bestemmingsplan
Terrein Hogt

3.2.2.1 Algemeen

De gemeente Oldenzaal heeft aangegeven dat de welstandscriteria ten aanzien van het terrein Hogt globaal zijn en derhalve een document met welstandscriteria ten behoeve van deze ontwikkeling gewenst is. Derhalve is de Welstandsparagraaf terrein Hogt opgesteld. In aansluiting op de Welstandsnota 2012 zijn voor terrein Hogt nadere eisen gesteld aan de erfwoningen en het Pannenkoekenhuis.

De welstandsparagraaf zal aan de gemeenteraad ter vaststelling worden voorgelegd. Na vaststelling worden de welstandscriteria geacht deel uit te maken van de Welstandsnota.

3.2.2.2 Erfwoningen

Stedenbouwkundige en landschappelijke situering

• De indeling van het erf en de clustering van woongebouwen op een erf dienen aan te sluiten op de landschappelijke en cultuurhistorische karakteristieken van de locatie. Hierbij gaat het om het ensemble van de woongebouwen, hiërarchie, beplanting, ontsluiting en zichtlijnen.
• Op de as van de toegangsweg staat hiërarchisch het hoofdgebouw, de twee overige gebouwen aan het erf zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw.
• De toegangsweg wordt begeleid door bomen.
• Rondom aan de tuinzijde van de woningen wordt in een groene inpassing met houtsingels voorzien. Deze houtsingels bestaan vrijwel uitsluitend uit inheems struweelvormend groen.

Massa en vorm

• De hoofdvorm is eenvoudig en dient bij voorkeur te bestaan uit een rechthoekige plattegrond en een eenvoudige dominante zadelkap of een afgeleide daarvan. Grote overstekken completeren de hoofdvorm.
• Ondergeschikte functies vinden onderdak onder de kap.

Gevels

• Gevelindelingen en details dienen te refereren aan het oorspronkelijk boerderijtype van dit gebied. Eigentijdse oplossingen zijn mogelijk.
• Er dient sprake te zijn van een samenhangend gevelbeeld.
• In de gevelarchitectuur is de traditionele erfopzet goed herkenbaar. Dit betekent dat:
  • 1. de noordelijk gelegen bouwmassa (aanduiding sba-1 in bestemmingsplan) is vormgegeven als het hoofdgebouw van het erf.
  • 2. de zuidelijk gelegen bouwmassa's zijn qua architectuur duidelijk ondergeschikt aan het hoofdgebouw, door de sobere architectuur waarbij het bijgebouwkarakter (referentie: schuurwoning) overheerst ten opzichte van het woonkarakter.
• Nieuwbouw kan traditioneel of een eigentijdse interpretatie van de landschappelijke en cultuurhistorische karakteristieken van de locatie.

Materiaal en kleur

• Bij voorkeur natuurlijke en streekgebonden materialen, maar alle materialen kunnen mits deugdelijk toegepast, met een zorgvuldige detaillering en in relatie met de omgeving. Met dien verstande dat kunststof, spiegelende en glimmende oppervlakken niet worden toegepast bij beplating van gevels.
• Bij voorkeur materialen in aardkleuren, maar alle kleuren kunnen mits deugdelijk toegepast en in relatie met de omgeving. Met dien verstande dat kunststof, spiegelende en glimmende oppervlakken niet worden toegepast bij beplating van gevels.

Afwerking erven/terreininrichting

• Zorgvuldige inpassing van de woongebouwen in de omgeving is vereist.
• Woninggebouwen en erf(terreininrichting) zijn zorgvuldig op elkaar afgestemd.
• Zorgvuldige afstemming van woongebouwen en beplanting is vereist; het landschapsplan is als bijlage 1 bij de toelichting gevoegd. Het landschapsplan bevat een concretisering van de terreininrichting.

3.2.2.3 Pannenkoekenhuis

Stedenbouwkundige en landschappelijke situering

• Het gebouw voor recreatieve-of horeca functies dient goed ingepast te worden in de omgeving. Hierbij gaat het om de vorm en grootte van het gebouw, beplanting, ontsluiting en zichtlijnen.
• Nieuwbouw dient qua vorm en grootte in verhouding te staan met de locatie.
• De indeling van het erf is in relatie met de landschappelijke en cultuurhistorische karakteristieken van de locatie.
• Aan- en bijgebouwen dienen bij het hoofdgebouw te passen.
• De groene zone is een transparant groen gebied waarin nog bestaand opgaand hout en weilandjes als dierenweide in een groene omgeving worden aangelegd.
• Op het terrein van het (pannenkoeken)restaurant en deels gemeentegrond wordt in een wandelpad voorzien vanuit de wijk de Thij naar recreatiegebied Het Hulsbeek.

Massa en vorm

• Nieuwbouw moet passen in de omgeving en voldoende representatief zijn zodat recht wordt gedaan aan deze markante locatie en de entree van recreatiegebied Het Hulsbeek.
• Nieuwbouw kan traditioneel of een eigentijdse interpretatie van de landschappelijke en cultuurhistorische karakteristieken van de locatie.
• Nieuwbouw heeft een duidelijke hoofdvorm met een dominante kap. De dakvorm is traditioneel of een eigentijdse interpretatie daarvan.

Materiaal en kleur

• Bij voorkeur natuurlijke en streekgebonden materialen, maar alle materialen kunnen mits deugdelijk toegepast, met een zorgvuldige detaillering en in relatie met de omgeving. Met dien verstande dat kunststof, spiegelende en glimmende oppervlakken niet worden toegepast bij beplating van gevels.
• Bij voorkeur materialen in aardkleuren, maar alle kleuren kunnen mits deugdelijk toegepast en in relatie met de omgeving. Met dien verstande dat kunststof, spiegelende en glimmende oppervlakken niet worden toegepast bij beplating van gevels.

Gevels

• Gevelindelingen en details sluiten aan op en verwijzen naar de landschappelijke en cultuurhistorische karakteristieken van het gebied.
• Er dient sprake te zijn van een samenhangend gevelbeeld.

Afwerking erven / terreininrichting

• Zorgvuldige inpassing van gebouw(en) in de omgeving is vereist.
• Gebouw(en) en erf(terreininrichting) zijn zorgvuldig op elkaar afgestemd.
• Zorgvuldige afstemming van gebouw(en) en beplanting is vereist; het landschapsplan is als bijlage 1 bij de toelichting gevoegd. Het landschapsplan bevat een concretisering van de terreininrichting.

4.1.2.1 Verbeelding

Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover deze daaraan in de regels wordt gegeven. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen enkele betekenis en is uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van die kaart (bijvoorbeeld kadastrale lijnen, topografische symbolen en huisnummers).

4.1.2.2 Regels

De regels zijn ondergebracht in een viertal hoofdstukken:

Hoofdstuk 1 (inleidende regels): In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2).

Hoofdstuk 2 (bestemmingsregels): In dit tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventueel bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld.

Groen

Deze gronden zijn onder andere bestemd voor groenvoorzieningen, bermen en beplantingen, parken en plantsoenen, speelvoorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - houtsingel' dienen groenvoorzieningen met een visueel afschermende functie als hagen en gebiedseigen bomen te worden gerealiseerd. Gebouwen mogen worden gebouwd uitsluitend ten dienste van de bestemming. De maatvoeringseisen zijn opgenomen in de regels. Ook mogen er bouwwerken, geen gebouwen worden gebouwd. De maatvoeringseisen van deze bouwwerken zijn in de regels opgenomen.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen – dierenweide' mogen verspreid over het terrein schuilhokken en nachtverblijven worden gerealiseerd.

Horeca - Restaurant (2b)

Deze bestemming is toegekend aan de nog te realiseren horecagelegenheid. In de begripsomschrijving van 'restaurant' is het volgende opgenomen: één horecabedrijf, waarin in dat bedrijf volledig bereide maaltijden, alsmede alcoholvrije of alcoholhoudende dranken uitsluitend in combinatie met die maaltijden worden verstrekt voor gebruik ter plaatse tussen 10.00 uur en 24.00 uur; een volwaardige bedrijfskeuken maakt deel uit van de vestiging. Het bedrijfsmatig verschaffen van logies en/of het exploiteren van een zaalaccommodatie of discotheek zijn uitgesloten (2b). De situerings- en maatvoeringseisen voor gebouwen zijn opgenomen in de regels. Binnen de bestemming zijn ook bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. De maatvoeringseisen zijn opgenomen in de regels. Binnen de bestemming kan bij omgevingsvergunning worden afgeweken van de afstand tot de perceelsgrens indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in de omgeving aanwezige functies en waarden.

Verkeer

De door het plangebied lopende ontsluitingsweg en parkeerplaatsen zijn bestemd als Verkeer. In deze bestemmingen mogen uitsluitend gebouwen ten dienste van de bestemming en nutsvoorzieningen worden gebouwd. De maatvoeringseisen zijn opgenomen in de regels. De maatvoeringseis van bouwwerken geen gebouwen zijnde, anders dan voor de verlichting, wegaanduiding, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer is tevens geregeld in de regels.

Wonen - Erfwonen

Deze gronden zijn bestemd voor maximaal vijf nieuw te bouwen wooneeheden te realiseren in maximaal 3 woongebouwen. De situerings- en maatvoeringseisen van de woningen zijn in de regels opgenomen. Tevens zijn er aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen toegestaan. De situerings- en maatvoeringseisen van deze bouwwerken zijn in de regels opgenomen. Naast de hiervoor genoemde bouwwerken, mogen er ook bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. De maatvoeringseisen van deze bouwwerken is in de regels opgenomen. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van bebouwing.

Hoofdstuk 3 (algemene regels): In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels.

Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels): In het laatste hoofdstuk is het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

4.1.2.3 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Het doel van deze wet is om te komen tot een samenhangende beoordeling in één procedure van verschillende activiteiten die invloed hebben op de fysieke leefomgeving. De Wabo heeft tot gevolg dat verschillende vergunningen worden verleend in één besluit, de omgevingsvergunning. Ook de thans in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen vergunningen en ontheffingen vallen onder de Wabo. Voor het bestemmingsplan heeft dit gevolgen voor de gebruikte terminologie. Termen als 'bouwvergunning', 'aanlegvergunning', 'sloopvergunning' en 'ontheffing' zijn vervangen door 'omgevingsvergunning ten behoeve van…'.

4.1.2.4 Plantoelichting

De plantoelichting behoort niet tot het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan en heeft geen rechtskracht. Het belang ervan is vooral gelegen in de weergave die de toelichting vormt van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Deze zijn ook in belangrijke mate bepalend voor de wijze waarop het gemeentebestuur omgaat met ruimtelijke initiatieven en ontwikkelingen in het plangebied. Daarnaast is de toelichting van belang voor een juiste interpretatie en toepassing van de verbeelding en regels.

5.1.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteitsaanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.
In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen geformuleerd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte zijn alleen uitspraken opgenomen die een specifiek nationaal ruimtelijk belang dienen of die zorgen voor een gegarandeerde basiskwaliteit voor alle bewoners van Nederland. De ontwikkelingen binnen het plangebied betreffen geen nationaal belang. Om deze reden vormt het beleid uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

5.1.1.2 Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening

Het kabinet heeft in de hiervoor genoemde Structuurvisie vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Het gaat om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken.

In het Barro zijn alleen uitspraken opgenomen die een specifiek nationaal ruimtelijk belang dienen. Het bestemmingsplan betreft geen nationaal belang. Het Barro vormt daarom geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

5.1.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt onder bestaand stedelijk gebied verstaan: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.

Het Bro verstaat onder een stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Volgens het Bro voldoet de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt aan de volgende voorwaarden:

• 1. Er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte.
• 2. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat er sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaande stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins en.
• 3. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties, die gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Het begrip 'stedelijke voorziening' is in het Bro niet nader gedefinieerd. Ook ontbreekt een toelichting op de definitiebepaling van dit begrip.

Het geldende bestemmingsplan Het Hulsbeek, partiële herziening 2001 maakt bij recht de bouw van 70 recreatiewoningen ter plaatse mogelijk. In het bestemmingsplan Terrein Hogt wordt het aantal woningen teruggebracht naar drie tot maximaal vijf woningen en wordt de realisatie van een (pannenkoeken)restaurant (maximaal 650 m2) met dierenweide mogelijk gemaakt.

Gelet op de inmiddels verschenen rechtspraak voor wat betreft beide onderdelen afzonderlijk, alsook wat betreft de beide onderdelen in samenhang, moet de herontwikkeling van terrein Hogt als een zodanig kleinschalige ontwikkeling worden beschouwd, dat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6 van het Bro. De bepalingen over de ladder voor duurzame verstedelijking uit het Bro zijn dan ook niet van toepassing.

5.1.2.1 Uitgangspunten van de Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In 2009 is de Omgevingsvisie en -verordening 2009 vastgesteld. Naar aanleiding van monitoring en evaluaties is de Omgevingsvisie en -verordening op onderdelen geactualiseerd. De Actualisatie Omgevingsvisie en -verordening is op 3 juli 2013 vastgesteld door Provinciale Staten en is op 1 september 2013 in werking getreden.

5.1.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

5.1.2.3 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving: een ontwikkelingsgerichte aanpak

De provincie wil ontwikkelingen in de groene omgeving samen laten gaan met een impuls in kwaliteit. Daarom is de Kwaliteitsimpuls Groene omgeving (KGO) ontwikkeld. De KGO gaat uit van de benadering dat aan de geboden ontwikkelingsruimte voorwaarden worden verbonden om de ruimtelijke kwaliteit te handhaven dan wel te verbeteren. Het gaat hierbij in alle gevallen om een goede ruimtelijke inpassing van de ontwikkeling. Op deze manier wordt aantasting van de omgevingskwaliteit en een verlies aan ecologisch en landschappelijk kapitaal als gevolg van de nieuwe ontwikkeling voorkomen dan wel in voldoende mate gecompenseerd. Een en ander moet nader worden onderbouwd in een bij het ruimtelijk plan behorende toelichting.

Het borgen en versterken van de ruimtelijke kwaliteit bij ontwikkelingen in de groene omgeving is verankerd in artikel 2.1.6 van de Omgevingsverordening Overijssel.

5.1.2.4 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• 1. generieke beleidskeuzes;
• 2. ontwikkelingsperspectieven;
• 3. gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

1. Generieke beleidskeuzes (of)

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zogenaamde 'SER-ladder' gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones etc. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

2. Ontwikkelingsperspectieven (waar)

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

3. Gebiedskenmerken (hoe)

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. Afbeelding 5. geeft dit schematisch weer.

Afbeelding 5: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

5.1.2.5 Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Het plan terrein Hogt is getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel.

1. Generieke beleidskeuzes (of)

Bij de afwegingen in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' blijkt dat met name artikel 2.1.6 (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) van de Omgevingsverordening Overijssel van toepassing is. Daarnaast wordt deze ontwikkeling tevens getoetst aan artikel 2.1.3 (SER-ladder) van de Omgevingsverordening Overijssel.

In subparagraaf 5.1.2.8 wordt nader ingegaan op artikel 2.1.6 (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) van de Omgevingsverordening Overijssel. Op artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel wordt hierna nader ingegaan.

SER-ladder

Het plangebied kan niet worden aangemerkt als bestaand bebouwd gebied in de zin van artikel 2.1.1, onder f, van de Omgevingsverordening Overijssel, ook al voorziet het voorheen geldende bestemmingsplan 'Het Hulsbeek, partiële herziening 2001' in de realisatie van maximaal 70 recreatiewoningen. Dit omdat een recreatiewoning volgens de tekst van de Omgevingsverordening Overijssel geen stedelijke functie is.

Ingevolge artikel 2.1.1, onder h en j, van de Omgevingsverordening Overijssel moet dat wat het plan mogelijk maakt, daarom worden gekwalificeerd als een stedelijke ontwikkeling die plaatsvindt in de groene omgeving.

Artikel 2.1.3. luidt:

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Het plan terrein Hogt voorziet naast een (pannenkoeken)restaurant in de ontwikkeling van een modern (landelijk) woonerf met drie woongebouwen met daarin maximaal vijf woningen. In de planregels en de welstandsparagraaf zijn nadere eisen gesteld aan de erfwoningen. Hiermee wordt een onderscheidende vorm van wonen bereikt, die qua massa en vorm aansluit op de landschappelijke en cultuurhistorische karakteristieken van de locatie (het ensemble van de woongebouwen, de onderlinge hiërarchie, beplanting, ontsluiting en zichtlijnen).

Het woonmilieu 'erfwonen' hoort niet thuis in het stedelijk gebied, maar in een landelijk gebied of stadsrandgebied. De terreinen Hogt en De Hulst zijn op dit moment de enige twee stadsrandlocaties. De Huls mikt daarbij op een kleinschalige ontwikkeling met grondgebonden woningen.

Het terrein Hogt is een geschikte locatie voor het woonmilieu 'erfwonen'. Het terrein Hogt ligt in het overgangsgebied tussen stad en regionaal recreatiegebied Het Hulsbeek, waarin meerdere stedelijke voorzieningen, zoals sportterreinen, verenigingsgebouwen, volkstuintjescomplex, waterzuivering en begraafplaats met crematorium liggen. De woonlocatie sluit bovendien aan bij de afronding van de locatie voor wijkers aan de Schipleidelaan. Het terrein grenst aan het stedelijk gebied van de wijk De Thij.

Met de realisatie van het (pannenkoeken)restaurant op het terrein Hogt en langs de hoofdentree van het Hulsbeek wordt invulling gegeven aan het realiseren van nieuwe voorzieningen en het vergroten en verbreden van het toeristisch aanbod in het Hulsbeek, zoals dat is vastgelegd in de Integrale gebiedsvisie Hulsbeek en omgeving (zie ook 5.1.4.6). en het provinciaal beleid op het gebied van recreatie en toerisme (zie ook 5.1.2.6). Door dit al jaren braakliggende boerenerf te transformeren tot een van de visitekaartjes van Het Hulsbeek wordt aan dit gebied een kwaliteitsimpuls gegeven, waardoor de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid worden vergroot.

Verder is er sprake van een voor Oldenzaal en omgeving uniek concept van een (pannenkoeken)restaurant met daarbij behorend en daaraan ondergeschikt een dierenweide en speelvoorzieningen, dat past binnen de gewenste recreatieve gebiedsfunctie. Hiervoor is in het stedelijk gebied geen ruimte beschikbaar.

Door realisering van het plan wordt een grootschalige ontwikkeling met 70 recreatiewoningen voorkomen.

Het ruimtebeslag waarin het plan voorziet, moet worden vergeleken met het ruimtebeslag dat mogelijk werd gemaakt in het voorgaande, onherroepelijke bestemmingsplan, ongeacht of dit wel of niet is gerealiseerd. Het bestemmingsplan "Terrein Hogt" maakt ongeveer 1.900 m² aan bebouwing mogelijk. Het ruimtebeslag waarin het voorheen geldende plan "Het Hulsbeek, partiële herziening 2001" voorzag, bedroeg ter plaatse van het huidige plangebied, ongeveer 4.740 m². Het voorliggende plan voorziet derhalve in substantieel minder bebouwing dan het voorheen geldende plan.

De aard van de functies waarin het huidige plan ten opzichte van het voorheen geldende plan voorziet verschilt weliswaar, maar de omvang van hetgeen binnen de nieuwe functies wordt mogelijk gemaakt, is relatief gering: het plan voorziet in drie gebouwen met daarin in totaal maximaal vijf woningen en in een (pannenkoeken)restaurant met een oppervlakte van maximaal 650 m², met daarbij een speelvoorziening en een dierenweide.

Nu het ruimtebeslag waarin het voorheen geldende plan voorzag groter was dan het ruimtebeslag waarin het plan thans voorziet, is van extra ruimtebeslag als bedoeld in artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel geen sprake. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is van oordeel dat artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel daarom in dit geval niet van toepassing is (ro 7.1 uitspraak d.d. 6 april 2016).

2. Ontwikkelingsperspectieven (waar)

In dit geval zijn vooral de ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving van belang. In de groene ruimte gaat het - grofweg - om het behoud en de versterking van het landschap en het realiseren van de groen-blauwe hoofdstructuur alsmede om de ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw en andere economische dragers.

Op basis van de ontwikkelingsperspectievenkaart is het plangebied gelegen binnen het ontwikkelingsperspectief 'Buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte - Mixlandschap'.

In afbeelding 6 is een uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen.

Afbeelding 6: Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

'Buitengebied - accent veelzijdige gebruiksruimte - Mixlandschap'

In het ontwikkelingsperspectief 'Buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte - Mixlandschap' is sprake van verweving van functies. Aan de ene kant melkveehouderij en akkerbouw als belangrijke vorm van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid.

In dit perspectief zijn ook plekken, zoals terrein Hogt, waar de ruimtelijke structuur of reeds aanwezige bebouwing, de ontwikkelruimte voor agrariërs zozeer is beperkt dat duurzame benutting van de ruimte en ruimtelijke kwaliteit ermee gediend zijn nieuwe ontwikkelingskansen te benutten. Hier liggen in specifieke gevallen kansen voor woon-/werklandschappen, die de ruimtelijke structuur versterken. Denk aan de diverse woonmilieus die mogelijk zijn en voor verschillende groepen aantrekkelijk zijn, waaronder knooperven.

'Bijzondere gebiedscondities benutten - Stadsrandgebied'

Het ontwikkelingsperspectief 'Bijzondere gebiedscondities benutten - Stadsrandgebied' strekt zich uit in de Groene omgeving, maar bedient vooral de stedelijke omgeving. Veel stadsrandgebieden in Overijssel liggen tegen aantrekkelijke natuurgebieden of landgoederen aan.

Het vormgeven van de stadsrandgebieden als entrees van zowel de groene als stedelijke omgeving is een belangrijk kwaliteitsdoel.

Specifiek hierop toegesneden nieuwe woon- en werkmilieus kunnen worden ingezet ter versterking van de landschappelijke structuur in deze gebieden. Ontwikkelingen in stadsrandgebieden moeten gepaard gaan met substantiële investeringen in de ruimtelijke kwaliteit en beleefbaarheid. In deze gebieden wordt de functie als 'uitloop'-gebied voor de stad versterkt door verdichting van het routenetwerk voor langzaam verkeer. Ook recreatieve functies en culturele voorzieningen kunnen op specifieke plekken in de stadsranden de kwaliteit en de aantrekkelijkheid verhogen.

Toets van het plan aan de ontwikkelingsperspectieven

Ten aanzien van de ter plekke geldende ontwikkelingsperspectieven wordt een braakliggend boerenerf, gelegen in het standsrandgebied en onderdeel uitmakend van het recreatieterrein 'Het Hulsbeek', herontwikkeld. Er wordt een woonerf bestaande uit drie hoofdgebouwen ontwikkeld, waarin maximaal vijf woningen kunnen worden gerealiseerd. Daarnaast wordt een (pannenkoeken)restaurant gebouwd met daarbij behorend en daaraan ondergeschikt een speeltuin en een dierenweide.

Ter plaatse van het plangebied voorzag het voorheen geldende bestemmingsplan 'Het Hulsbeek, partiële herziening 2001' in de realisatie van maximaal 70 recreatiewoningen.

Het plangebied is gelegen in het stadsrandgebied op de overgang van stad (woongebied de Thij) naar land (omgeving Het Hulsbeek). De landelijke omgeving kent in de bestaande situatie reeds meerdere stedelijke functies, zoals recreatieve voorzieningen, sportterreinen, verenigingsgebouwen, volkstuintjescomplex, waterzuivering en begraafplaats.

Het plangebied vormt de (hoofd)entree van het recreatieterrein Het Hulsbeek. Door de voorgestelde herontwikkeling van het braakliggende boerenerf wordt de ruimtelijke structuur versterkt en krijgt Het Hulsbeek een herkenbare en sfeervolle entree. De ontwikkeling zorgt voor een kwaliteitsimpuls van het Hulsbeek. Met de aanleg van een wandelpad wordt de uitloopfunctie van Het Hulsbeek versterkt.

Met de toevoeging van de voorgenomen functies wordt bijgedragen aan provinciale beleidsdoelstelling op het gebied van recreatie en toerisme (zie ook 5.1.2.6). Tevens wordt voldaan aan het gemeentelijk beleid dat is vastgelegd in de Integrale gebiedsvisie Hulsbeek en omgeving (zie ook 5.1.4.6).

Zoals ook uit de volgende paragrafen zal blijken is door het toevoegen van deze functie geen sprake van extra belemmeringen voor overige in de omgeving aanwezige functies.

Ten behoeve van deze ontwikkeling is een landschapsplan opgesteld. De in het landschapsplan opgenomen landschapsmaatregelen zullen het ter plekke aanwezige cultuurlandschap versterken en bijdragen aan een grotere landschappelijke beleefbaarheid van het landschap en aldus ook de aantrekkelijkheid van het gebied als stedelijk uitloopgebied versterken.

Geconcludeerd wordt dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met het ter plaatse geldende ontwikkelingsperspectief.

3. Gebiedskenmerken (hoe)

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen.

1. De 'Natuurlijke laag'

Overijssel bestaat uit een rijk en gevarieerd spectrum aan natuurlijke landschappen. Deze vormen de basis voor het gehele grondgebied van Overijssel.

Het beter afstemmen van ruimtelijke ontwikkelingen op de 'Natuurlijke laag' kan ervoor zorgen dat de natuurlijke kwaliteiten van de provincie weer mede beeldbepalend worden.

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de 'Natuurlijke laag' aangeduid met het gebiedstype 'dekzandvlakte en ruggen'. In afbeelding 7 is dat aangegeven.

Afbeelding 7: Natuurlijke laag: 'Dekzandvlakte en ruggen' (Bron: Provincie Overijssel)

Dekzandvlakte en ruggen

De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk - door de wind gevormd - zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/ nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijdert. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem, door beplanting met 'natuurlijke' soorten en door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen.

Toets van het plan aan de 'Natuurlijke laag'

Ter plaatse van het plangebied is niets meer waarneembaar van de oorspronkelijke gebiedskenmerken van de 'Natuurlijke laag'.

Eind 2015 was er nog uitsluitend sprake van een ruderaal terrein met weilandjes, opgeschoten groen en een bouwval van een schuur. Ingeklemd tussen de stedelijke afronding van de wijk de Thij en de recreatieve ontwikkeling van het recreatieterrein het Hulsbeek.

Een randvoorwaarde voor de 'Natuurlijk laag' is dat het verschil tussen hoog en laag én droog en nat dienen sturend te zijn voor de ontwikkeling en sterker beleefbaar te worden gemaakt. Het verschil in hoog en laag is in het plangebied niet meer waarneembaar. Het verschil tussen droog en nat is in het landschapsplan (bijlage 1) sturend geweest voor de keuze van het oppervlaktewater in het gebied.

Een andere voorwaarde is dat beplanting dient te bestaan uit soorten die van nature in het gebied voorkomen. Hiermee is rekening gehouden in het landschapsplan.

Geconcludeerd kan worden dat het initiatief past binnen het gebiedskenmerk 'Natuurlijke laag'.

2. De 'Laag van het agrarische cultuurlandschap'

In de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Hierbij hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we ze in de loop van de tijd gaan waarderen om hun ruimtelijke kwaliteiten. Vooral herkenbaarheid, contrast en afwisseling worden gewaardeerd. De ambitie is gericht op het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen door óf versterking óf behoud óf ontwikkeling of een combinatie hiervan.

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' gelegen in het landschapstype 'Oude Hoevenlandschap'. In afbeelding 8 is dat aangegeven.

Afbeelding 8: Laag van het agrarisch cultuurlandschap: 'Oude Hoevenlandschap' (Bron: Provincie Overijssel)

'Oude Hoevenlandschap'

Het Oude Hoevenlandschap betreft een landschap met verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen 'bezet' waren. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat de zelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond. Het landschap is contrastrijk met veel variatie op de korte afstand. Als ontwikkelingen plaats vinden in het oude hoevenlandschap, dan dragen deze bij aan behoud en accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap, en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen.

Toets van het plan aan de 'Laag van het agrarische cultuurlandschap'

Voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling is een landschapsplan opgesteld. Het landschapsplan is als bijlage 1 bij het bestemmingsplan gevoegd.

Uit het landschapsplan blijkt dat het plangebied en haar omgeving een viertal transformaties heeft ondergaan:

• 1. Eind negentiende eeuw: Met name de ontginning van de heide was ingezet. Er ontstonden bossen (voor mijnhout) of er werd landbouw bedreven omdat er, mede als gevolg van de uitvinding van kunstmest en mechanisatie, intensievere landbouw mogelijk was.
• 2. Eerste helft twintigste eeuw: werd de landbouw nog intensiever en werd meer opgaand groen verwijderd. Er werd opgeschaald. De heide was al bijna geheel ontgonnen en sommige percelen werden duidelijk bebost. De voormalige houtwallen en singels in alle landschapstypen waren verwijderd of gedecimeerd tot kleine landschapselementen. In dit landschap zien we de stadsrand van Oldenzaal dichter bij komen. Ook werden gebieden zoals de kartingbaan aangelegd.
• 3. Tweede helft twintigste eeuw: In deze periode spelen diverse ontwikkelingen van het landschap in het plangebied en haar omgeving;
  • a. De stedelijke ontwikkeling van de Thij aan de noordzijde die inmiddels ook de Schipleidelaan is overgestoken.
  • b. De aanleg van zandwinningen die vervolgens benut zijn voor de ontwikkelingen van het recreatiepark het Hulsbeek.
  • c. De aanleg van een evenemententerrein in het voormalige essenlandschap.
  • d. De aanleg van een waterzuiveringsinstallatie.
• 4. Vanaf 2000: Het huidige landschap en de stedenbouwkundige structuur bestaat uit een afronding van bebouwing langs de Schipleidelaan met de bouw van 12 woonlocaties. Eind 2015 was er in het plangebied sprake van een ruderaal terrein met weilandjes, opgeschoten groen en een bouwval van een schuur. Ingeklemd tussen de stedelijke afronding van de wijk de Thij en de geschetste recreatieve ontwikkeling van het Hulsbeek.

Door deze transformaties is het karakter van het Oude Hoevenlandschap verdwenen. Ook het aanpalende heideontginningslandschap, dat per traditie, onlosmakelijk met het oude hoevenlandschap is verbonden is inmiddels bebouwd door stedelijke elementen zoals de wijk de Thij, de waterzuivering, de kartingbaan en het Hulsbeek zelf dat meer een parkachtige sfeer heeft gekregen.

Het terrein Hogt is daarmee een ‘eilandje’ in de stadsrandomgeving geworden, waarbij het plangebied terrein Hogt een relict is van een heel veel groter landschapstype en nu niet meer is dan een weilandje waar ook het voormalige erf al lang geleden is verdwenen. Uit het flora en faunaonderzoek (bijlage 4) is niet gebleken dat er sprake is van ecologische waarden in het plangebied. De traditionele samenhang van de sublandschapstypen is opgeslokt door verstedelijkende ingrepen en functieveranderingen. Daarmee is het bestaansrecht van het gebiedje als relict van het Oude hoevenlandschap verdwenen.

Dit plan voorziet in de toevoeging van diverse landschapselementen die de kenmerkende kleinschaligheid van het oude hoevenlandschap versterken. Zo worden diverse bosjes met bomen en struweel, enkele verspreide bosjes en een nieuw wandelpad aangelegd.

Door de transformaties die het gebied heeft ondergaan, zijn de landschapskenmerken van het Oude Hoevenlandschap niet meer zichtbaar en beleefbaar. Door de ontwikkeling van het terrein Hogt is derhalve geen sprake van het verlies van landschappelijke waarden.

Gezien de landschappelijke inpassing van het plangebied en de referentie daarbij aan het Oude Hoevenlandschap kan worden geconcludeerd dat het initiatief in overeenstemming is met het gebiedskenmerk van de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap'.

3. De 'Stedelijke laag'

Het plangebied heeft op de gebiedskenmerkenkaart de 'Stedelijke laag' geen bijzondere eigenschappen. Deze gebiedskenmerken kunnen derhalve buiten beschouwing worden gelaten.

4. De 'Lust en Leisurelaag'

Deze laag is het domein van de belevenis, betekenis en identiteit. De lust- en leisure laag voegt eigen kenmerken toe zoals landgoederen, recreatieparken, en recreatieve routes, maar benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis.

De verblijfsrecreatiecomplexen, de attracties, de routes voor wandelen, fietsen en varen zijn een belangrijkere economische factor geworden met een vergelijkbaar aandeel in de economie als de agrarisch sector. Dit alles verandert het aanzien, de gewenste gebruiksmogelijkheden en betekenis van

het buitengebied.

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de 'Lust en Leisurelaag' gelegen in het landschapstype 'Stads- en dorpsranden'. In afbeelding 9 is dat aangegeven.

Afbeelding 9: Lust en Leisurelaag: 'Stads- en dorpsranden' (Bron: Provincie Overijssel)

'Stads- en dorpsranden'

In de stads- en dorpsranden komen stad en land elkaar tegen. De randen zijn bepalend voor de identiteit van zowel de steden- en dorpen als het landschap daaromheen. In de stads- en dorpsranden sluiten recreatieve en utilitaire routes van buiten de stad/het dorp aan op de binnenstedelijke/dorpsstructuur. In deze gebieden komen veel opgaven en belangen samen zoals dorps- en stadsuitbreidingen, infrastructuur, landbouw, landschapsontwikkeling, water en natuur.

Toets van het plan aan de 'Lust en Leisurelaag'

Het plangebied is gelegen in het stadsrandgebied op de overgang van stad (woongebied de Thij) naar land (omgeving Het Hulsbeek). De landelijke omgeving kent, zoals eerder is aangegeven, in de bestaande situatie reeds meerdere stedelijke functies.

Voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling is een landschapsplan opgesteld. Dit plan voorziet in de landschappelijke inpassing van het woonerf en het (pannenkoeken)restaurant op grond van de gebiedskenmerken uit de 'Natuurlijke laag' en de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap'.

Vanuit de 'Lust en Leisurelaag' draagt de ontwikkeling bij aan een verbetering van de ruimtelijke structuur als (hoofd)entree van het recreatiegebied Het Hulsbeek en geeft het door de toevoeging van met name het (pannen)koekenrestaurant een kwaliteitsimpuls aan Het Hulsbeek.

5.1.2.6 Recreatie en toerisme

Voor wat betreft het provinciaal beleid ten aanzien van recreatie en toerisme zet de provincie met name in op het bieden van ruimtelijke mogelijkheden voor verbetering van de kwaliteit en het vergroten van de diversiteit aansluitend bij het ontwikkelingsperspectief ter plekke en passend binnen de geldende gebiedskenmerken.

De toerisme- en recreatiesector vormt een belangrijke economische factor in Overijssel. Een rijk aanbod van (dag)recreatieve voorzieningen vormt een belangrijke vestigingsfactor voor bedrijven en bewoners. De provincie wil een sterk aanbod voor vrijetijdsbesteding en wil toeristen blijvend aan Overijssel binden. Het doel van de provincie is een vitale en zichzelf vernieuwende sector. Daarom staan innovatie en versterking van het organiserend vermogen in de toeristische sector centraal.

Ondernemers wordt de ruimte geboden om toeristisch-recreatieve voorzieningen te ontwikkelen die bijdragen aan differentiatie van het aanbod en toeristische structuurversterking. Door gebiedsgericht (nieuwe) koppelingen te leggen tussen verschillende sectoren (recreatie, landschap, water, cultuur, zorg en sport) kunnen we de concurrentiekracht van Overijssel als vakantie- en dagtochtbestemming versterken.

Met de realisatie van een (pannenkoeken)restaurant, met daarbij behorend en daaraan ondergeschikt een speeltuin en dierenweide, wordt een nieuwe recreatieve voorziening toegevoegd aan het recreatiegebied Het Hulsbeek. Door de ligging op het recreatiegebied Het Hulsbeek en nabij diverse natuurgebieden zal het (pannenkoeken)restaurant een bijdrage leveren aan de toeristische structuurversterking in de omgeving.

Gezien het vorenstaande en het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief wordt geconcludeerd dat de realisatie van een (pannenkoeken)restaurant, met daarbij behorende voorzieningen, op deze locatie in overeenstemming is met het provinciaal beleid op het gebied van recreatie en toerisme.

5.1.2.7 Wonen

De ambitie op het gebied van wonen in de groene omgeving (buitengebied) is 'voldoende en flexibel aanbod van woonmilieus, die voorzien in de vraag'.

Als aanvulling op woonmilieus in de steden en dorpen is er ruimte voor ontwikkeling van aanvullende woonmilieus in het buitengebied onder voorwaarden van het generiek instrumentarium, de ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken.

Het nieuwe woonerf past binnen de gemeentelijke woonvisie. Daarnaast is het terrein de meest geschikte locatie voor het woonmilieu 'Erfwonen'. Dit woonmilieu hoort niet thuis in het stedelijk gebied, maar in een landelijk gebied of in het stadrandgebied.

De woningen op het terrein Hogt dragen bij aan het de speerpunten van de woonvisie Twente. Het 'Erfwonen' is een woonmilieu dat in Oldenzaal nauwelijks wordt aangeboden, maar wel voorziet in een behoefte. Voor de ontwikkeling van maximaal vijf woningen (toevoeging van maximaal 4 woningen) is sprake van een regionale behoefte.

Zoals al gebleken uit 5.1.2.5 vormen de overige generieke beleidskeuzes in het voorliggende geval geen belemmering. Ook is het initiatief getoetst aan de ter plekke geldende ontwikkelingsperspectieven. Gebleken is dat het initiatief passend is binnen de geldende ontwikkelingsperspectieven. In het landschapsplan is aandacht besteed aan de gebiedskenmerken.

5.1.2.8 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Algemeen

De kwaliteit van het Overijsselse landschap en de sociaal-economische ontwikkeling van het landelijk gebied gaan hand in hand en vormen de basis voor allerlei ontwikkelingen. Nieuwe ontwikkelingen moeten mogelijk zijn onder voorwaarde dat ze bijdragen aan de kwaliteit van de leefomgeving. Met de kwaliteitsimpuls Groene Omgeving biedt de provincie Overijssel beleidsruimte aan gemeenten voor ontwikkelingen in de groene ruimte. In het buitengebied is ruimte voor grootschalige uitbreidingen en nieuwe ontwikkelingen mits die gelijk opgaan met verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit.

Ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd door naast bescherming vooral in te zetten op het verbinden van bestaande gebiedskwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen, waarbij bestaande kwaliteiten worden beschermd en versterkt en nieuwe kwaliteiten worden toegevoegd.

Methodiek

De methodiek voor het bepalen van de balans tussen ontwikkelingsruimte en de gevraagde investering in de groene omgeving, is gericht op het volgende: hoe meer de ontwikkeling als gebiedsvreemd te beschouwen is en /of hoe groter de schaal en impact op de ruimtelijke kwaliteit is, des te zwaarder weegt dat aan de ontwikkelingskant van de balans en hoe hoger de aanvullende kwaliteitsprestaties dan dienen te zijn. Als het gaat om een gebiedsvreemde ontwikkeling van een grote schaal en met een grote impact op de omgeving, dan zal een forse investering in het landschap nodig zijn.

Om te beoordelen of medewerking kan worden verleend aan het verzoek, dient het model in afbeelding 10 gevolgd te worden.

Afbeelding 10: Modelschema Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (Bron: Provincie Overijssel)

Generiek beleid

Zoals al gebleken uit 5.1.2.5 vormen de overige generieke beleidskeuzes (artikel 2.1.3. van de Omgevingsverordening Overijssel) in het voorliggende geval geen belemmering.

Ontwikkelingsperspectieven

In 5.1.2.5 is het initiatief getoetst aan de ter plekke geldende ontwikkelingsperspectieven. Gebleken is dat het initiatief passend is binnen het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectieven.

Sociaaleconomische ontwikkeling

De provincie biedt ruimte voor sociaaleconomische ontwikkelingen, mits deze vanuit zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik verantwoord is, past in het ontwikkelingsperspectief ter plekke en tot slot wordt uitgevoerd volgens de Catalogus Gebiedskenmerken.

In 5.1.2.5 is reeds verwoord dat voor het initiatief de SER-ladder niet van toepassing is. Tevens is in het voorgaande reeds ingegaan op de ter plekke geldende gebiedskenmerken en op welke wijze het landschapsplan bijdraagt aan de versterking van het cultuurlandschap en voldoet aan de ter plekke geldende gebiedskenmerken. Met de uitwerking van het landschapsplan is derhalve terdege rekening gehouden met de Catalogus Gebiedskenmerken.

De realisatie van het (pannenkoeken)restaurant is een sociaal economsiche ontwikkeling, doordat dit restaurant met bijbehorende dierenweide en speelvoorziening de ruimtelijke kwaliteit van het gebied versterkt, een bijdrage levert aan de versterking van de uitloopfunctie van het gebied en zorgt voor een kwaliteitsimpuls voor het recreatiegebied Het Hulsbeek.

Met het (pannenkoeken)restaurant met daarbij behorend en daaraan ondergeschikt een speeltuin en dierenweide een nieuwe recreatieve voorziening wordt toegevoegd aan het recreatiegebied 'Het Hulsbeek' en levert daarmee een bijdrage aan de versterking van de toeristische infrastructuur.

Met deze ontwikkeling wordt invulling gegeven aan de Integrale gebiedsvisie Hulsbeek en omgeving.

Nieuw, schaal en impact

Het betreft in het voorliggende geval een herontwikkeling van een braakliggend boerenerf, wat op basis van het voorheen geldende plan "Het Hulsbeek, partiële herziening 2001" voorzag, in de realisatie van 70 recreatiewoningen. Ter plaatse van het huidige plangebied had het bestemmingsplan een ruimtebeslag van ongeveer 4.740 m².

Hiervoor in de plaats komen drie hoofdgebouwen, met daarin maximaal 5 woningen en een (pannenkoeken)restaurant, met daarbij behorend en daaraan ondergeschikt een speeltuin en een dierenweide. Het plan heeft een ruimtebeslag van ongeveer 1.900 m².

Het voorliggende plan voorziet derhalve in substantieel minder bebouwing dan het voorheen geldende plan.

De voorgestelde functies passen binnen de ter plekke geldende ontwikkelingsperspectieven Buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte - Mixlandschap en Bijzondere gebiedscondities benutten Stadsrandgebied.

Uit de analyse van het landschapsplan, dat als bijlage 1 bij de toelichting is gevoegd, is gebleken dat er door de transformaties die het gebied heeft ondergaan geen sprake meer is van landschappelijke waarden. Ook zijn er in het kader van het flora en fauna onderzoek geen ecologische waarden aangetroffen in het plangebied.

De locatie wordt landschappelijk ingepast. Door de ruime opzet van de kavels ontstaat een landelijke uitstraling, passend bij de omgeving. De vormgeving is afgestemd op de karakteristiek van een boerenerf; in dit geval hoofdgebouwen met schuurwoningen op een gezamenlijk erf met bijbehorende beplanting in diverse bouwvolumes. Met de bij het (pannenkoeken)restaurant behorende dierenweide wordt gerefereerd aan het oorspronkelijke gebruik. Voor een uitwerking van de terreininrichting wordt verwezen naar het landschapsplan in bijlage 1.

Gezien het feit dat de ontwikkelingen plaatsvinden op een braakliggend boerenerf en het voorheen geldende bestemmingsplan op deze locatie 70 recreatiewoningen mogelijk maakte, kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling weliswaar nieuw is, echter relatief beperkt van aard is. Lanschappelijke en ecologische waarden zijn niet aanwezig in het plangebied. Er is sprake van een beperkte schaal en impact. Waar de realisatie van het recreatiewoningencomplex nog geen bijdrage leverde aan het versterken van de uitloopfunctie van het gebied door het gesloten karakter draagt deze ontwikkeling hier wel aan bij.

Gebiedseigen of gebiedsvreemd

Het onderscheid tussen gebiedseigen en gebiedsvreemde functies geeft een indicatie voor de mogelijke bijdrage vanuit de functie zelf aan behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving.

Een gebiedseigen functie past in de beleidsdoelstellingen, ofwel het ontwikkelingsperspectief van een gebied.

Bij een gebiedsvreemde functie is er eerder sprake van gebruikseffecten die een negatieve invloed kunnen hebben op (ontwikkelingsmogelijkheden van functies in) de omgeving (verkeer, milieu, geurgevoeligheid, e.d.).

Zoals al gebleken uit de toetsing aan het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief is sprake van een gebiedseigen functie.

Maatschappelijk belang

Met het (pannenkoeken)restaurant en de daarbij behorende en daaraan ondergeschikte speeltuin en dierenweide wordt een nieuwe recreatieve voorziening toegevoegd aan het recreatiegebied 'Het Hulsbeek' en levert daarmee een bijdrage aan de versterking van de toeristische infrastructuur.

De realisatie van het nieuwe woonerf draagt bij aan de speerpunten van de Twentse woonvisie. Het 'erfwonen' is een woonmilieu dat in Oldenzaal nauwelijks wordt aangeboden, maar wel voorziet in een behoefte.

Door de aanleg van een wandelpad is er sprake van een verbetering van de routestructuur tussen de tussen het woongebied en het recreatieterrein.

Met deze ontwikkeling zijn maatschappelijke belangen gemoeid.

Basisinspanning ruimtelijke kwaliteit en aanvullende kwaliteitsprestatie

Er is geen sprake van verlies van ecologische en landschappelijke waarden. Deze hoeven derhalve niet te worden gecompenseerd. Volgens de provinciale Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving kan daarom worden volstaan met de basisinspanning ruimtelijke kwaliteit (zie hiervoor het landschapsplan van A. Bijkerk, tuin- en landschapsarchitecten d.d. 6 juni 2016 dat als bijlage 1 bij de toelichting is gevoegd).

De basisinspanning ruimtelijke kwaliteit bestaat uit een goede ruimtelijke inpassing van het totale perceel waar de ontwikkeling deel van uitmaakt. De invulling van de aanvullende kwaliteitsprestaties is maatwerk. Als een gebiedseigen ontwikkeling vanuit de functie zelf al bijdraagt aan de omgevingskwaliteiten, dan kan dat deels gezien worden als invulling van de aanvullende kwaliteitsprestaties.

5.1.2.9 Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoord en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

5.1.3.1 Woonvisie Twente

De in de Woonvisie Twente (deze visie is op 16 december 2014 door de gemeente Oldenzaal vastgesteld) opgenomen meest recente bevolkingsprognose (Primos 2013) laat zien dat de bevolking in Twente vanaf 2025 gaat afnemen. Met name door de huishoudenverdunning neemt het aantal huishoudens in Twente pas na 2035 af. De verwachting is dat het aantal huishoudens in Twente tot  2035 nog toeneemt met zo'n 16.500. Overigens is dit per gemeente verschillend en hebben sommige gemeenten al in 2014 een krimpende bevolkingsomvang. Groei en krimp bestaan in Twente dus naast elkaar. Krimp hoeft geen bedreiging te zijn, maar kan ook kansen bieden. De ontwikkeling betekent dat er in Twente nog een uitbreidingsbehoefte is van 16.500 woningen tot 2035. Daarna zijn er steeds minder woningen nodig in Twente.

In Oldenzaal wordt tot 2025 nog een toename van ongeveer 1000 huishoudens voorzien. Hiervan betreft de helft harde plancapaciteit (500 woningen), voor de andere helft kan de gemeente nog capaciteit toevoegen, waarbij rekening wordt gehouden met de speerpunten van beleid:

• 1. Wonen voor iedereen;
• 2. Elke woning moet raak zijn;
• 3. Elke woonlocatie moet raak zijn;
• 4. Regionale samenwerking.

Belangrijke speerpunten voor de ontwikkeling van het terrein Hogt zijn “Wonen voor iedereen”, “Elke woning moet raak zijn” en “elke woonlocatie moet raak zijn”. De ontwikkeling met maximaal 5 woningen draagt hieraan bij. Het “erfwonen” is een woonmilieu dat in Oldenzaal nauwelijks wordt aangeboden, maar wel voorziet in een behoefte. In tijden dat de oudere mensen meer aangewezen zijn op zelfredzaamheid en bijvoorbeeld de “toegang” tot zorgwonen door recente regeringsmaatregelen beperkter is geworden, blijkt de oudere koper meer bereid, genoodzaakt en/of in staat tot aankoop van een woning of appartement op oudere leeftijd. Het idee van “erfwonen” sluit hierop aan. Er zal een toenemende behoefte ontstaan aan specifieke beschermde woonvormen. Maar het belangrijkste deel van de ouderen zal in gewone woningen willen wonen en ook moeten blijven wonen. Het beleid is er vooral op gericht ouderen in een vertrouwde woning en woonomgeving te laten (zie “Kwalitatieve opgaven in Twente – scenario's voor de toekomst” – RIGO 25-9-2014).Uit het rapport blijkt dat het aantal ouderen en het aantal eenpersoonshuishoudens de komende jaren nog fors toeneemt (Oldenzaal +1130).

5.1.4.1 Stadsvisie 2025

Het gemeentebestuur van Oldenzaal heeft een Stadsvisie opgesteld. Dit document vormt een afwegingskader en daarmee de verbinding tussen allerlei op het oog los van elkaar staande ontwikkelingen. De Stadsvisie 2025 geeft aan wat Oldenzaal in 2025 wil zijn en wil betekenen voor haar inwoners en de regio.

Deze ambitie is geformuleerd in zes ambities. Deze zijn niet allemaal van dezelfde orde, maar vullen elkaar wel aan:

• Oldenzaal, binnenstad met sfeer;
• bedrijvigheid, succes van heden en toekomst;
• Oldenzaal, de glimlach van Landgoed Twente;
• Oldenzaal, waar je graag woont en leeft;
• verbinden en samenwerken, sleutel tot succes;
• Oldenzaal, behoud van inwonertal voor behoud van voorzieningen.

De eerste drie ambities en de zesde zijn sterk economisch getint en van grote betekenis voor de externe positionering van Oldenzaal. Deze dragen ook bij aan de kwaliteit van wonen en leven, omdat er meer welvaart is als er meer verdiend wordt. Een goed woon- en leefklimaat, met een sterke sociale infrastructuur, is een belangrijke vestigingsvoorwaarde voor bedrijven. Dit trekt bovendien nieuwe inwoners aan, wat weer een gunstige factor is voor economische ontwikkeling. De vierde en vijfde ambitie geven aan dat de leefbaarheid en de woonkwaliteit in Oldenzaal hoog gehouden dient te worden. Het geeft eveneens aan hoe de gemeente dit, in dialoog met de eigen bevolking en de omgeving, wil realiseren. Het is de combinatie van deze zes ambities die uniek is en Oldenzaal onderscheidt van andere plaatsen.

De ontwikkeling van het Terrein Hogt past binnen de Stadvisie 2025. Het Hulsbeek wordt in de Stadsvisie genoemd als belangrijke economische toeristische factor. Het doel bestaat om deze pijlers nog verder uit te bouwen en uit te breiden. Dit bestemmingsplan draagt daaraan bij. Door de verschillende voorzieningen op peil te houden en in te spelen op de eisen van de gebruiker wordt de aantrekkingskracht en daarmee het bestaansrecht van het recreatieterrein gewaarborgd, zonder daarbij de landschappelijke kwaliteiten uit het oog te verliezen.

5.1.4.2 Woonvisie 2010-2015

De woonvisie 2010-2015 “Goed wonen en leven in Oldenzaal” is op 31 januari 2011 door de gemeenteraad vastgesteld. In de “Stadsvisie 2025: Eigenheid, stedelijkheid en oog voor mensen” wordt al geconstateerd dat het in Oldenzaal goed wonen en leven is. Als vervolg op de stadsvisie hebben wij gezamenlijk met de bij het wonen betrokken partijen de woonvisie opgesteld. Deze woonvisie sluit aan op het “noaberschap” vanuit het coalitieakkoord met als ideaalbeeld “Oldenzaal, waar mensen samen de stad maken”. WBO Wonen is nauw betrokken bij de woonvisie.

Gezamenlijk met de bij het wonen betrokken partijen zijn de ambities uit de stadsvisie vertaald naar drie centrale thema´s/doelen voor het wonen in Oldenzaal:

• Wonen op maat (de mens)
• Trots op onze wijken (de wijk)
• Stedelijkheid op maat (de stad)

Bij de woonvisie is een indicatief woningbouwprogramma opgenomen. Deze is eind 2012 geactualiseerd en vindt u in het programma "Stad in ontwikkeling met projecten 2010-2020". In programma is rekening gehouden met 38 kleinere locaties in de periode 2010-2012 en 5 kleinere locaties in de periode 2013-2020.

Afstemming is gezocht met buurgemeenten. Uit de reacties blijkt waardering voor de woonvisie

De ontwikkeling van het Terrein Hogt past binnen het woonvisie en het woningbouwprogramma.

5.1.4.3 Mobiliteitsplan 2012-2018

De raad van de gemeente Oldenzaal heeft op 26 november 2012 het Mobiliteitsbeleidsplan 2012-2018 vastgesteld. Het plan is een instrument waarin het te voeren mobiliteitsbeleid in hoofdlijnen is vastgesteld. Uitgangspunt is het voeren van een helder, transparant en vooral herkenbaar mobiliteitsbeleid. Het plan moet sturing geven aan de grote ingrijpende projecten, aan de beïnvloeding van de vervoerswijzekeuze maar ook aan de aanpak van kleine verkeersproblemen. Als hoofdbeleidsdoelstellingen worden genoemd:

• a. Oldenzaal blijft voor een ieder per auto, fiets, bus en trein en als voetganger goed bereikbaar. Dit niveau moet op z'n minst vastgehouden en, indien mogelijk, verder geoptimaliseerd worden;
• b. Oldenzaal zal zorg dragen voor een kwalitatief goede en veilige infrastructuur binnen het verstedelijkte gebied, teneinde de bereikbaarheid van alle stadsdelen voor het economisch en sociaal belangrijk verkeer te garanderen;
• c. De oude binnenstad zelf met inbegrip van het singelpark, blijft op de eerste plaats voor fietsers en voetgangers optimaal bereikbaar en wordt daarmee niet autovrij, maar wel autoluwer;
• d. Op de rand van de binnenstad blijft voor economisch en sociaal belangrijk autoverkeer de beschikbare parkeerruimte op het huidige niveau gehandhaafd;
• e. Woon-werkverkeer wordt gestimuleerd meer gebruik te maken van het openbaar vervoer en de fiets.

Het bovenstaande betekent een koerswijziging van het mobiliteitsbeleid in vergelijking met het in 2007 vastgestelde beleid in het kader van de besluitvormingsparagraaf GVVP. Het niet-noodzakelijke autoverkeer wordt geleidelijk meer teruggedrongen en het gebruik van de fiets wordt extra gestimuleerd. Parkeergelegenheid wordt niet onbeperkt uitgebreid maar moet wel voldoende zijn voor sociaal en economische belangrijk verkeer. Deze visie vindt haar vertaalslag naar de volgende vijf deelplannen.

Deelplan 1 Ambities	Bereikbaarheid autoverkeer De beschikbare infrastructuur wordt optimaal benut, de aanleg van nieuwe infrastructuur gebeurd alleen als het echt niet anders kan.
Deelplan 2 Ambities	Parkeren Het optimaal waarborgen van de leefbaarheid, aantrekkelijkheid en bereikbaarheid van de binnenstad en de woonwijken
Deelplan 3 Ambities	Verkeersveiligheid en leefbaarheid Het beleid om de verkeersveiligheid en leefbaarheid in zowel de binnenstad als woonwijken te verbeteren wordt voortgezet, waarbij het accent komt te liggen op gedragsbeïnvloeding en op duurzame (her)inrichting van wegen in het kader van onderhoudsprojecten en stedenbouwkundige ontwikkelingen. De gemeente zal zich tot het uiterste inspannen om te bereiken dat er structurele maatregelen worden opgenomen opdat het goederenvervoer op de korte en lange termijn geen bedreiging vormt voor de leefbaarheid en veiligheid langs het spoor en dat een optimale ontwikkeling van Oldenzaal Centraal mogelijk is.
Deelplan 4 Ambities	Fietser en voetganger Er wordt gestreefd naar een verkeerssysteem dat nadrukkelijk uitnodigt om korte verplaatsingen binnen Oldenzaal (veilig) per fiets (of te voet) te maken. Gestreefd wordt naar een groei van het fietsgebruik met 20% binnen Oldenzaal.
Deelplan 5 Ambities	Openbaar vervoer Het gebruik van het openbaar vervoer wordt bevorderd, op de eerste plaats door te streven naar kwalitatief hoogwaardige interlokale bus- en treinverbindingen met zo mogelijk hoge frequentie en op de 2e plaats naar behoud van een goede lokale ontsluiting van alle woonwijken.

5.1.4.4 Gemeentelijk Waterplan

De gemeenteraad van Oldenzaal heeft op 23 oktober 2003 het waterplan vastgesteld. Hierin staat beschreven wat de gemeente wil bereiken op het gebied van water in de komende 30 jaar.

De gemeente Oldenzaal streeft naar integraal duurzaam waterbeheer, dit kan met de navolgende principes worden weergegeven: geen kwantitatieve afwenteling, geen kwalitatieve afwenteling, geen verspilling van water, lokale benutting, water als ordenend principe en samenwerking en afstemming, goede communicatie.

Op basis van deze principes is een concreet eindbeeld opgesteld voor 2033. In het waterplan komen alle aspecten aan bod: onder andere waterkwaliteit, waterkwantiteit, beheer en inrichting, riolering. Onderstaande afbeelding toont een samenvatting van het eindbeeld.

Afbeelding 6: eindbeeld gemeentelijk waterplan

In dit eindbeeld zijn de volgende onderdelen te onderscheiden:

• oppervlaktewater met groene, natuurlijke inrichting in het buitengebied;
• schoonwaterafvoer/-stelsel en oppervlaktewater ingepast in de stedelijke omgeving;
• oppervlaktewater met inrichting tussen natuurlijk en stedelijk;
• inrichting vijvers met combinatie van beleving, gebruiksfuncties en natuur;
• ruimte voor communale buffers en helofytenfilters;
• nadruk op recreatie.

Een belangrijk onderdeel in het gemeentelijk waterplan is het ombouwen van een gemengd rioolstelsel naar een zo veel mogelijk gescheiden rioolstelsel. Hierbij worden verschillende waterkwaliteiten gescheiden en apart afgevoerd. Het regenwater wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater. In de gehele stad wordt een schoonwaterstelsel (in delen) aangelegd. Voor het grootste deel zal dat ondergronds plaatsvinden, maar waar mogelijk ook zichtbaar. Op deze manier kunnen diverse problemen of knelpun- ten worden opgelost. Emissie vanuit het gemengde rioolstelsel op oppervlaktewater kan bijvoorbeeld grotendeels worden voorkomen, wateroverlast kan worden beperkt en drainages kunnen water afvoeren ter voorkoming van grondwateroverlast.

Door deze keuze te maken moet, daar waar mogelijk, in de stad berging (bijvoorbeeld vijvers) gecreëerd worden. In verband met ruimtegebrek zal dat niet in voldoende ma- te mogelijk zijn, daarom zal aan de rand van de stad ook ruimte beschikbaar moeten komen om het water op te vangen.

Daarna kan het water verder worden afgevoerd via beken. Het is een duurzame oplossing en hierdoor kan in de toekomst ook beter ingespeeld worden op de veranderingen van het klimaat (langere droge periodes afgewisseld met hevige neerslag).

Het waterplan vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan. Eveneens kunnen de beleidsuitgangspunten binnen het bestemmingsplan worden uitgevoerd.

5.1.4.5 Welstandsnota gemeente Oldenzaal

Op 21 maart 2012 is de nieuwe welstandsnota vastgesteld. In de gemeentelijke welstandsnota is Oldenzaal opgesplitst in zes deelgebieden met elk hun eigen karakteristieke kenmerken. De deelgebieden zijn: stadscentrum, schil, woonwijken, bedrijventerreinen, stadsrandgebied en historische uitvalswegen. Het plangebied is ingedeeld in het deelgebied 'stadsrandgebied'. Binnen het stadsrandgebied is het deelgebied Het Hulsbeek van toepassing.

Het stadsrandgebied wordt onderverdeeld in de stuwwal zone, het agrarisch gebied en het bosrijke Hulsbeek. Voor de bebouwing in het stadsrandgebied geldt dat ze dient aan te sluiten op de beschreven gebiedskenmerken. De gebiedsindeling is voor wat betreft het welstandsbeleid bepalend. Voor de recreatieve functies met hun eigen architectuur en kenmerken in de omgeving van Het Hulsbeek gaat het vooral om een goede inpassing in de natuurlijke omgeving.

Bij de boerenerven is het zeer essentieel dat de verschijningsvorm en kenmerken van de oorspronkelijke boerderijen op de erven gehandhaafd wordt. De agrarische bebouwingsstructuur dient zoveel mogelijk overeind te blijven. De woningen in het stadsrandgebied dienen landschappelijk te worden ingepast en een landelijke uitstraling te hebben.

Voor het stadsrandgebied is het doel van het welstandsbeleid dat het onderscheid tussen bebouwing in het buitengebied en het stedelijk gebied in stand wordt gehouden en waar mogelijk wordt versterkt. Het beleid richt zich op het creëren van samenhang en continuïteit tussen de bebouwing en het omringende landschap.

Naast de algemene criteria stadsrandgebied gelden de gebiedscriteria Het Hulsbeek met aandacht voor de inpassing in de natuurlijke omgeving. Het onderscheid tussen de bebouwing in het buitengebied en het stedelijk gebied wordt in stand gehouden en versterkt.

De gemeente Oldenzaal heeft aangegeven dat de welstandscriteria ten aanzien van het terrein Hogt globaal zijn en derhalve een document met welstandscriteria ten behoeve van deze ontwikkeling gewenst is. Een dergelijk document wordt separaat opgesteld. Dit zal aan de gemeenteraad ter vaststelling worden voorgelegd. Na vaststelling worden de welstandscriteria geacht deel uit te maken van de Welstandsnota.

5.1.4.6 Integrale gebiedsvisie Hulsbeek en omgeving

Voor het Hulsbeek en omgeving is een Integrale gebiedsvisie opgesteld. De Integrale gebiedsvisie weerspiegelt de mening van de werkgroepen, de kerngroep en de stuurgroep die betrokken zijn bij de toekomst van het Hulsbeek en omgeving.

Daarnaast is het Hulsbeek een groen transferium, met diverse diensten en voorzieningen, routes en educatieve functies, voor de bundeling en geleiding van het toeristische verkeer naar het Nationaal Landschap Noord Oost Twente.

De belangrijkste uitgangspunten van de visie zijn:

• de basiszonering (actieve dagrecreatie in het centrale gedeelte, natuurbeleving in de westelijke zone, verblijfsrecreatie zo veel mogelijk aan de rand) is leidend voor het toestaan van nieuwe ontwikkelingen;
• de landschappelijke en ecologische kwaliteit koesteren en beschermen. Dat betekent voor nu een inhaalslag in onderhoud, waar de Regio inmiddels mee gestart is;
• werken aan een herkenbare en hoogwaardige uitstraling;
• ondernemers moeten de ruimte krijgen om te investeren en uit te breiden, mits dat maar gepaard gaat met een investering in kwaliteit;
• de potentie voor uitbreiding bezoekersaantallen benutten, vooral ook door uitbreiding van bestaande ondernemingen;
• marktkansen oppakken door samenwerking te zoeken.

Niet gewenst zijn:

• het opgeven van de laagdrempeligheid en de zonering;
• grootschalige evenementen of voorzieningen, die qua imago niet aansluiten bij het profiel van het Hulsbeek;
• een sterke toename van de verkeersdruk op en rond het Hulsbeek.

Dit bestemmingsplan sluit aan op de ambitie en de uitgangspunten van de Integrale Gebiedsvisie. Het bestemmingsplan draagt bij aan het behouden en versterken van de voorzieningen in de omgeving van Het Hulsbeek. Bovendien wordt er ingespeeld op de eisen van de gebruiker en er wordt ruimte geboden aan ondernemers om te investeren en uit te breiden, zonder daarbij de landschappelijke kwaliteiten te belemmeren. Dit bevordert de potentie voor uitbreiding van bezoekersaantallen.

5.2.1.1 Restaurant

Op grond van de VNG-brochure geldt voor een restaurant (SBI-code 561) een grootste afstand van 10 meter. Deze afstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming Horeca - Restaurant en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan mogelijk is.

Bij de langs de Schipleidelaan gelegen woningen 13 tot en met 25 is dit de perceelsgrens (dit omdat het vigerende bestemmingsplan Buitengebied geen bouwvlakken heeft, zodat het bestemmingsplan toelaat dat deze woningen op de perceelsgrens met het plangebied kunnen worden gebouwd).

Voor de woning Schipleidelaan 11 geldt niet de achterperceelsgrens als uiterste grens waar een woning mag worden gebouwd, maar het verlengde van de achterpercelen van de woningen Schipleidelaan 13 tot en met 25. Op het zuidelijk deel van Schipleidelaan 11 mag derhalve geen woning worden gebouwd. De richtafstand geldt dus niet voor het zuidelijke deel van het perceel.

Bij het nieuwe woonerf geldt de grens van het bouwvlak als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan mogelijk is.

De afstand van de bestemmingsgrens Horeca - Restaurant tot het dichtstbijzijnde gelegen bouwvlak van de nieuwe woningen bedraagt bijna 105 meter. De afstand van de bestemmingsgrens Horeca - Restaurant tot de uiterste grens van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan mogelijk is bedraagt meer dan 140 meter. Er wordt derhalve ruim voldaan aan de gewenste richtafstand uit de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering. Hiermee wordt een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de omliggende woningen gewaarborgd

Dit temeer indien wordt bedacht dat met name het omgevingstype bepalend is voor de te hanteren richtafstanden.

Volgens de handreiking is de richtafstand afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype. Als voorbeelden van een vergelijkbaar omgevingstype noemt de handreiking een rustig buitengebied (eventueel inclusief verblijfsrecreatie), een stiltegebied of een natuurgebied.

Het terrein Hogt ligt in het overgangsgebied tussen stad en regionale recreatieterrein, waarin meerdere stedelijke voorzieningen, zoals sportterreinen, verenigingsgebouwen, volkstuintjescomplex, waterzuivering en begraafplaats met crematorium liggen. Verder grenst het terrein aan het stedelijk gebied van de woonwijk De Thij en ligt het gebied tussen de hoofdontsluitingswegen van de woonwijk De Thij, het regionale recreatiegebied 'Het Hulsbeek" en de begraafplaats met crematorium.

Het gebied is aan te merken als een gemengd gebied. De handreiking definieert een gemengd gebied als een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied.

Dit betekent dat de afstand van 10 meter van de bestemming Horeca - Restaurant tot de gevels van de omliggende woningen in eerste instantie met één afstandsstap had kunnen worden verlaagd zonder dat dit ten koste zou zijn gegaan van het woon- en leefklimaat ter plaatse.

5.2.1.2 Dierenweide

In de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering is gezocht naar een bedrijfsactiviteit die vergelijkbaar is met een dierenweide. Er is aansluiting gezocht bij een kinderboerderij (SBI-code 91041), ook al is de ruimtelijke uitstraling van de dierenweide - doordat de dierenweide onderdeel uitmaakt van het (pannenkoeken)restaurant en hieraan ondergeschikt is - beperkter dan die van een kinderboerderij.

Volgens de richtafstandenlijst van de Handreiking geldt voor de activiteit 'Kinderboerderijen' ten opzichte van een woonwijk of een hiermee vergelijkbaar omgevingstype een grootste (richt)afstand tot woningen van 30 meter voor de componenten geur en geluid.

Deze afstand geldt tussen enerzijds de grens van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - dierenweide' zowel het houden van dieren als het bouwen van schuilhokken en nachtverblijven toegestaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan mogelijk is.

Bij de langs de Schipleidelaan gelegen woningen 13 tot en met 25 is dit de perceelsgrens (dit omdat het vigerende bestemmingsplan Buitengebied geen bouwvlakken heeft, zodat het bestemmingsplan toelaat dat deze woningen op de perceelsgrens met het plangebied kunnen worden gebouwd).

Voor de woning Schipleidelaan 11 geldt niet de achterperceelsgrens als uiterste grens waar een woning mag worden gebouwd, maar het verlengde van de achterpercelen van de woningen Schipleidelaan 13 tot en met 25. Op het zuidelijk deel van Schipleidelaan 11 mag derhalve geen woning worden gebouwd. De richtafstand geldt dus niet voor het zuidelijke deel van het perceel.

Bij het nieuwe woonerf geldt de grens van het bouwvlak als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan mogelijk is.

De afstand van de aanduidingsgrens 'specifieke vorm van groen - dierenweide' tot de uitgerste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan mogelijk is, bedraagt tenminste 30 meter. Hiermee wordt een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de omliggende woningen gewaarborgd.

Dit temeer indien wordt bedacht dat met name het omgevingstype bepalend is voor de te hanteren richtafstanden én de omgeving, zoals eerder is aangegeven, is aan te merken als een gemengd gebied.

Dit betekent dat de afstand van de dierenweide tot de gevels van de omliggende woningen in feite had kunnen worden verlaagd van 30 meter tot 10 meter zonder dat dit ten koste zou zijn gegaan van het woon- en leefklimaat ter plaatse.

5.2.1.3 speelvoorzieningen

In de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering is gezocht naar een bedrijfsactiviteit die vergelijkbaar is met een speelvoorziening. Er is aansluiting gezocht bij een veldsportcomplex (met verlichting) (SBI-code 931), ook al is de ruimtelijke uitstraling van de speelvoorziening - doordat deze onderdeel uitmaakt van het (pannenkoeken)restaurant en hieraan ondergeschikt is – beperkter dan die van een veldsportcomplex met verlichting.

Volgens de richtafstandenlijst van de Handreiking geldt voor de activiteit 'veldsportcomplex (met verlichting)' ten opzichte van een rustige woonwijk of een hiermee vergelijkbaar omgevingstype een grootste (richt)afstand tot woningen van 50 meter voor de component geluid.

Deze afstand geldt tussen enerzijds de grens van de aanduiding die de speelvooziening toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan mogelijk is.

Bij de langs de Schipleidelaan gelegen woningen 13 tot en met 25 is dit de perceelsgrens (dit omdat het vigerende bestemmingsplan Buitengebied geen bouwvlakken heeft, zodat het bestemmingsplan toelaat dat deze woningen op de perceelsgrens met het plangebied kunnen worden gebouwd).

Voor de woning Schipleidelaan 11 geldt niet de achterperceelsgrens als uiterste grens waar een woning mag worden gebouwd, maar het verlengde van de achterpercelen van de woningen Schipleidelaan 13 tot en met 25. Op het zuidelijk deel van Schipleidelaan 11 mag derhalve geen woning worden gebouwd. De richtafstand geldt dus niet voor het zuidelijke deel van het perceel.

Bij het nieuwe woonerf geldt de grens van het bouwvlak als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan mogelijk is.

De afstand van de 'speelvoorziening' tot de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan mogelijk is bedraagt ruim 120 meter voor alle woningen aan de Schipleidelaan en tenminste 80 meter voor de nieuw te realiseren woningen binnen de bestemming 'Erfwonen'. Deze afstand is ruim voldoende om een goed woon- en leefklimaat te waarborgen.

Dit temeer indien wordt bedacht dat met name het omgevingstype bepalend is voor de te hanteren richtafstanden én de omgeving, zoals eerder is aangegeven, is aan te merken als een gemengd gebied.

Dit betekent dat de afstand van de speelvoorzieningen tot de gevels van de omliggende woningen in feite had kunnen worden verlaagd van 50 meter tot 30 meter zonder dat dit ten koste zou zijn gegaan van het woon- en leefklimaat ter plaatse.

5.2.2.1 Wegverkeerslawaai

Door Lycens B.V. is het Akoestisch onderzoek, Oude Almeloseweg opgesteld (d.d. 6 juni 2013, projectnummer 2013.0060). Het Akoestisch onderzoek is als bijlage 2 bij de toelichting gevoegd.

Op basis van artikel 77 van de Wet geluidhinder (Wgh) dient bij vaststelling of herziening van een bestemmingsplan of vaststelling van een projectafwijkingsbesluit een akoestisch onderzoek te worden ingesteld. Het akoestisch onderzoek bepaalt de geluidsbelasting aan de gevel van een geluidsgevoelige bestemming die vanwege de weg wordt ondervonden. Het onderzoek is alleen noodzakelijk als de geluidsgevoelige bestemming binnen de wettelijke geluidszone van de weg is gesitueerd. In artikel 74.1 van de Wgh is aangegeven dat wegen aan weerszijden van de weg een wettelijke geluidszone hebben waarvan de grootte is opgenomen in onderstaande tabel.

Tabel 1: wettelijke geluidszones van wegen

Aantal rijstroken	Stedelijk gebied	Buitenstedelijk gebied
1 of 2 rijstroken 3 of 4 rijstroken 5 of meer rijstroken	200 m 350 m 350 m	250 m 400 m 600 m

De zone is gelegen aan weerszijden van de weg en begint naast de buitenste rijstrook. Eventuele parkeerstroken, voet- of fietspaden en vluchtstroken worden niet tot de weg gerekend en vallen binnen de zone. de zone langs een weg omvat het gebied waarbinnen extra aandacht moet worden geschonken aan het geluid afkomstig van de betrokken weg. binnen een zone moet worden gestreefd naar een akoestisch optimale situatie. Dit betekent dat er bij nieuwe ontwikkelingen, zoals het opstellen van bestemmingsplannen , het verlenen van (individuele) omgevingsvergunningen en het aanleggen van infrastructurele werken, het akoestisch aspect van plannen direct in kaart moet worden gebracht. Zodoende kan in een vroeg stadium worden onderkend of plannen doorgang kunnen vinden, danwel of maatregelen nodig zijn om een akoestisch gunstig klimaat te creëren.

De hiervoor genoemde zones gelden niet voor:

• Wegen die zijn aangeduid als woonerf (art. 74.2)
• wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt (art 74.2).

De woningen liggen in 'buitenstedelijk' gebied binnen de wettelijk vastgestelde geluidszone, als bedoeld in artikel 74 van de Wet geluidinder, van de Oude Almeloseweg en de Schipleidelaan. De binnenweg is doodlopend en voor de geluidbelasting niet relevant.

De voorkeursgrenswaarde voor de geluidbelasting LDEN op de gevels van een woning ten gevolge van een weg bedraagt 48 dB. Onder bepaalde voorwaarden kan, indien voor de geplande bouw een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk is, door burgemeester en wethouders een ontheffing worden verleend tot een hogere grenswaarde van maximaal 53 dB in 'buitenstedelijk' gebied.

Berekend is de invallende geluidbelasting LDEN op de gevels, dat is de gemiddelde geluidbelasting van de dag, avond en nachtperiode. De geluidbelasting is berekend conform het gestelde in het 'Reken- en meetvoorschrift geluid 2012' ex artikel 110d van de Wet geluidhinder, op een waarneemhoogte van 4,5 meter boven het maaiveld. Toetsing van de geluidbelasting aan de grenswaarden is per weg gebeurd, in dit geval de Schipleidelaan en de Oude Almeloseweg.

Ingevolge artikel 110g van de Wet geluidinder kan aftrek op de geluidbelasting worden toegepast vanwege een weg (in verband met het stiller worden van motorvoertuigen).

De 48 dB geluidcontour inclusief aftrek ten gevolge van de Oude Almeloseweg en Schipleidelaan liggen op een afstand van minimaal 37 respectievelijk 44 meter uit de as van deze wegen. De geplande woningen liggen buiten deze 48 dB voorkeursgrenswaarde geluidontour, zodat voor het aspect wegverkeerslawaai sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

5.2.2.2 Industrielawaai

Voor terreinen waarop inrichtingen zijn of kunnen worden gevestigd, die in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken geldt op basis van de Wet geluidhinder een verplichte zonering. Naar aanleiding hiervan is op de verbeelding de 50 dB(A)-contour rondom "Kartbaan Oldenzaal" opgenomen. De provincie Overijssel heeft een (gewijzigde) beschikking ingevolge de Wet geluidhinder verleend voor een kartingbaan met partycentrum gelegen aan de Bornsedijk 85. In deze beschikking is de 50 dB(A)-contour opgenomen. De beschikking is als bijlage 7 opgenomen bij de toelichting.

Buiten deze 50 dB(A)-contour mag de geluidbelasting afkomstig van inrichtingen niet hoger zijn dan de hierboven aangegeven waarde. In de 50 dB(A)-contour gelden beperkingen voor het oprichten van woningen en andere geluidgevoelige objecten.

De woningen zijn gelegen buiten de 50 dB(A) contour.

5.2.3.1 Resultaten grond

Chemisch-analytisch is in mengmonster MMI.I van de bovengrond een licht verhoogd gehalte aan PAK aangetoond. Het aangetoonde gehalte overschrijdt de achtergrondwaarde in geringe mate. De tussenwaarde wordt niet benaderd. Tijdens het uitvoeren van het veldwerk zijn zintuiglijk geen waarnemingen gedaan die erop zouden kunnen duiden dat een mogelijke bodemverontreiniging met PAK op de onderzoekslocatie aanwezig is. Waarschijnlijk is het licht verhoogde gehalte toe te schrijven aan een licht verhoogd achtergrondgehalte.

De gehalten van alle andere onderzochte parameters in mengmonster MMI.I en de overige mengmonsters van de boven- en ondergrond bevinden zich onder de achtergrondwaarde.

Ter plaatse van een gedeelte van het middenterrein, in een voormalige sloot en naast gelegen maaiveld, is asbest aangetroffen in de bovenste halve meter. Het betreft hier formeel een historisch geval van ernstige bodemverontreiniging aangezien de grenswaarde van asbest in grond wordt overschreden en de verontreiniging voor 1 juli 1993 is veroorzaakt. Hieronder wordt per deellocatie de mate van asbestverontreiniging nader toegelicht.

Asbest deellocatie (deels) gedempte sloot

Tijdens het veldwerk zijn ter plaatse van een voormalige sloot asbestplaatjes aangetroffen. Ter plaatse zijn extra proefsleuven gegraven aangaande afperking van de aangetroffen asbestverontreiniging. De verontreiniging is afdoende afgeperkt.

Plaatselijk worden golfplaatjes op het maaiveld in een concentratie >1.000 mg/kg ds (gewogen) en >100 mg/kg niet-hechtgebonden asbest aangetroffen. Volgens de risicobeoordeling is er bij het huidige gebruik ter plaatse een onacceptabel risico aanwezig, beheersmaatregelen zijn derhalve conform de regelgeving noodzakelijk. De verontreiniging wordt voorafgaand aan de herinrichting verwijderd conform vigerend wet- en regelgeving. Derhalve zal een saneringsplan ingediend worden bij het gevoegd gezag Wet Bodembescherming, provincie Overijssel.

Asbest deellocatie middenterrein (asbestverdacht)

Tijdens het veldwerk zijn in twee sleuven in de bovengrond asbestplaatjes aangetroffen. Het betreft plaatselijk een gehalte > 100 mg/kg hechtgebonden asbest (gewogen gemiddelde). De verontreiniging is afdoende afgeperkt.

Omvang asbestverontreiniging

De 2 bovengenoemde locaties liggen aaneengesloten. Derhalve wordt het beschouwd als één geval van ernstige bodemverontreiniging. Het oppervlak dat verontreinigd is met asbest >100 mg/kg d.s. (gewogen gemiddelde) is ingeschat op 720 m2 met een dikte van 0,5 meter.

Andere asbest vindplaatsen

Op twee andere deellocaties is eveneens asbest aangetroffen. Echter bevinden deze gehalte zich beneden de landelijke interventiewaarde van 100 mg/kg d.s.

Het betreffen hier de volgende deellocaties:

• Deellocatie Bebouwing (totaal 5,5 mg/kg d.s.);
• Deellocatie toegangsweg (totaal 28,33 mg/kg d.s.).

Conclusie bodemonderzoek en bodemsanering

Buiten de twee deellocaties die sterk verontreinigd zijn met asbest (deellocatie deels gedempte sloot en deellocatie middenterrein) vormen de resultaten geen milieuhygiënische belemmering voor de voorgenomen herbestemming van de locatie.

Volgens de risicobeoordeling is er bij het huidige gebruik ter plaatse een onacceptabel risico aanwezig, beheersmaatregelen zijn derhalve conform vigerend wet- en regelgeving noodzakelijk. De verontreiniging wordt voorafgaand aan de herinrichting verwijderd conform vigerend wet- en regelgeving. Derhalve zal een saneringsplan ingediend worden bij het gevoegd gezag Wet Bodembescherming, provincie Overijssel.

Op de twee andere deellocatie waar de interventiewaarde niet wordt overschreden zal ondanks de lichte overschrijding deze verwijderd worden gelijktijdig met de bodemsanering vallend onder het saneringsplan. Dit geld ook voor eventueel onverwachte spots die tijdens de herinrichting worden aangetroffen.

5.2.3.2 Resultaten grondwater

Ter plaatse van de peilbuizen 1, 2 en 3 zijn in het grondwater chemisch analytisch licht verhoogde concentraties aan kobalt, koper, zink, cadmium en barium aangetoond. De aangetoonde licht verhoogde concentraties overschrijden de tussenwaarden niet. Ter plaatse van peilbuis 3 is in het grondwater chemisch analytisch een matig verhoogde concentratie aan nikkel aangetoond. Na herbemonstering is een sterk verhoogde concentratie aan nikkel gemeten, waardoor formeel gezien nader onderzoek noodzakelijk is.

Naar aanleiding van de resultaten van de herbemonstering is overleg gevoerd met de gemeente Oldenzaal. Gezien de resultaten van de eerder uitgevoerde onderzoeken is besloten af te zin van verder aanvullend onderzoek. Het gemeten gehalte vormt geen belemmering voor de geplande herontwikkeling en het toekomstige gebruik van het terrein.

5.2.3.3 Conclusies en aanbevelingen

Uit de resultaten van het verkennend bodemonderzoek kan worden geconcludeerd dat er milieuhygiënisch gezien geen belemmeringen zijn voor de herinrichting van de onderzochte locatie. Het uitvoeren van verder nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Mocht bij herinrichting grond vrijkomen dan wordt aanbevolen deze grond op eigen locatie te hergebruiken. Bij toepassing van de grond in een werk elders, is het Besluit Bodemkwaliteit van toepassing. Op basis van de bekende gegevens kan een indicatieve toetsing uitgevoerd worden. Hieruit blijkt dat eventueel vrijkomende grond voldoet aan de achtergrondwaarden en derhalve zonder beperkingen toegepast kan worden. De daadwerkelijke kwaliteit van eventueel af te voeren grond zal middels een partijkeuring vastgesteld moeten worden en kan afwijken van de indicatieve toetsing.

De opzet van het huidige onderzoek heeft geleid tot een goed beeld van de bodemkwaliteit op de onderzoekslocatie.

De gestelde hypothese dat de locatie als "niet verdacht" kan worden beschouwd, is niet juist gebleken op basis van de plaatselijk aangetoonde licht verhoogde concentraties in de bovengrond en de in het grondwater aangetoonde licht tot sterk verhoogde concentraties

5.2.4.1 Wet luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit uit 2005 en is een implementatie van de Europese kaderrichtlijn luchtkwaliteit en de vier dochterrichtlijnen waarin onder andere grenswaarden voor de luchtkwaliteit ter bescherming van mens en milieu zijn vastgesteld.

Nederland kan in 2010 niet overal voldoen aan de Europese grenswaarden voor fijn stof en stikstofdioxide, waardoor de realisatie van grote ruimtelijke ontwikkelingen on- der druk staat. Het doel van de Wet luchtkwaliteit is het verbeteren van de luchtkwaliteit, zodat in 2015 aan de Europese eisen wordt voldaan en huidige belemmeringen voor gewenste ontwikkelingen zo veel mogelijk worden weggenomen. De kern van de Wet is het 'Nationaal samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit' (NSL). Dit instrument wordt door de Rijksoverheid gecoördineerd en bevat de ruimtelijke ontwikkelingen die de luchtkwaliteit 'in betekenende mate verslechteren èn maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren.

Projecten die 'niet in betekenende mate' leiden tot een verslechtering van de lucht- kwaliteit hoeven volgens de Wet luchtkwaliteit niet langer afzonderlijk te worden getoetst op de grenswaarde, tenzij een dreigende overschrijding van één of meerdere grenswaarden te verwachten is. VROM heeft de definitie van 'in betekenende mate' vastgelegd in een algemene maatregel van bestuur (AMvB), genaamd: “Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)”. Projecten die de concentratie meer dan 3% van de grenswaarde van een stof verhogen, dragen in betekenende ma- te bij aan de luchtvervuiling. Voor fijn stof en stikstofdioxide betekent dit een maximale toename van 1,2 µg/m3.

Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM. De in de ministeriële regeling NIBM genoemde categorieën van gevallen zijn:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg of 3.000 woningen bij 2 ontsluitende wegen;
• infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
• kantoorlocaties: 100.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, 200.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.

Door Lycens is een toets uitgevoerd waarbij inzichtelijk is gemaakt of de bijdrage van het project inderdaad kleiner is dan de NIBM- grens van 1,2 ìg/m3. Deze toets bestaat uit:

• verkeersgeneratie berekening (weekdag gemiddelde);
• implementatie verkeersgeneratie in NIBM tool.

Uit de berekening van de NIBM-tool blijkt dat de planbijdrage van de ontwikkeling van het nieuwe horeca restaurant met dierenweide aanzienlijk kleiner is dan de NIBM- grens van 1,2 ìg/m3. Hierdoor zal het plan ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Als reactie op de ingekomen zienswijze over luchtkwaliteit kan worden aangegeven dat met de berekening van de NIBM tool, is aangetoond dat het planvoornemen geen belemmering oplevert ten aanzien van de luchtkwaliteit.

Er wordt verwezen naar de bijlage 6 voor de toets aan luchtkwaliteit.

5.3.3.1 Algemeen

• In het kader van de ontwikkeling van het terrein Hogt tussen de Schipleidelaan en de Oude Almeloseweg te Oldenzaal vormt de omgang met water een belangrijk onderdeel. Incite Projects is door LEBOLT Maatschap gevraagd om de benodigde diameters van de afvoerleidingen van het vuil- en hemelwater te onderzoeken. De bevindingen zijn vertaald in het rapport 'Ontwikkeling terrein de Hogt, rioleringsplan' (kenmerk LBL00114\140221_120537_Rioleringsplan), d.d. 24 februari 2014. Het rapport is als bijlage 5 bij de toeichting gevoegd.
• Bij de keuze voor de locatie van het plangebied wordt rekening gehouden met de wateropgave en de eigenschappen van het watersysteem.
• Het hemelwater stroomt van hoog naar laag. Water is daarmee ordenend voor het plan. Verwezen wordt naar afbeelding 3 Stedenbouwkundig plan.
• Na overleg met de gemeente en waterschap Vechtstromen (dhr. D. Peters) is overlegt dat er geen specifieke maatwerk oplossingen nodig zijn.

5.3.3.2 Afvalwater

• Het afvalwater (het zwarte afvalwater van toilet, het grijze afvalwater van keuken, wasmachine en douche en het eventuele bedrijfsafvalwater) wordt afgevoerd naar de RWZI door middel van een vrijverval- en een persriolering. Op terrein Hogt wordt het afvalwater verzameld door middel van Ø200mm PVC transportleidingen. Deze stromen af richting de Oude Almeloseweg. Hier wordt door middel van een pompput aangesloten op de bestaande persleiding richting de RWZI. Het afvalwater afkomstig van de horeca gelegenheid is voorzien van een vetafscheider.

Afbeelding 9: Afwateringsplan

5.3.3.3 Hemelwater

• De afvoerpiek uit het plangebied door de toename van verhard oppervlak wordt afgevlakt door berging van hemelwater in een nieuw aan te leggen wadi en vijver. Het hemelwater wordt geïnfiltreerd in de grond.
• De maximale hoeveelheid te lozen water wordt genormeerd in l/sec. ha bij een maatgevende neerslaghoeveelheid in mm per tijdseenheid. In het bijbehorende uitgangspuntendocument en neerslagberekeningen is bui T10 gehanteerd.

• Door de betemmingen van het terrein (selectieve woningbouw en horeca) wordt het hemelwater zo min mogelijk verontreinigd en komt het hemelwater ten goede van het lokale water- of grondwatersysteem.
• Zichtbare oppervlakkige afvoer van hemelwater heeft de voorkeur boven afvoer van hemelwater door buizen, vanwege het grotere risico op ongewenst lozingsgedrag en foutieve aansluitingen bij buizen. In de huidige staat van het plan is een buizenstelsel ontworpen. Nadat er meer zekerheid is over de indeling van de kavels en de nieuwbouwplannen zal er naar een maximale bovengrondse afvoer worden gestreefd.
• Infiltratie van hemelwater in de bodem via een graspassage is de beste optie, omdat hiermee zuivering, retentie en grondwateraanvulling worden gerealiseerd.
• Bij de uitwerking van het hemelwatersysteem zal met de volgende volgorde van afvoer zoveel mogelijk rekening worden gehouden; via regenpijp – perceelsgootje, straatgoot, wadi. Zodra het bekend is wat de ligging van de percelen is en de locatie van de nieuwbouw zal worden getracht het ontwerp zodanig uit te werken dat door een samenspel van dakvlakken, dakgoten, regenpijpen en perceelsgoten, het water niet via ondergrondse rioolsystemen onder de grond wordt aangebracht.
• Het ontwerp van een verbeterd gescheiden stelsel wordt afgestemd op het risico op verontreiniging van het verhard oppervlak en het uitgangspunt dat de afvoer van relatief schoon hemelwater naar de RWZI wordt geminimaliseerd.

5.3.3.4 Grondwater

• Het grondwater wordt zoveel mogelijk aangevuld met schoon infiltrerend water.

5.3.3.5 Oppervlaktewater

• Bij de herinrichting van het oppervlaktesysteem zijn de benodigde afvoercapaciteit, de streefbeelden en de kwaliteitsdoelstellingen van het waterschap Vechtstromen leidend opgenomen in deze waterparagraaf.
• Het oppervlaktewater wordt op fraaie wijze geïntegreerd in het stedenbouwkundig plan. Dit zal op een zodanige wijze worden vormgegeven dat water wordt beleefd en goed beheersbaar is.