Landgoed De Pirk

2.3 Gemeentelijk beleid

Ruimtelijk Structuurplan Epe

In september 2005 is het Ruimtelijk Structuurplan Epe vastgesteld. Het plan geeft een visie op de ontwikkeling van de woonkernen en het landelijk gebied. Het plangebied ligt in een zogenaamd “dynamisch gebied”. De dynamische gebieden betreffen onder meer de landbouwgebieden in een halfopen akkerlandschap rond de dorpen, waar onder voorwaarden nieuwe ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Het halfverdichte landschap van lintbebouwing met een gemengd karakter en tussenliggende akkers en weilanden wordt als waardevol aangemerkt.

 

Voor de ontwikkeling van nieuwe landgoederen zijn in het Structuurplan prioritaire vestigingszones aangegeven. Het gebied voor het landgoed "De Pirk" valt niet in deze zone, maar onder voorwaarden zijn ook buiten de prioritaire vestigingszones nieuwe landgoederen mogelijk. Het bijzondere voor het onderhavige gebied is dat twee landgoederen worden gerealiseerd; "De Pirk" en "Beekdal" (voorheen "Van Ee"). Maar ook landgoed "De Paalbeek" aan de overzijde van de Paalbeekweg maakt dat de realisatie van landgoed "De Pirk" passend is binnen het ruimtelijk structuurplan van de gemeente Epe. Op de volgende afbeelding zijn de verschillende landgoederen weergegeven.

 

Landgoederen nabij landgoed "De Pirk" (bron: Inrichtingsplan, beheerplan, beeldkwaliteitplan -definitief-, Eelerwoude, februari 2010)

 

Ten westen van landgoed "De Pirk" liggen gronden van het Geldersch Landschap en landgoed Tongeren. 

 

Structuurvisie Veluweflank Epe

Het plangebied ligt binnen de structuurvisie "Veluweflank Epe". Deze structuurvisie is door de gemeenteraad van Epe vastgesteld op 25 maart 2010.

 

De structuurvisie dient verschillende doelen:

 

Integraal kader voor ambities; de gemeente Epe wil met deze visie laten zien hoe zij haar ambities voor het buitengebied tussen Apeldoorns Kanaal en Veluwemassief ruimtelijk vorm wil geven.

 

Waarborg en toetsingskader; de gemeente Epe wil met deze visie de landschappelijke overgangen tussen Veluwemassief en randgebieden beschermen en versterken. Daarbij hoort een visie op balans tussen enerzijds de gewenste openheid en andere kwaliteiten van het landschap en anderzijds gewenste (nieuwe) economische dragers in het gebied.

 

Ruimtelijk kader en ontwikkelingsrichtingen; de visie geeft al met al een beeld van de ruimtelijke hoofdstructuur van het gebied, van de gewenste ontwikkeling en van de na te streven kwaliteiten. Daarbij hoort een opsomming van randvoorwaarden en condities voor nieuwe ontwikkelingen. De structuurvisie biedt zo mede houvast voor kwaliteitsbeleid en welstand.

 

Overzicht bestaand beleid; ter onderbouwing van de ambitie en de visie moet er voorts ook een goede weergave zijn van de gevolgen van bestaand beleid dat relevant is voor het plangebied.

 

Realisatie ambities; in een structuurvisie moet worden aangegeven hoe de gemeente denkt haar ambities te realiseren.

 

Een deel van de ontwikkelingen (nieuwe landgoederen, groen wonen) valt in de categorie "rood voor groen" ontwikkelingen. In van deze structuurvisie afgeleide bestemmingsplannen kan voorts kostenverhaal worden geregeld, evenals groencompensatie of bovenplanse verevening. De structuurvisie zelf kan de basis vormen voor de totstandkoming van anterieure overeenkomsten (dus vóór bestemmingsplanwijziging).

 

In genoemde structuurvisie is beschreven dat landgoederen vooral moeten bijdragen aan het ontwikkelen van (verweven) natuur, overige ontwikkelingen vooral aan versterking van het landschap, bijvoorbeeld door aanleg van kleine landschapselementen.

   

Voor de realisatie van nieuwe landgoederen heeft de gemeente Epe met de nota "Kwaliteitsimpuls buitengebied Epe" een toetsingskader vastgesteld voor de beoordeling van nieuwe landgoederen, met richtlijnen voor de economische basis ervan. Nieuwe landgoederen moeten onder het NSW-regime gaan vallen als waarborg voor duurzame instandhouding.

 

Met nieuwe landgoederen kunnen diverse beleidsvoornemens op het gebied van natuur (EHS en EHS-verweving), landschap en cultuurhistorie verwezenlijkt worden.

 

De Nota Kwaliteitsimpuls heeft tot doel "het tot stand brengen van een landgoederenstructuur in delen van het landelijk gebied van Epe die een kwaliteitsimpuls nodig hebben en waarin wonen, werken, recreatie en allerlei hedendaagse en toekomstige maatschappelijke en economische activiteiten en functies duurzaam en in evenwicht met elkaar een plek krijgen". De nota is kaderstellend en richtinggevend bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. Hiertoe dient een puntentabel om locaties te waarderen op geschiktheid. De nota is in 2005 vastgesteld door de raad.

 

Onder het kopje "Toetsingskader nieuwe landgoederen gemeente Epe", wordt nader op de toetsingscriteria voor nieuwe landgoederen ingegaan.    

 

Nota Cultuurhistorisch beleid 2010-2015

De nota “Epe, historisch centrum van de Veluwe, Cultuurhistorisch beleid 2010-2015” (vastgesteld februari 2010) beschrijft hoe Epe cultuurhistorie de komende jaren wil inzetten bij diverse ontwikkelingen en de kansen die het biedt wil aangrijpen. Voorafgaand aan het beleidskader zijn de cultuurhistorische waarden door middel van een uitgebreide inventarisatie onderzocht en inzichtelijk gemaakt. Onder het begrip ‘cultuurhistorie’ vallen archeologie, bouwhistorie en historische geografie. Doel van het cultuurhistorische beleid is om het cultuurhistorisch erfgoed in Epe zichtbaarder en beleefbaarder te maken, cultuurhistorie te integreren in de diverse beleidsvelden van de gemeenten en het een volwaardig onderdeel te laten uitmaken van de afwegingen binnen de ruimtelijke ordening.

 

Het gebied voor het landgoed De Pirk doet recht aan de wens om het agrarisch erfgoed te bewaren. De kenmerkende verschillen en overgang tussen het landschap van het Veluwemassief en de Veluwerand en het daaraan toegevoegde landschap van de beekdalen wordt in het landgoedontwerp gerespecteerd en ook benut door de strategische situering van het landhuis.  

 

Toetsingskader nieuwe landgoederen gemeente Epe

Bij de beoordeling of een nieuw landgoed haalbaar en toelaatbaar is, hanteert de gemeente Epe onder meer de volgende documenten:

• Kwaliteitsimpuls buitengebied Epe, tevens toetsingskader beoordeling landgoederen
• Leidraad nieuwe landgoederen gemeente Epe, procedurebepaling 

De kwaliteitsimpuls buitengebied Epe, tevens toetsingskader beoordeling landgoederen dateert uit 2006. De titel zegt het al, de gemeente Epe wil een kwaliteitsimpuls geven aan de ontwikkelingen in het landelijk gebied door het ontwikkelen van nieuwe landgoederen.

 

Door het stopzetten van agrarische activiteiten treedt een sterke versnippering en verrommeling op van het platteland. Typerende streekeigen landschappen dreigen te verdwijnen. Met het verdwijnen van deze landschappen zullen de daarbij behorende natuur- en recreatiewaarden verder achteruitgaan.

 

Met het geven van een kwaliteitsimpuls aan een duurzame verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de daarmee samenhangende leefbaarheid in het landelijk gebied, wordt getracht de versnippering en verrommeling tegen te gaan. De kwaliteitsimpulsen richten zich op landschap, natuur en water, bos, landbouw en tuinbouw, recreatie en toerisme en wonen en werken.

 

De kwaliteitsimpuls heeft een kaderstellende functie en zal richtinggevend zijn bij de beoordeling van initiatieven van nieuwe landgoederen en verzoeken tot functiewijzigingen van het buitengebied van de gemeente Epe. In de kwaliteitsimpuls zijn verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten beschreven.

Voor het nieuwe landgoed “De Pirk” is in de brief van burgemeester en wethouders van 3 september 2009 stilgestaan bij het programma van eisen voor het onderhavige landgoed. Het globale programma van eisen is hieronder weergegeven, en komt voort uit bovengenoemde beleidsdocumenten:

• Het landgoed moet worden gerangschikt onder de Natuurschoonwet (NSW);
• Het landgoed dient voor 90% te worden opengesteld;
• Het landgoed wordt door middel van wandelpaden ontsloten;
• Bij het bepalen van de ligging van de wandelpaden wordt aansluiting gezocht met omliggende initiatieven en bestaande structuren;
• Het landgoed wordt voor minimaal vijf hectare omgevormd naar natuur;
• Bij het bepalen van de natuurdoeltypen wordt aangesloten op het Gebiedsplan Natuur en Landschap Gelderland;
• Er dient in ieder geval overleg plaats te vinden met de Dienst Landelijk Gebied, Waterschap Veluwe, Stichting Geldersch Landschap en aangrenzende initiatiefnemers over de inrichting van het landgoed;
• Het beekdal dient zoveel mogelijk van haar open karakter te behouden en vrij te blijven van opgaande beplanting;
• Op het landgoed mag maximaal één landhuis van allure met maximaal twee wooneenheden worden gerealiseerd;
• Het landhuis mag niet in het ‘open’ beekdal worden gesitueerd, maar dient zo veel mogelijk aan te sluiten bij de opgaande beplanting van het aangrenzende landgoed Waaijenberg;
• De suggestie uit de startnotitie dat bebouwing in het noordelijk deel van het landgoed mogelijk is, wordt niet onderschreven;
• Het landhuis krijgt een passende architectuur, waarbij de kwaliteit van de plek richtinggevend is. In een volgende fase dient dit in een beeldkwaliteitplan vastgelegd te worden;
• Een uitgebreide gebiedsinventarisatie/-analyse vormt de basis voor het op te stellen inrichtingsplan;
• Het landgoed moet duurzaam in stand worden gehouden, waarbij de initiatiefnemer financieel verantwoordelijk is voor oprichting en onderhoud. Dit dient aangetoond te worden door middel van een exploitatieplan.  

Naar aanleiding van deze brief is door Eelerwoude in samenwerking met SIR Gebiedsontwikkeling een inrichtingsplan, beheerplan en beeldkwaliteitplan opgesteld. Dit document dateert van februari 2010 en is besproken met de gemeente. De Totaalvisie is door burgemeester en wethouders vastgesteld op 18 mei 2010.

 

Uit de toets aan het Toetsingskader beoordeling landgoederen van de gemeente Epe blijkt dat de locatie van landgoed “De Pirk” een aanzienlijke bijdrage levert aan de kwaliteitsimpuls van het landelijk gebied. De locatie van Landgoed “De Pirk” voldoet aan alle ‘harde’ criteria, zoals die ook door de provincie Gelderland gehanteerd worden voor een locatietoets. Uit de locatietoets blijkt verder dat de locatie van de Pirk geen provinciale beleidsdoelstellingen belemmert, zoals die in het streekplan zijn geformuleerd. 

In de “Leidraad nieuwe landgoederen gemeente Epe, procedurebepaling” is een aantal fases beschreven die doorlopen dienen te worden. De 1^e fase betreft de startnotitie en het globale programma van eisen. Deze is met de brief van de gemeente van 3 september 2009 (kenmerk 2009-58613) afgerond. De 2^e fase betrof de gebiedsanalyse en een definitief programma van eisen. De gebiedsanalyse is beschreven in het inrichtingsplan. De Totaalvisie (inrichtingsplan, beeldkwaliteitplan en exploitatieopzet) is afgerond met de vaststelling daarvan (bericht bij brief van 20 mei 2010, kenmerk 2010-11508) door burgemeester en wethouders. Met de vaststelling van de Totaalvisie zijn fase 2 en 3 afgerond. Met de aanvraag voor een herziening van het geldende bestemmingsplan en het startoverleg met betrokken partijen (gemeente Epe, initiatiefnemer, Eelerwoude en Ad Fontem juridisch bouwadvies) op 20 oktober 2010 is de 4^e fase gestart. De 5^e fase betreft de procedure van het bestemmingsplan.

 

Op basis van de afgeronde fases en de instemmingen van de gemeente Epe, kan gesteld worden dat het nieuwe landgoed een kwaliteitsimpuls voor ruimtelijke kwaliteit van het betreffende gebied met zich meebrengt. Het nieuwe landgoed “De Pirk” voldoet aan de uitgangspunten van de gemeente Epe zoals beschreven in het document “Kwaliteitsimpuls buitengebied Epe, tevens toetsingskader beoordeling landgoederen”.

 

Landschapsontwikkelingsplan

In 2009 is het landschapsontwikkelingsplan vastgesteld. Dit plan is in samenwerking met de gemeenten Heerde en Voorst in de periode 2007 - 2009 tot stand gekomen.

 

Landgoed de Pirk ligt in een gebied waarvan het landschap grote kwaliteiten kent. Hierin zijn twee hoofdlijnen aan te geven. De eerste hoofdlijn heeft te maken met de kenmerken van het betreffende landschap. Grote delen daarvan kenmerken zich van oorsprong door kleinschalig agrarisch cultuurlandschap met een sterk verspreide bewoning over het gebied. Er zijn duidelijk dorpen maar er zijn ook heel veel woningen en boerderijen die in linten en zwermen liggen. Die kleinschaligheid en dichte bewoning wringt vaak met de huidige wensen voor het gebruik.  Schaalvergroting bij agrariërs leidt tot grotere agrarische bedrijfsgebouwen en rationele grote, rechte kavels. Vele agrarische bedrijven verdwijnen en in de vrijkomende schuren komen allerlei andere soorten bedrijven of, wat nog vaker voorkomt, de bedrijfsgebouwen worden gesloopt in ruil voor de bouw van een nieuwe woning. Door de autonome ontwikkeling van schaalvergroting en functiewijziging verandert de oorspronkelijke schaal en samenhang van het landschap. 

 

De tweede hoofdlijn is dat het gebied veel veranderingsprojecten kent. Diverse hogere overheden (Rijk en Provincie) hebben belangen in het gebied en hebben een beleidsopgave op het gebied gelegd voor een aantal sectorale onderwerpen. Zij voeren deze bovendien voor een deel zelf uit. Het gaat dan om de uitvoering van Ruimte voor de Rivier, het Reconstructieplan Veluwe, de Kaderrichtlijn Water, de realisatie van de Ecologische Hoofdstructuur, etc. En ook de gemeenten in het gebied Epe, Heerde en Voorst, sturen een aantal veranderingsprojecten aan. Deze veranderingsprojecten omvatten grote delen van het plangebied van dit landschapsontwikkelingsplan. Van noord naar zuid gaat het dan om de volgende belangrijke veranderingsprojecten: de hoogwatergeul Vaassen-Wapenveld, de aanleg van de ecologische poorten op de flank van de Veluwe (Wisselsepoort, Beekbergerpoort, Hattemerpoort), het landbouwontwikkelingsgebied Vaassen, een cluster van ontwikkelingen binnen de stedendriehoek zoals een recreatiegebied en een zoekgebied voor glastuinbouw en de dijkverlegging in de Voorster Klei. Al deze projecten worden in hun eigen planprocessen uitgebreid en met vele betrokkenen besproken.

 

Het landschapsontwikkelingsplan kent drie doelstellingen:

1. De betrokken gemeenten willen in de autonome ontwikkeling van het landschap sturen op behoud en op ontwikkeling van landschappelijke samenhang. Tevens willen de gemeenten ontstening van het buitengebied stimuleren en de karakteristieke kenmerken van het landschap ontwikkelen.
2. De gemeenten willen het landschapsbelang inbrengen in alle ruimtelijke veranderingsprojecten in het gebied. Daartoe willen de gemeenten een ‘landschapskapstok’ bieden die gebruikt kan worden in al de gebiedsprocessen.
3. Omdat het landschapsplan opgesteld is door drie gemeenten bestaat het overkoepelende doel uit een structuur die een aanpak met zich meebrengt waardoor het mogelijk wordt gemaakt om op regionaal niveau 'het goede landschap te maken'.

Met betrekking tot landgoederen is het volgende in het landschapsontwikkelingsplan beschreven, waarbij een landgoed als een complex bedoeld wordt dat kan bestaan uit een groot stuk grond (meerdere hectares), bossen, landerijen en daarop een buitenplaats, landhuis, grote boerderij, kerk of kasteel.

 

In de verdeling van landgoederen (met daarop buitenplaatsen of kastelen) en hun landschappelijke situering is binnen het landschap van Veluwe tot IJssel onderscheid te maken in vier hoofdgroepen. Dit zijn de landgoederen op de kampen bij Twello, landgoederen gekoppeld aan de Veluwse Bandijk, landgoederen op de flank van de Veluwe en landgoederen binnen de bossen van het CVN. Landgoederen vertegenwoordigen vaak een mix van landschaps-, natuur- en cultuurhistorische waarden en zijn daardoor van bijzondere betekenis.

 

In algemene zin wordt voor het landschap van Veluwe tot IJssel gestreefd naar:

• Het verhogen van het contrast tussen de hoge delen van het gebied en de lage delen. Het hoog-laagpatroon is de belangrijkste drager van het landschap van de regio. In veel gevallen wordt het contrast versterkt door op de hoge delen meer nieuwe beplanting aan te brengen.
• Ontwikkeling van de landschappelijke kenmerken van de hoge, relatief besloten gronden. Het beleid is hier gericht op behoud en versterking van open akkers, paden, beplantingen, ontginningslijnen en op het gebied toegespitste manieren van bouwen.
• Versterking van cultuurhistorische kenmerken. Vaak houdt dat in dat door middel van beplantingsvoorstellen deze kenmerken zichtbaarder worden gemaakt.
• Versterking van ecologische waarden en biodiversiteit, door herstel van landschappelijke overgangen en bijbehorende systemen en beplanting.
• Het behouden van openheid binnen de lage gebiedsdelen.
• Het benoemen en beschermen van waardevolle open gebieden. Openheid is een zeer bijzondere maar ook kwetsbare landschapskwaliteit. Een paar lelijke gebouwen in een open gebied tasten de sfeer vaak onherstelbaar aan. ‘Verrommeling’ treed dan ook het snelste op in deze gebieden. Relatief open, waardevolle gebieden zijn onder andere delen van oude bouwlanden en dekzandruggen, delen van de natte heideontginningen, de beekdalen, delen van het weteringengebied en de uiterwaarden. 

Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt in algemene zin gestreefd naar:

• Het zoveel mogelijk laten aansluiten van ruimtelijke ontwikkelingen bij de visie op de verschillende landschapseenheden. Een goed voorbeeld is vrijkomende agrarische bebouwing (of meer in het algemeen functieverandering), die met het gebouw en de inrichting van het erf aansluiting moet zoeken bij de kenmerken en inrichtingswensen van het betreffende gebied.
• Versterking van de karakteristieken van de bestaande landgoederenzones, door de aanleg van nieuwe landgoederen aansluitend bij de dijklandgoederen langs de Bandijk, de landgoederen op de zandopduikingen, de landgoederen op de overgang van dekzandrug naar beekdalen en de boslandgoederen op de Veluwe. Nieuwe landgoederen worden bij de genoemde plekken bij voorkeur ingezet ter verbetering van de landschapsstructuur. In andere gebiedsdelen is de inzet van nieuwe landgoederen uitsluitend aan de orde als een forse winst in landschappelijke kwaliteit geboekt wordt.
• Het beter toegankelijk maken van ons buitengebied.

Bij de totstandkoming van het nieuwe landgoed, is de beoogde ontwikkeling ook getoetst aan de kwalitatieve kenmerken van het landschap zoals deze in het landschapsontwikkelingsplan zijn beschreven. De open gebieden en het beekdal in landgoed de Pirk worden ruimtelijke vastgelegd. Het nieuwe landhuis is zo gepositioneerd dat deze geen geweld doet aan de landschappelijke kwaliteiten. Met de nieuwe landschappelijke inrichting van de gronden vormt landgoed de Pirk een nieuwe kwalitatieve impuls voor het landschap. De waarden van het landschap worden versterkt.      

Het nieuwe landgoed voldoet aan de uitgangspunten van het landschapsontwikkelingsplan.

         

Conclusie

De realisatie van landgoed "De Pirk" past binnen de uitgangspunten van de gemeente Epe zoals deze in de hiervoor beschreven beleidsdocumenten zijn beschreven.