Bestemmingsplan Kieveen 21 Loenen

2.2 Regionaal beleid

In het Streekplan Gelderland 2005 is ruimte gegeven aan regio's om te komen met een eigen regionale beleidsinvulling voot functieverandering en uitbreiding van niet-agrarische bedrijvigheid. De regio Stedendriehoek heeft gebruik gemaakt van deze geboden mogelijkheid om een regionale regeling te maken voor functieverandering.

Regionale uitwerking Beleidskader functieverandering van vrijkomende agrarische gebouwen

Met de regionale uitwerking van het beleid d.d. 27 maart 2008 is het provinciale streekplanbeleid door een aantal gemeenten in de regio verder uitgewerkt.

Functieverandering biedt, door het toestaan van nieuwe economische dragers, belangrijke kansen voor het verbeteren van de economische vitaliteit en leefbaarheid van het landelijk gebied. En vooral ook voor het verbeteren van de kwaliteit van het landschap.

Functieverandering zorgt per saldo voor minder steen door het slopen van overbodige stallen en schuren en voor een aantrekkelijke vormgeving en (groene) inpassing van nieuwe functies ter plaatse van die stallen en schuren. In het regionale beleidskader is uitgewerkt onder welke voorwaarden wonen en werken in of ter plaatse van vrijkomende gebouwen mogelijk is, met het oog op winst voor economie, leefbaarheid en landschap.

De gemeenten Apeldoorn, Brummen, Lochem, Voorst en Zutphen wijken met dit beleidskader op de volgende punten af van het streekplan:
1. Het regionale beleidskader biedt de mogelijkheid voor het bouwen van één of meer vrijstaande woningen naast de mogelijkheid van meerdere wooneenheden in één woongebouw. In alle gevallen van functieverandering moet de omgevingskwaliteit er per saldo op vooruit gaan.

2. Het regionale beleidskader biedt de mogelijkheid tot nieuwbouw voor functieverandering naar werken en de combinatie wonen/werken. Dit kan in gevallen waarin sloop en nieuwbouw noodzakelijk zijn om bedrijfstechnische en bedrijfseconomische redenen en in gevallen waarin nieuwbouw beter is voor de ruimtelijke kwaliteit door het slopen van bestaande verpauperde bebouwing.
3. Binnen de mogelijkheden van het streekplan (maximaal 50% hergebruik voor wonen) maken de gemeenten met het regionale beleidskader maatwerk mogelijk. Maatwerk dat recht doet aan de landschappelijke en functionele verschillen tussen gebiedsdelen binnen de regio. In een groot deel van het gebied is minder dan 50% hergebruik mogelijk. In een beperkt deel van het gebied is hergebruik (voor wonen) tot 50% mogelijk.

Het perceel Kieveen 21 in Loenen ligt in een zone "tot 50% functieverandering naar wonen". In deze zone gelden voor het perceel Kieveen 21 de volgende regels:

• 1. De algemene voorwaarden voor functieverandering (hoofdstuk 3 van de regeling).
• 2. De gemeenten zullen van geval tot geval op basis van maatwerk bepalen wat wel en niet mogelijk is. Kwalitatieve koppeling aan het woningbouwprogramma zal plaatsvinden bij meer dan drie nieuwe woningen per locatie. Bij drie woningen of minder is de invulling aan de afzonderlijke gemeenten.
• 3. De gemeenten staan naast woongebouwen ook vrijstaande woningen toe.
• 4. De gemeenten gaan er van uit dat bij veel vrijkomende gebouwen slopen en nieuwbouw voor wonen meer voor de hand ligt dan verbouwen. Veel agrarische stallen zijn niet geschikt om te verbouwen tot woning. Het niet toestaan van sloop en nieuwbouw zal leiden tot minder winst voor de omgevingskwaliteit. Dit omdat dan minder functieverandering zal plaatsvinden en omdat hergebruik van bestaande gebouwen voor wonen vaak minder zal bijdragen aan verbetering van de omgevingskwaliteit dan het toestaan van nieuwbouw.

Na sloop van een stal kan er een vrijstaande woning worden gebouwd met een omvang van maximaal 50% van de gesloopte bebouwing. Verder wordt een bestaande schuur hergebruikt. De beoogde nieuwe erfopzet op het perceel Kieveen 21 wordt als passend beschouwd omdat op het perceel sprake is van een substantiële verbetering van de beeldkwaliteit voor de omgeving.

De stal op het perceel Kieveen 21, die ten dienste van een agrarisch bedrijf gebruikt werd, wordt gesloopt. De vervangende nieuwbouw van de woning wordt, bezien vanuit stedenbouwkundig en landschappelijke oogpunt, goed gesitueerd op de kavel waarbij de bebouwing geclusterd blijft, en daarmee het zuidelijke deel van het perceel vrijblijft van bebouwing, en de daar aanwezige natte natuurwaarden in stand blijven.

Ten slotte wordt voldaan aan alle algemene voorwaarden die gelden voor functieverandering waarbij nieuwe wooneenheden worden gecreëerd:

A. Functieverandering is alleen van toepassing op fysiek bestaande, legale vrijgekomen (en ook vrijkomende) gebouwen die gelegen zijn in het buitengebied.

ad A: De opstallen op het perceel Kieveen 21 met een oppervlakte van 430 m² wordt gesloopt of hergebruikt. Deze opstallen voldoen aan alle genoemde voorwaarden.

B. Overtollige bebouwing wordt gesloopt met uitzondering van monumentale en karakteristieke gebouwen. Bij hergebruik van vrijkomende bebouwing voor wonen of werken is sloop van alle niet opnieuw te gebruiken bebouwing vereist. Bij nieuwbouw voor wonen of werken is sloop van alle huidige fysiek aanwezige en niet opnieuw te gebruiken vrijkomende bebouwing vereist. Monumentale en karakteristieke bebouwing mag niet gesloopt worden.

ad B: Alle bebouwing aan het Kieveen 21 worden hergebruikt m.u.v. één opstal die wordt gesloopt.

C. Voor alle woningen geldt een maximum inhoudsmaat van 600 m³ voor het hoofdgebouw en 300 m³ of 75 m² voor de bijgebouwen. Die maat komt overeen met de gangbare maten in de bestemmingsplannen buitengebied. Met deze maximum-maat wordt voorkomen dat er grote en niet in het buitengebied passende woningen gebouwd worden die bovendien weinig bijdragen aan de regionale woonbehoefte.

ad C: Op de plankaart is bij het bestemmingsvlak aangegeven wat het totale maximum te bebouwen oppervlak is. Door de maatvoering van het bouwvlak kan geen woning groter dan 700 m³, de nieuwe norm in de bestemmingsplannen buitengebied waarbij geen 10% afwijking meer wordt toegepast, worden gebouwd. Ook de oppervlakte van de bijgebouwen wordt hierdoor voldoende beperkt.

D. De functieverandering van gebouwen wordt geëffectueerd door bestemmingswijziging van het gehele voormalige perceel en verkleining van het bouwvlak. Functieverandering mag pas plaatsvinden na het effectueren van de bestemmingswijziging van het hele voormalige perceel en verkleining van het bouwblok.

ad D: De bestemming van het perceel wordt gewijzigd door middel van onderhavige bestemmingsplan Kieveen 21 Loenen.

E. Met functieverandering van vrijgekomen gebouwen in het buitengebied wordt de bedrijfsontwikkeling van (agrarische) bedrijven in de omgeving niet belemmerd. Functieverandering van vrijgekomen gebouwen mag niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

ad E: In de nabije omgeving zijn geen agrarische bedrijven gelegen die worden belemmerd door de functieverandering. Op het industrieterrein Kieveen zijn verschillende bedrijven en instellingen aanwezig. Doordat de nieuwe woning op grotere afstand ligt dan de aanwezige (boerderij)woning is er geen belemmering. Verder levert de nieuwbouw geen knelpunten op in de verkeersafwikkeling.

F. Met beeldkwaliteitsplannen wordt door de gemeenten de verschijningsvorm van de functieveranderingen afgestemd op de omgeving.

ad F: Voor het plan heeft de eigenaar de ervenconsulent van het Gelders Genootschap ingeschakeld. Dit advies vormt het uitgangspunt voor de ruimtelijke vormgeving van de nieuw te bouwen woningen op het perceel.

Met de opzet wordt een hoogwaardige, op de omgeving afgestemde beeldkwaliteit van de nieuwbouw alsmede de kavelinrichting nagestreefd.

De beeldkwaliteit wordt ondermeer versterkt door de noordelijk gelegen beekzone extra te versterken. Tevens worden de kavelgrenzen beplant zodat het landgoederenlandschap wordt versterkt.

G. In alle gevallen dient functieverandering gepaard te gaan met -naast sloop- een vorm van verevening: een bijdrage aan de kwaliteit van de omgeving. Deze bijdrage zal zoveel mogelijk gericht moeten zijn op erftransformaties, zoveel mogelijk verevenen op de kavel zelf dus. Indien dit niet mogelijk of nodig blijkt, vindt verevening plaats in de vorm van een financiële bijdrage of een kwaliteitsverbetering in de omgeving.

ad G: Zie de toetsing ad F.