Woon-zorgcomplex Lemmers Erve in Ommen

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Landgoed De Stekkenkamp is gelegen in een kleinschalig landschap op de zuidoever van de Vecht aan de oostzijde van Ommen. Vanaf de jaren ’90, na het sluiten van de camping, is de eigenaar van het landgoed op zoek naar nieuwe inkomsten om het beheer van het landgoed en de gebouwen te kunnen bekostigen en daarmee de toekomst van het landgoed en de aanwezige hoge natuurlijke, landschappelijke en bodemkundige waarden veilig te stellen. Hiervoor heeft de eigenaar van het landgoed een landgoedversterkingsplan opgesteld, waarin is beschreven dat de functies wonen en zorg een nieuwe inkomstenbron vormen voor de duurzame versterking van het landgoed en het behoud, herstel en de verdere ontwikkeling van deze waarden. Volgens de gedachte van de 'circulaire economie' worden de inkomsten uit het wonen en de zorgfunctie geïnvesteerd in het beheer van het landgoed.

 

In de loop van de tijd heeft de functie wonen een plek gevonden in de voormalige pachtboerderijen op het landgoed. Dit bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid tot het realiseren van een woon-zorgcentrum met maximaal 50 woon-zorgeenheden, bestaande uit 48 zorgwoningen en twee respijtzorgwoningen, op het voormalige kampeerterrein aan de Beerzerweg aansluitend aan de bestaande zorgvoorzieningen in de aanwezige gebouwen van De Stekkenkamp. Hiermee wordt verder invulling gegeven aan de toekomstvisie van het landgoed zoals dat is geschetst in het landgoedversterkingsplan, wordt het toekomstige beheer en het behoud, herstel en de verdere ontwikkeling van de aanwezige hoge natuurlijke, landschappelijke en bodemkundige waarden veilig gesteld. Tevens wordt met het woon-zorgcentrum zowel in kwantitatief en kwalitatief opzicht ingespeeld op stijgende zorgvraag van mensen met een zorgindicatie in de gemeente Ommen.

 

Voor het woon-zorgcentrum is door Copijn Tuin- en Landschapsarchitectuur in samenspraak met de provincie Overijssel en de gemeente een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld. Dit plan bestaat uit een ontwerp voor de toekomstige inrichting van het plangebied met vier gebouwen waarin de woon-zorgeenheden en de bijbehorende voorzieningen zijn gevestigd en parkachtige inrichting voor de omliggende terreinen met een parkeervoorziening, ontsluitingswegen, tuinen en een dierenweide. In het ruimtelijk kwaliteitsplan zijn beeldkwaliteitscriteria opgenomen voor de inrichting van het terrein, het plant- en verhardingsmateriaal.

1.2 Situering en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt circa twee kilometer ten oosten van de bebouwde kom van Ommen langs de Beerzerweg en is onderdeel van Landgoed De Stekkenkamp. Het landgoed heeft een oppervlakte van 110 hectare, waarvan 30 hectare bos is en 40 hectare voor kleinschalige landbouw wordt gebruikt. De overige hectaren, gelegen langs de Vecht zijn natuurgebied. Deze gebieden worden extensief beweid. Bospercelen, akkers, weilanden en houtwallen wisselen elkaar af in combinatie met een rijk reliëf en de aanwezigheid van de Vecht met een oude rivierarm.

Naast deze functies liggen verspreid over het landgoed vijf percelen waarop negen woningen (zeven zijn er reeds gerealiseerd) gerealiseerd kunnen worden. Aansluitend aan het plangebied zijn in een voormalige boerderij drie maatschappelijke functies gevestigd (Het Stek, Vechtgenotenhuis en Pro Elan). Tot slot is er op het landgoed een camperplaats gevestigd.

 

Ligging van het plangebied ten opzichte van de bebouwde kom van Ommen.

 

Het plangebied bestaat uit een voormalig kampeerterrein, dat momenteel geen functie heeft. De zuidgrens van het plangebied wordt bepaald door de Beerzerweg en langs het oostelijk deel van het plangebied de spoorweg Zwolle-Emmen. Houtsingels, bospercelen en landbouwgronden vormen de westelijke, noordelijke en oostelijke grens van het plangebied.

  

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt momenteel het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Ommen. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 18 februari 2010. Het bestemmingsplan Buitengebied regelt voornamelijk het bestaande gebruik van de gronden.

 

Uitsnede verbeelding van het bestemmingsplan Buitengebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl).

 

Voor het plangebied gelden de bestemmingen 'Natuur' en 'Maatschappelijk'. De bestemming 'Maatschappelijk' geldt voor het van het plangebied dat grenst aan het erf waar de bestaande maatschappelijke voorzieningen zijn gevestigd. Dit deel van het plangebied, wordt in de huidige situatie gedeeltelijk gebruikt voor het parkeren ten behoeve van de maatschappelijke voorzieningen. Het overige deel van het plangebied heeft de bestemming 'Natuur'.

1.3.1 Strijdigheid geldend bestemmingsplan

De woon-zorgvoorziening wordt deels gebouwd op het als 'Natuur' bestemde deel van het plangebied. Dit is niet passend binnen de regels van deze bestemming. Het nu voorliggende bestemmingsplan dient om de realisatie van de woon-zorgvoorziening mogelijk te maken.

1.4 Opzet van de toelichting

Het tweede hoofdstuk van deze toelichting geeft een beschrijving van de bestaande situatie. In het derde hoofdstuk wordt beschreven op welke manier het woon-zorgcentrum wordt gerealiseerd en komt het ruimtelijk kwaliteitsplan aan bod. In hoofdstuk vier en vijf wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan respectievelijk het relevante ruimtelijke beleid en milieu- en omgevingswaarden. Hoofdstuk zes bevat een toelichting op de regels. In hoofdstuk zeven en acht komen achtereenvolgens de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan aan de orde.

2 Beschrijving van de huidige situatie

2.1 Inleiding

Aan de hand van een beschrijving van de ligging van het landgoed en de ontstaansgeschiedenis van het landschap wordt het plangebied beschreven.

2.2 Landgoed De Stekkenkamp

Het plangebied is onderdeel van landgoed De Stekkenkamp. Het landgoed ligt ten zuidoosten van de bebouwde kern van Ommen en grenst in het westen direct aan de buitenwijken van Ommen. De noordelijke grens van het landgoed wordt gevormd door de Vecht. De oppervlakte van De Stekkenkamp is circa 110 hectare en bestaat uit natuurterreinen, kleinschalige landbouwgronden (circa 40 hectare) en bospercelen (circa 30 hectare). Het landgoed wordt doorsneden door de Beerzerweg en de spoorlijn Zwolle-Emmen. Het landgoed is aangewezen als Beschermd Natuurmonument, onderdeel van het Natura 2000-gebied Vecht en Beneden-Reggegebied en ligt gedeeltelijk binnen de begrenzing van de Ecologische Hoofdstructuur.

 

De Stekkenkamp bestaat gedeeltelijk uit de uiterwaarden van de Vecht en een aantal bos- en landbouwpercelen. De uiterwaarden worden gekenmerkt door oude rivierlopen, die met grote bogen nog in de uiterwaarden herkenbaar zijn. Kenmerkend hierbij zijn de sterke geaccidenteerdheid van het landschap van verlandde stroomgeulen, oeverwallen en stroomruggen. Deze terreinen kennen hoge natuurwaarden. De landbouwgronden en bospercelen liggen binnendijks, ten noorden en zuiden van de Beerzerweg en de spoorlijn. In het zuidelijke deel van het landgoed, richting de Besthemeresweg neemt de omvang van de bospercelen in aansluiting op het Zeesserbosch toe, dat zich in oostelijke richting uitstrekt.

 

Begrenzing van landgoed De Stekkenkamp.

     

De geschiedenis van landgoed De Stekkenkamp is nog relatief jong. Ongeveer 80 jaar geleden kwam het landgoed in het bezit van de huidige eigenaren. Daarvoor maakte het onderdeel uit van landgoed Eerde, dat in het zuidelijke deel van het Zeesserbosch ligt. De Stekkenkamp wordt gekarakteriseerd door een afwisselend geheel van boerderijen langs de Beerzerweg, kleinschalige akkers en hooilanden, houtwallen en bossen en natuurvelden met stuifduinen langs de Vecht.

2.3 Landschap

Het landschap bestaat uit een opeenvolging van de oevers en uiterwaarden van de Vecht, kleinschalige essen, lagergelegen hooilanden ten zuiden van de Beerzerweg en verder naar het zuiden hogere stuwwallen. De uiterwaarden van de Vecht werden altijd gebruikt als weidegebied in de zomer. Op de essen vond kleinschalige akkerbouw plaats, waarbij de akkers waren omgeven met houtwallen. De stuwwallen waren veelal heidevelden. Door het sterke agrarische karakter had het landschap in vergelijking met de huidige tijd een open karakter. Beplanting kwam slechts voor op erven en als onderdeel van houtwallen. Boerderijen werden hoofdzakelijk gebouwd op de hogere gronden langs de Beerzerweg. Dit patroon is in het huidige landschap nog steeds te herkennen.

 

Topografische kaart van 1850 met daarop de ligging van het plangebied aangegeven.

 

In de tweede helft van de negentiende eeuw is het gebruik van het landschap intensiever geworden. Woeste gronden werden ontgonnen voor de landbouw en er werd een start gemaakt met bebossing van de heidevelden op de stuwwallen ten behoeve van de houtproductie. Ook is in deze periode gestart met de normalisering van de Vecht. Door het intensievere gebruik werd het landschap kleinschaliger: de bestaande houtwallen structuur werd uitgebreid en verdicht en afgewisseld met grote bospercelen.

 

Topografische kaart van 1900 met daarop de ligging van het plangebied aangegeven.

 

Na de Tweede Wereldoorlog veranderde het agrarische karakter van het landschap rondom Ommen. Vanaf de jaren '50 nam de aantrekkingskracht van het gebied voor recreanten sterk toe. Recreatie werd tot op heden een belangrijke inkomsten bron voor het gebied. Vanaf de jaren '70 nam de aandacht voor de ecologische waarden van met name de uiterwaarden van de Vecht toe. Voor het beheer en onderhoud werden subsidieregelingen in het leven geroepen en werden met de Natuurbeschermingswet en de Ecologische Hoofdstructuur instrumenten gecreëerd voor een gebiedsgerichte bescherming van natuurwaarden.

 

Vanwege de aanwezigheid van ongestoorde afzettingen uit het Pleistoceen, hebben met name de delen van het landgoed langs de Vecht grote geologische, geomorfologische en bodemkundige betekenis. Daarnaast is het landgoed ornithologisch, floristisch en faunistisch waardevol. Gezien het unieke karakter is het behoud en herstel van deze waarden aan te merken als een maatschappelijk belang. Om deze redenen is het landgoed in 1993 aangewezen als een Beschermd Natuurmonument.

2.4 Plangebied

Het plangebied ligt op de overgang tussen het vrij ondiepe Vechtdal en de hogere dekzandruggen. Het grenst in het noorden aan een kenmerkende kronkelwaard, maar maakt hiervan geen deel uit. Tussen de kronkelwaard en het plangebied ligt al geruime tijd een kade, waardoor het plangebied en het aangrenzende erf met bebouwing niet inundeert bij hoge waterstanden in de Vecht.

Het plangebied is onderdeel van een groter terrein dat bestaat uit twee open weiden die van elkaar worden gescheiden door een zeer forse houtsingel. Op het deel van het terrein dat aan de Beerzerweg ligt, de locatie waar tot begin jaren negentig het parkeerterrein van het daarachter gelegen voormalige kampeerterrein lag, staan parallel aan de weg drie onregelmatige bomenrijen. Deze zijn een restant van de vroegere indeling van het parkeerterrein van de voormalige camping en bestaan hoofdzakelijk uit berken en andere niet waardevolle bomen (opschot). Het terrein wordt in oostelijke, noordelijke en westelijke deel omgeving houtsingels en een bosperceel.

 

Luchtfoto van het plangebied (bron: Google Earth).

 

De bomenrijen hebben, in tegenstelling tot de houtsingels en het bosperceel, landschappelijk en ecologisch weinig waarde.

 

Bomenrijen op het terrein langs de Beerzerweg.

 

Het terrein en daarmee het plangebied wordt ter hoogte van de spoorwegovergang ontsloten op de Beerzerweg. Bij deze toegang ligt een voormalige boerderij en enkele voormalige bijgebouwen. Ten behoeve van het huidige gebruik door onder meer de zorginstelling Saxenburgh Groep zijn deze gebouwen verbouwd, met behoud van het oorspronkelijke boerderijkarakter. De erfontsluitingsweg loopt verder door in noordelijke richting naar een woning die achterop het erf staat. De bestaande gebouwen liggen buiten de plangrenzen van dit bestemmingsplan.

 

Voormalige boerderij bij de toegang tot het terrein.

 

2.5 Conclusie

Het plangebied is onderdeel van landgoed De Stekkenkamp. Vanwege hoge natuurlijke, landschappelijke en bodemkundige waarden is het landgoed als geheel aangewezen als Beschermd Natuurmonument en onderdeel van het Natura 2000-gebied Vecht- en Beneden-Reggegebied en gedeeltelijk onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur van Overijssel. Deze hoge waarden gelden met name voor de delen van het landgoed die langs de Vecht liggen. Het plangebied ligt ten zuiden van deze gebieden en kent geen bijzondere natuurlijke, landschappelijke en bodemkundige waarden. In het verleden werd het plangebied gebruikt als parkeerterrein voor het kampeerterrein dat hier gevestigd was. In de huidige situatie wordt het plangebied ook gebruikt als parkeerterrein, maar dan ten behoeve van het gebruik van het aangrenzende erf.

3 Planbeschrijving

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt aan hand van het ruimtelijk kwaliteitsplan dat in samenspraak met de provincie Overijssel en de gemeente is opgesteld door Copijn Tuin- en Landschapsarchitecten de toekomstige inrichting van het plangebied beschreven. De leidraad voor de beschrijving van het plan wordt gevormd door het landgoedversterkingsplan.

3.2 Landgoedversterkingsplan

Waar het landgoed in het verleden landbouw en recreatie als belangrijkste functies kende, zijn deze momenteel van ondergeschikt belang geworden. De functie natuur heeft deze rol de afgelopen decennia grotendeels overgenomen. In tegenstelling tot landbouw en recreatie is dit een onrendabele functie, waaraan, gezien de grote natuurlijke, landschappelijke en bodemkundige waarden, maatschappelijk belang wordt toegekend. Gevolg hiervan is dat de landgoedeigenaren voor het behoud, herstel en de verdere ontwikkeling van deze waarden zoeken naar nieuwe inkomstenbronnen om het landgoed als geheel voor de volgende generaties te behouden en te kunnen versterken. Om dit te bereiken is met subsidie van de provincie Overijssel door het Overijssels Particulier Grondbezit een landgoedversterkingsplan voor landgoed De Stekkenkamp (juni 2006) opgesteld.  

De belangrijkste doelstelling uit het landgoedversterkingsplan is het in evenwicht brengen van de onrendabele en rendabele functies op het landgoed. Momenteel overstijgen de kosten van het terrein- en opstallenonderhoud de inkomsten uit het landgoed ruimschoots. Dit is grotendeels gevolg van het feit dat na het sluiten van de camping de functie natuur het belangrijkst is op het landgoed. Door een nieuwe functie op landgoed te introduceren kunnen de aanwezige natuurlijke, landschappelijke en bodemkundige waarden en het rustgebied, met name in de uiterwaarden van de Vecht, behouden, herstelt en versterkt worden en wordt het beheer van het landgoed als geheel duurzaam versterkt.

 

Om hiervoor nieuwe inkomsten te genereren is ervoor gekozen de functies wonen en zorg als belangrijkste economische motoren voor de instandhouding van het landgoed als geheel te laten zijn. Het wonen vindt plaats in de voormalige pachtboerderijen op het landgoed, die langs de Beerzerweg staan. Daarnaast is het plan ontwikkeld om ter plaatse van het voormalige kampeerterrein een woon-zorgcentrum te realiseren, dat aansluit op de bestaande zorgvoorzieningen en deze voorzieningen daarmee versterkt. Hiermee wordt tevens ingespeeld op de vergrijzing van de Nederlandse bevolking en de groeiende vraag naar passende woningen voor mensen met een zorgindicatie.

 

Voor de invulling van de zorgfunctie heeft de landgoedeigenaar met de zorgpartij Saxenburgh Groep en de woningbouwvereniging Beter Wonen Vechtdal een overeenkomst gesloten.

 

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Ommen heeft op 27 juni 2006 ingestemd met het landgoedversterkingsplan in principe medewerking verleend aan de projecten die worden beschreven in het plan. Verder is het landgoedversterkingsplan zowel ambtelijk als bestuurlijk afgestemd met de provincie Overijssel.

 

Het landgoedversterkingsplan is als bijlagen bij toelichting aan de toelichting toegevoegd.

    

3.3 Zorgvraag en -aanbod in Ommen

In deze paragraaf wordt de vraag naar en het aanbod aan zorgwoningen in de regio beschreven. Als verzorgingsgebied worden in dit kader de gemeenten Ommen en Hardenberg beschouwd. Deze gemeenten bestaan uit de verzorgingskernen Ommen en Hardenberg en, met name in de gemeente Hardenberg, uit verschillende kleine dorpen met een geheel eigen identiteit, zoals Dedemsvaart, Gramsbergen en Bergentheim. Bij het bepalen van de kwantitatieve en kwalitatieve ruimtevraag is het aanbod bepaald van zorgwoningen in Ommen en Hardenberg. In de praktijk is er nagenoeg geen sprake van uitwisseling tussen Ommen en Hardenberg van mensen uit de hieronder beschreven doelgroepen. De nadere onderbouwing van de zorgvraag is als bijlagen bij toelichting aan deze toelichting toegevoegd.

 

Zorgvraag in Ommen

Met betrekking tot de zorgvraag in Ommen kan in het algemeen het volgende worden gesteld. Het aantal 75+-ers wordt vaak genomen als indicator voor zorgbehoevende ouderen. Het aantal ouderen in Ommen neemt komende jaren toe (aantal 75+-ers in 2010: 1.319, verwacht aantal in 2040: 2.586 (Bron: AAG marktonderzoek Saxenburgh Groep 2010). In de gemeente is er de komende jaren sprake van een zogenaamde dubbele vergrijzing: het aantal inwoners blijft ongeveer gelijk en het aantal ouderen neemt toe. Volgens het onderzoeksrapport Kwetsbare ouderen (Sociaal en Cultureel Planbureau 2011) heeft circa 25% van de zelfstandig wonende oudere behoefte aan zorg. De zorgvraag zal dus toenemen.

 

Mensen worden voor een belangrijk deel gevormd door de omgeving waarin zij opgroeien. In een plattelandsgemeente als Ommen zijn veel mensen in een landelijke omgeving opgegroeid. Wanneer mensen zorg nodig hebben kan dit het beste gegeven worden in hun 'natuurlijke' omgeving; mensen zijn hierin gelukkiger en vaak actiever. Dit leidt tot een betere kwaliteit van leven. Een tweede aspect dat van belang is, is de gestegen welvaart van ouderen door pensioenaanspraken, verbeterde pensioenregelingen en toegenomen (eigen woning) bezit. In Ommen is voor een deel van de senioren (de 'nieuwe oudere') de welvaart dermate toegenomen, dat zij in staat zijn andere keuzes te maken. Er sprake is van een grotere diversiteit en meer individualistische instelling. Deze groep bestaat voor een belangrijk deel uit mensen die na hun pensionering in Ommen zijn gaan wonen, de mogelijkheden voor mantelzorg zijn bij deze groep minimaal. De ‘nieuwe oudere’ dient te worden benaderd op een bij de ‘nieuwe oudere’ passende manier. Hierbij valt te denken aan meer eigen regie, een grotere toegang tot informatie, zichtbare goede kwaliteit voor de kritische vergelijker met brede oriëntatie, toename in particuliere koopkracht en betalingsbereidheid.

 

Op landgoed De Stekkenkamp is een dagcentrum aanwezig voor jonge mensen met dementie. Het aantal dementerenden zal van 282 in 2010 toenemen tot een verwacht aantal van 679 in 2040. Deze groep (jonge) mensen heeft gezien de leeftijd behoefte aan andere vormgeving van zorg en omgeving dan ouderen. Er is momenteel geen specifieke huisvesting voor deze doelgroep beschikbaar. De genoemde doelgroep past niet in traditionele voorzieningen zoals een zorgcentrum waar zij tussen ouderen moeten verblijven. Wanneer deze mensen toe zijn aan opname is de stap naar een gewoon verpleeghuis vaak enorm. Met de ervaringen van het dagcentrum is er een duidelijke vraag ontstaan naar een kleinschalige woonvorm voor deze doelgroep op landgoed De Stekkenkamp. Het geeft hen de mogelijkheid om in een beschutte niet medische en rustgevende omgeving, veilig te wonen en (sociaal) deel te nemen aan de gewone maatschappij. Daarnaast is ook een woonvorm voor ouderen op deze locatie gewenst voor mensen die van oudsher in een landelijk gebied hebben gewoond of behoefte hebben op een dergelijke plek te willen wonen.

 

Zorgaanbod in Ommen

Ten aanzien van wonen is in Ommen momenteel wel capaciteit in een stedelijke omgeving (binnenstad Ommen) beschikbaar, maar niet in een landelijke omgeving. De huidige capaciteit voor intramurale zorg in de gemeente is: 48 plaatsen in Alteveer en 32 plaatsen in de Hoekstee. Waarmee in totaal 80 plaatsen voor intramurale zorg aanwezig zijn. Voor mensen die zoveel zorg nodig hebben dat die niet meer in de thuissituatie kan worden gegeven is de huidige capaciteit: 70 plaatsen in het nieuwe Oldenhaghen en 24 plaatsen in Nijenhaghen. Waarmee in totaal 94 plaatsen aanwezig zijn. Hiermee wordt niet voldaan aan de huidige zorgvraag (er bestaat een wachtlijst).

In Ommen zijn diverse thuiszorgaanbieders actief. Volgens de statistieken zijn er 494 zorgvragers op hogere leeftijd in Ommen aanwezig (extramuraal, functiegerichte indicatie).

3.4 Zorgaanbod op landgoed De Stekkenkamp

Met de realisatie van het woon-zorgcentrum wordt op landgoed De Stekkenkamp een compleet pakket aan zorg aangeboden. De bestaande voorzieningen richten zich met name op dagbesteding, mogelijkheden voor ontmoeting en welzijnszorg. Het toekomstige zorgaanbod op landgoed De Stekkenkamp is hiermee enerzijds aanvullend op het bestaande zorgaanbod in de gemeente en voegt anderzijds nieuwe vormen van woon-zorgcombinaties toe. Daarnaast wordt sterk ingespeeld op de veranderende zorgvraag als gevolg van het toegenomen vermogen van ouderen, keuzevrijheid en wens voor eigen regie en de wijzigingen in de financiering en regelgeving rondom de zorg. Dit complete zorgaanbod voorziet het landgoed van een nieuwe economische drager, waardoor het beheer van het landgoed en het behoud, herstel en de verdere ontwikkeling van de aanwezige natuurlijke, landschappelijke en bodemkundige waarden duurzaam worden versterkt.

3.5 Ruimtelijk kwaliteitsplan Lemmers Erve

Voor de realisatie van het woon-zorgcomplex heeft Copijn Tuin- en Landschapsarchitecten een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld. Dit plan bestaat uit een ontwerp voor de toekomstige inrichting van het plangebied en er worden beeldkwaliteitscriteria gegeven voor het ontwerp van de nieuwe gebouwen en de inrichting van het terrein, het plant- en verhardingsmateriaal.

Het ontwerp voorziet in de realisatie van twee geclusterde ensembles met totaal vier nieuwe gebouwen. In deze gebouwen worden 50 woon-zorgeenheden (48 zorgwoningen en twee respijtzorgwoningen) gevestigd. 24 zorgwoningen worden ingericht voor somatische zorg (so-zorg) [A] en 24 zorgwoningen voor psychogeriatrische zorg (pg-zorg) [B].

Om de landschappelijke kenmerken van het gebied te onderzoeken is het buurtschap Junne, dat ten oosten van het plangebied ligt, onderzocht. Het buurtschap bestaat uit een aantal boererven die in samenhang met het omliggende akker- en weideland en het opgaande groen een historische eenheid vormen. Om de nieuwbouw in te passen in het landschap van de zuidelijke Vechtoevers is deze samenhang als uitgangspunt genomen in het ruimtelijk kwaliteitsplan.

 

De so-woningen [A] in het middelste cluster zijn gesitueerd rondom een erfachtig plein met aan de binnenzijde van het plein de entrees tot alle woningen. Het gebouw in het westelijke cluster [B] krijgt een centrale ingang in de zuidelijke gevel van het cluster. Een pad dat min of meer parallel aan de Beerzerweg loopt verbindt de clusters met elkaar. Ter hoogte van het erf in het middelste cluster knikt het pad en sluit het aan op het bestaande erf van de huidige zorgvoorzieningen.

Kenmerkend voor het ontwerp voor de inrichting van het plangebied zijn drie losjes gestrooide erven bestaande uit hoofd- (rietgedekt) en bijgebouwen (gedekt met pannen) en de richtingsverschillen tussen de erven die de structuur van het landschap volgen. De drie clusters worden van elkaar gescheiden door groene ruimtes die worden ingericht als weide met een boomgaard. Tussen het westelijke en middelste cluster wordt een gemeenschappelijke moes- en bloementuin ingericht. Het middelste cluster bepaald het beeld vanaf de Beerzerweg, het westelijke cluster heeft een teruggetrokken plek tegen de houtsingel. Het cluster met de bestaande bebouwing [E] wordt geheel in tact gelaten en valt om deze reden buiten de reikwijdte van dit bestemmingsplan.

 

Om de landschappelijke en ecologische waarden van het plangebied en de directe omgeving zoveel mogelijk in stand te houden, wordt de nieuwe bebouwing geconcentreerd op het terrein dat langs de Beerzerweg ligt, ten zuiden van de houtsingel die De Stekkenkamp in tweeen verdeeld. De uitstraling naar de natuurgebieden in de uiterwaarden blijft op deze manier beperkt. 

 

Schetsplan voor de herontwikkeling van het voormalige kampeerterrein De Stekkenkamp tot woon-zorgcentrum uit het ruimtelijk kwaliteitsplan door Copijn Tuin- en Landschapsarchitectuur. [A] so-woningen; [B] pg-woningen; [C] nieuwe ontsluiting; [D] parkeerterrein; [E] bestaande bebouwing. De rode lijn geeft de globale ligging van de grenzen van het plangebied weer.

 

In de zorgwoningen voor so-zorg kunnen cliënten relatief zelfstandig wonen, eventueel met hun partner. De zorgwoningen zijn grondgebonden en hebben een kleine tuin. De zorgwoningen voor pg-zorg zijn bedoeld voor cliënten die niet meer zelfstandig kunnen wonen. Deze zorgwoningen zijn geclusterd in vier woongroepen bestaande uit zes eenheden.

Voor de ontsluiting van het terrein wordt in het westelijke deel van het plangebied een tweede inrit [C] vanaf de Beerzerweg aangelegd die aansluit op een parkeerterrein met 40 parkeerplaatsen [D]. Via deze inrit zal ook de bevoorrading van het woon-zorgcentrum plaatsvinden.

 

Het ruimtelijk kwaliteitsplan is in samenspraak met de provincie Overijssel en de gemeente tot stand gekomen en is als bijlagen bij toelichting aan de toelichting toegevoegd.

3.6 Beeldkwaliteitscriteria

Het behoud van de landschappelijke kwaliteiten van landgoed De Stekkenkamp is een belangrijke doelstelling. Om de nieuwe gebouwen landschappelijk in te passen is in het ruimtelijk kwaliteitsplan een toetsingskader voor de toekomstige beeldkwaliteit van het plangebied ontwikkeld, waarin criteria voor de nieuwbouw en de terreininrichting ten aanzien van de volumes, het kleur- en materiaalgebruik en de aansluiting op de omgeving worden beschreven.  

3.6.1 Woon-zorgeenheden pg-zorg

Volume en typologie van gebouw is afwijkend van gebouwen in omgeving. In het architectonisch ontwerp moet op zoek worden gegaan met een samengesteld volume, met als hoofdvorm een rechthoek, en een variatie van de dakvolumes. Een balans moet worden gevonden in een historiserend materiaalgebruik rekening houdend met een ruime mate van glastoepassing. Het beeld vanaf de Beerzerweg moet refereren naar materiaalgebruik in de omgeving. Het gebouw moet herkenbaar zijn als een vernieuwende zorginstelling.

 

Gebouwen en volumes

• Gebouw in twee lagen, bovenste laag in hoge kap;
• Eén volume, oriëntatie op zuidzijde;
• Goothoogte buiten zijde tussen 2,10 en 2,80 meter boven maaiveld;
• Nokhoogte standaard tussen 5,80 en 7,50 meter boven maaiveld (goot- en nokhoogte is niet strikt bij entrees en/of bijzondere elementen;
• Binnentuin minimaal 300 m². 

Materiaalgebruik

• Dak: pannen rood/oranje;
• Buitengevel: zwart gepotdekseld;
• Donkere kozijnen;
• Klassieke/historiserende detaillering;
• Aan de binnenzijde worden geen eisen gesteld.

Aansluiting op omgeving

• Gebouw staat in gras met de noordzijde tegen de houtwal aan;
• Voorzijde aansluitend op plein;
• Uitnodigende entree met zicht van plein in entreegebied;
• Aandacht voor ruimte voor aan-en afvoer.

3.6.2 Woon-zorgeenheden so-zorg (boerderijtypologie)

Volume en typologie van het gebouw lijkt sterk op (verbouwde) boerderijen in omgeving. Per volume komen vier woningen met een entree aan de binnenzijde aansluitend op het erfachtige plein. Aan de buitenzijde komt per woning een buitenruimte van 30 tot 40 m² omgeven door beukenhaag. Beide eenheden zijn qua gevelindeling, materiaalgebruik onderscheidend van elkaar en zijn ook in volume en voor minimaal 5% van elkaar afwijkend. In het ontwerpproces van de architectuur moet worden uitgegaan van een rechthoek als hoofdvorm.

Een balans moet worden gevonden in een historiserend materiaalgebruik rekening houdend met een voldoende mate van glastoepassing. De grote daken mogen dakramen krijgen voor lichttoetreding. Rookafvoeren en ventilatie pijpen bundelen in maximaal één schoorsteen per woning. Het beeld vanaf de Beerzerweg moet in materiaal refereren naar materiaalgebruik in de omgeving. De gebouwen moeten in beperkte mate herkenbaar zijn als zorgwoningen.

 

Gebouwen en volumes

• Gebouw in 2 lagen, bovenste laag in hoge kap, één volume;
• Goothoogte buitenzijde tussen 1,90 en 2,40 boven maaiveld, met een toegestane afwijking bij entrees;
• Nokhoogte tussen 7 en 9 meter boven maaiveld. 

Kleur- en materiaalgebruik

• Dak: één gebouw met riet, ander gebouw pannen rood/oranje;
• Gevel: gemetseld gevel geel/rood, handgevormde steen;
• Lichte kozijnen;
• Klassieke/historiserende detaillering. 

Aansluiting op omgeving

• Buitenzijde tuin per woning, binnenzijde aansluitend op erf;
• Aandacht voor zichtbaarheid kopgevel vanaf Beerzerweg.

3.6.3 Woon-zorgeenheden so-zorg (schuurtypologie)

Volume en typologie van de twee gebouwen refereren naar kapschuren vanuit de omgeving. De buitenzijde is neutraal en heeft een lange kap. De binnenzijde, aansluitend op het erf is open met een galerij op de eerste verdieping. De binnengevel verdient in het ontwerpproces de meeste aandacht. De woningen worden aan de binnenzijde ontsloten en zijn georiënteerd op het erfachtige plein. Door deze combinatie moet de binnengevel zo glasachtig mogelijk zijn.

Uitgegaan moet worden van twee volumes in de vorm van twee kapschuren op de eerste verdieping met elkaar verbonden met een galerij. De lift en trappenhuis zijn niet direct zichtbaar vanaf het plein. Beide zuidgevels zijn vanaf de Beerzerweg zichtbaar. De vluchttrap moet inwendig worden geprojecteerd, maar mag vanaf de Beerzerweg wel zichtbaar zijn. Aan de buitenzijde komt per woning op de begane grond een buitenruimte van 30 tot 40 m².

Een balans moet worden gevonden in een historiserend materiaalgebruik rekening houdend met een ruime mate van glastoepassing aan de binnenzijde. Het beeld vanaf de Beerzerweg moet in materiaal refereren naar materiaalgebruik in de omgeving. Het gebouw moet wel herkenbaar zijn als een vernieuwende zorginstelling.

 

Gebouwen en volumes

• Gebouw in 2,5 bouwlaag, bovenste woning in hoge kap;
• Twee volumes, aan de noordzijde aan elkaar verbonden;
• Goothoogte buitenzijde tussen 2,10 en 2,80 meter boven maaiveld;
• Nokhoogte tussen 8,50 en 9,50 meter boven maaiveld. 

Materiaalgebruik

• Dak: metaal;
• Buitengevel: zwart gepotdekseld;
• Binnenzijde: glas met eikenhout; 

Aansluiting op omgeving

• Gebouw staat met de noordzijde tegen de houtwal aan;
• Binnenzijde aansluitend op erf;
• Aandacht voor zichtbaarheid kopgevel vanaf Beerzerweg.

3.6.4 Landschap en terreininrichting

De terreininrichting wordt gekenmerkt door een informele vormgeving en eenvoudig materiaalgebruik. De belangrijkste referentie is die van een opgeruimd boerenerf, ogenschijnlijk in de tijd ontstaan. Trottoirs en stedelijke inrichtingselementen zijn niet wenselijk. Bij de inpassing van gebouwen en wegen moet zorgvuldig worden gekeken naar het duurzaam handhaven van bestaande waardevolle bomen.

 

Verhardingen

• Wegen en pleinen: gebakken klinkers of asfalt met slijtlaag (zoals is toegepast bij de inrichting van het huidig erf);
• Parkeerplaatsen: hergebruik betonstenen met grasgroei;
• Wandelpaden over landgoed: halfverharding.

 

Beplantingen

• Bomen zoveel mogelijk handhaven;
• Gebruik van inheemse bomen, als solitair;
• In de weides vruchtbomen en walnoten;
• Hagen rondom weides: beuk of meidoorn.

 

Meubilair en overig

• Meubilair tot een minimum beperken: eikenhout en zelfgemaakt;
• Verlichting met bewegingssensoren;
• Verlichting minimaliseren en beperken tot noodzakelijke routes voor in de nacht;
• Signaalverlichting bij entrees woningen;
• Geen prullenbakken en ander straatmeubilair met een 'stedelijke uitstraling'.

4 Relevant ruimtelijk beleid

4.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het relevante ruimtelijke beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de verbeelding en in de regels.

4.2 Europees beleid

4.2.1 Kaderrichtlijn Luchtkwaliteit

In de Europese Kaderrichtlijn Luchtkwaliteit worden de grondbeginselen van het Europese luchtkwaliteitsbeleid gegeven. De doelstellingen van dit beleid zijn het omschrijven en vastleggen van de luchtkwaliteit om de schade voor mens en milieu te voorkomen, verhinderen of te verminderen, de luchtkwaliteit te kunnen beoordelen, de bevolking te kunnen informeren over de kwaliteit van de lucht en het in stand houden van of verbeteren van de kwaliteit. In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) van 15 november 2007 is de Europese kaderrichtlijn opgenomen in Nederlandse wetgeving. In paragraaf 5.5 worden de gevolgen voor de luchtkwaliteit beschreven als gevolg van het realiseren van het plan.

4.2.2 Natura 2000

Om de natuur in Europa te beschermen en te ontwikkelen, werken de lidstaten van de Europese Unie (EU) samen aan Natura 2000: een samenhangend netwerk van beschermde natuurgebieden in alle lidstaten. Dit netwerk vormt de hoeksteen van het EU-beleid voor behoud en herstel van biodiversiteit. De Nederlandse bijdrage hieraan bestaat uit 162 gebieden.

Natura-2000 omvat alle gebieden die zijn beschermd op grond van de Vogelrichtlijn (1979) en Habitatrichtlijn (1992), die zijn opgenomen in de Natuurbeschermingswet. In beide richtlijnen staan ook maatregelen voor soortenbescherming. Deze zijn opgenomen in de Flora- en faunawet.

In en rond Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten geldt voor activiteiten of projecten die schadelijk zijn voor de natuur een vergunningplicht. Activiteiten uitvoeren zonder vergunning is strafbaar. In paragraaf 5.7 wordt besproken in hoeverre de bestemmingswijziging de aanwezige natuurwaarden raakt.

4.2.3 Kaderrichtlijn Water

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om een gecoördineerd beheer in alle Europese stroomgebieden te realiseren, de waterkwaliteit verder te verbeteren en het publiek sterker bij het waterbeheer te betrekken. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. De gevolgen voor de realisatie van het plan worden beschreven

in paragraaf 5.6.

4.2.4 Verdrag van Malta

Het Europese Verdrag van Malta uit 1992 regelt de bescherming van archeologisch erfgoed, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Nederland heeft dit verdrag ondertekend en goedgekeurd. Invoering ervan gebeurt onder meer door de Wet op de archeologische monumentenzorg. In paragraaf 5.8 wordt beschreven op welke manier wordt omgegaan met archeologische en cultuurhistorische waarden.

4.3 Rijksbeleid

4.3.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. In de SVIR geeft de rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 en op de manier waarop zij hiermee om zal gaan. Eén van de kernbegrippen in de SVIR is decentralisatie. Het kabinet wil beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en bedrijven brengen en provincies en gemeenten meer ruimte geven om maatwerk te leveren voor regionale opgaven.

 

Het motto van deze structuurvisie is 'Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig'. Dit is vertaald naar drie concrete doelstellingen:

• concurrentiekracht verbeteren;
• bereikbaarheid verbeteren;
• leefbare en veilige leefomgeving met unieke en cultuurhistorische waarden.

 

De drie doelstellingen die het motto van de SVIR vertegenwoordigen, zijn terug te vinden in dertien nationale (gelijkwaardige) belangen. Voor de realisatie van de nationale belangen zijn vier instrumenten voorhanden:

• kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving);
• bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld met provincies en gemeenten);
• financieel (bijvoorbeeld infrastructuurfonds);
• kennis (bijvoorbeeld inzetten College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen).

In de realisatieparagraaf van het SVIR is per nationaal belang aan de hand van de hierboven genoemde instrumenten aangegeven hoe het belang gerealiseerd zal worden.

4.3.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Barro geeft juridische kaders voor borging van het ruimtelijke rijksbeleid. Het Barro is in werking getreden op 30 december 2011. In het Barro wordt een aantal onderwerpen dat van rijksbelang is concreet benoemd.

4.3.3 Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verlangt niet alleen dat verantwoordelijkheden en belangen worden benoemd, maar ook dat inzichtelijk is hoe deze belangen zullen worden verwezenlijkt. Het Rijk heeft de nationale ruimtelijke belangen opgenomen in de zogenaamde 'Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid'. Nationale ruimtelijke belangen zijn zaken waarvoor de rijksoverheid een specifieke verantwoordelijkheid neemt, hetgeen blijkt uit de inzet van diverse bevoegdheden en instrumenten om deze belangen te behartigen en te realiseren. Het overzicht van nationale belangen in de Realisatieparagraaf is gebaseerd op een zorgvuldige analyse van de Planologische Kernbeslissingen (PKB's) van het Rijk. De uitspraken in deze PKB's zijn op een beleidsneutrale wijze, dat wil zeggen inhoudelijk ongewijzigd, verwerkt in het overzicht van nationale ruimtelijke belangen,

aangevuld en waar aan de orde geactualiseerd. Een beperkt aantal belangen zal worden geborgd met de (toekomstige) AMvB Ruimte.

Het Rijk geeft met deze werkwijze een transparante en scherp geselecteerde invulling aan de sturingsfilosofie 'decentraal wat kan, centraal wat moet'. Het resultaat hiervan is een heldere en scherpe markering van datgene wat centraal moet. Hierdoor wordt niet alleen voor medeoverheden duidelijk wanneer afstemming moet worden gezocht met het Rijk, maar wordt ook voor burgers, maatschappelijke en andere private organisaties duidelijk waar het Rijk voor staat. De Realisatieparagraaf heeft de status van structuurvisie.

4.3.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

4.3.4.1 Inleiding

Op 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, en is ‘de ladder voor duurzame verstedelijking’ daaraan toegevoegd. Overheden dienen op grond van het gewijzigde Bro nieuwe stedelijke ontwikkelingen te motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen. Deze stappen borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling wordt gekomen.

4.3.4.2 Wettelijk kader

De ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ is verankerd in artikel 3.1.6 van het Bro. In artikel 1.1.1 Bro worden de relevante begrippen ‘stedelijke ontwikkelingen’ en ‘bestaand stedelijk gebied’ gedefinieerd:

• stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen;
• bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.

 

In de toelichting op de wijziging van artikel 3.1.6. Bro is de wijziging gemotiveerd: ‘Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Daarom voegt artikel II van dit besluit een tweetal nieuwe leden toe aan artikel 3.1.6 van het Bro, op grond waarvan overheden - indien zij een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk willen maken - standaard een aantal stappen dienen te zetten die borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling wordt gekomen. Deze stappen zijn geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen. Dat zou voorbij gaan aan de specifieke lokale omstandigheden, die van invloed zijn op de inpassing van ruimtevragende functies en het regionale maatwerk dat de overheden moeten kunnen leveren. De stappen bewerkstelligen dat de wens om een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken, nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied, maar ook met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte, en voor de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt’.

4.3.4.3 Werking van de 'Ladder'

De ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ bestaat uit drie treden. Trede 1 vraagt de regionale ruimtevraag (kwantitatief én kwalitatief) voor stedelijke ontwikkelingen te bepalen. Dit betreft wonen, werken, detailhandel en overige stedelijke voorzieningen. Met de regionale ruimtevraag in beeld kan worden beoordeeld of een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Zo ja, dan is trede 2 aan de orde.

Trede 2 motiveert of de beoogde ontwikkeling plaats kan vinden binnen het bestaand stedelijk gebied. Dit kan door op lege plekken de ruimte ‘in te vullen’, een andere bestemming te geven aan een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden. De motivering vraagt om te inventariseren wat de potentiële ontwikkelingslocaties zijn waar in de behoefte kan worden voorzien en om een inschatting van de (financiële) haalbaarheid daarvan.

Kan de vraag volledig opgevangen worden binnen bestaand gebied dan is de ladder succesvol doorlopen en is de motivering na de afronding van deze stap klaar. Wanneer de regionale ruimtevraag niet of niet geheel binnen bestaand stedelijk gebied opgevangen kan worden, is trede 3 aan de orde. Trede 3 vraagt om een locatie te zoeken die multimodaal ontsloten wordt af kan worden.

4.3.4.4 Uitwerking

Doelstelling voorgenomen ontwikkeling

Het plangebied ligt op landgoed De Stekkenkamp, dat door de aanwezigheid van unieke natuurwaarden is aangewezen als Beschermd Natuurmonument in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998. Voor het behoud, herstel en de verdere ontwikkeling van deze waarden en het duurzame beheer van het landgoed in de toekomst is door de eigenaar een landversterkingsplan (zie paragraaf 3.2) en een beheerplan opgesteld. Voor het beheer van de gebieden met de hoge natuurwaarden wordt door de provincie Overijssel een subsidie verstrekt. De delen met hoge natuurwaarden beslaan circa 50% van het oppervlak van het gehele landgoed. De subsidie is echter bij lange na niet dekkend voor het beheer van het gehele landgoed, voor de delen van het landgoed zonder hoge natuurwaarden wordt geen subsidie verstrekt. Het verschil in de exploitatie van het gehele landgoed wordt door de eigenaren uit privé middelen bijgepast. Voor het behoud, herstel en de verdere ontwikkeling van de natuurwaarden, maar ook voor het beheer van de landschapselementen en cultuurhistorische waardevolle elementen in de overige delen van het landgoed, is dit geen duurzame financiële situatie.

Om een duurzame financiële situatie te creëren conform het landgoedversterkingsplan wordt met deze ontwikkeling de bestaande zorgvoorzieningen op het landgoed versterkt. De nieuwe woon-zorgvoorziening richt zich specifiek op twee doelgroepen: (jonge) mensen met niet-aangeboren hersenletsel (NAH) en mensen met een lichte somatische beperking. Daarnaast wordt met de nieuwe woon-zorgvoorziening ingespeeld op de veranderingen in wet- en regelgeving omtrent de zorg en de veranderende zorgvraag als gevolg van stijgende vermogens van ouderen, vrijheid bij het kiezen van een instelling en de wens voor meer eigen regie. Volgens het principe van de ‘circulaire economie’ draagt de zorgfunctie op het landgoed daarmee bij aan een gezonde exploitatie van het landgoed en het behoud, herstel en de verdere ontwikkeling van de natuurlijke, landschappelijke en bodemkundige waarden.

 

De voorgenomen ontwikkeling betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied. Hiermee is het doorlopen van de drie treden uit de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ noodzakelijk.

 

Trede 1

Om de regionale behoefte te kunnen bepalen is ervan uitgegaan dat het verzorgingsgebied bestaat uit de gemeenten Ommen en Hardenberg. Deze gemeenten bestaan uit de verzorgingskernen Ommen en Hardenberg en, met name in de gemeente Hardenberg, uit verschillende kleine dorpen met een geheel eigen identiteit, zoals Dedemsvaart, Gramsbergen en Bergentheim. Met name voor mensen met een lichte somatische beperking is het van belang dat zij zo veel mogelijk in hun eigen woonomgeving worden gehuisvest. Bij het bepalen van de kwantitatieve en kwalitatieve ruimtevraag is het aanbod bepaald van zorgwoningen in Ommen en Hardenberg.

 

In het kader van de voorbereiding van het bestemmingsplan is een onderzoek naar de toekomstige kwantitatieve zorgvraag voor de hierboven beschreven doelgroepen in het verzorgingsgebied uitgevoerd. In dit onderzoek wordt geconcludeerd dat er voor (jonge) mensen met niet-aangeboren hersenletsel geen specifieke huisvesting aanwezig is. Deze doelgroep wordt op dit moment veelal samen met ouderen gehuisvest. Gezien de mogelijke leeftijdsverschillen en daarmee samenhangende verschillen in zorgbehoefte is dat niet wenselijk. Daarnaast heeft deze doelgroep nadrukkelijk behoefte aan een beschutte, prikkelarme en kleinschalige omgeving. 

De huidige capaciteit om mensen met een lichte somatische beperking in het verzorgingsgebied te huisvesten bedraagt circa 300 eenheden. In het onderzoek wordt tevens een prognose gegeven van het aantal 75+-ers. Het aantal 75+-ers zal in de nabije toekomst aanzienlijk toenemen. Gezien het feit dat er op dit moment een wachtlijst bestaat voor de huisvesting van deze doelgroep, is de huidige capaciteit ontoereikend. Het tekort zal in de nabije toekomst verder toe. In paragraaf 3.3 wordt de zorgvraag en -aanbod nader onderbouwd.

Naast de kwantitatieve aspecten zijn tevens de kwalitatieve aspecten van de voorgenomen ontwikkeling onderscheidend ten opzichte van het huidige aanbod. Alle hierboven in ogenschouw genomen voorzieningen liggen binnen het bestaand stedelijk gebied van Ommen en Hardenberg. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van een woon-zorgcentrum op een landgoed in het buitengebied. Een dergelijke voorziening is niet aanwezig in het verzorgingsgebied. Daarnaast wordt voorzien in appartementen waar partners waarvan er tenminste één een zorgindicatie heeft kunnen wonen. De meeste bestaande voorzieningen hebben slechts enkele van deze appartementen of bestaan in het geheel uit éénpersoonskamers.

  

Voor beide doelgroepen geldt dat er niet of in onvoldoende mate wordt voorzien in de behoefte, waarbij tevens de kwalitatieve aspecten van de voorgenomen ontwikkeling van onderscheidend belang zijn.

 

Trede 2

Voor de uitwerking van trede 2 is voor de doelstelling van de voorgenomen ontwikkeling van belang: het creëren van een duurzame financiële situatie om het beheer van het landgoed en het behoud, herstel en de verdere ontwikkeling van de bestaande natuurlijke, landschappelijke en bodemkundige waarden ook in de toekomst mogelijk te maken. Omdat in de praktijk nagenoeg geen sprake is van uitwisseling tussen Ommen en Hardenberg van mensen uit de genoemde doelgroepen, richt deze uitwerking zich op het aanwezige aanbod in Ommen. Hoewel in het bestaande stedelijk gebied van het verzorgingsgebied zijn verschillende woon-zorgvoorzieningen aanwezig zijn, is van uitbreiding of intensiever gebruik van deze locaties nagenoeg geen sprake. In Ommen betreffen dit het gebied rondom ’t Vlierhuis aan de Haarsweg, Oldenhaghen aan de Hessel Mulertstraat 22, Nijenhaghen aan de Patrijsstraat 2. Oldenhaghen en Nijenhaghen zijn geheel met woonbebouwing, infrastructuur en structurele groenelementen omgeven. Het gebied rondom ’t Vlierhuis biedt mogelijkheden tot nieuwvestiging, uitbreiding of intensiever gebruik.

 

Binnen het bestaand stedelijk gebied van Ommen zijn er op zeer beperkte schaal locaties (onbebouwd of in het kader van herstructurering) beschikbaar. Gezien de doelstelling van de voorgenomen ontwikkeling vormen de genoemde locaties geen alternatieven voor het realiseren van een nieuwe woon-zorgvoorziening. 

 

Trede 3

De locatiekeuze voor de voorgenomen ontwikkeling is nadrukkelijk verbonden met de doelstelling ervan. De ligging op het landgoed De Stekkenkamp is hierbij van doorslaggevend belang. De keuze voor het plangebied is in dit kader de meest praktische: het sluit aan op de bestaande zorgfuncties van het landgoed en heeft voor een groot deel al de maatschappelijke bestemming. Het plangebied behoort in de huidige situatie tot de meest intensief gebruikte locaties van het landgoed, waardoor de gevolgen voor de omgeving van een stedelijke ontwikkeling op het landgoed voor de aanwezige natuurlijke, landschappelijke en bodemkundige waarden het kleinst zijn. Dit wordt aangetoond door de uitgevoerde Natuurtoets van EcoGroen Advies. Tot slot wordt het plangebied door de ligging aan de Beerzerweg en het feit dat het station van Ommen op circa 2 kilometer afstand ligt multimodaal ontsloten.

 

4.3.4.5 Conclusie Ladder voor duurzame verstedelijking

De keuze voor de realisatie van het woon-zorgcentrum in het plangebied volgt uit het Landgoedversterkingsplan. Hierin wordt beschreven dat met het versterken van de functie zorg op het landgoed, naast de functie wonen, inkomsten gegenereerd worden om een financieel duurzaam beheer van het landgoed en het behoud, herstel en de verdere ontwikkeling van aanwezige hoge natuurlijke, landschappelijke en bodemkundige waarden mogelijk te kunnen maken. Deze maatschappelijke waarden vormen het primaire argument voor de gemeente om medewerking te verlenen aan de ontwikkeling. Hoewel er binnen de bebouwde kom van Ommen beperkte mogelijkheden zijn voor de realisatie van het woon-zorgcentrum, is bouwen op die locaties dat niet aan de orde. De realisatie binnen het bestaand stedelijk gebied van Ommen levert geen bijdrage aan de doelstelling van de voorgenomen ontwikkeling in de vorm van een 'circulaire economie'. 

 

4.3.5 Conclusie rijksbeleid

Met deze ontwikkeling worden geen rijksbelangen geschaad en deze ontwikkeling is niet opgenomen in het Barro.

4.4 Provinciaal beleid

4.4.1 Omgevingsvisie Overijssel

Algemeen

De provincie Overijssel heeft het streekplan, verkeer- en vervoersplan, waterhuishoudingsplan en milieubeleidsplan samengevoegd tot één Omgevingsvisie. Daarmee is deze visie het centrale beleidsplan voor het fysieke leefmilieu in Overijssel. Het in de Omgevingsvisie uitgezette beleid is verankerd in de Omgevingsverordening. 

 

Omgevingsvisie en –verordening

De Omgevingsvisie van de provincie Overijssel richt zich op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd door naast bescherming vooral in te zetten op het verbinden van bestaande gebiedskwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen waarbij bestaande kwaliteiten worden beschermd en versterkt en nieuwe kwaliteiten worden toegevoegd. Duurzaamheid wordt gerealiseerd door een transparante en evenwichtige afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities.

In artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat indien een bestemmingsplan stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt die een ruimtebeslag leggen op de groene omgeving de principes van de SER-ladder worden toegepast. In paragraaf 4.3.4 is de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' uitgewerkt. Dit instrument is bij de wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) van 1 oktober 2012 toegevoegd aan de Bro en geldt als de opvolger van de SER-ladder.

 

Uitvoeringsmodel

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• generieke beleidskeuzes: Deze vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn.
• ontwikkelingsperspectieven: Er zijn zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de Groene en Stedelijke omgeving. Met dit spectrum wordt ruimte gegeven voor het realiseren van de beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.
• gebiedskenmerken: Bij (nieuwe) ontwikkelingen wil de provincie de ruimtelijke kwaliteit versterken. Dit wordt vooral gedaan door gebiedskenmerken te verbinden aan nieuwe ontwikkelingen. Deze gebiedskenmerken zijn te onderscheiden in vier lagen:

1. een natuurlijke laag (in en op de bodem);
2. een laag van het agrarisch-cultuurlandschap (grootschalig gebruik en inrichting van de bodem);
3. een stedelijke laag (bebouwing en infrastructuur);
4. een lust- & leisure-laag (toerisme, recreatie en landgoederen).

Generieke beleidskeuzes

Het doel van de voorgenomen ontwikkeling is volgens het landgoedversterkingsplan een nieuwe inkomstenbron te realiseren, waarmee in een financieel duurzaam beheer van het landgoed en het behoud, herstel en de verdere ontwikkeling van de aanwezige natuurlijke, landschappelijke en bodemkundige waarden voorzien kan worden. Deze waarden worden via het Natura 2000-beleid, de Natuurbeschermingswet en de Ecologische Hoofdstructuur door de verschillende overheidslagen beschermd.

In hoofdstuk 3 is beschreven op welke manier de huidige en toekomstige behoefte aan zorg zich verhoudt tot het aanbod. Het woon-zorgcentrum Lemmers Erve voorziet in de stijgende vraag naar woon-zorgeenheden en biedt dit voor verschillende doelgroepen in een groene, beschutte en prikkelarme omgeving, afwijkend van de locaties waar de huidige zorg wordt geboden.

Daarnaast sluit de woon-zorgvoorziening aan bij de al aanwezige zorgvoorzieningen en wordt het woon-zorgaanbod in Ommen zowel kwalitatief als kwantitatief uitgebreid. De koppeling van het nieuwe woon-zorgcomplex aan de exploitatie van het landgoed en de aanvulling van het zorgaanbod rechtvaardigen de realisatie van deze 'stedelijke functie' op de groene omgeving.

  

Ontwikkelingsperspectieven Groene omgeving

In de Groene omgeving staat de volgende uitdaging centraal: behoud en versterking van landschap en het realiseren van een samenhangend netwerk met ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw en andere economische dragers. Voor het plangebied geldt het ontwikkelingsperspectief zone Ondernemen met Natuur en Water (buiten de EHS). In deze gebieden wordt ruimte geboden aan de ontwikkeling van (nieuwe) economische dragers waaronder de landbouw en initiatieven van waterschappen. Door toepassing van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving kunnen buiten de EHS nieuwe ontwikkelingen die een bijdrage leveren aan beheer en versterking van de landschaps-, natuur- en wateropgave worden gerealiseerd. Hier is dus volop ruimte voor ondernemerschap en continuïteit van de landbouwfunctie. In deze gebieden buiten de EHS zijn de initiatieven van waterschappen en economische dragers, geworteld in en gebaseerd op natuur-, landschaps- en waterkwaliteit, de drijvende kracht. Hun initiatieven ondersteunen de ontwikkeling die is gericht op behoud en waar mogelijk toename van de biodiversiteit, verbetering van het watersysteem en gelijktijdige versterking van natuurgericht ondernemerschap, waaronder de landbouw. Met name hier zijn bijzondere functiecombinaties mogelijk, zoals landbouw en natuur, specifieke vormen van verblijfsrecreatie, landgoederen en wonen met natuur en/of water.

 

Begrenzing van de EHS en de zone Ondernemen met natuur en water, buiten de EHS.

 

In deze zone geldt de provinciale ambitie dat ruimtelijke ontwikkelingen dragen bij aan een kwaliteitsimpuls voor natuur, landschap en water, waarmee tevens het samenhangend stelsel van natuurgebieden en de regionale economie worden versterkt. De hoofdlijn van het beleid is dat partners uit het gebied worden uitgenodigd bij te dragen aan het vitaal en samenhangend stelsel van gebieden met natuurkwaliteit door te investeren in combinaties van economische, ecologische, hydrologische en landschappelijke versterking en in beheer van de omgevingskwaliteit.

 

Gebiedskenmerken

De 'Atlas van Overijssel' toont voor het plangebied de gebiedskenmerken met de bijbehorende ambities. Voor het plangebied is met name de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' van belang. In deze laag geldt voor het plangebied het gebiedskenmerk 'oude hoevenlandschap'. De ambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven.

Dit gebiedskenmerk is bepalend voor de omvang, plaatsing en verschijningsvorm van de nieuwbouw in het plangebied. In samenspraak met de gemeente en de provincie Overijssel is door Copijn een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld. Dit ruimtelijk kwaliteitsplan en de uitgangspunten waarop het ruimtelijk kwaliteitsplan is gebaseerd zijn in hoofdstuk 3 beschreven. In het beeldkwaliteitskader is de samenhang tussen architectuur, kleur- en materiaalkeuze van de gebouwen, inrichting van het plangebied en de relatie met het omliggende landschap vastgelegd.

4.4.2 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Met het vaststellen van de Omgevingsvisie is het eerdere provinciale beleid ten aanzien van Rood-voor-rood, Rood-voor-groen en Nieuwe landgoederen vervallen. Daarvoor in de plaats is de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving geïntroduceerd als nieuw kwaliteitsinstrument. In het uitvoeringsprogramma van de Omgevingsvisie is opgenomen dat de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving door provincie en gemeenten wordt uitgewerkt om de principes van ontwikkelingsplanologie toepasbaar te maken voor sociaaleconomische ontwikkelingen in de groene omgeving.

 

Kort gezegd betekent de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving dat er in het buitengebied ruimte is voor grootschalige uitbreidingen en nieuwe ontwikkelingen, meer dan in het Streekplan het geval was, mits die gelijk opgaan (in balans zijn) met verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit. Ontwikkelingsruimte en kwaliteitsprestaties moeten in evenwicht zijn.

 

Twee principes uit de Omgevingsvisie Overijssel vormen het vertrekpunt:

1. elke ontwikkeling dient bij te dragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit;
2. de ontwikkelingsruimte die men krijgt dient in balans te zijn met investeringen (prestaties) in de ruimtelijke kwaliteit.

Bij elke ontwikkeling hoort een basisinspanning in de vorm van een goede ruimtelijke inpassing zoals situering van gebouwen en erfbeplantingen. Voor het bepalen van de hoogte van aanvullende kwaliteitsprestaties worden drie variabelen te gehanteerd:

1. Is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd?
2. Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving?
3. Dient het initiatief een eigen belang of ook maatschappelijke belangen?

In de volgende paragraven wordt beschreven welke inspanning ten behoeve van de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit vallen onder de basisinspanning en welke inspanningen worden geleverd ten behoeve van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

4.4.2.1 Uitwerking

Hoewel de realisatie van het woon-zorgcentrum voorziet in een versterking van de reeds op het landgoed en aansluitend aan het plangebied aanwezige zorgfuncties, is deze ontwikkeling te beschouwen als gebiedsvreemd. Er is sprake van een visuele impact, met name vanaf de Beerzerweg gezien, van de voorgenomen ontwikkeling op het plangebied. Het geheel onbebouwde terrein wordt als gevolg van de ontwikkeling deels bebouwd en verhard. De visuele uitstraling naar de omgeving van het plangebied en dan vooral de gebieden met hoge natuurlijke waarden langs de Vecht, ten noorden van het plangebied zijn beperkt. In deze richting is het plangebied omgeven door een forse houtsingel, waardoor het plangebied wordt afgeschermd van het gebied met hoge natuurlijke waarden.

De ruimtelijke kwaliteit van de omgeving van het plangebied wordt verder voor een belangrijk deel bepaald door op het landgoed aanwezige natuurlijke, landschappelijke en bodemkundige waarden. Om de consequenties van de voorgenomen ontwikkeling op deze te bepalen is door EcoGroen Advies een Natuurtoets uitgevoerd. In dit onderzoek wordt in het kort geconcludeerd dat er geen van sprake is van significant negatieve effecten op de op het landgoed aanwezige te behouden, herstellen of verder te ontwikkelen waarden. Het aspect flora en fauna wordt nader beschreven in paragraaf 5.7 van deze toelichting.

Het behoud, herstel en de ontwikkeling van de op het landgoed aanwezige natuurwaarden is aan te merken als een maatschappelijk belang. Deze waarden zijn als zodanig vastgelegd in het aanwijzingsbesluit Beschermd Natuurmonument en vallen als gevolg daarvan onder de beschermende werking van de Natuurbeschermingswet. Voor het beheer van deze waarden op het landgoed wordt aan de eigenaren een subsidie verstrekt. De subsidie is niet toereikend om het beheer van het landgoed als geheel te dekken, het tekort wordt aangevuld uit privévermogen van de eigenaren en het zelf uitvoeren van beheerswerkzaamheden. Dit is geen duurzame financiële situatie voor de instandhouding van het landgoed en daarmee van de hoge natuurwaarden op het landgoed. Met de realisatie van het woon-zorgcentrum wordt een financieel duurzame exploitatie van het landgoed gecreëerd, waardoor het behoud, herstel en de verdere ontwikkeling van de aanwezige natuurlijke, landschappelijke en bodemkundige waarden wordt veiliggesteld. In paragraaf 7.2 van deze toelichting wordt nader ingegaan op de exploitatie van het landgoed.

 

4.4.2.2 Basisinspanning

De voorgenomen ontwikkeling valt binnen categorie 1, rood-voor-groen op bestaande landgoederen. Ontwikkelingen uit deze categorie dienen als basisinspanning in ieder geval landschappelijk ingepast te worden. Hiertoe is door Copijn Tuin- en Landschapsarchitecten een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld, waarin is beschreven op welke wijze de voorgenomen ontwikkeling is ingepast in landschappelijke en cultuurhistorische structuur van de zuidelijke Vechtoevers. Deze inpassing is onder meer gebaseerd op een analyse van de landschappelijke kenmerken van het nabijgelegen buurtschap Junne. Daarnaast is in het ruimtelijk kwaliteitsplan een toetsingskader voor de beeldkwaliteit van de nieuwe gebouwen opgenomen. Zo zijn er beeldkwaliteitscriteria opgenomen voor de gebouwtypen, opeenvolging van de volumes en het kleur- en materiaalgebruik van de gebouwen. Verder zijn er criteria opgenomen voor de inrichting van het terrein, het plant- en verhardingsmateriaal.

4.4.2.3 Aanvullende inspanning Kwaliteitsimpuls Groen Omgeving

De aanvullende inspanning in het kader van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving hangt zeer nauw samen met de doelstelling van de voorgenomen ontwikkeling: het generen van aanvullende financiële middelen om de hoge natuurlijke, landschappelijke en bodemkundige waarden op het landgoed De Stekkenkamp te kunnen behouden, herstellen en verder te ontwikkelen, conform de principes van de 'circulaire economie'. Dit betekent dat de financiële middelen die vrijkomen als gevolg van de ontwikkeling geïnvesteerd worden in het beheer van het landgoed. Deze investering komt, volgens de principes van de 'circulaire economie' direct ten goede aan het behoud, herstel en de verdere ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit, zoals deze is gedefinieerd in de provinciale Omgevingsvisie, van het landgoed.

4.4.2.4 Borging

Het ruimtelijk kwaliteitsplan wordt op verschillende manieren geborgd. Ten eerste is het plan beschreven in paragraaf 3.6 en paragraaf 3.6 van deze toelichting en als bijlage toegevoegd aan de toelichting. Ten tweede is voor een optimale juridische borging van het ruimtelijk kwaliteitsplan in artikel 3.5 Specifieke gebruiksregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen met de strekking dat een aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen en (laten) gebruiken van de in artikel 3.1 Bestemmingsomschrijving toegestane hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken en voor de inrichting van de terreinen rondom de gebouwen wordt getoetst aan het ruimtelijk kwaliteitsplan. In de voorwaardelijke verplichting van artikel 3.5 is een verwijzing naar het ruimtelijk kwaliteitsplan opgenomen dat als bijlage aan de regels is toegevoegd. Hiermee is het ruimtelijk kwaliteitsplan onderdeel geworden van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. Gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan, worden de beeldkwaliteitscriteria als wijziging op de welstandsnota vastgesteld.

 

Het principe van de 'circulaire economie', waarmee wordt bedoeld dat de financiële middelen die vrijkomen als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling op een bepaald moment ten goede komen aan het beheer van het landgoed om zo een duurzame exploitatie van het landgoed mogelijk te maken, is vastgelegd in de anterieure overeenkomst tussen de eigenaren van het landgoed en de gemeente.

4.4.3 Conclusie provinciaal beleid

De ontwikkeling van woon-zorgcentrum Lemmers Erve op het voormalige kampeerterrein komt voort uit het zoeken van de eigenaar naar een nieuwe aanvullende inkomstenbron om te komen tot een duurzame exploitatie van het landgoed als geheel en het behoud, herstel en de verdere ontwikkeling van de aanwezige natuurlijke, landschappelijke en bodemkundige waarden voor de komende generaties veilig te stellen. De financiële middelen die met het woon-zorgcentrum worden gegenereerd, worden gebruikt voor in het in stand houden van de natuur op het landgoed, waarmee de financiële balans tussen de onrendabele en rendabele functies op het landgoed wordt hersteld ('circulaire economie'). Hiermee is het initiatief passend binnen het provinciale beleid.

4.5 Gemeentelijk beleid

4.5.1 Gemeentelijk Omgevingsplan Ommen

Op 7 februari 2013 is het Gemeentelijk Omgevingsplan Ommen vastgesteld. Dit plan bundelt de ambities op alle voor het omgevingsbeleid relevante beleidsterreinen: sociaal, economisch en fysiek. Het plan biedt een integrale visie en een helder en compact fundament voor het gemeentelijk beleid en de uitvoering ervan. Het plan kent een gecombineerde thematische en gebiedsgerichte opbouw. De kaders, opgaven en beoogde realisatie zijn per gebied en thema uitgewerkt. De belangrijkste onderwerpen en raakvlakken met het plangebied uit het Omgevingsplan zijn hieronder opgenomen.

 

Het omgevingsplan doet dit door op duurzame wijze in te zetten op het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid. Deze kernambitie is als opmaat voor het omgevingsplan te vertalen in meerdere thematische beleidsambities. Per invalshoek zijn de beleidsambities zoveel mogelijk geïntegreerd en gebundeld voor de drie centrale thema’s:

• Welzijn en leefbaarheid (Thema’s: Wonen/Onderwijs/Veiligheid, gezondheid, zorg, sport en cultuur);
• Welvaart en economie (Thema’s: Bedrijvigheid en voorzieningen/Landbouw/Recreatie en toerisme);.
• Omgevingskwaliteit (Thema’s: Milieu, klimaat en duurzaamheid en openbare ruimte/Natuur, landschap, water en erfgoed/Infrastructuur, verkeer en vervoer en bereikbaarheid).

In het gebiedsgerichte deel van het plan is de toekomstvisie voor het buitengebied beschreven. De gemeente wil de differentiatie in het landschap en de landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische waarden en kwaliteiten van het buitengebied behouden en versterken. Tegelijkertijd dienen in het buitengebied de ontwikkelingen in de landbouw, het beheer van landgoederen en recreatiebedrijven niet op slot gezet te worden. De economische en maatschappelijke dragers van het landschap vragen om ontwikkelruimte en nieuwe mogelijkheden om hun bedrijfsvoering uit te breiden en op te schalen (met name landbouw), te verbreden (landbouw en landgoederen) en/of te flexibiliseren (recreatiebedrijven). Het belang van deze partijen voor de economische ontwikkeling, maar ook als belangrijke drager van het landschap en de sociale cohesie en leefbaarheid is groot. De focus ligt op het bieden van ontwikkelruimte binnen kaders aan de bestaande bedrijven en partijen in het buitengebied en niet op nieuwe vestiging (met uitzondering van verplaatsing bestaande bedrijven binnen de gemeente).

Het bieden van meer ontwikkelruimte en stellen van minder regels doet nadrukkelijk ook een beroep op alle partijen die daar gebruik van willen maken. Het brengt voor deze partijen een aantal basale spelregels mee waaraan zij zich moeten houden:

• Het tijdig informeren van belanghebbenden over voorgenomen initiatieven;
• Het verkrijgen van acceptatie/draagvlak voor het initiatief bij belanghebbende partijen;
• Het aantoonbaar op duurzame wijze realiseren van het voorgenomen initiatief;
• Het vanuit het initiatief bijdragen aan het versterken van de omgevingskwaliteit;
• Het vanuit het initiatief bijdragen (Noaberschap) aan de leefbaarheid van wijk of buurt;
• Het adequaat compenseren van eventuele negatieve effecten op de omgevingskwaliteit, leefbaarheid of duurzaamheid.

Wat betreft de landgoederen is in samenspraak met de provincie Overijssel een afzonderlijke deelopdracht uitgezet, om te bezien op welke wijze in het omgevingsplan er binnen kaders meer eigen ontwikkelruimte kan worden geboden. Dit heeft geresulteerd in het Handvest 'Nieuwe ruimte voor kwaliteit' dat bijgedragen heeft aan de in het Gemeentelijk Omgevingsplan uitgewerkte sturingsfilosofie en de basis vormt voor een meer integrale benadering van de landgoederen in Ommen (zie voor de uitwerking van het handvest paragraaf 4.5.2). In het handvest zijn handvatten opgenomen om, recht doende aan het integrale karakter van de landgoederen, ontwikkelruimte te bieden aan de landgoederen. Ontwikkelruimte die dient om de exploitatie van deze landgoederen langjarig mogelijk te houden/maken.

 

Het gedifferentieerd naar deelgebieden ontwikkelruimte bieden aan de landbouw, landgoederen, recreatiebedrijven en andere partijen die in het buitengebied actief zijn, houdt concreet in dat in het hele buitengebied de ruimte voor nieuwe woningen (inclusief woningen voor woon-zorg combinaties) en bedrijvigheid beperkt blijft. Nieuwe woningen zijn uitsluitend mogelijk in het kader van de Ruimte voor Ruimte regeling (Rood voor Rood), de Rood voor Groen regeling, of als onderdeel van het duurzaam in standhouden van landgoederen.

 

Daarnaast wordt onder het thema Wonen beschreven dat het de ambitie is een groene, duurzame en zelfstandige gemeente blijven waar het goed en veilig wonen is en waar aan inwoners voldoende mogelijkheden om zich te huisvesten zijn, waarbij gaat de aandacht vooral uit naar jongeren, jonge gezinnen en ouderen om te voorkomen dat deze groepen de gemeente moeten verlaten.

4.5.2 Handvest Nieuwe ruimte voor kwaliteit

Op 13 juli 2012 hebben de vijf landgoederen (Vilsteren, Giethmen, De Stekkenkamp, Archem en Junne) in de gemeente het handvest 'Nieuwe ruimte voor kwaliteit' aangeboden aan de provincie en gemeente. Met dit handvest beschikken de landgoederen vanuit hun particuliere betrokkenheid over een integrale toekomstvisie en werkwijze, waarbij leefbaarheid, een duurzame ontwikkeling en behoud van de fysieke en ruimtelijke kwaliteit centraal staan. Deze toekomstvisie sluit aan bij het streven van de gemeente naar een integrale benadering van de toekomst van het buitengebied, zoals dat is vastgelegd in het Gemeentelijk Omgevingsplan en wordt een andere manier van denken over particuliere landgoederen geïntroduceerd. Het vooruitziend denken in samenhang biedt juist in deze tijd interessante perspectieven:

• de landgoederen in kwestie blijken de People-Planet-Prosperity benadering van het GOP in de volle breedte te kunnen bedienen. Hun integrale systeem van beheer maakt het mogelijk om verassende combinaties en meerwaarde te creëren.
• de werkwijze van particuliere landgoederen is exemplarisch voor de omvorming van sectoraal overheidsbeleid en voor de ontwikkeling naar een zogenaamde 'circulaire economie'.

Om inzicht te bieden in hun denk- en werkwijze hebben de deelnemers aan dit proces een bredere definitie geformuleerd voor het begrip landgoed. De provincie Overijssel definieert landgoederen als volgt:

 

'Landgoederen hebben een multifunctioneel karakter en combineren over het algemeen functies als landbouw, bosbouw, cultuurhistorie, landschap, natuurbeheer, bewoning, recreatie en jacht. Het is de samenhang van deze verschillende elementen die het herkenbaar maakt als landgoed: lanen al dan niet gericht op monumentale gebouwen, afwisseling van bos en landbouwgronden in veel gevallen ook water, verspreide boerderijen in eenzelfde stijl opgetrokken.'

 

Aan deze definitie wordt met dit handvest het volgende toegevoegd:

 

'Het particuliere landgoed is een economische, ecologische, ruimtelijke en cultuurhistorische eenheid. Deze wordt voor de langere termijn en vanuit één regiepunt beheerd, volgens het systeem van geïntegreerde duurzaamheid:

• met respect voor het verleden en de betrokkenen;
• en oog voor de behoeften van de toekomst.

Als zelfstandige, maatschappelijke onderneming functioneert het landgoed als een modern, succesvol (familie)bedrijf:

• gedreven door het belang van continuïteit en overdracht aan de volgende generatie;
• volgens het beginsel van de circulaire economie steeds op zoek naar stabiliteit en evenwicht tussen opbrengsten en investeringen om het voortbestaan en de ontwikkeling - ook in veranderende omstandigheden - in samenhang te kunnen waarborgen;
• vanuit menselijke maat, strevend naar adequate (maatschappelijke en economische duurzame) oplossingen;
• en in staat via innovatie nieuwe waarde te creëren.'

Voor de realisatie van de ambities van Ommen zijn de landgoederen op grond van deze definitie belangrijke stakeholders, met wie bilateraal overleg logisch en nodig is. De landgoederen hebben last van de versnipperde werkwijze van de overheid en van tegenstrijdigheid in wetten en regels. Zij stellen dat een integrale aanpak, gericht op de langere termijn, op drie niveaus maatwerk vereist en verdiend. Voor de realisatie van creatieve en duurzame projecten mag het omgevingsrecht geen onnodige hindernis zijn. Hierover moet het gesprek worden aangegaan met de provincie en de gemeente.

• In het domein van wet- en regelgeving willen de landgoedeigenaars/-beheerders dat de effectiviteit van het ruimtelijke instrumentarium praktisch inzetbaar is. Dat kan bijvoorbeeld worden gerealiseerd via een status aparte voor 'integrale landgoederen', die aantoonbaar mede het maatschappelijk belang nastreven. Zonder dat fundamentele concessies nodig zijn in de reguliere wetgeving kunnen daarmee bepaalde vrijstellingen worden verleend wanneer een maatschappelijk belang of het principe van 'circulaire economie' wordt gediend. in het belang van voldoende flexibiliteit stellen zij parallel de bruikbaarheid van het bestemmingsplan als instrument ter discussie.
• Op beleidsniveau willen de landgoedeigenaren toewerken naar op hoofdlijnen gestuurde prestatieafspraken met de gemeente. Een convenant maakt de publiek-private samenwerking expliciet, faciliteert het anticiperende vermogen en de integrale denkwijze van de landeigenaar en bevordert de door Ommen gewenste voortgang naar meer private verantwoordelijkheid.
• Operationeel hebben de eigenaren en beheerders behoefte aan een (gemandateerde) contact-ambtenaar, die zorg draagt voor de verbinding tussen sectoren, coördineert en de voortgang bewaakt van vraagstukken en procedures. 

Wat voor alle eigenaren en beheerders geldt, is dat een gezonde bedrijfsvoering vereist is om de instandhouding van hun landgoederen in een snel veranderende omgeving veilig te stellen en te garanderen. Op landgoed De Stekkenkamp wordt de versterking van de bestaande zorgfunctie ingezet om tot een duurzame financiële exploitatie van het landgoed te komen en wordt bijgedragen aan het versterken van de maatschappelijke structuur van de gemeente. Hiermee wordt tevens vorm gegeven aan het integrale karakter van het landgoed, zodat de instandhouding ervan in de toekomst veilig wordt gesteld.

 

4.5.3 Erfgoednota gemeente Ommen

In november 2008 heeft de gemeente het erfgoedbeleid vastgesteld. In deze nota is het monumentenbeleid en het archeologiebeleid gecombineerd. De beleidsambities zijn geformuleerd aan de hand van de thema’s behouden, ontwikkelen en beleven. De missie die de gemeente aan de hand daarvan heeft opgesteld is als volgt:

• het erfgoed zorgvuldig behouden en beheren;
• het erfgoed zichtbaar maken en integraal meewegen als inspiratiebron bij ontwikkelingen in de omgeving of door ontwikkeling van het erfgoed zelf;
• het erfgoed in het gebruik en in de beleving een waardevol en gewaardeerd onderdeel uit laten maken van de samenleving.

In de nota is deze missie verder uitgewerkt in ambities. Daarnaast heeft de nota geleid tot een beleidsvoorstel archeologie en ruimtelijke ordening. Daarbij is ook een archeologische verwachtings- en waardenkaart opgesteld. Deze kaart geeft voor het hele grondgebied van de gemeente aan waar een lage, gemiddelde, hoge of onbekende archeologische verwachting geldt en waar archeologische waarden aanwezig zijn. Bij de verschillende verwachtingswaarden horen verschillende vrijstellingen. Deze vrijstellingen geven weer bij welke ingrepen in de bodem archeologisch vooronderzoek noodzakelijk is.

 

Uitsnede uit de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart met daarop de ligging van het plangebied aangegeven.

 

Het plangebied heeft een gematigde archeologische verwachting. Hier geldt een onderzoeksplicht bij ingrepen groter dan 2.500 m² en bij een verstoring dieper dan 0,50 m. 

4.5.4 Conclusie gemeentelijk beleid

De ontwikkeling van woon-zorgcentrum Lemmers Erve op het voormalige kampeerterrein komt voort uit het zoeken van de eigenaar naar een nieuwe aanvullende inkomstenbron om te komen tot een duurzame exploitatie van het landgoed als geheel en het behoud, herstel en de verdere ontwikkeling van de aanwezige natuurlijke, landschappelijke en bodemkundige waarden voor de komende generaties veilig te stellen. De financiële middelen die met het woon-zorgcentrum worden gegenereerd, worden gebruikt voor in het in stand houden van de natuur op het landgoed, waarmee de financiële balans tussen de onrendabele en rendabele functies op het landgoed wordt hersteld ('circulaire economie'). Hiermee is het initiatief passend binnen het gemeentelijke beleid.

5 Milieu en omgevingsaspecten

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de relevante milieu- en omgevingsaspecten beschreven. De aspecten bodem, geluid, flora en fauna en archeologie zijn afzonderlijk onderzocht. De resultaten van deze onderzoeken zijn opgenomen in dit hoofdstuk. De rapportages van de onderzoeken zijn als bijlagen bij toelichting aan deze toelichting toegevoegd.

5.2 Verkennend bodemonderzoek

 

5.2.1 Inleiding

Greenhouse Advies B.V. heeft in mei en juni 2013 een verkennend bodemonderzoek (projectcode: BHB002313; datum: 28-06-2013) uitgevoerd om de milieuhygiënische bodemkwaliteit van het plangebied te bepalen en om een uitspraak te kunnen doen naar de gebruiksmogelijkheden van het plangebied. De onderzoekslocatie is onderverdeeld in 2 deelgebieden: het grasland en het bebouwde deel. Het bestemmingsplan richt zich op het eerste deelgebied, de beschrijving van de onderzoeksresultaten richt zich op dit deel.

5.2.2 Historisch onderzoek en onderzoekshypothese

Volgens de informatie van de gemeente hebben er zich in het verleden ter plaatse van de onderzoeklocaties geen calamiteiten voorgedaan waardoor de milieuhygiënische bodemkwaliteit negatief is beïnvloed. Op basis van de informatie uit het vooronderzoek wordt de onderzoeklocatie beschouwd als onverdacht, waardoor de onderzoeksstrategie voor een onverdachte locatie (ONV en ONV-GR) wordt aangehouden.

 

5.2.3 Onderzoek

Tijdens het veldwerk zijn in het grasland 20 boringen tot een diepte van 0,5 m -mv, vier boringen tot een diepte van 2 m -mv en vier peilbuizen geplaatst. In het veld is de opgeboorde grond zintuiglijk beoordeeld, waarbij géén actieve geurwaarnemingen zijn gedaan. Aansluitend is de grond beschreven en bemonsterd en zijn de te

analyseren (meng)monsters geselecteerd.

 

De veldwerker heeft tijdens de werkzaamheden aandacht besteed aan de aanwezigheid van bodembedreigende activiteiten (voorkomen van een boven- en ondergrondse tank, asbestverdachte materialen op het maaiveld en in de bodem, etc.).

5.2.4 Conclusie verkennend bodemonderzoek

Omdat de tussenwaarde voor deze stoffen niet zijn overschreden, is het uitvoeren van een vervolgonderzoek niet noodzakelijk. De resultaten vormen geen milieuhygiënische belemmering voor de voorgenomen ontwikkelingen van de locatie.

 

Deze conclusies zijn gebaseerd op het vooronderzoek, de zintuiglijke waarnemingen en analyseresultaten van dit onderzoek. Onderhavig onderzoek schetst hiermee een algemeen beeld van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem. Bij het uitvoeren van eventueel grondverzet dient men dan ook alert te zijn op mogelijk plaatselijk voorkomende (zintuiglijke) afwijkingen. Hergebruik van grondstromen dienen uitgevoerd te worden volgens de richtlijnen uit het Besluit Bodemkwaliteit. Een verkennend bodemonderzoek dat conform NEN5740 op een onverdachte locatie is uitgevoerd heeft de geldigheid van maximaal 5 jaar.

5.3 Verkeer en parkeren

5.3.1 Verkeer

De realisatie van het woon-zorgcentrum zal een toename van het verkeer over de Beerzerweg betekenen. Deze toename komt voor een belangrijk deel op rekening van de personeel. Op het woon-zorgcentrum zal sprake zijn van een continue personeelsbezetting, die drie keer per dag zal wisselen: 's morgens, eind van de middag, begin van de nacht. De toename van het verkeer zal dan ook op deze tijdstippen plaatsvinden. Het verkeer dat in een normale situatie gedurende de dag van de Beerzerweg gebruik zal maken, zal door de realisatie van het woon-zorgcentrum niet of nauwelijks toenemen.

 

Het huidige terrein wordt ontsloten door één inrit, die ten oosten van het plangebied, tegenover de spoorwegovergang ligt. In het inrichtingsplan is in het westelijk deel van het plangebied een nieuwe inrit opgenomen. Deze inrit vormt de nieuwe ontsluiting van het woon-zorgcentrum. Hierdoor zal de verkeersdrukte bij de huidige, onoverzichtelijke kruising (kruising Beerzerweg met Besthemeresweg, spoorwegovergang, uitrit De Stekkenkamp en flauwe bocht in Beerzerweg) niet toenemen.

5.3.1.1 Conclusie verkeer

Hoewel er sprake is van een verkeersaantrekkende werking als gevolg van de realisatie van het woon-zorgcomplex, zal het de toename vooral plaatsvinden op drie momenten van de dag (piekbelasting). De continubelasting van de Beerzerweg zal niet of nauwelijks toenemen.

5.3.2 Parkeren

Op het terrein wordt een parkeerterrein met 40 parkeerplaatsen voor personeel en bezoekers aangelegd. Hiermee wordt het parkeren op eigen terrein opgelost.

 

Het CROW stelt als norm voor verpleeg-/verzorgingstehuizen dat er per woon-zorgeenheid minimaal 0,5 parkeerplaats wordt aangelegd. Het inrichtingsplan voorziet in de realisatie van 50 woon-zorgeenheden (48 zorgwoningen en twee respijtzorgwoningen). Op basis van de parkeerkencijfers van het CROW dienen er minimaal 25 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Met de beoogde 40 parkeerplaatsen wordt ruim voldaan aan de parkeerkencijfer van het CROW.

5.3.2.1 Conclusie parkeren

Het aspect parkeren vormt geen belemmering voor de realisatie van het woon-zorgcentrum.

5.3.3 Conclusie verkeer en parkeren

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de realisatie van het woon-zorgcentrum.

5.4 Geluid

5.4.1 Inleiding

Gezien de ligging van de bouwblokken van het woon-zorgcentrum in de onderzoekszones van de Beerzerweg en de spoorlijn Zwolle-Emmen zijn een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai en railverkeerslawaai uitgevoerd. De resultaten hiervan worden opgenomen in dit hoofdstuk.

5.4.2 Wegverkeerslawaai

Ecopart bv uit Doetinchem heeft een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai (projectnummer: 15767, versie 2.0; datum: 11 februari 2015) uitgevoerd met als doel de geluidsbelasting op de gevels als gevolg  van het wegverkeer over de Beerzerweg te bepalen.

 

Resultaat

De hoogste geluidsbelasting op de gevel die het dichtst bij de Beerzerweg ligt bedraagt 50 dB. Deze waarde is inclusief de aftrek van 5 dB op basis van het gestelde in artikel 110g van de Wet geluidhinder (Wgh). De geluidsbelasting overschrijdt daarmee de voorkeursgrenswaarde van 48 dB, maar blijft onder de maximale ontheffingswaarde van 53 dB (buitenstedelijke situatie).

 

Hogere waarde

Omdat de berekende gevelbelastingen van het wegverkeer op de Beerzerweg niet voldoet aan het gestelde in artikel 82 Wgh, is nagegaan in hoeverre het verkeerslawaai door bron- of overdrachtsmaatregelen kan worden verminderd. Geconcludeerd is dat het toepassen van bronmaatregelen op verkeerskundige en financiële bezwaren stuit. Maatregelen in de overdrachtssfeer door een scherm of wal aan te leggen is vanuit stedenbouwkundig, landschappelijk en verkeerskundig oogpunt ongewenst. Een wijziging van de locatie van de gebouwen is niet wenselijk. Deze zijn bepaald in nauw overleg met de gemeente en provincie Overijssel en hangen sterk samen met de doelstelling van de voorgenomen ontwikkeling. Hiermee is het verlagen van de geluidsbelasting op de gevel niet mogelijk en is het noodzakelijk een verzoek om hogere waarden in te dienen bij het college van burgemeester en wethouders.

5.4.3 Railverkeerslawaai

Wensink akoestiek en milieu heeft een akoestisch onderzoek railverkeerslawaai (rapportnummer: 2012126.R01; datum: 26 juli 2013) uitgevoerd met als doel de geluidsbelasting op de gevels als gevolg van het railverkeer over de spoorlijn Zwolle-Emmen te bepalen. Dit onderzoek is door Ecopart bv geactualiseerd (kenmerk: 15767; datum: 17 februari 2015). Bij het Loket Geluidregister Spoor is nagegaan of er vanaf 2013 wijzigingen zijn geweest in de snelheid, intensiteit en bovenbouw van het railverkeer. Hieruit is gebleken dat er zich geen wijzigingen hebben voorgedaan en dat het onderzoek uit 2013 nog valide en toepasbaar is.

 

Resultaat

De hoogste geluidsbelasting op de gevel die het dichtstbij de spoorlijn ligt bedraagt 60 dB. Deze geluidsbelasting overschrijdt de hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 55 dB uit artikel 4.9 van het Besluit geluidhinder, maar blijft onder de 68 dB.

 

Hogere waarde

Conform artikel 4.10 van het Besluit geluidhinder kan voor een geluidbelasting op de gevel van 55 dB tot 68 dB een verzoek tot het vaststellen van hogere waarden worden ingediend. In het kader hiervan is nagegaan in hoeverre bron-, overdrachts- en gevelmaatregelen mogelijk zijn om de geluidsbelasting te verlagen. Het is niet de verwachting dat er aan de spoorlijn zelf aanvullende maatregelen worden getroffen. Vanuit stedenbouwkundig, landschappelijk en verkeerskundig perspectief is het niet wenselijk om door middel van een geluidsscherm maatregelen te nemen om de overdracht van het geluid te beperken. Een wijziging van de locatie van de gebouwen is niet wenselijk. Deze zijn bepaald in nauw overleg met de gemeente en provincie Overijssel, waarmee overeenstemming is bereikt over de landschappelijke inpassing van het complex. Hiermee is het verlagen van de geluidsbelasting op de gevel niet mogelijk en is het noodzakelijk een verzoek om hogere waarden in te dienen bij het college van burgemeester en wethouders.

5.4.4 Conclusie geluid

Zowel als gevolg van het wegverkeer over de Beerzerweg en het railverkeer over de spoorlijn wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden. Maatregelen aan de bron en in de overdrachtssfeer zijn vanuit financieel, stedenbouwkundig, landschappelijk en verkeerskundig oogpunt niet haalbaar. Omdat het verlagen van de geluidsbelasting op de gevel niet mogelijk is, dient bij het college van burgemeester en wethouders een verzoek tot het vaststellen van een hogere waarde worden ingediend. Om de randvoorwaarden uit het akoestisch onderzoek op te kunnen nemen in de omgevingsvergunning voor het bouwen is er een voorwaardelijke verplichting in de regels van de bestemming 'Maatschappelijk' opgenomen tot het treffen van maatregelen. 

5.5 Luchtkwaliteit

5.5.1 Beoordelingskader

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

 

In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling 'niet in betekenende mate' bijdragen (Luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (Luchtkwaliteitseisen);
• Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007.

 

Besluit en de Regeling 'niet in betekenende mate' bijdragen (luchtkwaliteitseisen)

Het Besluit 'niet in betekenende mate' bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

 

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden. Met grenswaarden voor beide stoffen van 40 µg/m³ komt dit neer op een bijdrage van 1,2 µg/m³.

 

Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerzijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

 

Regeling Beoordeling luchtkwaliteit 2007

In deze regeling staat staan criteria en eisen vastgelegd waaraan de berekeningen en de rekenmodellen moeten voldoen. Hieronder een overzicht van de rekenmodellen:

• CARII: berekening van emissies voor binnenstedelijk verkeer;
• NIBM-tool: eenvoudige berekening van emissies van verkeer volgens worst case benadering;
• ISL2: berekening van emissies voor buitenstedelijk verkeer;
• ISL3a: berekening van emissies van industrie (onder meer veehouderijen).

 

5.5.2 Overweging

De bijdrage aan de luchtkwaliteit van de zorgwoningen en daarbij behorende voorzieningen valt aan te merken als een 'niet in betekende mate' bijdrage aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Hoewel er sprake is van een verkeersaantrekkende werking van de locatie is deze bescheiden van omvang. In verhouding tot de genoemde aantallen in de Regeling NIBM is het duidelijk dat de bijdrage van deze ontwikkeling aan de concentraties NO2 en PM10 minder dan 3% van de grenswaarden bedraagt. Dat houdt in dat sprake is van een NIBM-bijdrage en dat geen berekening van de luchtkwaliteit nodig is.

 

Zorgwoningen zijn formeel geen gevoelige bestemming, maar liggen wel in het verlengde hiervan. De locatie ligt echter op een afstand van meer dan 300 meter van een rijksweg en op meer dan 50 meter van een provinciale weg. Aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit is daarom niet nodig.

 

5.5.3 Conclusie luchtkwaliteit

Het woon-zorgcentrum met de daarbij behorende voorzieningen draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. De locatie ligt echter op voldoende afstand van rijks- en provinciale wegen. Er is daarom geen aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit nodig.

5.6 Watertoets

5.6.1 Inleiding

Ten behoeve van de waterparagraaf is op 04-06-2013 een digitale watertoets uitgevoerd op dewatertoets.nl. Op basis van deze toets dient het bestemmingsplan volgens het waterschap Regge en Dinkel de normale procedure te doorlopen. De reactie van het waterschap is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.

5.6.2 Wateraspecten

In haar reactie op de uitgevoerde watertoets heeft het waterschap aangeven welke wateraspecten van belang zijn. Deze aspecten worden hieronder opgesomd. 

1. De waterkwaliteit in het plangebied mag door de ontwikkeling van het gebied niet nadelig worden beïnvloed (schoon houden wat schoon is);
2. Hemelwater- en afvalwaterafvoer geschiedt conform het vigerende beleid van het waterschap Regge en Dinkel: schoon hemelwater wordt volledig gescheiden van afvalwater. Hierbij wordt het afstromende hemelwater van het verharde oppervlak van bebouwing en bestrating geïnfiltreerd in de bodem, zoals in de watertoets is aangegeven. Via een bodempassage zal er een voorzuivering van het afstromende hemelwater van de bestrating (parkeerplaats e.d.) plaatsvinden, omdat dit water enigszins vervuild is;
3. Geen afwenteling van het waterbezwaar: Het uitgangspunt hierbij is dat de afvoer uit het plangebied bij de maatgevende neerslaghoeveelheid (40 mm in 75 minuten) niet groter mag zijn dan de oorspronkelijke landelijke maximum-afvoer 2,4 l/s/ha. Hiervoor dient dan ook een infiltratievoorziening te worden getroffen om het afstromende hemelwater van de verharde oppervlakken te bergen (7.000 m2 verhard oppervlak = 280 m3 berging). Wij adviseren u aan deze infiltratievoorziening een noodoverloop te maken naar de waterloop 1-0-0-1 van waterschap Regge en Dinkel. In de gemailde bijlage kunt u zien dat de afwatering van het huidige terrein plaatsvindt via de duiker onder de Beerzerweg naar de waterloop 1-0-0-1 ten zuiden van het plangebied;
4. Voorkomen grondwateroverlast en verdroging: Om te kunnen bouwen is een bepaalde ontwateringsdiepte nodig die bereikt kan worden door drainage, ophoging of een combinatie van beide. Het beleid van het waterschap is erop gericht om de huidige grondwaterstanden zo min mogelijk te beïnvloeden. Het verlagen van de grondwaterstanden door middel van drainage verdient derhalve niet de voorkeur;
5. Hoogwaterkering Vecht: Deze hoogwaterkering (zie bijlage) beschermt het plangebied tegen hoogwater die voldoet aan 'Maatgevende Hoog Waterstanden voor de Vecht' (MHW Provincie Overijssel, vastgesteld in 2009).

 

5.6.3 Uitwerking wateraspecten

In deze paragraaf wordt per punt beschreven op welke wijze de door het waterschap benoemde wateraspecten worden verwerkt in het inrichtingsplan en de bouwkundige uitwerking van het initiatief.

1. De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van een woon-zorgcomplex voor mensen met een beperking. Deze ontwikkeling vormt geen bedreiging voor de waterkwaliteit in het plangebied, er is geen sprake van het lozen van afvalwater op het oppervlakte water en worden geen activiteiten uitgevoerd die de kwaliteit van het grond- en oppervlakte water kunnen schaden. Het afvalwater wordt geloosd via een gescheiden rioleringsstelsel op het openbare riool. Voor het afvoeren van hemelwater van de verhardingen en de daken van gebouwen wordt een aparte voorziening gerealiseerd;
2. Hemelwater- en afvalwaterafvoer geschiedt volgens een gescheiden stelsel. In het plangebied is voldoende ruimte aanwezig tussen de gebouwen, langs de Beerzerweg of in de nabijheid van het nieuwe parkeerterrein om het afstromende hemelwater via een bodempassage te laten infiltreren in de bodem. Te zijner tijd zal dit worden uitgewerkt in een civieltechnisch ontwerp voor het plangebied;
3. Te zijner tijd zal een civieltechnisch ontwerp worden opgesteld, zodat geen sprake is van afwenteling van het waterbezwaar. Het door het waterschap beschreven uitgangspunt zal hierbij worden gehanteerd: de afvoer uit het plangebied bij de maatgevende neerslaghoeveelheid (40 mm in 75 minuten) mag niet groter zijn dan de oorspronkelijke landelijke maximum-afvoer 2,4 l/s/ha. Hiervoor dient dan ook een infiltratievoorziening te worden getroffen om het afstromende hemelwater van de verharde oppervlakken te bergen (7.000 m² verhard oppervlak = 280 m³ berging). Wij adviseren u aan deze infiltratievoorziening via de duiker met een keerklep onder de Beerzerweg een noodoverloop te maken naar de waterloop 1-0-0-1 van waterschap Regge en Dinkel. Zie voor de ligging van deze waterloop de onderstaande afbeelding;

4. De grond in het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit zand. Voor het bouwen van de voorgenomen gebouwen is het niet noodzakelijk de bodem te draineren. Mocht het grondwater eventueel toch problemen opleveren dan zal ter plekke van de gebouwen de grond worden opgehoogd;
5. Rondom het plangebied ligt een hoogwaterkering die het plangebied beschermd tegen hoge waterstanden in de Vecht. De voorgenomen ontwikkeling raakt de hoogwaterkering niet. 

5.6.4 Conclusie watertoets

Het aspect water levert geen belemmeringen op voor de realisatie van het woon-zorgcomplex.

5.7 Flora en fauna

EcoGroen Advies heeft voor de ontwikkeling van het woon-zorgcentrum een Natuurtoets (projectnummer: 12165; datum: maart 2015) uitgevoerd. Hiervoor is een voortoets Natuurbeschermingswet, een quickscan Flora- en faunawet en een toetsing EHS-beleid uitgevoerd.

5.7.1 Beoordelingskader

Het doel van de Natuurtoets is de voorgenomen ontwikkeling te toetsen aan de geldende natuurwetgeving en -beleid. Hiervoor is een voortoets Natuurbeschermingswet, een quickscan Flora- en faunawet en een toetsing EHS-beleid uitgevoerd.

 

Natuurbeschermingswet

In de Natuurbeschermingswet 1998 is de bescherming van Vogel- en Habitatrichtlijngebieden (Natura 2000-gebieden) en Beschermde Natuurmonumenten ondergebracht. Beoordeeld dient te worden of ingrepen of activiteiten in of in de nabijheid van deze gebieden significant negatieve effecten kunnen hebben op de aangewezen waarden en instandhoudingsdoelen van deze gebieden.

 

Ecologische Hoofdstructuur

De bescherming van de Ecologische Hoofdstructuur komt voort uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Voor nieuwe ontwikkelingen binnen de groene contouren van de EHS geldt een ‘nee, tenzij’- afweging. Dit houdt kortweg in dat significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van de EHS niet toegestaan is, tenzij er sprake is van het ontbreken van reële alternatieven en redenen van groot openbaar belang. Wanneer niet teruggevallen kan worden op het tenzij-gedeelte van het beschermingskader, zal aangetoond moeten worden dat door de plannen de wezenlijke kenmerken en waarden van de EHS niet aangetast worden.

 

De Ecologische Hoofdstructuur van Overijssel is door de provincie vastgelegd in de Omgevingsvisie 2009. In 2013 is de Omgevingsvisie geactualiseerd, waarmee tevens de herijkte EHS definitief is vastgesteld. Naast de EHS is hierin ook de categorie zone 'Ondernemen met natuur' opgenomen. Voor initiatieven in deze zone geldt het 'ja, mits-beleid'. Dit betekent dat nieuwe initiatieven mogelijk zijn, mits een kwaliteitsimpuls wordt gegeven aan water, natuur en landschap.

 

Flora- en faunawet

De Flora- en faunawet verplicht om bij ruimtelijke ingrepen of andere nieuwe activiteiten, na te gaan of deze negatieve effecten kunnen hebben op beschermde plant- en diersoorten. Optredende negatieve effecten dienen zo veel mogelijk vermeden of geminimaliseerd te worden. Voor schade aan strikt beschermde soorten kan het noodzakelijk zijn om een ontheffing aan te vragen bij de Dienst Regelingen van het Ministerie van EZ en compensatie te realiseren van verloren gegaan leefgebieden of groeiplaatsen die verloren gaan.

5.7.2 Natuurbeschermingswet

Het plangebied ligt in het Natura 2000-gebied Vecht en Beneden-Reggegebied, een gebied dat is aangemeld als speciale beschermingszone onder de Habitatrichtlijn en delen als Beschermd Natuurmonument. Ter plekke van het plangebied is sprake van zowel Habitatrichtlijn als Beschermd Natuurmonument.

 

5.7.2.1 Natura 2000-gebied Vecht en Beneden-Regge

Als gevolg van de realisatie van het woon-zorgcentrum en de hierbij behorende voorzieningen zijn de volgende mogelijk optredende effecten bepaald:

• vermesting en verzuring als gevolg van uitstoot van de toename van verkeer;
• verstoring door geluid, licht en optische verstoring door de bouw en jaarrond aanwezigheid van mensen;
• oppervlakteverlies door de realisatie van de gebouwen, tuinen en parkeerplaatsen.

Vermesting en verzuring

Verzuring van bodem of water is een gevolg van de uitstoot van vervuilende gassen door bijvoorbeeld industrie, landbouwbedrijven en verkeer. De uitstoot bevat onder andere zwaveldioxide (SO2), stikstofoxide (NOx), ammoniak (NH3) en vluchtige organische stoffen (VOS). Vermesting is de letterlijke verrijking van ecosystemen met name met stikstof en fosfaat. Het kan gaan om aanvoer door de lucht (droge en natte neerslag van ammoniak en stikstofoxiden) of nitraat- en fosfaataanvoer door het oppervlakte- of grondwater.

 

Met behulp van depositieberekeningen is bepaald of er sprake is van een toename van de atmosferische depositie op een habitattype of leefgebied binnen het Natura 2000-gebied. Omdat er in de huidige situatie nog geen activiteit in het plangebied is, is de ontwikkeling gezien als een nieuwe ontwikkeling. Er wordt alleen gekeken naar de effecten als gevolg van verkeer, omdat voor verwarming gebruik wordt gemaakt van zonnecellen en -boilers, waardoor hierbij geen sprake is van enige vorm van (extra) uitstoot.

 

Uit de berekening volgt dat als gevolg van de toename van verkeer in het plangebied er een toename is van de stikstofdepositie. Het effectbereik is echter klein en reikt tot maximaal 100 meter. Buiten deze afstand is er geen sprake meer van een meetbare toename (< 0,05 mol N/ha/jaar). De habitattypen of leefgebieden van de soorten liggen allemaal op dusdanige afstand dat er geen sprake meer is van een meetbare toename al daar. Negatieve effecten als gevolg van stikstofdepositie zijn dan ook op voorhand uit te sluiten. Verder geldt voor het totale oppervlak waar sprake is van een toename, dat hier ook geen potenties liggen voor het realiseren van uitbreidingsdoelen.

 

Depositie van stikstof als gevolg van de toename van het autoverkeer in het plangebied.

 

Verstoring

Verstoring wordt hierbij gezien als afwijkingen in natuurlijk gedrag of fysiologie als gevolg van aantasting van de vegetatie of de bodem, de aanwezigheid van mensen, onnatuurlijk geluid of licht. Voor vegetaties betekent het vooral vernieling van planten of aantasting van de groeiplaats. Voor vogels of fauna betreft deze afwijkingen bijvoorbeeld het vaker moeten opvliegen, stoppen met foerageren, verhoogde hartslag, maar ook directe predatie. Toetsing van verstoring is dan ook alleen van toepassing op habitatrichtlijnsoorten. Het Vecht- en Beneden-Reggegebied is aangewezen voor vier vissoorten, kamsalamander en kruipend moerasscherm.

Geen van de aangewezen soorten komt voor in of nabij het plangebied, met name door het ontbreken van geschikt leefgebied of door de ligging buiten het dispersiebereik van bestaande populaties. Ook voor de uitbreidingsdoelen vormt het plangebied geen belangrijke locatie. Van verstoring binnen het plangebied is dan ook geen sprake.

 

Oppervlakteverlies

Door de plannen neemt het netto oppervlak Habitatrichtlijngebied af. Uit de bovenstaande beschrijvingen en analyses blijkt dat in het plangebied zelf geen habitattypen of leefgebieden van beschermde soorten voorkomen, waardoor er geen sprake is van een oppervlakteafname van aangewezen waarden. Verder geldt dat het plangebied niet primair geschikt is om de uitbreidingsdoelen voor habitattypen en habitatrichtlijnsoorten met een landelijk ongunstige staat van instandhouding te realiseren.

5.7.2.2 Beschermd natuurmonument

Hoewel bij de definitieve aanwijzing van het Natura 2000-gebied de Beschermde Natuurmonumenten en Staatsnatuurmonumenten zijn komen te vervallen, blijven de doelen waarvoor deze gebieden aangewezen zijn wel van toepassing, voor zover deze niet ook in de aanwijzing van het Habitat- of Vogelrichtlijngebied zijn opgenomen. Het Natura 2000-gebied Vecht- en Beneden-Reggegebied omvat drie Beschermde Natuurmonumenten, waaronder De Stekkenkamp. De Stekkenkamp wordt beschreven als een gebied met een grote geologische, geomorfologische en bodemkundige betekenis en als ornithologisch, floristisch en faunistisch waardevol.

 

Geologie, geomorfologie en waterhuishouding

Bij invloed (schade) aan de geologie of geomorfologie kan gedacht worden aan vergraven van landschapselementen als stroomruggen, oeverwallen en oude singels. Het plangebied ligt op de rand van een dekzandrug en is al lange tijd in gebruik. Het gebied ligt buiten het overstromingsbereik van de Vecht door de kade aan de noordzijde, waardoor ook al voor de normalisering van de Vecht hier al minder sprake was van landschapsvorming (zoals oeverwallen). Wel is de locatie lange tijd kleinschalig agrarisch in gebruik geweest, waardoor waarschijnlijk een esdek ontstaan is. In het recente verleden (tot 1993) is het terrein in gebruik geweest als camping en is deels verhard geweest.

 

De voorgenomen ontwikkeling blijft geheel binnen de grenzen van het perceel, dat al lange tijd zijn huidige vorm heeft. Hierdoor vindt geen fysieke aantasting plaats van de aangrenzende oeverwallen, stroomruggen, kronkelwaarden of andere kenmerkende morfologische structuren. Wel vindt vergraving en bebouwing plaats van het dekzand. De dekzanden zijn relatief jonge afzettingen, zijn algemeen voorkomend in Nederland en niet typisch voor het Vechtdallandschap. Door het gebruik in het verleden is de bovengrond al aan sterke verstoring onderhevig geweest.

De ontwikkeling omvat geen aanleg van kunstwerken of andere objecten onder de grond en er vindt geen bemaling plaats. Hierdoor is van een aantasting (wijziging) van de grondwaterhuishouding geen sprake. Wel wordt een groter deel van het terrein verhard, waardoor de infiltratie wijzigt. Er wordt een voorziening gerealiseerd waardoor het hemelwater van het verharde oppervlak in het gebied zelf kan infiltreren conform het wateradvies van het waterschap (zie paragraaf 5.6).

 

Flora

De beschreven floristische waarden van het Beschermd Natuurmonument zijn vooral gekoppeld aan het typische rivierlandschap. Deze vegetaties en de soorten die hierin voorkomen, komen grotendeels overeen met de habitattypen die aangewezen zijn voor het Natura 2000-gebied. Uit de analyses met betrekking tot deze habitattypen is al gebleken dat hierop geen negatieve effecten te verwachten zijn.

 

Fauna

Het plangebied vormt geen typisch leefgebied van de het merendeel van de genoemde soorten. De meesten zijn gebonden aan specifieke vegetaties of landschapsstructuren, die vooral voorkomen in het overstromingsbereik van de Vecht of juist op de hogere, beboste delen. Significant negatieve effecten op de faunistische waarden worden dan ook niet verwacht. Omdat er wel sprake is van een kleine afname van (potentieel) leefgebied wordt geadviseerd hier wel een vergunning voor aan te vragen.

 

Natuurschoon

De Stekkenkamp wordt gekenmerkt door het voorkomen van uiteenlopende terreintypen en een kleinschalige afwisseling hiervan. Als gevolg heeft het als geheel een hoge belevingswaarde. Het plangebied vormt, mede door de kade langs de noordgrens ervan, dan ook geen typisch of kenmerkend onderdeel van het hele Beschermde Natuurmonument. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een deel van de kleinschaligheid te niet gedaan. Als gevolg hiervan is er sprake van enige aantasting van het natuurschoon, maar zeker niet van de kenmerkende waarden van het Beschermde Natuurmonument.

 

Economische drager

De kosten voor het beheer van het landgoed overstijgen de inkomsten die ermee worden genereerd. Het doel van de voorgenomen ontwikkeling is om een duurzame exploitatie van het landgoed te kunnen bereiken. Dit is beschreven in het Landgoedversterkingsplan (zie paragraaf 3.2) met als doel de rendabele en onrendabele functie in financiële zin met elkaar in evenwicht te brengen, de zogenaamde 'circulaire economie'. Naast het verpachten van landbouwgrond en de verhuur van de bestaande voormalige boerderijen op het landgoed vormt het woon-zorgcentrum een economische drager onder een duurzame financiële exploitatie van het landgoed. Hierdoor kunnen de hierboven beschreven natuurlijke, landschappelijke en bodemkundige waarden worden behouden, hersteld en verder worden versterkt.              

5.7.2.3 Conclusie Natuurbeschermingswet

In de Natuurtoets van EcoGroen Advies wordt geconcludeerd dat significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelen van habitattypen en habitatsoorten kunnen worden uitgesloten. Binnen het plangebied zijn geen habitattypen aanwezig en het is ook nauwelijks geschikt voor de ontwikkeling hiervan. Geen van de soorten of leefgebied van deze soorten komt binnen of binnen de invloedsfeer van het plangebied voor. Ook van externe werking is geen sprake. Er vindt geen ver reikende verstoring plaats en depositie van vermestende en verzurende stikstoffen blijft dusdanig lokaal dat er geen toename is van depositie op habitattypen.

 

Door de realisatie wordt het effectieve oppervlak van het Natura 2000-gebied verkleind met circa twee hectare (het bruto oppervlak blijft gelijk, het netto oppervlak wordt als gevolg van de toegevoegde bebouwing verkleind). Hoewel de ontwikkeling geen significant negatieve effecten heeft op de instandhoudingsdoelen van het Natura 2000-gebied (geen verlies aan habitattypen of leefgebieden), wordt door EcoGroen Advies geadviseerd een vergunning in het kader van de Natuurbeschermingswet aan te vragen. Op basis van overleg met de provincie Overijssel is gebleken dat deze vergunning verleenbaar is.

  

Significant negatieve effecten op de doelen van het Beschermd Natuurmonument zijn niet aan de orde. De geomorfologie en waterhuishouding worden niet aangetast en de planlocatie vormt geen onderdeel van de kenmerkende landschapstypen (met bijbehorende soorten) van het Beschermd Natuurmonument. Door de ontwikkeling ontstaat een nieuwe economische drager die zorg draagt voor behoud, herstel en de verdere ontwikkeling van de op het landgoed aanwezige natuurwaarden. Schadelijke effecten op bodem, soorten, landschap en natuurschoon zijn dan ook niet aan de orde. Omdat wel sprake is van bebouwing op een nu nog open grasland en hiermee sprake is van geringe aantasting van het natuurschoon, wordt door EcoGroen Advies geadviseerd een vergunning in het kader van de Natuurbeschermingswet aan te vragen. Op basis van overleg met de provincie Overijssel is gebleken dat deze vergunning verleenbaar is.

5.7.3 Flora en faunawet

 

5.7.3.1 Veldbezoek

Voor deze natuurtoets is op 11 juni 2013 door EcoGroen Advies een veldbezoek uitgevoerd. Hiermee is een goede indruk verkregen van de waarde van het gebied voor beschermde soorten. Tijdens het veldbezoek is onderzocht of in het gebied mogelijk beschermde soorten aanwezig zijn dan wel kunnen zijn en of deze verstoord worden door de geplande ontwikkeling.

Naast de informatie die verkregen is door middel van de veldinventarisaties is gebruik gemaakt van bestaande literatuur. Het gaat hierbij om gegevens uit onderzoeken, actuele verspreidingsgegevens en ecologische atlassen. De resultaten van het veldbezoek zijn vastgelegd in de door EcoGroen Advies uitgevoerde Natuurtoets.

5.7.3.2 Conclusie Flora en faunawet

Uit het onderzoek blijkt dat in het plangebied diverse beschermde soorten (kunnen) voorkomen. Geconcludeerd wordt dan ook dat negatieve effecten te verwachten zijn op individuen en leefgebied van beschermde soorten.

De negatieve effecten op vaste rust- en verblijfplaatsen hebben echter alleen betrekking op algemene soorten (tabel 1-soorten van de Flora- en faunawet) en vogels (beoordeeld als tabel 2 van de Flora- en faunawet). Voor de algemene soorten geldt een algehele vrijstelling op de ontheffingsplicht bij ruimtelijke ingrepen en zijn vervolgstappen dus niet noodzakelijk. Voor vogels geldt dat voor verstorende werkzaamheden in het broedseizoen geen ontheffing wordt verleend, omdat het uitvoeren van de werkzaamheden buiten het broedseizoen over het algemeen een goed alternatief is.

5.7.4 Ecologisch Hoofdstructuur

Het plangebied ligt buiten de EHS-begrenzing, maar is wel geheel begrensd als zone Ondernemen met Natuur en Water, buiten de EHS. Het aangrenzende bos en de singels zijn wel begrensd als EHS. Omdat de EHS in Overijssel geen externe werking kent, is een verdere toetsing aan het EHS-beleid niet aan de orde.  

Binnen de zone Ondernemen met Natuur en Water, buiten de EHS, geldt het 'ja, mits-kader', waarbij de kwaliteitsinvesteringen gericht moeten zijn op natuur, landschap en water. In paragraaf 4.4.2 is ingegaan op de kwaliteitsprestaties die met dit plan geleverd worden.

5.7.5 Conclusie flora en fauna

Doordat er sprake is van geringe aantasting van natuurschoon van het Beschermde Natuurmonument is het aanvragen van een vergunning onder artikel 16 lid 1 van de Natuurbeschermingswet noodzakelijk. Doordat er sprake is van oppervlakteverlies van het effectieve oppervlak van het Natura 2000-gebied met circa 2 hectare is tevens het aanvragen van een vergunning onder artikel 19d lid 1 van de Natuurbeschermingswet noodzakelijk. Uit overleg met de provincie Overijssel is gebleken dat de vergunning in het kader van de Natuurbeschermingswet op basis van de uitgevoerde Natuurtoets verleenbaar is.

5.8 Archeologie en cultuurhistorie

5.8.1 Archeologie

5.8.1.1 Archeologisch onderzoek

ADC ArcheoProjecten heeft in juni 2013 een bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek uitgevoerd (ADC Rapport 3415; datum: 26 augustus 2013).

 

Bureauonderzoek

Op basis van het bureauonderzoek werden dekzandruggen (mogelijk met oud bouwlanddek) en meanderruggen van de Vecht verwacht. Hierop zouden resten van nederzettingen, grafvelden of rituele deposities uit het Paleolithicum tot de Nieuwe tijd, maar voornamelijk Bronstijd tot Romeinse tijd aanwezig kunnen zijn.

 

Inventariserend veldonderzoek

Om deze verwachting te toetsen werd in het plangebied een verkennend booronderzoek uitgevoerd. Uit het veldonderzoek is gebleken dat er sprake is van een zone met dekzand (Laagpakket van Wierden) en een zone met oever- en beddingafzettingen van de Vecht (Laagpakket van Singraven). Het reliëf in het gebied is echter dermate gering, dat van morfologisch herkenbare meander- en/of dekzandruggen nauwelijks sprake lijkt te zijn.

Slechts in vier boringen is sprake van een plaggendek (enkeerdgrond). In boring 20 bedekt het plaggendek de afzettingen van de Vecht.

In drie boringen (2, 3 en 10) is sprake van bodemverstoringen. In de rest van het plangebied zijn de bodems intact, althans de top van de C-horizont.

 

Conclusie en advies

In het plangebied kunnen op basis van het booronderzoek drie zones worden afgebakend waar voor elk een apart advies gegeven wordt.

 

Zonering van het plangebied op basis van het booronderzoek.

 

De zone met grotendeels verstoord bodemprofiel kan worden vrijgegeven voor de voorgenomen ontwikkeling. Het is hier echter niet volledig uit te sluiten dat binnen het onderzochte gebied toch nog archeologische resten voorkomen.

Voor de zone met afzettingen van de Vecht (voor zover niet gelegen binnen de zone met bodemverstoring) geldt, dat het niet volledig uit te sluiten is dat binnen het onderzochte gebied nog archeologische resten voorkomen. De verwachte resten hebben echter een incidenteel karakter (rituele deposities e.d.).

Om de op het bureauonderzoek gebaseerde gespecificeerde verwachting voldoende te kunnen aanvullen en toetsen, wordt geadviseerd om tijdens de graafwerkzaamheden in een archeologische begeleiding te voorzien. De archeologische begeleiding dient hetzelfde doel als een inventariserend veldonderzoek door middel van het aanleggen van proefsleuven (IVO-P). Dit betekent dat indien bij de civiele werkzaamheden toch vondsten of archeologische sporen worden aangetroffen, deze worden geregistreerd en, in zover de werkzaamheden dat toelaten, worden gedocumenteerd. De exacte invulling van de werkzaamheden dient te worden vastgelegd in een door de bevoegde overheid goed te keuren Programma van Eisen (PvE).

 

Voor de gebieden waar een vervolgonderzoek niet noodzakelijk is, verdient het aanbeveling om de uitvoerder van het grondwerk te wijzen op de plicht archeologische vondsten te melden bij de bevoegde overheid, zoals aangegeven in artikel 53 van de Monumentenwet.

5.8.1.2 Selectieadvies

Het archeologisch onderzoek is voorgelegd aan de regioarcheoloog van de gemeente. In het selectieadvies van de regioarcheoloog wordt aangegeven dat de zone met het verstoorde bodemprofiel vrijgegeven wordt. De zone met de Vechtdalafzettingen dient, daar waar daadwerkelijk gegraven gaat worden, onderzocht te worden door middel van archeologische begeleiding, onder protocol opgraven. Hiervoor is het opstellen van een Programma van Eisen verplicht. De overige delen van het plangebied worden, op archeologische gronden, vrijgegeven voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.8.1.3 Conclusie archeologie

Graafwerkzaamheden ten behoeve van de realisering van de gebouwen en de infrastructuur in de zone met Vechtdalafzettingen dienen te worden uitgevoerd onder archeologische begeleiding, onder protocol opgraven. De overige delen van het plangebied worden vrijgegeven voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.8.2 Cultuurhistorie

Het landschap zoals dat nu zichtbaar is, is het resultaat van ruimtelijke ontwikkelingen uit de twintigste eeuw. Het landgoed kent geen klassieke indeling met hoofd- en bijgebouwen, lanen en geordende percelen, hekwerken en poorten. De Stekkenkamp wordt, zoals beschreven in hoofdstuk 2, gekarakteriseerd door een afwisselend geheel van boerderijen langs de Beerzerweg, kleinschalige akkers en hooilanden, houtwallen en bossen en natuurvelden met stuifduinen langs de Vecht. Dit natuurlijke karakter van het landgoed wordt in het algemeen hoger gewaardeerd dan de cultuurhistorische waarden ervan.

 

Typerend voor De Stekkenkamp en omgeving zijn de historische boerenerven, die in een los verband met een informele en praktische indeling verspreid door het Vechtdal voorkomen. De boerderijen worden veelal gekenmerkt door een rechthoekige plattegrond, hoge, veelal steile enkelvoudige kap (zadeldak met grote wolfseinden of een schildkap) en goothoogten die onder de verdiepingsvloer eindigt. Op het landgoed staan op Beerzerweg 2 en 3 voorbeelden van dit type boerderijen. De gebouwen die aanwezig zijn in het plangebied passen ook binnen deze typering, hoewel ze voor het gebruik door de zorginstelling gemoderniseerd zijn.

 

In hoofdstuk 3 zijn de verkaveling en de gebouwen beschreven die worden gerealiseerd. Met name de gebouwen die in het oostelijk deel van het plangebied worden gerealiseerd sluiten aan bij de typologie van de gebouwen in de omgeving. Dit geldt zowel voor de rechthoekige hoofdvorm als voor het materiaal- en kleurgebruik. Het gebouw in het westelijke deel van het plangebied is gekozen voor een meer afwijkende vormgeving. Dit gebouw is groter van omvang waardoor het bestaat uit samengestelde volumes en kapvormen. Om een balans met de afwijkende vormgeving te vinden wordt het gebouw uitgevoerd in traditionele materialen. Uit het Toetsingskader Beeldkwaliteit uit het ruimtelijk kwaliteitsplan van Copijn Tuin- en landschapsarchitecten blijkt echter dat er voor de architectonische uitwerking ruimte blijft voor een hedendaagse uitstraling.

   

5.8.2.1 Conclusie cultuurhistorie

De realisatie van het bouwplan vormt geen inbreuk op de cultuurhistorische waarden van het landgoed als geheel. Deze waarden komen veel meer tot uiting in de ligging en indeling van de erven en de architectuur en het kleur- en materiaalgebruik van de boerderijen. Het landgoed als geheel wordt meer gewaardeerd om de aanwezige natuurlijke, landschappelijke en bodemkundige waarden.

In het ruimtelijk kwaliteitsplan van Copijn Tuin- en Landschapsarchitecten zijn deze waarden geanalyseerd en benoemd en is aan de hand hiervan een toetsingskader voor de te realiseren beeldkwaliteit neergezet, waaraan het definitieve bouwplan wordt getoetst.

5.8.3 Conclusie archeologie en cultuurhistorie

Graafwerkzaamheden in de zone met Vechtdalafzettingen dienen onder archeologische begeleiding, onder protocol opgraven, plaats te vinden. Het opstellen van een Programma van Eisen is hiervoor verplicht. De overige delen van het plangebied worden vrijgegeven voor de voorgenomen ontwikkeling.

 

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.9 Bedrijven en milieuzonering

5.9.1 Beoordelingskader

Het is gebruikelijk om voor ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bedrijvigheid gebruik te maken van de afstanden uit de publicatie Bedrijven en milieuzonering (VNG-uitgeverij, 2009). Andersom is deze publicatie te gebruiken voor het verantwoord inpassen van bedrijvigheid in een woon- of werkomgeving. De publicatie geeft informatie over de milieukenmerken van vrijwel alle voorkomende bedrijfstypen. Het biedt daarmee een hulpmiddel om ruimtelijke ordening en milieu op elkaar af te stemmen.

Uitgangspunt is dat de in de bedrijvenlijst genoemde afstanden gelden tussen enerzijds de perceelsgrens van het bedrijf en anderzijds de gevel van de woning. De richtafstanden gelden ten opzichte van rustige woongebieden. Dit kan zowel een rustige woonwijk als een rustig buitengebied zijn.

 

Het kan zo zijn dat specifieke wet- en regelgeving andere afstanden voorschrijft. Deze gaan dan voor de afstanden uit de VNG-publicatie. Te denken valt aan de Wet geurhinder en veehouderij, het Activiteitenbesluit of het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

 

5.9.2 Bedrijven

Op ruim 200 meter ten zuiden van de nieuwe bebouwing in het plangebied is het Recreatiecentrum Besthmenerberg gevestigd. Dit recreatiecentrum bestaat uit een bungalowpark en een camping en heeft een eigen zwembad. Dit bedrijf valt onder de SBI-code 552. Hiervoor geldt een grootste afstand van 50 meter als gevolg van geluid.

 

Tevens kan een woon-zorgcentrum effecten hebben op woningen in de omgeving. Een woon-zorgcentrum valt onder de SBI-code 871. Hiervoor geldt een grootste afstand van 30 meter als gevolg van geluid.

5.9.3 Conclusie bedrijven en milieuzonering

De in de publicatie Bedrijven en milieuzonering genoemde afstanden is voor het recreatiecentrum kleiner dan de werkelijke afstand tot de nieuwe gebouwen in het plangebied. Binnen een straal van 30 meter rondom het woon-zorgcentrum zijn er geen woningen aanwezig.

 

Het aspect bedrijven en milieu vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.10 Externe veiligheid

5.10.1 Beoordelingskader

Voor de beoordeling van het aspect externe veiligheid gelden de volgende kaders:

• Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), inclusief de daaronder vallende Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi);
• Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen;
• Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), inclusief de daaronder vallende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb).

Daarnaast kunnen het Activiteitenbesluit en Vuurwerkbesluit van belang zijn.

 

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) regelt hoe een gemeente of provincie moet omgaan met risico's voor mensen buiten een bedrijf als gevolg van de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen in een bedrijf.

In de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) staan regels over de veiligheidsafstanden en over de berekening van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

 

Uitgangspunt voor deze circulaire is de Nota risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Deze circulaire heeft betrekking op het beleid van de ministers van Infrastructuur en Milieu en van Veiligheid en Justitie over de afweging van veiligheidsbelangen die een rol spelen bij het vervoer van gevaarlijke stoffen in relatie tot de omgeving. Voor de uitwerking en toepassing van de risiconormen is zoveel mogelijk aangesloten bij Bevi en Revi.

 

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) geeft onder andere veiligheidsafstanden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen aan. De normstelling is in lijn met het Bevi. De risicoafstanden en de manier van risicoberekening komen net als bij het Bevi in een regeling te staan. Deze regeling is nog niet gepubliceerd.

Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu adviseert om voor standaard buisleidingen met aardolieproducten de afstanden aan te houden uit het RIVM rapport Risicoafstanden voor buisleidingen met brandbare vloeistoffen K1K2K3 (augustus 2008). Voor afwijkende gevallen en andere brandbare chemische vloeistoffen zijn berekeningen nodig. Voor het berekenen van risico’s van ondergrondse gasleidingen ('hogedruk aardgastransportleidingen') is het computerprogramma CAROLA beschikbaar.

 

5.10.2 Inrichtingen

In de omgeving van het plangebied komen geen inrichtingen voor die vallen onder de werking van het Bevi en het Revi.

5.10.3 Vervoer gevaarlijke stoffen

In de omgeving van het plangebied liggen geen transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

5.10.4 Buisleidingen

In de omgeving van het plangebied liggen geen buisleidingen voor het transport van gevaarlijke stoffen.

5.10.5 Conclusie externe veiligheid

Het aspect externe veiligheid levert geen belemmeringen op voor de realisatie van het woon-zorgcomplex.

6 Toelichting op de regels

6.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande en nieuwe situatie, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het bestemmingsplan: de verbeelding (plankaart) en de regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is.

 

Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. De toelichting vormt de verantwoording voor de gemaakte keuzen voor de inrichting van het plangebied en de toekenning van de bestemmingen.

 

Met het bestemmingsplan 'Woon-zorgcomplex Lemmers Erve in Ommen' worden de huidige bestemmingen gewijzigd zodat de realisatie van het woon-zorgcentrum, verkeers- en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt. Dit bestemmingsplan is mede gebaseerd op het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Ommen en opgesteld aan de hand van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2012, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. De regels zijn voor zover nodig op hun beurt weer aangepast aan specifieke situaties in het plangebied.

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

6.2 Opzet regels

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) is verplicht.

De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

 

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

6.2.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat regels die gelden voor het gehele plangebied. In artikel 1 zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen. In artikel 2 zijn ten behoeve van de maatvoering bepalingen opgenomen ten aanzien van de wijze van meten.

 

Op de verbeelding zijn bouwhoogten en soms bebouwingspercentages aangegeven. Als er geen percentages zijn aangegeven, mag het hele bouwvlak worden bebouwd. De aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.

6.2.2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de verbeelding is de bestemming aangegeven. Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan (wonen, bedrijvigheid etc.);
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing (hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken) moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage etc.);
• Afwijken van de bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bouwregels;
• Gebruiksregels: welke vormen van gebruik zijn met de regels van dit bestemmingsplan uitgesloten. 

In paragraaf 6.3 worden de toegepaste bestemmingen toegelicht.

6.2.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• artikel 5: deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te kunnen voorkomen. Dit kan zich met name voordoen, indien een deel van een bouwperceel, dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken, wederom - nu ten behoeve van de berekening van het maximale bebouwingspercentage van een ander bouwperceel - wordt betrokken.
• artikel 6: voor de bestaande bebouwing die gehandhaafd blijft, geldt dat de bestaande afmetingen, afstanden en percentages als maximum mag worden aangehouden.
• artikel 7: in dit artikel zijn de algemene bouwregels opgenomen. Hierin is aangegeven welke functies in ieder geval in strijd zijn met het bestemmingsplan.
• artikel 8: in dit artikel wordt beschreven wanneer burgemeester en wethouders bevoegd zijn de bestemmingen te wijzigen en onder welke voorwaarden.
• artikel 9: in dit artikel worden regels gegeven over de uitsluiting van de aanvullende werking van de Bouwverordening. De regels van stedenbouwkundige aard van paragraaf 2.5 van de Bouwverordening zijn beperkt van toepassing.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 staan de overgangs- en slotbepalingen. In artikel 10 is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan en in artikel 11 wordt beschreven op welke wijze dit bestemmingsplan in de toekomst dient te worden aangehaald.

6.3 Nadere toelichting op de bestemmingen

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen

het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

 

In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

 

In dit bestemmingsplan worden de enkelbestemming 'Maatschappelijk' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' onderscheiden. De enkelbestemming 'Maatschappelijk' is bedoeld voor maatschappelijke voorzieningen en maakt de realisatie van 48 zorgwoningen en twee respijtzorgwoningen met daarbij behorende dienstverlening en voorzieningen mogelijk. De grenzen van de bestemming, tevens de plangrenzen van het bestemmingsplan, zijn onder meer bepaald aan de hand van een landmeetkundige plaatsbepaling van de houtsingel die het plangebied aan de noordzijde begrenst.

 

In het kader van een goede leefomgeving kan het behouden van voldoende zorgwoningen, dan wel het bij elkaar wonen van personen die een bepaalde vorm van zorg nodig hebben, zonder dat daar andere personen tussen wonen, een gerechtvaardigd belang zijn waarvoor regeling in een bestemmingsplan noodzakelijk is. Met name gezien de ligging nabij of in een zorgcomplex dienen deze zorgwoningen gereserveerd te blijven voor hulpbehoevenden en daarbij wonende hulpverleners (professionele hulpverleners of (voormalige) mantelzorgers). Vanuit dit oogpunt heeft de regeling ook een duidelijk ruimtelijk aspect. De gemeente hanteert voor bestemmingsplannen die zorgwoningen mogelijk maken de uniforme regeling 'Zorgwoningen in bestemmingsplannen/beheersverordeningen'. Het doel hiervan is het zorgvastgoed met een woonfunctie in de gemeente reguleren, waarmee wordt beoogd te voorkomen dat:

• niet-zorgbehoevenden gebruik gaan maken van de betreffende wooneenheden;
• zorgwoningen moeten worden meegeteld in de woningbouwcontingentering.

Het eerste punt is bedoeld om de bestemming te beperken voor gebruik door uitsluitend echt zorgbehoevenden (en daarbij horende hulpverleners).

Het doel van het tweede punt is te voorkomen dat zorgwoningen, in tegenstelling tot reguliere woningbouw, meetellen bij contingentafspraken in provinciaal of regionaal verband. Door in de regels van een bestemmingsplan duidelijk onderscheid te maken tussen deze verschillende vormen van wonen kan hierover geen misverstand ontstaan.

 

In de regels zijn definities opgenomen van een zorgwoning, een respijtzorgwoning, mantelzorg, respijtzorg, mantelzorger en professionele hulpverlener. Uit deze definities blijkt dat een zorgwoning is bedoeld om hulpbehoevenden al dan niet met hun partner of inwonende mantelzorger of een professionele hulpverlener te huisvesten. In de bestemmingsomschrijving is beschreven dat uitsluitend zorgwoningen en respijtzorgwoningen gebouwd mogen worden. Verder is in de specifieke gebruiksregels beschreven dat het niet is toegestaan deze zorgwoningen en respijtzorgwoningen te gebruiken voor wonen. Een uitzondering hierop is gemaakt voor de (voormalige) partner van de hulpbehoevende of de (voormalige) inwonende mantelzorger. Op deze manier kunnen zij na het overlijden van de hulpbehoevende in het woon-zorgcentrum blijven wonen.

 

De beeldkwaliteitscriteria uit het ruimtelijk kwaliteitsplan zijn indien mogelijk overgenomen in de regels en op de verbeelding. Op de verbeelding zijn per bouwvlak de maximum goot- en bouwhoogten weergegeven. Daarnaast is in de regels opgenomen dat ter plaatse van een entreepartij of een architectonische verbijzondering een andere bouwhoogte geldt. Tevens is op de verbeelding per bouwvlak het maximum bebouwingspercentage weergegeven. De genoemde waarden gelden voor het gehele bouwvlak. Aan de hand van de landmeetkundige inmeting is verder de plek van de aansluiting van de ontsluitingsweg op de Beerzerweg bepaald, zodat er slechts één boom (een berkje) gekapt dient te worden en de bestaande eiken langs de Beerzerweg kunnen worden gehandhaafd. Op het terrein grenzend aan het plangebied is bebouwing aanwezig. Het gebruik van deze gebouwen is geregeld in het geldende bestemmingsplan Buitengebied. In dit bestemmingsplan geldt voor deze gebouwen de bestemming 'Maatschappelijk'. Omdat zowel aan het gebruik als aan de verschijningsvorm van deze geen wijzigingen worden aangebracht, zijn deze gebouwen buiten dit bestemmingsplan gelaten.

 

Met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is geregeld dat, conform het selectieadvies van de regioarcheoloog, graafwerkzaamheden ten behoeve van de bouw van de gebouwen en aanleg van de infrastructuur slechts is toegestaan onder archeologische begeleiding, onder protocol opgraven. Hiervoor is het opstellen van een Programma van Eisen verplicht.  

7 Financiële uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de exploitatie van het plan en de eventueel daaruit voortvloeiende planschade besproken.

7.2 Grondexploitatie

De Grondexploitatiewet (afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening) gaat ervan uit dat bij het bestemmingsplan een exploitatieplan wordt vastgesteld tenzij het kostenverhaal anders verzekerd is. De voor dit bouwplan en bestemmingsplan te maken kosten, waaronder eventuele tegemoetkoming in schade, zijn voor rekening van de betrokken grondeigenaar en initiatiefnemer. Met hen zijn hierover bindende afspraken gemaakt. Deze afspraken zijn opgenomen in een overeenkomst die tussen de initiatiefnemer en de gemeente gesloten is.

7.3 Exploitatie van het landgoed

In de huidige situatie vormt de subsidie die in het kader van het beheerplan door de provincie Overijssel wordt verstrekt de belangrijkste post in de financiële exploitatie van het landgoed. Het landgoed ontvangt jaarlijks subsidie voor het agrarisch natuurbeheer (15 Ha botanisch waardevol akkerland) en natuurbeheer (42 Ha droogschraalland en kruiden- en faunarijk grasland). Deze subsidie is alleen bedoeld voor de delen van het landgoed met hoge natuurwaarden. Dit betreft 57 Ha van het landgoed, dat een totale oppervlakte van 110 Ha beslaat. Daarnaast dekt de subsidie slechts 75% van het normbedrag dat voor het beheer van deze terreinen geldt. Voor het beheer van de overige delen van het landgoed (overige (natuur)gronden en landschapselementen, cultuurhistorische elementen, toegankelijkheid, toezicht enz.), waaronder het plangebied valt, wordt geen subsidie verstrekt.

De subsidie is niet toereikend om het beheer van het landgoed als geheel te dekken, het tekort op de exploitatie van het landgoed wordt aangevuld uit privévermogen van de eigenaren en het zelf uitvoeren van beheerswerkzaamheden. Dit is geen duurzame financiële situatie voor de instandhouding van het landgoed en daarmee van de hoge natuurlijke, landschappelijke en bodemkundige waarden op het landgoed.

 

Met de realisatie van het woon-zorgcentrum wordt een nieuwe inkomstenbron voor het landgoed geïntroduceerd, waardoor de exploitatie van het landgoed zonder aanvullingen uit het privévermogen van de eigenaren sluitend wordt gemaakt. Hiertoe is door Knol Roos & co Accountancy een financieel haalbaarheidsonderzoek (kenmerk: 120443-CR/BS/15.141; datum: 24 november 2014) uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlagen bij toelichting aan het bestemmingsplan toegevoegd. Voor invulling van de zorg in het woon-zorgcentrum zijn langlopende contracten met de Saxenburgh Groep gesloten. De uitwerking hiervan is opgenomen in de anterieure overeenkomst die is gesloten tussen de initiatiefnemer en de gemeente.

8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1 Inleiding

De procedure voor vaststelling van een bestemmingsplan is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening. In de wet is geregeld dat tussen de gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd, voordat een ontwerpbestemmingsplan ter visie kan worden gelegd. Bovendien is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing verklaard (zienswijzenprocedure).   

8.2 Overleg

Het voorontwerp bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aan diverse overlegpartners voorgelegd, te weten:

• provincie Overijsel;
• waterschap Vechtstromen;
• Veiligheidsregio IJsselland;
• regio-archeoloog van het Oversticht;
• Vereniging Natuur en Milieu Overijssel.

Van de provincie, het waterschap, de veiligheidsregio, de regio-archeoloog en de Vereniging Natuur en Milieu Overijssel is een vooroverlegreactie ontvangen. De vooroverlegreacties van de provincie Overijssel en de Vereniging Natuur en Milieu Overijssel hebben aanleiding gegeven het voorontwerpbestemmingsplan aan te passen. De andere overlegpartners geven aan dat zij zich kunnen vinden in het voorgelegde bestemmingsplan en dat het niet noodzakelijk is het voorontwerpbestemmingsplan aan te passen. 

Een samenvatting van de overlegreactie en het antwoord daarop zijn vastgelegd in het Verslag Inspraak en Overleg. Het verslag is als bijlage bij de toelichting opgenomen in het bestemmingsplan.

  

8.3 Inspraak

Het voorontwerpbestemmingsplan ‘Woon-zorgcomplex Lemmers Erve in Ommen’ heeft vanaf donderdag 16 oktober 2014 tot en met woensdag 26 november 2014 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Het plan lag in analoge vorm ter inzage bij de afdeling Publieksdienst in het gemeentehuis te Ommen. Het plan was in digitale vorm (PDF-formaat) te raadplegen via de gemeentelijke website. Tijdens de inzage termijn kon een ieder schriftelijk dan wel mondeling inspraakreacties naar voren brengen. Woensdag 26 november 2014 was de laatste dag van de inspraaktermijn. De inspraakmogelijkheid is bekend gemaakt in het huis-aan-huisblad Vechtdal Centraal van dinsdag 14 oktober 2014.

 

Voor de start van de inspraaktermijn zijn omwonenden persoonlijk ingelicht over de voorgenomen ontwikkeling.

 

Tijdens de inspraaktermijn zijn twee schriftelijke inspraakreacties ingediend tegen het voorontwerpbestemmingsplan door:

• Vereniging voor Natuur en Milieu ‘De Vechtstreek’;
• Vereniging Nederlands Cultuurlandschap en Stichting Das en Boom.

De inspraakreactie van de Vereniging voor Natuur en Milieu ‘De Vechtstreek’ heeft aanleiding gegeven het voorontwerpbestemmingsplan aan te passen. Een samenvatting van de inspraakreacties en het antwoord daarop zijn vastgelegd in het Verslag Inspraak en Overleg. Het verslag is als bijlage bij de toelichting opgenomen in het bestemmingsplan.

8.4 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan ‘Woon-zorgcomplex Lemmers Erve in Ommen’ heeft vanaf donderdag 7 mei 2015 tot en met woensdag 17 juni 2015 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Het plan lag in analoge vorm ter inzage bij de afdeling Publieksdienst in het gemeentehuis te Ommen. Het plan was in digitale vorm te raadplegen op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl en via de gemeentelijke website. Tijdens de inzage termijn kon een ieder schriftelijk dan wel mondeling inspraakreacties naar voren brengen. Woensdag 17 juni 2015 was de laatste dag van de inspraaktermijn. De mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen is bekend gemaakt in het huis-aan-huisblad Vechtdal Centraal van dinsdag 5 mei 2015 en in de Staatcourant van 4 mei 2015 (nr. 11612).

 

Tijdens de termijn waarin het ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen zijn drie schriftelijke zienswijzen ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan door:

• Vereniging voor Natuur en Milieu ‘De Vechtstreek’;
• Stichting Natuur en Milieu Overijssel;
• Vereniging Nederlands Cultuurlandschap en Stichting Das en Boom.

De zienswijze van de Vereniging voor Natuur en Milieu ‘De Vechtstreek’ heeft aanleiding gegeven het ontwerpbestemmingsplan aan te passen. Een samenvatting van de zienswijzen en het antwoord daarop zijn vastgelegd in het Zienswijzenverslag. Het verslag is als bijlage bij de toelichting opgenomen in het bestemmingsplan.