Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

1.1 plan

het bestemmingsplan 'Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3' met identificatienummer NL.IMRO.0175.wonen2012bp0007-on01 van de gemeente Ommen;

1.2 bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.3 aan huis gebonden beroep

een (para)medisch, juridisch, administratie, therapeutisch, ontwerptechnisch, adviesgevend of daarmee gelijk te stellen dienstverlenend beroep, dat in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1.4 aan- of uitbouw

een gebouw, verbonden aan het hoofdgebouw, wat in ruimtelijk en architectonisch opzicht ondergeschikt is aan de hoofdvorm;

1.5 aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.6 aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.7 afwijken van de bouwregels en/of van de gebruiksregels

een afwijking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, sub c van de Wet ruimtelijke ordening;

1.8 bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.9 bebouwingspercentage

een in het bestemmingsplan aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een terrein aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

1.10 bed & breakfast

het tegen betaling aanbieden van toeristisch en kortdurend verblijf en ontbijt. Bed en breakfast is alleen toegestaan in de woning. Onder bed- en breakfast wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoengebonden werkzaamheden en/of arbeid; het deel van de woning dat wordt gebruikt voor bed en breakfast bedraagt maximaal 30% van het gebruiksoppervlak van de woning. Gasten parkeren op het bij de woning behorende eigen terrein;

1.11 bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.12 bijgebouw

een vrijstaand gebouw dat in ruimtelijk, architectonisch en functioneel opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw, zijnde een (bedrijfs)woning;

1.13 bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.14 bouwgrens

de grens van een bouwvlak;

1.15 bouwlaag

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en kapverdieping;

1.16 bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.17 bouwperceelgrens

een grens van een bouwperceel.

1.18 bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.19 bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.20 bruto vloeroppervlakte

de oppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen, één en ander zoals omschreven in NEN 2580;

1.21 dak

iedere bovenbeëindiging van een gebouw of bouwwerk;

1.22 detailhandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.23 erf

al dan niet bebouwde perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

1.24 gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.25 gebruiken

gebruiken, het doen gebruiken, laten gebruiken en in gebruik geven;

1.26 hoofdgebouw

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

1.27 huishouden

één of meer personen die op hetzelfde adres wonen en een economisch-consumptieve eenheid vormen;

1.28 kleinschalige beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten

kleinschalige beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten die niet vallen onder de vrije beroepen oftewel aan huis gebonden beroepen, maar in bepaalde gevallen wel daarmee gelijk te stellen zijn. Het is in ruimtelijke zin niet relevant of het gaat om een beroep of bedrijf. Bepalend is of de activiteiten gezien de aard, omvang en intensiteit passend zijn binnen de woonfunctie. De gemeentelijke afweging welke activiteiten hier wel en niet toelaatbaar zijn, is maatgevend;

1.29 kunstwerken

bouwwerken, geen gebouwen zijnde van weg- en waterbouwkundige aard, zoals bruggen, viaducten, duikers, keerwanden, beschoeiingen, kademuren en degelijke;

1.30 mantelzorg

het bieden van zorg in een woning aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1.31 molenbiotoop

de beschermingszone van een molen, waarbinnen regels gelden ten aanzien van bebouwing en beplanting;

1.32 normaal onderhoud, gebruik en beheer

een gebruik gericht op het in zodanige conditie houden of brengen van objecten dat het voortbestaan van deze objecten op ten minste het bestaande kwaliteitsniveau wordt bereikt;

1.33 nutsvoorzieningen

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie;

1.34 (half) ondergronds bouwwerk

een (gedeelte van) een bouwwerk, waarvan de bovenkant van de vloer gelegen is op tenminste 1 m beneden peil.

1.35 overkapping

een bouwwerk, al dan niet aangebouwd aan een gebouw of een bouwwerk geen gebouw zijnde, bestaande uit een slechts van boven afgesloten ruimte van lichte constructie die niet of slechts gedeeltelijk met wanden is omgeven, waaronder in ieder geval een carport wordt verstaan;

1.36 peil

• a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
• b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aan het bouwwerk aansluitende afgewerkte terrein;
• c. indien in of op het water wordt gebouwd: de hoogte van het terrein ter plaatse van het meest nabijgelegen punt waar het water grenst aan het vaste land;

1.37 prostitutie

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

1.38 rooilijn

• a. langs een weg waar bestaande bebouwing is gesitueerd: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn die zoveel mogelijk aansluit aan de ligging van de naar de weg gekeerde gevels van de bestaande bebouwing;
• b. langs een weg waarlangs geen bestaande bebouwing als onder 1 bedoeld is gesitueerd en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg;

1.39 seksinrichting

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.40 Staat van Bedrijfsactiviteiten

de Staat van bedrijfsactiviteiten die als Bijlage 1 bij deze regels onderdeel van de regels uitmaakt;

1.41 uitbouw

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm kan worden onderscheiden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

1.42 uitvoeren

uitvoeren, het doen uitvoeren, laten uitvoeren en in uitvoering geven;

1.43 voorgevel

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig dient te worden aangemerkt;

1.44 voorgevelrooilijn

de langs de weg gelegen lijn, welke zoveel mogelijk een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging heeft ten opzichte van de voorgevels van de bestaande hoofdgebouwen op de naastgelegen bouwpercelen;

1.45 wijziging

een wijziging als bedoeld in artikel 3.6 eerste lid onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

1.46 woning

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Artikel 2 Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 de bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.2 diepte van een ((half) ondergronds) bouwwerk: (verticaal)

vanaf het peil tot aan de bovenzijde van de afgewerkte vloer van het ondergrondse (deel van het) bouwwerk.

2.3 de goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.4 de inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.5 de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.6 de oppervlakte van een overkapping

tussen de buitenzijde van de afdekking van de overkapping, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van de overkapping;

2.7 overschrijding door ondergeschikte bouwdelen

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en andere installaties, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken en overkragingen buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- en/of goothoogte en de bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

2.8 Maatvoering

Alle maten zijn tenzij anders aangegeven:

• a. voor lengten in meters (m);
• b. voor oppervlakten in vierkante meters (m²);
• c. voor inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
• d. voor verhoudingen in procenten (%);
• e. voor hoeken/hellingen in graden (°).

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Woongebied

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen;
• b. aan huis gebonden beroep;

en tevens voor:

• c. verkeers- en verblijfsvoorzieningen;
• d. parkeervoorzieningen;
• e. openbare nutsvoorzieningen;
• f. groenvoorzieningen;
• g. speelvoorzieningen;
• h. water, waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen.

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen en erven.

3.2 Bouwregels

3.2.1 Hoofdgebouwen

Bouwen is toegestaan uitsluitend ten dienste van de in artikel 3.1 omschreven bestemming met inachtneming van de volgende regels:

• a. de gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
• b. de afstand van een hoofdgebouw of een blok van aaneen gebouwde hoofdgebouwen tot de zijdelingse bouwperceelgrens bedraagt ten minste 3 m;
• c. de goot- en bouwhoogte bedraagt niet meer dan de aangeduide maximale goot- en/of bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwboogte (m)- en goothoogte (m)';
• d. het bebouwingspercentage bedraagt niet meer dan 60% van het bouwperceel;
• e. ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' mag ten hoogste het aangeduide aantal woningen worden gebouwd;
• f. aan- en uitbouwen dienen aan het hiervoor gestelde te voldoen, dan wel aan het gestelde onder 3.2.3.

3.2.2 Nutsvoorzieningen

Voor het bouwen van gebouwen voor openbare nutsvoorzieningen en verkeer en verblijf gelden de volgende regels:

• a. de inhoud bedraagt per gebouw niet meer dan 30 m3;
• b. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 3 m.

3.2.3 Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen

Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels;

• a. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 6 m, met dien verstande dat de bouwhoogte minimaal 1 m lager moet zijn dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw;
• b. de goothoogte van een bijgebouw en de bouwhoogte van een overkapping bedraagt niet meer dan 3,5 m;
• c. de bijgebouwen worden achter (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevels van het hoofdgebouw gebouwd, met dien verstande dat bijgebouwen minimaal 3 m, achter (het verlengde van) de naar de weg gekeerde voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd;
• d. verkappingen mag niet meer bedragen dan 3 m waarbij geldt dat deze op een afstand van ten minste 1 m achter de naar gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw, dan wel het verlengde daarvan mogen worden gebouwd.

3.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, gelden de volgende regels:

• a. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 3 m;
• b. er zijn uitsluitend vergunningsvrije erf- en perceelafscheidingen toegestaan overeenkomstig artikel 2 van bijlage 2 van het Besluit omgevingsrecht (zoals dat geldt op het moment van vaststelling van dit bestemmingsplan), met dien verstande dat bestaande erf- en perceelafscheidingen eveneens zijn toegestaan.

3.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• 1. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
• 2. het bebouwingsbeeld;
• 3. de verkeersveiligheid;
• 4. de parkeervoorzieningen;

bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

• a. lid 3.2.1 sub b, met dien verstande dat de afstand tot de perceelsgrens tenminste 1 m moet bedragen;
• b. lid 3.2.1 sub c voor het verhogen van de toegestane goot- en/of bouwhoogte met maximaal 15% en/of voor een andere dakhelling en/of voor een plat dak;
• c. lid 3.2.1 sub e voor het verhogen van het percentage, met dien verstande dat op ieder bouwperceel voldoende ruimte voor het parkeren of stallen van auto's is aangebracht ten behoeve van de woonfunctie ter plekke, dan wel in alternatieve ruimte in de nabijheid is of wordt voorzien. Het bevoegd gezag kan bij verlening van de omgevingsvergunning voorwaarden stellen ten aanzien van het realiseren en onderhoud van de alternatieve parkeer- en/of stallingsruimte;
• d. lid 3.2.3 sub a. mits de bouwhoogte van het bijgebouw of de overkapping ondergeschikt blijft aan de bouwhoogte van het hoofdgebouw, dan wel de goothoogte van het bijgebouw of de overkapping ondergeschikt blijft aan de goothoogte van het hoofdgebouw;
• e. lid 3.2.4 sub a. tot een bouwhoogte van maximaal 5 m;
• f. lid 3.2.4 sub b . tot een bouwhoogte van maximaal 3 m.

3.4 Specifieke gebruiksregels

3.4.1 Algemeen

Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen:

• a. wonen in een woning, anders dan ten behoeve van een huishouding, met dien verstande dat een huishouden wel mag worden aangevuld met een huishouding ten behoeve van dringende sociale, verzorgings- of sociaal-economische redenen;
• b. het gebruik van gronden en bouwwerken in combinatie met bedrijfsdoeleinden anders dan een aan huis gebonden beroep;
• c. opslag voor de voorgevel van het hoofdgebouw.

3.4.2 Aan huis gebonden beroep

De uitoefening van aan huis gebonden beroepen is alleen toegestaan met inachtneming van de volgende bepalingen:

• a. de aan huis gebonden activiteiten voor het beroep mogen uitsluitend inpandig worden verricht;
• b. de oppervlakte mag niet meer bedragen dan 30% van de gezamenlijke bruto vloeroppervlakte van de woning en de bijgebouwen, tot een maximum van 45 m²;
• c. degene die de gebruiker is van de woning moet ook degene zijn die het aan huis gebonden beroep uitoefent;
• d. er mag geen detailhandel plaatsvinden, behoudens een beperkte verkoop in het klein, in direct verband met het aan huis gebonden beroep;
• e. het parkeren dient binnen het erf op eigen terrein plaats te vinden, dan wel in alternatieve ruimte waarin in de nabijheid wordt voorzien. Het bevoegd gezag kan bij de omgevingsvergunning voorwaarden stellen ten aanzien van het realiseren en/of onderhouden van alternatieve parkeer- en/of stallingsruimte.

3.5 Afwijken van de gebruiksregels

3.5.1 Kleinschalige bedrijfsactiviteiten

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 3.1 en 3.4.2 voor het toestaan van kleinschalige beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten, waarbij niet meer dan maximaal 30 % met een maximum van 45 m² van de gezamenlijke bruto vloeroppervlakte van de woning en de bijgebouwen ten behoeve van de kleinschalige beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten in gebruik mag worden genomen, met dien verstande dat:

• a. de kleinschalige beroeps- en of bedrijfsactiviteiten behoren tot maximaal categorie 1 van de in bijlage 1 opgenomen Staat van bedrijfsactiviteiten met inachtneming van de hierin genoemde afstanden;
• b. niet is toegestaan een horeca-inrichting, met uitzondering van een bed en breakfast voorziening;
• c. niet toegestaan is detailhandel, behoudens als ondergeschikte activiteit bij en direct verband houdend met de uitoefening van de kleinschalige beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten;
• d. niet toegestaan is groothandel;
• e. niet toegestaan zijn reparatiewerkzaamheden voor particulieren van motoren, motorvoertuigen, vaartuigen, caravans, landbouwvoertuigen of bromfietsen;
• f. kleinschalige bedrijfsactiviteiten die niet zijn genoemd in categorie 1 van de als bijlage 1 opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten eveneens zijn toegestaan, nadat door aanvrager is aangetoond dat deze activiteiten wat betreft geur, stof en geluid en gevaar en wat betreft ruimtelijke uitstraling, omvang en intensiteit, met een bedrijf uit categorie 1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten gelijk kunnen worden gesteld;
• g. de kleinschalige bedrijfsactiviteiten mogen geen onevenredige hinder opleveren voor de omgeving, geen onevenredige afbreuk doen aan het ruimtelijk (woon) karakter van de buurt, geen onevenredige aantasting opleveren voor de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van de nabijgelegen gronden, geen onevenredige nadelige invloed hebben op de verkeersafwikkeling en mogen niet leiden tot onaanvaardbare parkeerdruk, geen publieksgericht karakter hebben, uitsluitend bezoek op afspraak is toegestaan;
• h. opslag van goederen of stalling van motorrijtuigen, aanhangwagens en fietsen die verband houden met de kleinschalige bedrijfsactiviteiten zijn uitsluitend toegestaan in gebouwen;
• i. degene die gebruiker is van de woning moet ook degene zijn die de kleinschalige bedrijfsactiviteiten uitoefent;
• j. de kleinschalige bedrijfsactiviteiten mogen uitsluitend inpandig worden verricht.

3.5.2 Zorgfuncties bij het wonen

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken vna het bepaalde in lid 3.1 onder b en 3.4.1, voor het in één of meerdere woningen wonen in groepsverband voor speciale doelgroepen, zoals hulpbehoevenden met daarbij behorende speciale zorgfuncties, met dien verstande dat:

• a. de vestiging geen onevenredige afbreuk ten aanzien van het woon- en leefklimaat (waaronder geluidhinder) voor omwonenden zal opleveren;
• b. de aanvraag om een omgevingsvergunning in dient te gaan op de mogelijkheid van verstoring van het woon- en leefklimaat en eventueel noodzakelijke maatregelen die nodig zijn om hinder voor omwonenden te voorkomen.

Artikel 4 Waarde - Archeologische verwachtingswaarde

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de verwachte archeologische waarden.

4.2 Bouwregels

op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 4.1 bedoelde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd die voor aanvullend of definitief archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn.

4.3 Afwijken van de bouwregels

• a. Gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen zijn op deze gronden slechts toelaatbaar, indien daarvoor omgevingsvergunning door burgemeester en wethouders is verleend. Omgevingsvergunning wordt verleend, indien is aangetoond dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.
• b. Omgevingsvergunning als bedoeld onder a. is niet vereist, indien:
  • 1. op basis van een aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op het betrokken locatie geen archeologische waarden meer aanwezig zijn;
  • 2. het bouwplan betrekking heeft op wijziging of vervanging van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut;
  • 3. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - archeologische verwachting 1';
    • er geen grondwerk wordt verricht dieper dan 50 cm onder maaiveld en er geen hei- en schroefwerkzaamheden zullen worden verricht, en
    • het te bouwen oppervlak een omvang heeft die kleiner is dan 2.500 m2;

4.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

4.4.1 Aanlegverbod zonder omgevingsvergunning

Het is verboden op of in de in artikel 4.1 bedoelde gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

• a. grondwerkzaamheden dieper dan 50 cm en met een oppervlakte groter dan 2.500 m², waartoe worden gerekend het ophogen, afgraven (ook ten behoeve van het verwijderen van bestaande funderingen), woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het (ver)graven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren en het aanleggen van drainage;
• b. het verlagen van het waterpeil;
• c. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd;
• d. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie-, of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
• e. het werken met opsporingsapparatuur (waaronder vallen metaaldetectoren, grondradar en andere detectieapparatuur) gevolgd door het opgraven van archeologische vondsten en relicten.

4.4.2 Uitzondering op het aanlegverbod

De werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden waarvoor het verbod van artikel 4.4.1 geldt, zijn slechts toelaatbaar indien is aangetoond dat de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad. Het verbod, zoals is bedoeld in artikel 4.4.1, is niet van toepassing, indien:

• a. Het gaat om onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen en werkzaamheden binnen bestaande tracés van kabels en leidingen;
• b. op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
• c. de werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden:
  • 1. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
  • 2. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden of een ontgrondingsvergunning.
• d. de werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden op aanvullend of definitief archeologisch onderzoek zijn ingericht;
• e. in het gebied met 'specifieke vorm van waarde - archeologische verwachting 1':
  • 1. werkzaamheden in de bodem betreffen tot een diepte van 50 cm onder het maaiveld; en
  • 2. het gebied van de werken een omvang heeft, die kleiner is dan 2.500 m2.

4.5 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen door:

• a. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
• b. aan gronden alsnog de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde' toe te kennen indien uit aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van de gronden met deze dubbelbestemming, gelet op de ter plaatse aanwezig archeologische waarden, aanpassing behoeft.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 6 Algemene bouwregels

6.1 Ondergronds bouwen

Voor (half) ondergronds bouwen gelden de volgende bepalingen:

• a. (half) ondergronds bouwen is toegestaan; eveneens en direct aansluitend mogen in- dan wel uitritten ten behoeve van de ondergrondse bouwwerken worden gebouwd;
• b. de verticale diepte van (half) ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 1,5 m beneden peil, met dien verstande dat dit niet geldt voor bouwwerken die noodzakelijk zijn voor ondergrondse funderingen van gebouwen.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

Tot een gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in ieder geval begrepen:

• a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
• b. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
• c. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie;
• d. het gebruiken van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning.

Artikel 8 Algemene aanduidingsregels

8.1 Vrijwaringszone - molenbiotoop

8.1.1 Aanduidingsomschrijving

De gronden ter plaatse van de aanduiding 'Vrijwaringszone - molenbiotoop 3' behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de functie van de molen als werktuig en zijn waarde als landschapsbepalend element.

8.1.2 Bouwregels

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen (Artikel 3) mag de bouwhoogte van nieuw op te richten bouwwerken:

• a. binnen een afstand van 100 tot 300 m van de molen niet meer bedragen dan de hoogte berekend met behulp van de volgende formule: H(x)=x/50 + 0,2*Z waarin:

H(x)= de maximaal toelaatbare hoogte

X = de afstand tot de molen

met dien verstande dat bij vervanging van bestaande bebouwing de bestaande bouwhoogte ten hoogste is toegelaten, indien sprake is van herbouw op dezelfde locatie. De bijbehorende askophoogtes van de molenbiotopen 1 en 2 staan vermeld in Bijlage 2 Molenbiotopen;

• b. in afwijking van lid a is een afwijkende hoogte toegestaan als dit als zodanig op de verbeelding is aangeduid.

8.1.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 8.1.2 voor het bouwen overeenkomstig het bepaalde in de andere bestemmingen, mits de belangen van de molen niet onevenredig worden geschaad. Hierover dient vooraf advies te worden ingewonnen van de Stichting Ommer Molens.

8.1.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde , of van werkzaamheden.

• a. Het is verboden zonder of in afwijking van omgevingsvergunning van het bevoegd gezag op de in artikel 8.1.1 bedoelde gronden de volgende andere-werken uit te voeren:
  • 1. het ophogen van gronden;
  • 2. het beplanten met bomen, heesters en andere hoog opgaande beplanting.
• b. De omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, als bedoeld in dit lid onder a wordt slechts verleend indien en voor zover door de werken en werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen de belangen van de molen niet onevenredig worden geschaad. Hierover dient vooraf advies te worden ingewonnen van de Stichting Ommer Molens;
• c. Geen omgevingsvergunning is nodig voor:
  • 1. andere-werken die het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen;
  • 2. andere-werken die op het moment van het van kracht worden van het plan in uitvoering zijn of uitgevoerd kunnen worden op grond van een voor dat tijdstip aangevraagde dan wel verleende omgevingsvergunning.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

9.1 Algemene afwijkingsbevoegdheden

9.1.1 Afwijken

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van:

• a. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen;
• b. de regels met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein mits de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de afwijking gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
• c. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m, met dien verstande dat deze afwijking uitsluitend mag worden verleend op gronden behorende bij de bestemming Woongebied;
• d. de regels en toestaan dat wordt gebouwd dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd ,mits de inhoud per gebouwtje niet meer dan 50 m3 bedraagt;
• e. de regels en toestaan dat antennemasten tot een bouwhoogte van 25 m worden gebouwd;
• f. de toegelaten bouwhoogte voor erf- en terreinafscheidingen tot een bouwhoogte van 3 m, en de toegelaten bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, tot een bouwhoogte van 15 meter.

9.1.2 Voorwaarden op het afwijken van de bestemmingsregels

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 9.1 kan slechts worden verleend, indien deze niet leidt tot een onevenredige aantasting van:

• a. het straat- en bebouwingsbeeld;
• b. de woonsituatie;
• c. de milieusituatie;
• d. de verkeersveiligheid;
• e. de parkeervoorzieningen;
• f. de sociale veiligheid;
• g. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken.

9.2 Afwijkingsbevoegdheid rooilijn

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels door:

• a. de ligging van de rooilijn anders te bepalen;
• b. bebouwing voor of achter de rooilijn of een buiten een bouwvlak toe te staan;

met dien verstande dat de ligging van geluidgevoelige bebouwing dichter op een weg uitsluitend is toegestaan voor zover de voorkeurswaarde of en hoger verkregen waarde, zoals bedoeld bij of krachtens de Wet Geluidhinder, niet wordt overschreden.

Artikel 10 Algemene wijzigingsregels

10.1 Algemeen

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen:

• a. voor de bouw van een transformatorstation, gasdrukmeet-en regelstation, rioolgemaal en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwwerk van openbaar nut tot een maximum inhoud van 400 m³ en een maximum bouwhoogte van 4 m, mits deze wijziging niet leidt tot een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
• b. voor de bouw van antennemasten tot en bouwhoogte van 45 m, mits deze wijziging niet leidt tot een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
• c. in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met achtneming van de volgende voorwaarden:
  • 1. de bestemmingsgrenzen mogen niet meer dan 5 m worden verschoven;
  • 2. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers mogen niet onevenredig worden geschaad;
  • 3. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad.

Artikel 11 Overige regels

11.1 Afstemming welstandstoets

Voor zover de regels in het bestemmingsplan met betrekking tot:

• 1. de voorgeschreven maximale goothoogte en maximale bouwhoogte;
• 2. de plaatsing op het bouwperceel;

ruimte bieden voor verschillende mogelijkheden van het realiseren van gebouwen, is deze ruimte tevens bedoeld voor het kunnen stellen van voorwaarden op basis van de in artikel 12a van de Woningwet aangegeven welstandscriteria, (voor zover die binnen het betreffende gebied van toepassing zijn) mits:

• a. de vermindering van de goot- en bouwhoogte niet meer bedraagt dan 15% van de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte;
• b. de binnen de regels te realiseren oppervlakte niet wordt verminderd.

11.2 Afstemming APV

Dit bestemmingsplan verzet zich niet tegen het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van evenementen en andere meerdaagse of regelmatig terugkerende activiteiten met een maximum van vijf evenementen per jaar en een duur van ten hoogste 15 dagen per evenement, mits, voor zover noodzakelijk, een vergunning op basis van de APV is verleend, en met dien verstande dat indien evenementen in een bestemming uitdrukkelijk zijn bestemd, het eerder gestelde maximum in aantal en in duur van evenementen niet geldt.

11.3 Parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden

• a. Bij het beoordelen van een aanvraag omgevingsvergunning voor gebruik, bouwen of afwijken dient, indien de omvang of de bestemming van een gebouw en/of het terrein daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's, motorfietsen, fietsen, of andere voertuigen, op eigen terrein in voldoende mate ruimte zijn aangebracht op of onder het gebouw, en/of op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw of terrein behoort. Deze ruimte mag niet overbemeten zijn, gelet op het gebruik of de bewoning van het gebouw, waarbij rekening moet worden gehouden met de eventuele bereikbaarheid per openbaar vervoer. De parkeergelegenheid bij het beoordelen van een aanvraag omgevingsvergunning voor gebruik, bouwen of afwijken wordt bepaald aan de hand van de "Parkeernormennota Ommen" of later door het college van burgemeester en wethouders vast te stellen vervangende beleidsregel(s).
• b. De onder a bedoelde ruimte voor het parkeren van auto's moet afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare auto's. Aan deze eis wordt voldaan door vast te houden aan de richtlijnen en maatvoering conform de "Parkeernormennota Ommen" of later door het college van burgemeester en wethouders vast te stellen vervangende beleidsregel(s).
• c. Indien de bestemming van een gebouw of het terrein aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
• d. Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde onder a en c:
  • 1. indien het voldoen aan die bepalingen op overwegende bezwaren stuit; en
  • 2. voor zover op andere redelijke wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.
• e. Ruimte(n) voor het bepaalde onder a en c dient, voor zover de aanwezigheid van deze ruimten krachtens deze regels nodig is, beschikbaar te blijven. Ander gebruik wordt aangemerkt als strijdig gebruik met de bestemming.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 12 Overgangsrecht

12.1 Overgangsrecht bouwwerken

• a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
  • 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  • 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
• b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
• c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

12.2 Overgangsrecht gebruik

• a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
• b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
• c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
• d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 13 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3.

Vastgesteld door de raad van de gemeente Ommen in de vergadering van