bestemmingsplanTerrein Hogt

Toelichting

Hoofdstuk 1 Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding nieuw bestemmingsplan

Lebolt VOF is voornemens het gebied globaal gelegen tussen de Schipleidelaan, Binnenweg en de Oude Almeloseweg te herontwikkelen. Binnen het gebied worden een pannenkoekenhuis en een woonerf met 3 woongebouwen met daarin maximaal 5 woningen ontwikkeld.

Het bestemmingsplan "Terrein Hogt" bestaat uit een verbeelding en planregels en gaat vergezeld van een toelichting. Op de verbeelding zijn de te onderscheiden bestemmingen door middel van kleuren en tekens aangegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. De verbeelding en de plan regels vormen tezamen het juridische toetsingskader voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in het plangebied. De toelichting bevat met name de aan het plan ten grondslag liggende gedachten.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de westzijde van Oldenzaal in de overgangszone van de woonwijk de Thij en het recreatiepark het Hulsbeek.

Het plangebied wordt globaal omsloten door de bebouwing aan de Schipleidelaan aan de noordzijde, de Oude Almeloseweg aan de oost- en zuidzijde en de gronden van de Volkstuinvereniging Boeskoolhöfke aan de westzijde.

Afbeelding 1: Begrenzing plangebied (Bron: Google Maps 2013)

1.3 Vigerende bestemming

Voor het plangebied vigeert het onherroepelijke bestemmingsplan "Het Hulsbeek, partiële herziening 2001", vastgesteld d.d. 25 april 2002 en gedeeltelijk goedgekeurd op 26 november 2002. Op basis van dit bestemmingsplan kunnen ter plekke ten hoogste 70 recreatiewoningen en één dienstwoning worden gerealiseerd.

Afbeelding 2: Vigerend bestemmingsplan Het Hulsbeek, partiële herziening 2001

1.4 Opzet bestemmingsplan

De toelichting van het bestemmingsplan "Terrein Hogt" is opgebouwd uit 6 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de bestaande ruimtelijke en functionele situatie in het plangebied beschreven. Hoofdstuk 3 gaat in op de stedenbouwkundige opzet van het plan en de beeldkwaliteit, waarna in hoofdstuk 4 de opzet van het plan en de wijze van bestemmen wordt behandeld. In hoofdstuk 5 wordt de haalbaarheid van het plan behandeld. In hoofdstuk 6 wordt stilgestaan bij de bestemmingsplanprocedure.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

2.1 Geschiedenis van het gebied

De percelen waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft, zijn gelegen in het buitengebied van de gemeente Oldenzaal. Het gebied heeft een van oorsprong agrarische functie. In 2001 was het de bedoeling ter plekke maximaal 70 recreatiewoningen te realiseren. Vanwege voortschrijdend inzicht hebben partijen besloten een nieuw plan voor het gebied te ontwikkelen.

De gemeenteraad heeft daarom op 23 januari 2007 een voorbereidingsbesluit Het Hulsbeek, nr. 15 genomen om ter plekke ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan.

Daarna was het de bedoeling aan te haken bij de integrale visie voor het Hulsbeek. Dat is niet gelukt.

Op 22 september 2013 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan "Het Hulsbeek" gewijzigd vastgesteld. Hierin is het onderhavige plangebied niet meegenomen.

2.2 Ruimtelijke en functionele karakteristiek

Het plangebied is gelegen in de overgangszone tussen de woonwijk de "Thij" en het recreatiegebied het Hulsbeek.

Het Hulsbeek is een recreatiegebied met veel bos, grote waterpartijen en een grillige ontsluitingsstructuur. De oorspronkelijke boeren gebouwen hebben hun boerderij vorm behouden en zijn daardoor ondanks hun nieuwe functie nog goed te herkennen.

De overige bebouwing op het Hulsbeek, waaronder het plangebied, staat wisselend haaks of evenwijdig op de weg. De vroegere bebouwing is meest eenvoudig met zadeldaken of mansarde kap. Bij de nieuwbouw panden zijn ook andere kenmerken zichtbaar. Er komt meer diversiteit in plattegrond en dakvormen voor.

Behalve agrarische functies komen in de omgeving van het plangebied ook verscheidene andere functies voor, zoals de Volkstuinvereniging Boeskoolhöfke, het sportcomplex van Quicktennis en de kartbaan Oldenzaal.

De braakliggende gronden in het plangebied hebben hun agrarische functie verloren en zijn nog maar nauwelijks herkenbaar als weiland. Langs de Oude Almeloseweg bevindt zich een houtwal. Centraal op het terrein staan de voormalige woning en schuren van de familie Hogt. De bebouwing, één laag met kap, staat reeds vele jaren leeg.

2.3 Nutsvoorzieningen, kabels en leidingen

In het plan zijn geen nutsvoorzieningen, kabels en leidingen aanwezig, die van belang zijn voor het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 3 Beschrijving van het plan

3.1 Stedenbouwkundige opzet

3.1.1 Pannenkoekenhuis

De ruimtelijke karakteristiek van het plangebied wordt gewijzigd. Binnen het gebied wordt een pannenkoekenhuis voorzien (horeca). In het pannenkoekenhuis kunnen tegelijkertijd maximaal 250 bezoekers worden bediend.

Het pannenkoekenhuis wordt direct ontsloten vanaf de Oude Almeloseweg.

Ten aanzien van het aantal parkeerplaatsen worden de CROW-normen toegepast. De parkeernorm voor het (pannenkoeken)restaurant bedraagt 10 parkeerplaatsen per 100 m2 bruto vloeroppervlak. Het bestemmingsplan Terrein Hogt laat maximaal 647 m2 bebouwing toe, wat neerkomt op 65 parkeerplaatsen. Ten behoeve van het pannenkoekenhuis is voldoende ruimte om op eigen terrein te kunnen voldoen aan de parkeernorm.

Bij het (pannenkoeken)restaurant behoort een dierenweide. De dierenweide is een mooie weide met edelherten, damherten, struisvogels, alpaca's, fazanten, parelhoenders, bokken en geiten. In de weide ligt ook een vijver voor eenden, zwanen en ganzen. De dierenweide behoort bij en is ondergeschikt aan het (pannenkoeken)restaurant. De dierenweide is niet openbaar toegankelijk. Vanuit het (pannenkoeken)restaurant is er zicht op de dierenweide. Uitsluitend de ruimte voor de bokken en de geiten is toegankelijk voor de bezoekers van het (pannenkoeken)restaurant. In de dierenweide kunnen schuilhokken en nachtverblijven voor de dieren worden opgericht.

3.1.2 Woningbouw

Het nieuwe landelijke woonerf is een afgeleide van het begrip 'knooperven'. Een knooperf is een voormalig boerenerf dat ruimte biedt aan wonen in een landelijke omgeving, waarbij het karakter van een boerenerf blijft behouden. Bewoners hebben er hun eigen woning en delen er een groot gemeenschappelijk erf. Op de plek waar jarenlang een boerderij met schuren en stallen stonden, komt een buurtschap dat de uitstraling houdt van het oorspronkelijke erf. Zo blijft de cultuurhistorie behouden.

Het nieuwe woonerf op het terrein Hogt bestaat uit maximaal vijf woningen, die het karakter van een boerenerf uitstralen. Het nieuwe woonerf op het terrein Hogt bestaat uit drie gebouwen. De gezamenlijke inhoud van de woningen mag maximaal 3.500 m3 bedragen.

Het meest noordelijk gelegen gebouw kan worden gezien als het hoofdgebouw, waarin één woning mag worden gebouwd en waarvan de inhoud minimaal 1.000 en maximaal 1.500 m3 mag bedragen. De maximale bouwhoogte bedraagt 9 meter. Dit gebouw kan worden beschouwd als de woonboerderij van een boerenerf.

De overige twee gebouwen zijn ruimtelijk gezien ondergeschikt aan het hoofdgebouw. En vertegenwoordigen als het ware de schuren en stallen op een boerenerf. Het is mogelijk om per gebouw twee woningen te realiseren. Afhankelijk van het aantal woningen worden hier per gebouw een vrijstaande woning, danwel halfvrijstaande geschakelde woningen gerealiseerd. De maximale bouwhoogte van de woningen bedraagt 7 meter en de inhoud van de woningen bedraagt maximaal 1.000 m3.

De woningen op het nieuwe woonerf worden landschappelijk ingepast door middel van houtsingels met een visueel afschermende functie, zoals hagen en gebiedseigen bomen. De woningen worden op deze wijze aan het zicht onttrokken van de bestaande woningen aan de Schipleidelaan.

De houtsingels zorgen er tevens voor dat het (pannenkoeken)restaurant met dierenweide niet direct in het zicht van de woningen op het knooperf is. Ook langs de perceelsgrens van de bestaande woningen aan de Schipleidelaan wordt een houtsingel gerealiseerd, waardoor niet alleen de woningen op het knooperf, maar ook het (pannenkoeken)restaurant en de daarbij behorende dierenweide aan het zicht wordt onttrokken.

Het gebied wordt ontsloten door een aansluiting vanaf de Oude Almeloseweg. Ten behoeve van de woningen wordt geparkeerd op eigen terrein. Daarnaast worden 12 parkeerplekken voor bezoekers aangelegd.

3.1.3 Groen

De grote woningbouwkavels en de ruimte voor het (pannenkoeken)restaurant met de daarbij behorende dierenweide geven het plangebied een open en groen karakter.

In het groen worden enkele watervoorzieningen getroffen.

Langs de Oude Almeloseweg wordt een wandelpad aangelegd.

Afbeelding 3: Stedenbouwkundig plan

3.2 Beeldkwaliteit

3.2.1 Welstandsnota 2012

Het plangebied is in de Welstandsnota 2012 (vastgesteld d.d. 21 maart 2012) ingedeeld in het gebied 'stadsrandgebied'.

Afbeelding 4: Gebiedsindeling Welstandsnota 2012

Het stadsrandgebied ligt als een smalle ring rondom de stad met een uitloper richting Deurningen. Het stadsrandgebied is te verdelen in de stuwwal, het agrarisch gebied met boerenerven en het bosrijke Hulsbeek, waarin het plangebied is gelegen.

Voor de bebouwing in het stadsrandgebied geldt dat ze dient aan te sluiten op de beschreven welstandscriteria stadsrandgebied algemeen. De gebiedscriteria het Hulsbeek zijn voor wat betreft het welstandsbeleid bepalend. Voor de recreatieve functies met hun eigen architectuur en kenmerken in de omgeving van Het Hulsbeek geldt dat deze een goede inpassing in de natuurlijke omgeving dienen te krijgen.

De woningen in het stadsrandgebied dienen landschappelijk te worden ingepast en dienen een landelijke uitstraling te krijgen.

3.2.2 Welstandsparagraaf terrein Hogt

3.2.2.1 Algemeen

De gemeente Oldenzaal heeft aangegeven dat de welstandscriteria ten aanzien van het terrein Hogt globaal zijn en derhalve een document met welstandscriteria ten behoeve van deze ontwikkeling gewenst is. Derhalve is de Welstandsparagraaf terrein Hogt opgesteld. In aansluiting op de Welstandsnota 2012 zijn voor terrein Hogt nadere eisen gesteld aan de erfwoningen en het Pannenkoekenhuis.

De welstandsparagraaf zal aan de gemeenteraad ter vaststelling worden voorgelegd. Na vaststelling worden de welstandscriteria geacht deel uit te maken van de Welstandsnota.

3.2.2.2 Erfwoningen

Stedenbouwkundige en landschappelijke situering

• De indeling van het erf en de clustering van woongebouwen op een erf dienen aan te sluiten op de landschappelijke en cultuurhistorische karakteristieken van de locatie. Hierbij gaat het om het ensemble van de woongebouwen, hiërarchie, beplanting, ontsluiting en zichtlijnen.
• Op de as van de toegangsweg staat hiërarchisch het hoofdgebouw, de twee overige gebouwen aan het erf zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw.

Massa en vorm

• De hoofdvorm is eenvoudig en dient bij voorkeur te bestaan uit een rechthoekige plattegrond en een eenvoudige dominante zadelkap of een afgeleide daarvan. Grote overstekken completeren de hoofdvorm.
• Ondergeschikte functies vinden onderdak onder de kap.

Gevels

• Gevelindelingen en details dienen te refereren aan het oorspronkelijk boerderijtype van dit gebied. Eigentijdse oplossingen zijn mogelijk.
• Er dient sprake te zijn van een samenhangend gevelbeeld.
• In de gevelarchitectuur is de traditionele erfopzet goed herkenbaar. Dit betekent dat:
  • 1. de noordelijk gelegen bouwmassa (aanduiding sba-1 in bestemmingsplan) is vormgegeven als het hoofdgebouw van het erf.
  • 2. de zuidelijk gelegen bouwmassa's zijn qua architectuur duidelijk ondergeschikt aan het hoofdgebouw, door de sobere architectuur waarbij het bijgebouwkarakter (referentie: schuurwoning) overheerst ten opzichte van het woonkarakter.
• Nieuwbouw kan traditioneel of een eigentijdse interpretatie van de landschappelijke en cultuurhistorische karakteristieken van de locatie.

Materiaal en kleur

• Bij voorkeur natuurlijke en streekgebonden materialen, maar alle materialen kunnen mits deugdelijk toegepast, met een zorgvuldige detaillering en in relatie met de omgeving. Met dien verstande dat kunststof, spiegelende en glimmende oppervlakken niet worden toegepast bij beplating van gevels.
• Bij voorkeur materialen in aardkleuren, maar alle kleuren kunnen mits deugdelijk toegepast en in relatie met de omgeving. Met dien verstande dat kunststof, spiegelende en glimmende oppervlakken niet worden toegepast bij beplating van gevels.

Afwerking erven/terreininrichting

• Zorgvuldige inpassing van de woongebouwen in de omgeving is vereist.
• Woninggebouwen en erf(terreininrichting) zijn zorgvuldig op elkaar afgestemd.
• Zorgvuldige afstemming van woongebouwen en beplanting is vereist, een landschapsinrichtingsplan is onderdeel van het ontwerp.

3.2.2.3 Pannenkoekenhuis

Stedenbouwkundige en landschappelijke situering

• Het gebouw voor recreatieve-of horeca functies dient goed ingepast te worden in de omgeving. Hierbij gaat het om de vorm en grootte van het gebouw, beplanting, ontsluiting en zichtlijnen.
• Nieuwbouw dient qua vorm en grootte in verhouding te staan met de locatie.
• De indeling van het erf is in relatie met de landschappelijke en cultuurhistorische karakteristieken van de locatie.
• Aan- en bijgebouwen dienen bij het hoofdgebouw te passen.

Massa en vorm

• Nieuwbouw moet passen in de omgeving en voldoende representatief zijn zodat recht wordt gedaan aan deze markante locatie en de entree van recreatiegebied Het Hulsbeek.
• Nieuwbouw kan traditioneel of een eigentijdse interpretatie van de landschappelijke en cultuurhistorische karakteristieken van de locatie.
• Nieuwbouw heeft een duidelijke hoofdvorm met een dominante kap. De dakvorm is traditioneel of een eigentijdse interpretatie daarvan.

Materiaal en kleur

• Bij voorkeur natuurlijke en streekgebonden materialen, maar alle materialen kunnen mits deugdelijk toegepast, met een zorgvuldige detaillering en in relatie met de omgeving. Met dien verstande dat kunststof, spiegelende en glimmende oppervlakken niet worden toegepast bij beplating van gevels.
• Bij voorkeur materialen in aardkleuren, maar alle kleuren kunnen mits deugdelijk toegepast en in relatie met de omgeving. Met dien verstande dat kunststof, spiegelende en glimmende oppervlakken niet worden toegepast bij beplating van gevels.
  

Gevels

• Gevelindelingen en details sluiten aan op en verwijzen naar de landschappelijke en cultuurhistorische karakteristieken van het gebied.
• Er dient sprake te zijn van een samenhangend gevelbeeld.

Afwerking erven / terreininrichting

• Zorgvuldige inpassing van gebouw(en) in de omgeving is vereist.
• Gebouw(en) en erf(terreininrichting) zijn zorgvuldig op elkaar afgestemd.
• Zorgvuldige afstemming van gebouw(en) en beplanting is vereist, een landschapsinrichtingsplan is onderdeel van het ontwerp.

Hoofdstuk 4 Verantwoording bestemmingskeuze

4.1 Opzet van het plan

4.1.1 Inleiding

Het bestemmingsplan Terrein Hogt bestaat uit een verbeelding, regels en een plantoelichting. De verbeelding en regels vormen tezamen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De wijze waarop dit juridisch bindende deel is vormgegeven, wordt de planmethodiek genoemd. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens nader ingegaan op de opbouw van de verbeelding, de regels en de functie van de plantoelichting. Tevens volgt een toelichting op de diverse bestemmingen in het plan zijn opgenomen.

4.1.2 Planmethodiek

Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt een bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting langs elektronische weg vastgelegd. Het bestemmingsplan wordt in die vorm ook vastgesteld, tegelijk met een volledige analoge verbeelding van het bestemmingsplan op papier. Indien de digitale en de analoge verbeelding tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale verbeelding beslissend.

Het Bro laat echter de feitelijke digitale werkwijze voor een groot gedeelte over aan een ministeriële regeling, de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012, met de daarbij behorende standaarden. Het gaat daarbij om de inrichting, de vormgeving, de verbeelding, de beschikbaarstelling, de authenticiteit, de integriteit, de volledigheid, de vaststelling en de bekendmaking van de digitale ruimtelijke informatie. De relevante standaarden van de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012 worden hierna kort toegelicht.

De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. Dit om de gewenste vergelijkbaarheid zeker te stellen. De standaarden hebben geen betrekking op de toelichting van het bestemmingsplan. De toelichting maakt immers geen deel uit van het bestemmingsplan. Wel dient het bestemmingsplan van een toelichting vergezeld te gaan. Het bestemmingsplan zelf bestaat uit een verzameling geografische bepaalde objecten, die zijn opgeslagen in een digitaal ruimtelijk informatiesysteem en die te raadplegen zijn via een interface, zoals een website. De objecten zijn voorzien van bestemmingen met bijbehorende doeleinden en regels.

De Standaard toegankelijkheid ruimtelijke instrumenten (STRI2012) schrijft technische vormvereisten, regels rondom de elektronische beschikbaarstelling en vereisten rondom integriteit, authenticiteit en volledigheid van de Wro instrumenten voor. De standaard regelt enkele praktische zaken omtrent het digitale planproces. Hoe moet een bestemmingsplan worden gepubliceerd? Hoe moet een digitaal waarmerk worden gezet? Daarnaast dient het bestemmingsplan te voldoen aan de technische vormvereisten die in deze standaard zijn voorgeschreven.

Bijlage 1 van de Regeling standaarden ruimtelijke ordening beschrijft het Informatiemodel voor de Ruimtelijke Ordening, IMRO2012 Dit is het informatiemodel voor het opstellen en uitwisselen van digitale plannen voor de ruimtelijke ordening (ruimtelijke instrumenten). Het informatiemodel is voor uitwisselen van ruimtelijke instrumenten tussen organisaties in het veld van de ruimtelijke ordening en ook voor uitwisseling naar andere werkvelden. Dit betekent dat het gaat om informatie die voor verschillende partijen van belang is, vandaar de uitwisseling. IMRO2012 is dus het technisch model voor alle Wro-instrumenten.

De Praktijkrichtlijn voor Bestemmingsplannen (PRBP2012) vormt een uitgebreide toelichting op IMRO2012. Dit rapport bevat de praktijkrichtlijn die de gegevensset (de set van objecten en attributen die het bestemmingsplan representeren) beschrijft om conform het IMRO2012 en de SVBP2012 bestemmingsplannen elektronisch vast te leggen. Er is daardoor sprake van een, binnen de juridische context, complete gegevensset. Daarmee wordt de volledige digitale representatie van een bestemmingsplan beschreven.

Voorliggend bestemmingsplan voldoet aan alle genoemde standaarden.

4.1.2.1 Verbeelding

Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover deze daaraan in de regels wordt gegeven. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen enkele betekenis en is uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van die kaart (bijvoorbeeld kadastrale lijnen, topografische symbolen en huisnummers).

4.1.2.2 Regels

De regels zijn ondergebracht in een viertal hoofdstukken:

Hoofdstuk 1 (inleidende regels): In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2).

Hoofdstuk 2 (bestemmingsregels): In dit tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventueel bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld.

Groen

Deze gronden zijn onder andere bestemd voor groenvoorzieningen, bermen en beplantingen, parken en plantsoenen, speelvoorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - houtsingel' dienen groenvoorzieningen met een visueel afschermende functie als hagen en gebiedseigen bomen te worden gerealiseerd. Gebouwen mogen worden gebouwd uitsluitend ten dienste van de bestemming. De maatvoeringseisen zijn opgenomen in de regels. Ook mogen er bouwwerken, geen gebouwen worden gebouwd. De maatvoeringseisen van deze bouwwerken zijn in de regels opgenomen.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen – dierenweide' mogen verspreid over het terrein schuilhokken en nachtverblijven worden gerealiseerd.

Horeca - Restaurant (2b)

Deze bestemming is toegekend aan de nog te realiseren horecagelegenheid. In de begripsomschrijving van 'restaurant' is het volgende opgenomen: één horecabedrijf, waarin in dat bedrijf volledig bereide maaltijden, alsmede alcoholvrije of alcoholhoudende dranken uitsluitend in combinatie met die maaltijden worden verstrekt voor gebruik ter plaatse tussen 10.00 uur en 24.00 uur; een volwaardige bedrijfskeuken maakt deel uit van de vestiging. Het bedrijfsmatig verschaffen van logies en/of het exploiteren van een zaalaccommodatie of discotheek zijn uitgesloten (2b). De situerings- en maatvoeringseisen voor gebouwen zijn opgenomen in de regels. Binnen de bestemming zijn ook bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. De maatvoeringseisen zijn opgenomen in de regels. Binnen de bestemming kan bij omgevingsvergunning worden afgeweken van de afstand tot de perceelsgrens indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in de omgeving aanwezige functies en waarden.

Verkeer

De door het plangebied lopende ontsluitingsweg en parkeerplaatsen zijn bestemd als Verkeer. In deze bestemmingen mogen uitsluitend gebouwen ten dienste van de bestemming en nutsvoorzieningen worden gebouwd. De maatvoeringseisen zijn opgenomen in de regels. De maatvoeringseis van bouwwerken geen gebouwen zijnde, anders dan voor de verlichting, wegaanduiding, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer is tevens geregeld in de regels.

Wonen - Erfwonen

Deze gronden zijn bestemd voor maximaal vijf nieuw te bouwen wooneeheden te realiseren in maximaal 3 woongebouwen. De situerings- en maatvoeringseisen van de woningen zijn in de regels opgenomen. Tevens zijn er aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen toegestaan. De situerings- en maatvoeringseisen van deze bouwwerken zijn in de regels opgenomen. Naast de hiervoor genoemde bouwwerken, mogen er ook bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. De maatvoeringseisen van deze bouwwerken is in de regels opgenomen. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van bebouwing.

Hoofdstuk 3 (algemene regels): In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels.

Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels): In het laatste hoofdstuk is het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

4.1.2.3 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Het doel van deze wet is om te komen tot een samenhangende beoordeling in één procedure van verschillende activiteiten die invloed hebben op de fysieke leefomgeving. De Wabo heeft tot gevolg dat verschillende vergunningen worden verleend in één besluit, de omgevingsvergunning. Ook de thans in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen vergunningen en ontheffingen vallen onder de Wabo. Voor het bestemmingsplan heeft dit gevolgen voor de gebruikte terminologie. Termen als 'bouwvergunning', 'aanlegvergunning', 'sloopvergunning' en 'ontheffing' zijn vervangen door 'omgevingsvergunning ten behoeve van…'.

4.1.2.4 Plantoelichting

De plantoelichting behoort niet tot het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan en heeft geen rechtskracht. Het belang ervan is vooral gelegen in de weergave die de toelichting vormt van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Deze zijn ook in belangrijke mate bepalend voor de wijze waarop het gemeentebestuur omgaat met ruimtelijke initiatieven en ontwikkelingen in het plangebied. Daarnaast is de toelichting van belang voor een juiste interpretatie en toepassing van de verbeelding en regels.

Hoofdstuk 5 Haalbaarheid van het plan

5.1 Beleid

5.1.1 Rijksbeleid

5.1.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteitsaanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.
In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen geformuleerd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte zijn alleen uitspraken opgenomen die een specifiek nationaal ruimtelijk belang dienen of die zorgen voor een gegarandeerde basiskwaliteit voor alle bewoners van Nederland. De ontwikkelingen binnen het plangebied betreffen geen nationaal belang. Om deze reden vormt het beleid uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

5.1.1.2 Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening

Het kabinet heeft in de hiervoor genoemde Structuurvisie vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Het gaat om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken.

In het Barro zijn alleen uitspraken opgenomen die een specifiek nationaal ruimtelijk belang dienen. Het bestemmingsplan betreft geen nationaal belang. Het Barro vormt daarom geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

5.1.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt onder bestaand stedelijk gebied verstaan: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.

Het Bro verstaat onder een stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Volgens het Bro voldoet de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt aan de volgende voorwaarden:

• 1. Er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte.
• 2. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat er sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaande stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins en.
• 3. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties, die gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Het begrip 'stedelijke voorziening' is in het Bro niet nader gedefinieerd. Ook ontbreekt een toelichting op de definitiebepaling van dit begrip.

Het geldende bestemmingsplan Het Hulsbeek, partiële herziening 2001 maakt bij recht de bouw van 70 recreatiewoningen ter plaatse mogelijk. In het bestemmingsplan Terrein Hogt wordt het aantal woningen teruggebracht naar drie tot maximaal vijf woningen en wordt de realisatie van een (pannenkoeken)restaurant (maximaal 650 m2) met dierenweide mogelijk gemaakt.

Gelet op de inmiddels verschenen rechtspraak voor wat betreft beide onderdelen afzonderlijk, alsook wat betreft de beide onderdelen in samenhang, moet de herontwikkeling van terrein Hogt als een zodanig kleinschalige ontwikkeling worden beschouwd, dat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6 van het Bro. De bepalingen over de ladder voor duurzame verstedelijking uit het Bro zijn dan ook niet van toepassing.

5.1.2 Provinciaal beleid

5.1.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel 2009 is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De Omgevingsvisie is op 1 juli 2009 vastgesteld door Provinciale Staten en op 1 september 2009 in werking getreden.

De hoofdambitie van de provincie is om een vitale samenleving tot ontplooiing te laten komen in een mooi en vitaal landschap (ruimtelijke kwaliteit). De centrale beleidsambitie hierbij is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke voorraden (duurzaamheid). Duurzaamheid wil de provincie realiseren door een transparante en evenwichtige afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities.

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2009 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

De ontwikkelingsperspectieven uit de Omgevingsvisie Overijssel 2009 voor het plangebied zijn:

• Buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte: Gebieden voor gespecialiseerde landbouw en mengvormen van landbouw met andere functies (recreatie-zorg, natuur, water) en bijzondere woon-, werk- en recreatiemilieus die de karakteristieke gevarieerde opbouw van de cultuurlandschappen in deze gebieden versterken. Het element 'mixlandschap met landbouw, natuur, water en wonen als goede buren' heeft de volgende betekenis volgens gebiedskenmerken: ruimte voor landbouw, landschapsontwikkeling, natuur, cultuurhistorie, vrije tijd, wonen en overige bedrijvigheid.
• Bijzondere gebiedscondities benutten: In de stedelijke omgeving zijn enkele bijzondere gebiedscondities die specifieke kansen met zich meebrengen. Zo strekken de stadsrandgebieden zich uit in de groene omgeving, maar bedienen vooral de stedelijke omgeving. Veel stadsrandgebieden liggen tegen aantrekkelijke natuurcomplexen of landgoederen aan. Het vormgeven van de stadsrandgebieden als entrees van zowel de groene als stedelijke omgeving is een belangrijk kwaliteitsdoel. Specifiek hierop toegesneden nieuwe woon- en werkmilieus kunnen worden ingezet ter versterking van de landschappelijke structuur in deze gebieden. Ontwikkelingen in stadsrandgebieden moeten gepaard gaan met substantiële investeringen in de ruimtelijke kwaliteit en beleefbaarheid. In deze gebieden wordt de functie als 'uitloopgebied' voor de stad versterkt door verdichting van het routenetwerk voor langzaam verkeer. Ook recreatieve functies en culturele voorzieningen kunnen op specifieke plekken in de stadsranden de kwaliteit en aantrekkelijkheid verhogen. Het element stadsrandgebied heeft de volgende betekenis: overgang tussen bebouwd gebied en groene omgeving, zowel entree van de stad als verbinding met het buitengebied. Kansen voor recreatiemogelijkheden, nieuwe landgoederen en eventueel stedelijke uitbreiding volgens gebiedskenmerken, bijvoorbeeld woon-/werklandschappen.

Afbeelding 5: Ontwikkelingsperspectief Omgevingsvisie Overijssel 2009

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel 2009 aangegeven provinciaal ruimtelijk beleid.

5.1.2.2 Omgevingsverordening Overijssel 2009

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.
Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel 2009. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

Ingevolge artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening voorzien bestemmingsplannen uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

De Omgevingsverordening verstaat onder bestaand bebouwd gebied: de gronden die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro/artikel 10 BRO.

Het geldende bestemmingsplan Het Hulsbeek, partiële herziening 2001 maakt bij recht de bouw van 70 recreatiewoningen ter plaatse mogelijk. In het bestemmingsplan Terrein Hogt wordt het aantal woningen teruggebracht naar drie tot maximaal vijf woningen en wordt de realisatie van een (pannenkoeken)restaurant met dierenweide mogelijk gemaakt.

Het “erfwonen” is een woonmilieu dat in Oldenzaal nauwelijks wordt aangeboden, maar wel voorziet in een behoefte. Erfwonen hoort niet thuis in het stedelijk gebied, maar in een landelijk gebied of de stadsrand. Het terrein Hogt en De Hulst zijn op dit moment de enige twee stadsrandlocaties. De Hulst mikt daarbij op een kleinschalige ontwikkeling met gestapelde woningen en het terrein Hogt op een kleinschalige ontwikkeling met grondgebonden woningen.

Het terrein Hogt is de meest geschikte locatie voor het woonmilieu 'erfwonen', omdat er sprake is van een braakliggend terrein met daarop een vervallen boerderij. Het terrein Hogt ligt in het overgangsgebied tussen stad en regionaal recreatieterrein, waarin meerdere stedelijke voorzieningen, zoals sportterreinen, verenigingsgebouwen, volkstuintjescomplex, waterzuivering en begraafplaats met crematorium liggen. De woonlocatie sluit bovendien aan bij de afronding van de locatie voor wijkers aan de Schipleidelaan. Het terrein grenst aan het stedelijk gebied van de wijk De Thij.

Door realisering van het plan wordt het buitengebied en de landschappelijke waarden behouden en wordt een grootschalige ontwikkeling met 70 recreatiewoningen voorkomen. De ontwikkeling geeft dit gebied een kwaliteitsimpuls, waardoor de kwaliteit en leefbaarheid wordt versterkt. Dit sluit aan bij de gewenste recreatieve ontwikkelingen in het Hulsbeek en het voorkomen van te veel (recreatie)woningbouwcapaciteit op deze locatie.

Een van de doelen van de Integrale Gebiedsvisie Hulsbeek en omgeving is het realiseren van nieuwe voorzieningen en het vergroten van het toeristisch aanbod in Het Hulsbeek. Met de realisatie van het (pannenkoeken)restaurant langs de hoofdentree van het Hulsbeek wordt hieraan invulling gegeven. Door dit al jaren braakliggende terrein te transformeren tot een van de visitekaartjes van Het Hulsbeek wordt aan dit gebied bovendien een kwaliteitsimpuls gegeven, waardoor de kwaliteit en de leefbaarheid worden vergroot.

Verder is er sprake van een voor Oldenzaal en omgeving uniek concept van een (pannenkoeken)restaurant met dierenweide en bijzondere speelvoorzieningen op een terrein van ongeveer drie hectare, dat past binnen de gewenste recreatieve gebiedsfunctie. Hiervoor is elders geen ruimte beschikbaar.

Ten opzichte van de mogelijkheden die het bestaande bestemmingsplangebied (70 recreatiewoningen) neemt de stedelijke ontwikkeling in het plangebied af.

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met de ontwikkelingsperspectieven uit de Omgevingsvisie Overijssel 2009 en de Woonvisie en het daarbijbehorende woningbouwprogramma van de gemeente Oldenzaal het project is derhalve in overeenstemming met de Omgevingsverordening Overijssel 2009.

5.1.3 Regionaal beleid

5.1.3.1 Woonvisie Twente

De in de Woonvisie Twente (deze visie is op 16 december 2014 door de gemeente Oldenzaal vastgesteld) opgenomen meest recente bevolkingsprognose (Primos 2013) laat zien dat de bevolking in Twente vanaf 2025 gaat afnemen. Met name door de huishoudenverdunning neemt het aantal huishoudens in Twente pas na 2035 af. De verwachting is dat het aantal huishoudens in Twente tot  2035 nog toeneemt met zo'n 16.500. Overigens is dit per gemeente verschillend en hebben sommige gemeenten al in 2014 een krimpende bevolkingsomvang. Groei en krimp bestaan in Twente dus naast elkaar. Krimp hoeft geen bedreiging te zijn, maar kan ook kansen bieden. De ontwikkeling betekent dat er in Twente nog een uitbreidingsbehoefte is van 16.500 woningen tot 2035. Daarna zijn er steeds minder woningen nodig in Twente.

In Oldenzaal wordt tot 2025 nog een toename van ongeveer 1000 huishoudens voorzien. Hiervan betreft de helft harde plancapaciteit (500 woningen), voor de andere helft kan de gemeente nog capaciteit toevoegen, waarbij rekening wordt gehouden met de speerpunten van beleid:

• 1. Wonen voor iedereen;
• 2. Elke woning moet raak zijn;
• 3. Elke woonlocatie moet raak zijn;
• 4. Regionale samenwerking.

Belangrijke speerpunten voor de ontwikkeling van het terrein Hogt zijn “Wonen voor iedereen”, “Elke woning moet raak zijn” en “elke woonlocatie moet raak zijn”. De ontwikkeling met maximaal 5 woningen draagt hieraan bij. Het “erfwonen” is een woonmilieu dat in Oldenzaal nauwelijks wordt aangeboden, maar wel voorziet in een behoefte. In tijden dat de oudere mensen meer aangewezen zijn op zelfredzaamheid en bijvoorbeeld de “toegang” tot zorgwonen door recente regeringsmaatregelen beperkter is geworden, blijkt de oudere koper meer bereid, genoodzaakt en/of in staat tot aankoop van een woning of appartement op oudere leeftijd. Het idee van “erfwonen” sluit hierop aan. Er zal een toenemende behoefte ontstaan aan specifieke beschermde woonvormen. Maar het belangrijkste deel van de ouderen zal in gewone woningen willen wonen en ook moeten blijven wonen. Het beleid is er vooral op gericht ouderen in een vertrouwde woning en woonomgeving te laten (zie “Kwalitatieve opgaven in Twente – scenario's voor de toekomst” – RIGO 25-9-2014).Uit het rapport blijkt dat het aantal ouderen en het aantal eenpersoonshuishoudens de komende jaren nog fors toeneemt (Oldenzaal +1130).

5.1.4 Gemeentelijk beleid

5.1.4.1 Stadsvisie 2025

Het gemeentebestuur van Oldenzaal heeft een Stadsvisie opgesteld. Dit document vormt een afwegingskader en daarmee de verbinding tussen allerlei op het oog los van elkaar staande ontwikkelingen. De Stadsvisie 2025 geeft aan wat Oldenzaal in 2025 wil zijn en wil betekenen voor haar inwoners en de regio.

Deze ambitie is geformuleerd in zes ambities. Deze zijn niet allemaal van dezelfde orde, maar vullen elkaar wel aan:

• Oldenzaal, binnenstad met sfeer;
• bedrijvigheid, succes van heden en toekomst;
• Oldenzaal, de glimlach van Landgoed Twente;
• Oldenzaal, waar je graag woont en leeft;
• verbinden en samenwerken, sleutel tot succes;
• Oldenzaal, behoud van inwonertal voor behoud van voorzieningen.

De eerste drie ambities en de zesde zijn sterk economisch getint en van grote betekenis voor de externe positionering van Oldenzaal. Deze dragen ook bij aan de kwaliteit van wonen en leven, omdat er meer welvaart is als er meer verdiend wordt. Een goed woon- en leefklimaat, met een sterke sociale infrastructuur, is een belangrijke vestigingsvoorwaarde voor bedrijven. Dit trekt bovendien nieuwe inwoners aan, wat weer een gunstige factor is voor economische ontwikkeling. De vierde en vijfde ambitie geven aan dat de leefbaarheid en de woonkwaliteit in Oldenzaal hoog gehouden dient te worden. Het geeft eveneens aan hoe de gemeente dit, in dialoog met de eigen bevolking en de omgeving, wil realiseren. Het is de combinatie van deze zes ambities die uniek is en Oldenzaal onderscheidt van andere plaatsen.

De ontwikkeling van het Terrein Hogt past binnen de Stadvisie 2025. Het Hulsbeek wordt in de Stadsvisie genoemd als belangrijke economische toeristische factor. Het doel bestaat om deze pijlers nog verder uit te bouwen en uit te breiden. Dit bestemmingsplan draagt daaraan bij. Door de verschillende voorzieningen op peil te houden en in te spelen op de eisen van de gebruiker wordt de aantrekkingskracht en daarmee het bestaansrecht van het recreatieterrein gewaarborgd, zonder daarbij de landschappelijke kwaliteiten uit het oog te verliezen.

5.1.4.2 Woonvisie 2010-2015

De woonvisie 2010-2015 “Goed wonen en leven in Oldenzaal” is op 31 januari 2011 door de gemeenteraad vastgesteld. In de “Stadsvisie 2025: Eigenheid, stedelijkheid en oog voor mensen” wordt al geconstateerd dat het in Oldenzaal goed wonen en leven is. Als vervolg op de stadsvisie hebben wij gezamenlijk met de bij het wonen betrokken partijen de woonvisie opgesteld. Deze woonvisie sluit aan op het “noaberschap” vanuit het coalitieakkoord met als ideaalbeeld “Oldenzaal, waar mensen samen de stad maken”. WBO Wonen is nauw betrokken bij de woonvisie.

Gezamenlijk met de bij het wonen betrokken partijen zijn de ambities uit de stadsvisie vertaald naar drie centrale thema´s/doelen voor het wonen in Oldenzaal:

• Wonen op maat (de mens)
• Trots op onze wijken (de wijk)
• Stedelijkheid op maat (de stad)

Bij de woonvisie is een indicatief woningbouwprogramma opgenomen. Deze is eind 2012 geactualiseerd en vindt u in het programma "Stad in ontwikkeling met projecten 2010-2020". In programma is rekening gehouden met 38 kleinere locaties in de periode 2010-2012 en 5 kleinere locaties in de periode 2013-2020.

Afstemming is gezocht met buurgemeenten. Uit de reacties blijkt waardering voor de woonvisie

De ontwikkeling van het Terrein Hogt past binnen het woonvisie en het woningbouwprogramma.

5.1.4.3 Mobiliteitsplan 2012-2018

De raad van de gemeente Oldenzaal heeft op 26 november 2012 het Mobiliteitsbeleidsplan 2012-2018 vastgesteld. Het plan is een instrument waarin het te voeren mobiliteitsbeleid in hoofdlijnen is vastgesteld. Uitgangspunt is het voeren van een helder, transparant en vooral herkenbaar mobiliteitsbeleid. Het plan moet sturing geven aan de grote ingrijpende projecten, aan de beïnvloeding van de vervoerswijzekeuze maar ook aan de aanpak van kleine verkeersproblemen. Als hoofdbeleidsdoelstellingen worden genoemd:

• a. Oldenzaal blijft voor een ieder per auto, fiets, bus en trein en als voetganger goed bereikbaar. Dit niveau moet op z'n minst vastgehouden en, indien mogelijk, verder geoptimaliseerd worden;
• b. Oldenzaal zal zorg dragen voor een kwalitatief goede en veilige infrastructuur binnen het verstedelijkte gebied, teneinde de bereikbaarheid van alle stadsdelen voor het economisch en sociaal belangrijk verkeer te garanderen;
• c. De oude binnenstad zelf met inbegrip van het singelpark, blijft op de eerste plaats voor fietsers en voetgangers optimaal bereikbaar en wordt daarmee niet autovrij, maar wel autoluwer;
• d. Op de rand van de binnenstad blijft voor economisch en sociaal belangrijk autoverkeer de beschikbare parkeerruimte op het huidige niveau gehandhaafd;
• e. Woon-werkverkeer wordt gestimuleerd meer gebruik te maken van het openbaar vervoer en de fiets.

Het bovenstaande betekent een koerswijziging van het mobiliteitsbeleid in vergelijking met het in 2007 vastgestelde beleid in het kader van de besluitvormingsparagraaf GVVP. Het niet-noodzakelijke autoverkeer wordt geleidelijk meer teruggedrongen en het gebruik van de fiets wordt extra gestimuleerd. Parkeergelegenheid wordt niet onbeperkt uitgebreid maar moet wel voldoende zijn voor sociaal en economische belangrijk verkeer. Deze visie vindt haar vertaalslag naar de volgende vijf deelplannen.

Deelplan 1 Ambities	Bereikbaarheid autoverkeer De beschikbare infrastructuur wordt optimaal benut, de aanleg van nieuwe infrastructuur gebeurd alleen als het echt niet anders kan.
Deelplan 2 Ambities	Parkeren Het optimaal waarborgen van de leefbaarheid, aantrekkelijkheid en bereikbaarheid van de binnenstad en de woonwijken
Deelplan 3 Ambities	Verkeersveiligheid en leefbaarheid Het beleid om de verkeersveiligheid en leefbaarheid in zowel de binnenstad als woonwijken te verbeteren wordt voortgezet, waarbij het accent komt te liggen op gedragsbeïnvloeding en op duurzame (her)inrichting van wegen in het kader van onderhoudsprojecten en stedenbouwkundige ontwikkelingen. De gemeente zal zich tot het uiterste inspannen om te bereiken dat er structurele maatregelen worden opgenomen opdat het goederenvervoer op de korte en lange termijn geen bedreiging vormt voor de leefbaarheid en veiligheid langs het spoor en dat een optimale ontwikkeling van Oldenzaal Centraal mogelijk is.
Deelplan 4 Ambities	Fietser en voetganger Er wordt gestreefd naar een verkeerssysteem dat nadrukkelijk uitnodigt om korte verplaatsingen binnen Oldenzaal (veilig) per fiets (of te voet) te maken. Gestreefd wordt naar een groei van het fietsgebruik met 20% binnen Oldenzaal.
Deelplan 5 Ambities	Openbaar vervoer Het gebruik van het openbaar vervoer wordt bevorderd, op de eerste plaats door te streven naar kwalitatief hoogwaardige interlokale bus- en treinverbindingen met zo mogelijk hoge frequentie en op de 2e plaats naar behoud van een goede lokale ontsluiting van alle woonwijken.

5.1.4.4 Gemeentelijk Waterplan

De gemeenteraad van Oldenzaal heeft op 23 oktober 2003 het waterplan vastgesteld. Hierin staat beschreven wat de gemeente wil bereiken op het gebied van water in de komende 30 jaar.

De gemeente Oldenzaal streeft naar integraal duurzaam waterbeheer, dit kan met de navolgende principes worden weergegeven: geen kwantitatieve afwenteling, geen kwalitatieve afwenteling, geen verspilling van water, lokale benutting, water als ordenend principe en samenwerking en afstemming, goede communicatie.

Op basis van deze principes is een concreet eindbeeld opgesteld voor 2033. In het waterplan komen alle aspecten aan bod: onder andere waterkwaliteit, waterkwantiteit, beheer en inrichting, riolering. Onderstaande afbeelding toont een samenvatting van het eindbeeld.

Afbeelding 6: eindbeeld gemeentelijk waterplan

In dit eindbeeld zijn de volgende onderdelen te onderscheiden:

• oppervlaktewater met groene, natuurlijke inrichting in het buitengebied;
• schoonwaterafvoer/-stelsel en oppervlaktewater ingepast in de stedelijke omgeving;
• oppervlaktewater met inrichting tussen natuurlijk en stedelijk;
• inrichting vijvers met combinatie van beleving, gebruiksfuncties en natuur;
• ruimte voor communale buffers en helofytenfilters;
• nadruk op recreatie.

Een belangrijk onderdeel in het gemeentelijk waterplan is het ombouwen van een gemengd rioolstelsel naar een zo veel mogelijk gescheiden rioolstelsel. Hierbij worden verschillende waterkwaliteiten gescheiden en apart afgevoerd. Het regenwater wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater. In de gehele stad wordt een schoonwaterstelsel (in delen) aangelegd. Voor het grootste deel zal dat ondergronds plaatsvinden, maar waar mogelijk ook zichtbaar. Op deze manier kunnen diverse problemen of knelpun- ten worden opgelost. Emissie vanuit het gemengde rioolstelsel op oppervlaktewater kan bijvoorbeeld grotendeels worden voorkomen, wateroverlast kan worden beperkt en drainages kunnen water afvoeren ter voorkoming van grondwateroverlast.

Door deze keuze te maken moet, daar waar mogelijk, in de stad berging (bijvoorbeeld vijvers) gecreëerd worden. In verband met ruimtegebrek zal dat niet in voldoende ma- te mogelijk zijn, daarom zal aan de rand van de stad ook ruimte beschikbaar moeten komen om het water op te vangen.

Daarna kan het water verder worden afgevoerd via beken. Het is een duurzame oplossing en hierdoor kan in de toekomst ook beter ingespeeld worden op de veranderingen van het klimaat (langere droge periodes afgewisseld met hevige neerslag).

Het waterplan vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan. Eveneens kunnen de beleidsuitgangspunten binnen het bestemmingsplan worden uitgevoerd.

5.1.4.5 Welstandsnota gemeente Oldenzaal

Op 21 maart 2012 is de nieuwe welstandsnota vastgesteld. In de gemeentelijke welstandsnota is Oldenzaal opgesplitst in zes deelgebieden met elk hun eigen karakteristieke kenmerken. De deelgebieden zijn: stadscentrum, schil, woonwijken, bedrijventerreinen, stadsrandgebied en historische uitvalswegen. Het plangebied is ingedeeld in het deelgebied 'stadsrandgebied'. Binnen het stadsrandgebied is het deelgebied Het Hulsbeek van toepassing.

Het stadsrandgebied wordt onderverdeeld in de stuwwal zone, het agrarisch gebied en het bosrijke Hulsbeek. Voor de bebouwing in het stadsrandgebied geldt dat ze dient aan te sluiten op de beschreven gebiedskenmerken. De gebiedsindeling is voor wat betreft het welstandsbeleid bepalend. Voor de recreatieve functies met hun eigen architectuur en kenmerken in de omgeving van Het Hulsbeek gaat het vooral om een goede inpassing in de natuurlijke omgeving.

Bij de boerenerven is het zeer essentieel dat de verschijningsvorm en kenmerken van de oorspronkelijke boerderijen op de erven gehandhaafd wordt. De agrarische bebouwingsstructuur dient zoveel mogelijk overeind te blijven. De woningen in het stadsrandgebied dienen landschappelijk te worden ingepast en een landelijke uitstraling te hebben.

Voor het stadsrandgebied is het doel van het welstandsbeleid dat het onderscheid tussen bebouwing in het buitengebied en het stedelijk gebied in stand wordt gehouden en waar mogelijk wordt versterkt. Het beleid richt zich op het creëren van samenhang en continuïteit tussen de bebouwing en het omringende landschap.

Naast de algemene criteria stadsrandgebied gelden de gebiedscriteria Het Hulsbeek met aandacht voor de inpassing in de natuurlijke omgeving. Het onderscheid tussen de bebouwing in het buitengebied en het stedelijk gebied wordt in stand gehouden en versterkt.

De gemeente Oldenzaal heeft aangegeven dat de welstandscriteria ten aanzien van het terrein Hogt globaal zijn en derhalve een document met welstandscriteria ten behoeve van deze ontwikkeling gewenst is. Een dergelijk document wordt separaat opgesteld. Dit zal aan de gemeenteraad ter vaststelling worden voorgelegd. Na vaststelling worden de welstandscriteria geacht deel uit te maken van de Welstandsnota.

5.1.4.6 Integrale gebiedsvisie Hulsbeek en omgeving

Voor het Hulsbeek en omgeving is een Integrale gebiedsvisie opgesteld. De Integrale gebiedsvisie weerspiegelt de mening van de werkgroepen, de kerngroep en de stuurgroep die betrokken zijn bij de toekomst van het Hulsbeek en omgeving.

Daarnaast is het Hulsbeek een groen transferium, met diverse diensten en voorzieningen, routes en educatieve functies, voor de bundeling en geleiding van het toeristische verkeer naar het Nationaal Landschap Noord Oost Twente.

De belangrijkste uitgangspunten van de visie zijn:

• de basiszonering (actieve dagrecreatie in het centrale gedeelte, natuurbeleving in de westelijke zone, verblijfsrecreatie zo veel mogelijk aan de rand) is leidend voor het toestaan van nieuwe ontwikkelingen;
• de landschappelijke en ecologische kwaliteit koesteren en beschermen. Dat betekent voor nu een inhaalslag in onderhoud, waar de Regio inmiddels mee gestart is;
• werken aan een herkenbare en hoogwaardige uitstraling;
• ondernemers moeten de ruimte krijgen om te investeren en uit te breiden, mits dat maar gepaard gaat met een investering in kwaliteit;
• de potentie voor uitbreiding bezoekersaantallen benutten, vooral ook door uitbreiding van bestaande ondernemingen;
• marktkansen oppakken door samenwerking te zoeken.

Niet gewenst zijn:

• het opgeven van de laagdrempeligheid en de zonering;
• grootschalige evenementen of voorzieningen, die qua imago niet aansluiten bij het profiel van het Hulsbeek;
• een sterke toename van de verkeersdruk op en rond het Hulsbeek.

Dit bestemmingsplan sluit aan op de ambitie en de uitgangspunten van de Integrale Gebiedsvisie. Het bestemmingsplan draagt bij aan het behouden en versterken van de voorzieningen in de omgeving van Het Hulsbeek. Bovendien wordt er ingespeeld op de eisen van de gebruiker en er wordt ruimte geboden aan ondernemers om te investeren en uit te breiden, zonder daarbij de landschappelijke kwaliteiten te belemmeren. Dit bevordert de potentie voor uitbreiding van bezoekersaantallen.

5.1.5 Conclusie

De inrichting van Terrein Hogt past binnen de beleidskaders van Rijk, provincie en gemeente.

5.2 Milieu

5.2.1 Bedrijven en milieuzonering

5.2.1.1 Restaurant

Op grond van de VNG-brochure geldt voor een restaurant (SBI-code 561) een grootste afstand van 10 meter ten opzichte van milieugevoelige functies. De afstand van de bestemmingsgrens Horeca - Restaurant tot het dichtstbijzijnde gelegen bouwvlak van de nieuwe woningen bedraagt ruim 110 meter. De afstand van de bestemmingsgrens Horeca - Restaurant tot de gevel van de meest dichtbij gelegen bestaande woning aan de Schipleidelaan bedraagt meer dan 140 meter. Er wordt derhalve ruim voldaan aan de gewenste richtafstand uit de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering.

5.2.1.2 Dierenweide

In de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering is gezocht naar een bedrijfsactiviteit die vergelijkbaar is met een dierenweide. Voor een kinderboerderij (SBI-code 91041) is een adviesafstand opgenomen van 30 meter. De afstand wordt gemeten vanaf de bestemmingsgrens tot aan de gevel van de gevoelige functie. Op de verbeelding is de aanduiding 'specifieke vorm van groen - dierenweide' verkleind en 30 meter uit de bestemming Wonen langs de Schipleidelaan gelegd en 30 meter uit de bouwvlakken van de bestemming Wonen - Erfwonen.

5.2.2 Geluid

5.2.2.1 Wegverkeerslawaai

Door Lycens B.V. is het Akoestisch onderzoek, Oude Almeloseweg opgesteld (d.d. 6 juni 2013, projectnummer 2013.0060). Het Akoestisch onderzoek is als bijlage 1 bij de toelichting gevoegd.

Op basis van artikel 77 van de Wet geluidhinder (Wgh) dient bij vaststelling of herziening van een bestemmingsplan of vaststelling van een projectafwijkingsbesluit een akoestisch onderzoek te worden ingesteld. Het akoestisch onderzoek bepaalt de geluidsbelasting aan de gevel van een geluidsgevoelige bestemming die vanwege de weg wordt ondervonden. Het onderzoek is alleen noodzakelijk als de geluidsgevoelige bestemming binnen de wettelijke geluidszone van de weg is gesitueerd. In artikel 74.1 van de Wgh is aangegeven dat wegen aan weerszijden van de weg een wettelijke geluidszone hebben waarvan de grootte is opgenomen in onderstaande tabel.

Tabel 1: wettelijke geluidszones van wegen

Aantal rijstroken	Stedelijk gebied	Buitenstedelijk gebied
1 of 2 rijstroken 3 of 4 rijstroken 5 of meer rijstroken	200 m 350 m 350 m	250 m 400 m 600 m

De zone is gelegen aan weerszijden van de weg en begint naast de buitenste rijstrook. Eventuele parkeerstroken, voet- of fietspaden en vluchtstroken worden niet tot de weg gerekend en vallen binnen de zone. de zone langs een weg omvat het gebied waarbinnen extra aandacht moet worden geschonken aan het geluid afkomstig van de betrokken weg. binnen een zone moet worden gestreefd naar een akoestisch optimale situatie. Dit betekent dat er bij nieuwe ontwikkelingen, zoals het opstellen van bestemmingsplannen , het verlenen van (individuele) omgevingsvergunningen en het aanleggen van infrastructurele werken, het akoestisch aspect van plannen direct in kaart moet worden gebracht. Zodoende kan in een vroeg stadium worden onderkend of plannen doorgang kunnen vinden, danwel of maatregelen nodig zijn om een akoestisch gunstig klimaat te creëren.

De hiervoor genoemde zones gelden niet voor:

• Wegen die zijn aangeduid als woonerf (art. 74.2)
• wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt (art 74.2).

De woningen liggen in 'buitenstedelijk' gebied binnen de wettelijk vastgestelde geluidszone, als bedoeld in artikel 74 van de Wet geluidinder, van de Oude Almeloseweg en de Schipleidelaan. De binnenweg is doodlopend en voor de geluidbelasting niet relevant.

De voorkeursgrenswaarde voor de geluidbelasting LDEN op de gevels van een woning ten gevolge van een weg bedraagt 48 dB. Onder bepaalde voorwaarden kan, indien voor de geplande bouw een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk is, door burgemeester en wethouders een ontheffing worden verleend tot een hogere grenswaarde van maximaal 53 dB in 'buitenstedelijk' gebied.

Berekend is de invallende geluidbelasting LDEN op de gevels, dat is de gemiddelde geluidbelasting van de dag, avond en nachtperiode. De geluidbelasting is berekend conform het gestelde in het 'Reken- en meetvoorschrift geluid 2012' ex artikel 110d van de Wet geluidhinder, op een waarneemhoogte van 4,5 meter boven het maaiveld. Toetsing van de geluidbelasting aan de grenswaarden is per weg gebeurd, in dit geval de Schipleidelaan en de Oude Almeloseweg.

Ingevolge artikel 110g van de Wet geluidinder kan aftrek op de geluidbelasting worden toegepast vanwege een weg (in verband met het stiller worden van motorvoertuigen).

De 48 dB geluidcontour inclusief aftrek ten gevolge van de Oude Almeloseweg en Schipleidelaan liggen op een afstand van minimaal 37 respectievelijk 44 meter uit de as van deze wegen. De geplande woningen liggen buiten deze 48 dB voorkeursgrenswaarde geluidontour, zodat voor het aspect wegverkeerslawaai sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

5.2.2.2 Industrielawaai

Voor terreinen waarop inrichtingen zijn of kunnen worden gevestigd, die in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken geldt op basis van de Wet geluidhinder een verplichte zonering. Naar aanleiding hiervan is op de verbeelding de 50 dB(A)-contour rondom "Kartbaan Oldenzaal" opgenomen. De provincie Overijssel heeft een (gewijzigde) beschikking ingevolge de Wet geluidhinder verleend voor een kartingbaan met partycentrum gelegen aan de Bornsedijk 85. In deze beschikking is de 50 dB(A)-contour opgenomen. De beschikking is als bijlage 6 opgenomen bij de toelichting.

Buiten deze 50 dB(A)-contour mag de geluidbelasting afkomstig van inrichtingen niet hoger zijn dan de hierboven aangegeven waarde. In de 50 dB(A)-contour gelden beperkingen voor het oprichten van woningen en andere geluidgevoelige objecten.

De woningen zijn gelegen buiten de 50 dB(A) contour.

5.2.3 Bodem

Bij het ontwikkelen van een locatie dient vooraf aan de ontwikkeling te worden bepaald of de huidige bodemkwaliteit voldoende is voor het beoogde gebruik. Tevens dient er te worden bepaald of het waarschijnlijk iks dat de boemkwaliteit negatief beïnvloed zal worden door de ontwikkeling.

Onderzoek

Op 24 juni 2014 is door Greenhouse Advies een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd op de planlocatie. Voorafgaand aan dit onderzoek is in september 2013 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Lycens, kenmerk 2013.0060). In de onderzoeken is de milieuhygiënische bodemkwaliteit van het plangebied vastgesteld. De onderzoeken (kenmerk 140602_101411, versie1 en kenmerk 2013.0060) zijn in de bijlagen van dit bestemmingsplan opgenomen.

Op grond van de beschikbare gegevens (inventarisatie gegevens, zintuiglijke waarnemingen gedaan tijdens het veldwerk en de analyseresultaten) kan het volgende worden geconcludeerd.

5.2.3.1 Resultaten grond

Chemisch-analytisch is in mengmonster MMI.I van de bovengrond een licht verhoogd gehalte aan PAK aangetoond. Het aangetoonde gehalte overschrijdt de achtergrondwaarde in geringe mate. De tussenwaarde wordt niet benaderd. Tijdens het uitvoeren van het veldwerk zijn zintuiglijk geen waarnemingen gedaan die erop zouden kunnen duiden dat een mogelijke bodemverontreiniging met PAK op de onderzoekslocatie aanwezig is. Waarschijnlijk is het licht verhoogde gehalte toe te schrijven aan een licht verhoogd achtergrondgehalte.

De gehalten van alle andere onderzochte parameters in mengmonster MMI.I en de overige mengmonsters van de boven- en ondergrond bevinden zich onder de achtergrondwaarde.

Ter plaatse van een gedeelte van het middenterrein, in een voormalige sloot en naast gelegen maaiveld, is asbest aangetroffen in de bovenste halve meter. Het betreft hier formeel een historisch geval van ernstige bodemverontreiniging aangezien de grenswaarde van asbest in grond wordt overschreden en de verontreiniging voor 1 juli 1993 is veroorzaakt. Hieronder wordt per deellocatie de mate van asbestverontreiniging nader toegelicht.

Asbest deellocatie (deels) gedempte sloot

Tijdens het veldwerk zijn ter plaatse van een voormalige sloot asbestplaatjes aangetroffen. Ter plaatse zijn extra proefsleuven gegraven aangaande afperking van de aangetroffen asbestverontreiniging. De verontreiniging is afdoende afgeperkt.

Plaatselijk worden golfplaatjes op het maaiveld in een concentratie >1.000 mg/kg ds (gewogen) en >100 mg/kg niet-hechtgebonden asbest aangetroffen. Volgens de risicobeoordeling is er bij het huidige gebruik ter plaatse een onacceptabel risico aanwezig, beheersmaatregelen zijn derhalve conform de regelgeving noodzakelijk. De verontreiniging wordt voorafgaand aan de herinrichting verwijderd conform vigerend wet- en regelgeving. Derhalve zal een saneringsplan ingediend worden bij het gevoegd gezag Wet Bodembescherming, provincie Overijssel.

Asbest deellocatie middenterrein (asbestverdacht)

Tijdens het veldwerk zijn in twee sleuven in de bovengrond asbestplaatjes aangetroffen. Het betreft plaatselijk een gehalte > 100 mg/kg hechtgebonden asbest (gewogen gemiddelde). De verontreiniging is afdoende afgeperkt.

Omvang asbestverontreiniging

De 2 bovengenoemde locaties liggen aaneengesloten. Derhalve wordt het beschouwd als één geval van ernstige bodemverontreiniging. Het oppervlak dat verontreinigd is met asbest >100 mg/kg d.s. (gewogen gemiddelde) is ingeschat op 720 m2 met een dikte van 0,5 meter.

Andere asbest vindplaatsen

Op twee andere deellocaties is eveneens asbest aangetroffen. Echter bevinden deze gehalte zich beneden de landelijke interventiewaarde van 100 mg/kg d.s.

Het betreffen hier de volgende deellocaties:

• Deellocatie Bebouwing (totaal 5,5 mg/kg d.s.);
• Deellocatie toegangsweg (totaal 28,33 mg/kg d.s.).

Conclusie bodemonderzoek en bodemsanering

Buiten de twee deellocaties die sterk verontreinigd zijn met asbest (deellocatie deels gedempte sloot en deellocatie middenterrein) vormen de resultaten geen milieuhygiënische belemmering voor de voorgenomen herbestemming van de locatie.

Volgens de risicobeoordeling is er bij het huidige gebruik ter plaatse een onacceptabel risico aanwezig, beheersmaatregelen zijn derhalve conform vigerend wet- en regelgeving noodzakelijk. De verontreiniging wordt voorafgaand aan de herinrichting verwijderd conform vigerend wet- en regelgeving. Derhalve zal een saneringsplan ingediend worden bij het gevoegd gezag Wet Bodembescherming, provincie Overijssel.

Op de twee andere deellocatie waar de interventiewaarde niet wordt overschreden zal ondanks de lichte overschrijding deze verwijderd worden gelijktijdig met de bodemsanering vallend onder het saneringsplan. Dit geld ook voor eventueel onverwachte spots die tijdens de herinrichting worden aangetroffen.

5.2.3.2 Resultaten grondwater

Ter plaatse van de peilbuizen 1, 2 en 3 zijn in het grondwater chemisch analytisch licht verhoogde concentraties aan kobalt, koper, zink, cadmium en barium aangetoond. De aangetoonde licht verhoogde concentraties overschrijden de tussenwaarden niet. Ter plaatse van peilbuis 3 is in het grondwater chemisch analytisch een matig verhoogde concentratie aan nikkel aangetoond. Na herbemonstering is een sterk verhoogde concentratie aan nikkel gemeten, waardoor formeel gezien nader onderzoek noodzakelijk is.

Naar aanleiding van de resultaten van de herbemonstering is overleg gevoerd met de gemeente Oldenzaal. Gezien de resultaten van de eerder uitgevoerde onderzoeken is besloten af te zin van verder aanvullend onderzoek. Het gemeten gehalte vormt geen belemmering voor de geplande herontwikkeling en het toekomstige gebruik van het terrein.

5.2.3.3 Conclusies en aanbevelingen

Uit de resultaten van het verkennend bodemonderzoek kan worden geconcludeerd dat er milieuhygiënisch gezien geen belemmeringen zijn voor de herinrichting van de onderzochte locatie. Het uitvoeren van verder nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Mocht bij herinrichting grond vrijkomen dan wordt aanbevolen deze grond op eigen locatie te hergebruiken. Bij toepassing van de grond in een werk elders, is het Besluit Bodemkwaliteit van toepassing. Op basis van de bekende gegevens kan een indicatieve toetsing uitgevoerd worden. Hieruit blijkt dat eventueel vrijkomende grond voldoet aan de achtergrondwaarden en derhalve zonder beperkingen toegepast kan worden. De daadwerkelijke kwaliteit van eventueel af te voeren grond zal middels een partijkeuring vastgesteld moeten worden en kan afwijken van de indicatieve toetsing.

De opzet van het huidige onderzoek heeft geleid tot een goed beeld van de bodemkwaliteit op de onderzoekslocatie.

De gestelde hypothese dat de locatie als "niet verdacht" kan worden beschouwd, is niet juist gebleken op basis van de plaatselijk aangetoonde licht verhoogde concentraties in de bovengrond en de in het grondwater aangetoonde licht tot sterk verhoogde concentraties

5.2.4 Luchtkwaliteit

5.2.4.1 Wet luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit uit 2005 en is een implementatie van de Europese kaderrichtlijn luchtkwaliteit en de vier dochterrichtlijnen waarin onder andere grenswaarden voor de luchtkwaliteit ter bescherming van mens en milieu zijn vastgesteld.

Nederland kan in 2010 niet overal voldoen aan de Europese grenswaarden voor fijn stof en stikstofdioxide, waardoor de realisatie van grote ruimtelijke ontwikkelingen on- der druk staat. Het doel van de Wet luchtkwaliteit is het verbeteren van de luchtkwaliteit, zodat in 2015 aan de Europese eisen wordt voldaan en huidige belemmeringen voor gewenste ontwikkelingen zo veel mogelijk worden weggenomen. De kern van de Wet is het 'Nationaal samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit' (NSL). Dit instrument wordt door de Rijksoverheid gecoördineerd en bevat de ruimtelijke ontwikkelingen die de luchtkwaliteit 'in betekenende mate verslechteren èn maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren.

Projecten die 'niet in betekenende mate' leiden tot een verslechtering van de lucht- kwaliteit hoeven volgens de Wet luchtkwaliteit niet langer afzonderlijk te worden getoetst op de grenswaarde, tenzij een dreigende overschrijding van één of meerdere grenswaarden te verwachten is. VROM heeft de definitie van 'in betekenende mate' vastgelegd in een algemene maatregel van bestuur (AMvB), genaamd: “Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)”. Projecten die de concentratie meer dan 3% van de grenswaarde van een stof verhogen, dragen in betekenende ma- te bij aan de luchtvervuiling. Voor fijn stof en stikstofdioxide betekent dit een maximale toename van 1,2 µg/m3.

Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM. De in de ministeriële regeling NIBM genoemde categorieën van gevallen zijn:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg of 3.000 woningen bij 2 ontsluitende wegen;
• infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
• kantoorlocaties: 100.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, 200.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.

Door Lycens is een toets uitgevoerd waarbij inzichtelijk is gemaakt of de bijdrage van het project inderdaad kleiner is dan de NIBM- grens van 1,2 ìg/m3. Deze toets bestaat uit:

• verkeersgeneratie berekening (weekdag gemiddelde);
• implementatie verkeersgeneratie in NIBM tool.

Uit de berekening van de NIBM-tool blijkt dat de planbijdrage van de ontwikkeling van het nieuwe horeca restaurant met dierenweide aanzienlijk kleiner is dan de NIBM- grens van 1,2 ìg/m3. Hierdoor zal het plan ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Als reactie op de ingekomen zienswijze over luchtkwaliteit kan worden aangegeven dat met de berekening van de NIBM tool, is aangetoond dat het planvoornemen geen belemmering oplevert ten aanzien van de luchtkwaliteit.

Er wordt verwezen naar de bijlage 5 voor de toets aan luchtkwaliteit.

5.2.5 Externe veiligheid

Het aspect externe veiligheid betreft het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Deze gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende bronnen. Dit zijn de stationaire bronnen (chemische fabriek, LPG-vulpunt) en de mobiele bronnen (route gevaarlijke stoffen). Er wordt onderscheid gemaakt tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Er wordt bij externe veiligheid onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico. Navolgende afbeelding betreft een uitsnede uit de risicokaart.

Afbeelding 7: uitsnede risicokaart met aanduiding plangebied (rood) (bron: provincie Overijssel)

Conclusie: Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het onderhavige plan.

5.3 Water

5.3.1 Waterschap Regge en Dinkel

Afkoppelen of het niet-aankoppelen van verharde oppervlakken wordt gezien als een maatregel met milieuhygiënische voordelen. Door af te koppelen reduceert de vuil uitworp via rioolstelsels en verbetert het zuiveringsrendement van RWZI's. Verder draagt afkoppelen bij aan het bereiken van een veerkrachtig watersysteem en het realiseren van het gewenste grond- en oppervlaktewater regime.

In de zogenaamde 'Afkoppelnota' van het waterschap is één van de doelstellingen, dat bij vernieuwing van bestaand bebouwd gebied gestreefd wordt naar het afkoppelen van zoveel mogelijk vierkante meters schoon verhard oppervlak. Ook in de 'Beleidsnota Retentie' wordt de noodzaak tot het vasthouden en bergen van water onderstreept. In het plangebied wordt het hemelwater zichtbaar bovengronds afgevoerd.

Op het parkeerterrein wordt gewerkt met verhard gras of halfverharding en waterafvoer via drainage.

5.3.2 Gemeentelijk beleid

De gemeenteraad van Oldenzaal heeft op 23 oktober 2003 het waterplan vastgesteld. Hierin staat beschreven wat de gemeente wil bereiken op het gebied van water in de komende 30 jaar. De gemeente Oldenzaal streeft naar integraal duurzaam waterbeheer, dit kan met deze principes worden weergegeven:

• geen kwantitatieve afwenteling;
• geen kwalitatieve afwenteling;
• geen verspilling van water, locale benutting;
• water als ordenend principe;
• samenwerking en afstemming, goede communicatie;
• lerende organisatie ontwikkelen.

Op basis van deze principes en de inhoudelijke bijdrage van de workshop is een concreet eindbeeld opgesteld voor 2033. In het waterplan wordt beschreven hoe Oldenzaal er in 2033 uit zal zien, voor wat betreft water. Alle aspecten van onder andere waterkwaliteit, waterkwantiteit, beheer en inrichting, riolering komen aanbod. Onderstaande afbeelding toont een samenvatting van het eindbeeld. In dit eindbeeld zijn de volgende onderdelen te onderscheiden:

• oppervlaktewater met groene, natuurlijke inrichting in het buitengebied;
• schoonwaterafvoer/-stelsel en oppervlaktewater ingepast in omgeving, stedelijk;
• oppervlaktewater met inrichting tussen natuurlijk en stedelijk vijvers;
• inrichting combinatie van beleving, gebruiksfuncties en natuur;
• ruimte voor communale buffers en helofytenfilters;
• nadruk op recreatie.

Afbeelding 8: Waterplan Oldenzaal

Een belangrijk onderdeel in het gemeentelijk waterplan is het ombouwen van een gemengd rioolstelsel naar een zoveel mogelijk gescheiden rioolstelsel. Hierbij worden verschillende waterkwaliteiten gescheiden en apart afgevoerd. Het regenwater wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater. In de gehele stad wordt een schoonwaterstelsel (in delen) aangelegd. Voor het grootste deel zal dat ondergronds plaatsvinden, maar waar mogelijk ook zichtbaar. Op deze manier kunnen diverse problemen of knelpunten worden opgelost. Emissie vanuit het gemengde rioolstelsel op oppervlaktewater kan bijvoorbeeld grotendeels worden voorkomen, wateroverlast kan worden beperkt en drainages kunnen water afvoeren ter voorkoming van grondwateroverlast.

Door deze keuze te maken moet, daar waar mogelijk, in de stad berging (bijvoorbeeld vijvers) gecreëerd worden. In verband met ruimtegebrek zal dat niet in voldoende mate mogelijk zijn, daarom zal aan de rand van de stad ook ruimte beschikbaar moeten komen om het water op te vangen. Daarna kan het water rustig worden afgevoerd naar de afvoerende beken. Het is een duurzame oplossing en hierdoor kan in de toekomst ook beter ingespeeld worden op de veranderingen van het klimaat (langere droge periodes afgewisseld met hevige neerslag).

5.3.3 Plangebied

5.3.3.1 Algemeen

• In het kader van de ontwikkeling van het terrein Hogt tussen de Schipleidelaan en de Oude Almeloseweg te Oldenzaal vormt de omgang met water een belangrijk onderdeel. Incite Projects is door LEBOLT Maatschap gevraagd om de benodigde diameters van de afvoerleidingen van het vuil- en hemelwater te onderzoeken. De bevindingen zijn vertaald in het rapport 'Ontwikkeling terrein de Hogt, rioleringsplan' (kenmerk LBL00114\140221_120537_Rioleringsplan), d.d. 24 februari 2014. Het rapport is als bijlage bij de toeichting gevoegd.
• Bij de keuze voor de locatie van het plangebied wordt rekening gehouden met de wateropgave en de eigenschappen van het watersysteem.
• Het hemelwater stroomt van hoog naar laag. Water is daarmee ordenend voor het plan. Verwezen wordt naar afbeelding 3 Stedenbouwkundig plan.
• Na overleg met de gemeente en waterschap Vechtstromen (dhr. D. Peters) is overlegt dat er geen specifieke maatwerk oplossingen nodig zijn.

5.3.3.2 Afvalwater

• Het afvalwater (het zwarte afvalwater van toilet, het grijze afvalwater van keuken, wasmachine en douche en het eventuele bedrijfsafvalwater) wordt afgevoerd naar de RWZI door middel van een vrijverval- en een persriolering. Op terrein Hogt wordt het afvalwater verzameld door middel van Ø200mm PVC transportleidingen. Deze stromen af richting de Oude Almeloseweg. Hier wordt door middel van een pompput aangesloten op de bestaande persleiding richting de RWZI. Het afvalwater afkomstig van de horeca gelegenheid is voorzien van een vetafscheider.

Afbeelding 9: Afwateringsplan

5.3.3.3 Hemelwater

• De afvoerpiek uit het plangebied door de toename van verhard oppervlak wordt afgevlakt door berging van hemelwater in een nieuw aan te leggen wadi en vijver. Het hemelwater wordt geïnfiltreerd in de grond.
• De maximale hoeveelheid te lozen water wordt genormeerd in l/sec. ha bij een maatgevende neerslaghoeveelheid in mm per tijdseenheid. In het bijbehorende uitgangspuntendocument en neerslagberekeningen is bui T10 gehanteerd.

• Door de betemmingen van het terrein (selectieve woningbouw en horeca) wordt het hemelwater zo min mogelijk verontreinigd en komt het hemelwater ten goede van het lokale water- of grondwatersysteem.
• Zichtbare oppervlakkige afvoer van hemelwater heeft de voorkeur boven afvoer van hemelwater door buizen, vanwege het grotere risico op ongewenst lozingsgedrag en foutieve aansluitingen bij buizen. In de huidige staat van het plan is een buizenstelsel ontworpen. Nadat er meer zekerheid is over de indeling van de kavels en de nieuwbouwplannen zal er naar een maximale bovengrondse afvoer worden gestreefd.
• Infiltratie van hemelwater in de bodem via een graspassage is de beste optie, omdat hiermee zuivering, retentie en grondwateraanvulling worden gerealiseerd.
• Bij de uitwerking van het hemelwatersysteem zal met de volgende volgorde van afvoer zoveel mogelijk rekening worden gehouden; via regenpijp – perceelsgootje, straatgoot, wadi. Zodra het bekend is wat de ligging van de percelen is en de locatie van de nieuwbouw zal worden getracht het ontwerp zodanig uit te werken dat door een samenspel van dakvlakken, dakgoten, regenpijpen en perceelsgoten, het water niet via ondergrondse rioolsystemen onder de grond wordt aangebracht.
• Het ontwerp van een verbeterd gescheiden stelsel wordt afgestemd op het risico op verontreiniging van het verhard oppervlak en het uitgangspunt dat de afvoer van relatief schoon hemelwater naar de RWZI wordt geminimaliseerd.

5.3.3.4 Grondwater

• Het grondwater wordt zoveel mogelijk aangevuld met schoon infiltrerend water.

5.3.3.5 Oppervlaktewater

• Bij de herinrichting van het oppervlaktesysteem zijn de benodigde afvoercapaciteit, de streefbeelden en de kwaliteitsdoelstellingen van het waterschap Vechtstromen leidend opgenomen in deze waterparagraaf.
• Het oppervlaktewater wordt op fraaie wijze geïntegreerd in het stedenbouwkundig plan. Dit zal op een zodanige wijze worden vormgegeven dat water wordt beleefd en goed beheersbaar is.

5.4 Archeologie en cultuurhistorie

5.4.1 Archeologie

In 1992 is het Verdrag van Valetta (Malta) door de landen van de EU ondertekend. Dit verdrag verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Het verdrag van Valetta is doorvertaald in de Monumentenwet 1988, gewijzigd in september 2007. Sinds deze wijziging is de gemeente bevoegd gezag op het gebied van archeologie en cultuurhistorie.

Door de provinciaal archeoloog van Het Oversticht is aangegeven dat op de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart het plangebied staat aangegeven met een lage archeologische verwachting.

In overleg met de regio archeoloog is derhalve besloten dat archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is.

Indien bij de uitvoering van grondwerkzaamheden onverwacht archeologische resten worden aangetroffen, dan is conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien in 2007), aanmelding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap , in casu de Rijksdienst voor het Cultureel erfgoed verplicht (vondstmelding via ARCHIS).

5.4.2 Cultuurhistorie

Het gebied maakt van oorsprong deel uit van het buitengebied, grenzend aan Erve Het Hulsbeek. In het plangebied bevinden zich geen gemeentelijke en/of rijksmonumenten.

5.5 Flora en fauna

Ten behoeve van de herontwikkeling van het plangebied de Hogt is door Adviesbureau Mertens BV te Wageningen een verkennende inventarisatie uitgevoerd naar het voorkomen van wettelijk beschermde planten, vleermuizen, overige zoogdieren en reptielen (d.d. oktober 2013, projectnummer 2013.1556).

Het plangebied en de directe omgeving is marginaal foerageergebied voor gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis en laatvlieger. Gedurende en na de herontwikkeling is het mogelijk dat vleermuizen op en in de directe omgeving blijven foerageren. Effecten op vleermuizen worden derhalve uitgesloten. Het voorkomen van overige zoogdieren (das, steenmarter, veldspitsmuis) en reptielen (levendbarende hagedis en hazelworm). Het voorkomen van licht beschermde kleine grondgebonden zoogdieren heeft geen procedurele consequenties.

Op grond van het bovenstaande kan worden gesteld dat de herontwikkeling van het plangebied de Hogt niet in strijd is met het gestelde binnen de Flora- en faunawet. Als het plan echter langer dan enkele jaren op zich laat wachten, is actualisatie van het onderzoek noodzakelijk.

5.6 Verkeer en parkeren

Het plangebied wordt ontsloten via de Oude Almeloseweg. Op het terrein worden naast het pannenkoekenhuis 66 parkeerplaatsen gerealiseerd.

Ten behoeve van de woningen wordt er per kavel uitgegaan van 2 parkeerplaatsen op elke kavel.

Daarnaast wordt langs de ontsluitingsweg van de woningen een 12-tal parkeerplaatsen gerealiseerd ten behoeve van het bezoekersparkeren.

Daarmee wordt voldaan aan de geldende parkeernorm.

5.7 Economische uitvoerbaarheid

De voorgenomen ontwikkeling is een initiatief van Lebolt VOF, waarbij de gemeente de eventuele gemeentelijke kosten zal verhalen door het afsluiten van een exploitatieovereenkomst. Gelet op bovenstaande is de financiële haalbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling voldoende aangetoond.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Overleg

Ingevolge artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening plegen burgemeester en wethouders, waar nodig, overleg met de nader in dit artikel genoemde instanties en functionarissen. Van plan tot plan dient te worden beoordeeld met wie dit overleg dient plaats te vinden.

6.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan 'Terrein Hogt' heeft vanaf 27 augustus 2014 zes weken lang ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn 8 zienswijzen ingediend. In de Nota Zienswijzen 'Terrein Hogt' zijn alle zienswijzen gebundeld. De Nota Zienswijzen 'Terrein Hogt' is opgenomen in bijlage 7.

Bijlagen

Bijlage 1 Akoestisch onderzoek

Bijlage 2 Verkennend en nader asbest- en bodemonderzoek

Bijlage 3 Flora en fauna

Bijlage 4 Rioleringsplan

Bijlage 5 Toets luchtkwaliteit

Bijlage 6 Beschikking kartingbaan met partycentrum Bornsedijk 85

Bijlage 7 Nota Zienswijzen 'Terrein Hogt'