Wisselseweg 25-27, Epe

REGELS

behorende bij het bestemmingsplan Wisselseweg 25-27, Epe

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

1.1 plan

het bestemmingsplan Wisselseweg 25-27, Epe met identificatienummer NL.IMRO.0232.BG111Wisselse2527-VBP1 van de gemeente Epe;

1.2 bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0232.BG111Wisselse2527-VBP1 met de bijbehorende regels en bijlagen;

1.3 aan-huis-verbonden beroep

een dienstverlenend beroep en/of ambachtelijk beroep, dat in of bij een woning, bedrijfswoning of plattelandswoning wordt uitgeoefend, waarbij de woning, bedrijfswoning of plattelandswoning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1.4 aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5 aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6 archeologische monumentenzorg

zorg die zich richt op het optimaal beheer van de bodem als unieke bron van informatie over de geschiedenis van Nederland;

1.7 archeologisch onderzoek

in een schriftelijke rapportage vastgelegd bureau- en/of veldonderzoek naar de materiële neerslag van menselijke aanwezigheid en menselijk handelen in het verleden;

1.8 archeologische waarde

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit in het verleden, tenminste ouder dan 50 jaar;

1.9 bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

1.10 bed and breakfast

het bieden van de, ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

1.11 bedrijfswoning

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bestemd voor (het gezin of een daarmee gelijk te stellen samenlevingsvorm van) één persoon, wiens huisvesting daar, met het oog op de bestemming van het gebouw of terrein noodzakelijk is;

1.12 bestaand

• met betrekking tot bebouwing:

Legale bebouwing die op tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning;

• met betrekking tot gebruik:

het legale gebruik van grond en bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel toegestaan krachtens een omgevingsvergunning.

1.13 bestaand situatie

• a. de activiteit die is toegestaan op grond van een ten tijde van het vaststellen van dit bestemmingsplan verleende vergunning als bedoeld in artikel 2.7 lid 2 van de Wet natuurbescherming, een omgevingsvergunning waarbij de toestemming op grond van artikel 7 lid 5 van de Wet natuurbescherming is aangehaakt, of een melding op grond van artikel 2.7 van de Regeling natuurbescherming of de rechtsopvolger daarvan, of
• b. indien een vergunning of melding als bedoeld onder a ontbreekt: een aan het bedrijf ten tijde van het vaststellen van dit bestemmingsplan reeds verleende omgevingsvergunning voor het onderdeel milieu, dan wel een melding op grond van het activiteitenbesluit

1.14 bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak;

1.15 bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.16 bijgebouw

al dan niet aangebouwd gebouw of een gedeelte van een gebouw dat ten dienste van het wonen wordt gebruikt en waarin niet wordt gewoond.

1.17 bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.18 bouwgrens

de grens van een bouwvlak;

1.19 bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.20 bouwperceelgrens

een grens van een bouwperceel;

1.21 bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.22 bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.23 cultuurhistorische waarde

de aan een gebied en/of bouwwerk toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat gebied of dat bouwwerk;

1.24 detailhandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of (af-)leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan diegenen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.25 dove gevel

een bouwkundige constructie waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidwering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB onderscheidenlijk 35 dB(A), alsmede een bouwkundige constructie waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte;

1.26 gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.27 hoofdgebouw

een gebouw dat, gelet op de bestemming als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

1.28 kampeermiddel

• a. een tent, een tentwagen, een kampeerauto of een toercaravan;
• b. enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voorzover geen bouwwerk zijnde; één en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen of gewezen voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

1.29 landschappelijke waarde

de aan een gebied toegekende waarde, in verband met de waarneembare verschijningsvorm van dat gebied;

1.30 natuurlijke waarden

aan een gebied toegekende waarden in verband met de geologische, bodemkundige en biologische elementen voorkomend in dat gebied;

1.31 normale onderhouds- of exploitatiewerkzaamheden

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming;

1.32 opgraving

archeologische maatregel waarbij een aangetroffen en gewaardeerde vindplaats ex situ wordt behouden;

1.33 peil

• a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
• b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het oorspronkelijke aansluitende terrein;

1.34 permanente bewoning

bewoning van een recreatieverblijf als hoofdverblijf;

1.35 recreatiewoning

een gebouw, dat dient als recreatieverblijf, niet voor permanente bewoning is bestemd, en dat dient als periodiek verblijf voor wisselende groepen van recreanten, die hun hoofdverblijf elders hebben;

1.36 seksinrichting

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting worden in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische-massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.37 voorgevel

de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan de weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

1.38 woning

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, krachtens aard en indeling geschikt en bestemd voor de huisvesting van een huishouden, en waarbij alle woonruimtes aan elkaar grenzen.

Artikel 2 Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 breedte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van scheidingsmuren;

2.2 de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.3 de inhoud van een bouwwerk:

tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen, tenzij anders is aangegeven in de regels;

2.4 de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.5 de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Bij het meten worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwvlak- of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Bedrijf

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. een transportbedrijf, met dien verstande dat het aantal transportbewegingen met vrachtwagens niet meer mag bedragen dan 20 in de dagperiode, 8 in de avondperiode en 8 in de nachtperiode;
• b. een inpandige caravanstalling;
• c. ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijf uitgesloten’ zijn bedrijfsmatige activiteiten uitgesloten;
• d. bedrijfswoning, met dien verstande dat het aantal bedrijfswoningen per bestemmingsvlak niet meer mag bedragen dan 1;
• e. praktijk- of studioruimte in de bedrijfswoning en de daarbij behorende bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroep;
• f. duurzame energieopwekking door middel van zonnepanelen op het dakvlak van gebouwen;

met daarbij behorende:

• g. terreinen en erven;
• h. (toegangs)wegen en paden;
• i. parkeervoorzieningen.

3.2 Bouwregels

Op de voor Bedrijf bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat voor:

• a. het bouwen van gebouwen geldt dat:
  • 1. de gezamenlijke oppervlakte, met uitzondering van de oppervlakte van de bedrijfswoning en de bij de bedrijfswoning behorende bijgebouw(en), per bestemmingsvlak niet meer bedraagt dan het bestaande oppervlak aan bedrijfsbebouwing zoals die bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan;
  • 2. de bouwhoogte niet meer dan 10 m mag bedragen;
  • 3. de dakhelling niet minder dan 18° mag bedragen;
• b. voor het bouwen van bedrijfswoningen geldt dat:
  • 1. de inhoud niet meer dan 850 m3 mag bedragen, dan wel de bestaande inhoud zoals die bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan indien deze meer bedraagt;
  • 2. de goothoogte niet meer dan 3,5 m mag bedragen;
  • 3. de bouwhoogte niet meer dan 10 m mag bedragen;
  • 4. de dakhelling niet minder dan 30° en niet meer dan 60° mag bedragen;
• c. voor het bouwen van bijgebouwen bij bedrijfswoningen geldt dat:
  • 1. de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen niet meer dan 75 m2 mag bedragen, dan wel de bestaande oppervlakte zoals die bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan indien deze meer bedraagt;
  • 2. de goot- en bouwhoogte niet meer dan respectievelijk 3,5 m en 5 m mogen bedragen;
  • 3. de afstand van bijgebouwen tot de voorgevelrooilijn van de woning en het verlengde daarvan niet minder dan 4 m mag bedragen en de afstand tot de woning niet meer dan 30 m mag bedragen.
• d. voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde geldt dat:
  • 1. de bouwhoogte van erfafscheidingen niet meer dan 2,5 m mag bedragen;
  • 2. de bouwhoogte en de oppervlakte van overkappingen behorende bij de bedrijfswoning niet meer dan respectievelijk 3 m en 20 m2 mag bedragen;
  • 3. de bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde niet meer dan 5 m mag bedragen.

3.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

• a. het straat- en bebouwingsbeeld;
• b. de milieusituatie;
• c. de verkeersveiligheid;
• d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
• e. de sociale veiligheid;
• f. de externe veiligheid;
• g. de brandveiligheid.

3.4 Specifieke gebruiksregels

• a. Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor:
  • 1. geluidzoneringsplichtige inrichtingen;
  • 2. risicovolle inrichtingen;
  • 3. detailhandel;
• b. Een aan huis verbonden beroep is toegestaan, met dien verstande dat:
  • 1. ten hoogste 40% van de gezamenlijke oppervlakte van de bedrijfswoning met de daarbij behorende bijgebouwen mag worden gebruikt ten behoeve van het aan huis verbonden beroep, met dien verstande dat deze gezamenlijke oppervlakte nimmer meer bedraagt dan 50 m2;
  • 2. de uitstraling als bedrijfswoning in tact blijft;
  • 3. het gebruik geen nadelige gevolgen heeft voor het woon- en leefmilieu;
  • 4. het gebruik geen nadelige gevolgen heeft op de normale ontwikkeling van het verkeer;
  • 5. parkeren op eigen terrein plaatsvindt;
  • 6. geen detailhandel is toegestaan.

3.5 Wijzigingsbevoegdheid

3.5.1 Vestigen van andere bedrijven

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming te wijzigen ten behoeve van de vestiging van andere bedrijven dan genoemd in artikel 3.1 sub a en b is toegestaan mogelijk te maken, met dien verstande dat:

• a. het bedrijf in vergelijking met het toegestane bedrijf naar de aard en omvang daarmee gelijk te stellen is en dat bij voorkeur ten opzichte van de voorafgaande bedrijfsactiviteit een vermindering van de milieubelasting optreedt en met dien verstande dat deze milieubelasting ten hoogste gelijk mag zijn aan de milieubelasting van de voorgaande bedrijfsactiviteit;
• b. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het (leef-)milieu en het landschap door hinder en/of gevaar;
• c. een evenredige belangenafweging plaats vindt waarbij betrokken worden:
  • 1. de uitvoerbaarheid, waaronder begrepen de milieutechnische toelaatbaarheid en de landschappelijke inpasbaarheid;
  • 2. de mate waarin de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van de aangrenzende gronden en/of nabijgelegen agrarische bedrijven alsmede de waarden en functies van de gronden welke het plan beoogt te beschermen door de gebruiksverandering worden geschaad;
• d. de landschappelijke inpassing is gewaarborgd;
• e. voor wat betreft de maatvoering het bepaalde in lid 3.2 van overeenkomstige toepassing is.

3.5.2 Uitbreiding toegestane oppervlakte van de gebouwen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming te wijzigen ten behoeve van de uitbreiding van de toegestane oppervlakte van de gebouwen met 20% bij een oppervlakte kleiner dan 500 m2 dan wel met 10% bij een oppervlakte van 500 m2 of meer, tot een maximale oppervlakte van 750 m2, mits:

• a. door middel van een inpassingsplan worden aangetoond:
  • 1. een goede beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing;
  • 2. de verbetering van landschappelijke en natuurlijke waarden en/of verbetering van de openbare toegankelijkheid van het buitengebied en/of het herstel van cultuurhistorische elementen en/of het creëren van ruimte voor waterberging;
• b. een evenredige belangenafweging plaats vindt waarbij betrokken worden:
  • 1. de uitvoerbaarheid, waaronder begrepen de milieutechnische toelaatbaarheid en de landschappelijke inpasbaarheid;
  • 2. de mate waarin de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van de aangrenzende gronden en/of nabijgelegen agrarische bedrijven alsmede de waarden en functies van de gronden welke het plan beoogt te beschermen door de gebruiksverandering worden geschaad;
• c. voor wat betreft de overige maatvoering het bepaalde in lid 3.2 van overeenkomstige toepassing is.

Artikel 4 Wonen

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. woningen, met dien verstande dat per bestemmingsvlak ten hoogste 1 woning is toegestaan;
• b. praktijk- of studioruimte ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroep;
• c. bostuinen;

met daarbij behorende:

• d. tuinen en erven.

4.2 Bouwregels

Op de voor Wonen bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat voor:

• a. het bouwen van woningen geldt dat:
  • 1. deze binnen een bouwvlak worden gebouwd;
  • 2. deze vrijstaand worden gebouwd;
  • 3. de inhoud niet meer dan 750 m3 mag bedragen, dan wel:
    • de bestaande inhoud zoals die bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan indien deze meer bedraagt; of
  • 4. de goothoogte niet meer dan 3,5 m mag bedragen, dan wel:
    • de bestaande goothoogte zoals die bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan indien deze meer bedraagt;
  • 5. de bouwhoogte niet meer dan 10 m mag bedragen, dan wel de bestaande bouwhoogte zoals die bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan indien deze meer bedraagt;
  • 6. de breedte niet minder dan 5 m mag bedragen;
  • 7. de dakhelling niet minder dan 30° en niet meer dan 60° mag bedragen;
  • 8. ter plaatse van de ‘specifieke bouwaanduiding - dove gevel' dient de gevel ter hoogte van de verdieping(en) als dove gevel te worden gebouwd en in stand te worden gehouden;
• b. voor het bouwen van bijgebouwen geldt dat:
  • 1. de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen niet meer dan 75 m2 mag bedragen, dan wel:
    • de bestaande oppervlakte per bijgebouw zoals die bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan indien deze meer bedraagt;
  • 2. de goot- en bouwhoogte niet meer dan respectievelijk 3,5 m en 5 m mogen bedragen;
  • 3. bijgebouwen uitsluitend achter de voorgevel van de woning mogen worden gebouwd, met dien verstande dat tevens de bestaande bijgebouwen voor de voorgevel zijn toegestaan;
  • 4. de afstand van bijgebouwen tot de woning niet meer dan 30 m mag bedragen;
• c. voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat:
  • 1. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde vóór de voorgevel van de woning en het verlengde daarvan niet meer dan 1 m mag bedragen;
  • 2. de bouwhoogte en de oppervlakte van overkappingen niet meer dan respectievelijk 3 m en 20 m2 mag bedragen;
  • 3. de oppervlakte van een niet-overdekt zwembad mag niet meer dan 75 m2 bedragen;
  • 4. de bouwhoogte van vlaggenmasten mag niet meer dan 5 m bedragen;
  • 5. de bouwhoogte van lichtmasten mag niet meer dan 8 m bedragen;
  • 6. de bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde niet meer dan 2,5 m mag bedragen.

4.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

• a. het straat- en bebouwingsbeeld;
• b. een goede woonsituatie;
• c. de verkeersveiligheid;
• d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
• e. de sociale veiligheid;
• f. de externe veiligheid;
• g. de brandveiligheid.

4.4 Afwijken van de bouwregels

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in:

• a. lid 4.2 sub b.1 voor de vermeerdering van de toegestane oppervlakte aan- en bijgebouwen ten behoeve van een agrarisch hobbybedrijf tot ten hoogste 200 m2 per woning, mits de noodzaak is aangetoond en het bestemmingsvlak, eventueel in combinatie met de daaraan grenzende en daarmee één eigendomseenheid vormende gronden, een (gezamenlijke) oppervlakte heeft van ten minste 5.000 m2, en de belangen van gebruikers danwel eigenaren van aangrenzende gronden en/of (agrarische) bedrijven niet onevenredig worden geschaad;
• b. lid 4.2 sub b.1 ten behoeve van de gehele of gedeeltelijke vervanging van meerdere bijgebouwen waarvan de gezamenlijke oppervlakte meer bedraagt dan 75 m2 door één of meerdere bijgebouwen, met dien verstande dat:
  • 1. de vervanging bijdraagt aan een aanmerkelijke verbetering van de landschappelijke situatie ter plaatse;
  • 2. met de vervanging een vermindering (sanering) van de oppervlakte, voor zover die meer bedraagt dan 75 m2 plaatsvindt tot een oppervlakte van ten hoogste 50% van het meerdere tot een oppervlakte van ten hoogste 200 m2;
• c. lid 4.2 sub b.3 ten behoeve van het bouwen achter de naar de weg(-en) gekeerde gevel(-s) van de woning;
• d. lid 4.2 sub a.7 ten behoeve van het bouwen van aanbouwen aan de woning zonder dakhelling, mits er sprake is van een aanvaardbaar straat- en bebouwingsbeeld.

4.5 Specifieke gebruiksregels

4.5.1 Strijdig gebruik

• a. Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen het gebruik:
  • 1. van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning of als gastenverblijf;
  • 2. van bijgebouwen voor recreatieve bewoning;
  • 3. van gronden voor de opslag van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voertuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, vuil en afvalstoffen, behoudens deze opslag geschiedt in het kader van het normale gebruik;
• b. Een aan huis verbonden beroep is toegestaan, met dien verstande dat:
  • 1. ten hoogste 40% van de gezamenlijke oppervlakte van de woning met de daarbij behorende bijgebouwen mag worden gebruikt ten behoeve van het aan huis verbonden beroep, met dien verstande dat deze gezamenlijke oppervlakte nimmer meer bedraagt dan 50 m2;
  • 2. de uitstraling als woning in tact blijft;
  • 3. het gebruik geen nadelige gevolgen heeft voor het woon- en leefmilieu;
  • 4. het gebruik geen nadelige gevolgen heeft op de normale ontwikkeling van het verkeer;
  • 5. parkeren op eigen terrein plaatsvindt;
  • 6. geen detailhandel is toegestaan.

4.6 Afwijken van de gebruiksregels

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in:

• a. lid 4.1 sub a ten behoeve van de huisvesting van twee huishoudens in één woning, met dien verstande dat:
  • 1. hierdoor het aantal woningen niet wordt vergroot;
  • 2. de uiterlijke verschijningsvorm gehandhaafd blijft;
  • 3. per huishouden 75 m2 aan bijgebouwen is toegestaan, dan wel de bestaande oppervlakte zoals die bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan indien deze meer bedraagt.

Artikel 5 Waarde - Archeologie 4

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor ‘Waarde - Archeologie 4’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

5.2 Bouwregels

5.2.1 Omgevingsvergunning voor het bouwen

Voor het bouwen overeenkomstig de regels voor de andere op deze gronden voorkomende bestemmingen dient de aanvrager van een omgevingsvergunning, voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 100 m2 en dieper dan 35 centimeter, een rapport te overleggen waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord, naar oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn vastgesteld.

5.2.2 Voorwaarden

Indien uit het in sublid 5.2.1 genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen of kunnen worden verstoord, kunnen burgemeester en wethouders één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning:

• a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
• b. de verplichting tot het doen van opgravingen;
• c. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.

5.2.3 Bouwverbod

Indien uit het in sublid 5.2.1 genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen worden verstoord zonder dat het mogelijk is om deze door de in sublid 5.2.2 genoemde voorwaarden veilig te stellen, dan wordt de vergunning geweigerd.

5.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

5.3.1 Werken en werkzaamheden

Het is verboden voor de ‘Waarde - Archeologie 4’ aangewezen gronden, zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) de volgende werken en werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren:

• a. het ophogen van de bodem, zulks indien de oppervlakte 100 m² of meer bedraagt;
• b. het aanleggen, verbreden en/of verharden van wegen, paden, banen en/of parkeergelegenheid en/of het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, zulks indien de oppervlakte 100 m² of meer bedraagt;
• c. het aanleggen, verbreden en dempen van sloten, vijvers en andere wateren, zulks indien de oppervlakte 100 m2 of meer bedraagt;
• d. het verlagen of het verhogen van het waterpeil;
• e. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie-, telecommunicatie- of andere leidingen en de daarmee verband houdende constructies, zulks indien de oppervlakte 100 m2 of meer bedraagt waarbij de breedte van deze werken tenminste 1,25 meter bedraagt;
• f. het bebossen van gronden die op het tijdstip van het inwerkingtreden van dit plan niet als bos zijn bestemd, zulks indien de oppervlakte 100 m2 of meer bedraagt en de bodem verstoren op een grotere diepte dan 35 centimeter;
• g. het rooien van bos of boomgaard, waarbij de stobben worden verwijderd, zulks indien de oppervlakte 100 m2 of meer bedraagt en de bodem verstoren op een grotere diepte dan 35 centimeter;
• h. het aanleggen van bos of boomgaard, zulks indien de oppervlakte 100 m2 of meer bedraagt en de bodem verstoren op een grotere diepte dan 35 centimeter;
• i. het scheuren van grasland, zulks indien de oppervlakte 100 m2 of meer bedraagt en de bodem verstoren op een grotere diepte dan 35 centimeter;
• j. het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte dan 35 centimeter, waartoe ook wordt gerekend woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, aanleggen van drainage en ontginnen, zulks indien de oppervlakte 100 m2 of meer bedraagt.

5.3.2 Uitzonderingen

Het in sublid 5.3.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:

• a. het normale onderhoud en/of gebruik betreffen;
• b. reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een verleende vergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van het inwerkingtreden van dit plan.

5.3.3 Toelaatbaarheid

• a. De omgevingsvergunning wordt verleend, indien is gebleken dat de in sublid 5.3.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden niet zullen leiden tot een verstoring van archeologisch materiaal.
• b. Voor zover de in sublid 5.3.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden kunnen leiden tot een verstoring van archeologisch materiaal, kan de vergunning worden verleend, indien aan de vergunning één van de volgende voorschriften wordt verbonden:
  • 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
  • 2. de verplichting tot het doen van opgravingen,
  • 3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
• c. De vergunning wordt niet verleend dan nadat de aanvrager een rapport heeft overgelegd, waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.

5.4 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk

• a. Het is verboden voor de ‘Waarde - Archeologie 4’ aangewezen gronden, zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk) de aanwezige bouwwerken te slopen indien de oppervlakte groter is dan 100 m2 en dieper is dan 35 cm gemeten vanaf het maaiveld;
• b. Aan de sloopvergunning kan in ieder geval de voorwaarde worden gesteld dat de sloop wordt begeleid door een gekwalificeerd deskundige;
• c. Indien tijdens de begeleiding van de sloopwerken vondsten van zeer hoge waarden worden aangetroffen, wordt hiervan terstond melding gemaakt bij burgemeester en wethouders die in het belang van de archeologische monumentenzorg aanvullende voorschriften kunnen verbinden aan de omgevingsvergunning;
• d. De vergunning kan niet worden verleend indien blijkt dat de sloop een onevenredige aantasting van de archeologische waarden van de gronden tot gevolg heeft.

5.5 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen door de bestemming 'Waarde - Archeologie 4' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 7 Algemene bouwregels

7.1 Ondergronds bouwen

Binnen het plangebied mag onder gebouwen, met uitzondering van bouwwerken voor recreatief verblijf, ondergronds worden gebouwd, tenzij anders is aangegeven in de regels, onder de volgende voorwaarde:

• a. de diepte van de ondergrondse bebouwing mag niet meer bedragen dan 3,5 m onder peil.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

8.1 Bed and breakfast

Bed and breakfast is toegestaan binnen (bedrijfs)woningen, mits:

• a. bed and breakfast ondergeschikt is aan de woonfunctie;
• b. het aantal slaapplaatsen niet meer bedraagt dan 4.

8.2 Strijdig gebruik

Onder gebruik in strijd met het plan wordt in ieder geval verstaan:

• a. het gebruik of laten gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting;
• b. het gebruiken of het laten gebruiken van een gedeelte van een (bedrijfs)woning dan wel aan- en bijgebouwen als zelfstandige woning.

Artikel 9 Algemene aanduidingsregels

9.1 overige zone - groene ontwikkelingszone

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - groene ontwikkelingszone' zijn de gronden tevens bestemd voor bescherming, behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken, alsmede het voorkomen van significante effecten op kernkwaliteiten van het betreffende gebied.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het plan:

• a. ten aanzien van ondergeschikte punten met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen in het terrein, met dien verstande dat de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de omgevingsvergunning gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
• b. voor afwijkingen ten aanzien van de voorgeschreven afmetingen van de bebouwing, met dien verstande dat de afwijkingen niet meer dan 10% mogen bedragen van de in deze regels genoemde, dan wel op de verbeelding aangewezen of daarvan te herleiden maten;
• c. ten behoeve van de bouw van kleine niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor openbare diensten met dien verstande dat:
  • 1. de inhoud niet meer dan 50 m3 mag bedragen;
  • 2. in afwijking van het bepaalde onder 1 de inhoud van een gasdrukregel- en meetstation niet meer dan 15 m3 mag bedragen;
  • 3. de bouwhoogte niet meer dan 5 m mag bedragen;
• d. voor de bouw van masten ten behoeve van het landelijke alarmeringsnet, met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer dan 20 m bedraagt en de belangen van de gebruikers en/of eigenaren van de aanliggende gronden niet onevenredig worden geschaad. Bij de plaatsing van masten binnen een laagvliegroute worden de Dienst Gebouwen, Werken en Terreinen en/of de Nederlandse Luchtvaart Autoriteit gehoord;
• e. ten behoeve van het incidenteel gebruik van gronden voor evenementen, vertoningen, feesten en dergelijke, mits daarvoor ingevolge de plaatselijke verordening een vergunning, ontheffing of vrijstelling wordt verleend, dan wel een melding is gedaan;
• f. ten behoeve van het incidenteel gebruik van gronden voor een kampeerterrein ten behoeve van kampeermiddelen, evenwel met uitzondering van bouwwerken voor recreatief verblijf.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

11.1 Verschuiven van een woning

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, ten behoeve van een verbetering van de ruimtelijke inpassing van een woning, het plan te wijzigen en een bestemmingsvlak 'Wonen' te verschuiven, met dien verstande dat:

• a. de bestaande woning wordt gesloopt;
• b. de nieuwe woning op ten hoogste op 100 m afstand van de gesloopte woning wordt opgericht;
• c. de oppervlakte van het verschoven bestemmingsvlak ten hoogste bedraagt de oppervlakte van het bestaande bestemmingsvlak;
• d. voldaan wordt aan het bepaalde in de Wet geluidhinder;
• e. met de wijziging een verbetering van de ruimtelijke inpassing van een woning wordt bereikt, wat moet blijken uit:
  • 1. het ontstaan van een betere woonsituatie en/of;
  • 2. het verhogen van de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteit en/of;
  • 3. het dienen van de verkeersveiligheid en/of;
  • 4. het dienen van het natuurbehoud.

11.2 Wonen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bedrijfswoning met de daarbij behorende tuinen erven en inritten binnen de:

• bestemming 'Bedrijf'

te wijzigen in de bestemming 'Wonen' alsmede in de aangrenzende bestemming, mits:

• a. het gebruik als wonen vanuit een oogpunt van een goed woon- en leefklimaat aanvaardbaar is;
• b. de wijziging niet leidt tot een onevenredige aantasting van:
  • 1. de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen;
  • 2. de cultuurhistorische, landschappelijke en/of natuurlijk waarden die artikel 9 beoogt te beschermen;
• c. het aantal woningen na wijziging niet meer mag bedragen dan 1, tenzij het bestaande aantal meer bedraagt;
• d. voor wat betreft de bouw- en gebruiksregels wordt de bestemming Wonen in acht genomen.

11.3 Uitbreiding maximale oppervlakte van gebouwen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om de bestemming 'Bedrijf', te wijzigen ten behoeve van een uitbreiding van de aangegeven maximale oppervlakte van de gebouwen behorende bij bestaande bedrijven, met dien verstande dat:

• a. indien de gronden zijn gelegen ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - groene ontwikkelingszone' geldt dat:
  • 1. een uitbreiding van ten hoogste 10% tot een maximum van 750 m2 is toegestaan;
  • 2. een uitbreiding van ten hoogste 30% is toegestaan indien het betreft een functie in de recreatie dan wel zorg;
• b. indien de gronden niet zijn gelegen ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - groene ontwikkelingszone' geldt dat:
  • 1. een uitbreiding van ten hoogste 20% is toegestaan, indien de bestaande oppervlakte niet meer bedraagt dan 500 m2;
  • 2. een uitbreiding van ten hoogste 10% tot een maximum van 1000 m2 is toegestaan, indien de bestaande oppervlakte groter is dan 500 m2;
• c. in afwijking van en in aanvulling op het bepaalde in lid 45.5 onder b geldt indien:
  • 1. de gronden niet zijn gelegen ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - groene ontwikkelingszone' een verdere afwijking van de aangegeven maten is toegestaan van 20%.

11.4 Vergroten inhoud (bedrijfs)woning

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van het vergroten van de inhoud van een (bedrijfs)woning tot maximaal 1.200 m3, mits alle voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen worden gesloopt, uitgezonderd de bij recht toegestane oppervlakte aan aan- en bijgebouwen en een landschappelijke inpassing is gewaarborgd.

11.5 Aanvullende voorwaarden wijzigingsbevoegheden

Ter beoordeling van de toelaatbaarheid van de wijzigingen welke zijn opgenomen in artikel 11 vindt een evenredige belangenafweging plaats waarbij betrokken worden:

• a. de mate waarin de waarden en functies van de betrokken gronden welke het plan beoogt te beschermen, door de gebruiksverandering worden geschaad;
• b. de mate waarin de belangen van de gebruikers en/of eigenaren van de aanliggende gronden en/of nabijgelegen gronden worden geschaad;
• c. de uitvoerbaarheid - waaronder begrepen de milieutechnische toelaatbaarheid - en het behoud, bescherming en herstel van de cultuurhistorische, landschappelijke en natuurlijke waarden.

Artikel 12 Algemene procedureregels

12.1 Nadere eisen

Voor een besluit tot het stellen van een nadere eis geldt de volgende voorbereidingsprocedure:

• a. een ontwerpbesluit ligt, met bijhorende stukken, gedurende twee weken ter inzage;
• b. de terinzagelegging wordt vooraf bekend gemaakt in één of meer dag-, nieuws of huis-aan-huisbladen of op een andere geschikte wijze;
• c. de bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid voor belanghebbenden tot het naar voren brengen van zienswijzen gedurende de in lid 12.1 onder a genoemde termijn;
• d. burgemeester en wethouders delen aan hen die zienswijzen naar voren hebben gebracht de beslissing daaromtrent mede.

Artikel 13 Overige regels

13.1 Parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden

• a. Bij een feitelijke gebruiksverandering, bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen en/of de in dit plan opgenomen afwijkingen en bij het toepassen van de in dit plan opgenomen wijzigingsbevoegdheden dient, indien de omvang of de bestemming van een gebouw en/of het terrein daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's, (motor)fietsen, of andere voertuigen, in voldoende mate ruimte aanwezig te zijn of aangebracht te worden in, op of onder de bij dat gebouw of terrein behorende gronden of bouwwerken, zoals aangegeven in het gemeentelijk 'Parkeerbeleidsplan' (29 september 2009).
• b. De in sub a bedoelde ruimte voor het parkeren van auto's moet afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare auto's. Aan deze eis wordt geacht te zijn voldaan:
  • 1. indien de afmetingen van bedoelde parkeerruimten ten minste 2,00 m bij 5,5 m (voor langsparkeren), 2,50 m bij 5,00 m (voor haaksparkeren) en ten hoogste 3,25 m bij 6 m bedragen;
  • 2. indien de afmetingen van een gereserveerde parkeerruimte voor een gehandicapte - voorzover die ruimte niet in de lengterichting aan een trottoir grenst - ten minste 3,50 m bij 5 m bedragen.
• c. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
• d. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a en c:
  • 1. indien het voldoen aan die bepalingen op overwegende bezwaren stuit; of
  • 2. voor zover op andere redelijke wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.
• e. Ruimte(n) voor het bepaalde onder a en c dient, voor zover de aanwezigheid van deze ruimten krachtens deze regels nodig is, beschikbaar te blijven. Ander gebruik wordt aangemerkt als strijdig gebruik met de bestemming.
• f. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd lid a te wijzigen door het vermelden van andere parkeernormen, indien het gemeentelijk 'Parkeerbeleidsplan' wordt gewijzigd of herzien.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 14 Overgangsrecht

14.1 Overgangsrecht bouwwerken

• a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
  • 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  • 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
• b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van bepaalde in lid 14.1 onder a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.
• c. Het bepaalde in lid 14.1 onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

14.2 Overgangsrecht gebruik

• a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
• b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 14.2 onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
• c. Indien het gebruik, bedoeld in lid 14.2 onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
• d. Het bepaalde in lid 14.2 onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 15 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Wisselseweg 25-27, Epe'.