Akkerkers - locatie De Eik

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voor een locatie aan de Akkerkers in Oldenzaal is een plan ontwikkeld. Op deze locatie was het voormalige gezinsvervangende tehuis de Eik gevestigd. Het plan betreft het verbouwen van vier woonunites tot een regulier wooncomplex, bestaande uit zes woningen en zes appartementen. Het oude kantoorgedeelte wordt omgebouwd tot negen wooneenheden. Deze ontwikkelingen passen niet binnen het geldende bestemmingsplan, waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om het voormalige gezinsvervangende tehuis om te zetten tot zes reguliere woningen en zes appartementen. Voor de verbouwing van het kantoorgedeelte is inmiddels een omgevingsvergunning verleend met toepassing van art 2.12 lid 1 sub a onder 2 Wabo; de zogenaamde kruimellijst. In dit bestemmingsplan wordt dit kantoorgedeelte meegenomen en van een passende woonbestemming voorzien. Voor een open terrein aan de Weerselosestraat achter de bestaande bebouwing bestaat het plan om twee twee-onder-één kapwoningen te realiseren. Voor dat plandeel wordt een aparte bestemmingsplanprocedure doorlopen.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Ligging

Het plangebied bestaat uit de voormalige zorglocatie De Eik aan de Akkerkers. Het plangebied ligt aan de noordzijde van de stad Oldenzaal in de wijk De Essen.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: googlemaps)

Begrenzing

Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Oldenzaal, sectie K, perceelsnummer 3696. De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (rood omkaderd). In dit figuur is een luchtfoto weergegeven waarop het perceel van het voormaligte tehuis De Eik te zien is. Het perceel wordt begrensd door de Akkerkers in het westen en het zuiden, de Weerselosestraat in het noorden en de tuinen van enkele woningen in het oosten. Zie de verbeelding voor de exacte begrenzing van het plangebied.

Fig 1.2: begrenzing plangebied (bron: Atlas van Overijssel)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'De Essen'. Het bestemmingplan 'De Essen' is door de gemeenteraad van Oldenzaal op 30 mei 2011 vastgesteld. In figuur 1.3 is een fragment uit de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen.

Fig 1.3: uitsnede bestemmingsplan De Essen (bron: Atlas van Overijssel)

Aan het plangebied zijn de bestemmingen 'Wonen' en 'Maatschappelijk' toegekend. Binnen de bestemming 'Wonen' geldt dat het bestaande aantal woningen op het moment van terinzagelegging van het ontwerp zijn toegestaan. Hoofdgebouwen mogen alleen in het bouwvlak worden opgericht. Door het bestaande bouwvlak heeft een strook de dubbelbestemming 'onderdoorgang'. Daar is een onderdoorgang (tunnel) door de bestaande bebouwing toegestaan. Aan de noordzijde ligt op een deel van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Gronden met deze dubbelbestemming zijn naast de hoofdbestemming bestemd voor de bescherming van mogelijk aanwezige acheologische resten in de bodem.

Gronden met de bestemming 'maatschappelijk' zijn o.a. bestemd voor maatschappelijke voorzieningen zoals educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen. Wonen is binnen deze bestemming niet toegestaan.

1.4 De bij het plan behorende stukken

Het onderhavige bestemmingsplan 'Akkerkers - locatie De Eik' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken.

• Verbeelding, schaal 1:1000 (tek. nr. NL.IMRO.0173.BP09038-va01)
• Bijlagen bij de toelichting
• Regels
• Bijlagen bij de regels

1.5 Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Beschrijving huidige situatie

De Akkerkers is een rustige woonstraat in de wijk De Essen in Oldenzaal-Noord. De woningen rondom het plangebied bestaan voor het grootste gedeelte uit geschakelde woningen: rijwoningen en tweekappers. In de wijk was tot voor kort een zorgcentrum van stichting De Eik gevestigd. Aan de Akkerkers beschikte de stichting over een kantoorgebouw en vier woonunits. Het kantoorgebouw is middels een omgevingsvergunning omgezet tot negen wooneenheden.

De vier woonunits waren gevestigd in een geschakeld langwerpig gebouw. De gebouwen bestaan uit twee bouwlagen met een kap.

Figuur 2.1: Bestaande woonunits De Eik

Aan de noordoostzijde van het perceel ligt achter de woonunits en aan de Weerselosestraat een onbebouwd terrein. Dit is in gebruik als speelplek en behoord ook tot het kadastrale perceel. Dit terrein is te bereiken middels een tunneltje door de woonunits. (zie onderdoorgang in paragraaf 1.3). Mogelijk wordt hier in de toekomst een bouwperceel gerealiseerd. In het onderhavig bestemmingsplan blijft dit terrein buiten het plangebied.

Figuur 2.2: Speelplek aan de Weerselosestraat blijft buiten het plangebied

2.2 Toekomstige situatie

Met het plan worden drie van de vier aan elkaar gebouwde woonunits omgebouwd in zes grondgebonden woningen. Eén bestaand woonblok wordt omgezet in zes appartementen. In de verschijningsvorm van de panden worden geen aanpassingen gedaan. Wel worden de gebouwen intern verbouwd en gerenoveerd. Elke woning krijgt een eigen energiezuinige CV ketel. Het plein aan de zijde van de Akkerkers wordt heringericht zoals te zien is in figuur 2.3. Aan de voorzijde krijgt elke woning een eigen oprit waar. Daarnaast wordt het plein aan de voorzijde heringericht. Op het plein worden extra parkeerplaatsen gerealiseerd en is meer ruimte voor groen.

Figuur 2.3: Schets van herinrichting plein en ontwikkelingen bestaande bebouwing

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationaal Waterplan

Het Nationaal Waterplan is op 12 december 2009 vastgesteld en is het formele rijksplan voor het nationale waterbeleid. In de Waterwet is vastgelegd dat het rijk dit plan eens in de zes jaar opstelt. Het huidige plan geldt voor de periode 2009-2015. Het is de opvolger van de Vierde Nota waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding. Het plan bevat tevens de stroomgebiedbeheerplannen die op grond van de Kaderrichtlijn Water zijn opgesteld. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening is het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten tevens aan te merken als structuurvisie.

Het Nationaal Waterplan heeft betrekking op het gehele watersysteem van Nederland, zowel oppervlaktewater, grondwater, als de bijbehorende waterkeringen, oevers en dergelijke. Het kabinet kiest voor een strategie die bestaat uit 'meebewegen, weerstand bieden, kansen pakken', adaptieve aanpak en samenwerking binnen en buiten het waterbeheer.

• Meebewegen, weerstand bieden, kansen pakken
  Voor een duurzaam en integraal waterbeleid is het belangrijk om waar nodig en mogelijk water de ruimte te geven en mee te bewegen met en gebruik te maken van natuurlijke processen, zoals dit bijvoorbeeld wordt toegepast bij Ruimte voor de Rivier. Met een gebiedsgerichte aanpak is het vaak mogelijk om het waterbeheer te verbeteren en tegelijk te werken aan versterking van de economie en de leefomgeving, tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten.
• Adaptieve aanpak
  Het kabinet anticipeert met een adaptieve aanpak op toekomstige ontwikkelingen (klimaatverandering, effectiviteit van maatregelen, etc.). Daarmee kunnen adequate maatregelen genomen worden, maar kunnen deze ook aangepast worden aan nieuwe inzichten of veranderende ontwikkelingen.
• Samenwerking binnen en buiten het waterbeheer
  Waterbeheer is een gezamenlijk proces van rijk, provincies, gemeenten en waterschappen. Betrokkenheid van alle relevante partijen, zowel publiek als privaat, bij zowel het definiëren van de opgaven als het vinden van oplossingen vindt het kabinet van groot belang. De samenwerking binnen stroomgebieden staat centraal bij de werkwijze van de onderlinge overheden. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is via www.dewatertoets.nl een watertoets gedaan. De resultaten van deze toets zijn beschreven in paragraaf 4.6.

3.1.2 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Opgaven van nationaal belang in Oost-Nederland (de provincies Gelderland en Overijssel) zijn:

• Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol;
• Het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma's zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw;
• Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe);
• Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet.

Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit deze Structuurvisie heeft het Rijk op basis van de Wet ruimtelijke ordening, twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van elkaar in aard (beleidsmatig versus procesmatig):

• Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk beleid te borgen.
• Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij verschillende overheden.

Conclusie

Voorliggend bestemmingsplan heeft geen raakvlakken met de nationale belangen zoals deze benoemd zijn in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Derhalve wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruime is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Het doel van deze ladder is het bevorderen van een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte én het voorkomen van overprogrammering. Om dit te bereiken is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, artikel 3.1.6, tweede lid). Dit betekent dat bij ruimtelijke besluiten (zoals het vaststellen van een bestemmingsplan) moet worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik. De procesvereiste is alleen van toepassing op ruimtelijke besluiten die voorzien in een stedelijke ontwikkeling. In het Bro is een stedelijke ontwikkeling gedefinieerd als: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Toets

Onderhavig plan betreft het transformeren van vier woonunits in zes appartementen en zes grondgebonden woningen, het realiseren van twee twee-onder-één kapwoningen en negen appartementen in het voormalige kantoor. Dat betekent dat er in totaal 19 wooneenheden worden toegevoegd. Op basis van de ladder dient eerst onderbouwd te worden dat het plan voorziet in een actuele regionale en lokale behoefte. Uit de Regionale Woon Programmering Twente blijkt dat het aantal huishoudens in Oldenzaal nog met 700 groeit. Een deel van deze huishoudensgroei is al vastgelegd in harde plannen. Uit de woningbouwprogrammering Oldenzaal 2017-2027 blijkt dat er nog behoefte is om in de gemeente 300 woningen aan harde plannen toe te voegen. 100 van deze woningen is toebedeeld aan 'diverse locaties in Zuid-Berghuizen, de Thij en de Essen' waar het plangebied onderdeel van is. Hier wordt nader op ingegaan in paragraaf 3.3.2 en 3.3.3

Indien de behoefte is aangetoond dient te worden beschreven in hoeverre de ontwikkeling plaats vindt binnen het bestaand stedelijk gebied (BSG). Het BSG is als volgt gedefinieerd: ‘Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.’ De plangebied aan de Akkerkers en de Weerselosestraat is geheel omsloten door stedelijke functies zoals beschreven in de definitie. Voor het grootste gedeelte betreft het plan de transformatie van bestaande bebouwing. Daarmee kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied.

Op basis van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel 2017 geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. De Omgevingsvisie is op 12 april 2017 vastgesteld en op 1 mei 2017 in werking getreden.

Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

De ambities in het kader van duurzaamheid zijn: klimaatbestendigheid, het realiseren van een duurzame energiehuishouding, het sluiten van kringlopen (circulaire economie) en het beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur.

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit wordt ingezet op het vergroten van de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is daarbij van belang, waarbij een vitaal en samenhangend stelsel van gebieden met een hoge natuur- en waterkwaliteit wordt ontwikkeld. Ook de ontwikkeling van een continu en beleefbaar watersysteem, het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen en het contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken, zijn ambities op het gebied van ruimtelijke kwaliteit. Het zorgvuldig inpassen van nieuwe initiatieven heeft als doel om de samenhang in en de identiteit van een gebied te versterken en nieuwe kwaliteiten te laten ontstaan. Een zichtbaar en beleefbaar landschap en het behouden en waar mogelijk verbreden van het bestaande aanbod aan woon-, werk- en mixmilieu's betreffen ruimtelijke kwaliteitsambities.

De ambitie van de provincie Overijssel is dat elk project bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving en dat nieuwe initiatieven worden verbonden met bestaande kwaliteiten. De Catalogus Gebiedskenmerken, die per gebiedstype beschrijft welke kwaliteiten behouden, versterkt en ontwikkeld moeten worden, is daarbij een instrument om te sturen op ruimtelijke kwaliteit. Ten aanzien van sociale kwaliteit is het koesteren en het gebruik maken van 'noaberschap' de ambitie, evenals het stimuleren van culturele identiteit van de provincie Overijssel, zowel lokaal als regionaal. Duurzame ontwikkeling van cultureel erfgoed (bijv. herbestemmen/hergebruik monumenten en karakteristieke bebouwing) hoort hier bij. Het realiseren van sociale kwaliteit wordt gedaan door het actief betrekken van bewoners bij projecten en het bieden van ruimte aan initiatieven van onderop.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel 2017. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

3.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• generieke beleidskeuzes;
• ontwikkelingsperspectieven;
• gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken 

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 3.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2017 (Bron: Provincie Overijssel)

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel 2017

Indien het concrete initiatief, van de Akkerkers, wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Generieke beleidskeuzes

Of een ontwikkeling nodig of mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. Hierbij is onder andere het principe van 'zuinig en zorgvulig ruimtegebruik' (artikel 2.1.3) van belang die er voor staat dat in eerste instantie bestaande bebouwing en stedelijk gebied wordt benut, voordat er nieuwbouw in de groene omgeving plaatsvindt.

Het plangebied is gelegen binnen het stedelijk gebied van de stad Oldenzaal. Een bestaande woon-zorglocatie wordt omgezet in 6 reguliere woningen en 6 appartementen. Op de bijbehorende groene ruimte worden twee bouwkavels gerealiseerd. Deze locatie heeft nu ook al een stedelijke bestemming (wonen). Daarmee is dit een goede inbreidingslocatie.

Met het plan wordt voldaan aan het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik uit de provinciale omgevingsvisie.

Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

Figuur 3.2: Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel, de locatie is omlijnd (bron: provincie Overijssel)

Het plangebied is gelegen in het ontwikkelingsperspectief 'woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken'. Herstructurering en transformatie moeten deze netwerken vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Het onderhavig plan betreft een kleinschalige herstructurering van een stedelijke omgeving. Deze past volledig binnen dit ontwikkelingsperspectief.

Gebiedskenmerken

Natuurlijke laag

De natuurlijke laag geeft aan het gebied het kenmerk 'dekzandvlakte en ruggen' (zie figuur 3.3). De locatie is gelegen midden in de stedelijke omgeving. Van de kenmerken van deze natuurlijke laag is op de locatie niets meer zichtbaar. Het plan doet dan ook geen afbreuk aan de kenmerken van de natuurlijke laag.

Stedelijke laag

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart voor de 'Stedelijke laag' aangeduid met het gebiedstypen 'Woonwijken 1955-nu' zoals weergegeven in figuur 3.3.

Figuur 3.3: stedelijke laag, omgevingsvisie Overijssel (bron: Atlas van Overijssel)

De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken,wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaats vinden de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar.

Met de transformatie van een woon-zorglocatie is rekening gehouden met omliggende functies en bestaande bebouwingsstructuren. De bouwmogelijkheden sluiten aan bij de bouwmogelijkheden in de wijk omdat er wordt aangesloten bij het geldende bestemmingsplan De Essen. De ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met het ter plekke geldende gebiedskenmerk van de 'Stedelijke laag'.

Laag van de beleving

In de laag van de beleving wordt de Weerselosestraat weergegeven als onderdeel van de historische infrastructuur. De weg was vroeger de doorgaande route tussen Oldenzaal en Weerselo. Met het plan worden aan deze weg twee woningen toegevoegd. Het plan doet geen afbreuk aan de kenmerken van de historische infrastructuur.

De 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' en de 'Lust- en leisurelaag' hebben binnen het plangebied geen specifieke kenmerken en blijven daarom verder buiten beschouwing.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Oldenzaal

Op 10 maart 2014 heeft de gemeenteraad van Oldenzaal de structuurvisie Oldenzaal vastgesteld. De Structuurvisie Oldenzaal is een beleidsdocument waarin vastgelegd wordt waar de komende 10 tot 15 jaar ruimtelijke ontwikkelingen zijn te verwachten, wat de ambitie van de gemeente is en hoe de gemeente deze denkt te realiseren.

In de structuurvisie staat dat De Essen een wijk is die sterk georiënteerd is op het stedelijk kerngebied en waarvan de groene scheg vooral een landelijke uitstraling heeft. Het plangebied ligt binnen het stedelijke gebied op circa 200 meter ten oosten van de scheg. Eén van de kernambi-ties is het vergroten van het stedelijk kerngebied. Hierdoor worden nieuwe en be-staande activiteiten in de invloedssfeer van het centrum betrokken. De kwaliteit en leefbaarheid van Oldenzaal wordt vergroot door de gebieden waar de komende tijd dynamiek te verwachten is (zoals de spoorzone, herstructurering bedrijventerrein), mentaal te laten horen tot 1 gebied: het stedelijk kerngebied van Oldenzaal. Het centrum grenst dan weer direct aan het landschap, waardoor nieuwe verbindingen tussen de stad en het landschap worden gecreëerd en de huidige verbindingen worden versterkt. In het stedelijk gebied wordt planologisch ruimte geboden en de stadsring wordt vergroend.

Het plan betreft een transformatie van een woon-zorglocatie binnen de bestaande bebouwing. De ontwikkeling is kleinschalig van aard en past daarmee binnen de kaders van de Structuurvisie Oldenzaal.

3.3.2 Woonprogrammering 2017-2027

Begin 2017 hebben de Twentse portefeuillehouders en de provinciale gedeputeerde wonen afgesproken de actuele Regionale Woon Programmering (RWP) Twente voor te leggen aan de colleges ter vaststelling. Dit betreft een actualisatie van de begin 2016 gemaakte woonafspraken in Twente. Het RWP Twente is gebaseerd op het afwegingskader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder is sinds oktober 2012 als motiveringseis opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Overheden moeten op grond van het Bro elke nieuwe stedelijke ontwikkeling in een bestemmingsplan motiveren aan de hand van de ladder. De woningmarkten in Twentse zijn overwegend lokaal. In het RWP is de woningvraag en aanbod in harde plancapaciteit per gemeente gegeven. De harde plannen voldoen daarbij niet altijd aan de kwalitatieve behoeften, terwijl sommige 'zachte' plannen wel kunnen voldoen aan de behoefte. Het is gewenst om te bezien of wellicht 'harde' plannen moeten sneuvelen om ruimte te geven aan goede 'zachte' plannen. Afgesproken is dat de programmering maximaal 100% van de lokale behoefte betreft. Het ideaal is vrije ruimte in de programmering. De actualisering betreft een bijstelling van de 10-jaarsperiode van 2015-2025 naar 2017-2017 en de daarmee samenhangende lagere verwachte toename van het aantal huishoudens in de komende 10 jaar.

het RWP toont de noodzaak van herprogrammering woningbouw in Oldenzaal aan. Het aantal huishoudens in Oldenzaal groeit de komende 10 jaar met ongeveer 700. Uit het Woningbouwprogramma Oldenzaal 2017-2027 blijkt dat voor deze toename momenteel in principe al 600 woningen (=85%) in harde bestemmingsplannen belegd. Het woningaanbod in deze bestemmingsplannen sluit echter niet altijd aan bij de marktvraag. Door herprogrammering in plannen wordt de harde plancapaciteit. Dit heeft al geleid tot een aanpassing van de plannen Ganzenmarkt-zuid, Stadsbleek en Stationsplein. Door deze herprogrammering verlagen we de harde bestemmingsplancapaciteit met 100 woningen. Met de resterende 500 woningen wordt voorzien in 70% van de behoefte voor de komende 10 jaar. Rekening houdend met de sloop van 100 huurwoningen door WBO in 10 jaar tijd kunnen 300 woningen in nieuwe plannen worden opgenomen. Daarbij zijn de volgende locaties in beeld:

• Diverse binnenstadlocaties (70 woningen);
• Stationspark Oldenzaal Centraal, Parallelstraat en DHL-terrein (150 woningen)
• Diverse overige locaties in Zuid-Berghuizen, De Thij en de Essen (150 woningen)
• De Graven Es, gebied 10 (230 woningen)

Om 'overprogrammering' te voorkomen is een prioritering en nadere selectie van deze plannen noodzakelijk. Daarbij spelen diverse belangen als aanpak rotte kiezen, stedelijke vernieuwing stationsomgeving, wijkvernieuwing, ruimte voor particulier initiatief en gemeentelijke financiële middelen (grondbedrijf). Dilemma's die zich daarbij voor doen zijn:

• Vraag (klein)stedelijk wonen versus vraag suburbaan wonen (vrijstaand / 2 onder 1 kap);
• Inbreiding en stedelijke vernieuwing versus uitbreiding;
• Particulier initiatief versus gemeentelijke gebiedsontwikkeling/exploitatie;
• Levendige binnenstad versus duurzame wijkontwikkeling;
• Sturen op bestaande initiatieven versus ruimte voor nieuwe (nog onbekende) initiatieven.

Belangrijkste criterium is aansluiting bij de woningvraag. Ontwikkelingen hierin zijn vooral zichtbaar in de vraag naar huurwoningen, (klein)stedelijk wonen en suburbane woonmilieus. In het Woningbouwprogramma Oldenzaal 2017-2027 wordt daar als volgt indicatief invulling aan het hard maken van zachte plannen gegeven: binnenstadlocaties 100%, Stationspark Oldenzaal Centraal 67%, diverse locaties in de wijk 67% en De Graven Es 13% van het potentiele aanbod aan woningen op betreffende locaties.

De duurzame wijkvernieuwing wordt gestimuleerd door een beperkt aantal plannen op vrijkomende locaties te ontwikkelen en in te zetten op vernieuwing van de woningvoorraad. In de wijken Zuid-Berghuizen, De Thij en De Essen kan de gemeente Oldenzaal ongeveer 150 woningen de komende 10 jaar toevoegen. Deze spelen in op de vraag van één-, twee en meerpersoonshuishoudens. Er zijn een beperkt aantal locaties beschikbaar die kunnen bijdragen aan een toename van de diversiteit in het woningaanbod. Hierbij denken we aan levensloopbestendige woningen (met eventueel zorg) nabij voorzieningen en kavels voor (half)vrijstaande woningen op overige locaties. Dit draagt bij aan de vergroting van de vitaliteit van de wijken. Voorbeelden zijn de levensloopbestendige zorgappartementen aan de Storkstraat in Zuid-Berghuizen, de kavels op maat aan de Hogenkampweg in de Thij en de landschappelijke kavels bij de Essen. Voor deze wijken zitten ongeveer 50 woningen in harde plannen, er kunnen dus nog 100 woningen in nieuwe plannen worden ontwikkeld.

Conclusie

Dit bestemming maakt de transformatie van vier woonunits naar zes woningen en zes appartementen mogelijk. Daarnaast wordt (in een apart bestemmingsplan) twee woningen toegevoegd op het achterliggende terrein. In het voormalige kantoorgedeelte worden negen appartementen gerealiseerd. Dat betekent dat er in totaal 19 woningen worden toegevoegd. Het toevoegen van 19 woningen binnen het bestaand bebouwd gebied past ruimschoots binnen de regionale en lokale woonprogrammering.

3.3.3 Woonvisie Oldenzaal 2016 - 2020

De gemeenteraad van Oldenzaal heeft op 22 februari 2016 de Woovisie Oldenzaal 2016 - 2020 vastgesteld. De woonvisie geeft de ambitie waarmee de gemeente de komende 5 tot 10 met de woningbouwprogrammering om wilt gaan. De visie is het kader waarbinnen de gemeente opereert en een uitnodiging aan partijen om samen met de gemeente de geformuleerde ambities waar te maken. Tevens dient de visie als afwegingskader mochten er ontwikkelingen op de gemeente afkomen die nu nog niet worden voorzien. De woonvisie vormt de basis voor de diverse woonplannen.

De toename van de woningbehoefte heeft vooral betrekking op de koopsector gelet op het huurbeleid van het Rijk. Er kunnen in Oldenzaal nog 400 grondgebonden koopwoningen worden toegevoegd. Afhankelijk van de economische en demografische ontwikkelingen kan dit aantal nog oplopen tot 650 in 10 jaar. Daarnaast leidt het langer blijven wonen van ouderen in een grondgebonden koopwoning tot minder vrijkomend aanbod in de koopsector, waardoor de vraag naar toevoeging van koopwoningen verder toeneemt. Daar kan uit worden geconcludeerd dat er sprake is van behoefte aan de grondgebonden woningen.

Uit de woonvisie blijkt daarnaast dat vooral het aantal 1-persoonshuishoudens tot 2025 (en ook daarna) sterk toeneemt. De gemeente zet in op de huisvesting van het toenemnde aantal 1 persoonshuishoudens door betaalbare huurwoningen. Het realiseren van 6 betaalbare appartementen in één van de woonunits voldoet aan deze vraag.

Met dit bestemmingsplan wordt een woonzorgcomplex bestaand uit 4 woongroepen omgezet in 6 grondgebonden rijwoningen en 6 appartementen. Daarmee worden er in totaal 8 wooneenheden toegevoegd. Voor Oldenzaal geldt momenteel dat 52% van de lokale behoefte in harde bestemmingsplannen is vastgelegd. De toevoeging van 8 woningen past hiermee ruimschoots binnen de woningbehoefte. Met het totale plan (inclusief 9 appartementen in het voormalige kantoor en 2 twee-onder-één kapwoningen) worden er 19 woningen toegevoegd. Dit aantal past binnen de woningbehoefte.

De gemeente zet in op inbreiding voor uitbreiding. Om te voorkomen dat leegstaande panden verpauperen wordt ingezet op transformatie. Oldenzaal kent veel transformatielocaties die in handen zijn van particuliere ontwikkelaars en particulieren. De gemeente verleidt de ontwikkelaars op de locaties woningbouw te realiseren die aansluiten bij de Oldenzaalse vraag. Het plangebied aan de Akkerkers is daar een voorbeeld van.

In de visie stimuleert de gemeente het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Met dit plan worden de bestaande panden gerenoveerd en allemaal voorzien van een nieuwe energiezuinige cv-ketel. Dit draagt bij aan de verduurzaming van deze panden.

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het plan past binnen de Woonvisie Oldenzaal 2016 - 2020.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving staan van het verrichte onderzoek naar de voor het plan relevante feiten en de af te wegen belangen (Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.2).

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de geldende wet- en regelgeving die op voorliggend plan en plangebied van toepassing zijn. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden daarom de resultaten van het onderzoek naar o.a. de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreffen voor zover relevant de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, verkeer, water en vormvrije m.e.r-beoordeling.

4.1 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In het voorliggende geval is er sprake van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. In figuur 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven.

Figuur 4.1: Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering

Toets

Het plangebied is gelegen op circa 80 meter van het bedrijventerrein de Essen. Deze bedijven bevinden zich aan de overzijde van de Essenlaan. De bedrijven die daar zijn toegestaan betreffen bedrijven tot en met milieucategorie 2. Met een afstand van 80 meter wordt daarmee ruimschoots voldaan aan deze richtafstanden.

Ten noorden van het plangebied ligt op circa 35 meter een winkelcentrum dat onder andere bestemd is voor detailhandel en lichte horeca. Er is onder andere een supermarkt aanwezige. Dergelijke functies hebben op basis van de VNG lijs een richtafstand van 10 meter ten opzichte van woningen. Hier wordt ruimschoots aan voldaan.

4.2 Bodem

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient in de daarvoor aangewezen gevallen een bodemonderzoek te worden verricht.

Het plan betreft de transformatie van bestaande bebouwing. Ook de bestaande bebouwing heeft momenteel al een woonfunctie, echter in combinatie met zorg. Derhalve is er geen sprake van een nieuwe milieugevoelige functie. Met dit bestemmingsplan wordt geen nieuwe bebouwing opgericht en vinden er geen bodemingrepen plaats. Een bodemonderzoek is derhalve niet nodig. Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen het voorgenomen plan.

4.3 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder moet er bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, c.q. een ontheffing op grond van de Wro, een onderzoek worden gedaan naar de geluidsbelasting op de gevels van geluidsgevoelige objecten, voor zover deze geluidsgevoelige objecten zijn gelegen binnen een zonering van een industrieterrein, wegen en/of spoorwegen. In de omgeving zijn geen spoorwegen of bedrijven aanwezig met een (hoge) geluidsbelasting op het plangebied. Wel ligt het plangebied in de nabijheid van wegen.

De Wet geluidhinder kent de volgende geluidsgevoelige functies:

• Woningen.
• Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal).
• Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc.

Enerzijds betekent dit dat (geluids-)eisen worden gesteld aan de nieuwe milieubelastende functies, anderzijds betekent dit eveneens dat beperkingen worden opgelegd aan de nieuwe milieugevoelige functies.

Toets

Op grond van het artikel 74 van de Wet geluidhinder bevindt zich langs een weg een geluidszone, die aan weerszijde een breedte heeft van:

• a. in stedelijk gebied:
  • voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken: 350 meter;
  • voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 200 meter;
• b. in buitenstedelijk gebied:
  • voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter;
  • voor een weg, bestaande uit drie of vier rijstroken: 400 meter;
  • voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 250 meter.

Deze zonering geldt niet:

• c. voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied;
• d. voor wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 kilometer per uur geldt;
• e. wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveau vaststaat dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabij gelegen rijstrook 48 dB (A) of minder bedraagt (art. 74, lid 3 Wgh).

Met het plan worden geen nieuwe geluidsgevoelige objecten toegevoegd. De bestaande woonunits worden getransformeerd in woningen. Dit wordt binnen de bestaande bebouwing gerealiseerd. De omliggende wegen, de Akkerkers en de Weerselosestraat zijn rustige wegen met weinig verkeer waar een maximum snelheid van 30 kilometer per uur is toegestaan. Dit brengt geen onacceptabele geluidsbelasting op de gebouwen met zich mee. Geconcludeerd kan worden dat de transformatie van de woon-zorglocatie naar regulier woningen met betrekking tot het aspect 'geluid' acceptabel is.

4.4 Luchtkwaliteit

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen
Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen 
Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Toets

Met dit plan wordt een bestaand woon-zorgcomplex getransformeerd. De extra verkeersbewegingen die dat met zich meebrengt zijn nihiel. De bijdrage van het extra verkeer valt dan ook onder niet in betekende mate. Aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit is derhalve niet nodig.

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het daarbij om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's Zware Ongevallen 1999 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes en de Regeling Basisnet. Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen zijn het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) van toepassing.

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

• Plaatsgebonden risico (PR): Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als een kans per jaar dat een persoon onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.
• Groepsrisico (GR): Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen de inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

In het BEVI zijn de risiconormen wettelijk vastgelegd. Deze normen zijn niet effectgericht maar gebaseerd op een kansberekening. Tevens geven de risiconormen alleen de kans weer om als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen te overlijden. Gezondheidsschade en de kans op verwonding of materiële schade zijn daarin niet meegenomen. Er is in het BEVI geen harde norm voor het groepsrisico vastgesteld. Voor het groepsrisico geldt geen norm maar slechts een oriënterende waarde. Er is sprake van een verantwoordingsplicht in geval van een toename van het groepsrisico.

Risicokaart

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven.

Toets

Figuur 4.2 uitsnede risicokaart (bron: risicokaart.nl).

Uit de inventarisatie blijkt dat het plangebied op een afstand van 130 meter van een LPG tangstation ligt. Op basis van het aspect gevaar in de VNG lijst geldt hiervoor een minimale afstand van 50 meter tot nieuwe woningen. Daar wordt ruimschoots aan voldaan. Met betrekking tot de extene veiligheid vormt het LPG tankstation dan ook geen belemmering. Naast het tankstation blijkt dat binnen een zeer ruime straal van het plangebied geen risico's op basis van de externe veiligheid zijn gelegen, derhalve geldt dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen, danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid.

4.6 Water

Een belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen.

Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2016-2021. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn de Kaderrichtlijn Water en retentiecompensatie. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.
Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

Waterbeheerplan 2016-2021

Het waterschap laat in het waterbeheerplan zien welke ontwikkelingen voor het waterbeheer van belang zijn en welke (bestuurlijke) accenten zij in de samenwerking met partners willen leggen. Van daar uit wordt vervolgens het beleid voor de planperiode 2016-2021 beschreven voor de primaire taakgebieden:

• Bescherming tegen overstromingen en werken aan veiligheid: Veilig water.
• Zorgen voor de juiste hoeveelheid water en passende waterpeilen: Voldoende water.
• Zorgen voor een goede waterkwaliteit die nodig is voor mens, plant en dier: Schoon water.
• Verwerken van afvalwater en het benutten van energie en grondstoffen daaruit: Afvalwater.

Waterveiligheid

Ingezet wordt op meerlaagsveiligheid: het op orde brengen van de waterkeringen, proberen te bereiken dat in de ruimtelijke ordening meer rekening wordt gehouden met waterveiligheid en eventuele gevolgen van een overstroming. En om adequaat te kunnen optreden bij hoog water zorgt het waterschap er voor dat de crisisbeheersing op orde is.

De regionale waterkeringen worden in de planperiode opnieuw getoetst waarbij gekeken wordt of daarbij gebruik gemaakt kan worden van nieuwe normen gebaseerd op de risicobenadering. Tevens gaat het waterschap extra aandacht schenken aan de vele kilometers overige keringen die bescherming bieden op lokale schaal.

Voldoende Water

De doelen voor 'Voldoende Water' zijn uitgewerkt voor drie situaties:

• 1. In normale omstandigheden werkt het waterschap aan doeltreffend en doelmatig waterbeheer gericht op optimaal functiegebruik.
• 2. In droge omstandigheden wil het waterschap droogteschade zo lang mogelijk voorkomen.
• 3. In natte omstandigheden wil het waterschap wateroverlast en natschade zoveel mogelijk voorkomen.

De beleidsmatige kern voor voldoende water onder normale omstandigheden vormt de GGOR; het Gewenste Grond- en Oppervlaktewater-Regiem. In de planperiode wordt dit GGOR omgevormd en uitgebreid tot het 'Voorzieningenniveau'. Daarmee wil het waterschap aan de (grond)gebruikers helder aangeven op welke wijze de landgebruik-functies bedient gaan worden, onder zowel normale, als onder droge en natte omstandigheden. Knelpunt is nog steeds de verdroging van vele natuurgebieden. Voor de maatregelen richt het waterschap zich primair op de uitvoering van de maatregelen voor Natura2000-gebieden.

Als gevolg van de klimaatontwikkeling nemen droge periodes toe. Het waterschap speelt daarop in door de maatregelen uit te voeren die in het kader van de Zoetwatervoorziening Oost Nederland zijn afgesproken. Het betreft een pakket aan maatregelen om de beschikbaarheid van zoetwater voor gebieds- en oppervlaktewaterfuncties zo lang mogelijk op peil te houden en om schade door droogte te beperken Het waterschap spaart water door het vasthouden van grond- en oppervlaktewater in het gebied. Het waterschap voert water aan waar nodig en mogelijk.

Kern van het waterbeheer onder natte omstandigheden vormen de werknormen voor regionale wateroverlast. Het waterschap gaat de komende jaren opnieuw toetsen of het gebied nog aan deze normen voldoet en zullen maatregelen nemen waar dat niet het geval is. Het streven is om de toetsingsmethodiek in Rijn Oost te harmoniseren. En het waterschap stelt een strategie op over hoe de organisatie wil omgaan met verdere klimaatontwikkeling en de gevolgen daarvan voor wateroverlast (en droogte).

Schoon water

De doelen voor een gezond en schoon watersysteem zijn een goede ecologische en chemische kwaliteit van het oppervlaktewater. Vanuit de Kaderrichtlijn Water zijn voor de grotere waterlichamen doelen en maatregelen vastgesteld in factsheets. De meest voorkomende maatregelen zijn beekherstel, aanleg van natuurvriendelijke oevers, aanleg van vistrappen en aanpassing van het onderhoud. De maatregelen zijn uitgesmeerd over de hele KRW periode tot 2027. Naast de aandacht voor de KRW waterlichamen wil het waterschap in de planperiode ook meer aandacht geven aan doelen voor overige oppervlaktewateren zoals stedelijk water, kleine waardevolle wateren en diepe plassen: het waterschap is immers beheerder van al het oppervlaktewater.

Op veel plaatsen worden de normen voor diverse chemische stoffen overschreden. Ook maakt het waterschap zich zorgen over verontreinigingen waar tot voor kort weinig aandacht voor was zoals medicijnresten en microplastics. In de planperiode wordt een emissiebeheerplan opgesteld waarin het waterschap aangeeft welke stoffen een probleem zijn of kunnen worden en welke maatregelen we daar als waterschap tegen kunnen nemen. Ook gaat het waterschap na of we aanvullende maatregelen moeten nemen op onze rwzi's om effecten van de effluentlozingen terug te dringen.

Waterketen

Als beheerder van de rioolwaterzuiveringen werkt het waterschap aan een effectieve en efficiënte behandeling van het afvalwater. Dat doet het waterschap in nauwe samenwerking met de belangrijkste partners op dat gebied: de gemeenten. Riolering en zuivering worden in samenhang bekeken waarbij het waterschap er op blijft inzetten dat relatief schoon water, zoals neerslag en grondwater, niet via de riolering wordt afgevoerd. In het beheer van de zuiveringen gaat het waterschap nauw samenwerken met de andere waterschappen in Rijn Oost om te zorgen voor efficiënt en doelmatig beheer. Bijzondere aandacht is er voor energiebesparing, terugwinnen van energie en het nuttig toepassen van rioolslib door bijvoorbeeld het terugwinnen van fosfaat.

Watertoetsproces

Op 24 november is via www.dewatertoets.nl de digitale watertoets verricht, zie Bijlage 1. Naar aanleiding van deze watertoets geldt de korte procedure en geen waterschapsbelang. Het waterschap Vechtstromen heeft op voorhand geen bezwaar tegen verdere uitwerking van dit plan.

4.7 Ecologie

Bij een ruimtelijk plan moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot aanwezige natuurwaarden in beeld worden gebracht. Daarbij wordt ingegaan op de relatie van het plan met beschermde gebieden, beschermde soorten, en het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)). De wettelijke kaders hiervoor worden gevormd door Europese richtlijnen (Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn), nationale regelgeving (Wet natuurbescherming) en provinciale regelgeving (NNN in provinciale verordening).

Toetsing 

Natuurnetwerk Nederland

Vanwege het grote belang voor de biodiversiteit en de betekenis voor de kwaliteit van de leefomgeving en regionale economie geldt een beschermingsregime voor het gehele NNN (voorheen EHS). Voor het NNN geldt de verplichting tot instandhouding van de wezenlijke kernmerken en waarden van het gebied. In de verordening is het "nee, tenzij"-regime vast gelegd. Dit betekent dat (nieuwe) plannen, projecten of handelingen niet zijn toegestaan indien zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied significant aantasten.

Het plangebied ligt niet binnen de begrenzing van het NNN. Gronden die tot het NNN behoren liggen op minimaal 1 kilometer afstand van het plangebied. In figuur 4.3 wordt de ligging van het NNN in de omgeving van het plangebied weergegeven.

Figuur 4.3: Ligging van het plangebied t.o.v. het NNN en de zone ONW (bron: provincie Overijssel)

Het plangebied ligt ligt op ruim 1 kilometer van het dichtsbijzijnde NNN gebied ten oosten van de stad Oldenzaal. Gezien de afstand en de aard en omvang van de ontwikkeling kan worden gesteld dat er geen sprake is van aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN.

Beschermde gebieden

Het plangebied ligt niet in- of direct grenzend aan beschermd natuurgebied zoals een Natura 2000-gebied of beschermd natuurmonument. Het meest nabij gelegen Natura 2000-gebied, Landgoederen Oldenzaal, ligt op ruim 1,5 kilometer van het plangebied. De invloedsfeer van de voorgenomen activiteit is lokaal. Dat wil zeggen dat er geen negatief effect op natuurgebied buiten het onderzoeksgebied op treedt. Gelet op de invloedsfeer en de ligging op enige afstand van Natura 2000-gebied, wordt gesteld dat de instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebied niet negatief beïnvloed wordt. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen natuurbeschermingswetvergunning aangevraagd te worden.

Beschermde soorten

Het plan behelst de functieverandering van een bestaand woon-zorgcomplex. Er vinden slechts intern enkele verbouwingen plaats. Er wordt niet gesloopt. Ook vinden er geen wijzigingen plaats aan het dak of in de spouw waardoor eventuele verblijfplaatsen van vleermuizen worden verstoord. Er wordt geen aanvullend onderzoek noodzakelijk geacht.

4.8 Archeologie en Cultuurhistorie

Nederland heeft in 1992 het verdrag van Malta ondertekend. Het verdrag van Malta heeft als doel het archeologisch erfgoed in de bodem beter te beschermen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar een reële verwachting bestaat dat er archeologische waarden aanwezig zijn dient er een archeologisch onderzoek uit te worden gevoerd, voordat er bodemingrepen plaatsvinden.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden ter vervanging van de Monumentenwet 1988. Een deel van de monumentenwet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Tot die tijd blijven deze onderdelen van de Monumentenwet 1988 gelden als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet.

Gemeenten hebben een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord zijn verplicht rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Archeologie

De gemeente Oldenzaal beschikt over een archeologische beleidsadvieskaart. Op deze kaart staat aangegeven op welke plekken een hoge, gematigde of een lage verwachting is op de aanwezigheid van archeologische relicten in de bodem. De archeologische beleidsadvieskaart is opgenomen in het bestemmingsplan De Essen. Het grootste gedeelte van het plangebied is gelegen binnen een zone waarvoor geen archeologische verwachting geldt. Alleen op ee klein deel van het plangebied is een hoge archeologische verwachting. Indien nieuwe bebouwing binnen deze zone kleiner is dan 250 m² is er geen nader archeologisch onderzoek nodig.

Met het plan wordt alleen bestaande bebouwing getransformeerd. Er vindt geen nieuwbouw plaats. Archeologische onderzoek is derhalve niet noodzakelijk.

Cultuurhistorie

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. De bescherming van cultuurhistorische elementen is vastgelegd in de Monumentenwet 1988 (die nog geldt als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet). Deze wet is vooral gericht op het behouden van historische elementen voor latere generaties.

Toets

Uit de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Overijssel kan worden afgeleid dat er in het plangebied geen bijzondere cultuurhistorische waarden aanwezig zijn. In de directe nabijheid van het plangebied bevinden zich tevens geen rijksmonumenten. Derhalve word geconcludeerd dat voorliggend plan geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'cultuurhistorie'.

4.9 Verkeer / parkeren

Ten aanzien van de transformatie van het woonzorgcomplex naar zes grondgebonden woningen en zes appartementen neemt de behoefte aan parkeerplaatsen toe. Op basis van de kencijfers voor parkeren van CROW kan het bestaande woonzorgcomplex worden geschaard onder een serviceflat. Voor een aanleunwoning/serviceflat geldt een parkeernorm van 1,1 tot 1,3 plaatsen per woning. Het complex bestond uit 4 grote woongroepen. Omdat het grote groepen betrof is een norm van 1,3 per woongroep acceptabel. Dat betekent dat in de bestaande situatie een behoefte was aan 5,2 parkeerplaatsen. In de nieuwe situatie worden er 6 grondgebonden rijwoningen en 6 appartementen gerealiseerd. Op basis van de kencijfers betekent dit een parkeerbehoefte van 19,8 parkeerplaatsen (6 x 1,9 en 6 x 1,4). Dat betekent dat de parkeerbehoefte toeneemt met afgerond 15 parkeerplaatsen.

Onderdeel van het plan is een herinrichting van het plein. De 6 grondgebonden woningen krijgen elk een eigen oprit waar 2 auto's kunnen parkeren. Door de herinrichting worden 3 bestaande parkeerplaatsen opgeheven waarvoor in de plaats 13 parkeerplaatsen op het plein en 3 voor de appartementen worden gerealiseerd. Het aantal parkeerplaatsen neemt daarmee toe met 25 parkeerplaatsen (waarvan 12 op eigen terrein) voor de transformatie van het complex. Hiermee wordt voldaan aan de parkeernorm.

De beperkte toename van verkeer als gevolg van de transformatie kan eenvoudig via bestaande infrastructuur worden afgehandeld.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Planopzet en systematiek

De hiervoor beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die bindend is voor overheid, bedrijven en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding (plankaart) vormen het juridisch bindende deel. Op de verbeelding worden de toegekende bestemmingen en aanduidingen visueel weergegeven. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De toelichting heeft zelf geen juridische bindende werking, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.

5.2 Bestemmingen

Het plan kent de bestemmingen 'Tuin' en 'Wonen' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.

Tuin
De bestemming 'Tuin' is opgenomen voor de tuinen behorende bij hoofdgebouwen binnen de bestemming 'Wonen'. Gebouwen mogen alleen worden gebouwd in de vorm van erkers behorende bij de hiervoor genoemde hoofdgebouwen. De oppervlakte van erkers telt mee voor de oppervlakte van toegestane gebouwen binnen de bestemming 'Wonen'. Een ontheffingsbevoegdheid is opgenomen ten behoeve van het realiseren van erkers met afwijkende afmetingen dan op grond van de regels is toege-staan, mits dit noodzakelijk is krachtens de redelijke eisen van welstand.

Wonen
De gronden met bestemming 'Wonen' zijn bedoeld voor wonen, alsmede voor aan huis verbonden beroepen met bijbehorende bouwwerken, tuinen en erven. Hoofdgebouwen dienen gesitueerd te worden binnen het bouwvlak, terwijl aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zowel binnen als buiten het bouwvlak gerealiseerd mogen worden. De maximum oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak is gekoppeld aan de oppervlakte van het bouw-perceel. Verder is een maximale diepte van hoofdgebouwen en een voorgeschreven situering van bijgebouwen op minimaal 5 meter achter de voorgevel of het verlengde daarvan van het hoofdgebouw opgenomen. Daarnaast gelden uiteraard maximale bouwhoogten.

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan kan onder andere worden verleend ten behoeve van het uitoefenen van een aan huis verbonden bedrijf. Belangrijkste voorwaarde is dat het een bedrijf betreft dat is opgenomen in categorie 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, die is opgenomen als bijlage bij de regels, of een bedrijf dat daaraan naar zijn aard, omvang en mate van milieuhinder gelijk te stellen is.

Waarde - Archeologie
De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is opgenomen op een deel van het plangebied op de mogelijke aanwezigheid van archeologische voorwerpen te beschermen. Binnen deze dubbelbestemming geldt voor grote ontwikkelingen een onderzoeksplicht.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening 2008 (Bro) onderzoek plaats te vinden
naar de uitvoerbaarheid van het plan. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

De gemeentelijke kosten, waaronder leges en planschadekosten, komen voor rekening van de aanvrager. Hiermee is het kostenverhaal anderzins verzekerd en kan de raad op grond van artikel 6.12, lid 2 onder a besluiten geen exploitatieplan vast te stellen.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Rijksdiensten
Op 1 januari 2012 is de Vrom-Inspectie samengevoegd met de Inspectie V&W tot de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De ILT heeft in het nieuwe toezichtbeleid geen adviserende en coördinerende rol meer met betrekking tot de advisering over gemeentelijke ruimtelijke plannen. Dit betekent onder meer dat geen plannen voor vooroverleg naar de ILT gestuurd hoeven te worden. Omdat de coördinatierol vervalt, reageren andere rijksdiensten (Rijkswaterstaat, Defensie en Economische Zaken, Landbouw en Innovatie) afzonderlijk.

Rijkswaterstaat
Bij brief van 2 februari 2016 heeft Rijkswaterstaat aangegeven graag vroegtijdig betrokken te worden bij de opstelling van ruimtelijke plannen. In de publicatie 'Rijkswaterstaat en ruimtelijke plannen van gemeenten'(oktober 2015) staan de onderwerpen die voor Rijkswaterstaat belangrijk zijn. Aangezien geen van de belangen van Rijkswaterstaat in het plan betrokken zijn, is vooroverleg met deze dienst niet vereist.

Defensie
Bij brief van 16 februari 2012 wordt aangegeven dat binnen het Ministerie van Defensie de behartiging van ruimtelijke plannen uitgevoerd wordt door de Dienst Vastgoed Defensie. Het gaat hierbij om militaire terreinen (direct ruimtebeslag), het beheer van diverse zoneringen, brandstofleidingen, verstoringsgebieden, laagvliegroutes en -gebieden (indirect ruimtebeslag). De belangen die door het Ministerie van Defensie worden bewaakt, spelen in het voorliggend plan geen rol. Vooroverleg met de Dienst Vastgoed Defensie (Directie noord) is niet vereist.

Ministerie van Economische Zaken
Bij brief van 6 maart 2012 wordt aangegeven dat gemeentelijke bestemmingsplannen die een relatie hebben met rijksinpassingsplannen op het terrein van energie-infrastructuur gemeld moeten worden bij het Ministerie van Economische Zaken (destijds nog het ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie). Het onderhavige bestemmingsplan heeft geen raakvlakken met de energie-infrastructuur, waardoor vooroverleg met dit ministerie niet vereist is.

Provincie Overijssel

Conform het door de provincie Overijssel gehanteerde beleid is het plan voor vooroverleg verzonden aan de provincie Overijssel. De provincie heeft in haar reactie aangegeven [reactie provincie Overijssel].

Waterschap Vechtstromen
Op 24 november 2017 is het plan via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Vechtstromen. De conclusie van die digitale toets is dat het waterschap Vechstromen een positief advies geeft. Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.

7.2 Inspraak

Voor de omwonenden heeft de initiatiefnemer twee bewonersavonden belegd. Op de eerste avond zijn alle bewoners van de direct aangrenzende percelen uitgenodigd. Op de tweede avond zijn bewoners uitgenodigd die niet direct aan het plangebied grenzen maar wel in de nabijheid wonen.

Op deze avond heeft de initiatiefnemer de omwonenden geïnformeerd over de plannen. Daarnaast kon de initiatiefnemer vragen van omwonenden beantwoorden. Aanwezigen hadden o.a. vragen over de bouwkundige aanpassingen aan de bestaande panden, de ontsluiting/parkeren, de herinrichting van het plein en het type woningen dat er komt aan de Weerselosestraat.

Het verslag van de twee bewonersavonden is naar de gemeente Oldenzaal gestuurd.

7.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 2 mei 2018 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze ten aanzien van dit bestemmingsplan kenbaar maken. Tijdens de termijn van de terinzagelegging zijn geen zienswijzen binnengekomen.

7.4 Ambshalve wijziging

In het ontwerp bestemmingsplan was niet geregeld dat de appartementen ook mogen worden gebruikt voor zorgwonen met 24 uurszorg. In het vastgestelde bestemmingsplan is op de verbeelding de functieaanduiding 'zorgwoning' opgenomen ter plaatse van de appartementen waarbinnen ook zorgwoningen zijn toegestaan.