doorgaande verkeer dient te worden afgewikkeld via de snelwegen; interlokaal verkeer kan ook via het verbindend netwerk rijden. Op de snelwegen en het verbindende netwerk ligt de prioriteit bij de doorstroming van het autoverkeer, terwijl de ontsluitende verbindingen een lagere ontwerpsnelheid hebben en er meer aandacht is voor de andere (kruisende) verkeerssoorten.

Alle wegen die niet tot de hoofdwegenstructuur behoren, maken deel uit van verblijfsgebieden en vervullen geen functie voor het doorgaande autoverkeer. In principe wordt in verblijfsgebied een maximumsnelheid gehanteerd van 30 km/h binnen de bebouwde kom en 60 km/h buiten de bebouwde kom. Binnen verblijfsgebieden wordt nog wel onderscheid gemaakt tussen wijkverzamelwegen, waarop tot circa 6.000 voertuigen per etmaal worden geaccepteerd, en woonstraten met lage intensiteiten. Op basis van deze uitgangspunten is de hoofdwegenstructuur opgesteld. De Koningsweg wordt beschouwd als een erftoegangsweg, type 2, wijkverzamelweg.

Het parkeren ten behoeve van de Kinderopvang Rivierenland en de STMR vindt in de bestaande situatie plaats op eigen terrein en in de openbare ruimte.

Groen en water

Langs de Koningsweg staan aan weerszijde van de weg, maar met name aan de oostkant bomenrijen. Tussen de Koningsweg en het plangebied staan de bomen in een groenstrook met beplanting. Aan de Van Houtenstraat wordt het groen met name gevormd door de tuinen met hagen en bomen. Tussen de Van Houtenstraat en het plangebied bevindt zich een groenstrook met lage beplanting en enkele bomen. In het plangebied komt geen oppervlaktewater voor.

2.2 Toekomstige situatie

Bebouwing en gebruik

Het bouwplan bestaat uit de sloop van het bestaande gebouw en oprichten van een nieuw complex voor kleinschalig groepswonen met 4 groepen van 8 bewoners (32 in totaal). Opdrachtgever is Stichting KleurrijkWonen, huurder van het complex is STMR.

De bebouwing (zie bovenstaand figuur) bestaat uit twee losse gebouwen die door een tussenlid in het midden en een kantoor aan de zuidzijde zijn verbonden. De bebouwing en het tussenlid bestaat uit twee bouwlagen met een kap. Op elke bouwlaag zijn per gebouw 8 kamers met eigen sanitair voorzien. Elk gebouw heeft bovendien per bouwlaag een gemeenschappelijke huiskamer / keuken.

Aan de zuidzijde is ruimte voorzien voor bij de zorginstelling behorende kantoorruimte. Gezamenlijk betreft het bouwvolume circa 2.150m2 BVO.

Behalve de bebouwing is er sprake van een tuin/ verschillende tuin delen, waar bewoners kunnen verblijven. Deze tuinen hebben een besloten karakter en moeten eels afsluitbaar kunnen zijn. In de tuin tussen de bouwvolumes bevinden zich de entrees. De entree zone is tevens de scheiding tussen het open deel van de tuin en het afgesloten deel.

Te noorden van de bebouwing is een openbaar voetpad geprojecteerd.

Impressie van mogelijke invulling

Plattegrond begane grond

Parkeren

Het parkeren vindt plaats op eigen terrein en in de openbare ruimte. Er is uitgegaan van een parkeernorm voor verpleeg- en verzorgingstehuizen (bezoekers en personeel) van 0,5-0,7 parkeerplaatsen per wooneenheid. Dat betekent dat er tussen de 16-23 parkeerplaatsen (uitgaande van 32 zorgplaatsen) dienen te worden gerealiseerd. Binnen de gemeente Geldermalsen wordt vanwege het hoge autobezit en -gebruik normaal gesproken aangesloten bij de bovenkant van deze norm. Bij het bepalen van de parkeernorm voor onderhavig bestemmingsplan zijn ook de feitelijke situatie met betrekking tot de daadwerkelijk aanwezige bewoners (wel/niet in staat een auto te besturen), verwachtingen met betrekking tot bezoekers en aanwezigheid van personeelsleden meegewogen in de parkeernorm. Wat betreft de doelgroep (dementerende ouderen) is ervan uit gegaan dat deze in principe niet in staat zullen zijn zelfstandig een auto te besturen. Daarnaast is gebruik gemaakt van ervaringscijfers voor wat betreft de parkeerbehoefte bij een soortgelijke vestiging van STMR in Culemborg, te weten Elisabethhof. Dit is een locatie met 73 wooneenheden. Uit verkeerstellingen bleek, dat de parkeerdruk relatief laag was. Er stonden doorgaans rond de 10 auto's, met een eenmalige piek van 15, waarbij geen onderscheid is gemaakt tussen auto's voor bezoekers, personeel of andere gasten. Uit deze ervaringscijfers volgt dat een norm van circa 0,3 voldoende is. Op basis van deze telcijfers is het aannemelijk, dat bij dit plan kan worden uitgegaan van een parkeernorm van 0,6 parkeerplaats per zorgplaats.

Net als in de oude situatie zal deze parkeervraag volledig op het eigen kavel moeten worden opgelost. Er worden 19 plaatsen op eigen terrein aangelegd , waarmee aan de norm wordt voldaan. Het grootste deel van de parkeerplaatsen, 11 stuks, wordt vanaf de Koningsweg ontsloten. Deze liggen van de straat gescheiden op een apart en mogelijk afsluitbaar parkeerterreintje. Daarnaast zijn er 8 parkeerplaatsen beschikbaar aan de Van Houtenstraat. Deze parkeerplaatsen kunnen buiten bezoektijden ook door omwonenden worden gebruikt. Daarnaast worden er, om de parkeerdruk in de buurt te verlagen, aan de van Houtenstraat 4 extra parkeerplaatsen gerealiseerd voor omwonenden.

Het inrijden naar de bij de instelling behorende parkeerplaatsen gebeurt via de met het zwembad gedeelde inrit. De Koningsweg behoudt zo zijn continuïteit in het ruimtelijk beeld, waarbij het gebouw in de tweede linie ligt. Aan de zijde van de van Houtenstraat worden de parkeerplaatsen direct vanaf de straat ontsloten. Aan deze zijde ligt het gebouw aan de straat.

Groen en water

Uitgangspunt is zoveel mogelijk groen behouden en toevoegen om het parkeren een groene omzoming te geven, echter zonder het gebouw erachter te verstoppen. Langs de Koningsweg en de Van Houtenstraat worden de parkeerplaatsen in dit groen aangelegd. De aan de randen van het perceel staande bomen worden bij de nieuwe inrichting voor parkeren zo veel mogelijk gespaard. Aan de zijde van de Koningsweg worden minimaal 4 bestaande bomen opgenomen in een groenstrook tussen parkeren en trottoir. Net als in de bestaande situatie is er geen oppervlaktewater in het plan aanwezig.

Inrichtingsschets

In onderstaande figuur is de inrichtingsschets van de beoogde situatie weergegeven (bron: BKWP Koningsweg, BGSV, 2015).

Beeldkwaliteit

Tegelijkertijd met het bestemmingsplan wordt een beeldkwaliteitsplan (BKWP) opgesteld. Het BKWP is een aanvulling op de regels van het bestemmingsplan ten aanzien van beeldaspecten en materiaalgebruik. Het beeldkwaliteitsplan wordt tegelijk met het bestemmingsplan vastgesteld als aanvulling op de welstandsnota. Ten tijde van het opstellen van het ontwerpbestemmingsplan is een BKWP (d.d. 10.08.2015 ) opgesteld, dat 19 augustus is beoordeeld door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Het Beeldkwaliteitsplan doorloopt een zelfstandige procedure, los van het bestemmingsplan maar wel gelijktijdig. Voor de volledigheid is de versie van dit ontwerp BKP als bijlage 5 bijgevoegd.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijk

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. In de Structuurvisie staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van nationaal belang. Door het nationale karakter van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en de kleine schaal van onderhavig bestemmingsplan, heeft dit bestemmingsplan nauwelijks raakvlak met dit nationaal beleid. Gelet op het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het onderhavige plan geen belemmeringen ondervindt vanuit het nationaal beleid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) regelt de doorwerking van nationale belangen op ruimtelijk gebied in gemeentelijke bestemmingsplannen door het stellen van de juridische kaders. Het Barro is ook wel bekend als de AMvB Ruimte. Het besluit is per 17 december 2011 grotendeels in werking getreden en per 1 oktober 2012 gewijzigd. Onderhavig plan ondervindt geen belemmeringen vanuit het Barro.

Ladder duurzame verstedelijking

Aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is op 1 oktober 2012 in artikel 3.6.1 ook de ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd. De wijziging van artikel 3.1.6 Bro is van toepassing op alle ruimtelijke besluiten die door overheden worden genomen, omdat zorgvuldige benutting van ruimte de grondslag moet zijn van alle ruimtelijke besluiten. Gevraagd wordt om standaard en gemotiveerd de volgende stappen te zetten (“de treden van de ladder”) wanneer een nieuwe ontwikkeling of nieuwe ontwikkelingen om ruimtelijke inpassing vragen.

• 1. Beoordeling door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag voor bedrijven- en haventerreinen, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties en andere stedelijke voorzieningen. Naast de kwantitatieve beoordeling (aantal hectaren of aantallen woningen) gaat het ook om kwalitatieve vraag (bijvoorbeeld een bedrijventerrein waar zware milieuhinder mogelijk is of een specifiek woonmilieu) op regionale schaal;
• 2. Indien de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag, beoordeling door betrokken overheden of deze binnen bestaand bebouwd gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten;
• 3. Indien herstructurering of transformatie van bestaand bebouwd gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om in de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, beoordeling door betrokken overheden of deze vraag op locaties kan worden ontwikkeld die passend (multimodaal) ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Dit betekent voor de gemeente dat de noodzaak voor en mogelijkheden om binnen dan wel buiten bestaand bebouwd gebied in een nieuwe ontwikkeling te voorzien met hun voor- en nadelen tegen elkaar moeten worden afgewogen.

Stap 1: Onderhavig bestemmingsplan voorziet in een transformatie van een bestaand gebied en omvat de realisatie van zorgvastgoed, bestaande uit een kleinschalige woonvorm voor dementerenden (32 plaatsen). Zoals beschreven in paragrafen 3.2 en 3.3 volgt uit het de notitie Wonen en Zorg (vastgesteld door de gemeenteraad op 20 januari 2014), dat het plan voorziet in een actuele regionale behoefte, waarover afstemming heeft plaatsgevonden. Daarnaast is de huidige bestemming, die niet-woonfuncties toestaat opnieuw opgenomen. Aangezien deze bestemming reeds is toegestaan en de bebouwingsmogelijkheden niet toenemen wordt dit niet beschouwd als een stedelijke ontwikkeling. De ladder is hierop niet van toepassing.

Stappen 2 en 3: Aangezien het gaat om een project binnen bestaand bebouwd gebied zijn deze stappen niet relevant.

Geconcludeerd wordt, dat het plan zowel kwantitatief als kwalitatief past. Er is sprake van een actuele regionaal afgestemde behoefte. Het plan betreft de transformatie van bestaand bebouwd gebied. De ladder voor duurzame verstedelijking vormt geen belemmering voor de vaststelling van het plan.

3.2 Provincie

Omgevingsvisie Gelderland

Op 9 juli 2014 stelden Provinciale Staten de Omgevingsvisie Gelderland vast. In de Omgevingsvisie staan de hoofdlijnen van het provinciale beleid over onderwerpen als ruimte, water, mobiliteit, economie, natuur en landbouw.

De provincie kiest er in de Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

• 1. een duurzame economische structuur
• 2. het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

In paragraaf 2.3 van de Verdieping Rivierenland is een nadere toelichting gegeven op de speerpunten voor Rivierenland. Voor onderhavig plan is het item 'passend voorzieningenniveau' relevant. Rivierenland kent zo'n honderd dorpen of kernen. De vereiste dichtheid van inwoners voor het in stand houden van voorzieningen (onderwijs, sport, zorg en welzijn en openbaar vervoer) in bepaalde kernen komt onder druk te staan. Niet de aanwezigheid van voorzieningen, maar de toegang tot de voorzieningen vormt de ambitie. In Rivierenland komen de inwoners van verschillende kernen en dorpen in stelling om het voorzieningenniveau in hun kern overeind te houden, om de sociale cohesie te behouden en om de zorg voor ouderen te organiseren. Dit zijn waardevolle initiatieven, die door veel gemeenten worden ondersteund in hun kernenbeleid. Voorbeelden hiervan zijn het manifest van Lingewaal, de dorpstafels in Neder-Betuwe en de dorpsraden in Geldermalsen. Het plan past binnen het speerpunt vitaal platteland.

Gelderse Ladder voor duurzaam ruimtegebruik

De Provincie richt zich meer op de kwaliteit van het bestaande, omdat uitbreiding steeds minder aan de orde zal zijn. De transformatie van het gebruik van bestaande gebouwen, centra en voorzieningen naar nieuwe invullingen is essentieel. De provincie ondersteunt partijen graag om tot goede invullingen en keuzes te komen via procesondersteuning, faciliteren en/of kwaliteitsateliers. De Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik helpt bij het motiveren van locatiekeuzes.

Regionaal programmeren

Voor de afweging van de behoefte aan bedrijventerreinen en woningbouw zijn regionale planningsdocumenten opgesteld, die nog worden doorontwikkeld (Regionaal Programma Bedrijventerreinen en Kwalitatief WoonProgramma). Voor detailhandel en kantoren worden programmeringsafspraken per regio afgewogen. Bij de overige stedelijke ontwikkelingen zal per geval worden afgewogen of regionale afstemming noodzakelijk is. Onderhavig project valt onder de overige stedelijke ontwikkelingen.

Bestaande voorraad gebouwen

Binnen bestaand stedelijk gebied heeft hergebruik, transformatie en revitalisering van de bestaande voorraad aan gebouwen prioriteit boven het benutten van nog open plekken in stedelijk gebied.

Beschikbare grond

De ladder impliceert niet dat elke open (groene) plek bebouwd dient te worden. Het gaat om het maken van een zorgvuldige afweging, waarbij stedenbouw, wateropvang, klimaatadaptie en leefomgevingskwaliteiten redenen kunnen zijn om open plekken in het stedelijk weefsel te handhaven en te versterken.

Bestaande bebouwing buiten stedelijk gebied

Neem in de gedachtevorming over bestaande voorraad ook gebouwen en complexen in het buitengebied mee. Denk aan landgoederen, vrijkomende agrarische bebouwing, maatschappelijk vastgoed of militaire kazernes.

Stads- en dorpsrandzones

De rijksladder focust op het aspect van multimodaliteit bij nieuwbouwplannen. De provincie ziet dat naast bereikbaarheid ook andere aspecten van belang zijn, bijvoorbeeld het stedenbouwkundig afronden van de stads- en dorpsranden en bouwen op plekken die water- en bodemtechnisch ook in de toekomst geschikt zijn. Veelal gaat het om de laatste uitbreidingen.

Groene Ontwikkelingszone

De rijksladder legt de focus op het toevoegen van stedelijke functies binnen bestaand stedelijk gebied. Dit betekent niet per definitie dat als er binnenstedelijk ruimte is voor een stedelijke functie, die stedelijke functie dan ook binnenstedelijk móet landen. Het gaat om het maken van een integrale afweging, waarbij andere belangen ervoor kunnen zorgen dat plaatsing buiten stedelijk gebied een betere optie is. Een voorbeeld is een stedelijke ontwikkeling binnen de groene ontwikkelingszone, waardoor een substantiële investering in natuur wordt gerealiseerd.

Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van zorgvastgoed, bestaande uit een kleinschalige woonvorm voor dementerenden (32 plaatsen) waarbij bestaande bebouwing wordt gesloopt. Het plangebied grenst bovendien aan een locatie van waaruit paramedische en gedragskundige zorg worden geboden aan mensen met een verstandelijke beperking. Dit past binnen de uitgangspunten van de Gelderse ladder.

Onderhavig plan past binnen het provinciaal beleid zoals in de Omgevingsvisie is vastgelegd.

Omgevingsverordening Gelderland

De provincie beschikt over verschillende instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem.

De Omgevingsverordening stelt aan de gronden geen regels die een belemmering betekenen voor de uitvoering van dit plan.

3.3 Gemeente

Notitie Wonen en Zorg

Uit de notitie Wonen en Zorg volgt dat het aantal dementerenden de komende jaren fors zal toenemen. In 2013 was en in de gehele regio Rivierenland behoefte aan 625 verblijfplaatsen in een verpleeghuis of een kleinschalig woonproject voor dementerenden. De behoefte in de regio zal volgens de notitie in 2023 zijn toegenomen tot 880 plaatsen.

Onderstaande tabel geeft de vraag en aanbod aan in de gemeente. De vraag is berekend op basis van het gemiddelde van scenario's en behoefte berekeningen van verschillende organisaties.

Bron: Bloeii Advies & Ontwikkeling, 2013

Kijkend naar de lokale behoefte is er in principe ruimte voor een uitbreiding met 86 plaatsen in de psychogeriatrische zorg.

De verzorgingsplaatsen voor dementerenden vallen binnen de AWBZ en worden gefinancierd middels de AWBZ-gelden die het zorgkantoor beschikbaar heeft. Het zorgkantoor kijkt daarbij naar de regionale behoefte en maakt afspraken met de zorginstellingen over het soort en hoeveelheid zorg. Uit regionaal onderzoek van Atrivé volgt volgens de notitie Wonen en Zorg , dat wanneer alle initiatieven in de regio worden gerealiseerd, gelet op de bekende plannen in de regio (1.020 verzorgplaatsen) er een overaanbod dreigt. Overaanbod dient te worden voorkomen. Dit betekent dat de gemeente keuzes moet maken. Gemeente Geldermalsen heeft gelet op het voorkomen van een regionaal overaanbod en de wens om inwoners de mogelijkheid te bieden in de eigen gemeente oud te worden ervoor gekozen in te zetten op een aanbod dat aansluit op de lokale vraag. De gemeente zet daarbij in op initiatieven waarover reeds positieve besluitvorming heeft plaatsgevonden, waaronder het project Koningsweg in Geldermalsen, i.c. het onderhavige plan. De gemeente heeft tevens besloten niet mee te werken aan nieuwe initiatieven van zorginstellingen voor de realisering van verzorgingsplaatsen voor dementerenden, omdat hiermee een lokaal en regionaal overaanbod wordt gecreëerd. Daarnaast geldt dat het zorgkantoor geen zorgplaatsen financieren die de regionale vraag overstijgen. Met de projecten Koningsweg, Linges Zorglandgoed en Lingehof wordt samen met de bestaande 30 plaatsen in Ravenstein voldaan aan de lokale behoefte aan PG-plaatsen met een goede spreiding over de gemeente. Het aantal plaatsen voor de Koningsweg in de notitie Wonen en Zorg is bepaald op 32. Het plan past daarmee in het gemeentelijk beleid.

Welstandsnota

Met ingang van 1 juli 2004 is het voor elke gemeente in Nederland verplicht een (vastgestelde) welstandsnota te hebben. Is dit niet het geval, dan is de gemeente niet meer bevoegd een bouwplan op welstand te toetsen. Met het bestemmingsplan en de welstandsnota, worden dus zowel de stedenbouwkundige opzet als de architectonische verschijningsvorm vastgelegd in een beleidskader. Nieuwe (omgevingsvergunningplichtige) bouwplannen dienen zowel aan het bestemmingsplan als aan de welstandsnota te worden getoetst. Naast de welstandscriteria geeft de gemeentelijke welstandsnota ook de beleidsregels weer voor de uitvoering en organisatie van de welstandszorg in de gemeente Geldermalsen. De welstandscriteria worden ingedeeld in algemene criteria, gebiedscriteria, criteria voor specifieke gebouwtypologieën en criteria voor veel voorkomende kleine bouwwerken. De mate waarin het toetsingsinstrument welstand wordt ingezet in de verschillende gebieden, wordt aangegeven aan de hand van zogenaamde 'welstandsniveaus'.

3.4 Conclusie

De uitgevoerde beleidsscan toont aan dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de geldende beleidskaders van de verschillende overheden.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

Het plangebied is op dit moment gedeeltelijk bebouwd. De herinrichting van het perceel leidt tot bodemverstorende werkzaamheden. Het plangebied kent in het vigerende bestemmingsplan de dubbelbestemming "Waarde Archeologie 2", wat inhoudt dat bodemverstorende werkzaamheden binnen deze hooggewaardeerde zone voorafgegaan dienen te worden door een archeologisch (voor)onderzoek.

Geen onderzoek is echter nodig voorzover:

• het werkzaamheden in de bodem betreft tot een diepte van 30 cm onder het bestaande maaiveld;
• het werkzaamheden in de bodem betreft binnen een afstand van maximaal 2,5 m uit een bestaande fundering van een bestaand bouwwerk;
• voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft over een maximale oppervlakte van 500 m²;

Op grond van het bouwplan en bovenstaande criteria wordt geconcludeerd dat de nieuwbouw voor zover gelegen buiten de contour van 2,5 meter uit de bestaande fundering kleiner is dan 500 m2. Archeologisch onderzoek is derhalve niet nodig. Het aspect archeologie is derhalve geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Cultuurhistorie

Vanuit cultuurhistorisch oogpunt is de structuur van Geldermalsen bepaald door de situering aan de meanderende Linge. De situering langs de dijk heeft geleid tot een lineaire bebouwings- en wegenstructuur op of evenwijdig aan de dijk. Vanaf de dijk ontstonden verbindingswegen naar het achterland.

In het vigerende bestemmingsplan is het gebied waarin het plangebied is gelegen getypeerd als niet karakteristieke elementen en gebieden. Het plangebied zelf is aangeduid als 'maatschappelijke voorzieningen'; de omgeving als traditionele dorpsuitbreiding.

De gebied omvat de min of meer concentrisch rond het centrum en de historische dorpsstructuur liggende kleinschalige dorpsuitbreidingen van Geldermalsen. Enkel richting het station hebben de uitbreidingen enigszins een zelfstandige positie. Meer zuidwaarts volgen al snel de grootschalige uitbreidingswijken. De meeste dorpsuitbreidingen zijn tussen 1950 en 1970 ontstaan als planmatige uitbreiding naast de linten. Deze uitbreidingen dragen de stedenbouwkundige kenmerken van de vooroorlogse ‘tuindorpen’ met hun tuindorpprofielen (symmetrische straatprofielen met voortuinstroken en op de hoeken zijtuinstroken). De woningen hebben twee bouwlagen met langskap, en zijn gebouwd in verschillende (architecturale) perioden. Dit leidt tot duidelijk verschillende buurten maar met overeenkomstige kenmerken. Hoe hoger het groeitempo des te uniformer de architectuur per periode. In de kern Geldermalsen is het planmatige karakter te zien aan de herhaling van uniforme rijtjes. Straten zijn zorgvuldig ontworpen en hebben veelal een rustig en groen karakter. Afhankelijk van de kwaliteit en de uniformiteit van de erfafscheidingen is het ‘tuindorp’ karakter meer of minder zichtbaar.

De verschillende gebieden in Geldermalsen hebben een eigen karakter en straatbeeld. Binnen de gebieden liggen gebieden en objecten die het karakteristieke straatbeeld verstoren. Daarbij dient opgemerkt te worden dat de veel voorkomende situatie van een maatschappelijke voorziening binnen een woongebied, zoals onderhavig plangebied betreft niet als afwijking wordt gezien. Deze gebouwen wijken weliswaar duidelijk af van het omringende bebouwingsbeeld maar horen bij de wijkopbouw. De afwijking heeft dan meer een architectonische grondslag. Wanneer de afwijking echter ingrijpt op de stedenbouwkundige structuur is uiteraard wel sprake van een dissonant. Alle dissonanten zijn opgenomen op de kaart “Ruimtelijke structuur en waardering” van het vigerende bestemmingsplan, waarvan een uitsnede in de figuur hierboven is opgenomen. Het is wenselijk deze locaties in te vullen met binnen het gebied passende bebouwing. De aanduiding als dissonant is voornamelijk bedoeld als aandachtspunt in het geval een herontwikkeling aan de orde is. Het plangebied is niet als dissonant aangeduid.

In en rond het plangebied bevinden zich geen rijks- en/of gemeentelijke monumenten.

Het aspect cultuurhistorie vereist derhalve geen extra beschermende regeling in dit bestemmingsplan.

4.2 Natuur

Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving, met name de Flora- en faunawet, het Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Natuurbeschermingswet 1998. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna. In dit kader is inzicht gewenst in de aanwezige natuurwaarden en de mogelijk daarmee samenhangende consequenties vanuit de actuele natuurwetgeving. Dit wordt gedaan op basis van een natuurtoets die door Antea Group is uitgevoerd. De resultaten van de natuurtoets zijn vastgelegd in het rapport 'Natuurtoets Koningsweg 22 Geldermalsen' (projectnr. 266266, d.d. 6 januari 2015). Dit rapport is als bijlage 1 bijgevoegd.

Conclusies soortenbescherming

Zwaar beschermde soorten

In het plangebied komen geen zwaarder beschermde dier- of plantensoorten voor.

Broedvogels

Met broedvogels kan in het algemeen relatief eenvoudig rekening worden gehouden door eventuele kap- en sloopwerkzaamheden niet uit te voeren in de broedtijd (globaal halverwege maart tot en met juli) indien concreet broedgevallen aanwezig zijn. Op deze wijze zijn geen belemmeringen vanuit de Flora- en faunawet aan de orde.

Wanneer de werkzaamheden buiten het broedseizoen worden ingezet, maar doorlopen tot in het broedseizoen dan kan het verstoren van vogels voorkomen worden door continu door te werken en werkzaamheden niet langer dan enkele dagen stil leggen. Op deze manier wordt voorkomen dat vogels tot broeden komen in het gebied waar gewerkt wordt

Vervolgonderzoek

Er is geen aanleiding tot nader onderzoek.

Conclusies gebiedenbescherming

NNN

Voor wat betreft het NNN (voorheen: Ecologische Hoofdstructuur, EHS) is er alleen bij directe aantasting sprake van vervolgstappen in de vorm van compensatie. Binnen het plangebied is geen NNN-natuur aanwezig derhalve heeft de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling hier geen effect op.

Natura 2000-gebieden

In de omgeving van het plangebied ligt het Natura 2000-gebied Rijntakken. Vanwege de aard van de uitgevoerde werkzaamheden en de afstand van meer dan 3 kilometer wordt geen effect verwacht op dit Natura 2000-gebied.

Conclusies vervolgtraject

Er is geen aanleiding tot nader onderzoek, de werkzaamheden kunnen zoals voorgenomen worden uitgevoerd. Er wordt bij de uitvoering rekening gehouden met het broedseizoen (halverwege maart tot en met juli). Om mogelijke effecten op broedvogels te voorkomen wordt ervoor gekozen te werken buiten het broedseizoen, of om de omgeving voor de start van het broedseizoen ongeschikt te maken voor broedvogels.

4.3 Bodem

Onderzoek

In het kader van dit bestemmingsplan is via een verkennend bodemonderzoek overeenkomstig de NEN 5740 de milieuhygiënische bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie vastgesteld. De resultaten van dit onderzoek zijn verwerkt in het rapport "Verkennend bodemonderzoek Koningsweg 22 te Geldermalsen" (Antea Group, 17 februari 2015), dat als bijlage 2 is bijgevoegd.

Conclusies

Op grond van het onderzoek wordt het volgende geconcludeerd.

• Grond: In zowel de boven- als ondergrond zijn geen verhoogde gehalten ten opzichte van de achtergrondwaarde aangetoond.
• Grondwater: In het grondwater is een licht verhoogde concentratie aan barium aangetoond. De overige onderzochte stoffen zijn niet verhoogd aangetoond.
• Toetsing hypothese: De vooraf opgestelde hypothese 'onverdachte locatie' wordt verworpen, vanwege de verhoogde concentratie aan barium in het grondwater. De onderzoeksresultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van vervolgonderzoek, omdat de gemeten concentraties kleiner zijn dan de betreffende interventiewaarde. De resultaten vormen geen milieuhygiënische belemmering voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen en het gebruik van de locatie voor de functie wonen (met tuin).

Het aspect bodem is derhalve geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

4.4 Luchtkwaliteit

In 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Met deze wet zijn luchtkwaliteitseisen verankerd in de Wet milieubeheer. In het kader van deze wet dient te worden onderzocht of een project 'in betekenende mate' van invloed is op de luchtkwaliteit. Als een bouwproject voldoet aan de gestelde criteria voor de schaalgrootte van het plan (minder dan 1.500 woningen of 100.000 m2 kantooroppervlakte) dan hoeft er niet te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen.

Het bouwplan bestaat uit de sloop van het bestaande gebouw en oprichten van een nieuw complex voor kleinschalig groepswonen met 4 groepen van 8 bewoners (32 in totaal) en bijbehorend personeel met bijbehorende kantoorruimte. Het aantal verkeersbewegingen dat op basis van dit plan zal plaatsvinden is veel geringer dan het aantal verkeersbewegingen dat hoort bij de projecten die niet te hoeven worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen. Op basis daarvan kan worden geconcludeerd, dat er geen verder onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit nodig is en ondervindt het plan geen beperkingen ten gevolge van de normen voor luchtkwaliteit.

4.5 Geluid

In de Wet geluidhinder is bepaald dat elke weg van rechtswege een geluidszone heeft (art. 74 lid 1). Een uitzondering hierop zijn wegen die zijn gelegen in een 30 km/uur-zone of in een woonerf. De breedte van de geluidszones is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van een weg. In stedelijk gebied gelden de navolgende maten: voor een weg bestaande uit 1 of 2 rijstroken: 200 meter; voor een weg bestaande uit 3 of meer rijstroken 350 meter. In geval van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen binnen zones langs wegen is akoestisch onderzoek vereist

Het plangebied ligt binnen de zone (200 meter) van de J.F. Kennedylaan, zodat akoestisch onderzoek moet worden gedaan naar de geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de J.F. Kennedylaan op de bebouwing van de zorginstelling. Andere wegen in de omgeving van het plangebied, zoals de Van Houtenstraat en de Koningsweg zijn 30-km-wegen. Deze wegen hebben geen zone, zodat akoestisch onderzoek op basis van de Wet geluidhinder niet nodig is.

Onderzoek

In het kader van het onderhavige bestemmingsplan zijn voor de effectbeschrijving van de J.F. Kennedylaan akoestische berekeningen uitgevoerd op basis van door de gemeente aangeleverde verkeersgegevens. Deze berekeningen dienen ter bepaling van de geluidbelasting ter plaatse van de randen van het bebouwingsgebied. De resultaten van dit onderzoek (Antea Group, 2015) zijn weergegeven in het rapport dat als bijlage 4 is bijgevoegd.

Conclusie

Uit het onderzoek blijkt dat op de randen van het bebouwingsgebied de geluidbelasting vanwege het verkeer op de J.F. Kennedylaan ten hoogste 35 dB inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh bedraagt. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt niet overschreden waarmee nader onderzoek naar maatregelen achterwege kan blijven. Inpassing van de ontwikkeling conform de Wet geluidhinder is daarmee mogelijk.

Het aspect geluid is daarmee geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen geur, stof, geluid en gevaar ten gevolg hebben. Voorkomen moet worden dat bedrijven hinder veroorzaken naar de omgeving, vooral indien het woongebieden of andere gevoelige bestemmingen betreft. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden. Om dit te bereiken is het van belang, dat bedrijven en gevoelige bestemmingen ruimtelijk goed gesitueerd worden, zodat de bedrijven zo min mogelijk overlast opleveren en woongebieden de bedrijven zo min mogelijk beperken in hun bedrijfsuitvoering.

Ten behoeve van milieuzonering is door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) een bedrijvenlijst opgesteld, waarin bedrijfsactiviteiten op hun milieueffecten zijn gecategoriseerd (Bedrijven en milieuzonering, 2009). Afhankelijk van de mate waarin de in deze lijst opgenomen activiteiten milieuhinder kunnen veroorzaken (uitgaande van de gemiddelde bedrijfssituatie), kent de lijst aan de bedrijven een categorie toe. Naarmate de milieuhinder toeneemt, loopt de categorie op van 1 tot en met 6, met bijbehorende minimale afstanden tot woongebieden. In de uitgave "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, 2009) is per bedrijfstype een globale indicatie gegeven van het invloedsgebied voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. De afstanden in bovengenoemde uitgaven moeten als indicatief gezien worden. Wanneer aan de afstanden wordt voldaan kan worden geconcludeerd dat het aannemelijk is dat het plan planologisch acceptabel is.

Onderzoek

Hinder op het plan

De te realiseren functie is geluidgevoelig. Er moet derhalve aandacht worden besteed aan de invloed van inrichtingen in de omgeving op het plan. Het gebied wordt gekenmerkt als een gebied waar verschillende functies door elkaar heen voorkomen, zoals woningen, maatschappelijke functies en een zwembad. Het gebied wordt derhalve beschouwd als een omgevingstype 'gemengd gebied'.

Direct ten noorden van het plangebied bevindt zich een overdekt zwembad. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich het pand van 's Heeren Loo 'De Rietpol', waar paramedische en gedragskundige zorg wordt geboden aan mensen met een verstandelijke beperking in de vorm van therapie, diagnostiek, fysiotherapie, ergotherapie, logopedie en diëtetiek. Aangezien er sprake is van een gemengd gebied gelden de volgende aan te minimale houden afstanden.

Omschrijving	Geur	Stof	Geluid	Gevaar	Grootste afstand
Zwembad, overdekt	0 m	0 m	30 m	0 m	30 m
Artsenpraktijk, klinieken en dagverblijven	0 m	0 m	0 m	0 m	0 m

De in de tabel aangegeven afstanden worden gemeten vanaf de perceelsgrens van de milieuhinderlijke activiteit tot de dichtstbijzijnde gevel van de nieuwbouw, waarbij uitgegaan moet worden van de uiterste situering van die gevel.

De afstand die tussen het perceel van 's Heeren Loo 'De Rietpol' en de gevel van de zorginstelling moet worden aangehouden is nul meter. De afstand bedraagt circa 3 meter. Hiermee is de zorginstelling ten opzichte van De Rietpol planologisch acceptabel. De bedrijfsvoering van De Rietpol ondervindt daardoor ook geen nadelige invloed van de nieuwe zorginstelling.

De afstand van de perceelsgrens van het zwembad tot de uiterste gevel van het bouwplan bedraagt 5 meter. Indien wordt gemeten tussen de gevel van het zwembad (de uiterste geluidsbron (het buitenterrein wordt immers niet voor activiteiten gebruikt die geluid produceren) en de geprojecteerde bebouwing is de afstand 10 meter. In beide gevallen wordt niet aan de minimale afstand van 30 meter voldaan. Van de afstand van 30 meter kan gemotiveerd worden afgeweken indien aannemelijk is, dat een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd ter plaats van de geprojecteerde zorginstelling.

In dat kader geldt het volgende. Ten eerste is in de bestaande situatie reeds sprake van een bestemming, waarbinnen geluidsgevoelige functies mogelijk zijn. Tot voor kort was in het plangebied een kinderopvang gevestigd, i.c. een geluidsgevoelige functie. De bebouwing van de kinderopvang was op kortere afstand van de grens van het perceel van het zwembad gerealiseerd, dan de nieuwe geprojecteerde bebouwing van de zorginstelling. Het zwembad werd daardoor dus al beperkt in zijn geluidsruimte. Ten tweede zijn er geen klachten bekend over geluidshinder op de kinderopvang vanwege het zwembad. Nu de afstand tussen de nieuwe bebouwing en het zwembadperceel groter wordt is het voldoende aannemelijk, dat er ook in de toekomstige situatie een goed woon- en leefklimaat is.

Hinder door het plan

Een zorginstelling moet volgens de VNG-systematiek worden beschouwd als een milieubelastende functie, wanneer ervan wordt uitgegaan, dat voor wat betreft milieubelasting een zorginstelling gelijk kan worden gesteld met een verpleeghuis. De minimaal aan te houden afstand tussen een zorginstelling en milieugevoelige functies in een gemengd gebied is in dat geval 10 meter vanwege het aspect geluid. De afstand tussen het perceel van de zorginstelling en dichtstbijzijnde gevels van de omliggende woningen bedraagt ruim meer dan 10 meter. De woningen ondervinden derhalve geen hinder van de zorginstelling. Tevens wordt de bedrijfsvoering van de zorginstelling niet belemmerd door de woningen.

Gezien de motivatie hierboven ten aanzien van het woon- en leefklimaat bij de zorginstelling vanwege het zwembad kan tevens worden geconcludeerd, dat de bedrijfsvoering van het zwembad niet nadelig wordt beïnvloed door het nieuwe plan.

De afstand tussen gevel van De Rietpol en het perceel van de zorinstelling is minder dan 10 meter (i.c. circa 3 meter tussen de gevels. Deze afstand is in de nieuwe situatie iets kleiner dan in de bestaande situatie. Desondanks wordt deze afstand acceptabel geacht voor een goed woon- en leefklimaat in De Rietpol. De zorginstelling bestaat immers uit een kleinschalige huisvesting van 32 personen met daarbij behorende kantoorruimte. Deze huisvesting kan vanwege het kleinschalige karakter qua hinder als gelijk worden geschakeld met reguliere woningen. Tussen reguliere woningen geldt ook geen aan te houden minimale afstand. De minimaal aan te houden afstand van kantoorruimte tot een milieugevoelige functie in een gemengd gebied is volgens de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering (2009) nul meter. Tot slot geldt dat de toegang tot het zorgperceel aan de zijde van het zwembad plaatsvindt, ver van De Rietpol af.

Conclusie

Onderhavig bestemmingsplan ondervindt geen belemmeringen vanuit het aspect 'bedrijven en milieuzonering'. Ter plaatse van de zorginstelling en De Rietpol en omliggende woningen is het aannemelijk, dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat; de omliggende functies worden niet in hun bedrijfsvoering geschaad.

4.7 Externe Veiligheid

Beleidskader
Bij Externe Veiligheid (EV) gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Binnen de EV worden twee normstellingen gehanteerd:

• het Plaatsgebonden Risico (PR) richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers;
• het Groepsrisico (GR) stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg calamiteiten met gevaarlijke stoffen.

Bebouwing is niet toegestaan binnen de zogenaamde 10-6 contour van het PR:

• rond inrichtingen waarin opslag / verwerking gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• langs transportroutes (weg, spoor, water, buisleiding) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

Risico's verbonden aan het transport gevaarlijke stoffen zijn in kaart gebracht in de diverse risicoatlassen. In het Besluit EV Inrichtingen (BEVI) is opgenomen dat voor iedere toename van het GR een verantwoordingsplicht geldt, ook als de verandering geen overschrijding van de norm veroorzaakt.

Beoordeling plangebied en omgeving

Volgens de risicokaart ligt op iets meer dan 600 meter afstand ten zuiden van het plangebied een aardgastransportleiding. De ligging van de gasleiding (rode stippellijn) ten opzichte van het plangebied is in figuur X weergegeven. Op grond van deze afstand is nader onderzoek maar externe veiligheidsaspecten niet nodig.

Er liggen in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen. Ook is er geen sprake van vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, spoor of water,

Conclusie

Het aspect externe veiligheid is geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

4.8 Water

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting van ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Hierin wordt beschreven hoe rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de taken en belangen van het waterschap. De watertoets voor dit plan heeft plaatsgevonden via de Digitale Watertoets (www.dewatertoets.nl).

Uit de ingevoerde gegevens volgt dat er sprake is van een ruimtelijk plan dat een geringe invloed heeft op de taken en belangen van het waterschap. In deze fase van de planvorming (bestemmingsplan) kan volgens het waterschap worden volstaan met het automatisch gegeneerd wateradvies.

Beleid van Waterschap Rivierenland

Met ingang van 22 december 2009 is het Waterbeheerplan 2010-2015 "Werken aan een veilig en schoon Rivierenland" bepalend voor het waterbeleid. Dit plan gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkeringen, waterkwantiteit, waterkwaliteit, wegen en waterketen. Daarnaast beschikt het Waterschap Rivierenland over een verordening: de Keur voor waterkeringen en wateren. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

Waterberging

Voor het ruimtelijk plan is geen compenserende waterberging nodig.

Conclusie

Het waterschap adviseert positief over het plan, onder de voorwaarde dat er voldoende rekening wordt gehouden met bovengenoemde aandachtspunten (indien van toepassing). Het ruimtelijk plan hoeft in het kader van de watertoets niet meer toegestuurd te worden aan Waterschap Rivierenland.

Het toetsresultaat en de samenvatting van de digitale watertoets zijn opgenomen als bijlage 3.

4.9 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Ingevolge het Besluit milieueffectrapportage (verder: Besluit m.e.r.) wordt getoetst of het plan voorziet in, of een kader vormt voor, activiteiten die (mogelijk) belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu. Hiervoor zijn in de bijlage bij het Besluit m.e.r. lijsten opgenomen waarin activiteiten zijn aangewezen die belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu (lijst C) of ten aanzien waarvan het bevoegd gezag moet beoordelen of zij belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben (lijst D). In de lijsten zijn (indicatieve) drempelwaarden opgenomen. De realisatie van een kleinschalige woonvorm voor dementerenden (32 plaatsen) wordt beschouwd als een stedelijk ontwikkelingsproject, zoals dat is bedoeld in categorie D.11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. Een stedelijk project valt onder een m.e.r-beoordelingsplicht in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat; of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Aangezien deze drempelwaarden niet worden overschreden geeft het Besluit m.e.r aanleiding om een vormvrije m.e.r.-beoordeling uit te voeren. Bij de vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke nadelige milieueffecten. Op grond van artikel 2 lid 5 van het Besluit milieueffectrapportage moet het voornemen worden getoetst aan de criteria van Bijlage III van de Europese m.e.r. richtlijn.

De kenmerken van het voornemen en de potentiële effecten

Het bestemmingsplan maakt de bouw van 32 zorgeenheden en bijbehorende kantoorruimte mogelijk. Gezien het in deze situatie gaat om een beperkt aantal zorgwoningen en een beperkt aantal m2 bijbehorende kantoorruimte is de verwachting, dat dit niet gepaard zal gaan met een grote toename aan verkeersintensiteiten en een toename van de milieubelasting als gevolg van de toekomstige activiteiten ten opzichte van de referentiesituatie. Dit volgt uit de beschreven omgevingsaspecten in dit hoofdstuk.

De plaats van de uitbreiding (ligging ten opzichte van gevoelige gebieden)

Het plangebied ligt in een stedelijke omgeving met daaromheen wegen, wonen en bedrijven. Het plangebied ligt niet in de nabijheid van beschermde natuurgebieden. De conclusie op grond van bovenstaande is, dat er geen belangrijke nadelige milieugevolgen worden verwacht. Hierbij zijn de criteria van Bijlage III van de Europese m.e.r. richtlijn in acht genomen.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Planmethodiek

De regelgeving, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening, biedt de gemeente de mogelijkheid tot het opstellen van bestemmingsplannen met een grote mate van flexibiliteit en globaliteit. Planvormen kunnen zodanig worden gekozen dat ingespeeld kan worden op zich wijzigende omstandigheden en op nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen, zodat in veel gevallen het bestemmingsplan minder vaak behoeft te worden aangepast.

Bij de opzet van dit bestemmingsplan is gekozen voor het gebruik van een eindbestemming. Op basis van de bepalingen van een eindbestemming kunnen direct omgevingsvergunningen voor het bouwen worden afgegeven, indien deze passen binnen de bestemmingsomschrijving en de bebouwingsregels. In deze gevallen is sprake van een ´directe bouwtitel´. Volledigheidshalve wordt hierbij opgemerkt dat ook bij een eindbestemming niet te allen tijde sprake hoeft te zijn van een zeer gedetailleerde bestemming. Afhankelijk van de situatie kan een eindbestemming een globaal karakter hebben en meerdere functies bevatten (bestemmingen).

5.2 Hoofdopzet

In deze paragraaf wordt ingegaan op de juridisch bindende regels. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en de regels over de toegelaten bebouwing. De verbeelding is samen met de regels het juridisch bindend kader van de bestemmingen. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

De regels zijn verdeeld in vier hoofdstukken.

• 1. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels en bestaat uit twee artikelen. Artikel 1 geeft een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen. Artikel 2 geeft aan hoe bepaalde afstanden, maten, oppervlakte en inhoud gemeten moeten worden.
• 2. In hoofdstuk 2 zijn de verschillende bestemmingen opgenomen. Per bestemming wordt aangegeven welke functies en doeleinden op de gronden toelaatbaar zijn en wat gebouwd mag worden. Ook dubbelbestemmingen zijn in dit hoofdstuk opgenomen.
• 3. In hoofdstuk 3 worden de algemene regels behandeld, waarbij onder andere gedacht moet worden aan de anti-dubbeltelbepaling.
• 4. Hoofdstuk 4 bevat regels met betrekking tot het overgangsrecht en de slotregel.

5.3 Artikelgewijze toelichting

In de volgende paragrafen is een toelichting opgenomen van de in de regels opgenomen bestemmingen.

Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel is een aantal begrippen verklaard dat gebruikt wordt in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen.

Artikel 2 Wijze van meten

In het artikel 'wijze van meten' is een regeling opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

Bestemmingsregels

De regels in verband met de bestemmingen kennen alle een min of meer gelijke opbouw en bestaan in ieder geval uit bestemmingsregels en bouwregels. Voor enkele bestemmingen zijn daarbij bijzondere gebruiksregels opgenomen en/of een afwijkingsbevoegdheid. De bestemmingsregels betreffen de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan (=het gebruik). De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsregels. Bouwregels zijn dan alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om omgevingsvergunning. Binnen het plan worden de volgende bestemmingen gebruikt:

Artikel 3 Maatschappelijk

De gronden zijn bestemd voor de realisatie van een zorggebouw met 32 vaste zorgplaatsen, bij het zorggebouw behorende kantoorruimte en bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, tuinen, water, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen. In de begripsbepalingen (artikel 1) is aangegeven wat onder een “zorggebouw" en "zorgplaatsen" wordt verstaan. De bebouwingsregeling is in de vorm van de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte en een maximum bebouwingspercentage op de verbeelding aangeduid. De maximale goothoogte is 4,5 m, de maximale bouwhoogte 8 meter. Het maximum bebouwingspercentage bedraagt 80%. Ten behoeve van het openbare voetpad aan de noordkant van de bebouwing is een aanduiding 'pad' opgenomen, waar mede een openbaar toegankelijk voetpad is toegestaan.

Artikel 4 Waarde - Archeologie 2

De als 'Waarde – Archeologie 2' op de verbeelding aangegeven gronden betreffen de gebieden die als gevolg van de toegekende archeologische waarden een planologische bescherming behoeven. Op grond van paragraaf 4.1 is er voor het bouwplan zoals weergegeven in paragraaf 2.2 geen archeologisch onderzoek nodig.

Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn de aanvullende, algemene regels opgenomen.

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelling is van belang voor een juiste interpretatie van de bebouwingsregels. De redactie is wettelijk vastgelegd en overeenkomstig opgenomen.

Artikel 6 Algemene bouwregels

In dit artikel zijn in het eerste lid regels opgenomen die gelden bij ondergronds bouwen. In het tweede lid zijn de parkeernormen vastgelegd. Bepaald is dat bij het oprichten van gebouwen de inrichting van elk perceel zodanig dient te zijn dat voldoende ruimte aanwezig is om zowel het parkeren als het eventueel laden en lossen af te kunnen wikkelen, met dien verstande dat de parkeernorm 0,6 parkeerplaats per zorgwoning bedraagt. Ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' dienen 6 openbaar toegankelijke parkeeerplaatsen te worden aangelegd. De parkeerplaatsen moeten duurzaam in stand worden gehouden.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

Dit artikel geeft aan wat er in ieder geval onder verboden gebruik van gronden en opstallen ten opzichte van het bestemmingsplan wordt verstaan.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

Het gaat hierbij om een afwijkingsmogelijkheid van de in de regels gegeven maten en percentages met betrekking tot het bouwen, de plaats en richting van bouwvlakken en het oprichten van kleine gebouwen van openbaar nut.

Overgangs- en slotregels

Artikel 9 Overgangsrecht

In de overgangsrechtregel is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het inwerking treden van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd. De redactie is wettelijk vastgelegd en overeenkomstig opgenomen.

Artikel 10 Slotregel

In de 'slotregel' is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan aangehaald worden.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

In artikel 3.1.6, sub i van het Besluit op de ruimtelijke ordening is vastgelegd dat inzicht gegeven moet worden over de uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk gemaakt worden binnen het bestemmingsplan moeten (economisch) uitvoerbaar zijn en gerealiseerd kunnen worden. Het is bijvoorbeeld niet toegestaan om gronden te bestemmen voor 'Wonen' als vanwege kosten woningbouw op die locatie onmogelijk is. Op het moment dat de gronden dan bestemd worden voor 'wonen', is er sprake van een oneigenlijke bestemming. De gronden kunnen namelijk onmogelijk worden gebruikt voor hetgeen ze bestemd zijn. Dit is wettelijk niet toegestaan. Vandaar de noodzaak tot onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid. Inmiddels is ook een ministeriële regeling vastgesteld waarbij wordt gesteld dat indien in het nieuwe bestemmingsplan geen sprake is van ontwikkelingen als hiervoor bedoeld, maar slechts sprake is van onbenutte bouwruimte op basis van het vigerende bestemmingsplan, deze dan niet vallen onder de exploitatiewetgeving.

Onderhavig plan betreft de herontwikkeling van een bestaande situatie met een kleinschalige woonvorm voor dementerenden (32 plaatsen). Gelet hierop dient de economische uitvoerbaarheid inzichtelijk gemaakt te worden. De gemeente Geldermalsen en de initiatiefnemer sluiten voor dit plan een anterieure overeenkomst met betrekking tot de financiële afhandeling van het plan. In een dergelijke overeenkomst worden afspraken gemaakt aangaande de realisatie van de nieuwe functie en de kosten voor het opstellen en procedureel begeleiden van het bestemmingsplan. Het uitgangspunt voor de overeenkomst vanuit het perspectief van de gemeente is dat er geen financiële gevolgen voor de gemeente voortvloeien uit de planvorming, de realisatie en eventuele planschade van dit bestemmingsplan.

Omdat het verhaal van exploitatiekosten en planschade is verzekerd door de gesloten overeenkomsten met de initiatiefnemer, is het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Vooroverleg

Het voorontwerp bestemmingsplan is op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening toegezonden aan diverse instanties in het kader van het vooroverleg. Er zijn geen reacties ingediend.

7.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 18 september 2015 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode konden zienswijzen kenbaar worden gemaakt bij de gemeenteraad. Er zijn geen zienswijzen ingediend.