Wieldraaierlaan 101, 103 en 105

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

Het erf aan de Wieldraaierlaan 101, 103 en 105 is gelegen aan de rand van de noordkant van de stad Oldenzaal. Het betreft een oud agrarisch erf, met agrarische bestemming. De aanwezige woonboerderij en schuren verkeren in een matige tot slechte staat. In het verleden waren er plannen om deze locatie te herontwikkelen, waarbij een groot aantal appartementen zouden worden ontwikkeld. Vanwege veranderende marktomstandigheden en inzichten heeft dit plan geen doorgang gevonden. Inmiddels is een nieuw plan ontwikkeld, waarbij de woonboerderij en de schuren worden gesloopt en een drietal woningen met bijgebouwen worden teruggebouwd. Het betreft een woonerf met een groene uitstraling, waarbij de architectuur van de bebouwing en het woongenot centraal staan.

De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Weerselo', waardoor een bestemmingsplanherziening noodzakelijk is.

1.2 Ligging plangebied

1.2.1 Ligging en begrenzing

Het erf aan Wieldraaierlaan 101, 103 en 105 is gelegen ten noorden van de stad Oldenzaal. In figuur 1 is de ligging weergegeven.

Figuur 1: Ligging plangebied Wieldraaierlaan 101, 103 en 105, bron: Google maps.

In figuur 2 is een luchtfoto van het plangebied opgenomen. Het betreft het erf met woonboerderij en enkele agrarische schuren.

Figuur 2: Luchtfoto plangebied, bron Google maps

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied, zoals in figuur 2 aangegeven, geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Weerselo'. Het plangebied (het erf Wieldraaierlaan 101, 103 en 105 te Oldenzaal) ligt in een gebied met de bestemming 'Agrarisch gebied met landschapswaarden'. Het erf aan de Wieldraaierlaan 101, 103 en 105 heeft daarbij een agrarisch bouwperceel (zie figuur 3 voor een uitsnede van het bestemmingsplan).

Figuur 3: Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied Weerselo', plangebied Wieldraaierlaan 101, 103 en 105 te Oldenzaal

De gronden zijn daarmee bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf. Gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen uitsluitend binnen het bouwperceel en ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

Het plan is om het erf nu te transformeren en in gebruik te nemen voor woondoeleinden. Er worden in totaal drie woningen (met bijgebouwen) gebouwd. Het gebruik van het erf voor woondoeleinden past niet binnen de geldende agrarische bestemming. Ook kan er op basis van de huidige bestemming niet worden gebouwd ten behoeve van woondoeleinden.

Het voorliggende bestemmingsplan beoogt een woonbestemming op het erf Wieldraaierlaan 101, 103 en 105 te Oldenzaal juridisch-planologisch mogelijk te maken, waarbij maximaal drie wooneenheden (met bijgebouwen) gerealiseerd mogen worden.

1.4 Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Wieldraaierlaan 101, 103 en 105 ' bestaat uit de volgende stukken:

• a. verbeelding (tek.nr NL.IMRO.0173.BP10022-va01) en een renvooi;
• b. regels.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van het plangebied weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van de voorliggende toelichting.

1.5 Leeswijzer

De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit een zevental hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan. In hoofdstuk 3 komt het beleidskader aan bod. In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van het van toepassing zijnde rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid. De randvoorwaarden die hieruit volgen worden getoetst aan het plan. Hoofdstuk 4 bevat een waardentoets. Hieruit blijkt welke waarden er in het plangebied aanwezig zijn en of deze worden aangetast door de ontwikkeling. In hoofdstuk 5 komen de relevante milieuaspecten aan bod. Vervolgens wordt in hoofdstuk 6 een korte toelichting gegeven van de juridische aspecten en planverantwoording. In hoofdstuk 7 wordt tot slot ingegaan op de ruimtelijke, maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het erf aan de Wieldraaierlaan 101, 103 en 105 te Oldenzaal is een oud agrarisch erf. Het is al zichtbaar op de topografische militaire kaart van 1830-1850. Op de locatie bevinden zich naast een boerderij uit 1932, enkele schuren, daterend uit de jaren '30 en '80 van de vorige eeuw. De bestaande bebouwing (inclusief de bedrijfswoning) heeft een oppervlakte van ca 2100 m2. In figuur 2 is een luchtfoto van het erf opgenomen. Het erf is robuust met verstrooid liggende bebouwing, deels ingepakt in het groen. Het totale plangebied (erf met bosrand) heeft een oppervlakte van ca 1,4 hectare. Het erf is gelegen aan de Lemselosestraat en heeft daarmee een entree-functie voor de stad Oldenzaal. Het erf ligt aan de es (voorheen de Lemseler Esch).

2.2 Nieuwe situatie

De huidige woning en de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen worden gesloopt en er wordt een drietal woningen met bijgebouwen ontwikkeld. De geprojecteerde nieuwbouw heeft een totale omvang van ca 1000 m2. Er ontstaat één woonerf, waarbij de groene uitstraling, de architectuur van de bebouwing en het woongenot centraal staan (zie het inrichtingsplan zoals weergegeven in figuur 4). Bij de herinrichting van het erf wordt vastgehouden aan de erfstructuur behorende bij oude Twentse erven. De nieuwe woningen en bijgebouwen worden in een losse strooiing op het erf geplaatst; de gebouwen staan scheef ten opzichte van elkaar en van de weg. De privacy van de verschillende woningen wordt zoveel mogelijk geborgd, maar daarbij wordt nadrukkelijk vastgehouden aan de erfgedachte van het geheel. Volgens de karakteristieken van het Twentse erf wordt onderscheid gemaakt in het hoofdgebouw en de diverse bijgebouwen. Eén van de woningen krijgt in de nieuwe situatie de functie van hoofdgebouw op het erf. Dit wordt gerealiseerd door deze woning een groter volume te geven (1200 m³) dan de andere woningen en bijgebouwen op het erf. Deze andere woningen krijgen een inhoud van 700 m³ en 900 m³. De bijgebouwen krijgen een oppervlakte van in totaal maximaal 550 m². De uitgangspunten voor de architectuur zijn gebaseerd op de elementen van de oorspronkelijke Twentse boerderij en schuren. Kenmerkend zijn de grote dakvlakken met plaatselijk een knik, de lage goothoogtes en de eenvoudige rechthoekige vormen. De gevels worden zowel in genuanceerde rode baksteen als houten zwart/naturel delen uitgevoerd, mede afhankelijk van de functie van het gebouw. De houten topgevels met witte windveren en deklijsten zijn tevens karakteristiek. De initiatiefnemers zijn voornemens bijna energieneutrale woningen te realiseren, gebruikmakend van een passende keramische gevelsteen gecombineerd met de nieuwste materialen en technieken op het gebied van Cellenbeton als dragende vloeren en binnenwanden. Zij lopen hiermee vooruit op de Europese regelgeving die in 2020 geëffectueerd gaat worden.

Figuur 4: Weergave inrichtingsplan Wieldraaierlaan 101, 103 en 105 te Oldenzaal

Er is nu al veel groen op en rond het erf in de vorm van bomen en heesters. Hierdoor ontstaat een rafelig silhouet. Vanaf een afstand lijkt het erf helemaal vervlochten met haar directe omgeving. Op het erf zijn enkele (deels oude) eiken en lindes aanwezig. Deze bomen worden waar mogelijk gehandhaafd. De landschappelijke structuren op het erf worden daarnaast versterkt. De bomen gelegen tegen de Lemselosestraat geven rugdekking. Dit wordt met het plan versterkt door het onderhouden van het bos en planten van onderbeplanting zoals Huls, Rhododendron of Taxus. Ten behoeve van het plan is een gedetailleerd beplantingsplan opgesteld (zie voor een weergave van het beplantingsplan figuur 5). Dit beplantingsplan is opgenomen in Bijlage 1.

Figuur 5: Weergave beplantingsplan Wieldraaierlaan 101, 103 en 105 te Oldenzaal

Ter waarborging van de ruimtelijke kwaliteit is voor het erf een beeldkwaliteitsplan opgesteld, die de welstandsnota voor dit gebied vervangt. Het beeldkwaliteitsplan wordt samen met het bestemmingsplan vastgesteld. Het beeldkwaliteitsplan vormt straks het toetsingskader voor de welstandscommissie. Het beeldkwaliteitsplan is bijgevoegd in Bijlage 2

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid dat betrekking heeft op het plangebied en de voorgenomen ontwikkeling beschreven. Het wordt benaderd vanuit het Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Het voorgenomen plan wordt getoetst aan dit beschreven beleid.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteitsaanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het voorliggende plan raakt geen nationale belangen, zoals beschreven in de SVIR. Om deze reden vormt het beleid uit de SVIR geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan. Wel is in de SVIR de 'ladder voor duurzame verstedelijking' opgenomen. Het doel van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil met de introductie van de lader vraaggerichte programmering bevorderen. De ladder beoogt een zorgvuldige en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 Bro moet de toelichting bij een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoen aan de volgende voorwaarden:

• er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• indien uit de beschrijving blijkt dat er sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• indien uit de beschrijving blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De SVIR is vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Uit de regels en kaarten behorende bij het besluit kan worden afgeleid welke aspecten relevant zijn voor het ruimtelijke besluit. In het voorliggende plan gaat het om de transformatie van een voormalig agrarisch erf, aan de rand van de stad Oldenzaal. Dit plan raakt geen nationale belangen, zoals vastgelegd in het Barro.

3.2.3 Ladder Duurzame Verstedelijking

Actuele jurisprudentie leert dat zich voor woningbouwlocaties een ondergrens aan het aftekenen is. Zo kan (voorlopig) worden geconstateerd dat er bij woningbouwlocaties met een omvang van 8 woningen geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De woningbouwlocatie op het perceel Wieldraaierlaan 101, 103 en 105 bevat de mogelijkheid om drie woningen te realiseren. Dit is te kleinschalig om te spreken van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. Ook al is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6 Bro dan nog verdient het aanbeveling de laddertreden te doorlopen.

Trede 1 Is er een regionale behoefte?

De in de nieuwe woonvisie Twente (vastgesteld 16-12-2014) opgenomen meest recente bevolkingsprognose (Primos 2013) laat zien dat de bevolking in Twente vanaf 2025 gaat afnemen. Vooral door de huishoudenverdunning neemt het aantal huishoudens in Twente pas na 2035 af. In Oldenzaal wordt tot 2025 nog een toename van ongeveer 1000 huishoudens voorzien. De helft hiervan kan worden gerealiseerd op locaties met harde bestemmingsplancapaciteit (500 woningen), voor de andere helft kan de gemeente nog capaciteit toevoegen. Daarbij wordt rekening gehouden met de speerpunten van beleid: Wonen voor iedereen, elke woning moet raak zijn, elke woonlocatie moet raak zijn en regionale samenwerking.

De ontwikkeling met 3 woningen draagt hieraan bij. Het “erfwonen” is een woonmilieu dat in Oldenzaal nauwelijks wordt aangeboden, maar wel voorziet in een behoefte. Er zal een toenemende behoefte ontstaan aan specifieke beschermde woonvormen. Maar het belangrijkste deel van de ouderen zal in gewone woningen willen wonen en ook moeten blijven wonen. Het beleid is er vooral op gericht ouderen in een vertrouwde woning en woonomgeving te laten (zie: “Kwalitatieve opgaven in Twente – scenario's voor de toekomst” – RIGO 25-9-2014).Uit het rapport blijkt dat het aantal ouderen en het aantal eenpersoonshuishoudens de komende jaren nog fors toeneemt (Oldenzaal +1130).

Trede 2 Is een deel van de regionale behoefte op te vangen binnen bestaand stedelijk gebied?

Het “erfwonen” is zoals gezegd een woonmilieu dat in Oldenzaal nauwelijks wordt aangeboden, maar wel voorziet in een behoefte. Erfwonen past niet in het stedelijk gebied, maar goed in een landelijk gebied of in de stadsrand. Oldenzaal heeft een beperkt aantal stadsrandlocaties. Door realisering van het plan wordt het buitengebied en landschappelijke waarden behouden en wordt in de stadsrand afstand gedaan van een idee met een ontwikkeling met 30 appartementen. De ontwikkeling geeft het gebied een kwaliteitsimpuls, waardoor de kwaliteit en leefbaarheid wordt versterkt.

Trede 3 Zoek een locatie die multimodaal ontsloten is voor de resterende regionale behoefte

Het terrein is goed ontsloten voor auto en langzaam verkeer. Voor de ontsluiting wordt gebruikt gemaakt van de bestaande infrastructuur; de provinciale weg (N342) en de wijkontsluitingsweg (Wieldraaierlaan).

3.2.4 Conlusie

De voorgenomen ontwikkeling is dermate kleinschalig dat vanuit de SVIR en de Barro geen randvoorwaarden of uitgangspunten rechtstreeks doorwerken op het voorgenomen plan. De ontwikkeling is in overeenstemming met de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.3 Provinciaal en regionaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie en -verordening provincie Overijssel

Omgevingsvisie en -verordening

De Omgevingsvisie Overijssel betreft een integrale visie die het voorheen geldende Streekplan Overijssel 2000+, het Verkeer- en vervoerplan, het Waterhuishoudingsplan en het Milieubeleidsplan bundelt tot een document. Het plan is op 1 juli 2009 vastgesteld door Provinciale Staten en op 1 september 2009 in werking getreden. Provinciale Staten hebben op 3 juli 2013 de actualisatie Omgevingsvisie vastgesteld, evenals de actualisatie van de verordening. De Omgevingsvisie heeft als leidende thema's duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. De visie schetst ontwikkelingsperspectieven op zes onderwerpen: realisatie groene en blauwe hoofdstructuur, buitengebied (accent productie), buitengebied (accent veelzijdige gebruiksruimte), steden als motor, dorpen en kernen als veelzijdige leefmilieus en hoofdinfrastructuur. De eveneens in 2009 vastgestelde Omgevingsverordening van de provincie vormt één van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Alle uitvoeringsacties zijn te plaatsen in de samenhang van generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken. Deze drie niveaus sturen op basis van een inhoudelijke ontwikkelingsvisie of, waar en hoe een ruimtelijke ontwikkeling gerealiseerd kan worden. Figuur 6 geeft dit schematisch weer.

Figuur 6: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Omgevingsvisie Overijssel)

1. Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. De provincie Overijssel hanteert de zogenaamde SER-ladder als een van de 'leading principles' in haar Omgevingsvisie voor het creëren van nieuwe functies en bebouwing. Bij de SER-ladder gaat het erom dat de verschillende ruimtelijke mogelijkheden zorgvuldig worden afgewogen en zo optimaal mogelijk worden benut.

• 1. gebruik de ruimte die reeds beschikbaar is gesteld voor een bepaalde functie of door herstructurering (incl. schuifruimte) beschikbaar gemaakt kan worden;

Het erf aan de Oude Oldenzaalsestraat 2 te Oldenzaal betreft een voormalige agrarisch erf, waarvan de schuren leegstaan. In het voorgenomen plan wordt het erf getransformeerd naar een woonerf. Qua uitstraling en bebouwing behoud het erf, met deze voorgenomen transformatie, dezelfde ruimtelijke uitstraling.

• 2. vergroot de mogelijkheden om door meervoudig ruimtegebruik de ruimteproductiviteit te verhogen;

In het voorgenomen plan wordt de ruimte, op deze locatie aan de rand van de stad Oldenzaal, optimaal benut. Wel op een wijze die qua opzet past in dit gebied. Meervoudig ruimtegebruik is op deze locatie niet passend.

• 3. aanleg van nieuwe terreinen, waarbij relevante waarden en belangen in een gebiedsgerichte aanpak worden afgewogen, onder meer aan de hand van gebiedsspecifieke kwaliteitsvoorwaarden.

Het voorgenomen plan betreft de transformatie van een bestaand agrarisch erf. Er wordt geen nieuw terrein aangelegd.

Het plangebied ligt aan de rand van het 'Nationaal Landschap Noordoost-Twente'. Ontwikkelingen binnen het nationaal landschap moeten bijdragen aan het behoud of de ontwikkeling van de specifiek voor deze gebieden benoemde kernkwaliteiten. Voor het Nationaal Landschap Noordoost-Twente geldt dat de bijzondere kwaliteiten juist in combinatie met ontwikkeling versterkt kunnen worden. Landbouw blijft de drager van dit landschap: grootschalig boeren in een kleinschalig landschap met kenmerkende beken. Gemeenten maken met elkaar keuzes voor de ontwikkeling van woon- en werklocaties, waarbij de karakteristiek van het landschap, de toeristische routenetwerken en de veerkracht van het watersysteem worden versterkt en wordt gewerkt aan de realisatie van de EHS. De voorgenomen ontwikkeling past daarmee binnen de beleidsuitgangsunten van het Nationaal Landschap Noordoost-Twente.

Het plangebied ligt in het intrekgebied van de waterwinning Weerselo. Aangezien hier het voormalige agrarische erf wordt getransformeerd tot woonerf, heeft het plan geen negatieve gevolgen m.b.t. deze waterwinning. Het plan past daarmee binnen dit aspect van de Omgevinsgverordening.

Tot slot ligt het plangebied in Reconstructiegebied. Het plangebied maakt daarbij deel uit van 'verwevingsgebied'. In dit gebied is een verweving van functies mogelijk, mits deze functies elkaar niet beperken. Het voorliggende plan beperkt geen omliggende functies (zie ook hoofdstuk 5) en past daarmee in het Reconstructiebeleid.

2. Ontwikkelingsperspectieven

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Op de ontwikkelingsperspectievenkaart van Omgevingsvisie staat het plangebied aan de Wieldraaierlaan 101, 103 en 105 aangemerkt als 'Geplande woonwijk', binnen de 'Stedelijke omgeving'. Het voorgenomen plan, waarbij een voormalig agrarisch erf wordt getransformeerd tot woonerf, past daarmee binnen het geldende ontwikkelingsperspectief.

3. Gebiedskenmerken

In het provinciale beleid zijn voor alle gebieden gebiedskenmerken aangegeven. Het beleid voor deze gebiedskenmerken is vastgelegd in artikel 2.1.5 van de provinciale verordening. Hierin is bepaald dat inzichtelijk moet worden gemaakt dat voldaan wordt aan dit beleid. Wanneer in het beleid normerende uitspraken worden gedaan, voorziet het bestemmingsplan (voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen) in een bestemmingsplanregeling conform deze normerende uitspraken. Wanneer in het beleid richtingsgevende uitspraken worden gedaan, voorziet het bestemmingsplan (voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen) in een bestemmingsplanregeling conform deze richtinggevende uitspraken. De gebiedskenmerken zijn opgenomen in verschillende lagen; de natuurlijke laag, de agrarische cultuur laag, de stedelijke laag en de lust- en leisurelaag. Op basis van deze kenmerken is er ingezoomd op het plangebied en gekeken welke specifieke kwaliteitsvoorwaarden en opgaven (normerend en richtinggevend) voor ruimtelijke ontwikkelingen van toepassing zijn.

Natuurlijke laag

De natuurlijke laag is ontstaan doordat abiotische en biotische processen inwerken op de ondergrond van bodem en geologie. Van oudsher bestaat er een sterke samenhang tussen het natuur- en watersysteem. Vervolgens heeft de natuurlijke laag plek en betekenis gekregen in het menselijke occupatieproces. Lange tijd is de natuurlijke laag sturend geweest voor een groot deel van de ruimtelijke ontwikkelingen. Mensen vestigden zich op de droge plekken en wegen werden aangelegd bij goed doorwaadbare plekken in de beek. Pas de laatste eeuw is deze samenhang door technische mogelijkheden verminderd en zijn de kwaliteiten van de natuurlijke laag aangetast. Het beter afstemmen van de ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag, kan voorkomen en er voor zorgen dat natuurlijke kwaliteiten weer medebepalend worden. Het plangebied ligt in het dekzandvlakte en ruggen-gebied (zie figuur 7).

Figuur 7: Weergave 'Natuurlijke laag' plangebied en omgeving (Bron: Omgevingsvisie Overijssel)

De dekzandvlaktes beslaan een groot deel van de oppervlakte van de provincie. In de occupatiegeschiedenis zijn de dekzandvlaktes voor het overgrote deel in cultuur gebracht als essenlandschap, oude hoevenlandschap en heideontginningslandschap. Kenmerkend reliëf is op veel plaatsen vervlakt, bijvoorbeeld door egalisaties ten behoeve van de landbouw. De ambitie is de hoogteverschillen te versterken en het verschil in landschap met natuurlijke beplanting te accentueren.

Normerende uitgangspunten

• Dekzandvlakten en ruggen krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de hoofdlijnen van het huidige reliëf.

Het opgestelde inrichtings- en beplantingsplan voor het plangebied respecteert de instandhouding van de hoofdlijnen van het huidige reliëf. Het inrichtings- en beplantingsplan is, met een voorwaardelijke verplichting, opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan.

Richtinggevende uitgangspunten

• Als ontwikkelingen plaatsvinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting.
• Bij ontwikkelingen is de (strekkings)-richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt.

Het opgestelde plan respecteert de hoogteverschillen. Het erf ligt aan de es. De gestrooide erfstructuur van een erf in de esrand heeft als basisprincipe gediend voor het opgestelde plan.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Vanuit de nederzettingen zijn de omliggende gronden ooit ontgonnen, daardoor is er een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omringende landschap ontstaan. Afhankelijk van de stand van de techniek en de beschikbaarheid van meststoffen is door de eeuwen heen een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing gegroeid. Dit verschil in tijd geeft mede richting aan de ontwikkeling van deze gebieden. Binnen de regionale landschappen is er vaak op korte afstand sprake van verschillen: de es, de flank en het beekdal. Het plangebied ligt in het 'essenlandschap' (figuur 8).

Figuur 8: Weergave 'Laag van agrarisch cultuurlandschap' plangebied en omgeving (Bron: Omgevingsvisie Overijssel)

Het essenlandschap bestaat uit een samenhangend systeem van essen, flanken, lager gelegen maten en fliergronden – voormalige – heidevelden en kenmerkende bebouwing rond de es (esdorpen en verspreide erven).

Normerende uitgangspunten

• De essen krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de karakteristieke openheid, de huidige bodemkwaliteit en het huidige reliëf.
• Op de flanken krijgen de kleinschalige landschapselementen, zoals houtwallen, bosjes, zandpaden, karakteristieke erven en beeldbepalende open ruimte daartussen, een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van dit kleinschalige patroon.

Het opgestelde inrichtings- en beplantingsplan voor het plangebied respecteert deze uitgangspunten en sluit er op aan. Het inrichtings- en beplantingsplan is, met een voorwaardelijke verplichting, opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan.

Richtinggevende uitgangspunten

• Als ontwikkelingen plaats vinden in het essenlandschap, dan krijgen deze in de flanken een plaats, met respect voor en bijdragend aan de aanwezige bebouwingsstructuren (lint, erf) en versterking van het landschappelijk raamwerk.

Het voorgenomen plan betreft de transformatie van een voormalig agrarisch erf naar een woonerf, waarbij het huidige landschappelijke raamwerk behouden blijft, en wordt versterkt.

Stedelijke laag

In de stedelijke laag is de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen een belangrijk ordenend principe. Efficiëntie en nabijheid zijn belangrijke vestigingsoverwegingen. Daarbij wordt kwaliteit, eigenheid en onderscheidend vermogen van de regio steeds belangrijker. Agrarische erven hebben van oudsher een hele sterke binding met het landschap. Vanuit het erf werden de omliggende gronden in cultuur gebracht en vervolgens eeuwenlang bewerkt. Bijzonder is dat elk landschap zijn eigen erftype heeft. De opbouw, erfbebouwing, erfbeplantingen en relaties met de omliggende gronden zijn specifiek voor het betreffende landschapstype, alsof in het erf de genen van het landsschap besloten liggen. Bij de transformatie van agrarische erven vervalt vaak de vanzelfsprekende samenhang tussen erf en landschap. De ambitie is de erven levend te houden, verbonden met het landschap. Uitgangspunten vanuit de stedelijke laag met betrekking tot het plangebied:

• Bijdragen aan behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit;
• Behoud en versterking kenmerkende erfstructuur en volumematen;
• Behouden onderscheid voor- en achterkant;
• Behouden robuuste ensemble;
• Koppelen erf aan landschap;
• Toegankelijkheid landschap verbeteren.

Met deze uitgangspunten is waar mogelijk rekening gehouden in het erfontwikkelingsplan. Zo wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd (landschappelijke inpassing en sloop landschapsontsierende schuren) en is het erf gekoppeld aan het landschap.

Lust- en leisurelaag

In de Lust- en leisurelaag komen natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over beleving (o.a. recreatie en donkerte) en identiteit (o.a. cultuurhistorie). Het plangebied ligt in een 'stads en dorpsrand' (zie figuur 9).

Figuur 9: Weergave 'Laag van agrarisch cultuurlandschap' plangebied en omgeving (Bron: Omgevingsvisie Overijssel)

In de stads- en dorpsranden komen stad en land elkaar tegen. De randen zijn bepalend voor de identiteit van zowel de steden- en dorpen als het landschap daaromheen. In de stads- en dorpsranden sluiten recreatieve en utilitaire routes van buiten de stad/het dorp aan op de binnenstedelijke/dorpsstructuur. In deze gebieden komen veel opgaven en belangen samen zoals dorps- en stadsuitbreidingen, infrastructuur, landbouw, landschapsontwikkeling, water en natuur. Het voorliggende plan betreft de transformatie van een voormalige agrarisch erf naar een woonerf. Deze transformatie, met behoud van de aanwezige kwaliteiten, past in een stadsrand.

3.3.2 Omgevingsverordening

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel 2009. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met de ontwikkelingsperspectieven uit de Omgevingsvisie Overijssel 2009 en de Woonvisie 2010-2015 van de gemeente Oldenzaal. Het project is derhalve in overeenstemming met de Omgevingsverordening Overijssel 2009.

3.3.3 Conclusie

Het voorliggende ruimtelijke plan past binnen het provinciale beleid, zoals ook vastgelegd in de provinciale verordening. Het plan past binnen het geldende ontwikkelingsperspectief en is uitgewerkt op basis van de gebiedskenmerken.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Oldenzaal

De raad van de gemeente Oldenzaal heeft op 10 maart 2014 de Structuurvisie Oldenzaal vastgesteld. De Structuurvisie Oldenzaal is een document waarin vastgelegd wordt waar de komende 10 tot 15 jaar ruimtelijke ontwikkelingen zijn te verwachten, wat de ambitie is en hoe de gemeente deze denkt te realiseren. Eén van de kernambities is het vergroten van het stedelijk kerngebied. Hierdoor worden nieuwe en bestaande activiteiten in de invloedssfeer van het centrum betrokken. De kwaliteit en leefbaarheid van Oldenzaal wordt vergroot door de gebieden waar de komende tijd dynamiek te verwachten is (zoals de spoorzone, herstructurering bedrijventerrein), mentaal te laten horen tot 1 gebied: het stedelijk kerngebied van Oldenzaal. Het centrum grenst dan weer direct aan het landschap, waardoor nieuwe verbindingen tussen de stad en het landschap worden gecreëerd en de huidige verbindingen worden versterkt. In het stedelijk gebied wordt planologisch ruimte geboden en de stadsring wordt vergroend. De Graven Es (de nieuwbouwwijk waar het plangebied aan de Oude Oldenzaalsestraat aan grenst) behoudt mogelijkheden tot uitbreiden, maar dan wel op landschappelijke wijze.

Voor het gebied tussen de Graven Es en de Essen is het thema 'landschapswonen van toepassing. De transformatie naar 3 woningen op ruime percelen in een landelijke/groene setting is daarmee in overeenstemming.

De transformatie op landschappelijke wijze van het voormalige agrarische erf naar een woonerf, aan de rand van de stad Oldenzaal, past daarmee binnen de Structuurvisie Oldenzaal.

3.4.2 Woonvisie Twente

De 14 Twentse gemeenten hebben samen met de 18 in WoON verenigde Twentse woningcorporaties en de provincie Overijssel de Regionale Woonvisie Twente 2015-2025 opgesteld, met als titel 'Natuurlijk wonen in Twente'. De regionale woonvisie geeft de gezamenlijke uitgangspunten weer, waarmee de lokale woonafspraken en keuzes in lijn zijn. In 2015 zullen op basis van de regionale woonvisie concrete woonafspraken tussen de provincie en gemeenten worden gemaakt. De gemeenten en corporaties vertalen de regionale woonvisie verder naar lokale woonafspraken, programma's en concrete plannen. De provincie zal de regionale woonvisie verankeren in de provinciale Omgevingsvisie (2016).

Het voorgenomen plan aan de Wieldraaierlaan 101, 103 en 105 past binnen de Woonvisie Twente, de huidige prestatieafspraken Wonen 2010-2015 en de in 2015 op te stellen woonafspraken met de province.

3.4.3 Welstandsnota gemeente Oldenzaal

Op 21 maart 2012 is de nieuwe welstandsnota vastgesteld. De welstandnota geeft regels voor het gehele grondgebied van de gemeente. Met het voorliggende plan wordt sterk ingestoken op een totale verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse van het erf aan de Wieldraaierlaan 101, 103 en 105 te Oldenaal. Om dit goed te borgen is een apart beeldkwaliteitplan opgesteld (zie Bijlage 2), die de welstandsnota voor dit gebied vervangt. Het beeldkwaliteitsplan geeft in tekst en beeld een beschrijving van de aspecten en elementen die bepalend zijn voor het visuele totaalbeeld van de ruimtelijke inrichting, de uiterlijke verschijningsvorm en onderlinge samenhang van de ruimtelijke elementen op het erf. Het beeldkwaliteitplan geeft richtlijnen om de door de gemeente gewenste ruimtelijke kwaliteit te bevorderen en te behouden. Het beeldkwaliteitsplan staat op zichzelf los van het bestemmingsplan, en wordt apart vastgesteld door de gemeenteraad.

3.4.4 Conclusie

Het voorgenomen plan voor het erf aan de Wieldraaierlaan 101, 103 en 105 te Oldenzaal past binnen de beleidskaders van Rijk, provincie en gemeente.

Hoofdstuk 4 Waardentoets

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de waardentoets beschreven. Hieronder vallen flora & fauna, archeologie, cultuurhistorie en water. Er wordt beschreven wat er is onderzocht en welke resultaten hieruit zijn gekomen. Vervolgens wordt hier een conclusie uit getrokken met betrekking tot de ontwikkeling.

4.2 Natuurwaarden

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Natuurbeschermingswet en de EHS. Bij soortenbescherming heeft men te maken met de flora- en faunawet.

Soortenbescherming

De Flora- en faunawet richt zich op de bescherming van soorten. De Flora- en faunawet gaat uit van het 'nee, tenzij'-principe, bepaalde handelingen waaronder ruimtelijke ingrepen waarbij beschermde soorten in het geding zijn, zijn slechts bij uitzondering en onder voorwaarden mogelijk. Centraal hierbij staat de zorgplicht. Dit houdt in dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving. Ten behoeve van de soortenbescherming is een natuuronderzoek uitgevoerd, welke is opgenomen in Bijlage 5. Hierna volgen de conclusies van dit onderzoek.

In het plangebied is leefgebied voor enkele algemeen voorkomende soorten zoogdieren zoals muizen, egel, wezel en bunzing en amfibieën zoals bruine kikker en gewone pad aanwezig. Dit zijn algemeen beschermde soorten (tabel 1 Ffwet) waarvoor een vrijstelling van de verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet geldt. Nader onderzoek of het aanvragen van een ontheffing op grond van de Flora- en faunawet is niet aan de orde. Wel is de zorgplicht uit artikel 2 Flora- en faunawet op deze soorten van toepassing. De dakconstructies van de te slopen boerderij bevatten ruimtes die potentieel geschikt zijn als verblijfplaats voor vleermuizen (tabel 3 Ffwet). Door middel van aanvullend veldonderzoek naar vleermuizen dient vastgesteld te worden welke functie het gebouw heeft voor vleermuizen. Indien daadwerkelijk verblijfplaatsen van vleermuizen worden aangetroffen, dan is voor de sloop van de boerderij een ontheffing noodzakelijk op grond van de Flora- en faunawet. De schuren op het terrein bevatten geen spouwmuren of dakconstructies die geschikt zijn als verblijfplaats voor vleermuizen. De aanwezigheid van vleermuizen in deze schuren kan op voorhand worden uitgesloten. In de te slopen gebouwen (met uitzondering van de varkensstal) zijn broedmogelijkheden voor de huismus aanwezig. Nesten van deze vogelsoort zijn jaarrond beschermd, ook wanneer ze buiten het broedseizoen elders in grotere groepen verblijven. Door middel van aanvullend veldonderzoek in het broedseizoen van de huismus (half april t/m 15 mei) dient vastgesteld te worden in hoeverre daadwerkelijk sprake is van vaste rust- en verblijfplaatsen van de huismus in het plangebied. Indien dit het geval is, dan is voor de sloop van de gebouwen een ontheffing noodzakelijk op grond van de Flora- en faunawet. Verder zijn geen vaste rust- en verblijfplaatsen van andere zwaarder beschermde soorten aangetroffen. Voor andere soorten dan vleermuizen en huismus is geen aanvullend veldonderzoek noodzakelijk en is het aanvragen van een ontheffing op grond van de Flora- en faunawet niet aan de orde.

In het plangebied broeden wel diverse vogelsoorten waarvan het nest niet jaarrond beschermd is. Ook in de gebouwen zijn op diverse plaatsen nesten van o.a. merel, winterkoning en houtduif aangetroffen. Nesten van deze vogelsoorten zijn alleen beschermd op het moment dat ze in gebruik zijn tijdens het broedseizoen. Het broedseizoen van vogels loopt globaal van half maart tot begin augustus. Wanneer sloopwerkzaamheden of het verwijderen van begroeiing buiten het broedseizoen van vogels plaatsvindt, dan worden geen broedende vogels verstoord en is geen sprake van een overtreding van de verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet.

Het plangebied vormt leefgebied voor een paartje bosuilen. De bosuilen verblijven regelmatig in de te slopen schuren. Om te voorkomen dat de bosuilen het plangebied zullen verlaten door de sloop van de schuren, kunnen minimaal twee bosuilenkasten worden opgehangen in het eikenbosje in het plangebied. De bosuilenkasten moeten minimaal 2 meter hoog worden opgehangen aan de noordoost/oostzijde van een boom. Belangrijk is dat er een vrije aanvliegopening is, dus dat er geen takken direct voor de kast hangen.

Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebieden betreffen een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/43/EEG) en de gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Natuurbeschermingsweg 1998 beschermd. De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) betreft een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen.

Het plangebied ligt niet in een beschermd natuurgebied, en grens hier ook niet aan. De dichtsbijzijnde Natura 2000-gebieden Lemselermaten en Landgoederen Oldenzaal liggen op respectievelijk 2100 meter en 2300 meter afstand van het plangebied.

Gezien de transformatie van het erf, van een agrarische bestemming naar een woonbestemming, heeft het voorgenomen plan geen negatieve invloed op beschermde natuurgebieden.

4.3 Archeologische waarden

Aardkundige, archeologische en cultuurhistorische waarden moeten zoveel mogelijk worden behouden. Op basis van het verdrag van Malta en de wet op de archeologische monumentenzorg is het uitgangspunt gesteld om archeologische erfgoed zoveel mogelijk terplekke te bewaren en maatregelen te nemen om dit te bewerkstelligen. De verstoorder van de bodem is verantwoordelijk voor het behoud van de archeologische resten. Daar waar behoud ter plekke niet mogelijk is, betaalt de verstoorder het archeologisch onderzoek en de mogelijke opgravingen. Voor ruimtelijke plannen die archeologische waarden bedreigen, moeten betrokken partijen in beeld brengen welke archeologische waarden in het geding zijn. Betreffende het voorliggende plan is een archeologisch beureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 9).

Op basis van het bureauonderzoek is aan het plangebied een middelhoge verwachting voor de periode Mesolithicum – Romeinse Tijd en een hoge verwachting voor de periode Late Middeleeuwen – Nieuwe Tijd toegekend. Het plangebied ligt op de flank van een dekzandrug, waarop vanaf het Mesolithicum bewoning kan hebben plaatsgevonden. Er zijn uit die periode, maar ook uit het Neolithicum, Bronstijd en Romeinse Tijd vondsten en nederzettingsresten bekend. In de Late Middeleeuwen heeft in of vlakbij het plangebied een laatmiddeleeuws erf gelegen. Hiervoor zijn niet direct aanwijzingen gevonden, maar op basis van historisch kaartmateriaal is in de 18eeeuw rondom het plangebied bebouwing aanwezig geweest. De verwachting op resten uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe Tijd is daarom hoog, zowel op bewoningssporen als op sporen van landgebruik. Op basis van de resultaten van het veldonderzoek heeft het plangebied een hoge archeologische verwachting op archeologische resten uit de periode Neolithicum – Late Middeleeuwen, met de nadruk op de Middeleeuwen. Er is namelijk aardewerk aangetroffen dat uit de prehistorie dateert en de ligging op de flank van een dekzandrug bood zeker mogelijkheden voor prehistorische bewoning en landgebruik. Een oude cultuurlaag met daarin middeleeuws aardewerk in het zuidelijk deel is echter een aanwijzing voor de aanwezigheid van een middeleeuws erf. Daarvan kunnen naar verwachting in het hele plangebied resten aanwezig zijn.

Er wordt geadviseerd om in het bestemmingsplan de hoge archeologische verwachting als dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ op te nemen aan het gehele, thans onbebouwde deel van het plangebied. Indien er bodemingrepen beneden 50 cm –Mv plaatsvinden in het kader van de herontwikkeling, wordt archeologisch vervolgonderzoek aanbevolen. Gezien het feit dat er reeds archeologische waarden zijn aangetoond in het plangebied wordt geadviseerd om dit vervolg uit te voeren in de vorm van gravend onderzoek. Dit kan in de vorm van een proefsleuvenonderzoek, dan wel een archeologische begeleiding van de geplande civiele bodemingrepen. Voor beide vormen van onderzoek is een Programma van Eisen (PvE) benodigd, waarin de eisen en randvoorwaarden aan het onderzoek vastgelegd worden. Dit PvE dient voorafgaand aan het onderzoek goedgekeurd te worden door de bevoegde overheid (gemeente Oldenzaal).

In het voorliggende plan is op de verbeelding de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen ter plaatse van de onbebouwde delen. In de regels is opgenomen dat indien er bodemingrepen beneden 50 cm –Mv plaatsvinden in het kader van de herontwikkeling, archeologisch vervolgonderzoek wordt aanbevolen.

4.4 Cultuurhistorische waarden

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moeten naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, ook cultuurhistorische waarden in het plangebied worden meegewogen bij de vaststelling van een bestemmingsplan. Met het voorliggende plan worden geen cultuurhistorische waardevolle gebouwen gesloopt of aangetast. De cultuurhistorische waardevolle landschappen en elementen in het plangebied blijven behouden en worden versterkt.

4.5 Water

Het is verplicht om in elk bestemmingsplan een waterparagraaf op te nemen. In deze waterparagraaf wordt een overzicht gegeven van het beleid dat van toepassing is op het plangebied. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden aangetoond dat in het plan mogelijkheden bestaan voor een goede waterhuishouding.

Europees beleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Streefdatum voor het bereiken van gewenste waterkwaliteit is 2015. Eventueel kan er, mits goed onderbouwd, uitstel (derogatie) verleend worden tot uiteindelijk 2027. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

Rijksbeleid

Het Nationaal Waterplan (NWP) is in december 2009 opgesteld en geeft de hoofdlijnen aan van het beleid dat het Rijk voert in de periode 2009 tot en met 2015 om tot een duurzaam waterbeheer te komen. Het NWP richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. NWP is een opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding. Het NWP is tevens eens structuurvisie op basis van de Waterwet en de Wro. Een goede bescherming tegen overstromingen, het zoveel mogelijk voorkomen van wateroverlast en droogt en het bereiken van een goede waterkwaliteit zijn de basisvoorwaarden voor welvaart en welzijn. De volgende generaties moeten Nederland als veilig en welvarend waterland ervaren. Water is mooi en Nederlanders genieten graag van water. Het doel van het NWP is: Nederland, een veilige en leefbare delta, nu en in de toekomst. De uitvoering van projecten van het NWP zijn al in volle gang. Zo hebben we in Nederland het Hoogwaterbeschermingsprogramma, programma's voor de rivierverruiming (Ruimte voor de rivier en de maaswerken) en stroomgebiedbeheersplannen zodat de waterkwaliteit wordt verbeterd.

Provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie Overijssel 2009 wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied. De provincie werkt nauw samen met Waterschappen om haar ambities te realiseren. Hiervoor hebben de waterschappen eigen regionale waterbeheerplannen opgesteld. De Provinciale staten hebben de wettelijke bevoegdheid tot het instellen en opheffen van waterschappen, tot regeling van hun gebied, taken, inrichting, samenstelling van hun bestuur en tot de verder reglementering van waterschappen. De manier waarop de waterschappen hun taak uitoefenen is onderhevig aan provinciaal toezicht doordat het waterbeheerplan de goedkeuring van Gedeputeerde Staten behoeft. Dus de provincie stelt de regels en de waterschappen doen verder de uitvoering van het waterbeheer.

Gemeentelijk beleid

De gemeenteraad van Oldenzaal heeft op 23 oktober 2003 het waterplan vastgesteld. Hierin staat beschreven wat de gemeente wil bereiken op het gebied van water in de komende 30 jaar. De gemeente Oldenzaal streeft naar integraal duurzaam waterbeheer, dit kan met de navolgende principes worden weergegeven: geen kwantitatieve afwenteling, geen kwalitatieve afwenteling, geen verspilling van water, lokale benutting, water als ordenend principe en samenwerking en afstemming, goede communicatie. Op basis van deze principes is een concreet eindbeeld opgesteld voor 2033. In het waterplan komen alle aspecten aan bod: onder andere waterkwaliteit, waterkwantiteit, beheer en inrichting, riolering. Afbeelding 10 toont een samenvatting van het eindbeeld.

• In dit eindbeeld zijn de volgende onderdelen te onderscheiden:
• oppervlaktewater met groene, natuurlijke inrichting in het buitengebied;
• schoonwaterafvoer/-stelsel en oppervlaktewater ingepast in de stedelijke omgeving;
• oppervlaktewater met inrichting tussen natuurlijk en stedelijk;
• inrichting vijvers met combinatie van beleving, gebruiksfuncties en natuur;
• ruimte voor communale buffers en helofytenfilters;
• nadruk op recreatie.

Figuur 10: Weergave eindbeeld uit het gemeentelijke Waterplan

Een belangrijk onderdeel in het gemeentelijk waterplan is het ombouwen van een gemengd rioolstelsel naar een zo veel mogelijk gescheiden rioolstelsel. Hierbij worden verschillende waterkwaliteiten gescheiden en apart afgevoerd.

Het waterplan vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan. Met het voorgenomen plan wordt hemelwater geïnfiltreerd in de bodem. Afvalwater wordt afgevoerd via het riool. Met betrekking tot het aspect water zijn daarnaast geen specifieke maatregelen nodig (zie ook onderstaande watertoets).

Watertoets

In het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) wordt gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater). De digitale watertoets is ingevuld op 21 januari 2015. Op basis van deze toets kan de korte procedure worden gevolgd. Dit houdt in dat de standaard waterparagraaf moet worden toegepast. Deze waterparagraaf betreft deze paragraaf (4.5) van het bestemmingsplan. Het toetsresultaat en de standaard waterparagraaf zijn tevens opgenomen in de bijlagen, Bijlage 4. De ingevulde digitale toets is opgenomen in Bijlage 3.

Hoofdstuk 5 Milieuaspecten

5.1 Inleiding

Nieuwe initiatieven hebben te maken met milieuaspecten. Een aantal van deze milieuaspecten zijn ruimtelijk relevant. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens ingegaan op:

• Bodem
• Geluid
• Luchtkwaliteit
• Externe veiligheid
• Bedrijven en milieuzonering
• Vormvrije m.e.r.-beoordeling
• Verkeer en parkeren

5.2 Bodem

Bij de toetsing of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, moet worden nagegaan of er mogelijk sprake is van bodemverontreiniging. Bij functiewijzigingen en nieuwe ontwikkelingen dient daarom te worden bekeken of de bodemkwaliteit past binnen het toekomstige gebruik van de bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd.

Voor dit bestemmingsplan zijn in het verleden bodemonderzoeken uitgevoerd: een verkennend bodemonderzoek in 2005 en een nader asbest bodemonderzoek in 2007. Gelet op de actualiteitswaarde van de resultaten van een bodemonderzoek van maximaal vijf jaar voor een omgevingsvergunning, dient het bodemonderzoek op het moment van het aanvragen van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen geactualiseerd te worden (na de sloop van de bebouwing). Vooralsnog is het reeds uitgevoerde bodemonderzoek echter voldoende voor toetsing of het bestemmingsplan uitvoerbaar is. Het gebruik van het perceel is sinds de bodemonderzoeken niet gewijzigd (ligt braak)

De resultaten van het verkennend onderzoek zijn verwerkt in een rapport, welke is opgenomen in de bijlagen (Bijlage 7). Er is een lichte verontreiniging met minerale olie aangetroffen in de grond ter plaatse van een voormalige bovengrondse olietank. Deze verontreiniging is verwijderd. Daarnaast zijn zowel in als op de bodem asbestverdachte materialen aangetroffen. Hiertoe is in 2007 een nader asbest bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 8). De resultaten van dit nader onderzoek geven aan dat er sprake is van een heterogene asbestverontreiniging in de bodem rondom de bebouwing (circa 5.000 m2). Omdat geen asbestconcentraties zijn aangetoond boven de interventiewaarde bestaat formeel gezien geen noodzaak tot sanering. Echter op basis van zintuiglijke waarnemingen en op basis van de uitgevoerde asbestanalyse blijkt dat de asbestverontreiniging wordt veroorzaakt door materialen in de visueel waarneembare fractie > 16 mm. Geadviseerd wordt om voorafgaand aan de nieuwbouw (en na het actualiserend bodemonderzoek) deze asbesthoudende materialen te verwijderen.

De verzamelde gegevens van de overige gemeten parameters geven een voldoende beeld weer van de bodemkwaliteit ter plaatse. Deze past vooralsnog binnen het toekomstige gebruik van de bodem.

Conclusie

De resultaten van de uitgevoerde onderzoeken geven aan dat het voorgenomen plan m.b.t. het aspect bodem uitvoerbaar is. Gelet op de actualiteitswaarde van een bodemonderzoek van maximaal vijf jaar moet het onderzoek op het moment van aanvragen van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen geactualiseerd worden.

5.3 Geluid

Het aspect geluid speelt een belangrijke rol in de omgevingskwaliteit. Ook is geluid van invloed op het welbevinden van mensen. Hierdoor komt het aspect geluid in veel verschillende wetten (met elk hun eigen reikwijdte) voor. Per 1 januari 2007 is de gewijzigde Wet geluidhinder (Wgh) in werking getreden. Hierin staat dat inzichtelijk moet worden gemaakt welke geluidsbronnen in het gebied aanwezig zijn en wat de geluidsbelasting is voor woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen zoals onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen. Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij nieuwe ruimtelijke plannen rekening gehouden dient te worden: wegverkeer-, railverkeer- en industrielawaai.

In het voorliggende plan is van geluidsoverlast door railverkeer en door industrielawaai geen sprake. Met betrekking tot wegverkeer heeft een onderzoek plaatsgevonden. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 6 

De geluidbelasting door wegverkeer op de N343 bedraagt ten hoogste 54 dB na aftrek van 2dB ex art 110-g Wgh. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden op de woningen. Op woning A wordt de voorkeursgrenswaarde met 2 dB overschreden (noordgevel, rekenpunt 1), op woning B eveneens met 2 dB (oostgevel, rekenpunt 6) en op woning C met 6 dB (noordgevel, rekenpunt 9). De maximale hogere waarde van 63 dB wordt niet overschreden. Hieronder zijn maatregelen beschreven om de geluidbelasting ten gevolge van de weg op één geluidbelaste woning zo mogelijk tot de voorkeursgrenswaarde te doen afnemen.

Maatregelen aan de bron: stil asfalt

De N343 is voorzien van een standaard asfalt (DAB), dit is een asfalt type zonder geluidreductie ten opzicht van het referentiewegdek. Door het toepassen van een stil wegdek zou de geluidbelasting met ca. 4 dB (dunne deklaag 2) afnemen. Het vervangen van een wegdek is een taak van de wegbeheerder. Het wegdek van de N343 moet over een lengte van ca. 300 meter worden vervangen door een stil wegdek met een geluidreductie van ten minste 4 dB. Het wegdek op de rotonde kan niet worden vervangen door een stil wegdek in verband met “wringend verkeer”. Dit beperkt het effect van de maatregel.De kosten van een dunne deklaag in de situatie van groot onderhoud bedragen ca. € 26,-- /m2(prijspeil 2005, bron: RWS: Advies dunne deklagen op niet-autosnelwegen (2007)). De kosten voor aanleg van een stil wegdek bedragen daarmee ca. € 62.400,-- voor een weglengte van ca. 400 meter (bij een breedte van 6 meter). Hierin zijn de meerkosten voor extra onderhoud niet meegenomen. Wellicht dat ook meerkostenontstaandoor de geringe weglengte die wordt vervangen. Diverse gemeenten en provincies geven aan dat zeer terughoudend wordt omgegaan met de aanleg van stil asfalt waar het gaat om korte weglengtes, omdat daarbij verschillende onderhoudsproblemen ontstaan (met name op overgangen stil en gewoon asfalt). Ook Rijkswaterstaat gaat bij het vervangen van het wegdek als bronmaatregel uit van een minimum weglengte van ca. 500 meter. Gezien de kosten van stil asfalt en de problemen met onderhoud van stille wegdekken met een korte weglengte is deze oplossing voor het terugdringen van de geluidbelasting op drie woningen niet kosteneffectief. Het effect is bovendien beperkt omdat de rotonde net kan worden voorzien van een stil wegdek. Daarnaast wordt de voorkeursgrenswaarde door de maatregel niet bereikt op woning C.

Maatregelen aan de bron: verlagen van de maximumsnelheid

De maximumsnelheid op de N343 bedraagt 80 km/uur. Het terugbrengen van de snelheid op deze weg ten behoeve van het terugbrengen van de geluidbelasting op drie woningen is niet haalbaar en is niet verder uitgewerkt.

Afscherming van de woningen geluidscherm

Het afschermen van de woningen met een geluidscherm langs de N343 zou de geluidbelasting omlaag kunnen brengen. Bij een geluidwal met een hoogte van 2 meter daalt de geluidbelasting op woning A in rekenpunt 1 tot de voorkeurswaarde. De geluidbelasting op woning C bedraagt echter nog 51 dB bij een geluidwal van 2 m. Bij een geluidwal met een hoogte van 4 meter daalt de geluidbelasting op de noordgevel van woning C eveneens tot de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De geluidbelasting op de oostgevel (rekenpunt 10) bedraagt bij deze geluidwal echter nog 49 dB omdat de wal de rotonde niet voldoende kan afschermen zonder gevolgen voor de verkeersveiligheid. De benodigde lengte van de geluidwal bedraagt ca. 160 m. Voor de berekeningen zie bijlage II. De aanleg van een geluidwal van 4 meter ten behoeve van het terugbrengen van de geluidbelasting op twee woningen, stuit op landschappelijke bezwaren en is bovendien niet kosteneffectief.

Het verlagen van de geluidbelasting door het treffen van maatregelen aan de bron ligt niet voor de hand uit oogpunt van kosteneffectiviteit en extra onderhoud van de weg. Afscherming van de woningen is op deze locatie eveneens niet haalbaar. Voor de gevels van twee woningen (A en C) dient daarom een hogere waarde te worden aangevraagd van 50 resp. 54 dB.

Volgens het Bouwbesluit moet de zgn. karakteristieke geluidwering van de uitwendige scheidingsconstructie van een verblijfsgebied in een woning ten minste gelijk zijn aan de invallende geluidbelasting verminderd met 33 dB; voor verblijfsruimten gelden 2 dB lagere waarden voor de geluidwering.De voorschriften hebben tot doel de geluidbelasting binnenshuis in de verblijfsgebieden van een woning te beperken tot 33 dB. Bij het bepalen van de benodigde geluidwering mag geen aftrek plaatsvinden ex. artikel 110-g Wgh. De geluidbelasting op de noordgevel en de oostgevel van woning C bedraagt zonder aftrek 56 resp. 55 dB. De benodigde karakteristieke geluidwering bedraagt voor deze gevels 23 resp. 22 dB Voor deze gevels zijn aanvullende geluidwerende voorzieningen nodig. Voor de overige gevels. met een geluidbelasting tot en met 53 dB zonder

aftrek. bedraagt de benodigde karakteristieke geluidwering 20 dB. Dit is de minimale waarde conform het Bouwbesluit. Er zijn voor deze gevels geen aanvullende geluidwerende voorzieningen nodig.

Conclusie

Conclusie is dat het bestemmingsplan hiermee uitvoerbaar is, indien gelijktijdig met het vaststellen van dit bestemmingsplan hogere grenswaarden worden vastgesteld.

5.4 Luchtkwaliteit

Het wettelijk kader met betrekking tot de luchtkwaliteit is sinds 2007 vastgelegd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) en in de algemene maatregel van bestuur: 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). In titel 5.2 van de Wm is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) geregeld. In dit programma staat onder andere beschreven wanneer en hoe overschrijding van luchtkwaliteitsnormen moet worden aangepakt. In het programma wordt rekening gehouden met nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Ontwikkelingen die binnen het programma passen hoeven niet te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen. Voor projecten die niet in betekende mate bijdragen aan luchtverontreiniging, hoeft geen onderzoek te worden gedaan naar de luchtkwaliteit.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. De functiewijziging van het agrarische erf is aan te merken als een project welke 'niet in betekende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging. Betreffende woningbouw is pas sprake van 'in betekende mate' indien het gaat om de nieuwbouw van minimaal 1500 woningen. In het voorliggende plan gaat het om de nieuwbouw van maximaal twee extra woningen. Ook doen zich geen andere ontwikkelingen voor die tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leiden.

Conclusie

Het plan kan daarmee zonder verdere toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

5.5 Externe veiligheid

Het beleidsveld externe veiligheid is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij onder andere: productie, opslag, verlading en gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Vanaf 1 januari 2010 zijn er strikte risicogrenzen die in milieuvergunningen en bestemmingsplannen moeten worden vastgelegd. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Dit gaat concreet om bedrijven die risicovol zijn, vervoer van gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport van gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Externe veiligheid kan op twee manieren ingedeeld worden:

• Transportrisico behandelt de externe veiligheid langs transportassen waarover of waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd, zoals spoorlijnen, buisleidingen en snelwegen.
• Risico bij inrichtingen gaat over externe veiligheid rond bedrijven waar met gevaarlijke stoffen wordt gewerkt, bijvoorbeeld tankstations met LPG-verkoop.

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) verplicht gemeenten om afstand te houden tussen gevoelige objecten en risicovolle bedrijven. Hierdoor wordt het aantal personen in de omgeving van een risicovol bedrijf beperkt. Er wordt daarbij gebruik gemaakt van een kansberekening. Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) is vanaf 1 januari 2011 het toetsingskader bij planontwikkeling in de nabijheid van hogedrukaardgasleidingen en overige leidingen met gevaarlijke stoffen. De afweging van de externe veiligheidssituatie van buisleidingen heeft grondslag in de Wet Milieubeheer (Wm) en in de Wro.

Figuur 11: Weergave Risicokaart (Bron: Risicokaart provincie Overijssel)

Op de risicokaart van de provincie Overijssel is te zien dat er in de nabijheid van het plangebied geen externe veiligheidsrisico's aanwezig zijn (zie afbeelding 10).

Conclusie

M.b.t het aspect externe veiligheid is dit bestemmingsplan dan ook uitvoerbaar.

5.6 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkómen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt in eerste instantie doorgaans de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd, waarin richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar zijn opgenomen.

In de directe omgeving van het plangebied aan de Wieldraaierlaan 101, 103 en 105, liggen geen milieubelastende bedrijven.

Conclusie

Aangezien er in de directe omgeving van het plangebied geen milieubelastende bedrijven liggen, voldoet het voorgenomen plan t aan de richtafstanden, zoals genoemd in de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering'.

5.7 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D (betreft de m.e.r.-beoordeling) van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Concreet betekent dit dat het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben ook wel genoemd de 'vergewisplicht'. Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst, deze geeft aan of er voor acitiviteiten en projecten beoordeeld moet worden of er een m.e.r. gemaakt moet worden. Voor projecten of activiteiten die beneden de drempelwaarden vallen moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r. beoordeling noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. In deze bijlage staan drie hoofdcriteria centraal:

• de kenmerken van het project;
• de plaats van het project;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

De ontwikkeling betreft een realisatie van een woonerf met drie woningbouwkavels. Deze ontwikkeling is niet opgenomen in de D-lijst van het Besluit m.e.r. Deze activiteiten worden niet aangemerkt als m.e.r.-beoordelingsplichtig. De locatie is niet gelegen in een kwetsbaar of gevoelig gebied dit kan worden gesteld door middel van de uitgevoerde natuuronderzoek, de waterparagraaf en de milieuonderzoeken.

Conclusie

Op basis van de beschikbare informatie kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling geen nadelige milieueffecten met zich meebrengt. Het plangebied ligt niet in een kwetsbaar of gevoelig gebied of in de directe omgeving daarvan. De onderzoeksresultaten van de uitgevoerde onderzoeken zijn daarbij positief. De ontwikkeling is daarom niet m.e.r.-beoordelingsplichtig.

5.8 Verkeer en parkeren

Met het voorliggende plan wordt een voormalig agrarische erf getransformeerd naar een woonerf met drie woningen. Het aantal verkeersbewegingen neemt daartoe eerder af dan toe, vergeleken met een agrarisch bedrijf. Tevens wordt het woonerf op een overzichtelijk wijze ontsloten. Op het erf is voldoende ruimte om te parkeren.

Conclusie

Hiermee is het bestemmingsplan betreffende verkeer en parkeren uitvoerbaar.

5.9 Conclusie

In dit hoofdstuk zijn alle relevante milieuaspecten beschreven. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling geen belemmeringen met zich meebrengt.

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten en planverantwoording

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt uiteengezet hoe de juridische regeling (de regels en de verbeelding) van dit bestemmingsplan is vormgegeven. De regels en de verbeelding zijn toegesneden op de voorgenomen ontwikkeling.

6.2 Opzet van de regels

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De regels geven inhoud aan de op de verbeelding (plankaart) aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd kan of mag worden. Bij de opzet van de regels is getracht het aantal bepalingen zo beperkt mogelijk te houden en slechts datgene te regelen wat daadwerkelijk van noodzaak is. Hiervoor zijn een aantal standaarden ontwikkeld door het Ministerie van VROM. Deze zijn o.a. de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012), de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten (STRI2012) en de Praktijkrichtlijn bestemmingsplannen (PRBBP2012). In dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van deze standaarden. Het juridische bindende deel van het plan bestaat uit de verbeelding en regels. Deze worden digitaal en analoog verbeeld. De verbeelding en regels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken namelijk:

• 1. Inleidende regels
• 2. Bestemmingsregels
• 3. Algemene regels
• 4. Overgangs- en slotregels

6.3 Verantwoording van de regels

1. Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat twee artikelen:

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd voor zover deze begrippen van het 'normale' spraakgebruik afwijken of een specifiek juridische betekenis hebben. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

2. Bestemmingsregels

Dit hoofdstuk bestaat uit een beschrijving van de bestemmingen

Artikel 3 Groen: dit betreft de bestemming voor de groene omkadering van het erf.

Artikel 4 Verkeer: dit betreft de bestemming voor de inrit en de binnenruimte waar de woningen aan liggen.

Artikel 5 Wonen-Erfwonen: dit betreft de bestemming voor het woonerf met drie woningen en bijgebouwen. Binnen deze bestemming zijn bouw- en gebruiksregels opgenomen.

Dee oppervlakte aan bijgebouwen is gerelateerd aan het bestemmingsplan Buitengebied. Hierin is maximaal 200 m2 aan bijgebouwen toegestaan bij een perceel van minimaal 5000 m2. Voor dit plangebied is een onderverdeling in woonpercelen gemaakt van respectievelijk 400 m2, 100 m2 en 100 m2. Voor het plangebied resulteert dit een maximale gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen van 600 m2.

Artikel 6 Waarde - Archeologie: dit betreft een dubbelbestemming waarmee eventueel aanwezige archeologische waarden worden geborgd.

3. Algemene regels

Deze regels zijn algemene regels die voor het gehele bestemmingsplan gelden. Vaak zijn ze van toepassing op meerdere bestemmingen:

Artikel 7 Antidubbeltelregel

Artikel 8 Algemene bouwregels

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

Artikel 10 Algemene aanduidingsregels

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

Artikel 12 Overige regels

4. Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotbepalingen. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Artikel 13 Overgangsrecht: In de overgangsregels zijn de juridische consequenties angegeven betreffende bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan.

Artikel 14 Slotregel: Dit artikel geeft aan onder welke naam dit plan kan worden aangehaald.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

In artikel art. 3.1.6 lid 1, Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat onderzocht moet worden of een bestemmingsplan uitvoerbaar is en beschreven moet worden hoe burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken.

7.2 Ruimtelijke uitvoerbaarheid

In voorgaande hoofdstukken is beschreven hoe het voorgenomen project past binnen het van toepassing zijnde overheidsbeleid. Er wordt geconstateerd dat er geen waarden aangetast worden in het plangebied en in de directe omgeving. Verder zijn er geen milieukundige belemmeringen geconstateerd (zie hoofdstuk 5). Ruimtelijk is de voorgenomen ontwikkeling daarmee uitvoerbaar.

7.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg

Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld is dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Provincie Overijssel

In het reguliere overleg tussen provincie en gemeente van dd 9-12-2014 heeft de provincie aangegeven te kunnen instemmen met de geplande ontwikkeling om ter plaatse drie woningen in een landelijke setting te realiseren.

Waterschap Groot Salland

Tevens is het plan afgestemd met het waterschap Vechtstromen. De resultaten van deze afstemming zijn weergegeven in paragraaf 4.5.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 8 juli 2015 tot en met 18 augustus 2015 (6 weken lang) ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend.

Ambtshalve wijziging

Gebleken is dat de nieuwe woningen niet worden genummerd aan de Oude Oldenzaalsestraat 2, maar aan de Wieldraaierlaan 101, 103 en 105. Ten behoeve van de vindbaarheid van het bestemmingsplan is met de vaststelling van dit bestemmingsplan besloten om de tennaamstelling van het bestemmingsplan te wijzigen in 'Wieldraaierlaan 101, 103 en 105'.

7.4 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. In het voorliggende geval is een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemers en de gemeente Oldenzaal. Hierin is tevens het risico van planschade opgenomen zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.