Havenstraat 5 en Oostendorperstraatweg 7 te Elburg

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

De initiatiefnemer is voornemens een bestaand gemeentelijk monument met bijgebouwen gelegen aan de Havenstraat 5 in de historische kern van Elburg, deels te verbouwen en deels te herbouwen om er een horecagelegenheid met nevenfuncties te vestigen, met inruil van de horecabestemming op een perceel aan de Oostendorperstraatweg 7 te Elburg. Op de Havenstraat 5 wordt onder meer een restaurant, een kleinschalige ambachtelijke bierbrouwerij met een proeflokaal, een atelier en een dienstwoning gevestigd, alwaar mensen met een beperking een taak in de bedrijfsvoering krijgen. Doordat de horecabestemming komt te vervallen wordt de bouw van één extra woning op het perceel aan de Oostendorperstraatweg 7 mogelijk gemaakt.

   

Voor het gebied van de vesting van Elburg is een restrictief horecabeleid uitgesproken in het bestemmingsplan 'Beschermd stadsgezicht'. De voorgenomen ontwikkeling vindt in enkele opzichten plaats in afwijking van dit beleid. Op 3 november 2014 heeft de raad met een motie, onder voorbehoud van een nadere ruimtelijke en planologische toetsing en afweging, een positieve grondhouding ten aanzien van het initiatief aangenomen. Met dit bestemmingsplan wordt het initiatief nader getoetst en afgewogen en wordt een planologisch juridisch kader geboden om deze ontwikkelingen mogelijk te maken.

1.2 Ligging van de plangebieden

Dit bestemmingsplan bestaat uit twee plangebieden, te weten het perceel aan de Havenstraat 5, gelegen aan de rand van de historische vesting Elburg, en het perceel aan de Oostendorperstraatweg 7 aan de oostzijde van de recente Elburg.

 

De ligging van beide plangebieden, weergegeven op de luchtfoto van Elburg

 

Het plangebied aan de Havenstraat heeft een oppervlakte van circa 1.730 m² en bestaat uit de kadastrale percelen Elburg, sectie C, perceelnummers 1741 en 1784 (gedeeltelijk). De oppervlakte van het kadastrale perceel waar de voorgenomen ontwikkeling hoofdzakelijk plaatsvindt, perceelnummer 1741, bedraagt circa 1.320 m². Het plangebied aan de Oostendorperstraatweg heeft een oppervlakte van circa 7.250 m² en bestaat uit de kadastrale percelen Elburg, sectie D, perceelnummers 374, 375 en 653.

1.3 Geldend bestemmingsplan

In deze paragraaf wordt per plangebied de huidige bestemmingsplansituatie beschreven.

1.3.1 Geldend bestemmingsplan Havenstraat 5

Voor het plangebied Havenstraat 5 geldt momenteel het bestemmingsplan 'Beschermd Stadsgezicht' van de gemeente Elburg (NL.IMRO.0230.BPBESCHSTAD2010-VST1). Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 24 juni 2013. Op de afbeelding hieronder is een uitsnede van de verbeelding van het huidige bestemmingsplan weergegeven, het plangebied is rood omlijnd. De verschillende gebouwonderdelen zijn met A, B, C weergegeven.

  

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Beschermd Stadsgezicht'

 

Het merendeel van het plangebied heeft de bestemming 'Bedrijf', bestemd voor bedrijven in de categorie 1 en 2, op de verbeelding met paars weergegeven. De bedrijfsbestemming geldt zowel voor de hoofdgebouwen als voor een groot deel van het erfgebied. Binnen de bedrijfsbestemming zijn verschillende bouwaanduidingen weergegeven. Hieronder wordt per gebouwonderdeel beschreven welke onderdelen van toepassing zijn.

 

A (het historische hoofdgebouw)

• Bouwvlak 
• Functieaanduiding bedrijfswoning
• Functieaanduiding specifieke vorm van waarde - gemeentelijk monument
• Maximaal aantal wooneenheden: 2
• Maximum bouwhoogte (m): 8,75

  

B (de aanbouw)

• Bouwvlak 
• Maximum bouwhoogte (m): 8,75
• Maximum goothoogte (m): 3.5

 

C (het achtererf met bijgebouw) 

• Functieaanduiding erf
• Maximum bebouwingspercentage terrein (%): 20

 

Naast de bedrijfsbestemming is het plangebied gedeeltelijk bestemd met de enkelbestemming 'Tuin', op de verbeelding met groen weergegeven.

 

Naast de genoemde enkelbestemmingen is eveneens de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' van toepassing. De voor ‘Waarde - Beschermd stadsgezicht’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, de bescherming, het herstel en de uitbouw van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied en zijn bebouwing.

 

Daarnaast is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' van kracht. De voor ‘Waarde - Archeologie 1’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de archeologische waarden van de gronden.

 

Restrictief horecabeleid

In het bestemmingsplan 'Beschermd stadsgezicht' is opgenomen dat 'de gemeente in principe een restrictief horecabeleid voert, dit geldt zeker voor de vesting.' Bij de vaststelling van dat bestemmingsplan is het uitgangspunt geweest dat er geen nieuwe horeca wordt toegestaan. Voor het pand aan de Beekstraat 26 is hier bij de vaststelling een uitzondering gemaakt. Daarnaast is voor winkelpanden in het zogenaamde 'kruis' 'ondergeschikte horeca' geregeld. Het restrictieve beleid is in de regels en de verbeelding van het bestemmingsplan onder andere tot uiting gebracht door voor horeca vier verschillende categorieën te onderscheiden, te weten: hotels, restaurants, cafétaria's en bars/dancings; de functie horeca per adres vast te leggen met een specifieke aanduiding; de mogelijkheid om 'zwaardere' vormen van horeca in te wisselen voor 'lichtere' vormen van horeca (omgekeerd is niet mogelijk).

1.3.2 Geldend bestemmingsplan Oostendorperstraatweg 7

Voor het plangebied Oostendorperstraatweg 7 geldt momenteel het bestemmingplan 'Elburg en Oostendorp' van de gemeente Elburg (NL.IMRO.0230.BPELBODORP2010-VST1). Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 22 april 2013. Op de afbeelding hieronder is een uitsnede van de verbeelding van het huidige bestemmingsplan weergegeven, het plangebied is rood omlijnd.

 

Uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan 'Elburg en Oostendorp'

 

 

Het gehele plangebied heeft de bestemming 'Horeca' en is bestemd voor horecadoeleinden met uitzondering van bar of een bar-dancing, daarbij is één bedrijfswoning toegestaan.

 

Binnen het plangebied is een bouwvlak opgenomen en een functieaanduiding 'parkeerterrein'.

 

Het westelijke deel van het plangebied valt binnen een molenbiotoop, op de afbeelding met een groene lijn weergegeven. Binnen deze contour geldt een beperking van de bouwhoogte voor nieuw op te richten bouwwerken.

 

Naast de horecabestemming is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' van toepassing. De voor 'Waarde – Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van archeologische waarden in de bodem.

1.4 Opzet van de toelichting

Het tweede hoofdstuk van deze toelichting geeft een beschrijving van de bestaande situatie. In het derde hoofdstuk wordt beschreven op welke manier de voorgenomen ontwikkeling wordt gerealiseerd. In hoofdstuk vier en vijf wordt het bouwplan getoetst aan respectievelijk het relevante ruimtelijk beleid en milieu- en omgevingswaarden. Hoofdstuk zes bevat een toelichting op de regels. In hoofdstuk zeven en acht komen achtereenvolgens de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan aan de orde.

2 Bestaande situatie

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de huidige situatie beschreven.

2.2 Historische ontwikkeling

Elburg dat al in 796 na Chr. bestond, kreeg waarschijnlijk in 1233 stadsrechten. De ligging van de stad aan de Zuiderzee zorgde ervoor dat visserij een belangrijke bron van inkomsten werd. Zeevaart en zeehandel waren belangrijk en Elburg speelde een bescheiden rol in het Hanzestedenverbond. De ligging van Elburg was erg kwetsbaar, wat blijkt uit de verplaatsing van de stad landinwaarts. Hieraan dankt de stad het rechthoekige patroon, wat uniek in Nederland is. Het plangebied Havenstraat 5 ligt binnen deze vestingwerken.

 

Later werden de vestingwerken uitgebreid, zodat Elburg de hele Noord-Veluwe kon verdedigen. De welvaart kon in Elburg niet tot hele grote bloei komen, waardoor het inwonertal slechts in geringe mate steeg. Pas na 1914 is er buiten de vesting geregelde bebouwing ontstaan. Na de inpoldering van de Zuiderzee nam de visserij in betekenis af. In onderstaande afbeeldingen is de historische groei van Elburg goed zichtbaar.

 

Elburg rond het jaar 1900 (bron: kademo.nl)

 

Elburg in 2014 (bron: kademo.nl)

 

De ruimtelijke opbouw van de kern van Elburg is uniek in Nederland. De historische vesting is tegenwoordig nog zeer gaaf gebleven en bestaat deels nog uit middeleeuwse bebouwing. De staat van de bebouwing wordt op verschillende manieren beschermd, zodat het historische beeld ook in de toekomst behouden blijft. Het wonen in de vesting is ondanks de beperkingen geliefd vanwege het unieke karakter. Opvallend is dat er, met uitzondering van de zuidzijde, geen naoorlogse uitbreidingswijken tegen de vesting aan zijn gebouwd. De aanwezigheid van de als beschermd stadsgezicht aangewezen en daarom vrij van bebouwing gebleven schootsvelden zijn hiervan een oorzaak. De naoorlogse woonwijken van Elburg-Oost liggen om die reden enigszins geïsoleerd ten opzichte van de vesting. De wijken van Elburg-Oost zijn in verschillende periodes gebouwd, variërend van de jaren ’50 tot enkele jaren geleden.

 

Het overgrote deel van dit gedeelte van Elburg bestaat uit grondgebonden eengezinswoningen. De uitbreiding van Elburg direct ten zuiden van de vesting bestaat deels uit vooroorlogse woningbouw en heeft een afwisselend karakter. De wijken van Elburg-Oost zijn vrij inwisselbaar met woonwijken van andere plaatsen in Nederland. Met de gefaseerde herstructurering van de wijk Oosthoek is een begin gemaakt. Sommige wijken in Elburg-Oost liggen op relatief grote afstand van de voorzieningen in de vesting.

 

Oostendorp is zo verweven met Elburg-Oost, dat deze twee woongebieden als eenheid worden gezien. Door de verweving met Elburg-Oost is het oorspronkelijke karakter van Oostendorp nog maar weinig herkenbaar.

 

2.3 Bestaande horecavestigingen

De functionele structuur van de vesting is divers, zo komen de functies wonen, detailhandel, horeca en kleinschalige vormen van bedrijvigheid (al dan niet in combinatie met een andere functie) naast en door elkaar voor. Binnen de vesting zijn 14 horecabedrijven (één hotel; zeven restaurants, waaronder cafetaria's en lunchrooms; cafés; bar-dancings). Buiten de vesting, direct aansluitend aan de Havenkade zijn vier horecabedrijven gevestigd (drie restaurants/lunchrooms; één café). In en rond de vesting is er geen sprake van leegstand van voor horeca bestemde panden.

2.4 Plangebied

Dit bestemmingsplan kent twee plangebieden, de Havenstraat 5 en de Oostendorperstraatweg 7. De twee locaties worden in één bestemmingsplan opgenomen, de locatie Havenstraat 5 wordt herontwikkeld om een horecagelegenheid met nevenfuncties te ontwikkelen, met inruil van de horecabestemming van de andere locatie, de Oostendorperstraatweg 7. Tevens wordt de realisatie van één extra woning op het perceel aan de Oostendorperstraatweg 7 mogelijk gemaakt.

 

2.4.1 Plangebied Havenstraat 5

Het perceel Havenstraat 5 ligt aan de rand van de historische kern van Elburg op een unieke locatie tussen de stadswal en de vestinggracht en aan de route tussen de vesting en de haven. De oostzijde van het plangebied wordt begrensd door de Noorderwal, waar de gelijknamige, gedeeltelijk onverharde, weg overheen loopt. De Noorderwal is een deel van de stadswal die rondom de vesting van Elburg ligt. Tussen het plangebied en de weg bestaat de stadswal uit een grondwal die hoger ligt dan de weg. Verder bestaat er een aanzienlijk hoogteverschil tussen de weg en het plangebied. 

 

Plangebied Havenstraat 5, het plangebied met rood omlijnd

 

Ligging van het plangebied aan de Havenstraat met rechts de toegangspoort tot de vesting, links hoofdgebouw en vooraan de vestinggracht.  

 

De Noorderwal met links de met Lindebomen beplante stadswal en daar achter het hoofdgebouw van het plangebied.

 

In tegenstelling tot de vesting heeft de stadswal een groen karakter, ter plekke van het plangebied is de stadswal beplant met een dubbele rij Lindebomen. Op de stadswal is met uitzondering van het plangebied en een gebouwencluster op de noordelijke hoek van de vesting geen bebouwing aanwezig. Over de stadswal is een netwerk van wandelpaden aangelegd, waar de Noorderwal deel van uitmaakt. De stadswal is aangewezen als rijksmonument.

De brug aan de zuidzijde van het plangebied geeft toegang tot de vesting en is aangewezen als rijksmonument. Aan de westzijde wordt het plangebied begrensd door het water van de vestinggracht.

 

Op het perceel is een hoofdgebouw met aanbouw aanwezig en een vrijstaand bijgebouw achter op het erf. Het hoofdgebouw en de aanbouw hebben een gezamenlijke oppervlakte van circa 275 m² (hoofdgebouw 145 m² en aanbouw circa 130 m²). Het hoofdgebouw op het perceel is aangewezen als gemeentelijk monument (zie verder paragraaf 5.10.2 van de toelichting). In de huidige situatie is het souterrain van het hoofdgebouw ingericht ten behoeve van de visverwerking, met in de aanbouw een palingrokerij. In de twee bovenste lagen van het hoofdgebouw zijn twee woningen gevestigd. Het vrijstaand bijgebouw wordt gebruikt als opslagruimte. Het monumentale pand heeft een historische functie gehad die verbonden is met het visserij verleden van de vestingstad. Het hoofdgebouw is opgetrokken uit metselwerk en heeft een schilddak.

De gevel van de aanbouw bestaat aan de kant van de stadswal uit metselwerk en aan de waterkant uit houten planken. Het gebouw bestaat uit een onderbouw en is voorzien van een dubbel zadeldak. Het vrijstaande bijgebouw op het achterste deel van het perceel is opgetrokken uit hout en heeft een flauwhellend zadeldak.

 

Vooraanzicht van het hoofdgebouw, gezien vanaf de Havenstraat.

 

Het hoofdgebouw en de daarachter gelegen aanbouw, gezien vanaf de brug over de vestinggracht.

 

Als gevolg van het hoogteverschil tussen de Noorderwal en het plangebied zijn de gebouwen vanaf de brug over de vestinggracht duidelijk zichtbaar en aanwezig in de stedenbouwkundige structuur van de gracht en de vesting. Komende vanuit de vesting heeft het hoofdgebouw een veel terughoudender uitstraling en vanaf de Noorderwal liggen zowel het hoofdgebouw als de aanbouw deels verstopt achter de grondwal.

 

De Noorderwal in westelijke richting met rechts enigszins verstopt de bebouwing in het plangebied.

 

Het achterterrein van het perceel wordt door middel van een inrit, gelegen ter hoogte van het vrijstaande bijgebouw, ontsloten. Waar de inrit de stadswal kruist is de wal verlaagd tot de hoogte van de rijbaan van de Noorderwal. De bomen op de stadswal zijn zo geplaatst dat er voldoende ruimte is voor deze inrit.

 

Inrit die toegang geeft tot het plangebied vanaf de Noorderwal.

 

Door gedeeltelijke leegstand van de bebouwing is de bouwkundige staat slecht. Dit geldt met name voor de aanbouw aan het hoofdgebouw. Het is inmiddels om deze reden en om brandstichting te voorkomen gesloopt. Verder is het perceel aan de achterzijde en aan de kant van het water overwoekerd met begroeiing.  

2.4.2 Plangebied Oostendorperstraatweg 7

Het plangebied Oostendorperstraatweg 7 ligt in het voormalige lint van het oorspronkelijke Oostendorp. Elburg en Oostendorp zijn in de loop van de tijd aan elkaar gegroeid. De voormalige Oostendorpsche weg is door de komst van de Oostelijke Rondweg minder belangrijk geworden.

 

Ligging van het plangebied, links in 1900, rechts in 2014

 

Het plangebied ligt ten noordwesten van de kruising van de Oostendorperstraatweg en de Oostelijke Rondweg. Het plangebied wordt aan de westzijde begrens door de Binnenweg en aan de noordzijde door de achtertuinen van naastgelegen woningen. Ten oosten en zuiden van het plangebied liggen respectievelijk de Oostendorperstraatweg en de Oostelijke Rondweg. Deze wegen zijn onderdeel van de ontsluitingsstructuur van het oostelijk deel van Elburg. De Binnenweg is een doodlopend straatje.

Ten zuiden van het plangebied ligt het bedrijventerrein Oostendorp. Ten noorden van het plangebied ligt de recent gebouwde woonwijk 'De Pal'. Aan de overzijde van de Oostelijke Rondweg wordt momenteel de woonwijk 'Vossenakker' gerealiseerd. De bebouwing aan de Binnenweg bestaat een aantal voormalige boerderijen.

 

Locatie Oostendorperstraatweg 7, het plangebied met rood omlijnd

 

Oostendorperstraatweg gezien in oostelijke richting met links de bebouwing van het plangebied.

 

Binnenweg met rechts de toegang tot het plangebied.

 

De bebouwing in het plangebied bestaat uit een historische voormalige boerderij met een schuur. Zowel de boerderij als de schuur zijn opgetrokken uit baksteen en zijn voorzien van een fors rieten zadeldak met wolfseinden. Het terrein achter de bebouwing is onbebouwd en ingericht met een paardenbak. Het plangebied is geheel omgeven door grotendeels volgroeide eiken en berken. Daarnaast is het plangebied afgescheiden van de omgeving door een manshoge beukenhaag. Zowel het hoofdgebouw als de schuur zijn aangewezen als gemeentelijk monument (zie verder paragraaf 5.10.3 van de toelichting).

 

Aanzicht van de voorgevel van de voormalige boerderij en de daarbij behorende schuur.

 

Molenbiotoop

Aan de Zuiderzeestraatweg, tussen het Honingsveld en Het Straatje staat de molen 'De Tijd'. De inrichting van de omgeving van een molen mag niet leiden tot het belemmeren van het maalvaardig functioneren van de molen. Als gevolg hiervan is in het bestemmingsplan 'Elburg en Oostendorp' rondom de molen een molenbiotoop gelegd. Bij het beoordelen van ontwikkelingen binnen de molenbiotoop wordt uitgegaan van de door de vereniging De Hollandse Molen opgestelde criteria in de publicatie 'De inrichting van de omgeving van molens'.

De molen 'De Tijd' ligt in gebied dat bestaat uit gesloten bebouwing. De afstand van de molen tot de grens van het bouwvlak is circa 480 meter. De toegestane hoogte van de nieuwe woning wordt berekend met de formule: afstand obstakel tot molen, gedeeld door kengetal 50 voor gesloten gebied + constante van 0,2 x askophoogte. Als gevolg van deze formule bedraagt de toegestane bouwhoogte 480:50 + 0,2x15,5 = 12,7 meter.

3 Planbeschrijving

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de voorgenomen ontwikkeling beschreven en wordt invulling gegeven aan een goede landschappelijk en stedenbouwkundige inpassing. Daarnaast wordt beschreven op welke punten de ontwikkelingen afwijken van het geldende bestemmingsplan.

3.2 Ontwikkelingen

De voorgenomen ontwikkeling van het perceel Havenstraat 5 is verbonden met de herbestemming van het perceel Oostendorperstraatweg 7. De initiatiefnemer is voornemens een bestaand gemeentelijk monument met bijgebouwen gelegen aan de Havenstraat 5 in de historische kern van Elburg te herontwikkelen om er een restaurant met een maximale oppervlakte van 180 m² (inclusief keuken en toiletgroep), atelier, een kleinschalige ambachtelijke bierbrouwerij met een proeflokaal en een dienstwoning te vestigen, met inruil van de horecabestemming op een perceel aan de Oostendorperstraatweg 7 te Elburg.

 

Restrictief horecabeleid

Ter plaatse van de vesting wordt uitgegaan van een restrictief horecabeleid. Dat beleid is opgenomen in het bestemmingsplan 'Beschermd stadsgezicht' (zie paragraaf 1.3.1) en vastgelegd in specifieke en gedetailleerde bestemmingsplanregels. Dit beleid is niet neergelegd in algemene, voor de hele gemeente geldende beleidsregels als bedoeld in artikel 1:3 lid 4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dat betekent dat voor het afwijken van het restrictieve horecabeleid titel 4.3 Beleidsregels van de Awb (waaronder artikel 4:84) niet van toepassing is. De voorgenomen ontwikkelingen ter plaatse van het plangebied Havenstraat 5 vinden plaats in afwijking van dat restrictief beleid. Deze afwijking is vergelijkbaar met de afwijking die bij de vaststelling van het bestemmingsplan 'Beschermd Stadsgezicht' is gemaakt voor het pand aan de Beekstraat 26, waarbij is aangevoerd dat deze horecavestiging een goede aanvulling vormt op het bestaande aanbod en dat de locatie (de Vischmarkt) zich hiervoor goed leent. Om voor het plangebied Havenstraat 5 af te wijken van het restrictieve horecabeleid heeft de raad een raadsmotie aangenomen.

 

Raadsmotie

De gemeenteraad heeft in de raadsmotie van 3 november 2014 aangegeven, onder het voorbehoud van een nadere planologische toetsing en afweging, een positieve grondhouding aan te nemen ten aanzien van de realisatie van een restaurant, een kleinschalige ambachtelijke bierbrouwerij met proeflokaal en atelier op het perceel Havenstraat 5 onder voorwaarden dat:

• de maximale oppervlakte voor horeca wordt gesteld op 180 m²;
• er sprake is van een uitruil met een reeds bestaande horecabestemming op het perceel aan de Oostendorperstraatweg 7.  

Waarbij is meegenomen dat:

• op de locatie Havenstraat 5 een belangrijke invulling zal worden aangegeven aan de doelstelling die de gemeente Elburg voor ogen heeft in het kader van de participatiewet vanaf 1 januari 2015. In de bedrijfsvoering van de horecagelegenheid krijgen mensen met een verstandelijke beperking de kans geboden om werkervaring op te doen en zichzelf daarmee verder te ontwikkelen, daarmee wordt tevens een maatschappelijke functie vervult;
• de plannen een verrijking zijn voor de gemeente Elburg in het algemeen en het gebied Haven en Vesting in het bijzonder, aldus de Raad.

De motie is als bijlage 16 in de bijlagen bij toelichting opgenomen.

 

Ruimtelijk en planologisch relevante argumenten

Met dit bestemmingsplan wordt uitvoering gegeven aan de motie en wordt de voorgenomen ontwikkeling nader getoetst en afgewogen. Voor de voorgenomen ontwikkeling gelden een aantal ruimtelijk en planologische relevante argumenten, deze worden hieronder opgesomd:

• De locatie aan de Havenstraat is beter geschikt voor horeca dan de locatie aan de Oostendorperstraatweg. De omgeving van de Havenstraat (de vesting en de historische havenkom) vormt de belangrijkste toeristische trekpleister in de gemeente. Binnen dit gebied ligt het plangebied op een bijzondere en unieke plek, direct aan de stadsgracht en aan de enige verbinding (een looproute) tussen de vesting en de haven. Verder is dit het enige pand dat buiten de stadswal en de coupure ligt, maar doordat het binnen de stadsgracht ligt, onderdeel is van de vesting en direct gekoppeld is aan de belangrijkste hoofdontsluitingsroutes (de lange zijde van het 'kruis') van de vesting. De brug is de hoofdontsluitingsroute van de vesting naar het havengebied. Alle bezoekers van de vesting naar de haven passeren deze brug en daarmee ook deze gelegenheid. Als gevolg daarvan ligt het pand ook op een redelijke afstand ten opzichte van de omliggende (woon)bebouwing. De horeca aan de Oostendorperstraatweg daarentegen ligt aan de rand van een woonwijk;
• De functie horeca is onderdeel van een mix van verschillende aan elkaar min of meer gelijkwaardige en elkaar aanvullende functies die gezamenlijk de herontwikkeling van het gemeentelijk monument en de locatie versterken.
• De totale mix van deze functies is passend binnen het toeristisch recreatieve karakter van de vesting en de historische havenkom van Elburg, waarbij de kleinschalige ambachtelijke bierbrouwerij met het proeflokaal op deze locatie een aantrekkelijke en nog niet bestaande toevoeging is aan het huidige toeristisch recreatieve aanbod in Elburg, de bierbrouwerij en het proeflokaal horen in die zin dan ook onlosmakelijk bij elkaar;
• Met de voorgenomen ontwikkeling wordt als gevolg van de uitruil de totale oppervlakte van de horecabestemming verminderd. Het gehele perceel aan de Oostendorperstraatweg is in de huidige situatie bestemd als horeca, met in totaal ongeveer 700 m² bouwvlak en 2.200 m² aan parkeerruimte. Het gehele perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 6.500 m². In de nieuwe situatie wordt het oppervlak van het restaurant verkleind tot 180 m² (inclusief keuken en toiletgroep) op het perceel aan de Havenstraat 5. Dit betekent een aanzienlijke oppervlaktereductie tussen de oude en de nieuwe horecabestemming; 

Verantwoording van het aan de functie horeca toegekende oppervlak van het gebouw.

• Met het onderhavige plan verbetert de ruimtelijke kwaliteit van het perceel aan de Havenstraat; de monumentale opstallen worden opgeknapt en de vervallen opstallen worden vervangen door passende nieuwbouw. Daarnaast wordt met de voorgenomen ontwikkeling een leegstaand en in verval geraakt gemeentelijk monument op een unieke locatie die van alle kanten zichtbaar is in ere hersteld. De ruimtelijke kwaliteit van de overgang van de vesting naar de haven wordt hierdoor aanzienlijk vergroot;
• De voorgenomen vestiging van een horecagelegenheid met een maximale oppervlakte van 180 m² (inclusief keuken en toiletgroep) in het gebied van de vesting en de havenkom van Elburg is beperkt en zal niet leiden tot leegstand van panden met een horecabestemming of -functie in deze gebieden.

Hoewel voor de vesting van Elburg een restrictief horecabeleid is uitgesproken, wordt de voorgenomen ontwikkeling op basis van de hierboven beschreven ruimtelijke en planologische argumenten in dit geval en voor deze locatie acceptabel en verdedigbaar geacht.

 

Woningen

De locatie Havenstraat 5 telt in de huidige situatie twee woningen. Dit wordt in de nieuwe situatie gereduceerd tot één dienstwoning. Door het vervallen van de horecabestemming op de Oostendorperstraatweg 7, is de ruimte die is gereserveerd is voor de parkeerfunctie overbodig. Het perceel is van ruim voldoende omvang om de realisatie van één extra woning op een ruimtelijk passende manier te realiseren. Door de uitwisseling met de andere planlocatie wordt geen aanspraak gedaan op het gemeentelijk woningbouwcontingent.

3.3 Bouwplan

 

3.3.1 Bouwplan Havenstraat 5

Het monumentale deel van het pand wordt gerestaureerd waarbij het gevelbeeld aan de straat- en waterzijde qua uitstraling ongewijzigd blijft. De voorgevel van het hoofdgebouw krijgt een portaal, en de kozijnen op de verdieping krijgen een extra stijl. Aan de binnenzijde wordt het pand verbouwd. De huidige aanbouw is inmiddels gesloopt en zal in een vergelijkbaar volume worden teruggebouwd. Achter deze bebouwing wordt een nieuw vrijstaand gebouw gerealiseerd.

 

In het monumentale pand, het hoofdgebouw, en de nieuwe aanbouw worden verschillende functies ondergebracht. Het hoofdgebouw heeft in het souterrain ruimte voor een atelier en enkele sanitaire ruimtes. In de nieuw te realiseren aanbouw wordt aansluitend op het souterrain een proeflokaal met toonbank gerealiseerd, met tevens enkele technische ruimtes. Op de begane grond van het hoofdgebouw wordt het restaurant gerealiseerd, daarop aansluitend wordt in de nieuwe aanbouw de keuken gerealiseerd. Op de eerste verdieping van het gemeentelijk monument wordt de dienstwoning gevestigd. In het nieuw te realiseren vrijstaande gebouw wordt een kleinschalige ambachtelijke bierbrouwerij gevestigd.

Het proeflokaal in de aanbouw doet uitsluitend dienst als proeflokaal horende bij de kleinschalige ambachtelijke bierbrouwerij in het vrijstaande gebouw; in het proeflokaal wordt enkel bier getapt afkomstige van de 'eigen' brouwerij. Het totale oppervlakte dat voor het restaurant wordt gebruikt is beperkt tot 180 m² (inclusief keuken en toiletgroep). In paragraaf 3.2 is een tekening opgenomen, waarop is aangegeven welke ruimte worden toegerekend aan de functie restaurant. De bedrijfsvoering van het restaurant, het proeflokaal en de brouwerij wordt deels door mensen met een beperking gevoerd, zodat zij werkervaring kunnen op doen en zichzelf verder kunnen ontwikkelen.

 

Op onderstaande afbeeldingen is in concept de toekomstig gewenste situatie (onder voorbehoud van nadere goedkeuring op bouwplanniveau waaronder de monumentencommissie) weergegeven.

 

Plattegronden van het bouwplan van de verschillende bouwlagen van het hoofdgebouw (concept)

Impressie van de toekomstige situatie van het perceel, gezien vanaf de brug over de vestinggracht (concept)

Impressie van de toekomstige situatie van het perceel, gezien vanaf het Havendijkje (overzijde van de vestinggracht (concept)

 

Impressie van het nieuwe vrijstaande gebouw (ambachtelijke kleinschalige bierbrouwerij) gezien vanaf het water (concept)

 

Impressie van het nieuwe vrijstaande gebouw (ambachtelijke kleinschalige bierbrouwerij) gezien vanaf de Noorderwal, met op de voorgrond de stadswal met bomen (concept)

 

Het nieuwe vrijstaande gebouw heeft een oppervlakte van circa 220 m². Deze oppervlakte is noodzakelijk voor de bedrijfsvoering van de brouwerij, plaatsing van de brouwinstallaties, binnenopslag en de mogelijkheid voor toeristische rondleidingen in de brouwerij. Door het hoogteverschil tussen het plangebied, de stadswal en de omliggende wegen (Noorderwalstraat en J. Lussenburgplein) is het gebouw vanaf de zijde van de vesting slechts deels zichtbaar. Om het gebouw aan de zijde van de gracht zo goed mogelijk in te passen, is het gebouw zo ver mogelijk van de gracht en zo dicht mogelijk tegen de stadswal gepositioneerd. Hierdoor blijft een zo groot mogelijk deel van de tuin behouden en valt het gebouw deels weg tegen de stadswal met de begroeiing daarop. Op deze manier is het gebouw zo goed mogelijk ingepast in ruimtelijke structuur van het noordelijk deel van de vesting van Elburg. 

    

Aanzichten van de zijgevel langs het water en de achtergevel van het nieuwe vrijstaande gebouw (ambachtelijke kleinschalige bierbrouwerij) (concept)   

 

Het parkeren gebeurt aan de noordzijde van het vrijstaande gebouw. Er worden in totaal vijf parkeerplaatsen gerealiseerd/gereserveerd. Het achterterrein wordt ten behoeve van het parkeren ontsloten vanaf de Noorderwal. Omdat de bestaande inrit in de nieuwe situatie dood zal lopen op de te realiseren bierbrouwerij, wordt ter plekke de bestaande inrit een nieuwe inrit aangelegd, die, in tegenstelling tot de bestaande, in noordelijke richting afbuigt. Als gevolg hiervan moeten twee bomen gekapt/verplaatst worden en wordt een deel van de stadswal vergraven. Omdat de bestaande inrit haar functie verliest, kan deze doorbraak door de stadswal worden hersteld. De 'oude' en de 'nieuwe' situatie compenseren elkaar op deze manier, waardoor de aantasting van de stadswal per saldo 'nul' is. Door de inrit op deze manier aan te leggen ontstaat tevens een logischer verloop van de ontsluiting van het achterste deel van het perceel. Deze inrit sluit aan ten noorden van de te realiseren bierbrouwerij op het achterste deel van het plangebied.

 

Ontwerp voor de nieuwe inrit (concept)

 

Verder wordt er in de vestinggracht een steiger aangelegd, die de historische relatie en beleving met het water versterkt. Vroeger was op deze plek eveneens een steiger aanwezig waaraan gevlochten (leef)korven bevestigd waren die in de gracht hingen. Dit gebeurde om de paling/vis vers te houden.

 

Omdat de voorgestelde ontwikkeling plaats vindt binnen het gebied van het beschermde stadsgezicht is het totale plan diverse keren besproken met de monumentenbeleidscommissie van de gemeente. De monumentenbeleidscommissie kan instemmen met het plan. De verslagen van deze besprekingen zijn als bijlage 20 van de bijlagen bij toelichting opgenomen.

3.3.2 Bouwplan Oostendorperstraatweg 7

Het perceel aan de Oostendorperstraatweg is in de huidige situatie bestemd als horecagelegenheid met bedrijfswoning met een ruim parkeerterrein op het noordelijke deel van het perceel. De horecabestemming vervalt op dit perceel ten gunste van het perceel aan de Havenstraat 5. Als gevolg hiervan krijgt het huidige hoofdgebouw, een gemeentelijk monument, de woonbestemming. De schuur, eveneens een gemeentelijk monument, blijft bestemd als bijbehorend bouwwerk. Daarnaast wordt de realisatie van één extra woning toegestaan.   

 

De te realiseren woning op het perceel aan de Oostendorperstraatweg wordt voorgesteld op het noordelijke deel van het perceel, ter plaatse van de eerder als parkeerlocatie bestemde deel van het terrein. Ter plaatste wordt een ruime eengezinswoning voorgesteld. De woning is georiënteerd op en wordt ontsloten vanaf de Binnenweg. De rondom het plangebied liggende bomensingel wordt gehandhaafd, ten behoeve van de ontsluiting van de woning op de Binnenweg wordt zo veel mogelijk gebruik gemaakt van bestaande openingen in de singel. Het bouwvlak is gesteld op 20x15 meter en ligt ten opzichte van de bestaande bebouwing 10 meter terug ten opzichte van de Binnenweg. Om deze verspringing vast te leggen en te benadrukken wordt op circa 70 meter van de Oostendorperstraatweg de grens van de bestemming 'Tuin' 10 meter teruggelegd ten opzichte van de Binnenweg. Hierdoor ontstaan twee terreinen met elk een eigen gebouw. Daarnaast wordt een ruime afstand van circa 40 meter aangehouden tussen de voormalige boerderij en de nieuw te bouwen woning. De afstand tussen het bouwvlak en de achterzijde van de woonkavels aan de Ereprijs bedraagt ruim 20 meter en de afstand tot de meest nabije woning aan de Binnenweg (nummer 3) bedraagt circa 35 meter.

Voor de nieuwe woning is de maximale goot- en bouwhoogte vastgesteld van respectievelijk 4,5 en 8,5 meter. Hiermee blijft de bouwhoogte van de woning onder de hoogte van de voormalige boerderij en wordt voldaan aan de maximale bouwhoogte van 12,7 meter als gevolg van de molenbiotoop van de molen 'De Tijd' aan de Zuiderzeestraatweg. 

 

Ligging van het bouwblok ten behoeve van de nieuwe woning op het perceel aan de Oostendorperstraatweg 7

 

Doordat de nieuwe woning nadrukkelijk wordt teruggelegd ten opzichte van de bestaande monumentale bebouwing en de maximale bouwhoogte lager is, is de nieuwe te bouwen woning ruimtelijk ondergeschikt aan de voormalige boerderij. Dit gebouw blijft daarmee het belangrijkste gebouw op het perceel. De monumentale status van het gebouw en daarmee samenhangende cultuurhistorische waarden zijn dan ook niet in het geding. Mede doordat de bomensingel rondom het plangebied als geheel in principe niet wordt aangetast en er een ruime afstand tot de omliggende percelen en bebouwing wordt aangehouden is de ruimtelijke impact van de nieuwe woning op de omgeving beperkt.

 

3.4 Strijdigheid geldend bestemmingsplan

De herontwikkeling van het perceel aan de Havenstraat 5 heeft voor beide plangebieden gevolgen voor het geldende bestemmingsplan. Momenteel heeft het plangebied aan de Havenstraat 5 de bestemming 'Bedrijf', bestemd voor bedrijven in de categorie 1 en 2 en de bestemming 'Tuin'. In het licht van de voorgenomen ontwikkelingen wordt de bedrijfsbestemming herzien. In lijn met het bestemmingsplan 'Beschermd Stadsgezicht' wordt de bestemming veranderd in 'Gemengd - 3', waardoor de verschillende gewenste functies op het perceel gerealiseerd kunnen worden. Tevens vinden enige aanpassingen plaats in de vorm van het bestemmingsvlak. De bebouwing komt hierdoor verder af te liggen van de stadsgracht. De bestemming 'Tuin' wordt deels herschikt.

 

Het plangebied aan de Oostendorperstraatweg 7 heeft de bestemming 'Horeca' en is bestemd voor horecadoeleinden. Ten behoeve van de ontwikkeling van de Havenstraat 5 wordt de bestemming gewijzigd naar 'Wonen' en wordt naast de reeds bestaande woning één extra woning toegestaan. Hiertoe wordt er een nieuw bouwvlak achter de bestaande woning geïntroduceerd.

4 Relevant ruimtelijk beleid

4.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het relevante ruimtelijke beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven en vindt een toetsing in het kader van de voorgenomen ontwikkeling plaats. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de verbeelding en in de regels.

4.2 Europees beleid

4.2.1 Kaderrichtlijn Luchtkwaliteit

In de Europese Kaderrichtlijn Luchtkwaliteit worden de grondbeginselen van het Europese luchtkwaliteitsbeleid gegeven. De doelstellingen van dit beleid zijn het omschrijven en vastleggen van de luchtkwaliteit om de schade voor mens en milieu te voorkomen, verhinderen of te verminderen, de luchtkwaliteit te kunnen beoordelen, de bevolking te kunnen informeren over de kwaliteit van de lucht en het in stand houden van of verbeteren van de kwaliteit. In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) van 15 november 2007 is de Europese kaderrichtlijn opgenomen in Nederlandse wetgeving. In paragraaf 5.5 worden de gevolgen voor de luchtkwaliteit beschreven als gevolg van het realiseren van het plan.

4.2.2 Kaderrichtlijn Water

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om een gecoördineerd beheer in alle Europese stroomgebieden te realiseren, de waterkwaliteit verder te verbeteren en het publiek sterker bij het waterbeheer te betrekken. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. De gevolgen voor de realisatie van het plan worden beschreven in paragraaf 5.7.

4.2.3 Natura 2000

Om de natuur in Europa te beschermen en te ontwikkelen, werken de lidstaten van de Europese Unie (EU) samen aan Natura 2000: een samenhangend netwerk van beschermde natuurgebieden in alle lidstaten. Dit netwerk vormt de hoeksteen van het EU-beleid voor behoud en herstel van biodiversiteit. De Nederlandse bijdrage hieraan bestaat uit 162 gebieden.

Natura-2000 omvat alle gebieden die zijn beschermd op grond van de Vogelrichtlijn (1979) en Habitatrichtlijn (1992), die zijn opgenomen in de Natuurbeschermingswet. In beide richtlijnen staan ook maatregelen voor soortenbescherming. Deze zijn opgenomen in de Flora- en faunawet.

In en rond Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten geldt voor activiteiten of projecten die schadelijk zijn voor de natuur een vergunningplicht. Activiteiten uitvoeren zonder vergunning is strafbaar. In paragraaf 5.8 wordt besproken in hoeverre de bestemmingswijziging de aanwezige natuurwaarden raakt.

4.2.4 Verdrag van Malta

Het Europese Verdrag van Malta uit 1992 regelt de bescherming van archeologisch erfgoed, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Nederland heeft dit verdrag ondertekend en goedgekeurd. Invoering ervan gebeurt onder meer door de Wet op de archeologische monumentenzorg. In paragraaf 5.9 wordt beschreven op welke manier wordt omgegaan met archeologische en cultuurhistorische waarden.

4.3 Rijksbeleid

4.3.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. In de SVIR geeft de rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 en op de manier waarop zij hiermee om zal gaan. Eén van de kernbegrippen in de SVIR is decentralisatie. Het kabinet wil beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en bedrijven brengen en provincies en gemeenten meer ruimte geven om maatwerk te leveren voor regionale opgaven.

Het motto van deze structuurvisie is 'Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig'. Dit is vertaald naar drie concrete doelstellingen:

• concurrentiekracht verbeteren;
• bereikbaarheid verbeteren;
• leefbare en veilige leefomgeving met unieke en cultuurhistorische waarden.

De drie doelstellingen die het motto van de SVIR vertegenwoordigen, zijn terug te vinden in dertien nationale (gelijkwaardige) belangen. Voor de realisatie van de nationale belangen zijn vier instrumenten voorhanden:

• kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving);
• bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld met provincies en gemeenten);
• financieel (bijvoorbeeld infrastructuurfonds);
• kennis (bijvoorbeeld inzetten College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen).

In de realisatieparagraaf van het SVIR is per nationaal belang aan de hand van de hierboven genoemde instrumenten aangegeven hoe het belang gerealiseerd zal worden.

4.3.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Barro geeft juridische kaders voor borging van het ruimtelijke rijksbeleid. Het Barro is in werking getreden op 30 december 2011. In het Barro wordt een aantal onderwerpen dat van rijksbelang is concreet benoemd.

4.3.3 Realisatieparagraaf National Ruimtelijk Beleid

De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) verlangt niet alleen dat verantwoordelijkheden en belangen worden benoemd, maar ook dat inzichtelijk is hoe deze belangen zullen worden verwezenlijkt. Het Rijk heeft de nationale ruimtelijke belangen opgenomen in de zogenaamde 'Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid'. Nationale ruimtelijke belangen zijn zaken waarvoor de rijksoverheid een specifieke verantwoordelijkheid neemt, hetgeen blijkt uit de inzet van diverse bevoegdheden en instrumenten om deze belangen te behartigen en te realiseren. Het overzicht van nationale belangen in de Realisatieparagraaf is gebaseerd op een zorgvuldige analyse van de Planologische Kernbeslissingen (PKB's) van het Rijk. De uitspraken in deze PKB's zijn op een beleidsneutrale wijze, dat wil zeggen inhoudelijk ongewijzigd, verwerkt in het overzicht van nationale ruimtelijke belangen, aangevuld en waar aan de orde geactualiseerd. Een beperkt aantal belangen zal worden geborgd met de (toekomstige) AMvB Ruimte.

Het Rijk geeft met deze werkwijze een transparante en scherp geselecteerde invulling aan de sturingsfilosofie 'decentraal wat kan, centraal wat moet'. Het resultaat hiervan is een heldere en scherpe markering van datgene wat centraal moet. Hierdoor wordt niet alleen voor medeoverheden duidelijk wanneer afstemming moet worden gezocht met het Rijk, maar wordt ook voor burgers, maatschappelijke en andere private organisaties duidelijk waar het Rijk voor staat. De Realisatieparagraaf heeft de status van structuurvisie.

4.3.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Overheden dienen op grond van het gewijzigde Bro nieuwe stedelijke ontwikkelingen te motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen. Deze stappen borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling wordt gekomen.

4.3.4.1 Wettelijk kader

De ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ is verankerd in artikel 3.1.6 van het Bro. In artikel 1.1.1 Bro worden de relevante begrippen ‘stedelijke ontwikkelingen’ en ‘bestaand stedelijk gebied’ gedefinieerd:

• stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen;
• bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.

In de toelichting op de wijziging van artikel 3.1.6. Bro is de wijziging gemotiveerd: ‘Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Daarom voegt artikel II van dit besluit een tweetal nieuwe leden toe aan artikel 3.1.6 van het Bro, op grond waarvan overheden - indien zij een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk willen maken - standaard een aantal stappen dienen te zetten die borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling wordt gekomen. Deze stappen zijn geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen. Dat zou voorbij gaan aan de specifieke lokale omstandigheden, die van invloed zijn op de inpassing van ruimtevragende functies en het regionale maatwerk dat de overheden moeten kunnen leveren. De stappen bewerkstelligen dat de wens om een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken, nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied, maar ook met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte, en voor de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt’. 

4.3.4.2 Werking van de Ladder

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' bestaat drie treden. Trede 1 vraagt de regionale ruimtevraag (kwantitatief én kwalitatief) voor stedelijke ontwikkelingen te bepalen. Dit betreft wonen, werken, detailhandel en overige stedelijke voorzieningen. Kort gezegd is de vraag is gelijk aan de behoefte minus het aanbod (in plannen én in de bestaande voorraad met eenzelfde kwaliteit als de gevraagde kwaliteit). Met de regionale ruimtevraag in beeld kan worden beoordeeld of een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Zo ja, dan is trede 2 aan de orde.

Trede 2 motiveert of de beoogde ontwikkeling plaats kan vinden binnen het bestaand stedelijk gebied. Dit kan door op lege plekken de ruimte ‘in te vullen’, een andere bestemming te geven aan een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden. De motivering vraagt om te inventariseren wat de potentiële ontwikkelingslocaties zijn waar in de behoefte kan worden voorzien en om een inschatting van de (financiële) haalbaarheid daarvan.

Kan de vraag volledig opgevangen worden binnen bestaand gebied dan is de ladder succesvol doorlopen en is de motivering na de afronding van deze stap klaar. Wanneer de regionale ruimtevraag niet of niet geheel binnen bestaand stedelijk gebied opgevangen kan worden, is trede 3 aan de orde.

4.3.4.3 Uitwerking

De 'Ladder van duurzame verstedelijking' is niet van toepassing op de voorgenomen ontwikkeling. Hoewel de ontwikkeling als gevolg van een functiewijzing valt binnen de definitie van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling', is deze gezien de beperkte omvang, het feit dat er in de bestaande situatie reeds sprake is van bebouwing waardoor er geen nieuw beslag op de ruimte wordt gelegd en het feit dat dit bestemmingsplan gericht is op het verruimen van bestaande gebruiksmogelijkheden niet als zodanig aan te merken. Het doorlopen van de treden van de Ladder is hierdoor niet noodzakelijk.

4.3.5 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling raakt geen nationale ruimtelijke belangen en de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is niet van toepassing.

4.4 Provinciaal beleid

4.4.1 Omgevingsvisie Gelderland

Op 9 juli 2014 is de Omgevingsvisie Gelderland in werking getreden. Dit is een structuurplan van de provincie Gelderland. De omgevingsvisie vervangt de huidige omgevingsplannen: het Waterplan, Gelders Milieuplan, Provinciaal Verkeer en Vervoer Plan, de Structuurvisie en de Reconstructieplannen. De provincie kiest er in deze Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven.

 

Deze doelen zijn:

1. een duurzame economische structuur;
2. het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Deze twee hoofddoelen benadrukken de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur. Zij beïnvloeden elkaar. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland.

In de Omgevingsvisie worden verschillende deelgebieden onderscheiden. Het plangebied ligt in de Noord-Veluwe.

 

Kenmerkend voor de regio Noord-Veluwe zijn:

• rust en ruimte;
• afwisselend landschap: water, boerenland, steden, dorpen, bos en hei;
• een rijke cultuurhistorie;
• gastvrijheid en mensen die omzien naar elkaar;
• de recreatieve en toeristische sector en zorg;
• goede verbindingen met omringende regio's.

De opgaven waar de regio voor staat:

• Economische ontwikkeling is de motor van de regio: versterking van de recreatieve en toeristische sector, innovatie in het bedrijfsleven, vasthouden en versterken van zorgondernemers, een toekomstbestendige agrarische sector;
• Behouden, versterken en benutten van bestaande kwaliteiten: natuur, landschappen, water, gemeenschappen, steden en dorpen;
• Verbinden van leefbaarheid in kernen met natuurgebieden en het waterlandschap;
• Ruimte bieden aan ondernemers om een passend aanbod te ontwikkelen op deze opgaven.

Plangebied

In de Omgevingsvisie wordt ingezet op de rijke cultuurhistorie en de recreatieve en toeristische sector. De in dit bestemmingsplan voorziene ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van gemeentelijk monument tot een proeflokaal, atelierruimte, woning en een restaurant, door uitruil met een horecabestemming ten gunste van een woonbestemming op een perceel elders. In combinatie daarmee wordt op het achtererf een kleinschalige ambachtelijke bierbrouwerij gerealiseerd. Het plan geeft een nieuwe impuls en draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving en de versterking van de recreatieve en toeristische sector. De planontwikkeling sluit hiermee aan op de beleidsuitgangspunten van de Omgevingsvisie Gelderland.

4.4.2 Conclusie

Het plan sluit aan op het provinciaal beleid.

4.5 Regionaal beleid

4.5.1 Regionale structuurvisie

De gemeenten op de Noordwest Veluwe hebben een regionale structuurvisie opgesteld, met de volgende hoofddoelstelling: 'Zorgdragen voor leefbare gemeenschappen in een hoogwaardige omgeving, waarbij natuur, landschap en leefbaarheid vanuit wederzijds respect met elkaar in evenwicht zijn'.

Veel waarde wordt gehecht aan sociale cohesie en participatie in sociale structuren van de kernen. De regio heeft vijf sturingswensen opgesteld, die aandacht vragen bij het bereiken van de regionale hoofddoelstelling.

• Het spanningsveld op de woningmarkt dient opgelost te worden zodat er ruimte is voor in het bijzonder jongeren en ouderen.
• De leefbaarheid en ontwikkelingsmogelijkheden binnen het Veluwemassief dienen sterker in ogenschouw genomen te worden tegen de achtergrond van de te beschermen natuurwaarden. Verstorende activiteiten moeten worden gesaneerd.
• Richting moet worden gegeven aan de onzekere toekomst van het landelijk gebied. Concrete en voorstelbare wensbeelden moeten worden gedefinieerd, met de daarbij behorende sturingsmiddelen om het gewaardeerde landschapsbeeld te behouden en te versterken.
• De recreatieve ontwikkeling dient een stevige en gebiedseigen impuls te krijgen om deze sector vitaal te houden.
• Voldoende ontwikkeling in de lokale bedrijvigheid dient behouden te blijven. Hiermee kan leegloop van dorpen worden voorkomen en de sociale participatie op pijl blijven.

Als zwaartepunt voor de leefbaarheid wordt een kwaliteitsimpuls voorgestaan, waarbij passende functieontwikkeling, herstructurering, bebouwing, openbare ruimte en verkeer integraal worden benaderd.

 

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de laatste twee sturingswensen uit de regionale structuurvisie.

  

4.5.2 Care Valley

Care Valley Veluwe kenmerkt zich door 'zorg' niet alleen te relateren aan verzorgen en verplegen maar ook aan zorg voor de samenleving, maatschappelijke activiteiten, wellness en aan zorg gerelateerd ondernemerschap. Dit met als resultaat een regio waar het prima wonen en recreëren is, die innovatief is en goede carrièreperspectieven biedt. En een regio waarin de overheden en maatschappelijke partners goed samenwerken met oog voor de inwoners.

De gemeenten van de Noord-Veluwe hebben samen met inwoners, organisaties en bedrijven de regiovisie Care Valley Veluwe ontwikkeld. Het schetst de keuzes die gemaakt zijn op het gebied van wonen, werken, recreëren, zorg, natuur, landschap en landbouw. De visie verbindt fysieke, ruimtelijke en economische ontwikkelingen met de toekomstige sociale leefomgeving.

 

De ontwikkelingen in het plangebied Havenstraat 5 wordt voorzien in de dagbesteding van mensen met een verstandelijke beperking, en deze mensen de kans te geven werkervaring op te doen. De ontwikkelingen sluiten aan op het gedachtegoed van de Care Valley.

4.5.3 Conclusie

Het plan sluit aan op het regionaal beleid.

4.6 Gemeentelijk beleid

4.6.1 Structuurvisie gemeente Elburg 2030

Met de structuurvisie gemeente Elburg 2030 geeft de gemeente Elburg haar visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor het gehele gemeentelijk grondgebied voor de periode tot 2020, met een doorkijk naar 2030. De ambities van de gemeente Elburg rondom de functies wonen, economie, mobiliteit, welzijn, groen en water, milieu en duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit zijn hierin in samenhang gebracht voor zover deze betrekking hebben op de ruimtelijke structuur van de kernen en het buitengebied. De visie biedt hiermee één actueel ruimtelijk kader voor de verschillende beleidsterreinen. Het doel van deze structuurvisie is enerzijds het aangeven van de kaders waarbinnen ontwikkelingen en projecten kunnen plaatsvinden en anderzijds het communiceren van de ambities van de gemeente Elburg aan derden.

   

Samenvattend zet de gemeente in op het bieden van rust en ruimte in een fraaie omgeving. Naast het behoud en versterking van cultureel erfgoed, zoals de Vesting Elburg, wordt hiertoe de ontwikkeling van bijzondere natuur- en cultuurlandschappen gestimuleerd. Ten aanzien van het bebouwd gebied acht de gemeente het van belang dat de verschillende woonkernen kleinschalig van opzet blijven en dat het eigen karakter van de woonkernen wordt behouden en versterkt. Elke kern moet dan ook woonmilieus bieden, die passen bij de eigen identiteit. In de unieke historische Vesting bestaat een woonmilieu van kleinstedelijk wonen in een vestingstad in combinatie met een sterke verbondenheid met het sociaal cultureel erfgoed. In Elburg-Oost en Oostendorp is ruimte voor de meer traditionele vormen van wonen, terwijl in ‘t Harde de verbondenheid met de Veluwse bossen het karakter bepaalt. Voor Doornspijk en de Hoge Enk is de verwevenheid met het agrarische buitengebied uitgangspunt. Waarde wordt gehecht aan het streven dat alle woonvormen aanwezig zijn, voor jong en oud, wonen met of zonder zorg. Met het oog op de te verwachten vergrijzing worden nieuwe en bestaande woningen waar mogelijk zodanig ingericht, dat ouderen beter en langer in hun eigen woning en woonomgeving kunnen blijven wonen. Dit gebeurt in aangepaste, levensloopbestendige woningen en wordt ondersteund door professionele zorg. Gestimuleerd wordt dat op loopafstand een kloppend dorpshart aanwezig is met goede voorzieningen en detailhandel. Ook onderwijs moet op korte afstand gevestigd blijven.

 

Wonen

De gemeente Elburg wil met de realisatie van enkele uitbreidingswijken, waaronder Horstkamp, De Dijkjes, Vossenakker, Waterlanden, Heidezoom en Hokseberg, een invulling geven aan de gemeentelijke woningbehoefte. Demografische ontwikkelingen hebben tot gevolg dat de woningbehoefte in de toekomst minder zal toenemen, waardoor nieuwe uitbreidingen, niet aan de orde zullen zijn. Wel worden er zorgvuldig ingepaste kleinschalige projecten binnen bestaand stedelijk gebied tot stand gebracht door inbreiding, herstructurering en via verkleuring van werklocaties naar woonfuncties. Bij locaties aan de rand van kernen verdient een passende overgang naar het landschap nadrukkelijk aandacht. Daarnaast zijn in het buitengebied kleinschalige rode ontwikkelingen mogelijk (onder andere in de vorm van landgoederen en groene erven), waarvan de opbrengsten moeten bijgedragen aan de gewenste landschapsversterking.

Alle woningbouwontwikkelingen tezamen moeten leiden tot een breed aanbod van verschillende woonmilieus, passend bij de sociale en demografische opbouw van de Elburgse samenleving.

 

Werken

Het stimuleren van de economie wordt van belang geacht, zowel in de traditionele sectoren als in de sectoren toerisme, zorg en overige diensten. Na de aanleg van bedrijventerrein Broeklanden worden geen nieuwe grootschalige bedrijventerreinen aangelegd. Voor verouderde bedrijventerreinen, waaronder Kruismaten, wordt ingezet op herstructurering. De gemeente Elburg zet in op concentratie van detailhandel rondom de bestaande hoofdwinkelcentra.

 

Recreatie en Toerisme

Toerisme is van essentieel van belang voor de Elburgse economie en wordt dan ook gestimuleerd. In de vesting Elburg en het havengebied is het belangrijk om een grote aantrekkingskracht op de toeristen uit te blijven oefenen. Daarnaast wordt ingezet op landschapsontwikkeling en de aanleg van passende recreatieve voorzieningen in het buitengebied, waaronder fietsroutes en Toeristische Overstappunten (TOP’s). De gemeente Elburg zet via bus, trein en weginfrastructuur in op goede verbindingen met de regio’s Veluwe en Flevoland. Daarnaast wordt belang gehecht aan goede fietsvoorzieningen, mede met het oog op de gewenste

versterking van het toerisme. De gemeente hecht waarde aan het versterken van de beleving van de vele culturele en groene elementen die Elburg rijk is, zowel door bewoners als door bezoekende recreanten.

 

Groen

Groen in de kernen moet, waar mogelijk, worden behouden en versterkt. Daarnaast wordt ingezet op laanbeplanting langs wegen en de realisatie van een passende overgang tussen kernen en het omliggende landschap. In het buitengebied wordt belang gehecht aan versterking van het landschap en herstel van oude

landschapselementen. De van oorsprong aanwezige sterke afwisseling in het landschap moet beter zichtbaar

worden. De ontwikkeling van passende recreatieve voorzieningen en routestructuren zorgen voor een versterking van de recreatieve potenties van het prachtige Elburgse landschap. Nieuwe ontwikkelingen in de agrarische sector worden opgepakt en zorgvuldig in het landschap ingepast. Ook mogelijkheden voor agrariërs om kleine nevenactiviteiten te ontplooien blijven bestaan. Bij functieverandering van vrijkomende agrarische bebouwing vraagt het tegengaan van verrommeling nadrukkelijk aandacht.

 

Duurzaamheid

Klimaat en duurzaamheid vormen voor de gemeente Elburg steeds belangrijkere uitgangspunten bij de gebiedsontwikkeling. Daarnaast speelt milieuhygiëne een essentiële rol bij de beoogde ontwikkelingen.

De wijze waarop de uitvoering van deze visie daadwerkelijk wordt verwezenlijkt, komt aan bod in de uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie. In deze paragraaf is aangegeven op welke wijze de genoemde ontwikkelingen worden gerealiseerd en hoe de economische uitvoering van de visie is gewaarborgd.

  

Plangebied

De ontwikkelingen in het plangebied sluiten aan op deze Structuurvisie. In de Structuurvisie wordt het belang van de Vesting Elburg en het havengebied benadrukt. De voorziene ontwikkeling van Havenstraat 5 draagt bij aan de versterking van het toeristische karakter van de Vesting.

 

Voor het restrictieve horecabeleid wordt verwezen naar paragraaf 1.3.1 en paragraaf 3.2 van de toelichting.

4.6.2 Welstandsnota

Door de gemeenteraad van Elburg is in maart 2004 de Welstandsnota gemeente Elburg vastgesteld. Voor het plangebied Havenstraat 5 is welstandsniveau 1 van toepassing. Welstandsniveau 1 is bedoeld voor die gebieden die belangrijk en bijzonder zijn. Hierop zijn dan ook de strengste toetsingscriteria van toepassing. Dit zijn naast Vesting Elburg, de landgoederen, aangewezen monumenten, de bouwwerken die binnen een straal van 30 meter (ensemblewaarde) nabij monumenten aanwezig zijn, het gebied dat onder het beschermd stadsgezicht valt, maar ook een deel van het gebied en gebouwen behorende bij de ASK (defensie). Het plangebied Havenstraat 5 maakt deel uit van de Vesting, de ontwikkelingen worden aan een welstandstoets onderworpen.

4.6.3 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Elburg 2008

De gemeente heeft, in samenwerking met andere (betrokken) partijen, in 2008 de 'Detailhandelsstructuurvisie gemeente Elburg 2008' opgesteld. Deze structuurvisie is overkoepelend voor de gemeente. Het beleid van de structuurvisie voor detailhandel en toeristische voorzieningen was verouderd. Door bijvoorbeeld demografische ontwikkelingen verandert het detailhandelsvraagstuk voortdurend.

 

Visie De Vesting

De vesting Elburg vormt het historische en het functionele hart van Elburg, waar het hoofdwinkelcentrum is gesitueerd. Ook zijn hier de meeste horecabedrijven gevestigd. De winkelvoorzieningen in de vesting hebben een lokale- en streekverzorgende functie. Het aanbod is de binnenstad wordt gekenmerkt door een ruim assortiment. Vanwege die historische achtergrond zijn er veel kleinere winkels een deel van het aanbod is gericht op toerisme.

De omzet van de detailhandel staat er jarenlang onder druk. In vergelijking met andere winkelgebieden is er in de vesting (gelukkig) nog niet veel leegstand.

De sterke punten van de vesting zijn:

• onderscheidend winkel-, horeca-, cultuur- en ambacht- aanbod
• groot deel niet-dagelijks aanbod in de vesting
• historische kwaliteiten
• weinig leegstand
• goede bereikbaarheid
• ruimte parkeervoorzieningen.

De vestiging heeft echter ook enkel zwakke punten zoals erg lage kooporiëntatie, sterke concurrentie met wijkcentrum De Vrijheid, geen supermarkt binnen de stadsgrachten; kleine winkelpanden en beperkte fysieke mogelijkheden. Uit een in 2014 gehouden brancheringonderzoek blijkt dat er genoeg kansen zijn voor de vesting Elburg. De kansrijke mogelijkheden zijn:

• Toenemende behoefte aan sfeer en beleving
• (Water)toerisme
• Uitbreiding cultuur en toeristisch aanbod

Verplaatsing van een horecabestemming uit het buitengebied van de gemeente Elburg naar de binnenstad Elburg is een positieve ontwikkeling. Op deze wijze wordt het hoofdwinkelcentrum versterkt en wordt een kansrijke mogelijkheid benut.

4.6.4 Parkeernota gemeente Elburg

Het doel van de parkeernota is het voeren van een parkeerbeleid dat op acceptabele loopafstand sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Hierbij worden de parkeernormen gehanteerd voortkomend uit de CROW publicatie 317. Kort gezegd houdt dit in dat de stedelijkheidsgraad de hoogte van de parkeernorm bepaald.

 

De parkeerbehoefte is op basis van het voorontwerpbestemmingsplan, conform de Parkeernota, bepaald op grond van de daarin vastgelegde normen, met in achtneming van bedrijfsspecifieke aspecten. Deze komt voorlopig uit op twee (op termijn vijf) parkeerplaatsen voor bewoners/personeel en dertien parkeerplaatsen voor gasten.

 

Het wordt vanwege de ruimtelijke belasting van het achtererf niet wenselijk geacht dat de voor het parkeren en manoeuvreren benodigde ruimte een overheersende claim legt op de ruimte op het achtererf. Vanuit de invalshoek verkeersleefbaarheid is het niet wenselijk dat verkeer van gasten door de vesting rijdt. (Ook in de overige delen van de vesting is langparkeren door gasten niet toegestaan.) Beide locatiespecifieke aspecten maken, afzonderlijk, en zeker in samenhang bezien, het uitgangspunt wenselijk dat alleen bewoners/personeel parkeren op eigen terrein, en de gasten op openbare parkeerterreinen buiten de vesting.

 

Tevens is het parkeerfonds van toepassing. Voor ontwikkelingen waarbij het niet mogelijk is om op eigen terrein te voorzien in parkeerruimte volgens de gemeentelijke parkeernorm, kan in afwijkingen van de parkeereis een omgevingsvergunning worden verleend. Voorwaarde is dat de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een financiële bijdrage stort in het parkeerfonds. Deze gelden worden vervolgens door de gemeente gebruikt voor de aanleg van openbare parkeerplaatsen, waardoor er evenwicht blijft in het aantal benodigde parkeerplaatsen.

 

Ter plaatse van het plangebied Havenstraat 5 wordt in overleg met de gemeente Elburg bepaald hoeveel parkeerplaatsen benodigd zijn. Binnen het plangebied is door verschillende redenen ruimte voor maximaal vijf parkeerplaatsen, bestemd voor de woning en de bedrijfsvoering. Voor de overige benodigde parkeerplaatsen wordt bijgedragen in het parkeerfonds. In de regels van dit bestemmingsplan is dit nader uitgewerkt. De parkeernota is op genomen in de regels. In paragraaf 5.3 wordt hier verder op ingegaan.

4.6.5 Conclusie

Het plan sluit aan op het gemeentelijk beleid.

4.7 Conclusie relevant ruimtelijk beleid

De voorgenomen ontwikkeling is getoetst en afgewogen in relatie tot het relevante ruimtelijke beleid. Het beleid vormt geen belemmering voor de uitvoering van de voorgenomen ontwikkelingen.

5 Milieu- en omgevingsaspecten

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de relevante milieu- en omgevingsaspecten beschreven en getoetst aan de voorgenomen ontwikkeling. De aspecten bodem, flora en fauna, archeologie, geluid, geur en water zijn voor het plangebied Havenstraat 5 afzonderlijk onderzocht. Voor het plangebied Oostendorperstraatweg 7 zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. De resultaten van deze onderzoeken zijn opgenomen in dit hoofdstuk en de rapportages zijn als bijlagen aan deze toelichting toegevoegd.

5.2 Bodem

 

5.2.1 Bodemonderzoek Havenstraat 5

5.2.1.1 Onderzoek

Boluwa Eco Systems BV heeft op 28 november 2013 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, met als doel vast te stellen of er sprake is van eventuele verontreinigingen van de grond of het grondwater. Er zijn sterk verhoogde gehalten lood en zink aangetroffen tijdens dit onderzoek. De uitkomsten van dit onderzoeken hebben aanleiding gegeven tot het uitvoeren van een vervolgonderzoek. Op 20 januari 2014 is eveneens door Boluwa Eco Systems BV een nader bodemonderzoek uitgevoerd. Het verkennend bodemonderzoek en nader bodemonderzoek zijn als bijlage 1 en 2 in bijlagen bij toelichting opgenomen.

5.2.1.2 Resultaten verkennend bodemonderzoek

Doel

Het doel van het onderzoek is het vaststellen van eventuele verontreiniging van grond en grondwateren een globaal inzicht te verschaffen in de aard, plaats en concentratie van eventuele verontreinigende stoffen.

 

De onderzoeksstrategie voor het plangebied is gebaseerd op verkennend bodemonderzoek, zoals beschreven in de NEN 5740 voor een onverdachte locatie.

 

Resultaten

Tijdens het veldonderzoek zijn zintuigelijk verontreinigingen van puinresten en kooltjes waargenomen tot een diepte van 0,60 meter -mv. Er zijn geen asbestdeeltjes in de bodem aangetroffen. Er heeft echter geen onderzoek conform NEN5707 naar asbest plaatsgevonden.

 

Tijdens het laboratorium onderzoek van het grondmengmonster van de bovengrond zijn licht tot sterk verhoogde gehalten aan cadmium, kwik, lood, zink, PCB's en PAK's aangetoond. Alle overige gemeten gehalten zijn lager of gelijk aan de achtergrondwaarde en/of de detectiegrenzen. In het grondmengmonster van de ondergrond zijn licht verhoogde gehalten aan cadmium, kwik, lood, zink en PAK's aangetoond. Alle gemeten gehalten zijn lager of gelijk aan de achtergrondwaarde en/of de detectiegrenzen.

In het grondwatermonster is een licht verhoogd gehalte aan barium aangetoond. Alle overige gemeten gehalten zijn lager of gelijk aan de streefwaarde en/of de detectiegrenzen.

 

Conclusie

Gezien de aangetoonde verhoogde gehalten, dient de onderzoekshypothese van een onverdachte locatie te worden verworpen. De aangetoonde verhoogde gehalten lood en zink geven na toetsing aan de circulaire bodemsanering 2013 aanleiding voor het uitvoeren van een nader onderzoek.

5.2.1.3 Resultaten nader bodemonderzoek

Doel

Het doel van het nader onderzoek bestaat uit twee delen:

• het bepalen van de omvang van de verontreiniging met lood en zink in de bovengrond;
• het bepalen van ernst en urgentie van de verontreiniging. 

Resultaten

In het plangebied is sprake van een sterke bodemverontreiniging omdat de gehalten aan lood en zink in de bovengrond zich boven de interventiewaarden bevinden. Gesteld kan worden dat het een geval van ernstige bodemverontreiniging betreft van circa 175 m³ grond. Het is niet noodzakelijk deze verontreiniging met spoed te saneren, omdat er geen actuele humane, verspreidingsrisico's of ecologische risico's zijn.

 

Conclusie

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling kan het noodzakelijk zijn dat de aanwezige verontreiniging geheel of gedeeltelijk gesaneerd dient te worden. Voor de sanering dient door bevoegd gezag (provincie Gelderland) beschikt te worden door middel van een op te stellen BUS-melding. Deze BUS-melding is inmiddels ingediend.

5.2.2 Bodemonderzoek Oostendorperstraatweg 7

 

5.2.2.1 Onderzoek

Boluwa Eco Systems BV heeft op 2 maart 2015 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op het perceel van Oostendorperstraatweg 7, met als doel vast te stellen of er sprake is van eventuele verontreinigingen van de grond of het grondwater. Het verkennend bodemonderzoek en nader bodemonderzoek is als bijlage 13 in bijlagen bij toelichting opgenomen.

5.2.2.2 Resultaten

Doel

Het doel van het onderzoek is het vaststellen van eventuele verontreiniging van grond en grondwateren een globaal inzicht te verschaffen in de aard, plaats en concentratie van eventuele verontreinigende stoffen.

 

De onderzoeksstrategie voor het plangebied is gebaseerd op verkennend bodemonderzoek, zoals beschreven in de NEN 5740 voor een onverdachte locatie.

   

Resultaten

Tijdens het veldonderzoek zijn zintuigelijk geen verontreinigingen waargenomen. Er zijn geen asbestdeeltjes in de bodem aangetroffen. Er heeft echter geen onderzoek conform NEN5707 naar asbest plaatsgevonden.

 

Tijdens het laboratorium onderzoek van de grondmengmonsters van de bovengrond en ondergrond zijn geen verhoogde gehalten van verontreinigde stoffen aangetoond. Alle gemeten gehalten zijn lager of gelijk aan de achtergrondwaarde en/of de detectiegrenzen.

In het grondwatermonster is een licht verhoogd gehalte aan barium en zink aangetoond. Alle overige gemeten gehalten zijn lager of gelijk aan de streefwaarde en/of de detectiegrenzen.

 

Conclusie

Op basis van de onderzoeksresultaten kan worden gesteld dat de uitgevoerde onderzoeksstrategie van een onverdachte locatie als gevolg van de licht verhoogde gehalten aan barium en zink verworpen dient te worden. Echter het voorkomen van deze stoffen in het grondwater heeft mogelijk een natuurlijke oorsprong. Op basis van de beschikbare gegevens is de gevolgde onderzoeksstrategie voldoende van opzet geweest om de toetsing te verrichten. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

 

Hergebruik van eventueel bij graafwerkzaamheden vrijkomende grond op het eigen terrein is zonder meer toegestaan. Eventueel vrijkomende grond mag echter niet zonder meer worden afgevoerd of elders worden toegepast. De regels van het Besluit bodemkwaliteit zijn hierop mogelijk van toepassing.

5.2.3 Conclusie bodem

Ten aanzien van het plangebied Havenstraat 5 kan worden gesteld dat ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling de bovengrond van het perceel gesaneerd dient te worden. De onderzoeksresultaten van het verkennend bodemonderzoek voor het plangebied Oostendorperstraatweg 7 geven geen aanleiding voor nader onderzoek. Voor deze locatie geldt dat het bestemmingsplan ten aanzien van het aspect bodem uitvoerbaar is.

5.3 Verkeer en parkeren

5.3.1 Verkeer en parkeren Havenstraat 5

Verkeer

Het perceel wordt op twee manieren ontsloten. Ten eerste is het perceel bereikbaar via de Havenkade en de Havenstraat. Deze ontsluitingsroute is geldt hoofdzakelijk voor langzaam verkeer. Voor auto's is het niet mogelijk langs deze route de Noorderwal te bereiken. De Noorderwal is vanuit de vesting slechts bereikbaar via de Mheenpoortstraat, Doelenlaan en het Jos Lussenburgplein. De bevoorrading van het restaurant en de bierbrouwerij zal via deze route verlopen.

 

Parkeren

Op eigen terrein kan niet worden voldaan aan alle normen. Daarnaast heeft de monumentencommissie uitgesproken dat vier of maximaal vijf parkeerplaatsen zijn toegestaan op de tuinbestemming (ten noorden van de bierbrouwerij). Bij realisatie van meer parkeerplaatsen ter plaatse wordt afbreuk gedaan aan het cultuurhistorisch beeld van deze locatie. Om deze reden kunnen maximaal vijf parkeerplaatsen worden gerealiseerd, bedoeld voor het personeel en voor de bewoners. Er wordt verondersteld dat het bezoekersparkeren in en rondom de vesting op bestaande of nog te realiseren parkeerplaatsen kan plaatsvinden. Krachtens de Parkeernota en de nadere regel dient voor elke niet op eigen terrein te realiseren parkeerplaats een bedrag in het parkeerfonds te worden gestort.

Waar in de tekeningen c.a. behorend bij de bijlagen van dit plan nog wordt aangegeven dat er meer dan 5 parkeerplaatsen worden ondergebracht op het perceel Havenstraat 5, moet worden begrepen dat er maximaal 5 parkeerplaatsen zijn toegestaan.

 

De berekening van het aantal benodigde parkeerplaatsen ook buiten het plangebied Havenstraat 5 is opgenomen als bijlage 18 van de bijlagen bij toelichting en het advies van de monumentencommissie is op opgenomen bijlage 19 van de bijlagen bij toelichting.

5.3.2 Verkeer en parkeren Oostendorperstraatweg 7

Verkeer

In de oude situatie was op de locatie een horecagelegenheid mogelijk, in de nieuwe situatie vervalt de horecabestemming en wordt er één extra woning gerealiseerd. De nieuwe woning wordt ontsloten via de Binnenweg aan de westzijde van het perceel, ter plaatse van de nieuwe inrit nemen de verkeersbewegingen hierdoor minimaal toe.

 

Parkeren

Het parkeren gebeurt op eigen terrein.

 

5.3.3 Conclusie verkeer en parkeren

Het bestemmingsplan is ten aanzien van het aspect verkeer en parkeren uitvoerbaar.

5.4 Geluid

Om de akoestische situatie voor beide plangebieden inzichtelijk te maken zijn twee akoestische onderzoeken uitgevoerd. Ten behoeve van het plangebied aan de Havenstraat 5 is een akoestisch onderzoek horeca-inrichting uitgevoerd. In het kader van de herbestemming van het plangebied aan de Oostendorperstraatweg 7 naar 'Wonen' is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd.

5.4.1 Akoestisch onderzoek horeca-inrichting Havenstraat 5

Onderzoek

Ecopart B.V. heeft een Akoestisch onderzoek horeca-inrichting uitgevoerd naar de optredende geluidsbelasting op de omgeving als gevolg van het in werking hebben van een horeca-inrichting en de kleinschalige ambachtelijke bierbrouwerij aan de Havenstraat 5. Hiertoe zijn op basis van de representatieve bedrijfssituatie voor de gevels van de dichtstbijzijnde woningen van derden de langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus en de maximale geluidsniveaus berekend. Tevens is de indirecte hinder, zijnde geluidsbelasting als gevolg van het verkeer van en naar de inrichting, beschouwd. De onderzoeksrapportage is als bijlage 3 in de bijlagen bij toelichting opgenomen.

 

Resultaten

Wanneer de gemiddelde geluidsniveaus worden getoetst aan het toetsingskader van respectievelijk 50, 45 en 40 dB(A) voor de dag- avond- en nachtperiode, dan kan worden gesteld dat hier op alle beoordelingspunten aan kan worden voldaan. De langtijdgemiddelden en maximale geluidsniveaus overschrijden de normen niet.

Onderdeel van de horeca-inrichting is een dienstwoning. Als gevolg van de werking van koel- en afzuigventalitoren wordt voor de woning niet voldaan aan de 50, 45 en 40 dB voor de dag- avond- en nachtperiode. Omdat de dienstwoning onderdeel is van de inrichting, wordt deze niet beschouwd als een geluidsgevoelig object. De grenswaarden uit het Activiteitenbesluit zijn hierop niet van toepassing.

 

Verder kan worden gesteld dat als gevolg van het indirecte hinder als van het in werking zijn van de horeca-inrichting wordt voldaan aan de grenswaarde van 50 dB(A). Ter plaatse van de in de directe omgeving van de horeca-inrichting gelegen woningen vinden er geen overschrijdingen plaats.

 

Conclusie

Het bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied Havenstraat 5 is ten aanzien van het aspect geluid als gevolg van het in werking zijn van de horeca-inrichting op de in de omgeving gelegen woningen uitvoerbaar.

5.4.2 Akoestisch onderzoek Oostendorperstraatweg 7

Onderzoek

Ancoor Advies heeft een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd voor het plangebied Oostendorperstraatweg 7. Het doel van het onderzoek is het bepalen van de geluidsbelastingen als gevolg van het wegverkeer op de nieuw te bouwen woning in het plangebied. De onderzoeksrapportage is als bijlage 4 in de bijlagen bij toelichting opgenomen.

  

Resultaten

De direct aan de het plangebied grenzende wegen zijn de Oostendorperstraatweg, Binnenweg, Oostelijke Rondweg, Korenbloem, Het Straatje en de Ereprijs. De verkeersgegevens voor het prognosejaar 2015 zijn aangeleverd door de gemeente Elburg. De etmaalintensiteiten voor het jaar 2025 zijn berekend met een autonome groei van 2,2% per jaar.

 

Uit de rekenresutaten blijkt dat als gevolg van het wegverkeer op de Oostendorperstraatweg, de toelaatbare grenswaarde van 48 dB [Lden] niet worden overschreden. Tevens blijkt dat als gevolg van het wegverkeer op de Oostelijke Rondweg op de beoordelingspunten 02 en 04, respectievelijk de zij- en de achtergevel, de berekende geluidsbelastingen worden overschreden. De geluidsbelasting op deze punten bedraagt respectievelijk 49 en 51 dB [Lden] (op 1,50 en 4,50 meter hoogte) en 52 en 54 dB [Lden] (op 1,50 en 4,50 meter hoogte).

     

Maatregelen

Bij overschrijding van de voorkeursgrenswaarde dient onderzocht te worden of de geluidbelasting door middel van maatregelen aan de bron en/of overdracht verlaagd kan worden tot de voorkeurgrenswaarden. Bij het treffen van maatregelen geldt een voorkeursvolgorde: bron, overdracht en ontvanger.

 

Bij bronmaatregelen valt te denken aan het nemen van maatregelen die de verkeersintensiteit van de weg verlagen, het verlagen van de maximum snelheid of het toepassen van stil asfalt. Oostelijke Rondweg is één van de uitvalswegen van Elburg/Oostendorp. Als gevolg hiervan is het niet te verwachten dat de verkeersintensiteit in de toekomst zal afnemen. Op de weg geldt een maximum snelheid van 50 km/uur, gezien het gebruik van deze weg is het niet aannemelijk de maximum snelheid te verlagen naar 30 km/uur. Op de Oostelijke Rondweg tussen de rotondes met de Oostendorperstraatweg en de Kruidenlaan ligt 'zeer stil asfalt'. Op basis hiervan kan worden gesteld dat het toepassen van bronmaatregelen niet uitvoerbaar zijn en stuiten op verkeerskundige en financiële bezwaren.  

 

Als overdrachtmaatregel kan een geluidscherm of -wal worden toegepast. Een scherm of wal is het meest effectief wanneer deze zo dicht mogelijk langs de weg wordt geplaatst. Daarnaast dient een scherm of wal een behoorlijke hoogte te hebben om op de verdiepingshoogte een geluidsafschermende werking te hebben. Berekend is dat bij afscherming door een scherm van wal met een hoogte van 3 meter de geluidsbelasting op de gevel van de nieuwe woning gereduceerd kunnen worden tot de voorkeursgrenswaarde.

Door het plaatsen van een scherm zal door reflectie de geluidsbelasting op de gevels van de geluidsgevoelige bebouwing aan de overzijde van de weg toenemen. In deze situatie kan de bestaande geluidswal langs de Oostelijke Rondweg in zuidelijke richting worden doorgetrokken. Hiervoor dient dan wel de monumentale bomenrij die het plangebied omgeeft gekapt te worden. Het doortrekken van de wal stuit op verkeerskundige en stedenbouwkundige bezwaren. Daarnaast kan worden gesteld dat het doortrekken van de wal gezien de aard en schaal van het bouwproject financieel niet haalbaar is.

 

Een andere overdrachtmaatregel die kan worden getroffen is het verschuiven van het bouwvlak richting de Binnenweg, waardoor de afstand tussen de nieuwe woning en de Oostelijke Rondweg wordt vergroot. Berekend is dat deze afstand met circa 15 meter vergroot moet worden om te kunnen voldoen aan het gesteld in artikel 110-g van de Wet geluidhinder. Omdat de bouwlocatie om ruimtelijke motieven en gelet op de omgeving is ingepast, is het verschuiven van het bouwvlak om stedenbouwkundige redenen niet wenselijk.

 

Tot slot kunnen maatregelen worden getroffen aan de ontvanger (de nieuw te bouwen woning). Deze maatregelen zijn erop gericht om te voldoen aan de binnenwaarde van 33 dB. De gevels met een te hoge geluidsbelasting kunnen worden uitgevoerd als 'dove gevel'. Dit is een afschermende wand constructie zonder te openen ramen, deuren en ventilatievoorzieningen. Omdat dit direct gevolgen heeft voor het gebruik en de leefbaarheid van de ruimten achter deze gevel, dient hiermee terughoudend omgegaan te worden.

 

Verzoek hogere waarden

Omdat bron-, overdrachts- en ontvangermaatregelen gericht op het verlagen van de geluidsbelasting onvoldoende doeltreffend zijn stuiten op verkeerskundige, stedenbouwkundige en financiële bezwaren, wordt voorgesteld om voor de nieuw te bouwen woning een hogere waarde vast te stellen.

 

Conclusie

Omdat de berekende geluidsbelastingen van het wegverkeer op de Oostelijke Rondweg niet voldoen aan het gestelde in artikel 82 van de Wet geluidhinder en bron-, overdrachts- en ontvangermaatregelen niet doeltreffend zijn en/of stuiten op verkeerskundige, stedenbouwkundige en financiële bezwaren, wordt voorgesteld een hogere waarde vast te stellen.

5.4.3 Conclusie geluid

Het bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied Havenstraat 5 is ten aanzien van het aspect geluid als gevolg van het in werking zijn van de horeca-inrichting op de in de omgeving gelegen woningen uitvoerbaar.

Voor het plangebied Oostendorperstraatweg 7 geldt dat de voorkeurswaarde van 48 dB op de achtergevel en zijgevel worden overschreden. Voor de Oostendorperstraatweg 7 dient door burgemeester en wethouders een hogere waarde vastgesteld te worden.

5.5 Luchtkwaliteit

5.5.1 Afwegingskader

Op 15 november 2007 is de nieuwe Wet Milieubeheer in werking getreden. In deze wet is ook de regeling voor luchtkwaliteit opgenomen. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling, ondanks overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit. De Wet Milieubeheer voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als: 

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL;
• een project ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

De omvang van dit project is dusdanig dat er in beide planlocaties geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde en dat het in niet betekende mate bijdraagt aan de verontreiniging van de luchtkwaliteit. Per saldo zal er geen verslechtering van de luchtkwaliteit optreden.

5.5.2 Conclusie Luchtkwaliteit

Het bestemmingsplan is ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit uitvoerbaar.

5.6 Geurhinder

   

5.6.1 Onderzoek

Door Brouwtechniek Nederland is een onderzoek gedaan naar het geuraspect ten gevolge van de inrichting van een brouwinstallatie in het plangebied Havenstraat 5. Uit de conclusies van het onderzoek blijkt dat er geen sprake is van geurhinder van de brouwerij op omliggende woonbebouwing. De onderzoeksrapportage is als bijlage 10 in de bijlagen bij toelichting opgenomen.

5.6.2 Conclusie geurhinder

Het bestemmingsplan is ten aanzien van het aspect geurhinder uitvoerbaar.

5.7 Watertoets

5.7.1 Onderzoek

Het doel van de watertoets is om in vroeg stadium in overleg te treden met het waterschap over de voorgenomen ontwikkeling. De watertoets is op 15-01-2015 uitgevoerd op www.dewatertoets.nl. Naar aanleiding van de ingevoerde informatie zijn op 11-02-2015 aanvullende tekeningen toegestuurd.

 

Naar aanleiding van de ingediende digitale watertoets ten behoeve van Havenstraat 5 te Elburg komt het waterschap Vallei en Veluwe tot de volgende bevindingen:

 

De melding betreft de volgende activiteiten:

• een bouwwerk slopen en bouwen binnen de beschermingszone (5 meter vanuit de insteek)
• een steiger/ vlonder aanleggen.
• beplanting verwijderen

Vanuit de waterkering is het niet vergunningsplichtig (in beschermingszone B is veel vrijgesteld), maar vanuit oppervlaktewater is het wel vergunningsplichtig. De stadsgracht van Elburg is een oppervlaktewaterlichaam A met een natuurwaarde (KRW-waterlichaam). Het waterschap verwacht geen knelpunten ten aanzien van de vergunningplicht.

5.7.2 Conclusie watertoets

Het bestemmingsplan is ten aanzien van het aspect water uitvoerbaar.

5.8 Flora en fauna

 

5.8.1 Onderzoek

Bescherming van natuurwaarden vindt plaats via de Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet. Op grond van de Natuurbeschermingswet wordt de gebiedsbescherming geregeld. Hierbij worden speciaal aangewezen gebieden beschermd.

 

Op 14 januari 2015 is door Ecogroen Advies uit Zwolle een quickscan natuurtoets uit gevoerd ten behoeve van de voorgenomen herontwikkeling van de locatie aan de Havenstraat 5. Ten behoeve van de ontsluiting van de nieuwe woning aan de Oostendorperstraatweg 7 dient mogelijk de boomsingel rondom het plangebied op een enkele plek doorbroken te worden. Om te bepalen of deze handeling schadelijk kan zijn voor voorkomende beschermde vleermuizen en jaarrond beschermde broedvogels is op 3 november 2015 door Ecogroen Advies uit Zwolle een Vleermuis- en broedvogelonderzoek uitgevoerd. De rapportage van quickscan is als bijlage 5 en de rapportage van het vleer- en broedvogelonderzoek is als bijlage 14 opgenomen in de bijlagen bij toelichting van dit bestemmingsplan.

 

Door het uitvoeren van een quickscan natuurtoets wordt relatief eenvoudig bepaald welke beschermde flora en fauna in het onderzoeksgebied voorkomt of voor kan komen. Een quickscan natuurtoets geeft daarmee een goede indicatie van de ecologische waarde van het betreffende gebied en eventueel noodzakelijke vervolgstappen.

5.8.2 Gebiedsgerichte natuurbescherming

De beide planlocaties maken geen onderdeel uit van Natura 2000-gebied of de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De afstand tot Natura 2000-gebied Veluwerandmeren bedraagt vanaf de Havenstraat 5 circa ruim 400 meter. De dichtstbijzijnde EHS zijn de oevers van dit Natura 2000-gebied, op een afstand van ruim 300 meter. Op basis van de terreinkenmerken en de zeer lokale aard van de ingrepen (op een bestaand erf) zullen de beoogde plannen geen negatieve effecten hebben op in de omgeving aanwezige Natura 2000-gebieden, Beschermde natuurmonumenten, Ecologische hoofdstructuur of anderszins beschermde gebieden (bijv. weidevogelgebieden).

5.8.3 Beschermde flora en fauna

5.8.3.1 Havenstraat 5

In het plangebied is een quickscan flora en fauna uitgevoerd.

 

Flora

In het plangebied komen algemene plantensoorten voor van betreden en verharde terreinen en struwelen en ruigten. Op de oude muren zijn enkele muurvarens aanwezig. Beschermde en bedreigde plantensoorten zijn echter niet aangetroffen en worden gezien de terreinkenmerken (bebouwing en verharding) ook niet verwacht.

 

Vleermuizen

Tussen het dakbeschot van het monumentale gebouw zijn potentiële vaste verblijfplaatsen voor vleermuizen aanwezig. De overige bebouwing ontbreken geschikte plekken voor vleermuizen om in te huizen en vaste verblijfplaatsen kunnen hier dan ook worden uitgesloten. Het monumentale gebouw wordt intern verbouwd, waarbij de muren en het dak in hun huidige staat blijven gehandhaafd. Door de voorgenomen plannen en werkzaamheden zijn dan ook geen (potentiële) verblijfplaatsen van vleermuizen in het geding. De beoogde plannen hebben geen nadelige gevolgen op eventuele vlieg- en/of jachtroutes en op belangrijk foerageergebied van vleermuizen.

 

Overige zoogdieren

Op de planlocatie zijn vaste verblijfplaatsen van bijvoorbeeld de laag beschermde Huisspitsmuis, Bosmuis, Rosse woelmuis en Veldmuis (allen Ff-wet tabel 1) alsmede van de niet beschermde Huismuis en Bruine rat, te verwachten. Vaste verblijfplaatsen (of sporen) van zwaar beschermde grondgebonden zoogdieren (zoals Waterspitsmuis en Steenmarter) zijn niet aangetroffen en ook niet te verwachten binnen de invloedsfeer van de plannen.

 

Broedvogels

Onder het dakbeschot van het monumentale gebouw zijn potentiële nestplaatsen aanwezig van de Huismus. Dit gebouw wordt intern verbouwd, waarbij de muren en het dak in hun huidige staat blijven gehandhaafd waardoor geen negatieve effecten zijn te verwachten op jaarrond beschermde nestplaatsen van de Huismus. In het plangebied zijn geen sporen (exemplaren, nesten, braakballen etcetera) aangetroffen die duiden op de aanwezigheid van overige broedvogels met jaarrond beschermde nesten (zoals Steenuil of Kerkuil). In het plangebied kunnen naar verwachting algemene broedvogels van erven en struwelen aanwezig zijn, zoals Merel, Zwarte roodstaart, Heggenmus, Vink en Groenling.

 

Amfibieën en vissen

Permanent oppervlaktewater ontbreekt op de planlocatie zelf waardoor aanwezigheid van vissen en voortplanting van amfibieën kan worden uitgesloten. Mogelijk dat sporadisch een enkele algemene laag beschermde amfibieënsoort als Gewone pad, Bruine kikker of Kleine watersalamander overwinterend in of nabij de bebouwing, ruigten en struwelen is aan te treffen. Overwintering van strikt beschermde amfibieën wordt niet verwacht omdat voortplantingslocaties van dergelijke soorten in de directe omgeving ontbreken.

 

Overige soortgroepen

Verblijfplaatsen van reptielen, beschermde libellen, dagvlinders en andere ongewervelden zijn niet aangetroffen en worden op basis van het aangetroffen biotoop en bekende verspreidingsgegevens ook niet op de planlocatie verwacht.

5.8.3.2 Oostendorperstraatweg 7

Het plangebied aan de Oostendorperstraatweg 7 is ter plekke van de te realiseren woning een braakliggend (bestemd als parkeerterrein) perceel, dat in gebruik is als paardenbak. Dit is een ongeschikte habitat voor flora en fauna. Het is niet te verwachten dat er natuurwaarden of beschermde soorten in het plangebied aanwezig zijn die door de voorgenomen ontwikkeling worden bedreigd.

   

In het Vleermuis- en broedvogelonderzoek wordt geconcludeerd dat in de bomen in het plangebied geen ruimten voorkomen die geschikt zijn als vaste verblijfplaats voor vleermuizen. De beoogde plannen hebben geen nadelige gevolgen op vlieg- en/of jachtroutes en op belangrijk foerageergebied van vleermuizen. Voor eventuele kapwerkzaamheden is het nemen van vervolgstappen voor vleermuizen niet nodig.

Jaarrond beschermde nestlocaties van broedvogels zijn niet aangetroffen en/of wegens het ontbreken van geschikt biotoop niet te verwachten in het plangebied of binnen de invloedsfeer van de plannen.

5.8.4 Conclusie flora en fauna

Er zijn vanuit natuurwetgeving en beleid geen vervolgstappen noodzakelijk voor het uitvoeren van de plannen. Bij uitvoering van de werkzaamheden gedurende het broedseizoen van vogels dient vooraf een controle plaats te vinden of in gebruik zijnde nesten van vogels aanwezig zijn binnen de invloedssfeer van de ingrepen. Wanneer nesten worden aangetroffen dienen de werkzaamheden hier niet uitgevoerd te worden totdat de jongen zijn uitgevlogen en de nestplaats is verlaten.

 

Bij de beoogde plannen kunnen wel exemplaren en verblijfplaatsen van enkele algemene en laag beschermde kleine grondgebonden zoogdiersoorten en amfibieën verloren gaan. Voor deze soorten geldt echter in deze situatie automatisch vrijstelling van de verbodsartikelen uit de Flora- en faunawet en zijn zodoende geen verplichte vervolgacties nodig. Uitvoering in de maanden september/oktober levert over het algemeen de minste schade op aan deze soorten, dat is namelijk buiten de kwetsbare voortplantings- en overwinteringsperiode.

 

Het bestemmingsplan is ten aanzien van het aspect flora en fauna uitvoerbaar.

  

5.9 Archeologie

 

5.9.1 Archeologie Havenstraat 5

5.9.1.1 Bureauonderzoek

Greenhouse Advies BV heeft een bureauonderzoek naar de in het plangebied Havenstraat 5 aanwezige archeologische waarden uitgevoerd. Dit bureauonderzoek is in overleg met de regioarcheoloog opgesteld. Op basis van dit overleg is een verslag geschreven dat als bijlage 6 in de bijlagen bij toelichting is opgenomen. Ter plaatse van het perceel is mogelijk een oude stadsmuur aanwezig. Om uitsluitsel te geven of deze vermoedens terecht zijn is een aanvullend booronderzoek nodig.

5.9.1.2 Inventariserend Veldonderzoek

Doel

Als vervolg op het archeologisch bureauonderzoek heeft ArcheoPro een Inventariserend Veldonderzoek (IVO-O) uitgevoerd. Het doel van dit onderzoek was om na te gaan of binnen het plangebied archeologische resten aanwezig zijn die verloren zouden kunnen gaan bij toekomstige graafwerkzaamheden. De rapportage van het Inventariserend Veldonderzoek is als bijlage 15 in de bijlagen bij toelichting  van dit bestemmingsplan opgenomen.

 

Resultaten inventariserend veldonderzoek

Uit de resultaten van het booronderzoek blijkt dat de natuurlijke ondergrond binnen het plangebied uit grindrijk, slecht gesorteerd grof zand waaruit ook in veel van de gestuwde afzettingen op de Veluwe bestaan. Mogelijk ligt Elburg op een natuurlijke hoogte die bestaat uit een uitstulping van dergelijke afzettingen. Het eigenlijke wallichaam bestaat uit hetzelfde zand dat echter is aangerijkt met humus en een zeer geringe hoeveelheid slooppuin. Het pakket waaruit de wal bestaat is ongeveer anderhalve- tot twee en een halve meter dik. Dit pakket lijkt echter in meerdere fasen te zijn opgeworpen.

In geen van de boringen is op ondoordringbaar materiaal gestuit dat geïnterpreteerd zou kunnen worden als muur- of funderingsresten.

De basis van de wal, althans het ongeroerde natuurlijke zand onder de wal, ligt in de meest noordelijke raai op en hoogte van 2,6 meter +NAP en op de locaties van de twee ten zuiden daarvan gelegen boorraaien op een hoogte van 2,8 meter +NAP.

Ongeveer een meter beneden het maaiveld (net beneden een NAP-hoogte van 4 meter +NAP), ligt waarschijnlijk de onderkant van de laatste ophogingsfase van het wallichaam. Plaatselijk lijkt net onder dit niveau nog een oud oppervlak aanwezig te zijn. Vanaf dit niveau zouden eventueel afgedekte archeologische sporen aanwezig kunnen zijn.

 

Conclusie inventariserend veldonderzoek

Om deze reden wordt aanbevolen om graafwerkzaamheden binnen het plangebied die dieper reiken dan 4 meter +NAP, onder archeologische begeleiding te laten plaatsvinden of vooraf te laten gaan door een proefsleuvenonderzoek.

 

Advies regioarcheoloog

Op basis van de onderzoeken adviseert de regioarcheoloog van de gemeente Elburg uit praktische overwegingen om de toekomstige graafwerkzaamheden voor de sanering en de bouwput uit te voeren onder archeologische begeleiding. De regioarcheoloog acht de kans dat erbij aanvullend archeologisch onderzoek vondsten worden gedaan waardoor de voorgenomen ontwikkeling wordt belemmerd nihil.

Het doel van de archeologische begeleiding is een zo goed mogelijk beeld te verkrijgen van het bodemprofiel van de wal en deze te documenteren. Omdat de voet van de wal deels doorloopt in de ondergrond wordt ook de bouwput meegenomen in de archeologische begeleiding. Tijdens de begeleiding wordt nadrukkelijk gekeken naar vondstmateriaal waarmee de stadswal en de ophogingsfasen gedateerd kunnen worden. Daartoe zal in ieder geval bij de aanleg van de nieuwe inrit de stadswal vlakgewijs afgegraven moeten worden om zodoende vondsten uit de diverse ophogingslagen te kunnen verzamelen. Bij de sanering is het van belang dat er een profielwand blijft staan loodrecht op de stadswal. Hiermee is het mogelijk om zo goed als mogelijk het profiel van de wal en de voet er van in beeld te krijgen. Indien mogelijk worden er grondmonsters genomen, waaruit een datering van de wal gegenereerd kan worden.

 

Omdat met de beoogde ontwikkeling archeologische waarden verstoord kunnen worden, is de initiatiefnemer verantwoordelijk voor de kosten van dit onderzoek, dat bestaat uit veldwerk, uitwerking, analyse, rapportage en deponering. Het advies van de regioarcheloog is als is als bijlage 17 in de bijlagen bij toelichting van dit bestemmingsplan opgenomen.

 

Conclusie

De graafwerkzaamheden ten behoeve van de sanering van de bodemverontreiniging en de bouwput dienen plaats te vinden onder archeologische begeleiding. Hiervoor is een Programma van Eisen benodigd. Dit Programma van Eisen wordt getoetst door de gemeente.

5.9.2 Archeologie Oostendorperstraatweg 7

In het kader van het archeologisch onderzoek is advies ingewonnen bij de regioarcheoloog. De nieuwe woning wordt gerealiseerd ter plekke van de huidige paardenbak. Om een paardenbak te realiseren wordt de bodem over het algemeen afgegraven tot op het zand. In dat geval is er nagenoeg geen kans om nog archeologische waarden aan te treffen. Om deze reden adviseert de regioarcheoloog geen onderzoek naar eventueel aanwezige archeologische waarden noodzakelijk is. 

5.9.3 Conclusie archeologie

Het Inventariserend Veldonderzoek ter plaatse van het plangebied Havenstraat 5 heeft aangetoond dat er vervolgonderzoek in de vorm van archeologische begeleiding van de graafwerkzaamheden of proefsleuvenonderzoek uitgevoerd dient te worden. De regioarcheoloog adviseert de graafwerkzaamheden uit te voeren onder archeologische begeleiding.

 

Ten aanzien van het plangebied Oostendorperstraatweg 7 vormt het aspect archeologie geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

5.10 Cultuurhistorie

Zowel de bebouwing in het plangebied Havenstraat 5 als de bebouwing in het plangebied Oostendorperstraatweg 7 is aangewezen als gemeentelijk monument. Daarnaast is het plangebied Havenstraat 5 onderdeel van de als beschermd stadsgezicht aangewezen vesting van Elburg.

5.10.1 Beschermd stadsgezicht Elburg

De vesting van Elburg en de omliggende schootsvelden zijn bij besluit van 12 juli 1967 aangewezen als beschermd stadsgezicht. Van dit gebied worden zowel de stedenbouwkundige structuur binnen de vesting, de samenhang tussen vesting en schootsvelden als de verschillende architectonische aspecten van de bebouwing gewaardeerd. Deze aspecten zijn in het Aanwijzingsbesluit tot het beschermd stadsgezicht concreet beschreven.

 

De voorgenomen ontwikkeling beperkt zich tot het perceel Havenstraat 5 en vormt daarmee geen inbreuk op de stedenbouwkundige structuur van het beschermd stadsgezicht en de samenhang tussen de vesting en de omliggende onbebouwde schootsvelden. Het hoofdgebouw op het perceel aan de Havenstraat 5 wordt gerenoveerd ten behoeve van de voorgenomen ontwikkelingen, waarbij het exterieur in tact blijft. De aanbouw aan de achterzijde wordt gesloopt en vervangen door een nieuwe aanbouw van globaal dezelfde afmetingen en een nadrukkelijk ondergeschikte architectonische uitstraling. Dit geldt tevens voor het nieuwe vrijstaande bijgebouw waarin de kleinschalige ambachtelijke bierbrouwerij wordt gevestigd.

De aanleg van de inrit ten behoeve van de ontsluiting van het achterste deel van het perceel is de enige activiteit die van invloed is op het gebied buiten het perceel Havenstraat 5. Als gevolg van de aanleg van de inrit dient een deel van de stadswal vergraven te worden en worden twee bomen gekapt/verplaatst. Omdat de oude inrit haar functie verliest, kan de doorbraak door de stadswal die hierdoor is ontstaan worden hersteld. De oude en de nieuwe situatie compenseren elkaar op deze manier en worden de monumentale waarden van de stadswal niet aangetast. Voor het uitvoeren van de werkzaamheden is een omgevingsvergunning vereist.

 

In het bestemmingsplan 'Beschermd Stadsgezicht' is een dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht'. Deze dubbelbestemming is in dit bestemmingsplan in zijn geheel overgenomen. Het Aanwijzingsbesluit is als bijlage 7 opgenomen in de bijlagen bij toelichting.

5.10.2 Gemeentelijk monument Havenstraat 5

Het hoofdgebouw op het perceel Havenstraat 5 is bij besluit van het college van Elburg aangewezen als gemeentelijk monument. Het pand wordt van architectuur- en cultuurhistorische belang geacht als voorbeeld van een gecombineerd woonhuis/bedrijfspand. In stedenbouwkundig opzicht wordt het pand doordat het in hoge mate medebepalend is voor het historische straatbeeld gewaardeerd.

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt het oorspronkelijke karakter van het exterieur in stand gehouden. De ontwikkeling heeft met name gevolgen voor het interieur.

 

In de regels van artikel 10 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' en op de verbeelding is het hoofdgebouw aangeduid met de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - gemeentelijk monument'. De redengevende omschrijving bij het besluit tot aanwijzing als gemeentelijk monument is als bijlage 8 opgenomen in de bijlagen bij toelichting.

5.10.3 Gemeentelijk monument Oostendorperstraatweg 7

De gebouwen op het perceel Oostendorperstraatweg 7 zijn bij besluit van het college van Elburg van 26 april 1988 aangewezen als gemeentelijk monument. Als reden hiervoor wordt onder meer aangegeven dat het complex een goed beeld geeft van een rijke boerenhoeve van het laatste kwart van de negentiende eeuw. Daarnaast wordt de verhoogde ligging aan de Oostendorperstraatweg gewaardeerd.

 

In de regels van artikel 10 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' en op de verbeelding is het hoofdgebouw aangeduid met de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - gemeentelijk monument'. De redengevende omschrijving bij het besluit tot aanwijzing als gemeentelijk monument is als bijlage 9 opgenomen in de bijlagen bij toelichting.

5.10.4 Conclusie cultuurhistorie

Met de voorgenomen ontwikkeling zijn de waarden van het beschermd stadsgezicht en beide gemeentelijke monumenten niet in het geding. Het bestemmingsplan is ten aanzien van het aspect cultuurhistorie uitvoerbaar.

5.11 Bedrijven en milieuzonering

5.11.1 Beoordelingskader

Het is gebruikelijk om voor ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bedrijvigheid gebruik te maken van de afstanden uit de publicatie Bedrijven en milieuzonering (VNG-uitgeverij, 2009). Andersom is deze publicatie te gebruiken voor het verantwoord inpassen van bedrijvigheid in een woon- of werkomgeving. De publicatie geeft informatie over de milieukenmerken van vrijwel alle voorkomende bedrijfstypen. Het biedt daarmee een hulpmiddel om ruimtelijke ordening en milieu op elkaar af te stemmen.

Uitgangspunt is dat de in de bedrijvenlijst genoemde afstanden gelden tussen enerzijds de perceelsgrens van het bedrijf en anderzijds de gevel van de woning. De richtafstanden gelden ten opzichte van rustige woongebieden. Dit kan zowel een rustige woonwijk als een rustig buitengebied zijn.

 

Het kan zo zijn dat specifieke wet- en regelgeving andere afstanden voorschrijft. Deze gaan dan voor de afstanden uit de VNG-publicatie. Te denken valt aan de Wet geurhinder en veehouderij, het Activiteitenbesluit of het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

5.11.2 Hinder als gevolg van bedrijvigheid

 

5.11.2.1 Havenstraat 5

Het plangebied ligt in de historische kern van Elburg. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig die mogelijk worden beperkt door de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied. Nader vervolgonderzoek ten aanzien van het aspect geluid (zie paragraaf 5.4.1) en de beoordeling van het geuronderzoek (zie paragraaf 5.6) hebben uitgewezen dat de voorgenomen ontwikkeling mogelijk is.

5.11.2.2 Oostendorperstraatweg 7

Ten zuiden van het plangebied ligt het bedrijventerrein Oostendorp. In het bestemmingsplan 'Elburg en Oostendorp' is ter plekke van bedrijventerrein een functieaanduiding opgenomen die bedrijven tot en met de milieucategorie 3.1 mogelijk maakt. Dit betekent er een minimale afstand van 50 meter tussen de grens van de bestemming die de bedrijvigheid toestaat en de uiterste situering van de gevel van de nieuwe woning (inclusief de mogelijkheden die het vergunningvrij bouwen biedt) die met het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt. De afstand tot het bouwvlak voor de nieuwe woning op het perceel bedraagt circa 75 meter.

 

Doordat de bestemming 'Horeca' wordt gewijzigd in 'Wonen' wordt de bedrijfswoning als 'normale' woning bestemt. In het kader van het bestemmingsplan 'Elburg en Oostendorp' diende de bedrijfswoning al als 'normale' woning beoordeeld te worden bij de toekenning van de bestemming 'Bedrijventerrein' in het bovengenoemde bestemmingsplan. Met de voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan voor de Oostendorperstraatweg 7 verandert er dus niets aan deze situatie. Daarnaast geldt dat er in de directe omgeving meerdere woningen op kortere afstand van het bedrijventerrein als zodanig zijn bestemd. De herbestemming tot 'normale' woning levert dan ook geen beperking op ten aanzien van het functioneren van het bedrijventerrein.

Verder betekent de wijziging van de bestemming 'Horeca' in 'Wonen' dat er een potentiele bron van hinder voor de omliggende woningen verdwijnt uit de omgeving. Dit betekent een aanzienlijke verbetering van het algemene leefklimaat ter plaatse. Het feit dat er met dit bestemmingsplan een extra woning op het perceel mogelijk wordt gemaakt brengt hierin geen verandering.

5.11.3 Conclusie bedrijven en mileuzonering

Het bestemmingsplan is voor het plangebied Oostendorperstraatweg 7 ten aanzien van het aspect bedrijven en milieuhinder uitvoerbaar. Voor het plangebied Havenstraat 5 geldt dat het aspect bedrijven en milieuhinder wordt bepaald door de aspecten geluid en geur. Van beide aspecten is aangetoond dat deze voldoen aan de geldende wet- en regelgeving.

5.12 Externe veiligheid

5.12.1 Beoordelingskader

Voor de beoordeling van het aspect externe veiligheid gelden de volgende kaders:

• Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), inclusief de daaronder vallende Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi);
• Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen;
• Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), inclusief de daaronder vallende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb).

Daarnaast kunnen het Activiteitenbesluit en Vuurwerkbesluit van belang zijn.

 

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) regelt hoe een gemeente of provincie moet omgaan met risico's voor mensen buiten een bedrijf als gevolg van de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen in een bedrijf.

In de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) staan regels over de veiligheidsafstanden en over de berekening van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Uitgangspunt voor deze circulaire is de Nota risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Deze circulaire heeft betrekking op het beleid van de ministers van Infrastructuur en Milieu en van Veiligheid en Justitie over de afweging van veiligheidsbelangen die een rol spelen bij het vervoer van gevaarlijke stoffen in relatie tot de omgeving. Voor de uitwerking en toepassing van de risiconormen is zoveel mogelijk aangesloten bij Bevi en Revi.

 

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) geeft onder andere veiligheidsafstanden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen aan. De normstelling is in lijn met het Bevi. De risicoafstanden en de manier van risicoberekening komen net als bij het Bevi in een regeling te staan. Deze regeling is nog niet gepubliceerd.

Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu adviseert om voor standaard buisleidingen met aardolieproducten de afstanden aan te houden uit het RIVM rapport Risicoafstanden voor buisleidingen met brandbare vloeistoffen K1K2K3 (augustus 2008). Voor afwijkende gevallen en andere brandbare chemische vloeistoffen zijn berekeningen nodig. Voor het berekenen van risico’s van ondergrondse gasleidingen ('hogedruk aardgastransportleidingen') is het computerprogramma CAROLA beschikbaar.

 

5.12.2 Risicokaart

De risico's ten aanzien van externe veiligheid zijn in kaart gebracht aan de hand van www.risicokaart.nl. Op onderstaande afbeelding is het plangebied in omcirkeld op de risicokaart.

5.12.2.1 Havenstraat 5

Ten noordoosten van het plangebied is een gasvulpunt, -reservoir en -leveringspunt aanwezig, op de kaart weergeven met een L-icoon. De maximale invloedssfeer ten aanzien van het groepsrisico is 150 meter. Het plangebied ligt op ongeveer 250 meter van het vulpunt. Daarmee valt het plangebied ook buiten de invloedssfeer van het gasvulpunt. De gasleiding van de Gasunie, die aan de westzijde van het gasvulpunt loopt, is eveneens niet van invloed op het plangebied. De veiligheidsregio heeft bevestigd dat er voor de Havenstraat 5 geen knelpunten met betrekking tot het aspect externe veiligheid zijn. Deze bevestiging is onderdeel van het verslag en de ingekomen vooroverlegreacties zoals deze in bijlage 11 van de bijlagen bij toelichting zijn opgenomen.

 

Risicokaart omgeving plangebied Havenstraat 5

 

5.12.2.2 Oostendorperstraatweg 7

In de omgeving van het perceel Oostendorperstraatweg 7 zijn op de risicokaart geen geprojecteerde stationaire risicobronnen aanwezig. In de nabijheid van het plangebied is een mobile risicobron aanwezig. De N309 (Zuiderzeestraatweg Oost) is een transportroute voorgevaarlijke stoffen. Voor deze weg geldt een PR-contour van 0 meter en een invloedsgebied voor het groepsrisico van 355 meter aan weerszijden van de weg.

 

Het plangebied ligt op circa 310 meter van de weg en daarmee in het invloedsgebied groepsrisico van de weg. Vanwege de ligging in het invloedsgebied dient het groepsrisico verantwoord te worden. Echter, gezien het geringe aantal transporten en de grote afstand van de weg tot de grens van het plangebied kan worden volstaan met een 'beperkte' verantwoording van het groepsrisico.

5.12.3 Verantwoording groepsrisico Oostendorperstraatweg 7

Op basis van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) dient voor een ruimtelijk besluit buiten de 200 meter vanaf de transportroute ingegaan te worden op:

• de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op die weg, spoorweg of dat binnenwater;
• de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die weg, spoorweg of dat binnenwater een ramp voordoet. Dit is alleen van toepassing op nog niet aanwezige (beperkt) kwetsbare objecten.

Daarnaast stelt het Bevt dat de Veiligheidsregio in de gelegenheid gesteld moet worden om advies uit te kunnen brengen over de mogelijkheden van de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid.

 

Uit de notitie ‘VGR voor standaard externe veiligheidssituaties’ blijkt dat wanneer een ruimtelijk besluit buiten de 200 meter zone van een transportroute ligt en het besluit geen objecten toestaat voor verminderd zelfredzame personen, er sprake is van een standaard externe veiligheidssituatie. Voor deze situaties wordt de onderstaande verantwoording van het groepsrisico gehanteerd. De Veiligheidsregio heeft op 18 september 2015 bevestigd dat e.e.a. van toepassing is op het onderhavige besluit. De betreffende reactie is toegevoegd aan het verslag en de ingekomen vooroverlegreacties zoals deze als bijlage 11 in de bijlagen bij toelichting zijn opgenomen.

 

Maatgevende scenario’s

Het maatgevende scenario voor de mogelijkheden voor de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid waarbij het plangebied binnen het invloedsgebied van brandbare gassen ligt is een wolkbrandexplosie. Onderstaand is vanuit dit scenario ingegaan op de mogelijkheden voor de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid.

 

De mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp

Bij een calamiteit zal de brandweer zich inzetten om effecten ten gevolge van het incident te beperken of te voorkomen. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron. De brandweer richt zich dan niet direct op het bestrijden van effecten in of nabij het plangebied. Eventuele secundaire branden in het plangebied kunnen met behulp van de primaire bluswatervoorzieningen worden bestreden door de brandweer. De mogelijkheden voor bestrijdbaarheid worden daarom niet verder in beschouwing genomen.

 

De mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen

Bij een calamiteit is het belangrijk dat de aanwezigen in het plangebied worden geïnformeerd hoe te handelen bij een incident. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde waarschuwings- en alarmeringspalen (WAS-palen) of NL-alert. Bij een scenario waarin toxische stoffen vrijkomen, is het advies om te schuilen in een gebouw, waarvan ramen, deuren en ventilatie gesloten kunnen worden. De nieuwbouw is voorzien van isolatie tegen het binnendringen van toxische gassen en van een afsluitbare luchtbehandelingsinstallatie. Bij een wolkbrandexplosie is het advies om te vluchten van de risicobron af.

 

Conclusie

Op basis van de hierboven genoemde overwegingen kan worden geconcludeerd dat er voldoende mogelijkheden voor de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid zijn. Dit betekent dat er geen nadere eisen aan het plan worden gesteld in het kader van het milieuaspect externe veiligheid.

 

5.12.4 Conclusie externe veiligheid

Het bestemmingsplan is ten aanzien van het aspect externe veiligheid uitvoerbaar.

5.13 Conclusie milieu- en omgevingsaspecten

De voorgenomen ontwikkeling is getoetst en afgewogen in relatie tot verschillende relevante milieu- en omgevingsaspecten. Deze aspecten vormen geen belemmering voor de uitvoering van de voorgenomen ontwikkelingen.

6 Toelichting op de regels

6.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het bestemmingsplan: de verbeelding (plankaart) en de regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom

bepaalde bebouwing acceptabel is.

 

Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. De toelichting vormt de verantwoording voor de gemaakte keuzen voor de inrichting van het plangebied en de toekenning van de bestemmingen.

 

Met dit bestemmingsplan worden de huidige bestemmingen deels gewijzigd zodat de voorgenomen ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. Dit bestemmingsplan is mede gebaseerd op het bestemmingsplan 'Beschermd Stadsgezicht Elburg' en opgesteld aan de hand van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2012, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. De regels zijn voor zover nodig op hun beurt weer aangepast aan specifieke situaties in het plangebied.

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

6.2 Opzet regels

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) is verplicht.

De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

 

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

6.2.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat regels die gelden voor het gehele plangebied en bestaat uit:

• artikel 1: In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.
• artikel 2: Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Op de verbeelding zijn bouwhoogten en soms bebouwingspercentages aangegeven. Als er geen percentages zijn aangegeven, mag het hele bouwvlak worden bebouwd. De aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.

   

6.2.2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de verbeelding is de bestemming aangegeven.

Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in onder meer:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan (wonen, bedrijvigheid etc.);
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage etc.);
• Afwijken van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels;
• Verboden gebruik: welke vormen van gebruik zijn uitgesloten.

In paragraaf 6.3 worden de verschillende bestemmingen toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen. Daarnaast wordt, indien gekozen wordt af te wijken van de bestemming uit het geldende bestemmingsplan, aangeven waarom daarvoor is gekozen.

   

6.2.3 Algemene regels

Regels hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• artikel 11: deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te kunnen voorkomen. Dit kan zich met name voordoen, indien een deel van een bouwperceel, dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken, wederom - nu ten behoeve van de berekening van het maximale bebouwingspercentage van een ander bouwperceel - wordt betrokken;
• artikel 12: in de algemene bouwregels zijn bepaalde, kleine overschrijdingen van bestemmingsvlakken en bouwregels beschreven die zonder afwijkingsprocedure toegestaan zijn. In het verleden waren voor zulke geringe overschrijdingen wel afwijkingsprocedures nodig. Maar in de praktijk bleken de in dit artikel opgesomde overschrijdingen altijd een omgevingsvergunning te krijgen. Daarom zijn ze in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt 'bij wijze van recht'. Dat komt de helderheid vooraf ten goede en kan de proceduredruk verminderen. Verder zijn er als gevolg van de inwerkingtreding van de 'Reparatiewet BZK 2014' op 29 november 2014, waardoor de bouwverordening niet meer van toepassing is, regels opgenomen ten aanzien van het realiseren van voldoende parkeer-, laad- en losruimte;
• artikel 13: in de algemene gebruiksregels is aangegeven welke functies in ieder geval in strijd zijn met het bestemmingsplan;
• artikel 14: in het plangebied zijn gebiedsaanduidingen opgenomen. In de algemene aanduidingsregels zijn regels verbonden aan deze gebiedsaanduidingen;
• artikel 15: op basis van de algemene afwijkingsregels kunnen Burgemeester en wethouders omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van onderdelen van bestemmingsbepalingen, mocht dat in die bepalingen zelf niet geregeld zijn. Bedoeld worden onder meer geringe afwijkingen van bouw- of bestemmingsgrenzen;
• artikel 16: in de regels wordt een enkele keer verwezen naar andere wettelijke regelingen. Landelijke wettelijke regelgeving kan gedurende de looptijd van het bestemmingsplan veranderen. Om die reden wordt in het artikel overige regels aangegeven dat daar waar wordt verwezen naar landelijke wettelijke regelingen, die regelingen zijn bedoeld zoals deze luidden op het moment waarop het ontwerp bestemmingsplan ter visie is gelegd.

 

6.2.4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotbepalingen. In artikel 17 is het overgangsrecht beschreven. Hierin wordt aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. De inhoud van deze regels is overgenomen uit de standaardregels uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). 

In artikel 18 wordt de officiële benaming van dit bestemmingsplan en de datum van de vaststelling door de gemeenteraad aangehaald.

   

6.3 Nadere toelichting op de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

 

In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

 

In dit bestemmingsplan worden de volgende enkel- en dubbelbestemmingen onderscheiden:

  

6.3.1 Artikel 3 'Gemengd - 3'

De bestemming 'Gemengd - 3' is gebaseerd op de bestemming 'Gemengd - 1' uit het bestemmingsplan 'Beschermd Stadsgezicht'.  

 

Doel

Deze bestemming maakt op het perceel Havenstraat 5 de functies atelier, restaurant, proeflokaal en een dienstwoning mogelijk. Middels de functieaanduiding 'specifieke van gemengd - kleinschalige ambachtelijke bierbrouwerij' is deze functie mogelijk in het vrijstaande gebouw dat achter het hoofdgebouw staat. Het hoofdgebouw is middels een aanduiding aangemerkt als gemeentelijk monument. 

 

Functionele mogelijkheden

Zoals bij het doel beschreven worden verschillende functies mogelijk gemaakt. Deze functies zijn in principe in het gehele gebouw mogelijk, met uitzondering van de dienstwoning en de kleinschalige ambachtelijke bierbrouwerij. De dienstwoning is alleen mogelijk gemaakt in het gemeentelijk monument. Ter plekke van de aanbouw en het vrijstaande gebouw is, in lijn met de bestemmingsregeling uit het geldende bestemmingsplan 'Beschermd Stadsgezicht', de functieaanduiding 'wonen uitgesloten' opgenomen. Verder is het vrijstaande gebouw specifiek aangeduid ten behoeve van de kleinschalige ambachtelijke bierbrouwerij. Voor het restaurant geldt dat deze functie uitsluitend is toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 1' (h=1) en een beperking in het vloeroppervlak van 180 m² (inclusief keuken en toiletgroep). In paragraaf 3.2 is een tekening opgenomen met een verantwoording van het aan de functie horeca (restaurant, h=1) toegekende oppervlak van het gebouw. Ten aanzien van de proeflokaal is opgenomen dat deze is bedoeld voor het consumeren van in de kleinschalige ambachtelijke bierbrouwerij vervaardigde producten.

 

Voor de bestemming zijn ook daarbij horende gebouwen, andere bouwwerken, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water, wegen en paden, tuinen, erven en parkeervoorzieningen mogelijk. Door dit toe te staan worden maximale gebruiksmogelijkheden geboden voor de toegestane functies.

  

Bouwmogelijkheden gebouwen en overkappingen

Binnen de aangeduide bouwvlakken is één hoofdgebouw ten behoeve van de bestemming mogelijk. In het bouwvlak is maximaal één woning toegestaan. Wanneer in een bouwvlak meer woningen aanwezig zijn, dan is dit aangeduid in het betreffende bouwvlak. Een verdere verdichting van de bebouwing wordt hiermee voorkomen; het bestaande bebouwingsbeeld blijft zoveel mogelijk gehandhaafd.

 

Omdat kappen verplicht zijn is voor de nieuw te bouwen gebouwen zowel een maximale goot- als bouwhoogte aangegeven. De maximale goot- en bouwhoogte van het te handhaven gebouw, het gemeentelijke monument aan de Havenstraat, mogen niet meer bedragen dan de bestaande hoogte. Het doel hiervan is het bestaande beeld te behouden en nieuwbouw binnen het bestaande beeld mogelijk te maken. Voor het bepalen van de maximale goot- en bouwhoogte zoals aangegeven op de verbeelding wordt voor het te hanteren peil uitgegaan van de hoogte van de afgewerkte begane grondvloer, overeenkomstig de begripsbepalingen.

 

Bouwmogelijkheden andere bouwwerken

Het gaat bij andere bouwwerken in dit geval om erf- en terreinafscheidingen en overige andere bouwwerken.

 

De erf- en terreinafscheidingen mogen voor de voorgevel of een naar de weg gekeerde zijgevel van een hoofdgebouw ten hoogste 1,00 meter hoog zijn. In andere gevallen mag het maximaal 2,00 meter hoog zijn. Dit heeft te maken met het ruimtelijk beeld van het perceel op zich en het beeld in de omgeving.

 

Overige andere bouwwerken mogen ten hoogste 2,50 meter hoog zijn. Daarbij kan het bijvoorbeeld gaan om een kleinschalig bouwwerk voor de hoofdfunctie of bijvoorbeeld een vlaggenmast. Wanneer een dergelijk bouwwerk 2,50 meter hoog wordt, is de impact op de omgeving klein. Voor het bepalen van de maximale hoogte van erf- en terreinafscheidingen en overige andere bouwwerken wordt voor het te hanteren peil uitgegaan van de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein.

 

Voor de andere bouwwerken is bij deze bestemming een algemene regeling opgenomen. Daarbij is aangesloten bij een algemene regeling voor bouwmogelijkheden van andere bouwwerken. Ook is aansluiting gezocht bij de mogelijkheden met betrekking tot vergunningvrij bouwen, zoals dit opgenomen is in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en het Besluit omgevingsrecht.

 

6.3.2 Artikel 4 'Groen'

De bestemming 'Groen' is overgenomen uit het bestemmingsplan 'Beschermd Stadsgezicht'.

 

Doel

Het doel van de bestemming 'Groen' is het behoud van de bestaande grotere groenvoorzieningen.

 

Functionele mogelijkheden

Naast groenvoorzieningen zijn in deze bestemming daarbij horende andere bouwwerken, nutsvoorzieningen, water, paden, erven en terreinen mogelijk. Door dit toe te staan worden maximale gebruiksmogelijkheden geboden voor de groenvoorzieningen.

 

Bouwmogelijkheden

Binnen de bestemming mogen andere bouwwerken worden gebouwd. Het gaat bij andere bouwwerken in dit geval om erf- en terreinafscheidingen en overige andere bouwwerken.

 

De erf- en terreinafscheidingen mogen maximaal 1,00 meter hoog zijn. Dit heeft te maken met de beveiliging van betreffende gebieden en gebruikers van die gebieden. Overige andere bouwwerken mogen ten hoogste 2,50 meter hoog zijn. Voor het bepalen van de maximale hoogte van erf- en terreinafscheidingen en overige andere bouwwerken wordt voor het te hanteren peil uitgegaan van de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein.

 

Een uitzondering hierop vormen de speelvoorzieningen die zijn aangeduid. Hiervoor is een specifieke regeling opgenomen, omdat deze slechts op enkele plaatsen (speelterreinen) zijn toegestaan. De toegestane maximale bouwhoogte van de voorzieningen is afgestemd op de functie.

 

Voor de andere bouwwerken is bij deze bestemming een algemene regeling opgenomen. Daarbij is aangesloten bij een algemene regeling voor bouwmogelijkheden van andere bouwwerken. Ook is aansluiting gezocht bij de mogelijkheden met betrekking tot vergunningvrij bouwen, zoals dit opgenomen is in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en het Besluit omgevingsrecht.

 

6.3.3 Artikel 5 'Tuin'

De bestemming 'Tuin' is overgenomen uit het bestemmingsplan 'Beschermd Stadsgezicht'.

 

Doel

Het doel van deze bestemming is de (openheid van de) tuin te behouden.

 

Functionele mogelijkheden

De bestemming heeft de functie tuin als hoofdfunctie. Daarbij horende andere bouwwerken, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water, wegen en paden, erven en parkeervoorzieningen zijn ook toegestaan, mits ondergeschikt aan de hoofdfunctie. Door dit toe te staan worden maximale gebruiksmogelijkheden geboden voor de hoofdfunctie. In een enkel geval is sprake van een afwijkende functie. Om deze mogelijk te maken zijn ze specifiek aangeduid.

 

Bouwmogelijkheden

Het bouwen van gebouwen is niet toegestaan innen de bestemming Tuin. Andere bouwwerken, in dit geval erf- en terreinafscheidingen, zijn wel toegestaan. Deze mogen een maximale bouwhoogte van 1,00 meter hebben. Voor het bepalen van de maximale hoogte van erf- en terreinafscheidingen en overige andere bouwwerken wordt voor het te hanteren peil uitgegaan van de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein.

 

Flexibiliteitsbepalingen

Door middel van een omgevingsvergunning kan afgeweken worden van de bestemming voor het bouwen van andere bouwwerken, in dit geval pergola's. Deze mogen maximaal 2,50 meter hoog worden. De omgevingsvergunning kan alleen verleend worden wanneer aan de toetsingscriteria voldaan wordt.

6.3.4 Artikel 6 'Water'

De bestemming 'Water' is overgenomen uit het bestemmingsplan 'Beschermd Stadsgezicht'.

 

Doel

Het doel van deze bestemming is het behoud en de bescherming van (de functie van) het water in het plangebied.

 

Functionele mogelijkheden

De hoofdfunctie van de bestemming is water. De regeling hiervoor is afgestemd op de bestaande situatie, maar ook op de mogelijkheden vanuit andere bestemmingsplannen. Bijvoorbeeld voor het water in de haven, waarin watersport toegestaan is. Ter plaatse van een aanduiding 'steiger' is een steiger toegestaan. Daarnaast zijn andere bouwwerken, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, wegen en paden mogelijk. Door dit toe te staan worden maximale gebruiksmogelijkheden geboden voor de hoofdfunctie.

 

Bouwmogelijkheden

Binnen de bestemming is de bouw van een steiger en meerpalen mogelijk. Voor het bepalen van de bouwhoogte zoals opgenomen in de regels wordt voor het te hanteren peil uitgegaan van het Normaal Amsterdams Peil (NAP) of het ander aan te houden waterpeil, overeenkomstig de begripsbepalingen.

6.3.5 Artikel 7 'Wonen'

De bestemming 'Wonen', die aan het perceel Oostendorperstraatweg 7 is toegekend, is overgenomen uit het geldende bestemmingsplan 'Elburg en Oostendorp' en specifiek gemaakt voor de voorliggende situatie.

 

Doel

Het doel van deze bestemming is de woonfunctie en aan de woonfunctie verbonden functies voor het perceel mogelijk te maken.   

 

Functionele mogelijkheden

De hoofdfunctie van de bestemming is wonen. Daarnaast worden aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten mogelijk gemaakt. Deze moeten echter voldoen aan de in de specifieke gebruiksregels opgenomen voorwaarden. Daarnaast zijn gebouwen, overkappingen, andere bouwwerken, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water, wegen en paden, tuinen, erven en parkeervoorzieningen mogelijk. Door het toestaan van deze functies is flexibiliteit in het gebruik van de gronden met deze bestemming mogelijk.

  

Bouwmogelijkheden hoofdgebouwen

Op de verbeelding van het plan zijn het bouwvlak en de maximale goot- en bouwhoogte aangeduid. Voor de hoofdgebouwen (woningen) is bepaald dat deze in het aangeduide bouwvlak gebouwd moeten worden. Per bouwvlak is maximaal één hoofdgebouw toegestaan. Uitgegaan wordt daarbij van vrijstaande woningen. Wanneer in een bouwvlak meer hoofdgebouwen staan, dan is dit aangeduid.

  

Bouwmogelijkheden bijbehorende bouwwerken

Bijbehorende bouwwerken mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd. De bijbehorende bouwwerken moeten ondergeschikt blijven aan het hoofdgebouw. De bouwregels voor bijbehorende bouwwerken dragen hier zorg voor. Voor het bepalen van de maximale goot- en bouwhoogte zoals aangegeven op de verbeelding wordt voor het te hanteren peil uitgegaan van de hoogte van de afgewerkte begane grondvloer, overeenkomstig de begripsbepalingen. Bovendien zijn in de bouwregels bepalingen opgenomen waardoor de plaatsing van de bijbehorende bouwwerken wordt bepaald. Een belangrijke regel daarbij is dat bijbehorende bouwwerken in ieder geval 1,00 meter achter de voorgevel, of het verlengde daarvan, worden gebouwd.

 

De maximaal toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken is beperkt. Hierbij is rekening gehouden met de oppervlakte van het perceel waarop het hoofdgebouw staat. Naarmate de oppervlakte van het perceel groter wordt, is de maximaal toegestane oppervlakte voor bijbehorende bouwwerken groter.

     

Bouwmogelijkheden andere bouwwerken

Voor de andere bouwwerken is bij deze bestemming een algemene regeling opgenomen. Daarbij is aangesloten bij een algemene regeling voor bouwmogelijkheden van andere bouwwerken. Ook is aansluiting gezocht bij de mogelijkheden met betrekking tot vergunningsvrij bouwen, zoals dit opgenomen is in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en het Besluit omgevingsrecht.

 

Het gaat bij andere bouwwerken in dit geval om erf- en terreinafscheidingen en overige andere bouwwerken.

De erf- en terreinafscheidingen mogen voor de voorgevel of een naar de weg gekeerde zijgevel van een hoofdgebouw niet groter zijn dan 1,00 meter. In andere gevallen mag het maximaal 2,00 meter hoog zijn. Dit heeft te maken met het ruimtelijk beeld van het perceel.

 

Overige andere bouwwerken mogen ten hoogste 5,00 meter hoog zijn. Daarbij kan het bijvoorbeeld gaan om een kleinschalig bouwwerk als een vlaggenmast. Wanneer een dergelijk bouwwerk 5,00 meter hoog wordt, is de impact op de omgeving klein. Voor het bepalen van de maximale hoogte van erf- en terreinafscheidingen en overige andere bouwwerken wordt voor het te hanteren peil uitgegaan van de hoogte van de afgewerkte begane grondvloer, overeenkomstig de begripsbepalingen.

6.3.6 Artikel 8 'Waarde - Archeologie 1'

Het perceel Havenstraat 5 ligt in een gebied dat op de beleidskaart voor archeologische monumentenzorg als AMK-terrein is aangeduid. In het bestemmingsplan 'Beschermd Stadsgezicht' is voor dit gebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' opgenomen. Deze dubbelbestemming is in dit bestemmingsplan in zijn geheel overgenomen.

 

Doel

De dubbelbestemming heeft tot doel bij een verwachting van archeologische waarden in de gronden, deze bij een vergunningaanvraag te onderzoeken. Hierdoor kunnen mogelijk aanwezige waarden behouden, beschermd en/of herstelt worden.

 

Functionele mogelijkheden

De gronden waarop deze bestemming ligt zijn, naast de gebruiksmogelijkheden van onderliggende bestemmingen, ook bedoeld voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de archeologische waarden van de gronden. Dit betekent dat bij het gebruik van de gronden altijd rekening gehouden moet worden met de mogelijke aanwezigheid archeologische waarden.

 

Bouwmogelijkheden

Een onderzoeksverplichting is opgenomen voor de verschillende gebieden, die gekoppeld is aan de diepte en oppervlakte van werken en/of werkzaamheden. Een voorbeeld: wanneer potentiële bouwwerken binnen het gebied met een hoge verwachtingswaarde een oppervlakte hebben van maximaal 30 m² en niet dieper gaan dan 0,30 meter onder het maaiveld in de bodem komen, zijn alleen de bestemmingsregels van onderliggende bestemmingen van toepassing. Is een bouwwerk in het gebied met een hoge verwachtingswaarde groter dan 30 m² en dieper dan 0,30 meter onder het maaiveld, dan moeten de archeologische waarden onderzocht worden vóór verlening van een omgevingsvergunning. Hiervoor gelden verplichtingen, die opgenomen zijn in de bouwregels bij deze bestemming.

 

Omgevingsvergunning

Werken (geen bouwwerken) en werkzaamheden mogen alleen uitgevoerd worden na het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Dit geldt onder andere voor ontgronden van gronden, het aanbrengen van bomen en diepwortelende beplanting en het aanleggen van kabels en leidingen. Hieraan zijn toetsingscriteria gekoppeld. Door een omgevingsvergunning op te nemen worden werken en werkzaamheden toegestaan. Door de criteria op te nemen kan getoetst worden of archeologische waarden aanwezig zijn en hoe deze behouden kunnen blijven na de ingreep. De omgevingsvergunning is niet nodig voor normaal onderhoud van geringe omvang en al in uitvoering zijnde werken en werkzaamheden. Dit geldt op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan.

6.3.7 Artikel 9 'Waarde - Archeologie 2'

Het perceel Oostendorperstraatweg 7 ligt in een gebied dat op de beleidskaart voor archeologische monumentenzorg als een gebied met hoge verwachtingswaarde is aangeduid. In het bestemmingsplan 'Elburg en Oostendorp' is voor dit gebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' opgenomen. Deze dubbelbestemming is in dit bestemmingsplan in zijn geheel overgenomen.

   

Doel 

De dubbelbestemming heeft tot doel de archeologische waarden van de gronden te behouden, beschermen en/of herstellen. Hierdoor kunnen mogelijk aanwezige waarden behouden, beschermd en/of herstelt worden.

 

Functionele mogelijkheden

De gronden waarop deze bestemming ligt zijn, naast de gebruiksmogelijkheden van onderliggende bestemmingen, ook bedoeld voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de archeologische waarden van de gronden. Dit betekent dat bij het gebruik van de gronden altijd rekening gehouden moet worden met de mogelijke aanwezigheid archeologische waarden.

  

Bouwmogelijkheden, uitvoeren werken en werkzaamheden

Voor het oprichten van bouwwerken en het uitvoeren van werken en werkzaamheden  met een oppervlakte van maximaal 120 m² en die niet dieper dan 0,30 meter onder het maaiveld in de bodem komen, zijn alleen de bestemmingsregels van onderliggende bestemmingen van toepassing. Wanneer een bouwwerk groter is dan 120 m² of wanneer het bouwwerk dieper dan 0,30 meter onder het maaiveld reikt, moet voor verlening van een omgevingsvergunning de archeologische waarden onderzocht worden. Hiervoor gelden verplichtingen, die opgenomen zijn in de bouwregels bij deze bestemming.

 

Omgevingsvergunning

Werken (geen bouwwerken) en werkzaamheden mogen alleen uitgevoerd worden na het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Dit geldt onder andere voor ontgronden van gronden, het aanbrengen van bomen en diepwortelende beplanting en het aanleggen van kabels en leidingen. Hieraan zijn toetsingscriteria gekoppeld. Door een omgevingsvergunning op te nemen worden werken en werkzaamheden toegestaan. Door de criteria op te nemen kan getoetst worden of archeologische waarden aanwezig zijn en hoe deze behouden kunnen blijven na de ingreep. De omgevingsvergunning is niet nodig voor normaal onderhoud van geringe omvang en al in uitvoering zijnde werken en werkzaamheden. Dit geldt op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan.

6.3.8 Artikel 10 'Waarde - Beschermd stadsgezicht'

Het perceel aan de Havenstraat 5 is onderdeel van het beschermde stadsgezicht van Elburg. In de het bestemmingsplan 'Beschermd Stadsgezicht' is ter bescherming van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' opgenomen. In dit bestemmingsplan is deze dubbelbestemming in zijn geheel overgenomen.

 

Doel

Het doel van deze dubbelbestemming is het behoud, de bescherming en het herstel van cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het als 'beschermd stadsgezicht' aangewezen gebied en de bebouwing. De cultuurhistorische en ruimtelijke waarden zijn bepaald in het Aanwijzingsbesluit dat opgenomen is in de bijlagen.

 

Algemene functionele mogelijkheden

De gronden waarop deze bestemming ligt zijn, naast de gebruiksmogelijkheden van onderliggende bestemmingen, ook bedoeld voor het behoud, de bescherming en het herstel van cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het aangewezen beschermde stadsgezicht en de bebouwing daarin. Daarnaast worden de in het plangebied voorkomende artefacten en verschillende typen muren specifiek mogelijk gemaakt door middel van een aanduiding. De verschillende typen muren zijn van elkaar onderscheiden, in verband met verschillen in de functie en/of bouwmogelijkheden.

 

Bouwmogelijkheden gebouwen

Voor de nokrichtingen van bebouwing zijn in de regels bepalingen opgenomen, waarbij bepaald is dat de bestaande richting gehandhaafd. Er is sprake van langs- en dwarskappen. Een kap is bovendien verplicht, de hellingshoek ligt tussen de 50° en 70°. Ook de gevellijn is in bepaalde delen van de vesting bepalend. Waar dit het geval is, is de 'gevellijn' aangeduid. De bebouwing moet op die plaatsen in de gevellijn staan of, wanneer van toepassing, terug worden gebouwd. Het doel is de hoofdvorm van de gebouwen vast te leggen. 

 

Bouwmogelijkheden monumenten

Voor een gemeentelijk monument is in dit bestemmingsplan een eigen bouwregeling opgenomen. Deze bepaalt in de regels dat de bestaande situatie gehandhaafd moet worden. Dit monument is om die reden voorzien van een aanduiding 'specifieke vorm van waarde - gemeentelijk monument'. Het pand kent ook geen aanduidingen voor maximale goot- en bouwhoogte, omdat deze bepaald worden door de bestaande situatie. Het begrip bestaand is opgenomen in de begripsbepalingen. De rijksmonumenten zijn daarnaast beschermd via de Monumentenwet 1988.

 

Flexibiliteitsbepalingen

In de bestemming zijn mogelijkheden opgenomen voor een omgevingsvergunning voor afwijking van de hiervoor genoemde bouwmogelijkheden. Daarbij gaat het onder andere om wijzigingen in nokrichting, platte daken, verhoging van de stadsmuur en bebouwing van het aangeduide erf.

Deze omgevingsvergunning mag alleen worden verleend wanneer geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de waarden van het beschermd stadsgezicht, het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de sociale veiligheid, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden voor aangrenzende gronden.

 

Omgevingsvergunning

Werken (geen bouwwerken) en werkzaamheden mogen alleen uitgevoerd worden na het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Dit geldt onder andere voor aanleggen en verharden van wegen en paden, het graven van waterlopen en het aanleggen van ondergrondse kabels en leidingen. Hieraan zijn toetsingscriteria gekoppeld.

Voor het slopen van bouwwerken is ook een omgevingsvergunning nodig, voor zover dit niet al in de wetgeving geregeld is. Daarbij gaat het om het geheel of gedeeltelijk slopen van gebouwen.

7 Financiële uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de exploitatie van het plan en de eventueel daaruit voortvloeiende planschade besproken.

7.2 Exploitatie

De Grondexploitatiewet (afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening) gaat ervan uit dat bij het bestemmingsplan een exploitatieplan wordt vastgesteld tenzij het kostenverhaal anders verzekerd is. Het plan is een particulier initiatief van een horeca ondernemer uit de vesting. De voor dit bouwplan en bestemmingsplan te maken kosten, de bijdrage in het parkeerfonds en eventuele tegemoetkoming in planschade, zijn voor rekening van de betrokken grondeigenaar en initiatiefnemer. Voor eventuele planschade is een planschade-overeenkomst getekend, waarin is overeengekomen dat eventueel toe te kennen planschade aan derden door de initiatiefnemer aan de gemeente zal worden vergoed.

 

Gelet hierop is het kostenverhaal anderszins verzekerd en is het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig.

8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1 Inleiding

De procedure voor vaststelling van een bestemmingsplan is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening. Aangegeven is dat tussen de gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd, voordat een ontwerpbestemmingsplan ter visie kan worden gelegd. Bovendien is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing verklaard (zienswijzenprocedure).

8.2 Overleg

Conform artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerpbestemmingsplan in het kader van het vooroverleg toegestuurd aan de navolgende (overheids)instanties:

• Provincie Gelderland;
• Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed;
• Waterschap Vallei en Veluwe;
• Brandweer Veiligheidsregio Noord en Oost Gelderland;
• Monumentenbeleidscommissie van de gemeente Elburg;
• Oudheidkundige Vereniging Arent thoe Boecop te Elburg;
• Vestingraad te Elburg;
• Wijkcomité Pal/Oostendorp te Elburg;
• Wijkcomité Vesting/Molendorp te Elburg.

Deze (overheids)instanties hebben de mogelijkheid gehad om vanaf 17 juni 2015 voor een periode van 10 weken hun reactie op het voorontwerpbestemmingsplan te geven. Van de binnengekomen reacties en de beantwoording daarvan is een verslag gemaakt. Dit verslag en de ingekomen vooroverlegreacties zijn als bijlage 11 in de bijlagen bij toelichting opgenomen.

8.3 Inspraak

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 17 juni 2015 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn vier inspraakreacties ontvangen. De inspraakreacties en de beantwoording daarvan zijn opgenomen in het Eindverslag van de Inspraak. Dit verslag is als bijlage 12 in de bijlagen bij toelichting opgenomen. Het bestemmingsplan is aangepast op die onderdelen, waarmee het college van burgemeester en wethouders heeft ingestemd.

 

Na de inspraak en het vooroverleg is het bestemmingsplan met name nog aangepast op het punt van de op de verbeelding aangegeven maximum goot- en bouwhoogtes. Dit is het gevolg van het hanteren van een andere peilaanduiding in het voorontwerpbestemmingsplan. De op de verbeelding gewijzigde maximum goot- en bouwhoogtes geven nu een beter beeld van de te realiseren hoogtes dan de aangegeven hoogtes in het voorontwerpbestemmingsplan. De nu gehanteerde goot- en bouwhoogtes komen dan ook overeen met de in paragraaf 3.3.1 opgenomen tekeningen van de te realiseren gebouwen. De monumentenbeleidscommissie van de gemeente heeft met deze wijzigingen ingestemd.

8.4 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 13 januari 2016 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen, waarbij een ieder in de gelegenheid is gesteld om een zienswijze in te dienen. Tijdens deze periode is één zienswijze ontvangen. Deze zienswijze en de beantwoording daarvan is opgenomen in de Zienswijzennota. Deze nota is als bijlage 21 in de bijlagen bij toelichting opgenomen.

 

De zienswijze heeft geen aanleiding gegeven tot het wijzigen van het ontwerpbestemmingsplan ten behoeve van de vaststelling.