Harselaar-Zuid Fase 1a

2.3 Ruimtelijke structuur en toekomstige situatie

Inleiding

In deze paragraaf zal er allereerst ingegaan worden op de behoefte naar bedrijventerrein. Vervolgens zal de ruimtelijke structuur van de toekomstige situatie beschreven worden. Deze paragraaf beschrijft de ruimtelijke structuur en toekomstige situatie van het gehele bedrijventerrein Harselaar-Zuid om vervolgens in te gaan op Fase 1a. Het bestemmingsplan maakt alleen de ontwikkeling van Fase 1a mogelijk.

Behoefte aan bedrijventerrein

De gemeente Barneveld beschikt over 10 bedrijventerreinen met een oppervlakte van 250,9 ha bruto en 203,5 ha netto (anno 2013).

Deze terreinen zijn zeer vol. Er zijn onvoldoende mogelijkheden voor inbreiding binnen bestaande bedrijventerreinen. Dit blijkt ook uit het feit dat Barneveld slechts 1,6 ha inbreidingsruimte heeft (zie de hierna opgenomen tabel 2.2). Van de 203,5 hectare netto bedrijventerrein in Barneveld betreft dit ruim minder dan 1%. Dit is zeer laag in vergelijking met het landelijk gemiddelde (5%).

Zowel in regionaal verband als op gemeentelijk niveau is door de gemeente bezien van welke behoefte aan uitbreiding van bedrijventerrein op haar grondgebied sprake is. De regionale en gemeentelijke behoefteonderzoeken zijn uitgevoerd middels de daarvoor geëigende en landelijk, provinciaal en gemeentelijk gehanteerde gebruikelijke methoden en technieken. Zo wordt vanaf 2010 uitgegaan van het door het CPB geadviseerde scenario Transatlantic Market en is gebruik gemaakt van de bedrijfslocatiemonitor (BLM). De behoefte aan uitbreiding van bedrijventerrein wordt door de gemeente ook periodiek gemonitord. De doelstelling is om vraag en aanbod zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin zo goed mogelijk op elkaar te laten aansluiten.

Met de ontwikkeling van Harselaar-Zuid Fase 1a wordt een aanbod gerealiseerd van 34 ha netto bedrijventerrein. Dit aanbod komt beschikbaar in de periode 2014 tot 2024. Met dit aanbod wordt invulling gegeven aan het tekort aan bedrijventerrein, zoals dit voortvloeit uit zowel het regionale behoefteonderzoek en de op regionaal niveau vastgestelde programma's als het gemeentelijk behoefteonderzoek.

Regionaal niveau

Structuurvisie bedrijventerreinen en werklocaties

De structuurvisie bedrijventerrein en werklocaties vormt een (gedeeltelijke) actualisatie van het streekplan uit 2005. De structuurvisie is op 30 juni 2010 door Provinciale Staten van Gelderland vastgesteld. Alhoewel de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan Harselaar-Zuid fase 1a niet rechtstreeks gebonden is aan deze provinciale structuurvisie, dient dit beleid wel in de afweging te worden betrokken. Om die reden is deze structuurvisie hierna besproken.
Uitgangspunt in de structuurvisie is dat er eerst optimaal gebruik wordt gemaakt van bestaande bedrijventerreinen voordat er nieuwe worden ontwikkeld. Bovendien geldt als uitgangspunt dat regionale bedrijventerreinen binnen het bundelingsgebied worden gerealiseerd. Voldoende ruimte voor bedrijvigheid blijft beleidsuitgangspunt, maar overschot aan bedrijventerreinen moet worden voorkomen. De provincie acht daarbij maatwerk en regionale planning en afstemming van bedrijventerrein van provinciaal belang. De provinciale opdracht aan de regio's is om concrete afspraken neer te leggen in op te stellen Regionale Programma's Bedrijventerreinen.

In de Structuurvisie wordt ook ingegaan op de behoefte en het aanbod aan bedrijventerrein in de regio De Vallei, waartoe de gemeente Barneveld behoort. De behoefte voor de periode 2009-2025 voor de regio De Vallei bedraagt 158,8 hectare. Dit bestaat uit 132 ha aan uitbreidingsbehoefte gebaseerd op het TM-scenario. Van dit scenario wordt in de structuurvisie uitgegaan, nu dit is afgesproken in het convenant bedrijventerreinen van Rijk/IPO en VNG. Verder bestaat de behoefte uit 29 ha aan vervangingsvraag. Het aanbod (aan harde plannen) bedraagt 110 hectare. In de structuurvisie wordt aangegeven dat de prognose voor de behoefte (conform van het TM-scenario) geen taakstelling is voor de aanleg van bedrijventerreinen; het zal evenwel als vertrekpunt worden genomen voor de planologische reservering van de ruimte voor bedrijventerreinen. Bij deze prognose is geen rekening gehouden met de beleidsambities en zachte plannen. Ook deze beleidsambities (zoals de in de structuurvisie genoemde ambitie Food en Health Valley) hebben een effect op de ruimtevraag. Door de provincie wordt dan ook ingezet op een goede bedrijventerrein programmering per regio op basis van het TM-scenario en de verschillende regionale beleidsambities (zowel voor extra ruimte als voor ruimtebesparing). De daaruit voort komende reële behoefte is de programmeringsopgave per regio.

Gelet op de doelstelling en de inhoud van deze structuurvisie verzet deze zich niet tegen de ontwikkeling van Harselaar-Zuid fase 1a.

Regionaal Programma Bedrijventerreinen Regio FoodValley

Het Regionaal Programma Bedrijventerrein Regio FoodValley (Bijlage 4) is in maart 2012 door het regiobestuur vastgesteld (gemeenschappelijke regeling van vijf Gelderse en drie Utrechtse gemeenten, zijnde Barneveld, Ede, Nijkerk, Scherpenzeel, Wageningen, Renswoude, Rhenen en Veenendaal). Het is op 10 juli 2012 door Gedeputeerde Staten van Gelderland vastgesteld. Op 10 mei 2012 heeft het College van Burgemeester en Wethouders van Barneveld over het RPB beslist. Het programma is op 3 juli 2012 ter kennisneming van de Gemeenteraad van Barneveld gebracht.

In het RPB wordt ingegaan op de behoefte en het aanbod aan bedrijventerrein in de regio FoodValley voor de periode 2011-2025. Voor de vraagraming zijn twee scenario's beschreven. Scenario 1 bestaat uit een vraagraming van 186 ha netto bedrijventerrein en behelst een behoudend scenario. Dit scenario bestaat uit 110 ha aan uitbreidingsvraag conform het TM-scenario, 44 ha aan vervangingsvraag en 27 ha aan Food Valley 50 % (50% beleidsimpulsen die zijn gericht op Food Valley) en logistiek 5 ha. Bij scenario 2 is rekening gehouden met verdere beleidsimpulsen. Dit scenario bestaat uit een vraagraming van 263 ha netto bedrijventerrein. In aanvulling op scenario 1 bestaat de vraagraming uit 10 ha aan overloop Randstad, 5 ha aan logistiek volledig, 35 ha aan voorziening Utrechtse FoodValley gemeenten en 27 ha aan Food Valley volledig (railterminal en facilitair logistiek centrum). Het totaal aanbod aan harde plannen bedraagt 86 ha, bestaande uit 53 ha terstond uitgeefbaar en 33 ha aan harde plannen. Uitgaande van scenario 1 bestaat er (na aftrek van de harde plannen) aldus een vraag van 100 ha. Uitgaande van scenario 2 bestaat er (na aftrek van de harde plannen) aldus een vraag van 176 ha.

In het RPB zijn vervolgens de zachte plannen van de betrokken gemeenten in kaart gebracht. Deze zachte plannen voorzien in de ontwikkeling van 139 ha in bedrijventerrein. Dit overstijgt de vraag van scenario 1 (100 ha), maar blijft ruim binnen de vraag van scenario 2 (176 ha). Door de regio is vervolgens besloten welke van de zachte plannen de eerstkomende tijd in procedure worden genomen dan wel waarvan de procedure wordt voortgezet. Besloten is dat voor wat betreft de gemeente Barneveld voor Harselaar Zuid fase 1 (45 ha) en Harselaar Driehoek (20 ha) de procedure wordt voortgezet. De plannen voor Harselaar Zuid fase 2 worden on hold gezet. Door monitoring van de feitelijke uitgifte worden prognoses bijgesteld en bepaald of plannen nog worden ontwikkeld of naar een later moment worden doorgeschoven.

Voor de duidelijkheid wordt opgemerkt dat qua fasering het RPB van een andere aanduiding uitgaat dan door de gemeente Barneveld. Met fase 1 van het RPB is gedoeld op Barneveld-Harselaar Fase 1a, zoals gehanteerd door de gemeente Barneveld. Met fase 2 van het RPB is gedoeld op Barneveld Harselaar Fase 1b, zoals gehanteerd door de gemeente Barneveld. In het RPB wordt nog niet uitgegaan van een fase 3 (fase 2, zoals gehanteerd door de gemeente Barneveld), omdat deze fase buiten de planperiode van 2011-2025 valt.

Gemeentelijk niveau

ARCADIS heeft in 2008 (Bijlage 2) onderzoek gedaan naar de behoefte aan bedrijventerreinen in de gemeente Barneveld. In 2010 heeft ARCADIS dit onderzoek geactualiseerd (Bijlage 3) . De actualisatie van 2010 was noodzakelijk in verband met gewijzigde inzichten ten aanzien van het te hanteren economisch scenario en de ontwikkeling van de SER-ladder. In 2008 werd nog het meest gunstige economische scenario gehanteerd, het Global Economy scenario. In 2010 is de behoefte aan bedrijventerreinen gebaseerd op de prognoses voor economische ontwikkeling van het Transatlantic Market (TM-)scenario. Vanwege ontwikkelingen in de wereldeconomie en de verwachte effecten heeft het Rijk in 2010 de hantering van dit TM- scenario voorgeschreven voor het opstellen van behoefteramingen voor bedrijventerrein. Met de introductie van de SER-ladder werd beoogd voorrang te geven aan de herontwikkeling en intensivering van bestaand bedrijventerrein boven de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen. Voorts was in 2010 een verdiepingsslag nodig om een beeld te krijgen van de kwantitatieve en kwalitatieve aspecten van de lokale behoefte in Voorthuizen.

Zoals reeds is aangegeven, heeft de gemeente de behoefte om de vraag naar bedrijventerreinen periodiek te monitoren in verband met de geplande uitbreidingen van bedrijventerreinen op haar grondgebied.

Met het oog hierop heeft ARCADIS het behoefteonderzoek uit 2010 opnieuw geactualiseerd. Aanleiding hiervoor zijn onder andere de recente economische ontwikkelingen, die een drukkend effect kunnen hebben op de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen. In het rapport Actualisering behoefte bedrijventerreinen 2012 (Bijlage 5) zijn de resultaten van de actualisering opgenomen.

Uit het onderzoek blijkt dat het tekort aan beschikbaar bedrijventerrein in de periode 2012-2020 ligt tussen de 29,2 en 36,2 hectare. Voor de totale periode 2012-2040 is sprake van een overschot van 3,8 ha tot 10,8 ha. Dit overschot wordt veroorzaakt door de hoeveelheid zachte plannen. Deze plannen zijn nog flexibel om optimaal op de vraag af te stemmen.

Tabel 2.2: Confrontatie vraag en aanbod bedrijventerreinen

		2012 - 2020	2012 – 2040
Behoefte		73 - 80 ha	105 - 112 ha
Aanbod totaal		43,8 ha	114,2 ha
Zachte plannen		20 ha	92 ha
Harselaar-Driehoek (inmiddels een hard plan)		20 ha	20 ha
Harselaar-Zuid fase 1A			34 ha
Harselaar-Zuid fase 1B			18 ha
Harselaar-Zuid fase 2			20 ha
Harde plannen		23,8 ha	23,8 ha
Inbreidingsruimte SER ladder		1,6 ha	1,6 ha
Puurveen		2,0 ha	2,0 ha
De Briellaerd-Noord		3,2 ha	3,2 ha
Harselaar-West-West		17 ha	17 ha
Waarvan terstond uitgeefbaar		6,3 ha	6,3 ha
Puurveen		0,3 ha	0,3 ha
De Briellaerd-Noord		3,0 ha	3,0 ha
Harselaar-West-West		3,0 ha	3,0 ha
Saldo		Tekort 29,2 – 36,2 ha	Overschot 3,8 – 10,8

Uit het vorenstaande volgt dat de behoefte voor de ontwikkeling van bedrijventerrein Harselaar-Zuid Fase 1a in voldoende mate aanwezig is.

Conclusie

Uit het voorgaande volgt dat met de ontwikkeling van Harselaar-Zuid Fase 1a wordt voorzien in een behoefte aan bedrijventerrein, zoals dit voortvloeit uit de behoefteonderzoeken en programma's op zowel regionaal als lokaal niveau.

Bestaande situatie

De totale locatie Harselaar-Zuid heeft een bruto oppervlakte van circa 96,9 ha. Het gebied bestaat in de huidige situatie met name uit agrarische gronden en (agrarische) bebouwing. Landschappelijk bestaat het gebied uit kamers gevormd door bomenrijen en houtwallen. Het gebied wordt ontsloten door de Wencopperweg die aansluit op de Stationsweg en de Oude Goorderweg en de Grote Bosweg die aansluiten op de wegenstructuur van het bestaande bedrijventerrein en Harselaar-Driehoek.

De Esvelderbeek blijft ook na de transformatie van het gebied tot bedrijventerrein Harselaar-Zuid behouden en is aangewezen als ecologische verbindingszone.

Stedenbouwkundig landschappelijke legger

Voor de ontwikkeling van bedrijventerrein Harselaar-Zuid is een stedenbouwkundig plan (Bijlage 6) en een beeldkwaliteitsplan (Bijlage 7) gemaakt. Het stedenbouwkundig plan is voor het deelgebied Fase 1a nader uitgewerkt in dit bestemmingsplan.

Bij de uitwerking van de stedenbouwkundige opzet dat ten grondslag ligt aan dit bestemmingsplan, is de zogenaamde lagenbenadering toegepast waarbij verschillende planlagen in één ruimtelijke opstelling zo goed mogelijk zijn verenigd. Deze lagen bestaan uit de aspecten verkeer / vervoer, water, groen en gebouwen / percelen.
De ruimtelijke kenmerken van de locatie, de omgeving en de ontstaansgeschiedenis zijn bij het maken van de stedenbouwkundige structuur opgenomen en getransformeerd naar een nieuwe stedelijke structuur.
Het (stedelijke) landschap is op de grote schaal in oostwestrichting georiënteerd. Zowel de Esvelderbeek, de snelweg A1 als de spoorlijn lopen in deze richting. Een van de twee belangrijke nieuwe routes oriënteert zich ook in deze richting.
De landschappelijke lijnen hebben geen vaste richting en verdraaien ten opzichte van elkaar. Deze ruimtelijke eigenschap is kenmerkend en wordt gebruikt om de oostwestroute in een aantal knikken te laten verlopen. Zo wordt de schaal van de landschappelijke structuur herkenbaar in de toekomstige ruimtelijke structuur van het bedrijventerrein.
Afstroomrichting in de waterstaatkundige situatie loopt van noord naar zuid in de richting van de Esvelderbeek. De noordzuidlijnen in het plangebied worden als rechte lijnen in het plangebied gelegd en geven doorzicht in het gebied.
Langs de hoofdroute wordt vanuit Harselaar-Driehoek naar de Esvelderbeek een wadi/watergang gesitueerd om deze weg ruimtelijk te ondersteunen.
De huidige landschapsstructuur bestaat uit een samenstelling van allemaal ongelijkvormige kavels, met verschillende richtingen en afmetingen. Het patroon wat door dit stelsel van kavels ontstaat, is nog het beste te vergelijken met een lappendeken. De kavels worden vaak afgeschermd door opgaand groen, waardoor er groene kamers ontstaan. Dit landschap is op dit moment goed te ervaren vanaf bijvoorbeeld de Wencopperweg en de Wesselseweg.

Voor de stedenbouwkundige opzet is gekozen om het principe van deze opbouw zoveel mogelijk te respecteren. Door het respecteren van richtingen en opbouw van kavels, ontstaan er ook in het nieuwe plan geen gelijkvormige rechte vlakken, maar kavels met ongelijke zijden en hoekverdraaiingen.
De meest bijzondere kavels ontstaan waar de stedenbouwkundige hoofdstructuur de oorspronkelijke kavelrichtingen ontmoet. Dit resulteert in bijzondere driehoekige kavels. Deze kavels liggen op belangrijke plekken en zouden door ambitieuze ondernemers tot speciale architectonische eyecatchers moeten worden gemaakt.
De Wencopperweg heeft een hoge historische en landschappelijke waarde. Het is een landelijke weg begeleid door bomen en met een fraaie routering door het landelijk gebied ten noordoosten van Barneveld. In de stedenbouwkundige opzet is ervoor gekozen deze karakteristieke weg voor een deel te behouden en te transformeren naar een bijzondere bedrijfsstraat in de toekomstige ruimtelijke structuur. Door aan één zijde de monumentale bomen te behouden wordt getracht zo weinig mogelijk van de karakteristiek verloren te laten gaan. Dwars op de richting van de Wencopperweg worden twee groene bedrijfsstraten gemaakt, waarmee in een groene structuur de Esvelderbeek en de Wencopperweg ruimtelijk worden gekoppeld.
De zuidzijde van het plangebied wordt gevormd door de Esvelderbeek. Dit landschappelijk element is een compleet ander ruimtetype dan een bedrijventerrein dat een functioneel/industrieel karakter heeft. Daarom wordt hier een brede groene bufferrand voorgesteld, waar in recreatieve routes, ecologische ontwikkeling en een geleidelijke overgang naar het bedrijventerrein is voorzien.
De terreingrenzen aan de oost en westzijde zijn meer diffuus. Hier wordt in detail ontworpen aan de overgang tussen het nieuwe bedrijventerrein en de bestaande situatie.

Hoofdstructuur en uitwerking

De hoofdstructuur van Harselaar-Zuid bestaat uit twee hoofdwegen die een assenkruis vormen en waardoor vier deelgebieden ontstaan (zie afbeelding). Door de vormgeving van de wegen in profilering en verloop, de een recht en de andere in knikken, te variëren ontstaat een heldere basisstructuur die een goede oriëntatie mogelijk maakt.
Door de oorspronkelijke vormentaal van het landschap in de verkaveling te vertalen wordt de ondergrond herkenbaar getransformeerd naar een nieuwe ruimtelijke structuur.
In de uitwerking van de stedenbouwkundige opzet is gestreefd naar een intensief en efficiënt gebruik van de ruimte. Hierbij is een goede balans ontstaan tussen de ruimtelijke kwaliteit en de hoeveelheid uitgeefbaar terrein.

Figuur 2.2 Hoofdstructuur

Aansluiting op de omgeving

Aan de spoorzijde moet het openbare karakter een rol spelen in de vormgeving van deze zijde. De gebouwen en percelen die aan deze zijde liggen worden door het druk bereden spoor als het ware publiek bezit en verdienen daarom een representatief karakter.
De zone aan de Esvelderbeek vraagt om een speciale ruimtelijke aansluiting, waarbij groenblauwe waarden worden gerespecteerd en de bedrijven kunnen profiteren van hun mooie ligging.
Aan de oostzijde is een zorgvuldige inpassing van belang, waar bestaande wegen, een afvalberging, agrarische bedrijven en groenstructuren om een specifieke overgang vragen.
Aan de westzijde is vooral het maken van een goede entree bij de Baron van Nagellstraat belangrijk, waarbij de bestaande woningen en bedrijven zorgvuldig moeten worden ingepast.

Bezonning 't Hoefslag

Ten oosten van het bedrijventerrein is de horeca-gelegenheid 't Hoefslag gelegen. Deze horeca-gelegenheid heeft een terras op de achterzijde van zijn perceel. Ten behoeve van de bezonning op dit terras heeft een bezonningsstudie plaatsgevonden (Bijlage 58). Uit de uitkomsten van deze studie blijkt dat door middel van het beperken van het bouwvolume, door het aanbrengen van schuine daken, de bezonning op het terras in stand kan worden gelaten. In het bestemmingsplan is dan ook voorzien in een regeling om de bebouwing ter plaatse dusdanig in te passen, zodat de bezonning op het terras door de ontwikkeling niet onevenredig wordt geschaad.

Interne verkeersontsluiting

De locatie Harselaar-Zuid wordt primair ontsloten vanaf de Stationsweg/ Baron van Nagellstraat (N805). Binnen de locatie bestaat de hoofdstructuur uit een oost-west ontsluiting en een noord-zuid ontsluiting. Deze ontsluitingswegen sluiten aan op de hiervoor beschreven externe ontsluitingswegen richting de Wesselseweg (N800), mogelijk de Nijkerkerweg en (via Harselaar-Driehoek) op de verlengde Mercuriusweg.
De hoofdontsluitingswegen op het bedrijventerrein worden voorzien van parallelwegen of van vrijliggende fietspaden.
Door de hoofdstructuur van een belangrijke noord-zuid ontsluiting en een belangrijke oost-west ontsluiting, ontstaan er vier kwadranten. Per kwadrant worden gebundeld twee aansluitingen op de hoofdstructuur voorzien. Dit betekent dat de interne ontsluitingsstructuur op vier plekken aansluit op de hoofdstructuur. In elk kwadrant wordt tussen de twee aansluitingen een lus aangebracht, zodat er een voldoende flexibel verkeersysteem ontstaat.
Door het onderscheid tussen doorgaand verkeer, de hoofdontsluiting, en bestemmingsverkeer dat de bedrijfspercelen ontsluit via bedrijfsstraten, wordt een duurzame verkeersstructuur gerealiseerd.
Op de doorgaande wegenstructuur dient bij de uitwerking van de inrichting van de openbare ruimte het aanbrengen van snelheidsremmende maatregelen, met inachtneming van de veiligheid, in verband met de doorstroomfunctie zoveel mogelijk te worden beperkt.

De hoofdwegen bestaan uit twee rijstroken (één per richting) van 3,25 meter breed met een (ononderbroken) middenstrook van 1 meter. Het profiel van de bedrijfsstraten kent een eenduidige opbouw. Er wordt een standaard breedte van 6 meter gehanteerd. Ter weerszijde ligt een strook van 2 meter die bij de inrichting nader moet worden ingevuld.

Figuur 2.3 Wegenstructuur

Het huidige agrarisch verkeer kan ook in de toekomst van de Wencopperweg gebruik maken. Voor doorgaand verkeer wordt de verbinding naar het bedrijventerrein geknipt, maar blijft deze geschikt voor fietsverkeer. Dit geldt ook voor de verbinding van de Wencopperweg op de Stationsweg.

Ontsluiting voor langzaam verkeer en openbaar vervoer

Langs de nieuwe hoofdwegen binnen Harselaar-Zuid en Harselaar-Driehoek worden fietsvoorzieningen gerealiseerd in de vorm van vrijliggende fietspaden of ventwegen.
Langs de Esvelderbeek zal een nieuwe recreatieve wandel- en fietsroute worden aangelegd. Verder wordt er een fietsverbinding gerealiseerd langs het spoor en via het bovendek van de toekomstige tunnelbak naar het station Barneveld-Noord.
De locatie Harselaar-Zuid krijgt in principe geen directe ontsluiting per openbaar vervoer. Wel kan in de omgeving gebruik worden gemaakt van het Transferium Barneveld Noord (een trein- en busverbinding. Vanaf het centrum van Harselaar-Zuid bedraagt de loopafstand naar het treinstation en de bushaltes ongeveer 15 minuten.
Het is mogelijk dat in het plangebied Harselaar-Zuid een railterminal voor goederenvervoer zal worden gevestigd. Aangezien deze functie qua grootte en vorm afwijkt van de gemiddelde bedrijfspercelen, zal in voorkomend geval de stedenbouwkundige opzet direct ten zuiden van de spoorlijn gedeeltelijk moeten worden aangepast.
In de stedenbouwkundige opzet is beperkt ruimte gereserveerd voor parkeren en manoeuvreren. Bij de uitgifte zal voorwaardelijk moeten worden opgelegd dat bedrijven hiervoor op eigen terrein ruimte reserveren. Een van de eerste taken van een op te richten parkmanagementorganisatie voor het terrein wordt aanbevolen om te onderzoeken of er afzetbare collectieve oplossingen voor parkeren mogelijk zijn. Besparing van parkeerruimte op bedrijfspercelen kan geld opleveren voor het realiseren van gebouwde parkeervoorzieningen.

Waterstructuur

De Esvelderbeek is voor het plangebied en de directe omgeving de afwaterende ontsluitingsas. Vanaf het noorden loopt het landschap af naar de beek aan de zuidzijde van het plangebied.
De waterstructuur van Harselaar-Zuid bestaat uit enkele belangrijke elementen die hieronder kort worden beschreven (zie afbeelding).
De waterstructuur sluit aan op de dubbele oriëntatie van het (stedelijk) landschap. Zowel de Esvelderbeek, de snelweg A1 als de spoorlijn lopen in oostwestrichting en slingeren door het landschap. Ten noorden van de Esvelderbeek wordt een zone gemaakt, die naar analogie met de oostwest oriëntatie afwisselend is: met laag gelegen gronden ten behoeve van bergingscapaciteit, poelen, groen en moeraszones.
Daarnaast worden noordzuidlijnen in het plangebied aangelegd als rechte lijnen zodat een doorzicht in het gebied wordt gecreëerd. Langs de hoofdroute wordt vanuit Harselaar-Driehoek naar de Esvelderbeek een wadi gesitueerd om deze weg ruimtelijk te ondersteunen. Deze watergang zal periodiek droogvallen.
De afstroomrichting in de waterstaatkundige situatie loopt in de huidige en toekomstige situatie van noord naar zuid in de richting van de Esvelderbeek.

Figuur 2.4 Waterstructuur

Esvelderbeek

Langs de Esvelderbeek wordt gestreefd naar het aanleggen van waterberging. In deze zone zullen poelen worden aangelegd. Dit heeft een positief effect op de waterberging, maar ook de ecologische kwaliteit van het water wordt verbeterd. Langs de Esvelderbeek wordt een natuurvriendelijke zone gecreëerd die een positief effect heeft op de waterkwaliteit. Waar de hoofdafvoer van Harselaar-Zuid afvoert op de Esvelderbeek kan een rietzone worden ingericht waar een laatste aanvullende zuivering gedaan kan worden. De groenzone ten noorden van de Esvelderbeek wordt geschikt gemaakt voor waterberging. In deze zone worden twee 'watertrappen' aangebracht. De laagste watertrap wordt voor waterberging gebruikt als de beek buiten haar oevers treedt en zal enkele keren per jaar onder water staan. De tweede hogergelegen trap wordt voor waterberging ingezet bij piekbelastingen. Het is de verwachting dat deze trap slechts eens in de tien jaar onder water zal staan en dus eigenlijk als groenzone kan worden beschouwd.
Door dit waterbergingsgebied loopt een onderhoudspad dat wat hoger zal worden aangelegd, zodat het ook in geval van piekbelasting droog blijft. Het pad wordt tevens gebruikt als recreatieve fiets- en wandelroute.

Groenstructuur

De groenstructuur is gekoppeld aan de hoofdstructuur van watergangen en infrastructuur (zie afbeelding). De Wencopperweg, vanaf de plek waar de weg vanaf het spoor naar het zuiden buigt tot de kruising met de nieuwe noordzuid lopende hoofdas, wordt opgenomen in de nieuwe ruimtelijke structuur. De bomen die hier langs de Wencopperweg staan, vormen aanleiding om een groen kader te maken die in twee groene bedrijfsstraten naar het zuiden toe aansluiten op de groenzone langs de Esvelderbeek.
Langs de hoofdwegen en watergangen wordt ingezet op een groene aankleding, waaronder: groene bermen, laanbeplanting, hagen en bodembedekkers.
Het groen is zoveel mogelijk gebundeld met de waterstructuur en wordt strategisch ingezet langs de belangrijkste ontsluitingslijnen.

Figuur 2.5 Groenstructuur

Boscompensatie

Als gevolg van de ontwikkeling van Harselaar-Zuid Fase 1a verdwijnt een deel van de oude beplantingen (met name houtwallen) in het gebied. Hiervoor geldt een compensatieplicht. Deze compensatie zal plaatsvinden in het plangebied Harselaar-Zuid Fase 1a in de bij dit plangebied behorende Esvelderbeekzone.

Ecologische verbindingszone Esvelderbeek

De Esvelderbeek is aangewezen als ecologische verbindingszone. Dit betekent dat de beek en de strook hieromheen ingericht zal worden als natuurzone. Bij de inrichting van de Esvelderbeek worden de ecologische referentiemodellen Winde en Kamsalamander gehanteerd. De stapstenen van het model Kamsalamander bestaan uit poelen. Volgens de uitgangspunten van het waterschap dient een strook van minimaal 40 m en gemiddeld 60 m vanaf de bestaande insteek van de Esvelderbeek gereserveerd te zijn voor natuurdoelen (noord- en zuidzijde Esvelderbeek). In deze strook kunnen ook watergangen, fiets- of wandelroutes gerealiseerd worden. In de stedenbouwkundige opzet is rekening gehouden met een dergelijke zone aan de noordzijde van de beek binnen de plangrenzen.

Bebouwing, massa en hoogte

In de opbouw van de stedenbouwkundige structuur wordt vanuit de bebouwing en kavelgroottes aansluiting gezocht bij de omgeving.
Aan de westzijde van Harselaar-Zuid aan de groenzone langs de Esvelderbeek worden kleinere kavels (voor o.a. zakelijke dienstverlening) gesitueerd. De bouwhoogte bedraagt hier maximaal 8 m aan de beek, zodat ook in de bebouwing een geleidelijke overgang ontstaat naar de groenzone en de beek. Verder naar het oosten kan langs de beek een bouwhoogte van 12 tot 20 m worden toegestaan, zolang de bouwhoogte in de richting van de beek afloopt naar 8 m. Aan de oostzijde en bij 't Wencop dient ook rekening te worden gehouden met de overgang naar de omgeving.

Figuur 2.6 Voorbeeldverkaveling november 2008

Centraal in het westelijk deel worden kavels gerealiseerd voor handelsbedrijven, waarbij de bouwhoogte maximaal 15 m is en de kavels een groter oppervlak krijgen. Verder naar het oosten worden grotere kavels ingevuld door bouwnijverheid (bouwhoogte 15 m).
Rond de noordzuid lopende hoofdas hebben kavels voor distributie een vrij directe aansluiting op de hoofdontsluiting (bouwhoogte tot 20 m).
Meest naar het oost gelegen zijn industriekavels opgenomen, met uitzondering van het meest oostelijke deel, waar meer variatie in hoogte en massa zal voorkomen (bouwhoogte tot 20 m). De kavels hiervan zijn gemiddeld groter dan de kavels in de andere segmenten.
Voor installaties op de gronden bestemd voor bedrijventerrein is voor het gehele bedrijventerrein een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om incidenteel bouwhoogtes tot 33 m toe te staan, waarbij een stedenbouwkundige toets zal plaatsvinden.

Centraal in het plangebied is een compacte bouwwijze gewenst, zodat een intensieve en efficiënte verkaveling ontstaat. De bebouwing sluit hier op elkaar aan. Aan de binnenzijde van het bouwblok wordt een distributiestraat vrij gehouden, zodat juist de binnenzijde van de bedrijfsbebouwing bereikbaar is voor vrachtverkeer.

Segmentering

De segmentering wordt bepaald door de milieuzonering (segmentering is volgend) en een uitgevoerd behoefteonderzoek. In de stedenbouwkundige opzet is voorzien in een clustering per segment, die gebaseerd is op het behoefteonderzoek. Dit komt de ruimtelijk-functionele structuur van het bedrijventerrein uiteindelijk ten goede.
De uiteindelijke uitgifte wordt afgestemd op de werkelijke behoefte en kan op onderdelen tot verschuivingen in de voor de specifieke segmenten gereserveerde gebieden leiden.
Het is de bedoeling dat Harselaar-Zuid onder andere plaats gaat bieden aan bedrijven uit de logistieke sector, de productie- / foodsector en de commerciële zakelijke dienstverlening. Door de specifieke ligging en omvang van het plangebied is het tevens mogelijk om relatief zware bedrijvigheid op het terrein te huisvesten.
De lokale en bovenlokale vraag is vanuit verschillende sectoren afkomstig. De belangrijkste sectoren die uit het onderzoek naar voren komen zijn: de logistieke sector, de productie/foodsector en de commerciële zakelijke dienstverlening. Belangrijke vestigingseisen voor alle drie de sectoren zijn een strategische ligging en een goede (vracht)autobereikbaarheid.
De vraag naar bedrijfspercelen is het grootst in de sectoren handel en zakelijke dienstverlening, waarbij de gemiddelde perceelsoppervlakte respectievelijk 3.750 m² en 2.100 m² bedragen. Ook vanuit de industrie en bouwnijverheid is er een significante vraag. De gemiddelde gewenste perceeloppervlakte bedraagt respectievelijk 5.000 m² en 4.000 m². In de transportsector is het aantal bedrijven met verhuisplannen weliswaar niet groot, maar zij claimen wel het meeste ruimtebeslag (gemiddeld 17.350 m²).
Bij de inrichting van het bedrijventerrein is rekening gehouden met de vestigingswensen van deze sectoren. Aan de westzijde van Harselaar-Zuid langs de Wencopperweg en aan de groenzone langs de Esvelderbeek worden kleinere kavels voor o.a. zakelijke dienstverlening gesitueerd. Deze specifieke plekken sluiten aan bij de vraag naar representativiteit en omgevingskwaliteit in deze sector.
Centraal in het westelijk deel kunnen kavels worden gerealiseerd voor handelsbedrijven. Verder naar het oosten worden grotere kavels achtereenvolgens ingevuld door bouwnijverheid, transportbedrijven en industrie, met uitzondering van het meest oostelijke deel waarbij de invulling moet zijn afgestemd op de milieuzonering. Bedrijven in de logistieke sector hebben het meeste baat bij de nabijheid van de snelweg. Voor deze sector is een zone aan de goed ontsloten noordzuidas voorzien

Fase 1a

Dit bestemmingsplan maakt Fase 1a, ongeveer 34 ha netto, van het bedrijventerrein Harselaar-Zuid mogelijk. Onderdeel van Fase 1a is een gedeelte van de ecologische verbindingszone Esvelderbeek en een gedeelte van de externe ontsluiting: de verbindingsweg naar de Wesselseweg en een al op basis van een artikel 19 WRO (oud) vrijstelling mogelijk gemaakt onderdeel van de Verlengde Mercuriusweg. Voorts zijn de verkeerskundige reconstructies ter plaatse van de Baron van Nagellstraat - A1 en het kruispunt Baron van Nagellstraat - Harselaarseweg/Energieweg onderdeel van dit bestemmingsplan. De verbindingsweg over het toekomstige bedrijventerrein Harselaar-Driehoek naar de Verlengde Mercuriusweg is geen onderdeel van dit bestemmingsplan, aangezien de realisatie van deze weg reeds mogelijk is op basis van het onherroepelijke bestemmingsplan Harselaar-Driehoek.

De gemeente kiest ervoor om aan de oostzijde te beginnen, omdat op deze manier de beoogde noord-zuid ontsluiting (naar de Wesselseweg en de Verlengde Mercuriusweg) onderdeel is van dit plan en de 1e bedrijfslocaties hierop kunnen aansluiten. Door de oriëntatie van de bedrijfskavels met de voorzijde naar deze weg ontstaat direct een stedenbouwkundige begeleiding en inpassing van de route. De keuze om de realisatie van het bedrijventerrein Harselaar-Zuid te starten aan de oostzijde is vanuit stedenbouwkundige optiek en vanuit een goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar. Fase 1a beslaat de gehele breedte van de locatie in noordzuidrichting en vormt daardoor een afgeronde ruimtelijke eenheid. Rondom de locatie hebben de percelen in de omgeving aan de oost, noord en noordwestzijde een bedrijfsmatig karakter. Fase 1a sluit direct aan op het bestaande afvalverwerkingsterrein en de vuilstort. Aan de noordkant van Fase 1a bevindt zich het bestaande bedrijventerrein Harselaar-Oost en het geprojecteerde Harselaar-Driehoek. Fase 1a gaat dus onderdeel uitmaken van een groter bedrijfsmatig geheel door de aansluiting op bestaande dan wel geprojecteerde bedrijfslocaties.

Door met Fase 1a te starten is het mogelijk om in deze planperiode de definitieve landschappelijke inpassing/overgang van het bedrijventerrein aan de oostzijde en aan de zuidzijde (voor zover grenzend aan Fase 1a) naar het buitengebied in te richten. De bestaande percelen zijn daarbij in het stedenbouwkundig plan zorgvuldig ingepast en er wordt een landschappelijke overgang naar de Esvelderbeek gecreëerd. De zone van de Esvelderbeek is aan de westzijde breder. Zo ontstaat meer kwaliteit aan de zuidzijde en is er meer ruimte voor de landschappelijk inpassing van deze fase. De westelijke grens van Fase 1a is beoogd als tijdelijke grens. Hier zal op een later moment Fase 1b aansluiten. Om deze tijdelijke grens vanuit een goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar te maken is voor een zoveel mogelijk openbare begrenzing gekozen. De lijnvoering is afgestemd op landschappelijke lijnen en duidelijke afgeronde bouwblokken. Langs de westzijde zullen bedrijfsstraten worden aangelegd, zodat de kwaliteit daarvan door de gemeente kan worden gegarandeerd. De bedrijfsgebouwen worden georiënteerd op deze openbare weg.

De percelen aan de zuidzijde parallel aan de Esvelderbeek worden aan de westzijde ingepast met een groenzone die ook in de toekomstige ruimtelijke structuur deze functie zal behouden. Hiermee is zowel voor de korte als de lange termijn sprake van een goede ruimtelijke structuur. Op deze manier ontstaat langs de gehele westelijke grens een duidelijke en kwalitatieve overgang naar het voorlopig te handhaven agrarisch gebied.

In de volgende paragraaf wordt nader ingegaan op de externe ontsluitingsstructuur van Harselaar-Zuid Fase 1a en de daarvoor benodigde wegaanpassingen. Voor wat betreft de invulling van de waterstructuur en groenstructuur mede gelet op de milieueffecten specifiek voor Harselaar-Zuid Fase 1a wordt verwezen naar hoofdstuk 4 van deze plantoelichting.