Buitengebied 2009, herziening Hexelseweg 63

3.3 Uitgangspunten en invulling

In deze paragraaf wordt ingegaan op de uitgangspunten die voortvloeien uit de landschaps- en beleidsanalyse, zoals vertaald in het 'Inrichtingsplan Hexelseweg 67 Wierden', opgesteld door Eelerwoude uit Goor. Hierbij wordt ingegaan op het advies van Het Oversticht, alsmede de uitgangspunten ten aanzien van het landschap, erfstructuur, beplanting, bebouwing en verantwoording investering in de ruimtelijke kwaliteit. Na elke opsomming van de uitgangspunten wordt weergegeven hoe de uitgangspunten zijn vertaald in het inrichtingsplan. Het volledige inrichtingsplan is opgenomen in Bijlage 1.

3.3.1 Advies Het Oversticht

Op 4 november 2010 heeft een veldbezoek plaatsgevonden met de ervenconsulente van Het Oversticht. Het advies is opgenomen in Bijlage 3. Het inrichtingsplan is mede gebaseerd op het adveis van Het Oversticht. Voor een volledige weergave van het advies wordt verwezen naar deze bijlage. De conclusie van het advies luidt als volgt:

Verbetering van ruimtelijke kwaliteit op het bestaande erf treedt op door vereenvoudiging in de beplanting en verharding en door een architectonische aanpassing van de loods. Het nieuwe erf kan gebouwd worden in aansluiting op de bebouwing in het lint.

3.3.2 Inrichting

3.3.2.1 Landschap

• Landschappen herkenbaar houden en waar mogelijk versterken, evenals de onderlinge contrasten;
• Nieuwe bebouwing en beplanting moet het eigen karakter van de stuwwal niet aantasten;
• Vergroten van de herkenbaarheid en duurzame instandhouding van het karakteristieke macro- en microreliëf, zoals de stuwwallen, de dekzandruggen, het kopjeslandschap en de waardevolle essen en de kampen;
• Ontwikkelingen concentreren op de flanken, met respect voor en bijdragend aan de aanwezige bebouwingsstructuren en ter versterking van het landschappelijk raamwerk;
• Versterken van de kleinschalige landschappelijke structuur en identiteit van de oude cultuurlandschappen;
• Kleinschalige landschapselementen, zoals houtwallen, bosjes, zandpaden, karakteristieke erven en beeldbepalende open ruimte daartussen op de flank behouden dan wel versterken;
• Ruimte bieden aan (nieuwe) ontwikkelingen in het gebied, zodanig dat deze ontwikkelingen de motor vormen voor landschapsversterking en herstel;

Doordat de nieuwe bebouwing op de overgang van hoog naar laag ligt, sluit dit aan op het principe wat hoort bij dit landschapstype. Ook sluit het qua afstand tot de weg en nokrichting van de woning aan op de overige bebouwing in het lint. Naast het nieuwe erf wordt zoveel mogelijk ruimte vrij gehouden zodat zicht op het achterliggende en hoger gelegen gebied blijft behouden. Het toevoegen van een nieuw erf en kleinschalige landschapselementen op beide erven versterkt de kleinschalige landschappelijke structuur. Qua erfstructuur en inrichting van het nieuwe erf wordt aangesloten op de bebouwing in de directe omgeving.

3.3.2.2 Erfstructuur

• Behoud en versterking kenmerkende erfstructuur en volumematen;
• Behouden onderscheid voor- en achterkant;
• Behouden robuuste ensemble;
• Koppelen erf aan landschap;
• Eenvoudigere uitstraling huidige erfinrichting: aan de voorzijde een grasveld, eventueel (deels) omzoomd door een haag, aan de achterzijde een terras met tuin, aansluitend op de esgrond;
• Aan de voorzijde van het nieuwe erf moeten zo min mogelijk sierelementen worden aangebracht;
• Tussen het nieuwe erf en het erf ten noorden ervan moet een open ruimte blijven, in de vorm van een weiland.

De erfstructuur van het nieuwe erf is gebaseerd op die in de omgeving. Een nutstuin op het erf en een beperkte siertuin. Solitairen op het achtererf versterken het groene karakter. De schuur ligt achter het woonhuis. Door op het bestaande erf de schuur te behouden blijft de relatie tussen het erf en het landschapsonderhoud wat hier vanuit plaats vindt behouden. Verwijdering van het grootste deel van de beplanting en toevoegen van een solitair op het bestaande erf herstellen het landelijke karakter.

3.3.2.3 Beplanting

• Toepassen streekeigen beplantingselementen bij erven: eiken- of fruitgaarden, houtwallen, -singels en lanen;
• Te gebruiken plantsoorten zijn de zomereik en beuk als hoofdsoort en verder ook de vuilboom, wintereik, winterlinde en hazelaar;
• Langs de doorgaande wegen worden de laanstructuren verder compleet gemaakt;
• Uitheemse beplanting wordt verwijderen.

Er worden alleen streekeigen beplantingselementen en plantsoorten gebruikt. Dit is verder uitgewerkt in een inrichtingsplan. Op de nieuwbouwlocatie wordt een singel aangeplant met bosplantsoen. Deze singel is circa vijf meter breed. Hieromheen komt een zoomvegetatie van kruidachtige beplanting. Er worden natuurlijke plantsoorten aangeplant, zoals de bomen; zomereik, winterlinde en beuk. De struiken kunnen bestaan uit; vuilboom en hazelaar. Op het nieuwe erf wordt een grotere eik aangeplant, zodat er sneller een markant beeld ontstaat. In de hoek van het achtererf wordt een solitaire notenboom of kastanje geplant om de karakteristieke erfstructuur te versterken. Voor de boomgaard worden streekeigen hoogstamfruitbomen gekozen. Deze dragen bij aan het cultuurhistorische karakter van het erf. Daarnaast zijn deze soorten beter bestand tegen de plaatselijke omstandigheden. Op beide percelen worden fruitbomen aangeplant. Voor het bestaande woonhuis worden de uitheemse planten vervangen door enkele sierheesters. De hagen op beide erven bestaan uit beuk. Rondom het huis lager dan langs de toerit.Dit is een soort die in de omgeving veel als haag wordt gebruikt en zo een eenduidig beeld geeft.

Het inrichtingsplan is bijgevoegd in Bijlage 1.

3.3.2.4 Bebouwing

• Bijdragen aan behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit;
• De initiatiefnemer/ of huidige eigenaar wenst het bestaande erf en het te behouden bijgebouw enigszins op te knappen;
• De bebouwing moet buiten de 59 Decibel-lijn van de Hexelseweg worden gebouwd.

Op het bestaande erf blijft 1 bijgebouw behouden. Van dit bijgebouw wordt het aanzicht verbeterd. Door de nieuwe woning op het zuidelijke gedeelte van het perceel te bouwen, blijft de tussenliggende ruimte open en blijft het onderscheid tussen Wierden en buurtschap 't Loo behouden. De bebouwing wordt niet op de hoogste delen gesitueerd en door het zicht op de hoogteverschillen te behouden blijft het reliëf bepalend voor het beeld vanaf de Hexelseweg op de omgeving. Doordat er een lint aanwezig is op de es, welke karakter bepalend is voor deze stuwwal, vormt dit één van de hoofdstructuren. Door hier bebouwing aan toe te voegen wordt het verschil tussen dit lint en de agrarische gronden versterkt.

Voorgenoemde is beeldend weergegeven op onderstaand figuur.

Figuur 2.7: Visie /uitgangspunten slooplocatie en nieuwbouwlocatie (Bron: Eelerwoude)

Figuur 2.8: Uiteindelijke inrichting van sloop- en nieuwbouwlocatie (Bron: Eelerwoude)

3.3.2.5 Verantwoording investering in de ruimtelijke kwaliteit

Getaxeerde waarde bouwkavel € 175.000,-
Bouwrijp maken bouwkavel € 10.000,-
Waarde ondergrond bouwkavel € 5.000,-

---------------------------------------------------------------------------------------
Waarde bouwbestemming bouwkavel € 160.000,-

Waarde bouwbestemming bouwkavel € 160.000,-
Standaard sloopkosten € 23.300,-
30% gecorrigeerde vervangingswaarde € 20.004,-

---------------------------------------------------------------------------------------
Investering in ruimtelijke kwaliteit € 116.696,-

Vervolgens zijn de totale kosten ten behoeve van de investeringen in de ruimtelijke kwaliteit:

• Investering in erfbeplanting Zuthemerweg 23 € 22.582,-
• Investering in erfbeplanting, architectuur Hexelseweg 63 en 67 € 20.050,-
• Extra sloopkosten Zuthemerweg 23 € 8.163,-
• Extra sloopkosten Hexelseweg 67 € 23.705,-
• Advieskosten € 25.000,-
• Kosten bestemmingsplannen, onderzoek en leges € 18.330,-

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Totaal € 117.830,-