Van den Hamlaan 8

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Lunteren

Algemeen

De structuurvisie van de kern Lunteren is een globaal plan waarin de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid voor Lunteren uiteen worden gezet. Deze in 1999 vastgestelde visie is één van de bouwstenen voor de verdere uitwerking in bestemmingsplannen en beeldkwaliteitsplannen. In de plantoelichting is aangegeven dat het ruimtelijk beleid voor Lunteren tot 2020 primair zal moeten worden gericht op :

• Het behouden en versterken van het dorpse karakter;
• Een beheerste groei van de woningvoorraad op een beperkt aantal, zorgvuldig gekozen inbreidingslocaties;
• Uitplaatsing van hinderlijke bedrijvigheid naar het bedrijventerrein 'De Stroet';
• De evenwichtige ontwikkeling van het kernwinkelgebied;
• Een oplossing voor de verkeersproblematiek.  

Daarnaast zijn voor de concrete planvorming (hoofdstuk 4. Volkshuisvesting en woningbouwmogelijkheden) de volgende uitgangspunten geformuleerd:

• Er wordt prioriteit gegeven aan dorpsinbreiding;
• Woningbouwplannen in of nabij het centrumgebied hebben voorkeur boven andere inbreidingslokaties;
• Nieuwe woningbouw wordt uitsluitend daar geprojecteerd waar een kwalitatieve verbetering van de situatie of een toegevoegde waarde kan worden bereikt, b.v. bij opheffing van voor het woonmilieu hinderlijke bedrijvigheid;
• Gestreefd wordt naar bebouwing die past in de schaal van Lunteren en die is afgestemd op de specifieke bebouwingsstructuur van de omgeving.

Daarbij is aangegeven dat er in principe geen woningen in de Hul-zuid, in het bos en op de engen, in de groene lobben en in bepaalde binnengebieden mogen worden toegevoegd, tenzij maatschappelijke belangen, milieuhygiënische of andere planologische overwegingen dit rechtvaardigen.

 

Kerndeelgebied Lunteren-oost

In de structuurvisie is voor diverse deelgebieden een nadere omschrijving opgenomen. Het deelgebied waarin het onderhavige woningbouwplan is gelegen, is aangeduid als "kerndeelgebied Lunteren-oost". Voor dit gebied geldt dat het gebied wordt gekenmerkt door villa-achtige bebouwing op in grootte variërende kavels. De sfeer wordt hier in sterke mate bepaald door de overwegend groene binnengebieden en diverse grote boomgroepen die een bosachtig karakter uitstralen. De groene binnengebieden en de grote boomgroepen geven het gebied een duidelijk bosachtig karakter. Indien nieuwbouw in dit gebied wordt beoogd, zal deze plaats moeten vinden in beperkte mate en op zorgvuldig gekozen inbreidingslocaties. De omgeving waarin het onderhavige woningbouwplan is geprojecteerd is op de structuurplankaart aangeduid als primair groen (binnen)gebied. Volgens het in de structuurvisie op dit onderdeel geformuleerde beleid is woningbouw hier niet gewenst, tenzij maatschappelijke belangen, milieuhygiënische of andere planologische overwegingen dit rechtvaardigen.

 

Afwijken van de structuurvisie

Met goede argumenten kan afgeweken worden van een structuurvisie. Zoals hierboven gesteld, geeft de structuurvisie Lunteren aan onder welke voorwaarden kan worden afgeweken van het geformuleerde beleid. Wij zijn van mening dat met het plan voor woningbouw ter plaatse, voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden. Allereerst zijn wij van mening dat met dit bouwplan er sprake is van een aanmerkelijke kwalitatieve verbetering ten opzichte van de bestaande situatie waarbij sprake is van een recreatieve hindergevende bestemming in een woongebied. Verwezen wordt naar 2.2 stedenbouwkundige uitgangspunten. Door het opgestelde groenplan wordt het groen in het binnengebied zoveel als mogelijk behouden. Verder is de gemeente van mening dat, zoals in de structuurvisie gesteld wordt, milieuhygiënische overwegingen rechtvaardigen dat hier woningbouw mogelijk wordt gemaakt. Medewerking verlenen aan woningbouw betekent namelijk het verdwijnen van de bestaande jeugdherberg midden in een woonbuurt. Bovendien wordt voorkomen dat zich hier in de toekomst een vergelijkbaar (misschien nog hinderlijker) bedrijf kan vestigen. Er zijn vanuit de omgeving in het verleden veel klachten ontvangen van omwonenden over met name geluids- en verkeersoverlast (bussen) door de jeugdherberg. Met het bouwplan voor woningbouw kan een aanmerkelijke verbetering van het woonmilieu worden bereikt. 

 

Andere argumenten om medewerking te verlenen aan het plan zijn:

• Met dit plan wordt voorzien in de Lunterse woningbehoefte op een woningbouwlocatie binnen de bestaande bebouwde kom (maatschappelijk belang).
• Bij de opzet van dit bouwplan wordt zorgvuldig rekening gehouden met het dorpse karakter en de specifieke structuur van de omgeving.
• Het groene, bosachtige karakter wordt gehandhaafd.
• De te realiseren woningen op royale erven sluiten goed aan op de villa-achtige bebouwingstypologie van de omgeving (zie ook paragraaf 2.2 stedenbouwkundige uitgangspunten). Bij de inrichting van de openbare ruimte (informeel, ontspannen woonerf uitkomend in een groen hart) wordt nadrukkelijk rekening gehouden met het groene karakter van de omgeving.
• Een duidelijke toegevoegde waarde is de ontwikkeling van vijf middeldure appartementen in de bestaande villa. Met de uitvoering van het plan zal een markant Lunters gebouw behouden blijven en draagt het bij aan het behoudt van het karakter van de kern van Lunteren.

3.3.2 Vigerend bestemmingsplan 'Lunteren-Zuid-Oost'

De gronden die binnen het plangebied zijn gelegen vallen onder het planologische regime van het bestemmingsplan 'Lunteren-Zuid-Oost'. Het bestemmingsplan is op 9 april 1987 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Ede en op 25 november 1987 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten. Volgens de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan zijn de huidige gronden bestemd als 'Erf', 'Woondoeleinden en recreatieve doeleinden' met als subbestemming 'Gastverblijven' en als 'Recreatieve doeleinden' met subbestemming 'Gastverblijven'. Het plangebied is hoofdzakelijk bestemd als 'Recreatieve doeleinden'. Deze gronden zijn volgens de planregels bestemd voor een jeugdherberg met bijbehorende bijgebouwen en terreinen en met de bestemming verband houdende bouwwerken geen gebouwen zijnde en van geringe omvang. Bouwwerken mogen uitsluitend gebouwd worden met inachtneming van de aanwijzingen op de verbeelding (zie onderstaande afbeelding) en van de volgende opmerkingen:

• Indien op de kaart nadere aanwijzing (z) is opgenomen mogen op de betreffende gronden uitsluitend bouwwerken geen gebouw zijnde, zoals afrasteringen, keermuren en erfscheidingen worden gebouwd.
• Ten aanzien van de plaats van de bebouwing mogen volgens het vigerende bestemmingsplan uitsluitend gebouwen worden opgericht binnen de gebouwenvlakken. Daarnaast mogen hoofdgebouwen binnen het gebouwenvlak niet op de zijdelingse perceelgrens of perceelgrenzen aaneen worden gebouwd, moet de afstand tussen het hoofdgebouw en die zijdelingse perceelgrens of perceelgrenzen ten minste 2,5 m zijn; deze minimum-afstandsmaat geldt niet daar waar het gebouwenvlak grenst aan gronden die volgens de daaraan gegeven bestemming niet gebouwd worden met gebouwen.
• Het op de kaart aangegeven percentage geeft de hoeveelheid aan van de oppervlakte die binnen een gebouwenvlak ten hoogste mag worden bebouwd. Bij het ontbreken van een percentage mag het gebouwvlak geheel worden bebouwd. In het in onderhavig plangebied opgenomen bouwvlak is een percentage van 50 % opgenomen.
• De bouwwerken geen gebouw zijnde mogen maximaal 2 m zijn.
• Op grond van het huidige bestemmingsplan kan op het terrein nog een dienstwoning worden gebouwd.

In onderstaande afbeelding is een uitsnede van de plankaart van het vigerende bestemmingsplan te zien.

 

Uitsnede plankaart vigerend bestemmingsplan

 

De beoogde ontwikkeling omvat de nieuwbouw van 15 woningen. Deze functie wordt volgens de planregels niet toegelaten gezien er geen verband is met de huidige bestemming. Daarnaast is er sprake van een omvangrijke toename van bebouwing. Deze toename kan niet worden opgenomen binnen de huidige bouwvlakken. In het kader van de beoogde realisatie zal de bestemming van de gronden moeten worden gewijzigd naar de bestemming 'wonen'. Alvorens men de nieuwe functies kan toestaan zal er middels een planologische procedure een wijziging van de bestemming moeten worden gerealiseerd waarbinnen de beoogde functies wel worden toegestaan. In kader van voorliggend plan is gekozen voor een planologische procedure in de vorm van een bestemmingsplan.

 

Conclusie

De huidige gronden zijn hoofdzakelijk bestemd als 'Recreatieve doeleinden' met als subbestemming 'Gastverblijven'. Volgens de planregels is de beoogde functie 'wonen' in het kader van onderhavig bouwplan niet toegestaan.