Buitengebied, Hollewandsweg 38

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

Het perceel Hollewandsweg 38 maakt deel uit van het bestemmingsplan Buitengebied - IJsselzone, Windesheim. Verder geldt ter plaatse de bestemmingsplanherzieningen Zwolle parapluplan parkeren en Zwolle bouw- en cultuurhistorie. Het plangebied heeft de bestemming Agrarisch met waarden- Landschap met de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie en Waarde - Archeologie. Het op 18-06-2013 vastgestelde bestemmingsplan laat ter plekke van het perceel de uitoefening van een agrarisch bedrijf toe. Feitelijk wordt het perceel gebruikt voor wonen. Geconstateerd is dat het (legale) gebruik voor wonen niet is opgenomen in het geldende bestemmingsplan, waardoor het onder het overgangsrecht is komen te vallen. Daar was geen aanleiding voor. Met dit bestemmingsplan wordt deze omissie hersteld. In het verlengde daarvan wordt met dit bestemmingsplan tevens de al aanwezige Bed and Breakfast positief bestemd. Het plangebied omvat het gehele perceel kadastraal bekend als ZLK00L2458.

Uittreksel geldende bestemmingsplan met plangrenzen

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt de bestaande ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied omschreven. Daarnaast wordt een beschrijving gegeven van de uitgangspunten die gehanteerd zijn bij het maken van dit bestemmingsplan.

2.1 Huidige situatie

Feitelijk is het perceel Hollewandsweg 38 in gebruik voor wonen. Aannemelijk is dat dat dit gebruik sinds 2002/2003 aanwezig is. Op het perceel bevindt zich het hoofdgebouw -de woning- en drie bijbehorende bouwwerken. Eén bijbehorend bouwwerk is met een serre verbonden aan het hoofdgebouw. In het zuidwestelijke deel van het perceel zijn een rijbak met lichtmasten en een stapmolen aanwezig.

De woning en het aangebouwde bijbehorende bouwwerk vormden in het verleden de boerderij met deel en stalruimte. De agrarische bedrijfsactiviteiten zijn omstreeks 2002/2003 beëindigd.

De twee vrijstaande bij de woning behorende bouwwerken zijn na het in gebruik nemen voor wonen gebouwd. In dezelfde periode zijn een schuur en hooiberg gesloopt. Inmiddels is één van de vrijstaande bouwwerken en het aangebouwde bouwwerk in gebruik als Bed and Breakfast. Het tweede vrijstaande bouwwerk wordt gebruikt voor opslag en als garage. Op het perceel bevindt zich, in het zuidwestelijke deel, een rijbak met omheining en lichtmasten. Voor de omheining en lichtmasten is geen omgevingsvergunning verleend.

Het perceel ontsluit op de Hollewandsweg, welke aansluit op de N337. Ten noorden van het perceel loopt een bovengrondse hoogspanninglijn.

Het perceel ligt in het buitengebied, ten zuiden van de stad. De omgeving heeft een landelijk karakter, bestaande uit agrarische gronden en bospercelen met verspreid over het gebied agrarische bedrijven en woningen. Direct aan de zuidzijde bevindt zich een agrarisch bedrijf. Het plangebied maakt deel uit van het stroomdal van de IJssel, dat ligt tussen de Veluwe en het Sallandse dekzandlandschap. Het heeft als zodanig een landschappelijke waarde.

Cultuurhistorisch waardevol is de ligging van het erf in het lint van de Hollewandsweg, in de stadrand tegen het bos. Door de ontworpen villatuin heeft het ensemble en het erf haar agrarisch karakter verloren. Waardevol als element is de eik op het voorerf.

Het hoofdgebouw met bijgebouw onder architectuur gebouwd, zijn beide afzonderlijk waardevol vanwege de volumes, het materiaalgebruik, de detaillering, de indeling van de gevels en het rietgedekte dakvlak met originele dakkapellen van het hoofdgebouw en het gesloten dakvlak van het bijgebouw. Het hoofdgebouw en de bijgebouwen vormen een waardevol ensemble, met een eenduidige architectuur die veel voorkomt bij jongere boerderijen in de stadrand van Zwolle.

2.2 Uitgangspunten bestemmingsplan

De geldende agrarische bestemming laat de uitoefening van een agrarisch bedrijf met een in hoofdzaak grondgebonden agrarische bedrijfsvoering toe. Ter plaatse van de aanduiding is tevens een agrarisch bedrijf in de vorm van een gebruiksgerichte paardenhouderij toegestaan. Per bouwvlak is één bedrijfswoning toegestaan. Een gebruik van het perceel voor wonen is niet toegestaan.

Het bestaande gebruik als woning is dus niet positief bestemd in het geldende bestemmingsplan. Dit maakt dat het gebruik voor wonen onder het overgangsrecht van dit plan valt. Op basis van het overgangsrecht mag het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, worden voortgezet.

De conclusie dat er sprake is van een overgangsrechtsituatie is gebaseerd op het volgende. Na beëindiging van het agrarisch bedrijf is Hollewandsweg 38 als woonhuis door de gemeente verkocht. Op grond van het toen geldende bestemmingsplan Buitengebied Zwolle werd in het geval van een bedrijfsbeeindiging een gebruik van de (voormalige) bedrijfsgebouwen als woning door één huishouden toegestaan. Verbouw ten behoeve van dat gebruik was niet toegestaan. Op basis van deze bestemming zijn meerdere bouwvergunningen verleend ten behoeve van het woongebruik.

Op grond van bovenstaande is de conclusie dat het huidige feitelijke gebruik van het perceel Hollewandsweg 38, daaronder begrepen de aanwezige opstallen, onder het overgangsrecht van het geldende bestemmingsplan valt en daardoor planologisch juridisch legaal is.

Deze huidige planologish-juridische status is alleen te rechtvaardigen als er een voornemen is het gebruik voor wonen binnen afzienbare tijd te beëindigen. Daar is geen sprake van. Er bestaat geen ruimtelijk relevante aanleiding voor beëindiging. Om deze reden wordt met het voorliggende bestemmingsplan de agrarische bestemming herzien naar een woonbestemming.

In samenhang hiermee wordt de al aanwezige Bed and Breakfast positief bestemd. Twee bijbehorende bouwwerken, met een oppervlak van totaal circa 200 m2, zijn als zodanig in gebruik. Het betreft een kwalitatief hoogwaardige voorziening, op een groot, goed ontsloten perceel. Gevestigd in al bestaande legaal aanwezige bebouwing. En, als onderdeel van het woonperceel, ruimtelijk passend in de omgeving.

Uitgangspunt is met deze planherziening de ruimtelijke kwaliteit van het perceel te behouden en te versterken. Met de herziening verdwijnt een milieubelastende bestemming met forse bouwmogelijkheden, wordt de cultuurhistorische waarde van het perceel gerespecteerd en wordt de landschappelijke kwaliteit versterkt. Dit laatste door het slopen en verwijderen van de rijbak met lichtmasten en de herinrichting van deze gronden, onder andere in de vorm van nieuwe beplanting. Met de planherziening wordt een kwaliteitsimpuls voor het plangebied als geheel bereikt, waarbinnen ruimte is voor wonen, een bed and breakfast op het erf en landschapswaarden. Het bereiken van die kwaliteit wordt geborgd door de realisatie en instandhouding van de landschapsversterkende maatregelen als voorwaarde te verbinden aan een gebruik aan de bed and breakfast.

Hollewandsweg 38 is bestempeld als waardevol erf gelegen aan de stadsrand van Zwolle. Als waardevol wordt gezien de ligging van het erf in het lint van de Hollewandsweg, de ligging aan de laan en de gesloten bosrand. Om het erfkarakter te benadrukken worden bomen en een boomgaard toegevoegd. Huis- en boerenboomgaarden komen veelvuldig voor in Nederland als onderdeel van het boerenerf. De kwaliteitsimpuls bestaat uit het toevoegen van een verscheidenheid aan boomsoorten die zowel het karakter van het waardevol erf benadrukken als ook een leefgebied vormen voor diverse diersoorten en zo een hogere ecologische betekenis geven aan de plek.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Aard en omvang van deze planherziening is dusdanig dat de op 11 september 2020 vastgestelde Nationale Omgevingsvisie geen betekenis heeft. Ook is de ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening, niet aan de orde. De ladder is van toepassing bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De planherziening voorziet niet in zo'n stedelijke ontwikkeling, zoals gedefinieerd in artikel 1.1.1 van het Bro.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening provincie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel van 1 mei 2017 geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

De ambities in het kader van duurzaamheid zijn: klimaatbestendigheid, het realiseren van een duurzame energiehuishouding, het sluiten van kringlopen (circulaire economie) en het beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur.

De ambitie van de provincie Overijssel is dat elk project bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving en dat nieuwe initiatieven worden verbonden met bestaande kwaliteiten. De Catalogus Gebiedskenmerken, die per gebiedstype beschrijft welke kwaliteiten behouden, versterkt en ontwikkeld moeten worden, is daarbij een instrument om te sturen op ruimtelijke kwaliteit.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel 2017. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• generieke beleidskeuzes;
• ontwikkelingsperspectieven;
• gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn.

Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving.

Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsvisie en -verordening Overijssel 2017

Visie en verordening zetten in op behoud en versterking van de kwaliteiten van het buitengebied. Er zijn diverse regels voor het buitengebied opgenomen. Gericht op concentratie van stedelijke functies in kernen, het bevorderen van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, toekomstbestendigheid en ruimtelijke kwaliteit. Bij nieuwvestiging van stedelijke functies is het Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) beleid van toepassing.

In feite gaat het hier om een al jarenlang bestaand en op grond van het vorige bestemmingsplan toegestaan gebruik van een perceel voor wonen op een bestaand erf, niet om het realiseren van een nieuwe stedelijke functie. Met de beoogde bestemmingswijziging wordt een omissie -het onder het overgangsrecht brengen van dit gebruik- gerepareerd. Er vinden geen fysieke ingrepen plaats op het bestaande erf, anders dan gericht op versterking van de landschappelijke kwaliteit. Er is geen sprake van extra ruimtebeslag door bouwen en verharden, integendeel de planologische mogelijkheden daartoe nemen af. De ruimtelijke kwaliteit bij het omzetten van agrarisch naar wonen is in het verleden al verbeterd door sloop van meerdere agrarische opstallen. De wijziging valt ook niet onder het KGO-beleid. De wijziging vraagt namelijk geen ingrijpende aanpassing van de bestaande bebouwing en de bestaande erfinrichting. Het plan voorziet niet in nieuwvestiging en/of grootschalige uitbreidingen van bestaande functies.

Met het terugbrengen van de planologische mogelijkheden voor milieubelastende functies en oppervlak aan bebouwing en verharding, de sloop en het verwijderen van de rijbak en enkele bouwwerken en de aanleg van nieuw landschap wordt bijgedragen aan een klimaatrobuust water- en bodemsysteem.

Met dit plan wordt op een toekomstbestendige, duurzame wijze een impuls gegeven aan de kwaliteit en de waarden van de locatie. Het plangebied ligt binnen het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap'. Dit perspectief richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Binnen dit ontwikkelingsperspectief kunnen nieuwe functies een plek krijgen op bestaande vrijkomende erven waar dit tevens maatschappelijke opgaven als behoud en ontwikkeling van cultuurhistorie, natuur en landschap ondersteunt. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt. Met dit plan krijgt een al bestaand woonperceel een positieve bestemming, met daarbij ruimte voor een bed and breakfast. Dit op een zodanige manier dat de op de locatie en in de omgeving aanwezige waarden worden behouden en versterkt. Het plan past binnen het ontwikkelingsperspectief.

Ter plaatse van het plangebied gelden de volgende lagen:

• laag van het agrarisch cultuurlandschap: Oeverwallen
• natuurlijke laag: Oeverwallen
• stedelijke laag: verspreide bebouwing en informele trage netwerk
• laag van de beleving: IJssellinie inundatieveld, stads- en dorpranden.

De planherziening ziet niet op een stedelijke, nieuwe ontwikkeling. Er is geen sprake van nieuwvestiging of een (grootschalige) uitbreiding van een bestaande functie. Het betreft een reparatie waarbij de agrarische bestemming herzien wordt naar wonen, waarbij binnen het woonperceel een bed and breakfast wordt toegestaan. In samenhang hiermee wordt de landschappelijke kwaliteit van de locatie versterkt.

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging niet in strijd is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie "Ons Zwolle van morgen 2030"

Inleiding

Ter voorbereiding op de komst van de Omgevingswet heeft de gemeente de omgevingsvisie “Ons Zwolle van morgen 2030” opgesteld.

De omgevingsvisie, dat op 13 september 2021 door de raad is vastgesteld, beschrijft de koers voor de fysieke leefomgeving van de gemeente Zwolle vooral op de periode tot 2030. De visie helpt om de volgende stappen te zetten in de ontwikkeling van de gemeente waarin leefbaarheid, gezondheid, wonen, mobiliteit, klimaat, duurzaamheid en economie hoog in het vaandel staan.

Naar een multifunctioneel buitengebied: stad en land verbonden

Centraal staat de ambitie om te werken aan een vitaal, solidair, gezond en duurzaam buitengebied. Om die ambitie in te vullen staan de volgende doelen centraal:

• Behoud en ontwikkeling van ruimtelijke kwaliteiten (o.a. landschap, stilte, cultuur(historie) en natuur (planten en dierenleven));
• Bieden van ruimte voor ontwikkelingen (o.a. landbouw, recreatie, klimaatadaptatie, energietransitie, niet-agrarische bedrijvigheid, vrijetijdseconomie en wonen);
• Een goede digitale bereikbaarheid van het buitengebied (bijvoorbeeld via glasvezel);
• Het verbinden van stad en ommeland, met onder andere recreatieve fiets- en wandelroutes voor inwoners en bezoekers van de stad Zwolle.

Raamwerken:

Om het goed ondernemen en prettig wonen in Zwolle te borgen wordt gewerkt aan het behouden, beschermen en ook ontwikkelen van de Zwolse omgevingskwaliteiten. Dit door het vastleggen van de belangrijkste fysieke structuren van Zwolle: raamwerken genoemd, het geraamte van Zwolle.

Het raamwerk laat de grote fysieke structuren zien die bepalend zijn voor de ontwikkeling op lange termijn. Een hoofdstructuur waarbinnen ontwikkelingen mogelijk zijn en benoemd de condities om Zwolle in de toekomst aantrekkelijk en toekomstbestendig te houden. Het gaat om de volgende raamwerken: het fysiek kapitaal (landschap, cultuurhistorie en natuur), klimaatadaptatie, gezondheid, mobiliteit, circulariteit, de ondergrond en de buitenruimte.

Eén van de geformuleerde topambities is het behouden en beschermen van cultuurhistorie, biodiversiteit en landschap als belangrijke fysieke waarden. Er is inzichtelijk gemaakt waar die waarden aanwezig zijn. Daaruit volgen een achttal spelregels hoe hier om te gaan wanneer sprake is van ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving.

Gebiedsprofielen:

De gebiedsprofielen beschrijven een integraal toekomstbeeld voor de gebieden. Er is aandacht voor het gewenste woonmilieu, de sociale en economische dynamiek, de ruimtelijke kwaliteit, de mate van functiemenging, het mobiliteitsbeleid, gezondheid, de mogelijkheden van vergroening en de verduurzaming van gebouwen en de buitenruimte.

Elk gebiedsprofiel is opgebouwd uit de volgende twee onderdelen:

• Beschrijving van het gebied
• De gewenste ontwikkelrichting met specifieke opgaven.

De bestaande kenmerken (fysiek en sociaal) en kwaliteiten van gebieden zijn het vertrekpunt voor ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving.

Bij ieder initiatief in de fysieke leefomgeving, groot of klein, staan de doelen uit de Omgevingsvisie centraal. De Omgevingsvisie is het integrale beleidskader voor de eerste beoordeling van ruimtelijke initiatieven.

Beoordeling

De visie geeft met gebiedsprofielen richting aan de toekomstige ontwikkeling van de verschillende gebieden in Zwolle. Hollewandsweg 38 maakt deel uit van het gebiedsprofiel Gemengd landelijk gebied. In het gemengd landelijk gebied is ruimte voor een mix aan functies. Ontwikkelingen zijn mogelijk als die passen bij de kenmerken, maat en schaal van het landschap. Verdere verrommeling van het gemengd landelijk gebied moet voorkomen worden. Uitgangspunt is daarom de ontwikkeling van bestaande erven.

Met raamwerken zijn in de omgevingsvisie de belangrijkste fysieke structuren van Zwolle vastgelegd. De ontwikkeling van Zwolle moet hand in hand gaan het met het behouden en versterken van die raamwerken. Het perceel ligt binnen het raamwerk Cultuurhistorie-zeer waardevol en Landschap-zeer waardevol. Nieuwe initiatieven in het Zwolse buitengebied moeten een bijdrage leveren aan ruimtelijke kwaliteit.

De bestemmingswijziging betreft het omzetten van een (voormalig) agrarisch bouwperceel naar wonen, wat past binnen het gemengd gebied. Er vinden geen fysieke ingrepen plaats, anders dan versterking van de landschappelijke waarden, waardoor aanwezige waarden in stand blijven. In een eerder stadium zijn al meerdere agrarische opstallen gesloopt. De huidige inrichting en bebouwing is in overeenstemming met de cultuurhistorische waarden. Met de wijziging worden de planologische bouwmogelijkheden ingeperkt en zo meer toegespitst op die waarden. Hiermee wordt voldaan aan zowel het gebiedsprofiel gemengd landelijk gebied als het raamwerk Cultuurhistorie- zeer waardevol en landschap-zeer waardevol.

3.3.2 Thematisch beleid

3.3.2.1 Archeologisch en cultuurhistorisch beleid

Archeologisch beleid

Het archeologisch beleid is gebaseerd op de Wet op de archeologische monumentenzorg. Deze wet is per 1 september 2007 in werking getreden. Deze wet voorzag in een nieuwe regeling voor de archeologie in de Monumentenwet 1988.

Als uitwerking van deze wet heeft de gemeenteraad op 18 augustus 2008 besloten het archeologiebeleid gemeente Zwolle vast te stellen. Het beleid is uitgewerkt aan de hand van een viertal kernbegrippen: kenbaarheid, verankering, betaling en kwaliteit. Centraal thema daarbij is dat de archeologische waarden waar nodig worden beschermd, zonder dat er meer maatschappelijke lasten in het leven worden geroepen dan noodzakelijk zijn. Het archeologiebeleid Zwolle bevat onder andere de Archeologische Waarderingskaart Zwolle (welke gebieden hebben een hoge archeologische waarde), kaders wanneer en hoe archeologisch waardevolle gebieden in het bestemmingsplan worden bestemd met een dubbelbestemming en de Lokale Onderzoeksagenda Archeologie Zwolle (archeologische onderzoeksthema's).

Cultuurhistorisch beleid

In november 2009 stemde de Tweede Kamer in met de beleidsbrief modernisering monumentenzorg (MoMo). Het behoud en de bescherming van monumenten is hiervan een belangrijk doel én er vindt een verbreding plaats naar de omgeving. Overal in steden, dorpen en landschappen zijn plaatsen van herinnering, plaatsen met een bijzondere cultuurhistorische betekenis. Goede ruimtelijke ordening betekent dat alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte in de besluitvorming worden betrokken. Daarom is de eerste pijler van MoMo gericht op cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Om meer vorm en inhoud te geven aan de borging van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening zullen gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Het Zwolse beleid zoals verwoord in de vastgestelde beleidsnota voor het Zwols monumenten- en archeologiebeleid (Dynamiek van Oud & Nieuw, 2000) is gericht op de instandhouding van historisch waardevolle objecten, complexen, openbare ruimte en stedenbouwkundige en landschappelijke structuren.

Op grond van de Monumentenwet 1988 en de Erfgoedverordening Zwolle 2010 is het verboden zonder of in afwijking van een vergunning een beschermd (rijks- of gemeentelijk) monument af te breken, te verstoren, te verplaatsen of in enig opzicht te wijzigingen. Ook is het verboden een beschermd monument te herstellen, te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze, waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het archeologisch en cultuurhistorisch beleid. De kans op aantreffen van archeologie aan de Hollewandsweg 38 is 90%. Het voorziet niet in een grootschalige ingreep in de bestaande situatie. Het plangebied heeft een zekere verwachtingswaarde, daarom is in het geldende bestemmingsplan de dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen. Deze wordt in dit plan overgenomen.

In het kader van Cultuurhistorie heeft het plangebied ook een zekere verwachtingswaarde, zoals omschreven. Daarom geldt er in het huidige plan een dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie. Deze wordt in dit plan overgenomen.

3.3.2.2 Waterbeleid

Europees en nationaal beleid

Duurzaam schoon oppervlaktewater en bescherming van het drinkwater voor de toekomst. Dat zijn heel in het kort de belangrijkste doelstellingen van de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) en het Waterbeheer 21e eeuw (WB21), die voortaan samengaan via het Nationaal Bestuursakkoord Water.

Europese Kaderrichtlijn Water

De Kaderrichtlijn Water moet ervoor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in 2015 op orde is. In dat jaar moet het oppervlaktewater voldoen aan normen voor bepaalde chemische stoffen (waaronder de zogeheten prioritaire (gevaarlijke) stoffen). Worden die normen gehaald, dan spreken we van 'een goede chemische toestand'. Daarnaast moet het oppervlaktewater goed zijn voor een gevarieerde planten- en dierenwereld. Is dat het geval, dan heet dat “een goede ecologische toestand”. Hieronder valt ook een groot aantal andere chemische stoffen dan de hierboven al genoemde prioritaire (gevaarlijke) stoffen.

Voor het grondwater gelden aparte normen voor chemische stoffen. Daarnaast moet de grondwatervoorraad stabiel zijn en mogen bijvoorbeeld natuurgebieden niet verdrogen door een te lage grondwaterstand (goede kwantitatieve toestand).

In de geldende Europese richtlijnen en de EU richtlijn Prioritaire Stoffen staat precies omschreven wat een goede chemische toestand voor oppervlaktewater is. De ecologische doelstellingen stellen de lidstaten onderling vast in zogeheten (internationale) stroomgebiedbeheersplannen. Voor verschillende typen wateren gelden verschillende ecologische doelstellingen. In een plas leven bijvoorbeeld andere planten- en dierensoorten dan in kustwater. Daarom verschillen de ecologische doelen per watertype. De chemische normen zijn bij ieder water ongeveer hetzelfde, met uitzondering van de nutriënten. Daarvoor geldt weer wel een benadering die per watertype kan verschillen.

Van 2010 tot 2015 is de eerste tranche uitgevoerd. De tweede tranche maatregelen loopt van 2016 tot 2021.

Waterwet

De Waterwet stelt integraal waterbeheer op basis van de watersysteembenadering centraal. Er wordt uitgegaan van het geheel van relaties tussen waterkwaliteit, waterkwantiteit, oppervlaktewater, grondwater, watergebruikers en grondgebruikers. Hierbij wordt het kader geschept voor het Nederlandse waterbeheer in de komende decennia. Per 1 januari 2017 is de Waterwet gewijzigd. De beoordeling van de veiligheid van primaire waterkeringen wordt nu gebaseerd op de overstromingskans. In 2050 moeten de waterkeringen voldoen aan de normen die per 1 januari 2017 van kracht zijn.

Waterbeheer 21e eeuw

WB21 anticipeert op toekomstige ontwikkelingen zoals klimaatverandering, bodemdaling en zeespiegelstijging. Deze ontwikkelingen stellen strengere eisen aan het waterbeheer. In WB21 wordt uitgegaan van twee principes (tritsen) voor duurzame waterkwantiteit- en duurzaam waterkwaliteitsbeheer:

• vasthouden, bergen en vertraagd afvoeren;
• schoonhouden, scheiden en zuiveren.

Bij 'vasthouden, bergen en afvoeren' wordt regenwater zoveel als mogelijk bovenstrooms vastgehouden in de bodem en het oppervlaktewater. Wanneer er toch een wateroverschot ontstaat wordt het water eerst tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en dan pas afgevoerd. Bij 'schoonhouden, scheiden en zuiveren' gaat het om een voorkeursvolgorde waarbij de voorkeur uitgaat naar het voorkomen van verontreiniging (schoonhouden). Als toch verontreiniging ontstaat, moeten schoon en vuil water zoveel mogelijk worden gescheiden. Ten slotte wordt het verontreinigde water zo goed mogelijk gezuiverd.

Deltawet

Het doel van de Deltawet, aangenomen op 28 juni 2011, is ons land nu en in de toekomst beschermen tegen hoogwater en de zoetwatervoorziening op orde houden.

De afgelopen eeuw is de zeespiegel gestegen, de bodem gedaald en het is warmer geworden. Dat zet door, blijkt uit de cijfers van het KNMI. Hevigere weersomstandigheden, zoals meer regen en periodes van droogte, zijn zaken om rekening mee te houden. Het Deltaprogramma is er om de huidige veiligheid op orde te krijgen en ervoor te zorgen dat ons land is voorbereid op de toekomst. En om daarbij de juiste maatregelen te nemen voor een veilig en aantrekkelijk Nederland met voldoende zoetwater. In het Deltaprogramma werken het Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen samen met maatschappelijke organisaties, bedrijfsleven en kennisinstituten. Dit gebeurt onder regie van de Deltacommissaris.

Naast de lopende programma's, zoals Ruimte voor de Rivier, Maaswerken, Zwakke Schakels Kust en HWBP, staan in het Deltaprogramma vijf deltabeslissingen centraal. Deze beslissingen gaan over de normen van onze belangrijkste dijken en andere waterkeringen en de strategieën voor onze waterveiligheid, over de beschikbaarheid en verdeling van zoetwater, over het peil van het IJsselmeer, over de manier waarop gebieden veilig kunnen blijven zonder aan economische waarde in te boeten en over hoe bij het bouwen van buurten en wijken rekening kan worden gehouden met water. In 2014 zijn de deltabeslissingen in de Tweede Kamer besproken.

Provinciaal beleid

Provincie Overijssel heeft haar beleid vastgelegd in een omgevingsvisie en de omgevingsverordening. Op 12 april 2017 zijn de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening vastgesteld. Hierin is het ruimtelijk beleid van de provincie vastgelegd. De Omgevingsvisie heeft tevens de status van Regionaal Waterplan onder de Waterwet en het Milieubeleidsplan onder de Wet milieubeheer.

Waterschapsbeleid

Het algemene beleid van Waterschap Drents Overijsselse Delta is verwoord in het Waterbeheerplan 2016-2021, de beleidsnota Leven met Water in Stedelijk Gebied, de Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Het beleid van het waterschap sluit nauw aan bij de uitgangspunten van WB21. In 2007 is de nota "Leven met Water in stedelijk gebied" vastgesteld. Deze nota beschrijft de voor het waterschap gewenste situatie in bestaand en nieuw stedelijk gebied. Om deze situatie te bereiken heeft het waterschap in 2015 het beheer en onderhoud van deze wateren overgenomen van de gemeente Zwolle. Op watergangen van Waterschap Drents Overijsselse Delta is de keur van toepassing. In de keur is aangegeven wat wel en niet mag bij watergangen, waterkeringen en kernzones. Bijvoorbeeld regels voor bouwwerken op of langs watergangen. De genoemde beleidsdocumenten liggen ter inzage op het hoofdkantoor van Waterschap Drents Overijsselse Delta. Ook zijn deze te raadplegen op de website: www.wdodelta.nl.

Gemeentelijk beleid

De gemeente Zwolle heeft haar beleid ten aanzien van hemelwaterinfiltratie vastgelegd in de gemeentelijke hemelwaterverordening Zwolle.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het waterbeleid. Voorliggend plan voorziet niet in nieuwbouw. Doordat er niet extra bijgebouwd wordt en er geen extra verharding wordt toegevoegd, verslechtert de situatie niet. Door het verwijderen van de paardenbak en herinricting van de gronden ter plaatse bosperceel verbetert de situatie. Het water wordt langer vastgehouden en het heeft een positief effect op hittestress en biodiversiteit. Uitkomst van de digitale watertoets is 'geen belang procedure'(zie bijlage van deze toelichting).

3.3.2.3 Economisch beleid

Beroep- en bedrijf aan huis

Beroep aan huis wordt toegestaan.

Bed and Breakfast

In 2011 is het Beleidskader Bed & Breakfast vastgesteld. Dat beleidskader is inmiddels vertaald en veel bestemmingsplannen, waaronder het bestemmingsplan Buitengebied - IJsselzone, Windesheim. Regels die gelden voor ruimtelijke medewerking aan een B&B zijn de volgende:

• 1. Hoofdfunctie is Wonen
• 2. Hoofdbewoner woont er ook
• 3. Max 30% en max 70m2 van de bebouwing is in gebruik voor B&B
• 4. Geen zelfstandige keuken; een pantry is toegestaan
• 5. Parkeren op eigen terrein (of bij betaalde voorzieningen indien de locatie gelegen is in de binnenstad)
• 6. Er vind een ruimtelijke beoordeling plaats of een B&B op de betreffende locatie wenselijk is of niet.

De B&B aan de Hollewandsweg 38 past grotendeels binnen dit kader. Het maakt deel uit van een woonperceel, de activiteit wordt uitgevoerd door de hoofdbewoners, de units bevatten alleen een pantry en er is voldoende ruimte op het percel voor parkeren. Wel overschrijdt de bed and breakfast het maximale aantal m2. Deze bedraagt namelijk circa 200 m2.

Gelet op het plan als geheel, de situatie ter plekke en de marktomstandigheden is er aanleiding om in dit geval af te wijken van het gemeentelijke beleid op dit onderdeel en maatwerk toe te passen. Redenen hiervoor zijn:

• Het betreft een groot woonperceel met een al behoorlijk oppervlak aan bestaande bebouwing. De bed and breakfast maakt daar gebruik van, er wordt geen extra bebouwing toegevoegd. Er resteert voldoende ruimte voor eigen bewoning, opslag en de afstand tot buren is groot. Het perceel wordt goed ontsloten, mede door de nabije ligging van de N337. Daarmee zal er geen sprake zijn van overlast.
• Zwolle wil meer creatief en kunstzinnig aanbod ontwikkelen om zich zo landelijk meer te onderscheiden. Zwolle heeft te weinig logiesruimte. Recente ontwikkelingen geven concrete aanleiding om te veronderstellen dat een aantal beoogde hotelontwikkelingen op de langere baan worden geschoven. Deze kwalitatief hoogwaardige bed and breakfast is daarom van toegevoegde waarde op het aanbod in de stad.
• In samenhang met het toestaan van de bed and breakfast krijgt de locatie een ruimtelijke kwaliteitsimpuls, onder andere door de sloop en het verwijderen van de rijbak met lichtmasten en door de herinrichting van deze gronden, onder andere in de vorm van nieuwe beplanting.

Conclusie

Het plan is in hoofdzaak in overeenstemming met het economisch beleid. Op een enkel onderdeel wordt afgeweken en wordt maatwerk toegepast.

3.3.2.4 Milieubeleid

Op het gebied van milieu gelden er meerdere wetten, gericht op specifieke milieu-onderwerpen. Zo bestaat de wet geluidhinder, het Besluit externe veiligheid inrichtingen en transportroutes, Wet milieubeheer, Wet bodembescherming, Wet natuurbescherming en de Wet geurhinder en veehouderij.

Tevens kent Zwolle milieubeleid. Dit staat in de Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen en meerdere sectorale beleidsnota's.Zwolle beschouwt milieu in de omgevingsvisie als een integraal onderdeel van de fysieke leefomgeving. Milieuruimte is niet fysiek zichtbaar maar van groot belang om de bewoners, werkers en bezoekers van Zwolle te beschermen tegen de nadelige effecten van een groeiende en verdere verstedelijking van de stad van bijvoorbeeld de nadelige effecten op de gezondheid van werklocaties, infrastructuur en energiewinning. Aan de andere kant hebben bijvoorbeeld werklocaties maar ook energiewinning voldoende milieuruimte nodig om optimaal te kunnen functioneren en zich te kunnen ontwikkelen. Het betekent overigens niet dat ontwikkelingen of gebruik door kwetsbare functies binnen de zones uitgesloten worden, er dient wel rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van de milieuruimte (en de bijbehorende belangen). De volgende milieuaspecten kennen milieuzones: geluid, trillingen, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodem, ondergrond en geur. Op diverse thema's is separaat beleid geformuleerd in Zwolle.

3.3.2.4.1 Beoordeling

In het kader van de goede ruimtelijke ordening moet afgewogen worden in hoeverre een herziening bestemmingsplan nadelige gevolgen kan hebben voor bestaande functies in de omgeving en in hoeverre een voldoende woon- en leefklimaat wordt bereikt.

Nadelige gevolgen kunnen zich met name voordoen als een planherziening nieuwe functies mogelijk maakt. Daar is bij deze herziening niet of nauwelijks sprake van. Een al toegestane, feitelijk aanwezige woning met bijbehorende bouwwerken en erf wordt positief bestemd middels het toekennen van een woonbestemming. Met deze reparatie-herziening treedt geen verandering op in het woon- en leefklimaat ter plekke, dat is en blijft voldoende. Er is geen aanleiding tot nader onderzoek op het gebied van bedrijvigheid, geluid, luchtkwaliteit, natuur, externe veiligheid of bodem en/of een mer-beoordeling. Het toestaan van een bed and breakfast maakt dit niet anders. Relevant hierbij is dat de bed and breakfast gevestigd is in al bestaande gebouwen, geen stedelijk ontwikkeling betreft en niet geluidgevoelig is. Aard en invloed van de bed and breakfast op de omgeving is dusdanig beperkt (o.a. als het gaat om verkeersbewegingen) dat er geen onevenredig nadelige effecten optreden voor functies in de omgeving. En er vinden geen activiteiten plaats in de omgeving welke onevenredige hinder voor de bed and breakfast veroorzaken. De bovengrondse hoogspanninglijn geeft geen belemmering, de bed and breakfast kent alleen een kortdurend verblijf.

Direct zuidelijk van Hollewandsweg 38 bevindt zich een agrarisch bedrijf. Een woonbestemming is milieugevoelig, waardoor deze beperkend kan zijn voor de bedrijfsvoering van het agrarische bedrijf. Met name het aspect geur is relevant. De Wet geurhinder en veehouderij kent specifieke regels voor situaties als nu aan de orde, waarbij door bedrijfsbeëindiging een bedrijfswoning een woning wordt. In feite komt het er op neer dat er minimaal 50 meter afstand moet zijn tussen het geurgevoelige object en de veehouderij. De kortste afstand tussen het bouwvlak van het naastgelegen agrarisch bedrijf en de woning Hollewandsweg 38 is 50 meter, zodat voldaan kan worden aan de norm en nadelige gevolgen voorkomen worden.

3.3.2.4.2 Conclusie

De planherziening is niet in strijd met milieuregelgeving en -beleid.

Hoofdstuk 4 Juridische aspecten

4.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan is gemaakt conform het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle' versie 21. Dit handboek is gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2012, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.
De regels zijn binnen de systematiek van de SVBP2012 aangepast aan de Zwolse situatie en uitgebreid met extra standaardbestemmingen, waaraan in Zwolle behoefte is. De regels van Buitengebied, Hollewandsweg 38 zijn voor zover nodig op hun beurt weer aangepast aan specifieke situaties in het plangebied van het bestemmingsplan Buitengebied, Hollewandsweg 38. Daarbij is aangesloten op de planregels van het bestemmingsplan Buitengebied-IJsselzone, Windesheim.

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

Gevolgd door de volgende bijlagen:

• Bijlage 1 Inrichtingstekening
• Bijlage 2 Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en structuren

Hoofdstuk 1 Inleidende regels:

De inleidende regels zijn van algemene aard en bestaan uit de volgende regels:

Artikel 1 Begrippen;

Artikel 2 Wijze van meten.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels:

Toelichting op de regels voor de enkelbestemmingen:

Het gehele plangebied is onderverdeeld in enkelbestemmingen. Dit in tegenstelling tot een bestemming die andere bestemmingen als dubbelbestemming overlapt. De dubbelbestemmingen behoeven niet in het gehele plangebied voor te komen.

Alle regels die op een bepaalde bestemming van toepassing zijn, worden zoveel mogelijk in de bestemmingsregels zelf geregeld.

De opbouw van een bestemmingsregel is als volgt:

• 1. Bestemmingsomschrijving;
• 2. Bouwregels;
• 3. Nadere eisen;
• 4. Afwijken van de bouwregels;
• 5. Specifieke gebruiksregels;
• 6. Afwijken van de gebruiksregels;
• 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

Per bestemmingsonderdeel wordt hierna een korte toelichting wordt gegeven.

• 1. Bestemmingsomschrijving:

In de bestemmingsomschrijving wordt een nadere omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functie(s). De hoofdfunctie wordt als eerste genoemd. Indien van toepassing, worden ook aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies mogelijk gemaakt. De ondergeschiktheid wordt aangegeven door de zin 'met daaraan ondergeschikt'. De ondergeschikte functies staan ten dienste van de hoofdfunctie in de bestemming. De bestemmingsomschrijving is niet alleen functioneel maar bevat ook inrichtingsaspecten.

• 2. Bouwregels:

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld.

Bij woningen wordt een onderscheid gemaakt tussen 'hoofdgebouwen', 'bijbehorende bouwwerken' en 'overige bouwwerken'. Een 'bijbehorend bouwwerk' is een uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak'. Deze definitie is gelijk aan de definitie in het Besluit omgevingsrecht (Bor).

Voor de andere functies geldt dat er meestal geen sprake is van 'bijbehorende bouwwerken'. Bij deze functies wordt dan alleen gebruik gemaakt van de begrippen 'gebouwen' en 'overige bouwwerken'.

De maatvoering waaraan een (hoofd)gebouw, bijbehorend bouwwerk c.q. bouwwerk, geen gebouw zijnde, dient te voldoen wordt in deze regel opgenomen. De maximum goothoogte en maximum bouwhoogte worden in meters weergegeven, de dakhelling in graden.

De hoogte van de gebouwen wordt op de kaart aangegeven, indien er geen uniforme hoogteregels voor de gehele bestemming van toepassing zijn. Dit wordt in de verbeelding op papier van het plan gedaan door middel van een symbool in de vorm van een rondje verdeeld in een matrix met 2 of 3 vlakken. Linksboven staat bijvoorbeeld de maximum goothoogte in meters vermeld, rechtsboven de maximum bouwhoogte in meters en onderaan staat zo nodig het maximum bebouwingspercentage aangegeven. Het symbool is gekoppeld aan het bouwvlak, of indien er geen bouwvlak aanwezig is, aan het bestemmingsvlak.

• 3. Nadere eisen:

Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder d, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat door burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen worden gesteld. Het betreft hier nadere eisen ten behoeve van bepaalde doorgaans kwalitatief omschreven criteria, zoals stedenbouwkundig beeld, woonsituatie, en verkeersveiligheid. De nadere eisenregeling biedt de mogelijkheid om in concrete situaties in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning sturend op te treden door het stellen van nadere eisen. De criteria zijn in de bepaling van nadere eisen zelf opgenomen.

De procedure voor het stellen van nadere eisen is in deze bestemmingsregels omschreven in Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 10 Algemene procedureregels.

• 4. Afwijken van de bouwregels:

Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat bij een omgevingsvergunning van het bestemmingsplan kan worden afgeweken. In deze bepaling wordt een opsomming gegeven van de bouwregels waarvan kan worden afgeweken. Een afwijkingsmogelijkheid van de bouwregels wordt alleen opgenomen, indien dit noodzakelijk wordt geacht in verband met het gewenste beleid en het een afwijking of verduidelijking betreft van de algemene afwijkingsregels. De criteria zijn in de afwijkingsregel zelf opgenomen.

De procedure voor het afwijken van de bouwregels is omschreven in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

• 5. Specifieke gebruiksregels:

In artikel 2.1, eerste lid onder c, van de Wabo wordt aangegeven dat het verboden is zonder omgevingsvergunning gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. Ter verduidelijking worden in een aantal bestemmingen in de specifieke gebruiksregels specifieke vormen van gebruik met name uitgesloten. Dit zijn gebruiksvormen, waarvan het op voorhand gewenst is aan te geven dat deze in ieder geval niet zijn toegestaan.

• 6. Afwijken van de gebruiksregels:

Bij specifieke gebruiksregels wordt in een aantal bestemmingen een daarop gerichte afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Bij zo'n specifieke afwijkingsbevoegdheid zijn ook hier de criteria opgenomen. Ook deze afwijkingsbevoegdheid is gebaseerd op artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro

De procedure voor het afwijken van de gebruiksregels is omschreven in de Wabo.

• 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden:

Door het opnemen van de eis voor een omgevingsvergunning overeenkomstig artikel 2.1, eerste lid onder b, van de Wabo, kunnen specifieke inrichtingsactiviteiten aan een omgevingsvergunning worden verbonden. Het betreft het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden. Het bouwen wordt niet aangemerkt als zo'n inrichtingsactiviteit. De eis voor een dergelijke omgevingsvergunning wordt opgenomen om extra bescherming aan een specifieke waarde van de bestemming te bieden, zoals de landschappelijke of cultuurhistorische waarde. De eis voor deze omgevingsvergunning wordt met de criteria voor vergunningverlening in de bestemmingsregel opgenomen.

Dit betekent dat in die gevallen dat er gebouwd wordt, er niet ook nog een vergunning nodig is voor het uitvoeren van een werk, tenzij de (bouw)aanvraag ook ziet op het uitvoeren van werken (bijvoorbeeld het inrichten van een terrein met parkeerplaatsen).

Toelichting op de regels voor dubbelbestemmingen:

Een dubbelbestemming wordt opgenomen in een bestemmingsplan wanneer er sprake is van twee functies die onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. Het opnemen van een dubbelbestemming zorgt met het oog op een specifiek belang voor bescherming van het betreffende gebied.

Het betreft in dit plan:

Artikel 6 Waarde - Archeologie;

Artikel 7 Waarde - Cultuurhistorie -1

Deze bestemmingen liggen als het ware over de reguliere (enkel)bestemmingen heen. De bestemmingsomschrijving van de dubbelbestemming geeft aan dat de gronden, naast de andere aan die gronden gegeven (enkel)bestemmingen, mede voor deze dubbelbestemming zijn bestemd.

De opbouw van een dubbelbestemmingregel is dezelfde als die van een (enkel)bestemmingsregel, maar alleen die regels worden ter aanvulling opgenomen die noodzakelijk zijn. De regels in de dubbelbestemming geven de verhouding van de enkelbestemming ten opzicht van de dubbelbestemming aan.

Hoofdstuk 3 Algemene regels:

In de algemene regels zijn de volgende regels in onderstaande volgorde opgenomen:

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel;

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels;

Artikel 10 Algemene procedureregels.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels:

In dit laatste hoofdstuk komen de overgangsregels en de slotbepaling aan de orde.

BIJLAGEN BIJ DE REGELS :

Ten slotte is als bijlage bij de regels gevoegd:

• Bijlage 1 Inrichtingstekening

• Bijlage 2 Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en structuren

4.2 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

Hierin worden de in de regels gebruikte begrippen gedefinieerd. Ze zijn alfabetisch gerangschikt met uitzondering van de begrippen plan en bestemmingplan die als eerste zijn genoemd.

Het doel van deze regels is om misverstanden of verschillen in interpretatie te voorkomen. Dit als aanvulling op de gevallen waarbij het woordenboek van Van Dale geen uitsluitsel geeft.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit is de handleiding voor de manier van meten van diverse in het plan bepaalde maten.

4.3 Bestemmingsregels

Hierna wordt - voor zover nog nodig - een toelichting op een aantal artikelen van de bestemmingsregels gegeven:

Artikel 3 Agrarisch met waarden - Landschap

De gronden met deze bestemming mogen gebruikt worden voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf met een in hoofdzaak grondgebonden agrarische bedrijfsvoering. Ondergeschikt daaraan zijn onder andere wegen, paden en opritten toegestaan, bijvoorbeeld voor de ontsluiting van de woonkavels.

Ook is deze bestemming gericht op het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de landschapswaarden van de gronden. Daarvoor is onder andere een aanlegvergunningstelsel opgenomen. Vastgelegd is dat geen vergunningplicht geldt voor werken en werkzaamheden voor de aanleg, aanplant en instandhouding van de landschapsmaatregelen, zoals aangegeven op de Inrichtingstekening, welke als bijlage onderdeel vormt van de regels.

Artikel 4 Tuin

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend overige bouwwerken als bedoeld in 1.117 worden gebouwd.

Artikel 5 Wonen

Deze bestemming is bedoeld voor de eengezinshuizen. Dit zijn gebouwen, welke één woning omvatten.

Uitgangspunten:

• Binnen het bouwvlak mogen hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken worden gebouwd.
• Op het erf binnen deze bestemming, dat buiten het bouwvlak is gelegen, mogen bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken worden gebouwd, maar geen zelfstandige hoofdgebouwen.
• In het kader van de deregulering mag het erf binnen deze bestemming aan de zijkant en de achterkant van het bouwvlak zonder afwijking worden bebouwd met bijbehorende bouwwerken tot maximaal 50% en 100 m².
• Bij de bepaling van de voorzijde wordt gekeken waar de naar de weg toegekeerde grens van een bouwvlak en de naar de weg toegekeerde grens van de gevel van een hoofdgebouw is gelegen. Hierbij is de zijde van de hoofdtoegang van het hoofdgebouw bepalend.
• Indien in de voortuinen gebouwen aanwezig zijn, wordt ter wille van de eenvoud van regeling en beheer een gebied met de bestemming 'Wonen' aangegeven dat voor 100% mag worden bebouwd.
• Zo nodig kunnen nadere eisen worden gesteld aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, zodat bij het ontwikkelen van ongewenste situaties nog kan worden ingegrepen.
• Oppervlaktes, goot- en bouwhoogtes en inhoud van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken zijn begrensd. Voor zover bij legaal aanwezige gebouwen die gekwantificeerde maten worden overschreden dan geldt die grotere cq hogere maat als maximaal toegestaan.
• Uitsluitend ter plekke van de aanduiding 'bed and breakfast' is bed and breakfast toegestaan. Dit conform de definitie in artikel 1 van de planregels. En met inachtneming van de specifieke gebruiksregels die bepalen dat degene die de bed & breakfastactiviteiten uitvoert tevens de hoofdbewoner van de woning is of een lid van zijn gezin moet zijn en er geen zelfstandige keuken in een door gasten gebruikte kamer of in een zelfstandig gastenverblijf aanwezig mag zijn. Dit houdt onder andere in dat er geen kookgelegenheid aanwezig mag zijn. Een niet-zelfstandige keuken in de vorm van een pantry (keukenblok met wasbak zonder kookgelegenheid en bijvoorbeeld met magnetron voor babyvoeding) is wel toegestaan.
• Permanente bewoning is niet toegestaan.
• De planherziening zet in op een kwaliteitsimpuls voor de locatie als geheel. Dit wordt bereikt door, in samenhang met het toelaten van een groter oppervlak aan bed and breakfast, maatregelen te treffen gericht op het versterken van de landschappelijke kwaliteit. Dit wordt geborgd met een voorwaardelijke verplichting. De bed and breakfast mag alleen als zodanig gebruikt worden als de maatregelen zoals opgenomen op de inrichtingstekening zijn uitgevoerd en in stand worden gehouden. De inrichtingstekening maakt als bijlage deel uit van de planregels.

Beroep aan huis:

Volgens vaste jurisprudentie moet binnen een woonbestemming ook een aan huis verbonden beroep worden toegelaten. Uit de jurisprudentie kan als enige ruimtelijk relevant criterium worden afgeleid het hebben van 'een ruimtelijke uitwerking of uitstraling, die in overeenstemming is met de woonfunctie van het betrokken perceel'.

Er is in dit plan een regeling opgenomen voor het gebruik van een deel van een woning voor een aan huis verbonden beroep, zoals in de gemeente Zwolle bij deze bestemming gebruikelijk is. De beperking van het ruimtebeslag van de woning met inbegrip van de bijgebouwen tot 30% van het vloeroppervlak van de woning (met een absoluut maximum van 50 m²) dient om het verlies of de bovenmatige aantasting van de woonfunctie of van het woonkarakter tegen te gaan. Op deze wijze wordt tevens voorkomen dat de verkeersaantrekkende werking te groot zal worden.

Het verhuren of anderszins beschikbaar stellen van woonruimte aan derden voor de uitoefening van een beroep of bedrijf, hoe gering ook van omvang, is zonder meer als strijdig met de woonbestemming aan te merken.

In de begrippen is een definitie opgenomen over wat onder een aan huis verbonden beroep moet worden verstaan. Het gaat om een dienstverlenend beroep. De definitie van beroep aan huis is gelijk aan de landelijk gehanteerde standaarddefinitie. Indien er personeel in dienst wordt genomen kan er eerder sprake zijn van een ruimtelijke uitwerking of uitstraling die niet met de woonfunctie in overeenstemming is.

Overige bouwwerken:

Bij de regeling van deze bouwwerken is geen verschil gemaakt tussen verschillende soorten bouwwerken. Elk bouwwerk dat functioneel past in de bestemming kan worden toegelaten. Volstaan is met algemene bepalingen omtrent de maximum hoogte. Daarbij is voor erf- of perceelafscheidingen aansluiting gezocht bij het criterium voor vergunningvrij bouwen van het Bor en voor de afwijking bij het criterium van de Bouwverordening.

Artikel 6 Waarde - Archeologie

Uitgangspunten voor deze dubbelbestemming zijn:

• De gebieden die volgens de gemeentelijke archeologische waarderingskaart een grote vondstkans hebben (50% of meer) zijn mede bestemd tot archeologisch waardevol gebied (zie kaart ....).
• Bij de regeling voor de dubbelbestemming is nauwe aansluiting gezocht bij de Wet op de archeologische monumentenzorg.
• Bij verstoringen in de bodem met een grotere diepte dan 0,5 meter en een grotere oppervlakte dan 100 m² zijn specifieke bouwregels en een omgevingsgunningenstelsel conform de regeling uit de Wet op de archeologische monumentenzorg van toepassing.

Artikel 7 Waarde - Cultuurhistorie -1

De gehele perceel is gewaardeerd als cultuurhistorisch waardevol heeft deze dubbelbestemming gekregen. Bij het toepassen van deze regeling wordt beoordeeld of geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden. De cultuurhistorisch waardevolle elementen zijn beschreven in de lijst van waardevolle gebouwen en structureren welke is opgenomen in de bijlage bij de regels.

4.4 Algemene regels

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een perceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Bij een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken, indien anderszins in voldoende ruimte kan worden voorzien. Ten slotte kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken in bijzondere omstandigheden, onder andere op basis van criteria van de “Regeling Parkeernormen 2016”.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

In deze regels is als eerste de op grond van vaste jurisprudentie vereiste algemene afwijking in de vorm van de zogenaamde 'toverformule' opgenomen. Bij een omgevingsvergunning moet van het gebruiksverbod worden afgeweken, indien strikte toepassing zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Daarnaast wordt in deze regels de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde in het bestemmingsplan geregelde onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Deze regels zijn niet van toepassing, indien en voor zover er specifieke in de bestemming zelf geregelde afwijkingsregels van toepassing zijn.

Artikel 10 Algemene procedureregels

Hierin wordt de standaardprocedure bij Zwolse bestemmingsplannen voor de voorbereiding van een besluit tot het stellen van een nadere eis beschreven.

Artikel 11 Overige regels

In dit artikel wordt geregeld dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen en/of een omgevingsvergunning voor een wijziging van het gebruik wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor motorvoertuigen. Daarbij moet worden voldaan worden aan de parkeeropgave, zoals neergelegd in de “Regeling Parkeernormen 2016”, welke voor het laatst in 2021 is geactualiseerd. Indien deze regeling wordt gewijzigd, moet rekening worden gehouden met deze wijziging.

Bij een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken, indien anderszins in voldoende ruimte kan worden voorzien. Ten slotte kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken in bijzondere omstandigheden, onder andere op basis van criteria van de “Regeling Parkeernormen 2016”

4.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 12 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is voorgeschreven.

Tevens is een hardheidsclausule opgenomen in de vorm van persoonsgebonden overgangsrecht op de wijze zoals door de regering bij de totstandkoming van het Bro werd aanbevolen.

Artikel 13 Slotregel

Als laatste wordt de slotregel opgenomen. Deze regel bevat zowel de aanhalingstitel van het plan, de aanhalingstitel van de regels van het plan als de vaststellingsregel van het plan.

4.6 Bijlagen

Bijlage 1 Inrichtingstekening

Bijlage 2 Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en structuren

4.7 Handboek

Dit bestemmingsplan is vervaardigd conform de richtlijnen van het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle' versie 21.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Met deze planherziening wordt geen aangewezen bouwplan, zoals aangegeven in artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening mogelijk gemaakt, wat betekent dat geen exploitatieplanplicht bestaat.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Aard en omvang van deze planherziening beperkt zich in hoofdzaak tot het repareren van een omissie in het geldende bestemmingsplan. De herziening voorziet niet in (grootschalige) nieuwe ontwikkelingen. Er wordt gelegenheid geboden aan een ieder een zienswijze over het ontwerp van de herziening in te dienen.

Het voorontwerp van het plan is in het kader van het vooroverleg (art 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening) voorgelegd aan de Provincie Overijssel en het Waterschap Drents Overijsselse Delta. Zowel de provincie als het waterschap stellen vast dat er geen bezwaren zijn tegen dit plan.