Doetinchemseweg 20-20a Wehl - 2023
    

Regels     

Hoofdstuk 1 Inleidende regels     

Artikel 1 Begrippen     

1.1 Aan huis gebonden bedrijf     

het beroepsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en de aangebouwde bijbehorende bouwwerken, met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

1.2 Aan huis gebonden beroep     

een dienstverlenend beroep, waaronder een vrij beroep, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking heeft met die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1.3 Aanduiding     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.4 Aanduidingsgrens     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.5 Aangebouwd bijbehorend bouwwerk     

een bijbehorend bouwwerk dat met minimaal één gevel tegen de gevel van het hoofdgebouw is gebouwd. Dit op een zodanige wijze dat een rechtstreekse - voor mensen toegankelijke - interne verbinding tussen beide gebouwen mogelijk is;

1.6 Ander bouwwerk     

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

1.7 Antennedrager     

antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne;

1.8 Archeologisch deskundige     

de regionaal (beleids)archeoloog of een andere door het bevoegd gezag aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg;

1.9 Archeologisch onderzoek     

een onderzoek gericht op het opsporen, waarderen en/of behouden van archeologische resten, al dan niet ex-situ, conform de cyclus van de Archeologische Monumentenzorg. Het onderzoek moet worden verricht door een dienst, bedrijf of instelling, gecertificeerd conform artikel 5.1 van de Erfgoedwet en werkend volgens de geldende kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie;

1.10 Archeologische verwachting     

een gebied met een daaraan toegekende hoge, middelmatige of lage archeologische verwachting in verband met de kennis en wetenschap van de in dat gebied te verwachten overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

1.11 Archeologische waarde     

een gebied met een daaraan toegekende archeologische waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

1.12 Bebouwing     

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.13 Bebouwingspercentage     

een percentage, dat de grootte van het deel van een bestemmingsvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd met gebouwen en andere bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.14 Bedrijf     

een zelfstandige productie-eenheid;

1.15 Bestaand gebruik/bestaande bebouwing     

op het moment van inwerkingtreding van het plan legaal aanwezig of op grond van een vergunning toegestaan, daaronder valt niet het bouwwerk of gebruik dat al in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan, tenzij het gemeentebestuur in een voorkomend geval uitdrukkelijk anders heeft besloten;

1.16 Bestemmingsgrens     

de grens van een bestemmingsvlak;

1.17 Bestemmingsplan     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.18 Bestemmingsvlak     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.19 Bijbehorend bouwwerk     

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

1.20 Boeiboord     

opstaande kant van een dakgoot of dakrand, meestal uitgevoerd in hout of plaatmateriaal;

1.21 Bouwen     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

1.22 Bouwgrens     

de grens van een bouwvlak;

1.23 Bouwlaag     

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

1.24 Bouwperceel     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.25 Bouwperceelsgrens     

de grens van een bouwperceel;

1.26 Bouwvlak     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.27 Bouwwerk     

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.28 Dagrecreatie     

recreatie in de vorm van:

  1. extensieve dagrecreatie die in hoofdzaak gericht is op natuurbeleving en landschapsbeleving zoals wandelen en fietsen;
  2. intensieve dagrecreatie die in hoofdzaak gericht is op het bedrijfsmatig aantrekken van (grote) groepen mensen zoals een speeltuin en kinderboerderij;

1.29 Detailhandel     

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ter verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder perifere detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkt;

1.30 Dienstverlening     

het bedrijfsmatig verlenen van op publiek gerichte diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen (dus geen kantoor);

1.31 Druiplijn     

onderste horizontale lijn van een dakvlak dat geen goot heeft, bijvoorbeeld een rieten dak;

1.32 Erf     

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en het plan deze inrichting niet verbiedt;

1.33 Erker     

een erker of een uitgebouwd venster is een in plattegrond recht-, drie-, veelhoekige of halfronde uitbreiding van een ruimte in een gebouw, die buiten de gevel uitsteekt en in open verbinding staat met de bedoelde ruimte. De buitenzijde bestaat uit (een borstwering en) raamconstructies (wanden die grotendeels bestaan uit glas);

1.34 Escortbedrijf     

de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was prostitutie aanbiedt, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend;

1.35 Externe veiligheid     

de kans om buiten een inrichting te overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is;

1.36 Functioneel verbonden     

huisvesting in verband met mantelzorg wordt in dit plan aangemerkt als functioneel verbonden met het hoofdgebouw, een en ander zoals bedoeld in artikel 1 lid 4 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor);

1.37 Gebouw     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.38 Gevaarlijke stof     

stof zoals gedefinieerd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);

1.39 Hoofdgebouw     

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

1.40 Huishouden     

persoon of groep personen die een huishouden voert waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan, die binnen een woning gebruik maakt van dezelfde voorzieningen;

1.41 Inpandig bijbehorend bouwwerk     

bijbehorend bouwwerk dat geïntegreerd is in het hoofdgebouw;

1.42 Kantoor     

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of alleen in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;

1.43 Kantoor- of praktijkruimte aan huis     

een beroepswerkruimte die wordt gebruikt voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf of vrij beroep;

1.44 Luifel     

een afdak met een diepte van meer dan 0,75 m, bevestigd aan de gevel van een gebouw zonder directe verbinding met de grond;

1.45 Maaiveld     

bovenkant van een terrein dat een bouwwerk omgeeft;

1.46 Mantelzorg     

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond;

1.47 Naar de weg gekeerde bouwgrens (voorgevelrooilijn)     

een lijn van een bouwvlak, gekeerd naar de weg, die niet door gebouwen mag worden overschreden, behoudens krachtens deze regels toegelaten;

1.48 Nutsvoorzieningen     

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie;

1.49 Onderbouw     

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 m boven peil is gelegen;

1.50 Ondergronds bouwwerk     

een bouwwerk of een gedeelte van een bouwwerk, dat zich geheel onder het niveau van het maaiveld bevindt en daarmee niet gelijk ligt of erboven uit steekt;

1.51 Overig bouwwerk     

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.52 Overkapping     

een bouwwerk met een open constructie;

1.53 Paardrijbak     

een door middel van een afscheiding afgezonderd stuk terrein met een ondergrond, kennelijk ingericht voor het africhten en/of trainen en berijden van paarden en pony's en/of anderszins beoefenen van de paardensport, met of zonder de daarbij behorende voorzieningen;

1.54 Pand     

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

1.55 Peil     

  1. voor bouwwerken op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang vermeerderd met 0,30 m;
  2. voor bouwwerken op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
  3. als in of op het water wordt gebouwd: het gemiddeld waterpeil ter plaatse;
  4. voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: het hoogste punt van het aansluitende afgewerkte bouwperceel (incidentele verhogingen niet meegerekend);

1.56 Plaatsgebonden risico (PR)     

risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel betrokken is;

1.57 Plaatsgebonden risicocontour 10-6     

plaatsgebonden risicocontour waarbinnen de kans 1 op de 1.000.000 per jaar is dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel betrokken is;

1.58 Plan     

het bestemmingsplan 'Doetinchemseweg 20-20a Wehl - 2023' met identificatienummer NL.IMRO.0222.BgB015-0002 van de gemeente Doetinchem;

1.59 Praktijkruimte     

een beroeps- of bedrijfsmatige werkruimte, gelegen in of aansluitend aan een woning en behorend bij die woning, voor de uitoefening van medische, paramedische en andere vrije beroepen en/of administratieve of daarmee gelijk te stellen beroepen;

1.60 Raamprostitutie     

een vorm van prostitutie, waarbij de werving van klanten geschiedt door een prostituee, die door houding, gebaren, kleding of anderszins vanuit een vitrine de aandacht op zich vestigt en waarbij de seksuele handelingen in een voor het publiek besloten ruimte plaatsvinden;

1.61 Risicobron     

  1. inrichtingen bij welke ingevolge het 'Bevi' een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten en/of;
  2. inrichtingen waar opslag, overslag en/of het gebruik van gevaarlijke stoffen plaatsvindt én die behoren tot een categorie van inrichtingen als bedoeld in bijlage 1 van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer én waarvan het invloedsgebied tot over de eigen perceelsgrens reikt en/of;
  3. inrichtingen waarvoor, krachtens artikel 3.12, 3.17, 3.18, 3.28, 4.1, 4.3, 4.4, 4.5, 4.7 of 4.81 van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer, regels gelden bij de opslag, overslag en / of het gebruik van gevaarlijke stoffen met betrekking tot minimaal aan te houden afstanden ten aanzien van (beperkt) kwetsbare objecten en/of;
  4. een inrichting waarin meer dan 1.000 kilogram consumentenvuurwerk als bedoeld in het Vuurwerkbesluit of waarin professioneel vuurwerk als bedoeld in het Vuurwerkbesluit wordt opgeslagen of bewerkt of;
  5. inrichtingen die niet onder 1 tot en met 4 vallen en waarvan de plaatsgebonden risicocontour 10-6per jaar voor het plaatsgebonden risico is gelegen buiten de eigen perceelsgrens;
  6. transporten van gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor die vallen per 1 april 2015 onder het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
  7. transportleidingen voor gas, olie en chemicaliën (buisleidingen) die vallen onder het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb);

1.62 Risicocontour     

denkbeeldige contour rondom een object (een bedrijf, buisleiding of weg), waarbinnen in geval van een calamiteit de bevolking ongewenste risico's loopt in de zin van doden en gewonden;

1.63 Ruimtelijke uitwerking     

de aard, de omvang, de intensiteit, maar ook de ruimtelijke uitstraling van het gebruik en/of de functie van gronden en/of bouwwerken;

1.64 Seksinrichting     

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden.

Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan:

  1. een seksbioscoop;
  2. een seksautomatenhal;
  3. een sekstheater;
  4. een parenclub;
  5. een (raam)prostitutiebedrijf, waaronder ook begrepen een erotische massagesalon;

al dan niet in combinatie met elkaar of in combinatie met een sekswinkel, met uitzondering van thuisprostitutie;

1.65 Stedenbouwkundig - cultuurhistorisch deskundige     

een beleidsmedewerker van de gemeente, belast met de stedenbouwkundige en cultuurhistorische adviezen;

1.66 Thuisprostitutie     

een vorm van prostitutie, waarbij de seksuele dienstverlening plaatsvindt op het woonadres van de prostituee en waarbij ook alleen door deze prostituee op dit adres wordt gewerkt als prostituee;

1.67 Tijdelijke woonunit     

een demontabel en/of relatief eenvoudig verwijderbaar gebouw voor huisvesting voor mantelzorg onder welke benaming ook aangeduid, doch in het spraakgebruik als woonunit wordt aangemerkt, bestaande uit één bouwlaag, geschikt en ingericht ten dienste van woon-, dag- en/of nachtverblijf;

1.68 Toegangspartij     

een toegangspartij of een uitgebouwde toegang is een uitbreiding van van de toegangsruimte (hal) van een gebouw, die buiten de gevel uitsteekt en al dan niet in open verbinding staat met die ruimte;

1.69 Toegestaan gebruik - opwekken duurzame energie     

het opwekken van duurzame energie met behulp van zonnepanelen of andere - op grond van de gebiedsregels geoorloofde - voorzieningen op het dak is toegestaan;

1.70 Vliering     

bergruimte onder het dak en niet voor bewoning geschikt;

1.71 Voorgevel     

de naar de openbare weg gekeerde gevel van een gebouw, of als het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;

1.72 Vrij beroep     

een professionele dienstverlening, voornamelijk bestaande uit hoofdarbeid, waarbij gebruik wordt gemaakt van verworvenheden verkregen door een academische of een hogere beroepsopleiding (zie Bijlage 1 lijst van vrije beroepsbeoefenaars);

1.73 Vrije beroepsoefenaar     

iemand die wordt ingehuurd om zijn/haar individuele persoonlijke, artistieke en/of academische kwaliteiten;

1.74 Vrijstaand bijbehorend bouwwerk     

een bijbehorend bouwwerk, dat vrij van het hoofdgebouw gebouwd is en in functioneel opzicht geen deel uitmaakt van het hoofdgebouw;

1.75 Wegen     

alle voor het openbaar verkeer openstaande wegen of paden met inbegrip van de daarin gelegen bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten;

1.76 Woning     

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouden, woonwagens niet inbegrepen;

1.77 Woonfunctie     

wonen in enge zin;

1.78 Zolder     

ruimte(n) in een gebouw die geheel is (zijn) afgedekt met veelal schuine daken en die in functioneel opzicht deel uitmaakt (uitmaken) van de daaronder gelegen bouwlaag of bouwlagen;

Artikel 2 Wijze van meten     

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 De afstand van een bouwwerk tot een perceelsgrens     

de kortste afstand tussen enig punt van een bouwwerk en een perceelsgrens, de overdekte gebouwgebonden buitenruimten (dakoverstekken) tot 0,75 m niet meegerekend;

2.2 De bebouwde oppervlakte van een perceel of ander terrein     

de som van de oppervlakten van alle op een perceel of een ander terrein gelegen gebouwen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, 1 m boven peil neerwaarts geprojecteerd en buitenwerks gemeten;

2.3 De bouwhoogte van een bouwwerk     

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.4 De breedte van een bouwwerk     

van en tot de buitenkant van een zijgevel dan wel het hart van een gemeenschappelijke scheidingsmuur, met dien verstande, dat wanneer de zijgevels niet evenwijdig lopen of verspringen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste breedte

2.5 De dakhelling     

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

bij een 'half-ronde' of anderszins gebogen kapvorm, wordt de dakhelling berekend als de hoek tussen de lijn die de goothoogte en het hoogste punt van het bouwwerk verbindt ten opzichte van het horizontale vlak;

2.6 De goothoogte van een bouwwerk     

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen; bij afgeknotte schilddaken is de onderste goothoogte maatgevend, onder de voorwaarde dat de dakhelling van alle dakvlakken maximaal 60° is;

2.7 De inhoud van een bouwwerk     

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; de inhoud van een eventueel ondergronds bouwwerk niet meegerekend;

2.8 De oppervlakte van een bouwwerk     

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.9 De oppervlakte van een overkapping     

tussen de rand van het dakvlak, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.10 De vloeroppervlakte van een woning     

de som van de horizontale vloeroppervlakten van de voor bewoning bestemde vertrekken van een woning, waaronder mede moeten worden verstaan keukens, slaapvertrekken, gangen, toiletten, bad- en doucheruimten en zolders welke gebruikt worden als berging, maar ook inpandige of aangebouwde bergingen die op grond van het plan verbouwd mogen worden tot woonruimte, binnenwerks gemeten;

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels     

Artikel 3 Wonen     

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. woningen in de vorm van vrijstaande woningen;
  2. het hobbymatig houden van dieren en telen van gewassen;
  3. aan huis gebonden beroepen en bedrijven in of bij de woning;
  4. tuinen, erven en (verplichte) erfontsluitingswegen voor woningen;
  5. waterpartijen, waterlopen, waterbergingen en waterinfiltratievoorzieningen;

en bij de bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen.

3.2 Bouwregels     

3.2.1 Algemeen     

Op de in lid 3.1 bedoelde gronden mogen alleen bouwwerken ten dienste van de bestemming 'Wonen' worden gebouwd.

3.2.2 Hoofdgebouw     

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de navolgende regels:

  1. bij aanwezigheid van een bouwvlak is realisatie van een woning alleen toegestaan binnen dit bouwvlak;
  2. per bestemmingsvlak is maximaal 1 woning toegestaan;
  3. de inhoud van een woning mag maximaal 750 m3 bedragen;
  4. de goothoogte mag maximaal 4,5 m bedragen;
  5. de bouwhoogte mag maximaal 10 m bedragen;
  6. in afwijking van het bepaaalde onder d en e mag, ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' de goot- en bouwhoogte niet meer bedragen dan de aangegeven hoogte;
  7. herbouw van een bestaande woning is slechts toegestaan op dezelfde plaats.
3.2.3 Bijbehorende bouwwerken     

Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken bij een woning gelden de navolgende regels:

  1. de gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken mag maximaal 100 m2 per woning bedragen, met dien verstande dat niet meer dan 50% van het bestemmingsvlak mag worden bebouwd;
  2. bijbehorende bouwwerken mogen alleen vanaf 1 m achter (het verlengde van) de voorgevel van de woning worden gebouwd, met dien verstande dat deze voorwaarde niet geldt voor bijbehorende bouwwerken ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouw';
  3. de goothoogte mag maximaal 3 m bedragen; als wordt aangebouwd aan een woning, geldt als maximum de hoogte van de bovenkant van de eerste verdiepingsvloer van die woning, vermeerderd met 30 cm;
  4. de bouwhoogte mag maximaal 6 m bedragen;
  5. ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten' zijn geen bijbehorende bouwwerken toegestaan. De als zodanige aangeduide grond dient niet te worden beschouwd als erf in de zin van artikel 1 van bijlage II, behorende bij het Besluit omgevingsrecht.
3.2.4 Erkers en toegangspartijen     

In afwijking van het bepaalde in lid 3.2.3 sub b mogen aan het hoofdgebouw bijbehorende bouwwerken in de vorm van erkers en toegangspartijen worden gebouwd, onder voorwaarden dat:

  1. de bouwhoogte maximaal 3 m mag bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte niet hoger mag worden dan de hoogte van de bovenkant van de eerste verdiepingsvloer van de woning, vermeerderd met 30 cm;
  2. de breedte maximaal 50 % van de breedte van de voorgevel van de woning mag bedragen;
  3. de diepte maximaal 1,50 m mag bedragen;
  4. ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten' geen erkers en toegangspartijen zijn toegestaan.
3.2.5 Overkappingen     

In afwijking van het bepaalde in lid 3.2.3 sub b bouwwerken in de vorm van overkappingen mogen worden gebouwd, onder voorwaarden dat:

  1. de goothoogte maximaal 3 m mag bedragen, uitgezonderd:
    1. als wordt aangebouwd aan een woning, geldt als maximum de hoogte van de bovenkant van de eerste verdiepingsvloer van die woning, vermeerderd met 30 cm;
    2. als wordt aangebouwd aan een bijbehorend bouwwerk, geldt als maximum de goothoogte van dat bouwwerk;
  2. de bouwhoogte maximaal 3,5 m mag bedragen, als wordt aangebouwd aan een bijbehorend bouwwerk, geldt een bouwhoogte die maximaal 50 cm hoger is dan de goothoogte van dat bijbehorend bouwwerk;
  3. de overkapping maximaal aan drie zijden gesloten is met wanden van een bestaand gebouw of een bestaand ander bouwwerk, zoals een erfafscheiding;
  4. ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten' geen overkappingen zijn toegestaan;
  5. in lid 3.2.3 opgenomen oppervlaktenorm onverminderd van kracht blijft.
3.2.6 Bouwwerken geen gebouwen zijnde     

Voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde gelden de navolgende regels:

  1. de bouwhoogte mag maximaal 1 m bedragen;
  2. in afwijking van het bepaalde in sub a, mag de bouwhoogte van
    1. erf- en terreinafscheidingen op ten minste 1 m achter de voorgevel, maximaal 2 m bedragen;
    2. speeltoestellen en tuinmeubilair maximaal 3,5 m bedragen;
    3. verlichting, vlaggenmasten en vergelijkbare bouwwerken maximaal 6 m bedragen;
    4. antennedragers inclusief antennes maximaal 15 m bedragen.

3.3 Nadere eisen     

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in lid 3.2, op gronden met de bestemming 'Wonen' nadere eisen stellen met betrekking tot:

  1. dakvormen, dakhellingen en nokrichtingen van bouwwerken;
  2. de goot- en bouwhoogte van bouwwerken;
  3. de afmetingen van bouwwerken;
  4. het aantal en de situering van bouwwerken;
  5. het aantal en de situering van parkeerplaatsen op eigen terrein;

onder voorwaarde dat de nadere eisen niet op onevenredige wijze een doelmatig gebruik van gronden en bouwwerken in de weg staan en met dien verstande dat, bij de aanduiding 'cultuurhistorie' uitdrukkelijk rekening moet worden gehouden met de aanwezige cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en een advies moeten worden ingewonnen bij een stedenbouwkundig - cultuurhistorisch deskundige.

3.4 Afwijken van de bouwregels     

3.4.1 Bouwhoogte overkapping     

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.2.5 sub b tot een bouwhoogte van maximaal 6 m, als de stedenbouwkundige situatie ter plaatste zich ervoor leent.

3.4.2 Herbouw woning op een andere plek     

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.2.2 onder g en toestaan dat een woning op een andere dan de bestaande plek binnen het bestemmingsvlak wordt gebouwd, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

  1. de herbouw moet plaatsvinden binnen het bestemmingsvlak;
  2. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de gebruiksmogelijkheden en waarden van aangrenzende gronden, alsmede de belangen van derden mogen niet onevenredig worden aangetast;
  3. de geluidbelasting van het industrielawaai, wegverkeer en/of railverkeer op de gevels van de nieuwe woning is niet hoger dan de voorkeurswaarde in het kader van de Wet geluidhinder;
  4. de ruimtelijke uitwerking van het plan moet aanvaardbaar zijn;
  5. de overige bouwregels blijven onverminderd gelden.

3.5 Specifieke gebruiksregels     

3.5.1 Aan huis gebonden bedrijven en of beroepen     

Een als zodanig bestemde woning, inclusief eventueel aanwezige bijbehorende bouwwerken, mag mede worden gebruikt voor de uitoefening van een aan huis gebonden bedrijf of beroep of een escortbedrijf, onder de voorwaarden dat:

  1. het medegebruik van ondergeschikte betekenis is en de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin primair blijft;
  2. voor het aan huis gebonden bedrijf of beroep mag niet meer dan 40 % van de som van de vloeroppervlakte van de woning én de vloeroppervlakte van de bijbehorende bouwwerken, worden gebruikt, waarbij de vloeroppervlakte van de bijbehorende bouwwerken maximaal 100 m2 mag zijn in deze som;
  3. de woning moet blijven voldoen aan het bepaalde in het Bouwbesluit en de bouwverordening van de gemeente Doetinchem;
  4. degene die het aan huis gebonden bedrijf of beroep uitoefent ook de bewoner van de woning moet zijn;
  5. alleen bedrijven of beroepen aan huis toelaatbaar zijn, die behoren tot de Lijst van aan huis gebonden beroepen en bedrijven zoals deze is opgenomen in Bijlage 2 Lijst van aan huis gebonden beroepen en bedrijven;
  6. geen onevenredige verstoring van de voorzieningenstructuur mag plaatsvinden;
  7. geen detailhandel mag plaatsvinden, behoudens:
    1. internetverkoop (internetwinkels);
    2. een beperkte verkoop (als ondergeschikte nevenactiviteit) van producten die ter plaatse zijn vervaardigd, dan wel direct verband houden met het bedrijf of beroep aan huis;
  8. een bedrijf geen winkeluitstraling mag hebben;
  9. geen uitstalling van te verkopen artikelen mag plaatsvinden; geen showroom binnen of buiten;
  10. het medegebruik geen nadelige invloed mag hebben op de verkeersafwikkeling, casu quo niet onevenredig veel extra verkeer mag worden aangetrokken;
  11. het medegebruik geen nadelige invloed mag hebben op de parkeerbalans, casu quo primair op eigen terrein moet worden geparkeerd door gebruiker en bezoekers;
  12. alleen onverlichte reclame-uitingen met een oppervlakte kleiner dan 0,5 m2 zijn toegestaan, waarvan de langste zijde minder dan 1 m moet bedragen;
  13. geen sprake mag zijn van werkzaamheden, activiteiten en/of opslag in de open lucht voor de uitoefening van het aan huis gebonden bedrijf of beroep.
3.5.2 Parkeren     

In geval van bouw, uitbreiding of vervangende nieuwbouw en/of wijziging van gebruik moet worden voldaan aan de parkeernormen in de Nota Parkeernormen Auto en Fiets Gemeente Doetinchem, zoals vastgesteld bij raadsbesluit van 8 juni 2017 (Bijlage 3 Nota Parkeernormen Auto en Fiets Gemeente Doetinchem), met dien verstande dat wanneer deze nota gedurende de planperiode wordt gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging.

3.5.3 Strijdig gebruik     

Onverminderd het bepaalde in artikel 7 wordt onder strijdig gebruik in ieder geval verstaan het gebruiken of het laten gebruiken van een bijbehorend bouwwerk als zelfstandige woning.

3.5.4 Voorwaardelijke verplichting landschappelijke inpassing     

Het gebruiken en/of doen laten gebruiken van de gronden en bouwwerken met de bestemming ‘Wonen’ is slechts toegestaan als binnen 1 jaar na in gebruik name van de gronden overeenkomstig met de bestemming ‘Wonen’ de landschappelijke inpassing is gerealiseerd en vervolgens in stand wordt gehouden overeenkomstig de 'Erfinrichting 207-20, 15-02-2023' zoals opgenomen in Bijlage 4 Landschappelijke inpassing.

3.6 Afwijken van de gebruiksregels     

3.6.1 Afwijken landschappelijke inpassing     

Het college van burgemeester en wethouders kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.5.4. en daarmee een gewijzigde landschappelijke inpassing toestaan dan uitgewerkt in de 'Erfinrichting 207-20, 15-02-2023' (Bijlage 4 Landschappelijke inpassing). Hiervoor gelden de volgende voorwaarden:

  1. de aanpassing is ondergeschikt, dat wil zeggen dat de hoofdopzet van de landschappelijke inpassing intact blijft, of de aanpassing voortvloeit uit fysieke omstandigheden die maken dat na uitvoering beperkt tot geen sprake kan zijn van duurzame instandhouding;
  2. de landschappelijke inpassing na aanpassing nog steeds voldoet aan het bepaalde in Bijlage 5 Richtlijn Verrekening bij landschappelijke inpassing, Bijlage 6 Landschapstypen en Bijlage 7 Leidraad Toetsingskader Landschapselementen;
  3. Over de aangepaste landschappelijke inpassing is advies ingewonnen bij een deskundige op het gebied van landschap en/of ecologie;
  4. Als gebruik gemaakt wordt van deze afwijking, wordt de gewijzigde landschappelijke inpassing beschouwd als zijnde onderdeel van de voorwaardelijke verplichting als bedoeld in 3.5.4.

3.7 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk     

3.7.1 Verbod     

Het is verboden ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorie', voortvloeiend uit Bijlage 8 Inventarisatie cultuurhistorische waarden - Doetinchemseweg 20-20a, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning bouwwerken geheel of gedeeltelijk te slopen.

3.7.2 Uitzonderingen     

Het verbod als bedoeld in 3.7.1 is niet van toepassing op:

  1. werkzaamheden die:
    1. al in uitvoering zijn ten tijde van het van kracht worden van dit bestemmingsplan;
    2. het normale onderhoud betreffen;
    3. mogen worden uitgevoerd krachtens een al verleende vergunning of aanschrijving van bevoegd gezag;
  2. gebouwen die als gevolg van een calamiteit verloren zijn gegaan;
  3. bouwwerken waarvoor op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht geen omgevingsvergunning voor het bouwen is vereist (vergunningvrije bouwwerken).
3.7.3 Beoordelingsruimte     

Een omgevingsvergunning als bedoeld in 3.7.1 wordt slechts verleend als:

  1. de bestaande architectonische, cultuurhistorische en beeldbepalende kwaliteit niet worden aangetast;
  2. op basis van technische en economische overwegingen de instandhouding van het bouwwerk redelijkerwijs niet kan worden verlangd;
  3. als het bevoegd gezag voornemens is om de omgevingsvergunning te verlenen op basis van het gestelde in sub a, wordt een stedenbouwkundig - cultuurhistorisch deskundige om advies gevraagd.

Artikel 4 Waarde - Archeologische verwachting 6     

4.1 Bestemmingsomschrijving     

  1. De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 6' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, versterking, bescherming en/of het herstel van te verwachten archeologische waarden in de bodem;
  2. Als een bouwwerk wordt gebouwd, of een werk, geen bouwwerk zijnde of werkzaamheden worden uitgevoerd binnen verschillende archeologische dubbelbestemmingen op één bouwperceel, moet uitgegaan worden van de waarde die past bij de onderliggende verwachtingszone.

4.2 Bouwregels     

4.2.1 Archeologisch rapport     

Ten aanzien van het oprichten van bebouwing gelden de volgende regels:

  1. bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het oprichten van een bouwwerk groter dan 5.000 m2 en met een bodemverstoring dieper dan 0,3 m dient de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarde van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft in voldoende mate is vastgesteld;
  2. als uit in sub a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarde van de gronden door het oprichten van het vergunde bouwwerk zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorschriften verbinden aan de omgevingsvergunning:
    1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, zoals alternatieven voor heiwerk, het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht;
    2. de verplichting tot het doen van opgravingen op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen;
    3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een archeologisch deskundige op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen;
    4. de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden schriftelijk verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan;
  3. het overleggen van een rapport is niet nodig indien de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie, die is getoetst door de archeologisch deskundige, afdoende is vastgesteld. Het in sub b bepaalde is mutatis mutandis van overeenkomstige toepassing.
4.2.2 Advies archeologisch deskundige     

Alvorens het bevoegd gezag beslist over een vergunning als bedoeld in lid 4.2.1 sub a, wint het advies in bij de archeologisch deskundige.

4.2.3 Geen archeologisch rapport     

Het bepaalde onder lid 4.2.1 sub a geldt niet als:

  1. op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
  2. het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte met maximaal 5.000 m2 wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders;
  3. gebouwen maximaal 2,5 m uit de bestaande fundering worden vergroot, met behoud van bestaande funderingen.

4.3 Nadere eisen     

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in lid 4.2, nadere eisen stellen ten aanzien van:

  1. de afmetingen van bouwwerken;
  2. de situering van bouwwerken;
  3. de inrichting en het gebruik van gronden;

als uit archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn er op gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond ('in situ') te behouden.

4.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

4.4.1 Vergunningplicht     

Onverminderd het in de Erfgoedwet bepaalde is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de volgende andere werken of werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren:

  1. het ophogen van de bodem met meer dan 1 m over een oppervlakte van 5.000 m2 of meer;
  2. grondwerkzaamheden dieper dan 0,3 m onder het maaiveld over een oppervlakte van meer dan 5.000 m2 waartoe worden gerekend woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, maar ook het graven of vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren, het aanleggen van drainage en/of oppervlakte verhardingen en het graven van een bouwput;
  3. bodem verlagen of afgraven over een oppervlakte van 5.000 m2 of meer (ook voor het verwijderen van bestaande funderingen) van gronden waarvoor geen ontgrondingenvergunning is vereist;
  4. het verlagen van het waterpeil;
  5. het tot stand brengen en/of in exploitatie brengen van boor- en pompputten;
  6. het uitvoeren of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd;
  7. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur.
4.4.2 Uitzonderingen vergunningplicht     

Het in lid 4.4.1 opgenomen verbod geldt niet:

  1. voor werken en werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud, met inbegrip van onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen binnen bestaande tracés van kabels en leidingen;
  2. voor werken en werkzaamheden in het kader van het normale agrarische gebruik;
  3. voor werken en werkzaamheden binnen een afstand van maximaal 2,5 m uit een bestaande fundering van een bestaand bouwwerk;
  4. voor werken en werkzaamheden in de bodem waarvoor ten tijde van het in werking treden van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning in dit kader is verleend;
  5. als op grond van de Erfgoedwet een vergunning is vereist dan wel overige bepalingen van de Erfgoedwet gelden.
4.4.3 Beoordelingscriteria     

Ten aanzien van de in lid 4.4.1 genoemde vergunning gelden de volgende beoordelingscriteria:

  1. de vergunning kan uitsluitend worden verleend voor zover de archeologische waarden niet onevenredig worden aangetast, dat zal moeten blijken uit een rapport dat de aanvrager bij de aanvraag om een omgevingsvergunning dient te overleggen. In het rapport moeten de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft in voldoende mate zijn vastgesteld. Als het rapport daartoe aanleiding geeft, dient op advies van de archeologisch deskundige zo nodig een opgraving plaats te vinden;
  2. het overleggen van een rapport is niet nodig als de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie, die is getoetst door de archeologisch deskundige, afdoende is vastgesteld.
4.4.4 Voorschriften     

Het bevoegd gezag kan aan de omgevingsvergunning voorschriften verbinden, waaronder:

  1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, zoals het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht;
  2. de verplichting tot het doen van opgravingen op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen;
  3. de verplichting de activiteit die tot een bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen;
  4. de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden schriftelijk verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan.
4.4.5 Advies archeologisch deskundige     

Voordat het bevoegd gezag beslist over het verlenen van een omgevingsvergunningaanvraag als bedoeld in lid 4.4.1 wint het advies in bij een archeologisch deskundige.

4.5 Wijzigingsbevoegdheid     

Burgemeester en wethouders kunnen, op grond van artikel 3.6 van Wet ruimtelijke ordening, het plan wijzigen door:

  1. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 6' geheel of gedeeltelijk te laten vervallen, als op basis van ander archeologisch onderzoek is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is;
  2. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 6' te wijzigen in 'Waarde - Archeologie' als uit nader archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn, met dien verstande dat de nieuwe dubbelbestemming de regeling bevat zoals opgenomen in Bijlage 9 Artikel X Waarde - Archeologie van deze regels.

Hoofdstuk 3 Algemene regels     

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel     

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 6 Algemene bouwregels     

6.1 Bouwregels bij overschrijding van de bouw- en/of bestemmingsgrenzen     

Het verbod tot bouwen met overschrijding van de bouw- en/of bestemmingsgrenzen is niet van toepassing met betrekking tot:

  1. stoepen, stoeptreden, toegangsbruggen en funderingen, voorzover zij de grens van de weg niet overschrijden;
  2. plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden voor ventilatiekanalen en schoorstenen, voorzover de overschrijding van de naar de weg gekeerde bouwgrens niet meer dan 12 cm bedraagt en daarbij de grens van de weg niet wordt overschreden;
  3. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, overbouwingen, bloemenkozijnen, balkons, reclame-uitingen, galerijen en luifels, voorzover de overschrijding van de naar de weg gekeerde bouwgrens niet meer dan 50 cm bedraagt en zij niet lager zijn aangebracht dan:
    1. 4,20 m boven een rijbaan of boven een strook ter breedte van 1,50 m langs een rijbaan;
    2. 2,20 m boven een voetpad, voor zover dit voetpad geen deel uitmaakt van de onder nummer 1 genoemde strook;
  4. ondergrondse funderingen en ondergrondse bouwwerken, voorzover deze de bouwgrens met niet meer dan 1 m overschrijden (zie ook 6.4);
  5. goten, ondergrondse afvoerleidingen en inrichtingen voor de verzameling van water en rioolstoffen;
  6. hijsinrichtingen aan tot bewoning bestemde gebouwen, voorzover deze hijsinrichtingen in geen enkele stand:
    1. de naar de weg gekeerde bouwgrens met meer dan 1 m overschrijden;
    2. de grens van de weg overschrijden;
    3. lager zijn geplaatst dan 4,20 m boven een rijbaan.

6.2 Afwijken van de bouwregels bij overschrijding van de bouw- en/of bestemmingsgrenzen     

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.1 voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen met ten hoogste 2 m, als het betreft:

  1. stoepen, stoeptreden, toegangsbruggen en funderingen die de grens van de weg overschrijden;
  2. plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden voor ventilatiekanalen en schoorstenen, die de naar de weg gekeerde bouwgrens met meer dan 12 cm overschrijden, dan wel die de grens van de weg overschrijden;
  3. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, die de naar de weg gekeerde bouwgrens met meer dan 50 cm overschrijden, met inachtneming van het bepaalde in lid 6.1 onder c, nummers 1 en 2;
  4. overbouwingen voor de verbinding van twee bouwwerken, met inachtneming van het bepaalde in lid 6.1 onder c;
  5. bloemenkozijnen, balkons en galerijen, mits zij bij overschrijding van de grens van de weg voldoen aan het bepaalde in lid 6.1 onder c;
  6. luifels en draagconstructies voor reclame, mits zij bij overschrijding van de weggrens voldoen aan het bepaalde in lid 6.1 onder c;
  7. hijsinrichtingen, laadbruggen, stortgoten, stort- en zuigbuizen die in enige stand de naar de weg gekeerde bouwgrens met ten hoogste 1,50 m overschrijden, mits zij niet lager zijn geplaatst dan 4,20 m boven de rijbaan;
  8. toegangen van bouwwerken, voor wat de hoogte boven de weg betreft, die de grens van de weg niet overschrijden;
  9. kelderingangen en kelderkoekoeken;
  10. bouwwerken waarvan de bovenzijde niet hoger is gelegen dan:
    1. de hoogte van de weg, voorzover de bouwwerken in de weg zijn gelegen;
    2. de terreinhoogte bij voltooiing van de bouw, voorzover de bouwwerken niet in de weg gelegen zijn.

6.3 Bestaande maten     

In de gevallen waarin een situering, goot- en/of bouwhoogte, afstand, oppervlakte en/of inhoud van een bestaand bouwwerk ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan afwijkt van hetgeen in Hoofdstuk 2 bestemmingsplanregels is voorgeschreven, is deze bestaande situering, goot- en/of bouwhoogte, afstand, oppervlakte en/of inhoud maatgevend.

6.4 Ondergronds bouwen     

In dit bestemmingsplan gelden de bouwregels uitsluitend voor het bovengronds bouwen; niet voor het ondergronds bouwen.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels     

7.1 Verboden gebruik     

Het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. Onder verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd:

  1. Het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met het plan. Onder verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd:
    1. het gebruik als staan- en/of ligplaats voor wagens- en/of onderkomens;
    2. het gebruik als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en/of vaartuigen en/of onderdelen daarvan;
    3. het gebruik als opslagplaats voor gerede en/of ongerede goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, werktuigen, machines en/of onderdelen daarvan;
    4. het gebruik als stortplaats voor puin, mest- en/of afvalstoffen;
    5. verblijfsrecreatie en intensieve dagrecreatie;
    6. seksinrichting, tenzij het 'thuisprostitutie' betreft;
    7. het racen en/of crossen met gemotoriseerde voertuigen of fietsen;
    8. voorzieningen voor een 24 uurs begeleidwonenvoorziening met zorgplekken voor dak- of thuislozen met een verslavingsproblematiek of justitieel verleden;
    9. het gebruiken of het laten gebruiken van een bijbehorend bouwwerk als zelfstandige woning of als afhankelijke woonruimte;
    10. het gebruik van meer dan één bouwlaag van een bouwwerk, vrij in het gebouw staande plateau's en vergelijkbare constructies inbegrepen, voor het bedrijfsmatig houden van dieren;
    11. het geheel of gedeeltelijk verwijderen of het niet in stand houden van de beplanting die is aangebracht in het kader van de landschappelijke inpassing, zoals vastgelegd in het 'Landschappelijke inpassingsplan' (Bijlage 4 Landschappelijke inpassing) bij de regels, danwel een aanpassing hiervan die op basis van artikel 3.6.1 tot stand is gekomen.
  2. het bepaalde onder sub a sub 1 tot en met 5 is niet van toepassing op (tijdelijk) gebruik voor de realisering en/of handhaving van de bestemmingen of het normale onderhoud, gebruik en/of beheer van gronden en/of bouwwerken.

7.2 Afwijken verboden gebruik     

7.2.1 Toestaan gebruik - opwekken van duurzame energie     

Het opwekken van duurzame energie met behulp van zonnepanelen of andere - op grond van de bestemmingsregels geoorloofde - voorzieningen op het dak is toegestaan, mits wordt voldaan aan de geldende bouwregels.

Artikel 8 Algemene aanduidingsregels     

8.1 Overige zone - nieuwe risicobronnen uitgesloten     

Het is ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - nieuwe risicobronnen uitgesloten' verboden om;

  1. een nieuwe risicobron te vestigen;
  2. een bestaande risicobron uit te breiden.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels     

9.1 Algemeen     

Het bevoegd gezag kan, in uitzonderlijke gevallen, gemotiveerd bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van het plan voor:

  1. het oprichten van bouwwerken van algemeen nut (zoals abri's, telefooncellen, transformatorhuisjes, gasregelstations en gasdrukstations en conmatics), mits de inhoud van elk van deze bouwwerken niet meer bedraagt dan 100 m3 en de goothoogte ervan niet meer bedraagt dan 4 m;
  2. het overschrijden van de bouwregels inzake de bouwhoogte en de oppervlakte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met niet meer dan 10%;
  3. het in geringe mate aanpassen van het plan, teneinde enig onderdeel van het plan, zoals een bestemmings of een bouwgrens, te veranderen, als bij definitieve uitmeting en verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwerkelijking van het plan gewenst of noodzakelijk is, en waarbij de grens met niet meer dan 3 m worden verschoven;
  4. het oprichten van masten voor mobiele (beeld)telefonie en zendmasten tot een bouwhoogte van maximaal 20 m, onder voorwaarden dat:
    1. de betreffende gronden niet zijn gelegen in de bestemming 'agrarisch met waarden';
    2. landschappelijke verstoringen zo beperkt mogelijk blijven.
  5. het oprichten van masten voor mobiele (beeld)telefonie en zendmasten op hoogspanningsmasten tot een gezamelijke hoogte van maximaal 40 m.

9.2 Afwijken van de bouwregels     

9.2.1 Hoogte terrein- en erfafscheidingen     

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde voor erf- en terreinafscheidingen voor het bouwen van erf- of terreinafscheidingen tot een hoogte van 2 m op minder dan 1 m achter de voorgevel en voor de voorgevel, onder voorwaarden dat:

  1. daardoor geen onaanvaardbare gevolgen ontstaan voor aangrenzende percelen betreffende beschaduwing en gebruiksmogelijkheden van die percelen;
  2. daardoor geen overwegend ondoorzichtige erfafscheidingen ontstaan;
  3. als de erfafscheiding grenst aan de bestemming Verkeer', hierdoor geen verkeersonveiligesituatie ontstaat.

Deze afwijking van de bouwregels is alleen van toepassing voor erf- en terreinafscheidingen binnen het bestemmingsvlak 'Wonen'.

9.2.2 Inhoud woning bij monument of aanduiding 'cultuurhistorie'     

Het bevoegd gezag kan,

  • een gebouw binnen de aanduiding 'cultuurhistorie' waarbij het gebouw een cultuurhistorische waarde heeft, of
  • als sprake is van een monument,

bij een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels voor de bepaalde maximale inhoud van een woning tot een maximum van de bestaande inhoud van de aaneengesloten bebouwing van de woning onder voorwaarden dat:

  1. één en ander bijdraagt aan de instandhouding van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of het monument, dit ter beoordeling van de stedenbouwkundig - cultuurhistorisch deskundige;
  2. het aantal woningen niet toeneemt.

Deze afwijking van de bouwregels is alleen van toepassing in de bestemming 'Wonen'.

9.2.3 Tijdelijke woonunit voor mantelzorg     
  1. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de bouw- en gebruiksregels ten behoeve van het bij een woning plaatsen en gebruiken van een tijdelijke woonunit als woonruimte voor mantelzorg, waarbij de volgende regels gelden:
    1. de mantelzorgwoning is functioneel verbonden met de woning;
    2. totale oppervlakte die voor mantelzorg in gebruik wordt genomen maakt onderdeel uit van de maximaal toegestane oppervlakte voor bijbehorende bouwwerken bij een woning en de woonunit strekt zich niet uit tot meer dan één bouwlaag;
    3. er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
    4. er moet sprake zijn van een ruimtelijke eenheid: de woonunit moet binnen een straal van 10 m van de woning worden geplaatst;
    5. de woonunit moet voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit;
    6. het gestelde over de maximale goothoogte voor bijbehorende bouwwerken bij de betreffende woning is overeenkomstig van toepassing;
  2. Het bevoegd gezag kan in uitzonderlijke gevallen, als er geen goede alternatieven zijn, toestaan dat de onder a nummer 2 genoemde oppervlaktenorm wordt overschreden;
  3. als de noodzaak van mantelzorg is vervallen, moet de situatie in en om de woning worden teruggebracht in de oude staat, dan wel in overeenstemming met het plan; dit betekent dat daarna geen sprake meer is van (extra)woonruimte of de tijdelijke woonunit is verwijderd.

Deze afwijking van de bouwregels is alleen van toepassing voor woningen in de bestemming 'Wonen'.

9.3 Afwijken van de specifieke gebruiksregels     

9.3.1 Aan huis gebonden bedrijven en/of beroepen     

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de specifieke gebruiksregels van de betreffende bestemming over aan huis gebonden bedrijven en/of beroepen in combinatie met 3.5.1 sub e voor het toelaten van bedrijven of beroepen aan huis, die naar aard, omvang en hinder gelijk te stellen zijn met de in Bijlage 2 Lijst van aan huis gebonden beroepen en bedrijven.

Deze afwijking van de specifieke gebruiksregels is alleen van toepassing bij woningen inclusief eventueel aanwezige bijbehorende bouwwerken in de bestemming 'wonen'.

9.3.2 Mantelzorg     
  1. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de (algemene)gebruiksregels en toestaan dat een (gedeelte van een) al dan niet vrijstaand bijbehorend bouwwerk bij een woning wordt gebruikt als woonruimte voor mantelzorg, waarbij de volgende regels gelden:
    1. de mantelzorgwoning is functioneel verbonden met de woning;
    2. de totale oppervlakte die voor mantelzorg in gebruik wordt genomen maakt onderdeel uit van de maximaal toegestane oppervlakte voor bijbehorende bouwwerken bij de desbetreffende woning;
    3. er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
    4. de afstand tussen het bijbehorende bouwwerk en de achterste perceelsgrens bedraagt minimaal 8 m bedraagt; deze afstand kan worden teruggebracht naar 3 m als de aangrenzende grond ter hoogte van de geplande woonruimte een groen-, natuur-, water-, verkeer of daarmee vergelijkbare bestemming heeft;
    5. de hoogte norm voor bijbehorende bouwwerken bij de betreffende woning blijft onverminderd van kracht;
    6. afhankelijke woonruimte voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit;
  2. Het bevoegd gezag kan in uitzonderlijke gevallen, als er geen goede alternatieven zijn, toestaan dat de onder nummer 2 genoemde oppervlaktenorm wordt overschreden;
  3. als de noodzaak voor mantelzorg is vervallen, moet de situatie in en om de woning worden teruggebracht in de oude staat, dan wel in overeenstemming met het plan. Dat betekent dat daarna geen sprake meer is van (extra) woonruimte.
9.3.3 Opwekken duurzame energie met behulp van zonnepanelen     

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de gebruiksregels van de betreffende bestemming voor het toestaan van het opwekken van duurzame energie met behulp van zonnepanelen, onder voorwaarden dat:

  1. de zonnepanelen worden geplaatst op eigen grond, binnen het deel van het perceel dat als erf gebruikt wordt;
  2. de bouwhoogte van zonnepanelen maximaal 1,5 m mag bedragen;
  3. de oppervlakte van de zonnepanelen maximaal 100 m2 mag bedragen;
  4. de zonnepanelen landschappelijk zijn/worden ingepast en hierover vooraf advies is ingewonnen bij deskundigen op het gebied van landschap en groen.

Artikel 10 Algemene wijzigingsregels     

Burgemeester en wethouders kunnen, op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, het plan wijzigen voor:

  1. het in geringe mate aanpassen van het plan, teneinde enig onderdeel van het plan, zoals een bestemmingsgrens of een bouwgrens, te veranderen, als bij definitieve uitmeting of verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwezenlijking van het plan gewenst of noodzakelijk is en de bestemmingsgrens niet meer dan 5 m en de bouwgrens niet meer dan 10 m worden verschoven;
  2. het oprichten van gebouwen van openbaar nut (zoals transformatiehuisjes en gemaalgebouwtjes) met een inhoud van maximaal 100 m2 en een goothoogte van maximaal 4m;
  3. het enigzins anders situeren en/of begrenzen van bouwvlakken, als dit voor de uitvoering van een bouwplan nodig mocht blijken, een en ander, mits de oppervlakte van het desbetreffende bouwvlak met niet meer dan 20% van het in het plan vastgelegde afwijkt;
  4. het geheel of gedeeltelijk verwijderen of wijzigen van een aanduidingsvlak als bedoeld in Artikel 8 Algemene aanduidingsregels als vaststaat dat ter plaatse van de aanduiding, hetzij geen functie of waarde meer aanwezig is, hetzij de begrenzing van de functie of waarde veranderd is, hetzij de wijziging meer recht doet aan het beoogde doel van de regeling. Vooraf moet advies worden ingewonnen bij een ter zake deskundige op het gebied van het onderwerp in kwestie.

Artikel 11 Overige regels     

Waar in dit plan wordt verwezen naar wettelijke regelingen wordt geduid op die regelingen, zoals zij luidden op het tijdstip van vaststelling van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels     

Artikel 12 Overgangsrecht     

12.1 Overgangsrecht bouwwerken     

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

  1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

12.2 Afwijking     

Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

12.3 Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken     

Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

12.4 Overgangsrecht gebruik     

  1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
  2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
  3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
  4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

12.5 Persoonsgebonden overgangsrecht     

Indien toepassing van het in het in lid 12.5 opgenomen overgangsrecht gebruik zou kunnen leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen die op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruikten in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan, kunnen burgemeester en wethouders met het oog op beëindiging op termijn van die met het bestemmingsplan strijdige situatie, voor die persoon of personen dat overgangsrecht buiten toepassing laten.

.

.

.

Artikel 13 Slotregel     

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Doetinchemseweg 20-20a Wehl - 2023'.

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Doetinchem in de openbare raadsvergadering d.d. 30-11-2023

De griffier, de voorzitter,

Toelichting 1     

1 Inleiding     

1.1 Aanleiding en doel     

Op de locatie Doetinchemseweg 20-20a te Wehl, kadastraal bekend gemeente Wehl, sectie K, nummers 509 (gedeeltelijk) en 508 (gedeeltelijk) is momenteel sprake van een dubbele woning in een bestaande woonboerderij. Initiatiefnemer wil dit bestaande dubbele woonhuis weer terugbrengen naar één woning en elders op het terrein een vrijstaande, levensloopbestendige woning realiseren. De ontwikkeling past niet in de ter plaatse geldende beheersverordening 'Landelijk gebied 2020, reparatie 2022'. Om de beoogde plannen mogelijk te maken is een bestemmingsplanprocedure noodzakelijk. Daarom is het voorliggende bestemmingsplan 'Doetinchemseweg 20-20a - 2023' opgesteld. Vooruitlopend op voorliggend bestemmingsplan is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld, zie bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing.

1.2 Plangebied     

Het plangebied is gelegen aan de Doetinchemseweg 20-20a in het buitengebied van Wehl in de gemeente Doetinchem. Het ligt circa 500 meter ten westen van de bebouwde kom van Doetinchem. De onderstaande afbeeldingen laten de ligging van de locatie zien.

afbeelding

Ligging ten opzichte van Wehl en Doetinchem (plangebied in het rood omcirkeld)

afbeelding

Ligging in de directe omgeving (Plangebied in het rood omcirkeld)

1.3 Geldend ruimtelijk plan     

De Doetinchemseweg 20-20a ligt in het plangebied van de 'beheersverordening Landelijk gebied - 2020, reparatie 2022'. Deze beheersverordening is op 7 juli 2022 vastgesteld door de raad en op 21 juli 2022 in werking getreden. De locatie heeft hierin de hoofdfunctie ‘Wonen’. Die hoofdfunctie is afzonderlijk toegekend aan zowel de wooneenheid Doetinchemseweg 20 als de wooneenheid Doetinchemseweg 20a. Dat betekent dat het pand formeel is gesplitst en het huidige gebruik planologisch-legaal is. Voor beide hoofdfuncties ‘Wonen’ is sprake van de aanduiding ‘cultuurhistorie’. Hierbij gelden op grond van de beheersverordening aanvullende bouwregels. Voor het gehele perceel geldt de dubbelhoofdfunctie ‘Waarde – Archeologische verwachting 6 (WR-A6)’. Dit betreft een zone waarin sprake is van een lage archeologische verwachting. De gronden zijn op grond daarvan mede bestemd voor bescherming van archeologische waarden. Verder is sprake van de gebiedsaanduiding ‘overige zone – nieuwe risicobronnen uitgesloten’. Op grond daarvan geldt een verbod om een nieuwe risicobron te vestigen of een bestaande risicobron uit te breiden.

afbeelding

Uitsnede beheersverordeningskaart Landelijk gebied - 2020, reparatie 2022

2 Planbeschrijving     

2.1 Huidige situatie     

In het plangebied staat een woonhuis met aanbouwen die in het verleden gesplitst is in twee wooneenheden. Beide woningen hebben een eigen uitrit aan de Doetinchemseweg en eigen bijgebouw(en). Een uitgebreide beschrijving van de huidige situatie staat in paragraaf 2.1 van de ruimtelijke onderbouwing die als bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing bij deze toelichting is gevoegd.

afbeelding

Plattegrond huidige situatie (Bron: Ruimtelijke onderbouwing Doetinchemseweg 20-20a Wehl, 29 maart 2023)

afbeelding

Luchtfoto huidige situatie (Bron: obliek foto Gemeente Doetinchem)

2.2 Ruimtelijke analyse     

Voor de ruimtelijke analyse wordt verwezen naar hoofdstuk 4 Ruimtelijke analyse van de ruimtelijke onderbouwing, zie bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing.

2.3 Toekomstige situatie     

De bestaande woonboerderij wordt aangepast in de toekomstige situatie. De twee wooneenheden worden samengevoegd naar één wooneenheid. En de bestaande aanbouw aan de oostzijde wordt gesloopt. Op een andere plaats op het perceel wordt dan voor de weg bestemde wooneenheid een nieuwe woning gerealiseerd. Om deze nieuwe woning te kunnen realiseren wordt het bestaande bijgebouw aan de noordoostzijde gesloopt. De nieuwe woning komt in de vorm van het gesloopte bijgebouw weer terug op het erf. De woningen moeten aan een gemeenschappelijk erf komen te liggen zodat het één erf lijkt. Bij de nieuwe woning wordt ook een nieuwe schuur aan de voorzijde gerealiseerd voor een samenhangende erfopzet. Een uitgebreide beschrijving van de toekomstige situatie staat in paragraaf 2.2 van de ruimtelijke onderbouwing die als bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing bij deze toelichting is gevoegd.

afbeeldingBestaande en beoogde situatie (Bron: Ruimtelijke onderbouwing Doetinchemseweg 20-20a Wehl, 29 maart 2023)

afbeelding3D-perspectief nieuwe erfopzet (Bron: Ruimtelijke onderbouwing Doetinchemseweg 20-20a Wehl, 29 maart 2023)

3 Beleidskader     

De voorgenomen ontwikkeling is getoetst aan de relevante beleidstukken op rijks-, provinciaal-, regionaal-, en gemeentelijk niveau, zie hoofdstuk 5 van de ruimtelijke onderbouwing (1 Ruimtelijke onderbouwing).

3.1 Woonbeleid     

Op 2 maart 2023 heeft de gemeenteraad van Doetinchem de Regionale Woonagenda Achterhoek 2015-2025 en de notitie Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek ingetrokken. En ingestemd met de Regionale Woonagenda Achterhoek 2023-2030. Op 20 april 2023 heeft de gemeenteraad de Woonvisie gemeente Doetinchem 2023-2036 vastgesteld en besloten om de Woningbouwstrategie 2019 in te trekken. De ruimtelijke onderbouwing waarin het beleid is verwerkt en getoetst is opgesteld voor dit nieuwe beleid. Daarom is hierna de toetsing van het plan aan het nieuwe woonbeleid opgenomen. En paragrafen 5.4.1 en 5.5.4 van de ruimtelijke onderbouwing vervallen daarmee.

Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030

In februari/maart 2023 hebben de Achterhoekse gemeenten en de provincie een nieuwe Regionale Woonagenda 2023-2030 vastgesteld waarin langs 4 programmalijnen de woondoelen uit de Achterhoek Visie 2030 verder zijn uitgewerkt. In Doetinchem is deze agenda op 2 maart 2023 vastgesteld. Deze agenda bevat het volgende:

  • De Achterhoek wil in 2 stappen 8.390 tot 11.500 nieuwe woningen toevoegen, waarvan 60% betaalbaar, inclusief 28% sociale huur.
  • De Achterhoek investeert in de kwaliteit van de bestaande voorraad, onder andere door verbetering van 7.000 sociale huurwoningen en 24.000 particuliere woningen.
  • De Achterhoek wil een plek zijn voor iedereen, voor starters, ouderen, werknemers en arbeidsmigranten en andere aandachtsgroepen.
  • De Achterhoek wil dit realiseren via gebiedsgerichte integrale opgaven:
    • Vergroten differentiatie woningaanbod in vitale kernen en buurten;
    • Vergroten aanbod van stedelijke woonmilieus;
    • Goed en bereikbaar wonen rondom mobiliteits-knooppunten;
    • Ruimte voor nieuwe woonconcepten in een toekomstbestendig landelijk gebied.

De ontwikkeling waarvoor het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld is niet in strijd met de regionale woonagenda. Ook heeft de ontwikkeling geen invloed op de regionale woonagenda want het aantal wooneenheden blijft gelijk.

Woonvisie gemeente Doetinchem 2023-2036

De Woonvisie Doetinchem 2023-2036 ‘Stadse allure - dorpse gemoedelijkheid’ is op 20 april 2023 vastgesteld. In de nieuwe woonvisie zijn de woningbouwstrategie voor nieuwbouwprojecten en de woonvisie voor het volkshuisvestingsbeleid samengevoegd. Ook is er samenhang met de regionale woonagenda.

De hoofdpunten van de Woonvisie Doetinchem 2023-2036 zijn:

  1. Groeien in kwaliteit. Doetinchem heeft de ambitie om te groeien naar 70.000 inwoners in 2036. Dit hoofdpunt is gekoppeld aan Programmalijn 1: Vergroten woningvoorraad en versnelling productie. Met deze programmalijn wordt ingegaan op de bouw van nieuwe woningen en de noodzaak om de plancapaciteit te vergroten en adaptief te programmeren. Deze groeiambitie is geen doel op zich, maar een middel om de centrumfunctie van Doetinchem met de daarbij behorende voorzieningen te kunnen behouden en om de omgevingskwaliteit te versterken.
  2. Kwalitatief goed wonen Dit punt draait om de kwaliteit van de huidige woningvoorraad. Programmalijn 2: Investeren in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad beschrijft hoe wordt gewerkt aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Denk hierbij aan duurzaamheid, levensloopbestendige woningen maar ook aan transformatie van kantoren of winkels naar woningen.
  3. Een passende woning voor iedereen. Doel is een compleet en divers woningaanbod waarbij het bevorderen van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod centraal staat. Programmalijn 3: Doetinchem, een plek voor iedereen beschrijft hoe aan dit doel gewerkt wordt. Tot en met 2030 wil de gemeente minimaal 2.470 woningen toevoegen in de hele gemeente via het onderstaande programma. Dit gewenste programma is opgenomen in de regionale woonagenda en vastgelegd in de woondeal met de provincie en het rijk. Totaal: minimaal 2.470 woningen, onderverdeeld in:
    1. 28% sociale huur tot € 808,06, eventueel te vervangen door goedkope koopwoningen tot € 225.000; 8% middenhuur tot € 1.000, eventueel te vervangen door betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 280.000;
    2. 14% betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 280.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen tot € 1.000;
    3. 17% betaalbare koopwoningen (categorie 2) tot € 355.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen (tot € 1.000,00);
    4. 33% dure koopwoningen (boven € 355.000) of dure huur (boven € 1.000). Plannen van meer dan 20 woningen moeten in principe voldoen aan de gegeven verdeling over de segmenten van het gewenste programma, tenzij de ligging in een bepaalde wijk een andere verdeling rechtvaardigt. Plannen van minder dan 20 woningen die bijdragen aan het realiseren van het gewenste programma hebben een pré. Voor bestaande woningbouwprojecten geldt een overgangsperiode.
  4. Wonen als onderdeel van integrale gebiedsopgaven. Wonen gaat ook over leefbaarheid, naoberschap en vitaliteit. Ook de inrichting van de buitenruimte is een belangrijk onderdeel. De woonomgeving draagt bij aan de gezondheid en het welbevinden van de inwoners. Programmalijn 4: Wonen als integrale gebiedsopgave beschrijft hoe dit bereikt kan worden, onder andere door koppelkansen te benutten en via programmering te zorgen voor een beter mix aan woningen in de wijk.

Overgangsperiode ontwikkelingen

De verdeling van de nieuwe woningen volgens aangegeven programma bij punt 3 geldt voor nieuwe woningbouwprojecten. De huidige planvoorraad sluit niet in alle gevallen aan bij de nieuwe kaders. De gemeente gaat in overleg met ontwikkelaars om het woningbouwprogramma meer in lijn te brengen met de woonvisie en meer betaalbare woningen toe te voegen. Maar door de gestegen bouwkosten, ontwikkelingen die al enige tijd in procedure zitten, al gemaakte afspraken en plankosten is dit niet altijd mogelijk.

Het ruimtelijk streefbeeld voor nieuwe woningbouwontwikkelingen.

Uitgangspunt voor de woonvisie is dat bij de ontwikkeling van woningbouw primair moet worden ingezet op inbreiding en transformatie. Waar nodig kunnen uitbreidingen plaats vinden aan de stads- en dorpsranden.

Het ruimtelijk streefbeeld bestaat uit 5 speerpunten en 1 kaartbeeld. De vijf speerpunten zijn:

  1. Kwalitatief groeien met Doetinchems DNA
  2. Bouwen in en aan buurten
  3. Bodem en water belangrijk bij ruimtelijke keuzes
  4. Waar nodig stadsranden en dorpsranden
  5. Woonmilieus voor ontwikkelingen

afbeelding

De woonmilieus zijn ingedeeld van Gemengd stedelijk wonen en werken (hoge dichtheid) tot Wonen in het groen (lage dichtheid). Per woonmilieu is uitgewerkt wat de belangrijkste kenmerken zijn.

De ontwikkeling waarvoor het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld is niet in strijd met de woonvisie. Binnen de ontwikkeling blijft het aantal woningen gelijk.

4 Haalbaarheid     

In de ruimtelijke onderbouwing is de haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling van het plangebied onderbouwd. Verwezen wordt naar hoofdstuk 6 Haalbaarheid van de ruimtelijke onderbouwing (1 Ruimtelijke onderbouwing). In dit hoofdstuk zijn ook de uitkomsten en conclusies terug te vinden van de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd:

Mede op basis daarvan is te concluderen dat de beoogde ontwikkeling geen problemen oplevert ten aanzien van de onderzochte milieukundige en ruimtelijke aandachtspunten (milieueffectrapportage, bodem, akoestiek, lucht, externe veiligheid, bedrijven en milieuzonering, flora en fauna, water, archeologie & cultuurhistorie en verkeer & parkeren) mits voldaan wordt aan de voorwaarden uit de onderzoeken. Daarbij gaat het om om de volgende zaken:

Soortenbescherming

Uit de quickscan flora en fauna blijkt dat er sprake is van een geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren. Beschermde diersoorten benutten de planlocatie hoofdzakelijk als foerageergebied, maar mogeljk nestelen er vogels, bezetten amfibieën er een (winter)rustplaats en bezetten beschermde grondgebonden zoogdieren er een vaste rust- of voortplantingsplaats. Van de in het plangebied nestelende vogelsoorten is uitsluitend het bezette nest beschermd. Bezette vogelnesten zijn beschermd en mogen niet beschadigd of vernield worden. Bij het verwijderen van de beplanting en slopen van de schuur en kapschuur tijdens de voortplaningsperiode wordt geadviseerd vooraf een broedvogelscan uit te voeren om de aanwezigheid van een bezet vogelnest uit te kunnen sluiten. Voor de beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën die een (winter)rust- en/of voortplantingslocatie in het plangebied bezetten, geldt een vrijstelling van de verbodsbepalingen 'vangen' en het 'beschadigen en vernielen van rust- en voortplantingslocaties'. Om te voorkomen dat beschermde dieren gedood worden dienen ze weggejaagd te worden of weggevangen te worden (en elders losgslaten). Als er niet voorkomen kan worden dat een beschermd dier gedood wordt, dient een ontheffing aangevraagd te worden of dient gewerkt te worden volgens een goedgekeure en toepasbare gedragscode.

5 Wijze van bestemmen     

5.1 Inleiding     

Met dit bestemmingsplan wordt de bestaande dubbele woonboerderij in één woning omgezet en wordt het mogelijk één vrijstaande woning erbij te bouwen Het aantal woningen blijft daarmee gelijk. Duidelijk is voor welke doeleinden de grond en de gebouwen mogen worden gebruikt en wat er in nieuwe bebouwing wordt toegestaan. Dit biedt rechtszekerheid aan de burger. Het plan is daarom opgezet als gedetailleerd bestemmingsplan.

5.2 Toelichting op de regels     

De regels bestaan uit de volgende onderdelen:

  • hoofdstuk 1: Inleidende regels;
  • hoofdstuk 2: Bestemmingsregels;
  • hoofdstuk 3: Algemene regels;
  • hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels.

5.2.1 Inleidende regels     

De inleidende regels omvatten de in de planregels gebruikte begripsomschrijvingen (artikel 1) en de wijze van meten (artikel 2). Hiermee is plan specifiek vastgelegd wat bedoeld wordt en hoe gemeten moet worden. Als een begrip niet omschreven is, dan geldt de algemeen gangbare uitleg van het begrip.

5.2.2 Bestemmingsregels     

In de bestemmingsregels zijn de regels voor de verschillende bestemmingen omschreven. Elke bestemmingsregel is, overeenkomstig de RO-Standaarden 2012 waaronder de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (2012), in beginsel opgebouwd uit:

  • een bestemmingsomschrijving: een omschrijving van de doeleinden waarvoor de gronden zijn bestemd en de toegelaten bijbehorende bebouwing;
  • de bouwregels: deze bevatten de voorgeschreven maatvoering van de bouwwerken;
  • nadere eisen;
  • afwijken van de bouwregels;
  • specifieke gebruiksrgels;
  • afwijken van de gebruiksregels;
  • omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden;
  • wijzigingsbevoegdheid.
5.2.2.2 Wonen     

De bestemming 'Wonen' omvat de percelen waarop woningen en bijbehorende bouwwerken zijn toegelaten. Op de percelen is één bestaande en één nieuwe vrijstaande woning toegestaan.

De nieuwe woning moet binnen het bouwvlak gebouwd worden. Elke toegestane woning mag een maximale inhoud hebben van 750 m3. De maximaal toegestane goothoogte bedraagt 4,5 m en de maximaal toegestane bouwhoogte bedraagt 10 m voor de bestaande woning. Voor de nieuwe woning geldt een maximale toegestane goothoogte van 3 m en de maximale toegestane bouwhoogte van 6 m.

Bijbehorende bijgebouwen zijn toegestaan binnen de bestemming 'Wonen' en het daarin gelegen bouwvlak, zover aanwezig. De toegestane oppervlakte bedraagt maximaal 100 m2 per woning. Binnen de aanduiding 'bijgebouw' is een bijgebouw toegestaan voor de nieuw te realiseren woning. Deze aanduiding is opgenomen zodat er een bijgebouw voor de voorzijde van de woning geplaatst kan worden om het erfprincipe te benadrukken. Op het gezamenlijke erf is de aanduiding ‘bijgebouwen uitgesloten’ gelegd. Voor de gronden met deze aanduiding is bepaald dat dit geen erf is in de zin van artikel 1 van bijlage II van het besluit omgevingsrecht. Dit om verspreiding van bebouwing tegen te gaan. Het toestaan van verspreide bijgebouwen in ‘bijgebouwen uitgesloten’ doet afbreuk aan de erfgedachte die achter deze ontwikkeling zit.

Op gronden met de bestemming 'Wonen' is de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf dan wel een vrij beroep toegestaan. Voorwaarde daarvoor is dat de woonfunctie in alle gevallen de hoofdfunctie binnen de bestemming blijft. In beperkte mate mag bij de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf ook detailhandel plaatsvinden. Overige detailhandel is binnen de bestemming 'Wonen' nadrukkelijk uitgesloten.

Afwijkende regeling voor bepaling oppervlakte bedrijf of beroep aan huis

Uitgangspunt is dat 40% van het vloeroppervlakte van de woning én de bijbehorende bouwwerken van de woning voor een aan huis gebonden bedrijf en/of beroep gebruikt mag worden. In het landelijk gebied komen vaak situaties voor dat bij een woning veel meer bijbehorende bouwwerken staan dan in de basis bij een woning is toegestaan (100 m2). Als we de algemene regel zouden aanhouden dan leidt dit tot ongewenst grote bedrijven 'aan huis' in het landelijk gebied. Het is daarom gewenst om vast te leggen dat maximaal 40% van de vloeroppervlakte van de woning met daarbij maximaal 100 m2 van de vloeroppervlakte van de bijbehorende bouwwerken voor een bedrijf gebruikt mag worden. Aanwezige bijbehorende bouwwerken die de grens van 100 m2 overschrijden tellen hierdoor niet mee bij de bepaling van de 40% van de vloeroppervlakte voor het aan huisgebonden bedrijf of beroep. Dit is in lijn met het Planologisch beleid.

In de specifieke gebruiksregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om te verzekeren dat het perceel binnen 1 jaar na het in gebruik nemen van de gronden overeenkomstig de bestemming 'Wonen', de landschappelijke inrichting is gerealiseerd en vervolgens in stand wordt gehouden overeenkomstig het landschappelijke inpassingsplan, zoals opgenomen in 6 Bijlage 5 bij ROB - Landschappelijke inpassing.

5.2.2.3 Waarde- Archeologische verwachting 6     

Deze dubbelbestemming ter bescherming van de archeologie is opgenomen in overeenstemming met het gemeentelijke archeologiebeleid en met name de herziene archeologische beleidskaart. Daarop zijn de archeologische waardevolle gebieden en archeologische verwachtingszones aangegeven. Afhankelijk van de (verwachtings)waarde in een (deel)gebied is het beschermingsregime meer of minder streng. De bescherming van de archeologische waarden is in de Beheersverordening 'Landelijk gebied - 2020, reparatie 2022' vertaald in verschillende archeologische dubbelhoofdfuncties.

Uitgaan van waarde die past bij onderliggende verwachtingszone

Met de waarde die past bij de onderliggende verwachtingszone wordt bedoeld, dat de verwachtingszone bepaalt wanneer er een archeologische onderzoekverplichting geldt. In dit plangebied komt de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 6' voor, wat betekend dat een archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij een ingreep dieper dan 30 cm beneden maaiveld met een oppervlakte groter dan 5.000 m2.

5.2.2.4 Referentiekader nadere eisen- en afwijkingsbevoegdheden     

Een aantal planregels geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om nadere eisen te stellen of een afwijking te verlenen als bedoeld in artikel 3.6, lid 1, onder d, respectievelijk onder c, van de Wet ruimtelijke ordening.

De nadere eisen kunnen betrekking hebben op de plaats en afmetingen van de bebouwing. Deze kunnen toegepast worden als het concrete bouwplan voor de genoemde onderdelen, naar het oordeel van burgemeester en wethouders, een ongewenst gevolg voor de omgeving heeft.

Binnen de afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden komen veelal de volgende voorwaarden voor:

  1. daardoor geen onaanvaardbare gevolgen ontstaan voor aangrenzende percelen betreffende de gebruiksmogelijkheden van die percelen;
  2. de ruimtelijke uitwerking aanvaardbaar is;
  3. de uitvoerbaarheid gewaarborgd is.

Deze voorwaarden zijn als volgt uit te leggen:

  1. daardoor geen onaanvaardbare gevolgen ontstaan voor aangrenzende percelen betreffende de gebruiksmogelijkheden van die percelen: als een afwijking of wijziging op een aangrenzend perceel van zodanige invloed is dat deze grond, minder goed te gebruiken is dan het was, dan is het niet gewenst om aan de afwijking of wijziging mee te werken;
  2. de ruimtelijke uitwerking aanvaardbaar is: ten aanzien van de binnen een regeling toegelaten gebruiksvormen moet rekening worden gehouden met de milieu- en andere aspecten, zoals hinder voor omwonenden en verkeersaantrekkende werking. Als hierdoor de omgeving nadelig belast wordt, dan is medewerking niet gewenst;
  3. de uitvoerbaarheid gewaarborgd is: de (met name) financiële uitvoerbaarheid van een plan moet hierbij onderbouwd worden. Aan een (financieel) niet haalbaar plan kan niet meegewerkt worden.

5.2.3 Algemene regels     

5.2.3.1 Anti-dubbeltelregel     

Deze standaardbepaling heeft als doel te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie is mogelijk gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolgde van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw ten tweede male zou kunnen worden gebruik gemaakt.

5.2.3.2 Algemene bouwregels     

In de algemene bouwregels is onder andere omschreven wanneer er geen verbod geldt voor het overschrijden van de bouw- en of bestemmingsgrenzen voor bepaalde bouwdelen. Ook is omschreven wanneer het bevoegd gezag kan afwijken van bouw- en/of bestemmingsgrenzen.

De regeling voor bestaande maten is bedoeld voor legale bouwwerken die afwijken van de vastgestelde situering, goot- en/of bouwhoogte, afstand, oppervlakte en/of inhoud van de bouwregels in dit plan. De bestaande afwijking is daarmee toegestaan.

In het artikel 'Ondergronds bouwen' is aangegeven dat de opgenomen bouwregels zijn bedoeld voor bouwwerken boven de grond.

5.2.3.3 Algemene gebruiksregels     

De algemene gebruiksregel luidt dat het verboden is om gronden en opstallen te gebruiken in strijd met de bestemming. Hierbij zijn een aantal gebruiksvormen specifiek benoemd. Gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemming of het normale onderhoud van de gronden en/of bouwwerken wordt toegelaten. In de algemene gebruiksregels is ook benadrukt welk gebruik sowieso is toegestaan. Namelijk het opwekken van duurzame energie met behulp van zonnepanelen of andere - op grond van de bestemmingsregels geoorloofde - voorzieningen op het dak. De landschappelijke inpassing is in dit artikel vastgelegd. Het niet in stand houden van deze inpassing is hier vastgelegd als een verboden gebruik.

5.2.3.4 Algemene aanduidingsregels     

In de algemene aanduidingsregels kunnen zo nodig de regels met betrekking tot één of meer gebiedsaanduidingen een plaats krijgen. De volgende algemene aanduidingsregel komt in dit bestemmingsplan voor:

Overige zone - nieuwe risicobronnen uitgesloten

In deze zone is het verboden om nieuwe risicobronnen te vestigen.

5.2.3.5 Algemene afwijkings- en wijzigingsregels     

De algemene afwijkingsregel voorziet in de mogelijkheid om op ondergeschikte onderdelen af te wijken van de regels van het bestemmingsplan. Bijvoorbeeld voor kleine bouwwerken voor nutsvoorzieningen.

De in het plan opgenomen algemene wijzigingsbevoegdheden laat meer ingrijpende afwijkingen toe en wordt daarom gekoppeld aan een zwaardere procedure dan die voor het verlenen van een afwijking van de bouw- en gebruiksregels. Voor het opwekken van kleinschalige duurzame energie is hier ook een afwijking opgenomen. Hierbij moet gedacht worden aan zonnepanelen op eigen grond. Daarnaast is ook bepaald dat deze grond in gebruik moet zijn als erf. De oppervlakte maat van 100 vierkante meter is extra t.o.v. de standaard oppervlakte van 20 vierkante meter (bouwwerken, geen gebouwen zijnde).

5.2.3.6 Overige regels     

Onder overige regels zijn die regels geplaatst die niet onder een andere regel zijn te vatten.

5.2.4 Overgangs- en slotregels     

In de loop van de tijd kan het gebruik van gronden of bouwwerken gaan afwijken van datgene wat mogelijk is op basis van het bestemmingsplan. In de overgangsregels wordt geregeld hoe met deze afwijking wordt omgegaan.

De naam van het plan wordt in de slotregel aangehaald.

6 Economische uitvoerbaarheid     

Voorliggend project betreft een particulier initiatief. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer is een overeenkomst gesloten in verband met het verhalen van mogelijke planschade. De kosten die gemaakt zijn en gemaakt worden voor het opstellen van het bestemmingsplan zijn voor rekening van de initiatiefnemer en worden via de leges in rekening gebracht. Het verhaal van kosten is daarmee anderszins verzekerd, waarmee het vaststellen van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

7 Procedure     

7.1 Algemeen     

Dit bestemmingsplan doorloopt de procedure als bedoeld in afdeling 3.2 van de Wet ruimtelijke ordening. Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing.

Voor start van deze procedure is het plan voor vooroverleg op grond van artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening voorgelegd aan de bestuurlijke partners.

In dit hoofdstuk zullen de resultaten van dit vooroverleg worden behandeld. De resultaten van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan worden niet toegevoegd aan dit hoofdstuk. Deze maken onderdeel uit van het raadsvoorstel en -besluit omtrent de vaststelling, niet van het bestemmingsplan zelf.

7.2 Inspraak     

In de aanloop naar de formele procedure voor de bestemmingsplanherziening zijn bewoners/eigenaren van de nabijgelegen woningen meegenomen in de ontwikkeling van het plan. Het plan is onder meer doorgenomen met de bewoners/eigenaren van de woningen Slagenweg 1, Doetinchemseweg 35, Doetinchemseweg 37 en Notenstraatje 8. De toekomstige situatie is met hen besproken. Hiervan zijn geen gespreknotities gemaakt. Uit de omgevingsdialoog is gebleken dat alle mensen met wie gesproken is positief tegenover het voorliggende plan staan en hopen dat het plan kan worden gerealiseerd.

7.3 Overleg     

Het plan is op basis van artikel 3.1.1. Bro overlegd met de volgende instanties:

  • Waterschap Rijn en IJssel.

Het Waterschap Rijn en IJssel heeft geen opmerkingen of aanvullingen op het plan.

Met de provincie Gelderland heeft informeel overleg plaats gevonden omdat het aantal woningen gelijk blijft en de ruimtelijke impact minimaal is, dus is vooroverleg volgens artikel 3.1.1. Bro niet nodig.