Vasse, Manderseweg 51/Kloosterhof

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De erven Koopmans (hierna ook: initiatiefnemers) zijn eigenaar van de percelen Kloosterhof (ong.) en Manderseweg 51 te Vasse, kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie P nummer 498 respectievelijk sectie P nummer 69.

Het perceel Kloosterhof (ong.) wordt in de verkoop gebracht. Het is de wens om dit perceel, waarop een groenbestemming rust, te verkopen als bouwgrond, een en ander zoals sinds 1975 in de bedoeling van de gemeente Tubbergen en de familie Koopmans lag.

Ook de Manderseweg 51, voorzien van een detailhandelsbestemming, wordt ten verkoop aangeboden; mede gelet hierop is het wenselijk om ook aan deze locatie een reguliere woonbestemming toe te kennen.

Initiatiefnemers willen op betreffende inbreidingslocatie de mogelijkheid creeren om één woning te realiseren om op deze manier het bebouwingspatroon voort te zetten en het 'gat' in de stedenbouwkundige structuur passend op te vullen.

Aan de locatie Kloosterhof is in het bestemmingsplan Kleine Kernen (2006) (abusievelijk) de bestemming ‘Bos’ toegekend, welke bestemming in het in 2016 vastgestelde bestemmingsplan is bestendigd. Ditzelfde bestemmingsplan kent voor het perceel Manderseweg 51 de bestemming 'Detailhandel'.

De gemeente Tubbergen wil aan het verzoek tot toekennen van een reguliere woonbestemming aan beide locaties medewerking verlenen door de vaststelling van een nieuwe en passende planologisch-juridische regeling in de vorm van een regulier bestemmingsplan; hiertoe is in april en mei 2016 een positief principe-standpunt ingenomen door het college.

Het voorliggende bestemmingsplan 'Kloosterhof-Manderseweg Vasse' voorziet in een adequate planologisch-juridische regeling voor het project .

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie P nummers 498 en 69 en plaatselijk als Kloosterhof (ong.) en Manderseweg 51 te Vasse. Het perceel aan het Kloosterhof beslaat een oppervlakte van 1258 m2 en het perceel aan de Manderseweg 51 845 m2. Op onderstaande luchtfoto en uitsnede uit de kadastrale omgevingskaart is de ligging van de locaties weergegeven:

Afbeelding:Ligging plangebied

De kadastrale situatie is op onderstaande afbeelding weergegeven.

Afbeelding: kadastrale kaart Vasse

1.3 Voorgaand bestemmingsplan

Voor het te ontwikkelen plangebied vigeert het volgende bestemmingsplan:

Naam bestemmingsplan	Bestemming	Vaststelling Raad
bestemmingsplan Kleine Kernen	bestemming 'Groen' resp. 'Detailhandel', beiden met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'	14 maart 2016

Afbeelding: Uitsnede verbeelding

Binnen deze bestemmingen is het niet mogelijk om via een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid de vigerende bestemming om te zetten in een woonbestemming. Daarom is het noodzakelijk om een reguliere bestemmingsplanprocedure te doorlopen.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit de volgende delen. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 met een uitgebreide analyse van (de waarden van) het plangebied. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de ruimtelijke ontwikkeling zelf. In hoofdstuk 4 wordt het plan getoetst aan het geldende ruimtelijke beleid. Hoofdstuk 5 geeft inzicht in de milieu-planologische aspecten. Hoofdstuk 6 bevat de waterparagraaf. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is neergelegd in hoofdstuk 7. In hoofdstuk 8 wordt aandacht besteed aan de economische uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure inclusief de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Analyse van het plangebied

In dit hoofdstuk wordt de feitelijke situatie van het plangebied beschreven. Er wordt ingegaan op de aanwezige ruimtelijk-functionele structuur van het plangebied en omgeving. Ook worden de aanwezige gebiedswaarden (natuur en landschap, flora en fauna en cultuurhistorie) van het plangebied beschreven.

2.1 Beschrijving plangebied e.o.

Het plangebied is gelegen midden in de woonkern Vasse.

De kern Vasse is ontstaan als krans-esdorp, waarbij de boerderijen in een gesloten krans rondom de (grote) es zijn gesitueerd.

De Manderseweg en de Denekamperweg zijn de belangrijkste doorgaande wegen, waaraan ook vrijwel alle voorzieningen liggen. De maatschappelijke voorzieningen zijn geconcentreerd aan de Hooidijk. Het betreft hier een bibliotheek, een basisschool en een kerkgebouw. Op de hoek Voortsweg-Amsinksweg is een klein bedrijventerrein gelegen. Tot slot herbergt Vasse een verblijfsrecreatieve voorziening in de vorm van enkele recreatiewoningen aan de Beekzijdeweg. Wonen is de meest omvangrijke functie in de kern.

2.2 Waarden van het plangebied e.o.

2.2.1 Natuur en landschap

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van het NatuurNetwerk Nederland (NNN; voorheen EHS genoemd) en Natura 2000-gebieden. Gezien de ligging in combinatie met de aard van de ontwikkeling binnen het plangebied zijn significant negatieve effecten op de dichtstbijgelegen Natura 2000-gebied Springendal en Dal van de Mosbeek (afstand van circa 550 m) uitgesloten.

2.2.2 Flora en fauna

Op basis van de Wet Natuurbescherming (voorheen Flora- en Faunawet) moet bij alle geplande ruimtelijke ingrepen nagegaan worden of er schade wordt toegebracht aan beschermde planten- en diersoorten. In de wet is vastgelegd welke handelingen ten aanzien van beschermde soorten verboden zijn. Als de uitvoering van het plan een of meerdere verboden handelingen met zich meebrengt, is ontheffing of vrijstelling nodig van de verbodsbepalingen.

In de voorgaande paragraaf is al aangegeven dat vanwege de grote afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied en de aard van de activiteiten het niet te verwachten is dat het planvoornemen enig effect op de natuurwaarden in deze gebieden zal hebben. Het beschermingsregime voor vogels is iets versoepeld ten opzichte van het systeem onder de Flora en faunawet. Het verbod op het opzettelijk verstoren van vogels is beperkt tot verstoringen die van “wezenlijke invloed” zijn op de staat van instandhouding van de soort.

Onder wezenlijke invloed wordt verstaan: “een wezenlijke negatieve invloed op een beschermde soort”. Of daar sprake van is hangt af van de populatie van de diersoort. Hoe zeldzamer de soort hoe groter de kans dat naar bijvoorbeeld een lokale populatie moet worden gekeken. Daarnaast is van belang of de populatie een negatief effect zelf teniet kan doen, bijvoorbeeld of er voldoende uitwijkmogelijkheden zijn naar een volwaardig leefgebied elders. Als een populatie het effect niet zelf teniet kan doen is de kans groter dat het effect als wezenlijke invloed kan worden aangemerkt.

De wet voorziet in ruime mogelijkheden voor het verlenen van vrijstellingen, ook voor vogels en strikt beschermde soorten. Bij het verlenen van de vrijstelling moet aan dezelfde voorwaarden worden voldaan als bij het verlenen van de vroegere ontheffing.

Een ontheffing van een verbod ex artikel 3.1 Wn kan slechts worden verleend indien:

• er geen andere bevredigende oplossing voorhanden is;
• er geen sprake is van verslechtering van de staat van instandhouding van de soort;
• en er een limitatief opgesomde ontheffingsgrond aan de ontheffing ten grondslag kan worden gelegd.

Quickscan flora en fauna

Het plangebied aan de Manderseweg 51 wordt gebruikt als woonperceel; feitelijk zal dit niet gaan wijzigen. Het plangebied aan het Kloosterhof is onbebouwd en begroeid met struiken en bomen. Water is binnen het plangebied niet aanwezig.

Door het bestaande gebruik van het plangebied en de directe omgeving daarvan – en de verstoring die hierdoor plaatsvindt, vormt het plangebied e.o. geen veilige habitat voor streng- en overige beschermde zoogdieren, (broed)vogels, amfibieën en reptielen en is het geen geschikte biotoop voor bijzondere plantensoorten.

Gelet hierop is de aanwezigheid van beschermde broedvogelsoorten en plantensoorten niet aannemelijk; het gebied vormt geen veilig leefgebied voor beschermde dieren noch een permanente voedingsbodem voor plantensoorten.

Op basis van de actuele flora- en faunagegevens en waarnemingen over een heel kalenderjaar (juni 2015 - juni 2016) is voor het gebied 'Vasse' nagegaan welke dier- en plantensoorten in dit gebied (meer specifiek op korte afstand van het plangebied) waargenomen zijn welke
bescherming verdienen. Hieruit is gebleken dat ter plaatse van het plangebied geen beschermde soorten zijn aangetroffen, anders dan de zwarte roodstaart welke in september 2015 is waargenomen aan de Manderseweg.

Gelet op het bovenstaande is een extra verstoring van flora en fauna door onderhavig project (mede in relatie tot het huidige gebruik) niet te verwachten. Om dit met zekerheid te kunnen stellen is op 1 mei 2018 op locatie een ecologisch onderzoek uitgevoerd door FaunaConsult. Hierin is het volgende geconcludeerd:

"Algemeen voorkomende grondgebonden zoogdieren en amfibieën

In het plangebied komen mogelijk zoogdieren en amfibieën voor, die onder de Wnb zijn beschermd. Het gaat om algemeen voorkomende soorten (zogenaamde A-soorten), waarvoor in Overijssel een vrijstelling geldt in geval van ruimtelijke ontwikkeling en beheer en onderhoud. Wel geldt altijd de Zorgplicht (artikel 1.11 Wnb): deze houdt in dat nadelige gevolgen voor dieren en planten altijd zoveel mogelijk moeten worden voorkomen. Om aan de algemene zorgplicht te voldoen, moeten dieren die tijdens het werk worden aangetroffen, zo snel mogelijk naar een aangrenzende locatie buiten het plangebied worden verplaatst.

Algemene vogels

Verstoring en vernietiging van vogelnesten is te vermijden, door het verwijderen van opgaande vegetatie en het kappen van bomen buiten de periode 15 maart – 15 juli (het broedseizoen van de meeste vogels) uit te voeren. Indien de appelboom waartegen een mezennestkast is opgehangen, wordt gekapt, kan de nestkast worden gespaard door deze tegen een andere boom of tegen een gevel in of nabij het plangebied op te hangen."

De rapportage is integraal aan de planstukken toegevoegd.

2.2.3 Cultuurhistorie en archeologie

Ten aanzien van archeologie is het uitgangspunt dat het archeologisch erfgoed moet worden beschermd op de plaats waar het wordt aangetroffen. Dit vloeit voort uit het Europese Verdrag van Valetta (1992) inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed en de Wet op de archeologische monumentenzorg die de Monumentenwet 1988 deels heeft aangepast. Gezien dit uitgangspunt mogen bekende archeologische monumenten niet aangetast worden en moet in geval van voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen in gebieden met een hoge of middelhoge archeologische verwachtingswaarde, in principe een inventariserend en waarderend vooronderzoek plaatsvinden. Eventueel aangetroffen waarden dienen primair ter plekke (in situ) beschermd te worden dan wel - indien dat redelijkerwijs niet mogelijk is - door een opgraving (ex situ) te worden veilig gesteld.

De gemeente Tubbergen beschikt over een archeologische verwachtings- en advieskaart (rapport RAAP, juli 2008). Uit deze kaart (welke vertaald is in het bestemmingsplan voor de kern Vasse) blijkt dat voor de gronden van het plangebied waarop de toekomstige ontwikkeling zal plaatsvinden, een hoge verwachting geldt.

Archeologisch onderzoek is volgens het gemeentelijk beleid, zoals ook vastgelegd in het bestemmingsplan Kleine Kernen, noodzakelijk bij ingrepen groter dan 2.500 m2 en dieper dan 40 cm .

Gelet op het feit dat de totale oppervlakte van het plangebied minder dan 2500 m2 bedraagt, is het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk.

Daarenboven geldt dat, indien tijdens werkzaamheden van beperktere omvang onverhoopt ook archeologische vondsten plaatsvinden, initiatiefnemer dat – conform de verplichting uit art. 53 Monumentenwet 1988 – zal melden.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijke ontwikkeling

3.1 Projectbeschrijving

Voorgeschiedenis Kloosterhof ong.

Bij besluit van 4 maart 1997 (bestemmingsplan Vasse, partiële herziening Kloosterhof) heeft de gemeenteraad van Tubbergen de bestemming ‘woningbouw’ aan het perceel kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie P nummer 498, toegekend. In 2006 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Kleine Kernen (2006) vastgesteld en is, naar nu blijkt, de bestemming ‘Bos’ toegekend aan het perceel Kloosterhof (ong.). Dit is eind 2015 aan het licht gekomen toen de erven Koopmans het perceel als woningbouwgrond ten verkoop wilden gaan aanbieden. Inmiddels is het bestemmingsplan Kleine Kernen (2016) vastgesteld en heeft het perceel de bestemming 'Groen' gekregen.

Initiatiefnemers willen dit perceel verkopen als bouwgrond, een en ander zoals in de bedoeling van de gemeente Tubbergen en de familie Koopmans lag. Hiertoe dient de bestemming gewijzigd te worden.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het wenselijk het bouwvlak voor deze nieuwe woning zodanig te situeren dat gevellijn de bocht in het Kloosterhof volgt, zodat de voorgevel een stuk achter de zijgevel van het naastgelegen hoekpand komt te liggen en vóór de voorgevel van de woningen aan de oostzijde van het plangebied. De toegestane bouwhoogte ligt gelijk aan de hoogten in het aangrenzende deel van het plangebied aan de zijde van de Manderseweg en de toegestane goothoogte ligt gelijk aan de goothoogten aan het Kloosterhof, zoals op onderstaande figuur is aangegeven.

Afbeelding: gebiedsaanduiding met gelijke maatvoering

Manderseweg 51

De Manderseweg 51 te Vasse, kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie P nummer 69, en grenzend aan het perceel Kloosterhof (ong.), is eveneens gelegen midden in de kern Vasse, en geheel omringd door woningen.

Het in 2016 vastgestelde bestemmingsplan Kleine Kernen (2016) heeft aan dit perceel de bestemming Detailhandel toegekend, zoals dat in het voorgaande bestemmingsplan ook geregeld was.

De woning betreft een voormalige bedrijfswoning. Van feitelijke detailhandel is al enige tijd echter geen sprake meer, noch van de wens om hier opnieuw detailhandel te gaan voeren.

Afbeelding: Aanzicht Manderseweg 51

De Manderseweg 51 wordt eveneens ten verkoop aangeboden; mede gelet hierop is het wenselijk om aan deze locatie een reguliere woonbestemming toe te kennen, welke ook passend is binnen de omringende woonbestemmingen.

3.2 Ontsluiting en parkeren

Ontsluiting:

• Manderseweg 51: Het plangebied blijft op gelijke wijze ontsloten als nu het geval is. Hierin vinden geen wijzigingen plaats.
• Kloosterhof (ong.): dit perceel grenst direct aan de openbare weg. Het Kloosterhof vormt derhalve de ontsluiting van de nieuwe woningbouwkavel. Het Kloosterhof betreft een 'erftoegangsweg 30' waarbij het verkeer het 'woonerf' verlaat via de Manderseweg.

Parkeren:

• Manderseweg 51: aan beide zijden van het nu als bedrijfswoning bestemde pand is voldoende vrije ruimte om 2 voertuigen op eigen terrein te parkeren. Het betreft een bestaande vrijstaande woning welke ook als zodanig in gebruik is. Slechts de bestemming wordt nu formeel gewijzigd. Voor het parkeren en verkeer maakt dit geen verschil.
• Kloosterhof (ong.): dit perceel is zodanig ruim van omvang (1258 m2) dat er met gemak drie parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd kunnen worden, waarmee voldaan kan worden aan de CROW-parkeernormering en aan het bepaalde in de Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren, zoals door de gemeente vastgesteld op 28 mei 2018.

3.3 Groen- en watervoorzieningen

Het plangebied, zowel voor wat betreft het Kloosterhof (ong.) als de Manderseweg 51, zal als regulier woonperceel worden ingericht, met bijbehorende tuin en erfverharding. De structuur in de woonwijk als geheel zal ongewijzigd gehandhaafd blijven.

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater voorzien.

3.4 Brandveiligheid

In het Bouwbesluit zijn regels gesteld ten aanzien van brandveiligheid van onder andere woongebouwen. Aan deze regels zal worden getoetst op het moment dat de omgevingsvergunningen voor de woningen worden aangevraagd. In beginsel kan echter wel aan de regels worden voldaan.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Rijksbeleid

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vastgesteld op 13 maart 2012.

Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige aanpak die ruimte geef aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Dit doet het Rijk samen met andere overheden en met een Europese en mondiale blik. Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. Zo ontstaat er ruimte voor maatwerk en ontwikkelingen van burgers en bedrijven. In deze structuurvisie schetst het Rijk ambities voor Nederland in 2040: een visie hoe Nederland er in 2040 voor moet staan. Uitgaande van de verantwoordelijkheden van het Rijk zijn de ambities uitgewerkt in rijksdoelen tot 2028 en is aangegeven welke nationale belangen daarbij aan de orde zijn. Deze tijdshorizon is gesteld omdat in de loop van de tijd nieuwe ontwikkelingen en opgaven kunnen vragen om bijstelling van de rijksdoelen. Voor de ambities zijn rijksinvesteringen slechts een van de instrumenten die worden ingezet. Ook kennis, bestuurlijke afspraken en kaders worden ingezet. De huidige financiële rijkskaders (begroting) zijn randvoorwaardelijk voor de concrete invulling van die rijksambities. Een actualisatie van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid is nodig om de nieuwe aanpak vorm te geven. De verschillende beleidsnota's op het gebied van ruimte en mobiliteit zijn gedateerd door nieuwe politieke accenten en veranderende (wereldwijde) omstandigheden zoals de economische crisis, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen die onder andere ontstaan omdat groei, stagnatie en krimp gelijktijdig plaatsvinden. Deze structuurvisie geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vormt de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

Het Rijk is verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening inclusief zorgvuldige, transparante ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dat betekent dat het systeem zo ingericht moet zijn dat integrale planvorming en besluitvorming op elk schaalniveau mogelijk is en dat bestaande en toekomstige belangen goed kunnen worden afgewogen. Gebruikswaarde, toekomstwaarde en belevingswaarde zijn hier onderdeel van. Het gaat dan zowel om belangen die conflicteren als belangen die elkaar versterken. Bij nieuwe ontwikkelingen, aanleg en herstructurering moet in elk geval aandacht zijn voor de gevolgen voor de waterhuishouding, het milieu en het cultureel erfgoed. Deze aspecten worden (zijn) in hoofdstuk 6 en de paragrafen 5.6 respectievelijk 2.4.3 behandeld.

4.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt.

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient te voldoen aan de volgende voorwaarden:

a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;

b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;

c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

De definitie voor een stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1, lid 1, Bro) luidt als volgt: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen."

In de Handreiking staat dat er geen ondergrens is bepaald voor wat een ‘stedelijke ontwikkeling’ is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat één of enkele woningen niet gezien worden als een stedelijke ontwikkeling:

• ABRvS 18 december 2013, 201302867/1/R4 (Weststellingerwerf): hierbij ging het om het rechtstreeks mogelijk maken van drie woningen en drie woningen via een wijzigingsbevoegdheid
• ABRvS 14 januari 2014, nr. 201308263/2/R4 (Midden-Delfland): bestemmen van één woning

Het begrip "woningbouwlocatie" (zoals opgenomen in de omschrijving van het begrip "stedelijke ontwikkeling" in artikel 1.1.1 Bro) is niet nader gedefinieerd. Gelet op de kleinschalige woningbouw die onderhavig plan mogelijk maakt, kan in het licht van de jurisprudentie van de Afdeling gesteld worden "dat de plannen niet voorzien in een woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1 Bro".

De in het onderhavige plan voorziene ontwikkeling kan dan ook niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is.

4.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Deze vorm van normstelling sluit aan op de vroegere pkb's met concrete beleidsbeslissingen en beslissingen van wezenlijk belang die ook van betekenis waren voor de lagere overheden. Het besluit is op 30 december 2011 in werking getreden.

In de SVIR wordt een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau gegeven. In het SVIR wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken.

Onderhavig bestemmingsplan voorziet in een actualisatie van een feitelijk aanwezige, dan wel overeengekomen planologische situatie. Geconcludeerd kan worden dat dit bestemmingsplan zodanig beperkt is van omvang en impact dat het geen rijksbelangen raakt waarop het Barro ziet.

4.4 Provinciaal beleid

De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. Op 3 juli 2013 zijn de geactualiseerde Omgevingsvisie en -verordening is vastgesteld door Provinciale Staten welke op 1 september 2013 in werking zijn getreden.

De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn:

• door meer aandacht voor herstructurering wordt ingezet op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu's; dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen;
• investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan;
• zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik bij bebouwing door hantering van de zogenaamde 'SER-ladder'; deze methode gaat ervan uit dat eerst het gebruik van de ruimte wordt geoptimaliseerd, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik wordt onderzocht en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden, wordt bekeken; hierbij is afstemming tussen gemeenten over woningbouwprogramma's en bedrijfslocaties noodzakelijk;
• ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij steeds om, de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

De Omgevingsvisie deelt de omgeving in diverse ontwikkelingsperspectieven; voor onderhavig plangebied betreft dit het ontwikkelingsperspectief "Dorpen en kernen als veelzijdig leefmilieus - woonwijk". De nadruk bij dit ontwikkelingsperspectief komt steeds meer te liggen op het creëren van een breed spectrum aan gemengde milieus van woningen, werkruimtes, bedrijven, voorzieningen en recreatieve mogelijkheden die voortbouwen op de karakteristieke opbouw van dorp of kern. Hierbij is ruimte voor herstructurering, inbreiding en transformatie naar diverse woon- werk- en gemengde stadsmilieus.

Omdat er sprake is van een locatie gelegen binnen het bebouwd gebied (midden in de feitelijke bebouwde kom) past de transformatie naar (reguliere) woningbouwlocatie voor één nieuwe en één van gebruiksfunctie te wijzigen woning, vanuit stedenbouwkundig oogpunt in de omgeving.

4.5 Gemeentelijk beleid

4.5.1 Structuurvisie

Op 24 maart 2016 is de Structuurvisie Gemeente Tubbergen Op en top Tubbergen

vastgesteld. Met betrekking tot het aspect 'wonen' formuleert de structuurvisie het beleid als volgt:

Aantrekkelijk wonen is een belangrijke troefkaart van Tubbergen. Die kracht dient versterkt te worden, samen met de bewoners. Om te voorkomen dat er op termijn structurele leegstand ontstaat, wordt gestuurd op een geleidelijke woningbouwontwikkeling, op de juiste locatie(s) èn afgestemd op de lokale behoefte voor zowel ouderen als ook jongeren en doorstromers. Daarnaast dient er oog te zijn voor het op tijd signaleren van herstructeringsopgaven, aanpassingopgaven voor de bestaande voorraad en het op gang houden van de doorstroming, zodat ook woningen beschikbaar komen voor huishoudens die niet of in voldoende mate zelfstanding in goede en betaalbare huisvesting kunnen voorzien.

Randvoorwaarden en uitgangspunten voor initiatieven ‘thema wonen’

Goede initiatieven op het gebied van wonen (en zorg) worden in overweging genomen, ook wanneer ze niet direct passen in het bestemmingsplan. Vanuit de gemeente wordt graag het gesprek aan gegaan, waarbij in ieder geval de volgende kaders gehanteerd worden:

- Geen (nieuwe) woningen op een bedrijventerrein.

- Zeer terughoudend omgaan met verzoeken voor het buitengebied.

- Geen permanente bewoning van een recreatiewoning.

- Zuinig ruimtegebruik, geleidelijke ontwikkeling van de voorraad. Inbreiding heeft voorkeur boven uitbreiding, mits de omgevingskwaliteit in de kern niet aangetast wordt. Om hierin een goede afweging te kunnen maken bij initiatieven, wordt de ‘ladder duurzame verstedelijking’ toegepast: een handvat vanuit het rijk voor een zorgvuldig afwegingsproces.

- Initiatieven moeten bijdragen aan meer diversiteit en voorzien in een concrete vraag.

- Voorkomen belemmeringen voor (doorontwikkeling van) bestaande functies;

- Voorkomen (verkeers- / parkeer)overlast voor de omgeving en een goede ontsluiting.

- Ontwikkelingen moeten duurzaam en levensloopbestendig zijn.

- Er wordt prioriteit gegeven aan specifieke locaties die het dorp(sbeeld) versterken, bijvoorbeeld door een bijdrage te leveren aan de omgevingskwaliteit, aan de leefbaarheid, aan de verbetering van het milieu of een bijdrage te leveren aan woningbehoefte van belangrijke en kwetsbare doelgroepen.

- Het vergroten van bestaande woningen is onder voorwaarden afweegbaar. Het karakter van een initiatief (vorm, uitstraling, functie) moet aansluiten op het karakter van de omgeving van de initatieflocatie en passend zijn in het gebiedstype op de kernkaart.

Onderhavig initiatief is niet strijdig met dit beleid.

4.5.2 Woonvisie 2016+

Het woonbeleid van de gemeente Tubbergen is vastgelegd in de ‘Woonvisie 2016+’. Deze woonvisie is op 13 juli 2016 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Tubbergen. Voor de uitvoering van het woonbeleid is het van belang om nauw samen te werken met de maatschappelijke partners. De woonvisie bevat een uitnodiging aan de inwoners, de woningcorporatie, bouwbedrijven en andere organisaties om bij te dragen aan het verbeteren van de woonkwaliteit in de gemeente Tubbergen. Bij veel ontwikkelingen op het vlak van het wonen, ligt het voortouw dus bij andere partijen dan de gemeente.

In de woonvisie wordt de gemeentelijke visie op het wonen in Tubbergen tot 2020 geschetst met een doorkijk naar 2025. De woonvisie vormt de basis voor strategische afwegingen die de gemeente maakt op het gebied van wonen. De vraag hoe de woonaantrekkelijkheid van Tubbergen kan versterken staat hierbij voorop.

De Woonvisie 2016+ is voorzien van een woningbouwprogramma. Hierin is rekening gehouden met de regionale woningbouwafspraken, zoals deze in januari van 2016 zijn gemaakt. Bij de verdeling over de kernen is rekening gehouden met de leeftijdsopbouw van de kernen én de feitelijke gang van zaken dat (een deel van de) ouderen (uiteindelijk) wil(len) gaan wonen in de kern Tubbergen. Dit bouwprogramma is het kwantitatieve kader als het gaat om het toevoegen van nieuwe woningen aan de woningvoorraad.

In kwalitatieve zin wordt in de visie een antwoord gegeven op de wijze waarop de woonaantrekkelijkheid van de gemeente moet worden versterkt en is aandacht besteed aan de thema’s beschikbaarheid, betaalbaarheid, extramuralisering en duurzaam wonen (waaronder ook valt het geschikt zijn voor bewoning voor alle leeftijden).

Het gaat hier niet alleen om de kwaliteit van de nieuw toe te voegen woningen, maar ook die van de bestaande voorraad. Teneinde woningbouwontwikkeling voor de juiste doelgroep te realiseren, is in de visie opgenomen dat concrete bouwplannen gepaard dienen te gaan met het aantonen van de concrete behoefte voor deze plannen.

In onderhavig bestemmingsplan is er sprake van één bestaande bedrijfswoning welke is gekoppeld aan de detailhandelsbestemming; deze bedrijfswoning die niet meer als zodanig wordt gebruikt, wordt nu bestemd als reguliere woning. Het is echter geen nieuwe woonbestemming die op de woningvoorraad drukt. De nieuwe woningbouwtitel aan het Kloosterhof ong. drukt wèl op de woningvoorraad; een nieuwe woningbouwmogelijkheid welke vanuit vroeger jaren (1975-2006) meegenomen is geweest in de woningvoorraad, daarna eruit is geschrapt, maar nu weer wordt toegevoegd.

Binnen de kern Vasse is er voor de periode 2015-2024 een woningbehoefte van 27 (25-35), welk aantal medio 2017 nog niet is gerealiseerd en waardoor er vanuit het oogpunt van het woningbouwbeleid niets aan in de weg staat om aan het Kloosterhof (ong.) een nieuwe woning te realiseren.

4.5.3 Beleidsnota inbreidingslocaties 2016

Op 25 januari 2016 is de Beleidsnota inbreidingslocaties 2016 vastgesteld. Deze beleidsnota is van toepassing op aanvragen voor kleinschalige woningbouw in bestaand stedelijk gebied. Prioriteit wordt toegekend aan aanvragen die betrekking hebben op de benutting van locaties voor herstructurering of transformatie.

Voor uitleg van het begrip “kleinschalig” wordt aangesloten bij de actuele stand van de jurisprudentie met betrekking tot de toepassing van de zogeheten Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening).

Het bebouwen van een lege plek valt niet onder de definities transformatie en herstructurering. Onder een lege plek wordt verstaan een perceel waar geen bebouwing aanwezig is (dat van functie wijzigt, dan wel wordt verwijderd). Tevens wordt als lege plek aangeduid een open ruimte in de bebouwde kom, die het open houden waard is vanwege stedenbouwkundige kwaliteiten. In uitzonderingssituaties kan medewerking worden verleend aan het bouwen op een lege plek, zulks naar het oordeel van burgemeester en wethouders en mits het woningbouwprogramma voor inbreiding dit toelaat, dit vanwege stedenbouwkundige kwaliteiten verantwoord is en zich ook overigens geen belemmeringen qua omgevingsaspecten voordoen ten aanzien van het bouwen op die lege plek.

Bebouwing op inbreidingslocaties is alleen acceptabel als de bebouwing vanuit stedenbouwkundige overwegingen als logisch kan worden beschouwd, als het iets toevoegt aan de ruimtelijke situatie of als er aantoonbaar sprake is van een verbetering van de bestaande situatie. Er moet een logische aansluiting zijn op de bestaande stedenbouwkundige structuur en er moet samenhang worden gevormd met de omgeving.. De groene elementen in een gebied en de stedenbouwkundig ruimtelijke waarde van een gebied zijn in hoge mate bepalend bij de afweging of bebouwing aanvaardbaar is. Wanneer het perceel deel uitmaakt van een groter geheel mag de bebouwing op de inbreidingslocatie geen kwaliteitsverlies betekenen van de samenhang met de omgeving.

Aan de Manderseweg 51 is er sprake van een transformatie in die zin dat het om bestaande bebouwing binnen de bebouwde kom gaat, waarbij het gebruik als 'woning' sec gelijk blijft: de als bedrijfswoning bestemde woning wordt getransformeerd naar een reguliere burgerwoning, althans een woning welke niet is gekoppeld aan een primaire andere functie.

Hoewel, wegens het ontbreken van bestaande bebouwing, aan het Kloosterhof geen sprake is van een inbreidingslocatie als bedoeld in de beleidsnotitie.

De term ‘inbreidingslocatie’ wordt algemeen gedefinieerd als “een groene locatie in bestaand stedelijk gebied waar woningen, kantoren, winkels of bedrijven worden gebouwd. Meestal wordt als voorwaarde gesteld dat er ten minste aan drie zijden van de locatie bestaande bebouwing is.”

Zoals uit onderstaande afbeelding valt op te maken, voldoet de rood omcirkelde locatie Kloosterhof (ong.) geheel aan deze algemene definitie:

Afbeelding: Uitsnede verbeelding Luchtfoto

Wanneer er sprake is van het bebouwen van een inbreidingslocatie, dient de kwaliteit van de leefomgeving gewaarborgd te blijven. Hierbij is het van belang dat de bestaande kwaliteit niet wordt aangetast en eigenlijk wordt versterkt. Hierbij zijn de volgende aspecten van belang:

• Verkeersdruk en structuur

De nieuw te realiseren woning mag geen verkeerskundige problemen met zich meebrengen. Hierbij gaat het om parkeren en bereikbaarheid. Het te bebouwen perceel aan het Kloosterhof wordt direct op deze openbare weg ontsloten, is zeer goed bereikbaar voor hulpdiensten en is zodanig ruim van omvang dat er ten minste twee parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd kunnen worden, waarmee voldaan kan worden aan de CROW-parkeernormering.

Als gevolg van de nieuwe woning zullen er overigens geen bestaande parkeerplaatsen in het openbaar gebied verloren gaan.

• Stedenbouwkundige inpassing en de ruimtelijke structuur

De nieuwe woning zal moeten passen in de aanwezige ruimtelijke en stedenbouwkundige structuur; er zal qua situering en vormgeving aansluiting worden gezocht bij de reeds bestaande stedenbouwkundige situatie.

De inbreiding vindt plaats aan de openbare weg, en betreft de opvulling van een gat in de bestaande bebouwingsstructuur. Door opvulling met woningbouw kan daardoor een betere ruimtelijke situatie ontstaan.

• De groenstructuur en landschappelijke & groenelementen

Bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling worden de bestaande en gewenste groenstructuren in beeld gebracht. De mate van verdichting wordt mede bepaald door open en groene locaties in de omgeving.

In casu bevindt zich te midden van het Kloosterhof een pleintje dat een openbare functie heeft als groenvoorziening, waardoor er, naast de voortuinen van aangrenzende woonpercelen, voldoende groen aanwezig is. Het te bebouwen perceel is verder zo ruim dat ondanks de bouw van een nieuwe woning er significant veel onbebouwde ruimte resteert, waardoor de groene uitstraling van dit perceel groter zal blijven dan die van de omliggende woningen.

• Milieu

Het is onwenselijk dat er woningen worden gebouwd op locaties waarbij sprake is van een onveilige situatie, gezondheidsrisico’s of overlast. Om deze belangen te waarborgen, moet worden voldaan aan wetgeving op dit gebied. Anderzijds is het ook onwenselijk om woningen te bouwen op locaties die vervolgens nabijgelegen bedrijven beperken in de ontwikkelingsmogelijkheden en bedrijfsvoering.

Het te bebouwen perceel ligt op zodanige afstand van omringende overige functies (horeca, maatschappelijk, detailhandel) dat zich volgens de Handreiking Bedrijven en Milieuzonering (zoals gehanteerd door de VNG) geen onwenselijke situaties voordoen. De ‘overige functies’ zijn ook passend in een woonkern. In paragraaf 5.5 van de plantoelichting zal aan dit aspect uitgebreider aandacht worden besteed.

4.5.4 Bestemmingsplan

Voor het te ontwikkelen plangebied vigeert het bestemmingsplan Kleine Kernen zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 14 maart 2016. Het deel van het plangebied aan het Kloosterhof heeft hierin de bestemming 'Groen' gekregen en het deel aan de Manderseweg 51 de bestemming 'Detailhandel', beiden met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Onderstaand is een uitsnede uit de verbeelding weergegeven.

Afbeelding: Uitsnede verbeelding

De detailhandelsbestemming heeft de mogelijkheid van een bedrijfswoning bij een detailhandelsvestiging; de detailhandelsfunctie zal echter op deze locatie niet meer uitgevoerd gaan worden zodat de bestaande woning gebruikt zal gaan worden voor reguliere bewoning, zonder koppeling aan een detailhandelsbedrijf.

De groenbestemming geeft in het geheel geen mogelijkheden voor het realiseren van gebouwen.

Binnen deze bestemmingen is het niet mogelijk om via een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid de vigerende bestemming om te zetten in een woonbestemming. Daarom is het noodzakelijk om een reguliere bestemmingsplanprocedure te doorlopen.

Qua bouwregels wordt zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de regels van het recent vastgestelde bestemmingsplan Kleine Kernen 2016.

Hoofdstuk 5 Milieu-planologische aspecten

5.1 Milieu Effect Rapport

Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In het gewijzigde Besluit staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is moet een m.e.r.-beoordelingsbesluit worden genomen. Dit houdt in dat in afwijking van voorheen voor iedere activiteit die wordt genoemd in kolom 1, ook al blijft deze onder de drempelwaarde van gevallen in kolom 2, een m.e.r.-beoordelingsbesluit moet worden genomen.

	Kolom 1	Kolom 2	Kolom 3	Kolom 4
	Activiteiten	Gevallen	Plannen	Besluiten
D 11.2	De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.	In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op: 1°. een oppervlakte van 100 hectare of meer, 2°. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of 3°. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.	De structuurvisie, bedoeld in de artikelen 2.1, 2.2 en 2.3 van de Wet ruimtelijke ordening, en het plan, bedoeld in artikel 3.1, eerste lid, van die wet.	De vaststelling van het plan, bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onderdelen a en b, van de Wet ruimtelijke ordening dan wel bij het ontbreken daarvan van het plan, bedoeld in artikel 3.1, eerste lid, van die wet.

Uit bijlage onderdeel D, Besluit milieueffectrapportage.

Wanneer een woningbouwplan wordt getoetst aan onderdeel D en wordt gekeken in kolom 2 van de D-lijst, is hier een drempelwaarde opgenomen voor '2000 of meer woningen'.

In casu behoeft geen m.e.r.-beoordelingsbesluit te worden genomen. De activiteit voor de bouw van één enkele woning zonder enige andere ontwikkeling valt duidelijk niet binnen de definitie van kolom 1, 'een stedelijk ontwikkelingsproject' waarbij de drempelwaarde van 2000 woningen of 100 ha wordt overschreden.

5.2 Geluidhinder

De Wet geluidhinder (Wgh) is van toepassing op woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen (onder meer onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, verpleeghuizen en andere gezondheidszorggebouwen) en geluidsgevoelige terreinen (onder meer woonwagenstandplaatsen). Uit art. 74 Wgh vloeit voort dat in principe alle wegen voorzien zijn van een geluidzone, met uitzondering van wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/uur geldt. De zonebreedte is afhankelijk van het gebied (stedelijk of buitenstedelijk) en het aantal rijstroken. Binnen de zones moet een akoestisch onderzoek worden verricht. De voorkeursgrenswaarde voor woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en terreinen bedraagt in die zone op de buitengevel 48 dB (art. 82 Wgh).

In de kern Vasse geldt een maximumsnelheid van 30 km/h. Het plangebied valt geheel buiten de geluidszone van de gezoneerde delen van de Denekamperweg en Beekzijdeweg (buiten de bebouwde kom 60 km-wegen). Er hoeft op grond van de Wet geluidhinder hierdoor geen akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai plaats te vinden.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient voor de nieuw te realiseren woning aan het Kloosterhof echter wel beoordeeld te worden of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Hiertoe is op 24 februari 2017 een akoestisch onderzoek uitgevoerd door Econsultancy BV (integraal als bijlage aan de planstukken toegevoegd), waarin het volgende is geconstateerd:

"Bij de projectie van een nieuwe geluidgevoelige bestemmingen binnen de zone van een weg is een akoestisch onderzoek verkeerslawaai noodzakelijk. De geluidgevoelige bestemming is niet gelegen binnen de geluidszones van wegen. In het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing worden de 30 km/uur wegen Manderseweg, Hooidijk en de Denekamperweg in het onderzoek betrokken. De ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting bedraagt 48 dB. De gemeente Tubbergen heeft gemeentelijk geluidbeleid (Gebiedsgericht Geluidbeleid Gemeente Tubbergen, 2009) opgesteld. Het gemeentelijk geluidbeleid wordt voor wegverkeerslawaai bepaald door gebiedstyperingen. De kern Vasse is gelegen in gebiedstype woonwijk, de ambitiewaarde voor dit gebied is vastgesteld ‘redelijk rustig’ op 48 dB en de bovengrens ‘onrustig’ tot ‘zeer onrustig’ op 53 en 58 dB voor erftoegangswegen type B.

De voor het akoestisch onderzoek noodzakelijke brongegevens van het wegennet zijn aangeleverd door de wegbeheerder, de gemeente Tubbergen. De berekeningen zijn verricht aan de hand van het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012 en met behulp van het programma Geomilieu, versie 4.10. Ten gevolge van de 30 km/uur wegen wordt voldaan aan de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting en ook ten gevolge van de gemeentelijke ambitiewaarde.

Geconcludeerd kan worden dat voor het aspect wegverkeerslawaai geen belemmeringen zijn."

Spoorweglawaai

In de nabijheid van het plangebied is geen spoorlijn gesitueerd.

Industrielawaai

De bedrijventerreinen van Vasse zijn niet gezoneerd waardoor het aspect industrielawaai, als bedoeld in de Wet geluidhinder, niet van toepassing is.

5.3 Bodem- en grondwaterkwaliteit

In het kader van het onderhavige plan worden binnen het plangebied nieuwe bodemgevoelige functies toegelaten in de vorm van één toe te voegen woning.

Voordat door middel van een omgevingsvergunning nieuwe functies mogelijk worden gemaakt zal er inzicht moeten zijn of de bodem- en grondwaterkwaliteit een dergelijke bebouwing en gebruik ook mogelijk maken.

In 1996 is door Heidemij Advies een verkennend bodemonderzoek ter plaatse van de kavel aan het Kloosterhof uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat de bodem geschikt was als nieuwbouwlocatie voor een woning. Hoewel het onderzoek gedateerd is, hebben er nadien geen activiteiten meer plaatsgevonden op het perceel als gevolg waarvan de bodem verontreinigd had kunnen worden.

Voor de nieuw te realiseren woning aan het Kloosterhof is op 28 februari 2017 een nieuw verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Econsultancy BV. Hierin is het volgende geconstateerd:

"De bovengrond bestaat uit matig humeus, zwak siltig, matig fijn zand. De ondergrond bestaat tot 1,4 m -mv eveneens uit matig humeus, zwak siltig, matig fijn zand. Vanaf 1,4 m -mv tot 4,5 m -mv bestaat de ondergrond uit zwak siltig, matig fijn zand. Vanaf 1,4 m -mv is de ondergrond plaatselijk sterk oerhoudend. Vanaf 4,5 m -mv bestaat de ondergrond uit zwak siltig, matig grof zand. In het opgeboorde materiaal zijn zintuiglijk geen verontreinigingen waargenomen.

Er zijn op basis van het vooronderzoek, tijdens de terreininspectie en bij de uitvoering van de veldwerkzaamheden geen aanwijzingen gevonden, die aanleiding geven een asbestverontreiniging op de locatie te verwachten.

De bovengrond is licht verontreinigd met PAK. Het PAK-gehalte bevindt zich onder de voor het gebied geldende achtergrondwaarde. In de ondergrond zijn geen verontreinigingen geconstateerd. Daar het grondwater zich dieper dan 5,0 m -mv bevindt, heeft er conform de NEN 5740 geen grondwateronderzoek plaatsgevonden.

De onderzoeksresultaten komen, met uitzondering van het licht verhoogd gemeten gehalte PAK in de bovengrond, overeen met de resultaten van het eerder uitgevoerde bodemonderzoek. De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als "onverdacht" kan worden beschouwd wordt, op basis van de lichte verontreiniging van de bovengrond met PAK, verworpen. Echter, gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem géén belemmeringen voor de nieuwbouw op de onderzoekslocatie.

Indien er werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt, kan de grond niet zonder meer worden afgevoerd of elders worden toegepast. De regels van het Besluit bodemkwaliteit zijn hierop mo gelijk van toepassing."

5.4 Luchtkwaliteit

De regels inzake luchtkwaliteit kennen het onderscheid tussen 'kleine' en grote' projecten. Kleine projecten dragen niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen). Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in het Besluit “Niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)”.

Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten - die jaarlijks meer dan 3 procent van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van PM10 en NO2 bijdragen- een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing.

De Regeling 'Niet in betekenende mate bijdragen' bevat regels omtrent de aanwijzing van categorieën van gevallen die in ieder geval niet in betekenende mate bijdragen als bedoeld in artikel 5.16, eerste lid, onder c, van de Wet milieubeheer (Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)).

Voor woningbouw geldt dat woningbouwprojecten van netto niet meer dan 1500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) niet in betekende mate bedragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit (art. 4 lid 1 Besluit NIBM jo. art. 4 lid 2, bijlage 3B.2 Regeling NIBM).

Het onderhavige project valt met één nieuw te realiseren woning zonder meer onder de Regeling NIBM.

Luchtkwaliteit vormt derhalve geen belemmering voor het project.

5.5 Externe veiligheid

5.5.1 Risicovolle inrichtingen (Bevi)

De veiligheid rond bedrijven wordt gereguleerd in de vigerende milieuvergunning (of een geldende Algemene Maatregel van Bestuur) en het Besluit externe veiligheid inrichtingen van 21 oktober 2004 (Bevi). In het Bevi worden specifieke regels opgenomen voor specifieke risicovoIle inrichtingen. Het gaat hierbij onder meer om inrichtingen in het kader van het Besluit risico's zware ongevallen 1999, LPG-tankstations, inrichtingen waar gevaarlijke (afval)stoffen of bestrijdingsmiddelen in emballage van meer dan 10.000 kg worden opgeslagen, inrichtingen met een koel-of vriesinstallatie met meer dan 400 kg ammoniak. In het Bevi heeft iedere risicovolle inrichting een veiligheidszone gekregen. Dit heet de plaatsgebonden risicocontour (PR-contour). Binnen deze contour mogen nieuwe kwetsbare objecten (zoals woningen, scholen, ziekenhuizen, grootschalige kantoren, hotels, winkelcentra, campings) of beperkt kwetsbare objecten (zoals verspreid liggende woningen, bedrijfswoningen dan wel bedrijfsgebouwen van derden, kleinere kantoren, hotels en winkels, sporthallen, zwembaden) niet of niet zonder meer worden opgericht. Het Bevi gaat uit van een PR-contour 10-6 /jr.

Het kan gaan om inrichtingen waarbij door middel van een vaste afstand wordt voldaan aan deze contour (zogenaamde “categoriale inrichtingen”) en inrichtingen waarbij deze contour individueel moet worden berekend (Quantitative Risk Assement (QRA)). Dit is geregeld in Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi).

Bij het nemen van een planologisch besluit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan of een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan) moet het bevoegd gezag deze contour in acht nemen voor kwetsbare objecten. Hierbij geldt de PR-contour 10-6/jr. als grenswaarde. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de contour als richtwaarde, d.w.z. in principe moet PR 10-6/jr. aangehouden worden, maar er mag gemotiveerd van worden afgeweken.

Naast het plaatsgebonden risico kent het Bevi ook het groepsgebonden risico (GR). Het groepsgebonden risico geeft aan wat de kans is op een ongeval met ten minste 10, 100 of 1000 dodelijke slachtoffers in de omgeving van de beschouwde bron. Het aantal personen dat in de omgeving van de bron verblijft bepaalt daardoor mede de hoogte van het groepsrisico. Voor het GR geldt geen harde juridische norm (zoals de PR-contour 10-6/jr. wel is) maar een zogenaamde oriënterende waarde. Het berekende groepsrisico wordt weergegeven in een curve, waarbij de kans op een ongeval wordt uitgezet tegen het aantal mensen dat daarbij omkomt. In dezelfde grafiek wordt de oriënterende waarde uitgezet. Als die wordt overschreden door een ruimtelijke ontwikkeling moet dat worden verantwoord. Hiermee wordt in beeld gebracht of en in welke mate het bevoegd gezag het GR wel of niet aanvaardbaar vindt, al dan niet na het nemen van maatregelen.

De woningen zijn te kwalificeren als een kwetsbaar object . Volgens de Risicokaart van de provincie Overijssel liggen in de directe omgeving van het plangebied (binnen een straal van 2 kilometer) geen risicovolle inrichtingen.

5.5.2 Vervoer gevaarlijke stoffen

Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd. Daarmee wordt de opdracht aan het bevoegd gezag voor ruimtelijke besluiten nadrukkelijk vastgelegd om rekening te houden met de risico's van transport van gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor. In het basisnet is de omvang voor de verschillende transportmodaliteiten vastgelegd.

In de omgeving van het plangebied zijn geen routes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

5.6 Milieuzonering

Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt milieuzonering gehanteerd. Hieronder wordt verstaan een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven of inrichtingen en anderzijds milieugevoelige gebieden zoals woongebieden. Om milieuzonering hanteerbaar te maken wordt gebruik gemaakt van de Staat van bedrijfsactiviteiten zoals die is opgenomen in de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering'.

5.6.1 Bedrijven en Milieuzonering; Staat van bedrijfsactiviteiten

De indeling van de bedrijven c.q. bedrijfsactiviteiten is vastgelegd een Staat van bedrijfsactiviteiten die is opgenomen in de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering', van maart 2009. In deze Staat worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een zestal categorieën met toenemende potentiële milieuemissies. Op grond van deze Staat kan een beleidsmatige selectie worden gemaakt van de op het plangebied toe te laten bedrijfsactiviteiten. De bedrijven zijn op basis van de Standaard Bedrijfs Indeling (SBI-codes) in deze Staat gerangschikt. Per bedrijfsactiviteit is voor elk ruimtelijk relevante milieucomponent (geur, stof, geluid en gevaar) een richtafstand aangegeven die in beginsel moet worden aangehouden tussen een bedrijf en milieugevoelige objecten (woningen) om hinder en schade aan mensen binnen aanvaardbare normen te houden. Bij het bepalen van deze richtafstanden zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• het betreft 'gemiddelde' moderne bedrijfsactiviteiten met gebruikelijke productieprocessen en voorzieningen;
• de richtafstanden hebben betrekking op de omgevingstype 'rustige woonwijk' , 'rustig buitengebied' of vergelijkbare omgevingstypen;
• de richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van de bedrijfsactiviteiten.

De grootste afstand van de milieucomponenten vormt de indicatie voor de aan te houden afstand van de bedrijfsactiviteit tot een milieugevoelig object. Elk bedrijf c.q. bedrijfsactiviteit wordt in een bepaalde milieucategorie ingedeeld. De milieucategorie is direct afgeleid van de grootste afstand.

Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, kunnen gemotiveerd kortere richtafstanden worden aangehouden bij het omgevingstype 'gemengd gebied', dat gezien de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke wegen al een hogere milieubelasting kent. In zo'n geval is het ruimtelijk aanvaardbaar dat de richtafstanden met één afstandsstap worden verlaagd.

5.6.2 Invloed milieuhinder op het plangebied

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom van Vasse.

In de directe nabijheid van het plangebied bevinden zich enkele bedrijven welke passend zijn binnen een woonomgeving.

adres	functie	richtafstand	feitelijke afstand tot plangebied
Manderseweg 68	detailhandel	10 m	10 m
Manderseweg 58	kapsalon	10 m	35 m
Noordik 8	gasterij de Bakker	10 m	34 m
Noordik 5	horeca	10 m	10 m
Hooidijk 15	het Balkon, Conferentie- en Opleidingscentrum	10 m	65 m
Hooidijk 19	basisschool	30 m	59 m
Hooidijk-Denekamperweg	kerk en begraafplaats	30 resp. 10 m	30 m

Uit deze tabel valt af te leiden dat het plangebied op gelijke of grotere afstand van de bedrijfsfuncties zijn gelegen dan de geadviseerde richtafstand. Hierdoor is er binnen de nieuw te realiseren woning en de tot Wonen te bestemmen bedrijfswoning sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Doordat de nieuwe woonbestemmingen verder van de bedrijfsfuncties zijn gelegen dan de bestaande woonbestemmingen binnen de kern Vase, worden betreffende bedrijven als gevolg van onderhavig bestemmingsplan ook niet in hun uitbreidingsmogelijkheden belemmerd.

5.7 Kabels, leidingen en straalpaden

Ruimtelijk relevante leidingen en straalpaden worden op de plankaart en in de planvoorschriften geregeld. Leidingen met ongevaarlijke stoffen zoals hoofdwatertransportleidingen, afvalwatertransport-/rioolpersleidingen zijn in beginsel niet opgenomen in het bestemmingsplan, tenzij door de leidingbeheerder de noodzaak voor opname is aangetoond. Een vereiste voor opname in het bestemmingsplan is dat de opgave van de ligging van de leidingen op digitale wijze dient te geschieden. Dit in verband met het bepalen van de exacte ligging.

Een buisleiding die wordt gebruikt voor transport van gevaarlijke stoffen, vormt een risico voor de veiligheid. Als de leiding gaat lekken, kunnen de gevaarlijke stoffen vrijkomen en ontstaat er een kans op explosie, vergiftiging van mensen of dieren of verontreiniging van het milieu.

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen zoals dit per 1 januari 2011 geldt, staan veiligheidseisen voor de exploitant en de gemeente. Exploitanten hebben een zorgplicht en moeten ervoor zorgen dat hun buisleidingen veilig zijn. Gemeenten moeten buisleidingen in hun bestemmingsplannen opnemen en bij nieuwbouw zorgen voor genoeg afstand tot de buisleidingen.

In de omgeving van het plangebied bevinden zich geen leiding- of hoogspanningkabeltracés of straalpaden welke belemmerd zijn voor het project.

Hoofdstuk 6 Waterparagraaf

6.1 Inleiding

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

6.2 Waterbeleid

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vijf deelstroomgebieden. Het deelstroomgebied Rijn-Oost wordt beheerd door de waterschappen Reest en Wieden, Vechtstromen, Groot Salland en Rijn en IJssel.

Waterschap Vechtstromen heeft een ontwerp-waterbeheerplan opgesteld voor de periode 2016-2021. Het waterschap laat in dit waterbeheerplan zien welke ontwikkelingen voor het waterbeheer van belang zijn en welke accenten ze in de samenwerking met de partners wil leggen. Vanuit die omgevingsverkenning is het beleid voor de planperiode 2016-2021 beschreven voor onze primaire taakgebieden:

• Bescherming tegen overstromingen en werken aan veiligheid: Veilig water.
• Zorgen voor de juiste hoeveelheid water en passende waterpeilen: Voldoende water.
• Zorgen voor een goede waterkwaliteit die nodig is voor mens, plant en dier: Schoon water.
• Verwerken van afvalwater en het benutten van energie en grondstoffen daaruit: Afvalwater.

6.3 Waterhuishoudkundige situatie plangebied

Binnen het plangebied moet een duurzaam waterhuishoudkundig systeem aanwezig zijn om de hoeveelheid regenwater te verwerken dat gelet op het ter plaatse aan de orde zijnd (nieuw) afvoerend verhard oppervlak van globaal 200 m² (nieuwe bebouwing inclusief erfverhardingen) binnen het plangebied valt.

Bij de bepaling van de capaciteit/kwantiteit van de gekozen infiltratievoorziening wordt uitgegaan van een neerslaggebeurtenis T=10. Aangenomen wordt dat bij een dergelijke bui 32,6 mm neerslag valt in 1 uur en 42,9 (afgerond 43) mm in 4 uur. De te realiseren waterbergingsruimte kan dan berekend worden door de toename van het afvoerend verhard oppervlak (m2) te vermenigvuldigen met 0,043 m. Verder voorziet het project in een voorziening bij een extreme neerslaggebeurtenis. Hierbij is een neerslaggebeurtenis van T= 100 maatgevend, waarbij uitgegaan wordt van een bui van 84 mm met een duur van 2 dagen, waarbij er niets kan infiltreren. De te realiseren waterbergingsruimte kan dan berekend worden door de toename van het afvoerend verhard oppervlak (m2) te vermenigvuldigen met 0,084 m.

Benodigde buffercapaciteit bedraagt:

Neerslag T=10 43mm neerslag/m2	Neerslag T=100 8 84 mm neerslag/m2
Te infiltreren 200 m2 x 0,043 m = 8,6 m3	Te infiltreren 200 m2 x 0,084 m = 16,8 m3

Bij de ontwikkeling van de nieuwe woning aan het Kloosterhof zal derhalve moeten worden voorzien in een buffer van 8,6 m3. Deze open dan wel gesloten infiltratievoorziening zal geïntegreerd worden in de tuin en kan gerealiseerd worden in de vorm van een vijver, verlaging in het erf (wadi) of bijvoorbeeld een grindkoffer of krat.

Afvoer van huishoudelijk afvalwater dient plaats te vinden via het aanwezige rioleringssysteem.

Bouwmaterialen

De gemeente Tubbergen streeft naar het terugdringen van het gebruik van uitlogende bouwmaterialen. Dit aspect is als aanbeveling opgenomen in het pakket duurzaam bouwen. Er zal derhalve, voorzover relevant, geen gebruik worden gemaakt van uitlogende bouwmaterialen.

6.4 Overleg Waterschap

Manderseweg 51

In een eerder stadium is het waterschap Vechtstromen geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft ertoe geleid dat er “geen waterschapsbelang” is naar aanleiding van dit deel van het plan, vanwege het uitsluitend herzien van de bestemming van bestaande bebouwing, waardoor er geen invloed is op de waterhuishouding.

Kloosterhof

Het waterschap is ook geïnformeerd over de locatie aan de Kloosterhof. De beantwoording van de vragen heeft er in dit geval toe geleid dat de ‘korte procedure’ aan de orde is. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Vechtstromen heeft een positief wateradvies gegeven. Het watertoetsresultaat “Standaard waterparagraaf” en de "Samenvatting" zijn opgenomen in de bijlagen bij deze plantoelichting.

Hoofdstuk 7 Juridische vormgeving

7.1 Algemeen

Het bestemmingsplan heeft als doel het planologisch-juridisch kader te geven voor de ontwikkeling van het beschreven plan. De nadere juridische invulling is gedetailleerd geregeld. Dit bestemmingsplan bestaat uit de volgende onderdelen:

• plantoelichting
• planregels;
• verbeelding.

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Waar dat noodzakelijk was , is afgeweken van de standaard en is het plan specifiek toegesneden op de feitelijke situatie in het onderhavige plangebied. De plansystematiek voldoet aan de volgende RO-standaarden 2012:

• Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2012;
• PraktijkRichtlijn BestemmingsPlannen (PRBP) 2012;
• Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten (STRI) 2012.

7.2 Planmethodiek

Er is, volgens de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik.

Verder is aansluiting gezocht bij de systematieken van het bestemmingsplan Kleine Kernen 2016.

7.3 Verbeelding

In de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis ingevolge het voorliggende plan, indien en voor zover deze in de regels daaraan wordt gegeven. Als een aanduiding juridisch gezien geen enkele betekenis heeft, is deze niet opgenomen in de verbeelding. Ten behoeve van de leesbaarheid is het plan wel op een topografische ondergrond gelegd. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in de hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn bij de verbeelding opgenomen in een renvooi.

Opgemerkt wordt nog dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen, immers de wijze van raadplegen is ook verschillend. Inhoudelijk zijn geen verschillen te vinden.

7.4 Planregels

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, in bestemmingsregels, in algemene regels en in overgangs- en slotregels.

De Inleidende regels (hoofdstuk 1) bestaan uit begrippen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels. In de Begrippen (artikel 1) wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als gebruikte begrippen niet in deze lijst voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het dagelijks taalgebruik.

In het artikel over de "Wijze van meten" (artikel 2) worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.

Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingen. De bestemmingen vangen steeds aan met de bestemmingsbenaming. Daarna wordt in de doeleindenomschrijving weergegeven voor welke doeleinden de betreffende gronden bestemd zijn. Indien er sprake zou kunnen zijn van conflicterende belangen, is er een nadere detaillering van de doeleinden opgenomen waarin wordt vermeld welke doeleinden prevaleren. Vervolgens wordt in de bebouwingsregeling aangegeven welke bouwwerken bij recht mogen worden opgericht en welke situerings- en maatvoeringseisen hiervoor gelden. In sommige bestemmingen wordt bovendien nader ingegaan op de toegestane voorzieningen. Vervolgens is een gebruiksbepaling opgenomen waarin wordt aangegeven dat gronden en opstallen niet in strijd met de bestemming mogen worden gebruikt. Voor de duidelijkheid is in een aantal situaties aangegeven die in ieder geval in strijd met de bestemming worden geacht.

In de Algemene regels (hoofdstuk 3) zijn opgenomen de Anti-dubbeltelbepaling, de algemene bouwregels, de algemene afwijkingsregels, de algemene wijzigingsregels, de algemene procedureregels voor wijzigingen, ontheffingen en nadere eisen en de overige regels.

In de Overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4) zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen.

Omdat onderhavig bestemmingsplan slechts een partiële herziening inhoudt, zijn in de regels ook slechts de gewijzigde bepalingen opgenomen.

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid, kostenverhaal en planschade

De realisatie van het project geschiedt voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke financiën zijn hierbij niet in het geding. Verder zijn de gronden eigendom van initiatiefnemers. Deze gronden zijn niet belast met beperkt zakelijke rechten van derden.

Kostenverhaal is geregeld in een tussen de gemeente Tubbergen en de initiatiefnemer af te sluiten anterieure overeenkomst, waarin naast verhaal van de ambtelijke kosten en bijdragen bovenwijks en ruimtelijke ontwikkeling, ook het planschadeverhaal wordt opgenomen. Hiermee wordt gewaarborgd dat eventueel te vergoeden planschade niet voor rekening van de gemeente Tubbergen komt maar voor rekening van de initiatiefnemer.

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

9.1 Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

9.1.1 Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

9.1.2 Provincie Overijssel

Er is niet gebleken van beletselen vanuit provinciale belang.

9.1.3 Waterschap Vechtstromen

De watertoets heeft plaats gevonden op de website www.dewatertoets.nl. Uit de toets blijkt dat de ‘korte procedure’ aan de orde is. Derhalve is geen vooroverleg noodzakelijk.

9.2 Procedure ontwerp-bestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken, van 29 november 2017 tot en met 9 januari 2018, voor een ieder ter inzage gelegen.

Gedurende deze periode zijn er vier zienswijzen ingediend.

Op deze zienswijzen is in een separate reactienota van zienswijzen gereageerd en hierin is tevens aangegevens welke wijzigingen er zijn aangebracht ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Deze reactienota maakt als bijlage 9 onderdeel uit van de plantoelichting.

Bijlagen

Bijlage 1 Ecologisch onderzoek

Bijlage 2 Akoestisch onderzoek

Bijlage 3 Verkennend bodemonderzoek 1996

Bijlage 4 Verkennend bodemonderzoek 2017

Bijlage 5 Kaart behorende bij verkennend bodemonderzoek

Bijlage 6 Historisch onderzoek

Bijlage 7 Watertoets standaard paragraaf

Bijlage 8 Watertoets samenvatting

Bijlage 9 Reactienota zienswijzen