Wijzigingsplan Jufferenstraat 9-11, Elburg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

De initiatiefnemer is voornemens de panden aan de Jufferenstraat 9 en 11 intern te verbouwen naar een situatie met woning/winkel, 3 appartementen en 1 grondgebonden woning. Volgens het vigerende bestemmingsplan is per bouwvlak één woning mogelijk.

Het bestemmingsplan biedt een wijzigingsbevoegdheid om het aantal woningen te laten toenemen. Burgemeester en wethouders hebben op 31 oktober 2017 besloten medewerking te verlenen aan de benodigde wijziging van het bestemmingsplan. Daartoe is dit bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied is gelegen in de Vesting van Elburg aan de binnenkomende hoofdstraat van het historisch centrum van Elburg.

Luchtfoto (bron: Google earth)

De panden aan de Jufferenstraat 9 en 11 zijn gelegen tegenover het voormalig en zeer bekende Jufferenklooster, nu Museum Elburg.

Luchtfoto (bron: Google earth)

Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 378 m² en bestaat uit kadastrale perceel Elburg, sectie C, perceelnummer 1862.

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het geldende bestemmingsplan voor de locatie is bestemmingsplan "Beschermd Stadsgezicht" (NL.IMRO.0230.BPBESCHSTAD2010-VST2). Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 24 juni 2013. Voor het plangebied gelden de bestemmingen "Centrum" en "Wonen" en de dubbelbestemmingen "Waarde - Archeologie 1" en "Waarde - Beschermd stadsgezicht". Voor het perceel gelden ook aanduidingen als erf, rijksmonument en muur en de gebiedsaanduiding "wro-zone - ontheffingsgebied".

Uitsnede vigerend bestemmingsplan met globale plangrens

In artikel 9.4 onder a van het vigerende bestemmingsplan is bepaald dat de gronden en bouwwerken niet mogen worden gebruikt voor meer dan één woning per bouwvlak.

In artikel 43.1 onder m is bepaald dat burgemeester en wethouders de bevoegdheid hebben het plan te wijzigen en het aantal toegestane woningen te wijzigen (zie voorts hoofdstuk 5 Toelichting op de regels).

1.4 Bij het plan behorende stukken

Het wijzigingsplan "Wijzigingsplan Jufferenstraat 9-11, Elburg" bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding, schaal 1 : 1.000 tekening nummer: NL.IMRO.0230.WPJUFFERENSTRAAT9-VST1;
• regels.

Op de verbeelding is de bestemming van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven.

In de regels zijn bepalingen opgenomen teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin het aan het plan ten grondslag liggende onderzoek en een planbeschrijving zijn opgenomen.

1.5 Opzet van de toelichting

Het tweede hoofdstuk van deze toelichting geeft een beschrijving van de bestaande en nieuwe situatie. In hoofdstuk drie en vier wordt het bouwplan getoetst aan respectievelijk het relevante ruimtelijke beleid en milieu- en omgevingswaarden. Hoofdstuk vijf bevat een toelichting op de regels. In hoofdstuk zes en zeven komen achtereenvolgens de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit plan aan de orde.

Hoofdstuk 2 Bestaande en toekomstige situatie

2.1 Historie

De eerste bewoningssporen in Elburg dateren al van 750 na Christus. Wanneer de Zuiderzee echt ontstaat, rond 1170 na Chr. krijgt ook Elburg meer vaste vorm. In 1233 worden stadsrechten aan de stad toegekend. De stad wordt tussen 1392 en 1396 in zijn geheel verplaatst naar de huidige locatie en wordt ommuurd. De stad binnen de vesting is volgens een vooraf vastgesteld stramien gebouwd en neemt daarmee een unieke plaats in de Nederlandse stedenbouw in. Het bestaande stratenplan binnen de vesting dateert dus van de 14e eeuw.

De hoofdstructuur binnen de vesting bestaat uit een symmetrisch grid. Dit wordt in sterke mate bepaald door de aanwezige bebouwing. Zowel de meer kleinschalige, als de meer grootschalige bebouwing (zoals de Nederlands Hervormde Kerk) zijn nauwkeurig in het grid gepast. Alle bebouwing verschilt in maatvoering van elkaar. Niet alleen in bouwhoogtes, maar ook in oppervlakte, kapvorm, kaprichting en architectuur.

2.2 Bestaande situatie

Foto voorgevel Jufferenstraat 9 en 11

Jufferenstraat 9:

Het pand Jufferenstraat 9 is de oudste van de beide panden. Het streekarchief vermeldt dat er al bewoners waren rond 1630. Het meest recent was in dit pand sieradenwinkel "Juffertje Negen" gevestigd. Daarvoor o.a. de winkel "Over den Brug", het VVV kantoor, fietsenzaak Jo Hulsman en verfspeciaalzaak Van Wezep.

Jufferenstraat 11:

Het pand Jufferenstraat 11 is waarschijnlijk gebouwd tussen 1825 en 1850. Volgens de overlevering was het perceel voorheen in gebruik als tuin bij het pand Jufferenstraat 13. Dit pand betreft de stadswoning en vormt een geheel samen met de verdieping van het naastgelegen pand Jufferenstraat 9 ook met de enorme ruimte achter de winkelruimte, inclusief de prachtige stadstuin.

2.3 Toekomstige situatie

De panden aan Jufferenstraat 9 en 11 die op dit moment aan elkaar gekoppeld zijn worden kadastraal gesplitst, zodat de historische scheiding weer tot stand gebracht wordt.

Hierbij wordt het linker pand (nr.11) een grondgebonden woning met de diepe achtertuin. Het rechter pand (nr. 9) wordt opgesplitst in een onderlaag winkel/kantoor en in de bovenliggende lagen worden 3 appartementen gevestigd.

I ndicatieve indeling van de begane grond

Op dit moment verkeert het pand deels in een matige bouwkundige staat en deels in een slechte bouwkundige staat. Initiatiefnemer gaat beide panden (tevens rijksmonument) restaureren waardoor de panden in ere worden hersteld en behouden blijven voor de Vesting van Elburg.

Omdat de voorgestelde ontwikkeling plaats vindt binnen het gebied van het beschermde stadsgezicht is het totale plan besproken met de monumentenbeleidscommissie van de gemeente. De monumentenbeleidscommissie kan instemmen met het plan.

Hoofdstuk 3 Relevant ruimtelijk beleid

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het relevante ruimtelijke beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven en vindt een toetsing in het kader van de voorgenomen ontwikkeling plaats. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de verbeelding en in de regels.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 in werking getreden. De Structuurvisie infrastructuur en ruimte 2040 (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Deze 13 nationale belangen zijn:

• Rijksvaarwegen
• Mainportontwikkeling Rotterdam
• Kustfundament
• Grote rivieren
• Waddenzee en waddengebied
• Defensie
• Hoofdwegen en hoofdspoorwegen
• Elektriciteitsvoorziening
• Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen
• Ecologische hoofdstructuur
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte)
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde

De visie is via regels verankerd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Deze geeft voor het plangebied geen direct bindende regels.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) regelt de doorwerking van nationale belangen op ruimtelijk gebied in gemeentelijke bestemmingsplannen door het stellen van de juridische kaders. Het Barro is ook wel bekend als de AMvB Ruimte. Het besluit is per 17 december 2011 in werking getreden. In het Barro zijn opgenomen:

• het Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• militaire terreinen en -objecten;
• de Wadden;
• de kust (inclusief primaire kering);
• de grote rivieren;
• de Werelderfgoederen.
• reserveringen uitbreidingen weg en spoor;
• veiligheid vaarwegen;
• het netwerk voor elektriciteitsvoorziening;
• de buitendijkse uitbreidingsruimte in het IJsselmeer;
• bescherming van de (overige) primaire waterkeringen;
• reservering voor rivierverruiming Maas;
• de Ecologische Hoofdstructuur (EHS).

Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Elburg. Voor dit gebied gelden geen nationale belangen waarmee rekening gehouden hoeft te worden. Dit bestemmingsplan voldoet aan het Barro.

3.2.3 Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid

De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) verlangt niet alleen dat verantwoordelijkheden en belangen worden benoemd, maar ook dat inzichtelijk is hoe deze belangen zullen worden verwezenlijkt. Het Rijk heeft de nationale ruimtelijke belangen opgenomen in de zogenaamde 'Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid'. Nationale ruimtelijke belangen zijn zaken waarvoor de rijksoverheid een specifieke verantwoordelijkheid neemt, hetgeen blijkt uit de inzet van diverse bevoegdheden en instrumenten om deze belangen te behartigen en te realiseren. Het overzicht van nationale belangen in de Realisatieparagraaf is gebaseerd op een zorgvuldige analyse van de Planologische Kernbeslissingen (PKB's) van het Rijk. De uitspraken in deze PKB's zijn op een beleidsneutrale wijze, dat wil zeggen inhoudelijk ongewijzigd, verwerkt in het overzicht van nationale ruimtelijke belangen, aangevuld en waar aan de orde geactualiseerd. Een beperkt aantal belangen zal worden geborgd met de (toekomstige) AMvB Ruimte.

Het Rijk geeft met deze werkwijze een transparante en scherp geselecteerde invulling aan de sturingsfilosofie 'decentraal wat kan, centraal wat moet'. Het resultaat hiervan is een heldere en scherpe markering van datgene wat centraal moet. Hierdoor wordt niet alleen voor medeoverheden duidelijk wanneer afstemming moet worden gezocht met het Rijk, maar wordt ook voor burgers, maatschappelijke en andere private organisaties duidelijk waar het Rijk voor staat. De Realisatieparagraaf heeft de status van structuurvisie.

3.2.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 juli 2017 gewijzigd.

De Laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In artikel 1.1.1 onder i van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd:

'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.'

In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Voor wonen is daarmee de lijn, dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Het voorliggende bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van twee extra woningen mogelijk. In dit plan is daarom geen sprake van een woningbouwlocatie en een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro.

3.2.5 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats in 'stedelijk gebied' en raakt geen nationale ruimtelijke belangen en de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is niet van toepassing.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Gelderland 2015

Op 24 september 2014 heeft de provincie Gelderland de Omgevingsvisie vastgesteld. Deze is in juli 2015 geactualiseerd en op 11 november 2015 geconsolideerd. Het vertrekpunt bij het maken van de Omgevingsvisie zijn de maatschappelijke opgaven die in gesprekken met overheden, organisaties en particulieren zijn benoemd.

De provincie kiest er in deze Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan de gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven.

Deze twee doelen zijn:

• 1. een duurzame economische structuur;
• 2. het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Deze twee hoofddoelen benadrukken de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur. Zij beïnvloeden elkaar. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland.

In de Omgevingsvisie wordt onderscheidt gemaakt in verschillende deelgebieden. Het plangebied ligt in de Noord-Veluwe.

Kenmerkend voor de regio Noord-Veluwe zijn:

• rust en ruimte;
• afwisselend landschap: water, boerenland, steden, dorpen, bos en hei;
• een rijke cultuurhistorie;
• gastvrijheid en mensen die omzien naar elkaar;
• de recreatieve en toeristische sector en zorg;
• goede verbindingen met omringende regio's.

De regio staat voor de volgende opgaven:

• Economische ontwikkeling is de motor van de regio: versterking van de recreatieve en toeristische sector, innovatie in het bedrijfsleven, vasthouden en versterken van zorgondernemers, een toekomstbestendige agrarische sector.
• Behouden, versterken en benutten van bestaande kwaliteiten: natuur, landschappen, water, gemeenschappen, steden en dorpen.
• Verbinden van leefbaarheid in kernen met natuurgebieden en het waterlandschap.
• Ruimte bieden aan ondernemers om een passend aanbod te ontwikkelen op deze opgaven.

Ladder voor duurzaam ruimtegebruik

In de visie is de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik opgenomen voor kwalitatief goede afwegingen bij keuzes voor nieuwbouw en prioritering bij overcapaciteit in landelijk en stedelijk gebied.

De Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik is van toepassing op stedelijke ontwikkelingen of functieverandering naar stedelijke functies. Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van nieuwe stedelijke ontwikkelingen of functieverandering naar stedelijke functies. Het betreft de gebruikswijziging van een bestaand gebouw. Daarom hoeft in zijn algemeenheid geen nadere aandacht te worden besteed aan de ladder voor duurzaam ruimtegebruik. Verwezen wordt ook naar het gestelde in paragraaf 3.2.1.

Wonen

De provincie en haar partners streven er samen naar om vraag en aanbod op de woningmarkt met elkaar in balans te brengen en te houden. In de Regionale Woonagenda agenderen alle (relevante) partijen in een regio de regionale opgaven op het gebied van wonen. Zij maken afspraken over wat zij hieraan gaan doen. De provincie is een van de partijen. De agenda gaat onder meer over hoe partijen met elkaar invulling geven aan flexibiliteit, levensloopbestendigheid, betaalbaarheid, het aandeel 'huur' en andere kwaliteiten waaraan behoefte is.

De provincie maakt op regionale schaal afspraken met gemeenten en woningbouwcorporaties over de woningvoorraad op basis van een recente huishoudensprognose (Primos). De kwantitatieve regionale afspraken zijn vastgelegd in het KWP3.

Nieuwe woningen moeten inspelen op de toekomstige vraag. Meer flexibiliteit is nodig voor gebruik van woningen door verschillende doelgroepen.

Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsvisie Gelderland

De ontwikkeling betreft woningbouw waarbij in planologische zin slechts twee extra woningen worden gerealiseerd. Deze woningen worden in het geldende bestemmingsplan mogelijk gemaakt door middel van een wijzigingsbevoegdheid. Voor de grondgebonden woning is al een koper, dus wordt er ingespeeld op de marktvraag. Gezien het vorenstaande is de ontwikkeling van de locatie in overeenstemming is met de Omgevingsvisie Gelderland.

Momenteel wordt de omgevingsvisie geactualiseerd. Dit heeft echter geen consequenties voor dit plan.

Conclusie

Het plan sluit aan op het provinciaal beleid.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Toekomstvisie Elburg 2020

In november 2009 is de toekomstvisie Elburg 2020 vastgesteld. Het toekomstbeeld van de gemeente Elburg gaat uit van de volgende kernwaarden:

• Geborgenheid, zorgzaamheid en veiligheid.
• Gastvrije en uitnodigende omgeving.
• Vitale kwaliteitseconomie.
• Herkenning in geloofsbeleving.
• Kwaliteit in wonen en leefomgeving.
• Kleinschaligheid en menselijke maat.
• Ontplooiingsruimte voor jong en oud.

In de toekomstvisie staat dat het woningbouwbeleid wordt toegesneden op de vraag. Lokaal maatwerk is daarbij essentieel. De diversiteit in woonmilieus wordt sterker. De van oudsher traditionele opbouw van de woningvoorraad krijgt hiermee een ander karakter: meer kwaliteit en meer toekomstgericht. Daarnaast wordt ingezet op bevordering van de doorstroming. In samenwerking met andere partijen worden doeltreffende acties in gang gezet om het aanbod af te stemmen op de daadwerkelijke vraag. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt de schaal en omvang van de ontwikkeling afgestemd op de locatie. Behoud of herstel van identiteit en eigenheid staat daarbij voorop.

De ruimtelijke aspecten uit de toekomstvisie zijn uitgewerkt in de Structuurvisie gemeente Elburg 2030.

Conclusie

Het voorliggende wijzigingsplan past binnen de uitgangspunten van de toekomstvisie.

3.4.2 Structuurvisie gemeente Elburg 2030

De gemeenteraad heeft op 16 maart 2015 de Structuurvisie gemeente Elburg 2030 vastgesteld. Deze structuurvisie vervangt de daarvoor geldende Visie Wonen en Werken.

De gemeente Elburg wil met de realisatie van enkele uitbreidingswijken, waaronder Vossenakker, een invulling geven aan de gemeentelijke woningbehoefte. Wel worden er zorgvuldig ingepaste kleinschalige projecten tot stand gebracht door inbreiding, herstructurering en via verkleuring van werklocaties naar woonfuncties.

In de structuurvisie is wat betreft de opsomming van 'Plannen realisatie 2010 - 2019' het volgende opgenomen:

"De lijst met woningbouwlocaties is gebaseerd op het woningbouwprogramma KWP3. Het is mogelijk dat binnen deze planningsruimte voor woningbouwlocaties aantallen en prioriteit onderling wijzigen. Wanneer er tussentijd andere plannen worden ingediend, kan het bovendien zijn dat de navolgende plannen in de tijd verschuiven,"

Klimaat en duurzaamheid vormen voor de gemeente Elburg steeds belangrijkere uitgangspunten bij de gebiedsontwikkeling. Daarnaast speelt milieuhygiëne een essentiële rol bij de beoogde ontwikkelingen.

Conclusie

Het voorliggende plan past binnen de structuurvisie.

3.4.3 Ontwerp Omgevingsvisie Elburg

Het ontwerp heeft terinzage gelegen van 1 november 2017 tot en met 12 december 2017.

In Elburg is het aantrekkelijk wonen, werken en recreëren. Dit komt niet alleen door de mooie cultuurhistorisch waardevolle Vesting met haven, de ligging aan de Randmeren en de zandverstuivingen van de Veluwe. Maar zeker ook door de fijne sfeer, geborgenheid en gemeenschapszin, de stedelijke voorzieningen om de hoek en de relatief goede bereikbaarheid van werkgelegenheid in de omringende grotere steden. De gemeente Elburg wil deze kansen verder benutten, voortvarend inspelen op nieuwe uitdagingen, zoals rondom de energietransitie en klimaatadaptatie en uiteraard haar (cultuurhistorische en landschappelijke) kwaliteiten en dorpse identiteit koesteren en waar mogelijk versterken.

De Omgevingsvisie Elburg is opgebouwd uit 5 integrale thema’s te weten:

• Leefbare, gezonde en vitale dorpen met een actieve samenleving.
• Herkenbare omgevingskwaliteit en -identiteit.
• Vitaal economisch klimaat.
• Duurzaam, energieneutraal en klimaatbestendig.
• Bereikbaar, nabij en toegankelijk.

De visie op hoofdlijnen kan als volgt kernachtig weergegeven worden:

• Evenwichtige bevolkingssamenstelling.
• Blijven werken aan de zelfredzaamheid en betrokkenheid bij de gemeenschap.
• Behouden en versterken van de diversiteit van het landschap.
• De agrarische sector als drager van het landschap.
• Versterken van de identiteit van alle dorpen en kernen.
• Vergroten diversiteit in werkgelegenheid.
• Optimaliseren ruimtegebruik, duurzaamheid en een kwaliteitsimpuls voor de bestaande bedrijventerreinen.
• Versterken toeristisch-recreatieve sector.
• Verbeteren openbaar vervoer.
• Werken aan een compleet, verkeers- en sociaal veilig fietsnetwerk.
• Blijvend aandacht voor het beperken / voorkomen van verdere toename van hinder voor het woon- en leefklimaat.
• Voortvarend werken aan de energietransitie en klimaatadaptatie.
• Werken aan een optimalisatie van het afwegingsproces, gericht op het op integrale en pro-actieve wijze begeleiden en afwegen van initiatieven uit de samenleving.

Bij alle ontwikkelingen en investeringen staan de kernwaarden voorop: Geborgenheid, zorgzaamheid, veiligheid; Gastvrije en uitnodigende omgeving; Vitale kwaliteitseconomie; Herkenning in geloofsbeleving; Kwaliteit in wonen en leefomgeving; Kleinschaligheid en menselijke maat & Ontplooiingsruimte voor jong en oud.

3.4.4 Woonvisie 2015-2019

Voor de gemeente Elburg is op 11 mei 2015 de Woonvisie 2015-2019 vastgesteld. In deze visie is het woonbeleid voor de periode 2015-2019 vastgelegd.

De woonvisie geeft de bouwstenen voor de activiteiten op het gebied van het wonen, en is het richtinggevend kader voor het handelen van de partners in het veld. De visie formuleert onder meer het kader voor de afweging van nut, noodzaak en locatiekeuze van nieuwe ontwikkelingen in relatie tot de bestaande woningvoorraad. Het sluit daarbij aan bij de ladder voor duurzame verstedelijking. Ook vormt deze visie het kader voor het maken van prestatieafspraken met de in de gemeente werkzame corporaties.

De thema's in de visie zijn:

• Betaalbaarheid van het wonen.
• Wonen-welzijn-zorg.
• Duurzaamheid.
• Woonprogramma (potenties bestaande woningvoorraad en nieuwbouw).
• De kernen in beeld (accenten per kern).
• Sturing nieuwe stijl.

Kwantitatief duiden scenario’s voor de toekomstige huishoudensontwikkeling voor de gemeente op een behoefte aan 580 tot 790 extra woningen in de periode 2013 tot 2025 (inclusief de effecten van extramuralisering). Kwalitatief zit de groei met name in categorie 1- en 2-persoonshuishoudens en de woonwensen zijn gericht op nultreden-/levensloopbestendige woningen en sociale huurwoningen (vooral senioren). Er is een beperktere behoefte aan huurwoningen in de vrije sector. Daarnaast is er een blijvende vraag naar duurdere koopwoningen, hoewel deze sector op termijn in grotere aantallen op de markt zullen komen in verband met de sterke vergrijzing van de bevolking.

Kwalitatief afwegingskader woningbouw gemeente Elburg

Projecten zijn kansrijk als zij voldoen aan een deel van onderstaande afwegingspunten:

• Ze spelen in op de vraag (marktvraag is leidend), consument zit zo vroeg mogelijk aan tafel.
• De keuzemogelijkheden voor consumenten zijn ruim, ruimte voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap.
• De woningen moeten flexibel en voor meerdere doelgroepen geschikt zijn, mits ze betaalbaar blijven.
• Ze spelen voldoende in op ruimte en kwaliteit; goede prijs-kwaliteitsverhouding en grondgebonden woningen met een ruime plattegrond.
• Ze versterken de ruimtelijke kwaliteit:
  • 1. inbreiding (binnenstededlijk/-dorps en aan de randen) heeft prioriteit boven uitbreiding;
  • 2. vrijkomend vastgoed binnen de bebouwde kom biedt kansen voor woningbouw (ook voor bijzondere zorgconcepten);
  • 3. bijzondere aandacht voor vrijkomende agrarische bebouwing en 'grondruil' die de ruimtelijke kwaliteit van de gemeente ten goede komen;
  • 4. grootschalige uitbreiding is in de toekomst niet meer aan de ode, lopende projecten worden nog wel uitgevoerd.
• Accent ligt op kleinschalige en gefaseerde projectontwikkeling.
• Projecten houden rekening met de concurrentie ten aanzien van de bestaande voorraad.
• Ze spelen in op gewenste nieuwe vormen van wonen met zorg.
• Ze houden rekening met duurzaamheid en energieneutraliteit.
• Niches die we willen faciliteren in kleine aantallen.
• Projecten zijn financieel haalbaar en qua juridische planstatus in een vergevorderd stadium.

Wil Elburg de benodigde productie halen, dan is een kritische analyse van afzetbaarheid nodig. Elburg heeft op regionaal niveau afspraken gemaakt over de kwantitatieve bandbreedte van de netto-toevoegingen in de periode 2013 - 2025. Dit komt voor de gemeente neer op een opgave van circa 630 woningen. Elburg beschikt over locaties voor circa 1.100 woningen. Een goed afgewogen prioritering van de beschikbare planvoorraad is nodig om voortgang in de productie te houden en te waken voor overcapaciteit van het aanbod op de markt.

De Vesting, het cultuurhistorisch hoogtepunt van de gemeente Elburg, blijft een belangrijke trekker in de toekomst. Door nieuwe ontwikkelingen rondom de haven kan een nieuw elan ontstaan.

Voor Elburg gelden de volgende accenten voor wonen en leven:

• Richten op gedifferentieerde woonmilieus, ook voor (startende) gezinnen.
• Versterking centrumfunctie.
• Ruimte voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap (CPO) geven.
• Kansen voor kleine huishoudens starters/ouderen op locaties nabij voorzieningen en openbaar-vervoerhaltes.
• Beleid richten op in stand houden van voorzieningen, waarbij met betrokkenen indien nodig gezocht wordt naar creatieve oplossingen (slim samenwerken).

Met betrekking tot de marktvraag is een notitie kwalitatiefafwegingskader woningbouw opgesteld. hieruit blijkt dat wordt voldaan aan de gestelde criteria. De notitie is als Bijlage 1 Notitie kwalitatief afwegingskader woningbouw toegevoegd bij dit plan.

Conclusie

Dit plan richt zich op een gedifferentieerd woonmilieu. Door de winkel/kantoor blijft de winkelfunctie behouden. Er is sprake van CPO en de locatie biedt kansen voor kleine huishoudens/starters/ouderen om nabij voorzieningen en openbaar-vervoershaltes te wonen. kortom het voorliggende wijzigingsplan past uitstekend binnen de woonvisie en het gemeentelijk woonbeleid.

Op basis van de aangeboden notitie (Bijlage 1) is geconcludeerd dat het initiatief voldoende inspeelt op het kwalitatief afwegingskader. Dit in combinatie met de gedachte vanuit cultuurhistorie/monumenten dat leegstand van monumenten in de vesting en de verdere verlloedering van het monument tegen gegaan moet worden, maakt dat de aanvraag vanuit het oogpunt van volkshuisvesting positief beoordeeld is.

3.4.5 Welstandsnota

Door de gemeenteraad van Elburg is in oktober 2013 de Welstandsnota gemeente Elburg vastgesteld. Voor het gebied geldt welstandsniveau 1, zware toetsing. Voor de wijzigingen worden nagenoeg niets gewijzigd aan de gevels. Er worden enkele dakkapellen en dakramen toegevoegd. Dit wordt op detailniveau besproken met de monumentencommissie.

3.4.6 Parkeernota gemeente Elburg

De gemeenten Elburg, Hattem, Nunspeet en Oldebroek hebben gezamenlijk een parkeernota opgesteld. Deze nota is door de raad van de gemeente Elburg vastgesteld op 29 september 2014.

Het doel van de parkeernota is het voeren van een parkeerbeleid dat op acceptabele loopafstand sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Hierbij worden de parkeernormen gehanteerd voortkomend uit de CROW publicatie 317. Kort gezegd houdt dit in dat de stedelijkheidsgraad de hoogte van de parkeernorm bepaald.

Parkeerbalans plangebied

Oud gelijkblijvend (Piek)

Kantoor - 1,2

Woning - 0,8

Oud veranderend (Piek)

Winkel - 3,1

Nieuw veranderend (Piek)

Huur etage midden goedkoop - 4,8

Verschil parkeerbalans conform bovengenoemde berekening: 1,7 parkeerplaats

Parkeren op eigen terrein

In de nieuwe situatie wordt er parkeergelegenheid verzorgd op het eigen terrein conform bijgevoegde tekening. Deze voorziening betreft een dubbele oprit, zonder garage. Voor deze oplossing geldt een berekeningsaantal van 1,7 parkeerplaats.

Met deze voorziening komt de totale parkeerbalans op 0

Parkeren op eigen erf

Op grond van bovenstaande schets heeft de gemeente vanuit verkeerskundig uitgangspunt een positief advies gegeven.

3.5 Conclusie relevant ruimtelijk beleid

De voorgenomen ontwikkeling is getoetst en afgewogen in relatie tot het relevante ruimtelijke beleid. Het beleid vormt geen belemmering voor de uitvoering van de voorgenomen ontwikkelingen.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

Ruimtelijke plannen kunnen van invloed zijn op de omgeving. Anderzijds kan ook de zichtbare en soms niet zichtbare omgeving van invloed zijn op de uitvoerbaarheid van de voorgenomen plannen. In dit hoofdstuk worden de omgevingsfactoren beschreven.

Daarnaast wordt per omgevingsfactor beoordeeld wat de invloed op het plan kan zijn.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

4.2.1 Algemeen

De toenemende bedreiging van het archeologische erfgoed in heel Europa, niet alleen door natuurlijke processen of ondeskundig gebruik van het bodemarchief, maar ook door ontwikkelingen in de ruimtelijke ordening, gaf aanleiding voor het in 1992 door de Europese lidstaten ondertekende Verdrag van Valletta of ook wel Verdrag van Malta genoemd.

Doel van het archeologisch (voor)onderzoek is het waar nodig beschermen van archeologische waarden en het streven naar behoud van de waarden in de bodem (in situ). De essentie van het archeologisch (voor)onderzoek is het verkrijgen van gegevens over de archeologische resten in de bodem teneinde in een vroeg stadium een goede afweging te kunnen maken van alle bij een ruimtelijk besluit betrokken belangen.

4.2.2 Onderzoek archeologie

Uit de beleidskaart blijkt dat de ontwikkeling plaatsvindt in een gebied met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Het plangebied heeft de dubbelbestemming 'Waarde Archeologie 1'. Hiervoor geldt dat bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het oprichten van een bouwwerk groter dan 30 m2, de aanvrager een rapport moet overleggen, waarin de archeologische waarde van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft in voldoende mate is vastgesteld. Tevens is het verboden om zonder omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de volgende andere werken of werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren:

• a. het ophogen van de bodem met meer dan 1 m;
• b. grondwerkzaamheden, waartoe worden gerekend woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het graven of vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren en het aanleggen van drainage en/of oppervlakteverhardingen;
• c. bodem verlagen of afgraven (ook ten behoeve van het verwijderen van bestaande funderingen) van gronden waarvoor geen ontgrondingsvergunning is vereist;
• d. het verlagen van het waterpeil;
• e. het tot stand brengen en/of in exploitatie brengen van boor- en pompputten;
• f. het uitvoeren van heiwerken en/of indrijven van scherpe voorwerpen in de bodem;
• g. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd;
• h. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur door middel van sleuven breder dan 0,8 m.

Er worden voor dit plan geen ingrepen gedaan groter dan 30 m2 en dieper dan 30 cm gedaan. Er is daarom voor dit plan geen archeologisch onderzoek nodig.

4.2.3 Onderzoek Cultuurhistorie

Door de wijziging van artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten ook cultuurhistorische waarden te worden meegewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen. Om die reden is een korte analyse verricht van de cultuurhistorische waarden in het projectgebied.

Bebouwing

Beide panden zijn rijksmonumenten (monumentnummer 14764). De rijksmonumentomschrijving is: Huis met gepleisterde lijstgevel (XIX a), parterre en verdieping, schilddak. Gesneden deur in pilasteromlijsig ca. 1800. Bovenlicht. Stoeppalen.

Omdat de voorgestelde ontwikkeling plaats vindt binnen het gebied van het beschermde stadsgezicht is het totale plan besproken met de monumentencommissie van de gemeente Elburg. De buitenzijde van de panden worden niet gewijzigd. Het betreft een interne verbouwing. De monumentencommissie heeft aangegeven te kunnen instemmen met het plan.

4.2.4 Conclusie

De bebouwing in het plangebied Jufferenstraat 9-11 is aangewezen als rijks monument. Daarnaast is het plangebied onderdeel van de als beschermd stadsgezicht aangewezen vesting van Elburg.

De vesting van Elburg en de omliggende schootsvelden zijn bij besluit van 12 juli 1967 aangewezen als beschermd stadsgezicht. Van dit gebied worden zowel de stedenbouwkundige structuur binnen de vesting, de samenhang tussen vesting en schootsvelden als de verschillende architectonische aspecten van de bebouwing gewaardeerd. Deze aspecten zijn in het Aanwijzingsbesluit tot het beschermd stadsgezicht concreet beschreven.

Het pand wordt van architectuur- en cultuurhistorische belang geacht. In stedenbouwkundig opzicht wordt het pand doordat het in hoge mate medebepalend is voor het historische straatbeeld gewaardeerd.

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt het oorspronkelijke karakter van het exterieur in stand gehouden. De ontwikkeling heeft met name gevolgen voor het interieur.

De aspecten archeologie en cultuurhistorie werpen geen belemmeringen op voor voorliggend wijzigingsplan.

4.3 Ecologie

4.3.1 Algemeen

Wet natuurbescherming

De natuurwetgeving voor Nederland is per 1 januari 2017 vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Binnen de wet zijn de beschermingsregimes voor Natura 2000-gebieden, soortbescherming en houtopstanden opgenomen als afzonderlijke hoofdstukken, waardoor de wet via duidelijke en eenvoudige regels voorziet in een heldere implementatie van de Europese natuurbeschermingsrichtlijnen.

Naast de Wet natuurbescherming bestaat in Nederland het Natuur Netwerk Nederland (NNN), waarvoor de provincies beleid maken.

Natura 2000

De wetgeving met betrekking tot Natura 2000-gebieden is vastgelegd in Hoofdstuk 2 van de Wet Natuurbescherming. Natura 2000-is de overkoepelende naam voor gebieden die op Europees niveau worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn.

Vanuit deze richtlijnen worden specifieke diersoorten en hun habitat beschermd om de biodiversiteit te behouden, te herstellen of uit te breiden.

Het ondernemen van projecten, plannen of activiteiten in en in de omgeving van een Natura 2000-gebied kan mogelijkerwijs leiden tot (significant) negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen. Indien het niet mogelijk is om negatieve effecten op voorhand uit te sluiten, dan is er sprake van een vergunningsplicht en moet een habitattoets uitgevoerd worden. In een habitattoets worden de projecten, plannen of activiteiten getoetst op hun invloed op de instandhoudingsdoelstellingen en of (onder bepaalde voorwaarden) toestemming voor de uitvoering kan worden verleend.

Soortbescherming

De Wet natuurbescherming kent naast het beschermingsregime voor Natura 2000-gebieden drie beschermingscategorieën onder het hoofdstuk ‘soortbescherming’:

• 1. Alle van nature in Nederland in het wild levende vogels op grond van de Vogelrichtlijn (art 3.1).
• 2. Soorten beschermd op grond van de Habitatrichtlijn, het Verdrag van Bern en het Verdrag van Bonn (art. 3.5).
• 3. Nationaal beschermde ‘andere soorten’ (art.3.10) als vermeld in Bijlage A van de Wet Natuurbescherming alsmede alle de vaatplanten van de soorten genoemd in bijlage B van de Wet Natuurbescherming.

De Soortbescherming is alleen (met uitzondering van de zorgplicht) van toepassing op soorten genoemd onder deze drie beschermingscategorieën.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Naast de Wet natuurbescherming bestaat in Nederland het Natuur Netwerk Nederland (NNN), waarvoor de provincies beleid maken. Het NNN is ruimtelijk in de Provinciale Structuurvisie vastgelegd. Het vormt een robuust netwerk van natuurgebieden en tussenliggende verbindingszones. Dit netwerk bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuw aan te leggen natuur en verbindingszones tussen deze gebieden.

Ook de beheersgebieden voor agrarisch natuurbeheer behoren tot het NNN. De planologische verankering van het NNN vindt plaats in (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Wanneer bij ruimtelijke ontwikkelingen een bestemmingsplan wijziging moet worden doorgevoerd dient altijd een ‘Nee, tenzij’- toets te worden uitgevoerd. Hierin wordt beoordeeld of er als gevolg van de voorgenomen maatregelen significante effecten op de wezenlijke waarden en kenmerken van het netwerk optreden.

Voor onderhavig project is het uitvoeren van een ‘Nee, Tenzij’- toets niet nodig omdat er geen wijziging in de bestemmingsplannen plaatsvindt en het plangebied buiten de begrenzing van het NNN ligt.

4.3.2 Onderzoek

EDOK-RO heeft op 16 augustus 2017 tijdens het locatiebezoek het plangebied en de directe omgeving geïnspecteerd. De consequenties van de beoogde ruimtelijke ingreep op de aanwezige natuurwaarden is getoetst. Ook is er gekeken naar de relatie van het plangebied met de vigerende gebiedsgerichte natuurbescherming.

Natura 2000

Bij ruimtelijke ingrepen moet vooraf worden getoetst of schade op kan treden aan bestaande Natura 2000-gebieden. Indien er sprake is van "verslechtering of significante verstoring" of "significante gevolgen" op een Natura 2000-gebied is een vergunning nodig. De aard van de voorgenomen plannen, de afstand tussen de onderzoekslocatie tot het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied (Veluwerandmeren op 750 meter) en de aard van het tussenliggende gebied maken het niet noodzakelijk dat onderzocht wordt of de ontwikkeling negatieve invloeden heeft op dit natuurgebied. Een onderzoek in het kader van gebiedsbescherming binnen de Wet natuurbescherming maakt daarom geen deel uit van onderhavig onderzoek.

Soortbescherming

De geplande werkzaamheden vinden geheel inpandig plaats. Aan de buitenschil van het pand vinden dan ook geen werkzaamheden plaats. Eventueel aanwezige beschermde waarden voor strikt beschermde soorten, zoals verblijfplaatsen voor vleermuizen en nestlocaties voor huismus en/of gierzwaluw, blijven dan ook gehandhaafd. Nader onderzoek in het kader van de soortbescherming wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gezien de afstand tussen het plangebied en het NNN wordt een aantasting van de wezenlijke waarden en kenmerken van NNN gebieden niet verwacht.

4.3.3 Conclusie

Er zijn vanuit natuurwetgeving en beleid geen belemmeringen aanwezig voor het uitvoeren van de plannen.

Bij uitvoering van de werkzaamheden gedurende het broedseizoen van vogels dient vooraf een controle plaats te vinden of in gebruik zijnde nesten van vogels aanwezig zijn binnen de invloedssfeer van de ingrepen. Wanneer nesten worden aangetroffen dienen de werkzaamheden hier niet uitgevoerd te worden totdat de jongen zijn uitgevlogen en de nestplaats is verlaten.

Te verwachte diersoorten ter plaatse (bijv. algemene muissoorten) zijn aangemerkt als vrijgestelde soorten of soorten die alleen onder de zorgplicht vallen waarvoor in het kader van bestendig beheer, bestendig gebruik, onderhoud aan infrastructuur of ruimtelijke ontwikkelingen een vrijstelling geldt. Dit houdt in dat in het kader van de Wet natuurbescherming geen ontheffing noodzakelijk is voor het uitvoeren van de voorgenomen werkzaamheden. Daarnaast worden populaties van bovengenoemde soorten niet in gevaar gebracht. Het zal voornamelijk gaan om verstoring van individuen.

Aangezien EDOK-RO geen natuurdeskundige is heeft Eco-Reest de bevindingen beoordeeld en positief bevonden. Eco-Reest is o.a. een ecologisch adviesbureau en is aangesloten bij Netwerk Groene Bureaus.

4.4 Water

4.4.1 Algemeen

In de loop van de tijd hebben ruimtelijke ontwikkelingen in Nederland veel ruimte aan water en/of waterbergingslocaties onttrokken. Aan het begin van deze eeuw is geconstateerd dat ruimtelijke ontwikkelingen de ruimte voor water niet verder zouden mogen beperken. Juist meer ruimte voor water is nodig om klimaatveranderingen, zeespiegelrijzing en bodemdaling op te vangen. Eén van de instrumenten om het nieuwe waterbeleid voor de 21e eeuw vorm te geven is de watertoets.

Het doel van deze watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten. De meerwaarde van de watertoets is dat zij zorgt voor een vroegtijdige systematische aandacht voor het meewegen van wateraspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

De wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) regelt een verplichte waterparagraaf in de toelichting bij de genoemde ruimtelijke plannen en een uitbreiding van het vooroverleg met de waterschappen. De verplichting geldt formeel niet voor de structuurvisie. De ruimtelijke structuurvisie is een belangrijk instrument, omdat hierin de strategische ruimtelijke keuzen (locatiekeuzen) voor water en ruimtelijke ontwikkelingen worden gemaakt. Het instrument is vorm- en procedurevrij. Gezien het belang van het instrument is het wel noodzakelijk de waterbeheerder hier goed bij te betrekken.

4.4.2 Onderzoek

In oktober 2017 is via de digitale watertoets het online instrument via www.dewatertoets.nl de watertoets uitgevoerd. Op basis hiervan blijkt dat het plangebied zich bevindt binnen het beheersgebied van het Waterschap Vallei en Veluwe.

Beoordeling

Het plan is, vanuit de waterhuishouding bezien, voor het waterschap beperkt van belang. De motivatie daarvoor is dat plannen zonder (nieuwe) ontwikkelingsmogelijkheden, zoals functiewijzigingen en actualisaties, nauwelijks tot geen effect hebben op de waterhuishouding. Dit betekent dat geen essentieel waterbelangen wordt geraakt en het waterschap op basis daarvan een positief wateradvies geeft.

4.4.3 Conclusie

"De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen conform de Handreiking Watertoets III. Waterschap Vallei en Veluwe geeft een positief wateradvies".

De watertoets en de samenvatting zijn als Bijlage 2 Watertoets en Bijlage 3 Samenvatting watertoets toegevoegd aan dit plan.

4.5 Geluid wegverkeerlawaai

4.5.1 Algemeen

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de mensen te beschermen tegen geluidsoverlast ten gevolge van weg-, spoorweg- of industrielawaai. Op basis van deze wet dient bij het opstellen van het bestemmingsplan dan ook aandacht te worden geschonken aan het aspect "geluid". In de Wet geluidhinder is een zonering van industrieterreinen, wegen en spoorwegen geregeld. Enerzijds betekent dit dat (geluids)eisen worden gesteld aan de milieubelastende functies, anderzijds betekent dit dat beperkingen worden opgelegd aan milieugevoelige functies. De verplichting tot het uitvoeren van een akoestisch onderzoek in relatie tot het opstellen van een bestemmingsplan geldt niet indien in dat bestemmingsplan geen mogelijkheden worden geboden voor het realiseren van nieuwe woningen en andere geluidgevoelige objecten.

Aangezien er woningen (geluidgevoelige object) in het plangebied wordt gerealiseerd, dient er akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden.

Met betrekking tot geluid veroorzaakt door het wegverkeer is in de Wet geluidhinder de verplichting opgenomen tot het verrichten van onderzoek naar de geluidsbelasting op de gevels van (nieuw geprojecteerde) woningen en andere geluidgevoelige objecten. Op grond van artikel 74 van de Wet geluidhinder (Wgh) hoofdstuk VI, afdeling 1 bevindt zich aan weerszijden van een weg een zone. Als in deze zone geluidgevoelige bebouwing wordt geprojecteerd dan dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd. De breedte van deze zone is afhankelijk van:

• de ligging van de weg in stedelijk of buitenstedelijk gebied;
• het aantal rijstroken.

In stedelijk gebied worden twee typen wegen onderscheiden, met aan weerszijden van de weg de volgende zonebreedtes:

• wegen met een of twee rijstroken: 200 meter;
• wegen met drie of meer rijstroken: 350 meter.

In buitenstedelijk gebied worden drie typen wegen onderscheiden, met aan weerszijden van de weg de volgende zonebreedtes:

• wegen met een of twee rijstroken: 250 meter;
• wegen met drie of vier rijstroken: 400 meter;
• wegen met vijf of meer rijstroken: 600 meter.

De volgende wegen hebben op grond van artikel 74 Wgh geen zone:

• wegen gelegen in een als woonerf aangeduid gebied;
• wegen met een maximum snelheid van 30 km/uur.

4.5.2 Onderzoek

Het plangebied is gelegen in een 30-km gebied. Voor deze wegen is geen wettelijke zones op grond van de Wet geluidhinder vastgesteld omdat op deze wegen een snelheidsregime van 30 km/uur geldt. Dit betekent nog steeds dat er een toetsing moet plaatsvinden om te bepalen of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Gelet op de aanwezige verharding van de Jufferenstraat en het geringe aantal verkeersbewegingen op de omliggende wegen wordt geconcludeerd dat de geluidbelasting dusdanig laag is dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

4.5.3 Conclusie

Een geluidsgevoelige bestemming (die wordt genoemd in Wgh) die gerealiseerd wordt langs een 30 km-weg of in een woonerf wordt niet beoordeeld in het kader van de Wgh. In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet een aanvaardbaar akoestische kwaliteit worden bereikt.

Vanwege de lage snelheid en lage verkeersintensiteit levert de geluidsbelasting op de gevel van de gebouwen geen belemmering op de uitvoering van het plan. Het aspect geluid is geen belemmering voor de realisatie van de woningen.

4.6 Milieu(hinder)

4.6.1 Algemeen

Bij de ontwikkeling van gebieden wordt met behulp van de systematiek uit de VNG uitgave "Bedrijven en milieuzonering" (uitgave 2009) bepaald binnen welke straal bedrijven invloed hebben op de omgeving en met welke milieuaspecten (zoals geluid, gevaar, e.d.) rekening gehouden dient te worden. In de VNG uitgave zijn voor de diverse SBI-codes deze zogenoemde milieuzones bepaald ten opzichte van gevoelige functies zoals woningen.

Aan de ene kant wordt hiermee bepaald of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat bij omliggende gevoelige objecten. Aan de andere kant wordt bekeken of eventuele nieuwe gevoelige objecten de omliggende bedrijven niet beperken.

De (indicatieve) lijst “Bedrijven en Milieuzonering 2009”, uitgegeven door de Vereniging van Nederlandse gemeenten, geeft weer wat de richtafstanden zijn voor milieubelastende activiteiten. In deze publicatie worden de indicatieve richtafstanden gegeven voor de vier ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

Bij het bepalen van de richtafstanden wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten:

• het betreft gemiddeld moderne bedrijfsactiviteiten met gebruikelijke productieprocessen en voorzieningen;
• de richtafstanden hebben betrekking op de omgevingstypen ‘rustige woonwijk’ en rustig buitengebied’;
• de richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van de bedrijfsactiviteiten;
• bij activiteiten met ruimtelijk duidelijk te onderscheiden deelactiviteiten kunnen deze activiteiten desgewenst als afzonderlijk te zoneren activiteiten worden beschouwd, bijvoorbeeld bij de ligging van de activiteit binnen zones met een verschillende milieucategorie.

De VNG uitgave gaat uit van twee omgevingstypen: een rustige woonwijk / buitengebied of een gemengd gebied. In een gemengd gebied is sprake van matige tot sterke functiemenging, waar bijvoorbeeld direct naast woningen andere functies aanwezig zijn. Voor een gemengd gebied zijn de milieuzones kleiner dan voor een rustige woonwijk of buitengebied. Vanwege het stedelijke karakter van het historische centrum van Elburg en de hoge bebouwings- en functiedichtheid wordt voor dit plan uitgegaan van een gemengd gebied.

Relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype

De gegeven richtafstanden zijn in het algemeen richtafstanden en geen harde afstandseisen. Ze moeten daarom gemotiveerd worden toegepast. Dit betekent dat geringe afwijkingen in de lokale situatie mogelijk zijn.

4.6.2 Onderzoek

Uit beschouwing van het huidige bestemmingsplan binnen het centrum van Elburg kan worden opgemaakt dat rondom de planlocatie de functies wonen, detailhandel en 'centrum' voorkomen. Binnen de bestemming 'centrum' mogen de functies atelier, detailhandel, dienstverlening, praktijkruimte, kantoor, verzorgende of ambachtelijke bedrijven en kleinschalige horeca voorkomen. Deze functies worden in de VNG-uitgave Bedrijven en milieuzonering allemaal ingeschaald in milieucategorie 1. Wanneer wordt uitgegaan van het omgevingstype 'gemengd gebied' geldt voor functies met milieucategorie 1 geen richtafstand, geldend voor de thema's geur, stof, geluid en gevaar.

Dat betekent dat de functies wonen (de bestaande woning en de 3 nieuwe appartementen) en de omliggende functies (winkel, kantoor, detailhandel) elkaar in beginsel niet belemmeren. Ondanks dat het wijzigingsplan in de toelichting niet rechtstreeks ingaat op de rondom de planlocatie gelegen functies, is de conclusie van het wijzigingsplan onder 4.6.3 juist. Door de komst van de extra appartementen worden er geen bedrijven belemmerd. Vise versa ondervinden de woningen in beginsel geen hinder van de omliggende bedrijven. Ruimtelijk zijn er geen belemmeringen.

4.6.3 Conclusie

De planlocatie en de omliggende functies belemmeren elkaar niet. De omliggende functies worden door de VNG uitgave Bedrijven en milieuzonering allemaal ingedeeld in milieucategorie 1, waardoor bij het omgevingstype 'gemengd gebied' geen richtafstand bestaat. In beginsel is er daardoor geen wederzijdse beïnvloeding waardoor er ruimtelijk geen belemmering is voor realisatie van het plan.

4.7 Luchtkwaliteit

4.7.1 Algemeen

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

4.7.1.1 Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

4.7.1.2 Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze ‘gevoelige bestemmingen’ zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen / klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van ‘gevoelige bestemmingen’ binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

4.7.2 Onderzoek

De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van juridisch 2, feitelijk 3 extra woningen. Dit aantal woningen valt ruim onder de drempelwaarde van 1.500 woningen die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden. De ontwikkeling draagt dan ook 'niet in betekenende mate' bij aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Er wordt dus voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving, en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

4.7.3 Conclusie:

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor uitvoering van het plan. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse.

4.8 Bodem

4.8.1 Algemeen

De bodem wordt op vele manieren gebruikt, voor bijvoorbeeld woningbouw, landbouw, aanleg van wegen en winning van grondstoffen. Om te zorgen dat dit nu en in de toekomst mogelijk blijft, is een duurzaam beheer van de bodem belangrijk. Doordat mensen al vele eeuwen gebruik maakt van de bodem heeft zij overal sporen achtergelaten. Deze sporen zijn terug te zien in het landschap en te vinden op en in de bodem. Door bodemsanering worden de ernstige chemische verontreiniging van de bodem aangepakt. Bescherming van de bodem betekent bovendien het voorkomen dat schone grond verontreinigd raakt en het rekening houden met de eigenschappen van de bodem.

Het doel van de bodemtoets bij ruimtelijke plannen is de bescherming van de bodem. Een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd om te kunnen beoordelen of de bodem geschikt is voor de geplande functie en of sprake is van een eventuele saneringsnoodzaak.

In artikel 9 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets moet worden uitgevoerd bij het wijzigen of opstellen van een bestemmingsplan.

4.8.2 Onderzoek

In dit plan wordt de bestemming niet gewijzigd, maar alleen het aantal woningen. Het bebouwde oppervlak blijft ongewijzigd er vindt alleen een interne verbouwing plaats. Een verkennend bodemonderzoek is daarom niet noodzakelijk.

4.8.3 Conclusie

Het aspect bodem is geen belemmering voor realisatie van de plannen aangezien het alleen om een interne verbouwing gaat.

4.9 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico en het groepsrisico gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10-6 (één op de miljoen) bedraagt.

Het groepsrisico (GR) is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg)

Voor de beoordeling van de risico's vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen  

Voor de beoordeling van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen.

Gezamenlijke beleidsvisie externe veiligheid gemeenten in de regio Veluwe-Noord.

In mei 2015 is de Beleidsvisie externe veiligheid vastgesteld. In deze beleidsvisie is aan de hand van drie thema's beschreven hoe de gemeenten in de regio Noord-Veluwe, waar onder Elburg, omgaan met externe veiligheid.

De beleidsvisie biedt de gemeenten de mogelijkheid om op gestructureerde wijze keuzes te maken over externe veiligheid en met name in de samenhang tussen ruimtelijke ordening en externe veiligheid. Daarnaast biedt de beleidsvisie ook een platform voor een samenwerking tussen de afdelingen van de gemeenten en bijvoorbeeld de hulpdiensten. Een belangrijk nevendoel van de beleidsvisie is om de beschikbare gemeentelijke middelen efficiënt in te zetten. Vanuit de externe veiligheidswetgeving gelden verplichtingen waarvan de invulling een inspanning vraagt van het gemeentelijk apparaat. En waar deze inspanning nabij risicobronnen tot duidelijke veiligheidswinst kan leiden, neemt deze 'winst' op grotere afstand van de bron zeer nadrukkelijk af. De systematiek in deze beleidsvisie externe veiligheid voorziet in het concentreren van de aandacht op gebieden waar deze 'winst' is te realiseren en in het volstaan met algemene beleidsregels voor gebieden op grotere afstand. Geld en kennis worden daarmee ingezet op plaatsen waar deze nodig zijn. Veel externe veiligheidsbeleid is vastgelegd in landelijke wet- en regelgeving, maar gemeenten zijn grotendeels verantwoordelijk voor de invulling en uitvoering daarvan. Gemeenten dienen een antwoord te hebben op nieuwe technische en juridische inzichten, alsook ontwikkeling van nieuwe risicobronnen.

Bij het invullen en uitvoeren van externe veiligheidsbeleid zijn drie thema's te onderscheiden: 1. inzicht verkrijgen in de externe veiligheidssituatie; 2. keuzes maken; 3. Samenwerken.

Uitsnede risicokaart

Risicobronnen.

Stationaire risicobronnen

Binnen of nabij het plangebied zijn geen (geprojecteerde) stationaire risicobronnen aanwezig die een belemmering kunnen opleveren voor de ontwikkeling van het plangebied.

Mobiele risicobronnen

Binnen of nabij het plangebied zijn drie mobiele risicobronnen aanwezig. In onderstaande tabel zijn de risicobronnen en de te hanteren contouren weergegeven.

Risicobron	Pr 10-6 contour	PAG	Invloedsgebied	Bebouwingsvrije zone / Belemmeringenstrook	Afstand tot plangebied
Spoorlijn Zwolle - Amersfoort	1 m	30 m	4.000 m	N.v.t.	± > 4.000 m
Buisleiding A-510	Op de leiding	N.v.t.	430 m	5 m	± 600 m
Provinciale weg N309	N.v.t.	N.v.t.	355 m	N.v.t.	± 500 m

Uit bovenstaande tabel komt naar voren dat de gewenste ontwikkeling niet is gelegen binnen de 10-6 contour dan wel invloedsgebieden van 1 van de risicobronnen. De mobiele risicobronnen leveren dan ook geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de realisatie van de woningen.

4.10 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

4.10.1 Algemeen

Op 1 april 2011 is het (gewijzigde) Besluit m.e.r. in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D (betreft de m.e.r.-beoordeling) van de bijlage bij het Besluit m.e.r.

Concreet betekent dit dat, ook wanneer ontwikkelingen onder de in lijst D opgenomen drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben, de zogenaamde 'vergewisplicht'. Daarbij zijn in het bijzonder de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EU-richtlijn van belang. Deze omstandigheden betreffen onder andere de kenmerken van de potentiële effecten en cumulatie.

Op grond van artikel 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht moet het bevoegd gezag zijn eventuele keuze om géén m.e.r.-beoordeling uit te voeren voor een activiteit die beneden de drempelwaarde valt, motiveren in de overwegingen van het moederbesluit. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Op basis van de vormvrije m.e.r. blijkt of al dan niet een m.e.r. of m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is.

4.10.2 Onderzoek

Het planvoornemen blijft onder de drempelwaarden die zijn opgenomen in het Besluit m.e.r. Uit de verrichte milieuonderzoeken blijkt voorts dat het planvoornemen geen (significante) negatieve effecten op de omgeving legt.

4.10.3 Conclusie

Voor het planvoornemen hoeft derhalve geen m.e.r.-(beoordelings)procedure te worden doorlopen.

4.11 Conclusie

Uit de hiervoor benoemde aspecten blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen plannen. De ODNV heeft de milieuaspecten positief beoordeeld.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de planwijziging en regels

5.1 Planwijziging

In het vigerende bestemmingsplan is in artikel 43.1 onder m bepaald dat burgemeester en wethouders de bevoegdheid hebben het plan te wijzigen en het aantal toegestane woningen te wijzigen.

In artikel 43.1 onder m is bepaald:

• a. per bouwvlak het aantal woningen toeneemt, mits:
  • 1. het hoofdgebouw is gelegen binnen het gebied van de vesting;
  • 2. dit noodzakelijk is voor een doelmatig gebruik en de instandhouding van het waardevolle hoofdgebouw;
  • 3. het hoofdgebouw, gelegen binnen het bouwvlak, een inhoud heeft van minimaal 800 m³;
  • 4. het splitsen in 2 of meer woningen uitsluitend is toegestaan indien de gebruiksoppervlakte van elke toe te voegen woning minimaal 100 m² bedraagt;
  • 5. de bestaande bouwmassa van het hoofdgebouw niet wordt vergroot, tenzij indien en voor zover door het verbouwen de karakteristieke hoofdvorm wordt hersteld dan wel dat de verschijningsvorm wordt verbeterd;
  • 6. er sprake blijft van één hoofdtoegang, die toegang verschaft tot een gemeenschappelijke hal van waaruit rechtstreekse toegang tot de woonruimtes wordt verschaft, mits de bestaande situatie hiervan niet reeds afwijkt;
  • 7. in het geval niet kan worden voldaan aan de gebruiksoppervlakte van de toe te voegen woning, mag daarvoor gebruik worden gemaakt van het bouwvlak van een aangebouwd hoofdgebouw, indien en voor zover dit hoofdgebouw onderdeel uit maakt van hetzelfde kadastrale perceel/eigendom, is gesitueerd op het achtergelegen perceel en niet grenst aan de openbare ruimte;
  • 8. in het geval en voor zover dat ten behoeve van het gebruik, het behoud, de bescherming en/of het herstel van een rijks- of gemeentelijk monument noodzakelijk is, kan zonodig worden afgeweken van de hiervoor gegeven maatvoeringsgegevens tot een maximum van 20%, gehoord de gemeentelijke monumentencommissie;
  • 9. toepassing van deze bevoegdheid dient te passen binnen het gemeentelijk woonbeleid;
  • 10. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende bedrijven, in die zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
  • 11. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
  • 12. er geen toename van het aantal inritten naar het perceel plaatsvindt;
  • 13. de parkeersituatie niet verslechtert, of indien nodig een bijdrage wordt gestort in het parkeerfonds overeenkomstig dat daarvoor geldende regels;

Aangezien hieraan voldaan wordt kan aan het initiatief medewerking worden verleend door burgemeester en wethouders.

5.2 Nadere toelichting op de planregels

5.2.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt aangegeven op welke wijze de voorkomende functies in het plan worden geregeld. De planopzet is in overeenstemming met de RO-standaarden.

Het plan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening, het Besluit ruimtelijke ordening en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012.

Het wijzigingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

De regels

De regels geven inhoud aan de op de verbeelding gegeven bestemming. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden. Het aantal regels is beperkt mogelijk gehouden.

De bij dit plan behorende regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

• 1. Inleidende regels.
• 2. Bestemmingsregels.
• 3. Algemene regels.
• 4. Overgangs- en slotregels.

In hoofdstuk 1 worden de in de regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen moeten worden gemeten.

In hoofdstuk 2 zijn specifieke regels opgenomen voor de op de verbeelding gegeven bestemming. De artikelen bestaan uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels, en zo nodig uit afwijkingregels, specifieke gebruiksregels of vergunningsregels voor aanleggen. De bestemmingsomschrijving is bepalend voor het gebruik van de grond.

De hoofdstukken 3 en 4 bevatten regels die algemeen van toepassing zijn.

5.2.2 Centrum

Doel

De bestemming 'Centrum' maakt, binnen de vesting, de uitoefening van verschillende centrumfuncties mogelijk.

Functionele mogelijkheden

Binnen deze bestemming zijn veel functies mogelijk. Daarbij gaat het om functies die redelijkerwijs in een stadscentrum voor kunnen komen. In Elburg gaat het bij recht om ateliers, detailhandel, dienstverlening, praktijkruimten en kantoren. Gecombineerd met deze functies wordt de functie wonen aan het 'kruis' mogelijk gemaakt op de tweede bouwlaag en hoger (wanneer van toepassing).

Voor ondergeschikte horeca in het kruis is ook een specifieke regeling opgenomen. Hiervoor is een 'wetgevingzone - afwijkingsgebied' opgenomen, waarbinnen het mogelijk wordt gegeven om ondergeschikte horeca (lunchroom) te realiseren bij bestaande detailhandelsfuncties. In de regels bij de afwijking zijn voorwaarden opgenomen voor de afmetingen van een dergelijke functie. Op die manier kan de ondergeschiktheid gegarandeerd worden.

Voor de bestemming zijn ook daarbij horende gebouwen, andere bouwwerken, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water, wegen en paden, erven en parkeervoorzieningen mogelijk. Door dit toe te staan worden maximale gebruiksmogelijkheden geboden voor de centrumvoorzieningen.

5.2.3 Wonen

Doel

Het doel van de bestemming 'Wonen' is de woonfunctie te behouden en daarbij aan het wonen verbonden functies mogelijk te maken.

Functionele mogelijkheden

De hoofdfunctie van de bestemming is wonen. Daarnaast worden aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten mogelijk gemaakt. Deze moeten echter voldoen aan de in de specifieke gebruiksregels opgenomen voorwaarden.

Daarnaast zijn gebouwen, overkappingen, andere bouwwerken, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water, wegen en paden, tuinen, erven en parkeervoorzieningen mogelijk. Door dit toe te staan worden maximale gebruiksmogelijkheden geboden voor de hoofdfunctie.

5.2.4 Waarde - Archeologie

Doel

De bestemming 'Waarde - Archeologie 1' heeft tot doel bij een verwachting van archeologische waarden in de gronden, deze bij een vergunningaanvraag te onderzoeken. Hierdoor kunnen mogelijk aanwezige waarden behouden, beschermd en/of hersteld worden. Voor het plangebied geldt de bestemming "Waarde - Archeologie 1" (AMK-terreinen en gebieden Oud Elburg).Deze bestemming is gerelateerd aan de minimale oppervlakte en diepte waarbij onderzoek nodig is.

Omgevingsvergunning

Werken (geen bouwwerken) en werkzaamheden mogen alleen uitgevoerd worden na het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Dit geldt onder andere voor ontgronden van gronden, het aanbrengen van bomen en diepwortelende beplanting en het aanleggen van kabels en leidingen. Hieraan zijn toetsingscriteria gekoppeld. Door een omgevingsvergunning op te nemen worden werken en werkzaamheden toegestaan. Door de criteria op te nemen kan getoetst worden of archeologische waarden aanwezig zijn en hoe deze behouden kunnen blijven na de ingreep. De omgevingsvergunning is niet nodig voor normaal onderhoud van geringe omvang en al in uitvoering zijnde werken en werkzaamheden.

5.2.5 Waarde - Beschermd stadsgezicht

Doel

Het doel van de bestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' is gericht op het behoud, de bescherming en het herstel van cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het als 'beschermd stadsgezicht' aangewezen gebied en de bebouwing. De cultuurhistorische en ruimtelijke waarden zijn bepaald in het aanwijzingsbesluit dat opgenomen is in de bijlagen.

Algemene functionele mogelijkheden

De gronden waarop deze bestemming ligt zijn, naast de gebruiksmogelijkheden van onderliggende bestemmingen, ook bedoeld voor het behoud, de bescherming en het herstel van cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het aangewezen beschermde stadsgezicht en de bebouwing daarin. Daarnaast worden de in het plangebied voorkomende artefacten en verschillende typen muren specifiek mogelijk gemaakt door middel van een aanduiding. De verschillende typen muren zijn van elkaar onderscheiden, in verband met verschillen in de functie en/of bouwmogelijkheden.

Bouwmogelijkheden gebouwen

Voor de nokrichtingen van bebouwing zijn in de regels bepalingen opgenomen, waarbij bepaald is dat de bestaande richting gehandhaafd. Er is sprake van langs- en dwarskappen. Een kap is bovendien verplicht, de hellingshoek ligt tussen de 50o en 70o. Ook de gevellijn is in bepaalde delen van de vesting bepalend. Waar dit het geval is, is de 'gevellijn' aangeduid. De bebouwing moet op die plaatsen in de gevellijn staan of, wanneer van toepassing, terug worden gebouwd. Het doel is de hoofdvorm van de gebouwen vast te leggen.

Bouwmogelijkheden monumenten

Voor rijks monumenten is in dit bestemmingsplan een eigen bouwregeling opgenomen. Deze bepaalt in de regels dat de bestaande situatie gehandhaafd moet worden. De monumenten zijn om die reden voorzien van een aanduiding 'specifieke vorm van waarde - rijksmonument'. Deze panden kennen ook geen aanduidingen voor maximale goot- en bouwhoogte, omdat deze bepaald worden door de bestaande situatie. Het begrip bestaand is opgenomen in de begripsbepalingen. De rijksmonumenten zijn daarnaast beschermd via de Erfgoedwet.

Bouwmogelijkheden muren.

De verschillende typen muren zijn speciale bouwwerken in het beschermde stadsgezicht. Voor het behoud ervan in dit bestemmingsplan worden de nog aanwezige muren en stadsmuren aangeduid. Een onderscheid wordt gemaakt in verband met een verschil in de maximale bouwhoogte van beide typen muur. De bouwhoogte mag ten hoogste de bestaande bouwhoogte zijn.

Bouwmogelijkheden erf

In bepaalde gevallen (binnen de vesting) is een aanduiding 'erf' opgenomen bij de hoofdgebouwen in het beschermde stadsgezicht. Alleen ter plaatse van die aanduiding is het mogelijk de gronden te bebouwen. Daarbij gaat het om aangebouwde bijbehorende bouwwerken, vrijstaande bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken. Om te voorkomen dat de gronden helemaal vol worden gebouwd, zijn afmetingen opgenomen voor maximaal bebouwingspercentage, maximale goot- en/of bouwhoogte en minimale en maximale dakhelling.

Omgevingsvergunning

Werken (geen bouwwerken) en werkzaamheden mogen alleen uitgevoerd worden na het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Dit geldt onder andere voor aanleggen en verharden van wegen en paden, het graven van waterlopen en het aanleggen van ondergrondse kabels en leidingen. Hieraan zijn toetsingscriteria gekoppeld.

Voor het slopen van bouwwerken is ook een omgevingsvergunning nodig, voor zover dit niet al in de wetgeving geregeld is. Daarbij gaat het om het geheel of gedeeltelijk slopen van gebouwen, maar ook om het slopen of amoveren van stoepen die liggen in de bestemmingen "Verkeer" en "Verkeer - Verblijfsgebied".

5.2.6 Algemene regels

Naast de genoemde bestemmingen, dubbelbestemmingen en aanduidingen zijn in het bestemmingsplan ook algemene regels opgenomen. Het gaat daarbij om algemene bouwregels, gebruiksregels, afwijkingsregels en overige regels.

Hoofdstuk 6 Financiële uitvoerbaarheid

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de exploitatie van het plan en de eventueel daaruit voortvloeiende planschade besproken.

6.2 Exploitatie

De Grondexploitatiewet (afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening) gaat ervan uit dat bij het bestemmingsplan een exploitatieplan wordt vastgesteld tenzij het kostenverhaal anders verzekerd is. Het plan is een particulier initiatief. De voor dit bouwplan en bestemmingsplan te maken kosten, en eventuele tegemoetkoming in planschade, zijn voor rekening van de betrokken grondeigenaar en initiatiefnemer. Met het oog op de economische uitvoerbaarheid is voor eventuele planschade een planschade-overeenkomst getekend, waarin is overeengekomen dat eventueel toe te kennen planschade aan derden door de initiatiefnemer aan de gemeente zal worden vergoed.

Gelet hierop is het kostenverhaal anderszins verzekerd en is het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Overleg

Het bezien van de maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat de voorgenomen wijziging maatschappelijk draagvlak heeft. De initiatiefnemer gaat bij de bewoners van de omliggende woningen aan zodra de bouwplannen voldoende zijn uitgewerkt.

7.2 Procedure

Het ontwerp van dit plan zal voor een periode van zes weken, ter inzage worden gelegd voor zienswijzen. Eventueel ingediende zienswijzen zullen door burgemeester en wethouders worden beoordeeld en meegenomen worden in de besluitvorming.

Het ontwerp van dit plan heeft vanaf 21 februari 2018 tot en met 3 april 2018, gedurende zes weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend. Het plan is ongewijzigd vastgesteld.