| Plan: | Elsweide - Over het Lange Water |
|---|---|
| Status: | geconsolideerde versie |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0202.678-0601 |
Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.
Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van o.a. ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.
Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.
In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.
Parkeernormen
Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening kunnen parkeernormen niet meer worden opgenomen in de bouwverordening. Dit betekent dat de gemeente bij nieuwbouwplannen niet meer een aantal parkeerplaatsen kan eisen. Indien bij de bouw van nieuwe woningen, kantoren of andere functies onvoldoende parkeerplaatsen worden aangelegd, kan dit negatieve gevolgen hebben voor de omgeving. Om bij nieuw- en verbouw toch de mogelijkheid te hebben de aanvrager te verplichten een minimaal aantal parkeerplaatsen aan te laten leggen, kan hiervoor een parkeernorm worden opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan is gekozen om voor de bestemmingen 'Bedrijf', 'Detailhandel', 'Centrum', 'Kantoren', 'Sport' en 'Wonen' een verwijzing op te nemen naar de parkeernormen die opgenomen zijn in bijlage 2.
De parkeernormen die zijn opgenomen in de bijlage komen voort uit de CROW-publicatie 182: Parkeercijfers - basis voor parkeernormeringen. In de parkeernorm is voor de verschillende functies aangegeven hoeveel parkeerplaatsen er moeten worden aangelegd op eigen terrein en hoeveel plaatsen er bereikbaar moeten zijn voor de bezoekers. Per functie wordt verwezen naar de bestemmingen die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.
Bij de bestemming/functie wonen wordt voor een rijwoning een andere norm voorgeschreven als voor een halfvrijstaande of vrijstaande woning. Er wordt geen onderscheidt gemaakt tussen verschillende woningtypes zoals studentenhuizen, kamer bewoning en aanleunwoningen/serviceflats terwijl bewoners van deze woningtypes normaal wel minder auto's bezitten. Daarvoor is binnen de bestemmingen een ontheffing opgenomen waarmee een lagere parkeernorm kan worden vastgesteld. Voorwaarde is wel dat deze lagere norm niet leidt tot een toename van de parkeerdruk in de omgeving.
In dit bestemmingsplan zijn twee bedrijfsbestemmingen opgenomen: Bedrijf (Artikel 3) en Bedrijf-Nutsvoorziening (Artikel 4). De laatste is een specificatie van de algemene bedrijfsbestemming.
Binnen de bestemming "Bedrijf" zijn bedrijven toegestaan zoals genoemd in de bedrijvenlijst die als bijlage bij de regels is opgenomen. Bedrijven op deze lijst zijn ingedeeld in categorieën op basis van de hinder die zij kunnen veroorzaken. Op de plankaart is de maximum categorie aangegeven die is toegestaan. Bedrijven die niet op de lijst voorkomen maar kunnen aantonen dat zij een vergelijkbare hinder (of minder) veroorzaken kunnen eveneens via een ontheffing worden toegestaan. De volgende bedrijven hebben een aparte bestemming en zijn binnen de bestemming "Bedrijf” niet toegestaan; detailhandel, horeca-activiteiten, agrarische bedrijven, recreatiebedrijven, kantoren en seksinrichtingen.
Deze bestemming geldt voor het bedrijventerrein IJsselburcht aan de IJssellaan, een pand aan Kermisland en een autogarage in de Kamphuizenlaan 73.
Op het bedrijventerrein IJsselburcht is de Arnhemse Reddingsbrigade aanwezig met een clubhuis. Deze functie past niet binnen deze bestemming en is daardoor met een aanduiding 'maatschappelijk' toegestaan.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
Het bedrijventerrein IJsselburcht valt binnen de grenzen van het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein IJssellaan' en bestemd als 'Bedrijfsdoeleinden-II' met een verwijzing naar de bedrijvenlijst. Deze bestemming is niet gewijzigd. In het geldende plan was er één groot bouwvlak opgenomen met verschillende bouwhoogtes (8 en 10 meter) dat geheel mog worden volgebouwd. In dit plan is meer aansluiting gezocht bij de bestaande gerealiseerde situatie. In beide plannen was een parkeernorm opgenomen waardoor het volledige bouwvlak toch niet geheel volgebouwd kon worden.
Het clubhuis van de Arnhemse Reddingsbrigade was in het vigerende plan niet bestemd en zat hier feitelijk in strijd met het bestemmingsplan. Door het clubhuis in dit plan met een aanduiding op te nemen, wordt het gelegaliseerd.
Het pand aan Kermisland en de autogarage aan de Kamphuizenlaan vielen in het bestemmingsplan 'Over het Lange Water' en waren bestemd als respectievelijk 'Handel en nijverheid' en 'Gemengde bebouwing-bedrijven'. Binnen de bestemming 'Bedrijf' in dit bestemmingsplan worden dezelfde functies mogelijk gemaakt als nu toegestaan zijn.
Deze bestemming is bedoeld voor nutsbedrijven of soortgelijke instellingen. Dit zijn bedrijven, gericht op de levering van elektriciteit, gas, water en warmte, de verzorging van telecommunicatie of de afvoer en verwerking van afvalstoffen. Er zijn twee grote voorzieningen als zodanig bestemd:
Naast deze twee grotere voorzieningen heeft een drietal kleine nutsgebouwen deze bestemming. Hieronder valt ook het nutsgebouw aan de Zorgvlietstraat 6.
Er is gekozen om deze voorzieningen/bedrijven specifiek als nutsvoorziening te bestemmen. Een algemene bedrijfsbestemming maakt naast nutsvoorzieningen op deze locatie ook andere bestemmingen mogelijk zoals een autobedrijf en dat is hier niet wenselijk.
Naast de nutsvoorzieningen/-bedrijven die expliciet zijn bestemd, zijn er nutsvoorzieningen van geringe omvang zoals transformatorstations en schakelhuisjes, die niet apart bestemd zijn. Voor dergelijke voorzieningen kunnen burgemeester en wethouders ontheffing verlenen tot maximaal 75m3 binnen elke bestemming.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
Verdeelstation aan de IJssellaan
Deze voorziening is in het bestemmingsplan 'Elsweide' bestemd als 'Instelling van openbaar nut'. De bestemming 'Bedrijf-Nutsvoorziening' sluit aan bij deze bestemming. Op de plankaart van het vigerende plan is een bouwvlak opgenomen waarbinnen bebouwing mag worden opgericht dat moet voldoen aan eisen die door B&W worden gesteld (qua afmetingen en situeringen). Binnen dit bouwvlak liggen ook een aantal oorspronkelijke bedrijfswoningen. Deze zijn in dit bestemmingsplan bestemd als 'wonen'. Meer hierover is te lezen in paragraaf 5.3.10. Verder is in dit plan de bestaande bebouwing bestemd.
Singgravenlaan 2: KPN Telecom
Aan de Singravenlaan 2 staat een nutsgebouw van de KPN dat ook voor een klein deel uit een kantoor bestaat. In het bestemmingsplan 'Over het Lange Water' is het pand bestemd als 'bijzonder bebouwing-algemeen'. Dit betekent dat er de volgende functies zijn toegestaan: scholen, kerken, openbare gebouwen (sporthal, wijkhuizen, buurthuizen etc.) en gast- en verpleeginrichtingen. In het geldende bestemmingsplan is gekozen het pand als nutsvoorziening te bestemmen oconform het bestaande gebruik. Met een aanduiding wordt het aantal vierkante meter kantoor mogelijk gemaakt.
Zorgvlietstraat 6
Dit nutsgebouw van de NUON was in het geldende bestemmingsplan 'Elsweide' nog bestemd als 'bijzondere bebouwing-algemeen'. In dit bestemming is gekozen om het nutsgebouw ook als 'bedrijf-nuts' te bestemmen.
Het winkelcentrum aan de Middachtensingel is bestemd als 'Centrum'. Dit is een verzamelingbestemming waarin stedelijke functies zoals detailhandel, horeca (met uitzondering van nachtclubs, discotheken en coffeeshops), kantoren maar ook de functies wonen en maatschappelijk zijn toegestaan. Dit betekent dat deze functies onderling uitwisselbaar zijn. Dit zorgt voor flexibiliteit bij de invulling van het winkelcentrum. Zo kan een bakkerij worden vervangen door een kapper etc. De boven de begane gronden gelegen bouwlagen zijn uitsluitend bestemd voor wonen.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
In het vigerende bestemmingsplan 'Over het Lange Water' heeft het winkelcentrum en omliggende gronden de bestemming 'Bijzondere gemengde bebouwing'. De functies die hierbinnen zijn toegestaan, worden in ieder geval ook in dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt.
Qua bebouwingsmogelijkheden zijn er wel andere keuzes gemaakt. Op de plankaart van het vigerende plan is hier een grote gebied bestemd als 'bijzondere gemengde bebouwing'. Hierbinnen kunnen het College van B&W nadere eisen stellen over de invulling (de afmeting en situering) met dien verstande dat een hoogte van 12 bouwlagen niet mag worden overschreden. Hiervoor is gekozen omdat dit bestemmingsplan is opgesteld om de realisatie van het winkelcentrum mogelijk te maken en hiermee was er veel flexibiliteit voor deze plannen.
In dit bestemmingsplan is de bestaande situatie overgenomen. Dat betekent dat het grote bestemmingsvlak is vervangen door meerdere bestemmingen in kleinere bouwvlakken. Het bestaande winkelcentrum is hierbij bestemd als 'Centrum' en de omliggende gronden als Verkeer-Verblijfsgebied. De feitelijke afmeting en bouwhoogte van het winkelcentrum en de bovenwoningen zijn overgenomen. Het winkelcentrum heeft op de begane grond nog geringe uitbreidingsruimte.
De Intratuin vestiging aan het Lange Water is bestemd als 'Detailhandel'. In de regels is opgenomen dat niet alle soorten detailhandel zijn toegestaan maar uitsluitend een tuincentrum. In het artikel 1 is het begrip 'tuincentrum' gedefinieerd. Ondergeschikte horeca ten behoeve van het tuincentrum zoals een koffiecorner zijn ook toegestaan.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
De Intratuin valt binnen de grenzen van het vigerende bestemmingsplan 'Ruitenberglaan-Beverweerdlaan' en ook hierin uitsluitend bestemd als tuincentrum. De bebouwingsmogelijkheden uit dit bestemmingsplan zijn overgenomen in dit bestemmingsplan.
In het plangebied is veel groen aanwezig en dat is bestemd als 'Groen' (artikel 7) of 'Groen-Park' (artikel 8).
In het Groenplan (zie paragraaf 3.7) is voor de groenvoorzieningen een onderscheid gemaakt tussen structureel groen en snippergroen. De groenstroken die structuurbepalend zijn op wijkniveau, zijn bestemd als "Groen". Binnen deze bestemming is het toegestaan om groen in de breedste zin (grasvelden, struiken, speelvelden) aan te leggen en in stand te houden. Daarnaast zijn de belangrijkste waterlopen en waterpartijen opgenomen in deze bestemming. Het aanleggen van voetpaden, fietspaden en voorzieningen voor bestemmingsverkeer zijn eveneens toegestaan. Wegen voor doorgaand autoverkeer en parkeren is niet toegestaan. Bij snippergroen wordt afhankelijk van de locatie gekozen voor de groenbestemming of de bestemming Verkeer-verblijfsgebied. Dit hangt af van de grootte van de groenzone en de ligging.
Bebouwing binnen de groenbestemming is uitsluitend toegestaan indien dit binnen de bestemming past zoals speeltoestellen en verlichting met een maximumbouwhoogte van 4 meter.
De grotere groengebieden die een landschappelijke, ecologische of recreatieve functie hebben, zijn bestemd als 'Groen-park'. Dit is een zwaardere bestemming dan groen omdat hier een aanlegvergunningstelsel aan is gekoppeld. Dat betekent dat binnen de bestemming een vergunning noodzakelijk is om bepaalde werkzaamheden uit te voeren zoals het aanleggen van verharding en het kappen van bomen. Omdat de ecologische zone nog moet worden aangelegd, is opgenomen dat voor werkzaamheden ter realisering van de bestemming geen vergunning noodzakelijk is. In het plangebied zijn aan de noord- en oostrand ecologische zones gepland. Dit zijn nu al grotere groengebieden met een bepaalde waarde die in de toekomst moeten worden vergroot en ecologischer worden ingericht. De gebieden met deze bestemming zijn de gronden ten zuiden van de spoorlijn en ten westen van de autosnelweg A12, het park Kinderkamp in het midden van de wijk Over het Lange Water en een tweetal verbindingszones met de ecologische zone (achter de Malsenlaan en bij de Kamphuizenlaan).
Binnen de bestemming 'Groen-Park' is geen bebouwing toegestaan. Er is wel een ontheffing mogelijk indien kan worden aangetoond dat de bebouwing geen afbreuk doet aan het park. Het gaat dan om bebouwing die past binnen de bestemming zoals speeltoestellen waarbij een maximumbouwhoogte geldt van 4 meter.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
Veel gronden die in de vigerende bestemmingsplannen bestemd waren als groen hebben nu ook deze bestemming gekregen. Er is nog wel een aantal gronden bewust van bestemming veranderd. Deze zijn hieronder weergegeven:
Lange Water, nummer 1 en omliggende gronden
In de hoek tussen de A12 en de spoorlijn Arnhem-Dieren staat een vrijstaande woning op een grote particuliere kavel. Deze woning valt binnen de grenzen van het bestemmingsplan 'Beverweerdlaan - Lange Water' en is bestemd als 'sportterrein'. Een groot deel van de tuin heeft de bestemming 'groen' gekregen vanwege de ligging in de ecologische zone.
De omliggende gronden zijn in eigendom van de gemeente en zijn in gebruik als paardenweitjes. De gronden vallen binnen hetzelfde bestemmingsplan als de woning en hebben de bestemmingen 'groenvoorziening', 'sportterrein' en 'bijzondere bebouwing-algemeen (bebouwing tbv het sportterrein)'. In dit bestemmingsplan is gekozen om deze gronden te bestemmen als 'Groen-park'. Dit past binnen de toekomstvisie om de zone langs de A12 in te richten als ecologische zone.
Gronden achter flats aan de Wijenburglaan, Kraaiensteinlaan en Matenalaan
In het geldende bestemmingsplan zijn deze gronden bestemd als 'volkstuin'. De gronden zijn in gebruik en ingericht als park en in dit bestemmingsplan ook als 'groen-park' bestemd.
De bestemming 'Kantoor' (artikel 9) is bedoeld voor bedrijven die uitsluitend dienstverlenende- en geen productiewerkzaamheden verrichten. Er is een kantoor aan de Singravenlaan en aan de Beverweerdlaan en deze zijn als zodanig bestemming.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
Beverweerdlaan 3, kantoor
Het kantoor aan de Beverweerdlaan 3 valt binnen de grenzen van het bestemmingsplan 'Ruitenberglaan-Beverweerdlaan' en is bestemd als kantoren-administratief. In de nieuwe bestemmingsplannen hanteren we één bestemming 'kantoren' en wordt er geen onderscheid meer gemaakt tussen administratieve- en publiekgerichte kantoren.
Singravenlaan 6, kantoor Thuiszorg
Aan de Singravenlaan 6 staat een kantoor van de Thuiszorg. In het bestemmingsplan 'Over het Lange Water' is het pand bestemd als 'bijzonder bebouwing-algemeen'. Dit betekent dat er scholen, kerken, openbare gebouwen en gast- en verpleeginrichtingen zijn toegestaan. In dit bestemmingsplan is het bestaande kantoorgebruik positief bestemd.
De bestemming 'Maatschappelijk' (artikel 10) is bedoeld voor functies ten behoeve van onderwijs, welzijn, zorginstellingen, cultuur, religie, openbare dienstverlening en therapeutische functies. Voorbeelden hiervan zijn scholen, ziekenhuizen en kerken. Dienstwoningen die horen bij de bestemming, zoals bijvoorbeeld een conciërgewoning of pastorie, zijn indien noodzakelijk toegestaan. Aan de hoofdfunctie ondergeschikte horeca (kantine) is eveneens toegestaan.
Binnen het plangebied zijn verschillende scholen en andere maatschappelijke functies die als zodanig zijn bestemd.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
In Elsweide is aan de Zorgvlietstraat een dagopvang voor gehandicapten en een kerkgenootschap (in de Koninkrijkzaal) gevestigd. In de wijk Over het Lange Water zijn meerdere maatschappelijke functies aanwezig zoals scholen, kerk, buurthuis etc. In het vigerende bestemmingsplan 'Elsweide' en 'Over het Lange Water' zijn deze maatschappelijke functies bestemd als 'bijzondere bebouwing'. Hierbinnen zijn scholen, kerken, openbare gebouwen en gast- en verpleeginrichtingen toegestaan. In het nieuwe plan vallen deze binnen de bestemming 'Maatschappelijk'. Binnen deze bestemming passen de functies die het vigerende plan mogelijk maakt.
Op de plankaarten zijn voor de maatschappelijke functies relatief grote bouwvlakken opgenomen waarvoor geen maximumbouwhoogtes gelden. De vigerende bestemmingsplannen geeft het College van B&W de mogelijkheid nadere eisen aan de afmetingen en situering van bebouwing. Dit betekent dat de feitelijke bebouwingsmogelijkheden niet hard zijn weergegeven en vastgelegd. In dit bestemmingsplan zijn door middel van bouwgrenzen en maximumbouwhoogtes de grenzen van wat wij acceptabel vinden opgenomen. Hierbij is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de omliggende bestaande bebouwing en openbare ruimte.
Aan de rand van de wijk tussen de woongebieden en grote infrastructuur in is een aantal sport- en recreatieve voorzieningen gelegen. In Elsweide ligt langs de autosnelweg A12 een sportcomplex met een voetbal- en tennisvereniging. In Over het Lange Water ligt ten noorden van de IJsseloordweg (Pleijroute) een volkstuinencomplex, een sportschool en twee voetbalverenigingen.
Het volkstuinencomplex is bestemd als '11' (artikel 11). Binnen deze bestemming is aangegeven dat uitsluitend volkstuinen zijn toegestaan. Per volkstuin mag één gebouw worden opgericht die moet voldoen aan bepaalde maten.
De sportvoorzieningen zijn bestemd als 'Sport' (artikel 12). Bebouwing mag alleen binnen de aangegeven bouwvlakken. Bebouwing buiten de bouwvlakken kan alleen met ontheffing. Het betreft dan bebouwing passend binnen de bestemming zoals fietsenstalling en hekwerken met een maximumbouwhoogte van 3 meter. Voor de bouw van tribunes kunnen Burgemeester en wethouders een hogere maximumbouwhoogte vaststellen. Dit mag geen nadelige gevolgen hebben voor het woon- en leefklimaat in de omgeving.
Lichtmasten zijn buiten het bouwvlak als uitzondering wel toegestaan. Er zijn wel nadere eisen opgenomen waaraan deze lichtmasten moeten voldoen om mogelijke overlast voor aan- en omwonenden te voorkomen. Deze nadere eisen zijn gebaseerd op vastgestelde beleidsregels (zie paragraaf 3.10).
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
De bestemming van deze gronden is ten opzichte van de vigerende bestemmingsplannen niet gewijzigd. Alleen de bebouwingsmogelijkheden binnen de bestemming 'Sport' zijn aangepast aan de bestaande situatie. UitzonderingVoor de volkstuinen geldt dat het vigerende plan bebouwing uitsluitend mogelijk maakte met een vrijstelling en dat in dit bestemmingsplan (beperkte) bebouwing 'bij recht' is mogelijk gemaakt.
Een uitzondering is de Budo (fitness, vechtsporten etc.) aan de Dunoweg. Deze
voorziening is hier middels een vrijstelling van het vigerende bestemmingsplan gevestigd. In dit bestemmingsplan wordt de bebouwing positief bestemd.
De bestemming verkeer is opgedeeld in een drietal 'sub-bestemmingen' te weten:
Hieronder wordt ingegaan op deze drie sub-bestemmingen
Verkeer-Railverkeer
De bestemming "Verkeer–Railverkeer" is gegeven aan spoorwegen voor personen en goederenvervoer met bijbehorende paden en groenaanleg. Het bouwen van in de bestemming passende bebouwing zoals geluidwerende voorzieningen is mogelijk binnen deze bestemming tot een maximumbouwhoogte van 3 meter (gemeten vanaf bovenkant van het spoor).
Vergelijking met het vigerende bestemmingsplan
In dit bestemmingsplan geldt deze bestemming voor de spoorlijn Arnhem-Zutphen. De bestemming in het geldende bestemmingsplan 'Elsweide' is overeenkomstig dit plan.
Verkeer-Verblijfsgebied
De bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied' geldt voor woonerven, woonstraten, parkeerplaatsen, voet- en fietspaden, speelplaatsen en buurtgroen. Dit zijn dus voornamelijk wijken (30 km/uur zones) waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd.
Vergelijking met het vigerende bestemmingsplan
De gronden die deze bestemming hebben vallen in meerdere vigerende bestemmingsplannen en zijn voornamelijk als 'wegen, parkeerstroken, rijwielpaden en trottoirs' of 'weg en pad' bestemd. Daarbij zijn de kleine groenstroken, speelplaatjes e.d. alszondanig bestemd. In de nieuwe bestemmingsplannen vallen de wegen voor bestemmingsverkeer inclusief parkeerplaatsen, kleine groenstroken, fiets- en wandelpaden en speelplaatsjes in de bestemming 'Verkeer-verblijfsgebied'. Dit maakt de plannen flexibeler doordat niet voor elke wijziging een bestemmingsplan wijziging noodzakelijk is. De grote groengebieden met een belang voor de wijk zijn bestemd als 'Groen' of 'Groen-Park' (zie paragraaf 5.3.5).
Verkeer-Wegverkeer
De bestemming "Verkeer–Wegverkeer" is bedoeld voor wegen die een doorgaand karakter hebben. Vaak zijn dit wegen waar maximaal 50 km/uur gereden mag worden. Onder andere wegen, voet- en fietspaden, parkeerplaatsen, bushaltes met wachtruimten, trottoirs en groenaanleg zijn mogelijk in deze bestemming.
Op de plankaart is het aantal rijstroken per weg aangegeven. Omdat bij deze wegen de plangrens over het hart van de weg loopt, zijn buiten de plangrens ook nog rijstroken gelegen die deel uit maken van de weg.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
De vigerende bestemmingsplannen bevatten één verkeerbestemming voor de wegen en verblijfsgebieden. Vanwege het duidelijke onderscheid in beleving en karakter is gekozen in dit bestemmingsplan een knip te maken en twee bestemmingen te hanteren.
In de vigerende bestemmingsplannen werd ook niet gewerkt met het vastleggen van het aantal rijstroken. Hier waren dwarsprofielen opgenomen van de grotere wegen. Er wordt met het opnemen van het aantal rijstroken hetzelfde bereikt. De indeling van de weg kan niet veranderen zonder bestemmingswijziging. Dit is een verplichting vanuit de Wet Geluidhinder omdat bij verbredingen van wegen onderzoek moet worden gedaan naar de gevolgen (bijvoorbeeld van het geluid van het wegverkeer) voor de omgeving.
Functie
Alle woningen in het plangebied zijn bestemd als 'Wonen' (artikel 16). Binnen deze bestemming passen verscheidene woonvormen zoals gezinsbewoning, bejaardenhuizen, kamerbewoning (tot maximaal 4 personen), serviceflats, etc. Er is geen onderscheid gemaakt tussen vrijstaande-, halfvrijstaande-, aaneengesloten- en gestapelde woningen. Bijzondere woonvormen, zonder therapeutische behandeling, passen ook binnen deze bestemming.
Binnen de bestemming 'Wonen' zijn in principe beroepsmatige activiteiten toegestaan. Om hinder voor de directe omgeving te voorkomen is hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden. In de eerste plaats mag slechts een gedeelte van de woning, inclusief de bijgebouwen (maximaal 1/3 van de totale vloeroppervlakte van de woning) worden gebruikt als praktijkruimte door de bewoner. Is er meer dan 1/3 van de woning in gebruik voor het uitoefenen van een beroep, dan is er geen sprake meer van een 'beroep aan huis' en derhalve strijd met het bestemmingsplan. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat (bijvoorbeeld beperkte reclamemogelijkheden) noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan. Tot slot zijn er vormen van beroepsuitoefening expliciet uitgezonderd, omdat ze te veel overlast voor de omgeving veroorzaken (detailhandel, prostitutie, horeca-activiteiten en beroepen die milieuoverlast veroorzaken).
Garageboxen zijn op de plankaart aangeduid met "garage" binnen de bestemming wonen. Naast het stallen van auto's is een beperkte opslag toegestaan, mits gerelateerd aan de woonfunctie. Wonen in garageboxen is niet toegestaan evenmin als bijvoorbeeld detailhandel, prostitutie en bedrijfsmatige activiteiten.
In de bestemming "Wonen" zijn woonwagens, woonschepen en bijvoorbeeld gevangenissen en asielzoekerscentra niet inbegrepen. Deze vormen van wonen zijn, indien van toepassing, in een specifieke vorm van de woonbestemming opgenomen.
Voor drie locaties zijn naast wonen ook maatschappelijke functies toegestaan. Het betreft:
Bebouwingsmogelijkheden
Binnen de bestemming 'wonen' zijn twee zones te onderscheiden: de bouwzone en de onbebouwbare zone.
De bouwzone omvat het eigenlijke woongebouw met, daar waar mogelijk en gewenst, uitbreidingsmogelijkheden. Als geen bebouwingspercentage is vermeld, mag deze gehele zone worden bebouwd in de aangegeven bouwhoogte, mits aan andere vereisten (bijvoorbeeld welstand) is voldaan.
De onbebouwbare zone is bedoeld voor tuinen, buurtgroen, speelplekken, woonstraten, trottoirs en parkeerplaatsen ten behoeve van de woonfunctie.
Voor een groot deel van de onbebouwbare zone geldt een bouwaanduiding 'bijgebouwen'. Dit betekent dat hier in afwijking van het bepaalde in artikel 20.1 hier buiten het bouwvlak mag worden gebouwd. Deze gronden met deze aanduiding zijn bedoeld voor garages, schuren en beperkte uitbreidingen aan het woonhuis, zoals serres. De maximale bouwhoogte van de bijgebouwen is 3 meter, exclusief kap. De maximale bouwhoogte voor uitbreidingen aan het woonhuis is gelijk aan de hoogte van de begane-grondbouwlaag.
Hoogte van woningen
In het plangebied komen verschillende type woningen voor. Zoals hierboven aangegeven wordt er wat betreft de bestemming geen onderscheid gemaakt in het woningtype. Wel wordt voor alle woningen de bestaande hoogte bestemd. Hierbij is gekozen voor een aantal manieren:
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
In de vigerende bestemmingsplannen is een onderscheid gemaakt tussen eengezins- en meergezinswoningen. Dit onderscheid is in het nieuwe plan losgelaten. Door het opnemen van het aantal bouwlagen en de maximumbouwhoogte wordt dit onderscheid ook gegarandeerd.
Moersbergenlaan 14 t/m 38
Deze woningen zijn op dezelfde wijze bestemd als in het geldende bestemmingsplan 'Elsweide'. Zoals hierboven is aangegeven, is voor deze woningen een ontheffing van het College van B&W van de bouwregels opgenomen in de regels die, onder voorwaarde, een hogere bouwhoogte (4,50 meter i.p.v. 3 meter) achter de achtergevelrooilijn mogelijk maakt.
Lange Water, nummer 1 en omliggende gronden
In de hoek tussen de A12 en de spoorlijn Arnhem-Dieren staat een vrijstaande woning op een grote particuliere kavel. Deze woning valt binnen de grenzen van het bestemmingsplan 'Beverweerdlaan - Lange Water' en is bestemd als 'sportterrein'. De woonfunctie is dus in strijd met het geldende bestemmingsplan. Omdat de woning op deze locatie al lang bestaat, is de woning als zodanig bestemd. Er is vanwege de locatie gekozen de woning qua bebouwing strak te bestemmen. De dubbele garage valt binnen de bebouwbare zone van de woonbestemming en dat betekent dat dit alleen mag worden gebruikt als bijgebouw (geen afzonderlijke woning).
IJssellaan 95 t/m 99
Langs de IJssellaan voor het verdeelstation van de NUON staat een rijtje met drie woningen. Deze woningen zijn oorspronkelijk gebouwd als bedrijfswoningen bij het verdeelstation en ook als zodanig bestemd in het bestemmingsplan 'Elsweide'. De woningen zijn inmiddels particulier eigendom. Daarom is gekozen om de woningen ook als woning te bestemmen. De milieuvergunning van het verdeelstation is hierop aangepast.
Twikkelstraat 6
De locatie Twikkelstraat 6 wordt besproken in paragraaf 2.4.1. Hier is aangegeven dat er een ontwikkeling heeft plaatsgevonden op deze locatie die is mogelijk gemaakt door vrijstelling te verlenen van het toen geldende bestemmingsplan. In dit plan is deze vrijstelling meegenomen en de nieuwe situatie bestemd.
Middachtensingel 10
Aan de Middachtensingel staat een woongebouw met appartementen. In het geldende bestemmingsplan 'Over het Lange Water' heeft deze locatie een andere bestemming. In dit bestemmingsplan krijgt de flat een woonbestemming.
Weldamlaan 3 t/m 65 (oneven)
Op de locatie van de 'kofferfabriek' van Presikhaaf Bedrijven zijn woningen gebouwd. Deze woningbouwlocatie is mogelijk gemaakt door een vrijstelling van het geldende bestemmingsplan 'bedrijventerrein IJssellaan' te verlenen (ex artikel 19 lid 2 WRO). In dit bestemmingsplan wordt deze vrijstelling overgenomen en zijn de gronden bestemd als 'wonen'.
Singravenlaan 4 en Middachtensingel 1
Dit zijn twee percelen waar scholen van het Rijn-IJssel College waren gevestigd. Vanwege de nieuwbouw van deze school worden deze locaties herontwikkeld tot woonlocaties. Hiervoor is een vrijstellingsprocedure doorlopen.
Kermisland 22 t/m 100 (even huisnummers)
Het flatgebouw valt ook binnen de grenzen van het bestemmingsplan 'Over het Lange Water' en is bestemd als 'speelterrein'. In dit bestemmingsplan wordt het flatgebouw positief bestemd.
De SVBP 2008 geeft ook de mogelijkheid dubbelbestemmingen op te nemen. Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die liggen over meerdere enkel bestemmingen en daar iets over zeggen. Dit bestemmingsplan zijn twee dubbelbestemmingen opgenomen: Leiding - Gas (artikel 17) en Waarde - Archeologie (artikel 18). Hieronder worden beiden kort toegelicht:
De aardgasleiding die ten zuiden van de spoorlijn en ten westen van de autosnelweg A12 is gelegen heeft deze bestemming. De aardgasleiding is primair bestemd als gasleiding. De onderliggende bestemmingen zijn hieraan ondergeschikt. Voor de zone van deze leiding, waarvan de maat in dit artikel is opgenomen, zijn beperkingen van de bouwmogelijkheden opgenomen. Bouwen ten behoeve van de secundaire bestemmingen is slechts middels een vrijstelling mogelijk. Daarnaast is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen, ten aanzien van werken en werkzaamheden in en aan de grond.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
In het bestemmingsplan 'Over het Lange Water' en 'Ruitenberglaan-Beverweerdlaan' is de aardgasleiding weergegeven op de plankaart. Er is in de voorschriften van deze bestemmingsplannen verder niets over opgenomen en dus wordt de aardgasleiding niet met het bestemmingsplan beschermd.
In het bestemmingsplan Elsweide is de leiding helemaal niet opgenomen.
Deze dubbelbestemming geldt voor de zone in het gebied waarvoor een hoge archeologische verwachtingskans geldt. Dit artikel bevat een aantal naast de andere bestemmingsbepalingen geldende beschermende bouwvoorschriften en nadere eisen. De zone waarbinnen sprake is van een hoge archeologische verwachtingskans is op de plankaart nader aangeduid. Daarnaast is in de regels geregeld dat ter plaatse van de op de plankaart aangegeven zone aanlegvergunningen alleen mogen worden afgegeven wanneer blijkt dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd. Daartoe geldt een onderzoeksplicht. De uitkomst van dit onderzoek is dat, voordat aanlegvergunningen worden afgegeven, het inzichtelijk moet zijn dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
In de vigerende bestemmingsplannen is deze bestemming niet opgenomen en worden de archeologische waarden ook niet op een andere wijze beschermd.