| Plan: | Exploitatieplan Broeklanden Fase 2 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | exploitatieplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0230.BPBROEKLANDEN2015-EPV1 |
Gemeenten zijn volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht hun bestemmingsplannen elke tien jaar te actualiseren (de actualiseringsplicht).
Het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Broeklanden' is vastgesteld op 28 april 2005 en goedgekeurd op 13 december 2005. De gemeente is daarom verplicht het bestemmingsplan te actualiseren.
Het doel van het betemmingsplan 'Bedrijventerrein Broeklanden 2015' is dan ook om het bestemmingsplan te actualiseren. Het bestemmingsplan richt zich op het juridisch-planologisch beheer van de bestaande situatie door deze van een passende juridische regeling te voorzien. Bij een deel van dit bestemmingsplan hoort een exploitatieplan omdat de grondexploitatiekosten niet geheel anderszins verzekerd zijn.
In de navolgende tekst van deze toelichting op het exploitatieplan komen paragraafsgewijs aan de orde:
Het exploitatieplan is gekoppeld aan het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Broeklanden 2015'. Het exploitatieplan hoort bij fase 2 van dit bestemmingsplan. De reden van deze begrenzing is toegelicht in paragraaf 1.5.
Om te komen tot het bestemmingsplan heeft de gemeente kosten gemaakt. Om tot de realisatie van bebouwing en van de openbare voorzieningen te kunnen komen zijn werken en werkzaamheden nodig, waarvoor ook kosten worden gemaakt. Deze kosten worden gemaakt door de eigenaren. De gemeente is niet de enige grondeigenaar, zodat het kostenverhaal als bedoeld in artikel 6.12 Wro niet via gemeentelijke gronduitgifte verzekerd zal zijn. Er is sprake van nog een grondeigenaar. Met deze eigenaar is geen anterieure grondexploitatieovereenkomst gesloten. Ook wat dat betreft is het kostenverhaal als bedoeld in artikel 6.12 Wro niet anderszins verzekerd. Op grond van artikel 6.12 Wro moet daarom een exploitatieplan worden vastgesteld. Dan kan via omgevingsvergunningen voor het bouwen een betalingsvoorschrift worden opgenomen op basis van artikel 6.17 Wro.
In een exploitatieplan is het mogelijk regels op te nemen. Regels in een exploitatieplan zijn locatie-eisen voor de werken en werkzaamheden voor bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Dit kunnen ook regels zijn voor fasering van de werkzaamheden of voor koppelingen tussen werkzaamheden en bouwplannen. Dit zijn eisen waar grondeigenaren aan gebonden zijn. In het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Broeklanden 2015' is voor fase 2 sprake van een uit te werken bestemming met een voorlopig bouwverbod. Dat betekent dat het voor het exploitatieplannog niet nodig is zulke eisen op te nemen. Wanneer een uitwerkingsplan voor fase 2 wordt vastgesteld, zal het naar verwachting wel nodig zijn zulke regels op te nemen. De gemeente hanteert bijvoorbeeld regels voor de inrichting van de openbare ruimte. Om die reden is in dit toelichtende deel hoofdstuk 4 gereserveerd voor een toelichting op de regels. Het opnemen van zulke regels gebeurt dan in een herziening van het exploitatieplan die hoort bij de vaststelling van het uitwerkingsplan.
Samengevat dient de vaststelling van dit exploitatieplan ertoe om de noodzakelijke publiekrechtelijke basis te leggen voor het kostenverhaal (art. 6.17 Wro). De berekening van de exploitatiebijdragen vindt, op basis van dit exploitatieplan, plaats in het betalingsvoorschrift bij de te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen of in een exploitatieovereenkomst voor zover deze wordt gesloten na de vaststelling van dit exploitatieplan.
Het bestemmingsplangebied omvat zowel Broeklanden fase 1 als fase 2. Bij de afbakening van het exploitatiegebied is rekening gehouden met een aantal wettelijke bepalingen. Daarbij gaat het om de vraag in welke onderdelen van het totale bestemmingsplangebied het om aangewezen bouwplannen gaat (art. 6.12 Wro en 6.1 Bro) en of voor bepaalde delen van het bestemmingsplangebied het overgangsrecht van art. 9.1.20 Invoeringswet Wro (IWro) van toepassing is.
Voor fase 1 geldt dat voor een deel van de percelen reeds een bouwomgevingsvergunning is verleend op basis van het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Broeklanden” van 2005. Aan zulke vergunningen kunnen achteraf geen betalingsvoorschriften in de zin van artikel 6.17 Wro worden verbonden. De percelen waar deze vergunningen betrekking op hebben, kunnen daarom niet in het exploitatiegebied worden opgenomen. Wel kunnen ze een rol spelen als het gaat om het ondervinden van profijt van bepaalde voorzieningen en de proportionele toerekening van kosten van zulke voorzieningen.
Voor het overige bestaat het bestemmingsplangebied uit aangewezen bouwplannen. De bestemming is conserverend van aard. Dat betekent dat artikel 9.1.20 Wro voor fase 1 van toepassing is. Voor fase 2 is dit artikel wel van toepassing. In het “Bedrijventerrein Broeklanden” van 2005 gold voor fase 2 een uitwerkingsplicht met een voorlopig bouwverbod.
Artikel 9.1.20 IWro houdt in dat als onder een bestemmingsplan, dat in procedure is gebracht voor de inwerkingtreding van de Wro, een bouwvergunning verleend kon worden en er geen andere bestemmingsregeling wordt opgenomen in een nieuw bestemmingsplan onder de Wro, de betreffende gronden niet in een exploitatieplan kunnen worden opgenomen1. Met een voorlopig bouwverbod kon op basis van het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Broeklanden” voor fase 2 zo'n vergunning niet worden verleend, zodat artikel 9.1.20 IWro op die fase niet van toepassing is. Dat betekent dat het exploitatieplangebied gevormd wordt door Broeklanden fase 2.
De grens tussen Broeklanden fase 1 en 2 wordt derhalve beheerst door de bestemming “Bedrijventerrein – Uit te werken”. Het openbare gebied is daaraan ondergeschikt. Een deel van het openbare gebied is reeds aangelegd, namelijk in fase 1. De weg die volgens de verbeelding van het bestemmingsplan (bestemming “Verkeer”) is voorzien langs de zuidwestelijke rand van de bestemming “Bedrijventerrein – Uit te werken” behoort bij de realisatie van het bedrijventerrein van fase 2. Deze weg is daarom opgenomen in het exploitatiegebied. Die weg vormt daarmee de logische grens tussen fase 1 en fase 2. Deze loopt in noordelijke richting tot aan de watergang. Het groen ten noorden, oosten en zuiden van het vlak met de uit te werken bestemming dient nog te worden aangelegd, evenals de wegen binnen dit vlak. Het groen ten noorden van de watergang is niet in het exploitatiegebied opgenomen. De reden hiervan is dat deze groenzone moeilijk bereikbaar is voor de aanleg ervan en de aanleg/aanbesteding in één fase zal moeten geschieden. Het betreft een onderdeel van een compenserende ecologische verbindingszone. De compensatie geldt ook voor fase 2, zodat de kosten van grondverwerving en aanleg wel mede drukken op het exploitatiegebied (zoals verder aangegeven in de toelichting van de exploitatieopzet).
Het vlak met de bestemming Wonen is niet in het exploitatiegebied opgenomen aangezien dit bestaande bebouwing is en geen aangewezen bouwplan.
De begrenzing van het exploitatieplangebied is opgenomen op de Kaart exploitatiegebied en huidige situatie (bijlage 1).
De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan ten minste één keer per jaar te herzien. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van die percelen waarvoor dan al een rechtsgeldige omgevingsvergunning voor het bouwen is verstrekt of waarvoor een overeenkomst over grondexploitatie is gesloten.
Herziening kan ook leiden tot het aanpassen, laten vervallen of toevoegen van voorschriften ten aanzien van locatie-eisen of tot wijzigingen ten aanzien van het grondgebruik, hetgeen ook kan doorwerken in de tot het exploitatieplan behorende bijlagen.
Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro) ten aanzien van exploitatiebijdragen die via omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn voldaan. Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de bouwvergunning (of aan diens rechtsopvolger).
Voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd:
Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht:
Voor de inrichting van het openbaar gebied worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht (zowel in de fase van bouwrijp maken als van het gebruiksrijpmaken van het openbaar gebied):
Bouwrijp maken
Gebruiksrijp maken
De eigendomssituatie is aangegeven op de eigendomskaart, bijlage 3.
In dit exploitatieplan wordt het uitgangspunt gehanteerd dat elke eigenaar zijn eigen gronden bouw- en woonrijp maakt en de nutsvoorzieningen laat aanleggen.
Vanwege het globale karakter van het voorgenomen ruimtegebruik (globale verkavelingskaart, bijlage 2) zijn de aanames rond de inrichting van de openbare ruimte globaal. De aannames worden concreter bij herziening van het exploitatieplan aan de hand van het uitwerkingsplan.
Voor zover die openbare ruimte de eigendommen van gemeenten en de particuliere eigenaar zullen doorsnijden zal de gemeente overleg willen voeren over de inrichting van de openbare ruimte. Over eventuele verwerving kunnen daarom in dit stadium nog geen uitspraken worden gedaan. Van een eventuele onteigening is dan ook geen sprake.
(gereserveerd)
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Volgens artikel 6.13 Wro bestaat een exploitatieopzet uit:
Alle genoemde bedragen in dit hoofdstuk betreffen prijspeil 1 januari 2015 tenzij uitdrukkelijk anders vermeld.
Leeswijzer
Om de exploitatiebijdrage per exploitant te berekenen wordt in dit hoofdstuk achtereenvolgens ingegaan op het ruimtegebruik, de eigendomssituatie, het programma, de kosten en opbrengsten, de grondgebruik-analyse, de gehanteerde parameters en fasering, de maximaal te verhalen kosten, de exploitatiebijdrage per exploitant op basis van opbrengstpotentie.
Het huidige ruimtegebruik is aangegeven op kaart Exploitatiegebied en huidige situatie (bijlage 1). Het exploitatiegebied wordt momenteel gebruikt voor agrarische doeleinden. Het betreft de uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein Broeklanden (fase 1) en wordt aan de zuidzijde begrensd door de Zuiderzeestraatweg Oost (N308).
In dit exploitatieplan is er vanuit gegaan dat in de toekomstige situatie circa 6,3 ha aan bedrijfskavels wordt gerealiseerd inclusief de daarbij horende infrastructuur en groenvoorzieningen.
Het exploitatiegebied is 104.445 m² groot (netto plangebied). De exploitatiegrens is aangegeven op de kaart Exploitatiegebied en huidige situatie (bijlage 1). Het toekomstige grondgebruik is gebaseerd op globale aannames, gezien de uitwerkingsplicht die voor het gebied geldt. Als onderlegger voor de exploitatieopzet is een globale verkavelingskaart (bijlage 2) gehanteerd, waaruit het toekomstig ruimtegebruik is afgeleid. In tabel 1 staat het toekomstige ruimtegebruik vermeld waarop de berekening is gebaseerd. Dit zal nader worden gedetailleerd bij de uitwerking van het bestemmingsplan.
Tabel 1 Toekomstig ruimtegebruik
| Element | Aantal m2 | Procentueel |
| Openbaar gebied | 41.054 | 39,3% |
| Uitgeefbaar gebied | 63.391 | 60,7% |
| Exploitatieplangebied | 104.445 | 100,0% |
De grond binnen het exploitatie gebied is in handen van twee partijen: de gemeente Elburg en een ontwikkelaar. In bijlage 3 is de eigendomskaart opgenomen. In onderstaande tabel staan de eigenaren benoemd en staat het grondoppervlak per eigenaar aangegeven.
Tabel 2 Eigendomspositie (per 1-1-2015)
| Eigenaar | Aantal m2 | Procentueel |
| Gemeente Elburg | 54.285 | 52,0% |
| Megahome.nl Beheer BV | 50.160 | 48,0% |
| Totaal | 104.445 | 100,0% |
De exploitatiebijdrage is per eigenaar bepaald, zodat de betreffende eigenaar uiteindelijk op grond van het betalingsvoorschrift bij de omgevingsvergunning voor het bouwen, of via een posterieure grondexploitatieovereenkomst zijn aandeel (exploitatiebijdrage) betaalt.
Er is sprake van een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsplicht. Derhalve is de verkaveling en daarbij behorende hoeveelheid uitgeefbare meters bedrijventerrein in deze exploitatieopzet gebaseerd op globale aannames. Zoals vermeld in paragraaf 5.1 is een globale verkavelingskaart gehanteerd als onderlegger voor de exploitatieopzet. Op basis daarvan is sprake van 63.391 m2 uitgeefbare kavels voor bedrijven.
In deze paragraaf worden de kostenposten toegelicht en onderbouwd. Welke kostensoorten worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro.
Tenzij anders vermeld leveren de investeringen alleen profijt op voor het exploitatiegebied Broeklanden fase 2, ze worden alleen gedaan voor dit exploitatiegebied en is om die reden een toerekening van 100% van de kosten proportioneel.
In dit exploitatiegebied gaat de gemeente ervan uit dat de ontwikkelaar de werken en werkzaamheden op zijn eigen gronden zelf wil uitvoeren. De gemeente wil samenwerking onderzoeken voor de aanleg en inrichting van de openbare ruimte. Wanneer die samenwerking niet tot stand komt, dan zal de gemeente die gronden pogen te verwerven. Mocht gemeentelijke verwerving voor onderdelen van het gebied al gewenst zijn dan zal dat vooralsnog op vrijwillige basis worden gepoogd. De gemeente hanteert daarom vooralsnog niet het uitgangspunt van onteigening. De inbrengwaarden zijn daarom geraamd op de verkeerswaarde van de gronden.
De raming van de inbrengwaarden van de gronden in het exploitatiegebied is gebaseerd op een taxatie van onafhankelijke en deskundige taxateurs:
beiden verbonden aan Kendes Rentmeesters & Adviseurs, Schrevenweg 3, 8024 HB Zwolle.
De totale inbrengwaarde van de gronden en opstallen in het gebied (peildatum 1 januari 2015) bedraagt EUR 1.723.342,50. Dit is exclusief eventuele sloopkosten. Het taxatierapport is als bijlage 4 opgenomen.
Uitgangspunt is dat er geen opstallen gesloopt hoeven te worden.
Het vrijmaken van gronden van zakelijke rechten is niet aan orde.
Uitgangspunt is dat er geen opstallen gesloopt moeten worden.
Ten behoeve van de herziening van het bestemmingsplan zijn enkele aanvullende onderzoeken uitgevoerd. De kosten voor deze onderzoeken bedragen EUR 7.228. Deze kosten zijn gedeeltelijk (proportioneel) opgevoerd in dit exploitatieplan. Voor de toedeling is de omvang van de plangebieden van fase 1 en 2 gehanteerd als verdeelsleutel. Het plangebied van fase 1 is 11,7 hectare groot en het plangebied van fase 2 omvat 10,4 hectare. Op basis daarvan is 47% van de kosten voor rekening van fase 2. Het betreft een bedrag van EUR 3.397.
De toegerekende kosten hebben betrekking op de onderstaande onderzoeken:
Voor zover de gemeente thans bekend, zijn er geen saneringskosten te verwachten.
Op basis van de aannames ten aanzien van het toekomstige ruimtegebruik, zoals gevisualiseerd in de globale verkavelingsopzet, is een kostenraming opgesteld van de civieltechnische realisatiekosten.
De kosten voor bouwrijp maken zijn geraamd op EUR 2.295.000. De kosten voor woonrijp maken zijn geraamd op EUR 1.653.000. Een onderbouwing van de geraamde kosten is opgenomen als bijlage 5 (deze kostenraming is opgesteld op prijspeil 1-1-2014, bovenstaande kosten zijn geïndexeerd naar 1-1-2015)2.
Voor een exploitatiegebied kunnen voorzieningen of maatregelen nodig zijn die buiten het exploitatiegebied liggen. Te denken valt bijvoorbeeld aan ontsluitingswegen, waterberging en compensatiegroen. Om het bedrijventerrein Broeklanden fase 2 mogelijk te maken, is een drietal voorzieningen buiten het plangebied aangelegd: een persleiding, een VRI ten behoeve van de aansluiting op het bestaande wegennet en enkele groenvoorzieningen.
Persleiding
Ten behoeve van enkele nieuw bouwplannen in de gemeente Elburg is een nieuwe rioolpersleiding aangelegd (zie bijlage 6). Het betreft de wijken Horstkamp en De Dijkjes en bedrijventerrein Broeklanden. De kosten van de persleiding zijn toerekenbaar aan Broeklanden, omdat de aanleg mede noodzakelijk was vanwege de gewenste realisatie van dit bedrijventerrein. Doordat de persleiding ten behoeve van meerdere nieuwe bouwplannen is gerealiseerd, is slechts een deel van de kosten te verhalen op Broeklanden fase 2 (naar proportionaliteit).
Het tracé van de rioolpersleiding loopt ongeveer vanaf de kruising Blaauwsweg / Hellenbeekstraat / Kamperdijk via de Blaauwsweg en de Oostelijke Rondweg tot aan het bestemmingsplan Broeklanden. De totale kosten van de persleiding bedragen inclusief renteverlies per 1-1-2014 EUR 274.670. Het betreft een tracé van in totaal 3,6 kilometer. De kosten per kilometer zijn daarmee EUR 76.297. De afstand vanaf de kruising Blaauwsweg/Hellenbeekstraat/Kamperdijk tot de kruising Oostelijke Rondweg/De Weeren bedraagt 2,3 kilometer. Dit gedeelte wordt zowel ten behoeve van Horstkamp en De Dijkjes (44%) als voor Broeklanden (56%) aangelegd. De percentages zijn gebaseerd op de verhouding tussen het oppervlak uitgeefbaar in de verschillende plannen: Broeklanden 122.533 m2 (fase 1 en 2 samen) en Horstkamp en De Dijkjes 94.546m2. Het gedeelte tussen de Broeklanden en Horstkamp en De Dijkjes (1,3 km) is uitsluitend ten behoeve van Broeklanden.
De proportionele bijdrage de persleiding aan Broeklanden (fase 1en 2 samen) bedraagt daarmee 2,3 km x EUR 76.297 x 56 % + 1,3 x EUR 76.297 = EUR 198.240. Zoals opgemerkt is dit het bedrag dat proportioneel wordt toegerekend aan bedrijventerrein Broeklanden als geheel. Om het bedrag te bepalen dat aan Broeklanden fase 2 kan worden toegerekend, is de verhouding tussen het oppervlak uitgeefbaar in beide fasen als verdeelsleutel aangehouden. Het oppervlak uitgeefbaar is als verdeelsleutel gebruikt, omdat de benodigde capaciteit van de persleiding een directe relatie heeft met de hoeveelheid bedrijven die zich zal vestigen op het bedrijventerrein. Dit betekent dat 52% van deze kosten is opgenomen in de exploitatieopzet, hetgeen overeenkomt met EUR 103.085.
VRI
Om bedrijventerrein Broeklanden verkeersveilig te kunnen ontsluiten vanaf de Oostelijke Rondweg is een VRI (stoplicht) op het kruispunt gerealiseerd (bijlage 7). De gerealiseerde kosten hiervoor bedragen EUR 70.000. Deze VRI zou niet nodig zijn geweest, indien bedrijventerrein Broeklanden niet gerealiseerd zou worden. De kosten zijn daarmee toerekenbaar aan bedrijventerrein Broeklanden. De kosten worden voor 100% aan Broeklanden toegerekend op basis van de volgende motivatie:
Dus enkel bedrijventerrein Broeklanden profiteert van de aanleg van de VRI en de kosten zijn daarmee voor 100% (proportioneel) toegerekend aan Broeklanden als geheel. Op basis van de ratio naar oppervlakte uitgeefbaar bedrijventerrein in fase 2 wordt 52% van de kosten opgenomen in de exploitatie opzet van fase 2, dat wil zeggen EUR 36.400. Motivatie voor de gekozen verdeelsleutel is dat het oppervlakte uitgeefbaar het beste de verhouding in bezoekersaantallen (gebruikers) van elk van beide fasen benadert.
Middenberm en ecologische zone ten noorden van plangebied
De groenzone die fase 1 en 2 scheidt (“middenberm”) en de ecologische zone (deel ten noorden van de watergang) vallen buiten de exploitatiegrens, maar worden wel mede ten behoeve van fase 2 gerealiseerd. De kosten hiervan worden dan ook naar rato toegerekend aan fase 2. De gerealiseerde kosten zijn € 9.200 en de te maken kosten hiervoor zijn geraamd op € 55.400.
Op basis van de verhouding in percentages uitgeefbaar, komt 52% hiervan ten laste van fase 2. Dat betreft € 33.592, waarvan € 4.784 reeds is gerealiseerd.
In het exploitatieplan is onder de post bovenwijkse voorzieningen derhalve in totaal EUR 173.077 opgenomen.
Naar verwachting wordt een ministeriële regeling vastgesteld voor de raming van plankosten. Deze regeling bevat de toepassing van een plankostenscan. De uitkomsten van de scan geven een forfaitair maximum aan van de raming van plankosten. Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, ontwerpcompetities, gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU). Er is gebruik gemaakt van het ontwerp van de ministeriële regeling zoals gepubliceerd door VROM in 2010. Invulling van de scan is te vinden in bijlage 8 'Invulling ontwerpregeling plankostenscan exploitatieplan'. Invoer van gegevens van het plan in de plankostenscan van de bedragen leidt tot de volgende resultaten.
Tabel 3 Plankosten
| Nr. | Product | Raming (EUR) |
| 1 | Verwerving | 10.800 |
| 2 | Stedenbouw | 98.732 |
| 3 | Ruimtelijke Ordening | 46.013 |
| 4 | Civiele en cultuurtechniek | 637.521 |
| 5 | Landmeten/vastgoedinformatie | 30.295 |
| 6 | Communicatie | 0 |
| 7 | Gronduitgifte | 112.240 |
| 8 | Management | 370.192 |
| 9 | Planeconomie | 162.459 |
| Totaal | 1.468.251 |
Geen kosten voor opgenomen.
Eventuele rechten op tegemoetkoming in planschade zijn door tijdsverloop vervallen.
Tot en met 31-12-2014 bedragen de gerealiseerde rentelasten over de geïnvesteerde bedragen EUR 13.603.
In deze paragraaf worden de opbrengstenposten toegelicht en onderbouwd. Welke opbrengsten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in artikel 6.2.7 Bro.
De grondopbrengsten zijn gebaseerd op de uitgifteprijzen zoals deze in fase 1 van Broeklanden worden gerealiseerd. In bijlage 2 is middels een codering aangegeven welke kavels als zichtlocatie zijn aangenomen binnen de huidige globale verkavelingsopzet.
Tabel 4 Uitgifteprijzen
| Bestemming | Categorie | Prijs per m2 (exclusief BTW) |
| Bedrijven | Bedrijfskavel zichtlocatie Zuiderzeestraat | EUR 165,00 per m² uitgeefbaar |
| Bedrijven | Bedrijfskavel | EUR 150,00 per m² uitgeefbaar |
Er zijn geen overige opbrengsten.
In onderstaande tabel zijn de grondopbrengsten samengevat. De oppervlaktes per uitgiftecategorie zijn weergegeven op globale verkavelingskaart in bijlage 2.
Tabel 5 Programma en grondopbrengsten
| Bestemming | Categorie | Oppervlakte (m²) | Grondopbrengsten (EUR) |
| Bedrijven | Bedrijfskavel zichtlocatie Zuiderzeestraat | 8.888 | 1.466.520 |
| Bedrijven | Bedrijfskavel | 54.503 | 8.175.450 |
| Totaal | 63.391 | 9.641.970 |
Door de eigendomssituatie weer te geven op de globale verkavelingskaart is af te leiden welk toekomstige grondgebruik per eigenaar is aangenomen. Per eigenaar is bepaald hoeveel uitgeefbaar gebied op de betreffende percelen is geprojecteerd. Door het aantal uitgeefbare meters per eigenaar te vermenigvuldigen met de grondopbrengst per m² in de betreffende uitgiftecategorie, wordt de opbrengstpotentie per eigenaar bepaald.
De resultaten van de analyse van het toekomstige ruimtegebruik zijn in onderstaande tabel 6 aangegeven. Ook hierbij geldt uiteraard dat als de eigendomssituatie verandert, dit gevolgen heeft voor de opbrengstpotentie per eigenaar.
Tabel 6 Grondgebruik per eigenaar
| Eigenaar | Totaal opp. | Openbaar | Uitgeefbaar |
| Gemeente Elburg | 54.285 | 24.840 | 29.445 |
| Megahome.nl Beheer BV | 50.160 | 16.214 | 33.946 |
| Totaal | 104.445 | 41.054 | 63.391 |
Om het uiteindelijke resultaat van de exploitatieopzet te kunnen bepalen zijn de kosten en opbrengsten in de tijd gefaseerd. In deze paragraaf wordt ingegaan op de fasering en de hierbij gebruikte parameters. Deze leiden uiteindelijk tot het netto contante resultaat per 1 januari 2015.
In de onderstaande tabel staan de projectparameters weergegeven waar in de exploitatieopzet mee is gerekend.
Tabel 7 Projectparameters
| Modelfactor (kwartaal, halfjaar of jaar) | Jaar |
| Prijspeildatum | 1 januari 2015 |
| Startdatum exploitatie | 1 januari 2015 |
| Contante waarde datum | 1 januari 2015 |
| Laatste moment kosten of opbrengsten | 1 januari 2024 |
| Einddatum exploitatie | 1 januari 2025 |
| Aantal jaar exploitatieduur | 10 |
| Aantal jaar contant maken | 10 |
| Rente | 5% |
| Opbrengstenstijging | 1,0% |
| Kostenstijging | 3,0% |
Om rekening te kunnen houden met kosten- en opbrengstenstijging en rentekosten en -opbrengsten is een fasering van de kosten en opbrengsten noodzakelijk. De fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd heeft uiteindelijk zijn weerslag in het financiële resultaat van de exploitatie. Uitgaande van de omvang van het plan en beleidsmatige randvoorwaarden worden de kosten en opbrengsten over een periode van 10 jaar gefaseerd.
Voorafgaand aan de uitgifte, in de periode 2020 – 2023, worden de gronden in 2019 bouwrijp gemaakt. Na afronding van de uitgifte in 2024 wordt het gebied woonrijp gemaakt.
In de onderstaande tabel is het resultaat weergegeven.
Tabel 8 Resultaat
| Element | Bedrag (EUR) |
| Opbrengsten nominaal | 9.641.970 |
| Kosten nominaal | 7.329.753 |
| Saldo nominaal | 2.312.217 |
| Saldo eindwaarde d.d. 1 januari 2025 | 981.921 |
| Saldo contante waarde d.d. 1 januari 2015 | 602.814 |
De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (artikel 6.16 Wro). Als de totale netto contante kosten, na aftrek van bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties, hoger zijn dan de geraamde netto contante opbrengsten uit gronduitgifte3, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt de macro aftopping genoemd. Voor Broeklanden fase 2 ziet dit er als volgt uit.
Tabel 9 Maximaal te verhalen kosten
| Element | netto contante waarde 1-1-2015 |
| De netto contante kosten per 1 januari 2015 zijn | 6.894.982 |
| De netto contante opbrengsten uit gronduitgifte per 1 januari 2015 zijn | 7.497.796 |
| Subsidies en bijdragen derden per 1 januari 2015 | 0 |
| Bijdragen andere grondexploitaties | 0 |
| Te verhalen kosten per 1 januari 2015 | 6.894.982 |
Hieruit blijkt dat de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte hoger zijn dan de netto contante kosten na aftrek van subsidies en bijdragen derden. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de kosten volledig kunnen worden verhaald op de exploitanten. In totaal kan EUR 6.894.982 worden verhaald.
De berekeningsmethode bepaalt de exploitatiebijdragen naar rato van grondopbrengsten per eigenaar, waarbij rekening wordt gehouden met faseringsinvloeden. In artikel 6.18 lid 1 tot en met lid 5 en artikel 6.19 van de Wro is aangegeven dat voor de bepaling van de hoogte van de exploitatiebijdragen uitgiftecategorieën, basiseenheden, gewichten en gewogen basiseenheden vastgesteld en berekend moeten worden. De koppeling tussen de berekeningsmethode naar rato van grondopbrengsten en deze wettelijke voorschriften wordt als volgt onderbouwd.
Voor de bepaling van de verschillende uitgiftecategorieën in het exploitatieplan wordt een vierkante meter bedrijventerrein (onderverdeeld in diverse prijscategorieën) gehanteerd. Vervolgens wordt als basiseenheid bij de verschillende categorieën de euro gehanteerd. De gewichtsfactor tussen de verschillende uitgiftecategorieën bestaat uit de opbrengsten van bouwrijpe grond die bij de uitgiftecategorie horen. De totale hoeveelheid gewogen basiseenheden is dan gelijk aan de totale raming van de grondopbrengsten in het exploitatieplan. De bepaling van de hoogte van de exploitatiebijdrage is dan vervolgens gelijk aan de geraamde grondopbrengsten per exploitant gedeeld door de totale opbrengsten vermenigvuldigd met het totaal aan te verhalen kosten.
De te verhalen kosten op contante waarde bedragen EUR 6.894.982. Deze kosten worden op basis van de contante opbrengsten per exploitant verdeeld. De totale contante opbrengsten bedragen EUR 7.497.796. De opbrengsten per eigenaar zijn bepaald door het oppervlak uitgeefbaar per eigenaar (zie tabel 6) te vermenigvuldigen met de uitgifteprijs per m² in de betreffende uitgiftecategorie. De fasering van de opbrengsten is voor beide eigenaren identiek. Vervolgens zijn de opbrengsten contant gemaakt. Onderstaande tabel laat zien hoe de contante opbrengsten zijn verdeeld.
Tabel 10 Verdeling contante opbrengsten per exploitant
| Exploitant | Uitgeefbaar oppervlak in m² | Contante opbrengsten | Percentage contante opbrengsten |
| Gemeente Elburg | 29.445 | 3.538.229 | 47,2% |
| Megahome.nl Beheer BV | 33.946 | 3.959.567 | 52,8% |
| Totaal | 63.391 | 7.497.796 | 100,0% |
Op basis van de opbrengstpotentie per eigenaar en de maximaal te verhalen kosten wordt in tabel 11 de bruto en netto exploitatiebijdrage per eigenaar bepaald.
Voor het totaalbeeld staat in onderstaande tabel een indicatie van de exploitatiebijdrage voor elke exploitant (prijspeil 1 januari 2015).
Tabel 11 Exploitatiebijdrage per exploitant
| Eigenaar |
Opbrengst percentage4 |
Bruto bijdrage Exploitant | Minus inbrengwaarde | Netto bijdrage Exploitant |
| Gemeente Elburg | 47,2% | 3.253.760 | 895.703 | 2.358.057 |
| Megahome.nl Beheer BV | 52,8% | 3.641.223 | 827.640 | 2.813.583 |
| Totaal | 100,0% | 6.894.982 | 1.723.343 | 5.171.640 |
Het exploitatieplan kent zowel toelichtende bijlagen als een bindende bijlage. De toelichtende bijlagen horen bij de Toelichting, deel A, en de bindende bijlage bij het Exploitatieplan, deel B. Hierna worden deze bijlagen toegelicht. In deel B wordt in de exploitatieopzet verwezen naar de Toelichting op de exploitatieopzet (Hoofdstuk 5).
Toelichting bijlagen deel A
Als onderlegger voor de exploitatieopzet is een globale verkavelingskaart gehanteerd, waaruit het toekomstig ruimtegebruik is afgeleid.
Deze kaart duidt de kadastrale percelen met hun omvang en hun eigenaren aan.
Deze bijlage bevat een taxatie van de inbrengwaarden.
De rapportage die de onderbouwing vormt voor de geraamde kosten van het bouw- en woonrijp maken van het exploitatiegebied.
Deze kaart bevat de ligging van de rioolpersleiding aan waarvan de kosten deels aan het exploitatiegebied zijn toegerekend.
Deze kaart bevat de ligging van de verkeersregelinstallatie waarvan de kosten deels aan het exploitatiegebied zijn toegerekend.
Deze bijlage geeft inzicht in de wijze waarop de ministeriële regeling, zoals bedoeld in artikel 6.2.6 Bro (in de praktijk wel aangeduid als 'plankostenscan'), is toegepast.
Toelichting bijlage deel B
1. Kaart exploitatiegebied en huidige situatie, bijlage 1
Deze kaart geeft de begrenzing van het exploitatiegebied aan. De motivering van de begrenzing is opgenomen in deel A paragraaf 1.5.