Buitengebied, Landgoed Dikkersbosweg ong.

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voor de locatie aan de Dikkersbosweg in het buitengebied van Albergen is een plan ontwikkeld. De initiatiefnemers willen op basis van het ‘gemeentelijk beleid ten aanzien van de ontwikkeling van nieuwe landgoederen in de gemeente Tubbergen 2011’ een nieuw landgoed realiseren. Het gaat om een landgoed van 10,85 hectare, waarvan ten minste 30% aan nieuwe natuur. Het gaat om gronden die nog niet onder de Natuurschoonwet zijn geschikt. Onderdeel van het bestemmingsplan voor het landgoed is het toekennen van de bouwmogelijkheid ten behoeve van een landhuis van minstens 1.000 m³. Het landgoed wordt landschappelijk ingericht overeenkomstig de gebiedseigen kenmerken en wordt voor publiek opengesteld.

Vanwege het ontbreken van de juiste bouw- en gebruiksregels is de voorgenomen ontwikkeling op grond van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk. Middels een herziening van het bestemmingsplan kan de voorgenomen ontwikkeling mogelijk worden gemaakt.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Ligging

Het plangebied bestaat uit meerdere agrarische percelen aan de Dikkersbosweg in het buitengebied van Albergen. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie H, perceelnummers: 6621, 6895, 6073 en een deel van 7057 en 8289. In totaal bedraagt het plangebied 10,85 hectare. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied ten opzichte van haar omgeving weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: PDOK; bewerking Ad Fontem)

Begrenzing

De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (rood omkaderd). In dit figuur is een luchtfoto weergegeven waarop het plangebied van Landgoed Dikkersbosweg te zien is. Het plangebied wordt aan de noordkant begrenst door het Dikkersbos, aan de oostkant door de Dikkersbosweg en aan de zuid- en westkant door agrarische cultuurgrond. Zie de verbeelding voor de exacte begrenzing van het plangebied.

Figuur 1.2: begrenzing plangebied (bron: PDOK; bewerking Ad Fontem)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen de grenzen van het bestemmingsplan ‘Tubbergen Buitengebied 2016’. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 23-05-2016 door de gemeente Tubbergen. In figuur 1.3 is een fragment uit de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen. Tevens geldt voor het plangebied het bestemmingsplan 'Tubbergen Buitengebied 2016 Veegplan'.

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Tubbergen Buitengebied' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

De percelen binnen het bestemmingsplan ‘Tubbergen Buitengebied 2016’ hebben de enkelbestemming ‘Agrarisch -1’ en ‘Bos – Natuur’ en de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 4’. Op het gebied rusten meerdere gebiedsaanduidingen, te weten: ‘vrijwaringszone – radarverstoringsgebied’ en ‘reconstructiewetzone – landbouwontwikkelingsgebied’. De gronden zijn daarmee in eerste instantie bestemd voor agarische doeleinden en/of natuur en bosbouw.

De initiatiefnemer is voornemens om een landgoed met landhuis op te richten van ten minste 10 hectare inclusief minimaal 30% natuur. Vanwege het ontbreken van de juiste gebruiks- en bouwregels is het realiseren van een nieuw landgoed niet mogelijk. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

1.4 De bij het plan behorende stukken

Het onderhavige bestemmingsplan 'Buitengebied, Landgoed Dikkersbosweg ong.' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken.

• Verbeelding (identificatie NL.IMRO.0183.BUIBPDIKKERSBOSONG-VG01);
• Bijlagen bij de toelichting;
• Regels;
• Bijlagen bij de regels.

1.5 Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de Dikkersbosweg in het buitengebied van Albergen. Momenteel bestaat het overgrote deel van het plangebied uit agrarische cultuurgrond. Te midden van het plangebied ligt een klein bosperceel. Er is momenteel geen bebouwing aanwezig binnen het plangebied. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich voornamelijk agarische cultuurgronden, enkele agrarische percelen, verschillende burgerwoningen en natuurpercelen.

Het plangebied ligt binnen de Landgoedzone Almelo-Delden van de provincie Overijssel (zie figuur 2.2). De zone Almelo-Delden kenmerkt zich door historische landgoederen in de lagere delen van het gebied. Enkele van de landgoederen zijn groot. Het gebied vormt het centrale deel van Twente en bestaat uit een glooiend landschap van dekzandruggen en laagten, met tal van kleinere en grotere beken die uitkomen in de Regge en de Eksosche Aa.

Figuur 2.1: huidige situatie plangebied vanaf de Dikkersbosweg (bron: Google Streetview)

Figuur 2.2: landgoedzones binnen de provincie Overijssel (bron: Atlas van Overijssel)

2.2 Toekomstige situatie

Algemeen

De initiatiefnemers zijn voornemens om een nieuw landgoed met bijbehorend landhuis op te richten, waarbij het landhuis aan de Dikkersbosweg gesitueerd zal worden. Het landgoed bestaat uit totaal uit 10,85 hectare landbouwgrond. De gronden zijn aaneengesloten en grenzen aan bestaande natuur (Dikkersbos).

Het plan betreft het realiseren van een landhuis met allure aan de Dikkersbosweg. Het gaat hierbij om een landhuis welke qua aard en schaal past in zijn omgeving, maar wel allure uitstraalt. Door middel van een oprijlaan naar het landhuis wordt beoogd de statigheid van het landhuis te benadrukken. Het landhuis wordt achter het bestaande bosperceel gerealiseerd. Op deze manier wordt het vrije uitzicht van bestaande omwonenden zo min mogelijk aangetast. Ten noorden van het landhuis is een fruitgaard voorzien en ten westen worden meerdere bomen aangeplant. De gebouwen worden ingetogen vormgegeven en ingepast in het landschap door het behouden en aanbrengen van landschappelijk groen. De architectuur van het beoogde landhuis is opgenomen in een beeldkwaliteitskader, opgenomen in Bijlage 2. De belangrijkste uitgangspunten voor de beeldkwaliteit zijn als volgt:

• De bebouwing (landhuis) zal een ruimtelijke eenheid vormen met het aanwezige bosperceel. Om deze ruimtelijke eenheid te waarborgen zal de bebouwing compact aan het bosperceel worden gesitueerd waarbij de lengterichting van de bebouwing zich langs het bosperceel strekt;
• Het hoofdgebouw bestaat uit maximaal twee bouwlagen met een platte dakafwerking. Bijgebouwen en garages vormen één architectonisch ontwerp met het woongebouw;
• De architectuurstijl zet in op heldere krachtige vormen en openheid richting het landschap en meer geslotenheid richting het bosperceel;
• Voor het kleur en materiaalgebruik wordt gekozen voor natuurlijke materialen en kleuren (hout, baksteen- of natuursteen, zink en glas).

Figuur 2.3: Motivering en referenties beeldkwaliteit (bron: Building Design Architectuur)

Ter compensatie van de bouw van het landhuis, wordt 40% van de in te brengen gronden ontwikkeld naar nieuwe natuur. Het voornemen is om enerzijds droge heide en anderzijds afgegraven laagtes met natte vegetatie te realiseren. De afgegraven laagtes met natte vegetatie is voorzien tussen het te realiseren landhuis en de Dikkersbosweg. Dit gebied was ook van 1894 tot 1934 aangemerkt als nat gebied (bron: topotijdreis). Met de realisatie van een afgegraven natte laagte wordt beoogd deze oorspronkelijke natte laagte, vanuit historisch perspectief, terug te brengen. Daarnaast wordt tussen het Dikkersbos en de te realiseren natte vegetatie, het natuurdoeltype droge heide beoogd. Op deze manier wordt nieuwe natuur aangesloten op bestaande natuur in de omgeving. Door de realisatie van enerzijds droge heide en anderzijds natte vegetatie ontstaat een gevarieerd en attractief landschap. In totaal wordt 4,35 hectare aan nieuwe natuur gerealiseerd (40% van het gehele landgoed). De ontwikkeling voldoet daarmee aan de eis van tenminste 30% nieuwe natuur.

Om het landgoed aan te laten merken als NSW-landgoed, zijn er een aantal voorwaarden voor nieuwe landgoederen. Er zijn voorwaarden voor de grootte van het gebied, de houtopstanden die er staan of de aanwezigheid van natuurterreinen, de oppervlakte en de omzoming van landbouwterreinen, de opstallen en over het gebruik van het landgoed. Per voorwaarde wordt getoetst of de landgoedaanvraag voldoet aan de voorwaarden. Op voorhand zijn er geen belemmering voor rangschikking van de gronden.

Tot slot zal het landgoed worden opengesteld waarbij een wandelpad wordt aangelegd. Het wandelpad sluit aan op zowel de Watereggeweg en de Dikkersbosweg. Vanaf de Watereggeweg kan het wandelpad aansluiten op de bestaande wandelroute aan de zuidkant van de Watereggeweg, richting ‘De Doorbraak’. Vanaf de Dikkersbosweg is het landgoed toegankelijk middels twee wandelpaden. Deze wandelpaden lopen langs de randen van de te realiseren natte vegetatie en komen samen ten zuiden van het te realiseren landhuis. Daarmee gaat het pad zowel langs de rand, als ook over het landgoed. Dit om te voldoen aan de eis van toegankelijkheid en openstelling voor publiek. Op deze manier is een zo attractief mogelijke recreatieve route beoogd.

Het landschapsplan is in onderstaande figuur opgenomen en in Bijlage 1.

Figuur 2.4: Toekomstige situatie (bron: N+L Landschap)

Natuur- en landschap

Algemene doelstelling van het landgoed is het behouden en het versterken van het landschap van het buitengebied van Albergen. Het plan zorgt voor een landschappelijke verfraaiing. Bovendien geeft de nieuwe inrichting een meerwaarde voor de natuur (flora en fauna). Landgoed Dikkersbosweg wordt zodanig in het landschap ingepast, dat het op landschappelijk, ecologisch en maatschappelijk vlak een meerwaarde betekent voor zijn omgeving. Bij het opstellen van het inrichtingsplan zijn de (historische) landschappelijke kenmerken en karakteristieken leidend geweest. In het plan is gestreefd om de cultuurhistorische structuur te behouden.

Voor onderzoek naar de slagingskans voor natuurdoeltypen is de expertise gevraagd van de partijen Woestland advies en Natuurbank Overijssel. Zij schreven het “natuurpotentieonderzoek Dikkersbosweg te Albergen” waarbij vanuit deze rapportage eenvoudig wordt verwezen naar dit separate onderzoek (Bijlage 3 Natuurpotentieonderzoek).

Samengevat liggen er kansen om binnen het onderzoeksgebied inrichtingsmaatregelen te treffen om vochtige hooilanden en vochtige / droge heide te ontwikkelen. Vooral de gradiënt van hoog naar laag kan interessant worden door het mogelijk uittredende grondwater. Om de grondwaterstanden te verhogen zullen de interne sloten gedempt worden met schoon geel zand (zie middelste verbeelding pagina 20). De sloot aan de westzijde dient sterk verondiept te worden en ook de gemeentelijke sloot zal dempt worden. De aanwezige waterschapsloot is sterk over gedimensioneerd en voert met name grondwater af. Deze zou in samenwerking met het Waterschap verondiept kunnen worden en voorzien kunnen worden van een boerenstuw.

De inrichting van het onderzoeksgebied bestaat volgens de onderzoekers uit:

• Verondiepen sloot (200 m) aan de westzijde tot circa 30 cm diepte met geel zand en het plaatsen van een boerenstuw.
• Dempen gemeentelijke bermsloot (240 m) met schoon geel zand.
• Dempen sloten (460 m) binnen het onderzoeksgebied met schoon geel zand.
• Aanplanten van groepen struweel.
• Het ontgraven volgens B-WARE onderzoek (er wordt verder gemakshalve opnieuw verwezen naar het natuurpotentieonderzoek). Daaruit is onderstaand kaartbeeld naar voren gekomen voor de ontgravingsdiepte in Bijlage 3 Natuurpotentieonderzoek.

Figuur 2.5: bodemonderzoek (links), inrichtingsmaatregelen (midden) en beoogde natuurdoelen (rechts) bron: Landschapsplan Dikkersbosweg

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Conclusie

In de NOVI wordt ingezet op toekomstbestendige ontwikkelingen van het landelijk gebied. Dit betekent dat landgebruik in balans wordt gebracht met natuurlijke systemen en ontwikkelingen in het landelijk gebied niet ten koste gaan van landschappelijke kwaliteiten. Dat draagt bij aan een landelijk gebied waar het prettig wonen en recreëren is en waarin ruimte is en blijft voor vitale landbouw.

Het landelijk gebied kent voor de komende jaren veel opgaven zoals transitie van de landbouw, de energietransitie, klimaatadaptatie, natuurherstel, bodemdaling en verdergaande verstedelijking. Een toekomstbestendige ontwikkeling vraagt een verantwoorde herinrichting van het landelijk gebied en een verbetering van de milieukwaliteit.

De NOVI zet voor de lange termijn in op een geleidelijke en zorgvuldige herindeling van het landelijk gebied, onder meer gericht op kringlooplandbouw in goed evenwicht met natuur en landschap. Dit draagt bij aan een landelijk gebied waar het prettig wonen, werken en recreëren is en waarin ruimte is en blijft voor economisch vitale landbouw als belangrijke drager van het platteland.

Om in Nederland structureel de natuurdoelen te halen en ruimte te krijgen voor economische en maatschappelijke ontwikkelingen, is het noodzakelijk om extra natuur te realiseren om op termijn te voldoen aan de internationale verplichtingen. Bij nieuwe bouw- en ontwikkelopgaven is natuurinclusieveontwikkeling de norm, zowel in de stad als in het landelijk gebied.

Met voorliggende ontwikkeling wordt een nieuw landgoed gerealiseerd van 10,85 hectare, waarvan 4,35 hectare nieuwe natuur. Daarmee kan het plan een bijdrage leveren aan een toekomstbestendig landelijk gebied met ruimte voor natuurherstel, kwalitatief hoogwaardig landschap en nieuwe recreatieve (wandel)routes. Daarmee past het plan binnen de prioriteiten van de NOVI en kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. De toelichting bij het bestemmingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd.

De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand.

De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling.

Onderhavig plan

Dit bestemmingsplan maakt de realisatie van één nieuwe woning (landhuis) op het perceel aan de Dikkersbosweg in Albergen mogelijk. Ter compensatie wordt ten minste 3.000 m² nieuwe natuur aangelegd en nieuwe recreatieve routes aangelegd.

Op grond van de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) van 16 september 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2921) wordt de realisatie van 11 woningen niet aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i van het Besluit ruimtelijke ordening. Derhalve is artikel 3.1.6, tweede lid, Bro ook niet van toepassing.

Echter, in bovengenoemde uitspraak heeft de Raad van State bepaald dat ook wanneer de Ladder niet van toepassing is, gemotiveerd moet worden dat de ontwikkeling voldoet aan een goede ruimtelijke ordening en uitvoerbaar is. Onderhavig bestemmingsplan voorziet hierin. Het plan voldoet aan de vereisten van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening.

Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

3.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• generieke beleidskeuzes;
• ontwikkelingsperspectieven;
• gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken 

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel)

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Generieke beleidskeuzes

In het voorliggende geval dienen bij de afweging in de eerste fase, de 'generieke beleidskeuzes' de volgende artikelen te worden getoetst:

• Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, lid 1 (art. 2.1.3)
• Ruimtelijke kwaliteit (art. 2.1.5)
• Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (art. 2.1.6)
• Nationale landschappen (art. 2.6.4)

Hierna worden de artikelen nader getoetst.

Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (lid 1)

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Doorwerking voor voorliggend plan:

De ontwikkeling betreft de aanleg van een nieuw landgoed met een landhuis. De locatie is zodanig gekozen dat het landgoed enerzijds de ruimtelijke kwaliteit van de aanwezige natuur versterkt, maar anderzijds zo min mogelijk belemmeringen oplevert voor de landbouw. Met voorliggende locatie is het niet mogelijk gebruik te maken van een bestaand erf in de groene omgeving. Met voorliggend initiatief wordt aan het gebied een kwaliteitsimpuls gegeven door de aanleg van nieuwe natuur (4,35 hectare). Deze nieuwe natuur heeft een verbinding met reeds bestaande natuur van het Dikkersbos. Op deze manier vindt er een versterking plaats voor een groter gebied. Het te realiseren landhuis is qua schaal en vormgeving passend op het landgoed. De architectuur is afgestemd op het landschap waardoor één geheel is beoogd. Gezien vorenstaande kan worden geconcludeerd dat voorliggend initiatief in overeenstemming is met artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening.

Artikel 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit, leden 1,2,3 en 5)

lid 1:

In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.

lid 2:

In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd.

lid 3:

In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd.

lid 5:

In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagenbenadering die onderdeel uitmaakt van het Uitvoeringsmodel en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van nieuwe ontwikkelingen.

Doorwerking voor voorliggend plan:

Met voorliggende ontwikkeling wordt een nieuw landgoed ontwikkeld van 10,85 hectare. Hiervan zal ten minste 30% als nieuwe natuur worden ingericht. Ter compensatie mag één landhuis worden gebouwd. De gehele ontwikkeling is gemotiveerd in een landschapsplan, deze is opgenomen in Bijlage 1 en akkoord bevonden door het gemeentelijk kwaliteitsteam. Geconcludeerd kan worden dat het plan een forse bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse.

Artikel 2.1.6 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving kunnen – met in achtneming van het bepaalde in artikel 2.1.3 en artikel 2.1.4 en het bepaalde in artikel 2.1.5 – voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene Omgeving, uitsluitend indien hier sociaal-economische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

Doorwerking voor voorliggend plan:

Met de kwaliteitsimpuls Groene Omgeving biedt de provincie Overijssel beleidsruimte aan gemeenten voor ontwikkelingen in de groene ruimte. Nieuwe ontwikkelingen moeten mogelijk zijn onder voorwaarde dat ze bijdragen aan de kwaliteit van de leefomgeving. In het buitengebied is ruimte voor grootschalige uitbreidingen en nieuwe ontwikkelingen mits die gelijk opgaan met verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit.

Ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd door naast bescherming vooral in te zetten op het verbinden van bestaande gebiedskwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen, waarbij bestaande kwaliteiten worden beschermd en versterkt en nieuwe kwaliteiten worden toegevoegd. De methodiek voor het bepalen van de balans tussen ontwikkelingsruimte en de gevraagde investering in de groene omgeving is gericht op het volgende: hoe meer de ontwikkeling als gebiedsvreemd te beschouwen is en/of hoe groter de schaal en impact op de ruimtelijke kwaliteit is, des te zwaarder weegt dat de ontwikkelingskant van de balans en hoe hoger de aanvullende kwaliteitsprestaties dienen te zijn. Als het gaat om een gebiedsvreemde ontwikkeling van een grote schaal en een grote impact op de omgeving, zal een forse investering in het landschap nodig zijn. Om te beoordelen of medewerking kan worden verleend aan het verzoek, wordt het volgende model gevolgd:

Gebiedseigen ontwikkeling:

Het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief gaat uit van een combinatie van verschillende functies, waaronder wonen, natuur, landbouw (zie ook paragraaf 3.2.3). Een landgoed is passend binnen dit perspectief, aangezien het landgoed voorziet in een combinatie van landbouw, natuur en wonen. Het plangebied behoort tot één van de landgoederenzones van de provincie Overijssel. Op korte afstand zijn van het plangebied zijn gronden van Landgoed Huize Almelo aanwezig. In voorliggend geval is er dan ook sprake van een gebiedseigen functie. Tevens draagt het initiatief bij aan het sociaal en economisch vitaal houden van het buitengebied, aangezien de recreatieve functie wordt versterkt en door middel van de aanleg van het landgoed wordt voorzien in een extensiever beheer van het gebied.

Schaal en impact op de omgeving:

Het landgoed wordt gerealiseerd in aansluiting op bestaande natuur behorende bij Landgoed Huize Almelo. Er wordt ten minste 30% nieuwe natuur ontwikkeld en de rest blijft overwegend in agrarisch gebruik. De aanleg van de natuur sluit aan bij de aanwezige landschapskenmerken, hiervoor is een landschapsplan opgesteld. Deze is opgenomen in Bijlage 1. Het te bouwen landhuis zal qua schaal, architectuur en kenmerken aansluiten bij de in de omgeving. De uitgangspunten voor de architectuur zijn opgenomen in het beeldkwaliteitskader, opgenomen in Bijlage 2. Gezien vorenstaande kan worden gesteld dat de schaal en impact op de omgeving gering zullen zijn.

Eigen belang versus maatschappelijk belang:

Het aanleggen van het landgoed voorziet in een maatschappelijk belang. Door realisatie van het landgoed wordt er namelijk een aanzienlijke kwaliteitsimpuls gegeven aan het gebied. Door de aanleg van natuur wordt de ecologische waarde van het gebied verhoogd. Daarnaast wordt door de goede ontsluiting en de aanleg van een wandelroute een sterke impuls gegeven aan de recreatieve mogelijkheden in het gebied, temeer omdat het landgoed publiekelijk wordt opengesteld. De bouw van het landhuis is noodzakelijk om het landgoed rendabel te krijgen en te houden, de bouw van het landhuis en de aanleg van het landgoed kunnen dan ook niet los van elkaar worden gezien. Gezien vorenstaande kan worden gesteld dat de aanleg van het landgoed een groot maatschappelijk belang dient.

Landgoederen

In het Werkboek 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' zijn diverse categorieën, waaronder nieuwe landgoederen, genoemd waarvoor specifieke eisen zijn opgenomen. Voor landgoederen zijn op hoofdlijnen de volgende eisen gesteld:

• 1. Een nieuw landgoed heeft een minimale oppervlakte van 10 hectare landbouwgrond die nog niet onder de Natuurschoonwet is gerangschikt;
• 2. Minimaal 30% van het landgoed bestaat uit nieuw bos of natuurterrein;
• 3. 90% van het landgoed is publiek ontsloten en openbaar toegankelijk;
• 4. Het nieuwe landgoed vormt een aaneengesloten geheel en wordt duurzaam in stand gehouden;
• 5. Op het landgoed kan een landhuis/woongebouw ontwikkeld worden. Het landhuis/woongebouw dient van allure te zijn. De inhoud van het landhuis/woongebouw dient minimaal 1.000 m3 te bedragen, eventueel kan een gedeelte als kantoorruimte in gebruik worden genomen;
• 6. Het Kwaliteitsteam dient advies uit te brengen over zowel het bouwplan als het inrichtingsplan van het landgoed;
• 7. Het nieuwe landgoed is zodanig gesitueerd dat het geen belemmeringen oplevert voor de landbouw en niet leidt tot planologische beperkingen;
• 8. Er dienen maatregelen te worden getroffen om te voorkomen dat het landgoed nadelige gevolgen zal hebben voor omliggende landbouwgronden;
• 9. De aanvraag bestaat uit het volgende:
  • a. een bouwplan voor het landhuis/woongebouw;
  • b. een inrichtingsplan voor het terrein;
  • c. een document waarin de juridische vormgeving en exploitatieopzet voor onderhoud en beheer van het gehele landgoed is opgenomen.

Toets

Onderstaand wordt puntsgewijs aan de voorwaarden waaraan een landgoed moet voldoen getoetst:

• 1. Landgoed Dikkersbosweg krijgt een oppervlakte van 10,85 hectare. Het betreffen landbouwgronden die nog niet onder de Natuurschoonwet zijn gerangschikt;
• 2. Minimaal 30% van het landgoed zal bestaan uit nieuwe natuur. Voor de aanleg hiervan is een landschapsplan opgesteld, zoals opgenomen in Bijlage 1 bij deze toelichting;
• 3. Landgoed Dikkersbosweg zal voor tenminste 90% worden opengesteld en openbaar toegankelijk gemaakt worden. Om de toegankelijkheid te versterken wordt er een wandelpad rondom het landgoed aangelegd;
• 4. Het landgoed bestaat uit aaneengesloten gronden die duurzaam zullen worden beheerd en in stand zullen worden gehouden;
• 5. Er wordt een landhuis ontwikkeld van minimaal 1.000 m3, het betreft een landhuis dat qua schaal en uiterlijk passend is en aansluit op het omliggende landschap. Er is in dit geval gekozen voor een modern landhuis die qua schaal en uiterlijk past in het landschap;
• 6. Ten tijde van het opstellen van het plan is contact geweest met belanghebbenden. Ook is het bouw- en inrichtingsplan meermaals getoetst, gecontroleerd en akkoord bevonden door leden van het Kwaliteitsteam van de gemeente Tubbergen;
• 7. De locatie van het landgoed is zorgvuldig afgewogen, op de gekozen locatie zal het landgoed geen planologische beperkingen opleveren, voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar Hoofdstuk 4;
• 8. De ontwikkeling heeft geen nadelige gevolgen voor de landbouw, mochten er problemen optreden (bijvoorbeeld invloed van het plan op het waterpeil), dan zullen er maatregelen worden getroffen om dit te compenseren;
• 9. Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit een landschapsplan met inrichtingsplan en een beeldkwaliteitsplan. Het inrichtingsplan en beeldkwaliteitsplan zijn opgenomen in Hoofdstuk 3 en in Bijlage 1 en Bijlage 2 van deze toelichting. Hierin is eveneens aandacht voor de exploitatieopzet voor onderhoud en beheer;

Gezien vorenstaande kan worden gesteld dat het initiatief voldoet aan de eisen die de provincie stelt aan nieuwe landgoederen. Daarmee is het initiatief in principe in overeenstemming met artikel 2.1.6 uit de omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.6.4 Nieuwe ontwikkelingen Nationale Landschappen

Bestemmingsplannen voorzien alleen in nieuwe ontwikkelingen binnen gebieden die in artikel 2.6.2 begrensd zijn als Nationaal Landschap als die bijdragen aan het behoud of de ontwikkeling van de kernkwaliteiten als benoemd in artikel 2.6.3 (kernkwaliteiten Nationaal Landschap Noordoost-Twente). De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Noordoost-Twente zijn:

• 1. het samenhangende complex van beken, essen, kampen en moderne ontginningen;
• 2. de grote mate van kleinschaligheid;
• 3. het groene karakter.

Toets

Het plangebied behoort tot het 'Jong heide- en ontginningslandschap'. De jonge heideontginningen liggen op de hogere delen van de voormalige heidevelden en hebben een open, grootschaliger en rationeel karakter met verspreid langs de wegen gelegen boerderijen. Oorspronkelijk lag de bebouwing alleen langs de randen van de heidevelden langs de hoofdwegen. De primaire functie van de gronden is landbouw, ook in de toekomst. Soms zijn er nog enkele heiderestanten te vinden met een ven en omzoomd door bos. Het gebied behoud zijn agrarische karakter maar biedt ook ruimte aan fiets- en wandelroutes, dagrecreatie en natuurbeleving in de randen. De robuuste en heldere landschappelijke structuren die het rechtlijnige en grootschalige karakter van dit landschapstype ondersteunen en versterken zijn kenmerkend.

Landgoed Dikkersbosweg krijgt een oppervlakte van 10,85 hectare. Hiervan wordt 40% ontwikkeld naar natuur, waardoor wordt voldaan aan de eis van ten minste 30% nieuwe natuur. De rest blijft in agrarisch gebruik. Ten minste 90% van het landgoed wordt opengesteld. Het landgoed draagt daarmee bij aan de dagrecreatie en natuurbeleving van het buitengebied van de gemeente Tubbergen. De landschappelijke inpassing van het erf is opgenomen in Bijlage 1. Op deze manier wordt het groene karakter van het Nationaal Landschap Noordoost-Twente verder versterkt. De ruimtelijke kwaliteit van het gebied krijgt een forse impuls en er is geen sprake van aantasting van het landschap.

Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de landelijke omgeving van belang. In figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

Figuur 3.2: Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel, de locatie is omlijnd (bron: provincie Overijssel)

Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in het ontwikkelingsperspectief 'Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap' de ambitie Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen voorop. Initiatieven binnen het ontwikkelingsperspectief Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap mogen de ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw in principe niet beperken en dienen aan te sluiten bij de bestaande bebouwing, weginfrastructuur en openbaar vervoer (ov)-routes. Het waterbeheer richt zich op optimale condities voor de landbouw, rekening houdend met specifieke omstandigheden en de grenzen aan de mogelijkheden van het waterbeheer (onder andere door de klimaatverandering). Daarnaast gelden – net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven – de ruimtelijke kwaliteitsambities:

• zichtbaar en beleefbaar mooi landschap
• sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel
• continu en beleefbaar watersysteem

Ruimtelijke kwaliteit definiëert de provincie Overijssel als: “datgene wat ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is.” Ruimtelijke kwaliteit gaat voor ons dus niet zozeer over ‘mooi’, maar vooral over ‘goed’: functioneel, mooi en toekomstbestendig. Op het provinciale schaalniveau heeft de provincie Overijssel 7 kwaliteitsambities geformuleerd die de koers bepalen van onze sturing op ruimtelijke kwaliteit. Deze kwaliteitsambities hebben hun vertrekpunt in de bestaande kwaliteiten van Overijssel. Voor het ontwikkelen van nieuwe landgoederen zijn vooral de eerste 5 kwaliteitsambities relevant:

• 1. Natuur als ruggegraat: Inzet is het ontwikkelen van een vitaal en samenhangend stelsel van gebieden met een hoge natuur- en waterkwaliteit als ruggengraat van Overijssel. Het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)) zien we daarin als een integrale opgave: het gaat niet alleen om het bevorderen van de biodiversiteit, maar ook om het bevorderen van de ruimtelijke continuïteit en de toegankelijkheid en beleving van de natuur. Om natuurlijke processen weer vrij spel te geven, streven we naar grote aaneengesloten en verbonden gebieden. Integratie van de natuuropgave in een bredere gebiedsopgave biedt de mogelijkheid om de natuur een duidelijk gezicht te geven. De kwaliteit van de randen van de natuurgebieden, de uitstraling van de natuurgebieden én het besef van massa en robuustheid van de natuurgebieden kunnen hierdoor worden vergroot. Aan de randen van de natuur kunnen recreatieaccommodaties, toeristische voorzieningen, bijzondere woonvormen en streekgebonden landbouwproducten voortbouwen op deze kwaliteiten.
• 2. Een continu en beleefbaar watersysteem als dragende structuur van Overijssel: Inzet is het verbeteren van de zichtbaarheid, toegankelijkheid, beleving en de ruimtelijke continuïteit van het watersysteem van brongebieden, beken, weteringen, rivieren en meren in Overijssel. Veel waterlopen (beken, weteringen, aanvoerkanalen) moeten in de komende periode zowel kwantitatief (vergroting van het bergend vermogen) als kwalitatief (schoon water) aangepast en heringericht worden, zowel in de groene als in de stedelijke omgeving. De uitvoering van de maatregelen is een mooie gelegenheid om de inrichtingskwaliteit van de waterlopen en de toegankelijkheid er langs (de schouwpaden als langzaam routenetwerk) te verbeteren en te werken aan een klimaatbestendige inrichting. Het watersysteem wordt zo een verbinding voor mens, plant en dier, een bindmiddel voor de onderdelen van het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)) en kan helpen om de afzonderlijke natuurgebiedjes en -gebieden in de groene én in de stedelijke omgeving aaneen te smeden en beleefbaar te maken.
• 3. Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen: Inzet is het behouden en waar mogelijk herstellen van de diversiteit aan agrarische cultuurlandschappen in Overijssel. Het koesteren en verder uitbouwen van de dragende structuren van het agrarisch landschap en het bewaken van de landschappelijke samenhang tussen (voormalige) boerenerven, buurtschappen en dorpen met het omliggende agrarisch landschap is daarbij onze leidraad. Dragende structuren zijn bijvoorbeeld de wegenstructuur, de structuur van waterlopen, bebouwingslinten en nederzettingsvormen, het web van verspreide boerderijen met onderlinge verbindingslijnen en patronen van landschapselementen. Door nieuwe initiatieven zorgvuldig in te passen en aan te sluiten op de dragende structuren van een gebied kan het karakter en het onderscheid met andere gebieden versterkt worden. Het is daarbij de kunst om vormen van grondgebruik, bebouwingsvormen en infrastructuur zo te ordenen dat naast het karakter ook de samenhang in het gebied wordt versterkt en nieuwe kwaliteiten (kunnen) ontstaan. Zorgvuldige arrangementen van bebouwing en versterking van landschappelijke structuren horen daar vanzelfsprekend bij.
• 4. Brede waaier aan woon-, werk- en mixmilieus: elk buurtschap, dorp en stad zijn eigen kleur: Inzet is het behouden en waar mogelijk en passend – in aansluiting op de vraag – verder verbreden van het bestaande rijke palet aan woon-, werk- en mixmilieus in Overijssel. Het aansluiten bij het eigen karakter van steden, dorpen en buurtschappen vormt het vertrekpunt. Het gaat hierbij om het herontdekken of zelfs opnieuw uitvinden van de dragende kwaliteiten en structuren en daarbij aansluiten met eigentijdse vormen van grondgebruik en inrichting. Denk aan wonen en werken op erven, op landgoederen, in buurtschappen, dorpse wijken, dorpsranden, diverse stadsringen, centra, villabuurten en wonen aan het water. En daarbij ook de uitersten te bedienen: kleinschalige extensieve milieus aan de ene en hoogstedelijke compacte milieus aan de andere kant.
• 5. Zichtbaar en beleefbaar mooi landschap: Inzet is het accentueren en het beleefbaar houden of maken van regionale lange lijnen en randen in Overijssel. Het gaat hier bijvoorbeeld om het herstellen en complementeren van de laanstructuren van Twente en Salland. Een ander voorbeeld is het (her)inrichten van de grote doorgaande structuren van het provinciale wegen- en kanalennetwerk als lineair landschap. Maar het gaat ook om de beleving van de kwaliteiten van het Overijsselse landschap als je je – rijdend, fietsend, wandelend, varend – over de diverse routestructuren beweegt. Tot slot verdient ook het kunnen ervaren van de overgangen tussen karakteristieke landschappen zoals de stuwwalranden van het Drents Plateau bij Steenwijk, de stuwwalrand van het land van Vollenhove, van de Sallandse Heuvelrug en van de Twentse stuwwalreeks onze aandacht. Het gaat hierbij om het – op strategische plekken – vrij houden van het zicht op en het uitzicht vanaf deze hogere delen van de provincie. Hetzelfde geldt voor de dijken langs het rivierensysteem van IJssel, Zwarte Water, Vecht en Regge en voor de grote escomplexen.

Toets Landgoed Dikkersbosweg

Met voorliggend bestemmingsplan wordt een landgoed mogelijk gemaakt van ten minste 10 hectare. Hiervan wordt ten minste 30% ontwikkeld naar natuur. Ter compensatie wordt een landhuis mogelijk gemaakt. Met het ontwikkelen van het landgoed wordt een bijdrage geleverd aan de ruimtelijke kwaliteitsambities van de provincie Overijssel. De natuurgronden worden ontwikkeld in samenhang met reeds bestaande natuurgronden van het Dikkersbos. Op deze manier kan een bijdrage worden geleverd aan het ontwikkelen van een vitaal en samenhangend stelsel van gebieden met een hoge natuurkwaliteit. Aangezien 90% van het landgoed openbaar toegankelijk moet zijn, wordt tegelijkertijd een bijdrage geleverd aan het beleefbaar maken van de natuur. Aan de rand van natuur ziet Overijssel kansen voor bijzondere woonvormen. Een landhuis kan gekenmerkt worden als een bijzondere woonvorm. Het nieuwe initiatief zal zorgvuldig worden ingepast, waarbij architectuur van het landhuis aansluit bij het karakter van het landschap. Op deze manier is een samenhang in het gebied beoogd, wat het gebied versterkt en waardoor nieuwe kwaliteit ontstaan. De plannen van de initiatiefnemers doen geen afbreuk aan het eigen karakter van het gebied en leveren geen extra belemmeringen op voor functies in de omgeving. Dit is eveneens getoetst in paragraaf 4.2 Milieuzonering.

Gebiedskenmerken

Natuurlijke laag

De natuurlijke laag geeft aan het gebied het kenmerk 'Dekzandvlakte en ruggen' (zie figuur 3.3).

Figuur 3.3: Natuurlijke laag, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel)

De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting.

De gronden in het plangebied zijn grotendeels in cultuur gebracht ten behoeve van de landbouw. De van oorsprong voorkomende 'natuurlijke laag' is dan ook niet of nauwelijks meer aanwezig. Bij het treffen van de landschapsmaatregelen wordt uitgegaan van de huidige omgevingsfactoren, waarbij rekening wordt gehouden met 'natuurlijke' soorten. De aanleg van de natuur op het landgoed vindt plaats in overeenstemming met de daar geldende gebiedskenmerken en -kwaliteiten.

Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting. Voorliggend plan voorziet in het beter zichtbaar en beleefbaar maken van het watersysteem door de aanleg van nieuwe natuur (o.a. droge en vochtige heide, vochtig hooiland en vochtige heide). Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de sturing die de provincie Overijssel voor ogen heeft voor de “Natuurlijke laag”.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

De laag van het agrarisch cultuurlandschap kent het kenmerk 'Jong heide- en broekontginningslandschap.' aan het gebied toe. In figuur 3.4 is een fragment van de betreffende kaart weergegeven.

Figuur 3.4: Laag van het agrarische cultuurlandschap, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel)

De ambitie is de ruimtelijke kwaliteit van deze gebieden een stevige impuls te geven en soms een transformatie wanneer daar aanleiding toe is. De dragende structuren worden gevormd door landschappelijk raamwerken van lanen, bosstroken en waterlopen, die de rechtlijnige ontginningsstructuren versterken. Binnen deze raamwerken is ruimte voor verdere ontwikkeling van bestaande erven en soms de vestiging van nieuwe erven, mits deze een stevige landschappelijke jas krijgen.

Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen. Het ontwikkelen van een landgoed draagt daadloos aan bij de ambitie om voor deze gebieden de ruimtelijke kwaliteit een stevige impuls te geven. Ter compensatie van een nieuw erf (landhuis) wordt er flink geinvesteerd in de aanleg van nieuwe natuur en het beleefbaar maken van het landschap door de aanleg van nieuwe recreatieve routes.

Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de sturing die de provincie Overijssel voor ogen heeft voor de “Laag van het agrarisch cultuurlandschap”.

Stedelijke laag en laag van beleving

De 'Stedelijke laag' en de 'Laag van de beleving' hebben binnen het plangebied geen specifieke kenmerken en blijven daarom verder buiten beschouwing.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

Thematische beleidskeuzes

In deel 3 van de Omgevingsvisie volgt een nadere uitwerking van de centrale beleidsambities van de negen beleidsthema's. Voor het plangebied is met name het thema: 'natuur' relevant.

10.3: Natuur

De ambitie is een gezonde en aantrekkelijke natuur voor mensen, dieren en planten; een natuur die beleefd en gebruikt kan worden, kan profiteren van (economische) ontwikkelingen en rijk is aan plant- en diersoorten (biodiversiteit).

Samen met bewoners, ondernemers, terreinbeheerders, maatschappelijke organisaties, waterschappen en gemeenten wil de provincie de natuur in Overijssel versterken. De provincie streeft naar een duurzame relatie van de natuur met de economie. Binnen artikel 10.3 'Natuur' is artikel 10.3.2 'Verspreide bos- en natuurwaarden' en 10.3.2.1 'Leefgebieden agrarisch natuurbeheer (inclusief weidevogelgebieden).'

10.3.2 Verspreide bos- en natuurwaarden

De ambitie is het behouden en versterken van de verspreide bos- en natuurwaarden buiten het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen EHS). Samen met partners zet de provincie Overijssel in op behoud, versterking en ontwikkeling van verspreide bos- en natuurgebieden buiten het NNN. Hiervoor geldt dat aantasting alleen is toegestaan als er sprake is van een zwaarwegend maatschappelijk belang waarin niet op een andere manier kan worden voorzien. Dergelijke ingrepen dienen vervolgens voldoende te worden gecompenseerd. De provincie Overijssel vraagt gemeenten om voor deze gebieden een specifieke bestemming op te nemen in hun ruimtelijke plannen. De provincie ondersteund de kwaliteitsverbetering van gebieden die in aanmerking komen voor natuurbeheer.

10.3.2.1 Leefgebieden agrarisch natuurbeheer (inclusief weidevogelgebieden)

In het agrarische gebied heeft de provincie Overijssel leefgebieden voor te beschermen en te beheren planten, weidevogels en andere dieren aangewezen. Het plangebied is deels aangewezen als 'Open grasland weidvogelbeheer kritische soorten'. In deze leefgebieden zet de provincie Overijssel in op een efficiënt en effectief agrarisch natuurbeheer. Het beheer van de leefgebieden wordt zoveel mogelijk afgestemd op het gebied van aangrenzende natuurgebieden.

Figuur 3.5: beleidskeuze 'open grasland weidevogelbeheer kritische soorten' (bron: provincie Overijssel)

Doorwerking voorliggend plan

Voor het plangebied geldt deels de categorie 'open grasland weidevogelbeheer kritische soorten'. Op dit moment geldt er echter geen beheersovereenkomst vanwege de lage actuele waarden. De provincie stelt wel dat het gebied kansrijk is. Dan moet de openheid in stand worden gehouden. Dit zou betekenen dat ten (noord)westen van het te realiseren landhuis geen opgaande bomen moeten worden aangeplant. Dergelijke bomen(rijen) fungeren als uitkijkpost voor roofvogels. Hooguit kunnen laagblijvende inheemse struiken als omzoming en afscherming gebruikt worden.

Voorliggende suggestie is voorgelegd aan de landschapsadviseurs van het landschapsplan (zie Bijlage 1). Vanuit landschappelijk oogpunt zijn laagblijvende inheemse struiken geen optie. Het landschap vraagt op deze plek namelijk voor meer robuustheid. Daarbij is het de vraag of dit deel van het plangebied zich leent voor weidevogels, aangezien er al meerdere bospercelen in de buurt liggen (bosperceel binnne het plangebied en het Dikkersbos). Daarbij zijn met name predatoren (vossen, marters e.d.) via de grond een bedreiging voor weidevogels en niet roofvogels. Tot slot wordt aan de oostzijde van het plangebied het leefgebied voor weidevogels overigens wel verbeterd. Hier wordt vochtig heide- en hooiland ontwikkeld. Dit zijn geschikte leefgebieden voor weidevogels. Op deze manier kan alsnog een bijdrage worden geleverd aan het weidevogelbeheer klimaat.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Tubbergen

De gemeenteraad van de gemeente Tubbergen heeft op 16 maart 2021 'MijnOmgevingsvisie Tubbergen' vastgesteld. Deze visie gaat over de toekomst van de leefomgeving van de gemeente Tubbergen, waarbij wordt ingegaan op diverse thema's (o.a. leefbaarheid, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid). De visie geeft aan hoe de gemeente Tubbergen en samenleving willen sturen. Wat moet er behouden worden, wat moet er versterkt worden en wat moet er worden ontwikkeld.

De omgevingsvisie 'MijnOmgevingsvisie Tubbergen' gaat uit van vier kernprincipes. Dit zijn manieren van werken: werkwijzen die altijd gelden. De vier principes zijn:

• 1. We doen het samen;
• 2. We geven het goed voorbeeld;
• 3. We wentelen niet af op volgende generaties;
• 4. We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt.

De gemeente Tubbergen wil een economische sterk buitengebied met veel verschillende functies, waarin alle bewoners en gebruikers aan hun trekken komen. Het Twentse landschap van Tubbergen is een uniek coulisselandschap met houtwallen, singels, essen, ontginningen, natuurgebieden en landgoederen. Dit landschap draagt in grote mate bij aan de identiteit van de streek. De houtwallen en singels vormen verbindingen van natuurgebied naar natuurgebied die voor veel planten en dieren belangrijk zijn. Kortom zowel mensen als dieren voelen zich hier thuis. Het is voor iedereen belangrijk om een sterk en mooi buitengebied te behouden.

In het buitengebied van Tubbergen komen veel verschillende functies voor die allemaal ruimte nodig hebben. Zoals landbouw, natuur, toerisme en bedrijvigheid, recreatie en ook wonen. Daarnaast vragen nieuwe functies om ruimte. Dit zijn bijvoorbeeld de hernieuwbare opwekking van energie en de vraag naar voldoende waterberging.

Al deze functies leggen samen veel druk op het buitengebied. Daarom het uitgangspunt: de goede functies op de goede plek. Combinaties van functies zullen nodig zijn, om alles aan bod te laten komen. De gemeente Tubbergen streeft naar een buitengebied met een mooie balans tussen het landgebruik, de leefbaarheid en de kwaliteit van landschap, bodem, water en lucht. Dat maakt het buitengebied sterker en is gunstig voor de leefbaarheid. Dit wordt gedaan samen met de inwoners, partners en de gebruikers.

De speerpunten voor het buitengebied zijn:

• toekomstgerichte agrarische sector waarbij duurzamere landbouw wordt gestimuleerd;
• goede staat van landschap en biodiversiteit waarbij we samenwerking zoeken met de landbouw;
• kwalitatief toerisme waarbij groei mogelijk is met respect voor landschap en natuur.

Toets

Figuur 3.5: Uitsnede waardenkaart Tubbergen (bron: gemeente Tubbergen)

Het plangebied behoort tot de categorie 'Lichtgroen gekleurd landschap'. Dit is conform de waardenkaart landschappelijk minder waardevolle landschappen waar in de afgelopen 80 tot 100 jaar veel veranderd is en waar de lagere landschapswaarde ruimte voor ontwikkeling biedt. Dit zijn bijvoorbeeld de heide- of veenontginningen met een hoge dynamiek. De gemeente wil hier inspelen op:

• de schaal van het landschap;
• het agrarisch karakter;
• gemengde functies;
• bouwwijze en inrichting die in de directe omgeving gebruikelijk is;
• opgeruimd landschap;
• geclusterde bebouwing;
• heldere structuren;
• verbeteren van de biodiversiteit;
• vasthouden van water.

Landgoed Dikkersbosweg biedt kansen om de huidige landschapstructuren te versterken en kenmerkende structuren uit het verleden te herstellen. Het aanbrengen van nieuwe natuur en groenstructuren zorgt ervoor dat natuurwaarden zich verder kunnen ontwikkelen en de biodiversiteit wordt verbeterd. De investering in de ruimtelijke kwaliteit draagt bij aan het aantrekkelijk houden van het buitengebied, wat de sociaal- economische en recreatieve positie van het buitengebied ten goede komt. Dit zorgt voor een mooie balans tussen landgebruik, leefbaarheid en kwaliteit van het landschap. Geconcludeerd wordt dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met de gemeentelijke omgevingsvisie.

3.3.2 Woonvisie 2021+

De 'Woonvisie 2021+' is op 6 juli 2021 door de gemeenteraad van de gemeente Tubbergen vastgesteld. De woonvisie bevat het woonbeleid van de gemeente Tubbergen voor de komende jaren en is gebaseerd op cijfers, trends en ontwikkelingen op de woningmarkt. Met het vaststellen van de woonvisie biedt de gemeenteraad een kwantitatief en kwalitatief kader voor woningbouwontwikkelingen in de gemeente Tubbergen.

Woningbouwprogramma

Voor de periode 2020-2030 gaat de gemeente uit van een woningbehoefte van 640 woningen. Vanwege de huidige druk op de markt wil de gemeente deze woningbouwopgave zoveel mogelijk tussen 2020 en 2025 realiseren. Daarnaast houdt de gemeente een ruimere plancapaciteit aan dan enkel te koersen op de verwachte woningbehoefte. De ervaring leert dat een deel van de plannen vertraging oploopt of helemaal niet doorgaat. De gemeente wil hier tijdig op kunnen inspelen. Er wordt uitgegaan van een zachte plancapaciteit van 130%, zo'n 830 woningen.

De prognose is vertaald in een woningbouwprogramma per kern. De gemeente geeft echter ruimte aan goede plannen die mogelijk de woningbehoefte per kern overstijgt. Hieronder is de woningbehoefte per kern opgenomen. Voor het buitengebied worden 40 tot 50 woningen gereserveerd.

Figuur 3.6: overzicht behoefte en plancapaciteit kernen gemeente Tubbergen

Bouwen in het buitengebied

Er blijven op beperkte schaal mogelijkheden voor woningbouw in het buitengebied. Die zijn vooral gekoppeld aan de rood voor rood regeling. Door de gestage daling van het aantal agrarische bedrijven hebben we in de afgelopen jaren een toename gezien in het aantal aanvragen voor de rood voor rood regeling. Woningbouw op deze plekken biedt de mogelijkheid om vrijgekomen agrarische bebouwing te verwijderen. Het is wel belangrijk dat de te realiseren woningen tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied leiden.

Kwaliteitskader Woningbouw 2021

Naast de woonvisie is separaat ook een Kwaliteitskader opgesteld. Het geeft een woningbehoefteprofiel per doelgroep op gemeenteniveau en uitgewerkt per kern. Het buitengebied wordt niet specifiek genoemd. Daarom zal alleen ingegaan worden op het Kwaliteitskader voor doelgroepen. Deze profielen zijn richtinggevend voor de toekomstige woningbouwopgave.

In het Kwaliteitskader Woningbouw 2021 worden vier doelgroepen genoemd: starters, doorstromers, gezinnen en senioren. Een landgoed met landhuis zal vooral interessant en betaalbaar zijn voor vermogende doelgroepen. Dit zal derhalve met name doorstromers en gezinnen zijn.

Zowel doorstromers en gezinnen hebben een sterke voorkeur voor grondgebonden woningen. De woonwensen van beide doelgroepen zijn redelijk vergelijkbaar, alhoewel gezinnen vaker neigen naar een vrijstaand woonhuis. Kavels dienen dan met name tussen de 400 tot 500 m² (of meer) te zijn. Vooral gezinnen zoeken in het dure segement.

Toets

Prognoses laten zien dat er voor het buitengebied behoefte is aan 40 tot 50 ectra woningen. Met dit bouwplan wordt één woning (landhuis) in het buitengebied toegevoegd. Tegenover het mogelijk maken van het landhuis staat een fors investering in ruimtelijke kwaliteit. Er wordt ten minste 4,35 hectare nieuwe natuur aangelegd. De bouw van het landhuis is noodzakelijk om het landgoed rendabel te krijgen en te houden, de bouw van het landhuis en de aanleg van het landgoed kunnen dan ook niet los van elkaar worden gezien.

Het realiseren van deze woning (landhuis) past binnen de beschikbare contigenten. Ook in kwalitatieve zin moet het voorliggende plan in een behoefte voorzien. Wonen in het buitengebied is onverminderd populair. Plekken in het buitengebied van de gemeente Tubbergen komen maar sporadisch vrij. Met voorgenomen plan wordt er een mogelijkheden gecreerd op voor een specifieke doelgroep in deze wens te voorzien. Ter compensatie van dit woonrecht wordt er flink geinvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Geconcludeerd wordt dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met het gemeentelijk woonbeleid.

3.3.3 Ontwikkeling van nieuwe landgoederen in de gemeente Tubbergen 2011

Op 19 september 2011 heeft de gemeenteraad van Tubbergen het beleidsdocument ‘gemeentelijk beleid ten aanzien van de ontwikkeling van nieuwe landgoederen in de gemeente Tubbergen 2011’ vastgesteld. Het provinciale beleid ten aanzien van de ontwikkeling van landgoederen is hierin beschreven. Aan de gemeentelijke toetsingscriteria uit paragrafen 3.1 (gebieden) en 3.2 (algemene randvoorwaarden) moet elke aanvraag voldoen. Deze vloeien hoofdzakelijk voort uit het provinciale beleid. In de daarop volgende paragrafen zijn aanvullende vragen opgenomen die worden gebruikt om te kijken of het nieuwe landgoed de bestaande waarden van het buitengebied niet onevenredig aantast dan wel het project voldoende maatschappelijke meerwaarde heeft. Op de provinciale regeling en vervolgens de paragrafen uit het gemeentelijk beleid wordt kort ingegaan, waarna vervolgens het voorliggende initiatief is getoetst.

Provinciale regeling

De provincie bepaalt dat een nieuw landgoed een oppervlakte heeft van minimaal 10 hectare, één landhuis met allure dat exclusief is met een monumentaal karakter en met een inhoud van tenminste 1000 m³. Bij de oppervlakte van 10 hectare wordt er vanuit gegaan dat dit landbouwgrond is die nog niet onder de Natuurschoonwet valt. De oppervlakte van een voormalig agrarisch bouwblok valt dus niet onder de hectares.

Tenminste 30% van het landgoed bestaat uit nieuw bos of een ander natuurdoeltype conform de Natuurschoonwet en 90% van het landgoed is openbaar toegankelijk. Beplanting en landhuis verrijken het landschap. Het nieuwe landgoed vormt een aaneengesloten en samenhangend geheel.

De randvoorwaarden voor de aanleg van een nieuw landgoed zijn als volgt:

• het nieuwe landgoed moet voldoen aan de voorwaarden van rangschikking onder NSW;
• de aanvraag door een initiatiefnemer voor een nieuw landgoed bestaat uit een beeldkwaliteitplan;
• een bouwplan voor het woongebouw, een inrichtingsplan voor de tuin en overig terrein, een document waarin de juridische vormgeving is opgenomen en een exploitatieopzet voor onderhoud en beheer van het gehele landgoed;
• bij de planontwikkeling worden een architect en een landschapsarchitect betrokken;
• in de aanvraag is aangegeven welke doeleinden met het nieuwe landgoed worden beoogd en wat de maatschappelijke meerwaarde is voor natuur, landschap, recreatie, cultuur, water en milieu. Deze maatschappelijke meerwaarde moet uit eigen middelen worden gerealiseerd.

Naast de eisen van de provincie, heeft de gemeente de volgende aanvullende eisen.

Paragraaf 1: Gebieden

De provincie biedt ruimte voor het ontwikkelen van nieuwe landgoederen in het grootste deel van de gemeente Tubbergen. De provincie heeft in zone 4 van het streekplan gebieden gemarkeerd waarin de mogelijkheid tot het realiseren van landgoederen is uitgesloten. Ook in weidevogel- en in open grootschalige landschappen, zijn landgoederen niet mogelijk. Ook zijn landbouw-ontwikkelingsgebieden uitgesloten voor de vestiging van nieuwe landgoederen. Tot slot dienen gronden met de bestemming ‘esgronden’ vanwege de landschappelijke kwaliteit (openheid en reliëf (steilranden en bolle ligging) vrij te blijven van bebouwing.

Een en ander betekent dat alleen binnen de gebiedsbestemming “Agrarisch gebied met landschappelijke en natuurlijke waarde” landgoederen kunnen worden gesticht. Dit komt overeen met de in het bestemmingsplan buitengebied opgenomen regeling ten aanzien van de realisatie van een landhuis op een voormalig agrarisch bouwblok waarbij 800 m² aan bedrijfsgebouwen gesloopt dienen te worden en 1,5 ha aan het landhuis grenzende gronden bijdragen tot een natuur- en landschappelijke versterking.

Van deze regeling kan afgeweken worden in die gevallen waarin sprake is van natuurontwikkeling aansluitend aan bestaande (nieuwe) natuur. Op deze manier kan worden bijgedragen aan de realisatie van afgeronde eenheden natuur.

Toets:

De gronden van de initiatiefnemers liggen in landbouwontwikkelingsgebied. In eerste instantie zijn nieuwe landgoederen op locaties in landbouwontwikkelingsgebied niet mogelijk. In het huidige beleid is echter wel een afwijkingsmogelijkheid opgenomen. Van de regeling kan worden afgeweken in die gevallen waarin sprake is van natuurontwikkeling aansluitend aan bestaande (nieuwe) natuur. Op deze manier kan worden bijgedragen aan de realisatie van afgeronde eenheden natuur.

Het beoogde landgoed van de initiatiefnemers is voorzien aan de zuidkant van reeds bestaande natuur. Dit betreft het Dikkersbos, in eigendom van Landgoed Huize Almelo. Door de investering in de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving kan de realisatie van nieuwe natuur conform het landgoedbeleid, verbonden worden aan de reeds bestaande natuur. Op deze manier wordt er een bijdrage geleverd aan de natuurontwikkeling aansluitend op reeds bestaande (nieuwe) natuur.

Daarnaast heeft de ontwikkeling van een landgoed aan de Dikkersbosweg geen negatieve invloed op het functioneren van bedrijven in het landbouwontwikkelingsgebied. Landbouwontwikkelingsgebieden zijn primair bedoeld voor landbouw. In deze gebieden wordt de mogelijkheden gegeven tot uitbreiding en ontwikkeling van bestaande bedrijven en nieuwvesting van intensieve veehouderijbedrijven. De gronden van de initiatiefnemers liggen aan de rand van het huidige landbouwontwikkelingsgebied, tegen de grens met de gemeente Almelo. De directe omgeving van het beoogde landgoed bestaat vooral uit bos- en natuurpercelen aan de noord en westzijde. Er liggen momenteel geen intensieve veehouderijen in de directe omgeving. De ontwikkeling van een landgoed sluit dan ook goed aan op de huidige structuur en heeft geen negatieve invloed op uitbreidingsmogelijkheden van bestaande of nieuwe intensieve veehouderijen. Dit wordt nader getoetst in paragraaf 4.2 Milieuzonering.

De ontwikkeling van een landgoed aan de Dikkersbosweg vormt geen belemmering voor (intensieve) veehouderijen in de omgeving. Daarentegen kan de ontwikkeling van het landgoed juist een bijdrage leveren aan de realisatie van afgeronde eenheden natuur, doordat de ontwikkeling aansluit op bestaande natuur. De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van paragraaf 1 van het gemeentelijk beleid ten aanzien van de ontwikkeling van nieuwe landgoederen.

Paragraaf 2: Algemene randvoorwaarden

• Het nieuwe landgoed heeft een oppervlakte van minimaal 10 hectare. Bij de oppervlakte van 10 hectare wordt er vanuit gegaan dat dit landbouwgrond is die nog niet onder de Natuurschoonwet (NSW) valt. De oppervlakte van een voormalig agrarisch bouwperceel valt niet onder de hectares.
• Aanvullend op de 10 hectare mag per 5 hectare extra nieuw groen één woning worden gebouwd. Het maximaal aantal woningen dat op deze wijze mag worden gerealiseerd is drie.
• Indien er sprake is van meer dan één woning vertonen de woningen een duidelijke ruimtelijke samenhang.
• Het nieuwe landgoed moet voldoen aan de voorwaarden van rangschikking onder NSW.
• Het landhuis heeft een minimale inhoudsmaat van 1000 m³.
• Bestaande, niet functionele, bebouwing wordt gesloopt en slechts karakteristieke bebouwing die bijdraagt aan de landgoedallure mag intact worden gelaten.
• Het landgoedplan moet voorzien in een goed evenwicht tussen de publieke belangen op gebied van landschap, natuur, milieu en recreatie en de private belangen van de initiatiefnemer in het realiseren van nieuwe rode functies.
• Een privaatrechtelijke overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente biedt voldoende waarborg tot tijdige realisatie en duurzame instandhouding van het nieuwe landgoed en met name van de groene- en milieuelementen.
• Er is sprake van een voldoende economische basis voor de wijziging van het bestemmingsplan en de realisatie van het plan.

Indien de aanvraag niet voldoet aan de bovengenoemde randvoorwaarden, wordt deze afgewezen.

Toets

De initiatiefnemers brengt afgrond 10,85 hectare landbouwgrond in voor de realisatie van het landgoed. De landbouwgrond valt nog niet onder de Natuurschoonwet. Het landgoed zal voldoen aan de randvoorwaarden van rangschikking van de NSW en het landhuis zal een inhoudsmaat krijgen van minimaal 1.000 m³. Er is geen bestaande bebouwing aanwezig die gesloopt hoeft te worden. Voor het plan is een landgoedplan opgesteld, deze is opgenomen in Bijlage 1. Hierin is eveneens een onderscheid gemaakt in de verschillende private en publieke belangen. Ter compensatie van het realiseren van een nieuw landhuis, wordt flink geinvesteerd in de aanleg van nieuwe natuur en recreatieve routes. Er is derhalve sprake van een goed evenwicht in de belangen. Ook zal tussen initiatiefnemer en gemeente een overeenkomst worden gesloten om tot een duurzame instandhouding van het nieuwe landgoed te komen. In het landgoedplan uit Bijlage 1 is hier reeds een aanzet voor gemaakt. Tot slot is er voldoende economische basis om het bestemmingsplan te wijzigen en om tot realisatie van het plan te komen. Het initiatief voldoet aan de bovengenoemde randvoorwaarden uit paragraaf 2.

Paragraaf 3: Nieuwe landgoederen en economisch duurzame landbouw

De realisatie van een nieuw landgoed mag niet ten koste gaan van de basisfuncties (landbouwbedrijven). Om dit aan te kunnen tonen moet een analyse worden gemaakt van de landbouw in de omgeving van het beoogde nieuwe landgoed. Op basis hiervan kan een check worden gemaakt of de beschikbare gronden niet ook doelmatig ingezet kunnen worden voor areaalvergroting en/of structuurversterking van de nabij gelegen grondgebonden veehouderijen. Mogelijk kan een kavelruilproject mogelijkheden bieden. Voor een potentieel vestigingsgebied dient een analyse antwoord te geven (in eerste instantie) de eerste twee vragen:

• Worden er bestaande (landbouw)bedrijven in de directe omgeving van het voorgenomen nieuwe landgoed direct of op termijn beperkt in hun bedrijfsvoering of uitbreidingsmogelijkheden.
• Worden er geen bestaande grondgebonden toekomstbedrijven in de directe omgeving van het beoogde nieuwe landgoed zodanig in hun toekomstige uitbreidingsmogelijkheden gehinderd door het plan, dat duurzame bedrijfsontwikkeling op hun bestaande locatie niet meer mogelijk is.

Toets:

Onderstaand figuur 3.7 geeft de omliggende bestemmingen van het plangebied weer. Conform het beleid van de gemeente Tubbergen mogen landbouwbedrijven zo min mogelijk beperkt worden in hun bedrijfsvoering bij de realisatie van een nieuw landgoed. Zoals te zien wordt het plangebied omringd door de bestemmingen ‘Wonen’ (geel), ‘Bos-natuur’ (donkergroen) en ‘Agrarisch’ (lichtgroen). De met rood omlijnde percelen zijn bestaande agrarische bedrijven. De dichtstbijzijnde zijn:

• Dikkersbosweg 1: een paardenhouderij op ca. 350 meter afstand;
• Watereggeweg 1 en 1a: een kleinschalig agrarisch bedrijf op ca. 400 meter afstand;
• Watereggeweg 6 en 6a: een agrarisch bedrijf op ca. 500 meter afstand.

Voor een melkveehouderij en een paardenhouderij geldt een richtafstand van 50 meter in verband met geur. Aan deze richtafstand wordt ruimschoots voldaan. De bestaande agrarische bedrijfsactiviteiten worden met de beoogde landgoedontwikkeling niet belemmerd in hun bedrijfsvoering. Daarnaast wordt op korte termijn geen inplaatsing van een ander agrarisch bedrijf verwacht. Het initiatief voldoet aan de randvoorwaarden uit paragraaf 3.

Figuur 3.7: uitsnede omliggende agrarische percelen (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Paragraaf 4: Ecologische en hydrologische afwegingen

Bij de ecologische afweging is belangrijk of het realiseren van de voorgestelde nieuwe natuur iets toevoegt aan de al bestaande natuur, kwantitatief maar bij voorkeur ook kwalitatief. Zo mogelijk moet ook in het plan verbetering van de hydrologische situatie worden gerealiseerd zoals verdrogingbestrijding, sanering van bodem- of oppervlaktewater. Aan de hand van de volgende vragen kan de ecologische en hydrologische afweging worden gemaakt.

• 1. Leidt de realisatie van het nieuwe landgoed tot een duurzame versterking van de kwantiteit en de kwaliteit van de natuur in het gebied:
  • a. Door areaal vergroting?
  • b. Als stapsteen tussen twee natuurgebieden in?
  • c. Sluit het landgoed aan bij bestaande natuur en bossen?
  • d. Vormt het een onderdeel van ecologische verbindingszone?
• 2. Passen de beoogde natuurdoelen van het nieuwe landgoed bij de natuurdoelen die gesteld zijn in het natuurgebiedsplan van de provincie voor het gebied in de omgeving?
• 3. Kan goed inzichtelijk worden gemaakt welke kwantiteit en welke kwaliteit natuur wordt gerealiseerd en geeft het voorgestelde inrichtings- en onderhoudsplan voldoende garanties dat de natuurdoelen ook daadwerkelijk gerealiseerd en duurzaam in stand worden gehouden?
• 4. Draagt het plan bij aan de realisatie van de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur (NNN)?
• 5. Is het nieuwe landgoed gelegen binnen een gebied dat op grond van het reconstructieplan is aangewezen als extensiveringsgebied?
• 6. Leidt de realisatie van het nieuwe landgoed tot een verbetering van de hydrologische situatie in het gebied, zoals verdrogingsbestrijding, sanering van bodem- of oppervlaktewater, herstel van natuurlijke waterlopen en oevers?
• 7. Leidt de realisatie van het nieuwe landgoed tot een verslechtering van de ontwatering van omliggende landbouwpercelen waardoor de landbouwkundige gebruiksmogelijkheden afnemen?

Toets:

Initiatiefnemers zijn voornemens om circa 4,35 hectare nieuwe natuur te ontwikkelen (40%). Hiermee voldoet het aan de normering van minimaal 30% nieuwe natuur. De nieuwe natuur zal aansluiten op reeds bestaande bos en natuurpercelen. Het landgoed zorgt daarmee voor een duurzame versterking van de kwantiteit én kwaliteit van de natuur in het gebied. Het plangebied is niet opgenomen op de ambitiekaart van het Natuurbeheerplan 2022 van de provincie Overijssel. Wel is het bestaande bosperceel binnen het plangebied aangeduid als 'Droge heide'. Momenteel is hier geen heide meer aanwezig, maar vanuit cultuurhistorisch perspectief markeert het wel de laatste plek waar de heide was gelegen. Met voorliggend landschapsplan wordt het oorspronkelijke landschap (heide), weer teruggebracht. Het plan past goed binnen de natuurdoelen van de provincie Overijssel.

Het landschapsplan is tot stand gekomen middels een Natuurpotentieonderzoek inclusief fosfaatonderzoek (Bijlage 3). Hierin is in voldoende mate gebleken dat de verschillende natuurdoelen realiseerbaar zijn en in stand gehouden kunnen worden. Dit is opgenomen in het beheerplan zoals opgenomen in het landschapsplan (Bijlage 1).

Het plan sluit wel aan op bestaande natuur (Dikkersbos). Deze natuur is echter niet aangemerkt als NNN. Ook ligt het plangebied niet in extensiveringsgebied. Wel draagt het plan bij aan een verbetering van de hydrologische situatie in het gebied. Uit onderzoek (zie Bijlage 3) blijkt dat de bodems in het plangebied verdroogd zijn. Door de detailontwatering te dempen kunnen de grondwaterstanden deels hersteld worden. Het waterschap kan instemmen met deze plannen. De realisatie van het landgoed leidt dan ook niet tot een verslechtering van de ontwatering van omliggende landbouwpercelen.

Paragraaf 5: Landschap

Bij de landschappelijke overwegingen speelt met name of de beoogde inrichting en de groene en blauwe en rode elementen in het voorgestelde plan, passen in de omgeving of het landschap dat ter plekke gewenst wordt. Verder speelt het mee of de bestaande situatie erg storend, rommelig of ontsierend is. In dergelijke gevallen kan er veel ruimtelijke winst worden geboekt. Ook kunnen overwegingen spelen van het creëren van een groene buffer tegen een dorp aan of tegen een storende contour van een bedrijventerrein en dergelijke. Bij stijl en omvang van de nieuwe gebouwen spelen overwegingen die staan in de gemeentelijke welstandsnota. Mogelijk wordt de gemeentelijke welstandsnota nog aangevuld met een specifiek hoofdstuk over nieuwe landgoederen. Hierin moet tot uitdrukking komen dat bij nieuwe landgoederen naar een hoge architectonische kwaliteit wordt gestreefd. De onderstaande vragen gaan in op het aspect landschap.

• 1. Past het ontwerp en de structuur van het nieuwe landgoed (de groene, blauwe en rode elementen) in het bestaande en/of beoogde landschap zoals dit is vastgelegd in het landschapsontwikkelingsplan?
• 2. Past de voorgenomen bebouwing qua omvang, locaties en vormgeving (hoogte, bouwstijl en kleurstelling) binnen de kaders van de welstandsnota en een eventueel beeldkwaliteitplan?
• 3. Wordt het nieuwe rood gerealiseerd op een plek van bestaande bebouwing of is er sprake van nieuwe bouwlocaties?
• 4. Leidt de realisatie van het nieuwe landgoed tot een verbetering of versterking van het landschap door de aanleg van nieuwe bos- en landschapselementen?
• 5. Is er sprake van een bestaande situatie die storend, lelijk of rommelig is en die door en vanwege het plan gesaneerd en verbeterd wordt?
• 6. Wordt door het plan een groene buffer gecreëerd waardoor een storende contour van bebouwing of andere functie wordt weggewerkt?
• 7. Is er sprake van versterking of herstel van cultuurhistorische waarden?

Toets:

Voor de realisatie van het landgoed is een landschapsplan opgesteld. Deze is opgenomen in Bijlage 1. Belangrijke uitgangspunten uit dit landschapsplan zijn: onder andere openheid is een schoonheid, benut het bosje om het landhuis stevig te verankeren in het landschap en benut de kans om de oude (natte) heidevelden te herstellen. Voor de slagingskans voor natuurdoeltypen is daarnaast nader advies gevraagd. Hiervoor is een natuurpotentieonderzoek opgesteld. Deze is opgenomen in Bijlage 3. Samengevat liggen er kansen om binnen het onderzoeksgebied inrichtingsmaatregelen te treffen om vochtige hooilanden en vochtige/droge heide te ontwikkelen. Het ontwerp en structuur van het nieuwe landgoed past binnen het landschap.

Daarnaast is de locatie voor het landhuis en overige bebouwing zorgvuldig gekozen. Er moet sprake zijn van een landhuis met allure van tenminste 1.000 m³. Daartoe is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, deze is opgenomen in Bijlage 2. Voor de plek is resoluut de verbinding gezocht met het bestaande bosje. Het bestaande bosje is het laatste relict voormalige heide dat later is volgroeid met een (loof)bos. Juist door het bosje vindt de optimale verankering met het landschap plaats. Het landhuis komt, vanuit de Dikkersbosweg gezien, erachter te liggen en is daarmee ook meteen voor een groot gedeelte ingepast (groene buffer). Ook de hoofdlijnen van de architectuur zijn opgenomen in het beeldkwaliteitsplan en akkoord bevonden door het gemeentelijke kwaliteitsteam.

Daarnaast is de ontwikkeling getoetst aan het Casco beleid Noordoost Twente. In paragraaf 3.3.4 wordt hier nader op ingegaan. In het plan wordt een bestaand Casco-element aangetast door een deel van de bomen te vellen. Hiervoor in de plaats wordt heide ontwikkeld. Vanuit cultuurhistorisch perspectief heel goed passend op deze locatie. Het Casco-element kan op deze manier juist alleen maar meer versterkt worden en cultuurhistorische waarden van het gebied herstellen. Daarnaast worden met voorliggend plan twee grote Casco-elementen met elkaar veronbden worden. Daarmee blijven elementen behouden en juist verder versterkt. Het planvoornemen doet daarmee geen afbreuk aan de casco structuur.

De realisatie van het landgoed zal juist zorgen voor een verbetering en versterking van het landschap door de aanleg van nieuwe natuur- en landschapselementen. Ook worden cultuurhistorische waarden hersteld en versterkt. De ontwikkeling voldoet aan de eisen die gesteld worden aan de categorie ‘landschap’.

Paragraaf 6: Milieuafwegingen

Bij de milieuafweging is met name van belang of het nieuwe landgoed een bestaande (over-) belaste milieusituatie saneert.

Toets

Er is in dit geval geen sprake van de ontwikkeling van een landgoed ter plaatse van een bestaande agrarische bedrijfslocatie. Paragraaf 6 is niet van toepassing.

Paragraaf 7: Maatschappelijke en sociale afwegingen

Vraag is of het nieuwe landgoed en zijn openstelling de recreatieve mogelijkheden van een gebied vermeerderen. Daarbij kan gekeken worden naar ligging van routes en aansluiting op bestaande voorzieningen. Daarnaast kan de lokale woonbehoefte worden betrokken in het plan. Het voorgaande komt tot uitdrukking in de volgende vragen.

• 1. Leidt de realisatie van het beoogde nieuwe landgoed met zijn publieke openstelling tot een structurele verbetering van de recreatieve mogelijkheden?
  • a. Is het landgoed goed toegankelijk?
  • b. Is er een aantrekkelijke fiets en/of wandelroute opgenomen in het plan?
  • c. Sluiten deze routes aan op bestaande routes?
• 2. Verhoogt realisatie van het beoogde landgoed het woongenot van bewoners in de omgeving?
  • a. Door aantrekkelijkheid van het nieuwe landgoed?
  • b. Door sanering of voorkoming van een ongewenste functie of situatie?
• 3. Welke bewoners of gebruikers gaan dit landgoed bewonen/gebruiken c.q. kunnen dat gaan doen?
  • a. Is daar vanuit de lokale situatie juist wel of juist geen behoefte aan?
  • b. Draagt het plan bij tot een verbetering van de volkshuisvesting in de gemeente?
  • c. Draagt het plan bij aan de lokale economie?
  • d. Voorziet het in een maatschappelijk behoefte naar de voorgestelde vorm van wonen c.q. werken?

Vraag 1 dient positief beantwoord te kunnen worden. Positieve antwoorden op vragen 2 en 3 versterken het plan.

Toets

Op de gronden van het landgoed worden wandelpaden aangelegd die zoveel mogelijk aansluiten op bestaande wandelpaden van de naastgelegen bos en natuurpercelen. Dit draagt bij aan recreatieve profiel van de omgeving, maar ook aan het woongenot van bewoners en andere bezoekers uit de nabije omgeving. Tot slot zal het landhuis bewoond worden door inwoners uit de gemeente Tubbergen, waardoor het plan voorziet in een lokale behoefte. Het initiatief voldoet aan de randvoorwaarden uit paragraaf 7.

Paragraaf 8: Quotering

Teneinde te voorkomen dat in de gebieden die in aanmerking komen voor de ontwikkeling van landgoederen, te veel landgoederen worden ontwikkeld, wordt een maximaal aantal van 3 landgoederen toegelaten binnen deze beleidsregel. Hierbij wordt als het maximaal toelaatbare aantal hectares uitgegaan van 40 hectare. Hiermee wordt een eventuele wildgroei voorkomen.

Toets

Er is contact geweest met de gemeente Tubbergen. Er is momenteel één andere landgoedaanvraag bekend bij de gemeente Tubbergen. Deze is nog niet in procedure gebracht. Dit betekent dat er nog ruimte is voor de realisatie van maximaal twee nieuwe landgoederen in de gemeente Tubbergen. Het initiatief voldoet aan de randvoorwaarden uit paragraaf 8.

Samenvattend

Met voorliggende ontwikkeling wordt een nieuw landgoed mogelijk gemaakt aan de Dikkersbosweg in Albergen. In totaal zal 10,85 hectare landbouwgrond worden ingebracht. Hiervan zal 40% worden herbestemd tot nieuwe natuur. De ontwikkeling van natuur zal zoveel mogelijk plaats vinden in directe aansluiting op reeds bestaande natuur. Tot slot worden de gronden van het landgoed zoveel mogelijk openbaar toegankelijk. Er worden wandelpaden en routes aangelegd die aansluiten op reeds bestaande routes. Op deze manier ontstaat een nieuw kwalitatief recreatief gebied.

Geconcludeerd wordt dat het Landgoed Dikkersbosweg voldoet aan het landgoederenbeleid van de gemeente Tubbergen.

3.3.4 Nota 'De casco benadering in Noordoost-Twente'

De gemeente Dinkelland heeft de beleidsnota 'De casco-benadering in Noordoost-Twente' vastgesteld. Het Nationaal Landschap Noordoost Twente is een gebied met zeldzame en unieke landschapskwaliteiten. Het is een gebied met stuwwallen, bronnen, beken en fraaie cultuurlandschappen. Kernkwaliteit is het waardevolle cultuurlandschap met een variatie in open en een kleinschalig besloten landschap. Schaalvergroting in de grondgebonden landbouw staat op gespannen voet met deze kleinschaligheid. Het verdwijnen van landschapselementen op perceelsgrenzen tast het kleinschalige groene karakter aan en leidt tot een afname van landschapsdiversiteit. De gemeente Tubbergen heeft samen met de provincie Overijssel en de gemeenten Dinkelland, Losser en Oldenzaal de ambitie uitgesproken om de tendens van schaalvergroting in de grondgebonden landbouw zodanig vorm te geven dat deze niet ten koste gaat van de kwaliteit van het landschap.

Om vorm en inhoud te geven aan deze ambitie is een generieke methode ontwikkeld: de casco benadering. Voor de gemeente is de casco-benadering te gebruiken als beoordelingskader voor ingrepen in het landschap. Aan de hand van de casco-kaart (figuur 3.8) kan bezien worden of landschappelijke structuren deel uitmaken van het casco.

Figuur 3.8: Fragment casco-kaart (bron: www.overijssel.nl/cascokaart)

Op basis van de casco-kaart kan vastgesteld worden of het landschapselement tot het casco behoort of niet; daaruit volgen drie mogelijk aanvragen op basis van het casco, dit zijn:

• 1. Regulier casco: het te verwijderen element is geen casco en de initiatiefnemer compenseert op een lijn uit de cascokaart.
• 2. Afwijking van de compensatie: het te verwijderen element is geen casco, maar de initiatiefnemer wil compenseren op een andere plek dan aangegeven op de cascokaart.
• 3. Afwijking van het casco: het te verwijderen element behoort tot het casco en het te compenseren element ligt of op de cascokaart, zo niet dan is de een aanvraag een combinatie met situatie 2 (afwijking compensatie).

Toets
Met voorliggend plan wordt een bestaand Casco-element (groter dan 0,5 ha.) aangetast. Een gedeelte van dit bos zal worden geveld. Het cascobeleid is echter niet van toepassing op bos groter dan 0.5 hectare. Er mag echter geen onevenredige afbreuk ontstaan aan de kenmerken van het landschapstype en dynamiekklasse (bijlage 1 en bijlage 2 van het Casco-beleid).

Met voorliggend plan is er geen sprake van onevenredige afbreuk. Sterker nog, de kenmerken van het (historische) landschapstype worden alleen maar verder versterkt. De ingreep in het bos en de nieuwe aanplant dragen namelijk bij aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de herkenning van het landschap. De nieuwe aanplant is robuust en wordt aangeplant langs infrastructuren of perceel randen. Dat is, als er sprake is van beplantingsvormen, herkenbaar.

Daarnaast is het vellen van een deel van het bosje en het gebied ontginnen naar heide vanuit cultuurhistorisch perspectief ook zeer waardevol. Voordat het gebied werd ontgonnen naar landbouwgrond, was het gehele plangebied een grootschalig heideveld genaamd 'Alberger Veld'. Enkel een klein gedeelte werd nooit ontgonnen. Dit betreft namelijk het bosperceel (casco-element) binnen het plangebied. Dit deel ligt iets hoger in het landschap en is door de jaren langzaam omgevormd van heide naar (loof)bos. Het bosje is cultuurhistorisch enerzijds weinig waardevol, maar anderzijds markeert het de laatste plek waar de heide was gelegen.

Met voorliggend plan wordt het Casco-element dan juist ook alleen maar verder versterkt, namelijk doordat op deze manier een verbinding gemaakt kan worden met de te realiseren natuurontwikkeling van het landgoed (droge- en vochtige heide en vochtig hooiland). Daarbij is voor het totale project een inrichtingsplan opgesteld gericht op het behoud, herstel en versterken van waarden in het gebied, waaronder het casco-element. De maatregelen en de achtergronden bij deze maatregelen zijn uitgebreid beschreven in het landschapsplan dat als Bijlage 1 bij deze plantoelichting is gevoegd.

De uitvoering van het inrichtingsplan is geborgd via een voorwaardelijke verplichting in de planregels. De beoogde herinrichting is in lijn met de doelstelling van het Casco-beleid, waarmee afwijking van het Casco-beleid is gerechtvaardigd.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving staan van het verrichte onderzoek naar de voor het plan relevante feiten en de af te wegen belangen (Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.2).

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de geldende wet- en regelgeving die op voorliggend plan en plangebied van toepassing zijn. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden daarom de resultaten van het onderzoek naar o.a. de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreffen voor zover relevant de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, verkeer, water en vormvrije m.e.r-beoordeling.

4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Op 1 april 2011 is het huidige Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Op 7 juli 2017 zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd binnen dit besluit om de m.e.r.-procedure eenduidiger en overzichtelijker te maken, alsmede het aspect milieueffectrapportage explicieter te behandelen in aanvragen. Dit besluit heeft tot doel het vaststellen van mogelijke, ernstig nadelige milieugevolgen ten gevolge van een activiteit binnen de aanvraag.

Binnen het Besluit milieueffectrapportage zijn een tweetal mogelijkheden opgenomen hoe om te gaan met dit besluit bij een aanvraag. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd, maar onder de gestelde drempelwaarden blijft, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd en bovendien de gestelde drempelwaarden overstijgt, is de betreffende aanvraag m.e.r.-plichtig. Op dat moment zal een m.e.r.-rapportage op moeten worden gesteld.

Toets

Het plan betreft het realiseren van een nieuw landgoed van ten minste 10 hectare (waarvan ten minste 30% nieuwe natuur). Ter compensatie wordt de bouw van één landhuis van ten minste 1.000 m³ mogelijk gemaakt.

Dit bestemmingsplan voorziet in principe ter plaatse van het landhuis in de bestemming 'Wonen' en voldoet daarmee aan de definitie van een 'besluit' als bedoeld in het Besluit m.e.r. Dit betekent dat dit bestemmingsplan m.e.r.-(beoordelings)plichtig is indien activiteiten worden mogelijk gemaakt die genoemd worden in onderdeel C of D van het Besluit m.e.r. en de daarin opgenomen drempelwaarden overschrijden. In dit geval is sprake van een ontwikkeling die niet wordt genoemd in onderdeel C van het Besluit m.e.r. en is daarom niet direct m.e.r.-plichtig.

Tevens is er geen sprake van vermelding op de D-lijst. Een vormvrije m.e.r.-beoordeling is dan ook niet noodzakelijk. Tevens is de zogenaamde ‘vergewisplicht’ niet van toepassing. Wel kan worden opgemerkt dat de locatie van de wooneenheid niet binnen een kwetsbaar of waardevol gebied is gelegen en ook geen belangrijke nadelige milieugevolgen heeft voor de omgeving. Gezien de aard en omvang van de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling wordt geconcludeerd dat geen sprake zal zijn van een aantasting van de instandhoudingsdoelstellingen van een Natura-2000 gebied. Dit temeer omdat het plangebied op (zeer) ruime afstand (ca. 9,5 km afstand) van het plangebied van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is gelegen en de ontwikkeling relatief beperkt van aard is. Een passende beoordeling op basis van artikel 2.8 van de Wet natuurbescherming is in het kader van dit bestemmingsplan dan ook niet noodzakelijk. Dit is tevens bevestigd in de voorgaande milieu- en omgevingsaspecten.

Geconcludeerd wordt dat de bouw van één woning is in algemene zin niet te kwalificeren als stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. In die gevallen is het Besluit m.e.r. niet van toepassing en hoeft geen aanmeldnotitie te worden opgesteld.

4.2 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In figuur 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven.

Figuur 4.1: Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering

Toets

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Tubbergen. In de omgeving van het plangebied zijn overwegend agrarische functies aanwezig. Daarnaast liggen er verspreid in de omgeving enkele woonpercelen. Gesteld kan worden dat het plangebied is gelegen in het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied'.

Toets

Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar de feitelijke situatie. De VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' geeft een eerste inzicht in de milieuhinder van inrichtingen. Hierbij spelen twee vragen een rol:

• past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
• laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking)

Externe werking

Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ordening. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast.

In voorliggend geval wordt een landhuis toegevoegd aan de Dikkersbosweg. De functie 'wonen' betreft geen milieubelastende activiteit voor de omgeving. Van enige vorm van aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden is dan ook geenszins sprake.

Interne werking

Hierbij gaat het om de vraag of nieuwe functie(s) binnen het plangebied hinder ondervinden van bestaande functies in de omgeving en andersom of de nieuwe functie(s) de bedrijfsvoering of ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven aantasten.

Naast burgerwoningen bevinden zich in de directe omgeving met name agrarische bedrijven. Het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf ligt aan de Dikkersbosweg 1 in Albergen. Dit betreft een paardenhouderij. Hiervoor geldt een richtafstand van 50 meter in verband met geur. Het beoogde landhuis is beoogd op ten minste 300 meter afstand van het erf aan de Dikkersbosweg 1. Aan de richtafstand wordt ruimschoots voldaan. De overige agrarische percelen liggen op een grotere afstand.

De voorgenomen ontwikkeling past in de omgeving en vormt geen belemmering voor de huidige bedrijven in de omgeving.

4.3 Geur

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor vergunningverlening als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen. De Wgv stelt één landsdekkend beoordelingskader met een indeling in twee categorieën. Voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld, wordt deze waarde uitgedrukt in een ten hoogste toegestane geurbelasting op een geurgevoelig object. Voor de andere diercategorieën is die waarde een wettelijke vastgestelde afstand die ten minste moet worden aangehouden.

Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) dient voor diercategorieën waarvoor per dier geen geuremissie is vastgesteld (bijvoorbeeld melkkoeien) en een geurgevoelig object de volgende afstanden aangehouden te worden:

• ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen;
• ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen.

Voor diercategorieën waarvoor in de Wgv een geuremissie per dier is vastgesteld geldt dat, binnen een concentratiegebied, de geurbelasting op geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom niet meer dan 3 odour units per kubieke meter lucht mag bedragen. Voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom mag deze niet meer bedragen dan 14 odour units per kubieke meter lucht.

Toets

Het perceel aan de Dikkersbosweg is gelegen in het buitengebied van Tubbergen. Het dichtstbijzijnde agrarisch bedrijf (paardenhoudeij) ligt aan de Dikkersbosweg 1. Hier geldt een minimale afstand van 50 meter. De afstand van het bouwvlak tot de nieuwe bestemming bedraagt minimaal 300 meter. Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'geur' geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.4 Bodem

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient in de daarvoor aangewezen gevallen een bodemonderzoek te worden verricht.

Artikel 3.1.6 van het Bro bepaalt dat in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat een eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets moet worden uitgevoerd bij het opstellen of wijzigen van het bestemmingsplan of een planologische afwijking. Als er verontreiniging aanwezig is moet bepaald (nader onderzoek) worden of het een geval is in de zin de Wbb of een diffuse verontreiniging. In de exploitatieopzet moeten de saneringskosten en de verwerkingskosten voor diffuus verontreinigde grond worden opgenomen.

Toets

Ten behoeve van onderhavig bestemmingsplan is gebruik gemaakt van een verkennend bodemonderzoek [kenmerk: 22004610] om ter plaatse de milieu-hygiënische kwaliteit van de bodem vast te stellen [zie: Bijlage 4 Verkennend bodemonderzoek].

De aanleiding van dit onderzoek is een bestemmingsplanwijziging en de aanvraag van een omgevingsvergunning ten behoeve van de realisatie van een landgoed met een landhuis. Voorafgaande aan het bodemonderzoek heeft een vooronderzoek plaatsgevonden op basis van norm NEN5725 “Aanleiding A: Opstellen hypothese over de bodemkwaliteit ten behoeve van uit te voeren bodemonderzoek”. Uit de resultaten van dit vooronderzoek is gebleken dat de onderzoekslocatie altijd in gebruik is geweest als woning met tuin en als onverdacht kan worden beschouwd voor de aanwezigheid van chemische parameters en asbest.

Resultaten veldwerk

In totaal zijn er 18 boringen verricht, waarvan er 5 zijn doorgezet in de diepere ondergrond. Er is 1 diepe boring afgewerkt tot peilbuis. Gebleken is dat de bodem globaal bestaat uit matig fijn, zwak siltig zwak humeus zand. In de boven- en ondergrond zijn oer- en roesthoudende lagen aangetroffen. Er zijn geen bodemvreemde materialen waargenomen. Door de veldwerker zijn visueel geen asbestverdachte materialen op het maaiveld of in de bodem waargenomen. Het freatische grondwater in peilbuis 1 is aangetroffen op 0.85 m-mv.

Resultaten chemische analyses

Op basis van de resultaten van de analyses kan het volgende worden geconcludeerd:

• de bovengrond (BG I en BG II) is niet verontreinigd;
• de ondergrond (OG) is niet verontreinigd;
• het grondwater (PB 1) is (zeer) licht verontreinigd met barium, cadmium, kobalt, koper en zink en matig verontreinigd met nikkel.

Hypothese

De hypothese "onverdachte locatie" dient formeel gezien te worden verworpen aangezien er enkele overschrijdingen van de streef- en tussenwaarden zijn aangetoond.

Conclusies en aanbevelingen

In het grondwater (PB 1) zijn enkele zeer licht tot matig verhoogde gehalten aangetoond. Het matig verhoogde nikkelgehalte in het grondwater, wordt beschouwd als een natuurlijk verhoogde achtergrondwaarde en levert bij het huidig en toekomstig gebruik geen risico’s op. Naar onze mening is het dan ook niet noodzakelijk om over te gaan tot een nader onderzoek. Voor een beschrijving en mogelijke verklaringen wordt verwezen naar de paragrafen 4.3 en 4.4 van het verkennend bodemonderzoek. In de boven- en ondergrond (BG I, BG II en OG) zijn geen verontreinigingen aangetoond. Aangezien de tussenwaarden van de overig gemeten gehalten niet worden overschreden, is daarvoor eveneens geen reden om een nader onderzoek uit te voeren.

Slotconclusie

Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de bestemmingsplanwijziging en de nieuwbouwplannen, aangezien de vastgestelde verontreinigingen geen risico’s voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (landgoed).

4.5 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder moet er bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, c.q. een ontheffing op grond van de Wro, een onderzoek worden gedaan naar de geluidsbelasting op de gevels van geluidsgevoelige objecten, voor zover deze geluidsgevoelige objecten zijn gelegen binnen een zonering van een industrieterrein, wegen en/of spoorwegen.

De Wet geluidhinder kent de volgende geluidsgevoelige functies:

• Woningen.
• Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal).
• Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc.

Enerzijds betekent dit dat (geluids-)eisen worden gesteld aan de nieuwe milieubelastende functies, anderzijds betekent dit eveneens dat beperkingen worden opgelegd aan de nieuwe milieugevoelige functies.

Toets

Wegverkeerslawaai

Op grond van het artikel 74 van de Wet geluidhinder bevindt zich langs een weg een geluidszone, die aan weerszijde een breedte heeft van:

• a. in stedelijk gebied:
  • voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken: 350 meter;
  • voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 200 meter;
• b. in buitenstedelijk gebied:
  • voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter;
  • voor een weg, bestaande uit drie of vier rijstroken: 400 meter;
  • voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 250 meter.

Deze zonering geldt niet:

• c. voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied;
• d. voor wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 kilometer per uur geldt;
• e. wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveau vaststaat dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabij gelegen rijstrook 48 dB (A) of minder bedraagt (art. 74, lid 3 Wgh).

Het landhuis ligt in “buitenstedelijk” gebied en binnen de wettelijk vastgestelde geluidszone als bedoeld in art. 74 van de Wet geluidhinder, namelijk de zone van de Dikkersbosweg (60 km/uur). Het landhuis ligt op circa 210 meter afstand van de Dikkersbosweg. Momenteel worden er vier (woon)erven onsloten via de Dikkersbosweg. Ter hoogte van het erf aan de Dikkersbosweg 1, gaat de weg over in een onverharde zandweg.

Gelet op het omliggende wegennetwerk wordt gesteld dat de Dikkersbosweg enkel door bestemmingsverkeer wordt gebruikt voor de huidige vier aanwezige erven en dus een lage verkeersintensiteit heeft. Er zal dan ook aan de voorkeurswaarde van 48 dB worden voldaan ter plaatse van het realiseren landhuis, waardoor er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Daarnaast zijn er in de directe omgeving van het plangebied geen spoorwegen en/of geluidsgezoneerde bedrijventerreinen aanwezig. Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'geluid' geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.6 Luchtkwaliteit

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM2,5). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen 

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Toets

Als wordt uitgegaan van een worst-case scenario kan het aantal verkeersbewegingen op 8,2 verkeersbewegingen per dag gesteld worden (maximale verkeersgeneratie, zie paragraaf 4.11). In figuur 4.2 is de worst-case berekening weergegeven met 8,2 extra voertuigbewegingen

Figuur 4.2: Worst-case berekening voor bijdrage van extra verkeer (bron: infomil.nl)

Uit deze berekening volgt dat de bijdrage van het extra verkeer niet in betekende mate is. Er is geen nader onderzoek nodig. Uit de jaarlijkse rapportage van de luchtkwaliteit blijkt bovendien dat er, in de omgeving van het plangebied, langs wegen geen overschrijdingen van de grenswaarden aan de orde zijn. Een overschrijding van de grenswaarden is ook in de toekomst niet te verwachten. Aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit is derhalve niet nodig.

4.7 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het daarbij om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes en de Regeling Basisnet. Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen zijn het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) van toepassing.

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

• Plaatsgebonden risico (PR): Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als een kans per jaar dat een persoon onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.
• Groepsrisico (GR): Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen de inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

In het BEVI zijn de risiconormen wettelijk vastgelegd. Deze normen zijn niet effectgericht maar gebaseerd op een kansberekening. Tevens geven de risiconormen alleen de kans weer om als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen te overlijden. Gezondheidsschade en de kans op verwonding of materiële schade zijn daarin niet meegenomen. Er is in het BEVI geen harde norm voor het groepsrisico vastgesteld. Voor het groepsrisico geldt geen norm maar slechts een oriënterende waarde. Er is sprake van een verantwoordingsplicht in geval van een toename van het groepsrisico.

Risicokaart

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven.

Toets

Figuur 4.3: uitsnede risicokaart (bron: risicokaart.nl).

Uit de inventarisatie blijkt dat op circa 54 meter afstand van het plangebied een buisleiding (NEN 3650-leiding) van de Gasunie met een werkdruk van 40 bar en een diameter van 6 inch. Het beoogde landhuis ligt op circa 300 meter afstand van de buisleiding. Voor een buisleiding met een werkdruk van 40 bar en een diameter van 6 inch geldt dat de 100% letaliteitsgrens is gelegen op een afstand van 100 meter en de 1% letaliteitsgrens op een afstand van 70 meter. Een deel van het plangebied ligt binnen de grens van 70 en 100 meter. Dit deel van het plangebied wordt ingericht met natuur die ook wordt opengesteld voor wandelaars. Er worden nadrukkelijk geen evenementen of feesten georganiseerd binnen het plangebied.

Het beoogde landhuis ligt op ten minste 300 meter afstand. Aangezien het beoogde landhuis is gelegen op een afstand van ten minste 300 meter van de buisleiding geldt dat het plangebied ruimschoots buiten de risicocontour van deze buisleiding valt. Derhalve kan geconcludeerd worden dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen, danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid.

4.8 Water

Een belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de SVIR en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen.

Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2016-2021. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn de Kaderrichtlijn Water en retentiecompensatie. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.
Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

Watervisie 2050

Het Waterschap Vechtstromen heeft op 14 april 2021 de Watervisie 2050 vastgesteld. In deze Watervisie staat de drie belangrijkste opgaven waaraan Vechtstromen volgens zeven hoofdlijnen wil werken met partners en inwoners.

De drie belangrijkste opgaves zijn:

• de toenemende droogte en wateroverlast als gevolg van klimaatverandering;
• de waterkwaliteit die onder druk staat:
• de transitie naar een duurzame ontwikkeling.

De Watervisie zal worden doorvertaald naar een Waterbeheerprogramma waarin wordt bepaald hoe het Waterschap in de periode 2022-2028 gaat werken aan haar opgaves. In het beheerprogramma zal het beleid en de maatregelen worden opgenomen.

Totdat het beheerprogramma is uitgewerkt, gelden nog de beleidskaders van rijk en provincie die nader zijn uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2016-2021.

Waterbeheerplan 2016-2021

Watersysteem

In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Afvalwaterketen

Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe "eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren" een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

Watertoetsproces

Op 26 januari 2022 is via www.dewatertoets.nl de digitale watertoets verricht, zie Bijlage 6 Watertoets. Hieruit blijkt de 'Normale procedure'. Naar aanleiding zijn de plannen nader toegelicht aan waterschap Vechtstromen.

De volgende ingrepen met betrekking tot het aspect 'water' zijn beoogd. Binnen het onderzoeksgebied liggen kansen om inrichtingsmaatregelen te treffen om vochtige hooilanden en vochtige / droge heide te ontwikkelen. Vooral de gradiënt van hoog naar laag kan interessant worden door het mogelijk uittredende grondwater. Om de grondwaterstanden te verhogen zullen de interne sloten gedempt worden met schoon geel zand. De sloot aan de westzijde dient sterk verondiept te worden en ook de gemeentelijke sloot zal dempt worden. De aanwezige waterschapsloot is sterk over gedimensioneerd en voert met name grondwater af. Deze zou in samenwerking met het Waterschap verondiept kunnen worden en voorzien kunnen worden van een boerenstuw. De inrichting van het onderzoeksgebied bestaat uit:

• Verondiepen sloot (200 m) aan de westzijde tot circa 30 cm diepte met geel zand en het plaatsen van een boerenstuw;
• Dempen gemeentelijke bermsloot (240 m) met schoon geel zand;
• Dempen sloten (460 m) binnen het onderzoeksgebied met schoon geel zand;
• Aanplanten van groepen struweel.

Met bovenstaande ingrepen wordt de hydrologische situatie ter plaatse verbeterd. Na aanleiding van de watertoets zijn bovenstaande plannen gedeeld met Waterschap Vechtstromen. Hieruit is voortgekomen dat het waterschap Vechtstromen geen bezwaren heeft tegen de voorgenomen landgoedontwikkeling. Het Waterschap geeft enkel een aantal aandachtspunten mee zoals de aanleghoogte van het landgoed i.v.m. hoge grondwaterstanden en dat rekening dient worden gehouden met keurzones langs watergangen van het waterschap in verband met beheer en onderhoud. Deze moeten obstakelvrij blijven. Verder past de ontwikkeling goed in het streven naar een klimaatrobuust watersysteem.

Het aspect 'water' vormt geen belemmering voor voorliggend bestemmingsplan.

4.9 Ecologie

Bij een ruimtelijk plan moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot aanwezige natuurwaarden in beeld worden gebracht. Daarbij wordt ingegaan op de relatie van het plan met beschermde gebieden, beschermde soorten, en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De wettelijke kaders hiervoor worden gevormd door Europese richtlijnen (Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn), nationale regelgeving (Wet natuurbescherming) en provinciale regelgeving (NNN in provinciale verordening).

Toetsing 

Bij dit bestemmingsplan wordt hiervoor gebruik gemaakt van een quickscan natuurwaarden Dikkersbosweg (ongenummerd) in Albergen (kenmerk 4072 versie 1.0), ze ook Bijlage 5.

Het plangebied is op 19 november onderzocht op de (potentiële) aanwezigheid van beschermde planten, dieren en beschermde nesten, holen, vaste rust- en voortplantingslocaties. Ook is onderzocht of de voorgenomen activiteiten een negatief effect hebben op beschermd (natuur)gebied, zoals Natura 2000 en het Natuurnetwerk Nederland. De resultaten zijn in de volgende alinea's opgenomen.

Wettelijke consequenties m.b.t. gebiedsbescherming:

Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland, hoeft voorgenomen initiatief niet getoetst te worden aan provinciale beleidsregels ten aanzien van de bescherming van het NNN (geen externe werking). Gelet op de aard en omvang van de voorgenomen activiteiten en de afstand tussen plangebied en Natura 2000-gebied, kan negatief effecten op Natura 2000-gebied uitgesloten worden.

Wettelijke consequenties m.b.t. soortbescherming:

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten, maar wel tot geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren. Het plangebied wordt door beschermde diersoorten hoofdzakelijk benut als foerageergebied, maar mogelijk nestelen er vogels, bezetten amfibieën er een (winter)rustplaats en bezetten beschermde grondgebonden zoogdieren er een vaste rust- en voortplantingsplaats. Vleermuizen bezetten geen vaste rust- of verblijfplaats in het plangebied, maar gebruiken het wel als foerageergebied.

Bezette vogelnesten zijn beschermd en mogen niet beschadigd of vernield worden. Gelet op de aard van de werkzaamheden kan geen ontheffing verkregen worden voor het beschadigen of vernielen van bezette vogelnesten. De beplanting dient buiten de voortplantingsperiode verwijderd te worden en de graafwerkzaamheden dienen buiten de voortplantingsperiode uitgevoerd te worden.

Als gevolg van de voorgenomen activiteiten worden mogelijk beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën gedood en wordt mogelijk een vaste (winter)rust- en/of voortplantingsplaats van een beschermd grondgebonden zoogdier of amfibie beschadigd of vernield. Voor de beschermde grondgebonden zoogdieren amfibieënsoorten, die een vaste (winter)rust- en voortplantingsplaats in het plangebied bezetten, geldt een vrijstelling van de verbodsbepaling ‘beschadigen/vernielen van vaste rust- en voortplantingsplaatsen’. Er geldt geen vrijstelling voor het doden van beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën. Om te voorkomen dat beschermde dieren gedood worden dienen ze weggejaagd te worden of weggevangen te worden (en elders losgelaten). Indien niet voorkomen kan worden dat een beschermd dier gedood wordt, dient een ontheffing aangevraagd te worden of dient gewerkt te worden volgens een goedgekeurde en toepasbare gedragscode.

Door uitvoering van de voorgenomen activiteiten neemt de betekenis van het plangebied als foerageergebied voor verschillende diersoorten af. Dit leidt echter niet tot overtreding van een verbodsbepaling van de Wet natuurbescherming. Het aspect 'ecologie' vormt derhalve geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.10 Archeologie en Cultuurhistorie

Nederland heeft in 1992 het verdrag van Malta ondertekend. Het verdrag van Malta heeft als doel het archeologisch erfgoed in de bodem beter te beschermen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar een reële verwachting bestaat dat er archeologische waarden aanwezig zijn dient er een archeologisch onderzoek uit te worden gevoerd, voordat er bodemingrepen plaatsvinden.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden ter vervanging van de Monumentenwet 1988. Een deel van de monumentenwet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Tot die tijd blijven deze onderdelen van de Monumentenwet 1988 gelden als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet.

Gemeenten hebben een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord zijn verplicht rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Archeologie

De gemeente Tubbergen heeft gemeentelijk beleid opgesteld met een gemeentelijke verwachtings- en advieskaart. Het betreft een kleinschalige kaart die voor het hele grondgebied van de gemeente inzichtelijk maakt waar zich archeologische resten kunnen bevinden. Op de kaart zijn landschappelijke eenheden met een archeologische betekenins weergegeven. In figuur 4.4 is een uitsnede van de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart weergegeven.

Figuur 4.4: uitsnede archeologische verwachtingenkaart (bron: RAAP; gemeente Tubbergen)

Toets

Op grond van de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart geldt voor het plangebied de landschapstypen 'dekzandwelvingen en -vlakten' en 'beekdalen en overige laagten'. Voor beide landschapstypen geldt dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is in plangebieden groter dan 5000 m² bij bodemingrepen dieper dan 40 cm. Voor gebieden kleiner dan 5000 m² geldt vrijstelling voor archeologisch onderzoek.

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot bodemingrepen over een oppervlakte van 5.000 m² en dieper dan 40 cm. Derhalve geldt dat het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is.

Cultuurhistorie

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. De bescherming van cultuurhistorische elementen is vastgelegd in de Monumentenwet 1988 (die nog geldt als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet). Deze wet is vooral gericht op het behouden van historische elementen voor latere generaties.

Toets

Uit de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Overijssel kan worden afgeleid dat er in het plangebied geen cultuurhistorische waarden aanwezig zijn. Derhalve word geconcludeerd dat voorliggend plan geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'cultuurhistorie'.

4.11 Verkeer / parkeren

Verkeer

De Dikkersbosweg betreft een rustige weg in het buitengebied van Albergen. Momenteel worden er vier (woon)erven onsloten via de Dikkersbosweg. Ter hoogte van het erf aan de Dikkersbosweg 1, gaat de weg over op een onverharde zandweg. Gelet op het omliggende wegennetwerk wordt gesteld dat de Dikkersbosweg enkel door bestemmingsverkeer wordt gebruikt voor de huidige vier aanwezige erven en dus een lage verkeersintensiteit heeft.

De Dikkersbosweg kan een (beperkte) toename van verkeersbewegingen, door de toevoeging van één woning (landhuis), eenvoudig via de huidige weg afwikkelen. Het aspect 'verkeer' levert geen belemmeringen op voor dit plan.

Parkeren

Ten behoeve van het parkeren heeft de gemeente Dinkelland de beleidsnota 'Bouwen & parkeren 2018' vastgesteld. Voor Dinkelland en Tubbergen wordt eenduidig beleid en duidelijke parkeernormen vastgesteld met deze beleidsnotitie. De nieuwe parkeernormen voor beide gemeenten zijn opgenomen in bijlage I van de beleidsnotitie. Voor veel voorkomende gebruiksfuncties zijn de parkeernormen vermeld. Andere parkeernormen kunnen afgeleid worden uit publicatie 318, op grond van de uitgangspunten in deze beleidsnotitie.

De parkeernorm voor een vrijstaande koopwoning in het buitengebied van een niet-stedelijke gemeente zoals gemeente Tubbergen bedraagt minimaal 2,0 tot maximaal 2,8 parkeerplaatsen. Bij het landhuis wordt op eigen terrein voldoende ruimte gereserveerd om in parkeerplaatsen te voorzien. Het aspect 'parkeren' levert derhalve geen belemmeringen op voor dit plan.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Planopzet en systematiek

De in Hoofdstuk 2 beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die bindend is voor overheid, bedrijven en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding (plankaart) vormen het juridisch bindende deel. Op de verbeelding worden de toegekende bestemmingen en aanduidingen visueel weergegeven. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De toelichting heeft zelf geen juridische bindende werking, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.

5.2 Toelichting op de regels

5.2.1 Opbouw

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, zoals verplicht is sinds 1 juli 2013. Dit houdt onder meer in dat het plan IMRO-gecodeerd wordt opgeleverd. Navolgend wordt de opbouw, indeling en systematiek van de regels kort toegelicht.

Inleidende regels

• Begrippen

In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

• Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Bestemmingsregels

De opbouw van de bestemmingen ziet er als volgt uit:

• bestemmingsomschrijving:

De omschrijving van de doeleinden. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies;

• bouwregels:

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding (plankaart);

• afwijken van de bouwregels:

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van de bouwregels ten aanzien van het oppervlak en de vorm van bijbehorende bouwwerken;

• specifieke gebruiksregels:

In dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling/verduidelijking op de in de bestemmingsomschrijving genoemde functies;

• afwijken van de gebruiksregels:

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van het in de bestemmingsomschrijving beschreven gebruik van hoofdgebouwen;

• wijzigingsregels

In dit onderdeel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden gekoppeld aan de desbetreffende bestemming. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Algemene regels

• Anti-dubbeltelregel:

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld;

• Algemene bouwregels:

In dit artikel worden de algemene bouwregels voor het bouwen beschreven, onverminderd het bepaalde in de overige artikelen;

• Algemene gebruiksregels:

Deze bepaling bevat een opsomming van strijdig gebruik van gronden en bouwwerken in algemene zin;

• Algemene aanduidingsregels:

In dit artikel worden de algemene aanduidingsregels beschreven;

• Algemene afwijkingsregels:

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;

• Algemene wijzigingsregels:

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;

• Overige regels:

Hier staan regels geformuleerd ten aanzien van bijvoorbeeld welstand en wegverkeerslawaai en er wordt de mogelijkheid geboden om nadere eisen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Overgangs- en slotregels

• Overgangsrecht:

Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een bouwvergunning kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het overgangsrecht is opgenomen zoals opgenomen in artikel 3.2.1 Bro. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet;

• Slotregel: 

Deze bepaling geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

5.2.2 Bestemmingen

Naast de inleidende regels (begrippen en wijze van meten), algemene regels (zoals bouwregels, gebruiksregels en proceduregels) en de overgangs- en slotregels, zijn de volgende bestemmingen in dit plan opgenomen:

Bestemmingen

• 'Agrarisch - 1'

De gronden zijn bestemd voor het agrarisch gebruik met daaraan ondergeschikt het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke waarden, doeleinden van agrarisch natuurbeheer, hobbymatig agrarisch gebruik, wegen, ontsluitingswegen voor bebouwde percelen en agrarische kavelpaden, fiets- en wandelpaden, beken, plassen, poelen, vennen, sloten, en/of andere watergangen en/of -partijen, al dan niet mede bestemd voor waterberging.

• 'Bos-Natuur'

De gronden zijn bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de cultuurhistorische, de natuurlijke en de landschappelijke waarden van de bos- en natuurgebieden. Alsmede beken, plassen, poelen, vennen, sloten en/of andere watergangen en/of –partijen, al dan niet mede bestemd voor waterberging.

• 'Wonen-Landhuis'

De bestemming 'Wonen - Landhuis' heeft betrekking op de hoofdgebouwen (het landhuis) van het landgoed. Deze bestemming is opgenomen vanwege de landschappelijke verschijningsvorm van het landhuis. De inhoud van het landhuis moet minimaal 1.000 m³ bedragen.

• 'Waarde - Archeologie 4'

De gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde hebben de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 4' gekregen. De gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Deze dubbelbestemming is gekoppeld aan een plicht van een omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden alsmede aan bouwwerkzaamheden. Ingrepen in de bodem zijn in deze gebieden in principe niet toegestaan. Alleen als aangetoond is dat er geen archeologische waarden meer zijn, deze niet onevenredig worden geschaad of er maatregelen worden getroffen om de waarden te beschermen, is het mogelijk hier bodemroerende werkzaamheden uit te voeren. De omgevingsvergunning wordt alleen verleend wanneer er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de voorkomende archeologische en cultuurhistorische waarden. De omgevingsvergunning is niet nodig voor werkzaamheden die gerekend worden tot het normale onderhoud.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden
naar de uitvoerbaarheid van het plan. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

De gemeentelijke kosten, waaronder leges en planschadekosten, komen voor rekening van de aanvrager. Hiermee is het kostenverhaal anderzins verzekerd en kan de raad op grond van artikel 6.12, lid 2 onder a besluiten geen exploitatieplan vast te stellen.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Provincie Overijssel

De provincie Overijssel heeft een lijst opgesteld van categorieën bestemmingsplannen en projectbesluiten van lokale aard waarvoor vooroverleg niet noodzakelijk is. Er is sprake van een nieuwe ontwikkeling, het stichten van een landgoed. Deze ontwikkeling kan gevat worden onder B sub 4 (Nieuwe ontwikkelingen en uitbreiding met KGO). De plannen raken geen provinciale belangen (zoals EHS, waterveiligheid en verblijfsrecreatie). Het plan is volledigheidshalve in het kader van het vooroverleg wel naar de provincie toegestuurd. De provincie Overijssel staat positief tegenover de ontwikkeling. De locatie is geschikt voor een nieuw landgoed (aansluitend aan bestaande natuur) en het plan voldoet aan de randvoorwaarden wat betreft nieuwe natuur en toegankelijkheid. Daarnaast zal het naar verwachting kunnen voldoen aan de eisen die gesteld worden aan rangschikking onder de Natuurschoonwet (NSW).

Waterschap Vechtstromen
De watertoets heeft plaats gevonden op de website www.dewatertoets.nl. Deze toets resulteerde in een normale procedure. De bijbehorende standaard waterparagraaf is opgenomen in Bijlage 6 van deze toelichting. Het plan is nader toegelicht aan het Waterschap. Op voorhand hebben zij geen bezwaar tegen de plannen. Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.

7.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 20 april 2022 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze ten aanzien van dit bestemmingsplan kenbaar maken. Tijdens de termijn van de terinzagelegging zijn drie zienswijzen binnengekomen. Op grond van de bevindingen naar aanleiding van de ingebracht zienswijzen is het bestemmingsplan aangepast en gewijzigd vastgesteld. De reactie op de zienswijze is opgenomen in Bijlage 7.