Hessenpoort

5.4 Ontwikkeling

Medio 2011 is voor Hessenpoort 1 en 2 een onderzoek verricht naar een optimalisatie van de grondexploitaties cq gezocht naar bezuinigingen in de grondexploitaties onder de voorwaarde dat de kwaliteit van de beide terreinen er niet onder zou leiden. Een aantal hiervan heeft planologische gevolgen en wordt meegenomen in dit bestemmingsplan.

• Langs de A28 worden ten zuidwesten van de Markteplas meer diepere en smallere zichtkavels mogelijk gemaakt.
• De geplande waterpartij aan de A28 nabij de bestaande reclamemast wordt kleiner aangelegd en gecompenseerd onder de hoogspanningsleidingen in de hoek Steinfurtstraat- Tecklenburgstraat – radiaalwatergang.
• Aan de zichtkavels langs de A28 wordt een strook van 2 meter toegevoegd aan de uitgeefbare kavels.
• De rotonde op de hoek Mindenstraat/ Bentheimstraat wordt niet aangelegd.
• De Bentheimstraat tussen de Steinfurtstraat en de Nieuwleusenerdijk wordt niet aangelegd en wordt aan het uitgeefbaar terrein toegevoegd.
• De ecologische zone aan de noordoostzijde van het bedrijventerrein zal worden versmald, waarbij een breedte wordt gehanteerd van 85 meter op het smalle deel en 100 meter op het bredere deel.
• Het fietspad langs Paderbornstraat (verlengde Bentheimstraat tussen Nieuwleusenerdijk en Hermelenweg) wordt niet aangelegd en wordt aan het uitgeefbaar terrein toegevoegd.

5.4.1 Bebouwingsstructuur

De bestaande bebouwingsstructuur van Hessenpoort 1 en Hessenpoort 2 wordt gehandhaafd. Deze bestaat uit een radialenstructuur van groen, wegen en water waardoor een vijftal segmenten ontstaan, waarbinnen de verschillende bedrijfcategorieën een plaats krijgen. Door deze ruimtelijke segmentering ontstaat een bedrijventerrein met een heldere opzet en goede oriëntatiemogelijkheden.

In de geldende bestemmingsplannen wordt bij de situering van de gebouwen op de kavel uitgegaan van verschillende bouwgrenzen om een goede inrichting van de voorterreinen te garanderen. De afstanden van de bouwgrens tot de uitgiftegrens aan de voorzijde variëren in de bestaande situatie van miniaal 5 meter tot 17.00 meter, en van 3 meter tot 6 meter aan de zij- en achterkanten. Deze rooilijnen zijn vastgelegd in de beeldkwaliteitplannen voor de verschillende segmenten.

In het nieuwe bestemmingsplan zijn de afstanden van de bouwgrenzen meer gestandaardiseerd, wat bijdraagt aan een eenvoudiger opzet en meer eenheid in het totaalbeeld. Bij hoofdontsluitingsroutes wordt de afstand van de bouwgrens tot de uitgiftegrens 15 meter. Dit is het geval bij de Mindenstraat, Steinfordstraat, Ravensburgerstraat en de westzijde van de Paderbornstraat. Bij secundaire ontsluitingsroutes ligt de bouwgrens 10 meter, zoals bv. de Lippestraat, Nieuwleusenerdijk langs de watergang en aan de zuidzijde, en de Bentheimstraat. Op enkele plekken ligt de bouwgrens op 5 meter. Dit is het geval bij de zichtlocatie langs de Hermelenweg, de waterassen, de Holtsteinstraat en enkele korte ontsluitingswegen. Verder liggen de bouwgrenzen aan de oostzijde van het industrieterrein voor de achterkanten van de kavels op 5 meter. Deze kavels vormen de overgang van het industrieterrein naar het omliggende landschap en parkeren aan de achterzijde van de kavels is niet wenselijk.

Wanneer in de bestaande situatie de bouwgrens afwijkt van deze nieuwe opzet dan blijft de oorspronkelijk bouwgrens gehandhaafd.

Het terrein kent een hoogte zonering die is overgenomen uit Hessenpoort 1 en Hessenpoort 2

• 1. De zichtlocatie, gelegen in de strook georiënteerd op de A 28 en de zuidrand van de Markteplas; hier geldt een bouwhoogte van 15 meter met een vrijstellingsmogelijkheid tot 20 meter. Het bos aan de noordoostzijde van de Markeplas blijft gehandhaafd en vindt een vervolg in de inrichting van de ecologische Steenweteringzone die deels bebost wordt. De andere zijden worden meer open om zicht te krijgen op bedrijven aan de zuidzijde van de plas.
• 2. De bebouwingsstrook tussen de Holtsteinerstraat en de Bohemenstraat en de strook langs de ecologische zone heeft een bouwhoogte van 15 meter met een vrijstellingsmogelijkheid tot 20 meter. Deze bebouwingszones vormen de overgang naar het omliggende landschap. Door een kleinere korrelgrootte en een geringere bouwhoogte van de bedrijfspanden ontstaat een subtiele overgang naar het aangrenzende buitengebied.
• 3. Het middendeel van het bedrijventerrein heeft een bouwhoogte van 20 meter met een vrijstellingsmogelijkheid tot 25 meter. Deze zone heeft een grootschalige karakter en kent verschillende categorieën bedrijven waarvoor deze bouwhoogte in principe voldoende is.