Meijbree-Haerbroek hoek Molenstraat - Bentheimerstraat De Zon

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voor de locatie Bentheimerstraat 1 en 3 (voormalige locatie hotel café De Zon) bestaat een voornemen tot herontwikkeling. Na herontwikkeling zullen 18 appartementen met bijbehorende parkeervoorzieningen worden gerealiseerd. De bestaande bebouwing ten behoeve van het Hotel zal hiervoor worden gesloopt en vervangen worden door nieuwe bebouwing voor de appartementen. Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan “Meijbree- Haerbroek” en heeft een horecabestemming. Voor de ontwikkeling is een ontwerp bouwplan opgesteld. Dit bouwplan is op grond van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan. Met onderhavig wijzigingsplan wordt het bouwplan planologisch mogelijk gemaakt.

1.2 Bij het plan behorende stukken

Het wijzigingsplan "Meijbree-Haerbroek hoek Molenstraat - Bentheimerstraat (voormalige locatie De Zon)" bestaat uit de volgende stukken:

• 1. verbeelding, schaal 1: 500;
• 2. regels;
• 3. toelichting;
• 4. bijlagen.

Een wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan en moeten samen "gelezen" worden. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt toch een belangrijk onderdeel van het wijzigingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het wijzigingsplan ten grondslag liggen en doet verslag van het onderzoek (bijgevoegd in de bijlagen) dat aan het wijzigingsplan vooraf is gegaan. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het wijzigingsplan.

1.3 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen nabij het centrum van Oldenzaal, ten noord oosten van de oude kern. De locatie maakt deel uit van de wijk "Meijbree-Haerbroek" dat onderdeel uitmaakt van de schil rond het centrum. Het plangebied betreft de voormalige gronden van het hotel / café "De Zon". De begrenzing van het plangebied bestaat uit de Bentheimerstraat aan de zuidzijde en de Molenstraat aan de noordzijde.

Afbeelding: ligging plangebied

1.4 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen de grenzen van het geldend bestemmingsplan “Meijbree- Haerbroek”. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Oldenzaal op 26 januari 2006 en gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 11 september 2006. Een gedeelte waaraan goedkeuring is onthouden heeft betrekking op het plangebied. Dit betreft het onthouden van goedkeuring aan een 4e en 5e bouwlaag voor een woon- en zorgfunctie..

Het plangebied heeft in het bestemmingsplan 'Meijbree-haerbroek' de bestemming 'Horeca' en de aanduiding 'Wijzigingsgebied 1Stadstheater, Haverstraat en omgeving'.

Afbeelding: plangebied in vigerend bestemmingpslan

Wijzigingsbevoegdheid

In het bestemmingsplan zijn op een aantal plekken ontwikkelingen voorzien, waarvoor een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen. Onderhavig plangebied is aangeduid als wijzigingsgebied I: Stadstheater, Haverstraat en omgeving. In het geldende bestemmingsplan is de volgende wijzigingsbepaling opgenomen (het gedeelte waaraan goedkeuring is onthouden is doorgestreept):

Artikel 18.2

In wijzigingsgebied I kunnen de bestemmingen “wonen”, “winkel”, “horeca”, “verkeersgebied” en “parkeerterrein” veranderd worden in de bestemmingen “wonen” in de bestemmingscategorieën “W1”, “W2”, “W3” en “W4”, “wonen” in een nieuwe bestemmingscategorie “W5”, “wonen” in de bestemmingscategorie “Z5”, “maatschappelijke dienstverlening”, “verblijfsgebied” en “verkeersgebied”, ten behoeve van herstructurering en inbreiding met diverse functies, mits:

• a. het aantal te realiseren (dienst)woningen past binnen het provinciaal en gemeentelijk woningbouwprogramma met een maximum van 60 (dienst)-woningen;
• b. voor de bestemming “wonen” in de nieuwe bestemmingscategorie “W5” de volgende bebouwingsvoorschriften in acht worden genomen:

• de hoogte van hoofdgebouwen mag maximaal 16 m bedragen;
• de dakhelling van hoofdgebouwen mag maximaal 50° bedragen;
• bijgebouwen zijn niet toegestaan;

• c. overigens het bepaalde in de artikelen 5, 8, 13 en 14 in acht wordt genomen.

artikel 18.9

Een wijziging als bedoeld in de artikel 18.2 tot en met 18.8 kan slechts plaatsvinden indien:

• a. het wijzigingsplan stedenbouwkundig inpasbaar is;
• b. het wijzigingsplan niet leidt tot een zodanige (milieu)hinder voor de in de nabijheid aanwezige functies, dat daardoor de belangen van die functies in onevenredige mate worden aangetast;
• c. de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan is gewaarborgd, in verband waarmee in elk geval aangetoond moet worden dat:

• bodemsanering niet noodzakelijk is dan wel vóór uitvoering van het wijzigingsplan zal plaatsvinden;
• geen onevenredige aantasting van aan de grond eigen zijnde archeologische waarden zal plaatsvinden dan wel geen ingrepen in de bodem zullen worden verricht;
• het wijzigingsplan financieel uitvoerbaar is.

Conclusie

Het juridisch-planologisch vastleggen van de genoemde ontwikkelingen is mogelijk binnen de opgenomen wijzigingsbepalingen van voornoemd bestemmingsplan. Een wijziging van dit bestemmingsplan is noodzakelijk om het initiatief juridisch- planologisch mogelijk te maken. De verdere uitwerking waarin is aangetoond dat voldaan wordt aan deze wijzigingsvoorwaarden is opgenomen in paragraaf 2.3.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijksbeleid

Het rijksbeleid voor de ruimtelijke ordening van Nederland is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De uitvoering van dit rijksbeleid wordt gewaarborgd in de AMvB Ruimte, waarin met juridisch bindende regels de nationale belangen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte zijn vastgelegd, die moeten doorwerken in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is een strategische nota op hoofdlijnen waarin het nationaal ruimtelijk beleid en de daarbij behorende doelstellingen tot 2020 zijn opgenomen. Hoofddoel is het scheppen van ruimte voor de ruimtevragende functies. Het Rijk mengt zich niet in kwesties op microniveau maar stuurt op hoofdlijnen. Het motto is, “Decentraal wat kan, centraal wat moet”.

Een belangrijk element in de visie vormt de nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur (RHS). In de RHS zijn de gebieden en netwerken opgenomen die in belangrijke mate ruimtelijk structurerend zijn voor Nederland. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om de Ecologische hoofdstructuur, de Nationale Landschappen en de mainports Schiphol en Rotterdam.

Het rijk heeft voor de RHS een grotere verantwoordelijkheid dan daarbuiten. Buiten de RHS stelt het rijk zich terughoudend en selectief op. Hier is het beleid gericht op het waarborgen en zo mogelijk vergroten van de basiskwaliteit. De primaire verantwoordelijkheid voor deze kwaliteit ligt bij de provincies.

Het plangebied maakt geen deel uit van de Ruimtelijke Hoofdstructuur en heeft geen gevolgen voor nationale ruimtelijke belangen. Conform het motto decentraal wat kan, zal de verantwoordelijkheid voor de inrichting van het ruimtelijk gebied worden neergelegd bij decentrale overheden.

2.2 Provinciaal beleid

De Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel zijn op 1 juli 2009 vastgesteld. In de Omgevingsvisie wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel uiteengezet. De Omgevingsvisie is een samenvoeging van het streekplan, Verkeers- en Vervoersplan, Waterhuishoudingsplan en het Milieubeleidsplan. Deze visie is opgesteld met een doorkijk tot 2030. In de Omgevingsverordening zijn instructies opgenomen ten aanzien van de inhoud van de juridischplanologische documenten. In deze paragraaf komt als eerste de visie aan bod en in navolging hierop de verordening.

Inmiddels is een actualisatie van de Omgevingsvisie en Verordening in procedure gebracht. De ontwerp Omgevingsvisie heeft van 11 januari tot 22 februari 2013 ter inzage gelegen. Wanneer en in welke vorm de Omgevingsvisie definitief zal worden vastgesteld is nog niet bekend. Wel bekend zijn de onderwerpen die geactualiseerd zullen worden. Kijkend naar de huidige ontwerpversie van de Omgevingsvisie en verordening hebben de te actualiseren onderwerpen geen betrekking op voorliggend initiatief.

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie is opgesteld in het licht van diverse ontwikkelingen die in de provincie Overijssel gaande zijn. Deze ontwikkelingen spelen op het gebied van de fysieke leefomgeving. Hierbij is sprake van:

• een afname van de groei en verandering van de samenstelling van de bevolking;
• een afname van de werkgelegenheid met 10% tot een groei van 20%;
• een stijgende vraag naar woningen tot 2030, vooral in de grote steden;
• een toename van de mobiliteit tot 2040. Het goederenvervoer stijgt daarbij sneller dan het personenvervoer.

De provincie wil de kwaliteit van de leefomgeving verbeteren, met het oog op een goed vestigingsklimaat, een veilige en aantrekkelijke woonomgeving en een fraai buitengebied. De leefomgeving moet geschikt zijn voor de grote diversiteit aan activiteiten die mensen in de provincie Overijssel willen ondernemen (ruimtelijke kwaliteit). De navolgende afbeelding toont een uitsnede van de kaart met ontwikkelingsperspectieven - stedelijk gebied. Hierin is het plangebied aangeduid als 'Historisch centra Binnensteden'.

Afbeelding: plangebied in omgevingsvisie Overijssel

Woningbouw

De opgave voor de komende jaren ligt vooral in het waarborgen van een goede afstemming tussen vraag en aanbod, gerelateerd aan de verschillende doelgroepen. Naast een kwantitatieve opgave is dit, gelet op de sterk veranderende bevolkingsontwikkeling, een aanzienlijke kwalitatieve opgave. Het woningaanbod en de woonmilieus moeten flexibel zijn en worden afgestemd op de eisen en wensen van de toekomstige bewoners. Met de 60.000 extra te bouwen woningen kan onvoldoende tegemoet gekomen worden aan deze veranderende behoeftes. Dit houdt in dat de aandacht vooral gericht moet worden op herstructurering van de bestaande woonmilieus, zodat deze ook op langere termijn aansluiten bij de wensen en eisen van de bewoners.

Bij het realiseren van de woningbouwopgave is het van belang dat de ruimte zuinig en zorgvuldig wordt benut. Dit betekent dat voor woningbouw (en ook voor bedrijfslocaties en voorzieningen) de zogeheten SER-ladder (het 'Of – Waar – Hoe' principe) wordt gehanteerd. Deze houdt in dat de woningbouwopgave eerst door herstructurering, transformatie of inbreiding moet worden gerealiseerd. Pas als dit onvoldoende blijkt voor het aantal woningen en de kwaliteit van de woonomgeving, kan uitbreiding van het stedelijk gebied plaatsvinden. Daarbij geldt dat de bovenlokale vraag naar woningen en voorzieningen (winkels, cultuur en sport) wordt geconcentreerd in stedelijke netwerken.

Met het initiatief is er sprake van een transformatie van bestaand stedelijk gebied, waardoor voldaan wordt aan de SER uitgangspunten van de omgevingsvisie.

Omgevingsverordening Overijssel
De wijze waarop aan het beleid uit de Omgevingsvisie uitvoering moet worden gegeven is vastgelegd in de Omgevingsverordening. In de Omgevingsverordening is bijvoorbeeld vastgelegd waaraan de woonvisie van een gemeente moet voldoen en hoe wordt omgegaan met nieuwe woningbouwlocaties.

De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening heeft de status van:

• ruimtelijke verordening in de zin van artikel 4.1. Wet ruimtelijke ordening;
• milieuverordening in de zin van artikel 1.2. Wet milieubeheer;
• waterverordening in de zin van de Waterwet;
• verkeersverordening in de zin van artikel 57. van de Wegenwet en artikel 2A. van de Wegenverkeerswet.

De Omgevingsverordening is een uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie en is opgesteld in de vorm van voorschriften. In veel voorschriften is gekozen voor proces- en motiveringsvereisten. In de Omgevingsverordening moet elk inhoudelijk thema geregeld zijn, waar de provincie de mogelijkheid op wil hebben om juridische instrumenten in te kunnen zetten. Het inzetten van juridische instrumenten vindt plaats op basis van de interventieladder.

In voorliggend plan is de bestemming "wonen" van toepassing. In de Omgevingsverordening zijn voor het aspect wonen regels opgesteld. Hierin wordt aangegeven dat de voorgenomen ontwikkeling in lijn moet zijn met de gemeentelijke woonvisie en afstemming met buurtgemeenten moet hebben plaatsgevonden. Op onderhavig planlocatie is titel 2.2 (woningbouw) van toepassing. Aan deze voorschriften wordt voldaan, doordat de voorgenomen ontwikkeling in lijn is met het gemeentelijk beleid op het gebied van wonen en woningbouw. De voorgenomen ontwikkeling voldoet hiermee aan de regels uit de Omgevingsverordening.

2.3 Gemeentelijk beleid

Bestemmingsplan Meijbree- Haerbroek

Het plangebied valt binnen de wijzigingsmogelijkheden van het voor het plangebied vigerend bestemmingsplan. Door toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid zal de horeca bestemming veranderen in de bestemming Wonen uit het moederplan. Als beleidskader voor dit gebied is in het bestemmingsplan het volgende opgenomen:

Wijzigingsgebied I: Stadstheater, Haverstraat en omgeving

In dit gebied spelen een aantal ruimtelijke problemen: bij de supermarkt Aldi bestaan parkeerproblemen, het historische stadstheater heeft een volledige renovatie gekregen en is thans in gebruik als stadstheater, het hotel de Zon verliest zijn functie en het noordelijk gelegen gebied rondom de Haverstraat heeft een zeer rommelig karakter.

Voor het stadstheater, de Aldi-supermarkt en de directe omgeving is reeds door de gemeente een herontwikkeling in gang gezet. De toekomstige ruimtelijke invulling voor dit deel van het gebied is bepaald. In dit plan is getracht zoveel mogelijk extra parkeerplaatsen te creëren, waarbij een gecombineerd gebruik van de verschillende functies uitgangspunt is.

Voor het gebied als geheel is in de toekomst, aansluitend bij de bestaande plannen en de bestaande situatie aan de Haverstraat een verdere herontwikkeling mogelijk. Globaal is de volgende ontwikkeling denkbaar: Het huidige pleintje aan de Molenstraat zou kunnen worden vormgegeven als een centrale plek met bebouwing daaromheen gegroepeerd. Rond het pleintje is oprichting van een appartementengebouw als onderdeel van de plannen rond het Stadstheater en de Aldi mogelijk.

Streven is dat de bebouwing hier aansluit bij het noordelijk ervan gelegen karakteristieke pand. Indien mogelijk zou bij de nieuwe invulling het karakteristieke, witte pand van hotel De Zon behouden kunnen blijven. Een reguliere woonfunctie ligt hier minder voor de hand omdat de plek op een splitsing van wegen ligt. Dienstverlenende functies en/of maatschappelijke voorzieningen zijn meer passend. Een herontwikkeling zal in haar eigen parkeerbehoefte dienen te voorzien. De voorkeur gaat uit naar ondergronds parkeren.

Op het binnenterrein van de Haverstraat is een soortgelijke ontwikkeling denkbaar als aan de noordwestzijde van de Haverstraat heeft plaatsgevonden. Te denken valt aan bebouwing rondom een centraal plein. Bij deze ontwikkeling is sprake van een verdichting van de bebouwing op het binnengebied. Het is noodzakelijk om voor voldoende parkeerruimte te zorgen, mogelijk door middel van een ondergrondse parkeergarage in dit gebied.

Om bovengenoemde redenen is voor het wijzigingsgebied de bevoegdheid opgenomen de vigerende 'horeca' bestemming te wijzigingen naar een W3 bestemming (Wonen).

Om gebruik te mogen maken van de wijzigingsbevoegdheid dient voldaan te worden aan de volgende voorwaarden. Deze voorwaarden worden hierna behandeld.

• a. het aantal te realiseren (dienst)woningen past binnen het provinciaal en gemeentelijk woningbouwprogramma met een maximum van 60 (dienst)-woningen;
• b. het wijzigingsplan stedenbouwkundig inpasbaar is;
• c. het wijzigingsplan niet leidt tot een zodanige (milieu)hinder voor de in de nabijheid aanwezige functies, dat daardoor de belangen van die functies in onevenredige mate worden aangetast;
• d. de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan is gewaarborgd, in verband waarmee in elk geval aangetoond moet worden dat:

• bodemsanering niet noodzakelijk is dan wel vóór uitvoering van het wijzigingsplan zal plaatsvinden;
• geen onevenredige aantasting van aan de grond eigen zijnde archeologische waarden zal plaatsvinden dan wel geen ingrepen in de bodem zullen worden verricht;
• het wijzigingsplan financieel uitvoerbaar is.

ad. a Prestatieafspraken Wonen gemeente Oldenzaal 2010-2015

De woonvisie 2010-2015 “Goed wonen en leven in Oldenzaal” is op 31 januari 2011 door de gemeenteraad vastgesteld. Deze heeft de gemeente gezamenlijk met de bij het wonen betrokken partijen opgesteld. Deze woonvisie sluit aan op het “noaberschap” vanuit het coalitieakkoord met als ideaalbeeld “Oldenzaal, waar mensen samen de stad maken”. WBO Wonen is nauw betrokken bij de woonvisie.

De ambities

Gezamenlijk met de bij het wonen betrokken partijen zijn de ambities uit de stadsvisie vertaald naar drie centrale thema´s/doelen voor het wonen in Oldenzaal, te weten Wonen op maat (de mens), Trots op onze wijken (de wijk), en Stedelijkheid op maat (de stad)

Indicatief woningbouwprogramma

Bij de woonvisie is een indicatief woningbouwprogramma opgenomen. Deze is eind 2012 geactualiseerd

Regionale en provinciale afstemming

Afstemming is gezocht met buurgemeenten. Uit de reacties blijkt waardering voor de woonvisie.

Het beleidskader ten aanzien van wonen is vastgelegd in de prestatieafspraken 2010-2015 (in 2012 geactualiseerd) met zowel de provincie Overijssel als samenwerkende gemeenten van Netwerk-stad Twente. De prestatieafspraken benadrukken de gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeente en provincie ten aanzien van het woonbeleid. Gemeente en provincie beschouwen dit afsprakenkader als een werkdocument dat de gewenste resultaten vastlegt voor het wonen in de gemeente Oldenzaal.

De prestatieafspraken worden doorvertaald naar het vigerend bestemmingsplan. Daar zijn wijzigingsbevoegdheden voor de volgende projecten opgenomen:

• wijzigingsgebied I Haverstraat e.o.; 60 woningen;
• wijzigingsgebied II Vos de Waelstraat; 45 woningen;
• wijzigingsgebieden IV en V Oostwal; 25 woningen;
• wijzigingsgebied VI Molenkampstraat 12 woningen;
• wijzigingsgebied VII Haerbroekstraat; 55 woningen.

Realisatie van de 18 appartementen is ruimschoots mogelijk met de aantallen beschikbare woningen volgens de prestatieafspraken en past in het woningbouwprogramma van Oldenzaal en in de te realiseren woningaantallen binnen het wijzigingsgebied I. Met de realisatie van voorliggend plan wordt voldaan aan de inbreidingsopgave van de gemeente Oldenzaal en gebruik gemaakt van locale potenties in het stedelijk gebied.

ad. b. Stedenbouwkundige inpasbaarheid

De criteria voor de stedenbouwkundige inpasbaarheid zijn vastgelegd in het moederplan Meijbree – Haerbroek en in de Welstandsnota van gemeente Oldenzaal. Het voorliggende bouwplan voldoet aan de uitgangspunten van Meijbree – Haerbroek t.a.v. bouwmassa, begrenzing bouwvlak, bouwhoogte en woningaantallen. Hieronder is een toets opgenomen aan de stedenbouwkundige uitgangspunten van de Welstandsnota.

Welstandsnota Oldenzaal / beeldkwaliteit

Op grond van de gemeentelijke welstandsnota behoort het plangebied tot deelgebied 3: Historische uitvalswegen. Het beleid voor dit deelgebied richt zich op het handhaven en, wanneer er bij een stedenbouwkundige situatie of bestemmingsplan aanleiding voor is, versterken van de ruimtelijke kwaliteit, zowel voor wat betreft de structuur als de bebouwingskenmerken. Tevens richt het beleid zich op het voorkomen of terugdringen van storende elementen in het straatbeeld. Hierbij worden de volgende criteria gehanteerd

Stedenbouwkundige en landschappelijke situering :

• De rooilijn steekt niet voorbij naastgelegen bebouwing.
• Een heldere scheiding tussen privé en publieke ruimtes is essentieel.
• Behoud van het gevarieerde, kleinschalige karakter van straten en bebouwing.
• Individueel herkenbare bebouwing, ook bij samenvoeging en splitsing, afwisseling en weinig repeterende elementen.

Massa en vorm

• Bebouwing in de omgeving is richtinggevend voor massa en vorm van bouwinitiatieven.

Conclusie stedenbouwkundige inpasbaarheid

Voorliggend plangebied bevindt zich in stedelijk gebied en is binnen de rooilijn van naastgelegen bebouwing gelegen. Het bouwplan heeft zowel in bouwontwerp als in de indeling van de openbare en private ruimte een individuele en eigen vormgeving. Deze is rechtstreeks afgeleid van zowel de bestaande bebouwing als aan het reeds eerder vergunde maar niet gerealiseerde nieuwbouwplan voor deze locatie. Het bouwplan past daarmee goed in het in de welstandnota beschreven bebouwingsbeeld van de uitvalswegen.

Een meer gedetailleerde toets aan de welstandsnota, zoals het materiaal, kleur en detailleringsgebruik zal plaatsvinden bij de aanvraag om omgevingsvergunning.

ad. c milieuhinder

Indien door middel van een plan nieuwe, milieuhinder gevoelige functies mogelijk worden gemaakt, dient te worden aangetoond dat deze niet worden gerealiseerd binnen de hinderzone van omliggende bedrijven. Anderzijds mogen milieuhinder gevoelige functies in de directe omgeving van het plangebied niet negatief worden beïnvloed door de ontwikkelingen die met een plan mogelijk worden gemaakt.

Met dit wijzigingsplan wordt een nieuwe milieuhinder gevoelige functie mogelijk gemaakt. Om het aspect bedrijven en milieuhinder inzichtelijk te maken is onderstaande afbeelding uit het bestemmingsplan Meijibree-Haerbroek bijgevoegd. Direct grenzend aan het plangebied zijn enkel woonfuncties aanwezig. De meest nabij gelegen bedrijvigheid bestaan uit winkel en maatschappelijke functies (meest dicht bijzijnde betreft Reerink Copy Service BV) op circa 40 meter van het plangebied . Deze functies hebben een maximale milieucategorie 2, waar op grond van de VNG richtlijnen een maximale afstand van 10 meter in gemengde gebieden in acht dient te worden genomen. Met onderhavig initiatief wordt ruimschoots aan deze afstanden voldaan, waardoor het aspect bedrijven en mileuzonering geen belemmeringen oplevert.

Afbeelding: inventarisatie bedrijvigheid rond plangebied

 

ad d uitvoerbaarheid

In deze voorwaarde gaat het om de milieuhygiënische en financiële uitvoerbaarheid, waarbij voor de milieuhygiënische uitvoerbaarheid in ieder geval de bodemkwaliteit en eventuele aanwezigheid van archeologische waarden aangetoond dient te worden. Ter vervulling van deze voorwaarden is in hoofdstuk 4 een toetst aan alle relevante milieuruimtelijke aspecten uitgevoerd en is in hoofdstuk 6 de financiële uitvoerbaarheid inzichtelijk gemaakt.

Hoofdstuk 4 en 6 van dit wijzigingsplan komen tot de conclusie dat de uitvoerbaarheid voor beide onderdelen kan worden gewaarborgd.

Hoofdstuk 3 De huidige en toekomstige situatie

3.1 Ruimtelijke structuur

Ten noord oosten van het centrum van Oldenzaal ligt tussen de Molenstraat en de Bentheimerstraat het voormalige hotel De Zon. De locatie is gelegen in de bebouwingsschil rondom het centrum en is in de Welstandsnota 2012 van gemeente Oldenzaal aangeduid als 'Historische Uitvalsweg'.

Afbeelding: deelgebieden Welstandsnota 2012

De historische uitvalwegen betreffen de ontsluitingswegen die het centrum van Oldenzaal met het buitengebied verbinden. De uitvalswegen zijn in de loop van de eeuwen langzaam verdicht, waardoor variatie in bouwstijl en bouwtijd is ontstaan.

De bebouwing in de omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door voor- en naoorlogse bebouwing. De oudste bebouwing van de schil is te vinden rond de uitvalswegen. Tussen de uitvalswegen is in de afgelopen eeuw de ruimte verdicht, waardoor de bebouwing hier van een recentere tijd is.

De schil rondom het centrum heeft een tuinstedelijk karakter. Verspreid in de schil bevinden zich veel bijzondere voorzieningen, zoals kerken, zorgtehuizen, een ziekenhuis, scholen en grote horecagelegenheden. Opvallend zijn de forse beeldbepalende bedrijfspanden op belangrijke plekken.

De directe omgeving van het plangebied heeft een stedelijk karakter. De bebouwing staat dicht op elkaar, is straatgericht en heeft vaak geen voortuin. Verder van het plangebied richting buitengebied zijn de tussenruimtes tussen de bebouwing groter, zijn er meer openbaar groengebieden en voortuinen aanwezig en wordt de variatie in functiemenging minder.

Afbeelding: stedenbouwkundige kenmerken en bouwkundig beeld omgeving plangebied

Afbeelding: bebouwingsbeeld Molenstraat nabij het centrum

Afbeelding: bebouwingbeeld molenstraat richting buitengebied

3.2 Functionele structuur

Het plangebied is gelegen in de wijk Meijbree, waar de hoofdfunctie voornamelijk bestaat uit wonen. Daarnaast komen opvallend veel andere functies verspreid in de buurt voor: zoals kerken, zorgvoorzieningen, een ziekenhuis, scholen en grote horecagelegenheden. In een aantal gevallen gaat het om voorzieningen met een grote omvang. Langs de uitvalswegen en dicht tegen het centrum bevinden zich veel winkels.

De functionele hoofdstructuur rond het plangebied bestaat uit:

• centrumfuncties (zoals een stadstheater en diverse winkels) westelijk van het plangebied
• maatschappelijke functies (zoals zorgcentrum de Molenkamp en het Twents Carmel College) ten zuiden en zuid oosten van het plangebied
• een park ten zuid oosten van het plangebied
• woon functie (zoals het senioren complex De Wieken en diverse vrijstaande woningen) ten noord en noord oosten van het plangebied.
• Een langzaamverkeersverbinding ter plaatse van de Bentheimerstraat en een hoofdontsluiting ten behoeve van alle verkeer ter plaate van de Molenstraat.

Afbeelding: functionele situatie rond plangebied

3.3 Toekomstige situatie plangebied

In het plangebied wordt een appartementengebouw gerealiseerd voor 18 appartementen. Het nieuwe appartementencomplex ligt op ongeveer dezelfde locatie en heeft ongeveer dezelfde oppervlakte het bestaande gebouw ten behoeve van het Hotel. Het gebouw heeft drie bouwlagen en een hoogte van 10 meter.

De entree van het appartementencomplex bevindt zich aan de Molenstraat, waar ook de lift en het trappenhuis van het gebouw is gesitueerd. De begane grond zal ruimte bieden voor 4 appartementen en bergingsruimten. Per verdieping zullen 7 appartementen aanwezig zijn.

Afbeelding: nieuw bouwplan

De parkeergelegenheid zal voor het grootste deel in een onderdoorgang onder de bovenverdiepingen worden gerealiseerd. Voor het overige zullen langs de Bentheimerstraat parkeervoorzieningen aanwezig zijn.

Afbeelding: plattegrond nieuw bouwplan

 

Hoofdstuk 4 Milieu-aspecten

4.1 Algemeen

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van het verrichtte onderzoek naar relevante feiten en af te wegen belangen (artikel 3.2. Algemene wet bestuursrecht). Dit hoofdstuk geeft een samenvatting van de verschillende onderzoeken die zijn uitgevoerd. Voor uitgebreide informatie wordt verwezen naar onderzoeksrapportages, welke als bijlage bij deze toelichting zijn gevoegd.

4.2 Bodem

Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening van het wijzigingsplan is het zaak door middel van een bodemonderzoek de bodemgesteldheid van het plan inzichtelijk te maken. Indien sprake is van bodemverontreiniging dient een afweging plaats te vinden over de te realiseren functies op dan wel nabij betreffende verontreiniging alsmede voor de mogelijke kosten omtrent bodemsanering. De kwaliteit van de bodem dient uiteindelijk zodanig te zijn, dat zij geen belemmering oplevert voor de ter plaatse te realiseren bebouwing, c.q. functies.

In 2002 is door Nibag BV voor de locatie een verkennend en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek is gebleken dat enkel licht verhoogde gehaltes zijn aangetroffen. Aangezien de tussenwaardes niet benaderd worden, wordt op grond van het verkennend onderzoek geconstateerd dat milieuhygiënisch gezien geen belemmeringen bestaan voor de beoogde woningbouw in het plangebied. Naar aanleiding van dit onderzoek heeft de provincie de opmerking geplaatst of hierbij ook gekeken is naar asbest.

In 2003 is voor het plangebied door DHV (in opdracht van de provincie) een oriënterend onderzoek uitgevoerd. Uit dit oriënterende onderzoek komt naar voren dat in het grondwater een lichtverhoogde concentratie is aangetoond. De tussenwaarde wordt niet benaderd, waardoor vervolgonderzoek niet noodzakelijk is gebleken.

Een overzicht van de uitgevoerde onderzoeken en de resultaten hiervan is in bijlage 1 van dit wijzigingsplan opgenomen.

Bovengenoemde onderzoeken zijn anno 2013, verouderd en dienen in het kader van de omgevingsvergunning voor bouwen geactualiseerd te worden. Bovendien blijkt uit de onderzoeken dat mogelijke asbestverontreiniging in de bodem niet is meegenomen in de onderzoeken. Aangezien in beide onderzoeken uit 2002 en 2003 geen verhoogde tussenwaarden zijn gevonden, er reeds een sloopvergunning (met bijbehorende asbest inventarisatierapport en verwijderingsplicht van asbest) is afgegeven en het gebruik van het perceel sinds deze onderzoeken niet gewijzigd is kan het plangebied voor de ruimtelijke procedure worden vrijgegeven. In het kader van de omgevingsvergunning voor bouwen zal mogelijk wel een actueel bodemonderzoek aanwezig moeten zijn. Om praktische redenen is met de gemeente overlegt het verkennend bodemonderzoek pas uit te voeren nadat de sloop van het pand voltooid is. Voor deze strategie is gekozen zodat mogelijke asbest die na sloop van het pand in de bodem terecht komt in het bodem onderzoek wordt meegenomen. De uitgestelde uitvoering kan ook meegenomen worden in de omgevingsvergunning (artikel 2.7, lid 3 Regeling omgevingsrecht), het bodemonderzoek moet binnen een termijn van 3 weken voor de start van de bouwactiviteit worden overgelegd.

4.3 Archeologie en cultuurhistorie

In 2006 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht geworden. In het kader hiervan dient een gemeente ruimtelijke planvorming te toetsen op archeologische waarden. Indien potentiële archeologische waarden worden verstoord, dient hier nader onderzoek naar te worden verricht.

De gemeente Oldenzaal heeft gemeentelijk archeologiebeleid ontwikkeld. Het plangebied is op de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart grijs gearceerd. Dit betekent dat het plangebied behoort bij ‘de bebouwde kom’ en niet is onderzocht. Over het noordelijk gedeelte van het plangebied is op de beleidskaart een molenplaats aangegeven met code V.ODZ.72.

Het gaat om de voormalige Bisschopsmolen die al in de 14e eeuw wordt vermeld. De locatie van de voormalige molen is op de kadastrale minuut te zien in de vorm van vier grote poeren waarop de stenderkastmolen was gefundeerd. In hoeverre die onder het nu nog bestaande gebouw aanwezig zijn is niet bekend. Aangezien het om een zeer oude molen gaat is onderzoek naar de eventueel nog aanwezige resten van de poeren zeer gewenst.

Afbeelding: locatie Bisschopsmolen (Rood omcirkel)

Omdat de in het verleden volop in het plangebied gebouwd en gesloopt is, is er een grote kans dat het oorspronkelijke bodemprofiel verstoord is en eventueel in de ondergrond aanwezige archeologische waarden daarbij verloren zijn gegaan. Om de mate van verstoring van het plangebied aan te tonen is op 17 juni 2013 een quickscan archeologisch bureau onderzoek verricht. Uit deze quickscan worden de volgende aanbevelingen gedaan:

"Op grond van de bestudeerde bronnen kan geconcludeerd worden dat het plangebied een lage trefkans heeft op archeologische resten uit de periode vanaf de Middeleeuwen tot en met de Nieuwe Tijd, vanwege de te verwachten diepe bodemverstoringen als gevolg van sloop- en bouwwerkzaamheden."

" Wij adviseren om rondom de gebouwen én op openbaar terrein nog enkele controleboringen te laten uitvoeren, om de in deze quickscan beschreven verstoringen van de bodemopbouw te toetsten. Tevens adviseren wij om een bezoek te brengen aan Hotel De Zon om de exacte locatie en de diepte van de kelder vast te stellen."

Het advies is door het bevoegd gezag beoordeeld. Geconcludeerd werd dat enkele boringen direct langs de randen van het plan weinig informatie zullen opleveren. Gezien de lage archeologische verwachting wordt het plangebied formeel vrijgegeven. Omdat mogelijk nog een kleine kans bestaat dat er nog de resten van de molenpoeren aanwezig zijn is met de initiatiefnemer en de eigenaar afgesproken dat amateurarcheologen van de Archeologische Club Oldenzaal (ACO) de gelegenheid krijgen om bij de sloop van de ondergrondse funderingen van de huidige gebouwen te mogen zoeken naar de eventueel nog resterende delen van de molenpoeren. De aannemer van het sloopwerk zal hen daarbij faciliteren.

De quickscan en de beoordeling hierop is in bijlage 2 van dit wijzigingsplan opgenomen.

In het plangebied komen geen rijks- en gemeentelijke monumenten voor. Het aspect cultuurhistorie vormt hierdoor geen aspect, waarbinnen het plangebied rekening dient te worden gehouden.

4.4 Geluid

De Wet geluidhinder regelt de mate waarin geluid bepaalde functies mag belasten. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wet geluidhinder (Wgh) de verplichting een akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van wegen. De geluidsbelasting op woningen mag in principe de 48 dB niet overschrijden.

Wegen met een 30 km/u regime zijn in principe uitgezonderd van akoestisch onderzoek. De wegen die direct om het plangebied liggen, de Molenstraat en Bentheimerstraat, hebben een 30 km/u regime, waardoor er vanuit de Wgh geen onderzoeksplicht bestaat. Het aspect wegverkeerslawaai vormt daarom verder geen aandachtspunt voor onderhavig inititatief.

4.5 Luchtkwaliteit

In november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit uit 2005 en is een implementatie van de Europese kaderrichtlijn luchtkwaliteit en de vier dochterrichtlijnen waarin onder andere grenswaarden voor de luchtkwaliteit ter bescherming van mens en milieu zijn vastgesteld.

Wanneer een project ‘niet in betekenende mate’ (ofwel in gering mate) leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit, hoeft het project niet langer afzonderlijk te worden getoetst op de grenswaarde, tenzij een dreigende overschrijding van één of meerdere grenswaarden te verwachten is.

Voor een aantal jaren geleden heeft het plangebied een functies gehad, te weten een hotel, wat een verkeers aantrekkende werking heeft. Verwacht wordt dat de realisatie van de 18 appartementen niet zorgt voor een significante toename van het aantal verkeersbewegingen ten opzichte van de vorige functies en dat het project dus ‘niet in betekenende mate’ leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de planuitvoering.

4.6 Flora en fauna

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Natuurbeschermingswet en de Ecologische Hoofdstructuur. Soortenbescherming komt voort uit de Flora- en faunawet

Natuurbeschermingswet

Natuurgebieden of andere gebieden die belangrijk zijn voor flora en fauna kunnen op basis van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn (Natura2000) worden aangemerkt als speciale beschermingszones (SBZ's). Het plangebied bevindt zich niet in de nabije omgeving van SBZ.

Flora en fauna

Wat betreft de soortbescherming is de Flora- en Faunawet van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden gevraagd.

De locatie betreft stedelijk gebied en heeft geen of een zeer lage natuurwaarde en is niet van belang voor beschermende planten- en diersoorten. De meeste (mogelijk) voorkomende beschermde soorten, zoals egel, huisspitsmuis en mol, vallen onder de lichte beschermingscategorie van de Flora- en faunawet. Vaste rust- en verblijfplaatsen van deze soorten mogen op basis van een algemene vrijstelling worden aangetast, zonder dat sprake is van procedurele consequenties.

Omdat voor het plangebied reeds een sloopvergunning is afgegeven, kan worden geconstateerd dat er verder geen gebouwbewonende dieren zoals vleermuizen, gierzwaluwen en huismussen binnen het plangebied aanwezig zijn (anders zou de sloopvergunning niet afgegeven zijn). Nader (veld)onderzoek of het aanvragen van een ontheffing op de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet wordt niet noodzakelijk geacht.

Wel is altijd de zorgplicht van toepassing, op basis waarvan door iedereen voldoende zorg in acht moet worden genomen voor de in het wild levende dieren en hun leefomgeving. Dit kan bijvoorbeeld door buiten kwetsbare periodes (het voortplantings- en winterslaapseizoen) te starten met werkzaamheden en het gefaseerd werken om dieren de kans te geven om te vluchten.

4.7 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Per 1 januari 2010 moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Die beperkingen moeten in milieuvergunningen en bestemmingsplannen zijn vastgelegd. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen.

Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• 1. het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• 2. de Regeling externe veiligheid (Revi)
• 3. het Registratiebesluit externe veiligheid;
• 4. het Besluit risico's Zware Ongevallen (Brzo)
• 5. het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRvgs). Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen is het Structuurschema buisleidingen (SBUI) van toepassing. Overigens bevinden er zich in het plangebied geen buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Het doel van het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' is om de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

Aan hand van de Risicokaart Overijssel is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart Overijssel staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In de volgende afbeelding is een uitsnede van de Risicokaart weergegeven.

Afbeelding: uitsnede risicokaart Overijssel

Uit de inventarisatie blijkt dat het plangebied:

• 1. zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen, danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• 2. niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• 3. niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

4.8 Water

Belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Waterschap Regge en Dinkel is door de gemeente Oldenzaal geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de zogenoemde "normale procedure" is toegepast. De reultaten van de watertoets is hieronder weergegeven.

Beleid

Waterschap Regge en Dinkel

Afkoppelen of het niet-aankoppelen van verharde oppervlakken wordt gezien als een maatregel met milieuhygiënische voordelen. Door af te koppelen reduceert de vuiluit-worp via rioolstelsels en verbetert het zuiveringsrendement van RWZI's. Verder draagt afkoppelen bij aan het bereiken van een veerkrachtig watersysteem en het realiseren van het gewenste grond- en oppervlaktewaterregime.

In de zogenaamde 'Afkoppelnota' van het waterschap is één van de doelstellingen, dat bij vernieuwing van bestaand bebouwd gebied gestreefd wordt naar het afkoppe-len van zoveel mogelijk vierkante meters schoon verhard oppervlak. Ook in de 'Beleidsnota Retentie' wordt de noodzaak tot het vasthouden en bergen van water onder-streept.

Gemeentelijk waterplan

De gemeenteraad van Oldenzaal heeft op 23 oktober 2003 het waterplan vastgesteld. Hierin staat beschreven wat de gemeente wil bereiken op het gebied van water in de komende 30 jaar. De gemeente Oldenzaal streeft naar integraal duurzaam waterbeheer, dit kan met deze principes worden weergegeven:

• geen kwantitatieve afwenteling;
• geen kwalitatieve afwenteling;
• geen verspilling van water, locale benutting;
• water als ordenend principe;
• samenwerking en afstemming, goede communicatie;
• lerende organisatie ontwikkelen.

Op basis van deze principes en de inhoudelijke bijdrage van de workshop is een concreet eindbeeld opgesteld voor 2033. In het waterplan wordt beschreven hoe Oldenzaal er in 2033 uit zal zien, voor wat betreft water. Alle aspecten van onder andere waterkwaliteit, waterkwantiteit, beheer en inrichting, riolering komen aanbod. In dit eindbeeld zijn de volgende onderdelen te onderscheiden:

• oppervlaktewater met groene, natuurlijke inrichting in het buitengebied;
• schoonwaterafvoer/-stelsel en oppervlaktewater ingepast in omgeving, stedelijk;
• oppervlaktewater met inrichting tussen natuurlijk en stedelijk vijvers;
• inrichting combinatie van beleving, gebruiksfuncties en natuur;
• ruimte voor communale buffers en helofytenfilters;
• nadruk op recreatie.

Een belangrijk onderdeel in het gemeentelijk waterplan is het ombouwen van een gemengd rioolstelsel naar een zoveel mogelijk gescheiden rioolstelsel. Hierbij worden verschillende waterkwaliteiten gescheiden en apart afgevoerd. Het regenwater wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater. In de gehele stad wordt een schoonwaterstelsel (in delen) aangelegd. Voor het grootste deel zal dat ondergronds plaatsvinden, maar waar mogelijk ook zichtbaar. Op deze manier kunnen diverse problemen of knelpunten worden opgelost. Emissie vanuit het gemengde rioolstelsel op oppervlaktewater kan bijvoorbeeld grotendeels worden voorkomen, wateroverlast kan worden beperkt en drainages kunnen water afvoeren ter voorkoming van grondwateroverlast.

Door deze keuze te maken moet, daar waar mogelijk, in de stad berging (bijvoorbeeld vijvers) gecreëerd worden. In verband met ruimtegebrek zal dat niet in voldoende mate mogelijk zijn, daarom zal aan de rand van de stad ook ruimte beschikbaar moeten komen om het water op te vangen. Daarna kan het water rustig worden afgevoerd naar de afvoerende beken. Het is een duurzame oplossing en hierdoor kan in de toekomst ook beter ingespeeld worden op de veranderingen van het klimaat (langere droge periodes afgewisseld met hevige neerslag).

Situatie plangebied

Voor de voorgenomen ontwikkeling op het perceel wordt uitgegaan van een gescheiden riool. Op termijn zal de riolering in de Bentheimerstraat, nu nog gemengd systeem, worden vervangen door een gescheiden systeem. Voor deze ontwikkeling zijn geen extra maatregelen noodzakelijk.

Conclusie

De initiatiefnemer heeft het waterschap Regge en Dinkel geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de normale procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen.

4.9 Verkeer en parkeren

Het nieuwe appartementengebouw wordt voor autoverkeer ontsloten op de Molenstraat en Bentheimerstraat. De Molenstraat heeft een functie als stedelijke ontsluiting.

Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling waarin het plan voorziet. Op grond de 'Parkeer kencijfers - Basis voor parkeer normering' publicatie 182 van het CROW wordt bekeken hoeveel parkeergelegenheid gerealiseerd moet worden.

Om de parkeerbehoefte te bepalen is uitgegaan van de CROW parkeernorm van 1,7 parkeerplaats per appartement. Voor de 18 appartementen dienen in totaal 31 parkeerplaatsen te worden aangelegd. Hierin is voorzien door 10 parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren, voor 5 parkeerplaatsen ruimte langs de Bentheimerstraat te reserveren en de resterende 16 parkeerplaatsen op het WBO terrein bij het park aan de overzijde van de Bentheimerstraat te situeren. Het realiseren van de 16 resterende parkeerplaatsen passen binnen het vigerend bestemmingsplankader.

Afbeelding: mogelijke invullingen voor het resterende deel buiten eigen terrein (16 stuks)

Omdat het initiatief in eerste instantie zal worden ingevuld voor zorgwoningen wordt voorlopig een CROW parkeernorm van 0,6 gehanteerd, waardoor minimaal 11 parkeerplaatsen benodigd zijn. Op eigen terrein en langs de Bentheimerstraat wordt ruimschoots voorzien in de benodigde parkeerplaatsen voor deze zorgwoningen. Aanleg van de eventueel op termijn extra benodigde parkeerruimte bij de omzetting van zorg appartementen naar reguliere woningen is gegarandeerd via de exploitatieovereenkomst.

Geconcludeerd kan worden dat voldaan wordt aan de landelijke CROW richtlijnen voor parkeren. De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de uitvoering van voorliggend plan.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

5.1 Opzet planregels

5.1.1 Algemeen

Voorliggend wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een plantoelichting. Verbeelding en -regels vormen tezamen het juridisch bindende deel van het wijzigingsplan. De wijze waarop dit juridisch bindende deel is vormgegeven, wordt de planmethodiek genoemd.

Met onderhavig wijzigingsplan wordt de bestemming "Horeca" gewijzigd in de bestemmingen "Wonen" en "Verkeer" van het bestemmingsplan Meijbree-Haerbroek. De regels van het vigerende bestemmingsplan (het moederplan) zijn van overeenkomstige toepassing verklaard op het onderhavige wijzigingsplan. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden. De verbeelding is eveneens overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan. Dit houdt in dat de bestemming 'Wonen’ is opgenomen voor de gronden die gaan worden gebruikt voor het nieuwe appartementencomplex en dat de resterende ruimte van het perceel aan de openbare verkeersruimte wordt toegevoegd.

5.1.2 De bestemming wonen

Zoals gezegd, kent voorliggend bestemmingsplan slechts één wezenlijke bestemming, de bestemming Wonen met dezelfde inhoud als het moeder bestemmingsplan Meijbree-Haerbroek. Het betreft een woongebouw met drie bouwlagen, gekozen is dus voor de bestemmingscategorie W3. In het bestemmingsplan Meijbree-Haerbroek zijn geen bijgebouwen toegestaan in deze bestemmingscategorie.

5.1.3 De bestemming verkeersgebied

De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor rijbanen, voet- en fietspaden, bermen, parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen. Uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde, mogen worden gebouwd, met een hoogte van maximaal 4 m.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Op basis van artikel 6.12, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening dient de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Op basis van artikel 6.12, tweede lid kan in afwijking van het eerste lid de gemeenteraad bij een besluit tot vaststelling van een wijzigingsplan besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen. Voor het bouwplan is een overeenkomst gesloten waarbij het verhaal van de gemeentelijke kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is. Bovendien is het bepalen van een tijdvak of fasering of het stellen van regels als vermeld in het hiervoor vermelde lid niet noodzakelijk. Op grond hiervan behoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Met de initiatiefnemer is een planschade overeenkomst als bedoeld in artikel 6.4 lid a van de Wet ruimtelijke ordening gesloten.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerp wijzigingsplan heeft conform artikel 3.4 Awb, van 11 september  t/m 22 oktober 2013 ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingebracht.

Op basis van artikel 3.1.1, lid 2 Bro heeft de provincie de mogelijkheid om plannen aan te wijzen waarvoor geen vooroverleg is vereist. Voor plannen gericht op woondoeleinden met bijbehorende voorzieningen, die in lijn liggen met de prestatie afspraken, is geen vooroverleg vereist. Daarom is afgezien van het voeren van een vooroverleg met de provincie.

Het waterschap is op de hoogte gebracht door het invullen van de digitale watertoets.

Bijlagen

Bijlage 1 Overzicht uitgevoerde Bodem onderzoeken

Bijlage 2 Quickscan archeologie (inclusief beoordeling)