| Plan: | Creil, Oost fase 2 - 1e partiële herziening |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0171.BP00536-VS01 |
Het bestemmingsplan "Creil, Oost fase 2 - 1e partiële herziening" regelt het gebruik van de gronden in een gebied gelegen in het noordoosten van Creil.
De in dit plan opgenomen gronden vallen thans onder de werking van het bestemmings- plan "Creil Oost fase 2".
Aanleiding voor dit plan is het verzoek om medewerking aan de mogelijkheid tot realisering van een vrijstaande woning op een grote kavel. Het vigerende bestemmingsplan biedt hiertoe niet de mogelijkheid, aangezien ter plaatse deels uitsluitend gestapelde woningen zijn toegestaan. Een deel van de binnen het voorliggend plangebied gelegen gronden is bestemd voor Verkeer, welke bestemming een gebruik als erf bij een woning niet toestaat.
Een actueel plan
Het bestemmingsplan is een belangrijk beleidsinstrument voor de gemeente en tevens het planologisch juridisch bindend kader voor burgers. In het plan wordt het ruimtelijk beleid aangegeven voor (in beginsel) de komende tien jaar. Het bestemmingsplan dient vooral als toetsingskader voor bouwplannen en de ruimtelijke inrichting van het gebied. Daarom is het voor bedrijven en burgers van belang dat het bestemmingsplan duidelijk aangeeft wat de ruimtelijke mogelijkheden zijn.
Digitaal uitwisselbare en vergelijkbare ruimtelijke plannen
In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten te digitaliseren. Dit betekent dat het verplicht is om een nieuw (bestemmings)plan in digitale vorm vast te stellen. Ook moet van het plan een analoge versie worden vastgesteld. De digitale aspecten omvatten het in digitale vorm vaststellen, beschikbaar stellen, kenbaar maken en verbeelden hiervan.
De Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP 2012) maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.
Dit bestemmingsplan is digitaal opgezet conform de landelijk ontwikkelde standaard: het IMRO (InformatieModel Ruimtelijke Ordening). Zodoende is het mogelijk het plan digitaal uit te wisselen (met overheden) en digitaal te raadplegen.
Het bestemmingsplan "Creil, Oost fase 2 - 1e partiële herziening" bestaat uit de volgende stukken:
Voor de analoge verbeelding is de ondergrond van GBKN 2010 gebruikt.
Met de verbeelding is de bestemming van de binnen het plangebied gelegen gronden en opstallen aangegeven. De bijbehorende legenda legt een verbinding tussen de bestemming en de regels. In de regels zijn bepalingen opgenomen teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.
Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin de aan het plan ten grondslag liggende gedachten en de beschrijving van het plan zijn weergegeven. Tevens worden enige juridisch-technische aspecten belicht.
Het plangebied ligt in het noordoosten van Creil. In bijlage 1 Situering plangebied is de begrenzing van het plangebied weergegeven.
De planregeling kenmerkt zich door gedetailleerde bestemmingen. Uitgangspunt daarbij is dat de gedetailleerde bestemmingen goed inzicht geven in de gebruiks- en bouwmogelijkheden. De bij de bestemmingen behorende omschrijvingen beschrijven de gebruiksmogelijkheden.
Deze toelichting is als volgt opgebouwd. In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de bij dit plan behorende stukken alsmede een toelichting op de ligging en de planbegrenzing van dit plan. In hoofdstuk 2 wordt verwezen naar het beleidskader en het eerder uitgevoerde onderzoek. In hoofdstuk 3 is een omschrijving van het plan opgenomen. Van belang zijnde juridisch technische aspecten van de (juridisch bindende) regels worden in hoofdstuk 4 toegelicht. Gegevens over de voorbereiding van het bestemmingsplan en de uitvoerbaarheid hiervan (hoofdstuk 5) sluiten deze toelichting af.
Voor wat betreft het op de voorliggende gronden van toepassing zijnde beleidskader en de uitkomsten van de verrichte onderzoeken wordt verwezen naar hoofdstuk 2 van het bestemmingsplan "Creil - Oost fase 2".
Het plangebied ligt in het oostelijke deel van het dorp Creil, welk deel de laatste uitbreiding van Creil betreft. De gronden waarop dit plan betrekking heeft zijn in het vigerende bestemmingsplan bestemd voor gestapelde woonbebouwing en grondgebonden woonbebouwing . Een beperkt deel van de gronden is bestemd voor Verkeer. Deze gronden beoogden de verbinding tussen Albert Cuyp en de noordoostelijk hiervan gelegen Philip de Koninck. Deze verbinding komt thans te vervallen.
De ontsluiting van de percelen die zijn gelegen aan de Albert Cuyp zullen in de gewijzigde situatie via de Jan van Goyen in noordwestwaartse richting Philip de Koninck worden ontsloten.
Het voorliggend plan biedt de mogelijkheid voor de realisering van maximaal 5 vrijstaande woningen. Het perceel waarop eerder de gestapelde woningbouw mogelijk was en waarop het verzoek tot de bouw van een woning op een ruime kavel betrekking heeft, heeft een oppervlakte van ca. 2400 m2. Deze kavel biedt de overgang tussen het noordelijk gelegen open landschap en de ten zuiden daarvan geprojecteerde meer stedelijke woonbebouwing.
Bestemmingsregels
Daar het hier een ondergeschikte wijziging betreft van het bestemmingsplan "Creil Oost, fase 2" zijn de regels, die in dat plan zijn opgenomen in de hoofdstukken 1, 3 en 4, behoudens de in dit plan opgenomen wijzigingen daarop, van overeenkomstige toepassing verklaard.
Het betreft hier een herziening van een deel van het bestemmingsplan "Creil Oost, fase 2". Dit houdt in dat de bepalingen die gelden voor het bestemmingsplan "Creil Oost, fase 2" van toepassing blijven en de in het voorliggende plan opgenomen regels hierop aanvullend zijn en uitsluitend van toepassing zijn op het gebied wat op de verbeelding is opgenomen. Concreet betekent dit dat de regels van de hoofdstukken 1, 3 en 4 van het Moederplan, naast de in dit plan opgenomen regels, op dit plan van toepassing blijven.
Gekozen is voor een gedetailleerd bestemmingsplan, wat inhoudt dat per bestemming tot in detail inzicht wordt gegeven in de gebruiks- en bouwmogelijkheden. Die gebruiksmogelijkheden worden in de bestemmingsomschrijving benoemd.
I Tuin
De gronden die liggen vóór de voor 'Wonen' bestemde gronden zijn bestemd voor 'Tuin'. Uitgangspunt is dat daar geen gebouwen worden gebouwd. Uitsluitend door middel van toepassing van een afwijkingsprocedure kan worden toegestaan dat bouwwerken zoals een erker en/ of entreepartij worden gebouwd. Ook kan door middel van toepassing van een afwijking van de gebruiksregels worden toegestaan dat de gronden ten dienste van het wonen worden gebruikt.
II. Wonen
In de bestemmingsomschrijving is opgenomen dat de op de verbeelding voor Wonen bestemde gronden zijn bestemd voor woonhuizen. Gelet op de definitie daarvan (zie artikel 1) betekent dit dat de gronden zijn bestemd voor gebouwen die slechts één woning omvatten. Per bouwperceel mag maximaal één woning worden opgericht. Het begrip bouwperceel is gedefinieerd in artikel 1. Een perceel is geen bouwperceel als niet kan worden voldaan aan de bouwregels van de bestemming. Een en ander betekent dat bijgebouwen niet mogen worden gebruikt voor zelfstandige bewoning. Zij mogen derhalve niet worden gebruikt voor bewoning door een ander huishouden dan het huishouden, dat is gehuisvest in de woning waar het bijgebouw bij is gebouwd. Een niet-vrijstaand bijgebouw mag bijvoorbeeld wel worden gebruikt als slaapkamer van het huishouden dat in de woning is gevestigd.
In de bouwregels wordt onderscheid gemaakt tussen gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde. Bij gebouwen wordt nader onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen enerzijds (het woonhuis), aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen anderzijds.
Hoofdgebouwen
Een hoofdgebouw moet in het bouwvlak worden gebouwd. Binnen een bouwvlak mag maximaal één vrijstaande woning worden gebouwd. De afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelgrens dient 3 meter te bedragen. Zowel de maximaal toegestane goot- als bouwhoogte is op de verbeelding aangegeven. In artikel 2 (wijze van meten) wordt uitgelegd op welke wijze de goothoogte en/of bouwhoogte gemeten moeten worden. De snijlijn van dak- en gevelvlak wordt aangemerkt als goothoogte. Dit betekent dat bij lessenaarsdaken ook de hoge zijde dient te worden aangemerkt als goothoogte. Kleine 'verspringingen' in het dakvlak betekenen niet gelijk dat een nieuwe gootlijn ontstaat. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt dient dan ook de gehele hoofdmassa van de woning beoordeeld te worden.
Aan-, uit- en bijgebouwen
Voor de begrippen aanbouw, uitbouw, bijgebouw en erf is in artikel 1 aangesloten bij het Besluit vergunningsvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken en hetgeen in de toelichting daarop is vermeld. Kort gezegd is een uitbouw een vergroting van een bestaande ruimte van het hoofdgebouw, een aanbouw is een aan het hoofdgebouw toegevoegde ruimte en een bijgebouw een op zich zelf staand gebouw (al dan niet vrijstaand). Aan de oppervlakte van aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen zijn twee maxima verbonden: de 50% norm en het aantal m2. De maxima gelden cumulatief, zodat aan beide bepalingen moet worden voldaan. De 50% norm is een rem op de bouwmogelijkheden op kleine percelen, het maximale aantal m2 is een rem op de bouwmogelijkheden op grote percelen. Bij het berekenen van de oppervlakte van het achter de voorgevel en het verlengde daarvan gelegen erf wordt de oppervlakte van het hoofdgebouw niet meegerekend. Dit vloeit voort uit de definitie van erf, die is overgenomen uit het Besluit vergunningsvrije en lichtbouwvergunningplichtige bouwwerken. De goothoogte is gemaximeerd op 3,50 meter welke mag worden verhoogd tot maximaal 0,25 boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw. De bouwhoogte van aanbouwen, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen mag niet meer bedragen dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw, verminderd met 20 %. De bouwhoogte van de aanbouwen, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen bij platte afdekking mag niet meer bedragen dan de bouwhoogte van 1e bouwlaag van het hoofdgebouw. Op deze wijze wordt het visuele onderscheid tussen hoofdgebouw, aan- en uitbouw en bijgebouw gewaarborgd. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen met een kap behoren dus tot de mogelijkheden.
De hoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde, achter de voorgevel of achter een naar de weg gekeerde zijgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan mag ten hoogste 2 meter bedragen. Deze bepaling is met name van belang voor erfafscheidingen. De hoogte van bouwwerken vóór de voorgevel en vóór de naar de wegzijde gekeerde zijgevel(s) mag niet meer dan 1 meter bedragen.
Beroepsuitoefening en bedrijfsmatige activiteiten aan huis
Gebouwen mogen mede worden gebruikt voor beroepsuitoefening aan huis niet zijnde een ambachtelijk bedrijf mits de woonfunctie als hoofdfunctie aanwezig blijft (zie ook de gemeentelijke beleidsnotitie "Werken in de woonomgeving"). Onder beroepsuitoefening aan huis wordt onder meer verstaan het verlenen van diensten op administratief, maatschappelijk, juridisch, (para)medisch, therapeutisch, kunstzinnig of daarmee gelijk te stellen gebied. Deze regeling vloeit voort uit de jurisprudentie die is ontwikkeld ten aanzien van aan huis gebonden beroepen. Bij twijfelgevallen zal aansluiting worden gezocht bij deze jurisprudentie.
Bedrijfsmatige activiteiten zijn bij ontheffing toegestaan in de woonomgeving, waarbij aansluiting is gezocht bij de uitgave "Bedrijven en milieuzonering" (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). De activiteiten die worden genoemd om toegelaten te worden in de woonomgeving zijn de licht-milieuhinderlijke bedrijven die worden genoemd in categorie 1 (dan wel bedrijven die naar hun aard en invloed op de omgeving hiermee vergelijkbaar zijn). In de bijlage bij de regels is de lijst opgenomen. Voor zowel beroeps- als bedrijfsuitoefening aan huis zijn aanvullende eisen opgenomen die de inpasbaarheid in de woonomgeving moeten waarborgen. Zo is bepaald dat ten hoogste 30% van de oppervlakte van de woning (alle ruimten exclusief aan- en uitbouwen en bijgebouwen) en ten hoogste 60% van de aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag worden gebruikt voor de beroeps- en bedrijfsactiviteit. Ook mag de activiteit geen afbreuk doen aan de uitstraling van de woning en mag er geen nadelige invloed zijn op het woon- en leefmilieu. Ook is een onevenredige toename van de parkeer-/verkeersdruk niet geoorloofd en is detailhandel niet toegestaan. Tenslotte moet een bedrijf aan huis door (een van) de bewoner(s) worden uitgeoefend.
De regels vormen een juridisch bindend element van het bestemmingsplan.
De regels geven inhoud aan de op de verbeelding (plankaart) aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden.
De bij dit plan behorende regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:
1. Inleidende regels;
2. Bestemmingsregels;
3. Algemene regels;
4. Overgangs- en slotregels.
In hoofdstuk 1 worden de begrippen verklaard die in de regels worden gebruik. Het betreft begrippen die op meerdere wijze kunnen worden uitgelegd. Door de begrippen te verklaren, kunnen interpretatieverschillen worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.
In hoofdstuk 2 worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt bepaald op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Tevens worden per bestemming de bebouwingsmogelijkheden vermeld.
Hoofdstuk 3 bevat de bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in een afzonderlijke paragraaf onder te brengen.
In hoofdstuk 4 komen het overgangsrecht en de slotregel aan de orde.
In de toelichting van een bestemmingsplan moet ook zijn neergelegd een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zijn de inwoners van Creil middels een publicatie in de dorpskrant (De Dorpsroddel) in kennis gesteld van de voorliggende herziening en hebben de mogelijkheid gehad middels een inspraakreactie hierop te reageren. Hiervan heeft één omwonende van het plangebied gebruik gemaakt.
Ter voorbereiding op de ter inzage legging van dit ontwerpbestemmingsplan heeft ambtelijk overleg plaats gevonden met de provincie Flevoland. Het plan heeft de provincie geen aanleiding gegeven tot het maken van opmerkingen.
Op de voorbereiding van een bestemmingsplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing, met dien verstande dat door een ieder zienswijzen omtrent het ontwerp bij de gemeenteraad naar voren kunnen worden gebracht.
Ingevolge artikel 3.1.6. van het Bro geeft de toelichting inzicht in de uitvoerbaarheid van het plan. Op grond van artikel 6.12 van de Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij een besluit tot vaststelling kan de raad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is.
In het onderhavige geval is sprake van een plan waarvoor eerder reeds een grondexploitatie is vastgesteld. In het plan is sprake van een herziening waardoor een wijziging van de invulling van het gebied mogelijk is. De gewijzigde invulling betreft een initiatief van de gemeente. De bestemmingsplanprocedure wordt bekostigd vanuit de grondexploitatie, er zijn geen kosten die voor rekening komen van derden. De in het plan opgenomen wijzigingen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan “Creil Oost, fase 2” zijn niet dermate ingrijpend dat op grond daarvan de verwachting bestaat dat daaruit planschade zal voortvloeien. Omdat het kostenverhaal voor het onderhavige bestemmingsplan anderszins al verzekerd is, heeft de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan dan ook besloten dat geen exploitatieplan wordt vastgesteld.