De Vrolijkheid

8.2 Rapportering inspraak

Van Triest B.V., t.a.v. dhr./mw M.E. Lip, Jos van Aalderenlaan 11, 7908 HC te Hoogeveen

Van Triest B.V. is eigenaar van een perceel bouwgrond aan de Ceintuurbaan en belanghebbend bij het voorontwerpbestemmingsplan De Vrolijkheid.

In allerlei vooroverleggen is steeds de handhaving van de parallelweg aan de westzijde van het plangebied en de rechtstreekse ontsluiting van het perceel via de parallelweg/Ceintuurbaan aan de orde geweest. In de toelichting is echter een passage opgenomen, die lijkt te suggereren dat deze wijze van ontsluiten slechts tijdelijk is en op termijn zal verdwijnen.

(…) Aan de westzijde kan de ontsluiting van het plangebied (…). Dit geldt met name voor ingaand verkeer, uitgaand verkeer verlaat de locatie zoveel mogelijk via het Rechterland. (…) In het westelijk deel (…). Wanneer deze nieuwe weg gereed is zal er geen rechtstreekse verbinding zijn om zo eventueel sluipverkeer te voorkomen en de hoeveelheid verkeer op de parallelweg te beperken. Dat wil zeggen er is nog wel een verbinding mogelijk voor het eigen parkeerterrein tussen deze nieuwe weg en de parallelweg Ceintuurbaan (…)".

Aangezien de rechtstreekse ontsluiting via de Ceintuurbaan en de handhaving ervan is toegezegd en van elementair belang is, wordt gevraagd te bevestigen dat het voor het uitgaande verkeer mogelijk blijft om vanaf het perceel van Van Triest B.V. via de paralellweg/Ceintuurbaan (rechtsaf) het perceel kan verlaten en dat het voor inkomend verkeer te allen tijde mogelijk blijft om de locatie rechtstreeks via de oostelijke rijbaan te bereiken. En tevens wordt verzocht het voorontwerp in dit opzicht te wijzigen.

Reactie gemeente:
Het is van meet af aan de bedoeling geweest om het aantal verkeersbewegingen die via de parallelweg de Ceintuurbaan op komt, te beperken.

Het is daarbij van groot belang dat sluipverkeer wordt tegengegaan vanaf de Ceintuurbaan richten het Rechterland en andersom van Rechter-land/Ossenkamp naar de Ceintuurbaan. De passage waarschuwt voor het aanleggen van een weg op de nog te ontwikkelen percelen aan de Ceintuurbaan, die zou kunnen leiden tot een rechtstreekse verbinding tussen de Parallelweg/Ceintuurbaan en Ossenkamp c.q. het Rechterland. Die rechtstreekse verbinding moet te allen tijde voorkomen worden.

Reactie gemeente:
De toelichting zal worden aangepast.

Van de gemeentelijke vertegenwoordigers is steeds begrepen dat de gemeente met name op de zichtlocaties langs de Ceintuurbaan, een hoogwaardige (beeld)kwaliteit en een breed scala van functies voor ogen staat. Deze doelstelling wordt onderschreven.

Maar hoogwaardige uitstraling vergt hoge investeringen die alleen zullen worden gerealiseerd indien zich in de gebouwen bedrijven mogen vestigen die bereid zijn en in staat zijn om dergelijke investeringen te doen (c.q. de daarmee verband houdende huur te betalen).

Dat geldt des te meer daar met name op de zichtlocaties extra zal moeten worden geïnvesteerd om aan de striktere milieu/geluidsnormen te voldoen en door de forse neerwaartse economische correctie (lagere huurprijsniveaus, lagere beleggingswaarden) die de afgelopen tijd een rol speelt. De algemene verwachting is dat bedrijven de komende jaren zeer selectief zullen investeren zodat de spoeling dunner is dan voorheen.

Zelfstandige kantoren en grootschalige detailhandel zijn bij uitstek functies die een hoogwaardige beeldkwaliteit, ook in bedrijfseconomisch opzicht, zouden kunnen ondersteunen. Die functies zijn echter uitgesloten. Gepleit wordt voor het opnemen van de mogelijkheid tot vestiging van zelfstandige kantoren en bepaalde vormen van volumineuze detailhandel met showroomfuncties, postorderbedrijven e.d. met name langs de zichtlocaties Ceintuurbaan.

Reactie gemeente:
In den lande komt het steeds vaker voor dat kantoren zich vestigen op bedrijventerreinen. Ook in Zwolle speelt dit. Kantoren op bedrijventerreinen zijn echter niet wenselijk omdat ze van negatieve invloed (kunnen) zijn op (de ontwikkeling van) kantorenlocaties. Specifiek voor Zwolle bijvoorbeeld de ontwikkeling van Voorsterpoort, Watersteeg en de Spoorzone. Zonder uitputtend te willen zijn, kan onder meer worden aangegeven dat door kantoren op bedrijvenlocaties toe te staan onder meer leegstand van specifieke kantorenlocaties in de hand wordt gewerkt en een gezonde kantorenvoorraad wordt bedreigd. Kwaliteitsverbetering van specifieke kantorenlocaties komt daarmee onder druk te staan. Bovendien kan de behoefte aan bedrijvenlocaties slechter worden ingevuld; niet alleen omdat hiervoor minder ruimte overblijft op de bedrijvenlocaties, maar tevens omdat kantoren beperkingen opleggen aan de uitbreidingsmogelijkheden van bedrijven door het opleggen van milieunomen.

De Ceintuurbaan is een belangrijke verkeersader van de gemeente Zwolle. Momenteel wordt de Ceintuurbaan geheel heringericht om de doorstroming te bevorderen. Daarbij wordt tevens aandacht besteed aan het uiterlijk aanzien van deze weg. De bebouwing die naast de Ceintuurbaan komt moet, zeker gezien het beeldkwaliteitsplan dat is opgesteld voor de Vrolijkheid, voldoen aan vooraf vastgelegde beeldkwaliteitseisen.

Omdat wij begrip hebben voor het argument dat zelfstandige kantoren bij uitstek een functie is die een hoogwaardige beeldkwaliteit ondersteunt, is alsnog gekeken of kantoren langs de Ceintuurbaan toegestaan kunnen worden en zo ja, onder welke condities.

De regeling die in het ontwerpbestemming zal worden neergelegd houdt kort gezegd het volgende in. Enerzijds zal er een duidelijke definitie komen wat onder kantooractiviteiten en wat onder bedrijfsactiviteiten moet worden verstaan. Het begrip dienstverlening zal daarbij verdwijnen.

Langs de Ceintuurbaan onderscheiden wij drie ontwikkelingen. Per ontwikkeling zal het mogelijk worden om bij recht kleinschalige zelfstandige kantoorunits te realiseren. Het gaat daarbij om kantoorunits van maximaal 250 m² en per ontwikkeling mag er in totaal niet meer dan 1.500 m² aan zelfstandige kantoorunits worden gerealiseerd. Deze regeling zal in het ontwerpbestemmingsplan worden opgenomen.

Zou een groter aantal vierkante meters aan kantoorruimte worden toegestaan, dan leidt dat tot een te grote negatieve invloed op de kantorenmarkt in Zwolle.

Mede als gevolg van de uitgezette beleidslijn is bovendien besloten om alsnog een procentuele verhouding in te voeren tussen kantoor en bedrijfsruimte van 30% kantoor en 70% bedrijf.
Detailhandel wordt in geen enkele vorm toegestaan, behoudens in de specifieke autobranche bestemming. Het is geenszins de bedoeling om detailhandel alsnog, in welke vorm dan ook toe te laten.

Een groothandel is mogelijk, maar bij deze vorm van verkoop wordt niet aan de consument geleverd. Dit zal nog eens expliciet in het bestemmingsplan worden opgenomen.

In aansluiting op het voorgaande punt is de bedrijvenlijst te beperkt en verouderd. De nadruk ligt op kleinschalige productie, opslag en ambachtelijke dienstverlening. Dit zijn echter geen functies die borg staan voor een hoogwaardige uitstraling van de huisvesting. Gepleit wordt dan ook voor uitbreiding van deze lijst en actualisatie en dat met name op de zichtlocaties langs de Ceintuurbaan bedrijfsactiviteiten worden toegestaan waarvoor de uitstraling en kwaliteit van de bedrijfshuisvesting van groter belang is.

Reactie gemeente:
Zoals bij het voorgaande punt worden opgemerkt, zal worden overgegaan tot een andere wijze van definiëring van kantoor- en bedrijfsfuncties. De bedrijvenlijst wordt slechts toegevoegd om een indicatie te geven van de milieucategorie en niet om uit af te leiden welk bedrijf al dan niet is toegelaten. De formulering van het artikel zal dan ook worden aangepast.

Verder ziet men graag toegevoegd dat bedrijven die naar de aard vergelijkbaar zijn met de in de bedrijvenlijst genoemde functies, maar daarin niet expliciet worden benoemd, eveneens worden toegestaan. Hoewel al mondeling is aangegeven dat dit de bedoeling is, lijkt dat niet in overeenstemming met artikel 5.1 van de regels.

Reactie gemeente:
Ook dit punt houdt verband met het vorenstaande. Omdat de definiëring geheel wordt aangepast, zal ook de redactie van het artikel worden aangepast. De link naar de lijst voor bedrijven die zijn toegestaan komt geheel te vervallen.

Aan het perceel van Van Triest wordt de bestemming "gemengd" toegekend. Hoewel ook sport in de doeleindenomschrijving is opgenomen, staan er in de bedrijvenlijst geen activiteiten opgenomen die onder sport vallen. Bovendien is de groep bedrijfsactiviteiten die als dienstverlening worden aangeduid beperkt tot enkele ambachtelijke vormen van dienstverlening. Andere diensten worden niet teruggevonden in de bedrijvenlijsten die wel expliciet in de begripsbepaling zijn terug te vinden.

Daarom wordt voorgesteld om in elk geval niet langer te spreken van bedrijfsmatige dienstverlening. Immers, de strook aan de Ceintuurbaan is bij uitstek geschikt voor een breder scala aan dienstverlening, waaronder vormen van zakelijke, openbare en maatschappelijke dienstverlening, inclusief onderwijsinstellingen. En met name worden nog aan de gezondheidszorg of leisure gerealeerde functies genoemd, waaronder horeca, apotheken, verkoop van medische en orthopedische artikelen, verkoop van lederwaren, reisartikelen en sportartikelen, (tand)artspraktijken e.d.

Reactie gemeente:
Zoals in het bovenstaande reeds is opgemerkt, zal het begrip dienstverlening vervallen.

De toegestane bouwhoogte wordt beperkt door de vrijwaringszone molenbiotoop De Passiebloem. In het gebied van het Stadion van Zwolle is deze molenbiotoop op enkele plaatsen doorbroken. Op grond van welke overwegingen en criteria heeft de gemeente Zwolle indertijd vrijstelling verleend aan het stadion Zwolle? Zullen deze overwegingen en criteria op overeenkomstige wijze worden toegepast op bouwaanvragen betreffende het onderhavige plangebied.

Reactie gemeente:
Oliemolen De Passiebloem kent een niet optimale windvang. De toevoer en afvoer van wind is, door de bouw van fabrieken en woningen vanaf het begin van de vorige eeuw, veranderd en daardoor belemmerd. Om die reden is jaren geleden onderzocht of verplaatsing van de molen mogelijk is. Na afweging van de diverse mogelijkheden heeft de raad in maart 1998 besloten de molen op de huidige plaats te handhaven. Als uitvloeisel van dat besluit geldt het uitgangspunt dat met (bouw)plannen rekening moet worden gehouden met de molenbiotoop welke is gelegen om De Passiebloem. De molenbiotoop is bovendien als parapluherziening vastgesteld op 6 september 2004 en door gedeputeerde Staten goedgekeurd op in 30 november 2004. Wij hebben rekening te houden met de bepalingen uit deze parapluherziening, door deze over te nemen in het nieuw vast te stellen bestemmingsplan De Vrolijkheid.

Ook bij de ontwikkeling van het stadioncomplex en in het bestemmingsplan "Oosterenk Stadioncomplex" is rekening gehouden met de molenbiotoop. Naast het belang van de molenbiotoop hebben ook andere belangen een rol gespeeld in de afwegingen. Daarbij is ondermeer gekeken naar economische haalbaarheid, het stedenbouwkundig concept en de conclusies getrokken uit een windtunnelonderzoek uitgevoerd naar de invloed van de doorbreking van de hoogte van het stadion op de windvang van de molen. Deze combinatie maakte het dat in dat eenmalige geval doorbreking van de molenbiotoop acceptabel werd geacht.

Het windtunnelonderzoek is overigens nooit gevalideerd, zodat een dergelijk onderzoek niet automatisch opnieuw kan leiden tot doorbreking van de molenbiotoop. Immers er zouden dan ook normen moeten worden neergelegd waaruit blijkt welke invloed op de windvang acceptabel zou zijn. Vanuit de oliemolen gezien is echter geen enkele invloed acceptabel.
Als steeds een klein beetje invloed op de Windvang wordt geaccepteerd, dan betekent dat bij elkaar een zodanige invloed dat de molen in haar voortbestaan wordt bedreigd.

Op een gedeelte van het perceel van Van Triest B.V. zal een verkeersbestemming worden gelegd, terwijl deze grond op basis van het huidige bestemmingsplan een bedrijfsbestemming heeft. Verzocht wordt om het gehele perceel als gemengd aan te wijzen, omdat binnen die bestemming ook de mogelijkheid bestaat om verkeersvoorzieningen te creëren. Dit geeft meer flexibiliteit ten aanzien van de definitieve ligging van de weg. Bovendien zou de beperkte verkeersbestemming het wellicht onbedoelde effect hebben dat de waarde van de onderliggende grond negatief wordt beïnvloed.

Voor zover aan dit verzoek niet zal worden gedaan gaan wij er op voorhand van uit dat de waarde op basis van de bedrijfsbestemming of de bestemming gemengd uitgangspunt is bij de waardering van de onderliggende grond in geval van acquisitie door de gemeente.

Reactie gemeente:
De aanleg van een weg parallel aan de Ossenkamp is gewenst om bereikbaarheid van dit deel van de Vrolijkheid te garanderen. Daarbij gaat het bij voorkeur om een lus die doorloopt. Immers, een ontsluiting door twee doodlopende wegen is bijzonder kwetsbaar en kan ervoor zorgen dat percelen niet meer bereikbaar zijn als een auto de weg blokkeert.

Er wordt voor gekozen om een specifieke verkeersbestemming op te nemen voor deze weg. Er zal in de toekomst geen discussie ontstaan over het plaatsen van bebouwing die passend is binnen de gemengde doeleindenbestemming, maar die het gebruik van de weg belemmert.

Tijdens de bijeenkomst van de Ondernemersvereniging op 18 maart 2010 is gevraagd naar de bestemming voor de marechaussee. Stemt deze overeen met de functie van het gebouw op dit moment? En als dat een kantoorfunctie heeft, hoe wordt hier dan mee omgegaan?

Reactie gemeente:
De kantoorfunctie is via een procedure tot vrijstelling ex artikel 19 oude WRO verleend. Er is voor gekozen om het kantoorgebouw strak te omlijnen en een specifieke functieaanduiding op te nemen.

B.V. Onroerendgoed Mij H.P.B., namens deze Dommerholt advocaten, dhr. Mr Maakal, Postbus 225, 8440 AE te Heerenveen

In artikel 3.5 van de planregels is voorzien in een bevoegdheid voor uw college met gebruikmaking waarvan de bestemming "Bedrijf- Garage" kan worden gewijzigd in de bestemming "Gemengd". In juridische zin zou hier immers niet het toestaan van een bestemming moeten worden aangegeven, want dat heeft planologische zin geen betekenis, maar het gaat om de toekenning van bouw- en gebruiksmogelijkheden aan de in het plangebied begrepen gronden en opstallen.

Op dit moment is het gebruik van de betreffende bepaling op geen enkele wijze begrensd. Blijft dat zo? Of vindt alsnog een begrenzing plaats aan de hand van objectieve criteria? En zo ja, op welke wijze dan?

Reactie gemeente:
Hoewel het onder omstandigheden voldoende kan zijn dat duidelijk is welke bij het plan gelegde bestemming in welke andere bestemming kan worden gewijzigd, is er in casu voor gekozen om alsnog criteria op te nemen wanneer van de wijzigingsbevoegdheid gebruik gemaakt kan worden. Het artikel is derhalve aangepast.

De bestemming "Gemengd" is niet voorzien van een wijzigingsbevoegdheid. Cliënt is van mening dat enig steekhoudend argument om niet te voorzien in een bepaling op grond waarvan de bestemming "Gemengd" desgewenst gewijzigd kan worden in de bestemming "Bedrijf - Garage" niet gegeven kan worden en zou graag zien dat alsnog een dergelijke bepaling wordt toegevoegd aan de nu voorgestelde tekst van artikel 5 van de regels.

Eventueel zou er hierbij voor gekozen kunnen worden de wijzigingsbevoegdheid te beperken tot een gedeelte van het plangebied. Hierbij kan in ieder geval gedacht worden aan het gedeelte waarin nu ook reeds een aantal autobedrijven is gevestigd. Voorstelbaar is immers dat de bestemming autobedrijf in dit gedeelte van het plangebied in eerste instantie op enig moment is komen te vervallen cq. is gewijzigd, maar dat zich daarna toch weer een gegadigde voor de vestiging van een autobedrijf meldt; op dat moment zou een partiële herziening noodzakelijk kunnen zijn, terwijl in een dergelijke situatie uiteraard in redelijkheid volstaan zou moeten kunnen worden met een binnenplanse ontheffing.

Reactie gemeente:
Een wijzigingsbevoegdheid die in een bestemmingsplan is opgenomen, maakt het mogelijk om een andere bestemming aan een vooraf bepaalde locatie te geven, na het doorlopen van een relatief eenvoudige procedure - althans vergeleken bij een bestemmingsplanwijziging die zonder wijzigingsbevoegdheid nodig zou zijn. Er is voor gekozen binnen de bestemming "bedrijf - garage" een wijzigingsbevoegdheid op te nemen naar de bestemming "gemengd" om zo enige flexibiliteit te behouden binnen de toch vrij strakke en specifieke bestemming "bedrijf - garage". Op het moment dat gebruik gemaakt is van deze bevoegdheid is derhalve de bestemming, zoals dat in de regels is opgenomen "gemengd" van toepassing. Als binnen de bestemming "gemengd" ook een wijzigingsbevoegdheid opgenomen zou worden naar de meer specifieke bestemming "bedrijf - garage", dan zou dat betekenen dat in beginsel overal garagebedrijven zouden mogen worden gerealiseerd. En dat bovendien de situatie ook weer kan worden teruggedraaid.

Autobedrijven zijn specifiek bestemd omdat het ruimtelijke beeld van autobedrijven anders is dan bedrijven die zich binnen de bestemming "gemengd" vestigen. Ook is de verkeersaantrekkende werking, het feit dat consumenten zich naar autoshowrooms begeven, volstrekt anders dan binnen de bestemming "gemengd" is toegestaan. Ook de clustering van autobedrijven wordt door de beroepsgroep als toegevoegde waarde gezien. Die waarde zou vervallen als autobedrijven zich over het gehele gebied van de Vrolijkheid zouden mogen begeven.

Er zijn naar de mening van cliënt geen zwaarwegende bezwaren aan te voeren tegen een gelijkstelling van de bestemmingen "autobedrijf" en "Gemengd". In de doeleindenomschrijving, zoals die is opgenomen in het nu voorgestelde artikel 5, staat onder aanhef en sub a.1 immers ook reeds de functie "Bedrijven" vermeld. En waarom zouden dat dan niet ook autobedrijven kunnen en mogen zijn?

Reactie gemeente:
Zie bovenstaande uitleg.

Cliënt pleit er verder voor om in het onderhavige plangebied ook ruimte te bieden aan grootschalige detailhandel. Er bestaat wellicht aanleiding om brancheringsregels toe te passen, bijvoorbeeld ter bescherming van de meubelboulevard in Zwolle Zuid. Ook de verkoop ca. van auto's is immers aan te merken als vorm van grootschalige detailhandel en kennelijk bestond daartegen destijds (bij de vaststelling van het op dit moment nog geldende bestemmingsplan) in planologische zin geen enkel bezwaar tegen, hoewel de wet toen nog anders was.

Waarom zou de vestiging van een bouwmarkt of caravancentrum in planologische zin niet wenselijk zijn? Werkelijk relevante ruimtelijke argumenten zijn daarvoor naar de mening van cliënt niet te bedenken. En bovendien ziet cliënt geen relevant verschil met bijvoorbeeld een (omvangrijk) verhuurbedrijf, die wel is opgenomen in de "Staat van Inrichtingen".

Reactie gemeente:
Wat onder bedrijven verstaan moet worden, zal worden aangepast naar aanleiding van het doorvoeren van een andere wijze waarop met bedrijven en kantoren wordt omgegaan op de Vrolijkheid. Nadrukkelijk zal ook worden meegenomen dat niet aan consumenten wordt verhandeld. Het is beslist niet de bedoeling om consumentenkoop of verhuur mogelijk te maken. De Staat van Inrichtingen krijgt in het bestemmingsplan nog slechts de functie ter indicatie van de milieucategorie en niet meer ter indicatie van toegelaten bedrijven.

Cliënt meent bovendien dat de bedrijvenlijst niet (meer) van deze tijd is en bovendien dat die vormen van bedrijvigheid ontbreken waarmee het (hoge) niveau van de door de gemeente gewenste beeldkwaliteit gerealiseerd zou kunnen worden (zoals bijvoorbeeld een accountants- of advocatenkantoor), terwijl tegelijkertijd ook allerlei vormen van bedrijvigheid zijn toegestaan waar als het gaat om de beeldkwaliteit van de daarmee verbonden bebouwing eigenlijk volstrekt geen eer mee is te behalen. Zo zijn er ruime mogelijkheden voor de vestiging van industriële bedrijvigheid, waaronder productiebedrijven en verder ook en evenzeer ruime mogelijkheden voor de toepassing van allerlei installaties en opslagfuncties. En zelfs de vestiging van een kleinschalig afvalverwerkingsbedrijf is mogelijk.

In plaats van de tot op heden voorgestelde lijst zou dus voor een beter passende lijst gekozen moeten worden, bijvoorbeeld de lijst die onlangs geheel gewijzigd is vastgesteld in het samenwerkingsverband tussen de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Nirov.

Reactie gemeente:
In den lande komt het steeds vaker voor dat kantoren zich vestigen op bedrijventerreinen. Ook in Zwolle speelt dit. Kantoren op bedrijventerreinen zijn echter niet wenselijk omdat ze van negatieve invloed (kunnen) zijn op (de ontwikkeling van) kantorenlocaties. Specifiek voor Zwolle bijvoorbeeld de ontwikkeling van Voorsterpoort, Watersteeg en de Spoorzone. Zonder uitputtend te willen zijn, kan onder meer worden aangegeven dat door kantoren op bedrijvenlocaties toe te staan onder meer leegstand van specifieke kantorenlocaties in de hand wordt gewerkt en een gezonde kantorenvoorraad wordt bedreigd. Kwaliteitsverbetering van specifieke kantorenlocaties komt daarmee onder druk te staan. Bovendien kan de behoefte aan bedrijvenlocaties slechter worden ingevuld; niet alleen omdat hiervoor minder ruimte overblijft op de bedrijvenlocaties, maar tevens omdat kantoren beperkingen opleggen aan de uitbreidingsmogelijkheden van bedrijven door het opleggen van milieunomen.

De Ceintuurbaan is een belangrijke verkeersader van de gemeente Zwolle. Momenteel wordt de Ceintuurbaan geheel heringericht om de doorstroming te bevorderen. Daarbij wordt tevens aandacht besteed aan het uiterlijk aanzien van deze weg. De bebouwing die naast de Ceintuurbaan komt moet, zeker gezien het beeldkwaliteitsplan dat is opgesteld voor de Vrolijkheid, voldoen aan vooraf vastgelegde beeldkwaliteitseisen.

Omdat wij begrip hebben voor het argument dat zelfstandige kantoren bij uitstek een functie is die een hoogwaardige beeldkwaliteit ondersteunt, is alsnog gekeken of kantoren langs de Ceintuurbaan toegestaan kunnen worden en zo ja, onder welke condities.

De regeling die in het ontwerpbestemming zal worden neergelegd houdt kort gezegd het volgende in. Enerzijds zal er een duidelijke definitie komen wat onder kantooractiviteiten en wat onder bedrijfsactiviteiten moet worden verstaan. Het begrip dienstverlening zal daarbij verdwijnen.

Langs de Ceintuurbaan onderscheiden wij drie ontwikkelingen. Per ontwikkeling zal het mogelijk worden om bij recht kleinschalige zelfstandige kantoorunits te realiseren. Het gaat daarbij om kantoorunits van maximaal 250 m² en per ontwikkeling mag er in totaal niet meer dan 1.500 m² aan zelfstandige kantoorunits worden gerealiseerd. Deze regeling zal in het ontwerpbestemmingsplan worden opgenomen.

Zou een groter aantal vierkante meters aan kantoorruimte worden toegestaan, dan leidt dat tot een te grote negatieve invloed op de kantorenmarkt in Zwolle.
Mede als gevolg van de uitgezette beleidslijn is bovendien besloten om alsnog een procentuele verhouding in te voeren tussen kantoor en bedrijfsruimte van 30% kantoor en 70% bedrijf.

Detailhandel wordt in geen enkele vorm toegestaan, behoudens in de specifieke autobranche bestemming. Het is geenszins de bedoeling om detailhandel alsnog, in welke vorm dan ook toe te laten.

Een groothandel is mogelijk, maar bij deze vorm van verkoop wordt niet aan de consument geleverd. Dit zal nog eens expliciet in het bestemmingsplan worden opgenomen.

De huidige formulering van het bepaalde in artikel 5.6.1 van de planregels roept vragen op. Dat het alsnog mogelijk wordt gemaakt om niet in de bedrijvenlijst genoemde bedrijfsactiviteiten alsnog te kunnen toestaan, is helder. Het belangrijkste criterium voor toelating wordt daarbij kennelijk gevormd door de milieuhygiënische gelijkschakeling cq. mogelijkheid van gelijkschakeling.

Maar wat betekent de zinsnede: "... dan wel niet als toelaatbaar zijn aangeduid binnen de bestemming". En hoe is dan de verhouding met het bepaalde in artikel 5.5 sub b t/m d?

Geeft de huidige redactie van artikel 5.6.1 aldus geen ruimte voor een bestemmingsplanwijziging?

Ook wordt verzocht om kritisch te kijken naar het toetsingskader, zoals dat op dit moment is neergelegd in artikel 5.6.2. De hierin gebezigde termen zijn erg vaag en bieden te weinig rechtszekerheid.

Reactie gemeente:
De artikelen zullen worden aangepast in verband met het vorenstaande ten aanzien van de gekozen beleidslijn bedrijven/kantoren.

Zowel in de artikelen 4 als ook 5 van de planregels komt een bepaling voor op grond waarvan nadere eisen "kunnen" worden gesteld aan (a) de plaats en (b) afmetingen van de toegelaten bebouwing.

Voor zover het gaat om een aantal nader in de bestemmingsplanregels genoemde aspecten die zijn uitgewerkt in "het beeldkwaliteitsplan", vormt dit plan het toetsingskader voor ingekomen aanvragen om bouwvergunning.

Althans, dat is kennelijk de bedoeling. Maar voldoet de voorgestelde regeling wel aan de voorwaarden die in dit verband volgen uit diverse uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State? Het beeldkwaliteitsplan maakt geen deel uit van het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Daardoor is rechtstreekse toetsing niet mogelijk aan dit plan.

Daarnaast is de inhoud van het betreffende beeldkwaliteitplan ook onvoldoende concreet bepaald, zodat het indienen van een aanvraag om bouwvergunning in die zin dus verwordt tot een hachelijk avontuur zonder enige vorm van rechtszekerheid.

Tenslotte worden hevige discussies voorzien vanwege het discretionaire karakter van de betreffende bepalingen, nu deze zijn geformuleerd als zogenoemde "kan"-bepalingen en er tot op heden niet is voorzien in enige vorm van objectivering. Wellicht dat tenminste daarin alsnog voorzien zou kunnen worden in de vorm van de inschakeling van de Provinciale Welstandscommissie "Het Oversticht"?

Reactie gemeente:
Het college zal worden voorgesteld om het beeldkwaliteitsplan als onderdeel van de welstandsnota vast te stellen. Daarmee wordt tegemoet gekomen hetgeen in de inspraakreactie is opgenomen. Daarnaast blijft het beeldkwaliteitsplan een bijlage bij het bestemmingsplan, maar maken dan deel uit van de niet-bindende toelichting. De regels zullen hierop worden aangepast.

Zowel in Hanzeland als ook op de Grote Voort bestaan majeure parkeerproblemen. Dit gegeven vormt in toenemende mate een belemmering voor de verhuurbaarheid van aldaar gevestigde kantoorruimte en is - naast de economische crisis - ook een van de belangrijkste factoren waardoor de uitgifte van bouwkavels stagneert.

Hierin zou een argument gevonden kunnen worden om alsnog de vestiging van kantoren e.d. op het onderhavige plangebied toe te staan. Is de capaciteit voor het parkeren in dit plangebied voldoende? Wordt uitgegaan van de juiste (reële) normen? Een nadere analyse wordt gewenst.

Temeer gelet op de grootse plannen als het gaat om nieuwe ontwikkelingen en gebruiksfuncties op het vlak van de sport en recreatie (welke ontwikkelingen H.P.B, overigens op zichzelf nadrukkelijk een warm hart toedraagt).

Reactie gemeente:
De toe te passen parkeernormen zijn in de bouwverordening 2008 vastgesteld. In de bouwverordening is Zwolle in een aantal gebieden ingedeeld, waaronder de historische binnenstad, de schil en een gebied overige. Voor elk gebied geldt een eigen toe te passen parkeernorm, die weer afhankelijk is van de functie van het gebouw in dat gebied. In De Vrolijkheid, dat valt in het gebied "overige", is de hoogste parkeernorm van toepassing. Voor de Grote Voort en Oosterenk en voor Hanzeland zijn bijvoorbeeld lagere parkeernormen vastgesteld. De conclusie is dat voor De Vrolijkheid voldaan wordt aan de parkeernormen.

En hoe zit het met de verkeersafwikkeling? In hoeverre bestaat er een reële verwachting dat alsnog tijdig overeenstemming kan worden bereikt met de eigenaren van de gronden, ten aanzien waarvan op de plankaart is aangeduid dat deze nodig zijn om de daarop geprojecteerde bestemming (een nieuwe ontsluitingsweg) binnen afzienbare tijd (na de planvaststelling) te kunnen realiseren?

Reactie gemeente:
Wij schatten in dat wij deze overeenstemming binnen afzienbare tijd zullen bereiken.

Naast de hiervoor al aangeduide onzekerheden bestaat op dit moment nog onvoldoende inzicht in de schadeclaims die zouden kunnen voortvloeien uit de juridische vertaling van "de molenbiotoop". Al deze ontwikkelingen zouden invloed kunnen hebben op de beoordeling van de economische uitvoerbaarheid van het voorliggende plan. Misschien dat de gemeente er dus tenslotte ook nog goed aan zou doen hier enig nader onderzoek naar te laten doen?

Reactie gemeente:
De molenbiotoop is als parapluherziening vastgesteld op 6 september 2004 en door gedeputeerde Staten goedgekeurd op in 30 november 2004. Een planschadeclaim zou daarom ingediend moeten worden op basis van de "Thematische partiële herziening molenbiotoop" en niet het straks vast te stellen bestemmingsplan De Vrolijkheid. De economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan De Vrolijkheid wordt derhalve niet in gevaar gebracht door het opnemen van een planologische regeling die reeds onherroepelijk is komen vast te liggen.

H.P.B. wil graag grond bijkopen. In verband daarmee verzoekt zij de gronden waarop haar verzoek (bijlage) betrekking heeft te voorzien van een adequate bestemming inclusief benodigde bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Reactie gemeente:
U heeft op een kaartje aangegeven dat uw cliënt graag een deel grond zou willen aankopen. Op dit gedeelte van de grond is echter het nieuwe zwembad van de gemeente gepositioneerd. Er blijft geen tot verkoop beschikbare grond over.

Berkelstede Invest, namens deze C.M.S. Derks Star Busmann, dhr./mw. Mr E.H.M. Habers, Postbus 560, 6800 AN te Arnhem
Cliënte is eigenaar van percelen, plaatselijk bekend Ceintuurbaan 30 te Zwolle. Deze hebben in het voorontwerpplan de bestemming "Gemengd" gekregen. Uit de formulering van de doeleindenomschrijving blijkt dat alleen die activiteiten zijn toegestaan die zijn opgenomen in de staat van bedrijfsactiviteiten. Hierin zijn echter geen vormen voor sport terug te vinden en slechts zeer sporadisch voor dienstverlening.

De lijst is bovendien sterk gedateerd. De in de definitie van dienstverlening genoemde voorbeelden, komen in de bedrijvenlijst niet terug. Verzoek is dan ook om de staat van bedrijfsactiviteiten alleen te laten gelden voor de subbestemming "bedrijven" zoals opgenomen onder 5.1, onder a, sub 1. Daarbij wordt tevens verzocht om een aanvulling dat ook niet genoemde bedrijven zijn toegestaan die naar hun aard gelijk te stellen zijn met wel genoemde bedrijven en inrichtingen. De bestemmingen sport en dienstverlening zijn zelfstandig toegestaan.

Reactie gemeente:
In den lande komt het steeds vaker voor dat kantoren zich vestigen op bedrijventerreinen. Ook in Zwolle speelt dit. Kantoren op bedrijventerreinen zijn echter niet wenselijk omdat ze van negatieve invloed (kunnen) zijn op (de ontwikkeling van) kantorenlocaties. Specifiek voor Zwolle bijvoorbeeld de ontwikkeling van Voorsterpoort, Watersteeg en de Spoorzone. Zonder uitputtend te willen zijn, kan onder meer worden aangegeven dat door kantoren op bedrijvenlocaties toe te staan onder meer leegstand van specifieke kantorenlocaties in de hand wordt gewerkt en een gezonde kantorenvoorraad wordt bedreigd. Kwaliteitsverbetering van specifieke kantorenlocaties komt daarmee onder druk te staan. Bovendien kan de behoefte aan bedrijvenlocaties slechter worden ingevuld; niet alleen omdat hiervoor minder ruimte overblijft op de bedrijvenlocaties, maar tevens omdat kantoren beperkingen opleggen aan de uitbreidingsmogelijkheden van bedrijven door het opleggen van milieunomen.

De Ceintuurbaan is een belangrijke verkeersader van de gemeente Zwolle. Momenteel wordt de Ceintuurbaan geheel heringericht om de doorstroming te bevorderen. Daarbij wordt tevens aandacht besteed aan het uiterlijk aanzien van deze weg. De bebouwing die naast de Ceintuurbaan komt moet, zeker gezien het beeldkwaliteitsplan dat is opgesteld voor de Vrolijkheid, voldoen aan vooraf vastgelegde beeldkwaliteitseisen.

Omdat wij begrip hebben voor het argument dat zelfstandige kantoren bij uitstek een functie is die een hoogwaardige beeldkwaliteit ondersteunt, is alsnog gekeken of kantoren langs de Ceintuurbaan toegestaan kunnen worden en zo ja, onder welke condities.

De regeling die in het ontwerpbestemming zal worden neergelegd houdt kort gezegd het volgende in. Enerzijds zal er een duidelijke definitie komen wat onder kantooractiviteiten en wat onder bedrijfsactiviteiten moet worden verstaan. Het begrip dienstverlening zal daarbij verdwijnen.

Langs de Ceintuurbaan onderscheiden wij drie ontwikkelingen. Per ontwikkeling zal het mogelijk worden om bij recht kleinschalige zelfstandige kantoorunits te realiseren. Het gaat daarbij om kantoorunits van maximaal 250 m² en per ontwikkeling mag er in totaal niet meer dan 1.500 m² aan zelfstandige kantoorunits worden gerealiseerd. Deze regeling zal in het ontwerpbestemmingsplan worden opgenomen.

Zou een groter aantal vierkante meters aan kantoorruimte worden toegestaan, dan leidt dat tot een te grote negatieve invloed op de kantorenmarkt in Zwolle.

Mede als gevolg van de uitgezette beleidslijn is bovendien besloten om alsnog een procentuele verhouding in te voeren tussen kantoor en bedrijfsruimte van 30% kantoor en 70% bedrijf.

Detailhandel wordt in geen enkele vorm toegestaan, behoudens in de specifieke autobranche bestemming. Het is geenszins de bedoeling om detailhandel alsnog, in welke vorm dan ook toe te laten.

Een groothandel is mogelijk, maar bij deze vorm van verkoop wordt niet aan de consument geleverd. Dit zal nog eens expliciet in het bestemmingsplan worden opgenomen.

De artikelen waarin verwezen wordt naar de bedrijvenlijst waarop de toegestane bedrijven zijn opgenomen, zullen worden aangepast. De staat van bedrijfsactiviteiten geeft een indicatie van de milieubelasting voor de aspecten geluid, stof/geur, externe veiligheid, bodem en verkeersaantrekkende werking. De lijst is niet verouderd (herzien in 2010), echter niet uitputtend. Na aanpassing van het bestemmingsplan blijft de lijst dan ook belangrijk voor de milieucategorie. Een bedrijf dat niet op de lijst voorkomt, maar qua milieubelasting overeenkomt met een bedrijf, dat wel in de lijst is vermeld, wordt als dat bedrijf beoordeeld.

Sport is niet opgenomen in de bedrijvenlijst. Aangezien sport mogelijk is, en gelet op het bovenstaande ten aanzien van de bedrijvenlijst, is dit geen probleem.

Dienstverlening blijft vragen oproepen. Binnen de bestemming gemengd is dienstverlening als term niet langer opgenomen.

De definitie van dienstverlening roept vragen op. Omdat gesproken wordt over bedrijfsmatig verlenen van diensten, is het de vraag of openbare dienstverlening en maatschappelijke dienstverlening wordt uitgesloten. Voorgesteld wordt om dienstverlening in brede zin toe te staan en het specifieke "bedrijfsmatige" karakter aan dienstverlening te schrappen.

Reactie gemeente:
Ten gevolge van de gewijzigde koers ten aanzien van kantoren en bedrijven, zal het begrip dienstverlening verdwijnen.

Ten aanzien van sport zou ook overwogen kunnen worden om een definitie op te nemen. In elk geval wordt gevraagd om de mogelijkheid van de vestiging van een fitnesscentrum op te nemen, of in de bedrijfsactiviteitenlijst fitness/sportcentra op te nemen. Hiertegen bestaat immers geen bezwaar.

Reactie gemeente:
Aangezien de bedrijvenlijst qua functie verandert, is het niet nodig alsnog sport op de bedrijvenlijst op te nemen.

Voor de bouwvergunningverlening voor het oprichten van een bedrijfsverzamelgebouw op het perceel Ceintuurbaan 30 te Zwolle is overleg geweest over de invulling van het op te richten bedrijfsverzamelgebouw. Daarbij is afgesproken dat op de eerste verdieping 50 bedrijfsruimten in de vorm van opslagboxen zullen worden gerealiseerd met een totaal bruto oppervlak van circa 5.500 m² Tevens is afgesproken dat op de eerste verdieping aan de voorzijde (Ceintuurbaanzijde) en aan de linkergevelzijde een gedeelte van circa 1.500 m² voor kleinschalige kantoorruimte zal worden gerealiseerd. Daarbij is ingestemd met een gebruik voor kleinschalige kantoorruimte, zonder dat de gebruiker van de kantoorruimte en de bedrijfsruimte dezelfde behoeft te zijn.

Dit gebruik is niet in strijd met het vigerend bestemmingsplan en het voorontwerpbestemmingsplan. Dit gebruik dient echter in het bestemmingsplan geregeld te worden. Verzocht wordt dan ook om aanpassing van de regels op dit punt.

Reactie gemeente:
Zie daarvoor hetgeen in het bovenstaande is opgemerkt.

Met het oog op de flexibiliteit en de mogelijkheden tot verhuur, is het dringend gewenst dat een deel van de te realiseren bedrijfsruimten voor de vestiging van (kleinschalige) zelfstandige kantoren in gebruik mag worden genomen. Daarom wordt, los van het bovenstaande verzoek, verzocht om de regels zodanig aan te passen dat een deel van de panden voor de vestiging van zelfstandige kantoren in gebruik mag worden genomen, waarbij voor ieder te realiseren bouwwerk geldt dat het grootste deel van het pand voor de bestemming "gemengd", derhalve bedrijven, sport of dienstverlening in gebruik moet worden genomen. Voorgesteld wordt 33% van het vloeroppervlak te mogen aanwenden voor zelfstandige kantoorruimten.

Reactie gemeente:
Zie hetgeen in het bovenstaande is opgemerkt.

Tevens wordt verzocht toe te staan dat er binnen de bestemming "gemengd" de showroomfunctie gehandhaafd blijft voor auto's en motoren, zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan. Voorts is het wenselijk dat de commerciële plint van de panden kan worden ingevuld met een gebruik als showroom - zonder enige kassaverkoop - , waarbij producten worden opgesteld ten behoeve van de groothandel en de consument.

Reactie gemeente:
Een showroomfunctie voor auto's en motoren is slechts toegestaan binnen de specifieke bestemming voor de autobranche. In het vigerende bestemmingsplan was slechts de bedrijfsbestemming toegestaan, waarin niet uitdrukkelijke showrooms t.b.v. auto's e.d. waren toegestaan. Nadrukkelijk wordt ervoor gekozen om de autobranche niet elders op De Vrolijkheid mogelijk te maken, dan alleen daar waar dit specifiek is toegestaan. Autobedrijven zijn specifiek bestemd omdat het ruimtelijke beeld van autobedrijven anders is dan bedrijven die zich binnen de bestemming "gemengd" vestigen. Ook is de verkeersaantrekkende werking, het feit dat consumenten zich naar autoshowrooms begeven, volstrekt anders dan binnen de bestemming "gemengd" is toegestaan. Ook de clustering van autobedrijven wordt door de beroepsgroep als toegevoegde waarde gezien. Die waarde zou vervallen als autobedrijven zich over het gehele gebied van De Vrolijkheid zouden mogen begeven.

Ten aanzien van detailhandel is expliciet opgenomen dat dit niet is toegestaan. Deze aanpak wordt niet gewijzigd. De verkoop aan consumenten is uitgesloten. Bezien zal worden of het noodzakelijk is de definitie van detailhandel wellicht ter verduidelijking aan te passen.

Op een deel van het perceel van cliënte is een verkeersbestemming gelegd. Thans heeft dit de bestemming bedrijfsbestemming. Verzocht wordt de verkeersbestemming te schrappen ten gunste van de bestemming "gemengd". Verkeer kan immers ook binnen de bestemming "gemengd".

Reactie gemeente:
De aanleg van een weg parallel aan de Ossenkamp is gewenst om bereikbaarheid van dit deel van De Vrolijkheid te garanderen. Daarbij gaat het bij voorkeur om een lus die doorloopt. Immers, een ontsluiting door twee doodlopende wegen is bijzonder kwetsbaar en kan ervoor zorgen dat percelen niet meer bereikbaar zijn als een auto de weg blokkeert.

Er wordt voor gekozen om een specifieke verkeersbestemming op te nemen voor deze weg. Ook zal er in de toekomst geen discussie ontstaan over het plaatsen van bebouwing die passend is binnen de gemengde doeleindenbestemming, maar die het gebruik van de weg belemmert.

De toelichting ten aanzien van de ontsluiting is niet geheel duidelijk. Er wordt gesproken over een tijdelijke directe ontsluiting naar de Ceintuurbaan, terwijl een permanente ontsluiting naar de Ceintuurbaan is afgesproken, via een parallelweg.

Reactie gemeente:
Het is van meet af aan de bedoeling geweest om het aantal verkeersbewegingen die via de parallelweg de Ceintuurbaan op komt, te beperken.

Het is daarbij van groot belang dat sluipverkeer wordt tegengegaan vanaf de Ceintuurbaan richten het Rechterland en andersom van Rechter-land/Ossenkamp naar de Ceintuurbaan. De passage waarschuwt voor het aanleggen van een weg op de nog te ontwikkelen percelen aan de Ceintuurbaan, die zou kunnen leiden tot een rechtstreekse verbinding tussen de Parallelweg/Ceintuurbaan en Ossenkamp c.q. het Rechterland. Die rechtstreekse verbinding moet ten alle tijden voorkomen worden.

Reactie gemeente:
De toelichting zal worden aangepast.

Aanvullend is tijdens de Projectgroep ontwikkeling De Vrolijkheid van de ondernemers op 18 maart 2010 gevraagd door de heer Westerik hoe de uitvoering van de bouwwerkzaamheden langs de Boerendanserdijk/Oude Meppelerweg en de Ceintuurbaan precies is geregeld. Hoeveel banen blijven er tijdens de werkzaamheden beschikbaar.

Reactie gemeente:
De werkzaamheden aan de Ceintuurbaan / Oude Meppelerweg / Meppelerstraatweg (reconstructie kruispunt; aanleg langzaam verkeertunnel) zullen in de periode april 2011 t/m juli 2012 worden uitgevoerd.

Om ruimte te creëren voor de bouw van de tunnel wordt het verkeer op de Ceintuurbaan over één rijbaan geleid. Voor het doorgaande verkeer op de Ceintuurbaan blijven 2 x 2 rijstroken beschikbaar. Door ruimtegebrek is er geen ruimte voor opstelstroken voor het afslaande verkeer. Daardoor zullen tijdens de werkzaamheden de afslaande bewegingen vanaf de Ceintuurbaan naar de Meppelerstraatweg en Oude Meppelerweg gedurende langere periode worden verboden. Ook verkeer vanaf de zijstraten dat de Ceintuurbaan op wil rijden wordt in enkele gevallen gedurende langere periode verboden. Voor genoemd verkeer worden omleidingroutes aangegeven.

Vooruitlopend op genoemde worden kabels en leidingen verlegd. Dit gaat gepaard met geringe verkeershinder.

Het wegvak dr. Van Heesweg - Oude Meppelerweg, incl. het kruispunt Brederostraat / Boerendanserdijk wordt in de periode april 2012 - september 2013 gereconstrueerd.

Op het kruispunt Ceintuurbaan / Boerendanserdijk / Brederostraat wordt geen langzaam verkeertunnel gebouwd. Daardoor blijft de overlast ter plekke beperkt tot de reconstructie van het kruispunt. Op de Boerendanserdijk en de Brederostraat worden extra opstelstroken aangelegd, waardoor in- / uitrijdend verkeer via deze straten gedurende langere periode niet mogelijk zal zijn. De Boerendanserdijk zal niet gelijktijdig met de Oude Meppelerweg worden aangepakt.

Tijdens de verbreding van de Ceintuurbaan tussen de dr. Van Heesweg en de Oude Meppelerweg blijven in elke rijrichting 2 rijstroken beschikbaar.

Terre D'Or, namens deze C.M.S. Derks Star Busmann, dhr./mw. Mr E.H.M. Habers, Postbus 560, 6800 AN te Arnhem

Cliënte is eigenaar van percelen, plaatselijk bekend Ceintuurbaan 30 te Zwolle. Deze hebben in het voorontwerpplan de bestemming "Gemengd" gekregen. Uit de formulering van de doeleindenomschrijving blijkt dat alleen die activiteiten zijn toegestaan die zijn opgenomen in de staat van bedrijfsactiviteiten. Hierin zijn echter geen vormen voor sport terug te vinden en slechts zeer sporadisch voor dienstverlening.

De lijst is bovendien sterk gedateerd. De in de definitie van dienstverlening genoemde voorbeelden, komen in de bedrijvenlijst niet terug. Verzoek is dan ook om de staat van bedrijfsactiviteiten alleen te laten gelden voor de subbestemming "bedrijven" zoals opgenomen onder 5.1, onder a, sub 1. Daarbij wordt tevens verzocht om een aanvulling dat ook niet genoemde bedrijven zijn toegestaan die naar hun aard gelijk te stellen zijn met wel genoemde bedrijven en inrichtingen. De bestemmingen sport en dienstverlening zijn zelfstandig toegestaan.

Reactie gemeente:
In den lande komt het steeds vaker voor dat kantoren zich vestigen op bedrijventerreinen. Ook in Zwolle speelt dit. Kantoren op bedrijventerreinen zijn echter niet wenselijk omdat ze van negatieve invloed (kunnen) zijn op (de ontwikkeling van) kantorenlocaties. Specifiek voor Zwolle bijvoorbeeld de ontwikkeling van Voorsterpoort, Watersteeg en de Spoorzone. Zonder uitputtend te willen zijn, kan onder meer worden aangegeven dat door kantoren op bedrijvenlocaties toe te staan onder meer leegstand van specifieke kantorenlocaties in de hand wordt gewerkt en een gezonde kantorenvoorraad wordt bedreigd. Kwaliteitsverbetering van specifieke kantorenlocaties komt daarmee onder druk te staan. Bovendien kan de behoefte aan bedrijvenlocaties slechter worden ingevuld; niet alleen omdat hiervoor minder ruimte overblijft op de bedrijvenlocaties, maar tevens omdat kantoren beperkingen opleggen aan de uitbreidingsmogelijkheden van bedrijven door het opleggen van milieunomen.

De Ceintuurbaan is een belangrijke verkeersader van de gemeente Zwolle. Momenteel wordt de Ceintuurbaan geheel heringericht om de doorstroming te bevorderen. Daarbij wordt tevens aandacht besteed aan het uiterlijk aanzien van deze weg. De bebouwing die naast de Ceintuurbaan komt moet, zeker gezien het beeldkwaliteitsplan dat is opgesteld voor de Vrolijkheid, voldoen aan vooraf vastgelegde beeldkwaliteitseisen.

Omdat wij begrip hebben voor het argument dat zelfstandige kantoren bij uitstek een functie is die een hoogwaardige beeldkwaliteit ondersteunt, is alsnog gekeken of kantoren langs de Ceintuurbaan toegestaan kunnen worden en zo ja, onder welke condities.

De regeling die in het ontwerpbestemming zal worden neergelegd houdt kort gezegd het volgende in. Enerzijds zal er een duidelijke definitie komen wat onder kantooractiviteiten en wat onder bedrijfsactiviteiten moet worden verstaan. Het begrip dienstverlening zal daarbij verdwijnen.

Langs de Ceintuurbaan onderscheiden wij drie ontwikkelingen. Per ontwikkeling zal het mogelijk worden om bij recht kleinschalige zelfstandige kantoorunits te realiseren. Het gaat daarbij om kantoorunits van maximaal 250 m² en per ontwikkeling mag er in totaal niet meer dan 1.500 m² aan zelfstandige kantoorunits worden gerealiseerd. Deze regeling zal in het ontwerpbestemmingsplan worden opgenomen.

Zou een groter aantal vierkante meters aan kantoorruimte worden toegestaan, dan leidt dat tot een te grote negatieve invloed op de kantorenmarkt in Zwolle.

Mede als gevolg van de uitgezette beleidslijn is bovendien besloten om alsnog een procentuele verhouding in te voeren tussen kantoor en bedrijfsruimte van 30% kantoor en 70% bedrijf.

Detailhandel wordt in geen enkele vorm toegestaan, behoudens in de specifieke autobranche bestemming. Het is geenszins de bedoeling om detailhandel alsnog, in welke vorm dan ook toe te laten.

Een groothandel is mogelijk, maar bij deze vorm van verkoop wordt niet aan de consument geleverd. Dit zal nog eens expliciet in het bestemmingsplan worden opgenomen.

De artikelen waarin verwezen wordt naar de bedrijvenlijst waarop de toegestane bedrijven zijn opgenomen, zullen worden aangepast in die zin dat de bedrijvenlijst alleen als indicatie van de milieucategorie blijft gelden. De lijst is niet verouderd (herzien in 2010), echter niet uitputtend. Na aanpassing van het bestemmingsplan blijft de lijst dan ook belangrijk voor de milieucategorie. Een bedrijf dat niet op de lijst voorkomt, maar qua milieubelasting overeenkomt met een bedrijf, dat wel in de lijst is vermeld, wordt als dat bedrijf beoordeeld.

De definitie van dienstverlening roept vragen op. Omdat gesproken wordt over bedrijfsmatig verlenen van diensten, is het de vraag of openbare dienstverlening en maatschappelijke dienstverlening wordt uitgesloten. Voorgesteld wordt om dienstverlening in brede zin toe te staan en het specifieke "bedrijfsmatige" karakter aan dienstverlening te schrappen.

Reactie gemeente:
Zie vorenstaande.

Ten aanzien van sport zou ook overwogen kunnen worden om een definitie op te nemen. In elk geval wordt gevraagd om de mogelijkheid van de vestiging van een fitnesscentrum op te nemen, of in de bedrijfsactiviteitenlijst fitness/sportcentra op te nemen. Hiertegen bestaat immers geen bezwaar.

Reactie gemeente:
Zie vorenstaande.

Met het oog op de flexibiliteit en de mogelijkheden tot verhuur, is het dringend gewenst dat een deel van de te realiseren bedrijfsruimten voor de vestiging van (kleinschalige) zelfstandige kantoren in gebruik mag worden genomen. Daarom wordt verzocht om de regels zodanig aan te passen dat een deel van de panden voor de vestiging van zelfstandige kantoren in gebruik mag worden genomen, waarbij voor ieder te realiseren bouwwerk geldt dat het grootste deel van het pand voor de bestemming "gemengd", derhalve bedrijven, sport of dienstverlening in gebruik moet worden genomen. Voorgesteld wordt 33% van het vloeroppervlak te mogen aanwenden voor zelfstandige kantoorruimten.

Reactie gemeente:
Zie vorenstaande.

Tevens wordt verzocht toe te staan dat er binnen de bestemming "gemengd" de showroomfunctie gehandhaafd blijft voor auto's en motoren, zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan. Voorts is het wenselijk dat de commerciële plint van de panden kan worden ingevuld met een gebruik als showroom - zonder enige kassaverkoop - , waarbij producten worden opgesteld ten behoeve van de groothandel en de consument.

Reactie gemeente:
Een showroomfunctie voor auto's en motoren is slechts toegestaan binnen de specifieke bestemming voor de autobranche. In het vigerende bestemmingsplan was slechts de bedrijfsbestemming toegestaan, waarin niet uitdrukkelijke showrooms t.b.v. auto's e.d. waren toegestaan. Nadrukkelijk wordt ervoor gekozen om de autobranche niet elders op de Vrolijkheid mogelijk te maken, dan alleen daar waar dit specifiek is toegestaan. Autobedrijven zijn specifiek bestemd omdat het ruimtelijke beeld van autobedrijven anders is dan bedrijven die zich binnen de bestemming "gemengd" vestigen. Ook is de verkeersaantrekkende werking, het feit dat consumenten zich naar autoshowrooms begeven, volstrekt anders dan binnen de bestemming "gemengd" toegestaan. Ook de clustering van autobedrijven wordt door de beroepsgroep als toegevoegde waarde gezien. Die waarde zou vervallen als autobedrijven zich over het gehele gebied van de Vrolijkheid zouden mogen begeven.

Ten aanzien van detailhandel is expliciet opgenomen dat dit niet is toegestaan. Deze aanpak wordt niet gewijzigd. De verkoop aan consumenten is uitgesloten. Bezien zal worden of het noodzakelijk is de definitie van detailhandel wellicht ter verduidelijking aan te passen.

Op een deel van het perceel van cliënte is een verkeersbestemming gelegd. Thans heeft dit de bestemming bedrijfsbestemming. Verzocht wordt de verkeersbestemming te schrappen ten gunste van de bestemming "gemengd". Verkeer kan immers ook binnen de bestemming "gemengd".

Reactie gemeente:
De aanleg van een weg parallel aan de Ossenkamp is gewenst om bereikbaarheid van dit deel van de Vrolijkheid te garanderen. Daarbij gaat het bij voorkeur om een lus die doorloopt. Immers, een ontsluiting door twee doodlopende wegen is bijzonder kwetsbaar en kan ervoor zorgen dat percelen niet meer bereikbaar zijn als een auto de weg blokkeert.

Er wordt voor gekozen om een specifieke verkeersbestemming op te nemen voor deze weg. Ook zal er in de toekomst geen discussie ontstaan over het plaatsen van bebouwing die passend is binnen de gemengde doeleindenbestemming, maar die het gebruik van de weg belemmert.

De toelichting ten aanzien van de ontsluiting is niet geheel duidelijk. Er wordt gesproken over een tijdelijke directe ontsluiting naar de Ceintuurbaan, terwijl een permanente ontsluiting naar de Ceintuurbaan is afgesproken, via een parallelweg.

Reactie gemeente:
Het is van meet af aan de bedoeling geweest om het aantal verkeersbewegingen die via de parallelweg de Ceintuurbaan op komt, te beperken.

Het is daarbij van groot belang dat sluipverkeer wordt tegengegaan vanaf de Ceintuurbaan richten het Rechterland en andersom van Rechter-land/Ossenkamp naar de Ceintuurbaan. De passage waarschuwt voor het aanleggen van een weg op de nog te ontwikkelen percelen aan de Ceintuurbaan, die zou kunnen leiden tot een rechtstreekse verbinding tussen de Parallelweg/Ceintuurbaan en Ossenkamp c.q. het Rechterland. Die rechtstreekse verbinding moet ten alle tijden voorkomen worden.

De toelichting zal worden aangepast.

Voetbalvereniging Berkum, namens deze De heer R. van den Oever, Boerendanserdijk 55, 8024 AG te Zwolle
Er wordt verzocht om te voorzien in een brug als verbinding tussen Landstede en het sportveldencomplex. Een dergelijk bruggetje is ook al eerder aan de orde geweest ten tijde van de start planvorming "herontwikkeling De Vrolijkheid". De verbinding is nodig omdat de sportvereniging een aantal leerwerkplekken van leerlingen die onderwijs volgen bij Landstede verzorgt. Via de brug is er zo een kortere verbinding tussen beide complexen. Daarnaast verzorgen studenten van Landstede wekelijks diverse trainingen en diverse andere sportactiviteiten. Ten derde gaan zowel het regulier (klassikaal) onderwijs bij Landstede alsmede de "topsport" equipe naar verwachting gebruik maken van de sportvelden. Dit zal in de toekomst verder uitgroeien.

Ten vierde wordt gesignaleerd dat werknemers op het bedrijventerrein ook behoefte hebben aan een uitloopmogelijkheid in de lunchpauze. Een verbinding met het achter de sportvelden gesitueerde Vegtlusterbos kan hiertoe bijdragen.

Er worden meer activiteiten geïnitieerd op de sportvelden, waarbij bedrijven sponsoren.

Tenslotte zal via de Stichting TeamSupport het sporten voor medewerkers voor bedrijven worden gestimuleerd, waarbij dan ook weer gebruik gemaakt zal worden van de sportvelden.

Reactie gemeente:
De komst van een bruggetje, zoals door u gewenst, stuit niet op bezwaren vanuit de gemeente. De brug zal echter gerealiseerd moeten worden buiten het plangebied. Daarom kan de brug niet meegenomen worden in het voorontwerpbestemmingsplan De Vrolijkheid. In het plan is al wel het aanbrengen van een middengeleider in het Rechterland (ter hoogte van het zwembad) meegenomen. Fietsers en voetgangers kunnen hier op een veilige manier het Rechterland in twee fases oversteken alvorens het op enig moment aan te leggen bruggetje te bereiken.

Koops Furness nv, namens deze de heer E. Koops en C. ter Riet, Ceintuurbaan 8024 AA te Zwolle
Koops Furness nv bevindt zich aan de Ceintuurbaan 50. In het voorontwerpbestemmingsplan wordt de omschrijving Trucks en Schadeherstel gemist. Dit zou in de bestemmingsregels, hoofdstuk 6.3, artikel 3 opgenomen moeten worden.

Reactie gemeente:
Het bestemmingsplan zal zodanig worden aangepast dat het duidelijk is dat ook trucks en schadeherstel tot de mogelijkheden behoort.

Koops Furness nv benadrukt dat haar achter in- en uitgang aan de Ossenkamp tegenover het op De Vrolijkheid geplande zwembad zal komen te liggen. Doordat vrachtverkeer veelvuldig gebruik maakt van deze uitgang, voorziet Koops Furness nv problemen. Bovendien zal deze uitgang meer worden gebruikt, nu de vooringang (Ceintuurbaanzijde) zal sluiten. Met het oog op het veilig in- en uitrijden wil men daarom graag weten hoe omgegaan wordt met de veiligheid en draaicirkel op deze plek. Wordt de weg aldaar breder en veiliger gemaakt?

Reactie gemeente:
De bestaande rijbaan van de Ossenkamp is hier ca. 7.00 m. breed. Dit is een standaard rijbaanbreedte voor een industrieterrein en is dus geen aanleiding om de rijbaan te verbreden. Bredere rijbaanbreedtes leidt in zijn algemeenheid tot hogere rijsnelheden wat weer ten koste gaat van de verkeersveiligheid.

Bij het uitrijden vanuit de uitrit heeft men goed zicht op de ander weggebruikers. Bij het inrijden van deze in-uitgang zullen vrachtwagenchauffeurs moeten opletten op meerijdende/achterop komende fietsers. Uit een belevingsonderzoek onder vrachtwagenchauffeurs (Hessenpoort) bleek dat zij beter zicht op fietsers hebben als deze fietser(s) óf op een vrijliggend fietspad

(10 m. uit de rijbaan) óf op de rijbaan respectievelijk aanliggende fietsstrook gesitueerd zijn.

Koops Furness nv kent openingstijden van 07.00 tot 00.00 uur 5 dagen per week. Tevens zijn zij op zaterdag geopend, en hebben zij een servicedienst waardoor er ook in de nachtelijke uren activiteiten kunnen plaatsvinden op onze locatie. Is hiermee rekening gehouden? Hoe wordt hiermee omgegaan?

Reactie gemeente:
In het akoestisch onderzoek, dat de onderbouwing vormt voor het bestemmingsplan, is uitgegaan van geluidemissie gedurende het hele etmaal. Wel is uitgegaan van een verloop in de geluidemissie. Oftewel, in de dagperiode vindt de meeste geluidproductie plaats, in de avondperiode vinden minder geluidproducerende activiteiten plaats en 's nachts is de geluidemissie het laagst. Dit is toereikend voor niet-continue bedrijven en bedrijven die niet specifiek in de avond- en nachtperiode in werking zijn.

Voor het akoestisch aspect is het niet van belang welke dag van de week de inrichting in werking is. De dagen van de week zijn gelijk gesteld aan elkaar, tenzij door middel van maatwerkvoorschriften of vergunningvoorschriften anders is bepaald.

Komt er een parkeerverbod aan de Ossenkamp?

Reactie gemeente:
Een parkeerverbod wordt niet geregeld in het bestemmingsplan. Overigens ligt het niet in de bedoeling om op de Ossenkamp een uitbreiding van het parkeerverbod in te stellen. In de huidige situatie is ter plaatse van de badmintonhal een parkeerverbod ingesteld welke gehandhaafd blijft.

Hoe wordt het fietsverkeer veilig geregeld?

Reactie gemeente:
Gezien de functie van de rijweg (erftoegangsweg, rijbaanbreedte, materiaal-gebruik rijbaan [klinkers], gelijkwaardigheid met de zijwegen enz.) is de verwachting dat hier niet hard wordt gereden. Het fietsverkeer is mede daarom op de rijbaan gesitueerd.

Uit een belevingsonderzoek onder vrachtwagenchauffeurs (Hessenpoort) bleek dat zij duidelijk beter zicht op fietsers hebben als deze fietser of op een vrijliggend fietspad (min. 10 m. uit de rijbaan) of gewoon op de rijbaan/aanliggende fietsstrook gesitueerd zijn.

Aanliggende fietsstroken brengt met zich mee dat de rijbaan duidelijk breder wordt en de verkeersfunctie van de weg belangrijker wordt. Hierdoor zal er harder gereden worden en zal de aandacht aan andere weggebruikers afnemen.

Door aanleg van fietsstroken wordt in deze situatie eerder schijnveiligheid gesuggereerd.

Koops Furness nv heeft op haar locatie een schadeherstel bedrijf. Vanuit dit bedrijf is er VOS uitstoot. Hoe wordt hiermee omgegaan t.a.v. de afstand tot aan het zwembad (zie 4.2.4). Koops Furness ziet dit graag vast gelegd in het toekomstige bestemmingsplan de Vrolijkheid.

Reactie gemeente:
De afstand tussen de uitlaat van een spuitcabine en een gevoelig object als een zwembad dient minimaal 50 m te bedragen. De bebouwingsgrens van het zwembad is op meer dan 50 m afstand van de uitlaat van de spuitcabine gelegen.

De wijziging zoals weergegeven in het voorontwerpbestemmingsplan m.b.t. de geluidzonering is niet duidelijk. Wat betekent dit voor het bedrijventerrein De Vrolijkheid en specifiek voor Koops Furness?

Reactie gemeente:
Na inwerkingtreding van het bestemmingsplan zijn op het bedrijventerrein De Vrolijkheid niet langer inrichtingen van een milieucategorie hoger dan 3.2 toegestaan. Het bedrijventerrein is dan niet langer gezoneerd ingevolge artikel 40 van de Wet geluidhinder.

Op dit moment beschikken bedrijven over een milieuvergunning of melding in het kader van het Activiteitenbesluit. Bovendien is het mogelijk dat naar aanleiding van de melding in het kader van het Activiteitenbesluit maatwerkvoorschriften met betrekking tot het aspect geluid zijn opgesteld. Zowel een vergunning als melding met eventuele maatwerkvoorschriften blijven van kracht in de toekomstige situatie.

Op het moment dat veranderingen binnen een bedrijf plaatsvinden, waardoor de noodzaak ontstaat opnieuw een milieuvergunning aan te vragen of melding te doen, zal gehandeld worden naar de nieuwe situatie. Dit betekent dat de geluidproductie van een bedrijf individueel wordt beoordeeld volgens de systematiek van de Wet milieubeheer. Toetsing in het kader van de Wet geluidhinder (geluidzone) vervalt.

Koops Furness nv is een inrichting die onder de werkingssfeer van het Activiteitenbesluit valt. Het volgende is daarom nog op te merken: Voor bedrijven op gezoneerde industrieterreinen (huidige situatie) gelden de grenswaarden voor geluid op 50 meter afstand van de grens van de inrichting. Voor bedrijven op bedrijventerreinen (toekomstige situatie) gelden dezelfde grenswaarden, maar deze gelden ter plaatse van geluidgevoelige gebouwen (woningen). Omdat op kortere afstand dan 50 meter van Koops Furness geen woningen of andere geluidgevoelige objecten zijn gelegen, betekent de aanstaande dezonering van De Vrolijkheid voor Koops Furness impliciet een verruiming van de geluidruimte.

Koops Furness heeft op haar locatie een vermogentestbank, wordt hiermee rekening gehouden?

Reactie gemeente:
Doordat de geprognosticeerde geluidemissie van De Vrolijkheid is berekend op basis van milieucategorieën, is rekening gehouden met geluidemissie van een bedrijf, bijvoorbeeld ten gevolge van een vermogentestbank. Geredeneerd is dat een bedrijf van een zwaardere milieucategorie dient te beschikken over meer geluidruimte dan een bedrijf van een minder zware milieucategorie.

Ook is er op het Koops Furness terrein sprake van een 7-24 uurs servicedienst. Dit brengt ook geluid met zich mee, buiten de dagelijks uren. Daarbij wordt gevraagd of deze functies zich verhouden tot het toekomstige zwembad qua afstand?

Reactie gemeente:
Zie bovenstaande.

Op het terrein van Koops Furness bevindt zich een aantal functies (schadeherstel) waarbij milieu-aspecten een rol speelt. Het betreft o.a. VOS-uitstoot, het gebruik maken van een vermogensbank en een straalcabine. Gevraagd wordt of daarmee de in het bestemmingsplan opgenomen milieucategorie toereikend is (3.1), voor nu en in de toekomst ? (In verband met eventuele nieuwe wetgeving).

Reactie gemeente:
In het voorontwerpbestemmingsplan is omschreven wat toegestaan is op de percelen aangewezen met 'bedrijf - garage'. De activiteiten van Koops passen binnen deze omschrijving. Verder zijn op bedrijventerrein De Vrolijkheid bedrijven tot milieucategorie 3.2 toegestaan. Ook in de toekomst zijn er geen beperkingen te verwachten voor Koops Furness.

Is het LPG verkooppunt bij het Esso-station van invloed op het bedrijventerrein De Vrolijkheid qua functie en gebruiksmogelijkheden?

Reactie gemeente:
Voor het LPG tankstation is het Revi van toepassing. Dat wil zeggen dat binnen een afstand van 45 m van het vulpunt geen kwetsbare objecten mogen worden gerealiseerd. Binnen 150 m afstand van het vulpunt mogen nieuwe kwetsbare objecten worden gerealiseerd mits de norm voor het groepsrisico niet wordt overschreden. De herziening van het bestemmingsplan De Vrolijkheid leidt niet tot een wijziging van het groepsrisico .

Graag herhalen wij via deze weg nogmaals de wens voor goede en tijdige communicatie zodat de overlast voor onze bedrijven bij dit project zoveel mogelijk beperkt zullen blijven. In de bijeenkomst van de Projectgroep ontwikkeling De Vrolijkheid op 18 maart 2010 heeft de heer Smelt de vraag gesteld wat de status is van het doortrekken van het kruispunt bij de Oude Meppelerweg en de fietstunnels.

Reactie gemeente:
In de ruilovereenkomst met Koops Furness is ten aanzien van de bereikbaarheid gemeld dat de gemeente er voor zal zorgen dat gedurende de uitvoering van de reconstructie van de Ceintuurbaan, het terrein van Koops Furness tenminste één goedwerkende in- en uitrit heeft (of vanaf de Oude Meppelerweg, of vanaf de Ceintuurbaan). Ook zal de gemeente dit met bewegwijzering aangeven. Daarnaast wordt uitgebreid aandacht besteed aan de veiligheid van de weggebruiker tijdens de uitvoering.

Autobedrijf Fortd Sietsma Zwolle, Oude Meppelerweg 3, 8024 AB te Zwolle.

Sietsma benadrukt dat haar achter in- en uitgang aan de Ossenkamp dichtbij het geplande zwembad ligt en dat deze ingang wordt gebruikt voor onderdelen met Trucks.

Met het oog op het veilig in- en uitrijden wil Sietsma daarom graag weten hoe omgegaan wordt met de veiligheid en draaicircel op deze plek.

Reactie gemeente:
Gezien de functie van de rijweg (erftoegangsweg, rijbaanbreedte, materiaal-gebruik rijbaan [klinkers], gelijkwaardigheid met de zijwegen enz.) is de verwachting dat hier niet hardwordt gereden. Het fietsverkeer is mede daarom op de rijbaan gesitueerd.

Uit een belevingsonderzoek onder vrachtwagenchauffeurs (Hessenpoort) bleek dat zij duidelijk beter zicht op fietsers hebben als deze fietser of op een vrijliggend fietspad (min. 10 m. uit de rijbaan) of gewoon op de rijbaan/aanliggende fietsstrook gesitueerd zijn.

Aanliggende fietsstroken brengt met zich mee dat de rijbaan duidelijk breder wordt en de verkeersfunctie van de weg belangrijker wordt. Hierdoor zal er harder gereden worden en zal de aandacht aan andere weggebruikers afnemen.

Door aanleg van fietsstroken wordt in deze situatie eerder schijnveiligheid gesuggereerd.

De wijziging zoals weergegeven in het voorontwerpbestemmingsplan m.b.t. de geluidzonering is niet duidelijk. Wat betekent dit voor het bedrijventerrein De Vrolijkheid en specifiek voor Sietsma?

Reactie gemeente:
Na inwerkingtreding van het bestemmingsplan zijn op het bedrijventerrein De Vrolijkheid niet langer inrichtingen van een milieucategorie hoger dan 3.2 toegestaan. Het bedrijventerrein is dan niet langer gezoneerd ingevolge artikel 40 van de Wet geluidhinder.

Op dit moment beschikken bedrijven over een milieuvergunning of melding in het kader van het Activiteitenbesluit. Bovendien is het mogelijk dat naar aanleiding van de melding in het kader van het Activiteitenbesluit maatwerkvoorschriften met betrekking tot het aspect geluid zijn opgesteld. Zowel een vergunning als melding met eventuele maatwerkvoorschriften blijven van kracht in de toekomstige situatie.

Op het moment dat veranderingen binnen een bedrijf plaatsvinden, waardoor de noodzaak ontstaat opnieuw een milieuvergunning aan te vragen of melding te doen, zal gehandeld worden naar de nieuwe situatie. Dit betekent dat de geluidproductie van een bedrijf individueel wordt beoordeeld volgens de systematiek van de Wet milieubeheer. Toetsing in het kader van de Wet geluidhinder (geluidzone) vervalt.

De inrichting valt onder de werkingssfeer van het Activiteitenbesluit valt. Het volgende is daarom nog op te merken: Voor bedrijven op gezoneerde industrieterreinen (huidige situatie) gelden de grenswaarden voor geluid op 50 meter afstand van de grens van de inrichting. Voor bedrijven op bedrijventerreinen (toekomstige situatie) gelden dezelfde grenswaarden, maar deze gelden ter plaatse van geluidgevoelige gebouwen (woningen). Omdat op kortere afstand dan 50 meter geen woningen of andere geluidgevoelige objecten zijn gelegen, betekent de aanstaande dezonering impliciet een verruiming van de geluidruimte.

Het voorontwerpbestemmingsplan biedt een wijzigingsmogelijkheid ten aanzien van de aanwezige benzineverkooppunten. Er kan een wijziging worden aangevraagd naar "gemengde bedrijvigheid". Is dit van invloed op het functioneren van de huidige benzineverkooppunten, en wat houdt deze gemengde bedrijvigheid in? Als bijlage wordt een reële schatting van het aantal bewegingen op beide locaties (Furness en Sietsma) samen per etmaal gevoegd.

Reactie gemeente:
De wijzigingsbevoegdheid is opgenomen voor de situatie dat het benzineverkooppunt zou ophouden te bestaan. Vooralsnog bestaat het benzinestation en is deze positief bestemd en kan derhalve ook gewoon blijven functioneren. Een wijzigingsbevoegdheid brengt daar geen wijzigingen in.

Sligro Foodgroup Nederland b.v., namens deze de heer D. Knobel, postbus 47, 5460 AA te Veghel
Het vigerende bestemmingsplan biedt een 100% bebouwingsmogelijkheid van het bouwvlak. Dat wordt in het voorontwerpbestemmingsplan flink minder. Waarom is dat zo?

Reactie gemeente:
Gebleken is dat er in het huidige bestemmingsplan voor dit deel geen bebouwingspercentage is opgenomen. De voornaamste reden dat het bebouwingspercentage geen 100% is, is omdat het parkeren op het eigen kavel opgelost dient te worden.

Waarom hebben alle percelen een bebouwingspercentage van 80% gekregen en de Sliegro slechts 50%?

Reactie gemeente:
Het bebouwingspercentage is bij Sligro geen 50% maar 60%. Echter, het is stedenbouwkundig verantwoord om ook hier 80% bebouwing toe te laten. Daarom zal het bestemmingsplan in die zin worden aangepast.

Hoe staat het met de bebouwingsmogelijkheden in de toekomst in verband met de wijzigingsbevoegdheid van verkeer? Met andere woorden: in hoeverre worden de bebouwingsmogelijkheden belemmerd door de opname van een wijzigingsbevoegdheid?

Reactie gemeente:
Het gedeelte waar de weg is gepland heeft een verkeersbestemming gekregen. Op de verkeersbestemming kan geen bebouwing worden gerealiseerd. Er is binnen de bestemming gemengd een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de weg in de toekomst mogelijk anders aan te leggen. Als op termijn bebouwing zou worden gesloopt, dan zou het wellicht logischer zijn om de weg (en dan met name het Hogeland) niet met een knik maar rechtdoor aan te leggen. Omdat er al bestaande bebouwing is, wordt deze gerespecteerd en positief bestemd. Door de wijzigingsbevoegdheid wordt dus de bebouwing of eventuele toekomstige bouwplannen niet aangetast.

Jansen Vastgoed, namens de heer B. Jansen, Businesspark Zwolle bv, Rietveldstraat 22, 8013 RW te Zwolle
Inspreker is belanghebbende van de percelen Ceintuurbaan 6, Boerendanserdijk 35 en 41 te Zwolle.

De toegekende bestemming verwijst naar de bedrijvenlijst die de lading van wat zich ter plaatse zou mogen vestigen niet dekt. Verzocht wordt om actualisatie van deze lijst op basis van huidige marktomstandigheden en bovendien om niet te krampachtig om te gaan met de mogelijkheden.

Reactie gemeente:
De bedrijvenlijst zal zijn functie verliezen voor wat betreft de aanduiding van welke bedrijfsvorm al dan niet is toegestaan. De lijst blijft alleen aanwezig ter indicatie van de milieucategorie, waarvoor deze ook oorspronkelijk is bedoeld. De artikelen zullen worden aangepast.

Aan inspreker is vergunning verleend voor een bedrijfsverzamelgebouw aan de Ceintuurbaan 6. In de overleggen die hieraan vooraf zijn gegaan is ingestemd met een gebruik van het bedrijfsverzamelgebouw van 70% ten behoeve van kantoorruimte, zonder dat er een directe link is/hoeft te zijn tussen deze kantoren en de te realiseren bedrijfsruimten.

Met het oog op de flexibiliteit en de mogelijkheden tot verhuur is het dringend gewenst dat een deel van de te realiseren bedrijfsruimten voor de vestiging van (kleinschalige) zelfstandige kantoren in gebruik mag worden genomen. Voorgesteld wordt een compromis te sluiten, waarbij in het bestemmingsplan neergelegd wordt dat in ieder te realiseren bedrijfspand (voor iedere bouwvergunning) een gedeelte van 50% van het vloeroppervlak voor zelfstandige kantoorruimte in gebruik mag worden genomen.

Reactie gemeente:
In den lande komt het steeds vaker voor dat kantoren zich vestigen op bedrijventerreinen. Ook in Zwolle speelt dit. Kantoren op bedrijventerreinen zijn echter niet wenselijk omdat ze van negatieve invloed (kunnen) zijn op (de ontwikkeling van) kantorenlocaties. Specifiek voor Zwolle bijvoorbeeld de ontwikkeling van Voorsterpoort, Watersteeg en de Spoorzone. Zonder uitputtend te willen zijn, kan onder meer worden aangegeven dat door kantoren op bedrijvenlocaties toe te staan onder meer leegstand van specifieke kantorenlocaties in de hand wordt gewerkt en een gezonde kantorenvoorraad wordt bedreigd. Kwaliteitsverbetering van specifieke kantorenlocaties komt daarmee onder druk te staan. Bovendien kan de behoefte aan bedrijvenlocaties slechter worden ingevuld; niet alleen omdat hiervoor minder ruimte overblijft op de bedrijvenlocaties, maar tevens omdat kantoren beperkingen opleggen aan de uitbreidingsmogelijkheden van bedrijven door het opleggen van milieunomen.

De Ceintuurbaan is een belangrijke verkeersader van de gemeente Zwolle. Momenteel wordt de Ceintuurbaan geheel heringericht om de doorstroming te bevorderen. Daarbij wordt tevens aandacht besteed aan het uiterlijk aanzien van deze weg. De bebouwing die naast de Ceintuurbaan komt moet, zeker gezien het beeldkwaliteitsplan dat is opgesteld voor de Vrolijkheid, voldoen aan vooraf vastgelegde beeldkwaliteitseisen.

Omdat wij begrip hebben voor het argument dat zelfstandige kantoren bij uitstek een functie is die een hoogwaardige beeldkwaliteit ondersteunt, is alsnog gekeken of kantoren langs de Ceintuurbaan toegestaan kunnen worden en zo ja, onder welke condities.

De regeling die in het ontwerpbestemming zal worden neergelegd houdt kort gezegd het volgende in. Enerzijds zal er een duidelijke definitie komen wat onder kantooractiviteiten en wat onder bedrijfsactiviteiten moet worden verstaan. Het begrip dienstverlening zal daarbij verdwijnen.

Langs de Ceintuurbaan onderscheiden wij drie ontwikkelingen. Per ontwikkeling zal het mogelijk worden om bij recht kleinschalige zelfstandige kantoorunits te realiseren. Het gaat daarbij om kantoorunits van maximaal 250 m² en per ontwikkeling mag er in totaal niet meer dan 1.500 m² aan zelfstandige kantoorunits worden gerealiseerd. Deze regeling zal in het ontwerpbestemmingsplan worden opgenomen.

Zou een groter aantal vierkante meters aan kantoorruimte worden toegestaan, dan leidt dat tot een te grote negatieve invloed op de kantorenmarkt in Zwolle.

Mede als gevolg van de uitgezette beleidslijn is bovendien besloten om alsnog een procentuele verhouding in te voeren tussen kantoor en bedrijfsruimte van 30% kantoor en 70% bedrijf.

Detailhandel wordt in geen enkele vorm toegestaan, behoudens in de specifieke autobranche bestemming. Het is geenszins de bedoeling om detailhandel alsnog, in welke vorm dan ook toe te laten.

Een groothandel is mogelijk, maar bij deze vorm van verkoop wordt niet aan de consument geleverd. Dit zal nog eens expliciet in het bestemmingsplan worden opgenomen.

Het eenzijdig af kunnen sluiten van de ontsluiting van het kavel aan de Boerendanserdijk, wanneer de verkeersdruk op de Boerendanserdijk toeneemt, is onbespreekbaar. Nu moeten afspraken gemaakt worden met eindgebruikers die niet in een later stadium geconfronteerd kunnen worden met een andere ontsluiting.

Reactie gemeente:
De eenzijdig afsluiting van de nog aan te leggen ontsluiting op de Boerendanserdijk is aanvankelijk in het bestemmingsplan opgenomen met het oog op de komst van de nieuwe woonwijk Vechtpoort in de nabije toekomst. Als Vechtpoort er komt, dan betekent dit automatisch een hogere belasting voor de Boerendanserdijk. Het gevolg hiervan zou kunnen zijn dat de ontsluiting voor de bedrijven op de percelen van Jansen Vastgoed niet langer reëel is. Als wachttijden om in te kunnen voegen op de Boerendanserdijk zo hoog worden, dat dit bijvoorbeeld leidt tot gevaarlijke situaties, dan is voorzien in de mogelijkheid om deze ontsluiting te laten vervallen. Daarvoor in de plaats kan dan ontsloten worden via de Hogeland en Ossenkamp.

Gelet op de inspraakreactie en het feit dat Vechtpoort nog niet binnen de planperiode van 10 jaar wordt verwacht, zien wij nu alsnog af van de mogelijkheid de ontsluiting eenzijdig af te kunnen sluiten. Wel wijzen wij u erop dat een dergelijk besluit in de nabije toekomst genomen zou kunnen worden.

Stichting Machinemuseum Zwolle, namens deze de heer, mevrouw T. van Dalfsen, Postbus 97, 8000 AB te Zwolle
Het machinemuseum past bij de gewenste maatschappelijke functies van onderwijs, sport en leisure en worden daarom onderschreven. Maar om de passendheid van het museum te onderstrepen wordt het van belang geacht dat het huidige gebruik van het pand aan de Boerendanserdijk 31 ook als museum in het kader van de zorgvuldigheid en om te voorkomen dat deze onder het overgangsrecht komt te vallen, als zodanig wordt bestemd. Zowel het gebruik als het gebouw dient zorgvuldig vastgelegd te worden in het bestemmingsplan.

Reactie gemeente:
Het Machinemuseum is thans gevestigd op een perceel dat ook in het nieuwe bestemmingsplan een bedrijfsbestemming ("gemengd") heeft meegekregen. Er is niet voor gekozen om de vestiging van het museum expliciet positief te bestemmen Van belang wordt geacht om het terrein ook voor de langere termijn beschikbaar te houden voor bedrijfsfuncties

Vereniging Vrienden van Oliemolen de Passiebloem, namens deze mevrouw E. Osinga en namens de molenaars, de heer M. de Boer, p.a. Brederostraat 147, 8023 AS te Zwolle
Omdat het plangebied vanuit de molen gezien een groot deel van de horizon bestrijkt is het voor de zichtbaarheid en het functioneren van de molen van groot belang welke ontwikkelingen hier worden gerealiseerd. Het opnemen van de molenbiotoop getuigt van consistent beleid dat al vanaf 1998 tot op heden het belang van vrije windvang en zicht op de Passiebloem ondersteund. Bij tal van gelegenheden heeft het stadsbestuur de belangen van dit kwetsbare monument met actief beleid veiliggesteld. Vandaar onze grote instemming met het voorliggende plan op dit gebied dat daarmee aansluit op de overige bestemmingsplannen die zich in de invloedsfeer van de molenbiotoop bevinden.

Reactie gemeente:
Reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Tijdens de discussie voorafgaand aan de bouw van het voetbalstadion heeft het stadsbestuur ervoor gekozen het windtunnelonderzoek, formeel althans, geen rol in de besluitvorming te laten spelen. Dat was een terechte keus want de onderzoeksmethode was niet gevalideerd en kon daarom niet op de steun rekenen van o.a. Vereniging De Hollandsche Molen, Stichting Overijsselse molen, Vereniging Vrienden van Oliemolen De Passiebloem en de vrijwillige molenaars. Alhoewel het adviesbureau en de projectontwikkelaar het graag anders wilden doen voorkomen is inmiddels gebleken dat de bouw van het stadion een veel groter effect sorteert dan het door hen gestelde en is het object wel degelijk van invloed op de mogelijkheden om met de molen te draaien. Dit in tegenspraak tot het onderzoeksresultaat dat slechts 'een marginale verslechtering' te zien gaf. De stelling dat windtunnelonderzoek een voorspellende waarde heeft over het effect van een te stichten object op een molenbiotoop is tot op heden keer op keer gelogenstraft. Helaas tot schade van de betrokken molens.

Reactie gemeente:
Reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

In de stellige overtuiging dat hoge bomen veel wind vangen (evenals hoge bebouwing) dringen wij er sterk op aan om ook de hoogte van de beplanting te limiteren volgens de hoogtenorm zoals die volgt uit de in het voorontwerp opgenomen methodiek. Uit ervaring is ons inmiddels gebleken dat een in een bestemmingsplan opgenomen molenbiotoop geen bescherming biedt tegen voornemens en plannen om bomen te planten die potentiële bedreiging zijn voor de molenbiotoop. Gerefereerd wordt aan de herinrichting van de Ceintuurbaan waar aanvankelijk het gerekend werd met bomen die een hoogte kunnen bereiken van 20 meter of meer. Met name die ervaring maakt dat wij alsnog de aanbeveling doen ook de maximale beplantingshoogte vast te leggen in het bestemmingsplan.

Reactie gemeente:
Het bestemmingsplan zal zodanig worden aangepast dat een aanlegvergunningenstelsel wordt opgenomen voor het planten van bomen en dergelijke.