Landelijk gebied, Huisvestingslocatie arbeidsmigranten Enserweg

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Enserweg 16 te Ens is een glastuinbouwbedrijf gevestigd. Hierachter ligt een kavel akkerbouwgrond van ongeveer 3 hectare. Bij de gemeente Noordoostpolder is het verzoek ingediend om op deze kavel een huisvestingslocatie voor arbeidsmigranten te ontwikkelen. Het verzoek gaat uit van 300 huisvestingsplaatsen in aaneengebouwde logiesgebouwen.

De ontwikkeling is op basis van de geldende beheersverordening Landelijk Gebied niet mogelijk. Hierop wordt nader ingegaan in paragraaf 1.3. Daarom is dit bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het glastuinbouwgebied ten zuiden van Ens, tussen de bebouwing aan de westzijde van de Enserweg en de bosstrook langs de Oud Kamperweg. Het betreft de kavel akkerbouwland achter het perceel Enserweg 16 te Ens. De begrenzing is afgestemd op de kadastrale grenzen. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 De ligging van het plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Het plangebied is geregeld in de beheersverordening Landelijk gebied, die is vastgesteld op 21 maart 2016. Hierin is het voorheen geldende bestemmingsplan weer van toepassing verklaard. Het plangebied valt onder het bestemmingsplan Landelijk gebied 2004. Het is hierin bestemd als agrarisch gebied. Binnen deze bestemming wordt voorzien in agrarische bedrijvigheid. Gebouwen moeten gebouwd worden binnen de aangegeven bouwvlakken. Op het plangebied geldt de aanduiding 'staand glas toegestaan'. Binnen deze aanduiding kunnen kassen en bijbehorende gebouwen worden gebouwd.

Het oprichten van gebouwen ten behoeve van een huisvesting van arbeidsmigranten is binnen de bestemming niet toegestaan. Het bestemmingsplan biedt hiervoor ook geen wijzigings- of afwijkingsmogelijkheden, het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan is daarom nodig. Daarnaast is het gemeentelijk beleid bepalend voor de keuze voor een bestemmingsplan (zie ook paragraaf 3.3). Het doel van dit bestemmingsplan is het bieden van een nieuwe juridisch-planologische regeling voor het plangebied, waarbinnen de gewenste situatie mogelijk is.

1.4 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling en op de ruimtelijke en functionele inpassing daarvan in de bestaande structuur. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het van belang zijnde beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de omgevingsaspecten volgt. Wanneer deze van toepassing zijn, worden daarbij de uitgangspunten voor het bestemmingsplan genoemd. In hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de in het bestemmingsplan opgenomen regeling. Het laatste hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij aandacht wordt besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

2.1 Huidige situatie

Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt aan de westelijke rand van een glastuinbouwgebied ten zuiden van Ens. Dit glastuinbouwgebied is ingesloten tussen de Drietorensweg, de Zwartemeerweg en de Oud Kamperweg. De Enserweg loopt centraal door dit gebied. Het noordelijk deel is al vrijwel volgebouwd met kassen, in het zuidelijk deel is nog ruimte voor verder ontwikkeling van glastuinbouwbedrijven. De strook achter het lint aan de Enserweg, ten zuiden van de Enserdwarsweg, bestaat nog vrijwel geheel uit akkerbouwland.

Langs de westzijde van het glastuinbouwgebied ligt de Oud Kamperweg. Deze weg sluit in noordwestelijke richting aan op de rijksweg N50. Deze weg is onlangs opgewaardeerd, waarbij de oude N50 nu de Oud Kamperweg is geworden. Langs deze wegen ligt een brede bossingel, die zorgt voor een afscherming van het glastuinbouwgebied.

Aan de Enserweg ligt een gemengd bebouwingslint. Hier liggen agrarische bedrijven (hoofdzakelijk glastuinbouw), woningen en enkele reguliere bedrijven, waaronder een fouragebedrijf ten noorden van het plangebied. Aansluitend op het perceel Enserweg 16 liggen drie woningen, één direct ten zuiden en twee aan de overzijde van de Enserweg. Aan de Enserweg 16 is een relatief kleinschalig glastuinbouwbedrijf gevestigd.

Het plangebied ligt achter het perceel Enserweg 16. Het heeft betrekking op een kavel nog onbebouwd akkerbouwland. Deze kavel is op grond van het geldende bestemmingsplan onder andere bestemd voor de bouw van kassen. Direct ten zuiden van het plangebied is recent een kas gebouwd. Een luchtfoto van het plangebied is weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Luchtfoto plangebied

2.2 Voorgenomen initiatief

Het initiatief omvat de ontwikkeling van een huisvestingslocatie voor arbeidsmigranten binnen het plangebied. Op het terrein worden 300 arbeidsmigranten gehuisvest in blokken van aaneengebouwde logiesgebouwen. In totaal worden er 150 eenheden à circa 40 m2 opgericht. Het terrein is zodanig ingericht dat de beheersbaarheid en veiligheid optimaal is.

De voorgestelde inrichting van de huisvestingslocatie is weergegeven in figuur 2.2. In figuur 2.3 zijn enkele doorsneden weergeven. De noordwestelijk gelegen unit, op figuur 2.2 blauw gearceerd, wordt ingevuld als beheerderswoning. Het gebruik van deze beheerderswoning is ook tijdelijk, in die zin dat deze niet het hoofdverblijf van een huishouden zal vormen, maar uitsluitend is bedoeld voor toezicht en het bieden van verblijf van een aanspreekpunt op het terrein. Aan de westkant wordt daarnaast een recreatiegebouw en een sportveld gerealiseerd.

Het terrein wordt aan de zuidzijde, via een aan te leggen ontsluitingsweg aan de zuidkant ontsloten op de Frieseweg, via een dam of brug over de Ensertocht. Het plangebied zal niet voor autoverkeer en fietsverkeer via de Enserweg te bereiken zijn. Voor fietsverkeer wordt een fietsbrug richting de provinciale weg aangelegd. Verkeersoverlast over de Enserweg wordt hiermee voorkomen. De situatie van de ontsluiting is weergeven in figuur 2.2.

Aan de noordzijde worden parkeervoorzieningen gerealiseerd, bestaande uit een groot parkeerterrein met 228 parkeerplaatsen.

Figuur 2.2 Voorgestelde inrichting huisvestingslocatie

Figuur 2.3 Doorsneden

2.3 Ruimtelijke inpassing

Voor de ontwikkeling van de huisvesting van arbeidsmigranten is het van belang dat de bedrijfsvoering van de aangrenzende bedrijven niet wordt belemmerd, dat er geen onwenselijke verkeerssituatie ontstaat en er geen afbreuk wordt gedaan aan de landschappelijke waarden. Ook is een advies van de waterbeheerder noodzakelijk, met name vanwege een toename van de druk op het rioleringstelsel.

Door de gemeente Noordoostpolder is een leidraad voor een beheersreglement aangereikt, waarin enkele doelstellingen/voorwaarden voor adequaat beheer zijn opgenomen. Een dergelijk beheersreglement is een voorwaarde vanuit de gemeentelijke beleidsregel huisvesting arbeidsmigranten (zie hoofdstuk 3). Hierin is ieder geval het volgende opgenomen:

• de aanwezigheid van een 24-uurs aanspreekpunt;
• (nacht)registratie van alle bewoners/bezoekers;
• huis- en leefregels;
• protocol communicatie en klachtregistratie;
• beheersvoorschriften aangaande parkeren.

Zo wordt een goede communicatie met de omgeving gewaarborgd en wordt overlast voorkomen. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de milieutechnische inpasbaarheid en de wateraspecten. In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op de landschappelijke en verkeerstechnische inpassing.

Landschappelijke inpassing

De ontwikkeling vindt plaats in een glastuinbouwgebied, waar het accent ligt op productie en sprake is van grootschalige kassencomplexen. Op grond van de beheersverordening kan het plangebied worden volgebouwd met kassen tot een goot- en nokhoogte van 6 en 10 meter. Het glastuinbouwgebied is als geheel in het landschap ingepast door middel van dichte bosstroken. Ook aan de zuidwestzijde ligt een dergelijke bosstrook. De voorgestelde inrichting is aanzienlijk minder volumineus (mede door de bouwhoogte van ongeveer vier meter) dan de glastuinbouwbedrijven en zijn in dit gebied van grote schaal en productie goed inpasbaar.

Om te komen tot een verantwoorde inpassing c.q. afscherming van de huisvestingslocatie, wordt rondom het terrein verschillende beplanting, in de vorm van een beukenhaag, aangelegd. Daarnaast wordt een groene dijk van 3 meter hoog aangelegd.

Deze zorgt, naast inbedding in het landschap, ook voor privacy voor omwonenden en voor de gebruikers van de huisvestingslocatie. De inpassing is in de regels waarborgt via een voorwaardelijke verplichting.

Verkeerstechnische inpassing

De arbeidsmigranten zullen in hoofdzaak werkzaam zijn op het platteland en in het aangrenzende glastuinbouwgebied. Door het vestigen van deze arbeiders in het buitengebied wordt beoogd het overnachten en het werken in hetzelfde gebied plaats te laten vinden. Hierdoor blijft de toename van verkeersbeweging als gevolg van de huisvestingslocatie zo beperkt mogelijk. Wel zorgt het toevoegen van een huisvestingslocatie natuurlijk voor extra verkeersbewegingen.

De huisvestigingslocatie krijgt een interne ontsluitingsweg met een ontsluiting op de Frieseweg. De etmaalintensiteit bedraagt ongeveer 1.750 mvt. De Frieseweg is op dit moment nog in eigendom van de Staat. Het beheer hiervan gaat echter over naar de gemeente. De Frieseweg betreft een gebiedsontsluitingsweg, met een maximumsnelheid van 60 km/h.

Vanaf de locatie naar de Frieseweg wordt een nieuwe toegangsweg voorzien, die langs de westkant in zuidelijke richting zal lopen via een uitritconstructie op de Frieseweg zal aansluiten. Hier is een strook van circa 6 meter beschikbaar om een veilige inrit en/of uitrit te maken.

Verkeersgeneratie

Voorts is de verkeersgeneratie van de nieuwe ontwikkeling berekend. Voor de verkeersgeneratie van arbeidsmigranten wordt bij gebrek aan toegesneden kencijfers uitgegaan van de kencijfers voor zelfstandig kamerverhuur (CROW-publicatie 381, 2018). De gemeente Noordoostpolder is een weinig stedelijke gemeente. De locatie ligt in het buitengebied. Daarom geldt een kencijfer van 1,8 - 2,4 mvt/etmaal per kamer. De huisvestingslocatie ligt in een glastuinbouwgebied, waar de arbeidsmigranten voor een groot deel ook zullen werken. Daardoor is er sprake van relatief weinig mobiliteit. Bovendien is het aandeel bezoekers bij arbeidsmigranten laag. Daarom mag uitgegaan worden van de minimale kencijfers voor kamerverhuur.

In het plangebied worden 300 plaatsen voor arbeidsmigranten mogelijk gemaakt, waardoor de verkeersgeneratie 540 mvt/etmaal bedraagt. Uitgaande van het hoogste kencijfer zou dit aantal op 720 mvt/etmaal liggen. Om te beoordelen of de verkeersgeneratie van 720 mvt/etmaal afgewikkeld kan worden op de Frieseweg, zijn de verkeersintensiteiten en -capaciteiten van deze weg noodzakelijk. De Frieseweg heeft voldoende capaciteit om de verkeersgeneratie van de huisvestigingslocatie af te kunnen wikkelen.

Ten aanzien van de aspecten verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid is er sprake van een acceptabele situatie. Het aspect verkeer staat de planontwikkeling dan ook niet in de weg.

Figuur 2.3 Locatie aan te leggen ontsluiting

Parkeren

Het parkeren van vervoersmiddelen van of met betrekking tot de arbeidsmigranten mag uitsluitend binnen de erfgrenzen plaatsvinden. De gemeente Noordoostpolder hanteert als parkeernorm dat per 2 arbeidsmigranten 1,5 parkeerplaatsen aanwezig moeten zijn. Dit betekent dat er op het perceel ruimte moet zijn voor ten minste 225 auto's. Op de inrichtingstekening is aangegeven dat 228 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. In deze parkeerbehoefte wordt voorzien, waarmee wordt aangesloten bij de gemeentelijke beleidsregels ten aanzien van parkeren. Aangezien er op eigen terrein voldoende parkeerplaatsen zijn, veroorzaakt het plan geen parkeeroverlast in de omgeving. Aan de parkeernormen wordt derhalve voldaan.

Het aspect parkeren staat de planontwikkeling dan ook niet in de weg.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's zoals de Nota Ruimte, de agenda Landschap en de agenda Vitaal Platteland.

Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

In de SVIR is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dit houdt in dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevat. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Er is in de omgeving een kenbaar gemaakte behoefte voor de huisvestingslocatie. In het glastuinbouwgebied rondom het plangebied werken veel arbeidsmigranten. Dit glastuinbouwgebied is nog in ontwikkeling, waardoor de vraag naar een lokale huisvestingslocatie ook toeneemt. Daarnaast zijn er in de piekperiodes in het glastuinbouwgebied meer dan 300 personen werkzaam. Deze arbeidsmigranten komen op dit moment soms van meer dan 100 kilometer afstand. Dit is echter niet wensbaar. Het is derhalve wenselijk voor een arbeidsmigrant om op korte afstand tot zijn of haar werk te verblijven. Als er een huisvestinglocatie in Ens komt dan zal er meer op de fiets naar het werk gegaan worden. Dit draagt bij aan een duurzamere samenleving. Bijkomend voordeel is dat huisvesting meer gecontroleerd kan plaatsvinden en dat de verwachting is dat illegale bewoning van 'reguliere' woningen hierdoor afneemt.

Om te kunnen voldoen aan deze vraag is deze ontwikkeling geïnitieerd. Er is dus sprake van een regionale behoefte voor de ontwikkeling. Dit blijkt ook uit paragraaf 3.3, waarin de verwachtingen qua aantallen arbeidsmigranten zijn vertaald naar vestigingsbeleid voor huisvestingslocaties. Er is dus een duidelijke regionaal behoefte voor de huisvestingslocatie.

Een dergelijke grootschalige opvang in bestaand stedelijk gebied is niet wenselijk. Daarom is in verschillende beleidsdocumenten de keuze gemaakt om dergelijke voorzieningen in het landelijk gebied op te vangen. De ontwikkeling vindt plaats op een locatie die is aangewezen voor grootschalige glastuinbouw. Een huisvestingslocatie voor arbeidsmigranten hangt nauw samen met deze functie. Gesteld wordt dat de ontwikkeling geen nieuw ruimtebeslag legt op het open landelijk gebied.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

Handreiking 'Ruimte voor Arbeidsmigranten'

Het Rijk erkent dat het toenemende aantal arbeidsmigranten voor problemen kan zorgen in gemeenten. In 2008 verscheen de Handreiking 'Ruimte voor Arbeidsmigranten'. De Handreiking moet gemeenten helpen goed beleid te formuleren. Er wordt een aantal praktische voorbeelden genoemd van gemeenten die gezocht hebben naar een passende aanpak. Veelal gaat deze aanpak in samenwerking met private partijen zoals werkgevers, uitzendbureaus en huisvesters.

Volgens het Rijk vraagt het huisvesten van arbeidsmigranten om lokaal maatwerk. In de Handreiking worden in hoofdlijnen vier opties genoemd:

• 1. huisvesting in woonhuizen binnen bestaande kernen;
• 2. logies in bestaande gebouwen (hotels, kazernes, etc.);
• 3. huisvesting in het buitengebied (vrijkomende agrarische bebouwing);
• 4. huisvesting op campings en parken.

De Handreiking schetst de mogelijkheid om planologisch onderscheid te maken in een aantal vormen van huisvesting. Deze huisvestingvormen zijn:

• 1. kamerverhuur: het bedrijfsmatig (nacht)verblijf aanbieden, waarbij de kamerhuurder ter plaatse het hoofdverblijf heeft;
• 2. logies: het bedrijfsmatig (nacht)verblijf aanbieden, waarbij de betreffende persoon het hoofdverblijf elders heeft;
• 3. logiesgebouw: een gebouw specifiek ingericht voor het bedrijfsmatig (nacht)verblijf aanbieden van meer dan tien personen, waarbij de betreffende personen het hoofdverblijf elders hebben;
• 4. woning: dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden of een huishouden plus maximaal drie personen of maximaal vier personen die geen huishouden vormen.

De huisvestingslocatie die dit bestemmingsplan mogelijk maakt is een tussenvorm van nummer 2 en 3. Het gaat niet om één gebouw, maar om meerdere gebouwen waarin logies wordt aangeboden.

Conclusie rijksbeleid

Er zijn geen rijksbelangen uit het Barro in het geding. Ten aanzien van de Handreiking gaat het in deze situatie om huisvesting in een 'park', hoewel geen bestaand park. Verder wordt voldaan aan het uitgangspunt van lokaal maatwerk. Hierop wordt in de navolgende paragrafen nader ingegaan. In de regels van dit bestemmingsplan is gewaarborgd dat er sprake is van bedrijfsmatig verschaffen van nachtverblijf.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie FlevolandStraks

De provincie Flevoland heeft op 8 november 2017 de Omgevingsvisie FlevolandStraks vastgesteld. Deze omgevingsvisie vormt een strategisch plan op hoofdlijnen voor de lange termijn. De omgevingsvisie FlevolandStraks komt in de plaats van het Omgevingsplan 2006. FlevolandStraks is een visie die nog niet is vertaald naar een beleidskader. Dit wordt nog uitgewerkt. Daarom vormt het Omgevingsplan uit 2006 nog het provinciaal beleidskader voor dit bestemmingsplan.

In de omgevingsvisie worden geen specifieke uitspraken gedaan over de arbeidsmigranten en glastuinbouwgebieden.

Omgevingsprogramma Provincie Flevoland

In 2017 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie FlevolandStraks vastgesteld (zie vorige paragraaf). Hierin is in hoofdlijnen de strategische visie op de toekomst van Flevoland weergegeven. Deze eerste versie van het Omgevingsprogramma Flevoland is vastgesteld door Provinciale Staten van Flevoland op 27 februari 2019.  In deze versie is er voor gekozen al het bestaande beleid voor de ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming of het behoud van de fysieke leefomgeving te bundelen in één programma dat digitaal beschikbaar is. Op deze wijze zijn de provinciale beleidskeuzes compact beschreven en is de samenhang tussen de verschillende beleidsterreinen het beste gewaarborgd.

In het provinciaal beleid wordt geen specifiek beleid voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Hierover wordt het volgende gezegd. Flevolandse bedrijven zijn vaak afhankelijk van tijdelijke werknemers. De provincie wil ruimte bieden om de betreffende bedrijven te faciliteren in de huisvesting van hun arbeiders. Op dit moment is er geen concreet beleid geformuleerd voor de grootschalige huisvesting van arbeidsmigranten. Om deze ontwikkelingen toch te faciliteren, zijn er diverse experimentkaders opgesteld die getoetst zijn aan het provinciaal beleid.

In dit geval is de beleidsregel 'kleinschalige ontwikkelingen in het landelijk gebied' én 'Gebiedsplan huisvesting arbeidsmigranten gemeente Noordoostpolder' het kader voor verschillende ontwikkelingen in het landelijk gebied. De volgende paragrafen gaan hier nader op in.

Het Omgevingsprogramma Provincie Flevoland gaat wel in op de Cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten van de provincie. Het zijn de dijken, vaarten, interne ontsluiting, flankerende beplanting, wegbeplanting en de bosranden. Deze wil de provincie behouden en de kwaliteiten ervan inzetten bij nieuwe ontwikkelingen, zodat zij een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. De provincie verwacht van de gemeenten dat zij bij de besluitvorming over nieuwe ontwikkelingen expliciet rekening houden met zowel de cultuurhistorische en landschappelijke kern- als basiskwaliteiten.

Kleinschalige ontwikkelingen in het landelijk gebied

De beleidsregel 'kleinschalige ontwikkelingen in het landelijk gebied' biedt het kader voor verschillende ontwikkelingen in het landelijk gebied. Deze beleidsregel maakt het mogelijk om tijdelijke groepshuisvesting te laten plaatsvinden op bestaande (voormalige) agrarische bouwpercelen, tot maximaal 50 personen. In lijn met het Omgevingsplan, dat wijst op de noodzaak om voor noordelijk Flevoland maatregelen te treffen die de economische ontwikkeling van het gebied stimuleren, wordt de discrepantie tussen de vraag naar passende huisvestingsmogelijkheden en de provinciale Beleidsregel erkend.

Als het beleidskader van het Omgevingsprogramma en deze beleidsregel te beperkend blijken voor ontwikkelingen die bijdragen aan de vitaliteit van het landelijk gebied, dan is de provincie bereid dat kader op experimentele basis te verruimen. Voorwaarde is dan wel dat hieraan een tussen gebiedspartners overeengekomen integraal plan voor dat gebied ten grondslag ligt, waarin een kwaliteitsimpuls voor het gebied wordt aangetoond. De provincie kan aan de verruiming van het regime de voorwaarde stellen dat verevening plaatsvindt van kosten en opbrengsten van onderdelen van het plan of programma. Een gebiedsplan om het planologisch regime te verruimen moet inzicht bieden in:

• de ambities voor het versterken van de vitaliteit van het landelijk gebied;
• het waarborgen en verbeteren van de kwaliteit van het landelijk gebied (natuur, landschap, cultuurhistorie, aardkundige waarden, extensieve vormen van recreatie), bijvoorbeeld door eisen van verevening en randvoorwaarden voor nieuwe functies te stellen;
• de wijze waarop met de bestaande situatie en functies in het gebied wordt omgegaan;
• de wijze waarop hierbij omgegaan wordt met natuurwaarden (saldobenadering);
• de wijze waarop het experiment past binnen de ontwikkelingsvisie 2030 en bijdraagt aan de provinciale opgaven voor de speerpunten.

Gebiedsplan huisvesting arbeidsmigranten gemeente Noordoostpolder

Als het beleidskader van het Omgevingsprogramma en deze beleidsregel te beperkend blijken voor ontwikkelingen die bijdragen aan de vitaliteit van het landelijk gebied, dan is de provincie bereid dat kader op experimentele basis te verruimen. In de gemeente Noordoostpolder is in mei 2009 overgegaan tot de vaststelling van het 'Gebiedsplan huisvesting arbeidsmigranten gemeente Noordoostpolder' als onderdeel van het Experiment landelijk gebied. Het gebiedsplan bevat richtinggevende kaders waarbinnen de huisvesting van arbeidsmigranten in de Noordoostpolder mag plaatsvinden. De gemeente heeft vervolgens de taak om nadere invulling te geven aan de uitvoering van dit beleid.

Het gebiedsplan in Noordoostpolder biedt onder andere ruimte aan drie grootschalige pensions c.q. logiesgebouwen voor de huisvesting van maximaal 300 werknemers per pension. Inmiddels zijn een aantal voorbeeldprojecten van professioneel ingerichte huisvesting voor buitenlandse werknemers gerealiseerd in de Noordoostpolder.

Een huisvestingslocatie in deze categorie mag zich alleen vestigen in een gebied dat is aangewezen op de kaart uit het Experiment landelijk gebied Omgevingsplan Flevoland 2006. Hierop zijn de glastuinbouwgebieden aangewezen als zoekgebied voor maximaal 3 huisvestingslocatie voor groepshuisvesting tot 300 personen. Het plangebied ligt in het glastuinbouwgebied bij Ens. Figuur 3.1. geeft een fragment van de betreffende kaart weer. Op grond van de beleidsregel moeten twee van de drie grote huisvestingslocaties in het glastuinbouwgebied bij Luttelgeest worden gerealiseerd. De derde moet in het glastuinbouwgebied bij Ens worden gerealiseerd.

Figuur 3.1. Fragment beleidskaart Experiment

Conclusie provinciaal beleid

De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen de kaders van de beleidsregel 'kleinschalige ontwikkelingen in het landelijk gebied'. Daarom heeft gemeente Noordoostpolder een integraal beleidsstuk vastgesteld voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Op basis hiervan mogen er drie grootschalige locaties voor arbeidsmigranten in het glastuinbouwgebied in de gemeente Noordoostpolder worden gerealiseerd. De onderhavige locatie is hier één van. Het plan is zodoende in overeenstemming met het provinciaal beleid. De toetsing aan de landschappelijke en cultuurhistorische waarden zoals voorgeschreven in het Omgevingsprogramma is in dit bestemmingsplan beschreven in de paragrafen 2.3 en 4.6.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Noordoostpolder 2025

In de structuurvisie 2025, die is vastgesteld op 15 januari 2014, wordt de visie van de gemeente Noordoostpolder op de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden van de Noordoostpolder geschetst. De structuurvisie is vooral bedoeld om te enthousiasmeren, te verleiden en te inspireren en andere partijen als het ware uit te nodigen om te komen met initiatieven en investeringen.

De opgave ten aanzien van het landschap is het ontwikkelen van een stimulerend beleid voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, waarbij gebruik wordt gemaakt van de cultuurhistorische waarden van een gebied. De keuze óf ontwikkelingen mogelijk zijn is minder belangrijk dan wáár deze ontwikkeling een plek kan krijgen.

Over de bevolking wordt gesteld dat het aandeel arbeidsmigranten niet gelijk over de gemeente is verdeeld. Dit pleit voor beleid op maat als het om voorzieningen voor arbeidsmigranten gaat. In de structuurvisie verwijst de gemeente naar het Beleid arbeidsmigranten Noordoostpolder.

Beleid arbeidsmigranten Noordoostpolder

In oktober 2010 is het gemeentelijk beleidskader voor de huisvesting van arbeidsmigranten in het buitengebied door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. Voor Gemeente Noordoostpolder zijn arbeidsmigranten van economisch belang. Dit blijkt uit gegevens van de provincie Flevoland: 10% van de beroepsbevolking is arbeidsmigrant. Het aantal arbeidsmigranten is de laatste jaren toegenomen en deze lijn zet zich de komende jaren door mede door keuzes van de gemeente. Zo koos de gemeente Noordoostpolder voor een uitbreiding van het glastuinbouwgebied. In de glastuinbouw werken veel migranten, dus betekent een uitbreiding van glastuinbouw automatisch ook meer arbeidsmigranten. Deze “nieuw”komers verdienen een plek in de samenleving. De gemeente vindt het belangrijk dat arbeidsmigranten goed kunnen wonen, leven en werken in Noordoostpolder. Haar grondhouding is dan ook “Arbeidsmigranten zijn welkom in Noordoostpolder”.

De gemeente neemt ten aanzien van de huisvesting van arbeidsmigranten een randvoorwaardenscheppende rol in. De gemeente gaat uit van 2.600 huisvestingsplaatsen in 2015. Op het moment van schrijven van de notitie zijn hiervan 300 gerealiseerd. Dit betekent dus een forse opgave voor nieuwe huisvestingslocaties. Onderscheid is gemaakt in huisvestingsvormen in het landelijk gebied. Daarbij is gesteld dat er beleidsruimte is voor 10 locaties tot 100 huisvestingsplaatsen en 3 locaties tot 300 huisvestingsplaatsen.

De gemeente hecht grote waarde aan een kwalitatief goede huisvesting van arbeidsmigranten. Hiervoor zijn een aantal randvoorwaarden opgenomen waarbinnen de locatie ontwikkeld moet worden. Bij huisvesting van 100 personen of meer in het buitengebied wordt daarnaast een klankbordgroep opgericht. In deze klankbordgroep praten omwonenden en andere direct belanghebbenden mee bij de uitwerking van de plannen. Het instellen van een klankbordgroep gebeurt nadat het betreffende conceptplan voldoende concreet is bevonden door B&W. Dat is ruimschoots voordat er voor het specifieke plan de benodigde bestemmingsplanprocedure wordt gestart. Deze klankbordgroep kan zo vooraf aan de eigenlijke procedure haar wensen, zorgen en ideeën kenbaar maken. De gemeente en de aanvragende partij houden hier rekening mee bij het opstellen van het bestemmingsplan.

Ook in het kader van dit bestemmingsplan is een klankbordgroep opgericht. De afspraken die in deze klankbordgroep worden gemaakt, worden waar mogelijk verwerkt in het bestemmingsplan en anders in een beheersreglement. Het plan is op deze manier in overeenstemming met het gemeentelijk beleid over de huisvesting van arbeidsmigranten. In paragraaf 6.1 wordt inhoudelijk ingegaan op het advies van de klankbordgroep en wat met dit advies is gedaan.

Beleidsregel huisvesting arbeidsmigranten 2018

Op 5 februari 2018 is de Beleidsregel huisvesting arbeidsmigranten landelijk gebied Noordoostpolder vastgesteld. Het verzoek betreft een huisvesting in categorie 3. zoals bedoeld in artikel 3, namelijk voor 101 tot en met 300 arbeidsmigranten. De beleidsregel huisvesting arbeidsmigranten landelijk gebied Noordoostpolder is van toepassing op de gewenste ontwikkeling.

In januari 2018 heeft een evaluatie van het beleid uit 2012 plaats gevonden. De evaluatie heeft ertoe geleid dat het beleid op enkele punten is aangepast, waaronder het mogelijk maken van 300 arbeidsmigrantenplaatsen, indien de klankbordgroep akkoord is met maximaal 300 ineens. Voorwaarde hierbij is dat minimaal een jaar na de start bedrijfsvoering van huisvestingscategorie 3 een evaluatie wordt gedaan en hieruit blijkt dat de huisvesting voldoet en er positief advies van de klankbordgroep is over de doorgroei naar 300. In het onderhavige geval wordt direct, in afwijking van het beleid, de huisvesting van 300 arbeidsmigranten mogelijk gemaakt. De redenen voor het afwijken van het beleid zijn gelegen in:

• Het verzoek van de initiatiefnemer: Initiatiefnemer kan de locatie uitsluitend tegen acceptabele kosten en volgens de door haar gewenste standaard exploiteren bij voldoende omvang.
• Het advies van de ingestelde klankbordgroep: De klankbordgroep stemt in haar advies uitdrukkelijk in met de huisvesting van 300 arbeidsmigranten ineens (Beter 300 goed dan 150 “half”).

In onderstaande tekst is per artikel aangegeven op welke wijze het plan aansluit op de in de beleidsregel genoemde artikelen. Voor huisvestingscategorie 3 zijn de artikelen 4 en 8 van toepassing.

Artikel 4 - Huisvesting algemeen

De huisvesting vindt plaats in gebouwen en niet in losse units, zoals zeecontainers of caravans. Per bewoner zal een gebruiksoppervlakte van minimaal 12 m2 gerealiseerd worden. Het parkeren vindt plaats op het erf .

De huisvesting beperkt de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bebouwing niet onevenredig, omdat de activiteiten en het gebruik slechts beperkt is tot het erf. De huisvesting staat op voldoende afstand van omliggende agrarische bedrijven en van woningen. Zie daarvoor paragraaf 4.1.

Op basis van een verkeersonderzoek dat is beschreven in paragraaf 2.3 wordt geconcludeerd dat er sprake is van een adequate ontsluiting en dat er voldoende parkeergelegenheid op het terrein wordt aangelegd. Hierbij wordt een parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per twee te huisvesten arbeidsmigranten gehanteerd.

Artikel 8 - Aanvullende toetsingscriteria huisvestingscategorie 3

• 1. huisvesting vindt plaats binnen of in de nabijheid van de glastuinbouwgebieden van Noordoostpolderhuisvesting vindt plaats binnen of in de nabijheid van de glastuinbouwgebieden van Noordoostpolder

Het plangebied ligt middenin het glastuinbouwgebied van Ens.

• 2. van huisvestingscategorie 3 mogen er maximaal drie gerealiseerd worden, waarvan twee bij Luttelgeest/Marknesse en één bij Ens.

Het plangebied ligt middenin het glastuinbouwgebied van Ens. Onderhavig plan betreft de derde van de drie huisvestingslocaties die in de gemeente gerealiseerd wordt.

• 3. er wordt gestart met de huisvesting voor maximaal 150 arbeidsmigranten, tenzij de klankbordgroep akkoord is met maximaal 300 ineens.

Met dit bestemmingsplan wordt in één keer 300 arbeidsmigranten mogelijk gemaakt. De klankbord groep is hiermee akkoord.

• 4. de huisvesting wordt verruimd naar maximaal 300 arbeidsmigranten als voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
  • a. minimaal een jaar na de start bedrijfsvoering van huisvestingscategorie 3 wordt een evaluatie gedaan;
  • b. uit de evaluatie blijkt dat de huisvesting voldoet;
  • c. een schriftelijk advies van de klankbordgroep over de doorgroei is bij de aanvraag om verruiming gevoegd. Het advies van de klankbordgroep weegt mee bij de besluitvorming;

Voor het project is aan klankbordgroep opgericht. In een advies hebben zij aangegeven akkoord te zijn met een huisvestingslocatie van maximaal 300 arbeidsmigranten. Deze adviezen zijn opgenomen in bijlage 4. Zie voor een reactie op het advies van de klankbordgroep paragraaf 6.1.

• 5. huisvesting vindt plaats in logiesgebouwen

De huisvesting vindt plaats in logiesgebouwen

• 6. bij ligging aan een erftoegangsweg: als de breedte van de erftoegangsweg minder dan 4,5 meter is, onderzoekt de aanvrager met een verkeersonderzoek of opwaardering van de weg nodig is.

De huisvestigingslocatie krijgt een interne ontsluitingsweg met een ontsluiting op de Frieseweg. Vanaf de locatie naar de Frieseweg wordt een nieuwe toegangsweg voorzien, die langs de westkant in zuidelijke richting zal lopen via een uitritconstructie op de Frieseweg zal aansluiten. Hier is een strook van circa 6 meter beschikbaar om een veilige inrit en/of uitrit te maken. Voor een nadere onderbouwing hiervan wordt verwezen naar 2.3.

• 7. huisvestingscategorie 3 wordt niet gerealiseerd binnen een straal van:
  • a. 400 meter van een huisvestingscategorie 1;
  • b. 750 meter van een huisvestingscategorie 2;
  • c. 1000 meter van een andere huisvestingscategorie 3.

Er is in het glastuinbouwgebied nog niet een andere huisvestingslocatie van deze categorieën aanwezig.

• 8. In het inrichtingsplan zijn de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing van de huisvesting toegelicht.

Voor het project is een inrichtingstekening gemaakt. Paragraaf 2.3 geeft hier een nadere toelichting op.

• 9. Maximaal één extra dienstwoning is toegestaan.

In dit geval wordt geen dienstwoning toegestaan. Wel kom er een 'beheerderswoning' voor tijdelijk gebruik. Dit is geen woning in planologische zin, maar een logiesgebouw voor de beheerder, die net als de andere logiesgebouwen, een tijdelijk verblijf biedt. Hiervoor worden twee logiesunits samengevoegd.

• 10. er is een gemeenschappelijke recreatieruimte en er zijn sport- en spelmogelijkheden aanwezig;

Intern en extern wordt ruimte geboden voor goede recreatie-, sport en spelmogelijkheden op het terrein.

• 11. vóór de start van de procedure:
  • a. v oert de aanvrager overleg met de gemeente waarin afspraken worden gemaakt over de riolering;
  • b. sluit de gemeente een exploitatieovereenkomst met de aanvrager. In deze overeenkomst worden afspraken gemaakt over het te realiseren initiatief en daarmee samenhangende kosten zoals bovenwijkse voorzieningen en riolering en waarbij in ieder geval eventuele planschade wordt verhaald op aanvrager;
  • c. worden omwonenden per brief geïnformeerd over het initiatief. In deze informerende brief staat feitelijke informatie over in hoeverre dit initiatief gevolgen kan hebben voor de mogelijkheden op de naastgelegen percelen (verplichting tot een zogenaamde milieueffectenonderzoek), informatie over riolering en waar men terecht kan met vragen;
  • d. wordt een klankbordgroep om advies gevraagd. Het advies van de klankbordgroep weegt mee bij de besluitvorming;

Paragraaf 4.3 gaat nader in op de afspraken met betrekking tot de riolering. De initiatiefnemer sluit met het college een exploitatieovereenkomst. Daarnaast worden omwonenden per brief geinformeerd en is een advies door de klankbord groep verstrekt.

• 12. de huisvesting voldoet aan de actuele criteria voor huisvesting van Stichting Normering Flexwonen (SNF) of daaraan gelijk te stellen. De aanvrager toont dit aan door binnen drie maanden na ingebruikname van de huisvesting de certificatie volgens SNF of daaraan gelijk te stellen certificatie te overleggen aan de gemeente.

De huisvesting zal voldoen aan de actuele criteria voor huisvesting van Stichting Normering Flexwonen (SNF) of daaraan gelijk te stellen.

Conclusie

Aan alle beleidsregels wordt voldaan. De ontwikkeling van een gefaseerde arbeidsmigranten locatie voor in totaal 300 arbeidsmigranten is daarmee passend binnen de beleidsregel.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Milieuzonering

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Deze afstand wordt gemeten tussen de bestemmingen van bedrijven en de gevels van geluidsgevoelige objecten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

De aanvaardbaarheid van het woonklimaat is afhankelijk van de verwachting. Deze norm ligt in een rustige woonwijk anders dan in een gemengde omgeving. Het plangebied ligt in glastuinbouwgebied, waar duidelijk sprake is van een gemengde omgeving. Immers: hier liggen woning en bedrijven door elkaar.

De huisvestingslocatie is vorm van wonen. Vanuit dat oogpunt kan deze worden beschouwd als een kleine woonwijk. Wel heeft de locatie voor de omgeving een andere uitstraling. In een worst-case benadering vergelijkbaar met een kampeerterrein. Een dergelijk terrein is ingedeeld in milieucategorie 3.1, waarbij een richtafstand van 30 meter tot woningen in een gemengd gebied geldt (50 meter in rustig buitengebied). De dichtstbijzijnde woningen (Enserweg 16 en 18) liggen op meer dan 50 meter afstand vanaf het bestemmingsvlak en op ongeveer 70 meter vanaf het feitelijke terrein waar de huisvesting plaatsvindt. Er wordt dus voldaan aan de richtafstanden voor een kampeerterrein.

Andersom kan de huisvestingslocatie ook een belemmeringen vormen voor de bedrijfsvoering van de glastuinbouwbedrijven in de omgeving. Deze bedrijven vallen onder milieucategorie 2, waarbij een richtafstand van 10 meter geldt in een gemengde omgeving. Aangezien de woningen op meer dan 10 meter vanaf de erfgrens staan, zal de huisvestingslocatie dus nooit een belemmering vormen.

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat er sprake is van een verantwoorde milieuzonering.

4.2 Geluid

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen. Er zijn er geen spoorwegen of geluidszoneringsplichtige industrie aanwezig, dus alleen het aspect 'wegverkeerslawaai' is aan de orde.

Verblijfsklimaat op huisvestingslocatie

De huisvestingslocatie wordt volgens de Wgh niet aangemerkt als geluidsgevoelige functie. Het is daarom niet noodzakelijk om aan de geluidsnormen uit de Wgh te toetsen of om een hogere waarde voor het perceel vast te stellen. Omdat het wel een locatie betreft waar langdurig mensen verblijven, is het vanuit een goede ruimtelijke ordening (en daaraan ten grondslag: de volksgezondheid) van belang dat er sprake is van een aanvaardbaar verblijfsklimaat.

Om een inzicht te geven in de geluidsbelasting op het terrein is in 2014 een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De rapportage hiervan is opgenomen in 6. Geconcludeerd wordt dat ten gevolge van het verkeer op de N50, de Kamperweg / Frieseweg en de Enserweg sprake is van een goed akoestisch klimaat op de locatie. Het aspect wegverkeerlawaai staat de realisatie van de huisvesting van arbeidsmigranten dan ook niet in de weg.

4.3 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Proces van de watertoets

De ontwikkeling is via digitale watertoets (kenmerk: 20200115-37-22238, d.d. 15 januari 2020) kenbaar gemaakt bij het waterschap, in dit geval het waterschap Zuiderzeeland. Vanwege de specifieke aard van het plan is een nauwere betrokkenheid van het waterschap noodzakelijk. Hierna worden per aspect de effecten van het plan op de waterhuishouding behandeld. Dit bestemmingsplan is overlegd met het waterschap. Op basis van een uitgangspuntennotitie is de waterparagraaf in het bestemmingsplan opgenomen. Het waterschap zal op basis hiervan, in het kader van het vooroverleg, een wateradvies sturen en wordt in deze paragraaf verwerkt.

Het aspect waterveiligheid is buiten beschouwing gelaten, omdat het plangebied niet nabij primaire of regionale waterkeringen ligt.

Wateroverlast 

Streefbeeld 

Het watersysteem, zowel in landelijk als in stedelijk gebied, is op orde. Het hele beheergebied voldoet aan de vastgestelde normen.

Uitgangspunt
Het waterschap streeft naar een robuust watersysteem dat de effecten van toekomstige klimaatveranderingen en bodemdaling kan opvangen. De planontwikkeling is gelegen in een watersysteem dat op basis van de toetsing in 2012 voldoet aan de normering voor wateroverlast. Een dergelijk systeem kan het water verwerken tegen maatschappelijk aanvaardbare kosten. 

 

Het verharden van grond met bebouwing of bestrating leidt tot een versnelling van de afvoer van neerslag naar het watersysteem. Waar het verharde oppervlak als gevolg van een ruimtelijke ontwikkeling toeneemt, dienen compenserende maatregelen te worden genomen om piekafvoeren te verwerken. Afwenteling op omliggende gebieden wordt voorkomen en de bergingsruimte in het watersysteem blijft behouden.

Vertaling randvoorwaarden

Het plan leidt tot een netto verhardingstoename van 22.037 m2. Dit betreft een netto toename in verharding van onder alle verhardingen die in het plangebied aangebracht worden waaronder de ontsluitingsweg en de nieuwe bebouwing. Het plangebied ligt in een zone waar 5% van de toename aan verharding gecompenseerd moet worden in de vorm van open water. Het gaat hier om ongeveer 1.102 m2. Voor de watercompensatie wordt onder andere een duurzame oever aan de Ensertocht wordt aangelegd. Naast de duurzame oever wordt ook een nieuwe watergang als compensatie aangelegd tussen het park en de woning bij no. 16. Hiermee wordt voldaan aan de benodigde watercompensatie.

Goed functionerend watersysteem

Streefbeeld

Het watersysteem zorgt in normale situaties voor een goede doorstroming en afwatering in het beheergebied en maakt het realiseren van het (maatschappelijk) gewenste grond- en oppervlaktewaterwaterregime (GGOR) mogelijk. Waterschap Zuiderzeeland streeft er naar dat de feitelijke situatie van het watersysteem overeenkomt met de legger. Op die manier kan het waterschap weloverwogen anticiperen op en reageren in extreme situaties.

Vertaling randvoorwaarden

De Ensertocht is een hoofdwatergang die een belangrijke functie heeft voor de afvoer van hemelwater uit het glastuinbouwgebied. In het kader van de ontwikkeling wordt een watersysteem aangelegd ten behoeve van berging voor de netto toename in verharding door het plan, dat bestaat uit verschillende sloten en waterpartijen welke met elkaar in verbinding staan. Deze blijven met elkaar in verbinding door duikers en/of andere kunstwerken en zonder doodlopende einden. Het watersysteem blijft dusdanig ingericht dat het goed controleerbaar en beheersbaar is. Concreet gezien wordt een fietsbrug en een autobrug over de Ensertocht aangelegd. Hiervoor een watervergunning aangevraagd.

Goede oppervlaktewaterkwaliteit

Streefbeeld 

Het grond- en oppervlaktewater biedt leef-, verblijf-, en voortplantingsmogelijkheden voor de (aquatische) flora en fauna in het beheergebied. De chemische toestand van deze wateren vormt hier geen belemmering voor. In het ontwerp van het watersysteem wordt uitgegaan van het principe 'schoon houden, scheiden, zuiveren'. Verontreinigingen worden voorkomen of aangepakt bij de bron.

Uitgangspunten 
Conform de Waterwet (Ww) is het verboden om zonder vergunning afvalstoffen, verontreinigende of schadelijke stoffen in welke vorm dan ook te brengen in oppervlaktewateren. Schoon regenwater mag zonder waterstaatswerk direct geloosd worden op oppervlaktewater. Indien hiervoor een voorziening zoals een drain of buis wordt aangebracht is hiervoor een vergunning nodig. 

Lozingen op oppervlaktewater als gevolg van uitlogende materialen verwerkt in bouwwerken (bijv. zinken of koperen daken) zijn meldingsplichtig. Lozingen op kwetsbaar water van alle typen oppervlakken gemaakt van uitlogende materialen kunnen worden verboden door het waterschap.

Vertaling randvoorwaarden

Het verdient de voorkeur om bij de inrichting van nieuwe terreinen preventieve maatregelen te nemen die onkruidbestrijding met behulp van chemische bestrijdingsmiddelen zoveel mogelijk voorkomen. Daarbij geldt als uitgangspunt dat het gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen op straatverharding uitsluitend volgens wettelijke gebruiksvoorschriften en met wettelijk verplichte DOB-methode wordt toegepast. Bij de DOB-methode wordt minder bestrijdingsmiddel gebruikt met als resultaat dat er minder verontreinigingen naar het oppervlaktewater afstromen. Dit aspect valt buiten de juridische reikwijdte van dit bestemmingsplan.

Er wordt geen gebruik gemaakt van uitlogende bouwmaterialen.

Goed omgaan met afvalwater

Streefbeeld

Veel menselijke activiteiten hebben een negatief effect op de kwaliteit van het water doordat ze water verontreinigen. Het waterschap zorgt met de behandeling van afvalwater dat zo veel mogelijk van deze effecten teniet worden gedaan.

Uitgangspunten 
Voor nieuw te ontwikkelen terreinen geldt dat het hemelwater niet naar een centrale rioolwaterzuivering wordt afgevoerd maar in of in de nabijheid van het plangebied wordt verwerkt. Afstromend regenwater van vervuilde oppervlakken wordt gezuiverd.

Verontreinigingen door afvalwater (huishoudelijk afvalwater en bedrijfsafvalwater) worden voorkomen.

Er wordt de volgende voorkeursvolgorde in het omgaan met afvalwater gehanteerd:

• 1. Lozingen / emissies worden voorkomen;
• 2. Afvalwater wordt vergaand hergebruikt;
• 3. Aansluiting afvalwaterstroom op riolering;
• 4. Afvoer per as (transport);
• 5. Opslag en gelijkmatige verspreiding.

Vertaling randvoorwaarden

Huishoudelijk afvalwater wordt afgevoerd via een aan te leggen riolering. Er ligt een loze rioolleiding langs de Enserweg waarop het arbeidsmigrantenpark op kan worden aangesloten. De intentie is dat de initiatiefnemer deze leiding in eerste instantie overneemt van de gemeente zodat lozing plaatsvindt op een private rioolleiding.

Hemelwater

Streefbeeld 

Het watersysteem, zowel in landelijk als in stedelijk gebied, is in 2015 op orde. Het hele beheergebied voldoet aan de vastgestelde normen.

Uitgangspunt 
Het waterschap streeft naar een robuust watersysteem dat de effecten van toekomstige klimaatveranderingen en bodemdaling kan opvangen. De planontwikkeling is gelegen in een watersysteem dat op basis van de toetsing in 2012 voldoet aan de normering voor wateroverlast. Een dergelijk systeem kan het water verwerken tegen maatschappelijk aanvaardbare kosten. 

 

Het verharden van grond met bebouwing of bestrating leidt tot een versnelling van de afvoer van neerslag naar het watersysteem. Waar het verharde oppervlak als gevolg van een ruimtelijke ontwikkeling toeneemt, dienen compenserende maatregelen te worden genomen om piekafvoeren te verwerken. Afwenteling op omliggende gebieden wordt voorkomen en de bergingsruimte in het watersysteem blijft behouden.

Vertaling randvoorwaarden

In tegenstelling tot huishoudelijk of bedrijfsafvalwater is het niet nodig om schoon hemelwater naar een centrale waterzuivering af te voeren. Het regenwater afkomstig van schone oppervlakken kan worden geïnfiltreerd of direct afgevoerd worden naar het oppervlaktewater. In dit geval wordt hemelwater afkomstig van de schone oppervlakken direct afgevoerd op het oppervlaktewater. In dit geval betreft dit het bestaande oppervlaktewater en het watersysteem dat wordt aangelegd ter compensatie van de toename in verharding. Het nieuwe oppervlaktewater wordt aangesloten op bestaande kavelslo(o)t(en)).

Onder schoon hemelwater wordt verstaan:

• Hemelwater van verhardingen met een verkeersintensiteit lager dan 1000 voertuigen per dag;
• Hemelwater vanaf parkeerplaatsen met minder dan 50 plaatsen;
• Hemelwater van daken/woningen waarbij geen voor het watersysteem; schadelijke uitloogbare stoffen zijn gebruikt;
• Hemelwater van onverhard terrein.

Het parkeerterrein heeft meer dan 50 plaatsen. Hemelwater dat vanaf dit terrein afstroomt moet beschouwd worden als vervuild. Dit hemelwater wordt in een goot rondom het parkeerterrein opgevangen en vervolgens gefilterd afgevoerd naar het oppervlaktewater.

4.4 Bodem

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Voor de ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 7 bij de toelichting toegevoegd. Ter plaatse van de beoogde huisvestinglocatie wordt geconcludeerd dat de grond van voldoende kwaliteit is voor de beoogde functie. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

4.5 Archeologie

Rijk en provincie stellen zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologisch erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.

Doelstelling van het Verdrag van Valletta is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen.

De (geactualiseerde) Archeologische beleidsadvieskaart die voor het grondgebied van Noordoostpolder is vastgesteld (1 oktober 2018) geeft inzicht in de te verwachten archeologische waarden binnen het plangebied. Hieruit blijkt dat binnen het plangebied, op basis van archeologisch onderzoek, een lage archeologische verwachtingswaarde geldt. Een uitsnede van de beleidskaart is weergeven in figuur 4.1. De gronden zijn daarmee vrijgegeven voor wat betreft archeologie en nader onderzoek is niet nodig. Indien bij de bodemingrepen toch archeologische resten worden aangetroffen geldt op grond van de Erfgoedwet een meldingsplicht.

Figuur 4.1 Uitsnede Archeologische beleidsadvieskaart

4.6 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Binnen het plangebied zijn geen specifieke cultuurhistorische waarden aanwezig. Wel zijn karakteristieke structuren en kenmerken in de omgeving aanwezig, zoals de laanbeplantingen en verkavelingspatronen. In dit geval worden de verkavelingspatronen gerespecteerd en worden kenmerkende groen elementen aangelegd. Zo worden de aanwezige karakteristieken gerespecteerd. Het is niet noodzakelijk om nadere eisen ten aanzien van de bescherming van cultuurhistorische waarden te stellen.

4.7 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Bij de bescherming van gebieden gaat het om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. Verder worden in de provinciale verordening gebieden beschermd die van belang zijn voor het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De bescherming van gebieden en de bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Wet natuurbescherming.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt in een intensief productiegebied, bestemd voor glastuinbouwbedrijven. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft het Ketelmeer & Vossemeer, dat op ruim een kilometer ten zuiden van het plangebied ligt. Dit gebied is ook het dichtstbijzijnde NNN-gebied.

De huisvestingslocatie heeft geen verreikende effecten. Verkeer kan enig effect hebben, maar gelet op de ligging nabij de N50 is een toename van verkeersbewegingen in de omgeving als direct gevolg van de huisvestingslocatie verwaarloosbaar. Gezien de aard en de omvang van de voorgestelde ontwikkelingen en de afstand van het plangebied tot beschermde gebieden, kan worden gesteld dat dit bestemmingsplan geen (significante) effecten op de natuurwaarden in de omgeving heeft.

Daarnaast leidt de ontwikkeling, voor zowel de aanlegfase als de gebruiksfase, niet tot een toename van stikstofdepositie op de Natura 2000. Voor de ontwikkeling is een stikstofberekening uitgevoerd. Deze is als bijlage 1 en 2 bij de toelichting toegevoegd. De gehanteerde uitgangspunten voor de berekeningen zijn opgenomen in bijlage 3. Uit de berekeningen blijkt dat de stikstofdepositie nergens hoger is dan afgerond 0,00 mol/ha/jaar en er derhalve geen relevant effect is.

Soortenbescherming

Het plangebied betreft een kavel akkerbouwgrond binnen een glastuinbouwgebied. Er wordt niet verwacht dat deze kavel een specifiek habitat is voor zwaarder beschermde soorten. In de omgeving is voldoende gelijkwaardig habitat aanwezig. Voor de ontwikkeling zijn ingrepen in aaneengesloten bebossingen en watergangen nodig. Hiervoor is een ecologische quickscan uitgevoerd. Deze is als bijlage 8 toegevoegd. Hierna worden de belangrijkste resultaten besproken.

• De aanwezigheid van beschermde planten wordt uitgesloten.
• De aanwezigheid van verblijfplaatsen zoals kolonie-, paar- en overwinteringsplaatsen van vleermuizen kan worden uitgesloten
• Effecten op vliegroutes van vleermuizen kunnen niet op voorhand worden uitgesloten
• De aanwezigheid van migratieroutes wordt uitgesloten omdat grootschalige landschapselementen zoals dijken en rivieren niet voorkomen in of aansluiten op het plangebied.
• Effecten op de foerageermogelijkheden van vleermuizen worden uitgesloten.
• Er zijn tijdens het veldbezoek geen sporen als uitwerpselen, holen of graafsporen aangetroffen die duiden op de aanwezigheid van internationaal beschermde grondgebonden zoogdieren. Mogelijk komt bosmuis en veldmuis voor. Voor deze algemeen voorkomende zoogdieren bestaat een algemene provinciale vrijstelling in de Provincie Flevoland.
• Het voorkomen van broedvogels met vaste rust- en verblijfplaatsen wordt uitgesloten. In het plangebied kunnen algemene broedvogels broeden zoals roodborst, winterkoning, merel, fazant, scholekster en kievit. In verband met de aanwezigheid van algemene broedvogels is het noodzakelijk om het plangebied bouwrijp te maken buiten het broedseizoen en/of op een manier te werken dat de vogels niet tot broeden komen (vogelverschrikkers gebruiken). Op deze manier kan worden voorkomen dat verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming worden overtreden.
• Rugstreeppad komt veel voor ten zuiden van Ens (zie Waarneming.nl, Creemers & Delft, 2009). Door het ontbreken van oppervlaktewater met waterplassen wordt de aanwezigheid van de rugstreeppad in het plangebied uitgesloten. Door binnen het plangebied geen waterplassen te laten ontstaan in de aanlegfase, kan vestiging van de rugstreeppad in de aanlegfase volledig worden uitgesloten.

Omdat de aanwezigheid van vliegroutes van vleermuizen in het gebied van de ontsluitingsweg niet

wordt uitgesloten, is op grond hiervan een gerichte veldinventarisatie van belang om eventuele effecten en maatregelen op een adequate manier in te kunnen schatten. Pas na afronding van deze inventarisatie kan worden bepaald of verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming worden overtreden en of ontheffing van de Wet natuurbescherming is vereist. Dit onderzoek wordt op dit moment uitgevoerd. Mogelijk is een ontheffing nodig vanwege het voorkomen van vleermuizen. De mogelijke ontheffing voor vleermuizen wordt bij de provincie aangevraagd. Voor de ontheffingsaanvraag wordt een activiteitenplan opgesteld waarin mitigerende en compenserende maatregelen worden uitgewerkt voor vleermuizen. Op basis van de te nemen maatregelen wordt de gunstige staat van instandhouding van de vleermuis niet aangetast.

Voor alle soorten blijft de algemene zorgplicht van kracht. Bij verstoring van dieren moeten deze de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving.

Voor alle soorten geldt de zorgplicht. Deze schrijft voor dat men verplicht is om alles wat redelijkerwijze mogelijk is, te doen of juist te laten om schade aan wilde planten en dieren zo veel mogelijk te voorkomen.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het toetsingskader wordt gevormd door verschillende besluiten en documenten (onder andere Bevi, Bevb, Basisnet). Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden.

Uit de risicokaart blijkt dat er in de omgeving van het plangebied twee risicobronnen aanwezig zijn. Het betreft een propaantank bij het noordelijk gelegen bedrijf en het vervoer van gevaarlijke stoffen over de N50. Een fragment van de risicokaart en daarop de risicobronnen en relevante zones is weergegeven in figuur 4.2. Hieruit blijkt dat het plangebied buiten het invloedsgebied van de propaantank ligt, maar wel voor een deel binnen de zone van de N50.

Figuur 4.2 Fragment risicokaart

De N50 is onlangs aangepast. In het kader van het tracébesluit voor de N50 zijn de externe risico's als gevolg van vervoer van gevaarlijke stoffen beoordeeld. Uit het onderzoek blijkt dat over de N50 slechts beperkt vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. De Risicoatlas wegtransport gevaarlijke stoffen geeft aan dat vervoer plaatsvindt in de stofcategorieën LF1 en LF2 (brandbare vloeistoffen) en GF3 (brandbare gassen). Vooral het vervoer van brandbare gassen, veelal LPG, is bepalend voor het risico. Door het beperkte vervoer van gevaarlijke stoffen is geen sprake van een risicocontour die in de buurt komt van de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico (10-6). Daarmee vormt het plaatsgebonden risico geen knelpunt. Ook het groepsrisico vormt geen knelpunt doordat het risico ruimschoots onder de oriënterende waarde ligt. Deze risico's zijn nog eens verkleind, doordat de N50 ter hoogte van het plangebied enigszins in westelijke richting is verplaatst.

In de huidige situatie is er dus geen sprake van knelpunten op het gebied van externe veiligheid. Rondom vervoersroutes van gevaarlijke stoffen geldt een invloedsgebied van 200 meter waarbinnen een eventuele toename van het groepsrisico verantwoord moet worden. Het grootste gedeelte van de huisvestingslocatie ligt vrijwel geheel buiten deze zone. Echter ligt een gedeelte hier wel binnen. In het kader van dit bestemmingsplan geldt dus een verantwoordingsplicht.

4.9 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2025) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van 18 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van 11 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). In de huidige situatie is dus sprake van een goede luchtkwaliteit.

Voor bepaalde initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een plan komt hiervoor in aanmerking als het voor minder dan 3% van de grenswaarden voor NO2 en PM10 bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een verslechtering van de luchtkwaliteit is veelal het gevolg van een toename van het aantal verkeersbewegingen in een gebied.

Op basis van de in paragraaf 2.3 berekende maximale verkeersgeneratie (720 mvt/etmaal) valt het plan binnen de Nibm-regeling. Er is sprake van een ontwikkeling die geen grote verkeersaantrekkende werking heeft. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan. Dit aspect heeft geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

4.10 Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

4.11 Mer-beoordeling

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (bijlage C en D), projectmer-plichtig (bijlage C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.

In bijlagen D van het Besluit m.e.r. (D10) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van vakantiedorpen en hotelcomplexen buiten stedelijke zones met bijbehorende voorzieningen. De drempelwaarde hiervoor ligt bij een activiteit met een oppervlakte groter dan 25 hectare. Dit bestemmingsplan maakt slechts een ontwikkeling op een perceel van 3 hectare mogelijk en is daarmee niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig.

Kenmerken van het project

Het plan omvat de bouwmogelijkheden voor huisvesting voor arbeidsmigranten. Daarmee samenhangend wordt een ontsluiting gerealiseerd. Het totale project beslaat een oppervlakte van circa 30.000 m2. De ontwikkeling vindt plaats in een glastuinbouwgebied, waar het accent ligt op productie en sprake is van grootschalige kassencomplexen. Op grond van de beheersverordening kan het plangebied worden volgebouwd met kassen tot een goot- en nokhoogte van 6 en 10 meter. De ontwikkeling voorziet daarmee in een relatief kleinschallige ontwikkeling waar tevens als bebouwing is toegestaan.

Plaats van het project

De huisvestingslocatie heeft geen verreikende effecten. Verkeer kan enig effect hebben, maar gelet op de ligging nabij de N50 is een toename van verkeersbewegingen in de omgeving als direct gevolg van de huisvestingslocatie verwaarloosbaar. Gezien de aard en de omvang van de voorgestelde ontwikkelingen en de afstand van het plangebied tot beschermde gebieden, kan worden gesteld dat dit bestemmingsplan geen (significante) effecten op de natuurwaarden in de omgeving heeft.

Kenmerken potentiële effecten

Een huisvestinglocatie heeft geen belangrijke uitstraling van milieueffecten naar de omgeving. Te verwachten effecten hangen samen met de verkeersaantrekkende werking en mogelijk veranderingen in de waterhuishouding (toename verharding). Gezien de ligging van de locatie aan de Enserweg en de capaciteit van het huidige watersysteem, zijn er geen belangrijke milieueffecten te verwachten. Bij de toetsing aan de milieu- en omgevingsaspecten in het bestemmingsplan is nader ingegaan op de effecten van de ontwikkeling op het milieu en op de omgeving. Op basis hiervan is geconcludeerd dat de impact van het plan op het milieu gering is.

Conclusie

Gelet op de aard en relatief kleine omvang van het project, de plaats hiervan en de kenmerken van de potentiële effecten kan op voorhand worden geconcludeerd dat er hiermee geen belangrijke negatieve milieugevolgen aan de orde zijn die het opstellen van een milieueffectrapportage rechtvaardigen.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 De regels

De regels bevatten allereerst een bestemmingsomschrijving. Hierin staat beschreven voor welke functie(s) de gronden mogen worden ingericht, gebruikt en hoe de onderlinge rangorde van functies is. Indien van toepassing, worden ook de aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies mogelijk gemaakt. De ondergeschiktheid is altijd gerelateerd aan het bestemmingsvlak en dient per geval geïnterpreteerd te worden vanuit de aard, omvang en tijd(sduur) van de ondergeschikte functie ten opzichte van de hoofdfunctie.

Door middel van aanduidingen worden op enkele specifieke locaties extra bestaande functiemogelijkheden geboden. Naast de bestemmingsomschrijving zijn in de regels bouwregels en gebruiksregels opgenomen. In de bouwregels is - gerelateerd aan de toegelaten gebruiksfuncties - aangegeven welke gebouwen en andere bouwwerken in principe zijn toegestaan en welke maatvoering daarbij moet worden aangehouden.

De gebruiksregels verbieden bepaalde vormen van gebruik of begrenzen toegelaten vormen van gebruik binnen een bestemming (specifieke gebruiksregels) dan wel verbieden alle gebruik in strijd met de gegeven bestemming (algemene gebruiksregels).

In de toekomst kunnen zich omstandigheden voordoen (die op dit moment nog niet zijn voorzien), waaruit blijkt dat de bouw- en gebruiksregels niet voldoende zijn. In deze gevallen kan door het bevoegd gezag met een omgevingsvergunning worden afgeweken van de bouw- en gebruiksregels. Van geval tot geval zal een afweging worden gemaakt. Er zijn ook gebruiksvormen die beleidsmatig wel mogelijk zijn, maar die vanwege een zorgvuldige afweging onder een afwijking zijn gebracht. Deze vergunning wordt afgegeven na een zorgvuldige afweging van waarden en functies in de bestemmingen.

Het overgangsrecht is gericht op bouwwerken die ooit met een bouwvergunning of een melding zijn gebouwd, of een gebruik dat ooit is toegestaan, maar die nu, vanwege een bestemmings- of beleidswijziging onder het overgangsrecht zijn gebracht. Het overgangsrecht is er op gericht dat deze bouwwerken uiteindelijk zullen verdwijnen of het gebruik ervan wordt beëindigd, zodat de situatie in overeenstemming geraakt met de gegeven bestemming.

5.3 Toelichting op de bestemmingen

Groen

Voor het mogelijk maken van de landschappelijke inpassing én de groene bufferzone is de groenstrook aan de oost- en zuidkant bestemd als 'Groen'. Binnen deze strook is bebouwing dan ook niet toegestaan. Het is wel mogelijk om bijvoorbeeld erf- en terreinafscheidingen te plaatsen tot een hoogte van maximaal 2 meter via de regeling andere bouwwerken. Dit om het plaatsen van een hekwerk mogelijk te maken.

Verkeer

De zuidelijk gelegen ontsluiting, inclusief de brug over de Ensertocht, is bestemd als 'Verkeer'. Dit geldt ook voor de nieuwe fietsverbinding aan de zuidwestkant van het plangebied. Er wordt niet ontsloten op de Enserweg. Binnen de bestemming 'Verkeer' wordt voorzien in ontsluitingswegen en paden, water en groenvoorzieningen, alsmede een brug.

Wonen - Huisvesting arbeidsmigranten

De huisvestingslocatie is geregeld in de bestemming 'Wonen - Huisvesting arbeidsmigranten'. Binnen deze bestemming mogen gebouwen worden gebouwd ten behoeve van de huisvesting van maximaal 300 arbeidsmigranten. Aanvullend is er de mogelijkheid voor een 'tijdelijke beheerderswoning' in de vorm van een dubbel logiesgebouw voor de beheerder.

Binnen het bouwvlak zijn logiesgebouwen en gebouwen ten dienste van recreatieve ruimten toegestaan. Dit bouwvlak mag voor 30% bebouwd worden met logiesgebouwen en gebouwen ten dienste van recreatieve ruimten. Voor de logiesgebouwen geldt een maximale bouwhoogte van 4,5 meter.

De aanleg en instandhouding van de beukenhaag is in de regels van dit bestemmingsplan gewaarborgd door middel van een voorwaardelijke verplichting.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Klankbordgroep

Vanuit het beleid van de gemeente Noordoostpolder geldt de verplichting om bij huisvestingslocatie groter dan 100 personen in het buitengebied een klankbordgroep op te richten. In deze klankbordgroep praten omwonenden en andere direct belanghebbenden mee bij de uitwerking van de plannen. Deze klankbordgroep kan zo vooraf aan de eigenlijke procedure haar wensen, zorgen en ideeën kenbaar maken. De gemeente en de aanvragende partij houden hier rekening mee bij het opstellen van het bestemmingsplan.

Ook in het kader van dit project is een klankbordgroep opgericht. De afspraken die in deze klankbordgroep worden gemaakt, worden waar mogelijk verwerkt in het bestemmingsplan en anders in een beheersreglement. Hiervoor heeft de klanbordgroep een advies opgesteld. Dit advies is als bijlage 4 bij de toelichting toegevoegd.

Zienswijzen

Vervolgens heeft het ontwerpbestemmingsplan zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode kon een ieder zienswijzen met betrekking tot het bestemmingsplan kenbaar maken. Er is één zienswijze ingediend. Deze is in een aparte zienswijzennota samengevat en beantwoord. De zienswijze heeft geleid tot een aanpassing in artikel 7.4 van de planregels. De indiener van de zienswijze wordt hiervan op de hoogte gesteld.

Vaststelling

Na de ter inzagelegging besluit de gemeenteraad over de vaststelling van het bestemmingsplan. Uiteindelijk is tegen het vaststellingsbesluit beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een plan wordt in eerste instantie bepaald door de financiële haalbaarheid ervan. Daarnaast is de grondexploitatieregeling uit de Wro van belang voor de economische uitvoerbaarheid. Deze regeling bepaalt dat de gemeente de door haar gemaakte kosten kan verhalen. Het kostenverhaal heeft dus ook invloed op de haalbaarheid van het plan.

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling is een particulier initiatief. De gemeente heeft hiermee geen directe financiële bemoeienis. De kosten voor de procedure worden verhaald via leges. De initiatiefnemer heeft voor de ontwikkeling voldoende financiële middelen om het project te kunnen realiseren.

Grondexploitatie

De grondexploitatieregeling uit de Wro is van toepassing op dit bestemmingsplan, omdat het bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro mogelijk maakt. De grondexploitatieregeling bepaalt dat de gemeente in beginsel samen met dit bestemmingsplan een exploitatieplan moet vaststellen. Hiervan kan worden afgezien als de kosten 'anderszins verzekerd' zijn, bijvoorbeeld door overeenkomsten. Daarbij moet het stellen van eisen en een fasering niet noodzakelijk zijn.

Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van één of meer logiesgebouwen. Dit valt onder de bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. In de Wro is opgenomen dat voor dergelijke bouwplannen, in verband met het kostenverhaal van de gemeente, in beginsel een exploitatieplan vastgesteld moet worden.

Tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten. In de overeenkomst worden afspraken gemaakt over onder andere de aanpak van het perceel, de riolering, kosten aansluiting openbare weg en planschade. Met deze overeenkomst is het kostenverhaal anderszins verzekerd. Het stellen van nadere eisen en regels met betrekking tot grondexploitatie is daarnaast niet noodzakelijk. De gemeenteraad besluit bij de vaststelling van het plan dat de vaststelling van een exploitatieplan niet nodig is.