Wellerwaard - 't Wellerloo

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het project Wellerwaard omvat een zwem- en natuurplas en recreatieve routes, woningbouw en de verbindingen tussen Emmeloord en de Wellerwaard en Wellerwaard en het Kuinderbos. Wellerwaard verknoopt de golfbaan, de Casteleynsplas van Flevolandschap en het Burchttochtgebied van het Waterschap Zuiderzeeland tot één samenhangend geheel en voegt daar extra recreatieve voorziening, routestructuren en wonen aan toe. Daarbij zijn de woningen geen doel op zich, maar een middel om de recreatieve mogelijkheden in de Noordoostpolder te vergroten.

Door de aanhoudende crisis werd de vraag actueel of en zo ja, wanneer deze woningen ooit gerealiseerd zouden worden. Een herbezinning op de planvorming voor woningbouw was het gevolg. Dit resulteerde in een nieuw gebiedsconcept waarin de gemeenteraad er voor heeft gekozen om gronden af te stoten en het aantal en type wonen flink bij te stellen. Van actief naar passief met alleen de hoogst noodzakelijke voorinvestering en een geleidelijke transformatie van het landschap waarin het wonen nog meer ten dienste komt te staan van de primaire recreatieve doelstelling in de vorm van grote landschappelijke kavels aan de natuurplas en enkele landgoederen aan de noordzijde van het Burchttochtgebied.

Het eerste landgoed is in ontwikkeling. De initiatiefnemers willen een tweede landgoed realiseren. Een landgoed met veel bos en natuur, waardoor het gebied nog mooier, ecologisch sterker en recreatief aantrekkelijker wordt. Met een tweede landgoed in het gebied ontstaat een unieke nieuwe tijd laag. De initiatiefnemers hebben gekozen voor de naam landgoed 't Wellerloo om de verbondenheid van hun landgoed met de omgeving aan te geven.

Het plangebied van landgoed 't Welleroo is in het bestemmingsplan Wellerwaard opgenomen als “Woongebied – Uit te werken”. Het voorliggende uitwerkingsplan maakt de ontwikkeling van het landgoed planologisch mogelijk.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Voor het landgoed is een inrichtingsplan dat wordt uitgewerkt in een Definitief Ontwerp. Bij het ontwerp is onder andere rekening gehouden met de randvoorwaarden vanuit de Natuurschoonwet, de gemeente Noordoostpolder, provincie Flevoland en waterschap Zuiderzeeland.

Het plangebied voor het landgoed is gelegen in het gebied Wellerwaard ten noorden van de Burchttocht. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Luchtfoto globale locatie landgoed 't Wellerloo (rode lijn)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Op de gronden geldt op dit moment het bestemmingsplan “Wellerwaard” (zie figuur 1.2). Dit bestemmingsplan op 30 juni 2011 door de gemeenteraad van de gemeente Noordoostpolder vastgesteld. De bestemming die op de gronden ligt is “Woongebied – Uit te werken”, met de specifieke bouwaanduidingen sba - 2 en - 3.

 

Figuur 1.2 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Wellerwaard. Het plangebied is met een rode arcering aangeduid

Voor het woongebied is destijds gekozen voor een globale, uit te werken, bestemming. Het voordeel van deze globale bestemming is, dat ingespeeld kan worden op de meest recente ontwikkelingen die zich voordoen. De uitwerkingsregels bepalen wat wel en niet mogelijk is in het uitwerkingsplan. Deze regels worden hieronder benoemd.

Artikel 8 Woongebied - Uit te werken

8.1 Bestemmingsomschrijving

8.1.1 Wonen

De voor 'Woongebied - Uit te werken' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen. al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep;
• b. wegen, paden en ontsluitingen;
• c. groen;
• d. water;
• e. sport- en speelvoorzieningen ten behoeve van een golfbaan, uitsluitend ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding - 1;

en bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, andere-werken, (ecologische) oeverstroken, tuinen, erven, waterhuishoudkundige voorzieningen, steigers, vlonders, aanlegplaatsen, beschoeiingen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen, openbaar vervoer-voorzieningen en parkeervoorzieningen.

8.1.2 Aan huis gebonden beroep

De uitoefening van een aan huis gebonden beroep in samenhang met het wonen is toegestaan met dien verstande dat:

• a. ten hoogste 30% van de oppervlakte van een woonhuis en ten hoogste 60% van de toegelaten oppervlakte van de aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen mag worden gebruikt ten behoeve van het aan huis verbonden beroep, met dien verstande dat de gezamenlijke oppervlakte per woning nimmer meer dan 75 m² bedraagt;
• b. de uitstraling van de woning intact blijft;
• c. het gebruik geen nadelige gevolgen heeft voor het woon- en leefklimaat;
• d. het gebruik geen nadelige gevolgen heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen nadelige toename van de parkeerbehoefte veroorzaakt;
• e. geen detailhandel is toegestaan;
• f. het beroep uitsluitend door de bewoner(s) wordt uitgeoefend.

8.2 Uitwerkingsregels

Burgemeester en wethouders werken, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 lid 1 sub b van de Wet ruimtelijke ordening de in lid 8.1 bedoelde bestemming uit met inachtneming van de volgende regels:

• a. er wordt gestreefd naar een rustig woon- en recreatiegebied met een landelijk karakter;
• b. de bebouwing wordt verspreid gebouwd;
• c. de voorkeursgrenswaarde als bedoeld in de Wet geluidhinder, dan wel een vastgestelde hogere grenswaarde, mag niet worden overschreden;
• d. een bodemonderzoek moet zijn verricht en/of bodemsanering moet hebben plaatsgevonden;
• e. er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan mogelijke archeologische waarden;
• f. er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de waterhuishouding, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

8.3 Bouwregels

8.3.1 Algemeen

Op de voor Woongebied - Uit te werken aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels:

• a. het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 165.

8.3.2 Specifieke bouwaanduiding - 1

Voor de gronden ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding - 1 gelden de volgende regels:

• a. het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 75;
• b. woningen mogen uitsluitend vrijstaand gebouwd worden;
• c. de bouwhoogte van woningen mag niet meer dan 11 m bedragen;
• d. het percentage aan groen en water mag niet minder bedragen dan 15%;
• e. ten behoeve van de sport- en speelvoorzieningen ten behoeve van een golfbaan dient de economische en milieuhygiënische uitvoerbaarheid te zijn aangetoond.

8.3.3 Specifieke bouwaanduiding - 2

Voor de gronden ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding - 2 gelden de volgende regels:

• a. het aantal woningen mag per aanduidingsvlak niet meer bedragen dan 30;
• b. woningen mogen vrijstaand of gestapeld gebouwd worden;
• c. de bouwhoogte van woningen mag niet meer dan 18 m bedragen;
• d. het percentage aan groen en water mag niet minder bedragen dan 10%.

8.3.4 Specifieke bouwaanduiding - 3

Voor de gronden ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding - 3 gelden de volgende regels:

• a. het aantal woningen mag per aanduidingsvlak niet meer bedragen dan 12;
• b. woningen mogen uitsluitend vrijstaand gebouwd worden;
• c. het aantal bouwlagen mag niet meer bedragen dan 2;
• d. in tegenstelling tot het bepaalde in lid 8.3.4 onder c is voor maximaal 40% van het dakoppervlak een derde bouwlaag toegestaan met een maximale bouwhoogte van 9,5 m, met dien verstande dat deze plat afgedekt is;
• e. de onderlinge afstand tussen woningen mag niet minder bedragen dan 40 m;
• f. het percentage aan groen en water mag niet minder bedragen dan 50%.

8.3.5 Bouwverbod

Op de gronden met de in lid 8.1 genoemde bestemming mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van wonen worden gebouwd in overeenstemming met een uitwerkingsplan dat rechtskracht heeft verkregen en met inachtneming van het bepaalde in lid 8.2 van dit artikel.

8.4 Afwijken van de bouwregels

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 8.3.5 voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van wonen op of in de gronden, indien het bouwplan in overeenstemming is met een ontwerp uitwerkingsplan danwel een vastgesteld, maar nog niet rechtsgeldig uitwerkingsplan.

8.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

8.5.1 Vergunningplicht

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken of werkzaamheden uit te voeren:

• a. het vellen, rooien, zaaien of aanplanten van bomen en andere houtopstanden, voor zover het beplanting betreft die niet in de gemeentelijke kapverordening of de Boswet is geregeld, zoals deze regelingen luidden op het tijdstip van de terinzagelegging van het plan;
• b. het graven of dempen van sloten en poelen;
• c. het afgraven, ophogen of egaliseren van gronden;

8.5.2 Uitzonderingen

Het in lid 8.5.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden die:

• a. het normale onderhoud en/of de normale exploitatie betreffen;
• b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan;
• c. toegestaan zijn ter realisatie van deze bestemming.

8.5.3 Toepassingsvoorwaarden

Een in lid 8.5.1 genoemde vergunning kan slechts worden verleend, indien:

• a. door de werken en/of werkzaamheden dan wel door de daarvan (direct of indirect) te verwachten gevolgen de landschappelijke waarden van deze gronden niet onevenredig (kunnen) worden geschaad, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van die waarden niet onevenredig (kunnen) worden verkleind;
• b. voorafgaand aan het uitvoeren van de in lid 8.5.1 genoemde werken en/of werkzaamheden een landschapsdeskundige wordt geraadpleegd.

Het plan voor het Landgoed 't Wellerloo voldoet aan de uitwerkingsregels zoals vastgesteld in het moederplan. Er is sprake van 2 woningen en een vrijstaande stal in een rustige landelijke omgeving. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan het gesltelde maximum aantal woningen in het moederplan. In het uitwerkingsplan worden de bouwregels behorende bij de specifieke bouwaanduiding overgenomen. Dit betekent dat voor de beide landhuizen verschillende bouwregels gaan gelden. Met de uitwerking van het landgoed is hier rekening mee gehouden. Hierop wordt nader ingegaan in hoofdstuk 2.

1.4 Bij het plan behorende stukken

Aan de totstandkoming van het voorliggende uitwerkingsplan 'Wellerwaard - 't Wellerloo' liggen verschillende onderzoeken ten grondslag, waarvan de resultaten op hoofdlijnen in dit uitwerkingsplan zijn verwoord. De volgende rapportages, behorende bij dit plan, zijn als bijlagen opgenomen:

• 1. Het Inrichtingsplan Landgoed 't Wellerloo, juli 2016;
• 2. Waterparagraaf Wellerwaard gemeente Noordoostpolder, Landgoed 't Wellerloo, Sweco juni 2016;
• 3. Actualisatie verkennend natuuronderzoek Landgoed ' Wellerloo, Sweco juni 2016.

1.5 Leeswijzer

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het plangebied en het vigerende bestemmingsplan. In hoofdstuk 2 wordt het plan van het nieuwe landgoed beschreven. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het beleidskader en de onderzoeken die in het kader van het uitwerkingsplan zijn gedaan naar de mogelijke planeffecten in de omgeving van het plangebied. In hoofdstuk 4 wordt de juridische planopzet beschreven, waarbij is aangegeven op welke wijze de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkelingen juridisch zijn vertaald. Dit heeft een directe relatie met de voorbereiding en het uitvoerbaarheid waaraan in hoofdstuk 5 aandacht wordt besteed. Het vooroverleg en de procedure komen in hetzelfde hoofdstuk aan bod.

Hoofdstuk 2 Planomschrijving

2.1 't Wellerloo, inrichtingsplan

In het Moederplan wordt de ontwikkeling van het totale project Wellerwaard mogelijk gemaakt. Voor de ontwikkeling van landgoed 't Wellerloo is ook een plan opgesteld ('t Wellerloo Inrichtingsplan, juni 2016). Dit inrichtingsplan is als bijlage 1 bij dit uitwerkingsplan gevoegd. Zie figuur 2.1 voor het kaartbeeld.

Figuur 2.1 Voorlopig ontwerp landgoed

De achtergrond van het ontwerp

De idee achter het ontwerp is het creëren van een landgoed met hoeveachtige landhuizen en een landelijke uitstraling. Gekozen is voor een vormentaal die aansluit bij de natuurlijke inrichting van het waterbergingsgebied ten zuiden van het landgoed. Natuurlijke vormen, een parkachtige inrichting, weides met runderen, traditionele hoeves en gebogen lijnen vormen de basis. Dit staat in contrast met de strakke, rechte lijnen van het omliggende polderlandschap dat zijn eigen ordeningssysteem kent. Echter de gekozen vormentaal past bij de taal die vele ontwikkelingen in de omgeving kenmerkt. Te noemen zijn de Recreatieplas, Landgoed Wellerwaard, de toekomstige woningbouwontwikkeling in de Wellerwaard (zelfbouwkavels), De Casteleynsplas en de Golfbaan. De opzet van het landgoed is praktisch en functioneel. De inrichtingselementen zijn zo opgezet, dat de invloed van de wind wordt beperkt en er een beschut gevoel ontstaat, zonder daarbij afbreuk te doen aan het hebben van veel zon in huis en in de tuin. Het ontwerp vertoont op diverse onderdelen verrassende contrasten: gesloten waar kan en zo open mogelijk waar wenselijk.

De entree en oprijlaan

De entree van het landgoed vanaf de Burchtweg is gelegen in het open akkergebied en bestaat uit een verharde weg met aan de oostzijde een kavelsloot (zie doorsnede 'Toegangsweg'). Eenmaal op de rechthoekige kavel van het landgoed (ongeveer 450 meter bij 155 meter) verandert de weg in een licht slingerende oprijlaan met beuken. De beuken aan weerszijde van de oprijlaan splitst zich waardoor, een enkele rij zich voort zet richting de oostelijke hoeve en een enkele rij richting de westelijke hoeve (zie doorsnede 'oprijlaan'). Vanaf deze slingerende oprijlaan – nagenoeg geheel in het groen - zijn wel enkele zichtlijnen richting het omringende gebied. Een van de zichtlijnen komt uit op een rode boomgroep. Via een andere zichtlijn kan een glimp van de vijver opgevangen worden.

De bebouwing en het landschap

Vanuit de oprijlaan worden 2 landhuizen vanuit noordelijke richting vloeiend ontsloten. Het laatste stuk van de oprijlaan wordt begeleid door een lage haag om de sfeer van 'hoeve en tuin' te creëren. Bij de positie van de landhuizen is rekening gehouden met een evenredige afstand tot elkaar en de perceelsgrenzen in het oosten en westen en tevens is hierbij rekening gehouden met de noordelijk gelegen woning aan de Burchtweg. De landhuizen liggen vrij noordelijk op de kavel. De afstand tussen de bebouwing en het waterbergingsgebied is ongeveer 100 meter. Dit geeft maximaal uizicht en leefruimte in het zuiden. Hierdoor ontstaat ook ruimte voor recreatieve paden op wenselijke afstand van de woonbebouwing. De landhuizen hebben geen directe visuele verbinding met elkaar. Het noordelijke bosdeel wordt zodanig het middengebied ingetrokken dat privacy geborgd is. Voor de eenheid van het landgoed is gekozen voor een afstemming in materialen en kleuren van de bebouwing. Een afstemming tussen bijgebouwen, stal en landhuizen benadrukt de eenheid van het landgoed.

Bouwstijl landhuizen

Het landgoed met haar bossen, weide, paden, water, wegen en woningen is als 1 geheel ontworpen. Hierdoor is het landgoed als één entiteit in het landschap herkenbaar. Door de grote afstand tussen de woningen en het ontbreken van directe zichtrelaties kan er verschil zijn in de uitwerking en architectuur van de woningen zijn.

• 1. Situering

Beide woningen bestaan uit een cluster van 1 hoofdgebouw met 1 of meerdere bijgebouwen. De entrees van beide woningen liggen aan de noordzijde, de gevels aan zuidzijde zijn transparant.

• 2. Vormgeving

Uitgangspunt voor het architectuur van de woningen is een landelijke uitstraling, passend bij de natuurlijke en landelijke omgeving.

• 3. Detaillering

Beide woningen worden afgedekt met een rieten dak of zwart / donker grijze dakpannen. De gevels van de woningen worden voorzien van stucwerk evt. met metselwerk plint in combinatie met houten delen. Er wordt gewerkt met royale overstekken ten behoeven van het landelijke beeld.

• 4. Kleur & materialen

Het kleur en materiaal gebruik van beide woningen is op elkaar afgestemd. Er wordt bij de landhuizen gebruik gemaakt van riet, stucwerk (wit tint), plint (donker metselwerk of stucwerk) houtengeveldelen (zwart). De bijgebouwen worden vervolgens in een bij de woningen passend kleurenpallet opgezet. Hierbij worden de gevels voorzien van hout in combinatie een metselwerk plint en een dak in riet of zwart / donker grijze dakpannen. Het is mogelijk de stal midden op het landgoed in een afwijkende dakbedekking te voorzien echter dient deze in kleur wel aan te sluiten.

Figuur 2.3 Sfeerbeelden bebouwing

Zichtlijnen

Landgoed 't Wellerloo is in oostelijke richting breder dan de bestaande breedte van de kavels. Om de openheid te waarborgen zal de groene omkadering van het landgoed ter plaatse van de bestaande agrarische kavelgrens doorbroken worden. Hierdoor heeft men zicht vanaf de Burchtweg op het landgoed en het gebied ten zuiden hiervan. Om dezelfde redenen zal ook de groene rand van het oostelijke deel van het landgoed lager zijn en meer transparant. Ook blijft de noordoostelijke hoek van het landgoed open. Hiermee blijft de openheiden van het gebied gehandhaafd en blijven diverse zichtlijnen bestaan

Zonering

De landhuizen worden aan de noordzijde omsloten door bos en groen. Deze kraag van bossen geeft de woningen een bepaalde mate van beschutting en intimiteit. De besloten rand vangt aan de westzijde de wind af en beperkt aan de noordzijde het zicht op de noordelijk gelegen achterkant van de woning aan de Burchtweg. Hoge gesloten bosdelen langs de randen lopen over in lager wordende bosmantels (zie doorsnede 'Oostzijde perceel'). Het middengebied van het landgoed is open van karakter en zal voornamelijk bestaan uit grassen met solitaire bomen. Deze bomen kunnen exotische soorten zijn, dit in tegenstelling tot de gesloten bosrand waar voornamelijk inheemse soorten gepland worden. Richting het zuiden krijgt het gebied een meer ruig karakter met veel bloeiende kruiden, waardoor een natuurlijke overgang ontstaat die aansluit op de natuurlijke inrichting van het waterbergingsgebied.

Van tuin tot aan de zuidelijke perceelsgrens ontstaat zodoende een zonering van strak gazon tot ruig aan de zuidelijke rand. Dit effect wordt niet alleen verkregen door het type zaadmengsel maar ook door de manier van beheren. De overgang van de zones kan vrij bepaald worden maar kan ook vorm krijgen door aanleg van paden en/of door afrastering.

Paden

Het landgoed wordt grotendeels openbaar toegankelijk. Aan de west- en oostzijde van het perceel wordt middels voetgangersbruggetjes een recreatieve verbinding gelegd met het natuurlijk waterbergingsgebied. Passanten kunnen over de zuidzijde van het landgoed een ommetje maken. Om privacy redenen is het niet mogelijk het landgoed in noordelijke richting te verlaten. Het verharde pad langs de zuidrand wordt slingerend aangelegd en zal daardoor een afwisselend en spannend beeld van het landgoed geven. Qua uitstraling sluit het pad aan bij het recreatieve pad in het natuurlijk waterbergingsgebied. Passanten voelen hierdoor instinctief waar ze zich wel en niet mogen bevinden op het landgoed.

Het landgoed heeft tevens een stelsel van paden langs de binnenzijde van de randen van het bos. Hierdoor is te allen tijde de openheid van het middengebied te ervaren. Centraal gelegen, in het open middengebied, komen paden bij elkaar. Een groep van bomen kenmerkt dit punt.

Waterpartij

Naast de boomgroep in het midden van het landgoed kent het open gebied nog een markante ingreep: de waterpartij. Deze is gesitueerd ten zuiden van de oostelijk gelegen woning. Vanaf de tuinzijde is zicht op het water. De locatie en vormgeving van de waterpartij is afgestemd op de inrichting van het Burchttochtgebied waar eveneens openheid is gecreëerd door middel van waterpartijen.

Bij de dimensionering van de waterpartij is rekening gehouden met de toekomstige kolonisatie van de rugstreeppad. De taluds bestaan uit minimaal 1:4, maar op sommige plekken – waaronder de noordelijke oever - is het talud 1:6. Ook wordt er geen diepe vijver gerealiseerd. Door deze dimensionering ontstaat snel opwarmend ondiep water en zullen delen van de oevers in de zomer droogvallen. Bovendien ontstaan geschikte omstandigheden voor overwintering van de Rugstreeppad, omdat de oevers bestaan uit schraal zand dat is vrij komen te liggen door de afgraving (onder de bouwvoor ligt schoon zand).

Ten tijde van hevige regenval kan de waterpartij afwateren in oostelijke richting op de kavelsloot, die ten westen, noorden en oosten het landgoed omzoomd. De waterpartij kan eventueel ook gebruikt worden als drinkplaats voor wilde runderen (mogelijk zelfs Rode Geuzen) die de initiatiefnemers willen laten grazen op Landgoed 't Wellerloo.

Hoofdstuk 3 Beleidskader en onderzoek

3.1 Algemeen

De milieuaspecten archeologie, luchtkwaliteit, externe veiligheid, geurhinder en bedrijvigheid, zijn in het kader van het vigerende bestemmingsplan "Wellerwaard" (het moederplan) voldoende in kaart gebracht. De resultaten en conclusies zijn nog representatief voor voorliggend uitwerkingsplan; derhalve wordt voor deze aspecten verwezen naar de toelichting van het moederplan.

Aan de totstandkoming van het voorliggende plan liggen verschillende onderzoeken ten grondslag, waarvan de resultaten op hoofdlijnen in dit uitwerkingsplan zijn verwoord. De uitkomsten zijn, voor zover relevant, in onderstaande paragrafen beschreven. De bijbehorende onderzoeksrapportages zijn opgenomen in de bijlagen.

3.2 Beleid

Voor het relevante Rijks-, provinciaal- en lokale beleid wordt verwezen naar het moederplan Wellerwaard. Aanvullend hierop zijn hieronder twee nieuwe beleidsonderdelen opgenomen.

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. In de structuurvisie schetst het Rijk de ambities voor concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid tot 2040 (lange termijn) en doelen, belangen en opgaven tot 2028 (middellange termijn).

De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd, dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken.

De centrale visie wordt uiteengezet in drie hoofddoelstellingen voor de middellange termijn (2028), namelijk “concurrerend, bereikbaar en leefbaar en veilig”. Voor deze drie rijksdoelen zijn de onderwerpen van nationaal belang benoemd waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Aan de drie hoofddoelstellingen zijn 13 nationale belangen verbonden.

De rijksverantwoordelijkheid voor het systeem van goede ruimtelijke ordening is zonder hoofddoelstelling, als afzonderlijk belang opgenomen als nationaal belang 13: zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

Hiervoor wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd in het Barro.

De ladder voor duurzame verstedelijking kent drie treden die achter elkaar worden doorlopen.

Voordat de treden doorlopen worden, moet de vraag gesteld worden of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Toetsing

Uit jurisprudentie blijkt dat een ontwikkeling met minder dan 7 woningen geen stedelijke ontwikkeling is in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Gelet op het feit dat het uitwerkingsplan slechts 2 woningen mogelijk maakt, is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling waarop de ladder van toepassing.

3.2.2 Experimentenkader

De gemeente Noordoostpolder heeft voor de inrichting van de "Corridor" Emmeloord – Kuinderbos in 2009 een Nota Experimentenkader opgesteld. Het doel van deze Nota was om inzicht te geven in de wijze waarop de Wellerwaard een kwaliteitsimpuls geeft aan het gebied tussen Emmeloord en het Kuinderbos. Het landelijk beleid, dat hieraan ten grondslag lag, is primair bedoeld om verrommeling in het buitengebied tegen te gaan en ontwikkelingen die meer thuis horen binnen de stedelijke omgeving, te voorkomen.

Het grootste deel van landgoed 't Wellerloo ligt in het gebied 'Burchten'. Voor de ontwikkeling van dit gebied geldt dat nieuwe woningen worden gekoppeld aan het ritme van de bestaande agrarische percelen met bebouwing en er aansluiting wordt gezocht bij het hoekige verkavelingspatroon. Nieuwe kavels kunnen ontstaan achter de bestaande agrarische erven. Het ritme van 'open' (met zichtlijnen) en 'gesloten' wordt hiermee gewaarborgd. De buitenzijden van deze burchten zijn bij voorkeur stevig beplant, waardoor Wellerwaard vanuit het landschap oogt als een robuust groen gebied. Binnen het gebied is vervolgens een vrijere invulling mogelijk.

Het perceel van Landgoed 't Wellerloo is breder dan het bestaande noordelijk gelegen agrarische perceel. Het oostelijke deel van het landgoed ligt daarmee in het open gebied de 'Benten'. Voor de inrichting van dit deelgebied is rekening gehouden worden met de gewenste openheid, enerzijds door realisatie van de waterpartij en anderzijds door een brede opening in het bos en aanvullend hierop een boomweide. Verder zijn de zichtlijnen verankerd in dit uitwerkingsplan..

3.2.3 Uitgangspunten natuurschoonwet

Landgoederen vormen een belangrijk onderdeel van het natuurschoon. Een eigenaar, vruchtgebruiker of erfpachter van een landgoed kan zijn landgoed laten rangschikken onder de Natuurschoonwet (NSW 1928). Hiermee kunnen landgoedeigenaren fiscale tegemoetkomingen krijgen om het landgoed makkelijker in stand te houden.

Om landgoed 't Wellerloo te laten registreren dient het plan onder andere aan de volgende uitgangspunten te voldoen:

• De oppervlakte is minstens vijf hectare, aaneengesloten, terrein dat een geheel vormt,
• Het landgoed bestaat voor minstens dertig procent uit houtopstanden (bos) of natuurterreinen. Een combinatie van beide is ook mogelijk,
• Het landgoed mag voor verschillende doeleinden gebruikt worden mits daarmee het karakter van het landgoed – en daarmee het natuurschoon – niet wordt geschaad en de samenhang van het landgoed niet wordt ver stoord,

Voor extra fiscale voordelen kan een landgoedeigenaar zijn landgoed openstellen. Hiervoor gelden een aantal criteria:

• 1. De openstelling is minimaal 5 ha. aaneengesloten gebied,
• 2. Wegen en paden die in aanmerking komen voor deze open stelling moeten samen aan een minimum aantal meters padlengte voldoen. Het minimumvereiste aantal meters padlengte per hectare bedraagt 50 meter voor bos en 25 meter voor overige terreinen, zoals landbouwterreinen, natuurterreinen en overige terreinen,
• 3. De openstelling van het landgoed moet duidelijk en waarneembaar aangeven worden door middel van borden,
• 4. Delen van het landgoed mogen tijdelijk of permanent gesloten worden voor privacy, bijzondere natuurwetenschappelijke of cultuurhistorische waarden of de jacht.

3.2.4 Beeldkwaliteit

De gemeente Noordoostpolder kent voor landgoederen geen specifieke welstandscriteria. Uiteraard zijn de algemene criteria uit de Welstandsnota wel van toepassing. De gemeente is echter van mening dat gezien de importantie van de functie op deze locatie aanvullende beeldkwaliteitscriteria noodzakelijk zijn. Een goede manier om dit te doen is om samen (de initiatiefnemers en de gemeente) na te denken over de inhoud van het plan en het formuleren van eisen 'op maat' waar het plan vervolgens aan getoetst dient te worden.

Dit VO inrichtingsplan is opgesteld in samenspraak met de gemeente en geeft van alle inrichtingselementen - inclusief de bebouwing - richtinggevend aan welke beeldkwaliteit er gerealiseerd gaat worden. Dit VO kan daarmee worden opgenomen in het uitwerkingsplan dat de gemeente opstelt voor het landgoed en wordt goedgekeurd door het college. In overleg met de gemeente is bepaald dat er ten aanzien van de bebouwing een aantal beeldkwaliteitscriteria gelden als randvoorwaarden voor het ontwerp. Deze criteria stellen grenzen aan de architectonische variatie. Het doel hiervan is het bereiken van een samenhangend concept voor de verschijningsvorm van de bouwwerken. Aansluitend op de systematiek van de welstandsnota en de algemene welstandscriteria zijn de volgende specifieke beeldkwaliteitscriteria voor het landgoed bepaald:

Plaatsing

• De hoofd- en bijgebouwen zijn grotendeels gegroepeerd in twee clusters van elk één landhuis met bijgebouwen.
• Er is een relatie tussen bebouwing en het landschap via zichtlijnen.
• De bebouwing zo gesitueerd dat deze vanaf openbaar toegankelijk gebied af en toe zichtbaar is.

Vormgeving

• De bebouwing kent onderlinge verwantschap in vormgeving.
• De bebouwing refereert naar eigentijds landelijke stijl.
• De bebouwing kent een overwegend lage goot afgedekt met kap.
• De hoofdgebouwen bestaan uit een samengesteld volume.
• De bijbehorende bouwwerken passen in de compositie van de volumes.

Materiaal, kleur en detaillering

• De bebouwing kent onderlinge verwantschap in materiaal, kleur en detaillering.
• Het hoofdgebouw is grotendeels afgedekt met een rieten kap
• De detaillering is in overeenstemming met vorm en materiaalkeuze.

Terugkijkend naar reeds lang bestaande landgoederen is te zien dat deze een eigen expressie hebben, bepaald door vermogen, architectuurmode en persoonlijke smaak. De inrichting van het landgoed, de situering van de woningen en de architectuur van de bebouwing grijpen vaak terug naar oude vormen van (landschaps)architectuur of juist nieuwe modernere vormgeving. Dit maakt het ontwerp meer samenhangend en krachtig. Het landgoed zou meer eigen uitdrukking en identiteit kunnen krijgen door een persoonlijk stempel of een vertaalslag in de architectuur van deze huidige tijd, (polder)omgeving en toepassingsmogelijkheden. Hiermee wordt ook voor volgende generaties de eigenheid van het landgoed en de oprichter meer zichtbaar.

3.3 Bodem

Hoogteligging

Afgaand op de hoogtes uit het AHN (Actueel Hoogtebestand Nederland) heeft het plangebied grotendeels een maaiveldhoogte van 4 m -NAP. De Burchtweg aan de noordzijde ligt iets hoger als het plangebied.

Grondbalans

Het heeft de voorkeur om het landgoed te realiseren met een gesloten grondbalans. Vrijkomende grond bij bijvoorbeeld het graven van een waterpartij of de kelder kan worden ingezet voor het maken van een grondwal of het ophogen van het terrein. Na verwachting zit vrij dicht aan de oppervlakte zand in de grond dat kan worden gebruikt voor het bouw- en woonrijp maken van de woningen.

Bodemkwaliteit

De strook van de Burchttocht, direct gelegen aan de locatie 't Wellerloo, is in 2007 door middel van een verkennend bodemonderzoek (rapportnummer 14207-152575, 19 april 2007, Oranjewoud) onderzocht. Zintuiglijk zijn hier tijdens het veldwerk en in het opgeboorde materiaal geen waarnemingen gedaan die een bodemverontreiniging doen vermoeden. In de bovengrond zijn plaatselijk licht verhoogde gehalten aan minerale olie gemeten. Verder zijn er in de (meng)monsters van de boven-, ondergrond en het grondwater geen verhoogde gehalten gemeten.

In de directe nabijheid van de locatie is een groot gebied gelegen waar historisch onderzoek is uitgevoerd. Het historisch onderzoek is uitgevoerd in het kader van het moederplan 'Wellerwaard' (onderzoek MER/bestemmingsplan Wellerwaard, projectnr. 11743-155758, september 2009, Oranjewoud). Uit het historisch onderzoek blijkt dat er geen verdachte locaties aanwezig zijn. De locatie maakt deel uit van een groot agrarisch gebied waar geen historische informatie over eventuele bodemverontreiniging en/of bodembedreigende activiteiten van bekend zijn. Aangezien het sinds de drooglegging in gebruik is als productiegrond is het niet aannemelijk dat er verdachte locaties aanwezig zijn. De kavel kan dan ook gezien worden als onverdacht aangaande bodemverontreiniging.

Voor het gehele grondgebied van de gemeente Noordoostpolder is een bodemkwaliteitskaart opgesteld. Het landelijk gebied is hierbij ingedeeld als klasse achtergrondwaarde/natuur, ofwel 'schone grond'. Aangezien de kavel in het landelijk gebied valt en er geen verdachte activiteiten hebben plaatsgevonden kan de bodemkwaliteitskaart als kwaliteitsverklaring gelden voor de wijziging van de bestemming en de aanvraag omgevingsvergunning, activiteit bouwen.

3.4 Water

Het watersysteem is uitgewerkt in het kader van de watertoets. Ten behoeve van het uitwerkingsplan is een waterparagraaf opgesteld. De hoofdconclusie is dat de ontwikkeling van landgoed 't Wellerloo geen nadelige effecten heeft op de waterhuishouding in het gebied. De volledige waterparagraaf is opgenomen in bijlage 2. Onderstaande tekst is een beknopte samenvatting van deze waterparagraaf en beschrijft de hoofdlijnen van de huidige situatie en opzet van de toekomstige duurzame waterhuishouding.

Grondwaterstanden

Gegevens omtrent de grondwaterstanden binnen het plangebied zijn niet bekend. Circa 500 meter ten zuiden van het plangebied zijn wel grondwatergegevens beschikbaar van peilbuizen opgenomen in het DINOloket. Hieruit blijkt een gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) van NAP -4,8 m tot NAP -5,1 m en een gemiddelde laagste grondwaterstand (GLG) van NAP -5,3 m tot NAP -5,65 m. Afgaand op het oppervlaktewaterpeil en de maaiveldhoogtes uit het AHN is de grondwaterstand circa 1,7 m-mv. Deze waarden geven echter slechts een indicatie van de grondwaterstand. De aanbeveling is dat de kaveleigenaar voor het bouwrijpadvies de GHG en GLG laat afleiden uit grondboringen, dus op basis van de hydromorfe kenmerken (roest- en reductievlekken).

Kwel

Volgens gegevens van het waterschap komt kwel voor in het gebied. De kwel is van onvoldoende kwaliteit gebaseerd op de parameters fosfaat en ijzer. De kwel is sterk beïnvloed door de landbouw door de aanwezigheid van hoge concentraties nutriënten.

Oppervlaktewater

Het oppervlaktewater in het gebied watert af in zuidelijke richting naar een kavelsloot middels een tweetal duikers. Van het oppervlaktewatersysteem zijn de volgende kenmerken opgenomen:

• 1. Het gebied is gelegen binnen een peilgebied (lage afdeling) waarvan zowel het zomer als winterpeil vastgesteld is op 5,70 m-NAP;
• 2. Ten noorden van het plangebied is een wegsloot gelegen aan de Burchtweg die afwatert op de kavelsloten in- en door het plangebied;
• 3. Aan de westzijde en oostelijk in het plangebied zijn twee kavelsloten gelegen. Deze kavelsloten wateren af in zuidelijke richting op een kavelsloot (oost-west). De kavelsloten zijn verbonden met de zuidelijk gelegen kavelsloot middels duikers (M019/M020 en M020/M021). De zuidelijke kavelsloot watert af op de Burchttocht, de stroomrichting is met een oranje pijl op de kaart aangegeven (zie onderstaande figuur). De Burchttocht watert in westelijke richting af op de Lemstervaart.
• 4. De kavelsloten hebben een standaardleggerprofiel met een bodembreedte van 1 m. De profielen zijn weergegeven in figuur 3. De bodemhoogte van de kavelsloot ligt boven het tochtpeil. Dit betekent dat de kavelsloten droogvallend zijn. De bodemdiepte van een kavelsloot ten opzicht van het maaiveld bedraagt minimaal 1,1 m. In kavelsloten waar drainage in uitkomt is de bodemdiepte circa 0,2 m onder de drainage gelegen.

Figuur 3.1 Plangrens en huidig watersysteem (bron: legger Waterschap Zuiderzeeland).

Hemelwaterverwerking en watercompensatie

Hemelwater wat binnen het plangebied valt wordt grotendeels direct in de bodem geïnfiltreerd. Ter plaatse van de toegangsweg en de twee kavels vindt afstroming van het verhard oppervlak plaats. Afwatering van de toegangsweg vindt plaats naar westelijke kavelsloot. Op basis van het voorlopig ontwerp bedraagt de toename aan verhard oppervlak circa 3.850 m2. Binnen het ontwerp is circa 1250 m2 oppervlaktewater opgenomen op een peil van circa 1,7 m-mv. Dit betekent een bergingscapaciteit ten tijde van een GHG situatie (5 m-NAP) van circa 1875 m3 en wordt ruimschoots voldaan aan de watercompensatie. Binnen het plangebied wordt circa 175 m kavelsloot gedempt en circa 600 meter kavelsloot nieuw gegraven aan de noord- en oostzijde. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de compensatienorm. Voordat met de demping wordt gestart dient de compensatie te zijn aangelegd.

Water kwantiteit- en kwaliteit waterpartij

Voor het realiseren van een goede waterkwaliteit wordt de waterpartij in het gebied geïsoleerd van het omliggende oppervlaktewatersysteem aangelegd. Dit betekent dat de waterpartij voornamelijk door hemelwater en gebiedseigen grondwater wordt gevoed. Vanuit de waterpartij is noodoverloop mogelijk in oostelijke richting naar de nieuwe kavelsloot. Vanuit ecologisch oogpunt dient gestreefd te worden naar een gezond watersysteem in poelen en waterplassen.

Uitgaand van de ontwerprichtlijnen voor een gezond watersysteem en een GLG van NAP -5,5 m bedraagt de ontgravingsdiepte voor permanent water minimaal 1,7 m tot een diepte van NAP -5,7 m. Voor minimaal 15 % van het wateroppervlak bedraagt de ontgravingsdiepte ongeveer 3 m tot een diepte van ongeveer NAP -7 m.

In natte periodes wordt de waterpartij gevoed met schoon hemelwater wat infiltreert in de bodem. In droge periodes (zomer) vindt verdamping plaats waardoor het waterpeil daalt. De aanvulling wordt dan gedeeltelijk gecompenseerd met grondwater, namelijk diepe kwel en oppervlaktewater, beide van relatief slechte kwaliteit.

In de toekomstige situatie worden geen meststoffen voor landbouwkundige doeleinden toegediend. Door de afname van de mestgift zal daardoor de uitspoeling van nutriënten naar de tochten afnemen. Echter kunnen historisch opgeladen bodems nog zeer lang naijlen (met name fosfaat).

Afvalwaterafvoer

De eigenaar van het landgoed legt een IBA-systeem aan. Een IBA is een kleinschalige waterzuivering waarmee het huishoudelijk afvalwater gezuiverd kan worden. Het gezuiverde water kan op de bodem of in een oppervlaktewaterlichaam worden geloosd. Dit dient ten minste zes weken voorafgaand aan het plaatsen van een zuiveringsvoorziening aan het bevoegd gezag (Waterschap Zuiderzeeland / Gemeente Noordoostpolder) te worden gemeld. Opgemerkt wordt dat bij lozingen in het oppervlaktewater strengere eisen gesteld kunnen worden aan het zuiveringsrendement van de IBA.

Afhankelijk van het te kiezen systeem is mogelijk bemaling noodzakelijk, afhankelijk van de grondwaterstand tijdens de werkzaamheden. Hiervoor dient een bemalingsadvies te worden opgesteld. Eventuele lozing van grondwater op het oppervlaktewater dient te worden gemeld bij het waterschap. Voor grotere hoeveelheden geldt een vergunningsplicht.

Ontwatering

Uitgaande van een GHG van circa 5 m-NAP en een maaiveldhoogte van circa 4 m-NAP voldoet het gebied aan de ontwateringsnormen voor wegen en bebouwing. Wanneer aanwezige drainage komt te vervallen wordt aanbevolen ter plaatse van de wegen en de bebouwing drainage aan te brengen om voldoende ontwatering te waarborgen.

Drainage

De percelen tussen de kavelsloten zijn gedraineerd ten behoeve van de huidige landbouwfuncties. De drainage ligt op een onderlinge afstand van 12 m en ligt op een diepte van circa 1 m-mv. Vanwege de bestemmingsverandering van landbouw naar natuur is het niet wenselijk de bodem te blijven ontwateren. Daarom wordt geadviseerd de drainage ter plaatse van de leegloop op de kavelsloten te doorgraven zodat grondwater niet meer via de drainage wordt afgevoerd.

Kavelsloten

Kavelsloten worden gebruikt als ontwatering en berging van regenwater. De kavelsloten hebben daarnaast tevens een functie voor beregening van landbouwgewassen. Deze gebruiksmogelijkheid om de kavelsloten op te zetten met oppervlaktewater of grondwater dient mogelijk te blijven zolang er landbouwkundig gebruik is van de gronden.

Beheer en onderhoud

Voor de toekomstige situatie worden de eigenaren verantwoordelijk voor beheer en onderhoud van het landgoed. Het beheer en onderhoud van de watergangen en waterstaatswerken, zoals bruggen, dammen en duikers, wordt op basis van dit plan in de leggers van het waterschap vastgelegd. De eigenaren van de landgoederen worden hierover geïnformeerd.

Naast het beheer en onderhoud van de watergangen en de waterstaatswerken, dienen de eigenaren van het landgoed uit de watergangen afkomstige waterbodemspecie en maaisel te ontvangen op hun eigendom.

Langs de zuidelijk gelegen grotere kavelsloot dient aan de noordzijde een onderhoudsstrook vrij te blijven van minimaal 5,00 meter uit de insteek van de watergang.

Bruggen over de zuidelijke kavelsloot dienen een minimale doorvaarthoogte te hebben van 1,50 meter. Dit is noodzakelijk om het maaien met een vaartuig mogelijk te maken.

3.5 Geluid

In het kader van het bestemmingsplan Wellerwaard is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat alle woningen die mogelijk gemaakt worden in het bestemmingsplan voldoen aan de normen. Gelet op het feit dat de situatie in de omgeving niet is gewijzigd, kan voor dit uitwerkingsplan verwezen worden naar het "Akoestisch onderzoek Wellerwaard, projectnr. 155758, van april 2010"

3.6 Verkeer

In het kader van het bestemmingsplan Wellerwaard is een verkeersstudie uitgevoerd. Rekening houdend met de invulling van de uitwerkingsplichten, de hoeveelheid verkeer die in de autonome situatie al op de diverse wegen aanwezig is, is gebleken dat de toename van de etmaalintensiteiten als gevolg van de ontwikkeling van Wellerwaard relatief gering. Op het Friesepad en de Casteleynsweg is de toename van de etmaalintensiteiten relatief groter. Gelet op de functie van deze wegen als erftoegangsweg is de in 2020 optredende verkeersintensiteit wél acceptabel.

Omdat de realisatie van het landgoed past binnen de uitwerkingsregels, wijzigt dit niets aan de bovenvermelde conclusie.

Ontsluitingsstructuur

Beide woningen op het landgoed worden ontsloten middels een geasfalteerde oprijlaan die in het noordwesten het landgoed verlaat en richting het noorden op de Burchtweg uitkomt.

Parkeren

Parkeren vindt uitsluitend plaats bij de woningen.

3.7 Natuuronderzoek

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling tot realisatie van het Landgoed 't Wellerloo (natuur- en bosontwikkeling en het bouwen van 2 wooneenheden) is een actualisatie van een verkennend natuuronderzoek uitgevoerd voor het plangebied (zie figuur 1.1 voor locatie plangebied).

Landgoed 't Wellerloo maakt onderdeel uit van het gebied Wellerwaard, waarvoor in 2010 een natuurtoets is opgesteld in het kader van het vaststellen van het bestemmingsplan (Natuurtoets Wellerwaard; onderzoek naar beschermde natuurwaarden, Oranjewoud, april 2010, projectnummer 172707).

Voor de ontwikkeling van het eerste nieuwe landgoed in het gebied - landgoed Wellerwaard - is in 2015 een actualisatie van het verkennend natuuronderzoek uitgevoerd (Actualisatie verkennend natuuronderzoek Landgoed Wellerwaard, Grontmij 2015). Landgoed 't Wellerloo is het tweede nieuwe landgoed dat wordt ontwikkeld in de Wellerwaard. Ook voor dit landgoed is in juni 2016 een actualisatie van het verkennend natuuronderzoek uitgevoerd. Zie bijlage 3.

Plangebied 

Het plangebied betreft een hoog gelegen kleiige akker met verschillende gewassen. De zuidzijde van dit perceel grenst aan een 6 tot 8 meter brede watergang met een hoge steile oever, met relatief structuur- en soortenarm oever- en watervegetatie. Aan de noord, oost en westzijde grenst het perceel aan soortgelijkewaardige akkers. De kenmerken van het plangebied zijn vergelijkbaar met situatie in 2010. Echter de omgeving ten zuiden van het plangebied is sindsdien veranderd. Er is een natuur- en waterbergingsgebied en een recreatiegebied aangelegd. Hiernaast wordt momenteel een eerste nieuwe landgoed aangelegd: Landgoed Wellerwaard. In het plangebied van landgoed 't Wellerloo is ook een greppel aanwezig, hier stond tijdens het veldbezoek op 2 juni water in. Het is waarschijnlijk dat de greppel, net als de greppels in het omliggende gebied weleens droogvalt.

Natuurbeschermingswet (Nbwet)

De natuurbeschermingswet 1998 (Nbwet) heeft als doel het beschermen van Natura 2000-gebieden (Vogel- en Habitatrichtlijn) en Beschermde natuurmomenten in Nederland.

Het dichtst bij het plangebied gelegen gebied wat beschermd is in het kader van de Nbwet, ligt op meer dan 6 km afstand van het plangebied (Beschermd Natuurmonument Antjeskolk). Gezien deze ruime afstand kunnen effecten van de voorgenomen ontwikkeling op de beschermde na-tuurwaarden in het kader van de Natuurbeschermingswet uitgesloten worden. Er is geen nader onderzoek, maatregelen om effecten te voorkomen/beperken en/of vergunning in het kader van de Nbwet noodzakelijk.

Flora- en faunawet

De Flora- en faunawet (Ffwet) regelt de bescherming van soorten planten en dieren in ons land. De beschermde soorten zijn op grond van het Vrijstellingenbesluit onderverdeeld in verschillende beschermingscategorieën, de zogeheten 'tabel 1-soorten', 'tabel 2-soorten' en 'tabel 3-soorten' (zie bijlage 3). Vogels zijn niet in deze categorieën ingedeeld.

De Wellerwaard is op 2 juni 2016 door een ecoloog van Sweco bezocht en beoordeeld op geschiktheid voor zwaarder beschermde soorten (tabel 2 en/of 3 Ffwet) en vogels met jaarrond beschermde nestplaatsen. Het plangebied is een akker, waar verschillende gewassen op groeien. Er is geen bebouwing aanwezig in de huidige situatie. Er zijn ook geen bomen en struiken aanwezig. Langs de west-grens van het plangebied en gedeeltelijk in het plangebied liggen kavelsloten. Ten zuiden van het landgoed ligt een grotere kavelsloot, de oevers van deze watergang zijn steil en begroeid met ruigtekruiden en riet.

Er is in het plangebied onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van zoogdieren, amfibieën, vissen en platte schijfhoren en overige zwaarder beschermde soorten. Op basis van het onderzoek kan worden geconcludeerd dat er geen nader onderzoek nodig is naar de aanwezigheid van beschermde soorten. Wel moet rekening gehouden worden met een aantal zaken. Het betreft hier de rugstreeppad en vleermuizen.

Rugstreeppad 

De greppel die door het plangebied loopt, kan potentieel geschikt worden als voortplantingsplaats voor de rugstreeppad als er tijdens de voortplantingsperiode water in komt te staan. Een van de inrichtingsmaatregelen uit het inrichtingsplan is het dempen van de greppel. Als er voor wordt gezorgd dat deze inrichtingsmaatregel tussen september en april (buiten de voortplantingsperiode van de soort) wordt uitgevoerd, ontstaat er geen geschikt habitat om voort te planten. Mocht dat niet gebeuren dan dient nader onderzoek uitgevoerd te worden naar het voorkomen van de rugstreeppad, in de aanwezige potentiële voortplantingswateren. Als uit dit onderzoek naar voren komt dat de rugstreeppad zich in het plangebied voortplant, dan dient alsnog een ontheffing op grond van de Flora- en faunawet aangevraagd te worden.

Tijdens bouwwerkzaamheden wordt het plangebied geschikt voor de rugstreeppad, er komen vaste rust- en verblijfplaatsen van de soort, namelijk overwinteringshabitat door het aanbrengen van zand en voortplantingshabitat als er plassen ontstaan. De rustreeppad kan het plangebied koloniseren uit de omgeving. Om dit te voorkomen, moeten paddenschermen worden geplaatst rondom het projectgebied. De schermen dienen voor het einde van de overwinteringsperiode geplaatst te worden (voor 1 april). Na 1 september kunnen deze schermen weer worden verwijderd en kan de rugstreeppad het plangebied koloniseren, er ontaat immers volop geschikt habitat als gevolg van de ontwikkeling van het landgoed.

Vleermuizen

Door de voorgenomen ontwikkeling kan verstoring optreden van een vlieg- en foerageerroute van vleermuizen. Het gaat hierbij om lichtverstoring. Dit kan leiden tot aantasting van de functionaliteit van de potentiële vliegroute van vleermuizen langs de watergang ten noorden van het plangebied en daardoor tot indirecte aantasting van de potentiële vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen. Wanneer lichtverstoring voorkomen wordt (tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden:

• door alleen overdag te werken in de daglichtperiode, in de winter te werken of door geen bouwverlichting te richten op de potentiële vliegroute.
• In de gebruiksfase: door nieuwe verlichting niet op de potentiële vliegroute te richten wordt de functionaliteit van de potentiële vaste rust- en verblijfplaatsen niet aangetast. In dit geval is er geen sprake van een overtreding van verbodsbepalingen uit Ffwet in dit kader, ten aanzien van vleermuizen, en is een ontheffing van de Ffwet dus niet nodig.

Natuurbeleidskaders

De Ecologische Hoofsdstructuur (EHS) is in de Provincie Flevoland vastgelegd. De afweging voor ingrepen in de EHS gaat volgens het 'Nee, tenzij-principe' (zie bijlage 3). Ingrepen met een significant negatieve invloed op de wezenlijke kenmerken en waarden mogen niet plaatsvinden, tenzij er sprake is van een zwaarwegend maatschappelijk belang en indien er geen alternatieven zijn. Indien bij een ingreep schade wordt aangericht aan een EHS-gebied, dient dit in ieder geval gemitigeerd te worden. De resteffecten aan verlies van kwaliteit en/of oppervlakte dient te worden gecompenseerd. Daarnaast kan salderen van positieve en negatieve effecten op de EHS uitkomst bieden om projecten in de EHS te realiseren. Het verkennend natuuronderzoek geeft inzicht in de liggeng van EHS-gebieden, in de omgeving van het plangebied en de noodzaak van het doorlopen van "Nee, tenzij, procedure". In de Provincie Flevoland is de externe werking van de EHS niet van toepassing. Een "Nee, tenzij-toets" behoeft alleen te worden doorlopen, indien er sprake is van een RO-procedure met betrekking tot wijzihing van de bestemming van het plangebied.

Het plangebied is gelegen buiten de Ecologische Hoofdstructuur, EHS. Er hoeft geen "nee, tenzij" toets of nadere toetsingsprocedure in kader van het natuurbeleidskader uitgevoerd of doorlopen te worden.

Conclusie

Samengevat is de conclusie van de actualisatie van het natuuronderzoek dat er geen nader onderzoek, passende beoordeling of vergunning nodig is in het kader van de Nbwet. Voor de Ffwet is geen ontheffing nodig, maar geldt de zorgplicht en zijn er aanbevelingen voor de uitvoering voor met name de Rugstreeppad. Ook hoeft er geen “nee, tenzij” toets of nadere toetsingprocedure in kader van het natuurbeleidskader uitgevoerd of doorlopen te worden.

Hoofdstuk 4 Toelichting op de regels

4.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van 't Wellerloo juridisch is vertaald.

Het juridisch bindende deel van het uitwerkingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van deze gronden, regels omtrent de toegelaten bebouwing en eventueel specifieke regels voor het gebruik van de bouwwerken. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De toelichting heeft geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

In dit hoofdstuk wordt de systematiek, de opbouw en indeling van de regels kort toegelicht.

Invulling van de uitwerkingsplicht

Het uitwerkingsplan is opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen(SVBP). De regels van voorliggend plan sluiten inhoudelijk aan bij de regeling in het moederplan. Waar mogelijk is verwezen naar de regels van het moederplan.

4.2 Regels

4.2.1 Indeling hoofdstukken

Voor de leesbaarheid en raadpleegbaarheid dienen de regels in hoofdstukken te worden geplaatst. Daarbij dient een vaste volgorde te worden aangehouden, te weten:

Hoofdstuk 1 Inleidende regels (paragraaf 4.2.2)

• begrippen;
• wijze van meten

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels (paragraaf 4.2.3)

• bestemmingen

Hoofdstuk 3 Algemene regels (paragraaf 4.2.4)

• aanduidingsregel 'overige zone - landgoed'
• aanduidingsregel 'overige zone - ontsluiting'

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels (paragraaf 4.2.5)

• overgangsrecht
• slotregel

4.2.2 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden begrippen verklaard die in de regels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen.

Artikel 2 Wijze van meten

In artikel 2 wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden.

4.2.3 Bestemmingsregels

De regels van artikel 3 en 4 in verband met de bestemmingen kennen allen een gelijke opbouw (voor zover van toepassing). De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin limitatief de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan.

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van gronden en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. In de bouwregels staan uitsluitend bepalingen die betrekking hebben op het bouwen. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning voor bouwactiviteiten. De specifieke gebruiksregels vormen een nadere concretisering van het toegestane gebruik.

Artikel 3 Groen

Gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor groenvoorzieningen en voor een waterpartij. Op deze gronden kunnen geen gebouwen worden gerealiseerd. Alleen het bouwen van bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals bijvoorbeeld speelvoorzieningen, is toegestaan.

Tevens is het mogelijk om de hoofdontsluitingsweg en eventuele andere ontsluitingswegen ten behoeve van het nieuwe woongebied aan te leggen. Dit kan binnen de daarvoor aangegeven zone 'ontsluiting' van het landgoed.

In het gebied zijn vrijwaringszone's opgenomen voor zichtlijnen. Hier mag geen hoog opgaande beplanting komen te staan.

Ter bescherming van het gerealiseerde landgoed is een aanlegvergunningenstelsel (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden) opgenomen.

Artikel 4 Wonen

Gronden binnen deze bestemming zijn primair bedoeld voor wonen met de daarbij behorende voorzieningen. Naast wonen zijn onder voorwaarden aan huis verbonden beroepen toegestaan.

Het plangebied beschikt over twee bestemmingsvlakken met een bouwvlak en één centraal gelegen bestemmingsvlak waar een stal gebouwd mag worden. Verder kent het plangebied 2 specifieke bouwaanduidingen. Elke specifieke bouwaanduiding kent haar eigen regels ten aanzien van aantal woningen, bouwhoogte e.d. Ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding 2 mogen woningen 12 meter hoog zijn. Ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding 3 geldt dat de woning maximaal 2 bouwlagen mag hebben.

Het is mogelijk om ondergronds te bouwen onder hoofdgebouwen, behoudens onder de stal, tot een diepte van 3,5 meter beneden peil.

4.2.4 Algemene regels

Voor algemene regels wordt grotendeels verwezen naar het moederplan. Aanvullend hierop is in dit plan is een algemene aanduidingsregel opgenomen. Ter plaatse van de aanduiding Overige zone - landgoed, in dit geval het gehele plangebied, mag een landgoed worden gerealiseerd en in stand gehouden.

Verder is een aanduiding voor een ontsluiting opgenomen. In deze zone mag de ontsluitingsweg worden gerealiseerd.

4.2.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 11 Overgangsrecht

In dit artikel is vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht overeenkomstig artikel 3.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 12 Slotregel

Als laatste is de slotregel opgenomen. Dit artikel omschrijft de titel van het plan.

Hoofdstuk 5 Voorbereiding plan en uitvoerbaarheid

5.1 Vooroverleg

Het uitwerkingsplan is besproken met de wettelijke adviseurs. Het concept uitwerkingsplan 'Landgoed 't Wellerloo' is van 14 juli 2016 tot en met 11 augustus 2016 met betrekking tot het vooroverleg ex. artikel 3.1.1 Bro bekendgemaakt bij de provincie Flevoland en waterschap Zuiderzeeland. Gevraagd is binnen vier weken te reageren. Er is binnen deze termijn een reactie binnengekomen van de provincie. Het plan geeft volgens de provincie geen aanleiding tot het maken van opmerkingen vanuit provinciaal belang.

Wel geven zijn een aanbeveling ten aanzien van de rugstreeppad. Bij de ontwikkeling van plassen/waterstromen wordt geadviseerd rekening te houden met toekomstige kolonisatie door de rugstreeppad. Deze dieren hebben behoefte aan snel opwarmend ondiep water (droog vallen in de zomer is prima), zand om een holletje in te graven voor de winterperiode. De soort kan slecht tegen aanwezigheid van vis. Deze aanbeveling is verwerkt in de toelichting. De reactie van de provincie is als bijlage toegevoegd.

5.2 Ontwerp

Het ontwerp uitwerkingsplan 'Wellerwaard –Landgoed 't Wellerloo' heeft van 15 september tot en met 26 oktober 2016 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend bij het college van burgemeester en wethouders.

Er is één ambtelijke wijziging doorgevoerd, zie hiervoor Nota ambtshalve wijzigingen ten opzichte van ontwerp.

5.3 Vaststelling

Na vaststelling van het uitwerkingsplan 'Wellerwaard - 't Wellerloo' kan binnen 6 weken na bekendmaking beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter uitsluitend beroep open voor belanghebbenden die eerder een zienswijze hebben ingediend of onderdelen die gewijzigd zijn.

5.4 Economische uitvoerbaarheid

De gemeente Noordoostpolder heeft de gronden voor de ontwikkeling van het landgoed verkocht aan de initiatiefnemers. Met deze verkoop is het kostenverhaal voor de gemeente gewaarborgd. Het landgoed wordt voor rekening en risico van de initiatiefnemers gerealiseerd. De gemeente loopt hierbij geen risico.