Heerderweg 78 te Epe

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Aan de Heerderweg 78 te Epe is een Thais restaurant gevestigd. De eigenaars van het restaurant zijn voornemens een bedrijfswoning te realiseren achter op het erf.

Hiertoe is op 7 februari 2014 een principeverzoek bij de gemeente Epe ingediend, waarin gevraagd wordt medewerking te verlenen aan het plan. Per besluit van 8 april 2014 heeft de gemeente laten weten in principe medewerking te verlenen aan het initiatief onder een aantal voorwaarden.

Het vigerend bestemmingsplan staat binnen de bestemming 'Horeca' reeds een vrijstaande bedrijfswoning toe. Omdat de nieuwe woning achter op het perceel wordt geplaatst (achter het restaurant) is het huidige bestemmingsvlak ontoereikend. Onderliggend bestemmingsplan voorziet in het in beperkte mate vergroten van het bestemmingsvlak (en bouwvlak) om zo de bedrijfswoning op deze locatie mogelijk te maken.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Epe. Het ligt aan de Heerderweg, een provinciale verbindingsweg tussen de kernen Epe en Heerde. Het plangebied bestaat uit het huidige restaurant en het parkeerterrein en uit de uitbreiding van het perceel waar de nieuwe bedrijfswoning wordt gerealiseerd.

In de hierna volgende afbeeldingen is de ligging van het plangebied weergegeven.

Afbeelding - Ligging plangebied

Afbeelding - Het plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplan

Voor het plangebied gelden twee bestemmingsplannen: bestemmingsplan "Buitengebied Epe 2005" en bestemmingsplan 4e partiële herziening Buitengebied. In het bestemmingsplan Buitengebied 2005 heeft het perceel de bestemming "Horecadoeleinden", met de nadere aanduiding 'restaurant toegestaan'. Op basis van dit bestemmingsplan is per bouwperceel ten hoogste één bedrijfswoning toegestaan met een inhoudsmaat van maximaal 800 m3.

De huidige bewoning op de verdieping van het restaurant komt te vervallen na ingebruikname van de te bouwen bedrijfswoning. De toekomstige bedrijfswoning valt buiten het bouwblok en bestemmingsvlak van het vigerend bestemmingsplan. Daarom is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor dit perceel noodzakelijk.

Afbeelding - Uitsnede vigerend bestemmingsplan Buitengebied (2005)

De regeling zoals in onderliggend bestemmingsplan opgenomen, is gebaseerd op de regeling van het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan Buitengebied, voorontwerp d.d. 17 maart 2014. Dit houdt in voor het perceel een horecabestemming geldt dat gekoppeld is met de gemeentelijke Staat van horeca-activiteiten, er een bouwvlak is aangegeven waarbinnen de bebouwing mag worden gerealiseerd en er gewerkt wordt met een maximale goot- en bouwhoogte en een maximum bebouwingsoppervlak. Ten aanzien van de nieuwe bedrijfswoning is ook aangesloten bij de regeling in het genoemde bestemmingsplan buitengebied.

1.4 Opzet bestemmingsplan en toelichting

Het bestemmingsplan bestaat uit drie delen:

• 1. de toelichting: hierin worden de overwegingen beschreven die hebben geleid tot het geven van een bepaalde bestemming aan een stuk grond evenals een uitleg van de gebruikte bestemmingen;
• 2. de regels: hierin wordt per bestemming een omschrijving gegeven van het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing van de in dit plan begrepen gronden, en;
• 3. een verbeelding/plankaart, met daarop aangegeven de bestemmingen van alle gronden.

De toelichting is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2 staat stil bij de huidige en toekomstige situatie van het plangebied;
• in hoofdstuk 3 is een beknopt overzicht opgenomen van de belangrijkste beleidsvisies van andere overheden die relevant zijn voor het plangebied;
• de gevolgen of effecten op de planologische- en milieutechnische aspecten worden in hoofdstuk 4 beschreven;
• in hoofdstuk 5 worden de gehanteerde bestemmingen met bijbehorende regeling beschreven;
• hoofdstuk 6 heeft betrekking op de economische uitvoerbaarheid van het plan;
• hoofdstuk 7 behandelt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Hierin worden de resultaten beschreven van de gevolgde procedure en het vooroverleg conform artikel 3.1.1 Bro.

Hoofdstuk 2 Beschrijving situatie

2.1 Huidige situatie

In de huidige situatie is er sprake van één restaurant met daarom heen een ruim parkeerterrein zonder duidelijke rijstrook, belijning en aangegeven parkeervlakken.

Vooraanzicht restaurant

De bebouwing bestaan uit een van oorsprong vrijstaande woning waar in de loop der tijd aanbouwen zijn gerealiseerd.

Vooraanzicht restaurant

Het bebouwd oppervlak op het perceel is 415 m2 bestaande uit het restaurant met aanbouwen en een bijgebouw. Het terrein is vanaf de Heerderweg goed bereikbaar. Aan beide zijden van het pand bevinden zich een in- en uitrit.

De inrichting van het terrein is vrij kaal: alleen aan de voorzijde van het restaurant is sprake van een terreininrichting. De rest van het perceel bestaat uit grind/ parkeerplaats. Langs de zuidzijde van het perceel ligt opgaande beplanting. Er bestaat vanaf de Heerderweg een duidelijke zichtlijn met het landelijke gebied.

2.2 Landschappelijke inpassing

Bestaande situatie

Het Thais restaurant ligt aan de Heerderweg nr 78. De Heerderweg is de provinciale weg N794 van Epe naar Heerde. Het restaurant staat vooraan op het perceel met daaromheen een grind-vlakte waarop geparkeerd kan worden. Op het perceel zijn enkele groenelementen aanwezig. Aan de zuidzijde van het perceel staat een houtwal, aan de noordzijde een grote solitaire boom en de hoofdingang van het gebouw wordt gemarkeerd door enkele kleine bomen in een gebogen rij.

Afbeelding: bestaande situatie perceel Heerderweg 78

Ondanks deze groenelementen is het beeld van het terrein stenig, dat afbreuk doet aan het landelijk karakter van de Heerderweg.

De Heerderweg heeft een landelijke uitstraling doordat deze weg vooral in het zuidelijk deel aan beide zijden begeleid wordt door een bomenrij. De aangrenzende percelen bestaan aan de noord- en oostzijde uit agrarische gronden. Aan de overzijde van de Heerderweg en ten zuiden van het restaurant bevinden zich bebouwde percelen. Tussen het perceel aan de zijde en het restaurant bevindt zich een houtwal. Het grootste deel van de bebouwde percelen levert tevens een bijdrage aan de landelijke sfeer van de Heerderweg. Op de voorterreinen wordt de inrit vaak begeleid door een bomenrij, voortuinen worden begrensd door een haag en vaak staan er op het voorerf ook nog enkele solitaire bomen of boomgroepen. Daarnaast zijn de zij- en achtergrenzen van de meeste percelen voorzien van een houtwal. De bebouwde percelen versterken hiermee het landelijk karakter van de provinciale weg.

Afbeelding: landelijke uitstraling Heerderweg

Bij de nieuwe ontwikkeling van een bedrijfswoning op het perceel, achter het restaurant, is de eis gesteld door de gemeente, dat de ontwikkeling alleen toegestaan kan worden als het perceel beter landschappelijk wordt ingepast, zodat ook dit perceel een bijdrage levert aan de landelijke sfeer van de Heerderweg. In de afbeelding hieronder is de landschappelijke inpassing in een erfinrichtingsschets weergegeven.

Inrichtingsschets
De woning zal aan de achterzijde van het huidige perceel worden geplaatst waarbij de voorgevel gericht is op het noorden. De woning wordt uitgevoerd met een zadelkap. De inhoud van de woning bedraagt 835 m3 vanaf bovenkant van de begane grond vloer (exclusief kelder).

Tussen het restaurant en de woning wordt een bijgebouw geplaatst. Dit bijgebouw is eveneens voorzien van een kap. In zijn algemeenheid geldt dat bijgebouwen in het buitengebied maximaal 5 meter hoog mogen zijn.

Uitgangspunt in de inrichtingsschets is dat het perceel vanaf de Heerderweg en vanaf omliggende percelen een groen karakter krijgt.

Afbeelding: inrichtingsschets Heerderweg 78

Afbeelding: inrichtingsschets Heerderweg 78 met maten

Het groene karakter op het voorerf wordt in het plan bereikt door hagen te plaatsen. Kleine bomen, die deels in de hagen komen te staan, zullen de hoofdingang accentueren, zoals dat ook in de huidige situatie gebeurt. Tussen de bebouwing en de hagen komt een grasstrook waar paden lopen naar de ingang van het restaurant.

Aan de noordzijde wordt een nieuwe transparante houtwal geplant. Aan de zuidzijde wordt de houtwal met onderbegroeiing versterkt.

De houtwallen, de hagen, de bomen en het gras zullen ervoor zorgen dat vanaf de Heerderweg, dit perceel, net zoals de andere percelen een groene uitstraling heeft.

Om een zachte overgang van het perceel naar het onbebouwde buitengebied te maken, zal ook de oostzijde van een houtwal worden voorzien. Deze houtwal zal transparant zijn, zodat vanuit de bedrijfswoning wijds zicht is op het buitengebied.

Parkeren

Tussen de hagen en houtwallen zal er geparkeerd worden. Er is ruimte voor ca. 40 parkeerplaatsen.

De inritten komen op de plek zoals dat door de provincie is aangegeven. Helaas zal de solitaire boom aan de noordzijde moeten verdwijnen om een verkeersveilige en duidelijke situatie te creëren. Maar deze boom wordt ruimschoots gecompenseerd door de aanplant van nieuwe houtwallen en een solitaire boom op een andere plek op het parkeerterrein.

Met deze inrichtingsschets zal het restaurant met de nieuwe bedrijfswoning een bijdrage leveren aan het groene landelijke karakter van de Heerderweg.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het de ruimtelijke doelen en uitspraken in het PKB Structuurschema Militaire Terreinen, de agenda landschap, de agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

De nationale belangen die juridische doorwerking behoeven, zijn uitgewerkt in de AMvB Ruimte. Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om oplossingen te creëren en verdienen het vertrouwen dat ze dat op een goede manier doen. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Bij het beheren en ontwikkelen van natuur, krijgen boeren en particulieren in het landelijk gebied een grotere rol.

De algemene hoofddoelen zijn regionaal uitgewerkt: Oost Nederland omvat veel natuurgebieden en levert daarmee een belangrijke bijdrage aan het (inter)nationale natuurnetwerk. Daarnaast kent de regio belangrijke cultuurhistorische waarden. Ook zijn er in Oost Nederland zogenaamde anticipeergebieden waar de effecten van de bevolkingsdaling op termijn voelbaar zullen worden.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2014)

Kern van de nieuwe Wro is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vóóraf kenbaar maken en aangeven langs welke weg zij die belangen denken te realiseren. Het rijk en provincies bemoeien zich voortaan uitsluitend met wat daadwerkelijk van nationaal respectievelijk van provinciaal belang is. Ook moeten rijk en provincies duidelijk maken of de borging van een belang gevolgen heeft voor ruimtelijke besluitvorming door provincies en gemeenten.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 16 mei 2014 vastgesteld en heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. De AMvB is het inhoudelijke beleidskader van het rijk waaraan bestemmingsplannen van gemeenten moeten voldoen. Dat betekent dat de AMvB regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden en zich primair richt tot de gemeente. Daarnaast kan zij aan de gemeente opdragen in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren.

De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), of met het vrijwaren van functies.

Niet alle nationale ruimtelijke belangen staan in het Barro. Het besluit bevat alleen die nationale ruimtelijke belangen, die via het stellen van regels aan de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten) beschermd kunnen worden. Het gaat daarbij om de volgende belangen:

• Rijksvaarwegen.
• Project Mainportontwikkeling Rotterdam.
• Kustfundament.
• Grote rivieren.
• Waddenzee en waddengebied.
• Defensie.
• Hoofdwegen en landelijke spoorwegen.
• Elektriciteitsvoorziening.
• Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen.
• Ecologische hoofdstructuur.
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament.
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte)
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

3.1.3 AmvB Ruimte

De AMvB Ruimte heeft directe gevolgen voor de ruimtelijke besluitvorming van andere overheden. Het omvat alle ruimtelijke rijkskaders uit eerder uitgebrachte planologische kernbeslissingen (PKB's) die juridisch moeten doorwerken in provinciale verordeningen en bestemmingsplannen en geeft aan wat de ruimte is waarbinnen provincies en gemeenten hun eigen ruimtelijke kaders vorm kunnen geven. Het gaat om de kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de rijksbufferzones, de nationale landschappen, de ecologische hoofdstructuur, de kust, de grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee.

Bundeling van verstedelijking en landelijk gebied

De provincie moet op grond van de AMvB Ruimte in een verordening regels maken die ervoor zorgen dat nieuwe bebouwing binnen het bestaande bebouwde gebied komt, óf aansluitend daarop, óf in nieuwe clusters daarbuiten. Verspreide bebouwing kan worden toegestaan als die bebouwing qua functie gebonden is aan het buitengebied of als die bebouwing past binnen specifieke regels van de provincie gericht op verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied, zoals bijvoorbeeld een 'rood-voor-groen'-regeling, een 'ruimte-voor-ruimte'-regeling en functieveranderingsbeleid.

Nationale landschappen

De twintig nationale landschappen zijn gebieden met zeldzame en kenmerkende landschapskwaliteiten. De provincies moeten in een verordening het planologisch regime voor de nationale landschappen opnemen volgens het "ja, mits-principe": ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, zolang de kernkwaliteiten worden behouden of versterkt en nieuwe bebouwing wordt gebundeld. Met het vaststellen van het Voorontwerp Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vallen de Nationale landschappen onder de (financiële) verantwoordelijkheid van de provincies. In bestemmingsplannen dient rekening te worden gehouden met de uitgangspunten voor ruimtelijke ontwikkelingen binnen de nationale landschappen.

EHS

Om de biodiversiteit in Nederland te beschermen, in stand te houden en verder te ontwikkelen heeft het rijk de ecologische hoofdstructuur (EHS) aangewezen. De provincie is verantwoordelijk voor de aanwijzing en begrenzing in een verordening van de gebieden die de ecologische hoofdstructuur vormen, gemeenten dienen deze gebieden te borgen in bestemmingsplannen.

Ligging plangebied ten opzichte van de Ecologische Hoofdstructuur

Voor de EHS geldt het 'nee, tenzij'-principe: alle nieuwe activiteiten die de wezenlijke kenmerken en waarden van de ecologische hoofdstructuur significant aantasten zijn verboden, tenzij sprake is van groot openbaar belang, er geen andere mogelijkheden voor realisatie zijn en de negatieve gevolgen worden beperkt en gecompenseerd.

In het plangebied bevindt zich geen EHS en het plangebied grenst hier ook niet aan. Wel loopt ten noorden een ecologische verbindingszone.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie/ Verordening Gelderland

Op 14 januari 2014 stelde het college van Gedeputeerde Staten de Omgevingsvisie vast. De Omgevingsverordening is vastgesteld op 24 september 2014. In de Omgevingsvisie staan de hoofdlijnen en in de Omgevingsverordening de regels. Het Waterplan, het Provinciaal Verkeer en Vervoer Plan, het Streekplan, het Milieuplan en de Reconstructieplannen zijn herzien en samengebracht in de nieuwe Omgevingsvisie.

Voor de uitvoering van de Omgevingsvisie werkt de provincie verder aan lopende activiteiten op het terrein van onder andere ruimte, mobiliteit, natuur en water. Bovendien volgt uit de Omgevingsvisie een concrete vertaling van de visie voor vier grote opgaven in Gelderland:

• de economische kracht van de stedelijke netwerken (Arnhem-Nijmegen, Ede-Wageningen en de Stedendriehoek)
• de Gelderse corridor (de spoor-, weg en waterverbinding tussen de Rotterdamse haven en het Ruhrgebied)
• de versterking van de Veluwe als toeristisch aantrekkelijk natuurgebied
• de krimp van de bevolking in de Achterhoek.

Op de verschillende kaarten van de Omgevingsvisie ligt het plangebied binnen de volgende aanduidingen:

• Verwevingsgebied: het plangebied ligt in een verwevingsgebied. In dit gebied kunnen volgens de provincie meerdere (ook niet agrarische) functies naast elkaar bestaan. Dit is een gemeentelijke afweging.

• Nationaal landschap: het plangebied maakt deel uit van het nationale landschap Veluwe. Door ruimtelijke ontwikkelingen beoogt de provincie de Kernkwaliteiten van de Nationale Landschappen te behouden, te herstellen en te versterken en de landschappelijke samenhang te vergroten. De provincie beschermt de Kernkwaliteiten van de Nationale Landschappen en geeft richting aan ontwikkelingen met kwaliteit. Het plangebied ligt in het deelgebied 'Gradiënt Oost-Veluwe'. Het gradiënt wordt getypeerd door het fraaie en beleefbare gradiënt van Veluwe naar IJssel: van besloten boslandschap in het westen via kleinschalig met houtwallen (ten westen van het Apeldoorns kanaal) naar grootschalige openheid in het oosten. Andere kenmerken zijn:
  • 1. Dorpen op de Veluweflank, op loopafstand (één uur gaans) van elkaar (o.a. Epe, Heerde);
  • 2. Landgoederen langs de westrand, grondgebonden landbouw;
  • 3. Sterk microreliëf door oost-west gerichte ruggen - Cultuurhistorisch erfgoed zoals de sprengen, watermolens, Apeldoorns kanaal;
  • 4. Open essen en broekgebieden.

In zijn algemeenheid geldt dat ontwikkelingen binnen dit gebied mogelijk zijn mits de kernkwaliteiten behouden blijven dan wel versterkt worden (ja-mits). Een bestemmingsplan voor gronden binnen een Nationaal landschap en buiten de GO, het GNN en de Nieuwe Hollandse Waterlinie, maakt ten opzichte van het ten tijde van de inwerkingtreding van de verordening geldende bestemmingsplan alleen bestemmingen mogelijk die de kernkwaliteiten van een Nationaal Landschap niet aantasten of versterken. In afwijking hiervan zijn activiteiten die afbreuk doen aan de kernkwaliteiten of deze kernkwaliteiten niet versterken mogelijk als er geen reële alternatieven zijn, er sprake is van redenen van groot openbaar belang en er compenserende maatregelen worden getroffen ter waarborging van de kernkwaliteiten van de Nationale Landschappen.

• Grondwaterfluctuatiezone: het plangebied ligt in een grondwaterfluctuatiezone. Dit is een zone die extra gevoelig is voor grondwateroverlast. Via informatie over de grondwaterfluctuatiezone wil de provincie de beschikbare inzichten beschikbaar stellen. Als de klimaatverandering doorzet, dan zullen de grondwaterstanden structureel blijven stijgen; daarnaast kunnen ook langjarige (niet trendmatige) schommelingen van de neerslag voor hoge grondwaterstanden zorgen. De combinatie van deze twee processen zorgt ervoor dat in de grondwaterfluctuatiezone de kans op grondwateroverlast verder toeneemt. Daardoor kan in gebieden waar nu geen overlast is, wateroverlast optreden. Het is daarom van belang om hiermee bij de inrichting of herinrichting van stedelijk gebied, via de watertoets, rekening te houden en zonodig maatregelen te nemen. De stijging van de grondwaterstand in de grondwaterfluctuatiezone zal van plaats tot plaats kunnen verschillen, maar de provincie houdt rekening met een lokale stijging van de grondwaterstand langs de randen van de Veluwe tot circa 80 centimeter.

Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik

Nieuw in de Omgevingsvisie/ -Verordening is de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik. Deze lader houdt in dat bij verstedelijking in eerste instantie de focus gelegd moet worden op de bestaande voorraad aan gebouwen (denk aan hergebruik en transformatie) en in tweede instantie aan beschikbare gronden (denk aan nieuwbouw). Eerst in stedelijk gebied dan in landelijk gebied.

De Gelderse ladder bestaat uit de volgende stappen (met daarachter datgeen wat op het plangebied van toepassing is):

• 1. Voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele lokale of regionale behoefte? Ja
• 2. Kan deze aangetoonde behoefte in redelijkheid binnen bestaand stedelijk gebied worden opgevangen door hergebruik, danwel transformatie van gebouwen? Nee, de bedrijfswoning is essentieel voor de eigenaar van het restaurant. 
• 3. Zo niet, kan de behoefte worden opgevangen door benutten van beschikbare gronden binnen stedelijk gebied? Nee
• 4. Zo niet, kan de behoefte dan worden opgevangen door hergebruik of transformatie van gebouwen buiten het stedelijk gebied en zijn deze locaties passend ontsloten? Nee
• 5. Zo niet, kunnen passend ontsloten nieuwbouwlocaties die aansluiten op het stedelijk gebied in de behoefte voorzien? Nee
• 6. Zo niet, kunnen passend ontsloten nieuwbouwlocaties die niet aansluiten op het stedelijk gebied in de behoefte voorzien? Nee

Onderliggend bouwplan betreft de bouw van een bedrijfswoning in het landelijk gebied. Deze bedrijfswoning is van groot belang voor de eigenaren voor de bedrijfsvoering van hun restaurant. Het aantal woningen neemt niet toe aangezien de huidige woning boven het restaurant zijn functie verliest. Om deze reden wordt er van uit gegaan dat de bouw van de woning mogelijk is.

Conclusie
De Omgevingsvisie en de Verordening staan de bouw van een bedrijfswoning niet in de weg. De ligging in een verwevingsgebied houdt in dat onder andere horecafuncties niet ongewenst zijn. Voor de nieuwe bedrijfswoning is het nodig dat het perceel, en dus de horecabestemming, in beperkte mate uitgebreid wordt. Wel zal bij het ontwerp rekening gehouden moeten worden met de ligging in een grondwaterfluctuatiegebied en dat de kernkwaliteiten van het nationale landschap Veluwe behouden blijft. Aangezien het bestemmingsvlak aan de achterzijde wordt uitgebreid is een erfinrichtingsschets opgesteld waarbij aangesloten is bij de kernkwaliteiten van het landschap (zie paragraaf 2.2).

3.2.2 Regionaal landschapsontwikkelingsplan

Het landschap van de Veluwe tot de IJssel is een nationaal landschap, het is één van de aantrekkelijkste landschappen van Nederland. De gemeenten Epe, Heerde en Voorst beseffen het belang van een mooi aantrekkelijk landschap. Om dit landschap te bewaren en mooier te maken is een gezamenlijk, regionaal landschapsontwikkelingsplan opgesteld: Landschapsontwikkelingsplan Van Veluwe tot IJssel. Het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) is tot stand gekomen in de periode 2007-2009 en bestaat uit een gebiedsanalyse en een visie op het landschap van de vier IJsselvalleigemeenten.

Een belangrijk instrument in het LOP is de landschapsvormkaart. Deze heeft twee hoofdkenmerken. Ten eerste is dit de kaart waarop de landschapseenheden zijn aangegeven. Ten tweede zijn op de kaart de waardevolle landschapskenmerken aangegeven.

De landschapsvormkaart is een kaart die de vorm van het landschap nauwkeurig beschrijft en die gebruikt dient te worden in de ontwerpfase van een project. Deze kaart zal na vaststelling van dit LOP fungeren als de landschappelijke onderlegger voor de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen in de regio. De landschapsvormkaart beschrijft ook een groot aantal karakteristieke kenmerken van het landschap. Daarmee worden nationaal of internationaal waardevolle elementen in ons landschap benoemd. Die waardering kan de keuzes die in de ruimtelijke ordening worden gemaakt beïnvloeden. Het LOP is in dat geval een sectorplan dat de waarde aangeeft.

Dekzandruggen en oude bouwlanden

In het LOP valt het plangebied onder de 'dekzandruggen en oude bouwlanden'. De dekzandruggen liggen over het algemeen in een dwarsrichting (oost-west) op de Veluwe en zijn tamelijk langgerekt. De oude gronden van de Veluweflank bestaan uit relatief grote eenheden, die al vroeg bewoond zijn geraakt. De kleinere dekzandruggen zijn herkenbaar aan de dwars op de Veluwe lopende wegen, bebouwing en beplanting langs de randen.Kenmerkend voor de hogere zandgronden is de aanwezigheid van bebouwingslinten (tegenwoordig vaak kernen) en een groot complex of collectief van oude bouwlanden bij het dorp. Kenmerken van oude bouwlanden zijn de bolle ligging, grote open percelen met randbeplantingen (houtwallen), laanbeplantingen en steilranden. Delen van deze bouwlanden zijn inmiddels bebouwd geraakt.Over het algemeen loopt de hoofdontsluiting (met lintbebouwing) evenwijdig aan de stuwwal, op de rand van hoog naar laag, of tussen de bouwlanden door. Vanuit de kern waaieren wegen en linten vervolgens uit. Op veel plaatsen worden de dekzandruggen doorsneden door het Apeldoorns Kanaal, zoals bij Markluiden en Oene.

Samenvattend liggen deze kenmerkende eenheden op de Veluweflank, op de dekzandruggen of direct op de overgang van de Veluwe naar het landschap van de IJssel. Over het algemeen zijn deze eenheden onmiskenbaar uit de oude kaarten te herleiden. Sommige overgangen naar de Veluwe zijn iets minder duidelijk. Deze zijn afgeleid uit de knikken in de wegen of ontginningsassen.

Beleid

Het beleid ten aanzien van de dekzandruggen en oude bouwlanden is als volgt:

• De overgang van de oude bouwlanden naar laag gelegen gebieden worden op de randen landschappelijk versterkt door ze aan te planten.
• akkerbouw op de enken wordt gestimuleerd en andere vormen van landbouw worden tegengaan.
• Verdwenen onverharde paden worden zoveel mogelijk hersteld.
• Langs dreven en wegen worden bomen aangeplant (beuken, eiken, lindes, kastanjes) en onverharde paden worden begeleid door hagen. In waardevolle open ruimtes wordt niet aangeplant.
• Uitbreiding van de kleine kernen zal gericht worden op een betere landschappelijke inpassing, door nieuwe, meer geleidelijke dorpsranden te maken. Dit kan door lijnvormig en ‘dorps’ te bouwen in lage dichtheden langs paden en wegen en deze te laten doorlopen in het omringende netwerk van paden.
• De nog resterende waardevolle open delen van oude bouwlanden moeten worden behouden.
• Het welstandsbeleid of de ambtelijke toetsing van het geheel van erf en gebouw wordt gericht op behoud van de landschappelijke kwaliteit van de oude akkers.

De manier van inpassing van het bouwplan in het beleid uit het LOP staat beschreven in paragraaf 2.2.

3.3 Gemeentelijk/lokaal beleid

3.3.1 Structuurplan Epe/ Structuurvisie Veluweflank Epe (2010)

Het Ruimtelijk Structuurplan (vastgesteld door de gemeenteraad op 11 april 2006, bekendmaking 6 februari 2007) is een uitwerking van de Toekomstvisie Epe 2010. In het plan staan in hoofdlijnen de gewenste sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-economische ontwikkelingen voor de gemeente Epe voor de komende 10 jaar. Het plan doet uitspraken over waar gebouwd kan worden voor de bewoners en bedrijven. Ook wordt er een perspectief geschetst voor de ontwikkeling van landbouw, recreatie en natuur.

Het gebied tussen Apeldoorns Kanaal en het Centraal Veluws Natuurgebied kent een eigen karakteristieke ruimtelijke opbouw, een zeer gevarieerd ruimtegebruik dat aan relatief sterke dynamiek onderhevig is. Met name op het gebied van landbouw (verandering in teelten, schaalvergroting), recreatie en toerisme (verblijfsrecreatie, paardensport) en wonen in het buitengebied (landgoederen, vrijkomende agrarische bebouwing).

Nieuwbouw woningen
In zijn algemeenheid geldt ten aanzien van nieuwbouw van woningen een terughoudend beleid. De woningbouw zal in de praktijk geconcentreerd moeten blijven in de kernen en de daarin opgenomen ontwikkelingslocaties. In het buitengebied zullen nieuwe woningen te allen tijde moeten bijdragen aan de oplossing van de reconstructie vraagstukken.

Ten aanzien van de “Oude bouwlanden” (waar het plangebied onder valt) kan uit een stedenbouwkundig en landschappelijk oogpunt nieuwbouw van woningen op een verantwoorde locatie bijdragen aan de versterking van de ruimtelijke structuur en de leefbaarheid. Nieuwbouw moet daarbij in ieder geval voldoen aan de volgende criteria:

• bouw kan alleen incidenteel plaatsvinden in al bebouwde woonclusters of woonlinten;
• bouw mag niet leiden tot beperkingen van omliggende agrarische bedrijven;
• opbouw is uitgesloten op open enclaves, nabij waardevolle wateren, groenopstanden etc;
• bouw mag niet ten koste gaan van karakteristiek reliëf, groen en andere landschapselementen;
• bouw moet zich voegen naar de ter plaatse voorkomende stedenbouwkundige structuur, architectuurkenmerken en beeldkwaliteitseisen;
• de bouw moet integraal worden uitgewerkt, inclusief een tuinplan of omgevingsplan, waarbij een planologische en ruimtelijke verbetering wordt gemotiveerd.

Conclusie
De bouw van een bedrijfswoning aan de achterzijde van het restaurant is volgens het gemeentelijk beleid mogelijk omdat het plangebied ligt in de "oude bouwlanden". Bovendien staat het vigerend bestemmingsplan reeds een bedrijfswoning toe, alleen zal de nieuwe woning buiten het vigerend bestemmingsvlak worden gebouwd. Ten behoeve van deze ontwikkeling is een erfinrichtingsplan opgesteld (zie paragraaf 2.2).

3.3.2 Toekomstvisie Epe 2010 (2003)

De gemeente Epe wil door middel van de toekomstvisie een eenduidig beleidskader in handen hebben dat richting geeft aan het gemeentelijk beleid op de verschillende beleidsterreinen. Daarbij zijn samenhang en synergie belangrijk. De toekomstvisie is de leidraad voor het handelen van het gemeentebestuur. Op deze manier kunnen beleidsbeslissingen en toekomstbeelden met elkaar verbonden worden. Voor een goede visie is een beeld van de toekomst noodzakelijk, is het van belang welke rol de gemeente daarin kan spelen en moet hetgeen we met z'n allen wensen in realiseerbare doelstellingen tot uiting komen. De toekomstvisie is geen eindbeeld. Daarvoor zijn er in onze tijd te veel veranderingen. De toekomstvisie moet worden beschouwd als een streefbeeld.

Buitengebied
De gemeente Epe kiest voor een actieve opstelling in de ontwikkeling van het buitengebied. Hierbij wordt rekening gehouden met de kwaliteit van natuur en landschap. De basis voor deze opstelling komt voort uit Europese, rijks en provinciale wetgeving en beleid. Deze zaken hebben invloed op het gebied van natuur- en landschapsbeheer, agrarische bedrijvigheid en recreatie en toerisme. De gemeente is hierin actief en neemt initiatieven.

De zogenaamde middenzone (gebied tussen de dorpenweg en de A50) biedt ontwikkelingsmogelijkheden op diverse terreinen: woningbouw, werkgelegenheid, recreatie en toerisme, agrarische bedrijvigheid en voorzieningen.

Conclusie
Het plangebied valt in de middenzone, waarbinnen ruimte is gegeven voor agrarische bedrijvigheid. De ontwikkeling past binnen de toekomstvisie van Epe.

3.3.3 Nieuwe kaders woningbouwinitiatieven gemeente Epe 2011

Voor locaties die niet op de lijst uit de Woonvisie staan, is beleid ontwikkeld dat is vastgelegd in de Notitie Wonen buiten de Woonvisie. Ten tijde van het opstellen van dit beleid gold het Kwalitatief Woningbouwprogramma (KWP) 2005 - 2009 dat was gericht op een forse groei van het aantal woningen. Inmiddels geldt het KWP 3 (2010-2019) waarin het groeiscenario is bijgesteld op basis van demografische ontwikkelingen en de economische crisis naar een beperkte groei. De plancapaciteit bedraagt binnen de regio ruim meer dan de behoefte aan woningen. Dit heeft tot gevolg dat keuzes gemaakt moeten worden over welke woningen, wanneer op welke locatie worden gebouwd. Als gevolg daarvan wordt een restrictief beleid gevoerd met betrekking tot nieuwe initiatieven om woningbouw voor zover deze niet op de gemeentelijke planningslijst staan. Dit beleid is vastgelegd in de notitie 'Nieuwe kaders woningbouwinitiatieven gemeente Epe'.

Uitgangspunt is dat de gemeente de plancapaciteit niet verder laat toenemen. Voor het omvormen van vrijkomende agrarische bijgebouwen naar woningen en verzoeken voor woningbouw die betrekking hebben op de ontwikkeling van een nieuw landgoed geldt het volgende: aan lopende verzoeken wordt medewerking verleend, nieuwe verzoeken worden echter aangehouden totdat de regionale woningbouwprogrammering is afgerond en besluitvorming daarover heeft plaatsgevonden. Lopende verzoeken zijn verzoeken waarover reeds een (principe)besluit is genomen door het College van B&W.

Conclusie
De bouw van de bedrijfswoning houdt in dit geval geen toename van het aantal woningen in. Dit omdat de huidige bedrijfswoning (op de verdieping van het restaurant) wordt verplaatst naar elders op het terrein. De ontwikkeling past binnen de vastgestelde kaders.

3.3.4 Woonvisie 2013 - Prettig wonen, samen leven

Met de nieuwe Woonvisie wil de gemeente Epe bijdragen aan een prettig en aantrekkelijk leef- en woonklimaat in de gemeente. Te midden van een sterk veranderende omgeving streeft de gemeente Epe naar kwalitatief passende woningen, een gezonde woningmarkt, vitale gemeenschappen en duurzaam wonen.

De komende jaren wil de gemeente Epe in samenwerking met partners en burgers dan ook werken aan:

• Geschikte woningen die passen bij de inwoners van Epe: hierbij gaat het om toegankelijke woningen en een toegankelijke woonomgeving, vooral voor de groeiende groep senioren.
• De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad: hierbij gaat het om het behoud en versterken van de kwaliteit van de woonomgeving. Duurzaamheid en levensloopgeschiktheid zijn hierbij belangrijk.
• Een gezonde woningmarkt: in de gemeente Epe worden maximaal 790 woningen toegevoegd in de periode 2010-2019. Het woningbouwprogramma dient aan te sluiten bij de marktvraag (vraagsturing) in combinatie met aandacht voor de toekomstige huishoudensontwikkeling, de differentiatie van de woningvoorraad en de impact van de woningmarktcrisis.
• De kwaliteit van kernen en gemeenschappen: Het voorzieningenniveau in de kernen is van groot belang voor een prettige leefomgeving. Het voorzieningenniveau in de gemeente willen we duurzaam en passend bij de vraag organiseren, ook in de toekomst.
• Duurzaam wonen: hierbij gaat het om de energetische kwaliteit van woningen. Deze wil de gemeente Epe verbeteren door de samenwerking met de woningcorporatie, ontwikkelaars en met de gebruiker zelf aan te gaan.

3.3.5 Welstandsnota gemeente Epe

De gemeenteraad heeft in zijn vergadering van 11 oktober 2012 de Welstandsnota gemeente Epe vastgesteld. In de Welstandsnota is vastgelegd hoe het welstandstoezicht in de gemeente Epe is geregeld. Tevens geeft deze nota uitgangspunten en criteria voor het welstandsoordeel. De Welstandsnota wil duidelijk maken welk welstandsniveau in de verschillende (deel)gebieden in de gemeente gevoerd wordt en welke criteria er bij het beoordelen van de bouwplannen door de welstandscommissie gelden. Per deelgebied wordt in de welstandsnota aangegeven welke beleidsuitgangspunten gelden en welke beoordelingscriteria (situering, massa en vorm, gevels, kleur- en materiaalgebruik, detaillering) in acht moeten worden genomen. Het bouwplan zal worden voorgelegd aan de welstandscommissie.

3.3.6 Gemeentelijk Verkeer en Vervoer Plan (GVVP)

Het vigerende gemeentelijke verkeersplan uit 2009 (GVVP) sluit aan bij het Provinciale Verkeer en Vervoer Plan (PVVP). Grondslag in zowel de gemeentelijke als provinciale nota is het vergroten van de verkeersveiligheid onder meer door het concept Duurzaam Veilig, educatie en verdere intensivering van de samenwerking met partners. Het PVVP is een uitwerking van het landelijke beleid. Naast de GVVP heeft de gemeente Epe een parkeerbeleidsplan (2009) en een fietsnota (juli 2012).

Het parkeerbeleidsplan richt zich primair op het parkeren in de bebouwde kommen.

In de Fietsnota is het hele fietsnetwerk in verschillende categorieën ingedeeld. In het nieuwe fietsnetwerk wordt aangesloten op de regionale fietsroutes, zodat de aansluiting met de omliggende gemeenten gewaarborgd is. Het regionale fietsnetwerk is vervolgens lokaal verfijnd om ook alle lokaal belangrijke bestemmingen zoals scholen, winkelcentra, sportaccommodaties met de fiets goed te kunnen bereiken. Hierbij is er sprake van een sluitend netwerk van fietsroutes, waarbij onderscheid wordt gemaakt in utilitaire (nuttige, noodzakelijke, dagelijkse) en recreatieve fietsroutes. In beide gevallen zijn deze onderverdeeld in primaire en secundaire routes. In de Fietsnota is per categorie de voorkeurskenmerken voor de breedte, materiaalgebruik en kleur van het fietspad bepaald en is aangegeven hoe de voorrang op het betreffende fietspad is geregeld.

Hoofdstuk 4 Planologische en milieutechnische randvoorwaarden

4.1 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
Sinds 2007 is in Nederland de Wet op de archeologische monumentenzorg van kracht, die de volledige implementatie van het Verdrag van Malta (1992) in de Monumentenwet (1988) betekent. Op basis van de Wet op de archeologische monumentenzorg is de overheid verplicht om bij het vaststellen van ruimtelijke plannen ook de archeologische (verwachtings)waarden bij de planvorming te betrekken.

De gemeente Epe beschikt over een archeologische verwachtingswaardenkaart. Voor het plangebied geldt op basis van deze kaart de verwachtingswaarde "Middelhoog".

Afbeelding - Uitsnede archeologische verwachtingswaardenkaart

De drempel voor archeologisch onderzoek ligt bij gebieden met een middelhoge verwachtingswaarde ligt bij 2.500 m² en een diepte van 0,5 m onder maaiveld.

De nieuwe woning blijft onder deze maten. Er hoeft geen archeologisch onderzoek te worden gedaan. Voor het parkeerterrein hoeven geen bodemingrepen worden gedaan dus hiervoor is ook geen archeologisch onderzoek nodig.

Cultuurhistorie
De modernisering van de monumentenzorg (MOMO) heeft erin geresulteerd dat per 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening is aangepast. Met deze aanpassing is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening. Het is verplicht om in bestemmingsplannen aandacht te geven aan cultuurhistorie en de effecten van het initiatief op cultuurhistorische waarden die in het plangebied voorkomen. Daar waar nodig dient de bescherming van deze waarden ook te worden vastgelegd in de regels en verbeelding bij het bestemmingsplan.

Het bestaande pand is niet aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol. Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.2 Bodem

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de toekomstige functie. Wanneer een toekomstige functie mogelijk wordt belemmerd door de bodemkwaliteit (denk bijvoorbeeld aan een groentetuin op een voormalige vuilstortplaats), zal een verkennend bodemonderzoek moeten aantonen of dit daadwerkelijk het geval is. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het daarom van belang om te kijken of de toekomstige functie van het gebied niet in strijd is met de kwaliteit van de bodem.

Het bestemmingsplan beoogt het bouwen van een nieuwe (bedrijfs)woning. Ten behoeve van deze ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is bijgevoegd in bijlage 1.

Onderzoek

De bovengrond bestaat overwegend uit donkerbruin, matig fijn zand. Daaronder bestaat de ondergrond overwegend uit lichtbruin, matig fijn zand. Tijdens de monstername bedroeg de grondwaterstand 135 cm-mv voor peilbuis 6.

Tijdens de veldwerkzaamheden is gelet op het voorkomen van asbest. Visueel is op de bodem en in het opgeboorde materiaal geen asbestverdacht materiaal waargenomen. Zintuiglijk zijn er geen afwijkingen waargenomen.

Op basis van de analyseresultaten kan geconcludeerd worden dat:

• a. de grond licht verontreinigd is met Kwik;
• b. het grondwater licht verontreinigd is met Barium, Nikkel en Zink.

Het is bekend dat in de bodem zware metalen in fluctuerende gehalten kunnen voorkomen, zowel door natuurlijke bronnen als door menselijke activiteiten veroorzaakt (vermesting). De gehalten betreffen dan (natuurlijke) achtergrondwaarden.

Conclusie

Uit het onderzoek blijkt dat de in de bovengrond en het grondwater aangetroffen licht verhoogde gehalten van een aantal stoffen geen enkele belemmering vormen voor het beoogde gebruik. De bodem is dus ook geschikt voor de bestemming wonen met tuin. Bij grondverzet zijn de regels van het Besluit bodemkwaliteit van toepassing. Dit betekent dat grond niet zondermeer overal kan worden toegepast.

4.3 Externe veiligheid

Vooral de vuurwerkramp in Enschede in 2000, heeft ertoe geleid dat het externe veiligheidsbeleid is aangescherpt. Externe Veiligheid gaat over het beheersen van risico's die mensen lopen door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen in hun omgeving. Een LPG-tankstation of chloortrein valt bijvoorbeeld onder het externe veiligheidsbeleid. In het kader van externe veiligheid worden in hoofdzaak drie mogelijke risicobronnen onderscheiden, namelijk inrichtingen, transportroutes en (ondergrondse) buisleidingen.

Afbeelding - Uitsnede risicokaart (bron: www.risicokaart.nl)

Inrichtingen
In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen inrichtingen die op basis van het BEVI een belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Transportroutes
De rijksweg A50 is aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen. De rijksweg ligt op een afstand van meer dan 500 meter ten oosten van het plangebied. Deze afstand is groot, zodat geen sprake is van een belemmering ten aanzien van externe veiligheid vanuit transportroutes.

Buisleidingen
Het plangebied is niet gelegen binnen een risicocontour van een transportleiding.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.4 Natuur

In Nederland wordt de natuur beschermd op basis van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming
De volgende natuurgebieden kunnen van invloed zijn op het project:

• Natura 2000;
• Beschermde natuurmonumenten;
• Ecologische hoofdstructuur.

Natura 2000
Binnen de Europese Unie wordt beoogd een samenhangend netwerk van leefgebieden en soorten te realiseren, Natura 2000 genaamd. De Vogel- en Habitatrichtlijngebieden maken hiervan deel uit. Voor beschermde Natura 2000-gebieden geldt dat er door projecten en handelingen (in of in de nabijheid van het Natura 2000-gebied) geen verslechtering van de kwaliteit van de habitats of een verstorend effect op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen mag optreden (Natuurbeschermingswet).

Afbeelding: Ligging plangebied (blauw) ten opzichte van Natura 2000-gebied (rood)

Het plangebied ligt op een afstand van circa 775 meter verwijderd van het Natura 2000-gebied "Veluwe". Naar verwachting zal de bouw van één bedrijfswoning geen effect hebben op dit Natura- 2000 gebied. De verantwoordelijkheid voor het instandhouden van de Natura 2000-gebieden ligt bij de provincie.

Beschermde natuurmonumenten
Beschermde natuurgebieden hebben als doel om gebieden met een natuurwetenschappelijk of landschappelijke betekenis te vrijwaren tegen ingrepen. De aanwijzing vindt op Rijksniveau plaats. Voor beschermde natuurmonumenten geldt dat het verboden is om handelingen te verrichten die schadelijk zijn voor de wezenlijke kenmerken van het natuurmonument, tenzij er een vergunning kan worden verleend (Natuurbeschermingswet). In het plangebied komen geen beschermde natuurmonumenten voor.

Ecologische Hoofdstructuur (Gelders Natuurnetwerk en Groene Ontwikkelingszone)
Door nieuwe natuur te ontwikkelen, kunnen natuurgebieden met elkaar worden verbonden. Zo kunnen planten zich over verschillende natuurgebieden verspreiden en dieren van het ene naar het andere gebied gaan. Het totaal van al deze gebieden en de verbindingen ertussen vormt de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) van Nederland. Op basis van de provinciale omgevingsverordening zijn ingrepen in de EHS doorgaans alleen mogelijk in situaties wanneer de ingreep is 'van groot openbaar belang' is en er geen alternatieven mogelijk zijn.

Afbeelding: Ligging plangebied ten opzichte van Natuur

Het plangebied ligt niet binnen of in de nabijheid van de EHS.

Soortbescherming
De Flora- en Faunawet beschermt een groot aantal in het wild levende planten- en diersoorten, ook buiten beschermde natuurgebieden. De wet verbiedt een aantal handelingen die kunnen leiden tot schade aan (populaties of individuen van) beschermde soorten (algemene verbodsbepalingen).

Wanneer het bestemmingsplan handelingen mogelijk maakt die beschermde planten en dieren kunnen bedreigen, is het verplicht om vooraf te toetsen of deze plannen kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dit het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, indien dit niet mogelijk is dienen de gevolgen voor beschermde soorten zoveel mogelijk beperkt te worden.

De grond waar de nieuwe woning zal worden gebouwd bestaat in zijn geheel uit grasland dat regelmatig wordt begraasd/ gemaaid. Er staat geen opgaande beplanting en er is ook geen bebouwing aanwezig. Gezien het gebruik van de huidige grond kan er van uit worden gaan dat zich ter plaatse van de nieuwe woning geen beschermde planten- en dierensoorten in het plangebied bevinden. De huidige parkeerplaats bestaat in zijn geheel uit grind. Ook hier kan er van uit worden gegaan dat er geen beschermde plant- en diersoorten aanwezig zijn.

4.5 Geluid

In 2007 is de gewijzigde Wet geluidhinder (Wgh) in werking getreden. Er wordt daarin onderscheid gemaakt tussen geluidsgevoelige en overige gebouwen. In de wet worden de volgende geluidgevoelige objecten genoemd:

• a. woningen;
• b. onderwijsgebouwen;
• c. ziekenhuizen en verpleeghuizen;
• d. bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) aan te wijzen andere gezondheidszorggebouwen dan bedoeld onder b; een gymnastieklokaal maakt voor de toepassing van de wet geen deel uit van een onderwijsgebouw.

Op basis van de Wgh zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai.

Dit bestemmingsplan maakt de bouw van een nieuwe geluidsgevoelig object mogelijk. De snelweg A50 ligt op circa 520 meter. De wettelijke geluidszone van deze snelweg is 400 meter. Als binnen deze 400 meter nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen mogelijk worden gemaakt, zal een geluidsonderzoek moeten worden gedaan. In dit geval is dat niet nodig.

De woning ligt wel binnen de geluidszone van de Heerderweg (N794). Ten behoeve van de nieuwe woning is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is bijgevoegd in bijlage 3.

Uit het onderzoek blijkt dat op drie meetpunten de vookeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De hoogst berekende waarde betreft circa 53 dB op de noordwestgevel van de nieuwbouw ten gevolge van het verkeer op de Heerderweg (N794).

Hogere waarden

De Wet geluidhinder schrijft voor dat maatregelen in de volgorde bron, overdracht en ontvanger moeten worden onderzocht.
Bij maatregelen aan de bron kan men denken aan een stiller verhardingstype of het omleiden van verkeer. Bij maatregelen in het overdrachtsgebied kunnen geluidsschermen en/of geluidswallen toegepast worden. Bij maatregelen aan de ontvanger kan gedacht worden aan een dove gevel.

Het aanbrengen van een stillere verharding op de N794 kan effect hebben, er zijn verhardingsmaterialen die een geluidsreductie van meer dan 3 dB hebben, maar daarmee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB nog niet gehaald. Het verlagen van de maximumsnelheid van 80 km/uur naar 60 km/uur is geen realistische optie, gezien de gebiedsontsluitende functie van de weg.

Bij maatregelen in het overdrachtsgebied kan gedacht worden aan geluidsschermen. Maar een geluidsscherm en/of geluidswal is vanuit stedenbouwkundig opzicht, gezien de ligging van de nieuwbouw en de omgevingskenmerken, geen voor de hand liggende optie. Daarnaast moeten er openingen in het scherm worden aangebracht voor de toegang naar het restaurant en de nieuwe woning, waardoor het scherm minder effectief is. Ook deze maatregel achten wij op basis hiervan niet gewenst.

Het verplaatsen van de woning verder van de weg af is geen mogelijke optie. De woning zou over een grotere afstand verplaatst moeten worden, waarvoor op de kavel geen ruimte beschikbaar is. Een plaatsing van de woning meer achter het restaurant biedt geen soelaas aangezien in die situatie eveneens voorkeursgrenswaarden worden overcshreden. In bijlage 4 is hiervan een aanvullende berekening gegeven.
Indien de hiervoor genoemde maatregelen onvoldoende effect hebben of vanuit financieel, landschappelijk, vervoerskundig of verkeerskundig oogpunt niet mogelijk zijn, dan kan door het college van B&W een hogere grenswaarde vastgesteld worden.

De maximale ontheffingswaarde voor nieuwbouwwoningen buiten de bebouwde kom bedraagt Lden 53 dB. Indien er sprake is van vervangende nieuwbouw bedraagt de maximale ontheffingswaarde Lden 58 dB. Opgemerkt wordt dat een hogere grenswaarde alleen kan worden verleend als het gemeentelijk beleid hiervoor een kader biedt.

De aanvraag hogere waarden zal gelijk met de ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan geschieden.

De beschikking met betrekking op de hogere grenswaarden is op 28 april 2015 afgegeven. De beschikking is bijgevoegd in bijlage 5.

Herziening bestemmingsplan N794

Momenteel is een bestemmingsplan in procedure dat voorziet in een herinrichting van de Heerderweg. Deze reconstructie richt zich met name op het aanleggen van fietspaden en op sommige punten een kleine aanpassing van de provinciale weg zelf. Ter hoogte van het plangebied wijzigt het profiel van de provinciale weg nauwelijks. Er is hierdoor geen sprake van een wijziging van de uitgangspunten van het bovenbeschreven onderzoek.

4.6 Luchtkwaliteit

Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste luchtkwaliteitseisen opgenomen in de Wet milieubeheer. Hierin is van bepaalde projecten getalsmatig vastgelegd dat ze "niet in betekenende mate" (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Met de inwerkingtreding van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) op 1 augustus 2009, zijn deze grenzen verruimd. Doordat het NSL in werking is getreden, draagt op grond van het Besluit niet in betekenende mate een project niet bij zolang de toename van de concentratie fijnstof of stikstofdioxide maximaal 3% bedraagt van de grenswaarde. De 3%-grens is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor zowel PM10 als NO2.

Onderhavige ontwikkeling maakt enkel de bouw van één woning mogelijk. Er vindt op geen enkele wijze verslechtering van de luchtkwaliteit plaats. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.7 Geur

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt voor de beoordeling van aanvragen om vergunning in het kader van de Wet milieubeheer het toetsingskader voor de geurhinder vanuit veehouderijen. De Wgv stelt normen aan de geurbelasting van veehouderijen op geurgevoelige objecten en stelt minimale afstanden vast van veehouderijen tot geurgevoelige objecten. Om in beeld te krijgen of sprake is van een goed woon- en verblijfklimaat wordt bij een ruimtelijk plan ook gekeken naar de omgekeerde werking.

Rondom de nieuwe woning liggen louter burgerwoningen. Het dichtstbij liggende agrarisch bedrijf ligt op circa 240 meter. Deze afstand wordt voldoende geacht om geen overmatige hinder voor de woon- en leefomgeving met zich mee te brengen. Andersom zal de nieuwe woning niet voor een extra belemmering zorgen voor het agrarisch bedrijf. Dit omdat andere woningen dichterbij liggen.

4.8 Milieuhinder bedrijvigheid

Het voorgenomen plan maakt een nieuw kwetsbaar object mogelijk. Onderzoek naar milieuzonering van rond het plangebied voorkomende bedrijfsactiviteiten is dan ook nodig. Hierbij is aangesloten bij de systematiek van de publicatie Bedrijven en Milieuzonering 2009 van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). In deze publicatie is een categorisering van bedrijfstypen en de daarbij behorende richtafstanden ten opzichte van woonbebouwing (uitgaande van een rustige woonwijk of een rustig buitengebied) opgenomen.

Rondom het plangebied liggen louter woningen. Er bevinden zich geen bedrijven in de omgeving die eventuele hinder voor de toekomstige woning opleveren.

Het aspect bedrijvigheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.9 Waterparagraaf

De watertoets houdt in dat vroegtijdig in het planvormingsproces rekening moet worden gehouden met de waterhuishouding. Sinds 2003 bestaat de wettelijke verplichting om de watertoets bij ruimtelijke plannen en besluiten te betrekken. Daarom moet in een vroegtijdig stadium van de planvorming overleg plaatsvinden met de waterbeheerder. In een dergelijk overleg wordt stilgestaan bij de consequenties van het nieuwe ruimtelijke plan ten aanzien van de waterhuishouding en mogelijk te nemen waterhuishoudkundige maatregelen. De watertoets is in de toelichting bij het bestemmingsplan opgenomen in de vorm van de waterparagraaf.

De waterbeheerder in het plangebied is het Waterschap Vallei en Veluwe. Via de website www.dewatertoets.nl is de digitale watertoets uitgevoerd. In onderstaande is het resultaat van de toets weergegeven. De volledige toets is weergegeven in bijlage 2.

Beleidskader

De Europese Kaderrichtlijn Water (2003)

De Europese Kaderrichtlijn Water gaat er vanuit dat water geen gewone handelswaar is, maar een erfgoed dat moet worden beschermd en verdedigd. Het hoofddoel van de richtlijn is daarop gebaseerd. De Kaderrichtlijn Water geeft het kader voor de bescherming van landoppervlaktewater, overgangswater, kustwater en grondwater. Dat moet ertoe leiden dat: aquatische ecosystemen en gebieden die rechtstreeks afhankelijk zijn van deze ecosystemen, voor verdere achteruitgang worden behoed; emissies worden verbeterd; duurzaam gebruik van water wordt bevorderd op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen op lange termijn; er wordt gezorgd voor een aanzienlijke vermindering van de verontreiniging van grondwater.

Vierde Nota Waterhuishouding (Ministerie van Verkeer en Waterstaat, 1998)

De Vierde Nota Waterhuishouding geeft het kader voor het waterbeheer voor Nederland, nu en in de toekomst. De hoofddoelstelling is "een veilig en goed bewoonbaar land en het in stand houden / versterken van gezonde en veerkrachtige watersystemen, waarmee een duurzaam gebruik blijft gegarandeerd". Om de veerkracht van de watersystemen te vergroten dient de waterconservering en buffering te worden bevorderd en de afwenteling van (water-) problemen op naastgelegen gebieden te worden beperkt.

Waterbeleid in de 21e eeuw (2000)

De hoge waterstanden in de rivieren in 1995 en 1996 en de klimaatscenario's waarin naast de zeespiegelstijging ook meer en heviger buien worden voorspeld hebben geleid tot vernieuwde aandacht voor water. Nederland is met zijn lage ligging en hoge verstedelijkingsgraad kwetsbaar voor wateroverlast en de veiligheid is in de toekomst in het geding. Maar ook door de drogere zomers is er het risico van watertekorten en verdroging. De commissie "Waterbeheer 21e eeuw" heeft in opdracht van de regering duidelijk gemaakt dat we anders moeten omgaan met water en ruimte. Ruimte die nu beschikbaar is voor de bescherming tegen overstromingen en wateroverlast moet ten minste behouden blijven. De aanwezige ruimte mag niet sluipenderwijs verloren gaan bij de uitvoering van nieuwe projecten voor infrastructuur, woningbouw, landbouw of bedrijventerreinen.

Waterplan provincie Gelderland

Het Provinciaal Waterplan 2010-2015 is mede kader voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in het plangebied. Het waterplan is beschreven aan de hand van een aantal thema's zoals landbouw, wateroverlast, watertekort, natte natuur, grondwaterbescherming en hoogwaterbescherming. Voor deze thema's is beschreven welke doelstellingen voor 2007 en 2015 er liggen. Hierbij is rekening gehouden met de Europese kaderrichtlijn water en het beleid.

Waterbeheer 21e eeuw (WB21)

Het thema "water als ordenend principe" loopt als een rode draad door het gehele plan. Dit houdt in dat, voordat er beslissingen worden genomen op ruimtelijk gebied, er wordt bekeken welke gevolgen die hebben voor watersystemen. Dit waterplan valt onder het regime van de nieuwe waterwet (22 dec. 2009).

Waterbeheersplan Waterschap Vallei en Eem/Veluwe

In de Waterbeheersplannen 2010 - 2015 hebben beide Waterschappen hun ambities en uitvoeringsprogramma's vastgelegd voor de periode 2010 tot en met 2015. De plannen bepalen in grote lijnen de agenda's voor de komende zes jaar. De plannen zijn mede kaderstellend voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in de plangebieden.

Wateradvies

In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op
basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

Aandachtspunten

Voor de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, geeft het waterschap aan dat rekening gehoudenmoet worden met een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten voor water.

Algemene aandachtspunten

Vasthouden - bergen - afvoeren

Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.

Grondwaterneutraal bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.

Schoon houden - scheiden - schoon maken

Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Wij vragen de initiatiefnemer de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak van ons waterschap toe te passen.

Gebiedsspecifieke aandachtspunten

Grondwaterfluctuatiezone

Het plangebied ligt binnen de grondwaterfluctuatiezone, zoals die door de Provincie Gelderland is bepaald. Dit is een zone langs de flanken van het Veluwemassief, waar de grondwaterstanden naar verwachting op termijn zullen stijgen. Afhankelijk van de verwachtte stijging kan het raadzaam zijn daar nu rekening mee te houden, om daarmee toekomstig grondwateroverlast te voorkomen. Meer informatie over de grondwaterfluctuatiezone kan gevonden worden op de website van de Provincie Gelderland.

Tot slot

Eventueel benodigde vergunningen worden niet binnen de watertoets procedure of met deze Digitale Watertoets geregeld en zullen via daarvoor bedoelde procedures verkregen moeten worden. Een watervergunning van het waterschap is bijvoorbeeld nodig voor het dempen en/of vergraven van watergangen, het lozen van water op oppervlaktewater en het onttrekken van grondwater. Informatie over een watervergunning kan gevonden worden op de website van het waterschap (www.vallei-veluwe.nl/loket). Op www.omgevingsloket.nl kan een watervergunning aangevraagd worden.

Vooroverleg

Onderhavig bestemmingsplan zal in het kader van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening toegezonden worden aan de overlegpartners, waaronder het Waterschap Vallei en Veluwe. Opmerking van het waterschap zullen in deze paragraaf worden verwerkt.

PM

4.10 Verkeer en parkeren

Algemeen

Ten aanzien van de aspecten verkeer en parkeren kan worden gemeld dat de toevoeging van de bedrijfswoning geen gevolgen heeft. Er vindt geen toename van het aantal verkeersbewegingen plaats aangezien nu ook al gewoond wordt op de verdieping van het restaurant. Parkeren kan in de huidige situatie reeds plaats vinden op het eigen perceel.

Parkeren

Volgens het gemeentelijk parkeerbeleid kent de gemeente Epe in zijn algemeenheid een stedelijkheidsgraad "weinig stedelijk". Het buitengebied is aangemerkt als een niet stedelijk gebied. Bij het bepalen van het aantal benodigde parkeerplaatsen hanteert de gemeente de CROW-publicatie "Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie".

Ten aanzien van restaurants in het buitengebied geeft deze publicatie geen kencijfers weer. Daarom moet er uit worden gegaan van de kencijfers die gegeven zijn bij een niet stedelijk gebied. Ten aanzien van een restaurant geldt een minimum parkeerkencijfer van 14 parkeerplaatsen per 100 m2 bruto vloeroppervlak (bvo). Het maximum per 100 m2 bvo bedraagt 16 parkeerplaatsen.

Afbeelding: Schetsontwerp toekomstige situatie met maten

Het restaurant heeft een bvo van 290 m2. Dit zou neerkomen op een minimaal aantal benodigde parkeerplaatsen van 40 en maximaal van 46 parkeerplaatsen.

Op het terrein zullen minimaal 40 parkeerplaatsen worden aangelegd voor de bezoekers van het restaurant (zie ook 2.2). De bewoners van de toekomstige bedrijfswoning parkeren op eigen terrein. Er wordt niet in de openbare ruimte geparkeerd.

Verkeer

Het perceel ligt aan de Heerderweg, een provinciale verbindingsweg tussen Epe en Heerde. In de huidige situatie heeft het restaurant aan beide zijden van het pand een aansluiting op de Heerderweg voor auto's. In dit bestemmingsplan is geen sprake van een uitbreiding van de horecaactiviteiten dan wel een toename van het aantal woningen. Er zijn aldus geen gevolgen ten verwachten ten aanzien van de verkeerintensiteit op de Heerderweg.

4.11 Kabels en leidingen

Er lopen geen ruimtelijk relevante kabels of leidingen door of onder het plangebied. De aspecten kabels en leidingen vormen geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

5.1 Algemene juridische planopzet

In dit hoofdstuk worden, voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht, de van het bestemmingsplan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien. Een actueel bestemmingsplan met een heldere regeling draagt bij aan de handhaafbaarheid van de inrichting van het plangebied en geldt als toetsingskader voor het gebruik en de bouwmogelijkheden.

De regels geven inhoud aan de aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van het bestemmingsplan is getracht de regeling zo duidelijk en eenvoudig mogelijk te houden. Wel is in het bestemmingsplan zoveel mogelijk flexibiliteit opgenomen zodat bij de daadwerkelijk uitwerking van het plan dit niet direct hoeft te leiden tot een conflict.

Verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen en dubbelbestemmingen die in het gebied voorkomen, in beeld gebracht. Ook zijn aanduidingen opgenomen voor specifiek in het gebied voorkomende elementen.

Regels
De opbouw van de regels is gelijk aan die van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw van de regels is als volgt:

• Hoofdstuk 1 van de regels geeft de algemene bepalingen weer. Het betreft de begripsbepalingen (artikel 1), waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd. In artikel 2 'wijze van meten' wordt aangegeven hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden;
• in Hoofdstuk 2 zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. Per bestemming is bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitsbepalingen opgenomen (wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden);
• in Hoofdstuk 3 staan aanvullende bepalingen die, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, voor het hele plangebied gelden. Hierbij kan worden gedacht aan de algemene afwijkingsregeling, die het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid geeft om op ondergeschikte punten van de regels in hoofdstuk 2 af te wijken;
• Hoofdstuk 4 van de regels heeft betrekking op het overgangsrecht en de slotbepaling.

5.2 Bestemmingen en aanduidingen

Bestemming "Agrarisch"

De gronden om de nieuwe bedrijfswoning hebben de bestemming "Agrarisch" gekregen. Wat betreft de juridische regeling is aangesloten bij het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan Buitengebied (voorontwerp, 17 maart 2014). Aangezien geen sprake is van agrarische bebouwing, en deze ook ongewenst is op dit deel van het perceel, zijn alleen de regels opgenomen voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet zijnde voorzieningen ten behoeve van de opslag van mest.

Bestemming "Groen"

Met uitzondering van de oostzijde, is het gehele perceel voorzien van een bestemming "Groen" rondom. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend groenvoorzieningen worden aangelegd. Deze bestemming is hier gelegd om een goede landschappelijke inpassing van het perceel te garanderen. Er wordt voorkomen dat bijbehorende bouwwerken op de perceelsgrens worden gebouwd en daardoor wordt een rommelig beeld vanuit het landelijk gebied en vanaf de Heerderweg voorkomen.

Bestemming "Horeca"
Het gehele perceel heeft de bestemming 'horeca' gekregen. Binnen deze bestemming is het mogelijk horeca-activiteiten t/m categorie 1 uit te oefenen. Op het bestemmingsvlak geldt een bouwvlak waarbinnen alle gebouwen geplaatst mogen worden. Er geldt een maximaal bebouwd oppervlak.

Er worden geen (verdere) uitbreidingsmogelijkheden in dit bestemmingsplan geboden. Bouwhoogtes en dakhellingen van bedrijfswoningen en gebouwen zijn in de regels vastgelegd.

Binnen het bestemmingsvlak is één bedrijfswoning toegestaan met een inhoud van maximaal 850 m3. Deze maximale inhoud is overgenomen uit het in voorbereiding zijnde nieuwe bestemmingsplan "Buitengebied".

In deze bestemming is een voorwaardelijke verplichtingen opgenomen die bepaalt dat dat de nieuwbouw van de woning en de terreininrichting conform het opgestelde inrichtingsplan worden gerealiseerd.

Dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 6"
Met deze dubbelbestemming is de bescherming van archeologische (verwachtings)waarden geregeld. Behalve de enkelbestemming ter plaatse, geldt hier aanvullende regelgeving ten aanzien van bouwen of het uitvoeren van werkzaamheden. Indien deze de gestelde grenzen overschrijden, is een omgevingsvergunning vereist. Werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud van de gronden zijn uitgezonderd van deze vergunningplicht.

Gebiedsaanduidingen 'overige zone - dekzandruggen en oude bouwlanden' en 'overige zone - zoekzone landschappelijke versterking'
Voor de verschillende landschappelijke waarden zijn gebiedsaanduidingen opgenomen, die de landschapseenheden van het LOP weergeven. De instandhouding van de kernkwaliteiten van deze landschapseenheden is vastgelegd in de algemene regels. Tevens is het aanlegvergunningstelsel afgestemd op deze landschapseenheden.

Hiermee wordt recht gedaan aan het LOP en de landschappelijke kwaliteiten en is er sprake van een overzichtelijke en eenduidige regeling.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Onderhavige ontwikkeling betreft een particulier initiatief waarmee voor de gemeente geen sprake is van bovenplanse kosten. De kosten voor het doorlopen van de procedure van het bestemmingsplan worden verhaald op basis van een anterieure overeenkomst welke met de initiatiefnemer is gesloten. Hierin zijn onder andere afspraken gemaakt over de afwikkeling van eventuele planschadekosten.

De economische uitvoerbaarheid voor de gemeente is daarmee aangetoond. Het opstellen van een exploitatieplan is niet nodig.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Overleg ex artikel 3.1.1. Bro

Het concept ontwerp bestemmingsplan is in het kader van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening toegezonden aan de diverse overlegpartners. Reacties op het bestemmingsplan zijn door de gemeente gebundeld in een Overlegnota. De Overlegnota is bijgevoegd in bijlage 6. De enige wijziging die uit het vooroverleg naar voren is gekomen, is het toevoegen van een voorwaardelijke verplichting om een goede landschappelijke inpassing te waarborgen.

7.2 Zienswijzen

Het ontwerp-bestemmingsplan heeft vanaf 11 maart 2015 voor de duur van zes weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen op het bestemmingsplan ontvangen.