Bestemmingsplan Buitengebied 2009, herziening Landgoed Haarboer

4.3 Waarden

4.3.1 Ecologie

Hamabest milieu-adviesbureau heeft voor de bouw- en slooplocaties in het plangebied een quickscan flora en fauna uitgevoerd (rapportnummer: R11.198-JMW-F01, dd 6 juni 2011). Hieronder worden kort de conclusies weergegeven. Voor het volledige rapport wordt verwezen naar de bijlage.

Het landgoed ligt niet in of nabij een Natura 2000-gebied. De voorgenomen activiteiten zullen geen significant negatief effect hebben op de wezenlijke kenmerken en waarden (kernkwaliteiten) van de nabij gelegen EHS.

Voor alle locaties geldt dat de opstallen en de vegetatie geschikt zijn als broedlocatie voor diverse vogelsoorten. De rooi- en sloopwerkzaamheden dienen daarom buiten het broedseizoen plaats te vinden. Voor de Ypeloweg 18 geldt dat een nader onderzoek naar uilen moet plaatsvinden om vast te stellen of de te renoveren boerderij en de te verbouwen kapschuur een significante rol spelen in het bestaan van uilen. Daarnaast zijn enkele van de te slopen opstallen op dit perceel in potentie geschikt als verblijfplaats voor gebouwbewonende vleermuizen. Er moet daarom nader onderzoek plaatsvinden om vast te stellen of vleermuizen daadwerkelijk gebruik maken van de opstallen en welke functie de opstallen vervullen.

Op alle locaties zijn geen overige (strikt) beschermde plant- en diersoorten aangetroffen en deze worden ook niet verwacht. Op basis van de bevindingen kan worden geconcludeerd dat in de huidige situatie geen procedurele gevolgen zijn wat betreft de overige soorten.

Er wordt geadviseerd om de rooi- en sloopwerkzaamheden in de maanden (half) september tot en met oktober of in februari/(begin) maart uit te voeren, zodat veel diersoorten worden ontzien in kritische periodes, zoals de kraam-, broed- en overwinteringsperiode.

Ten aanzien van de toekomstige inrichting van het plangebied wordt geadviseerd gebruik te maken van inlandse, bloem- en vruchtdragende soorten. Om in de toekomstige situatie nestgelegenheid te creëren voor vogels als de huismus kunnen bij de bouw van de nieuwe woningen en opstallen zogenaamde vogelvides worden toegepast of speciale maatregelen worden genomen om nestlocaties te creëren.

4.3.2 Archeologie

De bouwlocaties van landhuis oost aan de Ypeloweg 18 en landhuis west op de locatie van het zomerhuis hebben op grond van de Archeologische verwachtingskaart een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Daarnaast grenst de bouwlocatie van landhuis west aan een AMK-terrein (archeologische monumentenkaart), welke een hoge archeologische waarde heeft. Bovendien is vlakbij deze locatie een archeologische vondst gedaan (nederzetting). Volgens de beleidsnota Archeologie geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een middelhoge archeologische verwachting bij plangebieden groter dan 5.000 m² én bij een verstoring dieper dan 50 cm. De te bebouwen locatie aan de Ypeloweg 18 is veel kleiner dan de hierboven genoemde 5.000 m², zodat onderzoek voor deze locatie niet noodzakelijk is. Ten aanzien van de mogelijke onderzoeksplicht voor de bouw van landhuis west is advies gevraagd bij de provinciaal archeoloog.

Uit het advies van de provinciaal archeoloog van 31 maart 2011 blijkt dat ook voor landhuis west geen archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Het te roeren oppervlak grond is beperkt. Daarnaast ligt het plangebied buiten de cirkel die getrokken is rond de middeleeuwse boerderij (deze hebben eigenlijk altijd in hun directe omgeving een oudere voorganger die niet bekend is uit de bronnen, vandaar de cirkel) en het ligt ook buiten het monumentterrein met daarin nederzettingsresten. De verstoring is relatief klein. De locatie wordt daarom vrij gegeven door de provinciaal archeoloog. Wel wordt geadviseerd om amateurarcheologen mee te laten kijken bij het uitgraven van de bouwput en de resultaten hiervan door te geven aan de provinciaal archeoloog.

4.3.3 Landschap en cultuurhistorie

Voor de rood voor roodaanvraag dient een landschapsplan te worden opgesteld, waarbij het landgoed landschappelijk wordt ingepast in het landschap. Doelstelling van de inpassing is het optimaal afstemmen van bebouwing en beplanting, rekening houdend met de ter plaatse voorkomende landschappelijke en cultuurhistorische waarden om zo te komen tot een landschappelijke inpassing van nieuwe bebouwing die recht doet aan de kwaliteit en de beleving van het landschap. Middels het rapport 'Inpassing woningen op landgoed Haarboer te Wierden' is hier invulling aan gegeven. De hierin voorgestelde aanplant in het kader van de landschappelijke inpassing van de drie erven is akkoord bevonden.

Voor het kappen van bomen in de op de verbeelding van het bestemmingsplan aangegeven bosgebieden moet een melding 'voorgenomen velling' worden ingediend bij het LNV-loket. Voor de te kappen bomen buiten het bosgebied, dient een groenplan van de te kappen bomen en aan te planten bomen (compensatie) te worden ingediend.

De boerderijen op de bouwpercelen Ypeloweg 18 en 20 zijn opgenomen op de lijst met karakteristieke panden. Beide boerderijen worden zodanig gerenoveerd dat de cultuurhistorische waarden blijven behouden.

4.3.4 Water

De gemeente heeft een watertoets uitgevoerd op de website www.dewatertoets.nl. Op basis van de toets wordt de normale procedure gevolgd. Het Waterschap heeft het plan nader bekeken en geconstateerd dat de volgende wateraspecten relevant zijn:

• 1. Bij het intekenen van het plangebied is een 'beperkingsgebied' geraakt. Deze beperking heeft te maken met het feit dat aan de oostkant van het betreffende project mogelijk bij extreme neerslagsituaties (eens per 100 jaar) water op maaiveld optreedt. Vanwege dit beperkingsgebied is de T=100 peil uitgerekend voor het ingetekende plangebied. Het T=100 peil is 8,95 M+NAP. Dit T=100 peil is het niveau waarop het water eens in de honderd jaar komt. Het Waterschap adviseert rekening te houden met het T=100 peil ten opzichte van de bouwhoogten van de woningen;
• 2. Waterloop 10-1-1-1 bevindt zich binnen de door u aangegeven globale gebiedsbegrenzing en staat op de legger van het waterschap. Deze waterloop heeft een belangrijke functie voor de afvoer van water vanuit het landelijke gebied. Belangrijk voor het behoud van de afvoerfunctie is dat de beschermingszone (5.00 meter buiten de taluds) van deze waterlopen wordt gerespecteerd. Binnen deze zone is het onder andere verboden om bouwwerken op te richten en beplantingen aan te brengen. In overleg met het waterschap is het echter mogelijk om voor het uitvoeren van bepaalde activiteiten een watervergunning te krijgen;
• 3. Het plan ligt in een intrekgebied voor de winning van grondwater voor de drinkwaterbereiding. De provincie Overijssel is bevoegd gezag voor de bescherming van het grondwaterwingebied voor de drinkwaterbereiding. Daarvoor kunnen eisen gesteld worden aan de ontwikkelingen binnen het intrekgebied. Voor nadere informatie adviseert het Waterschap contact op te nemen met de provincie Overijssel.

Het beleid van het waterschap Regge en Dinkel is vastgelegd in het vigerend waterbeheerplan.

Voor alle inbreidingen en uitbreidingen gelden in principe onderstaande beleidsregels.

Algemeen

• Bij de keuze voor de locatie van het plangebied wordt rekening gehouden met de wateropgave en de eigenschappen van het watersysteem.
• Bij het stedenbouwkundig plan moet notie worden genomen van het feit dat water van hoog naar laag stroomt. Water is daarmee ordenend voor het plan.
• Per project moet in het overleg tussen gemeente en waterschap worden bezien of maatwerkoplossingen nodig en/of wenselijk zijn.

Afvalwater

• Het afvalwater (het zwarte afvalwater van toilet, het grijze afvalwater van keuken, wasmachine en douche en het eventuele bedrijfsafvalwater) wordt afgevoerd naar de RWZI door middel van riolering.

Hemelwater

• De afvoerpiek uit het plangebied door de toename van verhard oppervlak wordt afgevlakt door berging van hemelwater in wadi's of retentievijvers met een gedoseerde afvoer.
• De norm voor de maximale hoeveelheid te lozen water bedraagt 2,4 l/sec.ha bij een maatgevende neerslaghoeveelheid van 40 mm in 75 minuten.
• Het hemelwater wordt zo min mogelijk verontreinigd en komt ten goede aan het lokale water- of grondwatersysteem.
• Zichtbare oppervlakkige afvoer van hemelwater heeft de voorkeur boven afvoer van hemelwater door buizen, vanwege het grotere risico op ongewenst lozingsgedrag en foutieve aansluitingen bij buizen.
• Infiltratie van hemelwater in de bodem via een graspassage is de beste optie, omdat hiermee zuivering, retentie en grondwateraanvulling worden gerealiseerd.
• Op kleine schaal kan dit goed door middel van individuele voorzieningen, op grotere schaal verdient de toepassing van wadi's de voorkeur.
• Afvoer van hemelwater vindt bij voorkeur plaats via de reeks regenpijp - perceelsgootje - straatgoot - wadi.
• Bij het ontwerp van het bouwwerk wordt een zodanig samenspel van dakvlakken, dakgoten, regenpijpen en perceelsgoten gekozen dat het water niet in riolen onder de grond hoeft.
• Goede alternatieven in geval van nauwelijks verontreinigd hemelwater zijn regenwaterhergebruik op individuele schaal of directe oppervlakkige afvoer naar sloten of vijvers met retentievoorzieningen op grotere schaal.
• In het geval van bedrijventerreinen met risico op vervuiling verdient hemelwaterafvoer via een verbeterd gescheiden rioolstelsel met retentievijvers de voorkeur.
• Het ontwerp van een verbeterd gescheiden stelsel wordt afgestemd op het risico op verontreiniging van het verhard oppervlak en het uitgangspunt dat de afvoer van relatief schoon hemelwater naar de rwzi wordt geminimaliseerd.

Grondwater

• Het grondwater wordt zoveel mogelijk aangevuld met schoon infiltrerend water.
• Te hoge grondwaterstanden in natte winterperioden mogen worden beteugeld met drainage in de openbare weg en eventueel op de kavels zelf, mits dit niet leidt tot een permanente grondwaterstandsverlaging in of buiten het plangebied.
• De drainage voert af naar een wadi of naar oppervlaktewater; dus niet naar de RWZI.
• Vochtoverlast door hoge grondwaterstanden wordt geminimaliseerd door te bouwen zonder kruipruimten en door kelders waterdicht te maken.

Oppervlaktewater

• Bij de herinrichting van het oppervlaktewatersysteem zijn de benodigde afvoercapaciteit, de streefbeelden en de kwaliteistdoelstellingen van het waterschap Regge en Dinkel leidend.
• Het oppervlaktewater wordt liefst op fraaie wijze geïntegreerd in het stedenbouwkundig plan, zodanig dat het water beleefbaar is en goed te beheren.

4.3.4.1 Reactie op Watertoets

Allereerst adviseert het Waterschap een bouwpeil van 8,95 m NAP (T=100 peil) aan te houden. Aangezien de woningbouwlocaties aan de Ypeloweg 18 en 20 en de locatie van het voormalige zomerhuis zijn gelegen op ruim 10 m NAP, kan aan deze adviesafstand tegemoet worden gekomen. Vervolgens merkt het Waterschap op dat de beschermingszone (5 m buiten de taluds) van waterloop 10-1-1-1 (Eksosche Aa) moet worden gerespecteerd. Binnen deze beschermingszone worden in het bestemmingsplan geen activiteiten voorzien. Tot slot geeft het Waterschap aan dat het plangebied in het intrekgebied voor de winning van grondwater voor de drinkwaterbereiding ligt. Over dit punt is overleg gevoerd met Vitens en de provincie Overijssel. Beide instanties hebben geen bezwaar tegen de voorgenomen bestemmingsplanherziening. Tot slot wordt ten aanzien van de beleidsregels opgemerkt dat het vuil water via de riolering zal worden afgevoerd en dat het hemelwater op de percelen zelf zal worden geïnfiltreerd.