| Plan: | "Buitengebied 2009, partiële herziening Heerdinksschotweg 1/1a" |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0189.BP2011000003-VA01 |
In deze paragraaf staat de financiële onderbouwing van de voorgenomen ontwikkelingen centraal. Het uitgangspunt daarbij is dat de kosten worden gecompenseerd door de waarde van de nieuw te realiseren bouwkavel. De waarde van de te realiseren bouwkavel wordt ingezet voor een vergoeding van een deel van de waarde van de te slopen bebouwing, de sloopkosten en voor de investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.
De financiële drager van de Rood voor Roodregeling is de nieuw te realiseren woningbouwkavel. voor het bepalen van de waarde van de woningbouwkavel is een taxatie uitgevoerd door een erkend taxateur. De waarde van een bouwrijpe woningbouwkavel van 1.000 m2 op deze locatie komt op € 180.000,-. De kosten voor het bouwrijp maken van de bouwkavel zijn € 15.000,- en de waarde van de ondergrond is € 5.000,-.
De waardestijging van de locatie van de woningbouwkavel bedraagt daarmee € 160.000,-. Deze waardestijging is de waarde van de bouwbestemming en wordt gebruikt om de investeringen te kunnen bekostigen. Het taxatierapport is bijgevoegd in Bijlage 5.
In de provinciale Rood voor Rood-regeling wordt een standaardwaarde voor de sloopkosten van € 25,- per vierkante meter bebouwing gehanteerd. Dit bedrag mag de initiatiefnemer gebruiken om de sloopkosten te dekken en alle verhardingen te verwijderen. In werkelijkheid blijkt dat de sloop- kosten en asbestsaneringskosten hoger zijn dan deze standaardwaarde. Daarom heeft de provincie in december 2008 besloten dat op basis van een onafhankelijke taxatie van de sloopkosten uit kan worden gegaan van de werkelijke sloopkosten op basis van sloopoffertes. Voor de sloop van de op- stallen aan de Heerdinkschotweg zijn een aantal sloopoffertes opgevraagd. De totaalprijs in de offerte van G.j. Kamphuis is het laagst en bedraagt € 90.262,-.
De regeling Rood voor Rood biedt de initiatiefnemer een vrij te besteden deel van de opbrengsten van de woningbouwkavel. Daarbij wordt uitgegaan van een vergoeding van een deel van de waarde van de te slopen bebouwing. Deze vergoeding bedraagt 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de bebouwing. De taxatie van de gecorrigeerde vervangingswaarde dient uitgevoerd te worden conform de berekeningswijze die door de DlG is beschreven in “Informatie gecorrigeerde vervangingswaarde in het kader van de Rood voor Rood regeling provincie Overijssel”. In Bijlage 4 is een overzicht weergegeven van de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde op de locatie aan de Heerdinksschotweg. Deze bedraagt € 98.865,-, dertig procent hiervan is € 29.660,-.
Het bedrag dat geïnvesteerd moet worden in de ruimtelijke kwaliteit, wordt berekend door het bedrag van de waarde van de bouwbestemming te verminderen met de sloopkosten en de vergoeding van dertig procent van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Betreffende de ruimtelijke kwaliteit moet € 40.079,- verplicht worden geïnvesteerd.
In totaal wordt € 41.598,- geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit op de locatie aan de Heerdinkschotweg. Allereerst het asbestinventarisatierapport € 678,-. Daarnaast de inrichting van het perceel met de nieuwe bouwkavel en het oude erf aan de Heerdinkschotweg. De kosten voor de landschappelijke inrichting bedragen € 9.577,-. Daarnaast zal het de erfbeplanting worden versterkt met streekeigen soorten. Kosten voor asbestsanering van de te vervangen schuur kan worden beschouwd als investering in de ruimtelijke kwaliteit. De kosten voor asbestsanering bedragen € 7.813,-.
Daarnaast zijn er kosten gemaakt ten behoeve van advies door Eelerwoude, het opstellen van taxatierapporten en een asbestinventarisatie van de schuren voor een totaal bedrag van € 12.200,-. Deze kosten kunnen worden meegenomen als investering in de ruimtelijke kwaliteit. Dit geldt ook voor de leges van de gemeente (€ 3.000,-), evenals de kosten voor de technische onderzoeken wat betreft het bestemmingsplan (€ 8.330,-).