Molenaarsplein

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De ontwikkeling van het Molenaarsplein (De Verbinding Fase 3) is meegenomen in de laatste herziening van het bestemmingsplan 'Kom Ermelo'. De ontwikkelaar heeft, in samenspraak met de gemeente Ermelo, een gewijzigd bouwplan kenbaar gemaakt. Dit gewijzigde bouwplan benut niet de volledige planologische ruimte van het vigerende bestemmingsplan. De gemeente heeft het initiatief genomen om niet-benutte ontwikkelingsruimte planologisch te verwijderen. Zo wordt voorkomen dat er een (aanvullend) bouwplan wordt gerealiseerd. De voorliggende partiële herziening voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het Molenaarsplein ligt in het centrum van Ermelo, tussen de molen De Koe, de Stationsstraat en de Julianalaan. Op de onderstaande luchtfoto is het plangebied globaal weergegeven.

Plangebied Molenaarsplein

1.3 Geldend bestemmingsplan

Deze partiële herziening is van toepassing op het grootste deel van de locatie Molenaarsplein. Nu geldt voor de locatie het bestemmingsplan 'Kom Ermelo' (vastgesteld op 23 januari 2013). Onderstaande afbeelding toont de nieuwe plangrenzen over het geldende bestemmingsplan.

Uitsnede bestemmingsplan 'Kom Ermelo'

Voor het plangebied gelden nu de bestemmingen 'Gemengd - 2', 'Wonen' en 'Wonen - Woongebouw'. Binnen de bestemming 'Gemengd - 2' zijn de functies dienstverlening, maatschappelijke activiteiten, horeca en ondergeschikte detailhandel toegestaan op de begane grond en de woonfunctie op de verdiepingen. De bestemmingen 'Wonen' en 'Wonen - Woongebouw' zijn bestemd voor woonfuncties.

Voor het hele plangebied gelden een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie H' en de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop'.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 beschrijft de ruimtelijke situatie aan de Molenaarsplein. Er wordt uitgelegd wat de voorgenomen ontwikkeling inhoudt en op welke manier dat afwijkt van eerdere plannen voor de locatie. In hoofdstuk behandelt de haalbaarheid van de ontwikkeling. Hoofdstuk 4 geeft een toelichting op de regels en hoofdstuk 5 gaat in op de procedure.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de beoogde ontwikkeling van het Molenaarsplein kort beschreven en komt aan de orde wat wezenlijk anders is dan wat er in het bestemmingsplan 'Kom Ermelo' voor het Molenaarsplein is vastgelegd. Voor een uitgebreide beschrijving van de ontstaansgeschiedenis en ruimtelijke opbouw van Ermelo wordt verwezen naar het bestemmingsplan 'Kom Ermelo'.

2.2 Ontwikkeling Molenaarsplein

De herontwikkeling van het Molenaarsplein (De Verbinding Fase 3) is ontstaan als deelproject in het kader van het Masterplan Centrumontwikkeling. Het oorspronkelijke plan ging uit van het realiseren van 6 bouwdelen rond een pleinruimte, in combinatie met een ondergrondse parkeervoorziening. De maximale bouwhoogte bedroeg 13 meter (aan de Stationsstraat) en er was ruimte voor in totaal 46 appartementen. De ontwikkeling stuitte op weerstand en bleek bovendien economisch niet exploitabel.

Om de ontwikkeling uitvoerbaar te maken zijn er een aantal wijzigingen aangebracht in het plan. Er wordt minder en lager gebouwd. De impact van het bouwplan op de omgeving is daardoor minder ingrijpend. Ook doet de ontwikkeling op deze manier meer recht aan de bijzondere waarde van molen De Koe, die beter zichtbaar wordt. De molen staat direct naast het plangebied.

Het plan is op de volgende onderdelen aangepast:

- Voor de blokken A en B (aan de Stationsstraat) worden de maximaal toegestane goot- en nokhoogten verlaagd van 10/13 meter naar 7,5/10,5 meter. Dit betekent dat er één bouwlaag minder hoog gebouwd wordt. Het wordt mogelijk gemaakt om in dit gebouw woningen te situeren op de begane grond. Het maximale aantal woningen blijft 15;

- De bouwmogelijkheden aan de Julianalaan (bouwhoogte maximaal 8 tot 8,5 meter) worden geschrapt. In plaats daarvan worden er parkeerplaatsen op maaiveld gerealiseerd. In de huidige situatie ligt hier ook een parkeerplaats. De ontwikkeling voorziet niet langer in een ondergrondse parkeergarage.

Bouwblok C, aan de Eikenlaan, wordt gebouwd zoals beoogd, met 9 appartementen. Dit bouwdeel is dan ook buiten de plangrenzen van deze partiële herziening gelaten.

De volgende afbeeldingen illustreren het aangepaste bouwplan. Het maximale woningprogramma bedraagt 29 appartementen.

Situatietekening van het nieuwe bouwplan met daarop aangeduid de bouwonderdelen A, B, C en D.

Illustratieve vogelvluchtweergave van de ontwikkeling.

Illustratieve weergave van de nieuwe situatie aan het Molenaarsplein.

Illustratieve weergave van de nieuwe situatie aan de Stationsstraat.

Hoofdstuk 3 Haalbaarheid

De wijzigingen die met voorliggende partiële herziening mogelijk gemaakt worden hebben geen invloed op in het beleid van het Rijk en de Provincie geformuleerde doelstellingen en/of uitgangspunten. Ook op regionale en gemeentelijke beleidsdoelstellingen en/of uitgangspunten hebben de wijzigingen die met voorliggende partiële herziening mogelijk gemaakt worden, geen invloed. De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met het regionale en gemeentelijke beleid op het gebied van volkshuisvesting, aangezien het maximale aantal woningen dat in het plangebied is toegestaan afneemt.

Voor een uitgebreide beschrijving van het van toepassing zijnde beleid wordt verwezen naar het bestemmingsplan 'Kom Ermelo'.

De uitvoerbaarheidsvragen zoals vragen met betrekking tot weglawaai, luchtkwaliteit, archeologie, ecologie, water e.a. veranderen door voorliggend plan ook niet. Daarom wordt daar hier verder niet op in gegaan.

Hoofdstuk 4 Toelichting op de regeling

Voor het voorliggende bestemmingsplan gelden grotendeels de regels van het bestemmingsplan 'Kom Ermelo', waarnaar dan ook wordt verwezen in de regels van het voorliggende partiële herziening. Ten opzichte van de regels van het plan 'Kom Ermelo' zijn er een aantal wijzigingen, die in de regels van de voorliggende partiële herziening specifiek worden beschreven. De volgende bestemmingen zijn opgenomen in het bestemmingsplan:

• 'Gemengd - 2', waarbinnen de bebouwing komt te liggen en waarmee de woonfuncties en de functies van dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en horeca worden neergelegd. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - wonen begane grond' zijn woningen ook op de begane grond toegestaan. Deze aanduiding geldt alleen voor bouwonderdelen A en B, gelegen aan de Stationsstraat.
• 'Verkeer - Verblijfsgebied', waarmee de verkeersfunctie wordt neergelegd. Deze bestemming wordt neergelegd op het gedeelte dat in het geldende plan de bestemmingen 'Wonen' en 'Wonen - Woongebouw' heeft, om de parkeerplaats aan de Julianalaan mogelijk te maken.
• 'Waarde - Archeologie H', ten behoeve van de bescherming van de aan de grond eigen zijnde archeologische waarden.

In de algemene regels worden ook de molenbiotoop en het bestemmingsplan "Parkeernormen Ermelo" van toepassing verklaard.

Hoofdstuk 5 Procedure

5.1 Inspraak en vooroverleg

Aangezien het gaat om een beperkte aanpassing van de bestaande bestemmingsregels, wordt er geen inspraakprocedure doorlopen en is vooroverleg niet nodig.

5.2 Zienswijzen

In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan en de gemeentelijke reactie hierop opgenomen.