| Plan: | Exploitatieplan Broeklanden fase 2, eerste herziening |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | exploitatieplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0230.UP1BROEKLANDEN2015-EPV2 |
Gemeenten zijn volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht hun bestemmingsplannen elke tien jaar te actualiseren (de actualiseringsplicht).
Het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Broeklanden' is vastgesteld op 28 april 2005 en goedgekeurd op 13 december 2005. De gemeente is daarom verplicht het bestemmingsplan te actualiseren.
Het doel van het betemmingsplan 'Bedrijventerrein Broeklanden 2015' is dan ook om het bestemmingsplan te actualiseren. Het bestemmingsplan richt zich op het juridisch-planologisch beheer van de bestaande situatie door deze van een passende juridische regeling te voorzien. Bij een deel van dit bestemmingsplan hoort een exploitatieplan omdat de grondexploitatiekosten niet geheel anderszins verzekerd zijn.
De eerste herziening is ingegeven door de vaststelling van een uitwerkingsplan voor fase 2 van Broeklanden. Met het uitwerkingsplan ontstaan ook voor fase 2 bouwtitels. Daardoor is het nodig regels op te nemen voor (de wijze) van uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen in het exploitatiegebied. Sinds de vaststelling van het moederexploitatieplan is er aanleiding de kosten te indexeren, de percentages van rente, opbrengstijging en kostenstijging te veranderen en is de opbrengstpotentie van de gronden veranderd. Dat zijn deels wijzigingen van structurele aard. Een deel van de wijzigingen veroorzaakt ook redactionele wijzigingen.
In de navolgende tekst van deze toelichting (deel A) op het exploitatieplan komen paragraafsgewijs aan de orde:
In het exploitatieplan zelf (deel B) komen aan de orde:
Het moederexploitatieplan is gekoppeld aan het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Broeklanden 2015'. Het exploitatieplan hoort bij fase 2 van dit bestemmingsplan. De reden van deze begrenzing is toegelicht in paragraaf 1.5. De eerste herziening van het exploitatieplan is gekoppeld aan het uitwerkingsplan voor Broeklanden fase 2.
Om te komen tot het bestemmingsplan heeft de gemeente kosten gemaakt. Om tot de realisatie van bebouwing en van de openbare voorzieningen te kunnen komen zijn werken en werkzaamheden nodig, waarvoor ook kosten worden gemaakt. Deze kosten worden gemaakt door de eigenaren. De gemeente is niet de enige grondeigenaar, zodat het kostenverhaal als bedoeld in artikel 6.12 Wro niet via gemeentelijke gronduitgifte verzekerd zal zijn. Er is sprake van nog een grondeigenaar. Met deze eigenaar is geen anterieure grondexploitatieovereenkomst gesloten en diens gronden zijn niet verworven door de gemeente. Het kostenverhaal als bedoeld in artikel 6.12 Wro is niet anderszins verzekerd. Op grond van artikel 6.12 Wro moet daarom een exploitatieplan worden vastgesteld. Dan kan via omgevingsvergunningen voor het bouwen een betalingsvoorschrift worden opgenomen op basis van artikel 6.17 Wro.
In een exploitatieplan is het mogelijk regels op te nemen. Regels in een exploitatieplan zijn locatie-eisen voor de werken en werkzaamheden voor bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Dit kunnen ook regels zijn voor fasering van de werkzaamheden of voor koppelingen tussen werkzaamheden en bouwplannen. Dit zijn eisen waar grondeigenaren aan gebonden zijn. In het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Broeklanden 2015' was voor fase 2 sprake van een uit te werken bestemming met een voorlopig bouwverbod. Dat betekende dat het voor het exploitatieplan nog niet nodig was zulke eisen op te nemen. Met de vaststelling van het uitwerkingsplan voor fase 2 is het wel nodig zijn zulke regels op te nemen. De gemeente hanteert bijvoorbeeld regels voor de inrichting van de openbare ruimte. Om die reden is in dit toelichtende deel hoofdstuk 4 niet langer, zoals in het moederexploitatieplan, gereserveerd voor een toelichting op de regels. Met ingang van de eerste herziening van het exploitatieplan zijn regels opgenomen. Deze worden in deel A toegelicht.
Samengevat dient de vaststelling van dit exploitatieplan ertoe om de noodzakelijke publiekrechtelijke basis te leggen voor het kostenverhaal (art. 6.17 Wro). De berekening van de exploitatiebijdragen vindt, op basis van dit exploitatieplan, plaats in het betalingsvoorschrift bij de te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen of in een exploitatieovereenkomst voor zover deze wordt gesloten na de vaststelling van (de herziening van) dit exploitatieplan. Het exploitatieplan dient er verder toe om eisen te stellen over de werken, werkzaamheden en maatregelen.
Het bestemmingsplangebied omvat zowel Broeklanden fase 1 als fase 2. Bij de afbakening van het exploitatiegebied is rekening gehouden met een aantal wettelijke bepalingen. Daarbij gaat het om de vraag in welke onderdelen van het totale bestemmingsplangebied het om aangewezen bouwplannen gaat (art. 6.12 Wro en 6.1 Bro) en of voor bepaalde delen van het bestemmingsplangebied het overgangsrecht van art. 9.1.20 Invoeringswet Wro (IWro) van toepassing is.
Voor fase 1 geldt dat voor een deel van de percelen reeds een bouwomgevingsvergunning is verleend op basis van het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Broeklanden” van 2005. Aan zulke vergunningen kunnen achteraf geen betalingsvoorschriften in de zin van artikel 6.17 Wro worden verbonden. De percelen waar deze vergunningen betrekking op hebben, kunnen daarom niet in het exploitatiegebied worden opgenomen. Wel kunnen ze een rol spelen als het gaat om het ondervinden van profijt van bepaalde voorzieningen en de proportionele toerekening van kosten van zulke voorzieningen.
Voor het overige bestaat het bestemmingsplangebied uit aangewezen bouwplannen. De bestemming is conserverend van aard. Dat betekent dat artikel 9.1.20 Wro voor fase 1 van toepassing is. Voor fase 2 is dit artikel wel van toepassing. In het “Bedrijventerrein Broeklanden” van 2005 gold voor fase 2 een uitwerkingsplicht met een voorlopig bouwverbod.
Artikel 9.1.20 IWro houdt in dat als onder een bestemmingsplan, dat in procedure is gebracht voor de inwerkingtreding van de Wro, een bouwvergunning verleend kon worden en er geen andere bestemmingsregeling wordt opgenomen in een nieuw bestemmingsplan onder de Wro, de betreffende gronden niet in een exploitatieplan kunnen worden opgenomen*. Met een voorlopig bouwverbod kon op basis van het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Broeklanden” voor fase 2 zo'n vergunning niet worden verleend, zodat artikel 9.1.20 IWro op die fase niet van toepassing is. Dat betekent dat het exploitatieplangebied gevormd wordt door Broeklanden fase 2.
De grens tussen Broeklanden fase 1 en 2 wordt derhalve beheerst door de bestemming “Bedrijventerrein – Uit te werken”. Het openbare gebied is daaraan ondergeschikt. Een deel van het openbare gebied is reeds aangelegd, namelijk in fase 1. De weg die volgens de verbeelding van het bestemmingsplan (bestemming “Verkeer”) is voorzien langs de zuidwestelijke rand van de bestemming “Bedrijventerrein – Uit te werken” behoort bij de realisatie van het bedrijventerrein van fase 2. Deze weg is daarom opgenomen in het exploitatiegebied. Die weg vormt daarmee de logische grens tussen fase 1 en fase 2. Deze loopt in noordelijke richting tot aan de watergang. Het groen ten noorden, oosten en zuiden van het vlak met de uit te werken bestemming dient nog te worden aangelegd, evenals de wegen binnen dit vlak. Het groen ten noorden van de watergang is niet in het exploitatiegebied opgenomen. De reden hiervan is dat deze groenzone moeilijk bereikbaar is voor de aanleg ervan en de aanleg/aanbesteding in één fase zal moeten geschieden. Het betreft een onderdeel van een compenserende ecologische verbindingszone. De compensatie geldt ook voor fase 2, zodat de kosten van grondverwerving en aanleg wel mede drukken op het exploitatiegebied (zoals verder aangegeven in de toelichting van de exploitatieopzet).
Het vlak met de bestemming Wonen is niet in het exploitatiegebied opgenomen aangezien dit bestaande bebouwing is en geen aangewezen bouwplan.
De begrenzing van het exploitatieplangebied is opgenomen op de Kaart exploitatiegebied en huidige situatie (bijlage 1).
*Artikel 9.1.20 Wro luidt als volgt: ''Voor zover op grond van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 10 of 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening bouwvergunning had kunnen worden verleend voor een bouwplan dat na 1 juli 2008 is aangewezen krachtens artikel 6.12, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening, en bij de herziening van dat bestemmingsplan na dat tijdstip geen andere bestemmingsregeling is vastgesteld, blijven de artikelen 6.12 tot en met 6.22 ten aanzien van een dergelijk bouwplan buiten toepassing''.
De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan ten minste één keer per jaar te herzien. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van die percelen waarvoor dan al een rechtsgeldige omgevingsvergunning voor het bouwen is verstrekt of waarvoor een overeenkomst over grondexploitatie is gesloten.
Herziening kan ook leiden tot het aanpassen, laten vervallen of toevoegen van voorschriften ten aanzien van locatie-eisen of tot wijzigingen ten aanzien van het grondgebruik, hetgeen ook kan doorwerken in de tot het exploitatieplan behorende bijlagen.
Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro) ten aanzien van exploitatiebijdragen die via omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn voldaan. Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de bouwvergunning (of aan diens rechtsopvolger).
Voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd:
Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht:
Voor de inrichting van het openbaar gebied worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht (zowel in de fase van bouwrijp maken als van het gebruiksrijpmaken van het openbaar gebied):
Bouwrijp maken
Gebruiksrijp maken
De eigendomssituatie is aangegeven op de eigendomskaart, bijlage 3.
In dit exploitatieplan wordt het uitgangspunt gehanteerd dat elke eigenaar zijn eigen gronden bouw- en woonrijp maakt en de nutsvoorzieningen laat aanleggen.
Vanwege het globale karakter van het voorgenomen ruimtegebruik (globale verkavelingskaart, bijlage 2) zijn de aanames rond de inrichting van de openbare ruimte globaal. De aannames worden concreter bij herziening van het exploitatieplan aan de hand van het uitwerkingsplan.
Voor zover die openbare ruimte de eigendommen van gemeenten en de particuliere eigenaar zullen doorsnijden zal de gemeente overleg willen voeren over de inrichting van de openbare ruimte. Over eventuele verwerving kunnen daarom in dit stadium nog geen uitspraken worden gedaan. Van een eventuele onteigening is dan ook geen sprake.
De gemeente wenst de gebruikelijke (minimale) kwaliteit voor het bouw- en woonrijpmaken (definitieve inrichting van de openbare ruimte) van bedrijventerreinen te kunnen waraborgen in het exploitatiegebied. Aangezien er ook sprake is van een substantiële grondpositie van een andere eigenaar dan de gemeente wil de gemeente eisen stellen aan de werken, werkzaamheden en maatregelen voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Daarvoor zijn twee inhoudelijke artikelen opgenomen: in artikel 2 de inhoudelijke eisen en in artikel 3 bepalingen over aanbesteding. Artikel 1 bevat begripsbepalingen voor begrippen en termen die meermalen worden gebruikt in de Regels en in de Toelichting van dit exploitatieplan. Artikel 4 bevat verbods- en afwijkingsbepalingen, artikel 5 een strafbepaling en artikel 6 een citeerbepaling.
De uitvoering van de werken en werkzaamheden dient plaats te vinden volgens de stukken die de gemeente daarvoor heeft opgesteld. Dat zijn vooralsnog alleen de eisen van het Programma van eisen dat als bijlage bij het exploitatieplan is gevoegd. Dat Programma van eisen is echter geen plan voor de daadwerkelijke inrichting van het openbaar gebied. De wijze van inrichting dient echter de goedkeuring van de gemeente te hebben. De gemeente heeft overigens geen reden hier op voorhand een gedetailleerde inkadering aan te geven door zelf een Inrichtingsplan vast te stellen en wil ruimte laten voor de eigenaar om daar zelf een plan voor op te stellen. Dat plan zal dan vervolgens bindend moeten zijn. Om die reden is gemeentelijke goedkeuring van een Inrichtingsplan nodig.
De regel omtrent het aanbesteden van de werken en werkzaamheden is opgenomen om te bewerkstelligen dat private partijen de uitvoering opdragen in overeenstemming met het geldende aanbestedingsrecht.
Lid 1 bevat in algemene zin het verbod om te handelen in strijd met de voorgaande bepalingen. Daarmee is expliciet aangegeven dat een exploitant in overtreding is als hij zich niet aan de Regels van het exploitatieplan houdt.
Lid 2 heeft betrekking op het Programma van Eisen. Dit programma is een algemeen programma dat in principe voor alle ontwikkellocaties geldt. Echter, per locatie kunnen er specifieke omstandigheden of wensen zijn om van het algemene kader af te wijken. In dit geval wenst de gemeente enige vrijheid te geven ten aanzien van de duurzame aspecten van de ontwikkeling. Wanneer de eigenaar de wens heeft zijn gronden een meer duurzame ontwikkeling mee te geven dan die welke voortvloeit uit het Programma van eisen, is daar wat de gemeente betreft in principe ruimte voor. De beoordeling of het duurzamer is hoort bij de gemeente te liggen. Om deze reden is een afwijkingsbepaling opgenomen.
In lid 3 en 4 zijn twee algemene mogelijkheden opgenomen voor het verlenen van afwijking van voorschriften en verbodsbepalingen uit dit exploitatieplan ter bevordering van de flexibiliteit van het exploitatieplan.
Lid 3 kan alleen worden toegepast wanneer de afwijking past in een in voorbereiding zijnde herziening. Van een in voorbereiding zijnde herziening is sprake wanneer burgemeester en wethouders hebben besloten een herziening in voorbereiding te nemen. Deze hoeft nog niet in ontwerp ter inzage te liggen (zoals bij de afwijking van lid 4 wel het geval is). Wel wordt in dit besluit aangegeven op welke onderdelen van het exploitatieplan die herziening in ieder geval betrekking heeft. Omdat het een algemene afwijkingsbevoegdheid betreft, houdt de gemeente rekening met de mogelijkheid dat de afwijking door moet werken in de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan. Om die reden is een koppeling gelegd met een in voorbereiding zijnde herziening.
In gevallen waarin de afwijking niet leidt tot een verhoging van de kosten van grondexploitatie ten opzichte van de raming daarvan in het exploitatieplan (of een intussen vastgestelde herziening daarvan) en/of in gevallen waarin de afwijking niet leidt tot de inperking van de mogelijkheden van andere grondeigenaren om de bouwmogelijkheden te benutten, is een procedure op zijn plaats die de rechtsbescherming biedt die daar bij hoort. Een lichtere procedure kan dan volstaan vanwege de gewenste flexibiliteit in de voortgang van de uitvoering van de werken en werkzaamheden.
Wanneer de genoemde effecten wel het gevolg zijn van het toestaan van de afwijking is het nodig dat de andere eigenaren inzichtelijk hebben wat deze effecten zijn voor hun exploitatiebijdragen en de bouwmogelijkheden op hun gronden. Daar is lid 4 voor bedoeld. Door het ter inzage leggen van een ontwerp van een herziening wordt aan andere eigenaren duidelijk gemaakt wat de gevolgen voor de exploitatiebijdragen zijn en eventueel voor hun bouwmogelijkheden.
Overtreding van een van de regels wordt aangemerkt als een strafbaar feit in de zin van de Wet op de economische delicten. Los daarvan kan handhavend worden opgetreden met de instrumenten die de Algemene wet bestuursrecht daarvoor biedt.
De regels kunnen worden aangehald als 'de Regels'.
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Volgens artikel 6.13 Wro bestaat een exploitatieopzet uit:
Alle genoemde bedragen hebben prijspeil 1 januari 2019 en zijn exclusief BTW, tenzij anders vermeld. Reeds gerealiseerde investeringen zijn vermeerderd met de werkelijk toegerekende rente over de periode 2014-2019 (zijnde 3,5% in 2014, 3,5% in 2015, 1,6% in 2016, 1,5% in 2017 en 1,2% in 2018, totaal cumulatief 11,8%). De toekomstige rente betreft een langjarige prognose, voor deze rente wordt gerekend met 2%.
Leeswijzer
Om de exploitatiebijdrage per exploitant te berekenen wordt in dit hoofdstuk achtereenvolgens ingegaan op het ruimtegebruik, de eigendomssituatie, het programma, de kosten en opbrengsten, de grondgebruik-analyse, de gehanteerde parameters en fasering, de maximaal te verhalen kosten, de exploitatiebijdrage per exploitant op basis van opbrengstpotentie.
Het huidige ruimtegebruik is aangegeven op kaart Exploitatiegebied en huidige situatie (bijlage 1). Het exploitatiegebied wordt momenteel gebruikt voor agrarische doeleinden. Het betreft de uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein Broeklanden (fase 1) en wordt aan de zuidzijde begrensd door de Zuiderzeestraatweg Oost (N308).
In dit exploitatieplan is er vanuit gegaan dat in de toekomstige situatie circa 6,3 ha aan bedrijfskavels wordt gerealiseerd inclusief de daarbij horende infrastructuur en groenvoorzieningen.
Het exploitatiegebied is 104.445 m² groot (netto plangebied). De exploitatiegrens is aangegeven op de kaart Exploitatiegebied en huidige situatie (bijlage 1). Het toekomstige grondgebruik is gebaseerd op globale aannames. Als onderlegger voor de exploitatieopzet is een globale verkavelingskaart (bijlage 2) gehanteerd, waaruit het toekomstig ruimtegebruik is afgeleid. In tabel 1 staat het toekomstige ruimtegebruik vermeld waarop de berekening is gebaseerd.
Tabel 1 Toekomstig ruimtegebruik
| Element | Aantal m² | Procentueel |
| Openbaar gebied | 41.054 | 39,3% |
| Uitgeefbaar | 63.391 | 60,7% |
| Exploitatieplangebied | 104.445 | 100,0% |
De grond binnen het exploitatiegebied is in handen van twee partijen: de gemeente Elburg en een ontwikkelaar. In bijlage 3 is de eigendomskaart opgenomen. In onderstaande tabel staan de eigenaren benoemd en staat het grondoppervlak per eigenaar aangegeven.
Tabel 2 Eigendomspositie (per 1-1-2019)
| Eigenaar | Aantal m² | Procentueel |
| Gemeente Elburg | 54.285 | 52,0% |
| Megahome.nl Beheer BV | 50.160 | 48,0% |
| Totaal | 104.445 | 100,0% |
De exploitatiebijdrage is per eigenaar bepaald, zodat de betreffende eigenaar uiteindelijk op grond van het betalingsvoorschrift bij de omgevingsvergunning voor het bouwen, of via een posterieure grondexploitatieovereenkomst zijn aandeel (exploitatiebijdrage) betaalt.
Ten tijde van de vaststelling van het moederexploitatieplan was het bestemmingsplan voor fase 2 een globaal uit te werken plan. In het moederexploitatieplan is toen de verkaveling en daarbij behorende hoeveelheid uitgeefbare meters bedrijventerrein in de exploitatieopzet gebaseerd op globale aannames. Met vaststelling van het uitwerkingsplan ontstaat voor fase 2 echter niet een aanleiding om veranderingen door te voeren in de globale aannames. Of anders gezegd: de globale aannames zoals die in het moederexploitatieplan werden gehanteerd, zijn geschikt om bij de herziening van het exploitatieplan ook te hanteren. De situering van de zichtkavels ten opzichte van de overige kavels wordt er niet anders van. Evenmin worden de veronderstelling ten aanzien van de werken, werkzaamheden en maatregelen anders. Zoals vermeld in paragraaf 5.1 is een globale verkavelingskaart gehanteerd als onderlegger voor de exploitatieopzet. Op basis daarvan is sprake van 63.391 m2 uitgeefbare kavels voor bedrijven.
In deze paragraaf worden de kostenposten toegelicht en onderbouwd. Welke kostensoorten worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro.
Tenzij anders vermeld leveren de investeringen alleen profijt op voor het exploitatiegebied Broeklanden fase 2, ze worden alleen gedaan voor dit exploitatiegebied en is om die reden een toerekening van 100 % van de kosten proportioneel.
In dit exploitatieplan houdt de gemeente er rekening meet dat de ontwikkelaar de werken en werkzaamheden op zijn eigen gronden zelf wil uitvoeren. Dat neemt niet weg dat de gemeente de wens heeft tot verwerving van diens gronden. Deze verwerving wordt op vrijwillige basis gepoogd. De gemeente hanteert daarom vooralsnog niet het uitgangspunt van onteigening. De inbrengwaarden zijn daarom geraamd op de verkeerswaarde van de gronden.
De raming van de inbrengwaarden van de gronden in het exploitatiegebied is, ter gelegenheid van de eerste herziening van het exploitatieplan, geactualiseerd en is gebaseerd op een taxatie van onafhankelijke en deskundige taxateurs:
beiden verbonden aan Kendes Rentmeesters & Adviseurs, Schrevenweg 3, 8024 HB Zwolle.
De totale inbrengwaarde van de gronden en opstallen in het gebied (peildatum 1 mei 2019) bedraagt EUR 2.611.125,00. Dit is exclusief eventuele sloopkosten. Het taxatierapport is als bijlage 4 opgenomen.
Uitgangspunt is dat er geen opstallen gesloopt hoeven te worden.
Het vrijmaken van gronden van zakelijke rechten is niet aan orde.
Uitgangspunt is dat er geen opstallen gesloopt moeten worden.
Ten behoeve van de herziening van het bestemmingsplan zijn enkele aanvullende onderzoeken uitgevoerd. De kosten voor deze onderzoeken bedragen inclusief rente per 1-1-2019 EUR 8.081. Deze kosten zijn gedeeltelijk (proportioneel) opgevoerd in dit exploitatieplan. Voor de toedeling is de omvang van de plangebieden van fase 1 en 2 gehanteerd als verdeelsleutel. Het plangebied van fase 1 is 11,7 hectare groot en het plangebied van fase 2 omvat 10,4 hectare. Op basis daarvan is 47% van de kosten voor rekening van fase 2. Het betreft een bedrag van EUR 3.798.
De toegerekende kosten hebben betrekking op de onderstaande onderzoeken:
Voor zover de gemeente thans bekend, zijn er geen saneringskosten te verwachten.
Op basis van de aannames ten aanzien van het toekomstige ruimtegebruik, zoals gevisualiseerd in de globale verkavelingsopzet, is een kostenraming opgesteld van de civieltechnische realisatiekosten.
De kosten voor bouwrijp maken zijn geraamd op EUR 2.490.000. De kosten voor woonrijp maken zijn geraamd op EUR 1.793.000. Een onderbouwing van de geraamde kosten is opgenomen als bijlage 5 (deze kostenraming is opgesteld op prijspeil 1-1-2014, bovenstaande kosten zijn geïndexeerd naar 1-1-2019*).
*Bedragen zijn geindexeerd met 8,5% op basis van de GWW-indexcijfers over 2014-2018.
Voor een exploitatiegebied kunnen voorzieningen of maatregelen nodig zijn die buiten het exploitatiegebied liggen. Te denken valt bijvoorbeeld aan ontsluitingswegen, waterberging en compensatiegroen. Om het bedrijventerrein Broeklanden fase 2 mogelijk te maken, is een drietal voorzieningen buiten het plangebied aangelegd: een persleiding, een VRI ten behoeve van de aansluiting op het bestaande wegennet en enkele groenvoorzieningen.
Persleiding
Ten behoeve van enkele nieuw bouwplannen in de gemeente Elburg is een nieuwe rioolpersleiding aangelegd (zie bijlage 6). Het betreft de wijken Horstkamp en De Dijkjes en bedrijventerrein Broeklanden. De kosten van de persleiding zijn toerekenbaar aan Broeklanden, omdat de aanleg mede noodzakelijk was vanwege de gewenste realisatie van dit bedrijventerrein. Doordat de persleiding ten behoeve van meerdere nieuwe bouwplannen is gerealiseerd, is slechts een deel van de kosten te verhalen op Broeklanden fase 2 (naar proportionaliteit).
Het tracé van de rioolpersleiding loopt ongeveer vanaf de kruising Blaauwsweg / Hellenbeekstraat / Kamperdijk via de Blaauwsweg en de Oostelijke Rondweg tot aan het bestemmingsplan Broeklanden. De totale kosten van de persleiding bedragen inclusief rente per 1-1-2019 EUR 307.081. Het betreft een tracé van in totaal 3,6 kilometer. De kosten per kilometer zijn daarmee EUR 85.300. De afstand vanaf de kruising Blaauwsweg/Hellenbeekstraat/Kamperdijk tot de kruising Oostelijke Rondweg/De Weeren bedraagt 2,3 kilometer. Dit gedeelte wordt zowel ten behoeve van Horstkamp en De Dijkjes (44%) als voor Broeklanden (56%) aangelegd. De percentages zijn gebaseerd op de verhouding tussen het oppervlak uitgeefbaar in de verschillende plannen: Broeklanden 122.533 m2 (fase 1 en 2 samen) en Horstkamp en De Dijkjes 94.546 m2. Het gedeelte tussen de Broeklanden en Horstkamp en De Dijkjes (1,3 km) is uitsluitend ten behoeve van Broeklanden.
De proportionele bijdrage de persleiding aan Broeklanden (fase 1 en 2 samen) bedraagt daarmee 2,3 km x EUR 85.300 x 56% + 1,3 x EUR 85.300 = EUR 221.632. Zoals opgemerkt is dit het bedrag dat proportioneel wordt toegerekend aan bedrijventerrein Broeklanden als geheel. Om het bedrag te bepalen dat aan Broeklanden fase 2 kan worden toegerekend, is de verhouding tussen het oppervlak uitgeefbaar in beide fasen als verdeelsleutel aangehouden. Het oppervlak uitgeefbaar is als verdeelsleutel gebruikt, omdat de benodigde capaciteit van de persleiding een directe relatie heeft met de hoeveelheid bedrijven die zich zal vestigen op het bedrijventerrein. Dit betekent dat 52% van deze kosten is opgenomen in de exploitatieopzet, hetgeen overeenkomt met EUR 115.249.
VRI
Om bedrijventerrein Broeklanden verkeersveilig te kunnen ontsluiten vanaf de Oostelijke Rondweg is een VRI (stoplicht) op het kruispunt gerealiseerd (bijlage 7). De gerealiseerde kosten hiervoor bedragen inclusief renteverlies EUR 78.260. Deze VRI zou niet nodig zijn geweest, indien bedrijventerrein Broeklanden niet gerealiseerd zou worden. De kosten zijn daarmee toerekenbaar aan bedrijventerrein Broeklanden. De kosten worden voor 100% aan Broeklanden toegerekend op basis van de volgende motivatie:
Dus enkel het bedrijventerrein Broeklanden profiteert van de aanleg van de VRI en de kosten zijn daarmee voor 100% (proportioneel) toegerekend aan Broeklanden als geheel. Op basis van de ratio naar oppervlakte uitgeefbaar bedrijventerrein in fase 2 wordt 52% van de kosten opgenomen in de exploitatie opzet van fase 2, dat wil zeggen EUR 40.695. Motivatie voor de gekozen verdeelsleutel is dat het oppervlakte uitgeefbaar het beste de verhouding in bezoekersaantallen (gebruikers) van elk van beide fasen benadert.
Middenberm en ecologische zone ten noorden van plangebied
De groenzone die fase 1 en 2 scheidt (“middenberm”) en de ecologische zone (deel ten noorden van de watergang) vallen buiten de exploitatiegrens, maar worden wel mede ten behoeve van fase 2 gerealiseerd. De kosten hiervan worden dan ook naar rato toegerekend aan fase 2. De gerealiseerde kosten inclusief renteverlies zijn € 10.286, en de te maken kosten hiervoor zijn geraamd op € 63.114.
Op basis van de verhouding in percentages uitgeefbaar, komt 52% hiervan ten laste van fase 2. Dat betreft € 38.168, waarvan € 5.349 reeds is gerealiseerd.
In het exploitatieplan is onder de post bovenwijkse voorzieningen derhalve in totaal EUR 194.112 opgenomen.
Op 1 april 2017 is een ministeriële regeling vastgesteld voor de raming van plankosten. Deze regeling bevat de toepassing van een plankostenscan. De uitkomsten van de scan geven een forfaitair maximum aan van de raming van plankosten. Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, ontwerpcompetities, gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU). Deze regeling was ten tijde van het vaststellen van het moederexploitatieplan nog niet van kracht. Toen is het concept van de ministeriële regeling gebruikt, zoals gepubliceerd door het ministerie van VROM in 2010. Voor de herziening is echter wel gebruik gemaakt van de vastgestelde regeling. Invulling van de scan is te vinden in bijlage 8 'Invulling plankostenscan'. Invoer van gegevens van het plan in de plankostenscan van de bedragen leidt, na indexatie, tot de volgende resultaten.
Tabel 3 Plankosten
| Nr. | Product | Raming (EUR) |
| 1 | Verwerving | 12.074 |
| 2 | Stedenbouw | 110.382 |
| 3 | Ruimtelijke Ordening | 51.442 |
| 4 | Civiele en cultuurtechniek | 712.748 |
| 5 | Landmeten/vastgoedinformatie | 33.870 |
| 7 | Gronduitgifte | 125.484 |
| 8 | Management | 413.875 |
| 9 | Planeconomie | 181.629 |
| Totaal | 1.641.504 |
Geen kosten voor opgenomen.
Geen kosten voor opgenomen.
Tot en met 31-12-2014 bedragen de gerealiseerde rentelasten over de geïnvesteerde bedragen EUR 15.208.
Het totaal aan geraamde kosten in de exploitatieopzet wijzigt in EUR 8.748.747. Van deze totale kosten wijzigt de boekwaarde per 1 januari 2019 in EUR 2.824.243 ofwel 32,3 %.
In deze paragraaf worden de opbrengstenposten toegelicht en onderbouwd. Welke opbrengsten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in artikel 6.2.7 Bro.
De grondopbrengsten zijn gebaseerd op de uitgifteprijzen zoals deze in fase 1 van Broeklanden worden gerealiseerd. In de eerste herziening zijn voor zichtlocaties hogere grondprijzen opgenomen. In fase 1 van Broeklanden bleken in de voorgaande jaren hogere grondprijzen gerealiseerd te kunnen worden dan het geval was ten tijde van de vaststelling van het moederexploitatieplan. In bijlage 2 is middels een codering aangegeven welke kavels als zichtlocatie zijn aangenomen binnen de huidige globale verkavelingsopzet.
Tabel 4 Uitgifteprijzen
| Bestemming | Categorie | Prijs per m² (exclusief BTW) |
| Bedrijven | Bedrijfskavel zichtlocatie Zuiderzeestraat | EUR 180,00 per m² uitgeefbaar |
| Bedrijven | Bedrijfskavel | EUR 150,00 per m² uitgeefbaar |
Er zijn geen overige opbrengsten.
In onderstaande tabel zijn de grondopbrengsten samengevat. De oppervlaktes per uitgiftecategorie zijn weergegeven op globale verkavelingskaart in bijlage 2.
Tabel 5 Programma en grondopbrengsten
| Bestemming | Categorie | Oppervlakte (m²) | Grondopbrengsten (EUR) |
| Bedrijven | Bedrijfskavel zichtlocatie Zuiderzeestraat | 8.888 | 1.599.840 |
| Bedrijven | Bedrijfskavel | 54.503 | 8.175.450 |
| Totaal | 63.391 | 9.775.290 |
Door de eigendomssituatie weer te geven op de globale verkavelingskaart is af te leiden welk toekomstige grondgebruik per eigenaar is aangenomen. Per eigenaar is bepaald hoeveel uitgeefbaar gebied op de betreffende percelen is geprojecteerd. Door het aantal uitgeefbare meters per eigenaar te vermenigvuldigen met de grondopbrengst per m² in de betreffende uitgiftecategorie, wordt de opbrengstpotentie per eigenaar bepaald.
De resultaten van de analyse van het toekomstige ruimtegebruik zijn in onderstaande tabel 6 aangegeven. Ook hierbij geldt uiteraard dat als de eigendomssituatie verandert, dit gevolgen heeft voor de opbrengstpotentie per eigenaar.
Tabel 6 Grondgebruik per eigenaar
| Eigenaar | Totaal opp. | Openbaar | Uitgeefbaar |
| Gemeente Elburg | 54.285 | 24.840 | 29.445 |
| Megahome.nl Beheer BV | 50.160 | 16.214 | 33.946 |
| Totaal | 104.445 | 41.054 | 63.391 |
Om het uiteindelijke resultaat van de exploitatieopzet te kunnen bepalen zijn de kosten en opbrengsten in de tijd gefaseerd. In deze paragraaf wordt ingegaan op de fasering en de hierbij gebruikte parameters. Deze leiden uiteindelijk tot het netto contante resultaat per 1 januari 2015.
In de onderstaande tabel staan de projectparameters weergegeven waar in de exploitatieopzet mee is gerekend. Deze komen overeen met de vastgestelde parameters voor gemeentelijke grondexploitaties per 1-1-2019.
Tabel 7 Projectparameters
| Modelfactor (kwartaal, halfjaar of jaar) | Jaar |
| Prijspeildatum | 1 januari 2019 |
| Startdatum exploitatie | 1 januari 2019 |
| Contante waarde datum | 1 januari 2019 |
| Laatste moment kosten of opbrengsten | 1 januari 2027 |
| Einddatum exploitatie | 1 januari 2027 |
| Aantal jaar exploitatieduur | 8 |
| Aantal jaar contant maken | 8 |
| Rente | 2,0 % |
| Opbrengstenstijging | 1,5 % |
| Kostenstijging | 2,5 % |
Om rekening te kunnen houden met kosten- en opbrengstenstijging en rentekosten en -opbrengsten is een fasering van de kosten en opbrengsten noodzakelijk. De fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd heeft uiteindelijk zijn weerslag in het financiële resultaat van de exploitatie. Uitgaande van de omvang van het plan en beleidsmatige randvoorwaarden worden de kosten en opbrengsten over een periode van 8 jaar gefaseerd.
Voorafgaand aan de uitgifte, in de periode 2020 – 2025, worden de gronden in 2020 bouwrijp gemaakt. Na afronding van de uitgifte in 2025 wordt het gebied woonrijp gemaakt.
In de onderstaande tabel is het resultaat weergegeven.
Tabel 8 Resultaat
| Element | Bedrag (EUR) |
| Opbrengsten nominaal | 9.775.290 |
| Kosten nominaal | 8.748.749 |
| Saldo nominaal | 1.026.543 |
| Saldo eindwaarde d.d. 1 januari 2027 | 918.514 |
| Saldo contante waarde d.d. 1 januari 2019 | 783.943 |
De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (artikel 6.16 Wro). Als de totale netto contante kosten, na aftrek van bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties*, hoger zijn dan de geraamde netto contante opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt de macro aftopping genoemd. Voor Broeklanden fase 2 ziet dit er als volgt uit.
*Bijdragen uit andere grondexploitaties is voor dit project niet aan de orde.
Tabel 9 Maximaal te verhalen kosten
| Element | netto contante waarde 1-1-2019 |
| De netto contante kosten per 1 januari 2019 zijn | 8.824.997 |
| De netto contante opbrengsten uit gronduitgifte per 1 januari 2019 zijn | 9.608.940 |
| Subsidies en bijdragen derden per 1 januari 2019 | 0 |
| Bijdragen andere grondexploitaties | 0 |
| Te verhalen kosten per 1 januari 2019 | 8.824.997 |
Hieruit blijkt dat de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte hoger zijn dan de netto contante kosten na aftrek van subsidies en bijdragen derden. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de kosten volledig kunnen worden verhaald op de exploitanten. In totaal kan EUR 8.824.997 worden verhaald.
De berekeningsmethode bepaalt de exploitatiebijdragen naar rato van grondopbrengsten per uitgiftecategorie, waarbij rekening wordt gehouden met faseringsinvloeden. In artikel 6.18 lid 1 tot en met lid 5 en artikel 6.19 van de Wro is aangegeven dat voor de bepaling van de hoogte van de exploitatiebijdragen uitgiftecategorieën, basiseenheden, gewichten en gewogen basiseenheden vastgesteld en berekend moeten worden. De koppeling tussen de berekeningsmethode naar rato van grondopbrengsten en deze wettelijke voorschriften wordt als volgt onderbouwd.
Voor de bepaling van de verschillende uitgiftecategorieën in het exploitatieplan wordt een vierkante meter bedrijventerrein (onderverdeeld in diverse prijscategorieën) gehanteerd. Vervolgens wordt als basiseenheid bij de verschillende categorieën de euro gehanteerd. De gewichtsfactor tussen de verschillende uitgiftecategorie bedrijfskavel c.q. per m2 bedrijfskavel zichtlocatie Zuiderzeestraatweg.ën bestaat uit de opbrengsten van bouwrijpe grond die bij de uitgiftecategorie horen. De totale hoeveelheid gewogen basiseenheden is dan gelijk aan de totale raming van de grondopbrengsten in het exploitatieplan. De bepaling van de hoogte van de exploitatiebijdrage is dan vervolgens gelijk aan de geraamde grondopbrengsten per exploitant gedeeld door de totale opbrengsten vermenigvuldigd met het totaal aan te verhalen kosten.
De te verhalen kosten op contante waarde bedragen EUR 8.824.997. Deze kosten worden op basis van de contante opbrengsten per m2 uitgiftecategorie verdeeld. Voor een m2. bedrijfskavel komt dit op EUR 135,42 en voor een m2 bedrijfskavel zichtlocatie Zuiderzeestraatweg op EUR 162,50. Bij wijze van informatie wordt in dit exploitatieplan ook de exploitatiebijdrage per eigenaar berekend. De opbrengsten per eigenaar zijn bepaald door het oppervlak uitgeefbaar per eigenaar (zie tabel 6) te vermenigvuldigen met de uitgifteprijs per m² in de betreffende uitgiftecategorie. De fasering van de opbrengsten is voor beide eigenaren identiek. Vervolgens zijn de opbrengsten contant gemaakt. Onderstaande tabel laat zien hoe de contante opbrengsten zijn verdeeld.
Tabel 10 Verdeling contante opbrengsten per exploitant
| Exploitant | Uitgeefbaar oppervlak in m² | Contante opbrengsten | Percentage contante opbrengsten |
| Gemeente Elburg | 29.445 | 4.603.691 | 47,9% |
| Megahome.nl Beheer BV | 33.946 | 5.005.249 | 52,1% |
| Totaal | 63.391 | 9.608.940 | 100,0% |
Op basis van de opbrengstpotentie per eigenaar en de maximaal te verhalen kosten wordt in tabel 11 de bruto en netto exploitatiebijdrage per eigenaar bepaald.
Voor het totaalbeeld staat in onderstaande tabel een indicatie van de exploitatiebijdrage voor elke exploitant (prijspeil 1 januari 2019).
Tabel 11 Exploitatiebijdrage per exploitant
| Eigenaar | Opbrengstpercentage* | Bruto bijdrage Exploitant | Minus inbrengwaarde | Netto bijdrage Exploitant |
| Gemeente Elburg | 47,2% | 4.228.100 | 1.357.125 | 2.870.975 |
| Magahome.nl Beheer BV | 52,8% | 4.596.897 | 1.254.000 | 3.342.897 |
| Totaal | 100,0% | 8.824.997 | 2.611.125 | 6.213.872 |
* Dit is het percentage van de totale netto contante opbrengsten dat de eigenaar op zijn gronden realiseert.