Buitengebied, Hanhofweg 3-5 De Lutte

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voor de locatie Hanhofweg 3-5 in de Lutte is een plan ontwikkeld. De initiatiefnemers willen een bestaand vergund woonrecht binnen het perceel Hanhofweg 3-5 in de Lutte verplaatsen. Om de verplaatsing mogelijk te maken worden een drietal bestaande gebouwen (waarvan twee opslaggebouwen en één recreatiegebouw) elders op het perceel gesloopt. Op de locatie van de te slopen opslaggebouwen wordt vervolgens een nieuwe woning met nieuwe opslagschuur teruggebouwd.

Met het beschikbaar stellen van gronden kunnen de eigenaren van het naastgelegen woonperceel (Hanhofweg 1) hun auto/bus parkeren op eigen terrein. Hierdoor ontstaat er meer ruimte voor het herinrichten van de Hanhofweg en het doortrekken van het wandelpad langs deze weg tot aan de Bentheimerstraat (al dan niet door over te steken naar het bestaande trottoir).

Deze ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan, waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om deze ontwikkeling mogelijk te maken.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Ligging

Het plangebied bestaat grotendeels uit een recreatief perceel aan de Hanhofweg 3-5 in de Lutte. Een klein deel van dit perceel heeft momenteel een woonbestemming (zonder bouwmogelijkheden voor een woning). Op het recreatief perceel is momenteel 't Keampke gevestigd. Een complex met meerdere groepsaccommodaties en vergaderlocaties. Daarnaast wordt het woonperceel aan de Hanhofweg 1 ook meegenomen in het plangebied. Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Losser, ten noordwesten van de kern de Lutte.

Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Losser, sectie D, nummers: 3651,4764, 4762,4763,4008,4007,5244,5306,5365,5285,5287 en 5385. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: PDOK viewer, bewerking Ad Fontem)

Begrenzing

De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (blauw omkaderd). In dit figuur is een luchtfoto weergegeven waarop de locatie aan de Hanhofweg 3-5 en Hanhofweg 1 in de Lutte te zien is. Zie de verbeelding voor de exacte begrenzing van het plangebied.

Figuur 1.2: begrenzing plangebied (bron: KadastraleKaart.com, bewerking Ad Fontem)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor de Hanhofweg 3-5 in de Lutte geldt voor het noordelijk deel van het plangebied het bestemmingsplan 'Buitengebied', vastgesteld op 19 maart 2013 door de gemeenteraad van Losser. Voor het zuidelijk deel van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Buitengebied, partiele herziening Bentheimerstraat 31-33-Hanhofweg 1-1A De Lutte', vastgesteld op 23 mei 2017 door de gemeenteraad van Losser. Voor het gehele plangebied geldt het verzamelplan 'Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022', vastgesteld op 16 mei 2023 door de gemeenteraad van Losser. In figuur 1.3 is een fragment uit de verbeelding van bestemmingsplan 'Buitengebied' en 'Bestemmingsplan Buitengebied, partiele herziening Bentheimerstraat 31-33-Hanhofweg 1-1A De Lutte' opgenomen.

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied' (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking Ad Fontem)

Aan het plangebied zijn de enkelbestemmingen 'Recreatie - Verblijfsrecreatie' en 'Wonen' toegekend. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Op het plangebied ligt daarnaast een bouwvlak en meerdere bouw- en functieaanduidingen en maatvoeringen. Tot slot zijn er twee gebiedaanduidingen van toepassing, te weten: 'essen' en 'reconstructiewetzone - verwervingsgebied'.

De beoogde locatie van de woning heeft momenteel de bestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatie'. Het geldende bestemmingsplan biedt daarmee geen mogelijkheden om het bestaande woonrecht naar deze locatie te verplaatsen. Een herziening van het geldende bestemmingsplan is noodzakelijk.

1.4 De bij het plan behorende stukken

Het onderhavige bestemmingsplan 'Buitengebied, Hanhofweg 3-5 De Lutte' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken.

• Verbeelding (identificatie NL.IMRO.0168.bp008vzp22ph02-0301);
• Bijlagen bij de toelichting;
• Regels;
• Bijlagen bij de regels.

1.5 Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Huidige situatie

In de huidige situatie is aan de Hanhofweg 1a, 3 en 5 in de Lutte groepsaccommodaties 't Keampke gevestigd. Dit betreft een complex met meerdere groepsaccommodaties, vergaderlocaties en opslaggebouwen. Daarnaast bevindt zich op het terrein één vrijstaande woning. Voor de benedenverdieping van één van de groepsaccommodaties is op 19 maart 1991 een vergunning verleend voor 'het verbouwen van een recreatiegebouw tot woonruimte'. Tot op de dag van vandaag geldt deze vergunning nog steeds. Het plangebied wordt ontsloten door de Hanhofweg. Ten noorden en zuiden van het plangebied bevinden zich woningen. Zowel oostelijk als westelijk wordt het plangebied begrensd door agrarische gronden. Tot slot is in de huidige situatie aan de Hanhofweg 1 een vrijstaande woning gevestigd.

Figuur 2.1: bestaande situatie aan de Hanhofweg 1-3-5 in de Lutte (bron: Odin)

Figuur 2.2: huidige situatie ter plaatse van de Hanhofweg 3-5 (bron: Google Streetview)

Figuur 2.3: huidige situatie ter plaatse van Hanhofweg 1a (bron: Google Streetview)

2.2 Toekomstige situatie

Eén van de kinderen van de eigenaren treed op korte termijn toe tot het recreatiebedrijf en wordt mede-eigenaar. Vanwege deze ontwikkelingen is de wens geuit om de in 1991 vergunde woonruimte te verplaatsen naar een locatie elders op het recreatiebedrijf zodat daar een volwaardige woning gebouwd kan worden. Op de beoogde bouwlocatie zijn op dit moment een drietal gebouwen aanwezig die voornamelijk gebruikt worden voor opslag ten behoeve van het recreatiebedrijf. Eén van deze gebouwen mag tevens worden gebruikt als vergaderlocatie en groepsaccommodatie. Deze gebouwen worden gesloopt en de woning wordt verplaatst naar deze locatie. Daarnaast wordt als KGO-investering de noordelijke entree van 't Keampke heringericht en wordt grond beschikbaar gesteld aan de buurman zodat deze zijn auto niet meer langs de Hanhofweg hoeft te parkeren. In figuur 2.4 en in Bijlage 1 is een overicht weergegeven van het totale plan. Deze zal vervolgens per onderdeel nader toegelicht worden.

Figuur 2.4: Toekomstige situatie ter plaatse van Hanhofweg 1-3 (bron: ODIN Landschap)

Bouw vrijstaande woning + bijgebouw

Om de verplaatsing van het woonrecht mogelijk te maken worden een drietal bestaande gebouwen op het perceel gesloopt. Het betreft twee opslaggebouwen en een vergaderlocatie die ook gebruikt mag worden als groepsaccommodatie. Hiervoor wordt een nieuwe woning met bijgebouw (met opslagfunctie) van 175 m² teruggebouwd. Hiervan zal 100 m² in gebruik worden genomen ten behoeve van het bijgebouw bij de woning. De overige 75 m² zal door de eigenaar gebruikt worden voor opslag ten behoeve van de naastgelegen recreatiefunctie. Dit zal gaan om goederen die hier voor langere tijd worden opgeslagen (zoals meubilair). De goederen zullen hooguit twee keer per jaar uit de opslag gehaald worden. In figuur 2.5 is de beoogde erfopzet en de beoogde woning opgenomen.

De woning en schuur vormen een cluster waardoor er zoveel mogelijk open en groene ruimte overblijft. Voor de nieuwe woning wordt op eigen terrein in en naast het bijgebouw parkeergelegenheid gerealiseerd. Daarnaast wordt in de vorm van groen (bomen, struiken en gras) een betere inbedding van de beide buurerven aan de zuidzijde gerealiseerd. Ook zal dit bijdragen aan een betere onsluiting met het erf aan de noordzijde ('t Keampke). De woning wordt onsloten door de Hanhofweg, zoals ook nu het geval is.

Figuur 2.5: Toekomstige situatie nieuwe woning en schuur (bron: Fons Architectuur en bouwregisseurs; Odin Landschap)

KGO investering

Herinrichting entree 't Keampke

De huidige in- en uitrit met parkeerterrein bevindt zich direct na een onoverzichtelijke bocht in de Hanhofweg. Daarbij wordt haaks op de Hanhofweg geparkeerd en rijdt men bij het verlaten van de parkeerplaats achterwaarts de Hanhofweg op. Vanachter de bocht is er geen direct zicht op de parkeerplaats en daarmee achterwaarts rijdende auto's. Hoewel zich hier tot op heden geen ernstige ongelukken hebben voorgedaan, is deze situatie vanuit verkeerskundig oogpunt minder wenselijk. Om deze reden wordt een deel van de vereiste KGO-investering ingezet om de hoofdentree van 't Keampke verkeersveiliger in te richten. Op deze wijze kan met de KGO-investering een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de verkeersveiligheid op de Hanhofweg. Daarnaast zal met de herinrichting op eigen terrein ook worden voorzien in de benodigde groeninrichting waardoor ook sprake zal zijn van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Deze beoogde inrichting sluit aan bij de herinrichtingsvisie van de gemeente voor de Hanhofweg. In figuur 2.6 en in Bijlage 1 is de beoogde situatie opgenomen ter plaatsen van de Hanhofweg 3.

Beschikbaar stellen gronden en wandelpad

Onderdeel van de herinrichting van de Hanhofweg betreft de realisatie van een wandelpad tot aan de Bentheimerstraat. Momenteel begint dit pad ter hoogte van het recreatiebedrijf, aansluitend op het Beankepad, maar stopt het pad (trottoir) ter hoogte van het woonperceel Hanhofweg 4. Hierdoor moeten wandelaars de laatste 100 meter gebruik maken van de Hanhofweg om de Bentheimerstraat te kunnen bereiken. Vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid is dit een onwenselijke situatie maar door ruimtegebrek was er tot op heden geen andere geschikte mogelijkheid voor het doortrekken van het wandelpad.

Door als onderdeel van de KGO-investering gronden beschikbaar te stellen voor parkeerruimte, vervalt het parkeren langs de Hanhofweg bij het ten zuiden gelegen woonperceel. Hierdoor ontstaat er ruimte om het wandelpad langs de Hanhofweg door te trekken tot aan de Bentheimerstraat. Het doortrekken van dit wandelpad wordt meegenomen bij de herinrichting van de Hanhofweg. Deze herinrichting volgt uit de Kwaliteitsimpuls De Lutte.

Naast dat het doortrekken van het wandelpad vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid gewenst is, heeft dit ook een recreatieve meerwaarde voor zowel recreanten op het recreatiebedrijf als mensen uit De Lutte die een ommetje willen lopen via de Bentheimerstraat, het Baenkepad, Hanhofweg en de Bentheimerstraat.

Figuur 2.6: toekomstige situatie ter plaatse van de Hanhofweg 3 (bron: ODIN Landschap)

Hanhofweg 1

Met het beschikbaar stellen van gronden kunnen de eigenaren van het naastgelegen woonperceel (Hanhofweg 1) hun auto/bus parkeren op eigen terrein. Hierdoor ontstaat er meer ruimte voor het herinrichten van de Hanhofweg en het doortrekken van het wandelpad langs deze weg tot aan de Bentheimerstraat (al dan niet door over te steken naar het bestaande trottoir). Het doortrekken van dit wandelpad wordt meegenomen bij de herinrichting van de Hanhofweg. Deze herinrichting volgt uit de Kwaliteitsimpuls De Lutte. Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en de uitvoering van de Kwaliteitsimpuls De Lutte is ook één van de uitgangspunten uit de Omgevingsvisie Losser.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Conclusie

Wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang.

Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio’s) in een fijne, leefbare omgeving. Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot. De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. Het Rijk is systeemverantwoordelijk. Het is de rol van het Rijk om de kaders te stellen, te stimuleren, eventueel te sanctioneren, waar nodig middelen ter beschikking te stellen – bijvoorbeeld via de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek of de regeling woningbouwimpuls voor gemeenten – en met gemeenten en provincies samen te werken om (bovenlokale, inclusief grensoverschrijdende) knelpunten op te lossen en realisatie van de nationale belangen te waarborgen.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het verplaatsen van een reeds vergunde woonruimte en de bouw van een nieuw bijgebouw. Zoals is beschreven ligt de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving en de woningvoorraad bij de gemeenten en provincies. Het plan past binnen de prioriteiten van de NOVI. Er kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. De toelichting bij het bestemmingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd.

De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand.

De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling.

Onderhavig plan

Met voorliggend plan wordt een bestaand vergund woonrecht verplaatst op het perceel aan de Hanhofweg 3-5 in de Lutte. Er wordt geen extra woning toegevoegd. Op grond van de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) van 16 september 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2921) wordt de realisatie van 11 woningen niet aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i van het Besluit ruimtelijke ordening. Derhalve is artikel 3.1.6, tweede lid, Bro ook niet van toepassing en een nadere toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking is niet vereist. Wel geldt op grond van deze uitspraak dat ook wanneer de Ladder niet van toepassing is gemotiveerd moet worden dat de ontwikkeling voldoet aan een goede ruimtelijke ordening en dat de ontwikkeling uitvoerbaar is. Onderhavig bestemmingsplan voorziet hierin.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening.

Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

3.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• generieke beleidskeuzes;
• ontwikkelingsperspectieven;
• gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken 

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel)

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Generieke beleidskeuzes

Of een ontwikkeling mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. De volgende artikellen zijn daarbij relevant:

Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

lid 1

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Doorwerking voor voorliggend plan:

Bij nieuwe ontwikkelingen moet in eerste instantie onderzocht worden of gebruik gemaakt kan worden van bestaande erven en bebouwing, voordat beslag wordt gedaan op nieuwe ruimte in de Groene Omgeving. Het doel hiervan is onder meer het voorkomen van verdere verstening van het landelijk gebied.

Onderhavig plan bevat het verplaatsen van een woning, het slopen van een drietal opslaggebouwen en herbouw van een nieuwe opslagschuur. Er wordt geen extra beslag gedaan op de Groene Omgeving en er worden ook geen extra bouwmogelijkheden toegekend. Onderhavig plan is in overeenstemming met de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

Artikel 2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit

In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.

Doorwerking voor voorliggend plan:

Voorliggende ontwikkeling voorziet in de sloop van een drietal opslagebouwen. Hiervoor wordt een nieuwe woning inclusief bijgebouw teruggebouwd. Met de beoogde ontwikkeling zal er sprake zijn van een nieuw erf dat een meer functionele relatie heeft met het 't Keampke en de bebouwing die daar op een hogere plek staat. De woning en de schuur vormen een cluster waardoor er zoveel mogelijk open en groene ruimte 'over' blijft. Geconcludeerd kan worden dat het plan een bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse.

Artikel 2.1.6 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving kunnen – met in achtneming van het bepaalde in artikel 2.1.3 en artikel 2.1.4 en het bepaalde in artikel 2.1.5 – voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene Omgeving, uitsluitend indien hier sociaal-economische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

Doorwerking voor voorliggend plan:

Met voorliggend plan wordt er twee manieren invulling gegeven aan de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 2.2. Geconcludeerd kan worden dat het plan een bijdrage levert aan de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

Artikel 2.2.2 realisatie nieuwe woningen

Lid 1: Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.

Lid 4: De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.

Doorwerking voor voorliggend plan:

Voorliggend plan voorziet in het verplaatsen van een bestaand woonrecht. Het aantal woningen neemt per saldo niet toe. Onderhavig plan is derhalve in overeenstemming met de principes van het realiseren van nieuwe woningen.

Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de landelijke omgeving van belang. In figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

Figuur 3.2: Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel, de locatie is omlijnd (bron: provincie Overijssel)

Het plangebied valt binnen het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap.' Hier wordt ruimte geboden aan een mix/verweving van verschillende functies. Binnen dit perspectief is ruimte voor landbouw, landschapsontwikkeling, natuur, cultuurhistorie, vrije tijd, wonen en overige bedrijvigheid. Met als doel het behouden en versterken van de leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied.

De voorgenomen ontwikkeling betreft het verplaatsen van een woning, het slopen van een drietal opslaggebouwen en herbouw van een bijgebouw (inclusief opslagfunctie). Dit vergroot de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied van de Lutte. De plannen doen geen afbreuk aan het eigen karakter van het gebied en leveren geen extra belemmeringen op voor andere functies (zoals landbouw of andere bedrijvigheid) in de omgeving.

Gebiedskenmerken

Natuurlijke laag

De natuurlijke laag geeft aan het gebied het kenmerken 'Stuwwallen' en 'Beekdalen en natte laagtes' (zie figuur 3.3).

Figuur 3.3: Natuurlijke laag, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel)

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart voor de 'Natuurlijke laag' aangeduid met het gebiedstype 'Stuwwallen' en 'Beekdalen en natte laagtes'.

• Gebiedstype 'stuwwallen': De stuwwallen zijn tijdens de ijstijd opgestuwde aardlagen. Door de vaak grote hoogteverschillen zijn ze nu nog steeds goed zichtbaar. Op een aantal plekken zijn de ruggen al van verre zichtbaar; bovenop staand bieden ze spectaculaire zichten over de provincie. De ambitie is het eigen karaker van de afzonderlijke stuwwalen te behouden en versterken. De inzet is het reliëf daarbij ruimtelijk beeldbepalend te laten zijn.
• Gebiedstype 'beekdalen en natte laagtes': Het Overijsselse zandlandschap is van oorsprong kletsnat. In de laagtes van het zandgebied verzamelde zich het water. Hier ontwikkelden zich moerassen en broekbossen, waar het water in de loop van het seizoen geleidelijk uit weg sijpelde naar de lager gelegen delen, naar de beken en rivieren. De ambitie is de beekdalen als functionele en ruimtelijke dragende structuren van het landschap betekenis te geven. Ruimte voor water, continuïteit van het systeem zijn leidend. Tevens is de ambitie afwenteling van wateroverlast op stroomafwaarts gelegen gebieden te voorkomen door het beeksysteem als eenheid te beschouwen en het vasthouden van water te bevorderen.

Voorliggende ontwikkeling voorziet in de sloop van een drietal opslagebouwen. Hiervoor wordt een nieuwe woning inclusief bijgebouw (met opslagfunctie) teruggebouwd. De ontwikkeling vindt plaats op een reeds bebouwde locatie, waardoor de 'natuurlijke laag' niet meer zichtbaar is. Derhalve kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de gebiedkenmerken van de natuurlijke laag.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

De laag van het agrarisch cultuurlandschap kent het kenmerk 'Oude Hoevenlandschap' aan het gebied toe. In figuur 3.4 is een fragment van de betreffende kaart weergegeven.

Figuur 3.4: Laag van het agrarische cultuurlandschap, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel)

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart voor de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' aangeduid met het gebiedstype 'Oude hoevenlandschap'.

Het 'Oude hoevenlandschap' is een landschap met verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen ‘bezet’ waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat dezelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond.

De ambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Deze erven bieden veel ruimte voor landbouw, wonen, werken, recreatie, mits er wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap: de open esjes, de routes over de erven, de erf- en landschapsbeplantingen. Binnen deze structuren zijn er vol op mogelijkheden om een functioneel grootschalige landbouw in een kleinschalig landschap te ontwikkelen.

Voorliggende ontwikkeling voorziet in de sloop van een drietal opslagebouwen. Hiervoor wordt een nieuwe woning inclusief bijgebouw (met opslagfunctie) teruggebouwd. Er blijft sprake van een compacte erfstructuur. Derhalve kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de gebiedkenmerken van de laag van agrarisch cultuurlandschap.

Laag van de beleving

De laag van de beleving kent het kenmerk 'Donkterte' aan het gebied toe. In figuur 3.5 is een fragment van de betreffende kaart weergegeven.

Figuur 3.5: Laag van de beleving, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel)

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart voor de 'Laag van de beleving' aangemerkt als 'Donkerte'.

Donkerte wordt een te koesteren kwaliteit. De ambitie is de huidige ‘donkere’ gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van wegen, bedrijventerreinen e.d. en verkennen waar deze ‘s nachts uit kan of anders lichtbronnen selectiever richten. Voorliggende ontwikkeling voorziet in de sloop van een drietal opslagebouwen. Hiervoor wordt een nieuwe woning inclusief opslaggebouw teruggebouwd. Er blijft sprake van een compacte erfstructuur. Het 'donkerte' gebied wordt met voorgenomen ontwikkeling daarmee alleen maar donkerder. Derhalve kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de gebiedkenmerken van de laag van de beleving.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Losser

De gemeente Losser beschikt sinds 2023 over een eigen actuele omgevingsvisie. In deze Omgevingsvisie schetst de gemeente Losser een toekomstbeeld. Wat zijn de ambities en hoe ziet de gemeente de leefomgeving in 2040. Welke kansen liggen er? De visie gaat over de lange termijn. In de visie wordt ingegaan op ambities en gebiedskompassen. Hierna wordt op de voor het plangebied relevante ambities en gebiedskompassen ingegaan.

De gemeente heeft de volgende vier ambities geformuleerd:

• 1. Een herkenbaar en gastvrij Losser;
• 2. Een leefbaar en gezond Losser;
• 3. Een toekomstgericht Losser;
• 4. Een innovatief en ondernemend Losser.

In dit geval is met name de ambitie ‘leefbaar en gezond Losser’ van belang, aangezien deze onder andere gaat over wonen. Binnen deze ambitie zijn meerdere speerpunten benoemd. Eén van de speerpunten is:

Wij gaan verder werken aan een gemeente waar het voor jong en oud prettig wonen is. We richten ons op groei van het inwoneraantal naar 25.000 en zetten daarom in op een gevarieerd woningaanbod. Met het oog op de vergrijzing is het van belang om onze ouderen te voorzien van passende woonruimte, maar ook om onze jongeren te behouden in de gemeente Losser.

Binnen de ambitie ‘innovatief en ondernemend Losser’ is daarnaast het volgende benoemd:

We willen het landelijk gebied vitaal houden. Het is een grote uitdaging om verpaupering te voorkomen en bestaande bebouwing overeind te houden. We bieden daarom meer ruimte voor (economische) activiteiten op voormalige bedrijfslocaties. Hoewel we de focus leggen op bestaande bebouwing, sluiten we het oprichten van nieuwe bebouwing niet volledig uit. Ook op dit vlak willen we maatwerk bieden. Wel vinden we de aspecten zorgvuldig ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit erg belangrijk.

Toets

Voorliggende ontwikkeling voorziet in de sloop van een drietal opslagebouwen. Hiervoor wordt een nieuwe woning inclusief opslaggebouw teruggebouwd. De voorgenomen ontwikkeling levert een positieve bijdrage aan de versterking en instandhouding van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Het voornemen past tevens binnen de gebiedskenmerken uit Omgevingsvisie van de provincie Overijssel (zie paragraaf 3.2). Derhalve geldt dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de Omgevingsvisie Losser.

3.3.2 Kwaliteitsimpuls De Lutte

In maart 2017 is het visiedocument "Kwaliteitsimpuls De Lutte" door de gemeenteraad vastgesteld. Hierbij is besloten dat uitvoering wordt gegeven aan de visie middels een dynamisch uitvoeringsprogramma dat mede gestuurd wordt door kansen en ontwikkelingen die zich voordoen. Verbetering van de dorpsranden en entrees is één van de speerpunten uit de visie.

Toets

Bij de uitwerking van de visie is gebleken dat het voor de hand ligt om de omgeving Hanhofweg - 't Keampke op te nemen als onderdeel van het deelproject dorpsranden. Aanleiding hiervoor was o.a. de in de begroting van 2019 opgenomen investering om Hanhofweg aan te passen om zo de verbinding tussen 't Keampke met de dorpskern De Lutte te verbeteren. De voorgestelde KGO-investering maakt het mogelijk om op een goede wijze uitvoering te geven aan het aanpassen van de Hanhofweg en om de eerder genoemde verbinding te realiseren.

3.3.3 Casco benadering

Algemeen

De gemeente Losser heeft de beleidsnota 'De casco-benadering in Noordoost-Twente' vastgesteld. Het Nationaal Landschap Noordoost Twente is een gebied met zeldzame en unieke landschapskwaliteiten. Het is een gebied met stuwwallen, bronnen, beken en fraaie cultuurlandschappen. Kernkwaliteit is het waardevolle cultuurlandschap met een variatie in open en een kleinschalig besloten landschap. Schaalvergroting in de grondgebonden landbouw staat op gespannen voet met deze kleinschaligheid. Het verdwijnen van landschapselementen op perceelsgrenzen tast het kleinschalige groene karakter aan en leidt tot een afname van landschapsdiversiteit. De gemeente Losser heeft samen met de provincie Overijssel en de gemeenten Tubbergen, Dinkelland en Oldenzaal de ambitie uitgesproken om de tendens van schaalvergroting in de grondgebonden landbouw zodanig vorm te geven dat deze niet ten koste gaat van de kwaliteit van het landschap.

Cascobenadering

Om vorm en inhoud te geven aan de ambitie is een generieke methode ontwikkeld: de casco benadering. Voor de gemeente is de casco-benadering te gebruiken als beoordelingskader voor ingrepen in het landschap. Aan de hand van de casco-kaart kan bezien worden of landschappelijke structuren deel uitmaken van het casco.

Figuur 3.6: uitsnede cascokaart plangebied (bron: gemeente Losser)

Op basis van de casco-kaart kan vastgesteld worden of het landschapselement tot het casco behoort of niet. Daaruit volgen drie mogelijk aanvragen op basis van het casco, dit zijn:

• Regulier casco: het te verwijderen element is geen casco en de initiatiefnemer compenseert op een lijn uit de cascokaart.
• Afwijking van de compensatie: het te verwijderen element is geen casco, maar de initiatiefnemer wil compenseren op een andere plek dan aangegeven op de cascokaart.
• Afwijking van het casco: het te verwijderen element behoort tot het casco en het te compenseren element ligt of op de cascokaart, zo niet dan is de een aanvraag een combinatie met situatie 2 (afwijking compensatie).

Toets

Binnen het plangebied liggen enkele casco-elementen. Met voorliggend plan worden deze casco-elementen niet aangetast. Sterkter nog, de casco-elementen worden juist versterkt. Met voorliggend plan worden extra landschapsmaatregelen getroffen, wat bijdraagt aan de versterking van de casco-structuur van de gemeente Losser.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving staan van het verrichte onderzoek naar de voor het plan relevante feiten en de af te wegen belangen (Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.2).

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de geldende wet- en regelgeving die op voorliggend plan en plangebied van toepassing zijn. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden daarom de resultaten van het onderzoek naar o.a. de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreffen voor zover relevant de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, verkeer, water en vormvrije m.e.r-beoordeling.

4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Op 1 april 2011 is het huidige Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Op 7 juli 2017 zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd binnen dit besluit om de m.e.r.-procedure eenduidiger en overzichtelijker te maken, alsmede het aspect milieueffectrapportage explicieter te behandelen in aanvragen. Dit besluit heeft tot doel het vaststellen van mogelijke, ernstig nadelige milieugevolgen ten gevolge van een activiteit binnen de aanvraag.

Binnen het Besluit milieueffectrapportage zijn een tweetal mogelijkheden opgenomen hoe om te gaan met dit besluit bij een aanvraag. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd, maar onder de gestelde drempelwaarden blijft, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd en bovendien de gestelde drempelwaarden overstijgt, is de betreffende aanvraag m.e.r.-plichtig. Op dat moment zal een m.e.r.-rapportage op moeten worden gesteld.

Toets

Het begrip 'stedelijk ontwikkelingsproject' is niet gedefinieerd. In de toelichting op het Besluit m.e.r. zijn wel een aantal voorbeelden van bouwprojecten opgenomen die als stedelijk ontwikkelingsproject kunnen worden aangemerkt. In dat kader wordt verwezen naar woningen, parkeerterreinen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan.

Of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Onder andere de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling spelen daarbij een rol. Of de ontwikkeling per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kan hebben, is daarbij niet relevant.

Als een project voorziet in een (gedeeltelijke) functiewijziging, maar de bebouwde oppervlakte hetzelfde blijft, lijkt gelet op de uitspraak van de Raad van State van 31 januari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:348) er geen sprake te zijn van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r.

Als gevolg van onderstaand plan worden een drietal opstallen van circa 420 m² gesloopt. Hiervoor wordt een, te verplaatsen bestaand woonrecht, als nieuwe woning met bijgebouw teruggebouwd. De bebouwde oppervlakte neemt als gevolg van het plan af. Het gaat om een (zeer) kleinschalige ontwikkeling waarbij het aantal verkeersbewegingen niet onevenredig toeneemt. Verder is, voor zover in dit kader relevant, sprake van een ontwikkeling die niet leidt tot een aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse van omliggende woningen en andere milieugevoelige functies. Gelet hierop is geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Beluit m.e.r. en is een vormvrije m.e.r.-beoordeling niet noodzakelijk.

4.2 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In figuur 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven.

Figuur 4.1: Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering

Toets

Bij het realiseren van een nieuwe bestemming dient gekeken te worden of die nieuwe functie past in de omgeving (externe werking) en of de omgeving de nieuwe functie toelaat (interne werking).

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Losser. In de directe omgeving van het plangebied zijn overwegend woningen en agrarische gronden aanwezig. Het plangebied is derhalve gelegen in het omgevingstype 'rustig buitengebied'.

Externe werking

Bij de externe werking gaat het om de vraag of de realisatie van onderhavig plan leidt tot hinder of belemmeringen voor de omgeving. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast. De functie 'wonen' betreft geen milieubelastende functie voor de omgeving. Daarnaast wordt 75 m² van de 175 m² aan bijgebouwen bij de woonbestemming gebruikt ten behoeve van de functie 'opslag' voor het naastgelegen recreatieterrein. Dit zal gaan om goederen die hier voor langere tijd worden opgeslagen (zoals meubilair). De goederen zullen hooguit twee keer per jaar uit de opslag gehaald worden. Dit is derhalve dan ook niet te vergelijken met de categorie 'Opslaggebouwen (verhuur opslagruimte)', waar het gaat om de verhuur van garageboxen e.d. met bijbehorende verkeersbewegingen. Daar is hier geen sprake van. Deze kleinschalige opslagfunctie heeft dan ook geen negatieve gevolgen voor het woonklimaat van omwonenden. Tot slot blijft de 'recreatie' bestemming verder ongewijzigd. Er is derhalve geen sprake van een aantasting van het leefklimaat van omwonenden.

Interne werking

Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functie hinder ondervindt van bestaande functies in de omgeving en belemmering oplevert voor omliggende bedrijven. De belangrijkste zijn:

• Groepsaccommodatie- en vergaderlocatie 't Keampke: de betreffende woning betreft geen bedrijfswoning van 't Keampke, maar een reguliere burgerwoning. Er moet derhalve ook getoetst worden aan de recreatieve bestemming van groepsaccommodatie- en vergaderlocatie 't Keampke. De meest vergelijkbare categorie betreft: 'Kampeerterrein, vakantiecentra, e.d. (met keuken)'. Hiervoor geldt milieucategorie 3.1 met een richtafstand van 50 meter. Bij 't Keampe is momenteel echter sprake van een kleinschalig recreatieterrein die niet te vergelijken is met groot kampeerterrein/camping. Hierdoor kan de richtafstand afgeschaald worden naar 30 meter. De afstand van de toekomstige woning is geregeld met een bouwvlak. De afstand tot de woning en het dichtstbijzijnde gebouw voor groepsaccommodatie bedraagt ten minste 30 meter. Daarbij ligt er tussen de beoogde woning en het terrein van 't Keampke een bestaande houtwal die zorgt voor een natuurlijke afscheiding en voldoende scheiding borgt tussen beide functies. Aan de richtafstand wordt voldaan.
• Sportvelden SV de Lutte: voor de categorie 'veldsportcomplex (met verlichting) geldt een richtafstand van 50 meter in verband met geluid. De beoogde locatie van de woning aan ligt op circa 90 meter. Aan de richtafstand wordt ruimschoots voldaan.
• Sport - manage: aan de Bentheimerstraat 29 is een manege gevestigd. Voor de categorie 'manege' geldt milieucategorie 3.1 met een richtafstand van 50 meter. De beoogde locatie van de woning aan ligt op circa 160 meter. Aan de richtafstand wordt ruimschoots voldaan.

Aan de richtafstanden wordt ruimschoots voldaan. Aanvullend onderzoek naar de milieuzonering is derhalve niet nodig. Het aspect 'milieuzonering' levert geen belemmering op voor voorliggend bestemmingsplan.

4.3 Bodem

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient in de daarvoor aangewezen gevallen een bodemonderzoek te worden verricht.

Artikel 3.1.6 van het Bro bepaalt dat in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat een eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets moet worden uitgevoerd bij het opstellen of wijzigen van het bestemmingsplan of een planologische afwijking. Als er verontreiniging aanwezig is moet bepaald (nader onderzoek) worden of het een geval is in de zin de Wbb of een diffuse verontreiniging. In de exploitatieopzet moeten de saneringskosten en de verwerkingskosten voor diffuus verontreinigde grond worden opgenomen.

Toets

Verkennend bodemonderzoek

Ten behoeve van onderhavig bestemmingsplan is gebruik gemaakt van een verkennend bodemonderzoek conform NEN5740 en 5707, uitgevoerd door Kruse [projectcode: 23039710; d.d. 1 september 2023] om ter plaatse van het plangebied de milieu-hygiënische kwaliteit van de bodem vast te stellen. Het bodemonderzoek is als Bijlage 2 toegevoegd. De conclusies en aanbevelingen zijn onderstaand opgenomen:

Conclusies en aanbevelingen

In de bovengrond (BG I en BG II) en in het grondwater (PB 1) zijn enkele (zeer) licht tot matig verhoogde gehalten aangetoond. Naar aanleiding van het matig verhoogde zinkgehalte in het mengmonster BG II zijn de 5 deelmonsters uit BG II separaat op zink onderzocht. De deelmonsters zijn niet, (zeer) licht of matig verontreinigd met zink. Vanuit de Wet Bodembescherming is er geen verplichting tot het uitvoeren van nader onderzoek, omdat er geen verhoogde gehalten ten opzichte van de interventiewaarde zijn gemeten. Voor een beschrijving en mogelijke verklaringen wordt verwezen naar de paragrafen 4.3, 4.4 en 4.5. In de ondergrond (OG I en OG II) zijn geen verontreinigingen aangetoond. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden, is het uitvoeren van een nader onderzoek niet noodzakelijk.

Voorkomen dient te worden dat de matig (met zink) verontreinigde bovengrond bij het herinrichten van het terrein wordt vermengd met de omliggende schone bodem. Geadviseerd wordt de matig verontreinigde grond ter plekke van boring 2 af te graven en af te voeren naar een erkend acceptant.

Inspectiegat 1 bevat asbest in een gewogen gehalte lager dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek. Inspectiegat 3 en 4 bevatten asbest in een gewogen asbestgehalte ruim hoger dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek. Bij het nader asbestonderzoek is in de inspectiesleuven S1, S2 en S3 asbest aangetoond in een gewogen gehalte lager dan de interventiewaarde. In inspectiesleuf S4 is het gewogen asbestgehalte ruim hoger dan de interventiewaarde. In inspectiesleuf S4 (OG) is geen asbest aangetoond.

Een asbestsanering ter plekke van sleuf S4 is noodzakelijk. De asbestverontreiniging in sleuf S4 is aanwezig op een diepte van 0.07 - 0.6 meter diepte. De omvang van de verontreiniging wordt geschat op circa 80 m2 x 0.55 meter = circa 45 m3

Er dient voorkomen te worden dat er vermenging ontstaat met de schone grond. De (sterk) met asbest verontreinigde grond mag niet worden verminderd of verplaatst zonder toestemming van het bevoegd gezag (provincie Overijssel). Voorafgaande aan een eventuele sanering dient een BUS-melding of saneringsplan opgesteld te worden en goedgekeurd te worden door het bevoegd gezag. Een sanering mag alleen door hiervoor erkende bedrijven worden uitgevoerd.

Uit milieukundig oogpunt is er, na het uitvoeren van een asbestsanering, geen bezwaar tegen de bestemmingsplanwijziging en nieuwbouwplannen, aangezien de overige vastgestelde verontreinigingen geen risico’s voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt (na asbestsanering) geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin).

4.4 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder moet er bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, c.q. een ontheffing op grond van de Wro, een onderzoek worden gedaan naar de geluidsbelasting op de gevels van geluidsgevoelige objecten, voor zover deze geluidsgevoelige objecten zijn gelegen binnen een zonering van een industrieterrein, wegen en/of spoorwegen.

De Wet geluidhinder kent de volgende geluidsgevoelige functies:

• Woningen.
• Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal).
• Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc.

Enerzijds betekent dit dat (geluids-)eisen worden gesteld aan de nieuwe milieubelastende functies, anderzijds betekent dit eveneens dat beperkingen worden opgelegd aan de nieuwe milieugevoelige functies.

Toets

Wegverkeerslawaai

Het plangebied ligt aan de Hanhofweg (30 km/u zone). Daarnaast ligt het plangebied binnen de geluidzone van de N735 – Bentheimerstraat. Gelet op dat het plangebied binnen de geluidszone van de N735 – Bentheimerstraat ligt en er geluidsgevoelige object (woning) gerealiseerd wordt, is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd. Het akoestisch onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 3.

Conclusie onderzoek

Uit de rekenresultaten blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ten gevolge van de N735 - Bentheimersstraat niet wordt overschreden. Er is ten aanzien van het aspect wegverkeerslawaai sprake van een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat ter plaatse van de woning;

Het blijkt dat de gecumuleerde geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer ter plaatse van de beoordelingspunten niet hoger is dan 53 dB. Geluidwerende voorzieningen zijn niet noodzakelijk.

Industrielawaai en/of spoorweglawaai

Daarnaast zijn er in de directe omgeving van het plangebied geen spoorwegen en/of geluidsgezoneerde bedrijventerreinen aanwezig.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'geluid' geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.5 Luchtkwaliteit

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM2,5). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen 

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Toets

Voorliggende ontwikkeling voorziet in de sloop van een drietal opslagebouwen. Hiervoor wordt een nieuwe woning inclusief bijgebouw (inclusief opslagfunctie) teruggebouwd. In voorliggende ontwikkeling is dan ook geen sprake van een toename van het aantal verkeersbewegingen. Dit neemt naar verwachting juist alleen maar af, aangezien er een drietal opslaggebouwen (met bijbehorende verkeersbewegingen) worden gesloopt. Er is geen nader onderzoek nodig. Uit de jaarlijkse rapportage van de luchtkwaliteit (bron: Atlas Leefomgeving) blijkt bovendien dat er, in de omgeving van het plangebied, langs wegen geen overschrijdingen van de grenswaarden aan de orde zijn. Een overschrijding van de grenswaarden is ook in de toekomst niet te verwachten. Aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit is derhalve niet nodig. Het aspect 'luchtkwaliteit' levert geen belemmering op voor voorliggend bestemmingsplan.

4.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het daarbij om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit;

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes en de Regeling Basisnet. Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen zijn het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) van toepassing.

Risicokaart

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven.

Figuur 4.3: Uitsnede risicokaart (bron: risicokaart.nl)

Toets

Uit de inventarisatie blijkt dat binnen een straal van minimaal 1,2 kilometer afstand van het plangebied geen risico's op basis van de externe veiligheid zijn gelegen. De dichtstbijzijnde risicobron betreft de Rijksweg A1. Het plangebied ligt ruimschoots buiten de risicocontour voor explosie- en brandgevaar. Ook voor de andere risicobronnen ligt het plangebied buiten de gestelde risicobronnen. Derhalve geldt dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen, danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid.

4.7 Water

Een belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de NOVI en het Nationaal Water Programma 2022-2027 (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen.

Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerprogramma 2022-2027. Het staat de komende jaren voor grote uitdagingen en blijft werken aan voldoende water (niet te veel, niet te weinig), omgaan met klimaatverandering, voldoen aan de eisen voor waterkwaliteit, de biodiversiteit versterken en daarnaast wordt gewerkt aan duurzame energie en circulair grondstoffengebruik.

In de Watervisie 2050 heeft het waterschap de opgaven beschreven. Daarin wordt geschetst hoe het watersysteem er in 2050 moet uitzien om goed toegerust te zijn voor alle uitdagingen.

Het Waterbeheerprogramma 2022-2027 vloeit rechtstreeks voort uit de Watervisie. Het waterbeheerprogramma beschrijft hoe het waterschap de komende zes jaar werkt aan het realiseren van het gewenste waterbeheersysteem.

Hieronder wordt de Watervisie 2050 en het Waterbeheerprogramma 2022-2027 beschreven.

Watervisie 2050

Het Waterschap Vechtstromen heeft op 14 april 2021 de Watervisie 2050 vastgesteld. In deze Watervisie staat de drie belangrijkste opgaven waaraan Vechtstromen volgens zeven hoofdlijnen wil werken met partners en inwoners.

De drie belangrijkste opgaves zijn:

• de toenemende droogte en wateroverlast als gevolg van klimaatverandering;
• de waterkwaliteit die onder druk staat:
• de transitie naar een duurzame ontwikkeling.

De Watervisie zal worden doorvertaald naar een Waterbeheerprogramma waarin wordt bepaald hoe het Waterschap in de periode 2022-2027 gaat werken aan haar opgaves. In het beheerprogramma zal het beleid en de maatregelen worden opgenomen.

Waterbeheerprogramma 2022-2027

Het waterbeheerprogramma 2022-2027 is op 15 december 2021 vastgesteld door het algemeen bestuur van Vechtstromen. Het waterbeheerprogramma gaat in op alle aspecten van het watersysteembeheer (met uitzondering van het rioleringsbeheer en de drinkwaterzorg). Voor partners en ingezetenen verschaft het programma inzicht in de wijze waarop het waterschap omgaat met het water in het beheergebied.

Het waterbeheerprogramma volgt inhoudelijk op de Watervisie 2050, die op 14 april 2021 door het algemeen bestuur is vastgesteld. Het waterbeheerprogramma beschrijft welke maatregelen Vechtstromen wil nemen in de planperiode 2022-2027 om te werken aan de ambities uit de Watervisie. Het waterbeheerprogramma sluit aan bij plannen van andere partijen zoals het Nationale waterplan (Nationaal Water Programma 2022-2027), het Stroomgebiedsbeheerplan Rijndelta en de Omgevingsvisie van de provincies Overijssel en Drenthe.

Belangrijk uitgangspunt van het Waterbeheerprogramma is de verandering van het klimaat. De weersomstandigheden zijn steeds minder vaak gemiddeld. Dat merken we de laatste twee decennia steeds duidelijker. De winters worden natter en in de zomer zijn er langere hete en droge perioden en vallen de buien steeds meer lokaal. Deze zomerbuien hebben vaker een zeer hoge intensiteit, wat leidt tot hoge afvoerpieken en overstromingen. Het watersysteem is nog niet goed toegerust op die verandering. Het is nu nog vooral ingericht op basis van gemiddelden - de normale beheersituatie enerzijds en het voorkomen van wateroverlast anderzijds - en niet op langdurige droge periodes en incidentele hoosbuien. Dit betekent dat het watersysteem aangepast moet worden. Daarbij heeft het waterschap de ambitie om te komen tot een klimaatrobuust watersysteem in 2050: een systeem dat zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht tegen een stootje kan en goed is toegerust op veranderingen en grotere weersextremen. Overeenkomstig de Watervisie 2050 heeft het waterschap de volgende hoofdlijnen aangegeven waar de komende jaren aan gewerkt wordt:

• Als gevolg van de klimaatverandering wil het waterschap zorgen voor meer balans tussen 'droge voeten' en het beperken van wateroverlast. Dat betekent dat water het leidende principe is voor het inrichten van de leefomgeving in plaats van andersom: water volgend aan de inrichting.
• Er wordt meer aandacht gegeven aan het vasthouden van water in de bodem.
• Regenwater wordt niet als afvalwater beschouwd, maar als bouwsteen in de ontwikkeling van een robuust watersysteem.

Watertoetsproces

Op 21-8-23 is via www.dewatertoets.nl de digitale watertoets verricht, zie Bijlage 4.

De initiatiefnemer heeft het waterschap Vechtstromen geinformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding.

Tot slot wordt in het plan het afvalwater van de woning afgevoerd via het rioolstelsel. Hemelwater wordt ter plaatse geïnfiltreerd. Op eigen terrein is hiervoor voldoende ruimte beschikbaar.

De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Vechtstromen geeft een positief wateradvies.

4.8 Ecologie

Bij een ruimtelijk plan moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot aanwezige natuurwaarden in beeld worden gebracht. Daarbij wordt ingegaan op de relatie van het plan met beschermde gebieden, beschermde soorten, en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De wettelijke kaders hiervoor worden gevormd door Europese richtlijnen (Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn), nationale regelgeving (Wet natuurbescherming) en provinciale regelgeving (NNN in provinciale verordening).

Toetsing 

Bij dit bestemmingsplan wordt hiervoor gebruik gemaakt van een quickscan natuurwaarden uitgevoerd door Natuurbank Overijssel op 17 augustus 2023, zie ook Bijlage 5. De resultaten zijn in de volgende alinea's opgenomen.

Het plangebied is op 23 juni 2023 onderzocht op de (potentiële) aanwezigheid van beschermde planten, dieren en beschermde nesten, holen, vaste rust- en voortplantingslocaties. Ook is onderzocht of de voorgenomen activiteiten een negatief effect hebben op beschermd (natuur)gebied, zoals Natura 2000 en het Natuurnetwerk Nederland.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland. Het meest nabij gelegen Natuurnetwerk-gebied is en ligt circa 210 meter afstand ten oosten van het plangebied. Vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland, hoeft voorgenomen initiatief niet getoetst te worden aan provinciale beleidsregels ten aanzien van de bescherming van het NNN (geen externe werking).

Natura 2000-gebied

Het plangebied behoort niet tot het Natura 2000-gebied. Het meest nabij gelegen Natura 2000-gebied is Landgoederen Oldenzaal en ligt op circa 210 meter afstand ten oosten van het plangebied. Negatieve effecten, zoals geluid, licht en optische verstoring zijn daarom niet aan de orde. Ook zijn in het Natura 2000-gebied geen negatieve effecten, zoals trillingen waarneembaar. Een negatief effect op Natura 2000-gebied, als gevolg van de emissie van stikstofoxiden, kan niet op voorhand uitgesloten worden. Om te onderzoeken of uitvoering van de voorgenomen activiteiten leidt tot een toename van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen in Natura 2000-gebied, is een stikstofberekening uitgevoerd te worden voor de aanleg- en gebruiksfase. Overige negatieve effecten op Natura 2000-gebied kunnen worden uitgesloten. Het onderzoek is uitgevoerd door Ad Fontem op 20 juli 2023, zie ook Bijlage 6.

Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling komt er zowel NOx als NH3 vrij. Door uitvoering van de AERIUS-berekening is aangetoond dat dit in de aanlegfase van de ontwikkeling leidt tot een meetbare depositie van NOx of NH3 in Natura 2000-gebied dat gevoelig is voor stikstof en ammoniak. In de gebruiksfase is er geen sprake van een meetbare depositie. De hoogste bijdrage in de aanlegfase bedraagt 0,01 mol/ha/j en slaat neer in het Natura 2000-gebied 'Landgoederen Oldenzaal'.

Aangezien in de aanleg sprake is van een nadelige depositie, is er voor deze situatie een verschilberekening uitgevoerd waarin deze is afgezet tegenover de huidige legale feitelijke situatie van het vergadergebouw (referentiesituatie). Per saldo komt dit neer op een effect vanuit de projectberekening van 0,00 mol/ha/j. Dit betekent dat de aanlegfase van de voorgenomen ontwikkeling, ondanks dat er sprake is van een nadelige depositie, geen nadelige effecten heeft voor het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied 'Landgoederen Oldenzaal'. De Wet natuurbescherming vormt voor het aspect stikstof en ammoniak geen belemmering voor de uitvoering van de voorgenomen ontwikkeling.

Soortenbescherming

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten, maar wel tot geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren. Het plangebied wordt door beschermde diersoorten hoofdzakelijk benut als foerageergebied, maar mogelijk nestelen er vogels. Beschermde amfibie-, grondgebonden zoogdier- en vleermuissoorten benutten het plangebied uitsluitend als foerageergebied.

Van de in het plangebied nestelende vogelsoorten, is uitsluitend het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Bezette vogelnesten zijn beschermd en mogen niet beschadigd of vernield worden. Gelet op de aard van de werkzaamheden kan geen ontheffing verkregen worden voor het beschadigen of vernielen van bezette vogelnesten. De werkzaamheden dienen te worden afgestemd op de voortplantingsperiode van vogels. Indien het meest westelijke- en zuidelijke gebouw gesloopt en de hagen en de nestkast verwijderd worden tijdens de voortplantingsperiode, wordt geadviseerd vooraf een broedvogelscan uit te voeren om de aanwezigheid van een bezet vogelnest uit te kunnen sluiten.

Door uitvoering van de voorgenomen activiteiten neemt de betekenis van het plangebied als foerageergebied voor vleermuizen af. Deze afname leidt niet tot overtreding van een verbodsbepaling van de Wet natuurbescherming.

Conclusie

Gezien de ligging ten opzichte van de Natura 2000-gebieden en uit te voeren activiteiten, sloop en bouw, zijn geen directe effecten op de Natura 2000-gebieden te verwachten. Omdat het plangebied niet in een NNN gebied ligt, is geen sprake van aantasting van NNN.

Wel dient in het kader van soortenbescherming de werkzaamheden afstemmen op de voortplantingsperiode van vogels. Indien het meest westelijke- en zuidelijke gebouw worden gesloopt en de hagen en de nestkast verwijderd worden tijdens de voortplantingsperiode, wordt geadviseerd vooraf een broedvogelscan uit te voeren.

4.9 Archeologie en Cultuurhistorie

Nederland heeft in 1992 het verdrag van Malta ondertekend. Het verdrag van Malta heeft als doel het archeologisch erfgoed in de bodem beter te beschermen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar een reële verwachting bestaat dat er archeologische waarden aanwezig zijn dient er een archeologisch onderzoek uit te worden gevoerd, voordat er bodemingrepen plaatsvinden.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden ter vervanging van de Monumentenwet 1988. Een deel van de monumentenwet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Tot die tijd blijven deze onderdelen van de Monumentenwet 1988 gelden als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet.

Gemeenten hebben een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord zijn verplicht rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Archeologie

Op een deel van het plangebied ligt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Archeologisch onderzoek is noodzakelijk bij plangebieden groter dan 2.000 m² en met activiteiten op een diepte vanaf 0,3 meter. Voorliggend plan blijft ruimschoots onder deze grenswaarden en betreft het reeds geroerde grond. Nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht. Het aspect 'archeologie' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorliggend plan.

Cultuurhistorie

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. De bescherming van cultuurhistorische elementen is vastgelegd in de Monumentenwet 1988 (die nog geldt als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet). Deze wet is vooral gericht op het behouden van historische elementen voor latere generaties.

Toets

Uit de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Overijssel kan worden afgeleid dat er geen monumenten in het plangebied aanwezig zijn. Derhalve wordt geconcludeerd dat voorliggend plan geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'cultuurhistorie'.

4.10 Verkeer / parkeren

Verkeer

De ontsluiting van het te verplaatsen bouwrecht blijft bestaan via de Hanhofweg en vervolgens de Bentheimerstraat. Met voorliggende ontwikkeling neemt het aantal verkeersbewegingen niet toe. Dit neemt juist alleen maar af. Planologisch gezien is er een groepsaccommodatie/vergaderlocatie toegestaan met bijbehorende verkeersbeweringen. Deze worden met voorliggend plan gesloopt. Daarbij kan de Hanhofweg en vervolgens de Bentheimerstraat de verkeersbewegingen makkelijk via de huidige infrastructuur worden afgewikkeld.

Tot slot zal met het beoogde plan de verkeersveiligheid toenemen. Ter plaatse van de Hanhofweg 3 zal het gebied heringericht worden. Er komt een overzichtelijke parkeerplaats die groen wordt aangekleed. Dit zorgt voor een overzichtelijke situatie wat de verkeersveiligheid en ruimtelijke kwaliteit ten goede komt.

Het aspect 'verkeer' levert geen belemmeringen op voor dit plan.

Parkeren

Voor een vrijstaande woning in het buitengebied geldt een parkeernorm van gemiddeld 2,4 parkeerplaatsen per woning (bron: CROW, 2018). Het parkeren vindt plaats op eigen terrein, waar voldoende ruimte is om in parkeerplaatsen te voorzien. Het aspect 'parkeren' levert geen belemmeringen op voor dit plan.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Planopzet en systematiek

De in Hoofdstuk 2 beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die bindend is voor overheid, bedrijven en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding (plankaart) vormen het juridisch bindende deel. Op de verbeelding worden de toegekende bestemmingen en aanduidingen visueel weergegeven. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De toelichting heeft zelf geen juridische bindende werking, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.

5.2 Toelichting op de regels

5.2.1 Opbouw

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, zoals verplicht is sinds 1 juli 2013. Dit houdt onder meer in dat het plan IMRO-gecodeerd wordt opgeleverd. Navolgend wordt de opbouw, indeling en systematiek van de regels kort toegelicht.

Inleidende regels

• Begrippen

In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

• Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Bestemmingsregels

De opbouw van de bestemmingen ziet er als volgt uit:

• bestemmingsomschrijving:

De omschrijving van de doeleinden. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies;

• bouwregels:

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding (plankaart);

• specifieke gebruiksregels:

In dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling/verduidelijking op de in de bestemmingsomschrijving genoemde functies;

• afwijken van de gebruiksregels:

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van het in de bestemmingsomschrijving beschreven gebruik van hoofdgebouwen;

• wijzigingsregels

In dit onderdeel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden gekoppeld aan de desbetreffende bestemming. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Algemene regels

• Anti-dubbeltelregel:

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld;

• Algemene gebruiksregels:

Deze bepaling bevat een opsomming van strijdig gebruik van gronden en bouwwerken in algemene zin;

• Algemene aanduidingsregels:

In dit artikel worden de algemene aanduidingsregels beschreven;

• Algemene afwijkingsregels:

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;

• Overige regels:

Hier staan regels geformuleerd ten aanzien van bijvoorbeeld welstand en wegverkeerslawaai en er wordt de mogelijkheid geboden om nadere eisen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Overgangs- en slotregels

• Overgangsrecht:

Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een bouwvergunning kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het overgangsrecht is opgenomen zoals opgenomen in artikel 3.2.1 Bro. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet;

• Slotregel: 

Deze bepaling geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

5.2.2 Bestemmingen

Naast de inleidende regels (begrippen en wijze van meten), algemene regels (zoals bouwregels, gebruiksregels en proceduregels) en de overgangs- en slotregels, zijn de volgende bestemmingen in dit plan opgenomen:

Bestemmingen

• 'Agrararisch -2':

De gronden met de bestemming 'Agrarisch -2' zijn opgenomen omdat deze gronden in bezit zijn van de initiatiefnemer en terugkomen op het landschapsplan. Gronden met de bestemming 'Agrarisch-2' zijn onder andere bedoeld voor agrarische cultuurgrond. In de bouwregels is opgenomen dat op de voor 'Agrarisch-2' aangewezen gronden geen gebouwen mogen worden gebouwd met uitzondering van veldschuren indien voorzien van een aanduiding en nutsvoorzieningen.

• 'Recreatie - Verblijfsrecreatie':

De voor 'recreatie - verblijfsrecreatie' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijfsmatig geëxploitateerde verblijfsrecreatie in de vorm van groepsaccommodaties, vakantieappartementen, kampeerboerderijen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen en aan de verblijfsrecreatie ondergeschikte detailhandel, horeca en dienstverlening. Het wonen ten behoeve van het bedrijf, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsactiviteit is daarbij toegestaan. In de bouwregels is opgenomen dat gebouwen en overkappingen uitsluitend binnen een bouwvlak zijn toegestaan. Het aantal bedrijfswoningen bedraagt ten hoogste één per bouwperceel, dan wel het bestaande aantal bedrijfswoningen.

• 'Wonen':

Er is gekozen voor een woonbestemming aangezien de initiatiefnemers de onderneming op termijn zullen overdragen. Op deze manier kunnen de initiatiefnemers blijven wonen, aangezien het geen bedrijfswoning betreft en daarmee geen formele binding heeft met het naastgelegen recreatiebedrijf. De voor wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsactiviteit, dan wel mantelzorg. Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd.

In de bouwregels is opgenomen dat per bestemmingsvlak maximaal één woning (inclusief aanbouwen, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen) met een inhoudsmaat van 750 m3 (exclusief kelder) toegestaan. Verder zijn regels omtrent de dakhelling, goot- en bouwhoogten en de kelder van de woning opgenomen. De gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 175 m².

• 'Waarde - Archeologie 2':

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de gebieden met een hoge verwachtingswaarde.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden
naar de uitvoerbaarheid van het plan. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

De gemeentelijke kosten, waaronder leges en planschadekosten, komen voor rekening van de aanvrager. Hiermee is het kostenverhaal anderzins verzekerd en kan de raad op grond van artikel 6.12, lid 2 onder a besluiten geen exploitatieplan vast te stellen.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Provincie Overijssel

De provincie Overijssel heeft een 'Uitzonderingslijst vooroverleg ruimtelijke initiatieven 2023' opgesteld (d.d. 12 april 2023). In deze lijst is aangegeven voor welke nieuwe ruimtelijke initiatieven geen vooroverleg nodig is. Voorliggend plan heeft betrekking op hoofdstuk 3 (Ruimtelijke initiatieven/ontwikkelingen in het buitengebied). Voor geheel of gedeeltelijke vernieuwing, vervanging of verandering van een bestaande en bestemde (bedrijfs)woning en/of van een bijbehorend bijgebouw binnen een straal van 10 meter van de bestaande woning, is geen vooroverleg nodig. Met voorliggend plan is er sprake van het vervangen van een bestaande woning. Echter zal de woning wel meer dan 10 meter van de bestaande woning worden gebouwd. Vooroverleg is daarom volledigheidshalve vereist. Het plan is daarom opgestuurd naar de provincie Overijssel ter beoordeling.

Waterschap Vechtstromen
Op 21 augustus 2023 is het plan via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Vechtstromen. De conclusie van die digitale toets is dat het waterschap een positief advies geeft. Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.

7.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van ......... voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze ten aanzien van dit bestemmingsplan kenbaar maken. Tijdens de termijn van de terinzagelegging zijn ......... zienswijzen binnengekomen.