Beldhuismolenweg 6+6a

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

Het erf aan de Beldhuismolenweg 6 kent momenteel een agrarische bestemming waarbij één woning is toegestaan waarbij sprake is van inwoning. Er is door de gemeente Oldenzaal reeds een vergunning verleend voor deze situatie van inwoning en uitbreiding van de woning. Op het erf is nog sprake van agrarische activiteit met daarbij een caravanstalling. De agrarischebedrijfsvoering zal binnen 4 jaar beëindigd worden waarna de caravanstalling wordt voortgezet binnen de (voormalige) stallen. Door het staken van de agrarische activiteiten en om twee wooneenheden te realiseren op het ef zal de bestemming gewijzigd worden naar wonen met twee wooneenheden, waarbij de huidge caravanstalling voortgezet wordt onder de woonbestemming met een specifieke functieaanduiding.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied betreft het karakteristieke erf Beldhuismolenweg 6 - 6a. Het erf is gelegen in het buitengebied van de gemeente Oldenzaal, ten westen van recreatiegebied Het Hulsbeek en nabij de grens met gemeente Dinkelland.

Figuur 1: Ligging plangebied (Bron: Vision 10)

Het plangebied omvat de kadastrale percelen ODZ00-M-16, ODZ00-M-17, ODZ00-M-20, ODZ00-M-21, ODZ00-M-22, ODZ00-M-69, ODZ00-M-92, ODZ00-N-9 en ODZ00-N-10. Door de Beldhuismolenweg wordt het plangebied gedeeld in een noordelijk en een zuidelijk van de weg gelegen deel. Het noordelijke deel bestaat uit grasland met een schuur en kuilplaten en wordt langs het noorden, oosten en westen door de bossen en Villapark Eureka begrensd. Het deel ten zuiden van de Beldhuismolenweg omvat het erf met de woning en caravanstalling in de voormalige stal. Het rond het erf gelegen grasland wordt langs het oosten deels begrensd door een bomenrij. Langs de zuidzijde vormt de Oldenzaalsedijk de begrenzing. De westelijke grens wordt gevormd door bossen en het daarin gelegen Welkomhuis Twente; een locatie waar gezinnen waarvan een van de kinderen of ouders chronisch ziek of gehandicapt is op vakantie kunnen.

1.3 Huidige planologisch regime

Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan Buitengebied 2007, vastgesteld 6 januari 2010.

Figuur 2: Uitsnede plankaart bestemmingsplan Buitengebied 2007 (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Het erf en de omliggende percelen die het plangebied vormen hebben in het vigerende bestemmingsplan de volgende bestemmingen; Agrarisch - Bouwblok (A-BB), Agrarisch - Landschappelijke en natuurlijke waarden (A-LNW), Agrarisch - Landschappelijke waarden (A-LW) en Bos (BO). Tevens is het plangebied voorzien van een Archeologische dubbelbestemming ter bescherming van de (mogelijk) aanwezige archeologische waarden. Ter plaatse geldt een hoge archeologische verwachtingswaarde.

Figuur 3: Uitsnede kaart archeologische verwachting behorende bij bestemmingsplan Buitengebied 2007 (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.3.1 Strijdigheid met huidige bestemming

Het realiseren van twee wooneenheden door middel van splitsing van de huidige woning en het voortzetten van de caravanstalling zijn in strijd met de huidige bestemming. De bestemming van het erf zal daarom gewijzigd worden in 'Wonen' waarbij de caravanstalling wordt bestemd als bedrijf aan huis met specifieke functieaanduiding voor de caravanstalling. Tevens wordt het gehele erf voorzien van de aanduiding karakteristiek. Het gedeelte ten noorden van de Beldhuismolenweg wordt deels voorzien van de bestemming 'Bos' ten behoeve van de ontwikkeling van nieuw bos als compensatie voor de splitsing en uitbreiding van de woning.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit zes hoofdstukken die, naast deze inleiding, ingaan het op plan (hoofdstuk 2), het beleid van het Rijk, provincie Overijsel en de gemeente Oldenzaal (hoofdstuk 3), de diverse omngevingsaspecten (hoofdstuk 4), de juridische toelichting op de regels (hoofdstuk 5), en de uitvoerbaarheid van het plan (hoofdstuk 6).

Hoofdstuk 2 Het initiatief

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een korte beschrijving gegeven van de ligging van het plangebied en de omgeving. Daarnaast wordt de voorgenomen ontwikkeling beschreven.

2.2 Gebiedsbeschrijving

2.2.1 Ontstaansgeschiedenis

Het plangebied grenst aan de bossen behorende bij recreatiegebied het Hulsbek en Villapark Eureka. Naast de recreatieve activiteiten op en om het Hulsbeek kenmerkt het gebied zich voornamelijk door het agrarische gebruik. Historische kaarten laten zien dat de omgeving van het plangebied eind de 19e eeuw, begin 20e eeuw geleidelijk werd ontgonnen ten behoeve van landbouwgrond.

Figuur 4: Omgeving plangebied omstreeks 1905 (Bron: www.topotijdreis.nl)

Het landschap is in de jaren tot en met de Tweede Wereldoorlog nog het kenmerkende kleinschalige landschap met houtwallen rond de weides, akkers en essen (zie figuur 4) 

Figuur 5: Plangebied en omgeving omstreeks 1960 (Bron: www.topotijdreis.nl)

In de jaren na de oorlog verdwijnen veel van de landschapselementen uit het landschap als gevolg van de schaalvergroting in het landschap. Vanaf medio jaren '70 worden de eerste contouren van het recreatiegebied het Hulsbeek zichtbaar op de kaarten. Vanaf die tijd zijn ook de eerste sporen van bebouwing van het huidige Villapark Eureke ten noorden van het plangebiedd terug te vinden op de kaarten (zie figuur 6).

Figuur 6: Plangebied en omgeving omstreeks 1975 (Bron: www.topotijdreis.nl)

In de jaren na 1975 zet de ontwikkeling van het Hulsbeek als recreatiegebied zich voort met diverse campings, bungalowparken en horecagelegenheden. Ook zet schaalvergroting van de landbouw voort. Ondanks de schaalvergroting is er rond het plangebied nog wel enigszins sprake van een coulissenlandschap (zie figuur 7).

 

Figuur 7: Luchtfoto huidige situatie plangebied en omgeving (Bron: www.topotijdreis.nl)

2.2.2 Huidige situatie

Figuur 8: Luchtaanzicht erf Beldhuismolenweg 6-6a.

Het erf Beldhuismolenweg 6 + 6a bestaat uit de voormalige stallen (circa 2200 m2) die nog deels in agrarisch gebruik zijn en deels in gebruik zijn als caravanstalling, de woning met inwoning voor volgende generatie van de familie van initiatiefnemers. Tevens is op het erf een karakteristiek aardappelhuisje aanwezig (zie figuur 9)

Figuur 9: Aardappelhuisje op het erf

Ten noorden van de Beldhuisweg is verder nog een schuur gelegen met oppervlakte van circa 210 m2 met daarachter circa 210 m2 aan kuilplaten.

2.3 Planbeschrijving

2.3.1 Het initiatief

Initiatiefnemers zijn voornemens om de huidige woning met inwoning, te splitsen in twee zelfstandige wooneenheden. De vergunning voor de noodzakelijke uitbreiding van de bestaande woning is reeds verleend. Op termijn zijn initiatiefnemers voornemens om een nieuwe schuur te realiseren, behorende bij de nieuwe woning. De huidige agrarische activiteiten zullen op termijn worden gestaakt waarna de reeds bestaande caravanstalling wordt voortgezet.

Ter compensatie van de uitbreiding van het wonen op het erf worden de schuur en de kuilplaten aan de overzijde van de Beldhuismolen gesaneerd. Hierdooor komt de nadruk meer op het karakteristieke aardappelhuisje en het erf te liggen. Op dit deel van het perceel zal, aansluitend op het reeds aanwezige bos gerealiseerd worden en wordt de bestaande laanstructuur versterkt. Tevens wordt er met diverse nieuwe aanplant van onder andere een boomgaard, hagen en bomen/bosplantsoen geïnvesteeerd in de landschappelijke inpassing van het erf. Ten noorden van de Beldhuismolenweg zal eveneens nieuw bos gerealiseerd worden, aansluitend op het bestaande bos. In samenhang met voorliggend plan zal het geheel van de eigendommen van initiatiefnemer(s) als landgoed worden gerangschikt onder de Natuurschoonwet.

2.3.2 Landschappelijke inpassing

Onderstaande afbeelding toont het schetsontwerp van de beoogde toekomstige situatie na sanering van het deel ten noorden van de Beldhuismolenweg.

Figuur 10: Schetsontwerp toekomstige situatie

Door het gedeelte van het erf ten noorden van de Beldhuismolenweg te saneren en om te vormen tot bos (circa 0,3 ha) met inheems plantmateriaaal, komt de nadruk weer meer op het oorsponkelijke karakteristieke erf te liggen. Bij het erf zal een nieuwe hoogstamboomgaard met diverse soorten fruitbomen worden aangeplant. Dit brengt een verdwenen element van het erf terug. Verder zal door de aanplant van een aantal bomen langs de Beldhuismolenweg de laanstructuur versterkt worden. Tot slot wordt het erf landschappelijk ingepast door middel van een meidoornhaag langs de oostzijde van de (voormalige) stallen en twee nieuwe beeldbepalende bomen, een Linde en een Zomereik, ten zuiden van het erf. Ten zuidoosten van het erf zal langs de perceelgrens de bomenrij langs de perceelgrens verder doorgezet worden om de groenstructuur te versterken.

Aanvullend zal op het oostelijke deel van het perceel ten noorden van de Beldhuismolenweg circa 0,5 hectare bos gerealiseerd worden. Met de combinatie van bovenstaande maatregelen wordt er geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit op en rond het erf, krijgen de natuurlijke waarden een impuls en voldoet het geheel aan de eisen behorende bij een rangschikking onder de Natuurschoonwet.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid dat betrekking heeft op het plangebied en de voorgenomen ontwikkeling beschreven. Het wordt benaderd vanuit het Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Uit het beleid volgen randvoorwaarden die worden getoetst aan het voorgenomen plan.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie

Nederland staat in de komende jaren voor een aantal opgaven van nationaal belang. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) stelt dat grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw Nederland flink zullen veranderen. Deze opgaven moeten benut worden om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden. De NOVI biedt perspectief om de grote opgaven aan te pakken. Hierbij is omgevingskwaliteit het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit.

Vanuit de NOVI geeft het Rijk kaders en richting voor zowel nationale als decentrale keuzes. Centraal bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als van de ondergrond. In de NOVI wordt gesproken over een 'omgevingsinclusief' beleid. De NOVI beschrijft enerzijds een toekomstperspectief met ambities en anderzijds de nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven. Deze opgaven zijn het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. Waar de opgaven vragen om een geïntegreerde benadering, komen deze samen in vier prioriteiten. Op deze vier prioriteiten zijn beleidskeuzes gemaakt:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om de beleidskeuzes weloverwogen te maken worden drie afwegingsprincipes, die helpen bij het afwegen en prioriteren van de verschillende belangen en opgaven, gehanteerd namelijk:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• Afwentelen wordt voorkomen.

Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

Voorliggend plan betreft een relatief kleinschalige ontwikkeling die geen negatieve effecten heeft op nationale belangen. Het plan voldoet aan de prioriteit voor toekomstbestendige ontwikkelingen van het landelijk gebied. Immers wordet de landschapsontsierende bebouwing gesloopt en wordt er geïnvesteeerd in ruimtelijke kwaliteit en biodiversiteit. Hiermee is het voorliggende plan in overeenstemming met de NOVI.

3.2.2 Barro en Bro

Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden. In het Barro wordt een aantal projecten die van rijksbelang zijn met name genoemd en met behulp van digitale kaartbestanden exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waaraan ruimtelijke plannen moeten voldoen. Binnen het Barro komen de volgende onderdelen aan bod:

• Project Mainportontwikkeling
• Rotterdam
• Kustfundament
• Grote rivieren
• Waddenzee en waddengebied
• Defensie
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde

In oktober 2012 is het besluit aangevuld met de ruimtevraag voor de onderwerpen veiligheid op rijkswegen, toekomstige uitbreiding van infrastructuur, de elektriciteitsvoorziening, de EHS, de veiligheid van primaire waterkeringen, reserveringsgebieden voor hoogwater, maximering van de verstedelijkingsruimte in het IJsselmeer en is het onderwerp duurzame verstedelijking in regelgeving opgenomen. Per 1 juli 2016 zijn er nog enkele wijzigingen van de Barro van kracht geworden. Deze wijzigingen hebben geen directe invloed op het voorliggende plan. Wel is de term 'Ecologische Hoofdstructuur' gewijzigd in 'Natuurnetwerk Nederland' ('NNN').

Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

In het voorliggende plan wordt een bestaande woning middels gedeeltelijke sloop en nieuwbouw gesplitst in twee wooneenheden. Blijkens jurisprudentie wordt een dergelijke kleinschalige ontwikkeling niet aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling in de zin van de Bro. Het onderhavige plan heeft verder geen betrekking op de overige benoemde onderdelen in het Barro.

3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (de huidige Nationale Omgevingsvisie) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument.

Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'.

In het Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor:

• bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.
• stedelijke ontwikkeling: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

In het voorliggende plan wordt door middel van splitsing van de bestaande woning één nieuwe wooneenheid gerealiseerd op een erf in het buitengebied. Deze ontwikkeling is, gelet op bovenstaande definitie, niet aan te merken als een 'stedelijke ontwikkeling'. Op basis van jurisprudentie geldt dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Uitspraak van Raad van state laat zien dat het toevoegen van maximaal elf woningen bij een dorp kan worden gezien als géén nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921)) In voorliggend geval is, met het toevoegen van één nieuwe woning, de ladder voor duurzame verstedelijking dan ook niet van toepassing.

3.3 Provinciaal beleid Overijssel

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste plannen zijn de Omgevingsvisie Overijssel en de Omgevingsverordening Overijssel.

3.3.1 Provinciale Omgevingsverordening

De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In 2017 zijn de provinciale Omgevingsvisie en -verordening 2017 vastgesteld. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel.

De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. In artikel 2.2.2 zijn van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor de bouw van nieuwe woningen.

• Lid 1: Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.
• Lid 4: De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.

Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

In voorliggend plan is er sprake van een bestaande woning waarvoor reeds een vergunning is verleend voor inwoning en uitbreiding van de bestaande woning. Middels deze wijziging van het bestemmingsplan wordt de splitsing planologisch mogelijk gemaakt. De huidige bewoners zullen ook de bewoners zijn van de nieuw toe te voegen woning. Hierdoor kan, voor zover relevant, gesteld worden dat de splitsing van de bestaande woning voldoet aan de behoefte voor nieuwe woningen. Voorliggend plan is derhalve passend binnen de regels van de Provinciale Omgevingsverordening.

3.3.2 Provinciale Omgevingsvisie

De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In 2017 is de Omgevingsvisie en -verordening 2017 vastgesteld. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel. Sinds vaststelling van de Omgevingsvisie zijn er jaarlijkste actualisaties doorgevoerd. In voorliggend stuk is uitgegaan van de meest recente versie met de op 16 novermber 2022 vastgestelde actualisatie.

3.3.2.1 Uitvoeringsmodel omgevingsvisie

Om de opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities van de provincie waar te maken bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie verschillende niveaus. Aan de hand van deze drie niveaus kan worden bepaald of er een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en of er behoefte aan is, waar het past in de Omgevingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. De volgende niveaus komen aan de orde:

• Generieke beleidskeuzes (Of)
• Ontwikkelingsperspectieven (Waar)
• Gebiedskenmerken (Hoe)

1. Generieke beleidskeuzes (Of)

In heel Overijssel is een aantal beleidskeuzes van toepassing op nagenoeg alle thema’s en locaties. Dit zijn:

• 1. integraliteit
• 2. toekomstbestendigheid
• 3. concentratiebeleid
• 4. (boven)regionale afstemming
• 5. zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

Voorliggend plan past binnen de generieke beleidskeuzes. De ontwikkeling van het erf Beldhuismolenweg 6 + 6a kan bestempeld worden als een integrale ontwikkeling waarbij één woning wordt toegevoegd in ruil voor het investeren in natuurlijke waarden en ruimtelijke kwaliteit. Door de splitsing kunnen de twee generaties van de familie van initiatiefnemer(s) op het erf blijven wonen, wat het erf toekomstbestendig maakt. Ook past de ontwikkeling binnen de uitgangspunten van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Door de kleinschaligheid van de ontwikkeling zijn de beleidskeizes voor concentratiebeleid en (boven)regionale afstemming niet van toepassing.

2. Ontwikkelingsperspectieven (Waar)

Het plangebied valt in de Omgevingsvisie onder het Ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap. Hierin staat het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen voorop. Daarnaast gelden de volgende ruimtelijke kwaliteitsambities:

• zichtbaar en beleefbaar mooi landschap
• sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel
• continu en beleefbaar watersysteem

Het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid.

Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

Het voorliggende plan is een erfontwikkeling van beperkte omvang waarbij één nieuwe woning wordt gerealiseerd. Tegelijkertijd wordt er landschapsontsierende bebouwing gesaneerd waardoor ruimtelijk de nadruk weer meer op het oorspronkelijke, karakteristieke erf komt te liggen. Ook wordt er de laanstructuur van de Belduismolenweg ter hoogte van het erf versterkt, krijgt het erf een landschapelijke inpassing en wordt er nieuw bos aangelegd. Hiermee past de ontwikkeling binnen de ontwikkelingsperspectied Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap en past het plan eveneens binnen de algemene kwaliteitsambities van de provincie.

3. Gebiedskenmerken (Hoe)

In het provinciale beleid zijn voor alle gebieden gebiedskenmerken aangegeven. Het beleid voor deze gebiedskenmerken is vastgelegd in artikel 2.1.5 van de provinciale verordening. Hierin is bepaald dat inzichtelijk moet worden gemaakt dat voldaan wordt aan dit beleid. Wanneer in het beleid normerende uitspraken worden gedaan, voorziet het bestemmingsplan (voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen) in een bestemmingsplanregeling conform deze normerende uitspraken. Wanneer in het beleid richtinggevende uitspraken worden gedaan, voorziet het bestemmingsplan (voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen) in een bestemmingsplanregeling conform deze richtinggevende uitspraken.

De gebiedskenmerken zijn opgenomen in verschillende lagen; de natuurlijke laag, de agrarische cultuur laag, de stedelijke laag en de lust- en leisurelaag. Op basis van deze kenmerken is er ingezoomd op het plangebied aan de Bedhuismolenweg en gekeken welke specifieke kwaliteitsvoorwaarden en opgaven (normerend en richtinggevend) voor ruimtelijke ontwikkelingen van toepassing zijn.

Natuurlijke laag

De natuurlijke laag is ontstaan doordat abiotische en biotische processen inwerken op de ondergrond van bodem en geologie. Van ouds her bestaat er een sterke samenhang tussen het natuur- en watersysteem. Vervolgens heeft de natuurlijke laag plek en betekenis gekregen in het menselijke occupatieproces. Lange tijd is de natuurlijke laag sturend geweest voor een groot deel van de ruimtelijke ontwikkelingen. Mensen vestigden zich op de droge plekken en wegen werden aangelegd bij goed doorwaadbare plekken in de beek. Pas de laatste eeuw is deze samenhang door technische mogelijkheden verminderd en zijn de kwaliteiten van de natuurlijke laag aangetast. Het beter afstemmen van de ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag, kan voorkomen en er voor zorgen dat natuurlijke kwaliteiten weer medebepalend worden.

Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

Het plangebied behoort tot de natuurlijke laag van dekzandvlaktes en -ruggen. De provincie heeft de ambitie de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen. Dekzandvlakten en -ruggen hebben een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de hoofdlijnen in het huidige reliëf. Het plangebied ligt in een dekzandvlakte. De verschillen in maaiveldhoogten zijn in de directe omgeving van het erf beperkt en de oorspronkelijke verkavelingsstructuren zijn deels verdewenen. In voorliggend plan wordt het aanwezige reliëf in het landschap gerespecteerd en worden verdwenen landschapselementen teruggebracht. Hiermee is het initiatief passend binnen de uitgangspunten voor de natuurlijke laag.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Vanuit de nederzettingen zijn de omliggende gronden ooit ontgonnen. Daardoor is er een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omringende landschap ontstaan. Afhankelijk van de stand van de techniek en de beschikbaarheid van meststoffen is door de eeuwen heen een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing gegroeid. Dit verschil in tijd geeft mede richting aan de ontwikkeling van deze gebieden. Binnen de regionale landschappen is er vaak op korte afstand sprake van verschillen: de es, de flank en het beekdal.

Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

Het plangebied is gelegen op de overgang tussen jong heide- en broekontginningslandschap en het essenlandschap. De ambitie voor het jong heide- en broekontginningslandschap is om de ruimtelijke kwaliteit van deze gebieden een stevige impuls te geven en soms een transformatie wanneer daar aanleiding toe is. De dragende structuren worden gevormd door landschappelijk raamwerken van lanen, bosstroken en waterlopen die de rechtlijnige ontginningsstructuren versterken. Ontwikkelingen die plaatsvinden in de agrarische ontginningslandschappen dienen bij te dragen aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken, waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen. Ten aanzien van voorliggend plan geldt dat de laanstructuur ter hoogte van het erf wordt versterkt en bos- en diverse landschapselementen worden teruggebracht.

Zuidelijk van het erf gaat het jonge heide- en broekontginngingslandschap over in het essenlandschap. Voor het essenlandschap is de ambitie het behouden van de es als ruimtelijke eenheid en het versterken van de contrasten tussen de verschillende landschapsonderdelen: grote open maat van de essen, het mozaïek van de flank van de es, de open beekdalen en vroegere heidevelden. De samenhang hiertussen krijgt opnieuw vorm en inhoud door accentuering van de verschillende onderdelen en overgangen. De flank van de es biedt eventueel ruimte voor ontwikkelingen, mits de karakteristieke structuur van erven, beplantingen, routes en open ruimtes wordt versterkt. Voorliggend plan zorgt voor een versterking van het karakteristieke erf, waarbij ook kenmerkende elementen zoals een boomgaard worden teruggebracht. Ook wordt het erf landschappelijk ingepast met een meidoornhaag. Voorgenomen ontwikkeling valt grotendeels buiten het essenlandschap en heeft geen invloed op een daadwerkelijke es. Voor zover relevant, is het plan passend binnen de ambities voor het essenlandschap.

Stedelijke laag

In de stedelijke laag is de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen een belangrijk ordenend principe. Efficiëntie en nabijheid zijn belangrijke vestigingsoverwegingen. Daarbij wordt kwaliteit, eigenheid en onderscheidend vermogen van de regio steeds belangrijker.

Het informele trage netwerk is het ‘langzame’ netwerk (wandelpaden, fietspaden, ruiterpaden, vaarroutes) van de provincie, dat delen van het agrarisch cultuurlandschap en het natuurlijke laag toegankelijk en ervaarbaar maakt. De oude zandwegen en paden vormen het basisstramien. De ambitie is het op regioniveau integreren tot een compleet systeem van fiets- en wandelpaden die kernen in het buitengebied verbinden én het omliggende landschap beleefbaar maken.

Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

Het erf Beldhuismolenweg 6 + 6a is gelegen in het buitengebied en behoort tot het gebied met verspreide bebouwing. De ambitie voor deze gebieden is levende erven die een binding hebben met het omliggende landschap. Het splitsen van de woning gebeurt met een tegenpresatatie in de vorm van investerng in landschapelijke- en natuurlijke waarden, op een wijze die aansluit bij het omliggende landschap. Het versterken van de laanstructuur van de Beldhuismolen weg en het 'opruimen' van het erf waardoor de nadruk weer op het karakteristieke erf komt te liggen draagt tevens bij aan de ambitie voor het informele trage netwerk.

Laag van beleving

In de laag van de beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw, tussen nut en schoonheid. De laag van de beleving benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen, maar voegt ook eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken en recreatieve routes. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis.

Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

Ten aanzien van de Laag van beleving is er in de omgevingsvisie geen nadrukkelijke ambitie gesteld voor het plangebied. Er kan echter gesteld worden dat voorliggend plan een positief effect heeft op de ruimtelijke kwaliteit van het erf in combinatie met realisatie van nieuw bos. Hiermee wordt ook (recreatieve) kwaliteit gerealiseerd voor onder meer recreatieve fietsers over de Beldhuismolenweg.

In zijn totaliteit kan gesteld worden dat voorliggend plan passend is binnen de kaders van de provinciale omgevingsvisie.

3.3.3 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

De provincie Overijssel kent de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving, ook wel KGO genoemd. De regeling is vastgelegd in artikel 2.1.6 van de Omgevingsverordening. Bij de KGO regeling dient de gevraagde ontwikkelruimte in balans te zijn met de ruimtelijke tegenprestaties. Het in evenwicht brengen van de balans, gebeurt met een onderbouwing genaamd Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO). Het bepalen van de balans wordt gedaan op basis van de volgende thema's:

• Gebiedseigen versus gebiedsvreemd
• Eigen belang versus maatschappelijk belang
• Schaal / impact op de omgeving

Gebiedseigen versus gebiedsvreemd

De splitsing van de bestaande de woning op het erf door middel van (gedeeltelijke) sloop en nieuwbouw en het voortzetten van de caravanstalling in de (voormalige) stalleni sluit aan bij de huidige functie van het erf. Door het wijzigen van de agrarische bestemming in een woonbestemming sluit deze aan meerdere omliggende erven die eveneens de bestemming wonen hebben. Dit maakt de ontwikkeling gebeidseigen.

Eigen belang versus maatschappelijk belang

Deze erfontwikkeling gaat gepaard met twee belangen, namelijk het belang van de initiatiefnemer en het belang van de gemeente Oldenzaal. De ontwikkeling komt hoofdzakelijk ten goede aan het eigen belang van de initiatiefnemer, die een nieuwe wooneenheid mag realiseren. Om deze verhouding in balans te brengen wordt een kwaliteitsinvestering in landschappelijke- en natuurlijke waarden gedaan. Onderdeel van de investering is de sanering van de schuur en kuilplanten aan de overzijde van de Beldhuismolenweg. Daarnaast wordt onder meer de locatie van de schuur en kuilplaten omgevormd tot bos, wordt het erf landschappelijk ingepast door aanplant van diverse bomen, een boomgaard en een meidoornhaag.

Figuur 11: KGO Balans

Schaal / impact op de omgeving

De splitsing van de woning wordt gerealiseerd in ruil voor het slopen van een schuur van ca. 210 m2 en kuilplaten eveneens à 210 m2. Hierbij wordt de slooplocatie tot bos omgevormd zodat de nadruk meer op het karakteristieke erf komt te iggen. Het erf wordt tevens landschappelijk ingepast door middal van een nieuwe hoogstamboomgaard, een meidoornhaag, de verterking van de laanstructuur ter hoogte van het erf en de aanplant van meerdere beeldbepalende bomen.

Gesteld wordt dat de investeringen in ruimtelijke kwaliteit in verhouding staan tot de gevraagde ontwikkelingsruimte.

3.4 Gemeentelijk beleid

Voorliggend plan betreft een ontwikkeling die buiten de kaders van het gemeentelijke beleid valt. Middels een principeverzoek is het college van Burgemeester en wethouders van de gemeente Oldenzaal gevraagd planologische medewerking te verlenen aan voorliggend plan. Op 7 maart 2023 is besloten deze medewerking te verlenen onder de voorwaarden zoals deze in voorliggend plan zijn uitgewerkt. Ten aanzien van het gemeentelijk beleid wordt voorliggend plan derhalve enkel aan de gemeentelijke stuctuurvisie (vastgesteld 10 maart 2014) getoetst.

3.4.1 Structuurvisie Oldenzaal

De Structuurvisie Oldenzaal is het ontwikkelingsperspectief voor de gemeente richting 2024 / 2025. Het vormde de basis voor (nieuwe) bestemmingsplannen en een inspiratie voor toekomstige beleidsvorming.

De structuurvisie is geen blauwdruk maar een uitnodiging om samen met gebiedspartijen, initiatiefnemers en andere overheden te werken aan de toekomst van Oldenzaal. structuurvisie laat zien waar dynamiek is te verwachten en gewenst is en laat tegelijk zien waar dat niet zo is.

De opgaven waar in de Structuurvisie Oldenzaal worden geformuleerd zijn:

• 1. Ruimtelijk vertalen van de stadsvisie;
• 2. Behoud en verbeteren van de ruimtelijke structuur en kwaliteiten;
• 3. Benutten van het bestaande, uitdragen van eigen kracht;
• 4. Een kans om nieuwe partijen en initiatiefnemers uit te dagen en te verleiden voor nieuwe ontwikkelingen en initiatieven in de stad.

De vier strategische ingrepen zijn als volgt uitgewerkt:

1. Vergroten van het stedelijk kerngebied, waardoor een groter gebied komt te liggen in de invloedssfeer van de binnenstad. Door gebieden beter met elkaar te verbinden en planologische ruimte te bieden ontstaat een levendig gebied. De aanwezige kwaliteiten worden beter benut wat de aantrekkelijkheid en de beleving ten goede komt.

2. Ruimte maken voor de etalage van Oldenzaal, waardoor Oldenzaal laat zien waar ze trots op is! Het gebied tussen de invalsweg uit Hengelo en het spoor is aangewezen als etalage. Hier komen de maakindustrie en de innovatiekracht van de regio samen. Het Hulsbeek krijgt meer verbinding met de stad en via de etalage wordt noordoost Twente verbonden met de Netwerkstad Twente.

3. Ruimte voor gevestigde en nieuwe ondernemers, brug tussen kennis en productie. Oldenzaal is de afgelopen periode fors gegroeid als bedrijvenstad. Belangrijk is dat zittende bedrijven de mogelijkheid krijgen om mee te gaan met de tijd. Er liggen kansen om de verbinding te zoeken met de kennis op de UTwente en Kennispark. Maar ook nieuwe ondernemers moeten zich welkom voelen in Oldenzaal.

4. Vitale, onderscheidende en intieme wijken, die inspelen op klimaatverandering en een andere bevolkingssamenstelling. Oldenzaal kent woonwijken met een onderscheidend karakter. Belangrijk is dat de kwaliteit van de wijken op orde blijft en dat bewoners zich betrokken voelen bij hun eigen woonomgeving. Door de wijken groener te maken of betere fietsverbindingen aan te leggen krijgen de wijken een andere uitstraling en zijn beter verbonden met elkaar en de stad.

Relatie met voorgenomen ontwikkeling

Ten aanzien van voorliggend plan worden er in de Structuurvisie geen concrete uitspraken worden gedaan die van belang zijn voor het plan als kleinschalig initiatief in het buitengebied. Wel is voorliggend plan passend binnen het idee van de Structuurvisie als uitnodiging aan gebiedspartijen om het initiatief te nemen om aan de slag te gaan met de toekomst van Oldenzaal.

Gezien het feit dat de Structuurvisie alweer enigszins verouderd is én de naderende invoering van de Omgevingswet kan echter ook worden gesteld dat voorliggend plan passend is binnen de algemene doelen van de Omgevingswet. Het plan levert een bijdrage aan klimaat adaptatie door het realiseren van nieuwe natuur in de vorm van bos, het verharde oppervlak neemt af en landschappelijke waarden krijgen een impuls. Er kan kortom gespropken worden van een toekomstbestendig plan.

3.5 Conclusie

Afgaande op bovenstaande wordt geconcludeerd dat voorliggend plan passend is binnen de relevante kaders van het beleid van het Rijk, de Provincie Overijssel en de gemeente.

Hoofdstuk 4 Waardentoets

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de waardentoets beschreven. Hieronder vallen flora & fauna, archeologie en water. Er wordt beschreven wat er is onderzocht en welke resultaten hieruit zijn gekomen. Vervolgens wordt hier een conclusie uit getrokken met betrekking tot de ontwikkeling.

4.2 Natuurwaarden

4.2.1 Flora en Fauna

Toetsing van de effecte van het plan heeft plaatsgevonden doormiddel van een Quickscan Flora en Fauna. Hierin is het plan en de effecten die het heeft getoetst aan de Wet natuurbescherming voor de aspecten soortenbescherming, gebiedbescherming en bescherming van houtopstanden.

Het veldbezoek in het kader van dit onderzoek is op 27 september 2023 uitgevoerd door een ecoloog van Eelerwoud. De belangrijkste conclusies zijn hieronder samengevat.

Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

Bescherming soorten

Soorten waarvoor een provinciale vrijstelling geldt
De ontwikkeling zal naar verwachting leiden tot een beperkt verlies van leefgebied van een aantal beschermde soorten waarvoor een provinciale vrijstelling geldt. De ingreep heeft geen invloed op de gunstige staat van instandhouding van deze soorten omdat er sprake is van een tijdelijke, en plaatselijke verstoring, voldoende leefgebied aanwezig blijft en het relatief algemene soorten betreft.

Soorten waarvoor geen provinciale vrijstelling geldt
Voor alle beschermde inheemse (ook algemeen voorkomende) vogelsoorten geldt een verbod op handelingen die opzettelijk nesten, rustplaatsen en eieren vernielen of beschadigen, als ook op het wegnemen van nesten van vogels. Daarnaast is het verboden vogels opzettelijk te storen, tenzij de storing niet van wezenlijke invloed is op de staat van instandhouding van de desbetreffende vogelsoort. In veel situaties kan dit voorkomen worden door verstorende werkzaamheden buiten het broedseizoen2 uit te voeren.

Er dient tijdens de werkzaamheden rekening gehouden te worden met het broedseizoen en met (in gebruik zijnde) nesten van vogels. Het slopen van de schuren kan het beste gebeuren buiten het broedseizoen (1 maart – 15 juli).

Algemene zorgplicht

In de Wet natuurbescherming is in artikel 1.11 een omschrijving opgenomen over de algemene zorgplicht. Deze zorgplicht houdt in dat iedereen 'voldoende zorg' in acht neemt voor alle in het wild levende dieren en planten, dus ook niet-beschermde soorten, en hun directe leefomgeving. Dit is een algemene verantwoordelijkheid die voor iedereen geldt. Het betekent bijvoorbeeld dat er niet onnodig dieren en planten worden gedood, wanneer redelijkerwijs een andere oplossing voor is, bijvoorbeeld de dieren te verplaatsen naar een ander gebied.

Bescherming gebieden

Op ongeveer 2,9 km afstand ligt het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied het Lonnekermeer. Gezien de afstand tot de Natura 2000-gebieden, de invulling van de tussenliggende gebieden en de voorgenomen werkzaamheden is er geen sprake van mogelijk negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied, zij het door een rechtstreekse invloed, cumulatieve invloed of externe werking. Een toetsing op grond van de Wet natuurbescherming van niet stikstof-gerelateerde effecten wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

Stikstof-gerelateerde effecten
De resultaten van de AERIUS-Calculator worden in paragraaf 4.2.2 behandeld.

4.2.2 Stikstof

Om de hoeveelheid stikstofdepositie op de aangewezen habitattypen en leefgebieden van aangewezen soorten (de instandhoudingsdoelen) te berekenen, wordt gebruik gemaakt van AERIUS Calculator. Als de stikstofdepositie op de habitattypen en leefgebieden van soorten 0,00 mol/hectare is, is een negatief effect door stikstofuitstoot niet aan de orde en hoeft er geen vergunning Wet natuurbescherming, onderdeel stikstof, aangevraagd te worden.

Aan de hand van de AERIUS Calculator is de stikstofdepositie van de ontwikkeling aan de Beldhuismolenweg in beeld gebracht. In dit hoofdstuk zijn de resultaten en conclusie beknopt beschreven, de volledige toelichting en berekeningen zijn opgenomen in Bijlage 3 Stikstofrapportage behorende bij de toelichting van het bestemmingsplan.

Beoordelingsplicht

De AERIUS berekeningen voor voorliggend bestemmingsplan dienen ter bepalingen van de stikstofdepositie op omliggende Natura 2000-gebieden. Op grond van artikel 2.7 eerste lid Wnb dient het bevoegd gezag zich te verzekeren van het feit dat er geen sprake is van significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden. Indien de uitkomst van de berekening 0,0 mol/ha/jr bedraagt, kan het plan zonder nadere beoordeling worden uitgevoerd en een beschikking worden afgegeven. Indien er wel sprake is van significante effecten dient een passende beoordeling te worden opgesteld. Op grond van artikel 2.8 tweede lid Wnb kan hiervan in casu worden afgeweken indien het plan een herhaling of voortzetting van een ander plan betreft en er redelijkerwijs geen nieuwe gegevens of feiten voor handen zijn.

Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

De stikstofuitstoot die ontstaat tijdens de de aanleg- en gebruiksfase van de woningen en de inrichtingsmaatregelen op en om het erf leidt tot een depositie van 0,00 mol N/ha/jaar. Het aantal vervoersbewegingen heeft geen significant negatieve invloed op de instandhoudingsdoelen van stikstofgevoelige habitattypen van Natura 2000-gebieden. Zie hiervoor ook de rapportage AERIUS in Bijlage 3 van deze toelichting.

De werkzaamheden in het kader van voorliggend plan hebben geen depositieresultaten boven 0,00 mol N/ha/jaar tot gevolg. Hiermee is een vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming, onderdeel stikstof, niet aan de orde voor de desbetreffende werkzaamheden.

4.3 Archeologie en Cultuurhistorie

4.3.1 Archeologie

Ten aanzien van (mogelijk) aanwezige archeologische waarden geldt voor het noordelijke deel van het plangebied een hoge archeologische verwachtingswaarde. Ter bescherming van de hoge archeologische verwachtingswaarden geldt een plicht voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek voor het bouwen met een oppervlak groter dan 250 m2 en het uitvoeren van werken of werkzaamheden zoals grondwerkzaamheden dieper dan 0,5 meter en het aanleggen van ondergrondse leidingen en het aanleggen van bos of boomgaard of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd.

Figuur 12: Uitsnede kaart Archeologische verwachtingswaarden behorende bij bestemmingsplan Buitengebied 2007 (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Relatie met voorgenomen ontwikkeling

Ten aanzien van voorliggend plan kan worden gesteld dat het aspect archeologie niet van belang is. Voor de gedeeltelijke sloop en nieuwbouw ten behoeve van de splitsing van de woning is reeds een vergunning verleend. Voorliggende bestemmingsplanwijziging betreft enkel de formele wijziging naar wonen waarbij de woning gesplitst wordt. Ten aanzien van de realisatie van het bos kan worden gesteld dat hiervoor de bodem niet dieper dan 0,5 meter wordt geroerd en er zodoende geen verstoring van eventuele archeologische waarden plaatsvindt

4.3.2 Cultuurhistorie

Onderstaande beoordeling van Het Oversticht (Inventrarisatie karakteristieke erven en panden) van het erf Beldhuismolenweg 6 + 6a laat zien dat het geheel als karakteristiek bestempeld wordt door de relatie met het landschap, de structuur en inrichting van het erf, streekeigen verschijningsvorm en herkenbaarheid van het erf.

Met name het aardappelhuisje naast de woning wordt als waardevol bestempeld.

Figuur 13: Beoordeling erf Beldhuismolgenweg 6 + 6a (Bron: Inventarisatie karakteristieke erven en panden, Het Oversticht).

Relatie met voorgenomen ontwikkeling

Invoorliggend plan wordt de bebouwing ten noorden van de Belduismolenweg gesaneerd. Hierdoor komt de nadruk weer meer te liggen op het oorspronkelijke erf met het waardevolle aardappelhuisje. Ook wordt op het aan de voorzijde van de woningen een hoogstamboomgaard gerealiseerd, een element wat van oudsher op ieder erf aanwezig was. Met voorliggend plan wordt komt de cultuurhistorische waarde van het karakteristieke erf beter tot zijn recht. Cultuurhistorie vormt zodoende geen belemmering voor voorliggend plan.

4.4 Water

Het is verplicht om in elk bestemmingsplan een waterparagraaf op te nemen. In deze waterparagraaf wordt een overzicht gegeven van het beleid dat van toepassing is op het plangebied. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden aangetoond dat in het plan mogelijkheden bestaan voor een goede waterhuishouding.

Belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater) . Deze standaard waterparagraaf heeft betrekking op het plan.

Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen. Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerprogramma 20022-2027. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn waterveiligheid, klimaatbestendigheid omgeving en ruimte voor waterberging. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

Watersysteem

In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Watertoets

Op grond van artikel 12 van het Besluit op de ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen voorzien worden van een waterparagraaf. Hiervoor moet het proces van de watertoets worden doorlopen. Bij het watertoetsproces gaat het om het hele proces van vroegtijdig meedenken, informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Ten aanzien van voorliggend plan is op 26 september 2023 de Digitale Watertoets uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat wegens het raken van belangen van het Waterschap Vechtstromen de normale procedure van toepassing. Voorliggend plan is derhalve voorgelegd aan het waterschap.

Relatie met voorgenomen ontwikkeling

Ten aanzien van voorliggend plan kan worden gesteld dat, ondanks de uitkomst van de watertoets, er geen sprake is van negatieve effecten voor het aspect water. In het plan wordt circa 420 m2 aan bebouwing en kuilplaten gesaneerd, wordt een bestaande woning conform de reeds verleende vergunning door sloop en nieuwbouw uitgebereid en gesplitst in twee woningen en wordt ter compensatie de nodige natuur ontwikkeld. Het plangebied bevat verder geen watergangen in beheer van het Waterschap Vechtstromen, enkel een kavelsloot / greppel in het weiland ten zuiden van het erf en langs de Beldhuismolenweg

4.5 Conclusie

Ten aanzien van voorliggend plan wordt geconcludeerd dat de omgevingsaspecten natuur, archeolgie en water geen belemmering vormen voor voorliggend plan.

Hoofdstuk 5 Milieuaspecten

5.1 Inleiding

Nieuwe initiatieven hebben te maken met milieuaspecten. Een aantal van deze milieuaspecten zijn ruimtelijk relevant. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens ingegaan op:

• Bodem
• Geluid
• Luchtkwaliteit
• Externe veiligheid
• Wet geurhinder en veehouderij
• Bedrijven en milieuzonering
• Vormvrije m.e.r.-beoordeling

5.2 Bodem

Sinds 1 januari 2008 is in het Besluit Bodemkwaliteit (Bbk) vastgelegd hoe we in Nederland omgaan met het hergebruik van schone en licht verontreinigde grond en de bescherming van de bodem. Bij vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de gewenste ontwikkeling.

Relatie met voorgenomen ontwikkeling

De splitsing van de woning betreft voortzetting van het huidige gebruik. Ter plaatse van de te saneren schuur en kuilplaten wordt de bestemming gewijzigd naar Bos, waarvoor het aspect bodem geen belemmering vormt.

5.3 Geluid

Bij het aspect geluid is de Wet geluidshinder (Wgh) van toepassing. Deze wet heeft als doel het terugdringen van hinder als gevolg van geluid. De wet stelt bepaalde eisen aan de geluidsbelasting van geluidsgevoelige functies. Op basis van deze wet dient bij het vaststelling of herziening van een bestemmingsplan aandacht te worden besteed aan het aspect geluid door de akoestische situatie te beoordelen. De geluidsbronnen die de Wet geluidhinder behandelt zijn industrielawaai, verkeerslawaai en railverkeerslawaai.

Relatie met voorgenomen ontwikkeling

Om te bepalen of er ter plaatse van het plangebied sprake is van een gezond woon en leefklimaat is de kaart Geluid in Nederland (Lcum) geraadpleegd via www.atlasleefomgeving.nl (zie figuur 14). Op basis van deze kaart wordt geconcludeerd dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor voorliggend plan.

Figuur 14: Kaart Geluid in Nederland (Lcum) (Bron: www.atlasleefomgeving.nl)

5.4 Luchtkwaliteit

Het wettelijk kader met betrekking tot de luchtkwaliteit is sinds 2007 vastgelegd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) en in de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). In titel 5.2 van de Wm is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) geregeld. In dit programma staat onder andere beschreven wanneer en hoe overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen moet worden aangepakt.

In het programma wordt rekening gehouden met nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Ontwikkelingen die binnen het programma passen, hoeven niet meer te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen. Voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging, hoeft geen onderzoek te worden gedaan naar de luchtkwaliteit. Voor een woningbouwlocatie geldt bijvoorbeeld dat deze niet in betekenende mate bijdraagt wanneer deze niet meer dan 1.500 woningen omvat (met de bijbehorende verkeersbewegingen).

Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het realiseren van één nieuwe woningen door splitsing en reeds vergunde verbouw van de bestaande woning. De beperkte omvang van het plan maakt dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit vormt zodoende geen belemeering voor voorliggend plan.

5.5 Externe veiligheid

Het beleidsveld externe veiligheid is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij onder andere: productie, opslag, verlading en gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Vanaf 1 januari 2010 zijn er strikte risicogrenzen die in milieuvergunningen en bestemmingsplannen moeten worden vastgelegd. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Dit gaat concreet om bedrijven die risicovol zijn, vervoer van gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport van gevaarlijke stoffen via buisleidingen.

Externe veiligheid kan op twee manieren ingedeeld worden:

• Transportrisico behandelt de externe veiligheid langs transportassen waarover of waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd, zoals spoorlijnen, buisleidingen en snelwegen.
• Risico bij inrichtingen gaat over externe veiligheid rond bedrijven waar met gevaarlijke stoffen wordt gewerkt, bijvoorbeeld tankstations met LPG-verkoop.

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) verplicht gemeenten om afstand te houden tussen gevoelige objecten en risicovolle bedrijven. Hierdoor wordt het aantal personen in de omgeving van een risicovol bedrijf beperkt. Er wordt daarbij gebruik gemaakt van een kansberekening.

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) is vanaf 1 januari 2011 het toetsingskader bij planontwikkeling in de nabijheid van hogedrukaardgasleidingen en overige leidingen met gevaarlijke stoffen. De afweging van de externe veiligheidssituatie van buisleidingen heeft grondslag in de Wet Milieubeheer (Wm) en in de Wro.

Relatie met voorgenomen ontwikkeling

Circa 60 meter ten westen van het plangebied loopt een Defensie buisleiding (zie figuur 15). Deze valt door de werkdruk van 0,8 bar ruimschoots onder de drempelwaarde van 16 bar zoals vastgelegd in het Bevb. Verdere risicobronnen zijn in de ruimte omgeving rond het plangebied niet aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt derhalve geen belemmering voor voorliggend plan.

Figuur 15: Risicokaart' (Bron: www.atlasleefomgeving.nl)

5.6 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• 1. het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• 2. het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd, waarin richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar zijn opgenomen.

Bij de toetsing aan de richtafstanden gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ontwikkeling. De functie 'wonen' is niet milieubelastend voor de omgeving.

Relatie met voorgenomen ontwikkeling

In de omgeving van het plangebied zijn enkele agrarische bedrijven aanweizg. Allen zijn gelegen op minstens 300 meter, waardoor de milieuzonering van deze bedrijven geen belemmering vormt voor voorgenomen ontwikkeling. Voor het nabij Villapark Eureka (ten noorden van het plangebied) en de oostelijk van het plangebied gelegen vakantie accommodatie geldt dat deze eveneens op voldoende afstand van het plangebied liggen.

5.7 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D (betreft de m.e.r.-beoordeling) van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage.

Concreet betekent dit dat het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben ook wel genoemd de 'vergewisplicht'. Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst, deze geeft aan of er voor acitiviteiten en projecten beoordeeld moet worden of er een MER gemaakt moet worden. Voor projecten of activiteiten die beneden de drempelwaarden vallen moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r. beoordeling noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. In deze bijlage staan drie hoofdcriteria centraal:

• de kenmerken van het project;
• de plaats van het project;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Drempelwaarden Besluit m.e.r.

Het gehele plangebied wordt voorzien in directe eindbestemmingen waardoor, indien activiteiten mogelijk worden gemaakt die genoemd worden in onderdeel C of D van het Besluit m.e.r. en de daarin opgenomen drempelwaarden overschrijden, sprake kan zijn van een m.e.r-beoordelingsplichtig plan. In het voorliggende geval is geen sprake van activiteiten die op grond van onderdeel C van het Besluit milieueffectrapportage m.e.r.-plichtig zijn. Tevens is er geen sprake van van een activiteit die is opgenomen in onderdeel D van het Besluit m.e.r., zoals 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject.' Aangezien hier geen sprake van is, is er geen sprake van m.e.r-beoordelingsplicht. Hier is enkel sprake van indien de activiteiten de volgende drempelwaarden uit onderdeel D overschrijden:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.
• Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

Als voorliggend plan wordt vergeleken met de drempelwaarden uit de D-lijst kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit. Echter, zoals ook in het voorgaande aangegeven, dient ook, wanneer ontwikkelingen onder drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er van te vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben.

Wanneer hierbij de drempelwaarden uit de D-lijst voor deze activiteit wordt vergeleken met de omvang van ontwikkeling wordt geconcludeerd dat sprake is van een wezenlijk ander schaalniveau en een activiteit die vele malen kleinschaliger is. Er wordt door middel van splitsing slechts één nieuwe woning toegevoegd op een bestand erf in het buitgengebied. Hiermee blijft de ontwikkeling ruimschoots onder de drempelwaarden van de onderdeel D blijven.

Gelet op de kenmerken van het plan (zoals het karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten, zullen geen belangrijke nadelige milieugevolgen optreden.

5.8 Conclusie

Op basis van de hiervoor behandelde milieuaspechten wordt geconcludeerd dat deze geen belemmering vormen voor voorliggend plan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de uitvoerbaarheid van het te ontwikkelen plan.

6.2 Ruimtelijke uitvoerbaarheid

In voorgaande hoofdstukken is beschreven hoe het voorgenomen project past binnen het van toepassing zijnde overheidsbeleid. Er wordt geconstateerd dat er geen waarden aangetast worden in het plangebied en in de directe omgeving. Verder zijn er geen milieukundige belemmeringen geconstateerd (zie hoofdstuk 5). Ruimtelijk is de voorgenomen ontwikkeling daarmee uitvoerbaar.

6.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Initiatiefnemers hebben op 7 maart 2022 middels een informele bijeenkomst de omwonenden op de hoogte gebracht van de voorgenomen ontwikkeling op en rond het erf aan de Beldhuismolenweg 6. De aanwezigen hebben zonder uitzondering positief gereageerd op de plannen van initiatiefnemers.

Aanwezig waren de omwonenden van de volgende adressen (zie tevens figuur 16):
Beldhuismolgenweg 2, 4 en 8.
Oldenzaalsedijk 5, 7, 10 en 14.

Figuut 16: Locatie geïnformeerde adressen ten opzichte van het erf Beldhuismolenweg 6.

Ten aanzien van de maatschappelijke uitvoerbaarheid zijn er geen belemmeringen voor voorliggend plan.

6.4 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

Ten aanzien van voorliggend plan is het niet noodzakelijk een exploitatieplan vast te stellen. De gehele ontwikkeling wordt voor eigen rekening en risico van initiatiefnemer(s) uitgevoerd.

6.5 Conclusie

Uit de voorgaande paragrafen blijkt dat het voorgenomen plan ruimtelijk, maatschappelijk, en economisch uitvoerbaar is. De voorgenomen ontwikkeling kan dus worden gerealiseerd.

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten en planverantwoording

7.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt uiteengezet hoe de juridische regeling (de regels en de verbeelding) van dit bestemmingsplan is vormgegeven.

In paragraaf 1.3 van deze toelichting is reeds aangegeven dat het voorgenomen plan niet past binnen de geldende bestemmingen. Daarom is voor de locatie een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Wanneer dit bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen, zal het als zelfstandig plan vigeren.

Er zijn vier typen regels opgenomen: inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en een slotregel. Deze regels sluiten waar mogelijk en relevant aan op het bestemmingsplan Buitengebied 2007 van de gemeente Oldenzaal.

7.2 Regels

7.2.1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen
In Artikel 1 is omschreven wat met de gebruikte begrippen wordt bedoeld. Het gaat om begrippen die van het 'normale' spraakgebruik afwijken of een specifieke juridische betekenis hebben. Bij toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten
In Artikel 2 is aangegeven hoe de maten die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, gemeten dienen te worden.

7.2.2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Bos
In voorliggend geval zijn de bestemmingsregels uit recente herzieningen van het bestemmingsplan Buitengebied 2007 overgenomen. De voor 'Bos' bestemde gronden zijn o.a. bestemd voor bos, bebossing en groenvoorzieningen, recreatief medegebruik en het behoud, herstel en/of ontwikkeling van de natuurwetenschappelijke, ecologische en natuurlijke waarden.

Artikel 4 Wonen
In voorliggend geval zijn de bestemmingsregels uit recente herzieningen van het bestemmingsplan Buitengebied 2007 overgenomen. De voor 'Wonen' bestemde gronden zijn bestemd voor wonen, al dan niet in combinatie met een aanhuisgebonden beroep. Huisvesting van twee huishoudens middels inwoning is toegestaan, alsmede verblijfsrecreatieve voorzieningen in de vorm van een bed & breakdfast tot maximaal 50 m2. De caravanstallng wordt middels een functieaanduiding ondergebracht in de woonbestemming.

Artikel 5 Waarde - Hoge archeologische verwachtingswaarde
In voorliggend geval zijn de bestemmingsregels uit recente herzieningen van het bestemmingsplan Buitengebied 2007 overgenomen. De voor 'Waarde - Hoge archeologische verwachtingswaarde' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen (basisbestemmingen), tevens bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de voorkomende archeologische waarden.

7.2.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Dit zijn regels die niet specifiek aan een bestemming zijn gekoppeld, maar die altijd voor elke locatie gelden. Dit hoofdstuk is als volgt opgebouwd:

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel
Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich voornamelijk voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.

Artikel 7 Algemene bouwregels
In dit artikel worden de algemene beschreven. Het gaat om algemene bouw en gebruiksregels. Tevens zijn een aantal wijzigings en afwijkingsregels opgenomen. Ook de anti-dubbeltelregeling is opgenomen in artikel 8.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels
In dit artikel worden de vormen van verboden gebruik benoemd.

Artikel 9 Algemene aanduidingsregels
In dit artikel worden de aanduidingen beschreven waar onder de ter plaatse geldende bestemmingsregels aanvullende (bouw)regels zijn gekoppeld.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels
In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels
In dit artikel worden de algemene wijzigingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om openbare nutsvoorzieningen te realiseren. Daarnaast wordt de ruimte geboden voor het wijzigen van het bestemmingsplan voor de bestemming Wonen - 1.

7.2.4 Overgangs- en slotregels

Artikel 12 Overgangsrecht
Het overgangsrecht ten aanzien van bouwen en gebruik is opgenomen in dit artikel. Uitbreiding van de bebouwing die onder het overgangsrecht valt is slechts mogelijk met afwijking van het bevoegd gezag.

Artikel 13 Slotregel
Dit artikel geeft aan onder welke naam dit plan kan worden aangehaald.

7.3 Voorwaardelijke verplichting

In voorliggend plan worden een aantal landschappelijke maatregelen toegepast, deze zijn beschreven in Bijlage 1 behorend bij de regels van dit bestemmingsplan. Om de uitvoering en instandhouding van deze maatregelen te borgen is in Artikel 4 'Wonen' onder 4.5 Specifieke gebruiksregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Op basis van artikel 4.6 sub c kan, onder voorwaarden, worden afgeweken van het ruimtelijk landschapsplan. De sloop van de bebouwing ten noorden van de Beldhuismolenweg is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in 4.5.4 Voorwaardelijke verplichting - Sloopverplichting en 4.5 Specifieke gebruiksregels. Daarnaast is in overeenstemming met gemeente Oldenzaal nog geen archeologisch inderzoek uitgevoerd in de voorbereiding van de bestemmingsplan. De verplichting tot het uitvoeren van archeologisch onderzoek zoals gesteld in artikel Artikel 5 is vastgelegd in een voorwaarwaardelijke verplichting onder Artikel 3 'Bos' in 3.4.1 Voorwaardelijke verplichting - Archeologisch onderzoek. De wijze waarop aan deze verplichting wordt voldaan zal in overleg met Provincie Overijssel worden vormgegeven.