2e Partiële herziening Bestemmingsplan Beschermd Stadsgezicht

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Aan de Hellenbeekstraat 2, ten noorden van het historische centrum van Elburg, ligt een vervallen boerderij met opstallen. De boerderij is al enige tijd niet meer in gebruik. Recent is het perceel aangekocht en is het initiatief ontstaan het perceel te herontwikkelen. De bestaande bebouwing zal gesloopt worden en op het perceel zullen een boerderij, een werkschuur en een kapschuur gebouwd worden. De boederij en kapschuur worden ingericht als zorgappartementen. De werkschuur zal gebruikt worden voor dagbestedingsactiviteiten. Wanneer het geheel gerealiseerd is wordt het verhuurd aan zorginstelling 's Heeren Loo.

In het geldende bestemmingsplan heeft het perceel een agrarische bestemming. Op basis van deze bestemming zijn zowel de zorgappartementen als de dagbesteding niet toegestaan. De gemeente heeft echter aangegeven medewerking te willen verlenen aan het initiatief en akkoord te gaan met een bestemmingswijziging voor het perceel. Dit bestemmingsplan voorziet dan ook in een passende bestemming, waardoor het initiatief juridisch-planologisch mogelijk wordt gemaakt.

1.1.1 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied betreft het perceel Hellenbeekstraat 2, kadastraal bekend als gemeente Elburg, sectie A nr. 370. De locatie ligt ca. 330 m ten noorden van de gracht die de historische stad (de vesting) omsluit. De locatie ligt in het schootsveld van de stad. Zie figuur 1.1 voor de ligging in groter en kleiner verband.

figuur 1.1 de ligging van het plangebied in groter en kleiner verband

Ten westen van het plangebied ligt een bedrijventerrein en aansluitend daaraan het Veluwe- en Drontermeer. De directe omgeving in de andere richtingen bestaat uit weiland met een extensieve agrarische functie.

1.1.2 Geldende bestemmingsplannen

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Beschermd Stadsgezicht' (vastgesteld op 16 april 2014). Ook geldt ter plaatse de 1e partiële herziening Bestemmingsplan Beschermd Stadsgezicht, vastgesteld op 27 oktober 2014. Deze herziening is opgesteld naar aanleiding van een uitspraak van de Raad van State en heeft inhoudelijk geen betrekking op plangebied.

Figuur 1.2 betreft een uitsnede van het plan Beschermd Stadsgezicht, ter plaatse van het plangebied.

figuur 1.2 de ligging van het plangebied in groter en kleiner verband

Binnen het plangebied gelden twee bestemmingen: 'Agrarisch - Bedrijf' en 'Agrarisch met waarden'. De eerstgenoemde bestemming is voorzien van een bouwvlak. Deze bestemming is bedoeld voor agrarische bedrijven met een grondgebonden agrarische bedrijfsvoering. Een bedrijfswoning is ook toegestaan. Binnen het bouwvlak, dat gelijk ligt met de bestemmingsgrens, mogen gebouwen opgericht worden met een hoogte tot 8 m. Ter plaatse van de boerderij is ook nog een maximum goothoogte bepaald: 3,5 m. De omliggende gronden hebben de bestemming Agrarisch met waarden. Deze gronden zijn bedoeld voor agrarische cultuurgrond en gebouwen zijn hier niet toegestaan.

Verder gelden er nog drie dubbelbestemmingen: 'Waarde - Archeologie 3', 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' en 'Waterstaat - Waterkering'. De archeologische dubbelbestemming zorgt voor de bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden (zie ook paragraaf 6.5.1). De dubbelbestemming voor het beschermd stadsgezicht dient ter bescherming van de cultuurhistorisch- en ruimtelijke waarden van het gebied, in dit geval het schootsveld. Aan deze bestemming zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld. Tot slot zijn er regels opgenomen voor de kern- en beschermingszone van de waterkering ter hoogte van de Kamperdijk.

Strijdigheid

Het initiatief gaat uit van de realisatie van bebouwing ten behoeve van een zorginstelling. Dit is in strijd met de toegestane doeleinden op basis van de agrarische bestemmingen.

1.1.3 Doel van dit bestemmingsplan

Zoals uit de voorgaande tekst blijkt, past de ontwikkeling van de zorginstelling niet in de geldende bestemmingsplannen. Om de instelling mogelijk te maken is een nieuwe juridisch-planologische regeling nodig. Dit bestemmingsplan voorziet daarin.

1.2 Opzet van de toelichting

Na deze inleiding worden in het tweede hoofdstuk de bestemmingen toegelicht. De meest relevante uitgangspunten komen hierbij aan bod. In hoofdstuk 2 is per bestemming een link geplaatst naar de van belang zijnde achtergrondinformatie (toelichting op de uitgangspunten) uit de latere hoofdstukken. Een opsomming van de belangrijkste uitgangspunten volgt in Hoofdstuk 3. Een meer uitgebreide toelichting op de uitgangspunten volgt in de hoofdstukken 4, 5 en 6. In hoofdstuk 7 komt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aan de orde. Daarbij wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 De bestemmingen

In dit hoofdstuk worden de bestemmingen toegelicht die op de verbeelding en in de regels van het bestemmingsplan zijn weergegeven. Hierdoor wordt duidelijk waarom de bestemmingen opgenomen zijn en wat het doel van de bestemming is. Daarbij worden de mogelijkheden binnen de regeling toegelicht. Het gaat daarbij om zowel de regelingen bij recht, als om de mogelijkheden voor wijziging en/of afwijking (flexibiliteitsbepalingen).

Dit bestemmingsplan heeft de bestemmingen Wonen - Bijzondere woonvorm, Waterstaat - Waterkering en Waarde - Beschermd stadsgezicht.

2.1 Wonen - Bijzondere woonvorm

Doel

De bestemming 'Wonen - Bijzondere woonvorm' maakt een bijzondere woonvorm mogelijk.

Functionele mogelijkheden

De gronden zijn bedoeld voor een bijzondere woonvorm, dit is de hoofdfunctie. Een bijzondere woonvorm is een gebouw dat dient om te voorzien in een aangepaste woonbehoefte voor een specifieke doelgroep, in dit geval mensen met een verstandelijke beperking. Er is in het gebouw dan ook sprake van wonen in combinatie met zorgvoorzieningen. Daarnaast zijn er voorzieningen en gebouwen voor dagbesteding mogelijk.

Verder zijn gebouwen, andere bouwwerken, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water, wegen en paden, tuinen, erven en parkeervoorzieningen mogelijk. Door dit toe te staan worden maximale gebruiksmogelijkheden geboden voor de hoofdfunctie.

Bouwmogelijkheden

De gebouwen en overkappingen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Voor de gebouwen en overkappingen is een maximale goot- en bouwhoogte aangegeven, een kap op de hoofdgebouwen is verplicht. Buiten het bouwvlak zijn geen gebouwen toegestaan.

Verder zijn erfafscheidingen en overige bouwwerken toegestaan. De hoogte van erfafscheidingen is beperkt omdat het zicht zoveel mogelijk onbelemmerd moet blijven.

Achtergrondinformatie

- Planuitgangspunten 

- Huidige en gewenste situatie

- Beleidskader

- Milieu- en omgevingsaspecten

2.2 Waarde - Beschermd stadsgezicht

Doel

Het doel van de bestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' is gericht op het behoud, de bescherming en het herstel van cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het als 'beschermd stadsgezicht' aangewezen gebied. De cultuurhistorische en ruimtelijke waarden zijn bepaald in het aanwijzingsbesluit dat opgenomen is in de bijlagen en de beschrijving in paragraaf 4.1.1. De belangrijkste waarden voor het plangebied en de directe omgeving zijn de openheid, de karakteristieke verkaveling en het vroegere weiderecht.

In de regels van de bestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' is opgenomen dat voor een aantal werken en werkzaamheden een omgevingsvergunning is benodigd. Dit betreft werken of werkzaamheden zoals bijvoorbeeld het dempen van waterpartijen of het planten van opgaande beplanting. Door deze werken of werkzaamheden vergunningplichtig te maken worden de landschappelijk-cultuurhistorische waarden van het plangebied beschermd.

Achtergrondinformatie

- Planuitgangspunten

- Huidige en gewenste situatie

- Beleidskader

- Milieu- en omgevingsaspecten: Archeologie en cultuurhistorie

2.3 Waterstaat - Waterkering

Doel

De bestemming 'Waterstaat - Waterkering' is bedoeld om de in het plangebied voorkomende primaire waterkeringen te beschermen en waar nodig en mogelijk versterken.

Functionele mogelijkheden

De bestemming maakt, naast de onderliggende bestemmingen, ook het gebruik van de gronden voor waterkeringen en watergeleiding mogelijk. De daarbij horende bouwwerken vallen ook onder de mogelijke functies.

Bouwmogelijkheden

Op de gronden mogen andere bouwwerken, met een maximale bouwhoogte van 2,50 meter worden gebouwd. Voor de andere bouwwerken is bij deze bestemming een algemene regeling opgenomen. Ook is aansluiting gezocht bij de mogelijkheden met betrekking tot vergunningvrij bouwen, zoals dit opgenomen is in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en het Besluit omgevingsrecht.

Flexibiliteitsbepalingen

Afwijking van de bestemming, door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning, is mogelijk. De bestemming biedt mogelijkheden om af te wijken om gebouwen en andere bouwwerken toe te staan, wanneer deze in de onderliggende bestemmingen mogelijk worden gemaakt. Van belang is om vóór de verlening van de omgevingsvergunning advies in te winnen bij de beheerder van de waterkering. Daarnaast mag de ingreep geen onevenredige afbreuk doen aan de waterkerende functie.

Achtergrondinformatie

- Planuitgangspunten

- Huidige en gewenste situatie 

- Beleidskader

- Milieu- en omgevingsaspecten: Water

2.4 Algemene regels

Naast de genoemde bestemmingen, dubbelbestemmingen en aanduidingen zijn in het bestemmingsplan ook algemene regels opgenomen. Het gaat daarbij om algemene bouwregels, gebruiksregels, aanduidingsregels, afwijkingsregels en overige regels. Deze gelden in principe voor het hele plangebied en zijn hoofdzakelijk gebaseerd op beleidsuitgangspunten.

Hoofdstuk 3 Planuitgangspunten

Dit bestemmingsplan is gebaseerd op de huidige situatie, de gewenste situatie, het beleidskader en de milieu- en omgevingsaspecten. Vanuit die basis zijn uitgangspunten voor het bestemmingsplan te formuleren.

Hier wordt in eerste instantie ingegaan op de uitgangspunten vanuit de "Huidige en gewenste situatie" in het plangebied. Deze kunnen als volgt worden geformuleerd:

• het wijzigen van de agrarische bestemming in de bestemming Wonen - Bijzondere woonvorm;
• het realiseren van twee gebouwen met zorgappartementen en een schuur ten behoeve van dagbesteding;
• het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van het erf;
• de voormalige schootsvelden zo veel mogelijk vrij houden van (hoge) bebouwing die het zicht vanuit de vesting belemmeren;
• het in acht nemen van de uitgangspunten voor de inrichting van het erf zoals beschreven in paragraaf 4.2.3.

Vanuit het "Beleidskader" zijn de uitgangspunten:

• voldoen aan de uitgangspunten van een duurzame verstedelijking;
• het behouden en versterken van de (landschappelijke) kernkwaliteiten van het waardevol open gebied en het Nationaal Landschap Veluwe;
• bijdragen aan het verwezenlijken van de uitgangspunten ten aanzien van zorg uit het gemeentelijk beleid.

Vanuit de "Milieu- en omgevingsaspecten" zijn de uitgangspunten:

• het behoud van waterlopen die waterhuishoudkundig en ruimtelijk van belang zijn;
• het zorgen voor een acceptabel akoestisch klimaat als gevolg van het wegverkeerslawaai;
• het voorkomen van schade aan bestaande ecologische waarden door de nieuwe ontwikkelingen;
• het voorkomen van schade aan mogelijk aanwezige archeologische waarden in het gebied;
• de voormalige schootsvelden zo veel mogelijk vrij houden van nieuwe (hoge) bebouwing die het zicht vanuit de Vesting belemmeren.

Hoofdstuk 4 Huidige en gewenste situatie

De huidige situatie is een belangrijke basis voor de gewenste ontwikkeling. De gewenste ontwikkeling moet immers op een goede manier ingepast worden in de huidige situatie. In dit hoofdstuk worden daarom zowel de bestaande situatie als de gewenste ontwikkeling toegelicht.

4.1 Huidige situatie

Bij een goede inpassing van de gewenste ontwikkeling is de omgeving van het plangebied van belang. Een korte beschrijving van deze omgeving staat in deze paragraaf. Daarna wordt ingegaan op de huidige situatie in het plangebied zelf.

4.1.1 De omgeving

De directe omgeving van het perceel Hellenbeekstraat 2 kenmerkt zich door een sterk contrast: vrijwel direct ten westen van het perceel ligt het bedrijventerrein 'Kruismaten' en ten noorden, oosten en zuiden van het plangebied vindt men het weidegebied 'De Mheen'. Op het bedrijventerrein zijn bedrijven tot en met categorie 5.1 aanwezig, evenals bedrijfswoningen. Het grenst direct aan het Drontermeer.

De Mheen, een cultuurhistorisch waardevol polderlandschap dat een extensieve agrarische functie heeft, wordt vooral gekenmerkt door haar openheid en eeuwen oude verkaveling. De gronden kwamen beschikbaar na aanleg van de dijk in 1359. Toch was er tot het begin van de vorige eeuw nog altijd overstromingsgevaar van de Zuiderzee. Daarom ligt de oorspronkelijke bebouwing voornamelijk op de zandrug en terpen. Naast de fysieke omstandigheden is het gebruik is ook historisch bepaald. In 1369 werd definitief het recht van de veehoudende burgers van Elburg op de Mheen geregeld. Ook van dit weiderecht met bijbehorende recht van overpad wordt nu nog steeds gebruik gemaakt.

Van oudsher stonden er veel hooibergen buiten de veste omdat er binnen de muren weinig ruimte was voor opslag. De verkaveling en het slotenpatroon is eeuwen oud. Een voorbeeld van het recht van overpad is het wandelpad de ‘Zeuven Vondertjes’. Naast het gebruik van het gebied als Mheen ligt de locatie ook in het schootsveld van de vesting Elburg. Een goed zicht vanuit de vesting was voor de verdediging essentieel en daarom was het jarenlang verboden permanente bebouwing in het schootsveld te zetten. In dit open landschap komen dus eigenlijk geen boerderijen voor. Ook ontbreekt opgaande beplanting bijna geheel. Dit gedeelte van het buitengebied heeft altijd een duidelijke relatie met de stad Elburg en haar bewoners gehad als schootsveld en als weide. De Hellebeekstraat verwijst naar de Hellebeek die in het slotenpatroon nog te herkennen is maar als beek niet meer functioneert. Rondom Elburg liepen meerdere beken vanaf de Veluwe naar de Zuiderzee.

Elburg is ontstaan aan de Puttense beek. Figuur 4.1 geeft een impressie van de Mheen ten zuiden van het plangebied. Op de achtergrond de vesting.

Figuur 4.1 impressie van het landschap ten zuiden van het plangebied

4.1.2 Het plangebied

Hellenbeekstraat 2 is een voormalig agrarisch bedrijf. Binnen het plangebied zijn een boerderij, een grote schuur met aanbouwen, een kleine schuur en twee hooibergen aanwezig. De boerderij staat nog niet op de kaart van 1930 en is dus daarna gebouwd. Het exacte bouwjaar is niet bekend. Het erf is ontsloten vanaf de Hellebeekstraat. De hoofdentree ligt het meest dichtbij de dijk en loopt tussen de boerderij en de grote schuur. Er zijn nog twee werkopritten. De ene ontsluit de schuur, de andere is onverhard en ontsluit de oostkant van de boerderij waar de voerkuilen lagen en een hooiberg staat. Zie figuur 4.2 voor een luchtfoto van het erf.

Figuur 4.2 luchtfoto

Het erf is deels verhard, voornamelijk de hoofdoprit die doorloopt tot de zuidkant van het erf tot achter de grote schuur naar de verharde kuilplaten. Verder bestaat het erf voornamelijk uit gras. Langs de dijk staat een bomenrij. Aan de Hellebeekstraat staan enkele hoogstamfruitbomen. Door het open landschap is de boerderij zichtbaar vanuit veel standpunten. Figuur 4.3 bevat een aantal impressies van de huidige situatie binnen het plangebied. Van linksboven met de klok mee: de hooimijt ten zuiden van de grote schuur, de boerderij zelf, wederom de boerderij en de grote schuur.

Figuur 4.3 impressie van het plangebied

De gebouwen hebben enkelvoudige hoofdvormen. De boerderij heeft een klein volume en lage goot. De boerderij is geheel verbouwd tot woning. Het is beplakt met steenstrips en heeft een rieten kap. De schuren zijn in slechte bouwkundige staat. In totaal staat er ca. 850 m² bebouwing op het perceel. De waarde van het erf zit vooral in de locatie, niet in de gebouwen.

4.2 Gewenste ontwikkeling

4.2.1 Beschrijving van het initiatief

Alle huidige bebouwing wordt gesloopt. De ontwikkeling gaat uit van de bouw van drie gebouwen ten behoeve van het begeleid wonen voor mensen met een verstandelijke beperking. Het geheel wordt verhuurt aan de stichting 's Heeren Loo, een zorginstelling met meerdere locaties verspreid over Nederland. 's Heeren Loo heeft op dit moment een aantal locaties nabij Elburg. Het is de bedoeling dat de cliënten uit twee van deze locaties gehuisvest worden in de toekomstige locatie Hellenbeekstraat. Het gaat om 12 cliënten uit de locaties Luttekenstraat 3 t/m 9 en 5 cliënten die nog woonachtig zijn op het adres Schouwenburg 3. Wanneer deze cliënten verhuisd zijn zal 's Heeren Loo de twee genoemde locaties in Elburg verlaten.

4.2.2 Bebouwing

Op het terrein worden drie gebouwen opgericht: een boerderij, een kapschuur en een werkschuur. In de eerste twee opstallen worden 17 appartementen gebouwd, specifiek ingericht ten behoeve van de doelgroep. De werkschuur wordt ingericht ten behoeve van dagbestedingsactiviteiten voor de cliënten. Zie figuur 4.4 voor een schematische weergave van de locaties van de nieuwe gebouwen.

Figuur 4.4 toekomstige inrichting van het perceel. De groene contour geeft de begrenzing van het plangebied aan.

De boerderij bestaat uit één bouwlaag met een mansardedak. De goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk 3 en 8 m. Inwendig is de boerderij verdeeld in drie verdiepingen. Op de begane grond komen zes studio's en een kantoor/berging/logeerruimte. Ook is er een gemeenschappelijke ruimte aanwezig. De studio's hebben een oppervlakte van ca. 40 tot 44 m² en bestaan uit een woonkamer met keuken, een slaapkamer, een badkamer en één of twee bergruimten. Op de eerste verdieping komen vier gelijksoortige studio's met een grotere oppervlakte. Ten slotte herbergt de tweede verdieping ook nog een studio. In totaal gaat het dus om elf studio's.

De kapschuur heeft een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4,5 en 5,6 m. In dit gebouw zijn zes studio's aanwezig met een oppervlakte van 40 m². Zie fguur 4.5 en 4.6 voor de interne indeling.

Figuur 4.5 inrichting van de boerderij

Figuur 4.6 inrichting van de kapschuur

De werkschuur tenslotte heeft een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 en 10,5 m en bestaat uit één bouwlaag met een hoge kap. Het dak bestaat uit golfplaten en de gevels zijn bekleed met hout. De interne indeling is weergeven in figuur 4.7.

Figuur 4.7 inrichting van de werkschuur

Te zien is dat hier diverse zaken worden aangelegd, waaronder een werkplaats, een stal voor lammeren, een hooiopslag en een kantine. Op de tweede verdieping komt een grote vide. Figuur 4.8 geeft ten slotte nog een impressie van de toekomstige bouwmassa's. In totaal wordt er 850 m² bebouwing gerealiseerd, dit is gelijk aan de oppervlakte van de bestaande bebouwing.

Figuur 4.8 Impressie van de bouwmassa's

4.2.3 Uitgangspunten en randvoorwaarden

In paragraaf 4.1 is beschreven dat het plangebied in een cultuurhistorisch waardevolle omgeving ligt. Zodoende moet de ontwikkeling gepaard gaan met een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Om die reden heeft het Gelders Genootschap een advies opgesteld voor de erftransformatie. Het advies is opgesteld in overleg met de gemeente en de initiatiefnemer. In deze paragraaf worden de uitgangspunten en randvoorwaarden toegelicht.

Uitgangspunt bij functieverandering is het verkleinen van de rode voet, terugbouwen op de bouwkavel en versterken van ruimtelijke kwaliteit en landschap. Erven zijn te karakteriseren met een aantal principes. Eén hoofdoprit, gebouwen rond om een gezamenlijk erf, hiërarchie in de gebouwen waarbij er altijd één hoofdgebouw is en verbondenheid met het landschap. Dit zijn karakteristieken die ook bij functieverandering leidend zijn voor het ontwerp van het nieuwe erf.

Landschap

• Openheid behouden bij het realiseren van nieuwe natuur;
• Geen opgaande beplanting kavelgrensbeplanting, wel weide en hooilanden;
• Sloten- en verkavelingspatroon behouden, patroon kan als inspiratie dienen voor ontwerp nieuwe natuur;
• Hellenbeek terugbrengen;
• Een nieuw wandelpad langs de beek; past goed bij de historie van de Mheen;
• Open landschap als inspriatie voor het nieuwe erf en bebouwing.

Erf

• Open naar het landschap toe;
• Beschutting aan de dijk en door situering gebouwen;
• Hoofdbebouwing volgt de dijk;
• Zo min mogelijk erfverharding, veel gras. Half verharding in de vorm van b.v. grind is een optie;
• Hoog opgaande erfbeplanting beperkt houden, alleen aan dijk. Overige erfbeplanting transparant en laag. Gebruik streekeigen beplanting, passend bij grondsoort maar niet als traditionele erfbeplanting;
• Luchtig, ruim erf met zichtlijnen naar Mheen en Elburg;
• Erf wordt niet opgehoogd. Past niet in het beeld van de open en vlakke Mheen;
• Er is één hoofdentree.

Gebouwen

• Plek in schootsveld is inspiratie: tijdelijkheid en transparant;
• Voor hoofdgebouw(en) nokrichting met de dijk me.
• Het erf kenmerkt zich in hoofdgebouw en bijgebouwen en variatie in gebouwen Hoofdgebouw is herkenbaar aan uitstraling en detaillering;
• Volumes zijn in verhouding met omgeving;
• Enkelvoudige hoofdvolumes. Lage goothoogten, heldere kappen, variatie in gebouwen. Geen wolfskappen;
• Omdat in de Mheen van oorsprong geen boerderijen voorkwamen mag het ook iets anders zijn dan een boerderij. Eenvoudige hoofdvormen en een niet permanente uitstraling belangrijker dan streekeigen agrarisch bouwen.

Bovengenoemde zaken zijn uitgewerkt in het definitieve ontwerp. Uit het bovenstaande komt nadrukkelijk naar voren dat het behouden van de openheid de meest belangrijke ontwerpopgave is geweest.

4.2.4 Groen- en waterstructuur

In de huidige situatie is een deel van het erf begrast en een deel verhard. Deze situatie is ook het uitgangspunt voor de toekomstige situatie: daar waar noodzakelijk worden de gronden verhard, het overige deel van het plangebied wordt ingericht met gras. Er wordt alleen aan de dijk gebruik gemaakt van hoogopgaande beplanting om de openheid zo veel mogelijk te waarborgen. De overige erfbeplanting is transparant en laag.

Er is geen water in het plangebied aanwezig. Dit zal in de toekomstige situatie ook niet het geval zijn. Wel zal de Hellenbeek ter plaatse van het plangebied voorzien worden van een wandelpad.

Hoofdstuk 5 Beleidskader

In dit hoofdstuk worden de voor het plangebied ruimtelijk relevante beleidskaders samengevat. Het gaat hierbij om beleidsdocumenten op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau.

5.1 Rijk

Op rijksniveau zijn op ruimtelijk gebied de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), de meest relevante beleidsdocumenten.

5.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

In de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid.

Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 Rijksdoelen geformuleerd:

• 1. de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;
• 2. de bereikbaarheid verbeteren;
• 3. zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

5.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit besluit is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee.

Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Op 1 oktober 2012 zijn aan het Barro een aantal onderwerpen toegevoegd. Het gaat om de eerder aangekondigde onderwerpen Ecologische hoofdstructuur, elektriciteitsvoorziening, toekomstige uitbreiding hoofd(spoor)wegennet, veiligheid rond rijksvaarwegen, verstedelijking in het IJsselmeer, bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament en toekomstige rivierverruiming van de Maastakken.

5.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (SVIR/Bro)

Belangrijk uitgangspunt van het Bro is de toepassing van de zogenaamde 'duurzaamheidsladder' (artikel 3.1.6. van het Bro). Via de duurzaamheidsladder stimuleert het Rijk de herstructurering van bestaand stedelijk gebied om de ontwikkeling van nieuwe terreinen te verminderen. Dit draagt bij aan economische dynamiek, zorgvuldig gebruik van ruimte en infrastructuur en behoud van de leefbaarheid van het stedelijk en landelijk gebied.

De 3 stappen in de ladder

In het Bro staan de drie stappen van de ladder beschreven:

• 1. De voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte.
• 2. Bezien moet worden in hoeverre die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• 3. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Toetsing van de ontwikkeling aan de duurzaamheidsladder:

Stap 1: is er een actuele regionale behoefte?

In 2012 is op regionaal niveau (Regio Noord Veluwe) de onderzoeksrapportage 'Behoefte wonen met zorg, uitwerking 9 gemeenten' opgesteld. Hieruit blijkt onder andere dat de vraag naar woonvormen met zorg in de periode 2010-2020 in totaliteit toeneemt. De vraag naar kleinschalig beschermd wonen voor ouderen neemt met 400 plaatsen toe, de vraag naar verzorgd wonen neemt met 500 woningen toe (ten opzichte van 2010).

Daarnaast betreft de beoogde ontwikkeling vervangende nieuwbouw. In de huidige situatie wonen de toekomstige cliënten reeds in vergelijkbare woningen. In paragraaf 4.2.1 is beschreven dat het om 12 cliënten van de 's Heeren Loo-locatie Luttekenstraat gaat, en 5 cliënten van de locatie Schouwenburg 3. Deze locaties worden afgestoten zodra de nieuwbouw binnen het plangebied gereed is omdat de huidige woonvormen niet meer voldoen. Voor de beoogde zorgwoningen is overigens een wachtlijst, wat impliceert dat er behoefte is deze woonvorm.

Uit het bovenstaande blijkt dat er sprake is van een behoefte op regionaal en subregionaal niveau. Aan de eerste trede van de ladder wordt voldaan.

Stap 2: kan de behoefte opgevangen binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins?

Locatie Luttekenstraat

De huidige locatie Luttekenstraat in het bestaand stedelijk gebied voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. Het is een rij woningen die aan elkaar gekoppeld zijn en door het uitbreken van tussenmuren tot één groot gebouw zijn gemaakt. Voor cliënten die veel zorg nodig hebben, zijn de meeste ruimten ongeschikt. Transformatie van de bestaande bebouwing op deze locatie behoort dus niet tot de mogelijkheden. Vanwege de ligging in een woonwijk en de vorm en afmetingen van het perceel zijn sloop en nieuwbouw ook minder voor de hand liggend.

Locatie Schouwenburg

Ter plaatse van de locatie Schouwenburg verblijven cliënten die zelfstandig kunnen wonen. De locatie Schouwenburg betreft een verbouwde agrarische bedrijfswoning, gelegen in het landelijke gebied tussen Elburg en 't Harde. Deze locatie ligt dus buiten het bestaand stedelijk gebied. Het gebruik ten behoeve van de zorginstelling is tijdelijk toegestaan. Deze situatie is echter niet houdbaar, enerzijds omdat de wens bestaat de bedrijfswoning weer als zodanig in gebruik te nemen en anderzijds omdat de bebouwing feitelijk ongeschikt is voor dit doeleinde.

Locatie Hellenbeekstraat

Het perceel Hellenbeekstraat 2 is nu nog bestemd als agrarisch bedrijf. Deze functie wordt al geruime tijd niet meer op het perceel uitgeoefend. Het perceel is daardoor in onbruik geraakt en de bebouwing is in slechte staat. Door het beoogde initiatief krijgt het perceel weer een functie die voorziet in een actuele behoefte. Hierdoor is er sprake van herstructurering, echter niet binnen het bestaand bebouwd gebied.

Daarnaast is de ligging van het perceel optimaal voor het beoogd gebruik, mede omdat er ook ruimte is voor dagbesteding op de omliggende agrarische gronden. Door de mogelijkheid tot volledige nieuwbouw is het mogelijk om in te spelen op de eisen van deze tijd wat betreft de verzorging van de cliënten en de personeelsbezetting.

Resumerend kan gesteld worden dat er sprake is van herstructurering op een locatie buiten het bestaand stedelijk gebied. Er is bewust gekozen voor de locatie Hellenbeekstraat omdat deze locatie optimaal is voor het toekomstige gebruik. De locatie Luttekenstraat binnen het bestaand stedelijk gebied leent zich niet voor herstructurering. Bovendien wordt op de locatie Hellenbeekstraat 2 een agrarisch bouwblok met de daarbij behorende milieucirkel ingeleverd.

In hoeverre wordt voorzien in de regionale behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld?

Bij trede twee is aangetoond dat het niet mogelijk is locaties binnen het bestaand stedelijk gebied te herstructureren voor het beoogde gebruik. Om die reden moet volgens de derde trede onderzocht worden in hoeverre gekeken is naar locaties die multimodaal ontsloten zijn, mocht dit gezien de aard van de ontwikkeling van meerwaarde zijn. Hierover het volgende.

De locatie is per auto en fiets goed bereikbaar (zie ook paragraaf 6.8). De locatie is ook per openbaar vervoer bereikbaar, al is dit minder optimaal aangezien de dichtstbijzijnde bushalte op 10 minuten loopafstand ligt.

De beoogde ontwikkeling heeft een zeer beperkte verkeersaantrekkende werking (zie ook 6.8). De cliënten worden op bepaalde tijdstippen met een speciale minibus naar de locatie gebracht of gehaald. Het gebruik van regulier openbaar vervoer is geen optie voor de cliënten. Gezien het beperkte aantal werknemers en het feit dat dit ook een zeer beperkte verkeersaantrekkende werking heeft, is de aanwezigheid van openbaar vervoer ook voor hen niet per se noodzakelijk.

Resumerend kan gesteld worden dat de locatie, gelet op het toekomstige gebruik, eigenlijk alleen per auto (en misschien per fiets) goed bereikbaar hoeft te zijn. Dit is het geval. Om die reden is het niet noodzakelijk dat de locatie voor de toekomstige zorgwoningen multimodaal ontsloten is, en voldoet de huidige ontsluiting. Overigens is er eventueel wel een bushalte op loopafstand.

5.2 Provincie

In deze paragraaf komt het provinciaal beleid aan bod. Daarbij wordt ingegaan op het Streekplan en de Provinciale Ruimtelijke verordening.

5.2.1 Omgevingsvisie Gelderland (geconsolideerde versie december 2015)

De geconsolideerde versie van de Omgevingsvisie Gelderland (versie december 2015) bestaat uit de op 9 juli 2014 vastgestelde Omgevingsvisie en de daarbij behorende eerste, tweede en derde actualisatie met betrekking tot de Windvisie, water en natuur (vastgesteld op respectievelijk 25 februari, 8 juli en 11 novermber 2015). Het vertrekpunt bij het maken van de Omgevingsvisie zijn de maatschappelijke opgaven geweest die in gesprekken met overheden, organisaties en particulieren zijn benoemd. De gedeelde opgaven in de Omgevingsvisie zijn de uitkomst van een evenwaardige uitwisseling tussen deze partijen (co-creatie). De opgaven zijn die zaken die partijen met elkaar delen. Ongeacht wie wat doet en welke rollen zij spelen, staan deze opgaven centraal voor de komende pakweg vijf tot tien jaar.

De provincie kiest er in de Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

• 1. een duurzame economische structuur;
• 2. het borgen van de kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving.

Duurzame economische structuurversterking

Een gezonde economie met een aantrekkelijk vestigingsklimaat vraagt om krachtige steden en vitale dorpen met voldoende werkgelegenheid. Het verbeteren van de economische structuur is een belangrijke opgave voor de Gelderse samenleving. Er zijn veel kansen om de economische structuur te verbeteren. De provincie wil samen met haar partners de kansen benutten, met oog voor de unieke kwaliteiten van Gelderland. Het streven is om de concurrentiekracht van Gelderland te vergroten door een duurzame versterking van de ruimtelijk-economische structuur.

Deze versterking van de economie gebeurt in een andere context dan een aantal jaar geleden. De komende jaren staan minder in het teken van denken in termen van 'groei' en meer in termen van 'beheer en ontwikkeling van het bestaande'. De versterking van de economie vergt een andere aanpak. Dat betekent vooral dat de provincie zich met haar partners richt op:

• kansen bieden aan bestaande en nieuwe bedrijven;
• het creëren van een aantrekkelijk vestigingsklimaat in de stedelijke regio's;
• het creëren van een goede bereikbaarheid van de stedelijke gebieden en de economische kerngebieden met fiets, openbaar vervoer en auto maar ook digitaal;
• het versterken van ruimtelijke randvoorwaarden voor de sterke (top)sectoren en het verbeteren van de kennisinfrastructuur;
• een gezonde vrijetijdseconomie en aandacht voor cultuurbeleving;
• een adequaat beheer (kwaliteit en kwantiteit) van bestaande en eventueel nieuwe woongebieden, bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel in Gelderland.

Het borgen van de kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving

Een aantrekkelijke leefomgeving vergt een goede kwaliteit en beleving van natuur en landschap in Gelderland, een gezonde en veilige leefomgeving en een robuust bodem- en watersysteem. De provincie zet daarom in op het waarborgen en op het verder ontwikkelen van die kwaliteiten van Gelderland.

De realisatie van deze tweede centrale doelstelling betekent vooral:

• ontwikkelen met kwaliteit, recht doen aan de ruimtelijke, landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de plek;
• zorg dragen voor een compact en hoogwaardig stelsel van onderling verbonden natuurgebieden en behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap;
• een robuust en toekomstbestendig water- en bodemsysteem voor alle gebruiksfuncties; bij droogte, hitte en waterovervloed;
• een gezonde en veilige leefomgeving;
• een gezonde vrijetijdseconomie en aandacht voor beleving, bereikbaarheid en toegankelijkheid van cultuur, natuur en landschap.

Beoogde ontwikkeling

De beoogde ontwikkeling heeft raakvlakken met een aantal onderwerpen uit de Omgevingsvisie. Deze zullen hier onder behandeld worden.

Regio Noord-Veluwe

In de Omgevingsvisie wordt onderscheid gemaakt tussen een aantal regio's. De regio Noord-Veluwe wordt onder andere gekenmerkt door rust en ruimte, een afwisselend landschap, een rijke cultuurhistorie en de zorgsector. Eén van de opgaven waar de regio dan ook voor staat is het vasthouden en versterken van zorgondernemers, onderdeel van het beleidsvoornemen 'zorgzame regio'. Prioriteiten ten aanzien van dit voornemen zijn een passend woonaanbod hebben voor elke leeftijdsfase en doelgroep en het verbeteren van de integrale benadering van zorg.

Hoewel dit verder niet geconcretiseerd is in de visie, draagt de beoogde ontwikkeling met het realiseren van zorgwoningen met dagbesteding bij aan een versterking van de zorgsector. Er zijn ook raakvlakken met het bieden van een passend woonaanbod voor elke doelgroep.

Waardevol open gebied

De provincie en haar partners streven er samen naar de openheid van karakteristieke open landschapseenheden (waardevolle open gebieden) als kernkwaliteit te behouden. Dat zijn de grootste open gebieden in Gelderland of gebieden waar bebouwing ontbreekt en gaafheid en herkenbaarheid kenmerkend zijn. Openheid en ook het ontbreken van bebouwing is een kwetsbare kernkwaliteit, want ook kleine ingrepen kunnen de openheid al aantasten.

In de Omgevingsverordening neemt de provincie bepalingen op die de kernkwaliteiten van de waardevolle open gebieden beschermen. De provincie zet in op een 'nee' voor ruimtelijke ingrepen die de openheid aantasten en een 'nee, tenzij' voor ruimtelijke ingrepen die de openheid niet aantasten maar eventueel wel andere kernkwaliteiten versterken. Uitbreiding van agrarische bebouwing binnen of aansluitend op het bestaande bouwperceel is in waardevolle open gebieden mogelijk. De voorwaarde daarbij is een zorgvuldige landschappelijke inpassing. Gaat het om een omvangrijke uitbreiding dan zijn een beeldkwaliteitsplan en een ruimtelijk ontwerp vereist.

Het plangebied maakt onderdeel uit van het deelgebied 'Polder Oosterwolde, Polder Oldebroek en Polder Hattem'. De kernkwaliteiten van dit gebied zijn als volgt:

• 1. dorpen op dekzandruggen; venige, deels kwelrijke polders daartussen;
• 2. onderdeel van Nationaal Landschap Veluwe;
• 3. weidevogelgraslanden van relatief hoge kwaliteit;
• 4. foerageergebied voor wintergasten en watervogels van de Randmeren;
• 5. relatie met de Natte As;
• 6. zeer open veen- en broekontginningen; slagenlandschap;
• 7. boerderijen en op pollen;
• 8. rust, ruimte en donkerte in de Polder Oosterwolde;
• 9. in de Polder Oldebroek en Polder Hattem minder rust, ruimte en donkerte, wel meer contrasten tussen open polder en beboste Veluwerand;
• 10. parel Oosterwolde: zeer goede weidevogelstand, plaatselijk ook moerasvogels en zuur, bloemrijk grasland;
• 11. alle door de Flora- en faunawet of Natuurbeschermingswet beschermde soorten en hun leefgebieden in dit deelgebied.

De belangrijkste ontwikkelingsdoelstelling is het handhaven van de openheid en leegte. In paragraaf 4.2.3 is nadrukkelijk naar voren gekomen dat het zoveel mogelijk waarborgen van de openheid de belangrijkste ontwerpopgave is. Het ontwerp van de toekomstige bebouwing gaat dan ook uit van zo veel mogelijk openheid, zodat de belangrijkste kernkwaliteit van het gebied niet bedreigd wordt. Ten aanzien van de overige kernkwaliteiten het volgende.

Binnen het plangebied is geen sprake van de kernkwaliteiten die genoemd worden onder '1', '3', '4', '5', '9' en '10'. Ten aanzien van de punt '3' en '10', zie paragraaf 6.4. In deze paragraaf is beschreven dat het plangebied geen weidevogelgrasland betreft. Omdat het een agrarisch erf betreft is er ook geen sprake van bloemrijk grasland. Door de afstand tot Veluwe- en Drontermeer zijn de punten '4' en '5' niet van toepassing. Omdat het plangebied in de Polder Oosterwolde ligt is punt '9' niet van toepassing.

Ten aanzien van kernkwaliteit '2', zie de volgende passage 'Nationaal Landschap Veluwe'. Het plangebied betreft een agrarisch erf, zodoende is er geen sprake van een zeer open veen- en broekontginningen of slagenlandschap (punt 6). Wel is er in de huidige situatie een boerderij aanwezig. Deze is echter in dusdanig slechte staat dat handhaving geen optie is (punt 7). Doordat het plangebied in de directe nabijheid van een bedrijventerrein ligt zijn de kernkwaliteiten zoals genoemd onder '8' reeds verstoort. De beoogde ontwikkeling zorgt niet voor significante verslechtering. Ten aanzien van punt '11' wordt verwezen naar paragraaf 6.4. Daarin is aangetoond dat de genoemde soorten en hun leefgebied niet worden aangetast.

Geconcludeerd kan worden dat de openheid van het gebied niet aangetast wordt door de beoogde ontwikkeling. Ook de overige kernkwaliteiten blijven behouden.

Nationaal Landschap Veluwe

De Nationale Landschappen zijn de symbolen bij uitstek van het Gelderse cultuurlandschap. Ze geven op (inter)nationale schaal een afspiegeling van de landschappelijke diversiteit en krijgen daarom speciale aandacht. Het ruimtelijk beleid is er op gericht om de kernkwaliteiten van deze gebieden te behouden en verder te ontwikkelen. Behoud wordt bereikt middels een regel in de verordening die bepaalt dat alleen activiteiten zijn toegestaan die de kernkwaliteiten van een Nationaal Landschap behouden of versterken. De kernkwaliteiten Nationale Landschappen zijn per landschap beschreven.

Het Nationaal Landschap Veluwe bestaat uit een aantal deelgebieden. Het plangebied ligt in het deelgebied 'Oosterwolde - Oldebroek'. Globaal gezien betreft dit deelgebied het gebied tussen Elburg en Wezep, dat in het westen en oosten begrenst wordt door respectievelijk het Drontermeer en de spoorlijn Amersfoort - Zwolle. Voor het gebied zijn een aantal kernkwaliteiten beschreven, zoals het gradiënt van het boslandschap van de Veluwe naar het open weidegebied ten noorden van Oosterwolde. Omdat het echter een groot gebied betreft is er geen sprake van concrete kernkwaliteiten die specifiek voor het plangebied gelden.

In dit geval valt het Nationaal Landschap samen met het eerder beschreven Waardevol Open Gebied. Volgens het bepaalde in de omgevingsvisie is het beleid ten aanzien van de waardevolle open gebieden in deze situatie leidend. Eerder is aangetoond dat de kernkwaliteiten van dit gebiedstype niet aangetast worden. Verdere toetsing aan de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Veluwe is daarom niet noodzakelijk. Dit is bovendien ook minder doelmatig, omdat de kernkwaliteiten gelden voor een groter gebied en dus minder concreet zijn. Aangenomen kan worden dat de kernkwaliteiten van dit landschap voldoende beschermt zijn, aangezien dit voor het Waardevol Open Landschap (waarvan het beleid leidend is), ook het geval is.

Toeristische routestructuren: wandel- en fietspaden

De Kamperweg (en het verlengde daarvan dat is ingericht als fietspad) en het Blaauwswegje, direct ten westen van het plangebied, zijn aangewezen als toeristische routestructuur. De hierboven genoemde routes zijn ook onderdeel van het landelijke routenetwerk, en hebben een dermate hoge belevingswaarde dat zij bescherming nodig hebben in bestemmingsplannen. De routes vallen echter buiten het plangebied. Daarnaast is de beoogde ontwikkeling niet van invloed op de routes.

5.2.2 Omgevingsverordening Gelderland

De Omgevingsverordening is vastgesteld op 24 september 2014. Een eerste en tweede actualisatie van de Omgevingsverordening over water en natuur zijn op respectievelijk 8 juli en 11 november 2015 vastgesteld. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

Beoogde ontwikkeling

De beoogde ontwikkeling heeft raakvlakken met een aantal onderwerpen uit de Omgevingsverordening. Deze zullen hier onder behandeld worden.

Nationaal landschap buiten het Gelders Natuur Netwerk (GGN), Groene Ontwikkelingszone (GO) en Nieuwe Hollandse Waterlinie

In artikel 2.7.4.2 van de verordening staat beschreven dat bestemmingsplannen binnen de hierboven genoemde gronden alleen bestemmingen mogelijk maken die de kernkwaliteiten van een Nationaal Landschap niet aantasten of versterken. Dit onderwerp is behandeld in paragraaf 5.2.1. Hieruit is gebleken dat de kernkwaliteiten van het waardevol open gebied en het Nationale Landschap niet aangetast worden door de beoogde ontwikkeling.

Waardevol open gebied

In artikel 2.7.4.1 van de verordening staat beschreven dat bestemmingsplannen binnen het waardevol open gebied alleen bestemmingen mogelijk maken die de kernkwaliteiten van dit gebied niet aantasten of versterken. Dit onderwerp is behandeld in paragraaf 5.2.1. Hieruit is gebleken dat de kernkwaliteiten van het waardevol open gebied en het Nationale Landschap niet aangetast worden door de beoogde ontwikkeling.

5.2.3 Conclusie provinciaal beleid

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het provinciaal beleid. Er is geen strijdigheid met de omgevingsvisie of omgevingsverordening.

5.3 Regio

De gemeente Elburg maakt deel uit van de regio Noord-Veluwe. Deze regio heeft meerdere beleidsstukken opgesteld.

5.3.1 Behoefte wonen met zorg, uitwerking 9 gemeenten (2012)

In 2012 is op regionaal niveau de onderzoeksrapportage 'Behoefte wonen met zorg, uitwerking 9 gemeenten' opgesteld. Hieruit blijkt dat de behoefte aan woonvormen met zorg in totaliteit toeneemt. De vraag naar grootschalig beschermd wonen neemt met 350 plaatsen af, de vraag naar kleinschalig beschermd wonen voor ouderen neemt met 400 plaatsen toe, de vraag naar verzorgd wonen neemt met 500 woningen toe ten opzichte van 2010.

De realisatie van zorgappartementen op de locatie Hellenbeekstraat voorziet in de behoefte aan verzorgd wonen.

5.3.2 Regionale woonvisie (2014)

De regio Noord Veluwe heeft een gezamenlijke woonvisie opgesteld waaraan de gemeenten Elburg, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek, Putten, Hattem en Heerde deelnemen. Ten aanzien van het thema 'wonen-welzijn-zorg' is afgesproken dat het belangrijk is dat specialistische zorg éénmaal per jaar op regionaal niveau afgestemd wordt. De opgave ten aanzien van zorg is echter meer een lokale aangelegenheid. Dit betekend dat de acties, het beleid en het programma met name in de gemeentelijke actieprogramma's of structuurvisies opgenomen moet worden.

5.3.3 Conclusies regionaal beleid

Het beoogde initiatief is niet in strijd met het regionaal beleid. Over het algemeen geeft het regionaal beleid echter geen concrete beleidsuitgangspunten voor de ontwikkeling in het plangebied.

5.4 Gemeente

Het gemeentelijk beleid vormt een directe basis voor de beleidskeuzes binnen de gemeente Elburg. Daarbij gaat het om algemeen beleid dat is neergelegd in visies, maar ook om thematisch beleid, bijvoorbeeld voor detailhandel en de inrichting van het landschap. De van belang zijnde beleidsstukken voor dit bestemmingsplan komen in deze paragraaf aan bod.

5.4.1 Toekomstvisie gemeente Elburg 2020

Elburg is nog steeds in ontwikkeling. Om de ontwikkeling in goede banen te leiden heeft de gemeenteraad van Elburg op 23 november 2009 een toekomstvisie vastgesteld. Op basis van deze visie kan de raad richtinggevende beslissingen nemen voor de lange termijn. In de visie worden voor 2020 duurzame en vitale kernwaarden genoemd, onder andere; herkenning in geloofsbeleving, kwaliteit in wonen en leefomgeving, kleinschalige en menselijke maat en ontplooiingsruimte voor jong en oud.

Zorg en Welzijn

In de gemeente Elburg moet iedereen kunnen participeren in de samenleving, ongeacht iemands economische positie of (fysieke) beperking. Ten aanzien van de beoogde ontwikkeling hanteert de gemeente de volgende uitgangspunten:

• mensen zo lang mogelijk in hun eigen omgeving kunnen laten wonen en leven door passend woningbouwbeleid;
• herstructurering van dat deel van de woningvoorraad dat niet meer voldoet aan de eisen van de tijd;
• wonen op maat in samenhang met welzijn en zorg;
• om de zelfstandigheid en leefbaarheid te behouden en te versterken zijn voorzieningen dichtbij en bereikbaar;
• het bevorderen van kleinschalige alternatieve woonvormen als manier om de zelfredzaamheid en ouderenparticipatie te vergroten of om op kleinschalige wijze zorg te verlenen aan mensen met een beperking.

De beoogde ontwikkeling draagt bij aan aan het verwezenlijken van deze uitgangspunten. Eén en ander is verder uitgewerkt in de gemeentelijke structuurvisie (zie paragraaf 5.4.2).

5.4.2 Structuurvisie gemeente Elburg 2030

De gemeente Elburg heeft in oktober 2012 de Structuurvisie gemeente Elburg 2030 vastgesteld. Met deze structuurvisie geeft de gemeente Elburg haar visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor het gehele gemeentelijk grondgebied voor de periode tot 2020, met een doorkijk naar 2030. De structuurvisie biedt een ruimtelijke vertaling van het huidige beleid en de ambities uit de Toekomstvisie gemeente Elburg 2020.

Samenvattend zet de gemeente in op het bieden van rust en ruimte in een fraaie omgeving. Daarbij gaat het onder meer om het behoud en versterking van cultureel erfgoed, zoals de Vesting Elburg. Daarnaast is het stimuleren van de economie van belang, zowel in de traditionele sectoren als in de sectoren toerisme, zorg en overige diensten. De structuurvisie bevat geen beleid dat direct richtinggevend is ten aanzien van de beoogde ontwikkeling, maar bevat wel beleid dat raakvlakken heeft met de te realiseren zorgwoningen. Zie hieronder.

Visie voorzieningen welzijn, zorg en educatie

De gemeenten Elburg, Ermelo, Harderwijk, Hattem, Heerde, Nunspeet, Oldebroek en Putten hebben de handen ineengeslagen en presenteren zich met de nieuwe merknaam Care Valley Veluwe. In Elburg zijn relatief veel zorgvoorzieningen aanwezig in vergelijking met andere gemeentes in Nederland. De gemeenten van de regio Noord Veluwe willen ontwikkelingen in gang zetten die passen bij de Care Valley Veluwe. Er wordt onderzoek opgestart naar het realiseren van een kennisinstituut voor de zorg en een innovatiecentrum voor groene technologie. De Care Valley Veluwe Academy, kennis institiuut voor de zorg, zou een landelijke voortrekkersrol moet krijgen voor bedrijfsleven, overheden, zorg en onderwijs. De beoogde ontwikkeling zorgt voor een verdere versterking van het (specialistisch) zorgaanbod binnen de gemeente.

Verder wordt in de structuurvisie gesteld dat de schootsvelden rondom de historische vesting Elburg zo veel mogelijk open moeten blijven. Hierop is uitgebreid ingegaan in de paragrafen 4.2.3 en 6.5.2.

5.4.3 Conclusies gemeentelijk beleid

De gemeentelijke toekomst- en structuurvisie bevatten geen concreet beleid ten aanzien van de realisatie van zorgappartementen. Wel zijn er raakvlakken met de beoogde ontwikkeling. De ontwikkeling is in ieder geval niet in strijd met het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 6 Milieu- en omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk komt een inventarisatie van de milieu- en omgevingsaspecten aan bod.

6.1 Milieuaspecten

Milieu is een belangrijke factor in de omgeving. Het bepaalt in sterke mate de kwaliteit van wonen en de omgeving. Voor dit bestemmingsplan worden verschillende milieuaspecten behandeld, bijvoorbeeld bedrijven en milieuzonering en geluid.

6.1.1 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'.

Onderzoek en conclusie

Het plangebied wordt grotendeels omringd door agrarisch gebied en ligt derhalve in stil landelijk gebied.

Ten westen van het plangebied ligt het bedrijventerrein 'Kruismaten'. Aan de rand van het bedrijventerrein, op 50 m afstand vanaf het plangebied, zijn bedrijven tot en met categorie 3.2 toegestaan. Voor deze bedrijven geldt op basis van de VNG-publicatie ten opzichte van het omgevingstype stil landelijk gebied een richtafstand van 100 m. Meer naar het westen zijn op het bedrijventerrein bedrijven tot en met categorie 4.1 toegestaan. Voor deze bedrijven geldt op basis van de VNG-publicatie ten opzichte van het omgevingstype stil landelijk gebied een richtafstand van 200 m. Het plangebied ligt op circa 120 m van deze bedrijven. Uitgaande van stil landelijk gebied kan er dus niet worden voldaan aan de afstandseisen behorend bij de bestemde milieucategorie.

Zie figuur 6.1 voor de ligging van de milieucontouren.

Figuur 6.1 Milieuzonering bedrijventerrein Kruismaten (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

De omgevingsdienst Noord-Veluwe adviseert dat kan worden afgeweken van de genoemde richtafstanden. Hiertoe is het volgende overwogen. De daadwerkelijk aanwezige bedrijven zijn bedrijven met een lagere milieucategorie dan bestemd. Tevens worden de milieuemissies van de bedrijven reeds belemmerd door de aanwezigheid van bedrijfswoningen aan de Robbertsmatenstraat en de huidige woning op het perceel Hellenbeekstraat 2. Op basis van deze gegevens kan geconcludeerd worden dat de milieubelasting door de bedrijven reeds op basis van de milieuwetgeving beperkt wordt waardoor een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden op het perceel Hellenbeekstraat 2 zonder dat de bedrijven in hun huidige bedrijfsvoering worden belemmerd.

In de directe omgeving van het plangebied liggen verder geen burgerwoningen. De vestiging van zorgappartementen heeft dus geen gevolgen voor het woon- en leefklimaat van eventueel aanwezige woningen.

Geconcludeerd kan worden dat er ter plaatse van de beoogde ontwikkeling sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Ook worden bedrijven niet belemmerd in hun bedrijfsvoering. Het aspect milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

6.1.2 Bodem

Beleid en Normstelling

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moet in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen moet worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Onderzoek

Verkennend bodemonderzoek

Voor de locatie aan de Hellenbeekstraat 2 te Elburg is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Van Dijk Geo- en Milieutechniek, 150629, maart 2009, zie Bijlage 1). Hieruit is gebleken dat op de locatie sprake is van bodem- en grondwaterverontreiniging. Naar aanleiding hiervan is een nader bodemonderzoek uitgevoerd (Hunneman Milieu Advies Raalte BV, 2009271/dh/sh, mei 2009, Bijlage 2). Het doel van het nader bodemonderzoek is het bepalen van de omvang en mate van de tijdens het verkennende bodemonderzoek aangetoonde verontreinigingen.

Nader bodemonderzoek

Uit de resultaten van nader onderzoek blijkt het volgende:

• Zintuigelijk zijn in diverse boringen lichte tot sterke bijmengen aan puin en/of kooldeeltjes waargenomen. Zintuigelijk zijn ter plaatse van enkele boringen oliecomponenten waargenomen in de bodemlaag vanaf 1,0 tot maximaal 2,0 m-mv. zintuigelijk is geen asbestverdacht materiaal op of in de bodem aangetroffen.
• In de vaste bodem ter plaatse van de bovengrondse dieseltank en de mestput zijn licht verhoogde gehalten aan minerale olie aangetoond. In het grondwater zijn geen verhoogde gehalten aan oliecomponenten aangetoond. De verhoogde aangetoonde gehalten aan minerale olie vormen geen aanleiding voor nader onderzoek.
• In de bovengrond ter plaatse van de bovengrondse dieseltank zijn licht tot sterk verhoogde gehalten aan PAK aangetoond. De maximaal aangetoonde gehalten aan PAK overschrijden de interventiewaarde. In totaal is circa 20 m3 grond sterk verontreinigd met PAK. Het betreft derhalve geen ernstig geval van bodemverontreiniging (<25 m3)

Op basis van de resultaten van het nader bodemonderzoek kan worden geconcludeerd dat ten aanzien van de milieuhygienische bodemkwaliteit er geen belemmeringen aanwezig zijn voor de beoogde ontwikkeling van de locatie. Er bestaat voor de locatie geen saneringsnoodzaak. Bij bestemmingswijziging en/of nieuwbouw kan het noodzakelijk zijn om de verontreiniging met PAK te saneren.

Evaluatie sanering

De verontreinigde grond is in 2010 ontgraven en afgevoerd (zie Bijlage 3). Uit de resultaten van de monsters van de putbodem en putwand is gebleken dat deze voldoen aan de terugsaneerwaarde. Er is geen sprake van een restverontreiniging boven de achtergrondwaarde.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden, dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen belemmering vormt voor het wijzigen van het bestemmingsplan en het uitvoeren van de geplande bouwactiviteiten.

Indien grond van de locatie wordt afgevoerd voor toepassing elders, dan dient minimaal 5 werkdagen voorafgaand aan dit grondtransport een digitale melding gedaan te worden bij het landelijk meldpunt bodemkwaliteit. Voor het grondtransport zijn de regels van het Besluit bodemkwaliteit van toepassing. De grond zal niet zonder meer op een andere locatie mogen worden toegepast.

6.1.3 Geluid

Met dit bestemmingsplan worden geen geluidhinder veroorzakende functies mogelijk gemaakt. Er is ook geen sprake van geluidhinder binnen het plangebied die veroorzaakt wordt door nabijgelegen inrichtingen, aangezien in paragraaf 6.1.1 is aangetoond dat er wordt voldaan aan de richtafstanden vanuit het bedrijventerrein Kruismaten.

6.1.4 Geur

Het aspect geur levert in het plangebied geen belemmeringen en beperkingen op. In de nabije en wijde omgeving zijn geen geurhinder veroorzakende inrichtingen (in casu: agrarische bedrijven) aanwezig.

6.2 Water

Waterbeheer en watertoets

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Vallei en Veluwe, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. De initiatiefnemer heeft het waterschap Vallei en Veluwe geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de Digitale Watertoets. Deze is uitgevoerd op 17-06-2015. Hieruit blijkt dat het plan invloed heeft op de belangen van het waterschap. Daarnaast heeft in oktober 2015 tussen de gemeente en het waterschap extra overleg plaatsgevonden in verband met de ligging van het plangebied in de beschermingszone van de waterkering. De resultaten van het overleg zijn verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Waterschapsbeleid

Waterschap Vallei en Veluwe is ontstaan uit een fusie tussen Waterschap Vallei en Eem en Waterschap Veluwe. De ambtelijke organisaties gingen per 1 december 2012 samen. De bestuurlijke samenvoeging, en daarmee de officiële fusie, was op 1 januari 2013. Tot 1 januari 2016 zijn de twee waterbeheersplannen van de voormalige waterschappen van kracht. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het voormalige waterschap Veluwe. In het Waterbeheersplan Veluwe 2010 -2015 is de strategische visie op de uitvoering van de taken van het waterschap beschreven en is dit uitgewerkt in concrete doelen en een uitvoeringsstrategie. Op de onderdelen robuust watersysteem, waterkwaliteit en ecologie wordt een doorkijk gegeven tot 2027. Waterschap Veluwe is er voor waterveiligheid, waterkwantiteit en waterkwaliteit.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied ligt aan de Hellenbeekstraat 2 te Elburg. In de huidige situatie bestaat het plangebied uit een vervallen boerderij met opstallen. Naast de aanwezige bebouwing bestaat het plangebied grotendeels uit grasland.

Bodem en grondwater

Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit klei op veen. Er is sprake van grondwatertrap III. Dat wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand minder dan 0,4 m beneden het maaiveld ligt en de gemiddelde laagste grondwaterstand varieert tussen de 0,8 en 1,2 m beneden maaiveld.

Waterkwantiteit

Binnen het plangebied is er geen oppervlaktewater aanwezig. In de directe omgeving is rondom het plangebied wel oppervlaktewater aanwezig.

Veiligheid en waterkeringen

Ten westen van het plangebied is een primaire waterkering aanwezig. Primaire waterkering beschermd het binnendijks gebied tegen hoog (buiten)water als gevolg van hoge rivierwaterstanden. Deze waterkering ligt deels binnen het plangebied. Hierdoor is het plangebied dus ook gelegen binnen de kern- en beschermingszone.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op de gemeentelijke riolering.

Toekomstige situatie

Algemeen

De reeds aanwezige bebouwing wordt in de toekomstige situatie gesloopt. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling worden er drie nieuwe gebouwen gerealiseerd.

Waterkwantiteit

Toename in verhard oppervlak dient te worden gecompenseerd door de aanleg van functioneel open water. Volgens de eisen van het Waterschap Vallei & Veluwe dient bij nieuwe ontwikkelingen groter dan 1 ha voor landbouwbedrijven of groter dan 0,25 ha voor overige bedrijven maatregelen gehanteerd te worden ter compensatie van de vergroting van het verhard oppervlak. De toename in verharding is in de toekomstige situatie exclusief ruim kleiner dan 0,25 ha. Het verhard oppervlak ligt onder de 1.500 m2 (exclusief bebouwing). Watercompensatie is voor voorliggende plan dan ook niet vereist.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

Een deel van de primaire waterkering ligt binnen het plangebied. Binnen deze bestemming gelden beperkingen ten aanzien van het gebruik en het bouwen om een stabiele waterkering te waarborgen.

Het waterschap heeft een onderzoek laten uitvoeren om te toetsen of het beoogde initiatief aan de Hellenbeekstraat  aanpassing behoeft als gevolg van mogelijke dijkaanpassingen of niet. Hiervoor is een hoogtetoets, piping- en stabiliteitsberekening uitgevoerd (zie Bijlage 4). Geconcludeerd kan worden dat de waterkering ter plaatse stabiel en hoog genoeg is. Verbetering ter plaatse is dus niet noodzakelijk. Aanpassing van het initiatief dus ook niet.

Afvalwaterketen en riolering

Volgens de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de 'Keur'. Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd. Omdat het plangebied binnen de kern- en beschermingszone van de primaire waterkering ligt is een vergunning noodzakelijk voor het uitvoeren van werkzaamheden binnen deze zones.

Waterstaat in het bestemmingsplan

In het bestemmingsplan geldt voor de waterkering (kernzone) inclusief de beschermingszones een zogenaamde dubbelbestemming, deze heeft de bestemming 'Waterstaat - Waterkering'.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

6.3 Verkeerslawaai

Toetsingskader

Normstelling

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven- bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen- of buitenstedelijke ligging.

De geluidhinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Nieuwe situaties

Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Deze hogere grenswaarde mag de maximaal toelaatbare hogere waarde niet te boven gaan. De maximale ontheffingswaarde in onderhavig situatie bedraagt 53 dB (buitenstedelijk gelegen andere geluidsvoelige functie).

De geluidswaarde binnen de geluidsgevoelige bestemming (binnenwaarde) dient in alle gevallen te voldoen aan de in het Bouwbesluit neergelegde norm van 33 dB. Dergelijk onderzoek vindt echter pas plaats in het kader de Omgevingsvergunning en komt in dit memo dan ook niet aan de orde. Krachtens artikel 110g van de Wet geluidhinder mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Van de aftrek conform artikel 3.4 uit het Reken- en Meetvoorschrift 2012 is gebruik gemaakt.

30 km/h-wegen

Zoals gesteld zijn wegen met een maximumsnelheid van 30 km/h of lager op basis van de Wgh niet gezoneerd. Akoestisch onderzoek zou achterwege kunnen blijven. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzichtelijk te worden gemaakt of sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Indien dit niet het geval is, dient te worden onderbouwd of maatregelen ter beheersing van de geluidbelasting aan de gevels noodzakelijk, mogelijk en/of doelmatig zijn. Ter onderbouwing van de aanvaardbaarheid van de geluidbelasting wordt bij gebrek aan wettelijke normen aangesloten bij de benaderingswijze die de Wgh hanteert voor gezoneerde wegen. Vanuit dat oogpunt worden de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde als referentiekader gehanteerd. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB geldt hierbij als richtwaarde en de maximale ontheffingswaarde van 63 dB als maximaal aanvaardbare waarde.

Onderzoek

Het bestemmingsplan voorziet in zorgappartementen aan de Hellenbeekstraat 2 in Elburg. Een nieuwe zorgwoning is een geluidsgevoelige functie waarvoor, indien gelegen binnen de geluidszone van een gezoneerde weg, akoestisch onderzoek nodig is.

De locatie is gelegen binnen de geluidszone van de Hellenbeekstraat. Deze weg is op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) gezoneerd. De Hellenbeekstraat is buiten de bebouwde kom gelegen, heeft een maximumsnelheid van 60 km/h en heeft een geluidszone van 250 m. De weg kent vrijwel geen bestemmingen, heeft daarom nauwelijks een functie voor verkeer en is akoestisch dan ook niet relevant. De weg wordt in het akoestisch onderzoek buiten beschouwing gelaten. De Robbertsmatenstraat en de Uiterwaardenstraat kennen een maximum snelheid van 30 km/h en zijn daarom op grond van de Wgh niet gezoneerd. In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt voor deze wegen inzichtelijk gemaakt of sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

Rekenmethodiek en invoergegevens

Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd volgens Standaard Rekenmethode I (SRM I) conform het Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder 2012. De berekeningen zijn opgenomen in Bijlage 10.

De verkeersintensiteiten van de Robbertsmatenstraat en de Uiterwaardenstraat zijn aangeleverd door de gemeente Elburg en zijn prognoses voor 2015. Om de verkeersgegevens door te rekenen naar het prognosejaar 2025 is uitgegaan van een jaarlijkse autonome groei van 1%. De voertuigverdelingen en wegdekverhardingen zijn tevens aangeleverd door de gemeente Elburg. Voor de wegen is uitgegaan van dicht asfaltbeton. In tabel 1 zijn alle verkeersgegevens weergegeven.

Tabel 1 Verkeersgegevens (intensiteiten afgerond op 50-tallen)

	Intensiteit 2015 (mvt/etmaal)	Intensiteit 2025 (mvt/etmaal)	Snelheidsregime	Wegdekverharding
Robbertsmatenstraat	1.500	1.650	30 km/h	Dicht asfaltbeton
Uiterwaardenstraat	1.500	1.650	30 km/h	Dicht asfaltbeton

Voorts zijn aan de hand van Google Maps schattingen gemaakt van de afstand van de wegas tot het bouwvlak van de zorgwoning. Deze zijn opgenomen in tabel 2.

Tabel 2 Afstand wegas tot bouwvlak zorgwoning

	Afstand tot bouwvlak zorgwoning (m)
Robbertsmatenstraat	107
Uiterwaardenstraat	125

Resultaten

In tabel 3 is de geluidsbelasting ter plaatse van de zorgwoning weergegeven ten gevolge van het verkeer op de Robbertsmatenstraat en de Uiterwaardenstraat. Er is gerekend op de waarneemhoogtes 1,5 m en 4,5 m.

Tabel 3 Geluidsbelasting

	1,5 m	4,5 m
Robbertsmatenstraat	36 dB	38 dB
Uiterwaardenstraat	36 dB	38 dB

Op basis van tabel 3 blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ter plaatse van de nieuwe zorgwoning niet wordt overschreden. De maximaal optredende geluidsbelasting is ten gevolge van beide wegen 38 dB op 4,5 m hoogte.

Conclusie

Op grond van de SRM I-methode is de geluidsbelasting ter plaatse van de nieuwe zorgwoning ten gevolge van de Robbertsmatenstraat en de Uiterwaardenstraat berekend. Daaruit blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden. Aanvullende procedures in gevolge de Wet geluidhinder zijn niet noodzakelijk. Het aspect wegverkeerslawaai staat de ontwikkelingen niet in de weg.

6.4 Ecologie

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

6.4.1 Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Gelders Natuurnetwerk (GNN). Het GNN grenst wel direct aan het plangebied. Circa 630 m ten noordwesten van het plangebied ligt het Natura 2000-gebied Veluwerandmeren. Het Natura 2000-gebied Veluwerandmeren wordt gevormd door vier ondiepe zoetwatermeren op de overgang van de Veluwe naar Flevoland. Het gaat van oost naar west om het Drontermeer, Veluwemeer, Wolderwijd en Nuldernauw. Het gebied is aangewezen in het kader van de Vogel- en Habitatrichtlijn.

 

Figuur 6.2: Ligging plangebied (rode cirkel) t.o.v. GNN EN GO (bron: provincie Gelderland)

Figuur 6.3 Ligging plangebied (rode cirkel) t.o.v. Natura 2000 (bron: natura2000 network viewer)

Aangezien de ontwikkeling plaatsvindt buiten het GNN en er voor deze gebieden geen externe werking geldt, treden geen negatieve effecten op.

Het plangebied ligt op relatief korte afstand van het Natura 2000-gebied. In het plangebied verdwijnt de agrarische functie wat leidt tot een aanzienlijke verbetering van de milieusituatie. De verkeersgeneratie van de ontwikkeling is dermate gering (21 mvt/etmaal) dat het verkeer direct opgaat in het heersende verkeersbeeld en niet leidt tot een toename van de stikstofdepositie. Doordat tussen het plangebied en het Natura 2000-gebied een bedrijventerrein ligt, een bestaande verstoringsbron, kan extra verstoring door de bouwwerkzaamheden worden uitgesloten. Significant negatieve effecten worden uitgesloten.

De Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

In paragraaf 5.2.1 is beschreven dat het plangebied in een waardevolle open polder ligt. Een kernkwaliteit van deze polder is de weidegraslanden. Het plangebied zelf heeft vanwege de verstoring en aanwezige bebouwing geen functie voor weidevogels. In de omgeving van het plangebied kunnen wel weidevogels tot broeden komen. De nieuwe functie in het plangebied leidt niet tot meer verstoring dan de huidige situatie. Door de werkzaamheden na het broedseizoen te starten, wordt de verstoring tijdens de bouwfase tot een minimum beperkt. In de omgeving is ook voldoende onverstoord weidegebied aanwezig, zodat negatieve effecten niet optreden.

6.4.2 Soortenbescherming

Ten behoeve van het bestemmingsplan is een quick scan uitgevoerd (zie Bijlage 5) en is een aanvullende veldinspectie naar uilen uitgevoerd (zie Bijlage 6). Naar aanleiding van deze onderzoeken is ook een gerichte veldinventarisatie naar steenuilen en huismussen uitgevoerd (zie Bijlage 7).

Tijdens de quick scan is vastgesteld dat er algemene broedvogels voorkomen. In verband met het voorkomen van deze broedvogels is het van belang om te starten met werken buiten het broedseizoen of te werken op een manier dat vogels niet tot broeden komen. De bebouwing bezit geen gaten waarin vleermuizen zich zouden kunnen ophouden. Wel vliegen er vleermuizen in lage dichtheid. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen. Effecten op vleermuizen worden derhalve uitgesloten.

Er komen verder algemene licht beschermde zoogdieren en amfibieën voor. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling van de Flora- en faunawet. Het voorkomen van broedvogels met vaste rust- en verblijfplaatsen (kerk- of steenuil en huismus) kon tijdens de quick scan niet worden uitgesloten, daarom is een aanvullend locatiebezoek uitgevoerd. Tijdens het aanvullende locatiebezoek werden geen uilen waargenomen en ook werden geen geluiden gehoord. De bebouwing bleek minder geschikt voor de huismus door het ontbreken van een dak met dakpannen.

Wel is aangeraden om voor de sloop het voorkomen van de uilen te onderzoeken in de meest optimale periode (half februari tot april) en in de periode april tot half mei tevens het eventueel voorkomen van de huismussen te onderzoeken.

Uit de resultaten van dit onderzoek komt naar voren dat het gebied sporadisch wordt gebruikt door steenuil en dat de huismus ontbreekt. Het ontbreekt aan vaste rust- en verblijfplaatsen. Aangeraden wordt om in de nieuwbouw één of enkele nestkasten voor steenuil te integreren (in de schuur). Gedurende en na realisatie van de plannen kan de uil blijven leven in het gebied. Effecten op de uil worden derhalve uitgesloten. De huismus is niet vastgesteld. Wel komen er vogels voor die algemeen voorkomen in Nederland. In verband met het voorkomen van deze algemene vogels is het van belang om op een manier te werken dat nesten en eieren van vogels niet worden beïnvloedt.

Gezien de bovenstaande conclusies staat de Flora- en faunawet, met inachtneming van de voorgestelde maatregelen, de uitvoering van het plan niet in de weg.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden of beschermde soorten. Het aspect ecologie vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

6.5 Archeologie en cultuurhistorie

Het is wettelijk verplicht om bij ruimtelijke plannen ook de aspecten archeologie en cultuurhistorie mee te wegen. Daarnaast moet rekening worden gehouden met bestaande cultuurhistorische aspecten en de aanwijzing van het gebied als (onderdeel van het) beschermd stadsgezicht.

6.5.1 Archeologie

Onderzoek

Volgens de archeologische beleidskaart van de gemeente Elburg ligt het plangebied binnen een gebied dat gekarteerd is als Waarde - Archeologie 3. Binnen deze gebieden dient bij planvorming en voorafgaand aan vergunningverlening, bij bodemingrepen dieper dan 30 cm -mv en een verstoringsoppervlak groter dan 500 m², vroegtijdig een inventariserend archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Resultaten inventariserend archeologisch onderzoek

Het inventariserend archeologisch onderzoek is opgenomen in Bijlage 8. Hieruit blijkt het volgende: op basis van de landschappelijke ligging, in een dekzandvlakte of -laagte, afgedekt met Holoceen veen en klei, blijkt dat binnen het plangebied archeologische resten voor kunnen komen daterend vanaf het Laat-Paleolithicum. In de top van het dekzand kunnen archeologische resten worden verwacht, daterend vanaf het Laat-Paleolithicum tot het begin van veenvorming, vermoedelijk in het Laat-Neolithicum. De kans op aanwezigheid hiervan wordt middelhoog geacht, omdat geen gedetailleerde gegevens bekend zijn betreffende het reliëf in de top van het dekzand. Eventueel aanwezige archeologische resten zijn als gevolg van bescherming door het afdekkende Holocene pakket mogelijk goed geconserveerd. Archeologische resten daterend van na het Neolithicum worden verwacht in het Holocene veen- en kleipakket. De kans hierop wordt, gezien de landschappelijke ligging in deze periode, klein geacht. Organische resten en bot zullen door de relatief natte bodemcondities mogelijk goed zijn geconserveerd.

Van de top van het dekzand zijn geen gedetailleerde gegevens bekend. Indien sprake is van verhoogde ligging hiervan (dekzandrug of -kop) is mogelijk sprake van een aandachtslocatie. Na het Neolithicum heeft het plangebied geen gunstige nederzettingslocatie meer gevormd.

Overleg regioarcheoloog

Na het inventariserend archeologisch onderzoek heeft het archeologische bureau de boorgegevens van het bodemkundige onderzoek ontvangen. Naar aanleiding hiervan is overleg gevoerd met de regioarcheoloog en heeft het archeologische bureau het advies uit het bureauonderzoek aangepast. Boorgegevens van even verderop en die van het bodemkundige onderzoek gaven geen aanleiding te vermoeden dat er nog archeologische waarden in de bodem aanwezig zouden zijn. Daarom is geadviseerd om geen vervolgonderzoek aan te bevelen. De gemeente onderschrijft dit advies.

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

6.5.2 Cultuurhistorie

De cultuurhistorie van een gebied wordt in de meeste gevallen bepaald door de aanwezigheid van monumenten of monumentale structuren. De te slopen boerderij heeft geen monumentale status, het erf echter wel vanwege de ligging in het schootsveld van de vestiging.

Het plangebied maakt deel uit van het aangewezen beschermd stadsgezicht (aanwijzingsbesluit 12 juli 1967). De schootsvelden (waar De Mheen deel van uitmaakt) zijn opgenomen in het aanwijzingsbesluit omdat ze een onlosmakelijke relatie hebben met de stadskern, die gezien kan worden als een architectonisch-stedenbouwkundig monument van de eerste orde. Het aanwijzingsbesluit geeft geen nadere beschrijving van de specifieke cultuurhistorische waarde van de schootsvelden. In paragraaf 4.1.1 is reeds beschreven dat het gebied van cultuurhistorische waarde is vanwege de eeuwen oude verkaveling, openheid en het vroegere weiderecht.

Voor het plangebied en directe omgeving is met name het behoud van de openheid belangrijk. In paragraaf 4.2.3 is beschreven hoe dit vertaald is in het ontwerp voor de erfinrichting. Zo is is er in het ontwerp uitsluitend aan de zijde van de dijk opgaande kavelgrensbeplanting toegestaan. Om één en ander juridisch-planologisch te borgen is daarnaast de dubbelbestemming Waarde - Beschermd stadsgezicht opgenomen. Hierin is onder andere bepaald dat het planten van bomen en struiken of anderszins opgaande teelt die het zicht op de vesting kunnen belemmeringen. Verder is het verboden watergangen te dempen, hiermee blijft de historische verkaveling intact.

Resumerend kan gesteld worden dat de cultuurhistorische waarden van het erf in voldoende mate beschermd zijn door het ontwerp en de dubbelbestemming.

6.6 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Onderzoek en conclusie

Uit de professionele risicokaart blijkt dat binnen en in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Ook blijkt dat er ook geen sprake is van vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het water, het spoor of door buisleidingen. Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan het beleid en de normstelling ten aanzien van externe veiligheid. Het aspect externe veiligheid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

6.7 Luchtkwaliteit

Het aspect luchtkwaliteit levert in de gemeente Elburg geen problemen op. In het plangebied wordt een ontwikkeling mogelijk gemaakt die een toename van het aantal verkeersbewegingen naar het plangebied met zich meebrengt. De verwachting is dat de toename van het aantal verkeersbewegingen dusdanig gering is, dat dit de luchtkwaliteit niet in betekenende mate verslechterd.

De normen voor luchtkwaliteit zijn opgenomen in de Wet milieubeheer en de regeling Niet in betekenende mate.

6.8 Verkeer en parkeren

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer, langzaam verkeer en openbaar vervoer

Het plangebied wordt ontsloten via de Hellenbeekstraat. Naar het noorden sluit deze weg via het Blaauwswegje aan op de Oostelijke Rondweg. Naar het oosten toe sluit de weg via de Klokbekerweg aan op de N309 richting Dronten en Het Harde. De N309 biedt bij Het Harde ontsluiting aan de A28 richting Zwolle en Amersfoort.

De Hellenbeekstraat kent ter hoogte van het plangebied een snelheidsregime van 60 km/h en kent hier geen doorgaande functie. In het oosten, binnen de bebouwde kom, kent de Hellenbeekstraat een snelheid van 50 km/h en is daar tevens voorzien van fietsstroken. Ter hoogte van het plangebied zijn fietspaden richting het industrieterrein en de Oostelijke Rondweg.

Circa 900 meter ten oosten van het plangebied is aan de Hellenbeekstraat een bushalte aanwezig. Hier halteren bussen in de richting van Nunspeet, Wezep en Zwolle.

Verkeersgeneratie en afwikkeling

Op basis van informatie van de initiatiefnemer, is de verkeersgeneratie van het plangebied op verschillende momenten van de week bepaald.

Op een doordeweekse dag vinden de volgende verkeersbewegingen plaats:

• Ophalen/thuisbrengen van de cliënten (verspreid over de dag): 18 mvt/etmaal;
• Aankomst/vertrek medewerkers (verspreid over de dag): 16 mvt/etmaal.

Op een doordeweekse dag buiten de spits, 's-avonds en in het weekend vinden de volgende verkeersbewegingen plaats:

• Bezorging boodschappen (doordeweeks buiten tijdstippen school): 2 mvt/etmaal;
• Aankomst/vertrek medewerkers ('s weekends): 10 mvt/etmaal;
• Aankomst/vertrek bezoekers ('s avonds en 's weekends): 18 mvt/etmaal.

Uit de informatie blijkt dat een groot deel van de verkeersbewegingen verspreid over de dag plaatsvinden. Alleen het ophalen/thuisbrengen van cliënten en de aankomsten/vertrekken van de medewerkers zal gedeeltelijk tijdens de drukkere momenten plaatsvinden. Tijdens deze drukkere momenten wordt de Hellenbeekstraat veel door fietsverkeer van/naar de winkels, het bedrijventerrein en de school gebruikt. De verkeersgeneratie van 34 mvt/etmaal zal verspreid over een doordeweekse dag plaatsvinden. Uitgaande van 10% gedurende de spits, bedraagt de verkeersgeneratie tijdens zowel de ochtend- als de avondspits 3,4 mvt/uur. Dit betekent dat er gemiddeld elke 20 minuten een auto over de Hellenbeekstraat komt. Dit heeft een zeer beperkte impact op verkeerssituatie.

Parkeren

Voor de parkeerbehoefte wordt aangesloten bij de normen uit de Nota Parkeernormen (Gemeente Elburg, Hattem, Nunspeet en Oldebroek, 2013). Er zijn echter geen parkeernormen van een dergelijk complex bekend. Het type 'kamerverhuur, studenten, niet zelfstandig' komt qua gebruik het dichtste in de buurt en heeft een parkeernorm van 0,3 parkeerplaats per woning. Aangezien er 17 woningen mogelijk worden gemaakt, bedraagt de totale parkeerbehoefte 6 parkeerplaatsen. Het plan voorziet in 7 parkeerplaatsen op eigen terrein, zie figuur 6.4. Dit parkeerterrein voldoet aan de gemeente gestelde inrichtingseisen:

• De inrit naar het parkeerterrein is 4 m breed;
• Het parkeerterrein heeft haakse parkeerplaatsen;
• De eerste parkeerplaats ligt ten minste 6 m vanaf de uitrit;
• De 'rijbaan' loopt na de laatste parkeerplaats nog 2,5 m door ten behoeve van de manoeuvre.

De parkeerbehoefte kan dan ook (veilig) op eigen terrein opgevangen worden.

Figuur 6.4 Situatiekening met 2 uitritten (bron: Architectenbureau Prent BV)

Conclusie

De bereikbaarheid van het plangebied is goed. Aangezien de verkeersgeneratie maximaal 3,4 mvt/uur bedraagt gedurende de spits, heeft dit een zeer beperkte impact op de verkeerssituatie op de Hellenbeekstraat. Er worden voldoende (veilige) parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling niet in de weg.

6.9 Duurzaam bouwen

Bij de ontwikkeling in het plangebied wordt zoveel mogelijk duurzaam gebouwd. Een voorbeeld hiervan is de realisatie van een biomassa kachel. De financiële kaders zijn hierbij echter ook bepalend. Bij de nieuwbouw wordt uitgegaan van het gebruik van doelmatige en duurzame materialen. Tot slot is een goed onderhoud vanuit milieuoogpunt materiaalextensie en gericht op de verlenging van de levensduur van constructies en materialen.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan wordt enerzijds bepaald door de maatschappelijke uitvoerbaarheid en anderzijds door de economische uitvoerbaarheid. Deze worden in dit hoofdstuk besproken.

7.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1.1 Algemeen

Voor dit bestemmingsplan moet aangetoond worden dat het maatschappelijk uitvoerbaar is. Dit betekent dat de nieuwe juridisch-planologische regeling voor het plangebied, zoals deze in dit bestemmingsplan is opgenomen, acceptabel is voor verschillende belanghebbenden.

Een methode om de maatschappelijke uitvoerbaarheid te toetsen is door het plan op een goede manier de bestemmingsplanprocedure te laten doorlopen. Tijdens die procedure hebben de belanghebbenden namelijk op verschillende momenten de mogelijkheid om hun mening / zienswijze op het bestemmingsplan en de daarin opgenomen juridisch-planologische regeling.

Belanghebbenden kunnen, naast tijdens de wettelijk bepaalde zienswijzen-, bezwaren- en beroepsperiode ook tijdens een inspraakperiode hun mening kenbaar maken. De gemeente Elburg heeft een inspraakverordening waarin opgenomen is dat een bestemmingsplan 6 weken ter inzage komt voor inspraak.

7.1.2 Inspraak en vooroverleg

Het voorontwerpbestemmingsplan '2e partiële herziening bestemmingsplan Beschermd Stadsgezicht (Hellenbeekstraat 2, Elburg)' heeft vanaf 27 januari 2016 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is één inspraakreactie ingediend. Tevens is het voorontwerpbestemmingsplan in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro toegezonden aan diverse overheidsinstanties. De ingekomen reacties zijn samengevat en beantwoord in de 'Nota van inspraak en vooroverleg' die is opgenomen in Bijlage 11. In aanvulling hierop is door de provincie Gelderland aangegeven dat de provinciale belangen goed zijn verwerkt in het bestemmingsplan, zie Bijlage 12.

7.1.3 Zienswijzen

Het bestemmingsplan heeft vanaf 6 april 2016 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens de termijn van terinzagelegging zijn geen zienswijzen ingediend.

7.2 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid moet aangetoond worden. Bepalend daarbij zijn de grondexploitatieregeling en de financiële haalbaarheid van de ontwikkelingen die in het plangebied mogelijk worden gemaakt.

Grondexploitatieregeling

De grondexploitatieregeling uit de Wet ruimtelijke ordening is van toepassing, omdat bij recht een aangewezen bouwplan mogelijk wordt gemaakt. Dit betekent dat een exploitatieplan bij het bestemmingsplan moet worden vastgesteld, om zo het kostenverhaal van de gemeente vast te leggen. In dit geval is daarvan echter geen sprake, omdat tussen de gemeente en de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst wordt gesloten. Het kostenverhaal is daarmee anderszins verzekerd.

Financiële haalbaarheid

Bij dit bestemmingsplan gaat het om een initiatief van een particuliere partij. De gronden zijn in eigendom en de initiatiefnemer financiert de ontwikkeling en alle werkzaamheden die daarbij van toepassing zijn. Daarbij horen onder meer ook de plankosten. Het bestemmingsplan is hierdoor economisch uitvoerbaar.