Jan Houtmanstraat 2 t/m 10 en Prinses Julianastraat 10 en 12

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Inleiding

De initiatiefnemer is voornemens ter plaatse van een braakliggende locatie aan de Jan Houtmanstraat 2 t/m 10 te Ommen 5 levensloopbestendige woningen te realiseren.

In het vigerende bestemmingsplan is de realisatie van gestapelde woningen planologisch toegestaan in het plangebied. De beoogde (grondgebonden) woningen zijn buiten het aangewezen bouwvlak gesitueerd, derhalve is een nieuw bestemmingsplan benodigd.

Door middel van voorliggend bestemmingsplan wordt de realisatie van 5 levensloopbestendige woningen mogelijk gemaakt. In het bestemmingsplan zijn ook de twee bestaande woningen Prinses Julianastraat nrs. 10 en 12 opgenomen.

Deze woningen maken niet langer deel uit van de ontwikkellocatie Prinses Julianastraat. Door middel van voorliggend bestemmingsplan wordt de oorspronkelijke wijze van bestemmen weer toegekend aan deze woningen.

Voor dit bestemmingsplan wordt de coördinatieregeling toegepast. Door deze coördinatie worden het bestemmingsplan gelijktijdig met de omgevingsvergunning in procedure gebracht en worden daarover gegeven zienswijzen en ingestelde beroepen gelijktijdig afgehandeld.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de Prinses Julianastraat te Ommen (kadastraal bekend als percelen nrs. 8558, 8334 (deels)

(deels), 8433 en 5018 sectie B, gemeente Ommen).

Het plangebied grenst aan de westzijde aan de Prinses Julianastraat, aan de zuidzijde aan het Hervormd Centrum aan de Prinses Julianastraat 8 aan de noordzijde aan den Lagen Oordt en aan de oostzijde aan de woning aan de den Lagen Oordt 4 en de Jan Houtmanstraat. De vijf grondgebonden woningen worden ontsloten vanaf de Jan Houtmanstraat, ter hoogte van de ontsluiting van het plangebied zijn bestaande parkeerplaatsen gesitueerd.

Afbeelding ligging en begrenzing plangebied luchtfoto: 2017 bron: luchtfoto nationaal georegister

Afbeelding ligging plangebied t.o.v. Ommen brtachtergrondkaart, bron: nationaal georegister

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Door de gemeenteraad van Ommen is destijds de stedenbouwkundige visie “Prinses Julianastraat” vastgesteld. Hierin staan randvoorwaarden voor ontwikkelingen aan de Prinses Julianastraat. Binnen de kaders van deze visie is een

ontwerp gemaakt voor 18 appartementen en 4 stadswoningen. Ten behoeve van het mogelijk maken van dit bouwplan is in 2012 het bestemmingsplan Prinses Julianastraat (vastgesteld 23 februari 2012) opgesteld voor het plangebied.

Het voorgestelde bouwplan is niet ontwikkeld. Deze bouwmogelijkheid is overgenomen in het bestemmingsplan ''Centrum Ommen''.

Het plangebied ligt binnen het vigerende bestemmingsplan ''Centrum Ommen'' vastgesteld 27 juni 2013 door de gemeente Ommen. Ter plaatse van het plangebied is de bestemming 'Wonen' opgenomen en is de realisatie van 22 grondgebonden en/of gestapelde woningen in het aangewezen bouwvlak toegestaan. Ook is de realisatie van een parkeergarage mogelijk ter plaatse van de aanduiding ''parkeergarage''.

De beoogde woningen zijn (deels) gesitueerd buiten het aangewezen bouwvlak. Derhalve wordt met voorliggend bestemmingsplan het planvoornemen planologisch mogelijk gemaakt. Voor de 2 woningen Prinses Julianastraat nrs. 10 en 12 is het wenselijk als de oorspronkelijke bestemming weer wordt toegekend, deze woningen maken geen deel meer uit van de ontwikkellocatie Prinses Julianastraat.

Ter plaatse van het plangebied geldt ook de archeologische dubbelbestemming ''Waarde - Archeologische verwachtingswaarde''. Gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen zijn op deze gronden slechts toelaatbaar, indien daarvoor omgevingsvergunning door burgemeester en wethouders is verleend. Omgevingsvergunning wordt verleend, indien is aangetoond dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad. Deze vergunning is niet benodigd als;

• 1. op basis van een aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden meer aanwezig zijn;
• 2. het bouwplan betrekking heeft op wijziging of vervanging van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut;
• 3. er geen grondwerk wordt verricht dieper dan 50 cm onder maaiveld, er geen hei- en schroefwerkzaamheden zullen worden verricht en het te bouwen oppervlak een omvang heeft die kleiner is dan 2.500 m2.

Het aspect archeologie wordt nader toegelicht in paragraaf 4.7.

Het plangebied ligt binnen de vrijwaringszone van twee molenbiotopen, dit wordt nader toegelicht in paragraaf 4.11.

Afbeelding uitsnede vigerend bestemmingsplan

Het plangebied ligt ook binnen het vigerende bestemmingsplan Facetherziening parkeren Ommen (vastgesteld 19 juli 2018). In het bestemmingsplan zijn de algemeen geldende regels voor parkeren opgenomen. In het voorliggende bestemmingsplan wordt hierbij aangesloten.

1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd;

In Hoofdstuk 2 wordt het relevante beleid toegelicht. In Hoofdstuk 3 wordt het planvoornemen voor de locatie toegelicht. In Hoofdstuk 4 worden de onderzoeken naar omgevingsaspecten toegelicht en in Hoofdstuk 5 en Hoofdstuk 6 worden de juridische planbeschrijving en uitvoerbaarheid toegelicht.

Hoofdstuk 2 Beleid

2.1 Rijks- en provinciaal beleid

Gezien de kleinschaligheid van het planvoornemen (de realisatie van maximaal 5 woningen en 2 bestaande woningen) en het gegeven dat het perceel reeds met 'Wonen' is bestemd wordt gesteld dat er geen rijksbelangen spelen en dat het rijksbeleid geen verdere toelichting behoeft. Wel wordt de ladder voor duurzame verstedelijking zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 2) toegelicht.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is met ingang van 1 oktober 2012 de 'ladder voor duurzame verstedelijking' opgenomen (artikel 3.2). De ladder is in juli 2017 geactualiseerd. De kernbepaling van de nieuwe ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro, is als volgt komen te luiden:

De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Uit de kaart behorende bij de provinciale omgevingsvisie (geconsolideerd 1-10-2017) blijkt dat het gebied ligt binnen het bestaande bebouwingsgebied van Ommen (stedelijke laag bebouwingschil 1900-1950 en woonwijken 1955-nu). Het plangebied maakt geen deel uit van een specifiek aangewezen gebied waarbinnen geen nieuwbouw van woningen mogelijk is.

In artikel 2.1.2 van de provinciale Verordening (geconsolideerd per 1-10-2017) is de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen.

Artikel 2.1.2 Principe van concentratie

Lid 1

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen.

Lid 2

In afwijking van het gestelde onder 1 kunnen bestemmingsplannen voorzien in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen en het realiseren van stedelijke voorzieningen om te voldoen aan een bovenregionale behoefte voor zover deze bestemmingsplannen gebieden betreffen die onderdeel uitmaken van stedelijke netwerken.

Lid 3

In afwijking van het gestelde onder 1 kunnen bestemmingsplannen van de streekcentra voorzien in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen en het realiseren van voorzieningen ter voldoening van een regionale behoefte voor zover dit past binnen de regionale programmering van de betreffende regio.

Lid 4

In afwijking van het gestelde onder 1 kunnen bestemmingsplannen voorzien in woningbouw en bedrijventerrein om te voldoen aan (een deel van) de behoefte van een buurgemeente als dit past binnen de regionale programmering van de betreffende regio.

Onderstaand is de toetsing van het planvoornemen aan de ladder opgenomen.

Onderbouwing

De ladder is van toepassing bij stedelijke ontwikkelingen. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de ontwikkeling van één of enkele woningen niet gezien wordt als een stedelijke ontwikkeling (Uitspraak Raad van State, ABRvS 18 december 2013, 201302867/1/R4). Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op het realiseren van maximaal 5 woningen binnen het bestaand stads- en dorpsgebied van Ommen. Er is daarom geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. De ladder voor duurzame verstedelijking hoeft niet te worden onderbouwd.

Conclusie

Het planvoornemen is niet in strijd met het rijks- en provinciaal beleid. De ladder voor duurzame verstedelijking is niet onderbouwd omdat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

2.2 Gemeentelijk beleid

Gemeentelijk Omgevingsplan

Op 7 februari 2013 is het gemeentelijk Omgevingsplan Ommen vastgesteld. Er is in Ommen een grote behoefte aan goede, geschikte woningen voor ouderen. Er is vraag naar grondgebonden levensloopbestendige woningen en appartementen.

De realisatie van 5 levensloopbestendige woningen in het plangebied sluit aan bij het voorzien in de behoefte aan geschikte woningen voor ouderen.

Welstand

Het welstandsbeleid van de gemeente Ommen is vastgelegd in de Welstandsnota Ommen. Per gebied zijn ambities op het gebied van welstand bepaald en het welstandsniveau bepaald. Het plangebied maakt deel uit van het gebied ''overig'' en voor het plangebied geldt welstandsniveau 1. Het welstandsbeleid schrijft voor dat de basiskwaliteit gehandhaafd dient te worden.

Niveau 1 (midden)

Onder dit niveau vallen alle gebieden die om een zorgvuldige beoordeling van de bouwkundige ingrepen vragen. Het accent ligt hier op het handhaven en respecteren van of reageren op kenmerkende karakteristieken. De beoordeling is vooral gericht op het handhaven en waar mogelijk versterken van de specifieke gebiedskwaliteiten.

Het bouwplan wordt in het kader van de omgevingsvergunning getoetst aan de Welstandsnota.

Afbeelding uitsnede kaart Welstandsnota

Wonen

Het woonbeleid van de gemeente Ommen is vastgelegd in de woonvisie Ommen 2015-2025.

Om een hoogwaardig centrum, onderscheidende woonmilieus, woningtoevoegingen en de daarmee samenhangende doorstroming te bereiken en balans aan te brengen, stelt de gemeente een “afwegingskader woningbouw” op. Alle nieuwbouw- en renovatieplannen vanaf vijf woningen, toetst de gemeente aan dit afwegingskader. Het planvoornemen hoeft hier niet aan getoetst te worden, het programma bestaat uit maximaal 5 woningen.

Om woningen toegankelijker te maken gaat de gemeente als basis uit van een normenkader voor nieuwbouwwoningen die voor zowel starters als senioren geschikt moeten zijn. De gemeente wil bevorderen dat bij het ontwerpen van nieuwbouwwoningen al rekening wordt gehouden met de volgende levensfase van de bewoner en ander gebruik van ruimtes. De gemeente wil het aanbod van woningen voor senioren vergroten. Rondom het centrum van de stad Ommen wil de gemeente woningen realiseren, die ook geschikt zijn voor senioren.

De woningen in het plangebied worden gebouwd als zijnde levensloopbestendige woningen (zie hiervoor ook paragraaf 2.2. Dit sluit aan bij gedachtegang om woningen te realiseren waarbij rekening wordt gehouden met de volgende levensfase. De realisatie van het planvoornemen zorgt voor een toename van het aanbod van woningen die ook geschikt zijn voor senioren in de nabijheid van het centrum (het plangebied ligt aan de rand van het centrum).

Conclusie

Het gemeentelijk beleid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

Hoofdstuk 3 Beschrijving van het plan

3.1 Bestaande situatie

Tot 2015 stonden er in het plangebied 2 geschakelde woningen. De woning op de hoek van het plangebied had een grote, platte aanbouw, waarin een fysiopraktijk was ondergebracht. In 2015 is deze bebouwing gesloopt en sindsdien is dit deel van het plangebied braakliggend en in gebruik als zijnde parkeerplaats. De bestaande vrijstaande woningen Prinses Julianastraat nrs. 10 en 12 zijn niet gesloopt. Voor deze woningen zijn geen ontwikkelplannen.

De ontwikkeling van het plangebied heeft betrekking op het noordelijk, braakliggende gedeelte, van het plangebied.

In onderstaande afbeelding is de luchtfoto van de bestaande situatie en aanzichten vanaf den Lagen Oordt, Prinses Julianastraat en Jan Houtmanstraat weergegeven.

Afbeelding luchtfoto bestaande situatie plangebied 2017 Luchtfoto Nationaal Georegister

Afbeelding aanzicht plangebied vanaf den Lagen Oordt

Afbeelding aanzicht plangebied (ontwikkeldeel) vanaf Prinses Julianastraat

Afbeelding aanzicht plangebied (bestaande woningen nrs. 10 en 12) vanaf Prinses Julianastraat

Afbeelding aanzicht plangebied vanaf Jan Houtmanstraat

3.2 Toekomstige situatie

Het planvoornemen betreft de realisatie van 5 levensloopbestendige woningen. De woningen zijn verdeeld over 3 bouwblokken. Deze zijn gesitueerd op het braakliggende deel van het plangebied is. Voor de 2 bestaande woningen aan de Prinses Julianastraat nrs. 10 en 12 zijn geen ontwikkelplannen en deze blijven dan ook behouden. In voorliggend bestemmingsplan wordt de oorspronkelijke wijze van bestemmen weer toegepast voor deze woningen.

De 5 nieuwe woningen grenzen met de voorzijde aan een nieuw aan te leggen centraal plein dat ontsloten wordt op de Jan Houtmanstraat. Doordat het plangebied ligt op een hoek is er vanuit stedenbouwkundig opzicht voor gekozen een verspringende rooilijn bij de woningen toe te passen waardoor het ruimtelijk mogelijk is alle woningen met de voorzijde te laten grenzen aan het centrale plein.

Op de hoek van de Prinses Julianastraat en den Lagen Oordt is een groenstrook gesitueerd.

In onderstaande afbeelding is de situatietekening van de toekomstige situatie weergegeven.

Afbeelding toekomstige situatie

Programma

Het programma bestaat uit maximaal 5 levensloopbestendige woningen welke in 3 blokken worden gerealiseerd.

• Blok 1, grenzend aan de zuidkant aan woning Prinses Julianastraat 12, bestaat uit 2 geschakelde woningen. Deze woningen grenzen met de achterzijde aan de Prinses Julianastraat.
• Blok 2, aan de noordzijde van blok 1, bestaat uit 2 geschakelde woningen. De woning op kavel 3 grenst met de achterzijde aan de Prinses Julianastraat. De woning op kavel 4 grenst deels aan de groenstrook op de hoek van de Prinses Julianastraat en den Lagen Oordt.
• Blok 3, aan de noordoost zijde van blok 2, bestaat 1 vrijstaande woning welke met de achterzijde grenst aan de groenstrook op de hoek van de Prinses Julianastraat en den Lagen Oordt.

Alle woningen hebben 3 verdiepingen en krijgen aan de voorzijde een garage, welk eventueel ook ingericht en gebruikt kan worden als slaapkamer en badkamer op de begane grond. Bij alle woningen is er zowel op de begane grond als op de eerste verdieping buitenruimte aanwezig. De woningen worden levensloopbestendige gemaakt door bieden van onder meer de mogelijkheid voor een slaapkamer op de begane grond en het inpassen van een lift.

De kavels verschillen qua oppervlakte, de grootste kavel krijgt een oppervlakte van 152 m2 en de kleinste kavel krijgt een oppervlakte van 109 m2.

Afbeelding impressie beoogde woningen gezien vanaf het nieuwe centrale plein

Afbeelding impressie beoogde woningen gezien vanaf de Prinses Julianastraat

Houtopstanden

Binnen het plangebied wordt er één boom geveld. Op grond van artikel 4.11 lid 1 van de APV Ommen is het verboden om zonder omgevingsvergunning een houtopstand te vellen of te doen vellen. In lid 2 zijn uitzondering op het verbod opgenomen. Voor het plangebied is sub j van toepassing:

'houtopstand die wordt geveld als gevolg van de uitvoering van een (bouw)werk overeenkomstig een vastgesteld bestemmingsplan, een vastgesteld wijzigings- of uitwerkingsplan of een planologische toestemming als bedoeld in artikel 2.12 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, waarbij bij de vorenstaande ruimtelijke besluiten is aangegeven welke houtopstanden dit betreft.'

Voor dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de coördinatieregeling. Bij de ontwerpbeschikking van de omgevingsvergunning is aangegeven welke boom wordt gekapt.

Verkeer en parkeren

Het centrale plein aan de voorzijde van de woningen takt aan de zuidwest kant aan op de Jan Houtmanstraat, vanaf deze straat wordt het plangebied ontsloten. De inrit op het plein wordt aangelegd aan de westzijde van de 3 bestaande parkeerplaatsen.

Naast de functie van het plein als ontsluiting van de woningen worden op het plein ook 5 parkeerplaatsen aangelegd. Ook wordt bij elke woning 1 parkeerplaats op eigen terrein ingepast, aan de zijde van het centrale plein.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 M.e.r.

Plannen en activiteiten kunnen nadelige gevolgen hebben voor het milieu. In hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage is geregeld dat in zulke gevallen een milieueffectrapport moet worden opgesteld. Er is een m.e.r.-plicht voor plannen (planMER) en een m.e.r.-plicht voor besluiten. Een plan is plan m.e.r.-plichtig als het plan kaders stelt voor m.e.r.-plichtige activiteiten. Een bestemmingplan (of wijzigingsplan) kan plan m.e.r.-plichtig zijn. Dit is het geval als het plan kaders stelt voor latere m.e.r.-plichtige activiteiten en/of als voor het plan een passende beoordeling nodig is. Daarnaast kan een plan ook m.e.r.-plichtig zijn als er een concreet (bouw)plan ter uitvoering ligt.

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a van de Wet milieubeheer zijn voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing. Het maakt daarvoor niet uit of het een activiteit onder of boven de D-drempel betreft. Voorafgaand aan de vergunningaanvraag of de ruimtelijke procedure dient een aparte beslissing te worden genomen dat geen MER nodig is. Voor de initiatiefnemer geldt dat hij moet melden dat er sprake is van een vormvrije m.e.r.-beoordeling en dat hij hiervoor informatie moet aanleveren. Het bevoegd gezag moet vervolgens een formeel besluit nemen dat de initiatiefnemer bij zijn vergunningaanvraag moet voegen.

De nieuwe procedure is uitsluitend van toepassing op projecten die voorkomen in het Besluit m.e.r.. Indien kan worden aangetoond dat het project geen onderdeel uitmaakt van onderdeel C of D van het Besluit m.e.r., dan is de nieuwe procedure niet van toepassing. In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. is onder 11.2 de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject, met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen, opgenomen.

Beoordeling

Het plan aangaande de ontwikkeling in het plangebied betreft de bouw van maximaal 5 woningen.

In het geval van nieuwe woningen moet worden aangetoond of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r.. In het Besluit m.e.r. is niet gedefinieerd wat onder een stedelijk ontwikkelingsproject wordt verstaan. In het kader van de toepassing van artikel 4 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (de kruimelgevallen) heeft zich jurisprudentie gevormd over het begrip stedelijk ontwikkelingsproject. Artikel 4 van bijlage II van het Bor is niet van toepassing op projecten waar het Besluit m.e.r. op van toepassing is. Uit de jurisprudentie blijkt dat het afhangt van de concrete omstandigheden of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit-m.e.r., waarbij onder meer aspecten als de aard en de omvang van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Het antwoord op de vraag of per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen ontstaan, is niet doorslaggevend voor het zijn van een stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit-m.e.r..

De drempelwaarde uit onderdeel D voor woningen ligt op 2.000 woningen of meer. Het bestemmingsplan maakt de realisatie van maximaal 5 woningen planologisch mogelijk. Er is geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r..

Conclusie

Een vormvrije m.e.r. beoordeling is niet van toepassing.

4.2 Bodem

Door milieu adviesbureau Eco Reest is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het rapport is als Bijlage 5 bijgesloten. Doel van het onderzoek is een indruk te verkrijgen over de eventuele aanwezigheid van verontreinigingen in de grond en in het grondwater van het onderzoeksterrein. Dit gebeurt teneinde te bepalen of er vanuit milieuhygiënisch oogpunt belemmeringen bestaan voor het toekomstige gebruik van de locatie (wonen).

Beoordeling

Vooronderzoek

Op basis van het vooronderzoek is de onderzoekslocatie aan te merken als onverdacht voor bodemverontreiniging(en).

Veldwerkzaamheden

Uit de veldwerkzaamheden blijkt dat de bodem van de onderzochte locatie opgebouwd is uit zand, matig fijn, zwak siltig. Het grondwaterniveau is tijdens het onderzoek vastgesteld op 2,2 m-mv. Tijdens het veldwerk zijn, behoudens her en der op het maaiveld aangetroffen stukjes bouw- en sloopafval, geen voor het onderzoek van belang zijnde waarnemingen naar voren gekomen.

Bij de beoordeling van het terrein en het opgeboorde materiaal is ook speciaal gelet op asbest(houdende) materialen. Deze zijn zintuiglijk niet op de bodem en in het opgeboorde materiaal ter plaatse van het onderzoeksterrein waargenomen.

Uit de chemische analyses is het volgende naar voren gekomen:

• Grond:

In de bovengrond (0,0 – 0,57 m-mv) overschrijden de gehalten zink en PAK de achtergrondwaarden.

• Grondwater:

In het grondwater overschrijdt het nikkel gehalte de streefwaarde.

Conclusie

Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat in de bovengrond en in het grondwater overschrijdingen van de achtergrond- en streefwaarden uit de Wet bodembescherming zijn aangetoond.

De onderzoekshypothese, zijnde een onverdachte locatie, is hiermee derhalve verworpen.

Gezien de aard en de concentraties van de aangetoonde parameters in relatie tot de bestemming van het terrein, wordt geconcludeerd dat verhoogde risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu op basis van de aangetoonde milieuhygiënische bodemkwaliteit, niet te verwachten zijn. De resultaten van het onderzoek vormen dan ook geen aanleiding tot nader onderzoek en zijn geen milieuhygiënische belemmering in relatie tot de bestemming van het terrein.

Toepassing van eventueel vrijkomende de grond op het terrein zelf wordt milieuhygiënisch verantwoord geacht. Toepassing van eventueel vrijkomende grond elders kan eventueel plaats vinden binnen een gemeentelijke bodemkwaliteitskaart of met een aanvullend grondonderzoek conform het Besluit Bodemkwaliteit. De gemeente waar de grond eventueel wordt toegepast is hierbij het bevoegd gezag.

4.3 Bedrijven- en milieuzonering

Voor het behoud en de verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving is een juiste afstemming tussen de verschillende voorkomende functies en wonen noodzakelijk. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van een milieuzonering die uitgaat van richtinggevende afstanden tussen hinderlijke functies (in de vorm van gevaar, geluid, geur, stof) en gevoelige functies. In de brochure 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (versie 2009) zijn deze richtafstanden opgenomen. Van deze richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken. De richtafstanden zijn afhankelijk van het omgevingstype waarbinnen de milieugevoelige bestemming is gelegen. De VNG publicatie gaat uit van het omgevingstype rustige woonwijk/rustig buitengebied of van een gemengd gebied.

• Een rustige woonwijk/rustig buitengebied kan aangemerkt worden als een gebied zonder functiemenging en een minimale invloed van invloeden van wegverkeer.
• Bij een gemengd gebied is sprake van een functiemenging tussen wonen en milieubelastende activiteiten, van wonen langs drukke gebiedsontsluitingswegen of bij lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid.

Beoordeling

In de omgeving van het plangebied komt naast de functie 'wonen' ook de functies 'maatschappelijk' en 'gemengd' voor. Daarnaast ligt het plangebied aan de Prinses Julianastraat welke fungeert als ontsluitingsroute. Derhalve is voor de bepaling van de richtafstanden voor het plangebied het omgevingstype ''gemengd gebied'' gehanteerd.

Voor de bepaling van de richtafstand is gemeten vanaf het bestemmingsvlak van het bedrijf met een bepaalde milieucategorie tot aan het bestemmingsvlak 'Wonen' ter plaatse van de ontwikkellocatie in het plangebied.

In onderstaande tabel zijn de bedrijven en/of inrichtingen met een bepaalde milieucategorie in de directe omgeving van het plangebied inzichtelijk gemaakt. Ter plaatse van alle bedrijven / inrichting wordt voldaan aan de richtafstand.

Bedrijf/activiteiten	Omschrijving	Adres	SBI-2008	Milieu cat.	Minimale gewenste afstand gemengd gebied	Huidige afstand tot bestemmingsvlak
Diverse bedrijven en horeca	Gemengde bestemming	Arriërpoort 17-23	47a en 561	2	10m	20m
Gereedschapswinkel	Detailhandel in brand en explosiegevaarlijke goederen	dr. A.C. van Raaltestraat 26 (achterzijde)	464, 46733, 46499, 4673	2	10m	38m
Diverse bedrijven en horeca	Gemengde bestemming	Prinses Julianastraat 45	47a en 561	2	10m	65m
Begraafplaats	Begraafplaats	Ter hoogte van dr. A.C. van Raaltestraat 39	96031	1	0m	121m
Diverse bedrijven en horeca	Gemengde bestemming	Prinses Julianastraat 21	47a en 561	2	10m	50m

Tabel activiteiten / bedrijven in directe omgeving van het plangebied

Conclusie

Het aspect bedrijven- en milieuzonering levert geen belemmeringen op.

4.4 Luchtkwaliteit

Voor het bestemmingsplan is een onderzoek naar de luchtkwaliteit nodig. Het effect van en op de uitstoot van vervuilende stoffen door wegverkeer moet worden beschouwd. Voor het plan(gebied) dient te worden aangetoond dat het voldoet aan de wettelijke normen voor de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10).

Beoordeling

Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging zijn de concentraties uit de digitale monitoringstool, die behoort bij het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) bekeken. Uit de monitoringstool (2017) blijkt dat de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) ter plaatse van de dichtst bijgelegen doorgaande weg, de Varsenerdijk, nergens meer bedragen dan grenswaarden 40 ug/m3. De PM2,5 concentraties zijn nergens hoger dan 9,7 ug/m3 (2016) (grenswaarde 25 ug/m3).

Het is de verwachting dat, door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog lager is. In het kader van het bestemmingsplan Prinses Julianastraat is destijds een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd waaruit volgde dat ter plaatse van de Prinses Julianastraat werd voldaan aan de grenswaarden gezien vanuit luchtkwaliteit.

De verkeersgeneratie ten gevolge van de realisatie van de nieuwe woningen bedraagt 38,3 verkeersbewegingen. Met behulp van de NIBM-tool is beoordeeld of er hiermee sprake is van een al dan niet in betekenende mate bijdrage van het plan aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het resultaat van deze (worst case) berekening met de tool geeft aan dat het planvoornemen voor de 5 woningen niet in betekenende mate bijdraagt.

Afbeelding resultaat NIBM tool

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit levert geen belemmeringen op voor het bestemmingsplan.

4.5 Water

Het beleid van het waterschap Vechtstromen is vastgelegd in het waterbeheerplan 2016-2021. Het beleid van het waterschap schrijft voor dat bij toekomstige ontwikkelingen met betrekking tot compensatie het volgende aangehouden dient te worden: wanneer binnen het plan het verhard oppervlak met meer dan 1500 m2 toeneemt, dienen hiervoor compenserende maatregelen te worden getroffen. 10% van de toename van het verharde oppervlak, dit uitgedrukt in kubieke meters, dient dan voor waterberging ingericht te worden.

Peilniveau

Het plangebied ligt het peilgebied OYV070. In het peilgebied OYV070 ligt zowel het winterpeil als het zomerpeil op NAP 2,70 meter.

Oppervlaktewater

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het planvoornemen voorziet dan ook niet in werkzaamheden bij of in bestaande watergangen.

Toename oppervlakteverharding

Voor nieuwe ontwikkelingen geldt als uitgangspunt dat regenwater, afkomstig van verharde oppervlakken (daken, verhardingen), niet worden afgevoerd op de riolering of afvalwaterzuivering, maar zoveel mogelijk wordt geïnfiltreerd in de bodem, dan wel vertraagd wordt afgevoerd naar naburig oppervlaktewater. Een groot deel van het perceel wordt verhard of bebouwd. Gezien de geconcentreerde bebouwing in het plangebied is infiltratie in de bodem op eigen terrein geen optie en zal het hemelwater moeten worden afgevoerd naar in de omgeving aanwezig oppervlaktewater.

De oppervlakte van het plangebied waar de ontwikkeling van de woningen is voorzien bedraagt 1317m2. In de bestaande situatie is 98m2 hiervan verhard. In de nieuwe bedraagt de verharding 818m2. Er is sprake van een toename van 730m2 aan verhard oppervlak.

Omdat de toename minder bedraagt dan 1500m2 is compensatie niet nodig.

Vuilwater – riolering

Het plangebied ligt in een bestaand stedelijk gebied. Voor de nieuwe woningen wordt een nieuw rioleringsstelsel aangelegd waarbij waar mogelijk wordt aangesloten op het bestaande gemeentelijk rioolstelsel. Dit wordt in de civieltechnische uitwerking nader bepaald, dit maakt geen deel uit van voorliggend bestemmingsplan.

Conclusie

Het aspect water levert geen belemmeringen op voor het bestemmingsplan.

4.6 Flora & Fauna

Ecologisch adviesbureau Mulder heeft in juni 2018 een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Het rapport is als Bijlage 4 bijgesloten.

Conclusie

Ten behoeve van geplande werkzaamheden is een quickscan uitgevoerd naar onder de Wet Natuurbescherming beschermde flora en fauna.

Op basis van de quickscan kunnen effecten op beschermde soorten grotendeels worden uitgesloten.

Geconcludeerd wordt dat er geen onoverkomelijke problemen worden voorzien gerelateerd aan deze wet met uitzondering van broedende algemene vogels. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en ook een ontheffing of VvGB is niet nodig.

Aan de periode van uitvoering van de benodigde werkzaamheden (kap boom en rooien hegje) zijn beperkingen op te leggen vanwege mogelijk voorkomende broedvogels. Te hanteren mitigerende maatregelen ter voorkoming van overtredingen van verbodsartikelen van de Wet Natuurbescherming zijn dus te verwoorden als uitvoer van alle werkzaamheden buiten het broedseizoen (half maart-half juli) en controle op broedgevallen/nesten van duiven in de te kappen boom in de eerste helft van maart en in de periode half juli tot eind oktober.

4.7 Archeologie

In 2007 is ten behoeve van het bestemmingsplan Prinses Julianastraat een inventariserend archeologisch veldonderzoek uitgevoerd waarbij het gehele plangebied, ook van voorliggend bestemmingsplan, is onderzocht (Steekproefrapport 2007-08/04). Het rapport is als Bijlage 1 bijgevoegd.

De conclusies en het advies uit het rapport luiden als volgt:

Uit het plangebied aan de Prinses Julianastraat te Ommen zijn in het verleden geen vondsten van ARCHIS gemeld. Het terrein grenst aan de historische stadskern, maar is volgens de historische kaarten pas laat bebouwd. Volgens de gegevensbestanden van de RACM ligt erin de omgeving een urnenveld uit de bronstijd-ijzertijd. Eveneens zijn er andere vondsten uit deze periode gedaan in Ommen. Ten zuidoosten van Ommen ligt nog een onbebouwde es die een inheems-Romeinse nederzetting afdekt. In de historische dorpskern van Ommen zijn laatmiddeleeuwse vondsten gedaan.

Er zijn in totaal zes boringen geplaatst, waaruit bleek dat de bodem geen podzolprofiel (meer) bevatte. Onder de met geel zand verstoorde bouwvoor bevindt zich de C-horizont. In de verstoorde bodemlaag is alleen recent baksteenpuin gevonden. Er zijn geen vondsten gedaan. Voorafgaand aan het veldwerk is een archeologisch verwachtingsmodel opgesteld. De resultaten van het veldwerk voldoen hier niet aan. De bodem is verstoord en er zijn geen archeologische indicatoren waargenomen. Ook is er geen oud esdek (meer) aanwezig.

De kans op de aanwezigheid van onverstoorde archeologische grondsporen in het plangebied is klein. De bodem in het ongeveer 0,2 hectare grote terrein is verstoord en er zijn tijdens het veldwerk of in het verleden geen archeologische indicatoren gevonden. Op basis van de hierboven genoemde resultaten zijn beschermende en/of beperkende maatregelen voor het plangebied niet wetenschappelijk te verdedigen. Archeologisch vervolgonderzoek is hier niet noodzakelijk.

Indien archeologische grondsporen of vondsten worden aangetroffen, dient hiervan direct melding te worden gedaan bij de gemeente Ommen.

Dubbelbestemming archeologie

Ter plaatse van het plangebied geldt in het vigerende bestemmingsplan een archeologische dubbelbestemming. Uit het onderzoek volgt dat het beschermen van archeologische waarden niet noodzakelijk is. Een archeologisch vervolgonderzoek was niet benodigd. De archeologische dubbelbestemming ter plaatse van het plangebied is daarmee komen te vervallen.

4.8 Verkeer en Parkeren

Verkeer

Voor de bepaling van de verkeersgeneratie ten gevolge van de realisatie van de nieuwe woningen is uitgegaan van de kencijfers van het CROW.

Voor een vrijstaande woning (weinig stedelijk, centrum) geldt een gemiddelde verkeersgeneratie van 7,9 verkeersbewegingen. Voor een tweekapper (weinig stedelijk, centrum) geldt een gemiddelde verkeersgeneratie van 7,6 verkeersbewegingen. Dit betekent dat ten gevolge van de realisatie van het planvoornemen het aantal verkeersbewegingen met 38,3 bewegingen (1*7,9 + 4*7,6) toeneemt.

Gezien het gebruik van de Prinses Julianastraat in Ommen als drukke ontsluitingsweg vanaf de Coevorderweg (richting het centrum, richting de wijken Laarakkers en De Strangen) wordt gesteld dat een dergelijke toename van het aantal verkeersbewegingen in niet betekende mate bijdraagt aan de verkeersdruk op de Prinses Julianastraat.

Parkeren

In juli 2018 is de Parkeernormen nota van de gemeente Ommen vastgesteld. Hierin zijn de gemeentelijke parkeernormen bepaald. Aan de hand hiervan is voor de nieuwe woningen bepaald wat de parkeerbehoefte is en op welke wijze hierin wordt voorzien.

Voor een vrijstaande woning (weinig stedelijk, centrum geldt een gemiddelde parkeernorm van 1,7 parkeerplaatsen. Voor een tweekapper weinig stedelijk, centrum geldt eveneens een gemiddelde parkeernorm van 1,7 parkeerplaatsen.

In totaal zijn er 1,7*1 + 1,7*4 = 8,5, afgerond 9 parkeerplaatsen benodigd.

Bij alle woningen wordt een garage gerealiseerd, omdat deze optioneel ook kan worden gebruikt als slaapkamer / badkamer is de garage niet meegenomen in de parkeerberekening. Wel wordt bij elke woning 1 parkeerplaats op eigen terrein mogelijk gemaakt, een enkele oprit zonder garage mag als 0,8 parkeerplaats worden meegeteld.

In onderstaande afbeelding is de situering van de parkeerplaatsen aangegeven. In totaal worden 10 nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd, 1 bestaande parkeerplaats wordt opgeheven, maar wordt op het terrein gecompenseerd.

Afbeelding situering parkeerplaatsen

In onderstaande tabel zijn de parkeerplaatsen volgens de norm berekend:

type parkeerplaats	factor	aantal	totaal
eigen parkeerplaats	0,8	5	4
algemene parkeerplaats	1	5	5
Totaal			9
Benodigd			9
Saldo			0

Er wordt dus voldaan aan de parkeernorm. De aanleg en instandhouding van de parkeerplaatsen is geborgd in de regels. Om de vervallen parkeerplaats (vanwege de inrit) te compenseren wordt er 1 extra aangelegd op het eigen terrein, in totaal dus 10 parkeerplaatsen.

4.9 Geluid

Buro DB heeft in juni 2018 een akoestisch onderzoek wegverkeer uitgevoerd ter plaatse van de nieuwe woningen in het plangebied. Het rapport is als Bijlage 2 bijgesloten. De relevante geluidsbronnen zijn de volgende wegen:

• Prinses Julianastraat;
• Den Lagen Oordt.

De Prinses Julianastraat is ter plaatse van de planlocatie een 50 km/uurweg. Den Lagen Oordt is een weg met een 30 km/uur-regime.

Op de gevels van de vijf woningen zijn in totaal zestien toetspunten geplaatst. Voor deze toetspunten is de te verwachten geluidsbelasting van het wegverkeer bepaald. De situering van de toetspunten is weergegeven in onderstaande afbeelding. Volgens het plan zullen de nieuwe woningen bestaan uit drie bouwlagen. Bij het uitvoeren van de geluidsberekeningen is aan alle zijden van het bouwvlak uitgegaan van de toetshoogtes van 1,5, 4,5 en 7,5 meter boven het maaiveld. Deze hoogtes zijn representatief voor respectievelijk de begane grond, eerste en tweede verdieping van de nieuwbouw.

Afbeelding situering toetspunten op het bouwvlak van het plan

Conclusie

De Prinses Julianastraat is volgens de Wet geluidhinder (Wgh) de aanwezige en relevante gezoneerde weg. Voor deze weg is de te verwachten geluidsbelasting van het verkeer bepaald en getoetst aan de geldende wettelijke normen.

Den Lagen Oordt is een 30 km/uur-weg en daarmee volgens de Wgh niet gezoneerd. De geluidsbelasting van het wegverkeer op deze weg is beoordeeld en getoetst aan de voorwaarden voor een goede ruimtelijke ordening.

Uit het onderzoek volgt dat de maximale geluidsbelasting van het verkeer op de Prinses Julianastraat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschrijdt. De berekende maximale geluidsbelasting is 59 dB en daarmee wordt de maximale ontheffingswaarde van 63 dB niet overschreden.

De geluidsbelasting ten gevolge van Den Lagen Oordt is (ongecorrigeerd) maximaal 53 dB. Hiermee wordt voldaan aan de voorwaarden voor een goed woon- en leefklimaat niet overschreden.

Uit nader onderzoek naar mogelijke geluidsbeperkende maatregelen volgt dat het treffen van bronmaatregelen onvoldoende effect opleveren. Overdrachtsmaatregelen en maatregelen bij de woningen zijn niet goed toepasbaar of worden afgeraden in verband met teveel aantasting van het woongenot van de nieuwe woningen.

Aanbevolen wordt om voor de vijf woningen van het plan ontheffing voor een hogere grenswaarde aan te vragen bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Ommen. Ontheffing is mogelijk aangezien elke woning beschikt over een geluidsluwe zijde en buitenruimte. De geluidsbelasting aan de achterzijde (oostzijde) van de woningen voldoet in alle gevallen aan de voorkeursgrenswaarde.

In verband met de benodigde ontheffing hogere grenswaarde dient voor alle vijf in het plan opgenomen woningen nader onderzoek te worden uitgevoerd naar de (benodigde) geluidwering van de gevels. Aangetoond moet worden dat kan worden voldaan aan de in het Bouwbesluit 2012 gestelde eisen. De geluidwering van de gevels moet voldoende zijn om te kunnen voldoen aan een geluidsniveau van maximaal 33 dB in de (verblijfsgebieden van de) woningen. Bij uitvoering van onderzoek naar de benodigde geluidwering moet worden uitgegaan van de totale (gecumuleerde) geluidsbelasting van het wegverkeer zoals opgenomen in dit rapport.

4.9.1 Nader onderzoek geluidwering gevels

Buro DB heeft een akoestisch onderzoek geluidwering gevels verricht, zie hiervoor Bijlage 3. Ten behoeve van de realisatie van het plan dient te worden aangetoond dat voldaan kan worden aan de eisen zoals gesteld in het Bouwbesluit 2012 met betrekking tot de geluidwering van de gevel.

Voor een verblijfsgebied gelegen binnen een woonfunctie dient de karakteristieke geluidwering GA;k van de gevel te voldoen aan:

GA;k > cumulatieve geluidbelasting - 33 dB, met een minimum van 20 dB

De karakteristieke geluidwering van de gevel van een afzonderlijke verblijfsruimte mag maximaal 2 dB lager zijn.

Conclusie

Op basis van de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd;

• De cumulatieve geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de Prinses Julianastraat en Den Lagen Oordt bedraagt ten hoogste 64 dB ter plaatse van de achtergevels van de woningen op kavel 1, 2 en 3 (zie voor kavelindeling onderstaande afbeelding).
• Voor de woningen dient voldaan te worden aan de eisen uit het Bouwbesluit 2012 ten aanzien van de karakteristieke geluidwering van de gevels.
• De karakteristieke geluidwering van de gevel dient in dit geval ten minste (64 - 33 =) 31 dB te
• bedragen.

Uit de resultaten van dat de berekende karakteristieke geluidwering GA;k van de gevel in de huidige planopzet voldoende is voor:

• verblijfsgebied 4 van de woningen op kavel 1, 2 en 4 (zie voor kavelindeling onderstaande afbeelding).
• verblijfsgebied 1, 2 en 4 van de woning op kavel 5 (zie voor kavelindeling onderstaande afbeelding).

Voor alle overige verblijfsgebieden is de berekende karakteristieke geluidwering van de gevel GA;k in de huidige planopzet onvoldoende. Voor deze betreffende verblijfsgebieden zijn aanvullende berekeningen uitgevoerd voor het bepalen van de minimaal benodigde voorzieningen om te kunnen voldoen aan de hier gestelde eisen. Hiervoor wordt

verwezen naar paragraaf 3.3 van het rapport.

Met de planopzet zoals omschreven onder punt 2.3 van het rapport en de geluidwerende voorzieningen (of akoestisch gelijkwaardig) zoals omschreven onder punt 3.3 van het rapport kan hieraan worden voldaan.

Afbeelding weergave situatietekening

4.10 Externe veiligheid

Voor het milieuaspect externe veiligheid zijn een aantal bronnen van belang, namelijk het vervoer van gevaarlijke stoffen via de weg, het spoor of het water, het transport door ondergrondse leidingen en de opslag van gevaarlijke stoffen.

Het Externe veiligheidsbeleid heeft betrekking op het gebruik, productie, opslag en transport van gevaarlijke stoffen.

De overheid stelt grenzen aan de risico's van inrichtingen met gevaarlijke stoffen. De grenzen zijn vertaald in een norm voor het plaatsgebonden risico (PR), een oriëntatiewaarde en verantwoordingsplicht voor het groepsrisico (GR).

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de opslag, productie of het transport van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Er worden in dit kader twee normstellingen gehanteerd, te weten:

• het plaatsgebonden risico: richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers;
• het groepsrisico: stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.

Beoordeling

In de directe omgeving van het plangebied komen geen risicovolle bedrijven of inrichtingen voor, wel zijn er dergelijke risicobronnen aanwezig in Ommen en aan de rand van Ommen.

Derhalve is middels de risicokaart getoetst of de nieuwe woningen in het plangebied op voldoende afstanden liggen hiervan.

N34

De N34 ligt aan de zuidkant van Ommen. Over deze weg mogen gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De plaatsgebonden risicocontour is 0 meter, de contour van het groepsrisico bedraagt 73m. Het plangebied is op 231m afstand gelegen, een verantwoording groepsrisico is daarmee niet benodigd.

Zwembad

Op het terrein van het zwembad Olde Vechte aan de Zeesserweg 12 staat een opslag waar chloor en zwavelzuur worden opgeslagen. Het plangebied ligt op een afstand van 410 m en daarmee buiten de risicocontouren van deze opslag.

Op het terrein van het zwembad De Caroussel aan van Reeuwijkstraat staat een opslag waar chloor en zwavelzuur worden opgeslagen. Het plangebied ligt op een afstand van 765 m en daarmee buiten de risicocontouren van deze opslag.

Haka Vlees B.V.

Op het terrein van het bedrijf Haka Vlees B.V. aan de Nieuwelandstraat 5 Ommen bevindt zich een inrichting gevaarlijke stoffen. Het betreft een bovengrondse propaantank. Het plaatsgebonden risico contour bedraagt 12 meter. De contour van het groepsrisico is niet bepaald. Gezien de ruime afstand van het plangebied (846m) tot aan de inrichting wordt gesteld dat bedrijf een goed woon- en leefklimaat van de woningen niet belemmerd.

Autobedrijf Schuurhuis

Op het terrein van autobedrijf Schuurhuis aan de Vermeerstraat 2 is een LPG installatie aanwezig. Het plaatsgebonden risico contour bedraagt 25 meter. De contour verantwoording groepsrisico bedraagt 150 meter. Het plangebied bevindt zich op 1140m, en daarmee op meer dan voldoende afstand van het plangebied.

Afbeelding uitsnede risicokaart

Conclusie

Het aspect externe veiligheid levert geen belemmeringen op voor het planvoornemen.

4.11 Molenbiotoop

Het plangebied valt binnen de Molenbiotoop van de in 1846 gebouwde molen ‘De Lelie’ aan de Molenpad 7 en binnen Molenbiotoop van Molen Den Oordt gesitueerd aan De Oordt 7. De beschermingszone van een molen, ook wel Molenbiotoop genoemd, dient ervoor te zorgen dat de molen een vrije windvang heeft.

Ruimtelijke plannen dienen rekening te houden met de molen en de beschermingszone zoals hiervoor beschreven.

Bij vervanging van bestaande bebouwing geldt de bestaande bouwhoogte als hoogst toelaatbare. Bij nieuw op te richten bouwwerken kan met behulp van een formule berekend worden hoe hoog de gebouwen binnen de molenbiotopen mogen worden. Het bestemmingsplan staat een bouwhoogte van 10 meter toe.

In Bijlage 6 is de berekening van de toegestane bouwhoogte binnen beide molenbiotopen opgenomen.

Hieruit blijkt dat op grond van ‘vrijwaringszone-molenbiotoop 1’, de molenbiotoop van windkorenmolen Den Oordt, de minimaal toegelaten bouwhoogte 7,3 meter bedraagt. In het deel van het plangebied dat verder van deze molen af ligt is een bouwhoogte mogelijk van maximaal 7,7 meter. Zie hiervoor ook de kaarten in Bijlage 6.

Op grond van ‘vrijwaringszone-molenbiotoop 3’, de molenbiotoop van korenmolen De Lelie, bedraagt de minimaal toegelaten bouwhoogte 9,7 meter. In het deel van het plangebied dat verder van deze molen af ligt is een bouwhoogte mogelijk van maximaal 10,6 meter. Zie hiervoor ook de kaarten in Bijlage 6.

Afgeweken kan worden van de bepalingen omtrent de molenbiotoop, mits de belangen van de molens niet onevenredig worden geschaad. Hierover dient vooraf advies te worden ingewonnen bij de Stichting Ommer Molens. De stichting heeft als doel het bevorderen en verzekeren van instandhouding van de eerder genoemde drie molens en waken over de biotoop van alle vier Ommer Molens. Het bestemmingsplan en de berekening zijn voorgelegd aan de Stichting Ommer Molens. Als reactie op het bestemmingsplan heeft de Stichting Ommer Molens aangegeven dat er enig conflict is met de biotopen van de molens De Lelie en Den Oordt, maar kunnen instemmen met de gepresenteerde plannen. Daarbij wordt wel opgemerkt dat deze instemming geen precedentwerking mag gaan vormen voor andere- c.q. vergelijkbare plannen.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Planvorm

In dit hoofdstuk worden de van het bestemmingsplan deel uitmakende planregels voor zover nodig van een nadere toelichting voorzien.

De planregels geven inhoud aan de op de plankaart aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en gebouwen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd kan of mag worden. Het bestemmingsplan biedt voor de nieuwe woonbebouwing een ontwikkelingsgerichte planvorm. Bij de opzet van de planregels is aangesloten bij het bestemmingsplan 'Centrum Ommen' en daar waar nodig zo beperkt mogelijk gehouden en slechts datgene te regelen, wat werkelijk noodzakelijk is. Deze planvorm maakt het mogelijk alle aanwezige functies in het plangebied te voorzien van een gedetailleerde bestemmingsregeling en de geplande functies in grote lijnen af te kaderen waardoor de ruimtelijke kwaliteit in het gebied als zodanig kan worden beheerd en gerealiseerd.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding worden de bestemmingen weergeven, met daarbij de randvoorwaarden. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers en de overheid bindende deel van het bestemmingsplan.

De toelichting heeft geen bindende werking. De toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

De bij dit bestemmingsplan behorende planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
• Hoofdstuk 3 Algemene regels
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

5.2 Systematiek bestemmingen

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen en Artikel 2 Wijze van meten

De begrippen die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen, worden in Artikel 1 nader gedefinieerd. Bij toetsing van het

bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel opgenomen definities van de begrippen. Naast begrippen zijn in het bestemmingsplan hoogte- en andere maten opgenomen die van belang zijn bij het bouwen van bouwwerken. Artikel 2 van de regels geeft een nadere omschrijving hoe de bedoelde maten gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

Binnen de bestemming Groen zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan met een maximale bouwhoogte van 9 meter.

Artikel 4 Tuin

Gronden, behorend bij de woningen waarop vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bebouwing gewenst is, hebben de bestemming Tuin.

Artikel 5 Wonen

De bestemming wonen is bedoeld voor de gebouwen in het centrum waar wonen de hoofdfunctie is. Binnen de bestemming zijn, naast woningen, ook voorzieningen toegestaan ten behoeve van het wonen. Hierbij moet gedacht worden aan groen, water, erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en perceelsontsluitingen. Afwijking van de regels is mogelijk ten behoeve van kleinschalige bedrijfsactiviteiten.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

De regel is om te voorkomen dat mocht in het bestemmingsplan zijn bepaald, dat bij een gebouw een open terrein verplicht is, dat terrein nog eens meetelt bij de beoordeling van een aanvraag van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke verplichting wordt gesteld.

Artikel 7 Algemene bouwregels

Voor de bestaande bebouwing die gehandhaafd blijft, geldt dat de bestaande afmetingen, afstanden en percentages als

maximum mag worden aangehouden.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

In dit artikel staat omschreven welk gebruik in ieder geval strijdig is met het bestemmingsplan. Tevens is de parkeerregeling uit de facetherziening 'parkeren Ommen' geïmplementeerd.

Artikel 9 Algemene aanduidingsregels

Over het gehele plangebied bevinden zich meerdere molenbiotopen. In dit artikel worden bouwregels gegeven over hoe hoog maximaal de bebouwing gebouwd mag worden binnen deze biotoop. Binnen een afstand van 100 meter mag de bebouwing in principe niet meer bedragen dan het onderste punt van de verticaal staande molenwiek Het plangebied bevindt zich op een ruimere afstand. Tussen de 100 en 300 meter is een berekeningsformule opgenomen waarin wordt geregeld wat de maximale bouwhoogte van nieuw op te richten bouwwerken bedraagt.

In dit artikel is een mogelijkheid opgenomen om af te wijken van deze bouwregel, zolang de belangen van de molen niet onevenredig worden geschaad. Vooraf dient advies te worden ingewonnen bij de Stichting Ommer Molens.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel is opgenomen om ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan met een omgevingsvergunning mogelijk te maken. De regeling voorziet in een duidelijke begrenzing van het toepasbaar bereik van de afwijking.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarmee door middel van een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro het mogelijk is enige flexibiliteit in het plan aan te brengen. Het gaat hierbij om een bevoegdheid en houdt geen verplichting in. Deze bevoegdheid mag nadrukkelijk niet worden gebruikt om zodanig aanzienlijke wijzigingen van

bestemmingen te bewerkstelligen, dat daarmee de essentie van het plan wezenlijk wordt veranderd. Specifiek voor dit plan geldt dat burgemeester en wethouders de bouwhoogte van antennemasten kunnen wijzigen, nutsvoorzieningen gelijk kunnen stellen met een bouwwerk van openbaar nut tot een max. inhoud van 400 m3 en een maximum bouwhoogte van 4 m en geringe wijzigingen aan de bestemmingsgrenzen door kunnen voeren.

Artikel 12 Overige regels

Deze regeling bevat een afstemmingsregeling ten aanzien van de welstandstoets.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht

Het overgangsrecht ten aanzien van het bouwen staat verwoord in artikel 3.2.1 Bro. Dit artikel is één op één overgenomen in dit bestemmingsplan. Een bouwwerk dat op het moment dat het bestemmingsplan in werking treedt aanwezig is dan wel planologisch mogelijk is, mag gedeeltelijk worden vernieuwd, veranderd of in het geval van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd. De aard van het gebouw mag hierbij niet veranderen en ook mag de omvang niet worden vergroot.

Eventuele uitbreiding is slechts mogelijk met een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag.

Het tweede lid gaat in het gebruik van (on)bebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit bestemmingsplan in werking treedt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Ander strijdig gebruik is niet

toegestaan.

Artikel 14 Slotregel

Het laatste artikel van het bestemmingsplan betreft de slotregel, waarin de naam, zoals de regels aangehaald kunnen worden, is opgenomen

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In deze paragraaf worden de resultaten van de inspraakprocedures en het overleg ex artikel 3.1.1 Bro behandeld.

6.1.1 Overleg ex artikel 3.1.1. Bro

Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Provincie Overijssel

De wet (artikel 3.1.1.2 Bro) biedt de mogelijkheid voor provincies om plannen aan te wijzen waarvoor geen vooroverleg is vereist. Van deze wettelijke mogelijkheid is door de provincie Overijssel gebruik gemaakt door vaststelling van een lijst waarop ruimtelijke plannen zijn aangegeven waarvoor het verplichte vooroverleg achterwege kan blijven. Deze lijst wordt ‘uitzonderingslijst vooroverleg ruimtelijke plannen’ genoemd. Op deze lijst staat onder meer dat het wettelijk voorgeschreven vooroverleg met de provincie achterwege kan blijven bij plannen/projectbesluiten in bestaand stedelijk gebied voor woningbouw met minder dan 7 woningen met bijbehorende voorzieningen als wegen en groen in lijn met de provincie gemaakte woonafspraken. Zulks is hier aan de orde. Vooroverleg met de provincie wordt niet noodzakelijk geacht.

Waterschap Vechtstromen

In het kader van de watertoets heeft er een digitale watertoets plaatsgevonden via de website www.dewatertoets.nl. De uitkomsten van deze watertoets hebben ertoe geleid dat de normale procedure van toepassing is op de in dit plan voorgenomen ontwikkeling. In Bijlage 7 is de samenvatting van de watertoets opgenomen.

6.1.2 Inspraak

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In het voorliggende geval wordt geen voorontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd.

6.1.3 Ontwerp

Het ontwerpbestemmingsplan heeft tezamen met het ontwerpbesluit omgevingsvergunning met ingang van 25 oktober 2018 tot en met 5 december 2018 ter inzage gelegen. Het was voor een ieder mogelijk om een zienswijze in te dienen. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ontvangen.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Bij ontwikkelingen die middels het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, is het noodzakelijk aan te tonen in hoeverre de beoogde plannen financieel haalbaar zijn en wie de risicodragende partij is.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

In het voorliggende geval wordt een overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente. Hierin is verzekerd dat het risico van planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt. De gemeentelijke kosten worden verhaald middels de legesverordening, waardoor het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.