Buitengebied, herziening Varseneresweg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op de locatie Varseneresweg 2 te Ommen is een bedrijfslocatie gevestigd. De locatie betreft drie percelen, met ieder hun eigen kenmerken. Deze drie percelen zijn in eigendom bij de huidige eigenaar, die oorspronkelijk vanuit het perceel Varseneresweg 2 is begonnen met zijn bedrijf. Later is het naastgelegen terrein (Varseneresweg 3) aangekocht door de eigenaar van het bedrijf. Dit naastgelegen perceel had een andere bedrijfsbestemming dan het terrein van het perceel Varseneresweg maar is wel bij het bedrijfsterrein van Freesverhuur aangetrokken. Naast deze beide bedrijfsterreinen is een derde perceel gelegen. Dit perceel, Varseneresweg 1, staat geheel los van het bedrijf, en is een zelfstandige kavel waar nu een vervallen boerderij opstaat. Dit perceel heeft een woonbestemming. Dit perceel maakt in ruimtelijke zin deel uit van de versteende clustering van het gebied. De initiatiefnemer, de eigenaar van het bedrijf Freesverhuur, is voornemens om de huidige bedrijvigheden te verplaatsen naar elders waardoor er ruimte vrij komt die vraagt om een goede invulling, passend in het landschap. Op basis van het geldende bestemmingsplan zijn ontwikkelingen anders dan bedrijfsfuncties niet mogelijk. In het geldende bestemmingsplan heeft de locatie namelijk de bestemming 'werken' (bedrijfsdoeleinden) en deels de enkelbestemming wonen. Ook bevindt zich op deze locatie de dubbelbestemming 'agrarisch gebied met landschappelijke waarden'. Om de gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan nodig.

Het college van de gemeente Ommen heeft daartoe op 24 april 2017 een besluit genomen omtrent de verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten naar het bedrijventerrein De Rotbrink te Ommen en de daarbij behorende verkoop van de grond, evenals de herontwikkeling van het betreffende plangebied aan de Varseneresweg te Ommen. Hierbij is besloten in principe en onder voorwaarden medewerking te verlenen aan het vervangen van het bedrijventerrein door een woongebied met 6 woningen. Het project maakt een transformatie van een bedrijfslocatie naar een woongebied mogelijk, waarbij 3 woningen worden toegevoegd aan de reeds 3 bestaande woningen. Dit bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader voor de transformatie van een bedrijfskavel en een individueel woonperceel naar een woongebied.

1.2 Geldende bestemmingsplan

Het geldende bestemmingsplan is het bestemmingsplan Buitengebied. Deze is op 18 februari 2010 door de gemeenteraad van Ommen vastgesteld. Voor het bestemmingsplan Buitengebied is een reactieve aanwijzing afgegeven door de provincie Overijssel, maar deze had geen betrekking op dit perceel.

De planologisch-juridische regeling voor het onderhavig perceel is in de beroepszaak tegen het bestemmingsplan Buitengebied wel behandeld door de Raad van State. De Raad van State heeft een ingesteld beroep van Freesverhuur tegen het bestemmingsplan gehonoreerd, waarmee deze een streep heeft gezet door de bestemmingsregeling voor het achterste deel van het perceel Varseneresweg 2. Het betrof het achterste deel van de bedrijfslocatie, waar vrachtwagens gestald staan. De Raad van State heeft de agrarische bestemming voor dit gedeelte buiten werking gesteld. Voor dit deel wordt in planologisch zin teruggevallen op het bestemmingsplan dat gold voor het in 2010 vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied.

Het nieuwe bestemmingsplan 'Buitengebied, herziening Varseneresweg' voorziet in een nieuwe bestemmingsregeling voor het bedrijventerrein en de kavel met de vervallen (en te saneren) boerderij naar woongebied. Dit bestemmingsplan vervangt het eerder genoemde bestemmingsplan.

Afbeelding: Uitsnede geldend bestemmingsplan

1.3 De bij dit plan behorende stukken

Het wijzigingsplan 'Buitengebied, herziening Varseneresweg' bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding, schaal 1:1.000 (tek. nr.NL.IMRO.0175.buiten2012bp0023-on01)
• regels;
• toelichting.

Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied gelegen gronden aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting. De toelichting heeft geen rechtskracht. In de toelichting zijn de aan het plan ten grondslag liggende onderzoeken en een planbeschrijving opgenomen.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een planbeschrijving gegeven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het overheidsbeleid voor zover van toepassing beschreven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op milieu- en omgevingsthema’s. In hoofdstuk 5 komt de juridische aspecten/planverantwoording aan de orde. In hoofdstuk 6 en de economische uitvoerbaarheid en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan bod.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Huidige situatie

Plangebied

Van oudsher bestond het gebied Varseneresweg uit drie percelen: de voormalig agrarische bebouwing op het perceel Varseneresweg 1, de bedrijfskavel Varseneresweg 2 en de bedrijfskavel Varseneresweg 3 (zie hiervoor de inleiding).

Op het perceel is het nu aanwezig bedrijf nog volledig in bedrijf. Beoogd is echter een verplaatsing naar het bedrijventerrein en in dat kader moet ook dit bp worden gezien: herontwikkeling van de achter te laten locatie. Op dit moment is er al sprake van rood ruimtebeslag in de vorm van bedrijfskavels van ongeveer 11.250 m2 in totaal. De bedrijfskavels tezamen hebben een oppervlak van circa 10.000 m2 (1 ha). Het woonperceel Varseneresweg 1 meet ca. 1250 m².

De globale ligging van het plangebied is op de volgende afbeelding weergegeven.

Afbeelding: Globale ligging plangebied

Het plangebied betreft enkel de grondeigendommen van de initiatiefnemer. De gronden buiten deze eigendommen maken geen deel uit van het plangebied. Daarnaast maken alle bestaande rode bestemmingen: de woonbebouwing, de bedrijfsbebouwing en de overige bebouwing en verhardingen onderdeel uit van dit bestemmingsplan. Deze bebouwing worden ingezet om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. De bestaande oude bebouwing zal geheel worden wegbestemd in ruil voor de nieuwe ontwikkeling. Tot slot moeten de complete erven van de toekomstige zes woningen in het plangebied worden ondergebracht, alsmede de gronden waarop de landschapsmaatregelen zijn beoogd. De exacte en juridische planbegrenzing is terug te vinden op de verbeelding. Op de volgende afbeelding zijn de eigendomsgrenzen weergegeven die tevens als de grenzen van het plangebied gelden.

 

Afbeeldingen: grenzen plangebied

Gebiedskenmerken Buitengebied Ommen

De ontwikkeling is gesitueerd in het oude essenlandschap. Op historische kaarten van omstreeks 1925 zijn de grote essenclusters nog duidelijk zichtbaar. Bebouwing en groenstructuren als singels en houtwallen liggen verstrooid om deze hogergelegen akkergronden en volgen de hoogtelijnen. Deze landschappelijke elementen zijn

in de tijd (gedeeltelijk) verdwenen. Door de komst van autonome ontwikkelingen (zoals de provinciale wegen N340 en N48) is het landschap versnipperd. Rechte lijnen doorsnijden de organische structuren.

Beekdallandschap in het plangebied

Het plangebied wordt gevormd door het kenmerkende hoogteverschil, waarin de samenhang tussen de essen en de lager gelegen delen essentieel is. De bolle essen zijn de open ruimtes, waar aan de randen woningen werden gebouwd. Tussen deze essen ligt een lager gelegen gebied. Van oudsher vormen de essen de akkers, welke intensief werden bemest, en waren de beekdalen de nattere weides, die al dan niet periodiek werden begraasd (zie historische kaart, pagina 14). Op de historische kaart is te zien dat beplantingsstructuren als lanen, bosjes, houtwallen en singels de ruimtes bepaalden in dit lager gelegen gebied.

Op de hoogtekaart zijn de essen nog duidelijk zichtbaar. Ook is te zien hoe de provinciale wegen over dit landschap 'gelegd' zijn. Het plangebied ligt in de oksel waar twee autonome lijnen samenkomen, waardoor de relatie met de directe onderliggende landschapslaag verdwijnt. In een eerder stadium in de planvorming heeft er een advies plaatsgevonden van de ervenconsulent. Vanuit de ervenconsulent en het regerende beleid wordt gestreefd naar het versterken van de landschappelijke karakteristieken van het essenlandschap. Nieuw te bouwen eenheden dienen op de flanken van de essen gepositioneerd te worden, waarbij de kleinschalige identiteit van het beekdal versterkt wordt. Er dienen erven ontwikkeld te worden met een agrarisch of landelijk karakter, waarbij bebouwing een onderlinge hiërarchie aangaat.

De ontwikkeling van het huidige landschap van de gemeente Ommen vindt zijn basis in de bodem, de waterhuishouding, de natuurlijke vegetatie en de invloed die de mens in de loop van de tijd hierop heeft gehad. Door verschillen in het reliëf, de waterhuishouding en de vruchtbaarheidstoestand van de bodem, heeft de mens het gebied op verschillende manieren in gebruik genomen. Hierdoor zijn verschillende landschapstypen te onderscheiden met eigen cultuurhistorische, visuele en functionele kenmerken. In het buitengebied komt verspreid bebouwing voor. Waar de landbouw en kleinschalige bedrijvigheid langzaam maar zeker aan betekenis inboet, steken nieuwe functies de kop op. Het aantal burgerwoningen in het buitengebied zal de komende jaren toenemen. Dit is niet het gevolg van nieuwbouw in het buitengebied, maar het gevolg van het feit dat (voornamelijk de kleinere) bedrijvigheid hun bedrijfsvoering staken en de bedrijfswoningen vervolgens als burgerwoning in gebruik worden genomen.

2.2 Toekomstige situatie

In het plangebied zal nagenoeg alle bebouwing en verharding wordt gesaneerd, inclusief de boerderijruïne Varseneresweg 1. De bedrijfswoning Varseneresweg 3 blijft wel behouden en deze komt als burgerwoning terug in de zwerm van woonbebouwing die beoogd is op de flanken van de twee essen. Het voornemen is om ter plaatste van de Varseneresweg de vervallen woonboerderij en bijhorende bedrijfsgebouwen af te breken en de vervangende wooneenheden te plaatsen op de flanken van de essen. In de basis wordt op de zelfde "print" als de bestaande bebouwing voortgeborduurd met dien verstande dat meer de relatie wordt gezocht met de gebiedskenmerken zoals singels en de essen. Qua ruimtebeslag wordt er uiteindelijk niets extra’s toegevoegd wat meer impact heeft, ten opzichte van de huidige functies (bedrijfscomplex met grotendeels verhard oppervlak en groot aantal machines). Tevens zal een wandelpad over het terrein worden aangelegd die een verbinding vormt tussen twee bestaande wandelpaden. Dit wandelpad zal aansluiten bij de structuren van bestaande landschapselementen.

In het ontwerp wordt uitgegaan van zes wooneenheden, die samen een klein woonensemble vormen in het essenlandschap. De uitgangspunten die bij deze ontwikkeling zijn gemaakt zijn als volgt:

• 1. Nieuw te bouwen hoofdwoning op de flank van de es
• 2. Versterken van kleinschaligheid beekdal, aanplant rand es, singels en bomenrijen
• 3. Erf met een agrarisch karakter
• 4. Eén bestaande woning (meest rechts) behouden, één hoofdwoning met afwijkend volume, vier landelijke woningen van maximaal 1200m³.
• 5. Per woning mogelijkheid tot bijgebouw (al dan niet inpandig) van maximaal 120m² met uitzondering van de hoofdwoning met het afwijkende volume waarvoor een grotere maat is aangehouden.
• 6. Rekening houdend met het leidingentracé, bij bebouwing dient een ruimte van minimaal 7,5 meter ingelast te worden.
• 7. Er wordt gestreefd naar een agrarisch silhouet, waarbij geen platte daken en uitbouwen worden toegestaan.

De kenmerkende verscheidenheid van het agrarisch silhouet staat centraal in het plan. Er is om die reden gekozen voor variatie in de massa van bebouwing. Een aantal woningen hebben een inpandig bijgebouw, waar anderen juist losgekoppelde schuren hebben. De woningen delen de ontsluiting, maar hebben een eigen erf.

Afbeelding: Tekening waarin de huidige en toekomstige situatie is weergegeven.

De oriëntatie van het plan sluit aan bij de richting van het landschap en haar kavel- en groenstructuren. Er wordt gebouwd op de lagere delen, waardoor de beleving van de hoogteverschillen versterkt wordt. Er ontstaat een strooiing van woningen aan de flanken van de es. Deze woningen liggen karakteristiek verscholen achter de glooiing van de open weides, waar de daken boven uit steken. Het historische pad, dat oorspronkelijk naar de oude boerderij leidde, ontsluit het plangebied. Er wordt op deze manier gestreefd naar het beperken van verharding in het buitengebied. Aan de formele zijde langs de ontsluitingsweg worden de erven afgekaderd door hagen. Aan de landschapszijdes van de erven wordt meer openheid gecreëerd. De massa's, zoals siertuinen, bijgebouwen, opslag en bedrijvigheid vinden direct om de woning plaats. Richting het landschap (en met name op de essen) ontstaan grote, open ruimtes. De singels zorgen voor kleinschaligheid op de lagere delen, waardoor er een contrast ontstaat met de hoger gelegen essen. Door de singels ontstaat een schakering aan ruimtes en een rijke beleving van het landschap.

Concreet programma

Het plan omvat het mogelijk maken van 6 woningen op het perceel ter vervanging van de te verwijderen bedrijfsbebouwing. Het gaat hierbij om de vorming van een hoogwaardig ensemble van onder architectuur ontworpen woningen. De woningen worden in een parksetting gepositioneerd op het perceel, waarbij er gekozen is voor een ruime en groene opzet. De woningen mogen ruim groter gebouwd worden dan de gangbare volumes voor woningen in het buitengebied. De maximale inhoud van de woningen ligt in een spectrum van 750 tot 1500 m3. Alle hoofdvormen zijn in ontwerp met elkaar verbonden, maar hebben ieder hun specifieke en unieke ontwerp, maatvoering en materialisatie. De bijbehorende bouwwerken (bijgebouwen) zijn in maat hierop aangepast, zodat deze in een goede verhouding tot de woningen staan. De woningen staan op zeer riante kavels waar veel ruimte is voor groen en eventueel water. Het geheel zal worden omzoomd door gebiedseigen erfbeplanting.

Om het ensemble als geheel en de woningen individueel van een hoge kwaliteit te borgen zijn er twee belangrijke sturingsinstrumenten ontworpen. Ten eerste een beeldkwaliteitsplan voor de verschijningsvormen, karakteristieken en materiaalgebruik van de bebouwing (woningen en bijbehorende bouwwerken). En ten tweede een ruimtelijk kwaliteitsplan voor de positionering van de gebouwen op het terrein en de inrichting van het terrein zelf, waaronder de erfstructuren, ontsluiting en erfbeplanting. Dit ruimtelijk kwaliteitsplan wordt juridisch verankerd in planregels zodat de uitvoer geborgd is.

In de volgende paragrafen worden deze sturingsinstrumenten nader toegelicht en met illustraties verduidelijkt.

Beeldkwaliteit en Landschappelijke inpassing

Ruimtelijk kwaliteitsplan

Voor het perceel is een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld. Dit ruimtelijke kwaliteitsplan geeft naast de toegepaste architectuur ook de benodigde voorwaarden voor een goede landschappelijke inpassing van het gehele ensemble. De opbouw van het omliggende (cultuur) landschap is hiervoor als basis genomen. De kenmerken van het landschap zijn in het vorige paragraaf besproken en komen in het hoofdstuk KGO (H3.2.2) ook weer terug. Het ruimtelijk kwaliteitsplan dient als randvoorwaardelijk instrument voor de ontwikkelingen en als voorwaardelijke verplichting verbonden aan de planregels.

Onderstaande afbeelding geeft de inrichting van het plangebied weer. Zaken die hierin opvallen zijn de erfpositionering, de omvang van de erven in relatie tot de omliggende agrarische gronden, de wijze waarop rekening is gehouden met de bestaande erfontsluiting, de positionering van de woningen en de wijze waarop bestaande en nieuwe erfbeplanting wordt voorzien. Ook is de bestaande poel met begroeiing betrokken in het inrichtingsplan en zijn er hagen op enkele locaties langs de erfwegen voorzien. In het ruimtelijk kwaliteitsplan zelf, welke als bijlage is opgenomen bij de toelichting van dit bestemmingsplan, is op detailniveau aandacht geschonken aan de typen erfbeplanting en erfverharding.

Beeldkwaliteit architectuur: Nieuwe buurtschap

Een nieuwe buurtschap anno 2017. Dat is eigenlijk wat er nu voor ons ligt. "Een buurtschap is in Nederland een kleine bewoonde plaats met een eigen naam, maar vaak zonder officieel middelpunt zoals een kerk of marktplein. Veel buurtschappen zijn in de loop van de tijd ontstaan doordat mensen een paar huizen, boerderijen of andere gebouwen die bij elkaar stonden een naam zijn gaan geven."

Dit plan omvat een zestal woningen waarvan de toekomstige families vrij zijn om zich hier te vestigen. Geen gedirigeerde buurschap ofwel boerschap waarbij de sociale cohesie sterk danwel dwangmatig was. Puur een vrije vestiging waarbij de samenhang zorgt voor een karakteristiek en eigenheid waar velen naar verlangen. Een sterke identiteit met de nadruk op individualiteit. Deze individualiteit leest zich terug in de vertaling van de architectuur:

Een grote diversiteit in massa, opzet woning/bijgebouw, gebruik, positionering op het erf en grootte van het perceel. Om die diversiteit te garanderen worden in dit plan een drietal onderscheidende types ingebracht:

• de boerderij;
• de schuur rijk gedetailleerd;
• de schuur sober gedetailleerd "Barn" type.

Basisvorm en principes 

Voor alle woningen geldt het volgende ten aanzien van de basisvorm: "Een eenduidig volume geprojecteerd op het erf, waarbij verwezen wordt naar een sterk landelijk karakter." Dit in een hedendaagse invulling wat betreft architectuur.

Voor een volledige beschrijving van de beeldkwaliteit van de ontwikkeling wordt verwezen naar bijlage 8 van dit bestemmingsplan. Dit beeldkwaliteitsplan dient als verbijzondering van de Welstandsnota voor dit perceel en zal als zodanig dan ook afzonderlijk vastgesteld worden door de raad.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels voor de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Deze ruimtelijke onderbouwing raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Op 1 juli 2017 is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden waarbij een nieuwe Laddersystematiek gaat gelden. De nieuwe Ladder kenmerkt zich ten opzichte van de nu geldende Ladder als volgt:

• De huidige definities worden niet gewijzigd. De uitgezette lijn in de jurisprudentie blijft hiermee in stand.
• De begrippen 'actuele' en 'regionale' zijn geschrapt.
• De nieuwe Ladder bevat geen treden meer. De treden 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt.
• Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht.
• Er is een nieuw artikellid toegevoegd voor de Laddertoets bij uitwerkings- en wijzigingsplannen. De Laddertoets kan dan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van het wijzigings- of uitwerkingsplan.

De definitie voor een stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1, lid 1, Bro) luidt als volgt: Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Er is geen ondergrens bepaald voor wat een 'stedelijke ontwikkeling' is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat één of enkele woningen niet gezien worden als een stedelijke ontwikkeling:

• drie woningen rechtstreeks, drie woningen via een wijzigingsbevoegdheid bij bestaande lintbebouwing (ABRvS 18 december 2013, 201302867/1/R4 (Weststellingerwerf)
• één woning (ABRvS 14 januari 2014, nr. 201308263/2/R4 (Midden-Delfland)

Het begrip "woningbouwlocatie" (zoals opgenomen in de omschrijving van het begrip "stedelijke ontwikkeling" in artikel 1.1.1 Bro) is niet nader gedefinieerd. Gelet op de kleinschalige woningbouw die bovenstaande plannen mogelijk maken, is de Afdeling van oordeel " dat de plannen niet voorzien in een woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1 Bro. De plannen kunnen dan ook niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling".

De voorgenomen ontwikkeling betreft de transformatie van een gebied met een bedrijfslocatie met 2 bedrijfswoningen en een woonperceel met een vervallen boerderij. Naast de reeds toegestane 3 woningen, komen er 3 woningen bij. Dit betekent dat de uiteindelijke woningvoorraad ten opzichte van de huidige situatie slechts met 3 woningen zal vermeerderen, dit is geen nieuwe stedelijke ontwikkeling en hoeft daarom niet aan de ladder voor duurzame verstedelijking getoetst te worden.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de beleidskeuzes en uitgangspunten van het Rijk.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel 2017 "Beken kleur" is op 12 april 2017 vastgesteld door Provinciale Staten en is vanaf 1 mei 2017 van kracht. De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Voor de groene en stedelijke omgeving geeft de provincie ontwikkelingsperspectieven. Deze kunnen worden gezien als de ruimtelijke ontwikkelingsvisie om de beleidsambities en kwaliteitsambities te realiseren.

Rode draden en beleidsambities

De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema’s. Deze benadert de provincie vanuit de – overkoepelende – rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit, waarvoor we – themaoverstijgende – kwaliteitsambities hebben geformuleerd.

Binnen de rode draad Ruimtelijk kwaliteit zijn een aantal Ruimtelijke kwaliteitsambities geformuleerd. Voor dit plan zijn de volgende ambities relevant:

Ruimtelijke kwaliteitsambitie 3: Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen

Inzet is het behouden en waar mogelijk herstellen van de diversiteit aan agrarische cultuurlandschappen in Overijssel. Het koesteren en verder uitbouwen van de dragende structuren van het agrarisch landschap en het bewaken van de landschappelijke samenhang tussen (voormalige) boerenerven, buurtschappen en dorpen met het omliggende agrarisch landschap is daarbij onze leidraad. Dragende structuren zijn bijvoorbeeld de wegenstructuur, de structuur van waterlopen, bebouwingslinten en nederzettingsvormen, het web van verspreide boerderijen met onderlinge verbindingslijnen en patronen van landschapselementen.

Door nieuwe initiatieven zorgvuldig in te passen en aan te sluiten op de dragende structuren van een gebied kan het karakter en het onderscheid met andere gebieden versterkt worden. Het is daarbij de kunst om vormen van grondgebruik, bebouwingsvormen en infrastructuur zo te ordenen dat naast het karakter ook de samenhang in het gebied wordt versterkt en nieuwe kwaliteiten (kunnen) ontstaan. Zorgvuldige arrangementen van bebouwing en versterking van landschappelijke structuren horen daar vanzelfsprekend bij. Actuele ontwikkelingen en dynamiek op het gebied van landbouw, wonen, werken en recreëren kunnen worden ingezet om de intimiteit en eigenheid van het mixlandschap te versterken én vitaliteit en vernieuwing op gang te brengen

Ruimtelijke kwaliteitsambitie 4: Brede waaier aan woon-, werk- en mixmilieus: elk buurtschap, dorp en stad zijn eigen kleur

Inzet is het behouden en waar mogelijk en passend – in aansluiting op de vraag – verder verbreden van het bestaande rijke palet aan woon-, werk- en mixmilieus in Overijssel. Het aansluiten bij het eigen karakter van steden, dorpen en buurtschappen vormt het vertrekpunt. Het gaat hierbij om het herontdekken of zelfs opnieuw uitvinden van de dragende kwaliteiten en structuren en daarbij aansluiten met eigentijdse vormen van grondgebruik en inrichting. Denk aan wonen en werken op erven, op landgoederen, in buurtschappen, dorpse wijken, dorpsranden, diverse stadsringen, centra, villabuurten en wonen aan het water. En daarbij ook de uitersten te bedienen: kleinschalige extensieve milieus aan de ene en hoogstedelijke compacte milieus aan de andere kant.

Ruimtelijke kwaliteitsambitie 5: Zichtbaar en beleefbaar mooi landschap

Inzet is het accentueren en het beleefbaar houden of maken van regionale lange lijnen en randen in Overijssel. Het gaat hier bijvoorbeeld om het herstellen en complementeren van de laanstructuren van Twente en Salland. Een ander voorbeeld is het (her)inrichten van de grote doorgaande structuren van het provinciale wegen- en kanalennetwerk als lineair landschap. Maar het gaat ook om de beleving van de kwaliteiten van het Overijsselse landschap als je je – rijdend, fietsend, wandelend, varend – over de diverse routestructuren beweegt. Tot slot verdient ook het kunnen ervaren van de overgangen tussen karakteristieke landschappen zoals de stuwwalranden van het Drents Plateau bij Steenwijk, de stuwwalrand van het land van Vollenhove, van de Sallandse Heuvelrug en van de Twentse stuwwalreeks onze aandacht. Het gaat hierbij om het – op strategische plekken – vrij houden van het zicht op en het uitzicht vanaf deze hogere delen van de provincie. Hetzelfde geldt voor de dijken langs het rivierensysteem van IJssel, Zwarte Water, Vecht en Regge en voor de grote escomplexen.

Toetsing aan de Ruimtelijke Kwaliteitsambities

Het initiatief is vooral getoetst aan de leidende kwaliteitsambitie nummers 3 en 4: 'voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen' en 'een brede waaier aan woon-, werk en mixmilieus'. Het koesteren en verder uitbouwen van de dragende structuren van het agrarisch landschap en het bewaken van de landschappelijke samenhang tussen (voormalige) boerenerven met het omliggende agrarisch landschap en het aansluiten bij het eigen karakter van buurtschappen vormt het vertrekpunt. Het gaat hierbij om het herontdekken of zelfs opnieuw uitvinden van de dragende kwaliteiten en structuren en daarbij aansluiten met eigentijdse vormen van grondgebruik en inrichting. Het herontdekken van de dragende kwaliteiten is hier zonder meer van toepassing: het van oudsher gebruiken van de flanken van essen voor (woon)bebouwing past binnen beide ambities. Uiteraard gaat dit gepaard met het amoveren van een functie die juist niet ze goed past binnen deze ambities.

Uitvoeringsmodel

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie wordt gebruik gemaakt van het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief zoals het onderhavige plan kan er aan de hand van deze drie stappen worden bepaald of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• 1. Generieke beleidskeuzes.
• 2. Ontwikkelingsperspectieven.
• 3. Gebiedskenmerken

Aan de hand van de drie niveaus wordt bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het kan worden uitgevoerd.

• 1. Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In heel Overijssel is een aantal beleidskeuzes van toepassing op nagenoeg alle thema’s en locaties. Dit zijn:

• integraliteit
• toekomstbestendigheid
• concentratiebeleid
• (boven)regionale afstemming
• zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Samen geven deze beleidskeuzes invulling aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. Deze Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking geeft een nadere invulling aan de stappen die gemeenten in de onderbouwing van nieuwe stedelijke ontwikkelingen op grond van de Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening) moeten doorlopen. Deze Ladder voor duurzame verstedelijking stelt immers ook eisen aan het onderbouwen van de (regionale) behoefte en de regionale afstemming van stedelijke ontwikkelingen. De Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet worden.

Toetsing aan de generieke beleidskeuzes

Voor het onderhavige plan is vooral de generieke beleidskeuze "Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik" relevant. Bij deze ontwikkeling is er nadrukkelijk sprake van een zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik ter plaatse. Het perceel betreft een versteend gebied met een zekere mate van landschapontsierende bebouwing. Er is geen sprake van het bebouwen van onbebouwd gebied. Tevens wordt globaal op de bestaande print herontwikkeld en zal de herontwikkeling niet alleen minder ruimte in beslag nemen, ook zal het ruimtebeslag beter passen in de omgeving. Er wordt met de voorgenomen ontwikkeling voorzien in een kwaliteitsimpuls voor het landschap, door aan te sluiten op karakteristieke, aanwezige kaders. Tenslotte zal een in het gebied in ruimtelijk e zin ongewenste bedrijfsfunctie verplaatst worden naar een daartoe bedoeld bedrijventerrein. Al deze argumenten tezamen dragen bij aan een goede invulling van de te maken generieke beleidskeuze, de of vraag, ten aanzien van herontwikkeling van deze locatie.

Door het saneren van het huidige bedrijventerrein en introduceren van een erf op deze locatie wordt de identiteit en belevingswaarde van het gebied versterkt evenals toekomstbestendig gemaakt.

• 2. Ontwikkelingsperspectieven

Op basis van de ontwikkelingsperspectievenkaart is het plangebied aangemerkt als groene omgeving. Hiermee wordt bedoeld het grondgebied buiten de steden, dorpen en hoofdinfrastructuur. Het gaat dus om natuurgebieden, akkers, weiden, bossen, landgoederen, rivieren, beekdalen, buurtschappen, verspreide bebouwing en recreatiemogelijkheden. In de Groene Omgeving gaat het vooral om: behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap, het realiseren van een samenhangend netwerk van gebieden met natuur- en waterkwaliteit, ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, het toerisme en andere economische dragers, realisatie van waterkwaliteitsdoelen, het duurzaam beheer van drinkwatervoorraden én het opwekken van hernieuwbare energie. Ontwikkelingen die hier niet primair thuishoren, zoals woningbouw, worden alleen toegestaan als zij een meerwaarde opleveren voor de kwaliteit van landschap, cultuurhistorie, water- en natuuropgaven.

Binnen de groene omgeving valt het gebied binnen 'Ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'. Hierbij staat voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen voorop. Binnen dit ontwikkelingsperspectief kunnen nieuwe functies een plek krijgen op bestaande vrijkomende erven waar dit tevens maatschappelijke opgaven als behoud en ontwikkeling van cultuurhistorie, natuur en landschap ondersteunt. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt.

De voorgenomen ontwikkeling is ook gelegen in een beekdal met verspreide bebouwing. Dit gevoel wordt door de ontwikkeling versterkt en de huidige storende functies worden verwijderd uit het landschap. De kwaliteit van het landschap wordt behouden en versterkt door het toevoegen van nieuwe singels, kruidenrijk grasland en een dierenweide. Er kan geconcludeerd worden dat deze herontwikkeling goed past in het ontwikkelingsperspectief, de 'waar-vraag. Er is sprake van herontwikkeling op bestaande vrijkomende erven, waar een niet aan het buitengebied gebonden functie zat. Met de herontwikkeling wordt een kwaliteitsslag gemaakt voor wat betreft de landschapskwaliteiten. Hiermee wordt een grote meerwaarde ter plaatse bereikt

• 3. Gebiedskenmerken

De gebiedskenmerken onderscheiden we in vier lagen:

• de natuurlijke laag
• de laag van het agrarisch cultuurlandschap
• de stedelijke laag
• de laag van de beleving

De natuurlijke laag:

Het te ontwikkelen gebied is gelegen binnen de natuurlijke laag beekdalen en natte laagtes. De ambitie is de beekdalen als functionele en ruimtelijke dragende structuren van het landschap betekenis te geven. Ruimte voor water, continuïteit van het systeem zijn leidend. Tevens is de ambitie afwenteling van wateroverlast op stroomafwaarts gelegen gebieden te voorkomen door het beeksysteem als eenheid te beschouwen en het vasthouden van water te bevorderen. Tot slot zijn beekdalen belangrijke verbindingen voor mens, plant en dier.

Afbeelding: Natuurlijke laag. Lichtgroen staat voor de natuurlijke laag beekdalen en natte laagtes, bruin staat voor de natuurlijke laag beekdalen

Binnen het plan is ruimte opgenomen voor de dynamiek van het stromende water en het vasthouden hiervan door het kleinschalige beekdal te versterken en door de aanplant van een rand es, singels en bomenrijen.

De laag van het agrarisch cultuurlandschap:

De tweede laag beschrijft het palet van agrarische cultuurlandschappen met hun dragende structuren en nederzettingsvormen. Deze laag is het resultaat van de wisselwerking tussen verschillen in de natuurlijke ondergrond en de manier waarop gebieden in cultuur werden – en worden – gebracht. Door de eeuwen heen is een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing (hoeven, kernen en dorpen) gegroeid. Vanouds kennen de nederzettingen een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omliggende landschap.

Het agrarisch cultuurlandschap is bij uitstek een gebruikslandschap. Bij de ontwikkeling ervan hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we het agrarisch cultuurlandschap in de loop van de tijd gaan waarderen.

De ambitie is het behouden van de es als ruimtelijke eenheid en het versterken van de contrasten tussen de verschillende landschapsonderdelen: grote open maat van de essen, het mozaïek van de flank van de es, de open beekdalen en vroegere heidevelden. De samenhang hiertussen krijgt opnieuw vorm en inhoud door accentuering van de verschillende onderdelen en overgangen. De flank van de es biedt eventueel ruimte voor ontwikkelingen, mits de karakteristieke structuur van erven, beplantingen, routes en open ruimtes wordt versterkt.

Afbeelding: De laag van het agrarisch cultuurlandschap. Bruin staat voor Essenlandschap

De geplande ontwikkelingen vinden plaats in het essenlandschap en krijgen een plaats in de flanken door nieuw te bouwen eenheden. De ontwikkelingen leveren een bijdrage aan de aanwezige bebouwingsstructuren zoals het erf door het behoud van het agrarisch karakter en silhouet, waarbij geen platte daken en uitbouwen worden toegestaan, met uitzondering van de te behouden bestaande burgerwoning. Er ontstaat als het ware een strooiing van woningen aan de flanken van de Es. Aan de formele zijde langs de ontsluitingsweg worden de erven afgekaderd door hagen. Aan de landschapszijdes van de erven wordt meer openheid gecreëerd.

De stedelijke laag:

De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden.

De ligging van een stad of dorp in het landschap, op een kruispunt van infrastructuur of in de nabijheid van grondstoffen speelt een belangrijke rol in het functioneren ervan. Efficiëntie en bereikbaarheid zijn belangrijke vestigingsfactoren, maar daarbij wordt de kwaliteit, eigenheid en het onderscheidend vermogen van de regio steeds belangrijker.

De ambitie is Levende erven! Opnieuw verbonden met het landschap, gaan de erven een serieus te verkennen alternatief woon/werkmilieu vormen. De erven die vrijkomen worden steeds groter, met zoveel bebouwing en opstallen dat ze voor individuele burgers vaak te groot zullen zijn. Sloop van de stallen is in bepaalde situaties een optie, maar soms worden de erven hierdoor zo klein dat ze als het ware verdampen. Deze robuuste erfensembles kunnen door het bieden van ruimte voor extra (vervangende) bebouwing een alternatief bieden voor een deel van de woningbouw en bedrijvenopgave elders, mits dit bijdraagt aan de lokale / regionale sociaal-economische ontwikkeling. Door voort te bouwen op de karakteristieken en kwaliteiten van de vaak eeuwenoude erven, ligt hier een kans om unieke, echt Overijsselse woon/werk-, recreatie- en zorgmilieus te ontwikkelen: sterk verbonden met de historie, het omliggende landschap en met veel ruimte voor individuele invulling en expressie. Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en bouwwerken als identiteitsdrager van erftransformaties benut. Gebiedsgewijze aanpak van herstel erven en bebouwing volgens het ‘Streekeigen huis en erf’ concept.

Afbeelding: De Stedelijke laag: Ook hier staat bruin voor Essenlandschap. De rode lijen staan voor de bepalende infrastructuur waarlangs ontwikkeling heeft plaatsgevonden

Een karakteristiek van het erf is het historische pad, dat oorspronkelijk naar de oude boerderij leidde en welke nu het plangebied ontsluit. Er wordt op deze manier gestreefd

naar het beperken van verharding in het buitengebied. De verdraaiingen van de woningen benadrukken de organische vormen van dit landschap en zorgen er tegelijkertijd voor dat de woongemeenschap als samenhangend geheel gezien kan worden. De huidige bedrijvigheid wordt verplaatst naar industrieterrein de Rotbrink te Ommen.

De laag van de beleving

In de laag van de beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw, tussen nut en schoonheid. De laag van de beleving benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen, maar voegt ook eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken en recreatieve routes. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis. De ruimtelijke kwaliteitsambities in de laag van de beleving zijn:

• Zichtbaar en beleefbaar mooi landschap
• Sterke ruimtelijke identiteiten als merken van Overijssel

Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling past binnen de beleidskeuzes en uitgangspunten van de provincie Overijssel doordat er een verbetering is van de beleefbaarheid en algehele kwaliteit in dit gebied. Bestaande landschapontsierende bebouwing van het huidige bedrijventerrein wordt gesaneerd en de nieuwbouw wordt in het landschappelijk raamwerk geplaatst. De verschillende lagen staan een ontwikkeling als deze toe, als deze onderdeel uitmaken van een bredere context: het doelmatig hergebruiken van een bedrijfsperceel dat naar een daartoe bestemd bedrijventerrein kan worden verplaatst.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. De Omgevingsverordening is gelijk aan de Omgevingsvisie op 12 april 2017 vastgesteld en op 1 mei van kracht geworden. In de omgevingsvisie staat het uitvoeringsmodel centraal. Het uitvoeringsinstrument dat aan de Omgevingsvisie is gekoppeld is de Omgevingsverordening Overijssel 2017 van de provincie. In deze verordening is juridisch vastgelegd dat bij bestemmingsplannen ingegaan moet worden op de verschillende lagen zoals deze zijn vastgelegd in de catalogus gebiedskenmerken, waarbij wordt onderbouwd dat de ontwikkeling bijdraagt aan versterking van de ruimtelijke kwaliteit.

In de ‘ontwikkelingsperspectieven visie’ wordt dit gebied beschouwt als mixlandschap. Hierin zijn een veelheid aan functies, karakteristiek waaronder wonen. In essentie is woningbouw planologisch gezien geen gebiedseigen functie, volgens de traditionele scheiding van wonen in het stedelijk gebied en landbouw in andere gebieden. Bij deze ontwikkeling wordt voldaan aan de regelgeving omdat er niet een nieuw en onbebouwd gebied wordt bebouwd, maar conform de provinciale regels uitvoering geven aan herontwikkeling van een aantal vrijkomende percelen. Een versterkend effect daarbij is dat het landschappelijk gezien passend is om juist aan de rand van de es een ontwikkeling als deze te laten plaatsvinden. Van oudsher is er altijd aan de rand van de es agrarische bebouwing tot stand gekomen en op dat principe wordt met deze ontwikkeling voort gebouwd. De nieuwe ontwikkeling past qua beeld beter in dit gebied dan het huidige bedrijventerrein waardoor het gebied weer zijn meer kleinschalige karakter terug krijgt.

De combinatie van wonen met agrarische bedrijvigheid is, zoals hiervoor gesteld, gebiedseigen aan de rand van de es. Op dit moment is er al sprake van rood ruimtebeslag in de vorm van bedrijfskavels van ongeveer 11.250 m2 in totaal. Er worden met de ontwikkeling woningen (rood) toegevoegd, maar deze hebben een heel andere, meer gebiedseigen, uitstraling richting de omgeving. De ontwikkeling zal daarmee bijdragen aan een betere beleefbaarheid van het essen landschap vanuit de wijde omgeving.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

De Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) is thans neergelegd in de Omgevingsverordening Overijssel 2017 (art. 2.1.6). Lid 1 van art. 2.1.6 luidt: “Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving kunnen – met in achtneming van het bepaalde in artikel 2.1.3 en artikel 2.1.4 en het bepaalde in artikel 2.1.5 – voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene Omgeving, uitsluitend indien hier sociaal-economische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.”

De kern van KGO is dat nieuwe ontwikkelingen (voor zover niet strijdig zijn met het generieke ruimtelijke beleid voor Overijssel) worden toegestaan als de geboden ontwikkelruimte in balans is met de investering in ruimtelijke kwaliteit. Ruimtelijke kwaliteit wordt hierbij opgevat in de meest brede zin. De provincie laat het aan de gemeenten over om concrete invulling te geven aan de toepassing van KGO. Duidelijk is wel dat deze ontwikkeling 'KGO-plichtig' is en dat daartoe compenserende maatregelen noodzakelijk zijn. In paragraaf 3.2.1 is beschreven hoe het project zich verhoudt tot de ontwikkelingsperspectieven van de Omgevingsvisie. In deze paragraaf wordt beschreven in hoeverre het project kan voldoen aan de eisen als hiervoor gesteld en op welke wijze er compensatie geboden gaat worden.

Vanuit het provinciaal beleid wordt er gestreefd naar het beter beleefbaar maken van het beekdallandschap met haar natte laagtes. Ten behoeve van de moderne landbouw zijn veel organische lijnen in dit landschap verdwenen of rechtgetrokken. Ook zijn landschappelijke elementen als lanen, bosjes, houtwallen en singels verdwenen en is er een aangepast watersysteem gecreëerd. De lagere delen zijn hierin sterk ontwaterd. De norm die wordt gesteld in de sturing is dat het waterpeil niet lager is dan voor graslandgebruik noodzakelijk is. Er wordt gestreefd naar een meer natuurlijke dynamiek waar het (agrarisch) gebruik het toelaat. Ontwikkelingen in beekdalen en natte laagtes dragen direct bij aan de zichtbaarheid, bereikbaarheid en beleefbaarheid van water. Dit uitgangspunt dient dan ook als basis voor de maatregelen die in het kader van de KGO genomen zullen worden.

KGO toets

Aangezien de ontwikkeling in het landelijk gebied plaatsvindt, moet het initiatief voldoen aan dit KGO-beleid. Twee principes zijn hierbij leidend;

• Elke ontwikkeling dient bij te dragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit;
• De ontwikkelingsruimte die men krijgt dient in evenwicht te zijn met investeringen in de ruimtelijke kwaliteit. Uitgangspunt is dat plannen ontwikkelingsruimte krijgen als deze passen binnen het generieke beleid en de ontwikkelingsperspectieven van de provincie en worden uitgewerkt conform de gebiedskenmerken. Voorwaarde daarbij is dat de geboden ontwikkelingsruimte in evenwicht is met de te leveren kwaliteitsprestaties. Bij elke ontwikkeling hoort een basisinspanning in de vorm van een goede ruimtelijke inpassing zoals situering van gebouwen en erfbeplanting.

Voor het bepalen van de hoogte van aanvullende kwaliteitsprestaties wordt het plan getoetst aan de hand van de volgende drie variabelen:

• 1. Is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd;
• 2. Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving;
• 3. Dient het initiatief een eigen belang of ook maatschappelijke belangen.

Ad 1. Is de ontwikkeling gebiedseigen

Het landschap in dit gebied is geordend vanuit de erven en de essen, de eeuwenoude akkercomplexen die op de hogere dekzandkoppen werden aangelegd. De dorpen en erven lagen op de flanken van de door bemesting opgehoogde es, op de overgang naar de lagergelegen, vochtige gronden. De paden volgen steeds de lange, 'luie' lijnen van het landschap, waardoor een organische structuur ontstond. Het landschapsbeeld is afwisselend en contrastrijk, maar dit is in de loop der jaren sterk afgenomen. De ambitie voor dit landschap is dan ook het versterken van de contrasten tussen de verschillende landschapsonderdelen: grote open maat van de essen, het mozaïek van den flank van de es en de open beekdalen en vroegeren heidevelden. Als ontwikkelingen plaats vinden in het essenlandschap, dan krijgen deze in de flanken een plaats, met respect voor en bijdragen aan de aanwezige bebouwingsstructuren, zoals het lint en het erf en versterken van het landschappelijk raamwerk.

Naast dat de ontwikkeling wordt getoetst op passendheid in het landschap, is het ook van belang te toetsen op functieniveau. De vraag die hierbij gesteld kan worden is of de beoogde woonfunctie thuis hoort in het buitengebied. Op basis van de functionele en historische context bestaat de opvatting dat wonen in beginsel niet thuis hoort in het buitengebied. Althans het solitair wonen, zonder directe functionele koppeling met het agrarisch gebied. Uiteraard zijn er altijd boerderijen geweest waar gewoond werd, als onderdeel van de agrarische activiteiten. In de loop van de jaren is omvang van de agrarische activiteit (in absolute aantalen agrarische bedrijven) afgenomen en zijn hier woone functies en bedrijfsfuncties voor in de plaats gekomen. Dat is ook de situatie van het voorliggende plangebied. In dat verband kan gesteld worden dat er met de transformatie woningen gebouwd worden op een plek waar van oudsher ook door agrariërs gebouwd werd. De realisatie van woonbebouwing op deze locatie is vanuit de historie dan ook gebiedseigen. Juist op de flanken van essen zijn bebouwingsstructuren ontstaan. In het plangebied staat dus op de locatie dus ook al bebouwing, hetgeen vanuit de historie verklaarbaar is. Door de uitplaatsing van de bedrijfsfunctie en de herontwikkeling ten behoeve van woningen, wordt de in historische zin logische aanwezigheid van bebouwing behouden. De kwaliteit van de bebouwing neemt echter sterk toe. Daarnaast is woonbebouwing in de historische context beter op zijn plaats en meer gebiedseigen, dan een bedrijfsfunctie. Er wordt gebouwd op een passende locatie en in een passende stijl. De schaal en impact op de omgeving zullen relatief klein zijn omdat het gaat om herontwikkeling van bestaande locaties gaat.

Ad 2. Schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving.

De voorziene ontwikkeling wordt gerealiseerd binnen een erf met omliggend agrarische gronden. Doordat huidige bedrijvigheid verplaatst wordt en hier verdwijnt is dit een meerwaarde voor het gebied en worden landschappelijke elementen toegevoegd zodat een maximale inpassing ontstaat in de omgeving. Verder worden bestaande elementen zoals solitaire bomen, bestaande singels en fruitbomen behouden en versterkt.

De ontwikkeling betrefte een transformatie opgave. In de basis wordt op dezelfde 'print' als de bestaande bebouwing voortgeborduurd met dien verstande dat meer de relatie wordt gezocht met de gebiedskenmerken zoals singels en de essen. Qua ruimtebeslag wordt er uiteindelijk niets extra’s toegevoegd wat meer impact heeft ten opzichte van de huidige functies te weten een bedrijfscomplex met grotendeels verhard oppervlak en groot aantal machines. Sterker nog: er zal een afname zijn van het verhard oppervlak en een toename van de visuele kwaliteituitstraling door de sanering van de bedrijfsbebouwing. Tenslotte zal de verkeerssituatie van de nieuwe ontwikkelingen de impact op de omgeving verlichten. Van en naar de bedrijfslocatie rijden nu vrachtwagens en andere verkeer. In tegenstelling hierop is de nieuwe ontwikkeling veel minder belastend voor de omgeving doordat er geen vrachtverkeer en ander beroepsverkeer van en naar de locatie zal rijden.

Er kan geconcludeerd worden dat de transformatie in vergelijking tot de thans aanwezige bedrijfsfunctie relatief weinig impact op de omgeving heeft op meerdere omgevingsaspecten. Zowel landschappelijk als qua hoeveelheid bebouwing en verharding als qua milieu-uitstraling richting de omgeving. Ook wordt er een belemmerende functie richting derden weggenomen. Al deze omgevingsaspecten zorgen ervoor dat er door de transformatie van bedrijf naar wonen een verbetering van de impact op de omgeving zal worden bereikt. Woonbebouwing geeft op alle omgevingsaspecten beduidend minder hinder dan een bedrijfslocatie.

Ad 3.Dient het initiatief een eigen belang of ook maatschappelijke belangen

Het initiatief dient zowel een eigen belang als maatschappelijke belangen. Het ene belang heeft het andere nodig om tot een uitvoer te komen.

Het maatschappelijke belang is gelegen in het feit dat, als gevolg van dit bestemmingsplan, de verhuizing van het bedrijf naar het bedrijventerrein kan worden gefaciliteerd. De ontsluiting op de N340 kan daarmee worden afgewaardeerd, doordat er geen vrachtverkeer en andere grote machines gebruik van maken. Daarnaast dient de ontwikkeling een algemeen belang doordat er op deze plek een meer gebiedskarakteristieke entree van Ommen ontstaat. De identiteit van de stadsentree verandert van bedrijventerrein met opstallen en grote machines, naar kleinschalig woonlandschap met gebiedseigen uitstraling. Vanuit maatschappelijk perspectief wordt er dus baat gevonden in het feit dat een betere invulling van deze locatie langs de entree van Ommen en er geen bedrijfslocatie behoeft te worden aangesloten op het aan te passen knooppunt Varsen. Tenslotte geeft de aanleg van een wandelpad over het terrein maatschappelijke meerwaarde, daar deze een verbinding vormt tussen twee bestaande wandelpaden. Hiervan kan door eenieder gebruik gemaakt worden.

Uiteraard moet een ontwikkeling ook meerwaarde bieden voor de initiatiefnemer. De meerwaarde hierin is gelegen in het feit dat het bedrijf een verbeterd toekomstperspectief heeft op een bedrijventerrein. Daarnaast dient een deel van de opbrengst van de verkoop van de woonkavels voor de financiële drager voor de bedrijfsverplaatsing.

KGO maatregelen

Om te voldoen aan de vereisten die de KGO stelt aan ruimtelijk ingrepen in het landelijk gebied zijn een aantal kwaliteitsimpulsen voor de versterking van het landschap voorzien. Er zal geïnvesteerd worden in landschappelijke elementen die voor een kleinschaliger landschap zorgen. Zo wordt de oorspronkelijke singel (meest rechtse in het plan) behouden en daar waar nodig verbeterd. Daarnaast wordt er een singel/houtwal gecreëerd (meest linkse in het plan). Er wordt gebruik gemaakt van streekeigen- en karakteristieke beplanting als eik, els, es, haagbeuk en vogelkers.

Het bomenbestand van het bestaande erf bestaat grotendeels uit eiken en berken. De bomen hebben een diverse leeftijdsopbouw. Om het bestaande bosje te versterken en te verjongen worden inheemse bomen en inheemse struiken toegevoegd. Eveneens worden er soorten toegevoegd ter sterking van een ecologische diversiteit.

Door het toepassen van deze beplanting en de woningen ontstaan er waardevolle 'restruimtes', wat kleinschalige weides worden. Deze dierenweides of kruidengrasland hebben een waarneembare dynamiek. Gedurende de winter zijn dit natte graslanden en gedurende de zomer zullen deze bij piekbewatering (zoals hevige regenbuien) tijdelijk water bergen. De waterpoel is het zoekgebied waar eventuele ecologische of recreatieve verbeteringen kunnen plaatsvinden. Er wordt hierbij ingestoken op de toepassing van beplanting (zoals wat bosschages) of meer natuurvriendelijke, flauwe oevers. Door de functieverandering van agrarisch grondgebruik naar meer recreatief grondgebruik en wonen, zal er minder bemest worden, waardoor de (grond)water- kwaliteit eveneens verbeterd wordt. Tevens zal een wandelpad over het terrein worden aangelegd die een verbinding vormt tussen twee bestaande wandelpaden. Dit wandelpad zal aansluiten bij de structuren van bestaande landschapselementen.

Overzicht kwaliteitsimpulsen landschap:

1. Beëindiging 'niet aan het buitengebied gebonden' bedrijf met een relatief grote ruimtelijke impact op een prominente plaats in het buitengebied van Ommen;

2. Sanering van ruim 11.000m² bedrijventerrein inclusief alle landschapsontsierende bebouwing en bestrating;

3. Sanering van huidige woonkavel door de ruïne te verwijderen en opnieuw te bouwen in landschappelijke setting.

4. Toepassing van landelijke woningen, anticiperend op het landschap, waarbij de gebiedskenmerken leidend zijn.

5 Herstel van kleinschalig beekdallandschap door versterken van landschappelijke elementen als singels, (landschappelijke) hagen, weides, fruitbomen.

6 Realisatie wandelpad.

Voor een landschappelijk verantwoord ontwerp van woningen is een beeldkwaliteitsplan en inrichtingsplan gemaakt (zie bijlage). Als bouwvorm voor de woningen is gekozen voor een ontwerp waarbij de lage kant gericht is op het landschap. Voor woningen is een bij het ontwerp van de woningen passende gezamenlijke houten schuur ontworpen. De architectuur van woning en schuur is ingetogen, de gevels worden voor een groot gedeelte voorzien van een houten betimmering. Door de gezamenlijke schuur wordt verrommeling van het erf en landschap voorkomen. De gebinten aan de voorzijde van de woningen zijn de elementen die de kapschuur vorm compleet af en bijzonder herkenbaar maken. De gebinten worden gezaagd, met een mobiele zaaginstallatie, uit de vrijkomende boomstammen van eikenbomen uit het plangebied.

Overzicht kwaliteitsimpulsen toegepast ontwerp:

• 1. Landschappelijk verantwoord ontwerp van woningen en schuur;
• 2. Toepassing van landschap gerelateerde materialisering, met name toepassing van hout op de gevels;
• 3. Toepassing en bomenstammen die vrijkomen in het plangebied.
• 4. Er wordt geparkeerd op het eigen terrein binnen het erf.

Kwaliteitsimpuls Duurzaamheid

Bij de materialisatie van de woningen wordt gewerkt met de meest duurzame wijze van moderne woningbouw. Aspecten als zonne-energie en isolatie spelen hierbij nadrukkelijk een rol.

Kwaliteitsimpuls sociaal

In de ontwikkeling vormen zes wooneenheden samen een woongemeenschap in het essenlandschap. De oriëntatie van het plan sluit aan bij de richting van het landschap en haar kavel- en groenstructuren. De woningen komen samen in het beekdal, waar ze een samenhangend ensemble vormen. Door deze woongemeenschap ontstaat een veilige omgeving met een zekere sociale cohesie.

Juridische borging KGO maatregelen

Om er voor te zorgen dat de initiatiefnemer zich ook daadwerkelijk inzet op investeringen in ruimtelijke kwaliteit conform KGO, is het Ruimtelijke kwaliteitsplan als voorwaarde opgenomen voor de uitvoering van het plan. Dit Ruimtelijke kwaliteitsplan is vooraf door de gemeente goedgekeurd. Voor een goede juridische borging is de landschappelijke inpassing, alsmede de beeldkwaliteit waaraan het nieuwe erf dient te voldoen, met een voorwaardelijke verplichting in het planregels van het voorliggende bestemmingsplan vastgelegd

Conclusie

De ontwikkeling zal bijdragen aan een betere beleefbaarheid van het essen landschap vanuit de wijde omgeving. De daken van de woningen op de flanken van de es maken de hoogteverschillen zichtbaar. Mits de ontwikkeling goed uitgevoerd wordt, zal de impact zeer beperkt zijn en ten opzicht van de huidige functies feitelijk een positieve bijdrage hebben aan de beleefbaarheid. De voorgenomen ontwikkeling, met bijbehorend Ruimtelijke Kwaliteitsplan met inbegrip van een beeldkwaliteitsplan en een erfinrichtingsplan, is in overeenstemming met de uitgangspunten van het provinciaal ruimtelijk beleid voor het buitengebied. De kwaliteitseisen zoals deze in de Kwaliteitsimpuls Groen Omgeving (KGO) gelden, zijn hierbij eveneens toegepast waarbij niet alleen wordt voldaan aan de basisinspanning. Er wordt veel aandacht besteed aan het ontwerp van de woningen en de inpassing van deze woningen in het essenlandschap. Bestaande structuren worden hersteld en historische verdwenen structuren worden weer ingebracht. De KGO maatregelen die voorgesteld worden, worden juridisch verankerd in de planregels.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Gemeentelijk Omgevingsplan Ommen (GOP)

Algemeen 

De gemeenteraad van Ommen heeft op 7 februari 2013 het Gemeentelijk Omgevingsplan Ommen (GOP) vastgesteld. Het GOP is tevens een structuurvisie op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

In het GOP wordt de missie uit het Ommer Motief (zie subparagraaf 3.3.1) concreet uitgewerkt. Het plan bundelt de ambities op alle voor het omgevingsbeleid relevante beleidsterreinen: sociaal, economisch en fysiek.

Ambities GOP 

In het GOP gaat met uit van de kernambitie uit het Ommer Motief. De kernambitie luidt:

"Ommen ontwikkelt zich op duurzame wijze en uitgaande van haar kernkwaliteiten, tot een groene, gastvrije en geïnspireerde verblijfsgemeente. Een leefbare gemeente voor iedereen die er woont, werkt of recreëert."

In het omgevingsplan worden om dit te bereiken bewuste keuzes gemaakt op sociaal-maatschappelijk, economisch en fysiek ruimtelijk gebied. Keuzes die er op zijn gericht de ambities en het streefbeeld uit het Ommer Motief te realiseren. De kernambitie uit het Ommer Motief wil Ommen realiseren door op duurzame wijze in te zetten op het behouden en versterken van haar ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid. Rekening houdende met en anticiperende op lokale, landelijk en internationale trends en ontwikkelingen, brengt dit een groot aantal opgaven met zich mee. De kernambitie van Ommen is vertaald in meerdere thematische beleidsambities. Per invalshoek zijn de beleidsambities zoveel mogelijk geïntegreerd en gebundeld in de volgende drie centrale thema's (3-P's):

• Welzijn en leefbaarheid (People) Thema's: Wonen / Onderwijs / Veiligheid, gezondheid, zorg, sport en cultuur
• Welvaart en economie (Prosperity) Thema's: Bedrijvigheid en voorzieningen / Landbouw / Recreatie en toerisme
• Omgevingskwaliteit (Planet) Thema's: Milieu, klimaat en duurzaamheid en openbare ruimte / Natuur, landschap, water en erfgoed/ Infrastructuur, verkeer en vervoer en bereikbaarheid

In het voorliggende geval zijn name de thema's "Natuur en Landschap" en "Wonen" van belang. Op deze thema's wordt hierna ingegaan.

Natuur en Landschap

De gemeente heeft de ambitie om de landschappelijke kwaliteiten en de verscheidenheid van de daarbinnen aanwezige ecologische waarden, te behouden, te beschermen en waar mogelijk te versterken. De gemeente streeft er daarbij naar om het landschap beleefbaar en toegankelijk te houden voor bewoners en toeristen. Het op duurzame wijze versterken van de omgevingskwaliteit is een belangrijke drijfveer bij het toestaan van ontwikkelruimte aan de actoren, die binnen dit landschap actief zijn en voor een belangrijk deel het landschap vorm hebben gegeven en ook nu nog vormgeven.

Wonen  

De ambities voor het gemeentelijk woonbeleid zijn:

• Vraag gestuurd huisvesten: het aanbod aan woningen is niet langer het uitgangspunt, maar de vraag van de (toekomstige) bewoners, die gemiddeld steeds ouder worden. Mensen moeten zich zelf verantwoordelijk voelen voor hun eigen woon- en leefsituatie en de gemeente wil dat faciliteren;
• Evenwichtige leeftijdsopbouw: voorkomen moet worden dat Ommen op enig moment nog vrijwel uitsluitend bestaat uit ouderen. Dit is niet goed voor de leefbaarheid en voor het draagvlak van voorzieningen. Daarnaast zijn er jongeren nodig om de ouderen een goed woongenot te bieden (door bijvoorbeeld in winkels te werken en zorg aan huis te bieden). Daarom streeft de gemeente naar een evenwichtige leeftijdsopbouw;
• Streven naar een duurzame gemeente en samenleving: het gemeentebestuur heeft grote aandacht voor duurzaamheid (duurzame woningen qua materiaalgebruik, CO2-uitstoot en energiehuishouding) en wil stimuleren dat ouderen zo lang mogelijk in hun eigen, vertrouwde woning kunnen blijven wonen.

Gebiedsgericht deel: Buitengebied

Het gedifferentieerd naar deelgebieden ontwikkelruimte bieden aan de landbouw, landgoederen, recreatiebedrijven en andere partijen die in het buitengebied actief zijn, kent als uitgangspunt dat in het hele buitengebied de ruimte voor nieuwe woningen (inclusief woningen voor woon-zorg combinaties) en bedrijvigheid zeer beperkt is. Nieuwe woningen zijn uitsluitend mogelijk in het kader van de Ruimte voor Ruimte regeling (Rood voor Rood), rood voor groen strategie, of als onderdeel van het duurzaam in standhouden van landgoederen. Beperkt kan, in vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen en binnen de kaders van de sturingsfilosofie, ruimte worden geboden aan de ontwikkeling van nieuwe, bij voorkeur innovatieve, startende bedrijvigheid (kraamkamerfunctie). Daarnaast wordt enige ontwikkelruimte aan bedrijvigheid geboden in de nieuw te ontwikkelen kernrandzones.

Nieuwe ontwikkelingen moeten passen binnen de kaders van de sturingsfilosofie. Op beperkte schaal wordt er ruimte geboden aan de Ruimte voor Ruimte regeling (Rood voor Rood) en Rood voor Groen ontwikkeling. Dit betreft onder meer het hergebruik van bestaande agrarische bedrijfsgebouwen en de ontwikkeling van knooperven. Praktisch betekent dit dat er gemiddeld ruimte is voor de realisatie van slechts enkele woningen per jaar in het buitengebied.

Spelregels GOP  

In het GOP heeft de gemeente een aantal spelregels opgenomen voor ontwikkelingen waar initiatiefnemers rekening mee moeten houden. Deze luiden als volgt:

• 1. U dient belanghebbenden tijdig te informeren over uw initiatief (beoogde ruimtelijke ontwikkeling).
• 2. U hebt een inspanningsverplichting om draagvlak te verkrijgen voor uw initiatief bij belanghebbenden.
• 3. Uw initiatief dient op aantoonbare duurzame wijze gerealiseerd te worden.
• 4. Uw initiatief dient bij te dragen aan de versterking van de omgevingskwaliteit.
• 5. Uw initiatief dient bij te dragen aan de leefbaarheid van wijk of buurt (Noaberschap).
• 6. Wanneer er sprake is van negatieve effecten op de omgevingskwaliteit, leefbaarheid of duurzaamheid dient u deze effecten adequaat te compenseren.

De uitwerking van deze spelregels wordt vastgelegd in een overeenkomst of op onderdelen in de bestemmingsregels. Aangegeven dient te worden (per voorwaarde) op welke wijze uitvoering wordt gegeven aan de gestelde spelregels.

Ad 1: direct omwonenden zullen vroegtijdig geïnformeerd worden over het plan.

Ad 2: Initiatiefnemer zal in gesprek gegaan met omwonenden. De naaste omwonenden zijn op de hoogte.

Ad 3: binnen het plan is voldoende aandacht voor het aspect duurzaamheid.

Ad 4: Door het oplossen van het ruimtelijk knelpunt en het landschappelijk inpassen van de locatie is voldoende aandacht voor de omgevingskwaliteit. Zowel stedenbouwkundig als landschappelijk wordt er een plan met voldoende (ruimtelijke) kwaliteit gerealiseerd.

Ad 5: Door het oplossen van het ruimtelijk knelpunt en het verwijderen van een bedrijfsfunctie naar een daartoe bestemd bedrijventerrein wordt bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en wordt invulling gegeven aan het beleid om bedrijfsfuncties zoveel mogelijk te clusteren op bedrijventerreinen.

Ad 6: In voorliggend plantoelichting blijkt dat er geen sprake is van significant negatieve effecten op de omgevingskwaliteit, leefbaarheid of duurzaamheid.

3.3.4 Conclusie

Het te ontwikkelen gebied voorziet in de vraag naar vrije sector woningen waarbij flexibel kan worden omgegaan met actuele ontwikkelingen zoals de KGO regeling. De ontwikkeling draagt bij aan de duurzame gemeente die genoemd wordt in het gemeentelijk beleid en zorgt voor een grotere diversiteit van woningen binnen de gemeente Ommen. Er is sprake van het oplossen van een ruimtelijk knelpunt die zowel ruimtelijk als functioneel aanvaardbaar wordt geacht binnen de uitgangspunt van het GOP. Er is per saldo sprake van een forse ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Tot slot wordt geconcludeerd dat de ontwikkelingen die dit bestemmingsplan beoogd passend zijn binnen de spelregels zoals opgenomen in het GOP.

Hoofdstuk 4 Onderzoek

4.1 Water

Watertoetsproces

De initiatiefnemer heeft het Waterschap Drents Overijsselse Delta geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van http://www.dewatertoets.nl. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Waterschap Drents Overijsselse Delta geeft een positief wateradvies. Onderstaand advies van het Waterschap wordt door de initiatiefnemer ten harte genomen. De volledige watertoets is opgenomen in de bijlage.

Standaard waterparagraaf

Watertoets In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht ruimtelijke plannen te 'toetsen op water', de zogenaamde Watertoets. De Watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten.

Relevant beleid

Het beleid van het Waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het Waterbeheerplan 2016-2021, de beleidsnota Water Raakt!, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050, Beleid Beheer en Onderhoud Stedelijk water 2013-2018 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De genoemde beleidsdocumenten kunnen worden ingezien op het hoofdkantoor van het Waterschap Drents Overijsselse Delta. Ook zijn deze te raadplegen op de internetsite: www.wdodelta.nl. Op gemeentelijk niveau is het in overleg met het waterschap opgestelde gemeentelijk Waterplan en het (verbreed) gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) van belang.

Invloed op de waterhuishouding 

Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan 10 wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1500 m2. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Om een goed inzicht te krijgen in het grondwatersysteem wordt geadviseerd om in overleg met het waterschap zo spoedig mogelijk te starten met een grondwateronderzoek. Dit kan in eerste instantie op basis van bestaande peilbuizen binnen of in de omgeving van het plangebied. Indien noodzakelijk kunnen nieuwe peilbuizen worden geplaatst.

Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 20 à 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast door onder andere te voorkomen dat afstromend hemelwater vanaf het straatoppervlak naar binnen kan stromen. Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies.

Voor het dempen van watergangen / sloten (ook die niet in beheer zijn bij het waterschap) dient altijd een Watervergunning te worden aangevraagd bij het Waterschap Drents Overijsselse Delta.

Voor de lozing van afvalwater (al het water waarvan de initiatiefnemer zich moet ontdoen) op oppervlaktewater vanuit een woning of een (agrarisch) bedrijf gelden de volgende regels.

Voor lozingen van huishoudelijk afvalwater vanuit woningen geldt het Besluit lozing afvalwater huishoudens (Blah). Uitgangspunt is dat het huishoudelijk afvalwater op een gemeentelijk rioolstelsel wordt geloosd. Indien niet mogelijk is, moet een voorziening worden aangelegd die een gelijkwaardig milieubeschermingsniveau biedt.

Voor lozingen van afvalwater van een (agrarisch) bedrijf geldt het Activiteitenbesluit. Voor deze lozingen gelden de volgende stappen:

1. voorkomen en hergebruik van afvalwater

2. voorzieningen moeten voldoen aan best bestaande techniek (bbt);

3. de restlozing kan worden getoetst aan de effecten op het ontvangend oppervlaktewater (emissie / immissietoets).

Voor lozingen vanuit niet-inrichtingen geldt het Besluit lozen buiten inrichtingen (Blbi). De voorschriften, opgenomen in de algemene regels van bovengenoemde besluiten, voldoen aan het criterium van best bestaande techniek (bbt).

Het generieke beleid ten aanzien van lozingen is opgenomen in het Handboek Water. Dit Handboek kan worden geraadpleegd via de site van Infomil:http://www.infomil.nl/onderwerpen/klimaat-lucht/handboek-water/menu/nieuws/handboek-water/

Voor lozingen kan een melding of een vergunning noodzakelijk zijn. Naast bovenstaande kunnen op basis van de Keur ook kwantiteitseisen aan de lozing en de bijbehorende lozingswerken worden gesteld. Hiervoor is een vergunning of een melding op basis van de Waterwet noodzakelijk.

Het rioleringssysteem grenzend aan het plangebied bestaat uit een drukrioleringssysteem met een beperkte capaciteit waarop alleen afvalwater van huishoudelijke aard of bedrijfsafvalwater (bijvoorbeeld wasplaatsen) mag worden aangesloten als de capaciteit van het stelsel dit toelaat. Op het drukrioleringssysteem mag geen drainage of regenwater worden aangesloten, omdat het rioleringssysteem daar niet op is berekend.

Voorkeursbeleid hemel- en afvalwater

Bij het afvoeren van overtollig hemelwater is het landelijk beleid dat het afstromen hemelwater ter plaatse in het milieu moet worden gebracht, dat wil zeggen lozen in de bodem (infiltratie) of in het oppervlaktewater. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te het infiltreren in de bodem. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's geniet daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. De afvoer van overtollig hemelwater uit het plangebied mag, ongeacht de toegepaste methode, niet tot wateroverlast leiden op aangrenzende percelen. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

Watertoetsproces 

De initiatiefnemer heeft het Waterschap Drents Overijsselse Delta geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van http://www.dewatertoets.nl . De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Waterschap Drents Overijsselse Delta geeft een positief wateradvies. Een samenvatting van de watertoets is opgenomen in bijlage 3 van deze toelichting.

 

Conclusie

Voor deze ontwikkeling kan de korte procedure voor de Watertoets doorlopen moeten worden. Binnen het plangebied wordt een gescheiden waterstelsel gerealiseerd met infiltratie voorziening waardoor water lokaal geloosd kan worden. Waterschap Drents Overijsselse Delta geeft een positief wateradvies. Dit houdt in dat het Waterschap instemt met het plan omdat de bestemming en de grootte van het plan een geringe invloed hebben op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. Het aspect 'water' levert geen problemen op bij de voorgenomen ontwikkeling.

4.2 Bodem

Voor het plangebied is verkennend bodemonderzoek verricht. Uit het bodemonderzoek blijkt dat op het terrein 'verdachte' activiteiten mbt bodemverontreiniging hebben plaatsgevonden. Daarnaast is op een tweetal locaties bodemverontreiniging aangetroffen. Omdat de bestemming wijzigt in wonen, zijn echter aanvullende maatregelen nodig. De voorgenomen bestemmingswijziging is mogelijk onder voorwaarde van gedegen onderzoek, inclusief asbest en het verwijderen van de bodemverontreinigingen. Aan deze voorwaarden moet voldaan zijn alvorens aangevangen kan worden met de bouwwerkzaamheden. Het verkennend bodemonderzoek is als bijlage 2 bij deze toelichting gevoegd.

4.3 Ecologie

In opdracht van de initiatiefnemer is een quickscan natuurtoets uitgevoerd. Dit onderzoek is noodzakelijk ten behoeve van de bestemmingsplanwijziging om de bouw van de wooneenheden mogelijk te maken. De realisatie van de woningen gaat mogelijk gepaard met effecten op beschermde natuurwaarden. Beoordeeld is of het voornemen conflicteert met de wettelijke bescherming van natuurwaarden.

Aan de locatie is 6 juni 2017 een veldbezoek gebracht. Het Quickscanrapport is op 16 juni 2017 opgesteld. Dit rapport is opgenomen in de bijlage 4. Onderstaand is een korte samenvatting gegeven van de bevindingen.

Soortbescherming

Artikelen 3.1 tot en met 3.11 van de wet regelen de bescherming van soorten. De bescherming is opgedeeld in vijf categorieën met soorten:
• Vogels met jaarrond beschermde nesten;
• Overige vogels;
• Soorten van de Habitatrichtlijn (bijlage IV) en de Verdragen van Bern (bijlage II) en Bonn (bijlage I);
• Overige soorten die op nationaal niveau beschermd zijn en waarvoor provinciaal geen vrijstelling geldt;
• Overige soorten die op nationaal niveau beschermd zijn, maar waarvoor provinciaal wel een vrijstelling geldt.

Voor vogels geldt dat er twee categorieën zijn: de vogels met jaarrond beschermde nesten (o.a. Huismus, Gierzwaluw en Buizerd) en overige broedvogels. Vogels met jaarrond beschermde nesten hebben een strikte beschermingsstatus binnen de Wet natuurbe-scherming. Van overige broedvogels zijn hun nesten alleen tijdens het broedseizoen beschermd (periode van nestbouw, eileg, broe-den en voeren van de jongen op het nest). Voor soorten van de Habitatrichtlijn en de Verdragen van Bern en Bonn zijn in artikel 3.5 verboden vastgelegd (o.a. verboden om dieren te doden en voortplantings- of rustplaatsen te vernielen) en geldt een strikte beschermingsstatus. Soorten die op nationaal niveau beschermd zijn, kunnen ingedeeld worden in twee categorieën. Provincies mogen besluiten om bepaalde soorten vrij te stellen van bescherming in het kader van ruimtelijke ingrepen, beheer en onderhoud. In de meeste provincies geldt - onder andere voor ruimtelijke ontwikkelingen - een vrijstelling voor een selectie van zoogdieren en amfibieën. Voor de overige soorten gelden vergelijk-bare verboden (zie artikel 3.10) als voor soorten van de Habitatrichtlijn en de Verdragen van Bern en Bonn en geldt eveneens een strikte beschermingsstatus

Bevindingen

• In het plangebied zijn potentiële vaste verblijfplaatsen van vleermuizen aangetroffen of te verwachten. Door de voorgenomen sloopwerkzaamheden gaan potentiële verblijfplaatsen van vleermuizen verloren. Schade aan onmisbare vliegroutes en foerageergebieden van vleermuizen is niet te verwachten.
• Er worden geen vaste verblijfplaatsen van juridisch zwaarder beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën verwacht in het plangebied. Wel zijn in het plangebied vaste verblijfplaatsen van diverse laag beschermde grondgebonden zoogdier- en amfibiesoorten te verwachten.
• Een te slopen woning en schuur worden gebruikt als nestplaats door Huismus. Door de sloopwerkzaamheden gaan nestplaatsen van Huismus verloren. Overige jaarrond beschermde nesten van broedvogels worden niet verwacht.
• In het plangebied zijn enkele algemeen voorkomende broedvogels van bebouwing en struweel aangetroffen en of te verwachten zoals Merel, Spreeuw, Houtduif, Turkse tortel, Koolmees en Ekster.
• In het plangebied zijn geen flora, amfibieën, reptielen, vissen en ongewervelden aangetroffen of te verwachten waarvoor een ontheffingsplicht geldt in de provincie Overijssel.

Advies 

Voorafgaand aan uitvoering van het project is gericht onderzoek uitgevoerd naar vleermuizen. Inmiddels zijn alle vleermuisbezoeken uitgevoerd. Hierbij zijn geen in- of uitvliegende exemplaren vastgesteld. Hiermee zijn vervolgstappen ten aanzien van vleermuizen dan ook niet nodig.

Gebiedsbescherming

Naast bescherming van soorten is het ook van belang om natuurgebieden te beschermen. Vanuit de Wet Natuurbescherming geldt dat geen negatieve effecten mogen optreden op aangewezen Natura 2000-gebieden. Verspreid over Nederland liggen bijna 170 kleine en grote gebieden die elk weer op een specifieke wijze gevoelig kunnen zijn voor bepaalde invloeden. Deze Natura 2000-gebieden maken onderdeel uit van het Europese Natura 2000- netwerk dat dient om migratie mogelijk te maken. Op nationaal niveau is verdere invulling gegeven aan de mogelijkheden voor migratie door Nationale Natuur Netwerk (NNN). Binnen het NNN geldt het “nee-tenzij” principe. Natuur en natuurontwikkeling heeft voorrang binnen het NNN boven andere ontwikkelingen tenzij er andere belangen zijn.

 
Artikelen 2.1 tot en met 2.12 van de wet regelen de bescherming van Natura 2000-gebieden (Vogel- en Habitatrichtlijngebieden). Voor Natura 2000-gebieden zijn instandhoudingsdoelen opgesteld voor habitats, soorten, broedvogels en/ of niet-broedvogels. In artikel 2.7 verplicht de Wet natuurbescherming om vooraf te beoordelen of plannen of projecten (of andere handelingen)ingrepen / activiteiten in of nabij van Natura 2000-gebieden significant negatieve effecten kunnen hebben op de instandhoudingsdoelen van deze gebieden.

Natura 2000 en NNN

Gezien de aard van de werkzaamheden en het toekomstige gebruik van het plangebied zijn negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van dichtstbijzijnde natura 2000-gebieden uitgesloten. Er zijn geen verdere consequenties vanuit de Wet Natuurbescherming met betrekking op Natura 2000-gebieden. Ook voor het NNN geldt dat daarmee rekening moet worden gehouden. Het dichtstbijzijnde deel van het NNN ligt op een afstand van circa 550 meter. De geplande ontwikkelingen hebben hier geen invloed op. Bovendien kent het NNN geen externe werking. Negatieve effecten van de ontwikkelingen op het NNN zijn uitgesloten

Bevindingen

Het plangebied ligt niet binnen het Natuurnetwerk Nederland. Uit de digitale atlas van het NNN van de provincie Overijssel blijkt dat het dichtstbijzijnde onderdeel van het NNN gelegen is op een afstand van ruim 550 meter. In het beleid van provincie Overijssel staat dat (effecten van) ruimtelijke ontwikkelin-gen buiten het NNN niet beoordeeld hoeven worden. Vervolgstappen in het kader van het NNN zijn derhalve niet nodig. Het plangebied is niet in gebruik door beschermde soorten en de geplande ontwikkelingen hebben dan ook geen negatief effect op vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde soorten. Evenmin hebben de geplande ontwikkelingen een negatief effect op nabij gelegen natuurgebieden.

Conclusie

Er is geen sprake van NNN of Natura2000 dan wel impact van deze ontwikkeling op die gebieden als gevolg van de ontwikkeling. De beoogde functie hebben een lagere belasting op de ecologie dan de huidige functie. De plannen hebben geen negatieve effecten op instandhoudingsdoelen voor het Natura 2000-gebieden tot gevolg.

Tijdens het veldbezoek zijn drie nestlocaties van Huismus waargenomen, waarvan één in de te slopen woning en twee in één de schuur ten oosten van deze woning. Door sloop van de panden gaan jaarrond beschermde nestplaatsen van Huismus verloren. Om een volledig beeld te verkrijgen van de aanwezige nestlocaties is nader onderzoek naar Huismus nodig. In het plangebied zijn tevens potentiële vaste verblijfplaatsen van vleermuizen aangetroffen of te verwachten. Door de voorgenomen sloopwerkzaamheden gaan potentiële verblijfplaatsen van vleermuizen verloren. Schade aan onmisbare vliegroutes en foerageergebieden van vleermuizen is niet te verwachten.

Het aspect 'ecologie' heeft invloed op bij de voorgenomen ontwikkeling. Er is voor de vleermuis en de huismus nader onderzoek benodigd. In de quickscan is aangeven hoe en wanneer deze nadere onderzoeken dienen plaats te vinden en welke mitigerende en/of compenserende maatregelen benodigd zijn. Deze conclusie heeft geen consequenties voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingplan. Voor de uitvoering van het bestemmingsplan kunnen de benodigde ontheffingen op de natuurwetgeving worden verkregen, als voldaan wordt aan de voorwaarden en mitigerende maatregelen. Deze voorwaarden en maatregelen worden gesteld in de realisatiefase, het staat de ruimtelijke toelaatbaarheid van de ontwikkeling zelf niet in de weg

4.4 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de volksgezondheid en het milieu te beschermen tegen geluidsoverlast ten gevolge van weg-, spoorweg- of industrielawaai. In deze wet is een zonering van industrieterreinen, wegen en spoorwegen geregeld. Enerzijds betekent dit dat (geluids)eisen worden gesteld aan de milieubelastende functies, anderzijds betekent dit dat beperkingen worden opgelegd aan milieugevoelige functies.

De verplichting tot het uitvoeren van een akoestisch onderzoek in relatie tot het opstellen van een bestemmingsplan geldt indien in dat bestemmingsplan mogelijkheden worden geboden voor het realiseren van nieuwe woningen en andere geluidgevoelige objecten.

In deze paragraaf wordt ingegaan op de geluidsaspecten met betrekking tot wegverkeerslawaai en industrielawaai. Spoorweglawaai is in dit geval niet aan de orde, omdat het plangebied niet nabij een spoorweg ligt.

Wegverkeerslawaai

Met de voorgenomen ontwikkeling worden nieuwe geluidgevoelige objecten in het kader van wegverkeerslawaai mogelijk gemaakt. Op de beoogde locatie bevindt zich momenteel een te slopen woonboerderij en op dezelfde locatie en in de directe omgeving blijft de bestaande bedrijfswoning gehandhaafd. De andere bedrijfswoning en de woonboerderij worden gesloopt, tezamen met het bedrijfspand, en daar komen 5 woningen voor terug.

Geluidsonderzoek 16 juni 2017, variant na herinrichting aansluiting N340 - N48

In opdracht van de initiatiefnemer is een akoestisch onderzoek wegverkeer uitgevoerd voor het plan aan de Varseneresweg te Ommen. In het kader van de noodzakelijke bestemmingsplanprocedure is een toets aan de Wet geluidhinder noodzakelijk. In het ontwerp wordt uitgegaan van 6 wooneenheden met elk een al dan niet aanpandige schuur. Hiervan worden 5 woningen nieuw voorzien, 1 woning betreft een bestaande woning. Relevante wegen in de omgeving zijn de N340 en de N48. In voorliggend onderzoek worden dan ook de geluidbelastingen als gevolg van de N340 en de N48 berekend op de gevels van de woningen voor het rekenjaar 2027 en getoetst aan de normen uit de Wet geluidhinder. De aansluiting van de N48 op de N340 wordt in de nabije toekomst heringericht. Met betrekking tot de toekomstige verkeerssituatie en bijbehorende verkeerscijfers is door de provincie Overijssel het ‘Akoestisch onderzoek N340/N48’ aangeleverd opgesteld door Royal Haskoning d.d. 23 mei 2017.

Geconcludeerd wordt dat de geluidbelasting binnen het plan ten gevolge van de N340 ten hoogste 49 dB (incl. aftrek art. 110g Wgh) bedraagt, waarmee de voorkeursgrens- waarde uit de Wet geluidhinder ter plaatse van 1 woning net wordt overschreden. Bij de overige woningen wordt ten gevolge van de N340 de voorkeursgrenswaarde geres- pecteerd. Ten gevolge van de N48 geldt dat de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder bij alle woningen wordt gerespecteerd. Een doelmatige maatregel om de geluidbelasting op die ene woning terug te dringen tot de voorkeursgrenswaarde is het in beperkte mate vergroten van de afstand tussen de N340 en de betreffende woning.

Gebleken is dat overige maatregelen stuiten op diverse bezwaren van technische, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard. Indien het verplaatsen van de woning omwille redenen waar wij geen inzicht in hebben niet mogelijk zou zijn, worden Burgemeester en wethouders verzocht om voor 1 woning een hogere waarde vast te stellen van 49 dB (incl. aftrek art. 110g Wgh). Op basis van de berekende gecumuleerde geluidbelastingen wordt geconcludeerd dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ten gevolge van wegverkeerslawaai.

Industrielawaai

Met de voorgenomen ontwikkeling worden geen nieuwe geluidgevoelige objecten in het kader van industrielawaai mogelijk gemaakt.

Conclusie

In het plangebied zal er, na de herinrichting van de aansluiting N340 / N48, sprake zijn van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarden. In deze situatie valt er 1 woning buiten de voorkeursgrenswaarden. Burgemeester en wethouders zal hiervoor een procedure hogere grenswaarden voor de betreffende woning moeten voeren. In de onderzoeken zelf wordt de geluidssituatie op een gedetailleerd niveau geanalyseerd. Hier wordt dan ook naar verwezen. Het geluidsonderzoek is opgenomen in bijlage 5 van deze toelichting.

4.5 Archeologie en cultuurhistorie

De modernisering van de monumentenzorg (MOMO) heeft erin geresulteerd dat per 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening is aangepast. Met deze aanpassing is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening. Het is verplicht om in bestemmingsplannen aandacht te geven aan cultuurhistorie en de effecten van het initiatief op cultuurhistorische waarden die in het plangebied voorkomen. Daar waar nodig dient de bescherming van deze waarden ook te worden vastgelegd in de regels en verbeelding bij het bestemmingsplan.

Archeologie

In 1992 is het Europese Verdrag van Valletta/Verdrag van Malta gesloten. Bedoeling van het verdrag is om de archeologische waarden in de bodem zoveel mogelijk te beschermen door ze in de bodem (in situ) te behouden. Het verdrag heeft in Nederland geleid tot de Erfgoedwet, welke in 2017 van kracht is geworden. De wet vervangt onder meer de Monumentenwet en de Wet tot behoud van cultuurbezit. De wet verplicht gemeenten om bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening te houden met belangrijke archeologische waarden die zich in de bodem kunnen bevinden. De belangrijkste uitgangspunten van de wet zijn:

• archeologische waarden moeten zo veel mogelijk in de bodem (in situ) worden bewaard;
• archeologie moet tijdig worden meegenomen in de ruimtelijke planvorming;
• de veroorzaker betaalt de kosten van archeologisch onderzoek en noodzakelijke volwaardige opgravingen, voor zover die kosten redelijkerwijs kunnen worden toegerekend aan de verstoorder.

Erfgoednota gemeente Ommen

De gemeente Ommen heeft in 2008 een Erfgoednota vastgesteld met als onderdeel daarvan een archeologiekaart. De archeologiekaart kent diverse zones.

Afbeelding: Archeologische verwachtingskaart Ommen (Bron: Gemeente Ommen)

Op de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart van de gemeente Ommen heeft het plangebied een lage archeologische verwachting. Voor ruimtelijke ontwikkelingen geldt bij een lage archeologische dat bij 50 cm diepte en 10000 m² aan ontwikkeling dat er archeologisch onderzoek nodig is. Het perceel is groter dan dit oppervlak, maar het feitelijk bebouwingoppervlak als gevolg van deze ontwikkeling is veel minder.

Voor het perceel is archeologische (bureau)onderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt dat voor het onderzoeksgebied geldt dat het deels een hoge en deels een lage verwachting heeft. Deze verwachting hangt sterk samen met de bodemopbouw ter plaatse. Indien er essen of dekzandkoppen aanwezig zijn, is de archeologische verwachting voor resten uit het paleolithicum en mesolithicum tot en met de middeleeuwen hoog. Indien in het dal een beekvulling aanwezig is er tevens een hoge verwachting voor watergerelateerde vondsten en sporen van menselijke aanwezigheid op de oevers van de beek en in de oude beekvullingen. Gebleken is dat er vervolg onderzoek ten aanzien van de archeologie benodigd is. Het verkennend onderzoek is opgenomen in bijlage 6 van deze toelichting.

Cultuurhistorie

De bestaande woning is geen gemeentelijk monument en is niet als ‘karakteristiek’ aangeduid. In de bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarin woningsplitsing met verbouw is geregeld.

Conclusie

Het aspect 'cultuurhistorie' levert geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling. Voor het aspect 'archeologie' is vervolgonderzoek noodzakelijk. Dit vervolgonderzoek zal in samenspraak met de betrokken instanties worden uitgevoerd.

4.6 Luchtkwaliteit

Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet milieubeheer (Wm), hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen.

Op basis van artikel 5.16 Wm kan, samengevat, een bestemmingsplan worden vastgesteld, indien:

• a. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarde, of
• b. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of
• c. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen of
• d. het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (in werking getreden per 01-08-2009).

Ruimtelijk-economische besluiten die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de concentraties in de buitenlucht van stoffen waarvoor bijlage 2 van de Wet milieubeheer een grenswaarde bevat, worden niet individueel getoetst aan die grenswaarden. De effecten van deze projecten op de luchtkwaliteit worden verdisconteerd in de trendmatige ontwikkeling van de luchtkwaliteit, zoals beschreven in het Nationaal Samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit (NSL).

Bij besluitvorming is het dus van belang om te bepalen of een initiatief 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit. In de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM.

Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Vooralsnog geldt dat:

• voor woningbouwlocaties met minder dan 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden;
• voor infrastructuur dat bij minder dan 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie) ook geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden;
• voor kantoorlocaties is dat bij minder dan 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, of 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen

Bij de voorgenomen ontwikkeling zal per saldo geen sprake zijn van een verslechtering van de luchtkwaliteit als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan. Nader onderzoek is dan ook niet nodig.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit levert geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.7 Bedrijven en milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven en inrichtingen kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van al aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Het doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. In de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt, dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

In de VNG-publicatie zijn richtafstanden opgenomen. Op de aangegeven richtafstanden kan een correctie worden toegepast, afhankelijk van de vraag of het gaat om rustige dan wel minder rustige woongebieden. In dit geval gaan het om een zogenaamd 'gemengd gebied'.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
• het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Conclusie

Er worden drie nieuwe woningen toegevoegd, die dichterbij bestaande agrarische bedrijven komen te liggen. De agrarische bedrijven liggen echter dermate ver weg gelegen van het plangebied, waardoor wederkerige invloed niet waarschijnlijk is.

Van plangebied naar omgeving

Binnen het plangebied worden geen milieubelastende activiteiten mogelijk gemaakt. Vanuit het plangebied naar de omgeving zijn daarom geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Van omgeving naar plangebied

In de omgeving van het plangebied bevinden zich enkele milieubelastende activiteiten als (kleinschalige) veehouderijen en een bedrijfsopslag. Deze liggen echter op een afstand van meer dan 200 meter en vallen daarmee niet binnen de richtafstand van milieugevoelige functies (zoals woningen). Er hoeft dus geen rekening te worden gehouden met milieubelastende activiteiten bij de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering.

4.8 Externe veiligheid

Van de ramptypes die verband houden met externe veiligheid zijn met name ongevallen met brandbare/explosieve of giftige stoffen van belang. Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking:

• inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor.

Inrichtingen

De risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen in inrichtingen dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daartoe zijn in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) regels gesteld. Bij het toekennen van bepaalde bestemmingen dient onderzocht te worden:

• of voldoende afstand in acht worden genomen tussen (beperkt) kwetsbare objecten enerzijds en risicovolle inrichtingen anderzijds in verband met het plaatsgebonden risico;
• of (beperkt) kwetsbare objecten liggen binnen in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en zo ja, wat de bijdrage is aan het groepsrisico.

Onderzoek

De initiatiefnemer heeft onderzoek laten uitvoeren naar de externe veiligheid in relatie tot de ontwikkeling. Dit onderzoek is uitgevoerd door LievenseCSO op 20 juni 2017. Hieronder volgt een samenvatting van de onderzoeksbevindingen gevolgd door de conclusie. Het volledige rapport is opgenomen in bijlage 7 van deze toelichting.

In de omgeving van het plangebied bevinden zich wel een aantal risicobronnen. Het betreft:

• Basisnetroute O95 N34: N48 (Ommen) - afrit N347 (Ommen)
• Basisnetroute O43/O118 N48: afrit N377 (Balkbrug) - N34 (Ommen)
• Hogedruk aardgastransportleidingen Diverse leidingen in beheer van Gasunie Transport Services B.V.

Het plangebied is niet binnen de invloedssfeer gelegen van een risicovolle Bevi-inrichting. In onderstaande figuur is een uitsnede van de Risicokaart weergegeven waarin de genoemde risicobronnen zijn opgenomen.

Buisleidingen

In en nabij het plangebied zijn een aantal buisleidingen gelegen waardoor gevaarlijke stoffen worden getransporteerd. De nieuwe kwetsbare objecten (woningen) worden gerealiseerd in de directe nabijheid van 7 hogedruk aardgastransportleidingen van de Gasunie. Door de Gasunie zijn de gegevens van deze leidingen aangeleverd op basis waarvan met de programmatuur CAROLA een berekening is uitgevoerd voor het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Met betrekking tot het groepsrisico is een vergelijk gemaakt tussen de huidige situatie en de toekomstige situatie waarbij sprake is van 6 nieuwe woningen. In onderstaand figuur is een uitsnede van het rekenmodel weergegeven.

Uit de berekeningen blijkt:

• De PR 10-6-risicocontouren zijn nabij de beschouwde locatie, op de leidingen gelegen. Dit betekent dat alle nieuwe woningen buiten deze contouren zijn gelegen. Het plaatsgebonden risico van deze leidingen levert derhalve geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling;
• In de huidige situatie is voor deze leidingen, als gevolg van de geringe bevolkingsdichtheid in het gebied, geen sprake van een groepsrisico.
• In de nieuwe situatie is er sprake van een zeer gering groepsrisico van maximaal ca. 12 slachtoffers met een frequentie van 1,62 *10-8. Dit risico wordt veroorzaakt door de Gasunie leiding met het kenmerk 4239_leiding-A-619-deel-1 (zie onderstaand figuur).

Hoewel het groepsrisico in de nieuwe situatie slechts een fractie bedraagt van de oriënterende waarde, is er strikt genomen wel sprake van een toename van het groepsrisico. Op grond van Artikel 12 derde lid onder b van het Besluit externe veiligheid buisleidingen hoeft het groepsrisico, naast het vermelden van de te verwachten dichtheid van personen en het berekende groepsrisico vergeleken met de oriënterende waarde, niet nader verantwoord te worden.

Op grond van de gegevens van de Gasunie en het voornoemde onderzoek zijn de volgende regelingen getroffen om te voldoen aan het Besluit Externe veiligheid teneinde de veiligheid nabij de buisleidingen, alsmede het functioneren van de buisleidingen te garanderen:

• De buisleidingen hebben conform het Bevb een belemmeringenstrook van 5 meter aan weerszijde van elke leiding gekregen.  
• Binnen de belemmeringenstrook, bestemd als 'Leiding-gas' geldt een bouwverbod (conform art. 14 Bevb). Er kan een afwijkingsbevoegdheid worden opgenomen voor dit bouwverbod mits geen kwetsbaar object wordt toegelaten (zie BEVI wat onder kwetsbaar verstaan wordt) en de leidingbeheerder schriftelijk om advies is gevraagd.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor

Uit de Regeling basisnet blijkt dat de afstand tot de plaatsgebonden risicocontour van 10-6 voor beide transportroutes 0 meter bedraagt. Het plaatsgebonden risico van deze transportroutes levert hiermee geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling.

Het plangebied is gelegen op ca. 245 meter afstand van de genoemde transportroutes. De te realiseren woningen liggen daarmee buiten het aandachtsgebied van het groepsrisico, een zone van 200 meter rond de transportas. Het groepsrisico van deze transportroutes levert hiermee geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie

Uit de beoordeling van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico van de risicobronnen in de nabijheid van het plangebied, blijkt dat de risico's van deze bronnen geen belemmering opleveren voor het realiseren van 6 woningen. Het groepsrisico van de hogedruk aardgastransportleidingen dat ontstaat als gevolg van de realisatie van 6 nieuwe kwetsbare objecten is dermate laag (ruim lager dan 0,1 maal de oriënterende waarde) dat een nadere verantwoording van het groepsrisico vanuit de wet- en regelgeving niet noodzakelijk is. Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient aandacht geschonken te worden aan het feit dat alle woningen buiten de vast te stellen belemmeringenstrook van de gasleidingen zijn gelegen.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

5.1 Opzet van de regels

Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen. De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestem- mingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels (begrippen en wijze van meten);
• 2. Bestemmingsregels;
• 3. Algemene regels (o.a. gebruiks- en afwijkingsregels);
• 4. Overgangs- en slotregels.

Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten begrippen, waarin definities van de in de regels gebruikte begrippen zijn opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

Het artikel Wijze van meten geeft aan hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in de Bestemmingsomschrijving waarin de omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan binnen deze bestemming is opgenomen. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies. In de bouwregels zijn eisen opgenomen waaraan de binnen de bestemming voorkomende bebouwing

aan moet voldoen. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd is hierin vastgelegd. In de wijzigingsbevoegdheid geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid om, onder voorwaarden bestemmingen te wijzigen.

Voor dit plan is in hoofdzaak aangesloten bij het bestemmingsplan Buitengebied Ommen Zuid. Echter, het plan is dermate specifiek en toegesneden op de situatie ter plaatse, dat er voor de bestemming Wonen een maatwerkregeling is ontworpen.

Agrarisch - Essen- en kampenlandschap

Binnen deze bestemming is agrarisch gebruik toegestaan. Het betreft echter gronden zonder bouwvlak voor agarische bebouwing. De essentie van deze bestemming is om de karakteristiek van het agrarisch landschap te behouden. Een nevendoel is dan ook het behoud en de bescherming van landschapselementen en landschapswaarden. Daarnaast is er ruimte voor extensief recreatief medegebruik, hobbymatig agrarisch gebruik en kleinschalige natuurontwikkelingen.

Verkeer - Verblijf

De openbare verkeersstructuren zijn bestemd tot ‘Verkeer - Verblijf’. Het gaat hier om de erfontsluiting op de Varseneresweg en de Varseneresweg zelf. De bestaande wegdelen en het nieuw te realiseren klinkerpad die daarop aantakt, wordt binnen deze bestemming vastgelegd.

Wonen

Gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor gebouwen waar wordt gewoond, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis, en de bij deze bestemming behorende voorzieningen. Er is aangesloten op de regeling zoals het bestemmingsplan “Buitengebied, Ommen Zuid” deze kent, maar het onderhavige bestemmingsplan is vooral ook een maatwerkplan. Iedere woning kent zijn eigen maatvoeringen. In de regels is middels een maatvoeringstabel aangegeven hoe groot en hoe hoog de woningen en de bijbehorende bouwwerken mogen zijn. Er wordt voor zowel de woningen als de bijbehorende bouwwerken een inhoudsmaat en oppervlak vastgelegd. Er is tevens een nadere eisen regeling toegevoegd om te kunnen sturen op de positie van de woningen. In deze nadere eisen staat dat er aangesloten dient te worden bij de positionering zoals deze is vastgelegd in het Ruimtelijk Kwaliteitsplan.

Dubbelbestemming ‘Leiding-Gas’

De met de dubbelbestemming 'Leiding-Gas' op de verbeelding aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de aanleg en instandhouding van ondergrondse hoge druk gastransportleidingen (inclusief voorzieningen) met de daarbij behorende belemmeringenstroken. Binnen deze belemmeringstroken mogen geen gebouwen worden gerealiseerd.

Dubbelbestemming 'Leiding - Hoogspanning'

De met de dubbelbestemming 'Leiding-Hoogspanning' op de verbeelding aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de aanleg en instandhouding van ondergrondse hoge druk gastransportleidingen (inclusief voorzieningen) met de daarbij behorende belemmeringenstroken. Binnen deze belemmeringstroken mogen geen gebouwen worden gerealiseerd.

Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit meerdere regels. Nadere aandacht is er voor de Algemene gebruiksregels. Hierin worden de algemene gebruiksregels beschreven. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. In dit artikel is ook een regel opgenomen voor de voorwaardelijke verplichting. Deze voorwaardelijke verplichting stelt dat het Ruimtelijke Kwaliteitsplan uitgevoerd moet worden, zodat de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied geborgd is.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het plan betreft een initiatief van een particulier waarmee geen gemeentelijke investeringen zijn gemoeid. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst afgesloten waarin onder andere afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Alle kosten voor de te voeren planologische procedure, de realisatie van de ontwikkeling en eventuele toegekende planschadecompensatie als gevolg van de ontwikkeling, komen voor rekening van de initiatiefnemer.

De kosten die verbonden zijn aan de bestemmingsplanwijziging en de uitvoering van het wijzigingsplan zijn voor rekening van initiatiefnemer. Een beschrijving van de economische uitvoerbaarheid wordt derhalve achterwege gelaten. Het is in dit geval niet nodig om een exploitatieplan op- en vast te stellen.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg

In het kader van het wettelijk verplichte vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Bro stelt de gemeente, voor zover noodzakelijk, het bestemmingsplan beschikbaar aan de betrokken overheden en instanties. Het onderhavige bestemmingsplan is aan de volgende instanties voor vooroverleg aangeboden:

1. Provincie Overijssel

2. Waterschap

3. Gasunie

De provincie heeft aangegeven akkoord te zijn met de ontwikkeling en het voorliggende bestemmingsplan. Het Waterschap heeft de opmerking geplaatst dat de Watertoets niet was bijgevoegd in de bijlage. Deze omissie is hersteld door opname van het toetsresultaat en de samenvatting van het toetsproces in de bijlage van deze toelichting.

De Gasunie heeft het volgende aangegeven:

De buisleidingen in het plangebied moeten conform het Bevb een belemmeringenstrook krijgen van 5 meter aan weerszijde van elke leiding. Daar waar een bundel leidingen ligt wordt de gehele strook bestemd met 5 meter naast de buitenste leidingen. Binnen de belemmeringenstrook (in het bestemmingsplan bestemd met “Leiding-gas”) geldt een bouwverbod (zie art 14 Bevb). Er kan een afwijkingsbevoegdheid worden opgenomen voor dit bouwverbod mits geen kwetsbaar object wordt toegelaten (zie BEVI wat onder kwetsbaar verstaan wordt) en leidingbeheerder schriftelijk om advies is gevraagd. Tevens moet een deugdelijke set regels opgenomen worden voor werken- werkzaamheden. Verder moet in de toelichting opgenomen worden dat voldaan wordt aan het Bevb. Een QRA alleen is niet voldoende om de integriteit van de leiding te waarborgen. Ook het bouwverbod, en het niet toestaan van kwetsbare objecten binnen de belemmeringenstrook moet opgenomen in de toelichting. Bij de realisatie van het plan dient er met de leidingbeheerder afstemming plaats te vinden.

Het bestemmingsplan is conform de inspraakreactie van de Gasunie aangepast.

 

Zienswijzen

Het bestemmingsplan 'Buitengebied, herziening Varseneresweg' is conform artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening voorbereid met de procedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Dat betekent dat er gelegenheid is gegeven voor het indienen van zienswijzen.

Het plan heeft van 21 september 2017 tot en met 1 november 2017 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is er door Tennet een zienswijze ingediend. Tennet verzocht de aanleg, het beheer en instandhouding van de ondergrondse gasdrukpijphoogspanningskabel Ommen Dante - Ommen Vilsteren te waarborgen in de regels van het bestemmingsplan. De zienswijze gaf aanleiding tot wijziging van het bestemmingsplan en daarmee de toevoeging van de dubbelbestemming 'Leiding - Hoogspanning' op de verbeelding en in de regels.

21 december 2017.