| Plan: | Geconsolideerd exploitatieplan Vossenakker Noord inclusief 1e herziening |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | exploitatieplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0230.BPVOSAKKERND2013-EPV2 |
De gemeente stelde met Vossenakker Noord een globaal bestemmingsplan vast met daarin de mogelijkheid om maximaal 30 duurdere woningen te realiseren.
In een eerder vastgesteld bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Vossenakker' is een vernietiging uitgesproken over het goedkeuringsbesluit van Gedeputeerde Staten over de bestemming 'wonen – uit te werken (W – U)' van het noordelijk deel van het betreffende bestemmingsplan. Dit in verband met een aanwezige geurcirkel aan Oostendorperwegje 1. Op verzoek van de gemeente is de vernietiging beperkt tot het noordelijke woongebied. Inmiddels is een geurverordening vastgesteld en het Activiteitenbesluit landbouw in werking getreden en kon voor dit deel een nieuw bestemmingsplan vastgesteld worden.
Een en ander betekende dat een nieuw bestemmingsplan moest worden gemaakt voor het noordelijk gelegen woongebied met de 'W – U' bestemming op basis van en overeenkomstig de methodiek van de (nieuwe) Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro). De gemeente stelde hiertoe het bestemmingsplan Vossenakker Noord en een bijbehorend exploitatieplan vast.
De gemeente heeft binnen het gebied van de beoogde woningbouw eigendommen verworven. Niet alle gronden zijn echter in eigendom van de gemeente. Dit betekent dat de grondexploitatie niet geheel door de gemeente gevoerd zal kunnen worden. De Wro gaat in afdeling 6.4 uit van het verhalen van kosten van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Afdeling 6.4 van de Wro biedt de mogelijkheid om aan deze werken en werkzaamheden eisen en regels te stellen met betrekking tot de kwaliteit en de uitvoering ervan. Wanneer het kostenverhaal van de grondexploitatie en het stellen van locatie-eisen anderszins verzekerd zijn, is er geen noodzaak een exploitatieplan in de zin van artikel 6.12 Wro vast te stellen. Omdat in het exploitatiegebied Vossenakker Noord het kostenverhaal van de grondexploitatie en de locatie-eisen niet anderszins verzekerd zijn, stelde de gemeente ten aanzien van het exploitatiegebied Vossenakker Noord een exploitatieplan vast en wel onder de naam 'Exploitatieplan Vossenakker Noord'.
Krachtens artikel 6.15 Wro is de gemeente verplicht jaarlijks het exploitatieplan te herzien. Ter uitvoering van deze regeling stelt de gemeente de eerste herziening vast. Het betreft een niet structurele herziening.
Het voorliggende exploitatieplan bestaat uit twee delen. In deel A wordt een toelichting gegeven en deel B bevat het exploitatieplan. Achtereenvolgens komen de volgende hoofdstukken aan de orde in deel A.
In deel B, het exploitatieplan komen de volgende hoofdstukken aan de orde:
Alle bijlagen maken deel uit van het exploitatieplan Vossenakker Noord.
Dit exploitatieplan is verbonden met het bestemmingsplan Vossenakker Noord. Dit bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid tot ontwikkeling van maximaal 30 duurdere woningen.
De gemeente heeft voor een globaal bestemmingsplan met een uitwerkingsplicht gekozen. Ook ten aanzien van het exploitatieplan Vossenakker Noord is gekozen voor een globaal karakter. Het exploitatieplan zal in een latere herziening ten aanzien van woningbouwcategorieën en eisen aan werken en werkzaamheden uitgewerkt worden.
Om te komen tot het bestemmingsplan Vossenakker Noord heeft de gemeente kosten gemaakt. Om tot de realisatie van bebouwing en van de openbare voorzieningen te kunnen komen zijn werken en werkzaamheden nodig, waarvoor kosten zullen moeten worden gemaakt. Locatie-eisen zijn ook nodig, die in een latere herziening van het exploitatieplan zullen worden opgenomen. De kosten, verbonden aan de exploitatie van de gronden, zullen worden verhaald conform de regeling van afdeling 6.4 van de Wro.
De vaststelling van dit exploitatieplan dient ertoe om:
De vaststelling van een herziening van het exploitatieplan bij een uitwerkingsplan zal er mede toe dienen om eisen te stellen 1) aan de inrichting van de openbare ruimte en 2) aan particulier opdrachtgeverschap.
Het exploitatiegebied volgt de begrenzing van het bestemmingsplangebied Vossenakker Noord zoals aangegeven op de verbeelding Bestemmingsplan Vossenakker Noord, bijlage 1. Het exploitatiegebied ligt ten oosten van de kern Elburg/Oostendorp. Het betreft het aangrenzend aan woonwijk De Pal gelegen (uitbreidings)gebied Vossenakker dat aan de westzijde wordt begrensd door de Oostelijke Rondweg en aan de noordoost- en zuidzijde door de Oostendorperstraatweg.
De begrenzing van het exploitatiegebied Vossenakker Noord is aangegeven op de kaart Exploitatiegebied en huidige situatie (bijlage 2).
De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan ten minste een keer per jaar te herzien. Het werken met herzieningen geeft mogelijkheden om, gedurende de tijd dat het exploitatiegebied in ontwikkeling is, flexibel te zijn met bijvoorbeeld de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Daarbij is onderscheid te maken tussen structurele en niet-structurele herzieningen. Het verschil tussen structurele en niet-structurele herzieningen is van belang vanwege het verschil in procedure en rechtsbescherming. Op niet-structurele herzieningen is de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Awb (Algemene wet bestuursrecht) niet van toepassing en is geen beroep mogelijk, bij structurele herzieningen wel.
Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van die percelen waarvoor dan al een rechtsgeldige omgevingsvergunning voor het bouwen is verstrekt. Herziening kan ook leiden tot het opnemen van regels ten aanzien van locatie-eisen, hetgeen kan doorwerken in de tot het exploitatieplan behorende kaarten. Ook is het denkbaar dat een herziening geen gevolgen heeft voor de hoogte van de exploitatiebijdrage.
Aan het einde van de exploitatie vindt een afrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro). Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. In lid 3 van dat artikel wordt bepaald dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeenten het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetalen aan degene die houder was van de omgevingsvergunning voor het bouwen of aan diens rechtsopvolger.
Voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd:
Eén en ander conform de kaart Grondgebruik (bijlage 3).
Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht:
Eén en ander conform de kaart Grondgebruik (bijlage 3).
Voor de inrichting van het openbaar gebied worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht (zowel in de fase van bouwrijp maken als van het woonrijp maken van het openbaar gebied):
Eén en ander conform de kaart Grondgebruik (bijlage 3).
In dit exploitatiegebied gaat de gemeente ervan uit dat de meeste eigenaren de werken en werkzaamheden zelf willen uitvoeren.
In verband met de geplande ontsluitingsweg, is het noodzakelijk dat de gemeente en de ontwikkelaars samenwerken. Als zich de situatie voordoet dat deze samenwerking niet lukt, zal de gemeente trachten deze gronden minnelijk te verwerven.
In het exploitatiegebied bevinden zich ook gronden van twee particulieren. Aangezien deze eigenaren zelf niet kunnen realiseren, zal de gemeente in eerste instantie trachten deze gronden minnelijk te verwerven.
Mocht dus gemeentelijke verwerving voor onderdelen van het gebied gewenst zijn dan zal dat vooralsnog op vrijwillige basis worden gepoogd. De gemeente hanteert daarom niet het uitgangspunt van onteigening. De inbrengwaarden zijn daarom geraamd op de verkeerswaarde van de gronden.
Gelet op de aanwezigheid van ontwikkelaars in het exploitatiegebied is het noodzakelijk in de uitwerking van dit exploitatieplan de integraliteit van de uitvoering van de werken en werkzaamheden te waarborgen. De noodzaak van een integrale uitvoering vormt op het moment van de herziening van het exploitatieplan bij een uitwerkingsplan redenen voor een opname van diverse gedetailleerde regels.
In dit globale exploitatieplan wordt volstaan met een drietal regels. Deze toelichting biedt een motivering bij de keus voor deze regels. Voor het overige is deze toelichting te beschouwen als een vooraankondiging van typen regels zoals de gemeente voornemens is deze op te nemen in de gedetailleerde herziening van dit exploitatieplan bij het uitwerkingsplan.
In dit exploitatieplan is een verbod opgenomen om werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren totdat voor de betreffende gronden een uitwerkingsplan, als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b Wro in werking is getreden. Op grond van het globale bestemmingsplan en het globale exploitatieplan zouden particuliere grondeigenaren kunnen overgaan tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden. De gemeente wenst te voorkomen dat, bij vaststelling van het uitwerkingsplan en de bijbehorende herziening van dit exploitatieplan, zou blijken dat dit alsdan strijdig is met het door de gemeente gewenste grondgebruik. Met het oog daarop wordt genoemd verbod opgenomen.
Er is een afwijkingsbepaling opgenomen om de mogelijkheid te bieden tot afwijking van deze regel. Toestemming tot afwijking kan slechts verleend worden als de afwijking past in een in voorbereiding zijnde herziening van het exploitatieplan.
Overtreding van de regels is strafbaar.
De gemeente is voornemens in de gedetailleerde herziening van het exploitatieplan regels te stellen ten aanzien van bijvoorbeeld technische eisen met betrekking tot het bouwrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Deze eisen zullen mede ontleend worden aan de gewenste beeldkwaliteit in het exploitatiegebied.
De gemeente is voornemens in de gedetailleerde herziening van het exploitatieplan regels te stellen ten aanzien van bijvoorbeeld goedkeuring van plannen voor het proces van uitvoering van de werken en werkzaamheden, van bestekken, van aanbesteding, van inspectie bij de overdracht van de voorzieningen van openbaar nut.
Bij de uitwerking van onderdelen van het bestemmingsplan Vossenakker Noord dient het exploitatieplan herzien te worden. Deze herziening houdt in dat het exploitatieplan voor de uit te werken gedeelten gedetailleerder dient te worden.
De Wro biedt de gemeente in artikel 6.13 lid 2 de mogelijkheid regels op te nemen over de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan ten aanzien van specifieke woningbouwcategorieën. Het betreft hier de categorie particulier opdrachtgeverschap. De mogelijkheden voor de invulling hiervan zijn genoemd in artikel 6.2.10 van het Bro (Besluit ruimtelijke ordening). De gemeente is voornemens van deze mogelijkheden gebruik te maken in de gedetailleerde herziening van het exploitatieplan.
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Volgens artikel 6.13 Wro bestaat een exploitatieopzet uit:
Leeswijzer: Om de exploitatiebijdrage per exploitant te berekenen wordt in dit hoofdstuk achtereenvolgens ingegaan op het ruimtegebruik, de eigendomssituatie, het programma, de kosten en opbrengsten, de grondgebruikanalyse, de gehanteerde parameters en fasering, de maximaal te verhalen kosten, de exploitatiebijdrage per exploitant op basis van opbrengstpotentie.
Het huidige ruimtegebruik is aangegeven op kaart Exploitatiegebied en huidige situatie (bijlage 2). Het exploitatiegebied wordt momenteel gebruikt voor agrarische doeleinden. Het gebied wordt ten Oosten begrensd door de Oostendorperstraatweg, ten Westen door de Oostelijke Rondweg en ten Noorden door de Oostendorperstraatweg. Aan de zuidkant ligt de eerste fase van plan Vossenakker.
In dit exploitatieplan is er vanuit gegaan dat in de toekomstige situatie de locatie een woongebied wordt met dertig woningen met bijbehorende infrastructuur en openbare ruimte.
In tabel 1 staat het toekomstige ruimtegebruik aangegeven. Het exploitatiegebied beslaat circa 19.365 m² groot (netto plangebied). De exploitatiegrens is aangegeven op de kaart Exploitatiegebied en huidige situatie (bijlage 2). Het toekomstige grondgebruik is uitgewerkt op de kaart Grondgebruik (bijlage 3).
Tabel 1 Toekomstig ruimtegebruik
| Element | Aantal m² | Procentueel |
| Openbaar gebied | 8.625 | 44,5% |
| Uitgeefbaar | 10.740 | 55,5% |
| Exploitatieplangebied | 19.365 | 100,0% |
In het exploitatiegebied hebben verschillende eigenaren een grondpositie. In onderstaande tabel staan de eigenaren met een lettercode benoemd en staat het grondoppervlak per eigenaar aangegeven.
Tabel 2 Eigendomspositie (per 1-7-2015)
| Eigenaar | Aantal m² | Procentueel |
| Gemeente Elburg | 4.759 | 24,6% |
| Mega Projecten | 7.630 | 39,4% |
| Nebo Vastgoed | 6.110 | 31,5% |
| Eigenaar C (H. van de Streek) | 844 | 4,4% |
| Eigenaar D (G. Tatje) | 22 | 0,1% |
| Totaal | 19.365 | 100,0% |
De exploitatiebijdrage is per eigenaar bepaald, zodat de betreffende eigenaar uiteindelijk op grond van het betalingsvoorschrift bij de omgevingsvergunning voor het bouwen, of via een posterieure grondexploitatieovereenkomst, zijn aandeel (exploitatiebijdrage) betaalt.
Het te realiseren programma is in tabel 3 opgenomen. Er is sprake van een globaal bestemmingsplan derhalve is de exacte woningbouwprogrammering en verkaveling nog niet bekend. Op basis van verkenningen is het uitgangspunt dat er 30 grondgebonden woningen gerealiseerd kunnen worden. Het programma zal deels met vrijstaande woningen worden ingevuld en deels met 2^1kap woningen. Het programma is niet bekend, uitgangspunt is dat de verhouding vrijstaand : 2^1kap in 1: 2 wordt gerealiseerd.
Tabel 3 Programma
| Bestemming | Aantal woningen |
| Vrijstaande woningen | -ntb |
| Twee onder een kap woningen | -ntb |
| Totaal | 30 |
In deze paragraaf worden de kostenposten toegelicht en onderbouwd. Welke kostensoorten worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro.
Tenzij anders vermeld leveren de investeringen alleen profijt op voor het exploitatiegebied Vossenakker Noord, ze worden alleen gedaan voor dit exploitatiegebied en is om die reden een toerekening van 100 % van de kosten proportioneel.
In dit exploitatiegebied gaat de gemeente ervan uit dat de meeste eigenaren de werken en werkzaamheden zelf willen uitvoeren.
De gemeente wil samenwerking onderzoeken voor de aanleg en inrichting van de openbare ruimte. Wanneer die samenwerking niet tot stand komt, dan zal de gemeente die gronden pogen te verwerven. Mocht gemeentelijke verwerving voor onderdelen van het gebied al gewenst zijn dan zal dat vooralsnog op vrijwillige basis worden gepoogd. De gemeente hanteert daarom niet het uitgangspunt van onteigening. De inbrengwaarden zijn daarom geraamd op de verkeerswaarde van de gronden.
De raming van de inbrengwaarden van de gronden in het exploitatiegebied is gebaseerd op een taxatie van een onafhankelijke en deskundige taxateur, de heer W. Roest (rentmeester NVR/registertaxateur), verbonden aan Roest Advies gevestigd Lierderdrift 11, 7361 GN Beekbergen.
De totale inbrengwaarde van de gronden en opstallen in het gebied bedraagt inclusief rente vanaf moment inbreng EUR 508.307. Dit is exclusief sloopkosten.
Uitgangspunt is dat er geen opstallen gesloopt hoeven te worden.
Het vrijmaken van gronden van zakelijke rechten is niet aan orde.
Uitgangspunt is dat er geen opstallen gesloopt hoeven te worden.
In het verleden zijn reeds kosten gemaakt voor onderzoeken ten behoeve van de planontwikkeling Vossenakker Noord. Deze historische kosten bedragen EUR 27.398.
Deze kosten hebben betrekking op de onderstaande onderzoeken:
Voor zover de gemeente thans bekend zijn er geen saneringskosten te verwachten.
Op basis van het globale plan is een kostenraming opgesteld van de civieltechnische realisatiekosten.
De kosten voor bouwrijp maken zijn geraamd op EUR 633.492. De kosten voor woonrijp maken zijn geraamd op EUR 494.071. Een onderbouwing van de geraamde kosten is opgenomen als bijlage 5 (deze kostenraming is opgesteld op prijspeil 1-1-2011, bovenstaande kosten zijn geïndexeerd naar 1-7-2015).
Er zijn maatregelen nodig geweest om een milieucirkel op te heffen teneinde de planontwikkeling Vossenakker Noord mogelijk te maken. Hiervoor heeft de gemeente kosten gemaakt. De historische kosten bedragen EUR 241.849.
Uitgangspunt is dat geen sprake is van te maken kosten buiten exploitatiegebied.
Binnen afzienbare tijd wordt naar verwachting een ministeriële regeling vastgesteld voor de raming van plankosten. Deze regeling bevat de toepassing van een plankostenscan. De uitkomsten van de scan geven een forfaitair maximum aan van de raming van plankosten. Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, ontwerpcompetities, gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU). Er is gebruik gemaakt van het ontwerp van de ministeriële regeling zoals gepubliceerd door VROM in 2010. De definitieve versie van de ministeriële regeling was ten tijde van het opstellen van dit exploitatieplan nog niet beschikbaar. Mocht de definitieve versie afwijken van de in dit exploitatieplan gehanteerde versie dan wordt bij de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan de raming op die onderdelen zo nodig aangepast. Invulling van de scan is te vinden in bijlage 6 'Invulling ontwerpregeling plankostenscan exploitatieplan'. Invoer van gegevens van het plan in de plankostenscan leidt tot de volgende resultaten.
Tabel 4 Plankosten
| Nr. | Product | Raming (EUR) |
| 1 | Verwerving | 19.282 |
| 2 | Stedenbouw | 25.709 |
| 3 | Ruimtelijke Ordening | 49.571 |
| 4 | Civiele en cultuurtechniek | 223.038 |
| 5 | Landmeten/Vastgoedinformatie | 4.143 |
| 7 | Gronduitgifte | 156.827 |
| 8 | Management | 50.631 |
| 9 | Planeconomie | 22.219 |
| Totaal | 551.421 |
Ten behoeve van het beheren van het gebied ten tijde van de realisatie is een post opgenomen van EUR 3.600.
Er is een planschaderisicoanalyse uitgevoerd. Op basis van de uitkomsten van deze analyse wordt een post van EUR 79.568 voor planschade opgenomen.
De historische rente ad 3,5% is verdisconteerd in de betreffende bedragen. De geprognosticeerde rente maakt onderdeel uit van de dynamische eindwaarde berekening welke het resultaat van de exploitatieopzet bepaalt in paragraaf 5.7.
In onderstaande tabel wordt een overzicht van de kosten gegeven.
Tabel 5 Overzicht kosten
| Kostenpost | Bedrag (EUR) |
| Inbrengwaarde gronden en opstallen | 508.307 |
| Onderzoekskosten | 27.398 |
| Bouwrijp maken | 633.492 |
| Woonrijp maken | 494.071 |
| Kosten buiten het exploitatiegebied | 321.417 |
| Plankosten | 551.421 |
| Beheer | 3.600 |
| Totaal | 2.539.705 |
Van de totale kosten ter grootte van EUR 2.539.705 is reeds EUR 1.328.975 gerealiseerd ofwel 52%.
In deze paragraaf worden de opbrengstenposten toegelicht en onderbouwd. Welke opbrengsten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in artikel 6.2.7 Bro.
De grondopbrengsten zijn getaxeerd door de heer mr. A.H. Kraak, verbonden aan Taxatie- en adviesbureau van Reekum en Kraak B.V. gevestigd Wolfhezerweg 94, 6874 AH Wolfheze.
Tabel 6 Uitgifteprijzen
| Bestemming | Categorie | Prijs per m² (excl. BTW) |
| Wonen | Vrijstaande woning | EUR 250 per m² uitgeefbaar |
| Wonen | Twee onder een kap woning | EUR 286 per m² uitgeefbaar |
Er zijn geen overige opbrengsten.
In paragraaf 5.3 is besproken dat er nog geen verkaveling en bouwprogramma is opgesteld. Uitgangspunt is dat 30 grondgebonden woningen worden gerealiseerd. Uit het toekomstige grondgebruik volgt een uitgeefbaar gebied van 10.740 m².
Er wordt uitgegaan van vrijstaande woningen en 2^1 kap woningen in een verhouding 1:2.
Omdat er nog geen verkaveling is, wordt ten behoeve van de kostentoerekening een gemiddelde grondopbrengst per m² bepaald. De gemiddelde grondopbrengst per m² uitgeefbaar wordt bepaald door gemiddelde kaveloppervlakken aan te nemen. Binnen het toekomstige ruimtegebruik en de markt voor deze woningtypen worden de volgende gemiddelde kavels aangenomen. Een 2^1 kap woning heeft een gemiddelde kavel van 301 m² en voor een vrijstaande woning is de gemiddelde kavel 472 m².
In tabel 7 wordt het uitgeefbaar gebied per woningtype bepaald. Door deze oppervlakken te combineren met de getaxeerde grondprijs per m² voor dat type wordt de grondopbrengst per type en voor het totaal uitgeefbaar gebied bepaald.
Tabel 7 Programma in grondopbrengsten
| Bestemming | Categorie | Oppervlakte | Grondopbrengsten (EUR) |
| Wonen | Vrijstaande woning | 4.720 m² | 1.179.644 |
| Wonen | Twee onder een kap | 6.020 m² | 1.719.481 |
| Totaal | 10.740 m² | 2.899.124 |
De gemiddelde grondopbrengst per m² uitgeefbaar bedraagt afgerond EUR 270* en wordt bepaald door de totale opbrengst te delen door het oppervlak uitgeefbaar.
* = De gemiddelde prijs per m² bedraagt afgerond EUR 270. In de exploitatieopzet wordt gerekend met EUR 2.899.124 gedeeld door 10.740 m² = EUR 269,94.
Omdat er nog geen verkaveling is, wordt de opbrengst per eigenaar bepaald door het uitgeefbare gebied per eigenaar te vermenigvuldigen met de gemiddelde grondopbrengst. Dit wordt in paragraaf 5.9 verder uitgewerkt.
Door de eigendommenkaart te combineren met de kaart met het toekomstige grondgebruik is af te leiden hoe het toekomstige grondgebruik per eigenaar zal zijn. Per eigendomsperceel is zo af te leiden welke grondgebruikcategorieën in de toekomstige situatie aan de orde zijn.
Per eigenaar is bepaald welk uitgeefbaar gebied op de betreffende percelen is geprojecteerd. Door het aantal uitgeefbare meters per eigenaar te vermenigvuldigen met de gemiddelde grondopbrengst per m², wordt de opbrengstpotentie per eigenaar bepaald.
De resultaten van de grondgebruikanalyse zijn in onderstaande tabel 8 aangegeven. Ook hierbij geldt uiteraard dat als de eigendomssituatie verandert dit gevolgen heeft voor de grondgebruikanalyse.
Tabel 8 Grondgebruik per eigenaar
| Eigenaar | Totaal opp. | Openbaar | Uitgeef-baar |
| Gemeente Elburg | 4.759 | 2.643 | 2.116 |
| Mega Projecten | 7.630 | 3.146 | 4.484 |
| Nebo Vastgoed | 6.110 | 2.454 | 3.656 |
| Eigenaar C (H. van de Streek) | 844 | 382 | 462 |
| Eigenaar D (G. Tatje) | 22 | 0 | 22 |
| Totaal | 19.365 | 8.625 | 10.740 |
Om het uiteindelijke resultaat van de exploitatieopzet te kunnen bepalen zijn de kosten en opbrengsten in de tijd gefaseerd. In deze paragraaf wordt ingegaan op de fasering en de hierbij gebruikte parameters. Deze leiden uiteindelijk tot het netto contante resultaat per 1 juli 2015.
In de onderstaande tabel staan de projectparameters weergegeven waar in de exploitatieopzet mee is gerekend.
Tabel 9 Projectparameters
| Modelfactor (kwartaal, halfjaar of jaar) | Jaar |
| Prijspeildatum | 1 juli 2015 |
| Startdatum exploitatie | 1 juli 2013 |
| Contante waarde datum | 1 juli 2015 |
| Laatste moment kosten of opbrengsten | 1 juli 2022 |
| Einddatum exploitatie | 1 juli 2023 |
| Aantal jaar exploitatieduur | 10 |
| Aantal jaar contant maken | 8 |
| Rente | 3,5 % |
| Opbrengstenstijging | 1,0 % |
| Kostenstijging | 3,0 % |
Om rekening te kunnen houden met kosten- en opbrengstenstijging en rentekosten en -opbrengsten is een fasering van de kosten en opbrengsten noodzakelijk. De fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd heeft uiteindelijk zijn weerslag in het financiële resultaat van de exploitatie. Uitgaande van de omvang van het plan en beleidsmatige randvoorwaarden worden de kosten en opbrengsten over een periode van 8 jaar gefaseerd.
Voorafgaand aan de uitgifte in 2020 en 2021 worden de gronden in 2019 bouwrijp gemaakt. Na afronding van de uitgifte in 2021 wordt het gebied woonrijp gemaakt.
In de onderstaande tabel is het resultaat weergegeven.
Tabel 10 Resultaat
| Element | Bedrag (EUR) |
| Opbrengsten nominaal | 2.899.124 |
| Kosten nominaal | 2.539.705 |
| Saldo nominaal | 359.419 |
| Saldo eindwaarde d.d. 1 juli 2023 | 51.839 |
| Saldo contante waarde d.d. 1 juli 2015 | 39.367 |
De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (artikel 6.16 Wro). Als de totale netto contante kosten, na aftrek van bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties*, hoger zijn dan de geraamde netto contante opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt de macro aftopping genoemd. Voor Vossenakker Noord ziet dit er als volgt uit.
* = Bijdragen uit andere grondexploitaties is voor niet aan de orde.
Tabel 11 Maximaal te verhalen kosten
| Element | netto contante waarde 1-7-2015 |
| De netto contante kosten per 1 juli 2015 zijn | 2.510.736 |
| De netto contante opbrengsten uit gronduitgifte per 1 juli 2015 zijn | 2.550.103 |
| Subsidies en bijdragen derden per 1 juli 2015 | - |
| Bijdragen andere grondexploitaties | - |
| Te verhalen kosten per 1 juli 2015 | 2.510.736 |
Hieruit blijkt dat de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte hoger zijn dan de netto contante kosten na aftrek van subsidies en bijdragen derden. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de kosten volledig kunnen worden verhaald op de exploitanten. In totaal kan EUR 2.510.736 worden verhaald.
De berekeningsmethode bepaalt de exploitatiebijdragen naar rato van grondopbrengsten per eigenaar, waarbij rekening wordt gehouden met faseringsinvloeden. In artikel 6.18 lid 1 tot en met lid 5 en artikel 6.19 van de Wro is aangegeven dat voor de bepaling van de hoogte van de exploitatiebijdragen uitgiftecategorieën, basiseenheden, gewichten en gewogen basiseenheden vastgesteld en berekend moeten worden. De koppeling tussen de berekeningsmethode naar rato van grondopbrengsten en deze wettelijke voorschriften wordt als volgt onderbouwd.
Voor de bepaling van de verschillende uitgiftecategorieën in het exploitatieplan worden woningen (onderverdeeld in diverse prijscategorieën) gehanteerd. Vervolgens wordt als basiseenheid bij de verschillende categorieën de euro gehanteerd. De gewichtsfactor tussen de verschillende uitgiftecategorieën bestaat uit de opbrengsten van bouwrijpe grond die bij de uitgiftecategorie horen. De totale hoeveelheid gewogen basiseenheden is dan gelijk aan de totale raming van de grondopbrengsten in het exploitatieplan. De bepaling van de hoogte van de exploitatiebijdrage is dan vervolgens gelijk aan de geraamde grondopbrengsten per exploitant gedeeld door de totale opbrengsten vermenigvuldigd met het totaal aan te verhalen kosten.
De te verhalen kosten op contante waarde bedragen EUR 2.510.736. Deze kosten worden per exploitant verdeeld. De totale contante opbrengsten bedragen EUR 2.550.103. Omdat nog geen verkaveling bekend is, is gerekend met een gemiddelde nominale opbrengstwaarde per m² uitgeefbaar (EUR 270 zie paragraaf 5.5). De opbrengstpotentie per m² uitgeefbaar in deze benadering is overal binnen het exploitatieplangebied gelijk. De opbrengsten per eigenaar zijn bepaald door het aantal m² uitgeefbaar per eigenaar (te vinden in paragraaf 5.6) te vermenigvuldigen met de gemiddelde grondopbrengst per m². De fasering van de opbrengsten is voor alle eigenaren identiek. Vervolgens zijn de opbrengsten contant gemaakt.
Onderstaande tabel laat zien hoe de contante opbrengsten zijn verdeeld.
Tabel 12 Verdeling contante opbrengsten per exploitant
| Exploitant | Uitgeefbaar oppervlak in m² | Percentage | Contante opbrengsten |
| Gemeente Elburg | 2.116 | 19,7% | 502.423 |
| Mega Projecten | 4.484 | 41,8% | 1.064.680 |
| Nebo Vastgoed | 3.656 | 34,0% | 868.080 |
| Eigenaar C (H. van de Streek) | 462 | 4,3% | 109.697 |
| Eigenaar D (G. Tatje) | 22 | 0,2% | 5.224 |
| Totaal | 10.740 | 100,0% | 2.550.103 |
Op basis van de opbrengstpotentie per eigenaar en de maximaal te verhalen kosten wordt in tabel 13 de bruto en netto exploitatiebijdrage per eigenaar bepaald.
Voor het totaalbeeld staat in onderstaande tabel een indicatie van de exploitatiebijdrage voor elke exploitant (prijspeil 1 juli 2015).
Tabel 13 Exploitatiebijdrage per exploitant
| Eigenaar | Opbrengst-percentage* | Bruto bijdrage exploitant | Minus inbrengwaarde | Netto bijdrage exploitant |
| Gemeente Elburg | 19,7% | 494.666 | 107.985 | 386.682 |
| Mega Projecten | 41,8% | 1.048.244 | 210.985 | 837.909 |
| Nebo Vastgoed | 34,0% | 854.679 | 141.953 | 712.725 |
| Eigenaar C (H. van de Streek) | 4,3% | 108.004 | 42.206 | 62.798 |
| Eigenaar D (G. Tatje) | 0,2% | 5.143 | 2.828 | 2.315 |
| Totaal | 100,0% | 2.510.736 | 508.307 | 2.002.429 |
* = Dit is het percentage van de totale netto contante opbrengsten dat de eigenaar op zijn gronden realiseert.
Toelichting bijlagen deel A
In paragraaf 1.5 is al verwezen naar de verbeelding van het bestemmingsplan (bijlage 1) en naar de kaart voor de begrenzing van het exploitatiegebied (kaart Exploitatiegebied en huidige situatie, bijlage 2). Bij dit exploitatieplan hoort ook nog een aantal andere kaarten. De functie en status hiervan wordt hierna toegelicht.
Kaart grondgebruik, bijlage 3
Deze geeft het grondgebruik aan waarbij onderscheid is gemaakt tussen de uitgeefbare delen van het exploitatieplangebied en het openbaar gebied. Voor wat betreft het openbaar gebied geldt dat deze kaart bindend van karakter is in samenhang met de regels in hoofdstuk 2 van deel B. Indien in een herziening van dit exploitatieplan, als gevolg van de vaststelling van een uitwerkingsplan, regels worden opgenomen voor particulier opdrachtgeverschap wordt deze kaart daarop aangevuld. Alsdan is deze kaart voor wat betreft die woningbouwcategorie eveneens bindend van karakter.
Kaart eigendommen, bijlage 4
Deze is toegevoegd om inzicht te geven in de kadastrale perceelsindeling van de gronden in het exploitatieplangebied. Deze kaart heeft daarmee slechts een informatieve functie.
Toelichting bijlage deel B
Kaart exploitatiegebied en huidige situatie, bijlage 2
Deze kaart geeft de begrenzing van het exploitatiegebied aan. De motivering van de begrenzing is opgenomen in deel A paragraaf 1.5.
Verbeelding bestemmingsplan, bijlage 1
Kaart exploitatiegebied en huidige situatie, bijlage 2
Kaart grondgebruik, bijlage 3
Kaart eigendommen, bijlage 4
Civieltechnische kostenraming, bijlage 5
Invulling ontwerpregeling plankostenscan exploitatieplan, bijlage 6