Welkomhuis Twente 2017

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het Hulsbeek is een natuur- en recreatiegebied ter grootte van 230 hectare. Ten westen van dit gebied ligt het plangebied. Tegenover het plangebied ligt het villapark Eureka, waar de recreatiewoningen grotendeels in het bos zijn gebouwd. Moreni BV opgericht door de heer R.J. Nieuwenhuis en mevrouw M.A. Nieuwenhuis-Steinmeijer stelt de grond van het plangebied als eigenaar, middels een eeuwigdurende erfpachtovereenkomst, beschikbaar om de doelstelling van de stichting Welkomhuis Twente te realiseren.

Op 26 mei 2014 is door de gemeenteraad het bestemmingsplan 'Welkomhuis Twente' (NL.IMRO.0173.BP16039-va01) vastgesteld. Het Welkomhuis is een maatschappelijk breed gedragen initiatief voor een goed doel. Het richt zich op het bieden van vakantiemogelijkheid voor gezinnen waarvan één of meerdere van de kinderen of één van de ouders chronisch ziek of gehandicapt is. Het Welkomhuis zorgt voor gastvrijheid, professionele zorg, entertainment, gezelligheid en lotgenotencontact zodat de mantelzorgende gezinsleden en de chronisch zieken en gehandicapten van een vakantie kunnen genieten en nieuwe energie op kunnen doen. Het in 2014 vastgestelde bestemmingsplan voorzag in de realisatie van het Welkomhuis als centrumgebouw met daaromheen acht recreatiewoningen t.b.v. van de doelgroep.

Door veranderingen in de regelgeving en financiering in de zorg is echter gebleken dat de oorspronkelijke opzet met acht verspreid in het bos liggende recreatiewoningen door veranderingen in de regelgeving en financiering in de zorg niet wenselijk (inefficiënt) is. Om te komen tot een gezonde exploitatie en in te kunnen spelen op een veranderende behoefte van de doelgroep (hogere eisen inrichting gebouw) is het wenselijk om de recreatiewoningen te bundelen. Dit biedt voordelen bij zowel de inrichting van de gebouwen als het gebruik (personele inzet) ten behoeve van de zorgvakanties.

Omdat dit plan qua bouwmogelijkheden niet binnen de geldende bestemming past is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Met voorliggend bestemmingsplan worden de planologische kaders aangepast, om het gewijzigde plan mogelijk te maken.

Figuur 1: Topografische kaart Oldenzaal

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in het westen van de gemeente Oldenzaal. Deze gemeente ligt in de regio Twente. Het plangebied ligt op het perceel Belthuismolenweg 8, gelegen aan de zuid-westkant van het recreatiepark ‘Het Hulsbeek’ en ten zuiden van het daarin gelegen villapark Eureka. Zie de verbeelding voor de exacte begrenzing van het plangebied.

Figuur 2: Luchtfoto van het plangebied

1.3 Historie

Oorspronkelijk is recreatiepark het Hulsbeek een landgoed geweest. Lang is het landgoed in eigendom geweest van de familie Gelderman, een bekende textielfabrikantenfamilie uit Oldenzaal. Deze familie liet in 1896 de boerderij Erve het Hulsbeek herbouwen.

In 1908 is de buitenplaats uitgebreid met een jachtkamer naar ontwerp van de Amsterdamse architect Karel Muller. De parkachtige tuin en vijver zijn aangelegd rond 1918 in Engelse landschapsstijl en zijn naar ontwerp van de bekende landschapsarchitect L.A. Springer.

Het jaartal 1892 op de gevel geeft een renovatiedatum aan. De geschiedenis gaat nog veel verder terug. De oudste vermelding uit 1835 stamt uit het Manuaal van de Rentmeester van Twente, met als notitie: “vacat” (onbewoond). Uit het schattingsregister van Twente (Statsarchiv te Munster, dus vallende onder het bisdom) valt af te leiden dat er anno 1475 een twintigtal boerderijen stonden.

Figuur 3: Historische kaart

Landgoed het Hulsbeek werd in 1970 aangekocht door het Recreatieschap Twente, het huidige Regio Twente. Doordat veel van het oude landgoed in stand is gebleven treft u er nu een afwisselend gebied van 230 ha aan met bossen, waterpartijen met stranden en ligweiden, heidevelden, vennetjes, weilanden en recreatieve voorzieningen.

1.4 Leeswijzer

In de toelichting komen na deze inleiding aan de orde:

• de bestaande situatie op de gebieden plangebied, omgeving en vigerend bestemmingsplan (Hoofdstuk 2);
• een weergave van het relevant ruimtelijk beleid van het rijk, de provincie en de gemeente (Hoofdstuk 3);
• een beschrijving van de omgevingsaspecten die mede bepalend zijn voor de ontwikkeling van het plangebied (Hoofdstuk 4);
• een beschrijving van het plan voor de locatie (Hoofdstuk 5);
• een onderbouwing van de uitvoerbaarheid van het plan, gebaseerd op de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid (Hoofdstuk 6);
• een toelichting op het juridisch systeem en de plan opzet (Hoofdstuk 7).

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

2.1 Plangebied

Het plangebied van het Welkomhuis Twente ligt op het perceel Beldhuismolenweg 8. Dit ligt aan de zuidkant van de Beldhuismolenweg. Het huidige gebied beslaat een stuk terrein dat voor een klein deel onderdeel uitmaakt van het villapark Eureka. Op dit moment bestaat het plangebied uit een stuk weideland, een beheerderswoning met bijbehorende schuren en een naaldbos met overwegend grove den.

Figuur 4: Plangebied op luchtfoto

2.2 Omgeving

In de jaren zeventig is landgoed Het Hulsbeek omgevormd tot recreatiegebied ‘Het Hulsbeek’. De zandwinning uit voorgaande jaren werd beëindigd en het afgegraven gebied werd omgevormd tot een grote recreatieplas. Zo ontstond het recreatiepark zoals het nu is; een afwisselend gebied van 230 hectare aan bos, waterpartijen, ligweides en stranden. De schoonheid en variëteit van het park wordt vergroot door de aanwezigheid van een visvijver, een heideveld en vennetjes. Daarnaast dragen de verschillende, binnen het park gelegen, openbare recreatieve voorzieningen (wielerbaan, skateboardbaan, trimbaan, draadcircus, speeltuin, beachvolleybalveld, klootschietbaan) bij aan de toeristische en recreatieve aantrekkelijkheid. Tenslotte versterken ondernemers het recreatieve en toeristische aanbod met o.a. een sauna, campings, een vakantiepark, een kartbaan, een ruitercentrum, 2 outdoorcentra, een hotel annex partycentrum en een congrescentrum.

Het recreatiegebied trekt het hele jaar door vele recreanten uit eigen regio, maar ook buiten de regio aan. De verschillende campings, een hotel en het villapark spelen in op de behoefte aan verblijfsrecreatie. Toeristen wordt zo de mogelijkheid geboden nabij en in 'Het Hulsbeek' te verblijven en te ontspannen.

2.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Welkomhuis Twente van de gemeente Oldenzaal. Het bestemmingsplan is vastgesteld bij raadsbesluit d.d. 26 mei 2014 van de gemeente Oldenzaal.

Zoals reeds in de aanleiding is aangegeven was het vigerende bestemmingsplan specifiek opgesteld om de realisatie van het Welkomhuis Twente mogelijk te maken. Hieronder zal daarom enkel even kort worden ingegaan op de strijdigheid die er met de huidige plannen is ontstaan.

In het vigerende bestemmingsplan zijn binnen de bestemming 'Recreatie - verblijfsrecreatie' het Welkomhuis Twente bestaande uit een centrumvoorziening en 8 recreatiewoningen ten behoeve van een mantelzorg toegestaan. Omdat er uit werd gegaan van 8 recreatiewoningen is in de bouwregels bepaald dat de oppervlakte van een recreatiewoning niet meer dan 150 m² mag bedragen. Bovendien was in de regels opgenomen dat de onderlinge afstand tussen recreatiewoningen niet minder dan 10 meter mocht bedragen.

Gezien de gewijzigde zorgvraag voorziet het aangepaste bouwplan juist in een tweetal gebouwen (zorgvilla's) waarbinnen de recreatiewoningen worden gerealiseerd. De beoogde recreatiewoningen passen daarmee qua oppervlakte en onderlinge afstand niet in het vigerende bestemmingsplan. Met voorliggende herziening van het bestemmingsplan worden de regels daarom op dit onderdeel aangepast.

Figuur 5: Bestemmingsplan Welkomhuis Twente (26-5-2014)

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Nationaal

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Opgaven van nationaal belang in Oost-Nederland (de provincies Gelderland en Overijssel) zijn:

• het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol;
• het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma's zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw;
• het tot stand brengen en beschermen van het Natuurnetwerk Nederland, inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe);
• het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet.

Plan

Geconstateerd wordt dat de beoogde ontwikkeling op het plangebied geen rijksbelangen raakt. Derhalve wordt geconcludeerd dat voldaan wordt aan de uitgangspunten zoals verwoord in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

3.2 Provinciaal

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel 2009.

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel 2009

Daartoe aangespoord door de nieuwe Wet ruimtelijke ordening is de opvolger van het Streekplan 2000+, te weten de Omgevingsvisie Overijssel, in juli 2009 vastgesteld door Provinciale Staten. De Omgevingsvisie bevat al het provinciaal beleid op het gebied van water, wonen, milieu, natuur, landelijk gebied, werklocaties, bodem, verkeer en vervoer en ruimtelijke ordening. De Omgevingsvisie definieert wat de provincie van provinciaal belang acht. De rode draden van de omgevingsvisie zijn Duurzaamheid en Ruimtelijke Kwaliteit.

Duurzaamheid

Hiervoor hanteert de provincie de volgende definitie: 'Duurzame ontwikkeling voorziet in de behoeften van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien'.

Ruimtelijke kwaliteit

De ambitie is een kwaliteitsontwikkeling in gang te zetten, waarbij elk project, elke ontwikkeling iets bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving. Centraal staat daarbij het benoemen, beschermen en versterken van de essentiële gebiedskenmerken. Ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd door naast bescherming vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen in projecten en regels. Via de omgevingsverordening gaat de provincie op ruimtelijke kwaliteit sturen.

De hoofdambitie van de Provincie Overijssel luid: "een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden." Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de Provincie Overijssel haar ambities wil realiseren zijn:

• Een continu en beleefbaar watersysteem als dragende structuur van Overijssel: de provincie Overijssel verbindt de wateropgave meer met natuuropgaven en ze gaan voor realisatie van de Ecologische Hoofdstructuur in 2018.
• Door meer aandacht voor herstructurering zet de provincie Overijssel in op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu's: dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen.
• Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik bij bebouwing door de zogenaamde 'SER-ladder' als regel voor Overijssel in te voeren. Deze methode gaat ervan uit dat je eerst het gebruik van de ruimte optimaliseert, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik onderzoekt en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden bekijkt. Hierbij vindt de provincie Overijssel afstemming tussen gemeenten over woningbouwprogramma's en bedrijfslocaties noodzakelijk.
• Ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.
• Ontwikkelingsmogelijkheden voor landbouw zeker stellen, maar wel met behoud en versterking van ruimtelijke kwaliteit. Verder vindt de provincie Overijssel dat ontwikkelingen in de groene ruimte alleen mogelijk moeten zijn als de sociaaleconomische structuur en de ruimtelijke kwaliteit worden versterkt.
• Forse reductie van de uitstoot aan broeikasgassen door een energiepact af te sluiten met partners en door ruimtelijke mogelijkheden te creëren voor duurzame energie.

3.2.2 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2009

Om de ambities van de Provincie Overijssel waar te maken, bevat de omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveau's:

• generieke beleidskeuzes;
• ontwikkelingsperspectieven;
• gebiedskenmerken.

Figuur 6 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend.

Ontwikkelingsperspectieven

In de Omgevingsvisie worden 6 ontwikkelingsperspectieven geïntroduceerd voor de Groene en Stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven richting wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend.

Gebiedskenmerken

De aanwezige gebiedskenmerken in zowel de Groene als de Stedelijke omgeving zijn te onderscheiden in 4 lagen:

• natuurlijke laag (in en op de bodem);
• laag van het agrarisch cultuurlandschap (grootschalig gebruik en inrichting van de bodem);
• stedelijke laag (bebouwing en infrastructuur);
• lust & Leisure laag (beleving, toerisme, cultuurhistorie en landgoederen).

Deze lagen zijn zo onderscheiden omdat de ingrepen in de fysieke leefomgeving in elke laag volgens eigen principes en processen verlopen. Uiteraard staan ze niet los van elkaar, maar zijn ze altijd met elkaar verbonden. Immers, plekken die eerst natuurlijk waren, zijn nu bebouwd en in een enkel geval andersom. Vaak liggen ze over elkaar heen en hebben we op één plek te maken met kenmerken van verschillende lagen. Op andere plekken is dat niet zo en domineert een bepaalde laag.

3.2.3 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

De provincie wil ontwikkelingen in de Groene omgeving samen laten gaan met een impuls in kwaliteit. Daarom is de 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' ontwikkelt als een eenduidige bundeling van diverse bestaande regelingen als rood voor rood, rood voor groen, vab's, landgoederen etc. Deze regelingen blijven daarin overigens wel herkenbaar.

Er is een eenvoudige werkwijze ontwikkeld om principes van ontwikkelingsplanologie toepasbaar te maken voor sociaal-economische ontwikkelingen in de Groene Omgeving. De basis ligt in de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, de ontwikkelingsperspectieven en 'Catalogus Gebiedskenmerken'.

Ontwikkelingen in de Groene Omgeving worden als volgt benaderd: Er wordt ruimte voor sociaal-economische ontwikkeling geboden als deze ontwikkeling vanuit zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik verantwoord is en in het ontwikkelingsperspectief ter plekke past en volgens de 'Catalogus Gebiedskenmerken' wordt uitgevoerd.

Aan de geboden ontwikkelruimte worden dus voorwaarden verbonden om ruimtelijke kwaliteit te handhaven danwel in voorkomende gevallen de gewenste ruimtelijke kwaliteit te kunnen realiseren. Het gaat hierbij in alle gevallen in ieder geval om een goede ruimtelijke inpassing van de ontwikkeling. Op deze manier wordt aantasting van de omgevingskwaliteit en een verlies aan ecologisch en landschappelijk kapitaal als gevolg van de nieuwe ontwikkeling voorkomen danwel in voldoende mate gecompenseerd. Een en ander moet nader worden onderbouwd in een bij het ruimtelijk plan behorende toelichting.

3.2.4 Omgevingsverordening Overijssel 2009

De provincie Overijssel heeft als ambitie om samen met partners een vitale samenleving tot ontplooiing te laten komen in een mooi en vitaal landschap. Een samenleving waarin alle Overijsselaars zich thuis voelen en participeren. Met bloeiende steden en dorpen als motoren voor cultuur en werkgelegenheid, ingebed in een landschap, waarin wonen, natuur, landbouw en water elkaar versterken.

Deze ambitie is nader uitgewerkt in de Omgevingsvisie Overijssel. Hierin is de provinciale visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in Overijssel weergegeven. De bestuursfilosofie daarbij is dat de provincie ernaar streeft om maatschappelijke resultaten te boeken waar inwoners van Overijssel belang aan hechten. Daartoe:

• pakken we complexe maatschappelijke uitdagingen integraal en samen met publieke, private en maatschappelijke partners in vitale coalities aan;
• bieden we bestuurlijke partners op het meest geëigende schaalniveau ruimte om op eigen gezag te handelen;
• beperken we bestuurlijke en ambtelijke drukte door eenvoudige en heldere regels.

Bewoners van Overijssel hebben aangegeven dat zij het stimuleren van de werkgelegenheid belangrijk vinden en gehecht zijn aan het Overijssels landschap en de natuur zoals deze nu is. De provincie heeft in de Omgevingsvisie de uitdaging opgepakt om een ontwikkelingsvisie te geven voor Overijssel, daarvoor ambities te formuleren en hierbij het instrumentarium te kiezen waarmee aan de ene kant ruimte wordt geboden aan sociaaleconomische ontwikkeling en tegelijkertijd de kwaliteit van het Overijssels landschap wordt versterkt. Een instrumentarium waarmee de provincie haar ambities realiseert en waarmee tegelijk partners ruimte hebben hun doelen te realiseren.

In de Omgevingsvisie zijn de onderwerpen benoemd die de provincie tot haar belang rekent. In 3.2.1 van dit bestemmingsplan zijn de provinciale ambities op hoofdlijnen samengevat. Een belangrijke wijziging ten opzichte van het huidige beleid is dat de provincie integraal en meer expliciet wil sturen op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. In de Omgevingsvisie is per thema nader uitgewerkt wat de provinciale ambities zijn en welke instrumenten daarvoor zullen worden ingezet.

3.2.5 Toetsing aan Omgevingsvisie Overijssel 2009, de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving en de Omgevingsverordening Overijssel 2009

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel en de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving ontstaat globaal het volgende beeld.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2009

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of Provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen die nodig dan wel mogelijk zijn. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Er zijn op voorhand geen belemmeringen bekend, op basis waarvan de ontwikkeling geen doorgang zou kunnen vinden.

Uit gedane onderzoeken zijn geen grote belemmeringen gebleken. Het hoofdstuk milieusaspecten van de toelichting beschrijft het een en ander op het gebied van verschillende omgevingsaspecten.

Ontwikkelingsperspectieven

Volgens het ontwikkelingsperspectief uit de Omgevingsvisie Overijssel (zie figuur 7) ligt het plangebied in het "Buitengebied, accent veelzijdige gebruiksruimte."

Figuur 7: Ontwikkelingsperspectieven

Het is een gebied voor gespecialiseerde landbouw en mengvormen van landbouw met andere functies (recreatiezorg, natuur, water) en bijzondere woon-, werk- en recreatiemilieus die de karakteristieke gevarieerde opbouw van de cultuurlandschappen in deze gebieden versterken.

In dit ontwikkelingsperspectief is sprake van verweving van functies. Aan de ene kant melkveehouderij en akkerbouw als belangrijke vorm van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Ook hier staat de kwaliteitsambitie 'Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen' voorop. In dit perspectief wil de provincie de ontwikkelingsmogelijkheden van de landbouw, maar ook van andere sectoren zoals recreatie, nog nadrukkelijker verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen. Grootschalige landbouw krijgt ook hier de ruimte, maar de inpassing in kleinschalige landschappen vraagt om heldere gebruiksregels. In dit perspectief zijn ook plekken waar, door de ruimtelijke structuur of reeds aanwezige bebouwing, de ontwikkelruimte voor agrariërs zozeer is beperkt, dat duurzame benutting van de ruimte en ruimtelijke kwaliteit ermee gediend zijn nieuwe ontwikkelingskansen te benutten. Hier liggen in specifieke gevallen kansen voor woon-/werklandschappen, die de ruimtelijke structuur versterken. Dienstverlenende zelfstandigen zonder personeel kunnen hun werklocatie heel goed combineren met een woon-/ werklandschap.

De voorgenomen ontwikkeling behoord tot de recreatiezorg, en past als zodanig binnen dit ontwikkelingsperspectief. De ontwikkeling sluit goed aan op de functie recreatie van 'Het Hulsbeek', maar draagt ook bij aan de verweving van verschillende functies met de functie landbouw.

Gebiedskenmerken

In de Omgevingsvisie Overijssel met de desbetreffende lagenbenadering zijn de volgende lagen toe te dichten aan het plangebied:

a. De natuurlijke laag

Het plangebied ligt in de natuurlijke laag (zie figuur 8) "Dekzandvlakte en ruggen." Deze laag wordt gekenmerkt door: de afwisseling van opgewaaide ruggen en uitgesleten beekdalen en de daarbij horende hoogteverschillen kenmerken de dekzandvlaktes van Overijssel. Opvallend is de overwegend oost-west georiënteerde richting van ruggen en dalen.

De natuurlijke laag is niet of nauwelijks terug te vinden in het landschap.

Figuur 8: Natuurlijke laag

b. De laag van het agrarisch cultuurlandschap

Het plangebied ligt op de scheidslijn van het "jonge heide- en broekontginningslandschap" en het "essenlandschap" (zie figuur 9).

Veel heidegebieden en nattere delen van het landschap zijn ontgonnen en/of vergaand ontwaterd. Daarmee is een nieuw landschap ontstaan, het "jonge heide- broekontginningslandschap." De dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende grote ruimtematen bepalen nu het beeld.

Samenhangend systeem van open essen, kleinschalige flanken met erven en esdorpen, kleinschalige natte laagtes met beken en - voormalige - grote open heidevelden. De ordening van het landschap volgt de natuurlijke ondergrond van hoog en laag en nat en droog en is als een spinnenwebstructuur gegroeid vanuit de nederzettingen. De essen onderscheiden zich door de karakteristieke openheid, de bijzondere bodemkwaliteit met archeologische waarden en het huidige relief. Op de flanken ligt een kleinschalig landschappelijk raamwerk van landschapselementen zoals houtwallen, bosjes, zandpaden, karakteristieke erven en beeldbepalende open ruimte daartussen.

Figuur 9: Laag van het agrarisch cultuurlandschap

Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt rekening gehouden met de kenmerken van het agrarisch cultuurlandschap, deze zijn ook verwerkt in het inrichtingsplan. Het plan is een impuls voor de ruimtelijke kwaliteit.

c. De stedelijke laag

Het plangebied heeft op de gebiedskenmerkenkaart 'de stedelijke laag' geen gebiedskenmerken.

d. De lust- en leisurelaag

Het plangebied ligt in de lust- en leisure laag nabij meerdere gebieden voor "Verblijfsrecreatie" (zie figuur 10). Belangrijk kenmerk van de verblijfsrecreatiegebieden is hun ligging in of bij landschappen met hoge landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten. De verblijfsrecreatie is voor haar voortbestaan dan ook erg afhankelijk van deze kwaliteiten. Vormgeving van gebouwen en terreinen kenmerkt zich door lichte stedenbouw (semi-permanente bebouwing, weinig infrastructuur) en is onderscheidend van andere bebouwing door het duidelijke lichte karakter.

Figuur 10: Lust- en leisurelaag

De voorgenomen ontwikkeling is een recreatieve ontwikkeling die aansluit bij het beleid dat hierboven is behandeld voor verblijfsrecreatie.

Kwaliteitsimpuls groene omgeving

Als basis voor de toetsing aan de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving geldt het volgende. De initiatiefnemer heeft een inrichtingsplan op laten stellen voor het plangebied. Daarnaast stelt de initiatiefnemer elders grond ter beschikking voor natte natuur, dat wordt ontwikkeld door het waterschap. Om te beoordelen of medewerking kan worden verleend aan het verzoek, dient het volgende model gevolgd te worden:

Figuur 11: model Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Er wordt beoordeeld of de investering in het landschap voldoende is voor de geboden ontwikkelingsruimte. De ontwikkelingsruimte die geboden wordt is het oprichten recreatie-zorg voorziening. De maatschappelijke tegenprestatie die geleverd wordt is o.a. de inrichting van natte natuur nabij het plangebied.

Generiek beleid en Ontwikkelingsperspectieven

De eerste twee punten van het tweede blok van het bovenstaande model zijn eerder in deze paragraaf al behandeld en worden hier niet nogmaals behandeld.

Sociaal economische ontwikkeling

Op het plangebied wordt een zorglocatie en recreatie-zorg bungalows gerealiseerd. Dit levert werkgelegenheid op, maar door de inzet van veelal studenten en ook werkverschaffing voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt nog veel meer. De ontwikkeling draagt bij aan een sterker platteland.

De functie

De functie recreatie-zorg is voor de betreffende locatie niet nieuwe functie. Alleen de grootte en het aantal zorgrecreatiewoningen worden aangepast. Van een grote impact op de omgeving is geen sprake. In de omgeving zijn meerdere soorten verblijfsrecreatielocaties.

Gebiedseigen of gebiedsvreemd

Recreatie-zorg kan niet worden aangemerkt als gebiedseigen functie. Gezien de directe omgeving van het plangebied, waarin verspreid meerdere verblijfsrecreatiefuncties zijn gelegen, kan recreatie-zorg in de onderhavige situatie evenwel niet als gebiedsvreemd worden aangemerkt.

Eigen belang of maatschappelijk belang

Het gewijzigde bebouwingsmogelijkheden is een maatschappelijk belang. De veranderende zorgvraag heeft hiervoor gezorgd.

Basisinspanning ruimtelijke kwaliteit en aanvullende kwaliteitsprestatie

Het perceel is gelegen in een bosrijke omgeving. Dit gegeven wordt in stand gehouden met tussen de bomen enkele bungalows. Daarnaast worden langs de randen van het plangebied met name de houtwallen versterkt.

Nabij het plangebied wordt natte natuur aangelegd in samenwerking met het waterschap. Op deze manier worden de te kappen bomen en het verlies aan natuurwaarde gecompenseerd.

Eén en ander is juridisch geborgt in het bestemmingsplan en een uitvoeringsovereenkomst.

Omgevingsverordening Overijssel 2009

In de Omgevingsverordening Overijssel 2009 wordt in het hoofdstuk ruimtelijke ordening de volgende belangrijke thema's met uitwerkingsregels genoem:

Principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in andere dan stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat (her)benutting van bestaande bebouwing in de groene omgeving in redelijkheid niet mogelijk is;
• dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Op de locatie worden de beheerderswoning en bijbehorende schuren op den duur gesloopt, daarvoor in de plaats komt een zorglocatie elders op het terrein en een deel is nieuw in het gebied, dus het past binnen het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

Ruimtelijke kwaliteit

• 1. In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.
• 2. In het kader van toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagen-benadering die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing.
• 3. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd.
• 4. Gemeenteraden mogen gemotiveerd afwijken van het ontwikkelingsperspectief dat voor het betreffende gebied geldt, wanneer:
  • a. er sprake is sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen en
  • b. voldoende verzekerd is dat er sprake is van versterking van ruimtelijke kwaliteit conform de gebiedskenmerken.
• 5. Bestemmingsplannen die betrekking hebben op gebieden waarvoor in de Catalogus Gebiedskenmerken normerende uitspraken worden gedaan voorzien voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen, in een bestemmingsregeling conform deze normerende uitspraken.
• 6. Bestemmingsplannen die betrekking hebben op gebieden waarvoor in de Catalogus Gebiedskenmerken richtinggevende uitspraken worden gedaan voorzien voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen, in een bestemmingsregeling conform deze richtinggevende uitspraken.
• 7. Van het gestelde onder 5 mag gemotiveerd worden afgeweken wanneer:
  • a. er sprake is van zwaarwegende sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen en
  • b. voldoende verzekerd is dat er sprake is van versterking van ruimtelijke kwaliteit conform de provinciale ambities zoals aangegeven in de Catalogus Gebiedskenmerken.
• 8. Van het gestelde onder 6 mag worden afgeweken mits voldoende gemotiveerd is dat de kwaliteitsambitie zoals aangegeven in de Catalogus Gebiedskenmerken in gelijke mate gerealiseerd wordt.

De ontwikkeling zorgt voor een toename van de ruimtelijke kwaliteit, zoals elders in dit bestemmingsplan al is genoemd en behandeld. Vandaar dat deze ontwikkeling past binnen de gestelde kaders van de ruimtelijke kwaliteit van de Omgevingsverordening Overijssel 2009.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Bestemmingsplannen voor de groene omgeving kunnen voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de groene omgeving, uitsluitend indien hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologisch en/of landschappelijk waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

De Kwaliteitsimpuls voor de Groene Omgeving is elders in dit hoofdstuk al apart behandeld.

Conclusie

Omgevingsvisie Overijssel 2009 en Omgevingsverordening Overijssel 2009

De voorgenomen ontwikkeling aan de Beldhuismolenweg past binnen de hoofdgedachte van de omgevingsvisie. Er wordt gestreefd naar een duurzame verbetering van het plangebied en omgeving. Het plan is ontwikkeld binnen de hoofdgedachte van ruimtelijke kwaliteit. Het plan houdt rekening met de bestaande kwaliteiten en zet naast de ontwikkeling ook in op de ontwikkeling van de groene en blauwe component. Het plan past binnen de ontwikkelingsvisie van de provincie, zoals beschreven in de omgevingsvisie. Het plan is niet strijdig met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Het primaire doel van de ontwikkeling is een kwaliteitsverbetering van de fysieke leefomgeving. Het effect van de nieuw te bouwen gebouwen op de natuurwaarde wordt hersteld door de tegen prestatie. Gezien de investering in natuur en landschap als tegenprestatie, vindt er een grote kwaliteitsslag plaats ten opzichte van de bestaande situatie. De voorgesteld ontwikkeling is, op basis van het inrichtingsplan en de plannen van het waterschap betreffende natte natuur, te realiseren binnen de eisen van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

3.3 Regionaal

3.3.1 Regio Twente Íntegrale Gebiedsvisie Hulsbeek'

In de periode 2007-2008 is in opdracht van de gemeente Oldenzaal, Waterschap Regge en Dinkel, Ondernemingsvereniging het Hulsbeek en Regio Twente de Integrale Gebiedsvisie Hulsbeek en Omgeving opgesteld. Met deze gebiedsvisie willen de betrokken partijen bereiken dat de potenties van het recreatiegebied in de gemeente Oldenzaal beter worden benut.

Met de vaststelling van deze visie zijn de ambities op hoofdlijnen voor Het Hulsbeek en omgeving bepaald. In totaal zijn 14 ambities beschreven met als doel recreanten en ondernemers te trekken. Deze ambities worden uitgewerkt in concrete activiteiten.

Ambitie 11 is rechtstreeks van toepassing op het Welkomhuis. Deze luidt: ‘Het versterken van de bovenregionale bekendheid aan de hand van activiteiten en voorzieningen. Gedacht wordt aan b.v. de geplande vestiging van een Colombinehuis, het uitbouwen van internationale evenementen als het Horse Driving Twente, of de ontwikkeling van een ‘wellness resort’.

De ontwikkeling voldoet met het realiseren van het Welkomhuis Twente aan het regionale beleid verwoord in de Integrale Gebiedsvisie Hulsbeek.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Oldenzaal

Op 10 maart 2014 is de gemeentelijke 'Structuurvisie Oldenzaal' vastgesteld. Deze beleidsnota bevat de gemeentelijke visie op de ruimtelijke ontwikkeling van het gemeentelijk grondgebied in een periode van 10 tot 15 jaar. De gemeente hanteert daarbij vier strategische ingrepen:

• 1. Vergroten van stedelijk kerngebied
• 2. Ruimte maken voor de etalage van Oldenzaal
• 3. Ruimte voor gevestigde en nieuwe ondernemers
• 4. Vitale onderscheidende en intieme woonwijken

De structuurvisie is geen blauwdruk maar een uitnodiging om samen met gebiedspartijen, initiatiefnemers en andere overheden te werken aan de toekomst van Oldenzaal.

Vanuit thematisch oogpunt van recreatie streeft de gemeente naar een versterking van het recreatieve netwerk. Voor het recreatiegebied het Hulsbeek wordt er ingezet op goede verbindingen tussen de stad (woonwijken) en het Hulsbeek als recreatief gebied, onder meer door de realisatie van een langoederenzone welke loopt van het Hulsbeek via de binnenstad naar de stuwwal. Er wordt in de visie dan ook een project benoemd dat toeziet op een vergroting van de zichtbaarheid, bereikbaarheid, bruikbaarheid en toegankelijkheid van het Hulsbeek:

"Het recreatiegebied Hulsbeek lijkt niet bij Oldenzaal te horen terwijl dit de recreatieplek is voor veel mensen binnen en buiten Oldenzaal. Het gebied ligt nu wat verscholen maar krijgt de kans om zich te etaleren door een nieuw adres te maken aan de Etalage. Ook kunnen er recreatieve functies worden gepresenteerd als visitekaartje naar Het Hulsbeek".

De ontwikkeling van het Welkomhuis Twente is een aanvulling van het recreatieve aanbod op het Hulsbeek welke zich bovendien specifiek richt op een zorgbehoevende doelgroep. Het vormt dan ook een versterking van de recreatieve functie van het Hulsbeek en past binnen het beleid uit de gemeentelijke structuurvisie.

3.4.2 Nota 'De casco benadering in Noordoost-Twente'

De gemeente Oldenzaal heeft de beleidsnota 'De casco-benadering in Noordoost-Twente' vastgesteld. Het Nationaal Landschap Noordoost Twente is een gebied met zeldzame en unieke landschapskwaliteiten. Het is een gebied met stuwwallen, bronnen, beken en fraaie cultuurlandschappen. Kernkwaliteit is het waardevolle cultuurlandschap met een variatie in open en een kleinschalig besloten landschap. Schaalvergroting in de grondgebonden landbouw staat op gespannen voet met deze kleinschaligheid. Het verdwijnen van landschapselementen op perceelsgrenzen tast het kleinschalige groene karakter aan en leidt tot een afname van landschapsdiversiteit. De gemeente Oldenzaal heeft samen met de provincie Overijssel en de gemeenten Tubbergen, Losser en Dinkelland de ambitie uitgesproken om de tendens van schaalvergroting in de grondgebonden landbouw zodanig vorm te geven dat deze niet ten koste gaat van de kwaliteit van het landschap.

Om vorm en inhoud te geven aan deze ambitie is een generieke methode ontwikkeld: de casco benadering. Voor de gemeente is de casco-benadering te gebruiken als beoordelingskader voor ingrepen in het landschap. Aan de hand van de casco-kaart (zie onderstaande figuur) kan bezien worden of landschappelijke structuren deel uitmaken van het casco. Op basis van de casco-kaart kan vastgesteld worden of het landschapselement tot het casco behoort of niet; daaruit volgen drie mogelijk aanvragen op basis van het casco, dit zijn:

• 1. Regulier casco: het te verwijderen element is geen casco en de initiatiefnemer compenseert op een lijn uit de cascokaart.
• 2. Afwijking van de compensatie: het te verwijderen element is geen casco, maar de initiatiefnemer wil compenseren op een andere plek dan aangegeven op de cascokaart.
• 3. Afwijking van het casco: het te verwijderen element behoort tot het casco en het te compenseren element ligt of op de cascokaart, zo niet dan is de een aanvraag een combinatie met situatie 2 (afwijking compensatie).

Zoals te zien is op de Casco-kaart bestaat het plangebied merendeels uit bos en is er sprake van landschapselementen groter dan 0,5 hectare. Het beleid uit de cascobenadering ziet toe op het verwijderen en compenseren van lijnvormige landschapselementen. De regels van de cascobenadering gelden niet voor bos groter dan 0,5 hectare. Daarom wordt geconcludeerd dat voorliggend plan niet in strijd is met het beleid uit de beleidsnota 'De casco-benadering in Noordoost-Twente'.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Inleiding

De voorgenomen bestemmingsactiviteit past qua bouwmogelijkheden op dit moment niet binnen de kaders van het geldend bestemmingsplan.

Ten behoeve van het opstellen van het vigerende bestemmingsplan was reeds een quickscan uitgevoerd door Westerdiep Adviseur Milieu en Ruimte. In de quikscan is onderzoek gedaan naar aspecten die relevant zijn voor een beoordeling van het plan op eisen van goede ruimtelijke ordening.

Gedurende het onderzoek is gelet op de voorgenomen functie van de locatie in verhouding tot aspecten als milieuzonering, externe veiligheid, geluid, luchtkwaliteit, geur, flora en fauna, de watertoets, archeologie en bodem. Het gebied kenmerkt zich als natuur- en recreatiegebied. De recreatie is extensief. Het recreatiegebied Het Hulsbeek biedt vooral mogelijkheden tot buitenrecreatie.

Verspreid door de omgeving staan vrijstaande woningen en op recreatie gerichte gebouwen als een camping, een restaurant, een manege, een sauna en diverse andere accomodaties. Er is een verregaande transformatie van agrarisch gebruik naar inrichting en gebruik gericht op natuur, recreatie en wonen. Een voorbeeld hiervan zijn enkele agrarische bedrijven langs de Beldhuismolenweg. De oude schuren maken hier plaats voor grote moderne woningen. Op circa 100 meter (N-W) bevindt zicht nog een hobbyboer met enkele paarden en een caravanstalling. En de dichtsbijzijnde woning bevindt zich op ongeveer 70 meter afstand.

Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan wordt er enkel een wijziging van de bouwregels doorgevoerd. Het gebruik voor recreatieve doeleinden is in het vigerende bestemmingsplan 'Welkomhuis Twente' al bij recht toegestaan. Desondanks is hieronder nogmaals bezien of er met voorliggend plan nog altijd sprake van een goede ruimtelijke ordening.

4.2 Milieuzonering

4.2.1 Milieugevoeligheid functie

Het onderdeel milieuzonering is een eerste verkenning van de milieuhygiënische inpasbaarheid van de nieuwe functies. De ontwikkeling is als uitbreiding te zien van het tegenover liggende bestaande villapark. Het gaat om een kleinschalige project met enkele recreatieve verblijfseenheden en een centrale accommodatie, maar ook een woonzorgcentrum. Deze functies stellen eisen aan de milieukwaliteit. Hieronder is aangegeven wat de milieugevoeligheid is van de functie verblijfsrecreatie.

Figuur 12 Milieugevoeligheid verblijfsrecreatie

De accommodaties maken na realisatie onderdeel uit van het grotere Villapark Eureka. Op het park staan nu ruim 50 huisjes. Bij de beoordeling van de milieugevoeligheid zal moeten worden uitgegaan van meer dan 50 personen gedurende meerdere aaneengesloten dagen. De nieuwe bestemming heeft daarmee een zekere gevoeligheid voor alle milieu-invloeden.

4.2.2 Gebiedsverkenning

Het gebied kenmerkt zich als natuur- en recreatiegebied. De recreatie is extensief. In de omgeving bevinden zich bijna geen milieubelastende activiteiten. Er is een verkenning uitgevoerd naar de aanwezige functie is de omgeving en de mogelijke invloed van deze functies op de milieukwaliteit binnen het onderzoeksgebied.

In de omgeving zijn vooral verspreid liggende woningen en op recreatie gerichte functies zoals een camping, restaurant, manage, sauna en diverse andere vrijetijdsaccommodaties. Er is een verdergaande transformatie van agrarisch gebruik naar een inrichting en gebruik gericht op natuur, recreatie en wonen. Voorbeelden hiervan zijn de voorheen in gebruik zijnde agrarische bedrijven langs de Beldhuismolenweg. De aanwezige schuren worden veelal gesloopt om plaats te maken voor een vaak grotere moderne woning. Op circa 100 meter van het ontwikkelingsgebied bevindt zich nog een hobbyboer met enkele paarden en een caravanstalling. De dichtsbijzijnde woning bevindt zich op ongeveer 70 meter afstand.

De ontwikkeling voorziet in een bestemmingswijziging waarbij in plaats van 8 afzonderlijke recreatiewoningen deze gedeeltelijk aaneengebouwd kunnen worden in de vorm van enkele zorgvilla's. Het gebruik voor recreatieve doeleinden is reeds toegestaan in het vigerende bestemmingsplan.

4.3 Externe veiligheid

4.3.1 Inleiding

Externe veiligheid richt zich op het beheersen van risico’s bij onder meer de productie, opslag, transport en gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen beperkingen opleggen aan de omgeving. Door het nemen van maatregelen kan de noodzakelijk aan te houden afstand tussen een risicovolle activiteit en een risico gevoelig object worden verkleind.

Er wordt onderscheid gemaakt in twee soorten risico’s, het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico is een maat voor een (wettelijk) minimum beschermingsniveau. Dit wordt aangegeven met een contour waarbinnen beperkingen gelden voor zogenoemde (beperkt) kwetsbare objecten. Het groepsrisico kijkt naar het aantal mensen dat kan overlijden als gevolg van een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Groepsrisico heeft een directe relatie met het aantal aanwezige mensen nabij een risicovolle activiteit. De kans op een ongeluk met veel slachtoffers moet expliciet worden afgewogen en verantwoord. Naast de kansen op overlijden wordt gekeken naar de mate van zelfredzaamheid van mensen en de bestrijdbaarheid van calamiteiten.

4.3.2 Onderzoek

Het plan voorziet in een beperkte wijziging van de bouwregels. In de directe omgeving bevinden zich geen risicovolle activiteiten. De meest nabijgelegen risicovolle activiteiten in de omgeving is een buisleiding van Defensie.

Figuur 13 Ligging buisleiding Defensie

De aanwezige buisleidingen zijn in eigendom (en gebruik) van Defensie. Het bevoegd gezag is het ministerie van VROM. In onderstaand schema zijn de eigenschappen van de buisleiding aangegeven. Daaruit blijkt dat de leiding vrij diep is gelegen en de PR 10-6 mede om die reden zeer beperkt is. Binnen de 10-6 contour mogen geen kwetsbare objecten zijn of worden gesitueerd.

Voor dergelijke buisleidingen geldt een zonering (toetsingsafstand) van maximaal 45 meter. De werkelijke afstand van de buisleidingen tot aan de ontwikkelingslocatie is circa 440 meter. Daarmee bevindt de ontwikkelingslocatie zich ruim buiten het invloedsgebied van de buisleiding.

Figuur 14: Gegevens buisleiding

Er zijn geen wegen of spoorweg in de directe omgeving aanwezig. De meest nabij gelegen weg met een zekere verkeersintensiteit bevindt zich op circa 800 meter van het ontwikkelingsgebied. Het ontwikkelingsgebied ligt daarmee ruim buiten het invloedsgebied van de weg. In de omgeving is geen spoortracé aanwezig.

4.3.3 Beoordeling en conclusie

Er zijn vanuit het aspect externe veiligheid geen beperkingen voor het realiseren van de plannen binnen de ontwikkelingslocatie.

4.4 Geluid

4.4.1 Inleiding

De mate waarin geluid milieugevoelige functies mag belasten is geregeld in verschillende wetten en regelingen. Afhankelijk van de bron en regeling gelden er normen voor geluidsgevoelige functies. Om te bepalen of voldaan wordt aan de gestelde (wettelijke) eisen is soms een akoestisch onderzoek nodig. De ontwikkeling die het bestemmingsplan toelaat zal gemotiveerd dienen te worden vanuit de onderzoeksresultaten en de kenmerken van de specifieke situatie.

4.4.2 Onderzoek

Het plan voorziet in het realiseren van vakantiewoningen. De vakantiewoningen zijn volgens de Wet geluidhinder en de Wet milieubeheer niet geluidgevoelig. Om te kunnen beoordelen of sprake is van een goede ruimtelijke ordening, is het wel wenselijk dat er een zekere geluidkwaliteit aanwezig is. Om die reden is gekeken naar de te verwachten geluidkwaliteit binnen het onderzoeksgebied.

Het ontwikkelingsgebied bevindt zich niet binnen een akoestisch onderzoeksgebied van een weg met een zekere verkeersintensiteit (circa 800 meter) of spoorweg (> 1000 meter). De meest nabij gelegen wegen met een verkeersfunctie zijn de Beldhuismolenweg (10 meter) en de Oldenzaalsedijk (40 meter). De Beldhuismolenweg is een deels onverharde (erf)ontsluitingsweg voor het Villapark. De verkeersintensiteit op deze weg is zeer laag. Dit geldt in zekere zin ook voor de Oldenzaalsedijk. De Oldenzaalsedijk is een erfontsluitingsweg (60 km) bestemd voor en gebruikt door bestemmingsverkeer voor aanliggende woningen en bedrijven. Ook is dit een van de (fiets)toegangswegen voor het Hulsbeek, de recreatieplas.

Een akoestisch onderzoek is gezien de beperkte verkeersdruk in het gebied niet nodig. De geluidkwaliteit als gevolg van wegverkeer is passend voor de functie van een recreatiepark.

Er is één (bedrijfs)activiteit in de directe omgeving van de ontwikkelingslocatie aanwezig die potentieel geluid veroorzaakt. Het betreft een hobbyboer met caravanstalling en enkele paarden aan de Beldhuismolenweg. Een dergelijke activiteit heeft volgens de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering (versie 2009)’, een indicatief aan te houden afstand van maximaal 50 meter. De werkelijke afstand tussen de perceelsgrens van deze activiteit en de ontwikkelingslocatie is circa 100 meter. De genoemde activiteit levert geen beperking op voor de nieuwe ontwikkeling. Ook zal de nieuwe ontwikkeling geen beperkingen opleveren voor de huidige activiteiten. Het gewijzigde bouwplan waarbij de recreatiewoningen aaneengebouwd kunnen worden wijzigt hier niets aan.

4.4.3 Beoordeling en conclusie

Er zijn vanuit het aspect geluid geen beperkingen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Luchtkwaliteit

4.5.1 Inleiding

Sinds 15 november 2007 is de ‘Wet luchtkwaliteit’ in werking getreden. De kern van de Wet bestaat uit de (Europese) luchtkwaliteitseisen. De uitvoeringsregels behorende bij de Wet zijn vastgelegd in algemene maatregelen van bestuur (AMvB) en ministeriële regelingen (mr), die gelijktijdig met de Wet luchtkwaliteit in werking zijn getreden. Met de nieuwe Wet luchtkwaliteit en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen, wil de overheid zowel de luchtkwaliteit verbeteren als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden.

De ‘Wet luchtkwaliteit’ heeft een systeem ontworpen waarbij ‘niet in betekenende mate’ (ofwel NIBM)1, een belangrijke toetssteen is bij het beoordelen van (ruimtelijke) ontwikkelingen. Voor de periode tussen het in werking treden van de Wet luchtkwaliteit en het verlenen van toestemming door de EU is het begrip NIBM gedefinieerd als 1% van de grenswaarde NO2 en PM10. Met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit NSL (looptijd 1 augustus 2014 - 1 januari 2017) is een systematiek opgesteld om de luchtkwaliteit in Nederland te verbeteren. Sindsdien geldt een NIBM van 3%. Dit betekent bij de norm voor fijn stof van 40 ìg/m3 dat er een toename van fijn stof mag zijn van 1,2 ìg/m3.

Voor het bepalen van de achtergrondconcentratie is een globaal technisch onderzoek uitgevoerd naar de luchtvervuilende stoffen in de buitenlucht.

4.5.2 Onderzoek

Voor het bepalen van de achtergrondconcentratie luchtvervuilende stoffen is gebruik gemaakt van het meest recente CAR II model, v8.0/8.1 (versie, 10 april 2009). Uit deze berekening blijkt een achtergrondconcentratie2 van 20,4 ìg/m3 in 2010 en 17,9 ìg/m3 in 2020 voor fijn stof (PM10) en 18,3 ìg/m3 in 2010 en 10,4 ìg/m3 in 2020 voor stikstofdioxide (NO2 ). Beide waarden blijven ruimschoots onder de wettelijke grenswaarden. Kijkend naar de nieuwe ontwikkeling (aaneengebouwde recreatiewoningen en accommodatiegebouw en woonzorgcomplex) en de daarbij behorende verkeersaantrekkende werking, zal de invloed ruimschoots onder het 3% criterium vallen. De bijdrage aan de concentratie luchtvervuilende stoffen in de buitenlucht kan worden beoordeeld als ‘niet in betekende mate’.

4.5.3 Beoordeling en conclusie

De bijdrage van het plan is als gevolg van het toevoegen van drie grote recreatiewoningen zeer beperkt. Er wordt zondermeer voldaan aan de eisen van de Regeling en Besluit niet ‘in betekenende mate’ (NIBM). De achtergrondconcentraties voldoen ruimschoots aan de wettelijke grenswaarden. Vanuit het aspect luchtkwaliteit voldoet het plan ook aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

4.6 Bodem

4.6.1 Inleiding

In het bestemmingsplan zal inzicht moeten worden gegeven in de verwachte bodemkwaliteit. Bij grondverzet van 50 m2 of meer geldt een plicht tot het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek. Dit onderzoek is dan nodig om het plan te kunnen beoordelen aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening en de financiële haalbaarheid.

4.6.2 Onderzoek

Door Geofox-Lexmond bv is in april 2012 een verkennend bodemonderzoek (zie Bijlage 1) op de locatie Beldhuismolenweg 8a te Deurningen uitgevoerd. Zoals blijkt uit de bijbehorende situatieschets met boorlocaties (bijlage 1 bij het onderzoek) beslaan de boringen het gehele plangebied, zodat het onderzoek ook bruikbaar is met voor de gewijzigde bouwplannen.

Bij het chemisch onderzoek zijn geen verontreinigingen aangetroffen in zowel de boven- als ondergrond. In het grondwater zijn licht tot matige verontreinigingen aangetoond met diverse zware metalen.

De verhoogde concentraties aan zware metalen in het grondwater worden aangemerkt als natuurlijke achtergrondwaarden. Nader onderzoek naar de aanwezigheid van zware metalen wordt dan ook niet noodzekelijk geacht. De gemetenconcentraties vormen geen milieuhygiënische risico's voor de (toekomstige) gebruikers.

4.6.3 Beoordeling en conclusie

Het uitgangspunt van het verkennend bodemonderzoek (grootschalig onverdacht terrein) wordt gehandhaafd. De verzamelde gegevens worden voldoende geacht om een betrouwbare uitspraak te kunnen doen over de chemische kwaliteit van de bodem. Op basis van de resultaten van het onderzoek is het terrein geschikt voor het voorgenomen gerbuik/functie.

4.7 Archeologie

4.7.1 Inleiding

Door de ondertekening van het Verdrag van Malta (Valletta, 1992) heeft Nederland zich verplicht tot het beschermen van het archeologisch erfgoed. Het Verdrag is vertaald in de Monumentenwet 1988. Deze wet is het wettelijk kader voor het beschermen van het archeologisch erfgoed in Nederland. Uitgangspunt is het archeologische erfgoed waar mogelijk in situ te behouden. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet derhalve onderzocht worden, of sprake is van archeologische waarden. Bij graafwerkzaamheden in een bodem dat al geroerd is, is de kans op archeologische resten zeer klein. Het archeologisch erfgoed is één van de maatschappelijke aspecten die “gewogen” wordt bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling en het ontwerpen van een nieuw bestemmingsplan.

4.7.2 Onderzoek

Het plan voorziet in de bouw van recreatiewoningen in een bestaand bos, een accommodatiegebouw aan de rand van een open veld en hergebruik van bestaande gebouwen voor een woonzorgcomplex. Voor de bouw van het pand zijn graafwerkzaamheden noodzakelijk. De gebouwen zullen worden gebouwd op een fundering van circa 60 centimeter.

Figuur 15 Gemeentelijke Archeologische beleidskaart

Er is gekeken naar informatie over archeologie binnen het plangebied. In het gebied bevinden zich geen archeologische monumenten en elementen. Voor informatie over de archeologische resten in de bodem is gebruik gemaakt van de archeologische verwachtingskaart en een historische kaart rond 1900. Op de kaart met de kaart met informatie over de archeologische verwachtingen blijkt dat de verwachtingswaarde ‘laag’ is.

Figuur 16: Historische kaart 1900

Het perceel was de afgelopen 100 jaar in gebruik voor akkerbouw en als bosperceel. Dit geldt voor het gehele gebied tussen de Oldenzaalsedijk en Beldhuismolenweg. Het realiseren van de woningen (fundering tot 60 centimeter) binnen het gebied met enigszins geroerde grond door akkerbouw en het bosperceel is geen reden af te wijken van aangegeven lage verwachtingswaarde voor het aantreffen van archeologische resten.

4.7.3 Beoordeling en conclusie

Op basis van de beschikbare archeologische gegevens kan worden aangeven dat het gebied een voor archeologie lage verwachtingswaarde heeft. Nader onderzoek naar het voorkomen van archeologische resten lijkt niet noodzakelijk. Wel blijft altijd er een meldplicht, Monumentenwet 1988 artikel 53, gelden. Dit betekent dat wanneer archeologische resten worden aangetroffen, contact moet worden gezocht met de gemeente Oldenzaal.

4.8 Cultuurhistorie

4.8.1 Inleiding

Vanaf 1 januari 2012 is het verplicht om in ruimtelijke plannen rekening te houden met cultuurhistorische waarden. Om een stabiele en meer structurele basis te geven aan de borging van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, is per 1 januari 2012 aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegevoegd dat gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen niet alleen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden onder de grond (archeologische waarden), maar ook met waarden boven de grond. Dat betekent dat gemeenten een analyse moeten maken van de cultuurhistorie in een bestemmingsplangebied, en daar conclusies aan moeten verbinden die in het bestemmingsplan verankerd worden.

Cultuurhistorische waarden omvatten meer dan alleen bouwhistorische objecten en monumenten waarop tot voorheen vaak alleen de aandacht lag in bestemmingsplannen. Door middel van een historisch-geografische inventarisatie dienen ook cultuurlandschappelijke structuren en elementen in beeld gebracht moeten worden, zoals oude infrastructuur, verkavelingsstructuren en elementen daarin zoals houtwallen, beeklopen en essen, en moet ook gedacht worden aan het stedenbouwhistorische karakter van wijken en gebieden. Belangrijk is om na te gaan wat het 'eigene' van een gebied is en om dat met al zijn elementen en structuren in beeld te brengen.

De resultaten van de inventarisatie worden gewogen, om een antwoord te geven op de vraag welke ruimtelijke ontwikkelingen in een gebied toelaatbaar worden geacht. De gemeente Oldenzaal heeft nog geen specifiek beleid dat de aanpassing van de Bro regelt. In dit bestemmingsplan wordt met de inventarisatie van cultuurhistorische waarden echter voorzien in de eisen volgens het Bro.

4.8.2 Inventarisatie plangebied

Historische ontwikkeling van het plangebied

De omgeving van het plangebied bestond in de 19e eeuw nog grotendeels uit een gevarieerd cultuurlandschap met natte en droge heide, weide- en hooilanden, omgeven door houtwallen en enkele bouwlanden (zie de historische topografische kaart rond 1900). Ten zuidwesten van het plangebied ligt een vrij duidelijk afgegrensde bouwlandkamp en binnen het plangebied zelf zijn enkele kleine bouwlandjes en hooilandpercelen aanwezig, vermoedelijk zijn dit kleine en relatief late ontginningen van het uitgestrekte bos- en heide gebied.

Historisch geografische kenmerken

- Waardevolle structuren en objecten

Binnen het plangebied zijn geen historisch geografische structuren en objecten aanwezig.

Gebouwde objecten en monumenten

Binnen het plangebied zijn geen monumentale objecten aanwezig. Ook aangrenzende gebouwen hebben geen bijzondere monumentale kenmerken.

4.8.3 Beoordeling en conclusie

Gezien de afwezigheid van cultuurhistorische elementen en objecten in het plangebied hoeft daar verder ook geen rekening gehouden mee te worden.

4.9 Waterhuishouding

4.9.1 Inleiding

Een belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

4.9.2 Onderzoek

Op 7 maart 2017 is via www.dewatertoets.nl de digitale watertoets verricht. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets toegepast moet worden. Dit houdt in dat de planvorming doorgang kan vinden onder de voorwaarde dat de standaard waterparagraaf wordt toegepast.

Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen. Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2016-2021. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn de Kaderrichtlijn Water en retentiecompensatie. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

Watersysteem

In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Afvalwaterketen

Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe "eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren" een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

Wateraspecten plangebied

Waterhuishouding

Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. De toename van het verharde oppervlak is minder dan 1500m2. Het plangebied bevindt zich niet binnen eenbeschermingszone of herinrichtingszone langs een waterloop, primair watergebied, invloedszone zuiveringstechnisch werk of een retentiecompensatiegebied.

Voorkeursbeleid hemelwaterafvoer

In het plan wordt het afvalwater en het hemelwater behandeld via een gescheiden stelsel waarbij het hemelwater wordt geïnfiltreerd.

Aanleghoogte van de bebouwing

Voor de aanleghoogte van de gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter ten opzichte van de gemiddelde hoogste grondwaterstand(GHG). Bij een afwijkende maatvoering is de kans op structurele grondwateroverlast groot. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Kelders dienen waterdicht te zijn. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast.

In het plan wordt er naar gestreefd het voorkeursbeleid van het waterschap op te volgen.

4.9.3 Beoordeling en conclusie

De initiatiefnemer heeft het waterschap Vechtstromen geinformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding.

De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Vechtstromen geeft een positief wateradvies.

4.10 Flora en fauna

4.10.1 Inleiding

Bij ruimtelijke ingrepen zoals de sloop van bestaande bebouwing en realisatie van gebouwen, moet wettelijk gezien rekening worden gehouden met de aanwezige natuurwaarden. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Het onderzoek naar de natuurwaarden dient enerzijds aan te geven of deze waarden er zijn en anderzijds of de nieuwe ontwikkeling de aanwezige natuurwaarden aantast.

4.10.2 Onderzoek

Voor het vigerende bestemmingsplan was door Eelerwoude een natuurtoets (Project nr. 5052, 26-03-2012, zie Bijlage 2) uitgevoerd. Voorliggend bestemmingsplan ziet enkel toe op een wijziging van de bouwregels waarbij in plaats van 8 afzonderlijke recreatiewoningen deze aaneengebouwd kunnen worden. Daarnaast is er in het gebruik van het plangebied ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan niets gewijzigd. Derhalve wordt hier aangesloten bij de resultaten van het onderzoek zoals dat destijds is uitgevoerd, waarbij wel wordt opgemerkt dat bij de daadwerkelijke uitvoering van de activiteiten (kap bomen, bouw recreatiewoningen) de bepalingen uit de Wet natuurbescherming in acht genomen moeten worden.

Beschermde natuurgebieden

Op basis deze natuurtoets worden geen effecten op Natura 2000-gebieden verwacht. Op ongeveer drie kilometer afstand ligt het Natura 2000-gebied Lonnekermeer. Vanwege de grote afstand en de aard van het voornemen worden geen negatieve effecten op dit Natura 2000 gebied verwacht. Het Natuurnetwerk Nederland ligt op ongeveer 1.500 meter afstand. Gezien de afstand, de ligging en de kleinschaligheid van de ruimtelijke ontwikkeling wordt niet verwacht dat deze een invloed heeft op de aangewezen habitattypen en soorten of aantasting van de wezenlijke waarden en kenmerken van het Natuurnetwerk Nederland. Een toetsing in het kader van deze natuurwetgeving en dit natuurbeleid wordt derhalve niet noodzakelijk geacht.

Beschermde soorten

Geconcludeerd wordt dat zowel het plangebied en de omgeving een geschikt leefgebied vormt voor een aantal beschermde diersoorten in het kader van de Wet natuurbescherming. Het gaat om algemene en licht beschermde soorten, zoals grondgebonden zoogdieren en algemene amfibieën, maar ook strikt beschermde soorten, zoals vleermuizen, steenmarter, eekhoorn, das, veldspitsmuis, boommarter en (broed)vogels. In tabel 1 is een samenvatting gegeven van de resultaten van (mogelijk) aanwezige beschermde flora en fauna in de plangebieden, de effecten op deze soorten en de te ondernemen stappen.

Tabel 1 soorten

Met de voorgenomen ontwikkelingen gaat weliswaar leefgebied verloren van tabel 1-soorten, maar van negatieve effecten op populaties is geen sprake. Wel kunnen op individueel niveau (tijdelijk) negatieve effecten optreden voor tabel 1-soorten. Deze licht beschermde soorten behoren tot de categorie ‘niet ontheffingsplichtig bij ruimtelijke ingrepen’. De functionele leefomgeving zal voor de aanwezige of te verwachten soorten behouden blijven. In de omgeving zijn daarnaast genoeg alternatieve mogelijkheden voorhanden en daarbij is het aannemelijk dat de nieuwe locatie ook na de ontwikkeling onderdeel blijft uitmaken van het leefgebied van de aanwezige dan wel te verwachten soorten.

Tabel 2 en 3 soorten

Binnen het plangebied komen (mogelijk) een aantal strikt beschermde soorten, zoals vleermuizen, steenmarter, eekhoorn, das, veldspitsmuis, boommarter en (broed)vogels. Met de voorgenomen effecten worden echter geen negatieve effecten op deze soortgroepen verwacht. De functionele leefomgeving zal voor deze aanwezige dan wel te verwachten soorten behouden blijven. In de omgeving zijn daarnaast genoeg alternatieve mogelijkheden voorhanden en daarbij is het aannemelijk dat de nieuwe locatie ook na de ontwikkeling onderdeel blijft uitmaken van het leefgebied van deze soorten.

4.10.3 Beoordeling en conclusie

Met de voorgenomen ontwikkeling worden geen negatieve effecten verwacht op aanwezige beschermde gebieden en te verwachten beschermde soorten. Wel dient rekening gehouden te worden met verlichting. Hiermee kunnen de plannen doorgang vinden in het kader van de Wet natuurbescherming.

Een aantal nachtactieve dieren zoals vleermuizen, uilen en marters zijn gevoelig voor verlichting. Een aantal soorten vermijden kunstlicht zoveel mogelijk. Op dit moment is in het plangebied weinig tot geen licht aanwezig en in de nieuwe situatie zal de verlichting enigszins toenemen. Er dient daarom wel te allen tijde rekening gehouden te worden met verlichting, door verlichting tot een minimum te beperken en directe belichting van de omgeving en onverlichte gebiedsdelen te voorkomen. Dit kan o.a. door gerichte verlichting met bijv. leds aan te brengen.

Figuur 17: Voorbeelden van verschillende typen armaturen en plaatsingen om lichthinder te voorkomen

Gekozen kan worden voor de toepassing van vleermuisvriendelijke verlichting. Voor alle beschermde, inheemse (ook de algemeen voorkomende) vogelsoorten geldt vanuit de Wet natuurbescherming een verbod op handelingen die nesten of eieren beschadigen of verstoren. Ook handelingen die een vaste rust- of verblijfplaats van beschermde vogels verstoren zijn niet toegestaan. In de praktijk betekent dit dat verstorende werkzaamheden alleen buiten het broedseizoen uitgevoerd mogen worden. In het kader van de Wet natuurbescherming wordt voor het broedseizoen geen standaardperiode gehanteerd. Van belang is of een broedgeval verstoord wordt, ongeacht de datum. Globaal gaat het echter om de periode van 15 maart tot 15 juli.

Hoofdstuk 5 Ontwerp

5.1 Inrichtingsplan

5.1.1 Bebouwing

De stichting Welkomhuis Twente is van plan het hieronder afgebeelde inrichtingsplan ten uitvoer te brengen. In het kort betreft het de bouw van een drietal gebouwen (zorgvilla's) waarbinnen de recreatiewoningen worden gerealiseerd, een nieuwe woonzorg locatie en een centrumvoorziening. De bebouwing wordt in 5.2 verder behandeld.

Figuur 18: Inrichtingsplan Welkomhuis Twente

5.1.2 Verharding

De recreatiewoningen, de woonzorg locatie en de centrumvoorziening worden onderling verbonden door de aanleg van een (semi-verhard) pad. In principe is het bos autovrij, natuurlijk is brengen/halen van en naar de bungalows wel mogelijk.

Bezoekers en personeel parkeren binnen het plangebied. Per recreatiewoningen geldt een normering van 1,7 parkeerplaats. Voor het hoofdgebouw wordt uitgegaan van 1,5 parkeerplaats per 100 m2 bruto vloeroppervlak en voor de zorg locatie in plaats van de beheerderswoning wordt er uitgegaan van 1 parkeerplaats per cliënt. Totaal worden er 44 parkeerplaatsen gerealiseerd.

5.1.3 Landschap

Bij de inrichting van het plangebied wordt zoveel mogelijk bos behouden. De doelstelling is het Welkomhuis en de woonzorglocatie (net als het villapark Euraka) in een groene, natuurrijke omgeving te plaatsen. Ter compensatie van groen dat eventueel verwijderd wordt, zal natte natuur worden aangelegd aan de noordkant van het villapark Eureka.

Ten zuiden van de voormalige beheerderswoning wordt een boomgaard met hoogstam fruitbomen aangelegd. Daarnaast wordt de bestaande houtwal verdicht met inheemse houtige beplanting. Voor een groot deel van deze houtwal wordt een struweelwal aangepland.

Tussen de weg en de zorgvilla's wordt een strook van 10 meter bos gehandhaafd. Waar nodig wordt deze strook bos verdicht met struweel, zodat het niet vanaf de weg zichtbaar is.

Op het terrein wordt een wadi aangelegd zodat het regenwater op eigen terrein kan worden opgevangen. Deze wadi wordt natuurlijk aangelegd en gesitueerd tegen de houtwal, zodat er tijdens het spelen geen hinder van wordt ondervonden.

5.2 Bebouwing

5.2.1 Ontwerp

Het ontwerp is gemaakt door IAA-Architecten. De recreatiewoningen en centrumvoorziening worden als een inktvlek met elkaar, tussen de bomen door, verbonden door een voetpadennetwerk.

Figuur 19: Concept inktvlek

De gebouwen ten behoeve van de recreatiewoningen bestaan uit eenvoudig opgetrokken woonruimten. Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan worden de recreatiewoningen nu aaneengebouwd in een drietal grotere gebouwen (zorgvilla's) zodat voorzieningen in de gebouwen gedeeld kunnen worden. Het gaat dan bijvoorbeeld om de woon/eetkamer, de wellnessruimte of de berging. Bovendien heeft de concentratie van de recreatiewoningen in enkele grotere gebouwen als voordeel dat zorgverlenend personeel efficiënter ingezet kan worden. De nieuwe gebouwen zullen qua vormgeving en uitstraling aansluiten bij de bosrijke omgeving. Hieronder is een voorlopig schetsontwerp opgenomen, waarbij wordt opgemerkt dat aanpassingen aan het ontwerp nog mogelijk zijn.

Figuur 20 Voorlopig ontwerp zorgvilla's met recreatiewoningen

Bij het ontwerp van de centrumvoorziening en recreatiewoningen is rekening gehouden met de doelgroep. In het ontwerp zijn brede deuren opgenomen, drempels vermeden en aangepast sanitair geplaatst. Verder zal bij de inrichting van alle gebouwen het meubilair afgestemd zijn op de doelgroep chronisch zieken en verstandelijk gehandicapten.

Figuur 21 Ontwerp centrumvoorziening

In het ontwerp is rekening gehouden met de omgeving door de bouwhoogte tot onder de boomkroonhoogte te beperken en glazen wanden te gebruiken. Deze wanden bepalen het transparante karakter van de gebouwen en bevorderen de eenheid met de groene leefomgeving.

Voor de woonzorg locatie zijn nog geen plannen. Voor deze locatie zijn er enkele uitgangspunten vastgesteld. In het toekomstige ontwerp moet ruimte zijn voor training in wonen en werken, +/- 15 tijdelijke verblijfseenheden en actieve natuur in de vorm van een boomgaard.

5.2.2 Afmetingen

Het plan voorziet in drie recreatiewoningen waarvan twee grotere. Het vloeroppervlak is groter dan het normale vloeroppervlak van 80 m2 omdat de (zorg)recreatiewoningen gelijkvloers moeten zijn om geschikt te zijn voor rolstoelgebruikers en bedlegerige personen. De nieuwe zorg locatie met 15 tijdelijke verblijfseenheden heeft een maximale omvang van 500 m2, per cliënt is 24 m2 aan woon/slaapruimte nodig. Naast de op zorg gerichte recreatiewoningen voorziet dit plan in een centrumvoorziening met een vloeroppervlak van maximaal 1000 m2.

5.2.3 Functies centrumvoorziening

In de centrumvoorziening is plaats voor de volgende activiteiten:

• interne catering, inclusief een keuken en eetzaal;
• rolstoelvriendelijke administratie en receptie;
• theater/activiteitenzaal ten behoeve van activiteiten;
• 4 zorgkamers uitgerust met o.a. nierdialyse apparatuur;
• personeelsruimte.

5.3 Beeldkwaliteit

De locatie voor het Welkomhuis ligt aan de rand van Het Hulsbeek, een landschappelijk bebost recreatiegebied in Oldenzaal. Het vakantiepark voor gezinnen met een chronisch zieke in hun midden, zal gaan bestaan uit een drietal zorgvilla's met daarin de recreatiewoningen, en een moederhuis waar de gezinnen elkaar, lotgenoten, kunnen ontmoeten. Het moederhuis kent verschillende voorzieningen.

Onderstaande criteria vormen het welstandsbeleid voor deze locatie en vervangen dus de criteria uit de reguliere welstandsnota.

Stedenbouwkundige en landschappelijke situering

De zorgvilla's bevinden zich allen in het bos, terwijl het moederhuis juist aan de rand van het bos ligt, met zicht op een open plek omzoomd met struweelwallen.

Massa en vorm

Alle gebouwen kennen qua plattegrond een vrije vorm welke zich gemakkelijk voegt in zijn landschappelijke omgeving. De grote horizontale overstekken rondom, zijn in contrast met de vele verticale stammen van de bomen rondom de bungalows en naast het moederhuis. Het architectuurbeeld bestaat uit horizontale banden van dakoverstekken en vloerranden met daartussen een zeer transparante gevel met verticale smalle kozijnstijlen. Beide typen gebouwen, zorgvilla's en moederhuis, zijn duidelijk familie van elkaar qua architectuurbeeld.

Gevels

De transparantie van de gevels rondom maakt dat binnen en buiten in elkaar overgaan. De bomen zijn rondom voelbaar vanuit het interieur. De vakantiegangers kunnen op die manier optimaal genieten van de omgeving en voelen dat ze er onderdeel van uit maken.

Materiaal, kleur en detailering

Er zal veel aandacht moeten zijn voor de verdere detaillering, materialisering en verder uitwerking. Dak- en vloerlijn zullen zichtbaar zijn als horizontale wit en/of grijze lijnen in het bos. De bouwvolumes hebben een transparant karakter. Glas tussen de horizontale lijnen van vloer en dak, waardoor ze nagenoeg niet als bouwmassa werken. Door de verticale belijning van de kozijnen in een houtkleur uit te werken, voegt het zich in zijn bosrijke omgeving.

Afwerking erven

Erfafscheiding zijn niet gewenst in dit gebied. De paden tussen de bungalows worden uitgevoed in een nader te bepalen semi-verharding. Deze paden lopen door in het overgangsgebied rondom de bungalows en het bos en vormen zo de terassen die gedeeltelijk overdekt zijn.

5.4 Boscompensatie

5.4.1 Locatiekeuze

Het Welkomhuis Twente is een breed gedragen initiatief vanuit “maatschappelijk ondernemen voor het goede doel”. Er is privé-terrein beschikbaar om voor de doelgroep chronisch zieken en de mantelzorgende familie vakantie mogelijk te maken.

De opzet van het Welkomhuis Twente is kleinschalig. Drie zorgvilla's en een centrale accommodatie. Het initiatief kan alléén gerealiseerd worden als efficiënt gebruik wordt gemaakt van de aanwezige diensten, faciliteiten en hulpmiddelen van het aangrenzende Villapark Eureka.

Op deze locatie is daardoor te werken met low budget en kostenbesparing dat weer ten goede komt aan het mogelijk maken van vakantie voor deze doelgroep. Deze “zorgvakanties” zijn door de aanpassingen en extra zorg bijna niet betaalbaar. Door kosten te besparen en het beschikbaar stellen van de grond is het mogelijk deze toch te realiseren. Het Welkomhuis Twente is een stichting. De stichting werkt zonder winstoogmerk. Voor chronisch zieken die de vakanties niet zelf geheel of gedeeltelijk kunnen betalen kan een beroep worden gedaan op het Fonds Welkomhuis.

Het Welkomhuis Twente wil kleinschaligheid als waarborg voor persoonlijke aandacht voor de doelgroep chronisch zieken. De ervaring leert dat dit echt nodig is. Naast de kwaliteit van zorg en faciliteiten/aanpassingen is een welkomhuisvakantie gericht op lotgenotencontact en verwerking van de (mantelzorg)problemen. Maar de vakantie is ook ontspanning en ontmoeting in de centrale ruimte waar activiteiten van het programma Welkomhuis plaatsvinden.

Het Welkomhuis Twente zal deze diensten kunnen waarmaken door als werkproject te functioneren voor de doelgroep die is aangewezen op begeleide werkplekken. De kleinschaligheid en de prikkelarme omgeving zal voor hen weldadig werken zoals de begeleidende instellingen aangeven die zich aan het initiatief willen verbinden. Ook opleidingstrajecten voor verpleging en verzorging willen zich aan het initiatief verbinden.

De kwaliteit van Welkomhuis Twente komt op zijn best tot uiting in de groene bosomgeving bij het villapark. Dit als specifieke kwaliteit van vakantie in de groene omgeving van het Hulsbeek. Dit deel van het Hulsbeek is het meest rustige deel en een hoogwaardig natuurlijke gebied. De natuurwaarde van het beoogde bosperceel is laag. Fam.Nieuwenhuis wil de inpassing van de bebouwing doen met een landschapsarchitect met als doel de natuurwaarden te verhogen.

De gemeente oldenzaal heeft samen met de initiatiefnemers onderzocht welke locatie geschikt is voor de vestiging van het Welkomhuis Twente.

Belangrijke randvoorwaarden hiervoor waren:

• een eigen plek in een rustige prikkelarme omgeving;
• een kleinschalige opzet van het Welkomhuis;
• een koppeling met de bestaande voorzieningen van het villapark Eureka.

Op basis hiervan zijn aan de hand van een schetsmatige opzet van IAA Stedenbouw en Landschap twee locaties onderzocht:

• locatie A betreft een locatie op het terrein van Villapark Eureka zelf;
• locatie B betreft een locatie aan de overzijde van de Beldhuismolenweg.

Figuur 22 Locatie A en B

Locatie B is als voorkeurslocatie hieruit gekomen, omdat:

• locatie B goed toegankelijk is (locatie A is alleen toegankelijk via het villapark);
• de korte afstand van locatie B tot de voorzieningen van villapark Eureka maakt dat er een goede koppeling met de voorzieningen van het villapark kan worden gemaakt.

Het beoogde perceel zal geen verdichte en intensieve bebouwing hebben. De gewenste locatie grenst aan het gebied van Villapark Eureka maar ligt toch aan de overzijde van de Beldhuismolenweg. Daar zijn al tientallen jaren gevestigd de kinderboerderijvoorziening, stalling pony's maar ook de beheerderwoning en enige werkplaats en magazijnvoorziening. Het kan dan ook gezien worden als aansluitende uitbreiding van het villapark maar tevens als eigenstandige kleinschalige locatie waardoor de doelstelling van een colombinehuis goed is te realiseren. Een voorziening voor de doelgroep met een eigen gezicht maar toch bedrijfstechnisch kunnen steunen op de voorzieningen van het villapark.

5.4.2 Boscompensatie

We onderschrijven de doelstelling dat er geen natuur moet worden opgeofferd. In dit initiatief is daar nadrukkelijk rekening mee gehouden. Zo wordt het villapark met enkele hectaren nieuwe natuur uitgebreid. Dit in samenwerking met het waterschap en de landinrichting. Samen met de landschappelijke inrichting zal dit eerder een versterking dan een verlies aan natuurwaarden opleveren.

Figuur 23 Te compenseren bos

In totaal moet er ongeveer 10390 m2 aan bos worden gecompenseerd, zie figuur 23. Er wordt een norm van 1,3 gehanteerd, dat betekend dat 13507 m2 nieuwe natuur aangelegd moet worden om de 10390 m2 aan bos te compenseren. Daarvoor zijn afspraken gemaakt met de landinrichtingscommissie Saasveld - Gammelke. In figuur 24 is te zien welke gebieden daarvoor zijn bedoeld.

Figuur 24 Natuurcompensatie

De locaties aan de noordkant hebben tezamen een oppervlak van 17525 m2, daarmee wordt ruim aan de norm van 1,3 voldaan. Daarmee is er voldaan aan de eis van compensatie.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het plan voorziet in de bouw van een drie zorgvilla's met daarin recreatiewoningen in een bestaand bos, een accommodatiegebouw aan de rand van een open veld en hergebruik van bestaande gebouwen voor een woonzorgcomplex Het plan is een particulier initiatief. De grond wordt ingebracht door de initiatiefnemer.

De gemeentelijke plankosten worden verhaald via een aanvullende exploitatieovereenkomst. De kosten voor de benodigde vergunningen komen ten laste van de exploitant. Voor mogelijke planschade vergoeding is een planschade overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente gesloten. Doordat de gemeentelijke plankosten zijn verzekerd hoeft geen exploitatieplan te worden opgesteld.

De ontwikkeling door de initiatiefnemer/grondeigenaar en de gesloten (aanvullende) exploitatieovereenkomst geven onder andere aan dat de initiatiefnemer het plan wil realiseren. Op grond van bovenstaande kan worden aangenomen dat het plan economisch uitvoerbaar is.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Rijksdiensten
Op 1 januari 2012 is de Vrom-Inspectie samengevoegd met de Inspectie V&W tot de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De ILT heeft in het nieuwe toezichtbeleid geen adviserende en coördinerende rol meer met betrekking tot de advisering over gemeentelijke ruimtelijke plannen. Dit betekent onder meer dat geen plannen voor vooroverleg naar de ILT gestuurd hoeven te worden. Omdat de coördinatierol vervalt, reageren andere rijksdiensten (Rijkswaterstaat, Defensie en Economische Zaken, Landbouw en Innovatie) afzonderlijk.

Rijkswaterstaat
Bij brief van 10 februari 2012 heeft Rijkswaterstaat aangegeven dat zij tijdig betrokken wenst te worden bij plannen die betrekking hebben op de drie netwerken die bij Rijkswaterstaat in beheer zijn: het hoofdwegennet, het hoofdvaarwegennet en het hoofdwatersysteem. Aangezien geen van de belangen van Rijkswaterstaat in het plan betrokken zijn, is vooroverleg met deze dienst niet vereist.

Defensie
Bij brief van 16 februari 2012 wordt aangegeven dat binnen het Ministerie van Defensie de behartiging van ruimtelijke uitgevoerd door de Dienst Vastgoed Defensie. Het gaat hierbij om militaire terreinen (direct ruimtebeslag), het beheer van diverse zoneringen, brandstofleidingen, verstoringsgebieden, laagvliegroutes en -gebieden (indirect ruimtebeslag). De belangen die door het Ministerie van Defensie worden bewaakt, spelen in het voorliggend plan geen rol. Vooroverleg met de Dienst Vastgoed Defensie (Directie noord) is niet vereist.

Economische Zaken, Landbouw en Innovatie
Bij brief van 6 maart 2012 wordt aangegeven dat gemeentelijke bestemmingsplannen die een relatie hebben met rijksinpassingsplannen op het terrein van energie-infrastructuur gemeld moeten worden bij het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. Het onderhavige bestemmingsplan heeft geen raakvlakken met de energie-infrastructuur, waardoor vooroverleg met dit ministerie niet vereist is.

Provincie Overijssel
De provincie Overijssel heeft een lijst opgesteld van categorieën bestemmingsplannen en projectbesluiten van lokale aard waarvoor vooroverleg niet noodzakelijk is. Het plan valt onder categorie B onder 2 (gedeeltelijke verandering bestemde recreatiewoning), waardoor vooroverleg niet nodig is.

Waterschap Vechtstromen
Op 7 maart 2016 is het plan via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Vechtstromen. De conclusie van die digitale toets is dat het waterschap Vechstromen een positief advies geeft. Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.

6.2.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 20 december 2017 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze ten aanzien van dit bestemmingsplan kenbaar maken. Tijdens de termijn van de terinzagelegging zijn geen zienswijzen binnengekomen.

Hoofdstuk 7 Wijze van bestemmen

 

7.1 Algemeen

7.1.1 Wat is een bestemmingsplan

Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft, uit te oefenen. Dit houdt in dat:

• de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en
• de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de overgangsbepalingen zijn hierbij mede van belang).

Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van ‘werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden’ (omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden).

Een bestemmingsplan regelt derhalve:

• het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen);

en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor:

• het bebouwen van de gronden;
• het verrichten van werken (aanleggen).

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is zeker niet het enige instrument. Andere ruimtelijke wetten en regels zoals bijvoorbeeld de Woningwet, de Monumentenwet 1988, de Algemene Plaatselijke Verordening, de Wet milieubeheer, de Wabo en de Bouwverordening zijn ook erg belangrijk voor het uitoefenen van ruimtelijk beleid.

7.1.2 Hoofdstukindeling van de regels

De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2).
• 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Als er dubbelbestemmingen zijn worden die ook in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventueel bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld.
• 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een antidubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels.
• 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk is het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

7.2 Dit bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

7.2.1 Bijzonderheden in dit bestemmingsplan

De regels in dit bestemmingsplan zijn opgezet aan de hand van hetgeen hiervoor is beschreven. In het bestemmingsplan komen de bestemmingen, Groen, Tuin, Verkeer - Verblijfsgebied en Wonen voor.

Bos: Artikel 3

De bestemming 'Bos' wordt gebruikt voor de gronden tussen de Beldhuismolenweg en het terrein voor Recreatie - Verblijfsrecreatie. Ook wordt een deel van het huidige bos welke niet nodig is voor de ontwikkeling bestemd als 'Bos'.

Maatschappelijk: Artikel 4

De bestemming 'Maatschappelijk' heeft betrekking op de woonzorg voorzieningen in het plangebied. Deze voorzieningen zijn op de plankaart specifiek aangeduid, zodat een duidelijke scheiding van functies blijft bestaan. Deze bestemming is specifiek gericht op de zorg en ondersteuning voor jong volwassenen met een verstandelijke handicap in combinatie met een autisme spectrum stoornis.

Natuur: Artikel 5

De bestemming 'Natuur' is opgenomen in dit bestemmingsplan voor de gebieden ten noorden van het te realiseren Welkomhuis die bedoeld zijn ter compesatie van de te kappen bomen.

Recreatie: Artikel 6

De bestemming 'Recreatie' heeft betrekking op de recreatieve voorzieningen in het plangebied. Voor de aanvulling verblijfsrecreatie betreft dit 3 grote recreatiebungalows en 1 centrumvoorziening.

7.2.2 Algemene regels

Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten, algemene afwijkingen en overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier verder niet toegelicht.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 2 Natuurtoets