Hoofdstuk 1 Inleidende regels
Artikel 1.1 plan
het Bestemmingsplan Watervalweg 137 met identificatienummer NL.IMRO.0233.BPwatervalweg137-0401 van de gemeente Ermelo;
Artikel 1.2 bestemmingsplan
de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;
Artikel 1.3 aanbouwen
een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw en waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;
Artikel 1.4 aanduiding
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
Artikel 1.5 aanduidingsgrens
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;
Artikel 1.6 aan huis gebonden beroep
een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, ontwerptechnisch, adviesgevend of daarmee gelijk te stellen dienstverlenend beroep, dat in of bij een woonhuis wordt uitgeoefend, waarbij in overwegende mate de woonfunctie blijft behouden en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
Artikel 1.7 achtererf
erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw;
Artikel 1.8 afhankelijke woonruimte
een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;
Artikel 1.9 ander werk
een werk, geen bouwwerk zijnde;
Artikel 1.10 antennedrager
een antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne;
Artikel 1.11 antenne-installatie
een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;
Artikel 1.12 bebouwing
één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
Artikel 1.13 bebouwingspercentage
een op de kaart of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel, dat ten hoogste mag worden bebouwd;
Artikel 1.14 bedrijf
een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken,
opslaan, installeren en/of herstellen van goederen;
Artikel 1.15 bedrijfsgebouw
gebouw dat dient voor de uitoefening voor dat betreffende bedrijf, waaronder niet wordt begrepen bedrijfswoningen en daarbij behorende bijgebouwen, recreatiewoningen, stacaravans en trekkershutten;
Artikel 1.16 bedrijfsperceel
een aaneengesloten geheel van gronden, die horen bij eenzelfde bedrijf;
Artikel 1.17 bedrijfswoning
een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of terrein noodzakelijk is;
Artikel 1.18 beroepsuitoefening aan huis
een bedrijfsmatige activiteit, uit te oefenen door de bewoner(s) van de betrokken woning, niet behorend tot één van de categorieën als genoemd in bijlage 1 van het Besluit omgevingsrecht, zoals dit luidt ten tijde van de vaststelling van dit plan en niet zijnde detailhandel, dan wel het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of daarmee gelijk te stellen terrein, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is.
Artikel 1.19 bestaand
bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan legaal aanwezig of in uitvoering is dan wel gebouwd kan worden krachtens een vergunning;
bij gebruik: het gebruik van grond en bouwwerken dat legaal bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan;
Artikel 1.20 bestemmingsgrens
de grens van een bestemmingsvlak;
Artikel 1.21 bestemmingsvlak
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
Artikel 1.22 bevoegd gezag
bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;
Artikel 1.23 bijbehorend bouwwerk
uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;
Artikel 1.24 bijgebouw
een, niet voor bewoning bestemd, op zichzelf staand (al dan niet vrijstaand) gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in functioneel opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;
Artikel 1.25 bouwen
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;
Artikel 1.26 bouwgrens
de grens van een bouwvlak;
Artikel 1.27 bouwlaag
een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;
Artikel 1.28 bouwperceel
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
Artikel 1.29 bouwperceelgrens
de grens van een bouwperceel;
Artikel 1.30 bouwvlak
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;
Artikel 1.31 bouwwerk
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren;
Artikel 1.32 dak
iedere bovenbeëindiging van een gebouw;
Artikel 1.33 dienstverlening
het verlenen van diensten aan derden, waarvan de uitoefening geschiedt in een rechtstreeks contact met het publiek, al dan niet door middel van een baliefunctie, met uitzondering van een
seksinrichting;
Artikel 1.34 eerste bouwlaag
de bouwlaag op de begane grond;
Artikel 1.35 eerste verdieping
tweede bouwlaag van een hoofdgebouw, boven de eerste bouwlaag;
Artikel 1.36 erf
al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;
Artikel 1.37 erker
een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;
Artikel 1.38 evenementen
een publieke activiteit met een tijdelijk, plaatsgebonden en van het reguliere gebruik afwijkend karakter, plaatsvindend in de open lucht of in tijdelijke onderkomens en in het algemeen bedoeld ter ontspanning en/of vermaak, waaronder begrepen commerciële, culturele, religieuze, recreatieve en/of sportieve, of daarmee gelijk te stellen activiteiten zoals markten, braderieën, beurzen, kermissen, festiviteiten, wedstrijden, bijeenkomsten, festivals en dergelijke;
Artikel 1.39 gebouw
elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
Artikel 1.40 gevellijn
een op de verbeelding aangegeven lijn, die de voorgevelzijde van een gebouw aanduidt;
Artikel 1.41 hoekerker
een erker op de hoek van een gebouw;
Artikel 1.42 hoge archeologische verwachtingswaarde
een aan een gebied toegekende waarde die aangeeft dat ter plaatse de trefkans op archeologische vondsten hoog is dan wel dat het belang van de mogelijke archeologische waarden en/of vondsten hoog is;
Artikel 1.43 hoofdgebouw
een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;
Artikel 1.44 hoofdverblijf
het adres waar betrokkene woont of, indien betrokkene op meer dan één adres woont, het adres waar hij naar verwachting gedurende een half jaar de meeste malen zal overnachten;
het adres waar, bij ontbreken van een adres als bedoeld onder a, betrokkene naar redelijke verwachting gedurende drie maanden tenminste twee derde van de tijd zal overnachten;
Artikel 1.45 huishouden
een verzameling van één of meer personen die een huishouding voeren, waarbij sprake is van
continuïteit in samenstelling en onderlinge verbondenheid;
Artikel 1.46 kamerverhuur
de verhuur van een woning of woongebouw via kameruitgifte, waarbij kamers geen zelfstandige
woonruimte vormen door het ontbreken van wezenlijke voorzieningen zoals een eigen kook en/of wasgelegenheid en/of toilet;
Artikel 1.47 kantoor
een gebouw, dat dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden en werkzaamheden die verband houden met het doen functioneren van (semi)overheidsinstellingen, het bankwezen, en naar de aard daarmee gelijk te stellen instellingen– niet zijnde detailhandel – al dan niet met een (publiekgerichte) baliefunctie;
Artikel 1.48 keerwand
een steile wand waarachter grond of water wordt vastgehouden;
Artikel 1.49 landschapswaarden
de aan een gebied toegekende waarde in visueel-ruimtelijk en/of cultuurhistorisch en/of ecologisch opzicht;
Artikel 1.50 landschappelijke waarden
de aan een gebied toegekende waarden in verband met de waarneembare verschijningsvorm van dat gebied;
Artikel 1.51 luifel
een afdak aan een gebouw, al dan niet ondersteund;
Artikel 1.52 mantelzorg
het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale
vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;
Artikel 1.53 middelhoge archeologische verwachtingswaarde
een aan een gebied toegekende waarde die aangeeft dat ter plaatse de trefkans op archeologische vondsten middelhoog is dan wel dat het belang van de mogelijke archeologische waarden en/of vondsten middelhoog is;
Artikel 1.54 natuurwaarden
de aan een gebied eigen zijnde ecologische waarden;
Artikel 1.55 natuurlijke waarden
de aan een gebied toegekende waarden in verband met de geologische, bodemkundige en
biologische elementen voorkomende in dat gebied;
Artikel 1.56 nutsvoorziening
een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en electriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen ondergrondse leidingen, transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten;
Artikel 1.57 onderbouw
een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 m boven het peil is gelegen;
Artikel 1.58 overig bouwwerk
een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;
Artikel 1.59 overkapping
een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand;
Artikel 1.60 pand
de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;
Artikel 1.61 peil
- voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
- in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein;
Artikel 1.62 permanente bewoning
bewoning van een verblijf als hoofdverblijf;
Artikel 1.63 risicovolle inrichting
een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen een
grenswaarde/richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand moet worden aangehouden bij in het
bestemmingsplan toelaten van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten;
Artikel 1.64 seksinrichting
de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;
Artikel 1.65 staat van bedrijfsactiviteiten
een als bijlage bij deze regels behorende en daarvan onderdeel uitmakende lijst van bedrijven en instellingen;
Artikel 1.66 stacaravan
een kampeermiddel in de vorm van een caravan of soortgelijk onderkomen op wielen, en derhalve zonder vaste fundering, mobiel en verplaatsbaar, waarin voorzieningen zijn getroffen voor dag- en/of nachtverblijf;
Artikel 1.67 uitbouw
een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;
Artikel 1.68 verblijfsgebied
gebied bedoeld voor verblijf, waartoe in ieder geval (ontsluitings)wegen, fiets- en voetpaden, water, parkeer-, groen- en speelvoorzieningen en hondenuitlaatplaatsen worden gerekend;
Artikel 1.69 verdieping
de bouwlagen boven de bouwlaag op de begane grond;
Artikel 1.70 voorerf
erf aan de voorkant en de naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant tot maximaal 1 m achter de voorkant van het hoofdgebouw;
Artikel 1.71 voorgevel
de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door het college aan te wijzen gevel;
Artikel 1.72 woning
een gebouw of een gedeelte van een gebouw, krachtens aard en indeling geschikt en bestemd voor de huisvesting van één huishouden;
Artikel 1.73 zakelijke dienstverlening
kantoor met baliefunctie ten behoeve van publieksgerichte commerciële en/of maatschappelijke
dienstverlening;
Artikel 1.74 zolder
een gedeelte van een gebouw waarvan de oppervlakte, voor zover de hoogte groter is dan 1,50 meter, niet meer bedraagt dan 50% van de oppervlakte van de onderliggende laag;
Artikel 1.75 zonnecollector
een bouwwerk ten behoeve van de opvang van zonne-energie;
Artikel 1.76 zorgwoning
een gebouw of zelfstandig gedeelte van een gebouw dat bedoeld is voor de huisvesting van personen die niet zelfstandig kunnen wonen en die geestelijke en/of lichamelijke verzorging behoeven; verzorging kan voortdurend of nagenoeg voortdurend plaatsvinden en in het gebouw kan
afzonderlijke ruimte ten behoeve van de verzorging aanwezig zijn.
Artikel 2 Wijze van meten
Artikel 2.1 Algemeen
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
Artikel 2.1.1 het bebouwde oppervlakte van een bouwperceel
de gezamenlijke oppervlakten van de gebouwen, die op hetzelfde perceel zijn of mogen worden
opgericht, daaronder de oppervlakten van kelderruimten onder maaiveld mede begrepen met
uitzondering van parkeerkelders;
Artikel 2.1.2 de bouwhoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
Artikel 2.1.3 de breedte van een gebouw
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van de scheidingsmuren;
Artikel 2.1.4 de dakhelling
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;
Artikel 2.1.5 de goothoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
Artikel 2.1.6 de inhoud van een bouwwerk
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken, met uitzondering van dakkapellen en erkers;
Artikel 2.1.7 lengte, breedte en diepte van een gebouw
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van scheidsmuren;
Artikel 2.1.8 de oppervlakte van een bouwwerk
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
Artikel 2.1.9 het bebouwingspercentage
de in procenten uitgedrukte verhouding van de oppervlakte van de bebouwing in een bouwvlak dan wel aanduidingsvlak tot de oppervlakte van dat bouwvlak dan wel aanduidingsvlak, per kavel gemeten;
Artikel 2.1.10 de vloeroppervlakte
tussen de (denkbeeldige) buitenwerkse gevelvlakken en/of harten van scheidsmuren, met dien verstande dat vloeroppervlakte waarboven minder dan 1,50 meter bouwhoogte aanwezig is hierbij buiten beschouwing wordt gelaten;
Artikel 2.1.11 afstand van een bouwwerk tot de zijdelingse perceelsgrens:
tussen de zijdelingse grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is.
Artikel 2.2 Ondergeschikte bouwdelen
Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, dakterras- en balkonhekjes, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 0,75 meter bedraagt en met dien verstande dat voor luifels, erkers en balkons geldt dat de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet plaatsvindt boven openbare ruimten.
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
3.1 Bestemmingsomschrijving
De als zodanig op de Verbeelding aangegeven gronden zijn uitsluitend bestemd voor bedrijven met maximaal milieucategorie 2 (volgens de richtafstandenlijst VNG, versie maart 2009) met de daarbij behorende parkeervoorzieningen.
Per afzonderlijk bestemmingsvlak is ten hoogste één bedrijf, inclusief alle direct aan dat bedrijf gelieerde ondernemingen, toegestaan, zonder bedrijfswoning.
Artikel 3.1.1 Voorwaardelijke verplichting terreininrichting
Binnen 1 jaar na onherroepelijk worden van onderhavig bestemmingsplan dient het terrein te zijn ingericht conform de in bijlage 2 opgenomen terreininrichtingstekening.
Artikel 3.2.1 Algemeen
Op de voor 'Bedrijf' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming.
Artikel 3.2.2 Gebouwen
Voor gebouwen gelden de volgende bepalingen:
a. gebouwen mogen uitsluitend binnen de op de Verbeelding aangegeven bouwvlakken worden gebouwd;
b. de oppervlakte van bedrijfsgebouwen mag niet meer bedragen dan 676 m²;
c. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 10 meter;
d. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 5,5 meter.
Artikel 3.2.3 Bouwwerken geen gebouwen zijnde
Voor bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan:
- bij pergola's en soortgelijke constructies 3 m;
- bij palen en masten, zoals vlaggenmasten 8 m;
- bij erfafscheidingen op het voorerf 1 m;
- bij overige erfafscheidingen 2,5 m;
- bij reclamezuilen 2,5 m waarbij per bedrijfsperceel maximaal 1 reclamezuil is toegestaan;
- bij overige bouwwerken geen gebouwen zijnde 3 m.
Artikel 3.2.4 Voorwaardelijke verplichting parkeren
3.2.4.1 Parkeernorm
Bij het gebruiken en / of bebouwen van gronden dient voldaan te worden aan de gemeentelijke parkeernormen (met bijbehorende eisen voor locatie en inrichting) ten behoeve van (vracht)auto's en overige verkeersvoertuigen en de bijhorende bepalingen omtrent de ontsluiting en bevoorrading als opgenomen in bijlage 1. Deze eis geldt als een voorwaardelijke verplichting in de zin van de Wet ruimtelijke ordening.
3.2.4.2 Afwijken
Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.2.4.1, indien het voldoen aan die bepalingen gezien het gebruik en/of het bouwplan van het desbetreffende plangebied, mede gezien de omgeving, niet noodzakelijk is en/of op overwegende bezwaren stuit. Het afwijkingsbesluit moet worden voorzien van een motivering waaruit in ieder geval blijkt dat de ruimtelijke kwaliteit geborgd is.
3.2.4.3 Nadere eis
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aanvullend aan het bepaalde in artikel 3.2.4.1, indien het niet voldoen aan die bepalingen gezien het gebruik en / of het bouwplan van het desbetreffende plangebied, mede gezien de omgeving, op overwegende bezwaren stuit. Het besluit tot het stellen van de nadere eis moet worden voorzien van een motivering waaruit in ieder blijkt dat de eis noodzakelijk is om de ruimtelijke kwaliteit te borgen.
Artikel 3.2.5 Voorwaardelijke bouwtechnische verplichting
Voor in gebruikname van het pand, dient de wand tussen bijgebouw voor de woning en het bedrijfsgebouw voorzien te zijn van een brandmuur van minimaal 60 minuten WBDBO.
3.3 Afwijken van de bouwregels
Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van lid 3.2.3 voor wat betreft de maximale hoogte van erfafscheidingen op het voorerf, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van het landschap en beeldkwaliteit.
3.4 Specifieke gebruiksregels
Tot een gebruik in strijd met deze bestemming wordt in ieder geval begrepen een gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van:
- bedrijven als bedoeld in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht;
- bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen;
- vuurwerkbedrijven, met uitzondering van detailhandel in consumentenvuurwerk;
- inrichtingen die zijn genoemd in bijlage C en D van het Besluit m.e.r.
- (grootschalige)detailhandelsbedrijven, behoudens ondergeschikte detailhandel als nevenactiviteit bij ter plaatse uitgeoefende bedrijfsactiviteiten;
- grow-, smart- en coffeeshops;
- horecabedrijven en daarmee gelijk te stellen bedrijven, met uitzondering van ondergeschikte horeca-activiteiten ten dienste van de bestemming;
- kantoren, uitgezonderd kantoren als ondergeschikt onderdeel van een ter plaatse aanwezig bedrijf;
- opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk;
- verkoop van motorbrandstoffen;
- wonen en kamerverhuur.
Artikel 4 Bedrijf - Nutsvoorziening
4.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Bedrijf - Nutsvoorziening' aangewezen gronden zijn bestemd voor nutsvoorzieningen;
met daarbij behorende gebouwen -niet zijnde bedrijfswoningen- , bouwwerken geen gebouwen zijnde, wegen en paden, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, groenvoorzieningen, tuinen en erven.
Artikel 4.2.1 Algemeen
Op de voor 'Bedrijf - Nuts' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming.
Artikel 4.2.2 Gebouwen
Voor gebouwen gelden de volgende bepalingen:
- de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 3 m.
Artikel 4.2.3 Bouwwerken geen gebouwen zijnde
Voor bouwwerken geen gebouwen zijnde gelden de volgende bepalingen:
- de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 2 m.
5.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- de versterking en bescherming van groene waarden;
- in- en uitritten ten behoeve van naastgelegen percelen;
- keerwanden;
met daarbij behorende gebouwen -niet zijnde bedrijfswoningen-, bouwwerken geen gebouwen zijnde, groenvoorzieningen, wegen en paden, speelvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding.
Artikel 5.1.1 Voorwaardelijke verplichting terreininrichting
Voor ingebruikname van het terrein dient het terrein te zijn ingericht conform de in bijlage 2 opgenomen terreininrichtingstekening.
Artikel 5.2.1 Algemeen
Op de voor 'Groen' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming of de afscheiding van het perceel.
Artikel 5.2.2 Bouwwerken geen gebouwen zijnde
Voor bouwwerken geen gebouwen zijnde gelden de volgende bepalingen:
- de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 2,5 m.
6.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuin behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
met bijbehorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, wegen en paden, in- en uitritten, parkeervoorzieningen, privésportvoorzieningen zoals zwembaden en tennisbanen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding en erven en gebouwen ten dienste van de naastgelegen woonbestemming.
Artikel 6.2.1 Algemeen
Op de voor 'Tuin' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming en (hoek)erkers ten dienste van de naastgelegen woonbestemming.
Artikel 6.2.2 Gebouwen
Voor gebouwen gelden de volgende bepalingen:
- een (hoek-)erker mag worden gebouwd over maximaal de halve gevelbreedte van het hoofdgebouw, waarvoor geldt dat deze is toegestaan tot een afstand van 1 m vóór de voorgevel van het bijbehorende hoofdgebouw;
- de bouwhoogte van een (hoek-)erker mag niet meer bedragen dan 4 m.
Artikel 6.2.3 Bouwwerken geen gebouwen zijnde
Voor bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan:
- bij pergola's en soortgelijke constructies 3 m;
- bij palen en masten, zoals vlaggenmasten 8 m;
- bij erfafscheidingen op het voorerf 1,5 m;
- bij overige erfafscheidingen 2,5 m;
- bij overige bouwwerken geen gebouwen zijnde 3 m.
7.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
met bijbehorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeervoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, tuinen en erven.
Onder de bestemming is mede begrepen:
- beroepsuitoefening aan huis, met dien verstande dat niet meer dan 60 m² aan gebouwen binnen een afzonderlijk bestemmingsvlak voor de beroepsuitoefening mag worden benut.
Artikel 7.1.1 Voorwaardelijke verplichting terreininrichting
Binnen 1 jaar na onherroepelijk worden van onderhavig bestemmingsplan dient het terrein te zijn ingericht conform de in bijlage 2 opgenomen terreininrichtingstekening.
Artikel 7.2.1 Algemeen
Op de voor 'Wonen' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming.
Artikel 7.2.2 Hoofdgebouwen
Voor hoofgebouwen gelden de volgende bepalingen:
a. een hoofdgebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd;
b. de inhoud van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 600 m³;
c. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 8 meter;
d. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 4 meter.
Artikel 7.2.3 Bijbehorende bouwwerken
Voor bijbehorende bouwwerken gelden de volgende bepalingen:
a. de afstand van een bijbehorend bouwwerk tot de voorgevel van het hoofdgebouw en het verlengde daarvan mag niet minder dan 2 m bedragen;
b. de afstand van een bijbehorend bouwwerk tot de zijdelingse perceelgrens mag niet minder dan 1 m bedragen, tenzij in de perceelsgrens wordt gebouwd;
c. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken bij een hoofdgebouw bedraagt maximaal 190 m²;
d. de goot- en bouwhoogte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk mag niet meer dan 4 m bedragen;
e. de goothoogte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk mag niet meer dan 5,5 m bedragen;
f. de bouwhoogte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk mag niet meer dan 10 m bedragen.
Artikel 7.2.4 Bouwwerken geen gebouwen zijnde
Voor bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan:
a. bij pergola's en soortgelijke constructies 3 m;
b. bij palen en masten, zoals vlaggenmasten 8 m;
c. bij erfafscheidingen op het voorerf 1 m;
d. bij overige erfafscheidingen 2,5 m;
e. bij overige bouwwerken geen gebouwen zijnde 3 m.
Artikel 7.2.5 Voorwaardelijke verplichting parkeren
7.2.5.1 Parkeernorm
Bij het gebruiken en / of bebouwen van gronden dient voldaan te worden aan de gemeentelijke parkeernormen (met bijbehorende eisen voor locatie en inrichting) ten behoeve van (vracht)auto's en overige verkeersvoertuigen en de bijhorende bepalingen omtrent de ontsluiting en bevoorrading als opgenomen in bijlage 1. Deze eis geldt als een voorwaardelijke verplichting in de zin van de Wet ruimtelijke ordening.
7.2.5.2 Afwijken
Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7.2.5.1, indien het voldoen aan die bepalingen gezien het gebruik en/of het bouwplan van het desbetreffende plangebied, mede gezien de omgeving, niet noodzakelijk is en/of op overwegende bezwaren stuit. Het afwijkingsbesluit moet worden voorzien van een motivering waaruit in ieder geval blijkt dat de ruimtelijke kwaliteit geborgd is.
7.2.5.3 Nadere eis
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aanvullend aan het bepaalde in artikel 7.2.5.1, indien het niet voldoen aan die bepalingen gezien het gebruik en / of het bouwplan van het desbetreffende plangebied, mede gezien de omgeving, op overwegende bezwaren stuit. Het besluit tot het stellen van de nadere eis moet worden voorzien van een motivering waaruit in ieder blijkt dat de eis noodzakelijk is om de ruimtelijke kwaliteit te borgen.
7.3 Afwijken van de bouwregels
Artikel 7.3.1 Afwijken goothoogte
Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 7.2.2 voor het verhogen van de goothoogte met maximaal 1 m, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
- het straat- en bebouwingsbeeld;
- de woonsituatie;
- de verkeersveiligheid;
- de sociale veiligheid;
- de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
7.4 Specifieke gebruiksregels
Artikel 7.4.1 Bewoning vrijstaande bijbehorende bouwwerken
Tot een gebruik in strijd met deze bestemming wordt in ieder geval begrepen een gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor doeleinden van zelfstandige bewoning met uitzondering van gebouwen met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - wonen toegestaan'.
7.5 Afwijken van de gebruiksregels
Artikel 7.5.1 Afwijking afhankelijke woonruimte
Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in dit plan voor het gebruik van bijbehorende bouwwerken voor afhankelijke woonruimte.
Artikel 7.5.2 Vereisten afwijking
- het gebruik noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg, hetgeen aangetoond dient te worden door een verklaring van een door het bevoegd gezag aan te wijzen deskundige;
- op het perceel al een woning aanwezig is;
- de omgevingsvergunning niet meer dan één keer wordt verleend per woning;
- er geen milieuhygiënische belemmeringen vanwege percelen van derden bestaan c.q. bestaande belemmeringen vanwege percelen van derden zijn opgeheven;
- de afhankelijke woonruimte binnen de vigerende regeling inzake bijbehorende bouwwerken wordt ingepast, met dien verstande dat de maximale voor afhankelijke woonruimte te benutten oppervlakte niet meer dan 85 m2 mag bedragen.
Hoofdstuk 3 Algemene regels
Artikel 8 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 9 Algemene bouwregels
Artikel 9.1 Bestaande afmetingen
In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk
2 van deze regels is toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.
Artikel 9.2 Bestaande afstanden
In die gevallen dat de bestaande afstand tot enige op de verbeelding aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen minder bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt die afstand in afwijking daarvan als minimaal toegestaan.
Artikel 9.3 Bestaande percentages
In die gevallen dat een bestaand bebouwingspercentage, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand is gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt dat bebouwingspercentage in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.
Artikel 9.4 Bestaande gebouwen buiten bouwvlak
In die gevallen dat een bestaand gebouw, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand is gekomen, in afwijking van de bouwregels in hoofdstuk 2, is gebouwd buiten een bouwvlak, geldt die situering als grens van het bouwvlak.
Artikel 9.5 Ondergronds bouwen
Ondergrondse bebouwing is uitsluitend toegestaan daar waar op grond van dit bestemmingsplan gebouwen mogen worden gebouwd, met een diepte van maximaal één bouwlaag. In die gevallen dat een bestaand ondergronds bouwwerk, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand is gekomen, in afwijking hiervan is gebouwd, geldt die situering en diepte ter plaatse als maximale bouwmogelijkheid.
Artikel 10 Algemene gebruiksregels
Artikel 10.1 Seksinrichting
Tot een gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in ieder geval begrepen het gebruiken of het laten gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting.
Artikel 10.2 Evenementen, festiviteiten en manifestaties
Tot een gebruik in strijd met de bestemming wordt niet begrepen het gebruiken of het laten gebruiken van gronden ten behoeve van kortstondige, incidentele evenementen, festiviteiten en manifestaties, indien en voor zover daarvoor ingevolge een wettelijk voorschrift vergunning, ontheffing of vrijstelling is vereist en deze is verleend.
Artikel 10.3 Stort-/opslagplaats
Tot een gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen het gebruik als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden of de uitoefening van het bedrijf.
Artikel 11 Algemene afwijkingsregels
Artikel 11.1 Afwijkingsbevoegdheid
Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:
- de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
- de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
- de bestemmingsbepalingen met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein, mits de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de afwijking gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
- de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken geen gebouwen zijnde wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
- de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde en toestaan dat de bouwhoogte van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot niet meer dan 25 m, met dien verstande dat voor zendmasten geldt dat aangetoond dient te zijn dat plaatsing op een gemeentelijke voorkeurslocatie niet mogelijk is;
de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de grenzen van het bouwvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
- plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen;
- schotelantennes;
- gevel- en kroonlijsten en overstekende daken;
- (hoek-)erkers over maximaal de halve gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen, mits de (verlengde) bouwvlakgrens met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden;
- het bepaalde ten aanzien van de maximale hoogte van gebouwen en toestaan dat de hoogte van de gebouwen wordt vergroot ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en schotelantennes, indien de oppervlakte van de vergroting van de verhoging niet meer bedraagt dan 1 m 2, met dien verstande dat de oppervlakte van de vergroting ten behoeve van een liftkoker niet meer bedraagt dan 4 m2;
- het oprichten van niet voor bewoning bestemde gebouwen ten behoeve van het (weg-, spoorweg-, of water-) verkeer en de waterhuishouding of ten dienste van het openbaar nut - met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen -, mits deze bouwwerken geen grotere oppervlakte dan 15 m2 en geen grotere goothoogte dan 3 meter hebben;
- het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor reclamedoeleinden direct nabij de openbare weg, mits de bouwhoogte maximaal 2,5 meter bedraagt;
- van de in het plan aangegeven bestemmingsgrens, van het beloop of het profiel van een weg, alsmede van de vorm van bouwvlakken voor zover zulks bij de definitieve uitmeting, bij de verkaveling of bij de nadere detaillering noodzakelijk en/of wenselijk is, mits de genoemde afwijkingen niet meer van 10% bedragen.
Artikel 11.2 Afwegingskader
De in
artikel 11 lid 1 bedoelde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:
- het straat- en bebouwingsbeeld;
- de woonsituatie;
- de milieusituatie;
- de verkeersveiligheid;
- de sociale en/of externe veiligheid;
- de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Artikel 12 Overgangsrecht
Artikel 12.1 Overgangsrecht bouwwerken
Artikel 12.1.1 Algemeen
Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
- gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
- na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
Artikel 12.1.2 Afwijking
Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in
artikel 12 lid 1.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in
artikel 12 lid 1.1 met maximaal 10%.
Artikel 12.1.3 Uitzondering
artikel 12 lid 1.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
Artikel 12.2 Overgangsrecht gebruik
Artikel 12.2.1 Algemeen
Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
Artikel 12.2.2 Strijdig gebruik
Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in
artikel 12 lid 2.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
Artikel 12.2.3 Onderbroken gebruik
Indien het gebruik, bedoeld in
artikel 12 lid 2.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
Artikel 12.2.4 Uitzondering
artikel 12 lid 2.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
Artikel 13 Slotregel
Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Bestemmingsplan Watervalweg 137
Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van 12 oktober 2017
Griffier,