Westwal 11, Oldenzaal

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens aan Westwal 11 te Oldenzaal het huidige in onbruik geraakte kerkgebouw te verbouwen tot woonhuis waarbij de karakteristiek van en het aanzicht als kerkgebouw intact blijft.

Het plangebied is in het vigerende bestemmingsplan 'Carmel - Inslag' bestemd als 'Maatschappelijke dienstverlening' waarbinnen de realisatie en het gebruik als woonhuis niet is toegestaan. Om de ontwikkeling alsnog mogelijk te maken is het noodzakelijk het bestemmingsplan partieel te herzien. Voorliggend bestemmingplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de zuidwestelijke rand van de binnenstad van Oldenzaal en maakt onderdeel uit van een gebied dat ligt ingeklemd tussen de Westwal en de Nieuwstraat. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Oldenzaal, sectie D nummer 875 en heeft een oppervlak van 425 m². In figuur 1.1 is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: perceelloep.nl

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Carmel - Inslag' waarbinnen het plangebied is bestemd als 'Maatschappelijke dienstverlening'. Binnen deze bestemming ligt ter plaatse van de bestaande bebouwing een bouwvlak. Ter plaatse geldt een nadere aanduiding 'beeldbepalend gebouw' (B) en een maximale bouw- en goothoogte van respectievelijk 11 en 7 meter. Het overige deel van het plangebied ligt buiten het bouwvlak. In figuur 1.2 is een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 1.2: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingplan 'Carmel - Inslag'

Conclusie

Omdat het onderhavige plan, de verbouw van het kerkje tot woonhuis, niet is toegestaan binnen de geldende bestemming 'Maatschappelijke dienstverlening' is het noodzakelijk het bestemmingsplan te wijzigen.

1.4 Opzet bestemmingsplan

Het bestemmingsplan 'Westwal 11, Oldenzaal' bestaat uit de volgende stukken:

• toelichting met bijbehorende bijlagen;
• verbeelding;
• regels met bijbehorende bijlagen.

De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en moeten in samenhang 'gelezen' worden. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij weergave en onderbouwing van het bestemmingsplan en bij uitleg van verbeelding en planregels.

1.5 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de bestaande ruimtelijke situatie in en om het plangebied en de beoogde situatie beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader omschreven. In hoofdstuk 4 wordt de milieukundige haalbaarheid van het plan nader onderbouwd. Tot slot wordt in dit hoofdstuk ook nog ingegaan op de economische haalbaarheid. Hoofdstuk 5 gaat tot slot in op de procedure, waarbij inspraak, vooroverleg en zienswijzen als onderwerp aan bod komen.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

2.1 Huidige situatie

2.1.1 Historisch geografische ontwikkeling

Oldenzaal is een eeuwenoude stad. De oudste gegevens dateren uit 893, toen het Aldensele (ofwel: ‘oude zaal’) werd genoemd. Het oude gebouw, de voorloper van de Plechelmuskerk, is rond 775 gesticht.

Oldenzaal is van oorsprong een oude Saksische walburcht dat uit een met plaggen opgehoogde aarden wal bestond met daar om heen een stadsgracht. In de walburcht trokken boeren uit de omgeving zich met hun vee en huisraad terug in tijden van dreiging. De stadstuinen binnen deze walburcht zorgde bij belegering ervoor dat de stad zelfvoorzienend kon zijn, door het houden van kleinvee en het verbouwen van groente.

Het gebied rond de Westwal vormt in de huidige situatie een schil van het centrumgebied ter plaatse van de voormalige walstructuur van de binnenstad. De straat Westwal vormt de begrenzing van de binnenstad. Ter plaatse van het plangebied is in de jaren '30 van de vorige eeuw een kerkgebouw gerealiseerd. Het deed het grootste deel van de vorige eeuw dienst als Gereformeerde kerk (tot 1985). Na die tijd was het pand in bezit van de Rooms-Katholieke Kerk Dogmatische Unie (RKDU). Onlangs is het pand in bezit gekomen van de initiatiefnemer.

2.1.2 Het plangebied

Het kerkgebouw bevindt zich in het bebouwingslint aan de zuidzijde van de Westwal. De bebouwing ligt enigszins teruggetrokken ten opzichte van de overige bebouwing in de straat. Tussen het kerkje en de Westwal is beperkte ruimte als 'ontmoetingspleintje' aanwezig voor de voormalige kerk bezoekers. Aan weerszijden wordt de voormalige kerk begrensd door rijwoningen die, in tegenstelling tot het kerkje, op zeer korte afstand van de straat zijn gebouwd. De karakteristieke bebouwing van het kerkgebouw is een opvallende variatie op het beeld van seriematige rijwoningen langs de Westwal.

Figuur 2.1: Historische foto's van het kerkgebouw en het huidige aanzicht vanuit de straat

Het oppervlak van het plangebied bedraagt 425 m². Het grondoppervlak van de bebouwing bedraagt in de huidige situatie 200 m². Naast de karakteristieke hoofdmassa van het kerkgebouw bestaat de bebouwing uit een forse niet karakteristieke uitbouw waarin de overige verblijfsvoorzieningen van de kerk waren gevestigd.

2.2 Beoogde situatie

Initiatiefnemer is voornemens het in onbruik geraakte cultuurhistorische c.q. karakteristieke kerkgebouwtje weer te voorzien van een nieuwe functie als woonhuis. Het aanzien van het karakteristieke kerkgebouwtje, de hoofdmassa, blijft volledig behouden en wordt gerestaureerd c.q. opgeknapt. Intern wordt de hoofdmassa voorzien van isolatie en overige elementen om het gebouw als woonhuis in gebruik te kunnen nemen. De hoge plafonds en uitstraling als kerkgebouw blijft intern zoveel mogelijk behouden. De niet-karakteristieke uitbouwen worden gedeeltelijk gesloopt en weer herbouwd waardoor dit gedeelte van het beoogde woonhuis geschikt wordt gemaakt voor de benodigde woonfunctie. De nokhoogte van deze uitbouw overschrijdt de reguliere hoogte van een bijgebouw, zijnde maximaal 5m achter de achtergevel rooilijn en max 6,5 m indien voor de achtergevelrooilijn gelegen. In onderhavig plan wordt toch een hogere bouwhoogte toegepast om enerzijds de massa van het bijgebouw bij het beeldbepalende hoofdgebouw (de kerk) aan te laten sluiten en anderzijds om voldoende ruimte te creëren voor de beoogde woonfuncties. Daarnaast wordt aan de achterzijde een patiotuin gerealiseerd.

In de woning wordt een beperkte kantoorfunctie gerealiseerd voor eigen gebruik, passend binnen de reguliere woonbestemming.

Figuur 2.2: plattegrond beoogde bebouwing

Figuur 2.3: gevelimpressies beoogde bebouwing

 

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Deze AMvB is het juridisch beleidskader van het Rijk en geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. 

Het Barro bewerkstelligt dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in het Nederlands Natuurnetwerk (NNN), of met het vrijwaren van functies.

Niet alle nationale ruimtelijke belangen staan in het Barro. Het besluit bevat alleen die nationale ruimtelijke belangen, die via het stellen van regels aan de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten) beschermd kunnen worden.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is het bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling borgen van een zorgvuldige ruimtelijke afweging en een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Op 1 juli 2017 is een wijziging van de Ladder voor duurzame verstedelijking doorgevoerd (artikel 3.1.6 lid 2 – 4 Bro). Voorheen bestond de ladder uit drie treden, dat is nu niet meer het geval. Wel moet de behoefte van de ontwikkeling nog worden beschreven indien er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Als de ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied, dan moet ook gemotiveerd worden waarom de ontwikkeling niet binnen het bestaand gebied kan worden gerealiseerd.

3.1.4 Doorwerking Rijksbeleid in het plangebied

In dit geval is sprake van een lokale ontwikkeling waar geen nationale belangen mee zijn gemoeid zoals verwoord in de SVIR en verankerd in het Barro.

Of de behoefte van de ontwikkeling moet worden beoordeeld, hangt af van de vraag of er sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in artikel 3.1.6, lid 2 Bro. Als hier geen sprake van is, dan hoeft ook niet getoetst te worden aan dit artikel en is de Ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing.

Het planvoornemen betreft het realiseren van een woonfunctie ter plaatse van een reeds bestaand bebouwingsobject. Uit jurisprudentie volgt dat woningbouwplannen die voorzien in hoogstens 1 nieuwe woning in stedelijk gebied niet worden gezien als een stedelijke ontwikkeling. Het planvoornemen hoeft daarom niet gezien worden als een stedelijke ontwikkeling zoals in het Bro is gedefinieerd. De ladder duurzame verstedelijking is daarom niet van toepassing op voorliggend plan.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

Het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving wordt omschreven in de Omgevingsvisie Overijssel, welke op 12 april 2017 is vastgesteld door Provinciale Staten. In de Omgevingsvisie schetsen Provinciale Staten hun visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie. Zij geven aan wat volgens hen de ambities en doelstellingen van provinciaal belang zijn en hoe zij Gedeputeerde Staten opdragen deze te realiseren.

Het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel. Ontwikkeling die nodig is om Overijssel toekomstbestendig te houden. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De Omgevingsverordening Overijssel is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waaraan de provincie hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. De inzet van de verordening beperkt zich tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of noodzakelijk is om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich dan ook - net zo breed als de Omgevingsvisie Overijssel - uitsluitend op de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. Dit betekent dat regels worden gesteld op het gebied van de ruimtelijke ordening, maar ook op het gebied van mobiliteit, milieu, natuur, water en bodem. Het uitgangspunt 'decentraal wat kan, centraal wat moet' is toegepast bij de flexibiliteitsbepalingen in de verordening. Waar mogelijk zijn afwijkingsmogelijkheden toegepast in plaats van ontheffingsbepalingen.

3.2.2.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus. Aan de hand van de drie niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling passend is binnen het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving. In afbeelding 5.1 wordt het uitvoeringsmodel weergegeven.

Afbeelding 5.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De betreffende niveaus worden hierna toegelicht waarbij het plan wordt getoetst aan het betreffende niveau uit het uitvoeringsmodel.

3.2.2.2 Generieke beleidskeuzes (of)

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Als deze beleidskeuzes het gevolg zijn van provinciale keuzes zijn ze verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

Doorwerking plangebied

Bij de afwegingen in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' zijn met name de artikelen 2.1.3, lid 1 en 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Op deze artikelen wordt hierna nader ingegaan.

Artikel 2.1.3, lid 1 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik)

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• 1. dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• 2. dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip 'groene omgeving' nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied.

Het begrip 'bestaand bebouwd gebied' is gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro;

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3, lid 1 van de Omgevingsverordening Overijssel

Op basis van het vigerend bestemmingsplan 'Binnenstad' kunnen de gronden in het plangebied benut worden ten behoeve van de stedelijke functie 'centrumdoeleinden'. Er is derhalve sprake van bestaand bebouwd gebied.

Daarnaast blijkt hierna ook uit het ter plaatse geldende ontwikkelingsperspectief en het ter plekke geldende gebiedskenmerk van de 'Stedelijke laag' dat het plangebied is gelegen in bestaand bebouwd gebied. De stedelijke ontwikkeling waarin dit bestemmingsplan voorziet legt derhalve geen extra ruimtebeslag op de groene omgeving. In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit)

• 1. In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.
• 2. In het kader van toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel (of-, waar- en hoe benadering) die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd;
• 3. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel

Voor de motivering van dit artikel wordt verwezen naar de paragrafen 'Ontwikkelingsperspectieven' en 'Gebiedskenmerken'. Gebleken is dat de gebiedskenmerken en het ontwikkelingsperspectief geen belemmeringen opleveren voor het planvoornemen.

3.2.2.3 Ontwikkelingsperspectieven (waar)

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent door vertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

Het ter plaatse van toepassing zijnde ontwikkelingsperspectief is: 'Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken' en 'Binnensteden binnen de stedelijke netwerken'.

Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken

Rond en in de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken.

Binnensteden binnen de stedelijke netwerken

De binnensteden leggen de basis voor de identiteit van de steden. Behoud en gebruik van het aanwezige historisch erfgoed draagt bij aan versterking van de identiteit en de toeristische aantrekkingskracht van de steden. In de binnensteden binnen de stedelijke netwerken (Enschede, Zwolle, Deventer, Hengelo, Almelo, Kampen, Oldenzaal en Borne) is ruimte voor concentratie van stedelijke voorzieningen (winkels, cultuur, openbaar vervoer). Hier moeten we kansen zien te benutten – bijvoorbeeld bij herbestemming, herstructurering en transformatie – voor het creëren van grootstedelijke multifunctionele woonmilieus die aantrekkelijk zijn voor de ‘creatieve klasse’. De provincie stuurt op concentratie van detailhandel in kernwinkelgebieden.

Doorwerking plangebied

Voorliggend plan draagt bij aan de versterking van het historisch karakter en identiteit van de historische binnenstad. Een karakteristiek kerk blijft als gevolg van hergebruik als woning behouden. Het planvoornemen past daarmee goed binnen dit beleid.

3.2.2.4 Gebiedskenmerken (hoe)

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De kwaliteitsopgaven en –voorwaarden op basis van gebiedskenmerken kunnen te maken hebben met landschappelijke -inpassing, infrastructuur,- milieuaspecten, bodemaspecten, cultuurhistorie, toeristische en recreatieve aantrekkingskracht, natuur, water, etc. De gebiedskenmerken zijn over het algemeen richtinggevend of inspirerend.

De provincie onderscheidt de volgende vier lagen:

• 1. Natuurlijke laag;
• 2. Laag van het agrarisch cultuurlandschap;
• 3. Stedelijke laag;
• 4. Lust en leisurelaag.

In dit geval worden de 'natuurlijke laag', 'laag van het agrarisch cultuurlandschap' en 'lust en leisure' buiten beschouwing gelaten. Het plangebied kent op basis van deze lagen geen gebiedskenmerk of andere bijzondere eigenschap.

Stedelijke laag

In de stedelijke laag is de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen een belangrijk ordenend principe. Ook hier is sprake van een rijk palet: dorpen met centrumfuncties, landstadjes, steden en stedelijke netwerken. Elk met een eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteiten. Steden ontwikkelden vaak een eigen kleur en profiel; deels door gebiedskenmerken, deels door bepaalde accenten in de ontwikkeling van hun economie, maatschappij en/of voorzieningenpakket.

Historische centra, binnensteden, landstadjes

De historische centra, binnensteden en landstadjes vormen de functionele en emotionele kernen van de steden en dorpen. Ruimtelijk kenmerkend zijn de compacte bebouwingsstructuur, veelal binnen (voormalige) omwalling en veel individuele karakterverschillen op korte afstand. De ontwikkelingen in historische centra en binnensteden staan in het teken van een hoge dynamiek: functieveranderingen, verdichting en inbreiding. De ambitie is om vitale stads- en dorpscentra met een gevarieerd functioneel en ruimtelijk beeld te creëren. Het patroon van straten, pleinen en andere openbare ruimten wordt in stand gehouden en waar mogelijk versterkt of hersteld. Archeologische en historische waarden worden zichtbaar gemaakt en ingezet ter versterking van de eigen identiteit van gebieden. Cultuurhistorisch waardevolle en beeldbepalende gebouwen krijgen waar nodig nieuwe functies en economische dragers.

Doorwerking plangebied

Voorliggend plan draagt bij aan een vitaal stadscentrum van Oldenzaal. De restauratie en interne verbouwing van het kerkgebouw, inrichting van de tuin en de toekomstige functie draagt bij aan het behoud van een bepalend bouwwerk in dit deel van de binnenstad. Het heeft daarmee een positieve bijdrage op het karakter en identiteit van de binnenstad. De wijze waarop het planvoornemen rekening houdt met aanwezige archeologische en historische waarden wordt in paragraaf 'Erfgoed en archeologie' nader toegelicht. Uit die paragraaf blijkt dat het planvoornemen geen belemmeringen vormt voor aanwezige archeologische waarden en een positieve bijdrage heeft voor cultuurhistorische waarden. Het planvoornemen past derhalve goed bij de kenmerken van de stedelijke laag.

3.2.2.5 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling niet strijdig is met de uitgangspunten van het provinciale beleid. Het initiatief is in overeenstemming met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en het in de Omgevingsverordening Overijssel verankerde beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Oldenzaal

De 'Structuurvisie Oldenzaal' is op 10 maart 2014 door de gemeenteraad vastgesteld. De structuurvisie laat het ontwikkelperspectief voor Oldenzaal zien voor de komende 10 tot 15 jaar. De structuurvisie vormt de basis voor (nieuwe) bestemmingsplannen en een inspiratie voor toekomstige beleidsvorming. Met de volgende vier strategische ingrepen laat Oldenzaal zien waar haar ambitie ligt:

• 1. vergroten van stedelijk kerngebied;
• 2. ruimte maken voor de etalage van Oldenzaal;
• 3. ruimte voor gevestigde en nieuwe ondernemers en;
• 4. vitale, onderscheidende en intieme woonwijken.

Het plangebied ligt op de rand van het stedelijk kerngebied van Oldenzaal. Binnen dit kerngebied wordt gestreefd naar het vergroten van het stedelijk kerngebied.

Het stedelijk kerngebied bestaat uit een centrale kern, de historische binnenstad, met aangrenzend drie gebieden met een geheel eigen sfeer. Door het vergroten van het stedelijk kerngebied worden nieuwe en bestaande activiteiten in de invloedssfeer van het centrum betrokken. De kwaliteit en leefbaarheid van Oldenzaal wordt vergroot door de gebieden waar de komende tijd dynamiek te verwachten is, mentaal te laten horen tot 1 gebied: het stedelijk kerngebied van Oldenzaal.

Binnen het stedelijk kerngebied neemt de rand van de binnenstad c.q. voormalige stadswal een bijzondere positie in. Door de mentale uitbreiding van het stedelijk kerngebied komen het historisch- en cultureel erfgoed als de oude stadswal in het centrum te liggen, wat het karakter, de identiteit en de trots op de stad vergroot. De gewenste groene stadswal wordt niet gezien als een grens maar als een overgangsgebied.

Doorwerking plangebied

Met voorliggend plan wordt een beeldbepalend kerkgebouw gerestaureerd en krijgt dit gebouw een nieuwe functie die passend is bij de rand van het stedelijk kerngebied. Door de functiewijziging wordt een hoogwaardig woonmilieu (unieke woning) versterkt en wordt een beeldbepalend bouwwerk op de stadswal behouden voor de toekomst. In zekere zin draagt het plan, met name het duurzame behoud van een beeldbepalend pand bij aan enkele in de Structuurvisie Oldenzaal genoemde ambities.

3.3.2 Stadsvisie 2025

Het gemeentebestuur van Oldenzaal heeft een Stadsvisie opgesteld. Dit document vormt een afwegingskader en daarmee de verbinding tussen allerlei op het oog los van elkaar staande ontwikkelingen. De Stadsvisie 2025 geeft aan wat Oldenzaal in 2025 wil zijn en wil betekenen voor haar inwoners en de regio. Deze ambitie is geformuleerd in zes ambities. Deze zijn niet allemaal van dezelfde orde, maar vullen elkaar wel aan:

• 1. Oldenzaal, binnenstad met sfeer;
• 2. Bedrijvigheid, succes van heden en toekomst;
• 3. Oldenzaal, de glimlach van Landgoed Twente;
• 4. Oldenzaal, waar je graag woont en leeft;
• 5. Verbinden en samenwerken, sleutel tot succes;
• 6. Oldenzaal, behoud van inwonertal voor behoud van voorzieningen.

De vierde en zesde ambitie hebben een relatie met onderhavig plan; het toevoegen van een wooneenheid in de binnenstad.

Doorwerking planvoornemen

Het planvoornemen draagt bij aan de ambitie voor de binnenstad, om een plek te zijn waar graag wordt gewoond. Naast een centrumfunctie biedt de binnenstad ook kansen voor een hoogwaardig woonmilieu. Onderhavig plan vormt het toevoegen van een waardevol en unieke woonfunctie aan de rand van de binnenstad. Het draagt bij aan het behoud van inwonertal van de binnenstad. Het ruime karakter van de beoogde woning zal een unieke woonfunctie in het binnenstedelijk woongebied vormen. Het planvoornemen is daarmee in overeenstemming met de uitgangspunten die in de Stadsvisie 2025 worden voorgestaan.

3.3.3 Woonvisie Oldenzaal 2016 - 2020

De woonvisie schetst de ambities en de hooflijnen van het woonbeleid van de gemeente Oldenzaal . De woonvisie sluit aan bij de ambitie in het coalitieakkoord:

Een levendige, vernieuwende, duurzame stad waarin betrokken inwoners meedoen, samen wonen, samen zorgen, samen ontspannen en gezamenlijk investeren. Oldenzaal zet in op 5 speerpunten:

• 1. doelgroepen (1-persoonshuishoudens, lagere inkomens);
• 2. wonen en zorg;
• 3. stedelijke vernieuwing;
• 4. verduurzaming bestaande voorraad;
• 5. programmeren en zuinig ruimtegebruik.

Strategische Woonprogrammering Oldenzaal 2020-2030

In de eerste helft van 2020 is onderzoek gedaan naar de woonbehoefte en de ontwikkelingen op de Oldenzaalse woningmarkt. Op basis van deze resultaten is de Strategische Woonprogrammering Oldenzaal 2020-2030 opgesteld, waarin de gemeente aangeeft hoe omgegaan wordt met de woonopgave. Deze woonprogrammering is 25 januari vastgesteld als aanvulling op de bestaande woonvisie.

De woonprogrammering is opgesteld in afstemming met diverse partijen om een bijdrage te leveren aan goed wonen in een aantrekkelijk en toekomstbestendig Oldenzaal. In de woonprogrammering wordt gesteld dat er 1000 extra woningen bij komen in Oldenzaal tussen 2020 en 2030. Het gros daarvan zal bestaan uit levensloopbestendige koopwoningen.

 Doorwerking planvoornemen

Het plan, de functieverandering ten behoeve van woningen, sluit aan bij het vijfde punt van de woonvisie. Door het herinvullen van een niet (meer) in gebruik zijnd kerkgebouw is een vorm van duurzaam en zuinig ruimtegebruik in de binnenstad. Door aan het gebouw een duurzame woonfunctie te geven wordt sterk bijgedragen aan het behoud van dit waardevolle gebouw in de stad. De toevoeging van 1 woning aan de stad past binnen de strategische woonprogrammering.

3.3.4 Conclusie

De ontwikkeling waarin dit bestemmingsplan voorziet is in overeenstemming met de in deze paragraaf behandelde beleidsdocumenten en de daarin opgenomen gemeentelijke beleidsuitgangspunten.

 

Hoofdstuk 4 Verantwoording milieu en omgevingswaarden

4.1 Milieu

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in deze paragraaf een beschrijving opgenomen van de wijze waarop de milieu- en omgevingsaspecten bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de in dit kader van belang zijnde milieu- en omgevingsaspecten.

4.1.1 Milieuzonering

4.1.1.1 Algemeen

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met afstemming tussen milieugevoelige functies en milieubelastende functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van milieugevoelige functies sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen functies onderling kunnen de richtlijnen in de VNG-handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) gehanteerd worden. Deze uitgave bevat een lijst waarin per bedrijfssoort richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. Deze lijst beperkt zich tot de volgende milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie.

De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet (zullen) worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

Gebiedstypen

In de VNG-handreiking is een tweetal gebiedstypen onderscheiden; 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Het omgevingstype 'gemengd gebied' wordt in de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' omschreven als een gebied met een matige tot sterke functiemenging waarbij bijvoorbeeld direct naast woningen andere functies voor kunnen komen zoals winkels, horeca en kleine bedrijven.

Interne en externe werking

Bij milieuzonering is sprake van een interne en externe werking. Indien door middel van een plan nieuwe functies mogelijk worden gemaakt, moet worden aangetoond dat de nieuwe functie in het plangebied geen hinder ondervindt van bestaande functies in de omgeving (interne werking). Anderzijds dient te worden aangetoond dat functies in de directe omgeving van het plangebied niet negatief worden beïnvloed door de ontwikkeling die mogelijk worden gemaakt (externe werking).

4.1.1.2 Doorwerking in het onderhavige plan

Gezien de overwegende woonbebouwing is het plangebied en omgeving aan te merken als rustig woongebied. In de directe omgeving van Westwal 11 zijn geen andere functies aanwezig dan woonfuncties. Op grotere afstand, circa 65 meter, begint de binnenstad van Oldenzaal dat plaats biedt aan centrumfuncties als kantoor, detailhandel en horeca. De richtafstand tot deze functies bedragen maximaal 30 meter (categorie 1 en 2 functies). Deze richtafstanden worden derhalve niet overschreden waardoor ter plaatse van het plangebied inzake milieuzoneringen sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Ook is er geen sprake van een zogenaamde omgekeerde werking. Het toevoegen van een woonfunctie zorgt niet voor een (extra) belemmering voor de bedrijvigheid in de omgeving.

4.1.1.3 Conclusie

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.

4.1.2 Geluid, wegverkeer

4.1.2.1 Algemeen

De Wet geluidhinder (Wgh) geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidsgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een weg, spoorweg of industrieterrein of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt.

4.1.2.2 Doorwerking in het onderhavige plan

Op basis van de Wet geluidhinder wordt een woning gezien als geluidsgevoelig object, waardoor een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai in het kader van de Wet geluidhinder niet noodzakelijk is indien de woning binnen een zone van een gezoneerde weg ligt. Gezoneerde wegen zijn wegen, met uitzondering van 30km/uur wegen. De wegen in de omgeving van Westwal 11 zijn allen 30km/uur wegen. Op grond van de Wgh is een akoestisch onderzoek niet verplicht.

Ook is de verkeersdrukte (aantal verkeersbewegingen) voor stedelijke begrippen beperkt te noemen. Ook het aantal verkeersbewegingen is geen reden voor het uitvoeren van akoestisch onderzoek. Om deze reden is eveneens geen akoestisch onderzoek nodig.

4.1.2.3 Conclusie

Het aspect 'geluid, wegverkeer' vormt gezien het feit van enkel de aanwezigheid van 30 km/uur-wegen geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan. Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening voor wat betreft geluid.

4.1.3 Bodem

4.1.3.1 Algemeen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de toekomstige functie. Wanneer een toekomstige functie mogelijk wordt belemmerd door de bodemkwaliteit zal, in eerste instantie, een verkennend bodemonderzoek moeten aantonen of dit daadwerkelijk het geval is.

4.1.3.2 Doorwerking in het onderhavige plan

Lycens B.V. heeft een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek worden hierna weergegeven. De gehele rapportage is als bijlage opgenomen.

4.1.3.3 Resultaten en conclusie bodemonderzoek

Ten behoeve van het onderhavige plan is een verkennend booronderzoek uitgevoerd waarin enkele verhoogde gehalten zijn aangetoond. In een nader onderzoek is de mate van de verontreiniging onderzocht en de omvang. Op basis van deze onderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

• Bovengrond boring 01 sterk verontreinigd met lood, zink en PAK. In het verticaal afperkende monster van de ondergrond (0,5 tot 1,0 m-mv) worden alle drie parameters nog sterk verhoogd gemeten (overschrijding interventiewaarde). In het horizontaal afperkende monster van boring 103 worden alle drie parameters nog matig verhoogd gemeten (kleiner dan interventiewaarde). De omvang van de sterke verontreiniging is in horizontale richting voldoende bekend:
• Ondergrond boring 02 sterk verontreinigd met PAK. In het verticaal afperkende monster van de ondergrond is nog een licht verhoogd gehalte PAK gemeten. In de horizontaal afperkende monsters zijn geen of hooguit licht verhoogde gehalten PAK gemeten. De omvang van deze (sterke) verontreiniging is daarmee voldoende in beeld:

Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek blijkt op het westelijk terreindeel sprake te zijn van een verontreiniging met lood, zink en PAK in de bovengrond en een verontreiniging met PAK in de ondergrond. Buiten de sterke verontreinigingen zijn in de grond hooguit licht verhoogde gehalten aan diverse zware metalen, PAK en/of minerale olie aangetoond. In het grondwater zijn licht verhoogde concentraties aan molybdeen en zink aangetoond. De licht verhoogde gehalten in grond en licht verhoogde concentraties in grondwater vormen geen belemmering voor de geplande planologische procedure en/of het (toekomstige) gebruik van de locatie. Ten aanzien van de sterke verontreinigingen dient het bevoegd gezag te beoordelen of deze verontreinigingen een belemmering vormen voor het onderhavige plan en of inzake de ernst en spoedeisendheid sanering noodzakelijk is.

4.1.4 Luchtkwaliteit

4.1.4.1 Algemeen

Op 15 november 2010 is de wijziging van de Wet milieubeheer op het gebied van luchtkwaliteitseisen (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Stb. 2007, 414) in werking getreden. De overheid wil een verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen en ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden. De kern van de 'Wet luchtkwaliteit' bestaat uit de (Europese) luchtkwaliteitseisen. Verder bevat zij basisverplichtingen voor plannen, maatregelen, het beoordelen van luchtkwaliteit, verslaglegging en rapportage. Op grond van artikel 5.16 Wm moeten bestuursorganen nagaan of besluiten op grond van de Wro gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit.

Besluit NIBM

In de Algemene maatregel van Bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele projecten zijn:

• 1.500 woningen met een enkele ontsluitingsweg;
• 3.000 woningen met twee ontsluitingswegen;
• kantoren met 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden. Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moeten worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 µg/m³ verslechtering leidt.

Besluit gevoelige bestemmingen

Naast het besluit en regeling NIBM dient getoetst te worden aan het 'Besluit gevoelige bestemmingen'. Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

4.1.4.2 Doorwerking in het onderhavig plan

De toevoeging van slechts één woonfunctie is een project dat valt onder de bovengenoemde categorieën van gevallen die conform de Regeling NIBM niet in betekenende mate bijdragen aan de (verslechtering van) de luchtkwaliteit. Daarom wordt geconcludeerd dat het project, zeker in vergelijking met bovenstaande projecten, 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Daarnaast is een woonfunctie geen gevoelige bestemming conform het 'Besluit gevoelige bestemmingen' waarvoor nadere regelgeving geldt.

4.1.4.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.

4.1.5 Externe veiligheid

4.1.5.1 Algemeen

Externe veiligheid gaat om het beperken van de kans op en het effect van een ernstig ongeval voor de omgeving door het gebruik, de opslag, de productie en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met eventueel aanwezige externe risico's die de veiligheid negatief kunnen beïnvloeden. Hiertoe zijn de risico's gekwantificeerd door middel van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico van een bepaalde activiteit is de kans per jaar op een bepaalde plaats, dat een continu daar aanwezig gedacht persoon die onbeschermd is, komt te overlijden als gevolg van een mogelijk ongeluk met die activiteit. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde. Het groepsrisico is de kans per jaar dat in één keer een groep mensen van een bepaalde omvang komt te overlijden bij een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde maar een oriënterende waarde die de personendichtheid binnen een invloedsgebied relateert aan een bepaalde maat voor risicoaanvaarding.

4.1.5.2 Doorwerking in het onderhavige plan

Middels de Risicokaart is beoordeeld of er risicobronnen in en rond het plangebied aanwezig zijn. Blijkend uit de risicokaart zijn er in de wijde omgeving van het plangebied voornamelijk (beperkt)kwetsbare objecten aanwezig en geen risicovolle inrichtingen, transportroutes of buisleidingen. Met voorliggend plan wordt geen nieuwe risicobron mogelijk gemaakt.

Een woning is aan te merken als een kwetsbaar object. Gezien het feit dat er in de wijde omgeving van Westwal geen risicobronnen aanwezig zijn, vormt externe veiligheid geen beperking voor het toevoegen van deze woonfunctie.

4.1.5.3 Conclusie

Gezien het vorenstaande vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.

4.2 Water

4.2.1 Beleidskader

4.2.1.1 Europees- en rijksbeleid

Het Nederlands beleid voor de waterveiligheid en zoetwatervoorziening staat in het 2e Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP2). Met dit NWP2 zet het kabinet een volgende ambitieuze stap in het robuust en toekomstgericht inrichten van ons watersysteem, gericht op een goede bescherming tegen overstromingen, het voorkomen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit en een gezond ecosysteem als basis voor welzijn en welvaart. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

Het kabinet streeft naar een integrale benadering, door natuur, scheepvaart, landbouw, energie, wonen, recreatie, cultureel erfgoed en economie (inclusief verdienvermogen) zo veel mogelijk in samenhang met de wateropgaven te ontwikkelen. De ambitie is dat overheden, bedrijven en burgers zich in 2021 meer bewust zijn van de kansen en bedreigingen van het water in hun omgeving. Iedereen neemt zijn eigen verantwoordelijkheid om samen te komen tot een waterrobuuste ruimtelijke inrichting, het beperken van overlast en rampen en verstandig handelen in extreme situaties

4.2.1.2 Provinciaal beleid

De Omgevingsvisie Overijssel bevat het provinciaal waterbeleid en is daarmee ook het Regionaal Waterplan op basis van de Waterwet. Water is een dragende factor in het beleid in de Omgevingsvisie, doordat de laag van bodem, natuur en watersysteem de basis vormt van het ontwikkelingsperspectief. Binnen het waterbeheer kunnen verschillende functies worden onderscheiden voor oppervlaktewater en grondwater. Op basis van het provinciaal belang worden de functies benoemd, onderscheiden naar gebruiksfuncties en gebiedsfuncties. Daarbij wordt ook aangegeven welk gewicht deze functie heeft in de afweging met andere ruimtelijke gebiedsfuncties, zoals verstedelijking, infrastructuur, natuurontwikkeling, recreatie en dergelijke.

De provinciale ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

4.2.1.3 Waterschap Vechtstromen

Het waterbeleid van het waterschap Vechtstromen wordt beschreven in het Waterbeheerplan 2016-2021. In haar vergadering van 7 oktober 2015 heeft het algemeen bestuur het waterbeheerplan vastgesteld. In het waterbeheersplan wordt het waterbeleid beschreven voor de primaire taakgebieden van het waterschap:

• Bescherming tegen overstromingen en werken aan veiligheid: Veilig water;
• Zorgen voor de juiste hoeveelheid water en passende waterpeilen: Voldoende water;
• Zorgen voor een goede waterkwaliteit die nodig is voor mens, plant en dier: Schoon water;
• Verwerken van afvalwater en het benutten van energie en grondstoffen daaruit: Afvalwater.

De waterschappen adviseren bij ruimtelijke plannen (o.a. bestemmingsplannen) om te komen tot een duurzame ruimtelijke inrichting. Met de (digitale) Watertoets kan het waterschap haar waterbelangen inbrengen in de ruimtelijke planvorming.

Naast het waterbeheersplan is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

4.2.1.4 Gemeentelijk beleid

De gemeenteraad van Oldenzaal heeft op14 december 2020 het Gemeentelijk Rioleringsplan Oldenzaal 2021-2025 (GRP) vastgesteld. In het GRP zijn de doelen, functionele eisen en maatstaven met betrekking tot de riolering in de gehele gemeente gegeven. Het GRP heeft primair tot doel het gemeentelijk beleid weer te geven ten aanzien van de zorgplichten van de gemeente op het gebied van stedelijk afvalwater, hemelwater en grondwater. Daarnaast is het de juridische grondslag voor de rioolheffing.

De gemeente wil de voordelen ('lusten') van water benutten, maar eerst de nadelen ('lasten') aanpakken. Dat gebeurt door te zorgen voor een goed en duurzaam rioleringssysteem en door wateroverlast zo veel mogelijk te voorkomen. Om dit te realiseren wordt er geinvesteerd in rioolvervanging, aanleg van Blauwe aders, afkoppelen en vervangen van pompen en gemalen.

De belangrijkste beleidslijnen zijn de volgende:

• optimaliseren van de financiering om de rioolheffing zo laag mogelijk te houden;
• samenwerking met partners zoals het Waterschap Vechtstromen, het Twents Waternet en WBO wonen;
• toegroeien naar een robuuster rioolstel om ook in de toekomst wateroverlast te voorkomen;
• voortzetten van afkoppelen van regenwater van de riolering, uiteindelijk tot 40% van het verharde oppervlak. Hierdoor worden (afval)waterstromen gescheiden, verbetert de kwaliteit van het oppervlaktewater en vermindert de overlast door overstorten.
• intensivering van de verplichte waterberging bij nieuwbouw, ook bij particulieren. Het is noodzakelijk om op veel plekken regenwater te bergen en waarmogelijk te infiltreren.
• om de risico's op schade door wateroverlast, droogte en hittestress zo laag mogelijk te houden blijft er een dialoog gaande over klimaatverandering tussen de gemeente en de betrokken partners, om zo in te kunnen spellen op de klimaateffecten.

Multifunctioneel gebruik van de buitenruimte

Ondanks dat er veel moet gebeuren om Oldenzaal klimaatbestendig te maken is er maar beperkte ruimte in de stad. Vandaar dat er wordt ingezet op multifunctioneel gebruik van de buitenruimte met De Stadsweide en De Stadstuinen. Bestaand stedelijk gebied is hierbij veranderd; er wordt regenwater vastgehouden en daarna teruggegeven aan de bodem. Hierdoor kan de natuur kan zich ontwikkelen en door een grote variëteit aan groen is er minder last van hittestress op hete zomerdagen.

De gemeente Oldenzaal en het waterschap hebben een overeenkomst over het beheer en onderhoud van wateren binnen de bebouwde kom van Oldenzaal. Deze overeenkomst betreft de overdracht van het beheer en onderhoud van de gemeente naar het waterschap van de waterlopen en vijvers die van directe invloed zijn op het bekensysteem. Vijvers en waterpartijen die geen invloed hebben op het bekensysteem blijven in beheer bij de gemeente.

4.2.2 Watertoets

Belangrijk instrument om water belangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

4.2.3 Doorwerking in het onderhavige plan

4.2.3.1 Watertoetsproces

Het waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. Het plan betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Met de voorgenomen ontwikkeling zijn geen waterbelangen gemoeid. De ontwikkeling heeft geen nieuwe lozingen op oppervlaktewater tot gevolg. In het gebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Het waterschap Vechtstromen heeft dan ook geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling.

Volledigheidshalve is de digitale watertoets uitgevoerde opgenomen als bijlage bij deze toelichting en in de hierna volgende paragraaf behandeld. Op de van toepassing zijnde thema's wordt hierna nader ingegaan. De thema's veiligheid, watervoorziening, volksgezondheid, bodemdaling, verdroging en natte natuur worden niet nader toegelicht aangezien deze in voorliggend geval niet van toepassing zijn.

4.2.3.2 Wateraspecten plangebied

• Verwerking hemelwater

In de nieuwe (planologische) situatie wordt niet meer verharding mogelijk gemaakt dan in de huidige situatie. Op het perceel staat in de huidige situatie een voormalig kerkgebouw met bijgebouw en rondom verhardingen. Het hemelwater op de daken en verhardingen wordt op eenzelfde wijze opgevangen als in de huidige situatie, ofwel gescheiden van het afvalwater aangeboden op de perceelsgrens.

Bij de uitvoering van de (ver)bouwwerkzaamheden, wordt geen gebruik gemaakt van uitlogende materialen, waardoor het hemelwater niet wordt vervuild.

• Afvalwater

De te realiseren woning zal slechts beperkte gevolgen hebben voor de bestaande wijze van het afvoeren van afvalwater. Er zijn op dit punt geen belemmeringen te verwachten. Afvalwater wordt gescheiden van het hemelwater aangeboden op de perceelsgrens.

• Grondwateroverlast

Er is in het plangebied geen grondwateroverlast bekend.

• Grondwaterkwaliteit

Het plangebied bevindt zich niet binnen een grondwaterbeschermingsgebied of een waterwingebied. Met het realiseren van het bouwplan worden geen uitlogende materialen toegepast. De herontwikkeling in het plangebied heeft dan ook geen verslechtering van de grondwaterkwaliteit tot gevolg.

• Oppervlaktewaterkwaliteit

In het plangebied en de omgeving van het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Er wordt daardoor niet geloosd op het oppervlaktewater waardoor geen sprake is van enige vorm van aantasting van de oppervlaktewaterkwaliteit.

4.2.4 Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan. Een functieverandering als deze is heeft geen gevolgen voor de waterhuishouding. Hemelwater en afvalwater wordt in de nieuwe situatie gescheiden van elkaar aangeboden op de perceelsgrens.

4.3 Erfgoed en archeologie

4.3.1 Algemeen

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. In de Erfgoedwet worden zes wetten en regelingen gebundeld tot één wet die de bescherming van het cultureel erfgoed in Nederland regelt. Deze wet is niet gericht op de bescherming van vermoedelijk archeologische waarden, maar wel op de bescherming van monumenten, vindplaatsen en de vondsten. Uiteindelijk worden onderdelen die de fysieke leefomgeving betreffen (zoals onder andere archeologische waarden), ondergebracht in de Omgevingswet die in 2021 van kracht moet worden. Vanaf het moment van invoering van de Erfgoedwet tot het moment van invoering van de Omgevingswet zijn deze onderdelen ondergebracht in de overgangsregeling van de Erfgoedwet.

4.3.2 Doorwerking in het onderhavige plan

4.3.2.1 Erfgoed

Zoals uit paragraaf 2.1.1 Historisch geografische ontwikkeling van deze toelichting is gebleken kent de binnenstad van Oldenzaal een rijke historie. Deze historie is onder andere zichtbaar door de aanwezigheid van een groot aantal cultuurhistorisch waardevolle panden, 30 gemeentelijke monumenten en 19 rijksmonumenten.

Cultuurhistorie

Het voormalige kerkgebouw aan de Westwal is geen monument maar wel een beeldbepalend bouwwerk. Met het verbouwen van dit pand, waarbij de schil intact blijft, wordt het beeldbepalende karakter van het gebouw in ere gehouden. In die zin draagt de ontwikkeling bij aan de belevingswaarde van dit deel van de binnenstad. Het kerkgebouw is een bijzonder bouwwerk en zorgt qua bouwvorm en positie voor een afwisseling in de bebouwing aan dit deel van de Westwal.

4.3.2.2 Archeologie

Het plangebied is gelegen binnen de middeleeuwse stadskern van Oldenzaal en betreft dus een terrein, waar in potentie archeologische waarden aanwezig kunnen zijn. Het plan voorziet echter niet in bodemingrepen, anders dan het herleggen van tuinbestrating en dergelijke. Om die reden kan op voorhand worden gesteld dat het plan de (mogelijk aanwezige) archeologische waarden niet schaadt.

4.3.3 Conclusie

Met voorliggend plan worden gezien het voorgaande geen archeologische en/ of cultuurhistorische waarden geschaad. Het plan strekt zelfs tot het duurzaam behoud van een beeldbepalend gebouw.

4.4 Ecologie

4.4.1 Algemeen

De bescherming van de natuur is per 1 januari 2017 in Nederland vastgelegd in de Wet Natuurbescherming (Wnb). Deze wet vormt voor wat betreft soortenbescherming en gebiedsbescherming een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatige gebiedsbescherming plaats door middel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN), de voormalige Ecologische Hoofdstructuur (EHS).

4.4.1.1 Gebiedsbescherming vanuit de Wet Natuurbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden is onder de Wnb vrijwel hetzelfde gebleven. Wel zijn de Beschermde Natuurmonumenten komen te vervallen. Voor Natura 2000-gebieden geldt dat mogelijk significante effecten naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten vooraf in kaart gebracht en beoordeeld moeten worden. Projecten, plannen en activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op de beschermde natuur in een Natura 2000-gebied zijn vergunningplichtig.

4.4.1.2 Gebiedsbescherming vanuit Provinciaal beleid

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN), de voormalige Ecologische Hoofdstructuur, bestaat uit een samenhangend netwerk van gebieden met natuurwaarden. Het natuurnetwerk in de provincie Overijssel maakt hier onderdeel van uit. Binnen dit natuurnetwerk liggen natuurgebieden die vanwege de hoge natuurwaarden (inter)nationale bescherming genieten, waaronder de Nationale Parken en een groot deel van de Natura 2000-gebieden. Naast de bestaande natuurgebieden bestaat het NNN in Overijssel deels uit gebieden die nog omgevormd zullen worden tot natuur. In de Omgevingsverordening is de begrenzing van het NNN (voorheen EHS) vastgelegd. Voor het NNN geldt de verplichting tot instandhouding van de wezenlijke kenmerken en waarden van het gebied. In de verordening is het "nee, tenzij"-regime vast gelegd. Dit betekent dat (nieuwe) plannen, projecten of handelingen niet zijn toegestaan indien zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied significant aantasten.

4.4.1.3 Soortenbescherming vanuit de Wet Natuurbescherming

Soortenbescherming vanuit de Wet Natuurbescherming, heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, een aantal vissen, libellen en vlinders, enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde dierensoorten en een aantal vaatplanten.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet onder de Wet Natuurbescherming vanaf 1 januari 2017 bij ruimtelijke ontwikkelingen naast de zorgplicht ook rekening gehouden worden met juridisch zwaarder beschermde soorten uit 'bijlage A en B' van de Wet Natuurbescherming, de door de betreffende provincie gekozen soorten uit het besluit vrijstelling beschermde dier- en plantensoorten, de soorten uit Bijlage IV van de Habitatrichtlijn, de soorten uit Bijlage 1 en 2 Verdrag van Bern, en Bijlage 1 verdrag van Bonn, en met alle in Europa inheemse vogels (Vogelrichtlijn).

4.4.2 Doorwerking in het onderhavige plan

4.4.2.1 Gebiedsbescherming vanuit de Wet Natuurbescherming

Het plangebied is niet gelegen in een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft het gebied Landgoederen Oldenzaal, dit gebied is gelegen op een afstand van ruim 1 kilometer van het plangebied. In afbeelding 5.1 wordt de ligging ten opzichte van dit gebied weergegeven.

Afbeelding 5.1: Ligging plangebied ten opzichte van Natura 2000-gebieden

Vanwege de afstand tot het Natura 2000-gebied en gezien de aard en (kleinschalige) omvang van de ontwikkeling, zal voorliggend plan geen significant negatieve effecten hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied. Het enig denkbare effecten op de Natura 2000 zijn de stikstofeffecten. Om dit inzichtelijk te maken is een stikstofberekening uitgevoerd met behulp van Aerius-calculator. Uit deze berekening komt naar voren dat het plan/project geen toename van de stikstofdepositie met zich meebrengt die hoger is dan 0,00 mol/ha/j. Het plan veroorzaakt geen (significant) negatieve stikstofeffecten op de Natura 2000. De stikstofberekening is als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

4.4.2.2 Gebiedsbescherming vanuit Provinciaal beleid

Het NNN ligt op ongeveer 500 meter afstand van het plangebied. Afbeelding 5.2 geeft de ligging van het plangebied ten opzichte van het NNN weer.

Afbeelding 5.2: Ligging plangebied ten opzichte van de concreet begrensde NNN (EHS)

Gezien de afstand en de ligging ten opzichte van het NNN en de kleinschaligheid van het plan, wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling geen aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN (oppervlakte, kwaliteit en ruimtelijke samenhang) tot gevolg heeft.

4.4.2.3 Soortenbescherming vanuit de Wet Natuurbescherming

In onderhavig plan wordt een bestaand gebouw hoofdzakelijk intern verbouwd tot woonhuis. Uiterlijke wijzigingen vinden aan dit pand niet plaats. De bijgebouwen worden wel gedeeltelijk gesloopt. Deze gebouwen bevatten echter niet de kenmerken waardoor de bebouwing geschikt is als leefgebied voor bijvoorbeeld de huismus of vleermuis. De gevels van de bijgebouwen zijn volledig dicht. In het dak (dakpannen), onder de dakgoten en in de gevels zijn geen openingen / kieren aanwezig waardoor deze dieren naar binnen kunnen kruipen. De te slopen bebouwing vormt derhalve geen geschikt leefgebied voor deze beschermde soorten waardoor het niet waarschijnlijk is dat als gevolg van onderhavig plan het leefgebied van deze dieren verloren gaat of wordt geschaad.

4.4.3 Conclusie

Op basis van voorgaande kan worden geconcludeerd dat de functieverandering geen negatieve effecten heeft voor zowel de gebieds- als soortenbescherming. Het aspect ecologie (flora en fauna) vormt daarmee geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.

4.5 Besluit milieueffectrapportage

4.5.1 Algemeen

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r. wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen m.e.r.-beoordeling uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst C en D zit, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een kwetsbaar natuurgebied ligt.

Gemeenten en provincies moeten daarom per 1 april van 2011 ook bij projecten die kleiner zijn dan de drempelwaarden uit lijst C en D beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook deze projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een MER nodig is.

Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere woorden dan is het opstellen van een MER nodig. Voor deze toets wordt ook wel de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.(-beoordeling) plaatsvinden.

Op 7 juli 2017 is het Besluit m.e.r. weer gewijzigd. Bij deze wijziging is een nieuwe procedure opgenomen voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.- beoordeling aan de orde is, moet het bevoegd gezag een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden.

4.5.2 Doorwerking in het onderhavige plan

Voor de voorbereiding van het mer-beoordelingsbesluit, is voor het planvoornemen een aanmeldnotitie opgesteld, deze notitie is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. Uit deze notitie blijkt dat voorliggend plan geen belangrijke nadelige milieugevolgen heeft. Deze aanmeldnotitie wordt voorgelegd aan de gemeente. Op basis van deze aanmeldnotitie neemt de gemeente een formeel besluit dat een mer-procedure niet doorlopen hoeft te worden.

4.5.3 Conclusie

Op basis van deze aanmeldnotitie neemt de gemeente een formeel besluit dat een mer-procedure niet doorlopen hoeft te worden. Het aspect MER is vormt geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.

4.6 Verkeer en parkeren

Op basis van het geldend bestemmingsplan zijn de gronden in het plangebied bestemd als 'Centrum'. Binnen deze bestemming is de religieuze functie (kerkgebouw) mogelijk. Deze functie heeft een specifieke verkeersaantrekkende werking en parkeervraag die met name in de ik het weekend (zondag) van toepassing is. Ten tijde van diensten was in het verleden sprake van een verkeersgeneratie van enige tientallen voertuigbewegingen ten tijde van diensten / bijeenkomsten. Buiten deze diensten is sprake van nagenoeg geen verkeersgeneratie en parkeervraag.

De nieuwe woonfunctie heeft enerzijds een andere verkeersaantrekkende werking die, in tegenstelling tot een kerkfunctie, verkeersfunctie meer gelijkmatig over de week verspreid is. Een woonhuis (vrijstaand, koop, duur) heeft op basis van de CROW kentallen een verkeersgeneratie van 7,2 voertuigbewegingen per dag. Hierbij is uitgegaan van een ligging in 'sterk stedelijk gebied' en 'schil centrum'. Deze beperkte verkeersgeneratie leidt gezien de ligging aan de rand van het centrum niet tot extra belemmeringen. De Westwal en aansluitende wegen kunnen deze extra verkeersbewegingen moeiteloos verwerken.

Op basis van de CROW kentallen geldt daarnaast een voor de beoogde woning een parkeervraag van 2,0 pp per woning. Deze parkeeropgave kan en zal op eigen terrein worden opgevangen. En wel aan de voorzijde van de bebouwing.

Het voorgaande betekent dat dit plan (functiewijziging) niet of nauwelijks zorgt voor een extra verkeersaantrekkende werking van en naar het plangebied. De verkeersgeneratie zal zich weliswaar meer in over de week verspreiden dan de voormalige religieuze functie. Door de grotere spreiding van de verkeersbewegingen over de week zullen zich geen verkeersproblemen optreden. Daarnaast wordt de parkeervraag volledig opgevangen op eigen terrein.

 

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.1.1 Vooroverleg

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

5.1.2 Inspraak

De Wro bevat geen procedurevoorschriften met betrekking tot de inspraak, en is in de Wro zelf niet verplicht gesteld. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen bijvoorbeeld op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze bovenbedoelde personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. In het kader van onderhavig bestemmingsplan vindt, gezien de vele overleggen met betrokkenen, in het voortraject geen inspraak plaats.

5.1.3 Ontwerp bestemmingsplan

Het ontwerp bestemmingsplan is vanaf 3 maart 2021 ter inzage gelegd gedurende een periode van zes weken. Gedurende deze periode kon een ieder zijn zienswijzen kenbaar maken tegen het plan. Gedurende de periode zijn geen zienswijzen naar voren gebracht. Het plan is op 28 juni 2021 ongewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad.

5.1.4 Beroep

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

5.2.1 Kostenverhaal

Uitgangspunt voor de beoogde ontwikkelingen is dat deze voor de overheid budgetneutraal worden ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) in samenhang met artikel 6.12 lid 4 Wro is de gemeenteraad verplicht om de kosten te verhalen. Niet in alle gevallen is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Op grond van artikel 6.12, lid 2 kan de gemeenteraad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen als aan de cumulatieve bepalingen van artikel 6.12, lid 2 sub a, b en c is voldaan. Op het voorliggende plan is de gemeentelijke legesverordening van toepassing.

5.2.2 Financiële uitvoerbaarheid

Voorliggend plan wordt volledig bekostigd door de initiatiefnemer(s). Deze beschikken over afdoende middelen om de verbouwing/ functieverandering te realiseren. Op het voorliggende plan is de gemeentelijke legesverordening van toepassing. De financiele uitvoerbaarheid is hierdoor in voldoende mate aangetoond.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Opzet van het plan

6.1.1 Inleiding

In de navolgende hoofdstukken van deze toelichting wordt ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische bindende deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor de toepassing van de regels, alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

In de volgende twee paragrafen wordt de systematiek van planregels uiteengezet en wordt een uitleg per bestemming gegeven.

6.1.2 Planmethodiek

6.1.2.1 Algemeen

In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid. De benaming van de bestemmingen en de volgorde van de regels, evenals de weergave van de bestemmingen in het plan komen overeen met de SVBP 2012.

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet.

De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, te weten:

• 1. Inleidende regels;
• 2. Bestemmingsregels;
• 3. Algemene regels;
• 4. Overgangs- en slotregels.

6.1.2.2 Inleidende regels

De inleidende regels zijn van algemene aard en bestaan uit de volgende regels:

Begrippen (Artikel 1):

In dit artikel zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels.

Wijze van meten (Artikel 2):

Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakte- en inhoudsmaten te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven hoe de betreffende eisen voor wat betreft maatvoering begrepen moeten worden.

6.1.2.3 Bestemmingsregels

In hoofdstuk 2 zijn de regels voor wat betreft de binnen het plangebied voorkomende bestemmingen opgenomen. De opbouw van de bestemmingen ziet er als volgt uit:

• Bestemmingsomschrijving: de omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan binnen deze bestemming. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies;
• Bouwregels: in de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, is hier vastgelegd;
• Afwijken van de bouwregels: op basis van deze regel hebben burgemeester en wethouders de bevoegdheid om bij omgevingsvergunning op ondergeschikte punten af te wijken van de bouwregels binnen een bestemming;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (indien van toepassing): deze regel is opgenomen om te voorkomen dat door werken of werkzaamheden (bijvoorbeeld werkzaamheden waarbij de grond wordt geroerd) gronden minder geschikt kunnen worden voor het beoogde gebruik en/of hierdoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de aanwezige waarden;
• Wijzigingsbevoegdheid (indien van toepassing): op basis van deze regel zijn burgemeester en wethouders bevoegd binnen de bestemming aangegeven voorwaarden het plan te wijzigen.

In paragraaf 4.2 worden de binnen het plangebied voorkomende bestemmingen nader toegelicht.

6.1.2.4 Algemene regels

De op het plan van toepassing zijnde algemene regels worden beschreven in hoofdstuk 3. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

Artikel 4 Anti-dubbeltelregel

Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de beoordeling van een bouwplan en op die wijze meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd.

Artikel 5 Algemene gebruiksregels

In deze regel is aangegeven wat onder strijdig gebruik wordt verstaan. Deze regel gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming.

Artikel 6 Algemene afwijkingsregels

In deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van deze bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Artikel 7 Algemene wijzigingsregels

In deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking.

6.1.2.5 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven onder welke titel het plan bekend staat.

6.2 Wijze van bestemmen

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

Artikel 3 Wonen

Het plangebied krijgt in de nieuwe situatie de bestemming Wonen waar, binnen het bouwvlak 1 woning wordt toegelaten. De maximale bouwhoogte en goothoogte worden overgenomen zoals in het vigerende plan is opgenomen. Het bestaande kerkgebouw wordt immers qua maatvoering niet aangepast.