| Plan: | Exploitatieplan Horstkamp en De Dijkjes vierde herziening |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | exploitatieplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0230.075302-EPV1 |
Op 25 januari 2010 is het bestemmingsplan Elburg - Horstkamp en De Dijkjes en het Exploitatieplan Horstkamp en De Dijkjes vastgesteld. Deze plannen zijn op 3 januari 2011 onherroepelijk geworden.
Krachtens artikel 6.15 Wet ruimtelijke ordening is de gemeente jaarlijks verplicht het Exploitatieplan Horstkamp en De Dijkjes te herzien. Ter uitvoering van deze regeling heeft de gemeente ten aanzien van het Exploitatieplan Horstkamp en De Dijkjes een eerste herziening onder de naam “1e herziening Exploitatieplan Horstkamp en De Dijkjes” vastgesteld. Deze herziening betreft de herziening van de exploitatieopzet (hoofdstuk 7) en is niet van structurele aard.
De 2e herziening van het exploitatieplan Horstkamp en De Dijkjes is gericht op de onderdelen woningbouwprogramma en toerekening van kosten van openbare voorzieningen. De 2e herziening houdt ten aanzien van deze onderdelen concreet in:
De 2e herziening is van structurele aard.
De 3e herziening van het exploitatieplan Horstkamp en De Dijkjes betreft een niet structurele herziening.
De 4e herziening is voor het grootste deel ingegeven door de vaststelling van het Uitwerkingsplan de Dijkjes. Daarmee is het exploitatieplan voor het deelgebied De Dijkjes veranderd van een globaal naar een gedetailleerd exploitatieplan. Door de gekozen invulling is de omvang van het exploitatiegebied enigszins gewijzigd. Ook zijn regels (locatie-eisen) toegevoegd. In de periode tussen de 3e en de 4e herziening zijn de eigendomsposities veranderd. Dat is verwerkt. Uit dit alles vloeide een wijziging van de exploitatieopzet voort. Met dit alles is de herziening van structurele aard. Daarnaast is de indeling van het exploitatieplan veranderd met het oog op plaatsing op www.ruimtelijkeplannen.nl en om een vergelijkbare indeling te verkrijgen met andere, meer recent vastgestelde exploitatieplannen (Vossenakker Noord en Broeklanden II). Andere wijzigingen zijn van redactionele aard; formuleringen zijn meer geënt op de huidige situatie dan op de situatie bij vaststelling van het globale bestemmingsplan en het moederexploitatieplan.
De gemeente Elburg heeft behoefte aan nieuwe woningbouw. Het Streekplan Gelderland 2005 en het Structuurplan Elburg geven aan dat verdere uitbreiding van de kern mogelijk kan worden gemaakt aan de oostzijde van de Oostelijke Rondweg van Elburg. De gemeente wil aan deze oostzijde twee woonwijken realiseren. Een exploitatieplangebied onder de naam Horstkamp en De Dijkjes.
Voor het grootste deel van het exploitatieplangebied Horstkamp en De Dijkjes gold, ten tijde van het opstellen van het moederexploitatieplan, het bestemmingsplan 'Buitengebied Elburg' (vastgesteld op 18 oktober 2001 en deels goedgekeurd op 4 juni 2002). In dat bestemmingsplan heeft het exploitatieplangebied Horstkamp en De Dijkjes hoofdzakelijk de bestemming 'Agrarisch gebied'. Ook zijn de bestemmingen 'Wonen' op bestaande woningpercelen en 'Verkeer' op de De Weeren te vinden. De Oostelijke Rondweg is niet opgenomen in het bestemmingsplan 'Buitengebied Elburg'. Voor de bestaande begraafplaats in het zuidelijke deel van het exploitatieplangebied Horstkamp en De Dijkjes gold het bestemmingsplan 'Begraafplaats' (vastgesteld op 23 juni 1994 en goedgekeurd op 6 oktober 1994). De bestaande begraafplaats is daarin specifiek bestemd.
De functies binnen het exploitatieplangebied Horstkamp en De Dijkjes waren bij vaststeling van het bestemmingsplan en het moederexploitatieplan voornamelijk agrarisch van aard. De gemeente heeft de wens dit exploitatieplangebied te ontwikkelen met woningbouw en de bestaande begraafplaats uit te breiden. De nieuwe woningbouw en de uitbreiding van de begraafplaats pasten niet binnen de regeling van de voorgaande bestemmingsplannen. Het bestemmingsplan Elburg - Horstkamp en De Dijkjes heeft daarom tot doel een nieuwe regeling te bieden voor de beoogde ontwikkelingen in het plangebied.
De gemeente heeft hiertoe het bestemmingsplan Elburg - Horstkamp en De Dijkjes en een bijbehorend exploitatieplan vastgesteld. De gemeente heeft destijds voor een globaal bestemmingsplan met een uitwerkingsplicht gekozen. Ook ten aanzien van het moederexploitatieplan is gekozen voor een globaal karakter met de bedoeling dat in een latere herziening ten aanzien van woningbouwcategorieën en eisen aan werken en werkzaamheden uitgewerkt zal worden. Dat is voor het eerst aan de orde met de vaststelling van het Uitwerkingsplan De Dijkjes en de bijbehorende herziening van het exploitatieplan.
Ingevolge artikel 6.12, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. De Wro gaat in afdeling 6.4 uit van het verhalen van kosten van openbare werken en werkzaamheden, van openbare nutsvoorzieningen en van de mogelijkheden om aan deze werken en werkzaamheden eisen en regels te stellen.
Wanneer het kostenverhaal van de grondexploitatie en het stellen van locatie-eisen anderszins geregeld is, is er geen noodzaak een exploitatieplan vast te stellen. Bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan kan de gemeenteraad dus besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, onder meer indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is. In het exploitatieplangebied Horstkamp en de Dijkjes waren de locatie-eisen en het kostenverhaal echter niet in totaliteit anderszins verzekerd.
Ter uitvoering van de wettelijke regeling in afdeling 6.4 van de Wro heeft de gemeente ten aanzien van het exploitatieplangebied Horstkamp en De Dijkjes dit exploitatieplan vastgesteld en wel onder de naam 'Exploitatieplan Horstkamp en De Dijkjes' en stelt ze jaarlijks een herziening vast.
In de navolgende tekst van de toelichting op het exploitatieplan (deel A) komen paragraafsgewijs aan de orde:
In het exploitatieplan zelf (deel B) komen paragraafsgewijs aan de orde:
Dit exploitatieplan is verbonden met het bestemmingsplan Elburg - Horstkamp en De Dijkjes. Dit bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid tot ontwikkeling van woningbouw c.a. en maatschappelijke voorzieningen (onder andere kerk) in het exploitatieplangebied Horstkamp en De Dijkjes en uitbreiding van de bestaande begraafplaats in het deelgebied Horstkamp. Om een optimale leefomgeving binnen het exploitatieplangebied te creëren is buiten het exploitatieplangebied op de Oostelijke Rondweg stil asfalt aangelegd. Vanaf de vierde herziening is het exploitatieplan tevens verbonden met het uitwerkingsplan De Dijkjes.
Om te komen tot het bestemmingsplan Elburg - Horstkamp en De Dijkjes heeft de gemeente kosten gemaakt. Om tot de realisatie van bebouwing en van de openbare voorzieningen te kunnen komen zijn werken en werkzaamheden nodig, waarvoor kosten zullen moeten worden gemaakt. Deze kosten worden gemaakt door de eigenaren. Indien particuliere eigenaren de aanleg van de openbare voorzieningen door de gemeente wensen te laten uitvoeren, kunnen zij de gemeente verzoeken hierover met hen een overeenkomst aan te gaan. In dit exploitatieplan wordt echter het uitgangspunt gehanteerd dat elke eigenaar zijn eigen gronden bouw- en woonrijp maakt, de nutsvoorzieningen laat aanleggen en de openbare voorzieningen aanlegt. Daar waar de aanleg van openbare voorzieningen op particuliere gronden de voortgang van de ontwikkeling en realisatie van het exploitatieplangebied Horstkamp en De Dijkjes niet waarborgt, zal de gemeente deze gronden willen verwerven of zonodig onteigenen. De kosten, verbonden aan de exploitatie van de gronden waarop de woningbouwontwikkeling zal plaatsvinden, zullen worden verhaald conform de regeling van afdeling 6.4 van de Wro.
De gemeente wenst in het exploitatieplangebied Horstkamp en De Dijkjes een sturende rol te vervullen, uitgangspunt is dat:
De vaststelling van dit exploitatieplan dient ertoe om de noodzakelijke publiekrechtelijke basis te leggen voor het kostenverhaal. De vaststelling van een herziening van het exploitatieplan bij een uitwerkingsplan zal er mede toe dienen om eisen te stellen 1) aan de inrichting van de openbare ruimte en 2) aan sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap.
Het exploitatieplangebied volgt grotendeels de begrenzing van het bestemmingsplangebied Elburg - Horstkamp en De Dijkjes met uitzondering van de percelen met te handhaven bestaande functies als wonen en begraafplaats.
Het exploitatieplangebied Horstkamp en De Dijkjes wordt op verschillende wijzen begrensd. Aan de noordrand vormen de perceelsgrenzen en een deel van de Tempelweg de begrenzing van het exploitatieplangebied. Aan de oost- en zuidzijde wordt het gebied begrensd door de Oostendorperstraatweg. De westgrens wordt gevormd door de Oostelijke Rondweg van Elburg. De Oostendorperstraatweg en Oostelijke Rondweg zijn niet meegenomen in het exploitatieplangebied. Midden door het exploitatieplangebied ligt De Weeren, deze weg vormt de grens tussen de deelgebieden Horstkamp ten zuiden ervan en De Dijkjes ten noorden ervan.
De doorgaande functie van De Weeren als ontsluitingsweg vervalt, maar zal zodanig als ontsluitingsfunctie voor de Horstkamp en De Dijkjes dienen.
Met ingang van de vierde herziening is het exploitatiegebied verkleind. Het perceel, dat bij de eerste vaststelling van het exploitatieplan de kadastrale aanduiding sectie E nummer 486 aan De Weeren 8, met een oppervlak van 3.470 m2 had, is door de eigenaar gesplitst in twee kadastrale percelen. Van die twee percelen bleek bij nadere beschouwing alleen het perceel met de kadastrale aanduiding E nummer 556 nodig te zijn. Als gevolg van de keuzes in het stedenbouwkundig plan zijn vanaf de vierde herziening diverse percelen en delen van percelen niet nodig voor de ontwikkeling. De verschillen zijn uiteengezet in bijlage 11 (verklaring van de taxateur omtrent de wijziging van de inbrengwaarden).
Deze begrenzing van het exploitatieplangebied is aangegeven op de kaart exploitatiegebied, bijlage 1.
De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan ten minste een keer per jaar te herzien. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van die percelen waarvoor dan al een rechtsgeldige bouwvergunning is verstrekt.
Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders van de gemeente Elburg een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro). Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. In lid 3 van dat artikel wordt bepaald dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de bouwvergunning (of aan diens rechtsopvolger).
Voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd:
Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd:
Voor de inrichting van het openbaar gebied worden de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd (zowel in de fase van bouwrijp als van het woonrijp maken van het openbaar gebied):
De eigendomssituatie is aangegeven op de eigendomskaart, bijlage 4.
De gemeente heeft binnen het deelgebied Horstkamp eigendommen verworven, maar binnen het deelgebied De Dijkjes niet. Binnen het deelgebied Horstkamp heeft de gemeente voor 98 % voorkeursrecht gevestigd. Afgezien van eventuele verwervingen op basis van het voorkeursrecht en eventuele besluiten tot onteigening zal de grondexploitatie niet geheel door de gemeente gevoerd kunnen worden.
In het deelgebied De Dijkjes heeft de gemeente geen eigendomspositie, maar de gemeente heeft wel voorkeursrecht gevestigd. De eigenaren kunnen wanneer zij dat wensen de gronden aan de gemeente aanbieden, waarop de gemeente de beslissing zal nemen om het wel of niet aan te kopen. Vooralsnog voert de gemeente een terughoudende grondpolitiek ten aanzien van aankoop van gronden, tenzij de aanleg van openbare voorzieningen niet tijdig op gang zou komen. Het merendeel van de gronden is in eigendom van ontwikkelaars.
De ontwikkeling en realisatie van het exploitatieplangebied Horstkamp en De Dijkjes is een langdurig project, dat vele werkzaamheden omvat en is afhankelijk van vele factoren. Gelet hierop en op de aanwezigheid van particuliere eigenaren en ontwikkelaars in het exploitatieplangebied is het noodzakelijk in de uitwerking van dit exploitatieplan de integraliteit van de uitvoering van de werken en werkzaamheden te waarborgen. De langdurigheid, de vele werkzaamheden, de vele afhankelijkheden en de noodzaak van een integrale uitvoering vormen op het moment van de herziening van het exploitatieplan bij een uitwerkingsplan redenen voor een opname van diverse gedetailleerde regels.
De vierde herziening van het exploitatieplan gaat samen op met het uitwerkingsplan De Dijkjes. Daardoor is met de vierde herziening het moment ontstaan om de Regels te detailleren.
De twee regels die het exploitatieplan tot en met de derde herziening kende, zijn gehandhaafd in de vierde herziening. Daar hebben ze een ander artikelnummer gekregenDe eerste regel betreft een verbodsbepaling. De tweede regel is een strafbepaling.
In dit exploitatieplan is een verbod opgenomen om werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren totdat voor de betreffende gronden een uitwerkingsplan, als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b Wro in werking is getreden.
Op grond van het globale bestemmingsplan en het globale exploitatieplan zouden particuliere grondeigenaren kunnen overgaan tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden. De gemeente wenst te voorkomen dat, bij vaststelling van het uitwerkingsplan en de bijbehorende herziening van dit exploitatieplan, zou blijken dat dit alsdan strijdig is met het door de gemeente gewenste grondgebruik. Met het oog daarop wordt genoemd verbod opgenomen. In plaats van artikel 1 is dit verbod vernummerd tot artikel 6 lid 1 in de vierde herziening. Het andere artikel waarin overtreding van de Regels strafbaar is gesteld, is van artikel 2 vernummerd naar artikel 7.
Een aantal begrippen en termen wordt meermalen gebruikt in de Regels en in deze Toelichting. Daartoe is in artikel 1 van de Regels een aantal begripsbepalingen opgenomen.
De uitvoering van de werken en werkzaamheden dient plaats te vinden volgens de stukken die de gemeente daarvoor heeft opgesteld. Dat zijn achtereenvolgens het Stedenbouwkundig plan, de Waterparagraaf en het Programma van eisen. Voor de inhoud en betekenis van deze stukken zij verwezen naar artikel 1 van de Regels in deel B waar begripsbepalingen zijn opgenomen. Deze stukken vormen samen een kader voor de kwaliteit van de inrichting van deelgebied De Dijkjes. De (uitvoering van de) ontwikkeling mag alleen binnen deze kaders plaatsvinden.
De stukken zijn nog niet voldoende uitgewerkt om tot feitelijke uitvoering over te kunnen gaan. Daartoe is eerst een tussenstap nodig: het opstellen en goedkeuren van een Inrichtingsplan. Zodra het Inrichtingsplan is goedgekeurd, geldt dit ook als kader
Vanwege uitvoering door private partijen heeft de gemeente in artikel 2 lid 3 het recht om inspecties uit te voeren ter controle of wordt voldaan aan de stukken die de gemeente als kaders voor de (uitvoering van de) ontwikkeling stelt.
De regel omtrent het aanbesteden van de werken en werkzaamheden is opgenomen om te bewerkstelligen dat private partijen de uitvoering opdragen in overeenstemming met het geldende aanbestedingsrecht.
De Wro biedt de gemeente in artikel 6.13 lid 2 de mogelijkheid regels op te nemen over de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan ten aanzien van specifieke woningbouwcategorieën.
Het betreft dan de categorieën sociale huur, -koop en particulier opdrachtgeverschap. De mogelijkheden voor de invulling hiervan zijn genoemd in artikel 6.2.10 van het Bro.
In het bestemmingsplan Horstkamp en De Dijkjes is bepaald dat 40% van de te bouwen woningen dient te bestaan uit sociale huurwoningen. Voor het deelgebied De Dijkjes komt de vertaling daarvan neer op 90 stuks, gerekend ten opzichte van een maximum aantal te realiseren woningen van 227.
De ontwikkeling en realisatie van het exploitatieplangebied Horstkamp en De Dijkjes is in twee fasen verdeeld, De Weeren vormt de grens tussen beide deelgebieden. Tot en met de derde herziening was uitgangspunt dat deelgebied Horstkamp als eerste fase aan de beurt zou zijn en deelgebied De Dijkjes als tweede fase. Vanwege samenvoeging van grondposities en het maken van onderlinge afspraken konden de eigenaren in deelgebied De Dijkjes waarborgen bieden om De Dijkjes spoedig te ontwikkelen en te realiseren inclusief de 90 sociale huurwoningen die aan dit deelgebied zijn toegedacht. Daarom is vanaf de vierde herziening gekozen voor een omwisseling van de fasering, ook omdat ten tijde van de vierde herziening voor deelgebied Horstkamp geen ontwikkelingsplannen bestaan die op de korte termijn uitgevoerd zouden kunnen worden:
De ontwikkeling van deelgebied De Dijkjes kan in 2020 in die zin gerealiseerd zijn dat in dat jaar het woonrijp maken (de inrichting van de openbare ruimte) kan worden afgerond. De faseringsregel is daar op gericht. Voor deelgebied Horstkamp is in de vierde herziening geen faseringsregel opgenomen. Veronderstelling is dat de ontwikkeling van dit deelgebied niet voor 2020 zal starten. De mogelijkheid tot ontwikkeling van Horstkamp wordt overigens bepaald door de vaststelling van een uitwerkingsplan. Een faseringsregel voor Horstkamp is niet nodig gelet op de bepaling van artikel 6 lid 1. Zoals onder het kopje 'Algemeen' reeds is aangegeven is het verboden om werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren totdat voor de betreffende gronden een uitwerkingsplan, als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b Wro in werking is getreden.
Lid 1 bevat het onder het kopje 'Algemeen' genoemde verbod om werken en werkzaamheden in een deelgebied te verrichten zolang er nog geen uitwerkingsplan in werking is getreden.
Lid 2 bevat in algemene zin het verbod om te handelen in strijd met de voorgaande bepalingen. Daarmee is expliciet aangegeven dat een exploitant in overtreding is als hij zich niet aan de Regels van het exploitatieplan houdt.
Lid 3 heeft betrekking op het Inrichtingsplan. Voor de inrichting van met name de openbare ruimte en de kwaliteit ervan is het Inrichtingsplan het belangrijkste element. Daarin komen deze inricjting en kwaliteit het meest gedetailleerd bijeen. Het Inrichtingsplan is echter een plan dat nog opgesteld moet worden. Veiligheidshalve wordt rekening gehouden met de mogelijkheid dat de kaderstellende stukken die al wel beschikbaar zijn – en daarmee ook een bindend onderdeel van het exploitatieplan voor het deelgebied De Dijkjes vormen – toch niet voldoende zijn om er een geschikt Irichtingsplan op te kunnen baseren. Om die reden is enige flexibiliteit in de Regels nodig. Daarom is een afwijkingsbevoegdheid voor Burgemeester en wethouders opgenomen.
In lid 4 en 5 zijn twee algemene mogelijkheden opgenomen voor het verlenen van afwijking van voorschriften en verbodsbepalingen uit dit exploitatieplan ter bevordering van de flexibiliteit van het exploitatieplan.
Lid 4 kan alleen worden toegepast wanneer de afwijking past in een in voorbereiding zijnde herziening. Van een in voorbereiding zijnde herziening is sprake wanneer burgemeester en wethouders hebben besloten een herziening in voorbereiding te nemen. Deze hoeft nog niet in ontwerp ter inzage te liggen (zoals bij de afwijking van lid 5 wel het geval is). Wel wordt in dit besluit aangegeven op welke onderdelen van het exploitatieplan die herziening in ieder geval betrekking heeft. Omdat het een algemene afwijkingsbevoegdheid betreft, houdt de gemeente rekening met demogelijkheid dat de afwijking door moet werken in de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan. Om die reden is een koppeling gelegd met een in voorbereiding zijnde herziening.
In gevallen waarin de afwijking niet leidt tot een verhoging van de kosten van grondexploitatie ten opzichte van de raming daarvan in het exploitatieplan (of een intussen vastgestelde herziening daarvan) en/of in gevallen waarin de afwijking niet leidt tot de inperking van de mogelijkheden van andere grondeigenaren om de bouwmogelijkheden te benutten, is een procedure op zijn plaats die de rechtsbescherming biedt die daar bij hoort. Een lichtere procedure kan dan volstaan vanwege de gewenste flexibiliteit in de voortgang van de uitvoering van de werken en werkzaamheden.
Wanneer de genoemde effecten wel het gevolg zijn van het toestaan van de afwijking is het nodig dat de andere eigenaren inzichtelijk hebben wat deze effecten zijn voor hun exploitatiebijdragen en de bouwmogelijkheden op hun gronden. Daar is lid 5 voor bedoeld. Door het ter inzage leggen van een ontwerp van een herziening wordt aan andere eigenaren duidelijk gemaakt wat de gevolgen voor de exploitatiebijdragen zijn en eventueel voor hun bouwmogelijkheden.
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Volgens artikel 6.13 Wro bestaat een exploitatieopzet uit:
Leeswijzer: Om de exploitatiebijdrage per exploitant te berekenen wordt in dit hoofdstuk achtereenvolgens ingegaan op het ruimtegebruik, de eigendomssituatie, het programma, de kosten en opbrengsten, de grondgebruikanalyse, de gehanteerde parameters en fasering, de maximaal te verhalen kosten, de definiëring van basiseenheden en de gewichtentoedeling.
Alle genoemde bedragen hebben prijspeil 1 januari 2018 en zijn exclusief BTW, tenzij anders vermeld. De toekomstige rente betreft een langjarige prognose, voor deze rente wordt gerekend met 2%.
Het huidige ruimtegebruik is aangegeven op de kaart ruimtegebruik huidige situatie, welke als bijlage 3 is bijgevoegd.
In tabel 1 is het toekomstige ruimtegebruik binnen het exploitatiegebied aangegeven. Het exploitatiegebied is in totaal 186.496 m² groot (netto exploitatieplangebied).
Ten opzichte van de derde herziening is de omvang van het exploitatiegebied gewijzigd, zoals in paragraaf 1.5 uiteengezet is. Dit is gecorrigeerd evenals een aantal oppervlaktemetingen van percelen.
Deze wijziging van het exploitatiegebied werkt door in de financiële uitwerking van het exploitatieplan zoals onderstaand volgt.
De exploitatiegrens is aangegeven op de kaart van het exploitatieplangebied (bijlage 1). Het toekomstige ruimtegebruik is bepaald op basis van proefverkavelingen voor Horstkamp en op basis van het stedenbouwkundig plan, resulterend in bijlage 5b (grondgebruikskaart De Dijkjes). De proefverkaveling is in dit kader alleen gebruikt als rekentechnisch uitgangspunt voor de exploitatieopzet. Het te handhaven element betreft de woningen aan De Weeren 3 en 5. Deze woningen blijven gehandhaafd. Het gaat in totaal om 2.380 m².
Tabel 1 Toekomstig ruimtegebruik
| Element | Aantal m² | Procentueel |
| Bruto exploitatieplangebied | 188.876 | - |
| Te handhaven elementen | 2.380 | - |
| Netto exploitatieplangebied* | 186.496 | 100 % |
| Uitgeefbaar | 93.574 | 50 % |
| Verharding | 40.232 | 22 % |
| Groen en water | 52.690 | 28 % |
* Exploitatieplangebied
In het exploitatieplangebied is sprake van diverse grondeigenaren. In de onderstaande tabel staat het grondoppervlak per eigenaar aangegeven. Op de eigendommenkaart, welke als bijlage 4 is bijgevoegd, is aangegeven waar deze gronden zich bevinden.
Ten opzichte van de situatie in de derde herziening zijn er diverse wijzigingen in de eigendomssituatie doorgevoerd door de eigenaren.
Tabel 2 Eigendomspositie (standopname 1 januari 2018)
| Eigenaar | Horstkamp | De Dijkjes | Totaal aantal m² | Procentueel |
| Gemeente Elburg | 51.435 | - | 57.435 | 27,58% |
| Particulieren | 18.322 | 0 | 18.322 | 9,82% |
| Eigenaar A | 21.490 | 0 | 21.490 | 11,52% |
| Eigenaar B (vervallen)* | ||||
| Eigenaar C | 0 | 95.249 | 95.249 | 51,07% |
| Totaal | 91.247 | 95.249 | 186.496 | 100 % |
* Voormalig eigendom van eigenaar B is samengevoegd met eigendom van eigenaar C.
Het te realiseren programma is gebaseerd op het Kwalitatief Woonprogramma (KWP) van de gemeente. Uitgangspunten hierin zijn dat minimaal 40 % van het woningbouwprogramma wordt gerealiseerd in het huursegment en 30 % van het woningbouwprogramma wordt gerealiseerd in het goedkope segment. In onderstaande tabellen staat het woningbouwprogramma voor Horstkamp en De Dijkjes weergegeven. Zoals gezegd gaat het voor Horstkamp om een indicatief programma gebaseerd op de proefverkavelingen en voor De Dijkjes om het stedenbouwkundig plan. Zoals eerder gesteld zijn de verkavelingplannen voor Horstkamp nog niet definitief en alleen gebruikt als rekentechnisch uitgangspunt voor de exploitatieopzet. Wijzigingen in het programma zullen worden meegenomen in de betreffende herziening van het exploitatieplan.
Tabel 3 Woningbouwprogramma Horstkamp
| Woningtype | Sector | Segment | Aantal |
| Rijenwoning | Koop | Goedkoop | 9 |
| Koop | Middelduur | 8 | |
| Huur | Sociale sector | 33 | |
| 2 onder 1 kap | Koop | Middelduur | 26 |
| Koop | Duur | 8 | |
| Vrijstaand | Koop | Duur | 16 |
| Koop | Duur, groot en betere ligging | 17 | |
| Appartement | Koop | Goedkoop | 9 |
| Koop | Middelduur | 5 | |
| Koop | Duur | 8 | |
| Huur | Sociale sector | 26 | |
| Huur | Vrije sector | 14 | |
| Totaal | 179 |
Naast bovenstaand woningbouwprogramma is in het exploitatieplangebied een maatschappelijke voorziening voorzien. De oppervlakte van het perceel waar de maatschappelijke voorziening komt bedraagt 1.480 m².
Tabel 4 Woningbouwprogramma De Dijkjes
| Woningtype | Sector | Segment | Aantal |
| Rijenwoning | Koop | Goedkoop | 20 |
| Koop | Middelduur | 58 | |
| Huur | Sociale sector | 90 | |
| 2 onder 1 kap | Koop | Middelduur | 0 |
| Koop | Duur | 38 | |
| Vrijstaand | Koop | Duur | 21 |
| Totaal | 227 |
In deze paragraaf worden de kostenposten toegelicht en onderbouwd. Welke kosten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro.
De raming van de inbrengwaarde is onder meer afhankelijk van de vraag of er sprake zal zijn van onteigening. Artikel 6.13.5 Wro geeft aan hoe de inbrengwaarde van grond moet worden bepaald. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. Indien geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van de grond vastgesteld met overeenkomstige toepassing van artikel 40b tot en met 40f van de onteigeningswet (de zogenoemde verkeerswaarde). In dit geval is er daarbij voor het gehele gebied gerekend met een complexwaarde. Deze complexwaarde is vastgesteld met behulp van de comparatieve methode. Voor het gehele gebied wordt gerekend met één complexwaarde.
De totale inbrengwaarde van de gronden en opstallen in het gebied is ten behoeve van de vaststelling van het eerste exploitatieplan Horstkamp en de Dijkjes getaxeerd op EUR 7.450.110 (exclusief sloopkosten). Deze waarde is inclusief het perceel met de woning aan De Weeren 8. Ten behoeve van de vierde herziening is de taxatiewaarde gecorrigeerd. Dit vanwege de verkleining van het exploitatiegebied zoals in paragraaf 1.5 aangegeven. De correctie is aangegeven in een verklaring van de taxateur (bijlage 11). De gecorrigeerde inbrengwaarde is vervolgens rentedragend tot prijspeil 1-1-2018 in de exploitatieopzet opgenomen.
Inclusief rente tot en met 1 januari 2018 bedraagt de post inbrengwaarde EUR 9.422.531. Deze rente wordt ook betrokken in de aftrek van de inbrengwaarde bij de bepaling van de te betalen exploitatiebijdrage ingevolge artikel 6.19 Wro.
De waarde zoals genoemd in 5.4.1.1 betreft de integrale inbrengwaarde.
Het vrijmaken van gronden van zakelijke rechten is niet aan orde.
In het gebied zijn geen opstallen gelegen die gesloopt moeten worden.
Voor voorliggend plan is een scala aan onderzoeken uitgevoerd. Het Bro schaart de kosten en de ambtelijke bestede uren van het verrichten van onderzoek onder de verhaalbare kostensoorten. Hierbij kan onder andere worden gedacht aan milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, luchtkwaliteitonderzoek, onderzoek naar flora en fauna, watertoets, archeologisch onderzoek en een planschaderisicoanalyse. Alle noodzakelijke onderzoeken zijn uitgevoerd. De boekwaarde van de onderzoeken bedraagt EUR 84.998.
Op basis van een verkennend bodemonderzoek is geconcludeerd dat er sprake is van een lichte verontreiniging. De geraamde saneringskosten bedragen EUR 15.005.
Het bouw- en woonrijp maken bestaat uit de werkzaamheden genoemd in hoofdstuk 4.
De kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn gebaseerd op civiele ramingen van een extern bureau. Deze ramingen zijn gebaseerd op de locatie-eisen die voor het plan gelden. Omdat de besteksvoorbereiding en aanbesteding nog moet plaatsvinden wordt in dit exploitatieplan volstaan met de totaalramingen. Voor het bouwrijp maken is een bedrag geraamd van in totaal EUR 5.689.425 Voor het woonrijp maken is een bedrag geraamd van in totaal EUR 4.070.220.
In bijlage 7 zijn de uitgangspunten die aan de civieltechnische raming ten grondslag liggen opgenomen.
Onder het kostenverhaal vallen ook kosten van maatregelen, plannen en besluiten inbegrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren. Onder deze post vallen met name de kosten van het wegnemen van belemmeringen voor het exploitatiegebied ten gevolge van functies die in of buiten het exploitatiegebied gehandhaafd worden.
Voor voorliggend plan is ten oosten van het exploitatiegebied een agrarisch bedrijf gelegen met een hindercirkel. Deze hindercirkel is afgekocht. De boekwaarde bedraagt EUR 1.026.148. Deze kosten zijn opgevoerd in de exploitatieopzet.
Voor een exploitatiegebied kunnen voorzieningen of maatregelen nodig zijn die buiten het exploitatiegebied liggen. Te denken valt bijvoorbeeld aan ontsluitingswegen, waterberging en compensatiegroen. Om de aanleg van de woonwijk Horstkamp en De Dijkjes mogelijk te maken zullen drie voorzieningen buiten het exploitatiegebied worden aangelegd.
In het kader van geluidssanering is op de Oostelijke Rondweg stil asfalt aangelegd. De kosten zijn toe te rekenen aan de uitbreiding van de woonwijk. Er is sprake van nut voor de locatie (profijt), de uitgaven zouden niet zijn gedaan wanneer de gebiedsontwikkeling niet had plaatsgevonden (toerekenbaarheid) en de kosten drukken naar rato op het exploitatiegebied (proportionaliteit). De totale boekwaarde voor de aanleg van stil asfalt bedraagt EUR 93.632 Hiervan is 50%, ofwel EUR 46.816 toe te rekenen aan de nieuw aan te leggen woonwijk Horstkamp en De Dijkjes. De naastgelegen bestaande wijk profiteert immers evenveel mee van de aanleg van stil asfalt.
Naast het aanleggen van stil asfalt zijn er mogelijk nog extra geluidwerende maatregelen benodigd ten behoeve van het plan Horstkamp en De Dijkjes. Op dit moment is nog onduidelijk of en in welke maatregelen aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn. Ook zijn de hiermee verbonden kosten nog niet bepaald. Om voorgaande redenen kan nog niet bepaald worden welke mogelijke extra kosten toerekenbaar zijn aan plan Horstkamp en De Dijkjes. Bij een volgende herziening zal dit verder geconcretiseerd worden.
Op de kruising van de Oostelijke rondweg met de Weidevogellaan en de nieuw aan te leggen ontsluitingsweg het plangebied in, wordt een verkeersregelinstallatie (VRI) geplaatst. De kosten zijn toe te rekenen aan de uitbreiding van de woonwijk.
Er is sprake van nut voor de locatie (profijt), de uitgaven zouden niet zijn gedaan wanneer de gebiedsontwikkeling niet had plaatsgevonden (toerekenbaarheid) en de kosten drukken naar rato op het exploitatiegebied (proportionaliteit).
De totale kosten voor de aanleg van de VRI zijn geraamd op EUR 391.432. De aanleg is in zijn geheel toe te rekenen aan de nieuw aan te leggen woonwijk Horstkamp en De Dijkjes.
Ten behoeve van enkele nieuw bouwplannen in de gemeente Elburg is een nieuwe rioolpersleiding aangelegd. De wijken Horstkamp en De Dijkjes profiteren ook van deze persleiding doordat deze wijken hierop worden aangesloten. De kosten van de persleiding zijn toerekenbaar aan Horstkamp en De Dijkjes, omdat de aanleg mede noodzakelijk was vanwege deze nieuwe woonwijken. Doordat de persleiding ten behoeve van meerdere nieuwe bouwplannen is gerealiseerd, is slechts een deel van de kosten te verhalen op het bouwplan Horstkamp en De Dijkjes (naar proportionaliteit).
Het tracé van de rioolpersleiding loopt ongeveer vanaf de kruising Blaauwsweg / Hellenbeekstraat / Kamperdijk via de Blaauwsweg en de Oostelijke Rondweg tot aan het bestemmingsplan Broeklanden. Op deze persleiding zal te zijner tijd ter hoogte van de kruising Oostelijke Rondweg/De Weeren een aansluiting worden gemaakt op het rioolstelsel van het plan Horstkamp en De Dijkjes.
De totale kosten van de persleiding bedragen inclusief renteverlies op dit moment EUR 315.190. Het betreft een tracé van in totaal 3,6 kilometer. De kosten per kilometer zijn daarmee EUR 87.553. De afstand vanaf de kruising Blaauwsweg/Hellenbeekstraat/Kamperdijk tot de kruising Oostelijke Rondweg/De Weeren bedraagt 2,3 kilometer. Dit gedeelte wordt zowel ten behoeve van Horstkamp en De Dijkjes (44%) als voor Broeklanden (56%) aangelegd. De percentages zijn gebaseerd op de verhouding tussen het oppervlak uitgeefbaar in de verschillende plannen: Broeklanden 122.533 m2 (fase 1 en 2 samen) en Horstkamp en De Dijkjes 93.574 m2.
Het gedeelte tussen de Broeklanden en Horstkamp en De Dijkjes (1,3 km) is uitsluitend ten behoeve van Broeklanden. Deze verdeling is met ingang van de vierde herziening aangepast omdat bij het opstellen van het exploitatieplan Broeklanden II bleek dat de verdeling tussen beide plannen anders lag dan oorspronkelijk was aangenomen.
De proportionele bijdrage van het plan Horstkamp en De Dijkjes bedraagt daarmee 2,3 km x EUR 87.553 = EUR 201.371 x 44%= EUR 88.603. Dit bedrag is opgenomen in het exploitatieplan.
Voor de ontsluiting van De Dijkjes wordt nabij De Weeren een fietsoversteekplaats aangelegd net buiten het exploitatiegebied. Alleen het exploitatiegebied profiteert hiervan zodat de kosten voor 100% worden toegerekend. De kosten zijn geraamd op EUR 52.300.
Tot en met de derde herziening is, vooruitlopend op de vaststelling van een ministeriële regeling voor plankosten is voor de raming van plankosten gewerkt met het ontwerp van deze ministeriële regeling zoals deze is gepubliceerd op de website van het toenmalige ministerie van VROM. Deze ontwerpregeling bevat de zogenaamde plankostenscan. De uitkomsten van deze scan geven een forfaitair maximum aan van de raming van plankosten. Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, ontwerpcompetities, gemeentelijke apparaatskosten en VTU. Per 1 april 2017 is de definitieve ministeriële regeling in werking getreden. Geconstateerd is dat de uitkomst hiervan betrekkelijk hoog is, hoger dan de raming die de gemeente zelf (ter vergelijking) heeft opgesteld. Aangezien de gemeente met dit exploitatieplan valt onder het overgangsrecht van de ministeriële regeling (en om die reden niet verplicht is deze regeling toe te passen) kiest de gemeente ervoor plankosten op te nemen conform de eigen raming. Daarmee wordt voorkomen dat de plankosten op een onnodig hoog niveau worden gesteld. Deze eigen raming bevat de volgende elementen:
Tabel 5 Plankosten
| Product | Raming (EUR) | |
| 1 | Verwerving | 102.929 |
| 2 | Stedenbouw | 311.685 |
| 3 | Ruimtelijke Ordening | 0 |
| 4 | Civiele en cultuurtechniek |
1.161.160 |
| 5 | Landmeten/ Vastgoedinformatie |
77.077 |
| 6 | Communicatie | 150.040 |
| 7 | Gronduitgifte | 180.180 |
| 8 | Management | 400.400 |
| 9 | Planeconomie | 246.468 |
| Totaal | 2.630.040 |
Ten behoeve van de exploitatieopzet bij het exploitatieplan dat op 25 januari 2010 is vastgesteld zijn de plankosten bepaald met een prijspeil op 2009. Met de vierde herziening zijn de plankosten opnieuw geraamd naar aanleiding van bovenstaande constatering. Het resultaat daarvan is opgenomen in tabel 5. In de herziene exploitatieopzet is een bedrag ven EUR 2.630.040 als boekwaarde plankosten opgenomen.
Het gaat hier om kosten die gedurende de grondexploitatie nodig zijn, bijvoorbeeld om het terrein of voorzieningen te beschermen of bruikbaar te houden. De kosten van het tijdelijke beheer lopen door totdat voorzieningen en gebieden formeel zijn opgeleverd. De kosten voor tijdelijk beheer zijn verwerkt in de civiele kostenraming.
Door een extern bureau is een planschaderisicoanalyse uitgevoerd. Hieruit blijkt dat er kans is op planschade. Deze kosten zijn geraamd op EUR 159.183.
De rentelasten zijn verdisconteerd in de opgenomen geïnvesteerde bedragen.
In tabel 6 is een overzicht van de kosten gegeven:
Tabel 6 Overzicht kosten
| Kostenpost | Bedrag (EUR) |
| Inbrengwaarde gronden en opstallen | 9.422.531 |
| Inbrengwaarde sloopkosten | 0 |
| Onderzoekskosten | 84.998 |
| Bouwrijp maken | 5.689.425 |
| Woonrijp maken | 4.070.220 |
| Kosten van maatregelen | 1.026.148 |
| Kosten buiten het exploitatiegebied | 579.151 |
| Plankosten | 2.630.040 |
| Bodemsanering en Planschade | 174.188 |
| Totaal | 23.676.701 |
Artikel 6.2.8 Bro schrijft voor dat een overzicht van de gerealiseerde kosten gegeven dient te worden. De totale geraamde kosten in de exploitatieopzet bedragen (nominaal) EUR 23.676.701. Van deze totale kosten bedraagt de boekwaarde per 1 januari 2018 EUR 13.163.717 ofwel 55,6%. Het grootste deel van deze boekwaarde wordt gevormd door de inbrengwaarde van de gronden en de plankosten.
In deze paragraaf worden de opbrengstenposten toegelicht en onderbouwd. Welke opbrengsten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgesteld in artikel 6.2.7 van het Bro.
De uitgifteprijzen voor de verschillende woningtypen zijn getaxeerd door een extern bureau. Ten behoeve van de vierde herziening heeft vanwege de gemiddelde marktontwikkeling in de regio Elburg in de afgelopen jaren geen indexatie plaatsgevonden van de prijzen per 1 juli 2012 naar 1 januari 2018. De gehanteerde uitgifteprijzen zijn aangegeven in tabel 7.
Tabel 7 Uitgifteprijzen (exclusief BTW)
| Woningtype | Sector | Segment | Uitgifteprijs per m²/won | |
| Rijenwoning | Koop | Goedkoop | EUR 256 per m² | |
| Koop | Middelduur | EUR 282 per m² | ||
| Huur | Sociale sector | EUR 16.500 p. won | ||
| 2 onder 1 kap | Koop | Middelduur | EUR 282 per m² | |
| Koop | Duur | EUR 313 per m² | ||
| Vrijstaand | Koop | Duur | EUR 313 per m² | |
| Koop | Duur, groot, betere ligging | EUR 333 per m² | ||
| Appartement | Koop | Goedkoop | EUR 25.630 p. won | |
| Koop | Middelduur | EUR 34.856 p. won | ||
| Koop | Duur | EUR 51.259 p. won | ||
| Huur | Sociale sector | EUR 21.016 p. won | ||
| Huur | Vrije sector | EUR 24.092 p. won | ||
Voor de maatschappelijke voorziening in het plan is de uitgifteprijs getaxeerd op: EUR 185 per m².
Andere opbrengsten dan bovengenoemde komen in het plan niet voor.
In onderstaande tabellen zijn de grondprijzen per deelgebied geconfronteerd met het programma om tot de bepaling van de grondopbrengsten te komen. De totale grondopbrengsten zijn geraamd op EUR 25.564.685.
Tabel 8 Programma en grondopbrengsten Horstkamp
| Woningtype | Sector | Segment | Aan-tal | Kavel-opp. |
Uitgifteprijs (EUR) per m²/won |
Grond- opbrengst (EUR) |
| Rijenwoning | Koop | Goedkoop | 9 | 150 m² | EUR 256 per m² | 346.001 |
| Koop | Middelduur | 8 | 200 m² | EUR 282 per m² | 451.083 | |
| Huur | Sociale sector | 33 | 150 m² | EUR 16.500 p. won | 544.500 | |
| 2 onder 1 kap | Koop | Middelduur | 26 | 300 m² | EUR 282 per m² | 2.199.028 |
| Koop | Duur | 8 | 300 m² | EUR 313 per m² | 750.437 | |
| Vrijstaand | Koop | Duur | 16 | 780 m² | EUR 313 per m² | 3.902.275 |
| Koop | Duur, groot | 17 | 830 m² | EUR 333 per m² | 4.701.255 | |
| Appartement | Koop | Goedkoop | 9 | - | EUR 25.630 p. won | 230.667 |
| Koop | Middelduur | 5 | - | EUR 34.856 p. won | 174.282 | |
| Koop | Duur | 8 | - | EUR 51.259 p. won | 410.075 | |
| Huur | Sociale sector | 26 | - | EUR 21.016 p. won | 546.425 | |
| Huur | Vrije sector | 14 | - | EUR 24.092 p. won | 337.287 | |
| Maat- schappelijke voorziening |
Koop | 1 | 1.480 m² | 185 per m² | 273.110 | |
| Totaal | 180 | 14.866.425 |
Tabel 9 Programma en grondopbrengsten De Dijkjes
| Woningtype | Sector | Segment | Aan-tal | Kavel-opp. |
Uitgifteprijs (EUR) per m²/won |
Grond- opbrengst (EUR) |
| Rijenwoning | Koop | Goedkoop | 20 | 140 m² | EUR 256 per m² | 717.631 |
| Koop | Middelduur | 58 | 170 m² | EUR 282 per m² | 2.779.797 | |
| Huur | Sociale sector | 90 | 145 m² | EUR 16.500 p. won | 1.485.000 | |
| 2 onder 1 kap | Koop | Middelduur | 0 | 260 m² | EUR 282 per m² | 0 |
| Koop | Duur | 38 | 260 m² | EUR 313 per m² | 3.089.301 | |
| Vrijstaand | Koop | Duur | 21 | 400 m² | EUR 313 per m² | 2.626.531 |
| Totaal | 227 | 10.698.260 |
Via een grondgebruikkaart wordt duidelijk gemaakt met welk toekomstig gebruik de eigenaren in het plan te maken krijgen. Hiervan kan onder meer worden afgeleid wat het te verwachten opbrengstpotentieel per eigenaar is. Voor elke eigenaar is daarvoor het programma dat op zijn of haar grondgebied is geprojecteerd inzichtelijk gemaakt. Hierbij is wederom gebruik gemaakt van de proefverkaveling als rekentechnisch uitgangspunt. Omdat het verkavelingplan nog niet definitief is, is de grondgebruikanalyse een momentopname. Eventuele wijzigingen in het programma zullen worden doorgevoerd in de herziening van het exploitatieplan. De grondgebruikskaart is opgenomen in de bijlagen 5a en 5b.
Om het resultaat van de exploitatieopzet te kunnen bepalen zijn kosten en opbrengsten in de tijd gefaseerd. In deze paragraaf wordt ingegaan op de fasering en de hierbij gehanteerde parameters. Het resultaat van de exploitatieopzet is de netto contante waarde per 1 januari 2018.
In de exploitatieopzet is gerekend met de onderstaande parameters.
Tabel 10 Parameters exploitatieopzet
| Modelfactor | Jaar |
| Prijspeildatum | 1 januari 2018 |
| Startdatum exploitatieopzet | 1 januari 2018 |
| Contante waarde datum | 1 januari 2018 |
| Laatste jaar kosten of opbrengsten | 2025 |
| Einddatum exploitatie | 31 december 2025 |
| Aantal jaar resterende exploitatieduur | 8 |
| Aantal jaar contant maken | 8 |
| Rentepercentage | 2,0 % |
| Kostenstijging | 2,5 % |
| Opbrengstenstijging | 1,5 % |
Om de effecten van kosten- en opbrengstenstijging alsmede rentekosten en opbrengsten te kunnen bepalen worden de kosten en opbrengsten in de tijd gefaseerd. Tot het moment van kosten of opbrengsten wordt een index toegerekend, vervolgens wordt rente toegerekend. De fasering van kosten en opbrengsten is bepalend voor het saldo van de exploitatieopzet.
In onderstaande tabel is te zien dat het netto contante resultaat van de exploitatieopzet sluit op EUR 646.536.
Tabel 11 Resultaat exploitatieopzet
| Element | Bedrag (EUR) |
| Opbrengsten nominaal | 25.564.685 |
| Kosten nominaal | 23.676.701 |
| Saldo nominaal | 1.887.984 |
| Saldo eindwaarde 31 december 2025 | 757.520 |
| Saldo contante waarde 1 januari 2018 | 646.536 |
De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (artikel 6.16 Wro). Als de totale netto contante kosten, na aftrek van bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties, hoger zijn dan de geraamde netto contante opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt de macro aftopping genoemd. Voor voorliggend plan ziet dit er als volgt uit.
Tabel 12 Maximaal te verhalen kosten
| Element |
Netto contante waarde 1 januari 2018 |
| De netto contante kosten per 1 januari 2018 | 24.014.007 |
| De netto contante opbrengsten per 1 januari 2018 | 24.660.543 |
| Subsidies en bijdragen derden per 1 januari 2018 | 0 |
| Contante bijdragen toekomstige grondexploitaties per 1 januari 2018 |
0 |
| Te verhalen kosten per 1 januari 2018 | 24.014.007 |
Hieruit blijkt dat de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte hoger zijn dan de netto contante kosten na aftrek van subsidies en bijdragen derden. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de kosten volledig kunnen worden verhaald op de exploitanten. In totaal kan EUR 24.014.007 worden verhaald.
De berekeningsmethode bepaalt de exploitatiebijdragen naar rato van grondopbrengsten per eigenaar, waarbij rekening wordt gehouden met faseringsinvloeden.
In artikel 6.18 lid 1 tot en met lid 5 en artikel 6.19 van de Wro is aangegeven dat, voor de bepaling van de hoogte van de exploitatiebijdragen uitgiftecategorieën, basiseenheden, gewichten en gewogen eenheden vastgesteld en berekend moeten worden. Onderstaand worden achtereenvolgens de volgende stappen doorlopen. De uitgiftecategorieën worden benoemd (lid 1) vervolgens worden de basiseenheden bepaald (lid 2). De gewichten worden toegekend aan de basiseenheden (lid 3) om vervolgens het totaal aan gewogen eenheden te bepalen (lid 4) in de vijfde stap wordt het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (lid 5) bepaald. Tot besluit worden de bruto en netto exploitatiebijdrage per exploitant bepaald op basis van het exploitatieplan.
Lid 1 uitgiftecategorieën
De uitgiftecategorieën in dit exploitatieplan worden gebaseerd op het type uitgifte (woningbouw en niet commerciële voorzieningen) en segmentering binnen het type. De volgende categorieën worden onderscheiden:
Lid 2 basiseenheden
Als basiseenheid bij de uitgiftecategorieën wordt de euro gehanteerd.
Lid 3 gewichten
De gewichtsfactor komt voort uit de verhouding tussen de voor de verschillende categorieën geldende uitgifteprijzen per basiseenheid in de fasering van de exploitatieopzet bij het exploitatieplan, ofwel de grondopbrengsten per exploitant op contante waarde. De onderlinge gewichten worden op contante waarde bepaald. In onderstaande tabel is de contante waarde van de opbrengsten per exploitant weergegeven.
Tabel 13 Contante opbrengsten en optelling aantal gewogen eenheden
| Eigenaar | Contante opbrengsten | Percentage |
| Gemeente Elburg | 6.708.888 | 27,2 % |
| Particulieren | 2.202.503 | 8,9 % |
| Eigenaar A | 5.253.385 | 21,3 % |
| Eigenaar B (vervallen) | 0 % | |
| Eigenaar C | 10.495.767 | 42,6 % |
| Totaal | 24.660.534 | 100 % |
Lid 4 totaal gewogen eenheden
Uitgaande van de euro als basiseenheid en de contante waarde van de grondopbrengst als gewicht is het aantal gewogen eenheden 24.660.534.
Lid 5 verhaalbaar bedrag per gewogen eenheid
De totaal te verhalen kosten op contante waarde bedragen EUR 24.660.534. Per gewogen eenheid bedraagt het kostenverhaal EUR 1.
Daaruit volgt in tabel 14 de bruto exploitatiebijdrage per exploitant op basis van het aantal gewogen eenheden per exploitant. De te verhalen kosten worden in eerste instantie verminderd met de inbrengwaarde van de uitgeefbare grond per exploitant. Daarnaast volgt uit de wet dat exploitanten de kosten van zelf verrichte werkzaamheden in aftrek kunnen brengen.
Momenteel is deze informatie niet bekend dus zijn deze kosten als PM opgenomen. De laatste kolom laat de netto exploitatiebijdrage per exploitant zien.
Voor het totaalbeeld staat in onderstaande tabel een indicatie van de exploitatiebijdrage voor elke exploitant (prijspeil 1 januari 2018).
Tabel 14 Exploitatiebijdrage per exploitant
| Eigenaar |
Opbrengst- percentage* |
Bruto te verhalen kosten |
Aftrek inbreng- waarde |
Aftrek zelf te verrichten werkzaamheden | Bijdrage exploitant |
| Gemeente Elburg | 27,2 % | 6.532.999 | 2.773.099 | PM | 3.759.900 |
| Particulieren | 8,9 % | 2.144.759 | 1.006.590 | PM | 1.138.169 |
| Eigenaar A | 21,3 % | 5.115.654 | 1.141.484 | PM | 3.974.170 |
| Eigenaar B (vervallen) | 0 % | PM | |||
| Eigenaar C | 42,6 % | 10.220.595 | 4.501.359 | PM | 5.719.236 |
| Eigenaar D | 0 % | 0 | PM | ||
| Eigenaar E | 0 % | 0 | PM | ||
| Totaal | 100 % | 24.014.007 | 9.422.531 | PM | 14.591.475 |
* Dit is het percentage van de totale netto contante opbrengsten dat een eigenaar op eigen grond realiseert
Het exploitatieplan kent zowel toelichtende bijlagen als een bindende bijlage. De toelichtende bijlagen horen bij de Toelichting, deel A, en de bindende bijlage bij het Exploitatieplan, deel B. Hierna worden deze bijlagen toegelicht. In deel B wordt in de exploitatieopzet verwezen naar de Toelichting op de exploitatieopzet (Hoofdstuk 5).
Toelichting bijlagen deel A
Deze kaart geeft de begrenzing van het exploitatiegebied aan. De motivering van de begrenzing is opgenomen in deel A paragraaf 1.5.
Het betreft de verbeelding van het bestemmingsplan.
Het betreft de verbeelding van het gebied van het Uitwerkingsplan De Dijkjes.
Deze is opgenomen om inzicht te geven in de verschillen tussen enerzijds de situatie bij vaststelling van het exploitatieplan en anderzijds de in dit exploitatieplan beoogde situatie. Deze kaart heeft daarmee slechts een informatieve functie.
Deze is opgenomen om inzicht te geven in de kadastrale perceelsindeling van de gronden in het exploitatieplangebied. Deze kaart heeft daarmee slechts een informatieve functie.
Deze geeft het grondgebruik aan waarbij onderscheid is gemaakt tussen de uitgeefbare delen van het exploitatieplangebied en het openbaar gebied. Voor wat betreft het openbaar gebied geldt dat deze kaart bindend van karakter is in samenhang met de regels in deel B, hoofdstuk 2. De kaart laat een globaal grondgebruik zien. Vanaf de vierde herziening is de globaliteit voor deelgebied De Dijkjes gewijzigd naar een nader ingevuld grondgebruik. De kaart bevat vanaf de vierde herziening daarom voor deelgebied De Dijkjes een verwijzing naar de meer gedetailleerde grondgebruikskaart van bijlage 5b en is sindsdien feitelijk alleen nog voor Horstkamp effectief. Deze kaart geeft tevens de indeling van het exploitatiegebied in de deelgebieden De Dijkjes en Horstkamp aan. In verbinding met de faseringsregel is duidelijk welk deelgebied eerst aan de beurt is om ontwikkeld te worden.
Deze kaart is sinsds de vierde herziening toegevoegd. Het betreft de nadere invulling van het grondgebruik voor deelgebied De Dijkjes zoals dit is vastgelegd in het stedenbouwkundig plan.
Deze kaart was oorspronkelijk bedoeld om inzicht te geven in de fasering van de ontwikkeling van de deelgebieden Horstkamp. De indeling in de deelgebieden is sinds de vierde herziening aangegeven op de grondgebruikskaart, bijlage 5a. De faseringsregel verwijst daarnaar. De oorspronkelijke faseringskaart is daar niet meer voor nodig. De oorspronkelijke faseringskaart is met de vierde herziening vervangen door een faseringskaart voor deelgebied De Dijkjes omdat binnen dat deelgebied sprake is van een eigen fasering.
Dit is een toelichting op de uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de civieltechnische kostenraming.
Het betreft de rapportage waarin een toelichting wordt gegeven op de gehanteerde uitgifteprijzen.
Deze bijlage geeft inzicht in de toegerekende plankosten.
Deze bijlage maakt helder welke wijziging in inbrengwaarde optreedt als gevolg van de wijziging van het exploitatiegebied.
Deze verklaring bevat een aanvulling op de taxatie inbrengwaarden vanwege een wijziging van het exploitatiegebied.
Toelichting bijlage deel B
Deze kaart geeft de begrenzing van het exploitatiegebied aan. De motivering van de begrenzing is opgenomen in deel A paragraaf 1.5.
Deze bijlage bevat de beschrijving van de stedenbouwkundig gewenste invulling van het deelgebied De Dijkjes voor zowel de indeling en verkaveling van woningen als de Openbare ruimte.
Deze bijlage bevat een plan voor de afwatering, infiltrtaie en waterberging van het deelgebied De Dijkjes.
De omschrijving van technische eisen en randvoorwaarden voor de werken, werkzaamheden en maatregelen.