Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Gronausestraat 199 te Losser werd jarenlang een Chinees restaurant geëxploiteerd. Als gevolg van de Corona pandemie heeft het Chinees restaurant op 1 augustus 2021 de deuren gesloten en is de locatie verkocht aan de initiatiefnemer.

De initiatiefnemer is voornemens om het perceel aan de Gronausestraat 199 te Losser te herontwikkelen waarbij de bestaande bebouwing wordt gesloopt en vervangen door een appartementencomplex, welke voorziet in 15 appartementen. Vanwege het ontbreken van de juiste bouw- en gebruiksregels is de voorgenomen ontwikkeling niet mogelijk. Om de herontwikkeling mogelijk te maken dient het bestemmingsplan herzien te worden. Onderhavig bestemmingsplan maakt de realisatie van 15 appartementen juridisch-planologisch mogelijk.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Ligging

Het plangebied is gelegen aan de Gronausestraat 199 in het zuiden van de kern Losser. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Losser, sectie N, nummers 2168, 3615, 3650, 3723 en 4696 en heeft een gezamenlijke oppervlakte van 2341 m2. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: Atlas van Overijssel)

Begrenzing

De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (rood omkaderd). In dit figuur is een luchtfoto weergegeven van het plangebied. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de bebouwing aan de Gronausestraat 195. Aan de oostzijde wordt het plangebied begrensd door de woonbebouwing en de openbare ruimte aan de Kloppenstraat, aan de zuidzijde door de Smalmaatstraat en woonbebouwing en aan de westzijde door de Gronausestraat. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding van dit bestemmingsplan.

Figuur 1.2: begrenzing plangebied (bron: Atlas van Overijssel)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan 'Losser dorp', vastgesteld op 19 maart 2013 en is voorzien van de bestemming 'Horeca' en 'Verkeer – Verblijf'. In figuur 1.3 is een uitsnede van de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Losser dorp' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

De voor Horeca aangewezen gronden zijn bestemd voor horecabedrijven en wonen. De goothoogte mag maximaal 4 meter bedragen. De realisatie van een appartementengebouw is op grond van de bestemming 'Horeca' niet mogelijk.

De voor Verkeer – Verblijf aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor wegen, straten, paden en parkeervoorzieningen. Het vigerende bestemmingsplan bevat geen binnenplanse afwijkings- of wijzigingsmogelijkheden om het appartementengebouw, bestaande uit 15 appartementen, mogelijk te maken. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk om de realisatie van het appartementencomplex mogelijk te maken.

1.4 De bij het plan behorende stukken

Het onderhavige bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken.

• Verbeelding (identificatie NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401);
• Bijlagen bij de toelichting;
• Regels;
• Bijlagen bij de regels.

1.5 Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Huidige situatie

Aan de Gronausestraat 199 te Losser werd bijna 10 jaar lang een Chinees restaurant geëxploiteerd. Als gevolg van de coronapandemie was het restaurant niet meer levensvatbaar waardoor de uitbaters hebben besloten om de exploitatie van het restaurant te staken en is het perceel verkocht. Op het perceel aan de Gronausestraat 199 is de bebouwing van het voormalige Chinees restaurant en de bijbehorende parkeerplaats aanwezig. De bebouwing heeft een oppervlakte van circa 1.130 m2 en vervult momenteel geen functie. In figuur 2.1 is een aanzicht van het (voormalige) Chinees restaurant weergegeven.

Figuur 2.1: Aanzicht Chinees restaurant (bron: Twentsche Courant Tubantia/Stephan Scheper)

Het plangebied ligt aan de Gronausestraat. De Gronausestraat betreft een historische invalsweg in de kern Losser en verbondt Losser samen met de Oldenzaalsestraat, de Enschedesestraat en de Lutterstraat met de omringende kernen en de daar aanwezige werkgelegenheid. De Gronausestraat vervult van oudsher een belangrijke verkeersfunctie waarvoor een maximumsnelheid geldt van 50 km per uur. Op de Gronausestraat monden de wijkontsluitingswegen uit.

In de omgeving van het plangebied zijn overwegend woningen en enkele horeca-, detailhandel- of bedrijfsfuncties aanwezig. De bebouwing in de omgeving is veelal voorzien van twee bouwlagen en een kap. In figuur 2.2 is een impressie van de omliggende functies weergegeven.

Figuur 2.2: Analyse omgeving plangebied (bron: EVE Architecten)

2.2 Toekomstige situatie

De initiatiefnemer is voornemens om het voormalige Chinees restaurant te herontwikkelen naar appartementen. De bestaande bebouwing wordt gesloopt en vervangen door een appartementencomplex die voorziet in 15 appartementen met een oppervlak van circa 100 m2. Bij het ontwerp is rekening gehouden met de grootte van de bebouwing in de omgeving. Het appartementencomplex is ontworpen alsof er drie woningen gerealiseerd worden. De drie woningen worden gekoppeld door een tussenlid waar balkons geplaatst worden. Het complex bestaat uit twee bouwlagen en een kap, zodat het goed past in de omgeving. Op het achter terrein krijgt elk appartement een berging en een parkeerplaats. Aan de Gronausestraat krijgen de appartementen op de begane grond een tuin zodat er een vriendelijke overgang naar het openbaar gebied ontstaat. De woning Gronausestraat 195 is in de huidige situatie gekoppeld aan het restaurant. Dit wordt losgekoppeld zodat de woning een vrijstaande woning wordt. Hiervoor zal een stukje grondruil plaats vinden.

In figuur 2.3 is een impressie van het aanzicht van het appartementengebouw vanaf de Gronausestraat weergegeven. In figuur 2.4 is een impressie van aanzicht van het appartementengebouw vanaf de Smalmaatstraat weergegeven. In figuur 2.5 is een impressie van het aanzicht van het appartementengebouw vanaf de kruising Gronausestraat - Smalmaatstraat weergegeven.

Figuur 2.3: Aanzicht appartementengebouw vanaf Gronausestraat (bron: EVE Architecten)

Figuur 2.4: Aanzicht appartementengebouw vanaf Smalmaatstraat (bron: EVE Architecten)

Figuur 2.5: Aanzicht appartementengebouw kruising Gronausestraat - Smalmaatsstraat (bron: EVE Architecten)

De appartementen hebben een oppervlakte (gebruiksoppervlakte) variërend van 91 m2 tot en met 105 m2. Van de 15 appartementen worden ten minste vier woningen aangeboden als huurwoningen, de overige woningen worden verkocht en worden levensloopbestendig gerealiseerd. Dat houdt in dat de appartementen zodanig worden gerealiseerd dat de bewoners er hun hele leven kunnen wonen. Om aan die eis te kunnen voldoen wordt er tevens een lift in het appartementengebouw gerealiseerd. In figuur 2.6 is een situatietekening van het appartementengebouw weergegeven. In figuur 2.7 is de inrichting van het bijbehorende terrein (parkeerplaatsen en groen) weergegeven. Opgemerkt moet worden dat de inrichting van de openbare ruimte en het groen in figuur 2.6 en figuur 2.7 niet overeenkomen. Ten aanzien van de inrichting van de openbare ruimte en het groen is figuur 2.7 leidend. De inrichting van de openbare ruimte en het groen is tevens als Bijlage 1 bij de toelichting opgenomen.

Figuur 2.6: Situatietekening toekomstige situatie (bron: EVE Architecten)

Figuur 2.7: Inrichting openbare ruimte en groen (bron: Bergsma Hoveniers b.v.)

Achter het appartementengebouw worden 23 parkeerplaatsen gerealiseerd. Bij 15 parkeerplaatsen wordt een berging gerealiseerd met een opprevlakte van circa 6 m2. Met een omgevingsvergunning kan tevens één carport per woning worden gerealiseerd met een oppervlakte van maximaal 16 m2.

De parkeerplaats blijft conform de bestaande situatie bereikbaar via de Smalstraat door middel van de doorgang tussen het appartementengebouw en de woning Smalstraat 1 te Losser. Bij de doorgang wordt een poort gerealiseerd die voorzien is van een stoplicht.

De bestaande groengordel aan de oostzijde (aansluitend aan het woonhof aan de Kloppenstraat) wordt vervangen door een nieuwe haag (Amerikaanse Hulst). Daarnaast worden er drie nieuwe bomen geplant (Veldesdoorn) en wordt in het groenvak een mix van diverse heesters aangeplant.

Ten aanzien van het huisvuil is er in de noordoostelijke hoek van het plangebied een ruimte voor vuilcontainers gereserveerd. De bewoners kunnen de containers op de beoogde plek stallen en naar de weg brengen op de dag dat het vuil wordt opgehaald.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Conclusie

Wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang.

Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio’s) in een fijne, leefbare omgeving. Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot. De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. Het Rijk is systeemverantwoordelijk. Het is de rol van het Rijk om de kaders te stellen, te stimuleren, eventueel te sanctioneren, waar nodig middelen ter beschikking te stellen – bijvoorbeeld via de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek of de regeling woningbouwimpuls voor gemeenten – en met gemeenten en provincies samen te werken om (bovenlokale, inclusief grensoverschrijdende) knelpunten op te lossen en realisatie van de nationale belangen te waarborgen.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van een voormalig Chinees restaurant naar een appartementencomplex die met name geschikt is voor senioren. Zoals is beschreven ligt de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving en de woningvoorraad bij de gemeenten en provincies. In paragraaf 3.1.2 wordt het plan getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking en wordt aangetoond dat het plan voorziet in een actuele behoefte. In de paragrafen 3.2.3 en 3.3.2 wordt de realisatie van de appartementen getoetst aan het provinciale beleid en aan de woonvisie van de gemeente Losser. Daarin wordt aangetoond dat het past binnen het provinciale en gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen. Concreet draagt het plan bij aan de realisatie van nieuwe woningen die met name geschikt zijn voor senioren. Ook draagt het plan bij aan de doorstroming (in verband met vrijkomende woningen van senioren). Daarmee past het plan binnen de prioriteiten van de NOVI en kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. De toelichting bij het bestemmingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd.

De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand.

De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling.

Onderhavig plan

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van een appartementengebouw, welke voorziet in 15 appartementen. Op basis van de overzichtsuitspraak met jurisprudentie met betrekking tot de ladder voor duurzame verstedelijking van 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724) is bepaald dat dat er in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er sprake is van een woningbouwplan die voorziet in meer dan 11 woningen. Op basis hiervan geldt dat het bouwplan wordt aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening. Derhalve dient de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de ontwikkeling te bevatten. Als de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied dan wordt voldaan aan de Ladder. Als de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet volgens artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Hieronder wordt het plan getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Bestaand stedelijk gebied

Zoals is beschreven voldoet een ontwikkeling aan de Ladder als de behoefte is aangetoond en de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd wordt. In artikel 1.1.1. onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van Losser en is voorzien van de bestemming 'Horeca' en 'Verkeer - Verblijf', waar voorheen een restaurant met bijbehorende parkeerplaats aanwezig was. Aangezien het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van Losser en deel uitmaakt van een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van de bestaande (woon)wijk geldt dat het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Wanneer de behoefte aan de ontwikkeling wordt aangetoond wordt er voldaan aan de Ladder en hoeft er niet naar de beschikbaarheid en geschiktheid van andere locaties gekeken te worden.

Ruimtelijk verzorgingsgebied

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet, zoals aangegeven, de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald aan de hand van het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voor wonen kan dit schaalniveau de gemeentegrens overstijgen. Verhuisbewegingen geven hiervoor een goede indicatie.

Het plan voorziet in de realisatie van 15 appartementen op een herontwikkelingslocatie binnen bestaand stedelijk gebied in Losser. De woningen zijn met name geschikt voor senioren in de gemeente Losser. Het plan voorziet daarmee niet in een gemeente overstijgende ontwikkeling, waardoor geconcludeerd kan worden dat het ruimtelijk verzorgingsgebied zich beperkt tot de gemeente Losser.

Behoefte

Bij de Ladderonderbouwing wordt niet enkel kwantitatief getoetst maar ook kwalitatief. Dat betekent dat de bestaande behoefte wordt afgewogen tegen het bestaande aanbod (kwantitatief) en dat de behoefte aan levensloopbestendige seniorenwoningen en starterswoningen (kwalitatief) wordt aangetoond.

De Twentse gemeenten hebben in regionaal verband met de provincie Overijssel en woonpartners de Regionale Woonagenda Twente 2021-2025 opgesteld. De grootste opgaven die in de Regionale Woonagenda is opgenomen is het toevoegen van circa 20.000 tot 22.000 woningen in Twente. De te verwachten huishoudgroei tussen 2020 en 2030 behoeft een programmering van 15.000 woningen tot 2030. Dat is de lokale behoefte voor de regio Twente. Daarnaast heeft Twente een extra woningbouwambitie/- opgave op basis van onder andere de (gedeeltelijke) inloop van het huidige woningtekort (circa 3%), de krapte op de woningmarkt, de verstedelijkingsopgaven en de toenemende migratiestromen vanuit de Randstad en andere landsdelen. Deze extra woningbouwambitie/- opgave bedraagt voor Twente circa 5.000 tot 7.000 woningen tot 2030. In totaal komt de Twentse opgave dus neer op de toevoeging van 20.000 tot 22.000 woningen in de komende 10 jaar: lokale behoefte plus een extra ambitie voor het inlopen van het woningtekort en de opvang van de extra druk op de woningmarkt.

In de woonagenda wordt gewerkt met een drietal ruimtelijke strategieën. Voor Losser geldt dat zij deel uitmaken van de strategie 'buiten wonen in het landelijk gebied en kleine kernen'. Via voortzetting van de regeling 'stimuleren wooninitiatieven' wordt de toekomstbestendigheid van kleine kernen gestimuleerd. De regeling 'stimuleren wooninitiatieven' richt zich vooral op de realisatie van wooneenheden in leegstaand vastgoed of op braakliggend terrein in Overijssel. De te realiseren wooneenheden zijn bestemd voor het huisvesten van starters op de woningmarkt en ouderen vanaf 65 jaar om langer zelfstandig te kunnen wonen.

De gemeente Losser heeft oog voor een adequate huisvesting van alle doelgroepen. Daarbij heeft de gemeente Losser extra aandacht voor groepen met minder kansen op de woningmarkt. Daarom richt de gemeente Losser zich primair op starters en jonge gezinnen en 55 plussers met een (toekomstige) zorgvraag.

Voor wat betreft nieuwbouw zullen in de gemeente Losser de komende tien jaar gemiddeld zo'n 65 tot 70 woningen per jaar moeten worden toegevoegd. De totale programmering voor de gemeente Losser bedraagt circa 665 woningen voor de komende 10 jaar. Hierin zijn 150 woningen begrepen die op grond van de Regionale Woonagenda Twente noodzakelijk zijn voor het inlopen van de woningtekorten. Van de circa 665 woningen die in de gemeente Losser gebouwd moeten worden geldt dat er 135 woningcontingenten beschikbaar zijn voor starters en senioren (koop doelgroeponafhankelijk of appartementen). In de Woonvisie geeft de gemeente Losser expliciet aan dat de behoefte aan levensloopgeschikte woningen kan worden vervuld door de bouw van doelgroep-onafhankelijke woningen, grondgebonden of in de vorm van appartementen.

Het plan voorziet in levensloopbestendige woningen die met name geschikt zijn voor senioren. Van de 15 appartementen hebben 10 woningen een verkoopprijs van maximaal de NHG-grens. Daarnaast dienen vier appartementen aangeboden te worden voor de verhuur. Als gevolg van de realisatie van levensloopbestendige woningen draagt het plan eveneens bij aan de doorstroming (in verband met vrijkomende woningen van senioren). Daarmee voorziet het plan in een concrete behoefte aan woningen.

Conclusie

Op basis van vorenstaande kan geconcludeerd worden dat er op grond van de regionale woonagenda en het woningbouwprogramma van de gemeente Losser behoefte is aan nieuwe woningen (kwantitatief). Tevens is er binnen de gemeente Losser behoefte aan doelgroeponafhankelijke woningen, woningen voor senioren en appartementen/woningen voor starters (kwalitatief). Het plan voldoet derhalve aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening.

Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

3.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• generieke beleidskeuzes;
• ontwikkelingsperspectieven;
• gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken 

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel)

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Generieke beleidskeuzes

Of een ontwikkeling mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. Hieronder wordt het plan getoetst aan de van belang zijnde artikelen uit de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

lid 1

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

lid 2

Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is;
• dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Doorwerking voor voorliggend plan:

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “groene omgeving” nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied.

Het begrip "bestaand bebouwd gebied" is in de Omgevingsverordening gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro.

Het plangebied aan de Gronausestraat 199 maakt onderdeel uit van de kern Losser en is in de bestaande situatie voorzien van de bestemming 'Horeca' en 'Verkeer - Verblijf', waar een voormalig restaurant met parkeerplaats aanwezig is. Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling wordt het plangebied herontwikkeld waarbij de bebouwing van het voormalige Chinees restaurant gesloopt wordt en vervangen door een nieuw appartementencomplex. Derhalve is er sprake van een herontwikkelingsproject binnen bestaand bebouwd gebied waarmee voldaan wordt aan het principe van 'zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik'. Het plan is in overeenstemming met artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.2.2 Realisatie nieuwe woningen (lid 1 en 4)

Lid 1

Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.

Lid 4

De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.

De van belang zijnde begrippen in het kader van artikel 2.2.2 zijn hieronder beschreven:

• Nieuwe woningen: te realiseren woningen, waarvoor nog geen omgevingsvergunning is afgegeven.
• Woonafspraken: bestuurlijke afspraken tussen provincie Overijssel en gemeenten over onder meer doelgroepen, wonen en zorg, stedelijke vernieuwing, toekomstbestendigheid bestaande voorraad, programmeren en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en bijbehorende programmeringsdocumenten, zoals voor een aangegeven periode zijn gemaakt.
• Regio: de gemeenten die onderdeel uitmaken van de samenhangende woningmarkt die bediend wordt met de woningbouwmogelijkheden die een gemeente biedt.

Doorwerking voor voorliggend plan:

De gemeente Losser heeft op 6 juli 2021 de Woonvisie 2021 - 2031 gemeente Losser vastgesteld. In de woonvisie van Losser zijn onder andere de regionale afspraken die de gemeenten in Twente samen met de provincie Overijssel op 25 maart 2021 hebben ondertekend verwerkt. De realisatie van een appartementengebouw welke voorziet in 15 appartementen past binnen het in de Woonvisie 2021-2031 opgenomen woningbouwprogramma, zie paragraaf 3.3.2. Derhalve voldoet het plan ook aan het bepaalde in artikel 2.2.2. van de Omgevingsverordening Overijssel.

Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

Figuur 3.2: Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel, de locatie is omlijnd (bron: provincie Overijssel)

Het plangebied behoort op grond van de ontwikkelingsperspectievenkaart tot het ontwikkelingsperspectief 'woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken.

Middels de voorgenomen ontwikkeling worden appartementen gerealiseerd die met name geschikt zijn voor senioren. Op basis van de woonvisie van de gemeente Losser is er behoefte aan appartementen voor de doelgroep starters en senioren. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het plan voorziet in een lokale behoefte aan nieuwe woningen. Immers, doordat er woningen worden gerealiseerd die geschikt zijn voor senioren wordt de doorstroming op de woningmarkt bevorderd (in verband met het vrijkomen van woningen van senioren). Het plan doet geen afbreuk aan het eigen karakter van het gebied aangezien het plan wordt gerealiseerd in een bestaande woonwijk. Bij het ontwerp is rekening gehouden met de grootte van de bebouwing in de omgeving. Het appartementencomplex is ontworpen alsof er drie woningen gerealiseerd worden. Het appartementencomplex bestaat uit twee bouwlagen met een kap, zodat het goed past in de omgeving. Daarmee sluit het plan aan bij de stedenbouwkundige kenmerken van de omgeving. Daarnaast worden de bestaande functies in de omgeving niet belemmert. Het plan past binnen de kenmerken van de woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken.

Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Het plangebied is gelegen binnen stedelijk gebied. In het gebied zijn de kenmerken van de 'Natuurlijke laag' en de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' niet meer aanwezig. Daarom kan toetsing van het plan aan deze gebiedskenmerken achterwege blijven. Binnen de 'Laag van de beleving' heeft het plangebied geen bijzondere eigenschappen. Deze kan daarom buiten beschouwing worden gelaten.

Stedelijke laag

Op grond van de stedelijke laag geldt voor het plangebied het kenmerk 'woonwijken 1955 - nu'. De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken,wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. In figuur 3.3 is een fragment van de stedelijke laag weergegeven.

Figuur 3.3: stedelijke laag, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel)

Als ontwikkelingen plaats vinden de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De

structuur is onderdeel van het wijkontwerp. Herstructurering van de wijk borduurt voort op de bestaande kwaliteiten van de bebouwing en het stedenbouwkundig ontwerp.

Middels dit bestemmingsplan wordt een voormalig Chinees restaurant gesloopt en vervangen door een appartementencomplex bestaande uit drie bouwlagen (twee lagen en een hoge kap). De bebouwing in de omgeving bestaat overwegend uit twee bouwlagen met een kap. Daarmee sluit het bouwplan qua bouwhoogte en vormgeving aan bij de omgeving.

Om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren wordt het bestaande groen vervangen door nieuwe hagen, drie nieuwe bomen en een mix aan diverse heesters. Geconcludeerd wordt dat de nieuwe ontwikkeling in stedenbouwkundig opzicht past in de omgeving.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Losser

De gemeente Losser heeft de Omgevingsvisie Losser 2040 vastgesteld. In de Omgevingsvisie schets de gemeente Losser een toekomstbeeld. De Omgevingsvisie geeft antwoord op de volgende vragen:

• Wat zijn de ambities van de gemeente Losser?
• Hoe ziet de gemeente Losser haar leefomgeving in de gemeente in 2040?
• Welke kansen ziet de gemeente Losser?

De omgevingsvisie gaat over de de lange termijn. Met het stuwwalcomplex, het watersysteem van de vrij meanderende Dinkel, Natura 2000-gebieden en het kleinschalig coulissenlandschap (waar de dorpen onderdeel van uit maken) heeft de gemeente 'goud' in handen. Dat is de kracht van Losser, waar haar inwoners zich terecht mee identificeren.

Maar tegelijkertijd is deze kracht kwetsbaar. Er is druk op de schaarse ruimte. En daardoor kunnen waarden en kwaliteiten onder druk komen te staan. Daarom de gemeente alle beschikbare instrumenten in om deze kwetsbare waarden te koesteren, te beschermen maar ook actief versterken. Het centrale uitgangspunt van de Omgevingsvisie is als volgt: "bij alle ambities en speerpunten staan onze landschappelijke waarden en kwaliteiten centraal".

Omdat de gemeente haar ambities wil realiseren, zijn ontwikkelingen - klein en groter - nodig. Allerlei opgaven (woningbouw, bedrijvigheid, infrastructuur, klimaatadaptatie, energietransitie, etc...) vragen ruimte. De gemeente wil dat al deze (en andere) ontwikkelingen landschappelijk goed worden ingepast en waar mogelijk een bijdrage leveren aan behoud of versterking van de bestaande kwaliteiten.

De Omgevingsvisie Losser 2040 bestaat uit vijf onderdelen. Hieronder worden de vijf onderdelen schematisch weergegeven.

Figuur 3.4: Schematische weergave Omgevingsvisie Losser (bron: gemeente Losser)

De gemeente Losser heeft haar toekomstbeeld opgesteld voor het jaar 2040 voor de volgende thema's: leefbaar & vitaal, bloeiend platteland, samen werken, goud in handen, duurzaam, maatwerk, aantrekkelijk & gastvrij, wonen & werken en innovatief. Om dat toekomstbeeld te bereiken voor het jaar 2040 zijn vier overkoepelende ambities geformuleerd met daaraan gekoppeld doelen, keuzes en acties. De volgende ambities zijn opgesteld:

• 1. een herkenbaar en gastvrij Losser;
• 2. een leefbaar en gezond Losser;
• 3. een toekomstgericht Losser;
• 4. een innovatief en ondernemend Losser.

Relevant voor de voorgenomen ontwikkeling is de ambitie voor een leefbaar en gezond Losser. Binnen deze ambitie staan onderwerpen als wonen, zorg, voorzieningen, ontmoeten, onderlinge verbondenheid, (positieve) gezondheid, onderwijs en milieu centraal.

Voor het aspect wonen gaat de gemeente verder werken aan een gemeente waar het voor jong en oud prettig wonen is. De gemeente zet in op een gevarieerd woningaanbod, waarbij de gemeente met ontwikkelende partijen afspraken gaat maken omtrent het aantal woningen en typen te ontwikkelen woningen. Daarbij gaat de gemeente Losser voor de komende tien jaar (conform de Woonvisie 2021 - 2030) uit van een groei van 665 huishoudens. In de Woonvisie zijn richtlijnen voor de kwaliteit van de nieuw te bouwen woningen opgenomen. Circa tweederde deel van de nog te bouwen woningen komt in binnenstedelijk gebied. Elk bouwplan toetst de gemeente aan de kwaliteitscriteria en inpassing in de bestaande ruimtelijke structuur.

De gemeente Losser vindt het belangrijk om jongeren te behouden in en voor de gemeente. Het realiseren van passende woningen is erg belangrijk. Aansluitend bij hetgeen in de Twentse Woonagenda is verwoord, staat de gemeente open voor initiatieven voor vernieuwende woonvormen, mits die passen in de woonmilieu-context van de kernen. Daarbij wordt onder andere gedacht aan geclusterd worden voor ouderen, eventueel ook samen met jongeren.

Toets

Als gevolg van onderhavig plan wordt het voormalige Chinees restaurant aan de Gronausestraat 199 gesloopt en vervangen door een appartementencomplex welke voorziet in 15 appartementen die met name geschikt zijn voor senioren. Het plan voorziet daarmee in de herontwikkeling van een binnenstedelijke herstructureringslocatie en voorziet in een concrete behoefte aan woningen. Doordat de woningen met name geschikt zijn voor senioren kan de doorstroming op de woningmarkt bevorderd worden in verband met de vrijkomende woningen van senioren. Daardoor kunnen ook nieuwe kansen ontstaan voor jongeren in de gemeente, waardoor deze behouden kunnen worden.

Als gevolg van het plan is de horecafunctie aan de Gronausestraat komen te vervallen. Om verpaupering en verloedering van het leegstaande pand te voorkomen is de sloop en nieuwbouw van het appartementengebouw een logische keuze, onder andere omdat er voldoende ruimte is op het perceel en de directe omgeving om in de parkeerbehoefte van het appartementengebouw te voorzien. Om de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied te versterken wordt de bestaande groengordel aan de oostzijde van het plangebied (tussen het woonhof aan de Kloppenstraat) vervangen door nieuw groenelementen. Ter vervangen van het bestaande groen wordt de bestaande haag vervangen door een nieuwe haag (Amerikaanse Hulst), worden er drie nieuwe bomen aangeplant (Veldesdoorn) en wordt een mix van diverse heesters aangeplant in het groenvak. Het plan past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Losser 2040 en voorziet in een concrete woningbehoefte.

3.3.2 Woonvisie 2021 - 2031 gemeente Losser

Op 6 juli 2021 heeft de gemeenteraad van Losser de Woonvisie 2021 - 2031 gemeente Losser vastgesteld en is het beleid op het gebied van wonen voor de komende tien jaar vastgelegd. Met het woonbeleid wil de gemeente Losser voorzien in voldoende, geschikte huisvesting van haar inwoners jong en oud. Bovendien ziet de gemeente wonen als vliegwiel voor vitaliteit en leefbaarheid van haar kernen. Dat betekent dat de gemeente inzet op activiteiten op vele fronten: nieuwbouw, herstructurering, wonen en zorg, betaalbaarheid, duurzaamheid. Bovendien levert de gemeente een bijdrage aan het inlopen van de woningtekorten, zoals die in de Twentse Woonagenda zijn benoemd.

De Regionale Woonagenda Twente formuleert de opgave voor de regio als volgt: “Op basis van de prognoses van de huishoudensgroei tussen 2020 en 2030 en de benodigde ruimere programmering is een behoefte van ruim 15.000 woningen te verwachten tot 2030. Dit aantal definiëren wij als de lokale behoefte. Daarnaast heeft Twente een extra woningbouwambitie/-opgave op basis van onder andere de (gedeeltelijke) inloop van het huidige woningtekort (circa 3%), de krapte op de woningmarkt, de verstedelijkingsopgaven en de toenemende migratiestromen vanuit de Randstad en andere landsdelen. Deze extra woningbouwambitie/-opgave bedraagt voor Twente circa 5.000 tot 7.000 woningen tot 2030”. In totaal komt de Twentse opgave dus neer op de toevoeging van 20.000 tot 22.000 woningen in de komende 10 jaar: lokale behoefte plus een extra ambitie voor het inlopen van het woningtekort en de opvang van de extra druk op de woningmarkt.

De gemeente Losser heeft oog voor een adequate huisvesting van alle doelgroepen. Daarbij heeft de gemeente Losser extra aandacht voor groepen met minder kansen op de woningmarkt. Daarom richt de gemeente Losser zich primair op starters en jonge gezinnen en 55 plussers met een (toekomstige) zorgvraag.

Voor wat betreft nieuwbouw zullen in de gemeente Losser de komende tien jaar gemiddeld zo'n 65 tot 70 woningen per jaar moeten worden toegevoegd. Op grond van de beschikbare woningbehoefte-onderzoeken verdeelt de gemeente dit als volgt naar woningsegmenten en doelgroepen:

Figuur 3.4: Indicatief nieuwbouwprogramma 2021 - 2031 gemeente Losser (bron: gemeente Losser)

Hierin zijn 150 woningen begrepen die op grond van de Regionale Woonagenda Twente noodzakelijk zijn voor het inlopen van de woningtekorten.

Voor de kern Losser gelden op basis van de Woonvisie de volgende ambities:

• Het richtgetal voor Losser is de bouw van 360 woningen in de komende 10 jaar. Vanwege de omvang is het kwalitatieve gemeentelijke woonprogramma hier van toepassing. De gemeente legt een extra accent op de betaalbare woningen, die met name in de kerkdorpen niet realiseerbaar zijn.
• Losser heeft thans nog onvoldoende harde plancapaciteit. Er ligt een belangrijke opgave om voldoende plancapaciteit beschikbaar te hebben, waarbij nadrukkelijk uitbreidingsmogelijkheden onderzocht moeten worden.
• Die opgave betreft vooral plannen en projecten in het woonmilieu “nieuw stedelijk compact”, bij uitstek een problematiek die in de kern Losser speelt.

De prognoses en de regionale Twentse ambities betekenen voor Losser een gemiddeld nieuwbouwtempo van 65-70 woningen per jaar gedurende de komende 10 jaar. Dat wordt gebruikt als referentie maar niet als dwingend aantal. De gemeente Losser vindt kwaliteit belangrijker dan kwantiteit. Op basis daarvan komt de gemeente Losser tot de volgende - voor dit plan relevante - uitgangspunten voor het woningbouwprogramma voor de komende 10 jaar:

• Toevoegen van eengezinswoningen in de sociale huur is niet meer nodig, vervanging/modernisering eventueel wel.
• De behoefte aan levensloopgeschikte woningen kan worden vervuld door de bouw van doelgroep-onafhankelijke woningen, grondgebonden of in de vorm van appartementen. Doelgroepen zijn hier zowel starters als senioren.

Toets

De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van 15 appartementen op een inbreidingslocatie aan de Gronausestraat 199 te Losser. Het bestaande, voormalige, horecapand wordt gesloopt en vervangen door een appartementencomplex. In voorliggend plan worden 15 (levensloopbestendige) appartementen gerealiseerd die met name geschikt zijn voor senioren. Van de 15 appartementen hebben 10 woningen een verkoopprijs van maximaal de NHG-grens. Daarnaast dienen vier appartementen aangeboden te worden voor de verhuur. Doordat de woningen met name geschikt zijn voor senioren kan de doorstroming op de woningmarkt bevorderd worden in verband met de vrijkomende woningen van senioren. Daarmee voorziet het plan in een concrete behoefte aan woningen.

Op basis van vorenstaande kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de uitgangspunten die zijn verwoord in de Woonvisie 2021 - 2031 van de gemeente Losser.

3.3.3 Welstandsnota Losser: Visie op beeldkwaliteit

Op 15 oktober 2013 is de “Welstandsnota Losser: Visie op beeldkwaliteit” vastgesteld. De gemeente heeft de ambitie om meer ruimte te creëren voor burgers die willen bouwen. Te veel regels kunnen soms beperken en dragen niet per definitie bij aan goede resultaten. De rode draad in de nieuwe nota is om het welstandbeleid los te laten en te versoepelen in gebieden waar het kan, en het beleid te hanteren in gebieden waar het moet. Het grondgebied van de gemeente Losser is in de nota ingedeeld in welstandsvrije gedeeltes in de kernen en twee toetsniveaus van welstand, te weten: kwaliteitsniveau 1 en kwaliteitsniveau 2.

In de welstandsvrije gebieden geldt geen welstandstoezicht. Het excessenbeleid is in deze gebieden ook niet van toepassing. In de gebieden met een welstandsniveau 1 geldt een welstandsbeleid dat erop gericht is om de basiskwaliteit van het gebied te behouden. De welstandstoets zal in principe uitgevoerd worden door de gemeenteambtenaar aan de hand van ambtelijke welstandscriteria. Tenzij de plannen een grote impact hebben op de ruimtelijke kwaliteit van dit gebied. Dan wordt de toets door de stadsbouwmeester uitgevoerd aan de hand van basiscriteria. Het welstandsbeleid in de gebieden met een welstandsniveau 2 is gericht op het behouden en stimuleren van de ruimtelijke kwaliteiten. De welstandstoets zal hier uitgevoerd worden door de stadsbouwmeester.

Toets

Op basis van het welstandsbeleid ligt het plangebied in het deelgebied '(historische) invalswegen' en 'overige bebouwing'. Langs deze invalswegen ontstond na 1850 ‘lintbebouwing’ met hoofdzakelijk een woonfunctie. De bebouwing langs de historische invalswegen is kleinschalig en zeer divers. Dit komt tot uiting in de stijlkenmerken met bijbehorende kleur- en materiaaltoepassing en detaillering.

De overige bebouwing betreft de bedrijventerreinen en woonfuncties tussen de invalswegen die minder bepalend zijn voor de karakteristiek van Losser. De kwaliteit van de bebouwing in woongebieden en bedrijventerreinen varieert en vormt een doorsnee van de stedenbouwkundige stromingen en de Nederlandse architectuur van de periode 1950 tot heden. In figuur 3.5 is de ligging van het plangebied in de deelgebieden weergegeven.

Figuur 3.5: Deelgebieden welstandsnota Losser (bron: gemeente Losser)

Voor de '(historische) invalswegen' geldt welstandsniveau 2. Voor het deelgebied 'overige bebouwing' geldt een welstandsvrij niveau.

Aangezien het plangebied is gelegen aan de (historische) invalsweg geldt dat moet worden aangesloten bij welstandsniveau 2. Daarvoor gelden de volgende uitgangspunten:

• Behoud en stimulering van de (cultuurhistorische) structuur en bebouwingskarakteristieken.
• Behoud en stimulering van de verscheidenheid in architectuur en de individuele bebouwingskwaliteit in relatie tot de functies; met extra aandacht voor (winkel)puien, zorgvuldige detaillering, materiaaltoepassing en bijpassende reclame.
• Behoud en stimulering van de openbare ruimte en structuur van de kern.
• In groengebieden extra aandacht voor situering, vormgeving en terreininrichting

Bij de definitieve uitwerking van het plan dient rekening gehouden te worden met de geldende welstandseisen. Bij de aanvraag omgevingsvergunning zal een definitieve toets aan de welstandsnota plaatsvinden.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving staan van het verrichte onderzoek naar de voor het plan relevante feiten en de af te wegen belangen (Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.2).

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de geldende wet- en regelgeving die op voorliggend plan en plangebied van toepassing zijn. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden daarom de resultaten van het onderzoek naar o.a. de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreffen voor zover relevant de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, verkeer, water en vormvrije m.e.r-beoordeling.

4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Op 1 april 2011 is het huidige Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Op 7 juli 2017 zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd binnen dit besluit om de m.e.r.-procedure eenduidiger en overzichtelijker te maken, alsmede het aspect milieueffectrapportage explicieter te behandelen in aanvragen. Dit besluit heeft tot doel het vaststellen van mogelijke, ernstig nadelige milieugevolgen ten gevolge van een activiteit binnen de aanvraag.

Binnen het Besluit milieueffectrapportage zijn een tweetal mogelijkheden opgenomen hoe om te gaan met dit besluit bij een aanvraag. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd, maar onder de gestelde drempelwaarden blijft, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd en bovendien de gestelde drempelwaarden overstijgt, is de betreffende aanvraag m.e.r.-plichtig. Op dat moment zal een m.e.r.-rapportage op moeten worden gesteld.

Toets

Het voorliggend plan voorziet in de realisatie van 15 appartementen. De beoogde activiteit wordt in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage aangemerkt als de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. Het onderhavige project wordt niet gezien als een m.e.r.- plichtige activiteit omdat deze pas geldt bij gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of;
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

De genoemde maximum oppervlakken gelden als drempelwaarden, waar het onderhavige project ruimschoots onder blijft. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het milieubelang van de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in voldoende mate is afgewogen en dat belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten. Het plan is niet binnen een kwetsbaar of waardevol gebied gelegen en heeft ook geen belangrijke nadelige milieugevolgen voor de omgeving, waardoor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling niet m.e.r.-beoordelingsplichtig is.

Echter, per 16 mei 2017 is een aanmeldnotitie nodig wanneer sprake is van een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Dit geldt voor alle ruimtelijke ontwikkelingen die voorkomen in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. maar onder de drempelwaarden blijven (en daarmee niet planMER-plichtig zijn). Er is geen ondergrens wat betreft het plan zelf, dus ook bij de ontwikkeling van onderhavig plan.

De aanmeldnotitie m.e.r. is als Bijlage 2 bij de toelichting van dit bestemmingsplan opgenomen. Gelet op de uitkomsten van deze aanmeldnotitie, waaruit blijkt dat er als gevolg van het bestemmingsplan geen belangrijke nadelige milieugevolgen optreden, is het niet noodzakelijk om een milieueffectrapport op te stellen.

4.2 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In figuur 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven.

Figuur 4.1: Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering

Toets

Het plangebied is gelegen in een gebied dat zich kenmerkt als woongebied. Hoewel er verspreid in de omgeving enkele bedrijfsfuncties, een horecafunctie en detailhandelsfuncties aanwezig zijn, moet het plangebied worden aangemerkt als 'rustige woonwijk'.

De VNG-brochure geeft een eerste inzicht in de milieuhinder van inrichtingen. Bij de realisatie van een nieuwe functie wordt gekeken naar de omgeving waarin de nieuwe functies gerealiseerd worden. Hierbij spelen twee vragen een rol. Enerzijds is belangrijk of de nieuwe functie in de omgeving past (externe werking) en anderzijds is het van belang of de omgeving de nieuwe functie toelaat (interne werking).

Externe werking

Zoals beschreven gaat het bij de externe werking om de vraag of de voorgenomen ontwikkeling leidt tot een situatie die vanuit hinder of gevaar bezien in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ordening. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast.

De functie 'wonen' kan niet worden aangemerkt als een milieubelastende functie voor de omgeving. Deze functie heeft geen aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden tot gevolg.

Interne werking

Bij de interne werking gaat het om de vraag of de te realiseren appartementen hinder ondervinden van bestaande functies in de omgeving. In de omgeving van het plangebied bevinden zich enkele bedrijfsfuncties, een horecafunctie en detailhandelsfuncties. Deze worden in onderstaande tabel weergegeven. Daarnaast beschrijft de tabel tevens de milieucategorie, de richtafstanden die gelden voor het gebiedstype 'rustige woonwijk' en de gemeten afstand. De afstand wordt gemeten vanaf de grens van het bouwvlak (waarbinnen de gevel van het appartementengebouw gebouwd moet worden) van de te realiseren appartementen tot aan de grens van het bestemmingsvlak van de milieubelastende functie.

Functie	Milieucategorie	Richtafstand	Gemeten afstand
Eetcafé Shalom Gronausestraat 203	Horeca tot categorie III, vergelijkbaar met maximaal milieucategorie max. 2	30 meter	12 meter
Detailhandel Gronausestraat 182	max. 1	10 meter	28 meter
Bedrijfsbestemming Gronausestraat 181	max. 2	30 meter	57 meter
Detailhandel (Gronausestraat 177)	max. 1	10 meter	70 meter
Automobielbedrijf Schorfhaar (Gronausestraat 152)	max. 2	30 meter	83 meter
Detailhandel (Gronausestraat 154)	max. 1	10 meter	95 meter

In voorliggend geval wordt, met uitzondering van de horecagelegenheid aan de Gronausestraat 203, (ruimschoots) voldaan aan de richtafstanden die gelden. Aan de Gronausestraat 203 is een eetcafé gevestigd. Op grond van het bestemmingsplan geldt dat voor dit perceel horecabedrijven in de categorieën I, II en II van de lijst van categorieën horecabedrijven zijn toegestaan op de begane grond.

Categorie III horeca-activiteiten zijn vormen van horeca waar zaalaccommodatie ter beschikking wordt gesteld ten behoeve van het organiseren van bijeenkomsten en partijen, en waar als nevenactiviteit wordt voorzien in het verstrekken van kleine etenswaren en al dan niet alcoholhoudende dranken. De mogelijke effecten zijn het komen en gaan van bezoekers, parkeerdruk en geluidsoverlast van vertrekkende bezoekers. Hierbij moet worden opgemerkt dat, gelet op de grootte van het perceel, een zaalaccommodatie kan worden uitgesloten. Daarbij moet tevens worden opgemerkt dat in de bestaande situatie reeds woningen zijn gerealiseerd direct aansluitend aan de horeca-gelegenheid waardoor op grond van het Activiteitenbesluit milieubeheer reeds moet worden voldaan aan de (milieu)normen.

Ten aanzien van de feitelijke bedrijfsactiviteiten op het perceel Gronausestraat 203 geldt dat een eetcafé wordt geexploiteerd waar in hoofdzaak maaltijden worden verstrekt die deels ter plaatse worden geconsumeerd maar voor een belangrijk deel ook elders worden geconsumeerd (afhaal). Deze horeca-activiteiten zijn gelijk te stellen met milieucategorie 1 (restaurants, cafetaria's, snackbars, e.d.) waarvoor een richtafstand geldt van 10 meter. Aan de afstand van 10 meter wordt voldaan waardoor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden.

Gezien de afstand tot de milieubelastende functies kan geconcludeerd worden dat ter plaatse van de te realiseren appartementen sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Het aspect 'bedrijven en milieuzonering' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.3 Bodem

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient in de daarvoor aangewezen gevallen een bodemonderzoek te worden verricht.

Artikel 3.1.6 van het Bro bepaalt dat in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat een eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets moet worden uitgevoerd bij het opstellen of wijzigen van het bestemmingsplan of een planologische afwijking. Als er verontreiniging aanwezig is moet bepaald (nader onderzoek) worden of het een geval is in de zin de Wbb of een diffuse verontreiniging. In de exploitatieopzet moeten de saneringskosten en de verwerkingskosten voor diffuus verontreinigde grond worden opgenomen.

Toets

Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling wordt het voormalige horecapand gesloopt en vervangen door een appartementencomplex. Om te onderzoeken of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geschikt is voor de woonfunctie is door Kruse Milieu B.V. een verkennend (asbest)bodemonderzoek uitgevoerd op een terreindeel ter grootte van circa 1.969 m2. De onderzoekslocatie is grotendeels bebouwd en geheel verhard met beton inpandig), klinkers en tegels. Het verkennend (asbest)bodemonderzoek is als Bijlage 3 bij de toelichting van dit bestemmingsplan opgenomen. Hieronder worden de resultaten weergegeven.

Resultaten veldwerk

In totaal zijn er 11 inspectiegaten gegraven en zijn er 4 boringen verricht, waarvan er 2 diepe boringen zijn afgewerkt tot peilbuizen. Gebleken is dat de bodem globaal bestaat uit globaal uit matig fijn, zwak siltig tot zeer grof zand. In de boven- en ondergrond zijn roest- en oerhoudende lagen aangetroffen. Er zijn plaatselijk bodemvreemde materialen waargenomen. Deze zijn weergegeven in tabel 2 van Bijlage 3. Door de veldwerker zijn visueel geen asbestverdachte materialen waargenomen op het maaiveld of in de bodem aangetroffen. Ter plekke van de vetvangput/vetafscheiders is zintuiglijk geen verontreiniging aangetroffen (geen oliegeur, geen olie/waterreactie). Het freatische grondwater in de peilbuizen is gemiddeld aangetroffen op 1.78 m-mv.

Resultaten analyses

Op basis van de resultaten van de analyses kan het volgende worden geconcludeerd:

Nieuwbouwlocatie

Nieuwbouwlocatie

• de bovengrond (BG I) is (zeer) licht verontreinigd met kwik, lood, zink, minerale olie en PAK;
• de bovengrond (BG II) is (zeer) licht verontreinigd koper, lood, zink en PAK;
• de ondergrond (OG) is niet verontreinigd;
• het grondwater (PB 1) is licht verontreinigd met barium;
• het mengmonster MM FF - 01, MM FF - 02 en MM FF - 03 is niet verontreinigd met asbest.

Deellocatie A: Vetvangput/vetafscheiders

• de ondergrond (A - OG) is niet verontreinigd;
• het grondwater (PB A1) is zeer licht verontreinigd met barium.

Conclusies en aanbevelingen

In de bovengrond (BG I en BG II) het grondwater (PB 1 en PB A1) zijn (zeer) lichte verontreinigingen aangetoond. Voor een beschrijving en mogelijke verklaringen wordt verwezen naar de paragrafen 4.3 en 4.4 van Bijlage 3. In de ondergrond (OG en A - OG) zijn geen verontreinigingen aangetoond. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden, is er geen reden om een nader onderzoek uit te voeren.

Slotconclusie

Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de bestemmingsplanwijziging en de nieuwbouwplannen, aangezien de vastgestelde verontreinigingen geen risico’s voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin).

4.4 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder moet er bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, c.q. een ontheffing op grond van de Wro, een onderzoek worden gedaan naar de geluidsbelasting op de gevels van geluidsgevoelige objecten, voor zover deze geluidsgevoelige objecten zijn gelegen binnen een zonering van een industrieterrein, wegen en/of spoorwegen.

De Wet geluidhinder kent de volgende geluidsgevoelige functies:

• Woningen.
• Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal).
• Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc.

Enerzijds betekent dit dat (geluids-)eisen worden gesteld aan de nieuwe milieubelastende functies, anderzijds betekent dit eveneens dat beperkingen worden opgelegd aan de nieuwe milieugevoelige functies.

Toets

Wegverkeerslawaai

Op grond van het artikel 74 van de Wet geluidhinder bevindt zich langs een weg een geluidszone, die aan weerszijde een breedte heeft van:

• a. in stedelijk gebied:
  • voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken: 350 meter;
  • voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 200 meter;
• b. in buitenstedelijk gebied:
  • voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter;
  • voor een weg, bestaande uit drie of vier rijstroken: 400 meter;
  • voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 250 meter.

Deze zonering geldt niet:

• c. voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied;
• d. voor wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 kilometer per uur geldt;
• e. wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveau vaststaat dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabij gelegen rijstrook 48 dB (A) of minder bedraagt (art. 74, lid 3 Wgh).

Indien binnen de zone van een weg geluidgevoelige bestemmingen worden gebouwd, dan moeten grenswaarden in acht worden genomen. De wettelijke voorkeursgrenswaarde vanwege wegverkeerslawaai is, per weg, 48 dB voor geluidgevoelige bestemmingen. Het uitgangspunt van de Wet geluidhinder (Wgh) is dat in nieuwe situaties zo veel mogelijk dient te worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. Indien hieraan niet kan worden voldaan moet met duidelijke redenen worden aangetoond op welke gronden hieraan niet kan worden voldaan.

Indien de maximale ontheffingswaarde voor wegverkeerslawaai wordt overschreden is bebouwing met een geluidgevoelige bestemming op die plek in principe niet toegestaan. Tenzij de gevel als ‘dove’ gevel wordt uitgevoerd of dusdanige maatregelen worden getroffen opdat de geluidbelasting op de betreffende gevel lager wordt dan de maximale ontheffingswaarde.

Voor nieuwe woningen gelegen aan een bestaande weg, geldt een maximale ontheffingswaarde van 53 dB voor buitenstedelijk gebied en 63 dB voor stedelijk gebied.

Het plangebied is gelegen aan de Gronausestraat en de Smalmaatstraat. Voor de Gronausestraat geldt een maximumsnelheid van 50 km per uur en voor de Smalmaatstraat een maximumsnelheid van 30 km per uur. Derhalve geldt dat het plangebied is gelegen binnen de geluidszone van de Gronausestraat waardoor het uitvoeren van een akoestisch onderzoek noodzakelijk is. Daarnaast dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzichtelijk gemaakt te worden of voldaan kan worden aan een goed woon- en leefklimaat. Hoewel voor de Smalmaatstraat een maximumsnelheid geldt van 30 km per uur, is dit een belangrijke ontsluitingsweg voor het woongebied. Derhalve is het wegverkeer op de Smalmaatstraat tevens in de berekening van het akoestisch onderzoek opgenomen.

Om te onderzoeken of voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde op de gevel is door Munsterhuis Geluidsadvies een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De geluidbelastingen zijn vastgesteld door middel van Standaard Rekenmethode II, zoals beschreven in het 'Reken en meetvoorschrift Geluid 2012'. Het akoestisch onderzoek is als Bijlage 4 bij de toelichting van dit bestemmingsplan opgenomen. Uit het onderzoek kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

• Het blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ten gevolge van het wegverkeer op de Gronausestraat wordt overschreden ter plaatse van de appartementen. De hoogste geluidbelasting bedraagt 59 dB op de westgevel, inclusief 5 dB aftrek;
• Maatregelen om de geluidbelasting terug te dringen tot aan de voorkeursgrenswaarde stuiten naar verwachting op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige en financiële aard;
• Het blijkt dat de gecumuleerde geluidbelasting exclusief aftrek ten gevolge van het wegverkeer ter plaatse van de west- en noordgevel van de westelijke appartementen en de zuidwest- en noordwestgevel van de oostelijke appartementen hoger is dan 53 dB. Derhalve dient er voor deze gevels extra geluidwerende voorzieningen bepaald te worden om aan het maximale binnenniveau van 33 dB te kunnen voldoen. Dit zal in een gevelweringonderzoek moeten worden aangetoond.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat er een hogere waarde verleend moet worden. Voor deze woningbouwontwikkeling wordt daarom een hogere waarde vastgesteld.

Railverkeerslawaai en industrielawaai

In de omgeving van het plangebied zijn geen spoorwegen en geluidgezoneerde industrieterreinen aanwezig. De aspecten railverkeerslawaai en industrielawaai vormen derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Luchtkwaliteit

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM2,5). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen 

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Toets

De voorgenomen ontwikkeling maakt de sloop van het voormalige horecapand en de realisatie van een appartementencomplex met 15 appartementen mogelijk. Op grond van de CROW-uitgave 381 'Toekomstbestendig parkeren' geldt voor 15 appartementen (koop, appartementen, midden) een maximale verkeersgeneratie van (6,4 * 15= 96) 96 verkeersbewegingen (weinig stedelijk, rest bebouwde kom). Als wordt uitgegaan van dit scenario geldt op basis van de berekening van de NIBM-tool dat de verkeersbewegingen niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Er is geen nader onderzoek nodig. Uit de jaarlijkse rapportage van de luchtkwaliteit blijkt bovendien dat er, in de omgeving van het plangebied, langs wegen geen overschrijdingen van de grenswaarden aan de orde zijn. Een overschrijding van de grenswaarden is ook in de toekomst niet te verwachten. Aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit is derhalve niet nodig.

Figuur 4.2: Worst-case berekening voor bijdrage van extra verkeer (bron: infomil.nl)

Daarnaast geldt dat de realisatie van 15 appartementen niet kan worden aangemerkt als de realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen de zone van een Rijks- of provinciale weg. Het aspect 'luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het daarbij om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes en de Regeling Basisnet. Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen zijn het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) van toepassing.

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

• Plaatsgebonden risico (PR): Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als een kans per jaar dat een persoon onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.
• Groepsrisico (GR): Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen de inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

In het BEVI zijn de risiconormen wettelijk vastgelegd. Deze normen zijn niet effectgericht maar gebaseerd op een kansberekening. Tevens geven de risiconormen alleen de kans weer om als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen te overlijden. Gezondheidsschade en de kans op verwonding of materiële schade zijn daarin niet meegenomen. Er is in het BEVI geen harde norm voor het groepsrisico vastgesteld. Voor het groepsrisico geldt geen norm maar slechts een oriënterende waarde. Er is sprake van een verantwoordingsplicht in geval van een toename van het groepsrisico.

Risicokaart

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven.

Toets

Figuur 4.3: Uitsnede risicokaart (bron: risicokaart.nl).

Uit de inventarisatie blijkt dat binnen een straal van 322 meter en 395 meter afstand van het plangebied geen risico's op basis van de externe veiligheid zijn gelegen. Op een afstand van circa 322 meter bevindt zich een verkooppunt van motorbrandstoffen met LPG (tankstation) aan de Broekhoekweg 42 te Losser. Het tankstation heeft een vergunde jaardoorzet van minder dan 500 m3 LPG per jaar. Voor het tankstation geldt een invloedsgebied van 150 meter voor de verantwoording van het groepsrisico. Gelet op de afstand tot het plangebied (322 meter) geldt dat het plangebied is gelegen buiten het invloedsgebied voor de verantwoording van het groepsrisico.

Daarnaast bevindt zich op een afstand van circa 395 meter een buisleiding (N-528-84). Cncreet betreft het een aardgasleiding (NEN 3650-leiding) met een uitwendige diameter van 108 mm en een maximale werkdruk van 40 bar. Voor deze aardgasleiding geldt een 1%-letaliteitsgrens van 52 meter (invloedsgebied groepsrisico). Het plangebied is gelegen buiten het invloedsgebied van het groepsrisico. Derhalve geldt dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen, danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid.

4.7 Water

Een belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de NOVI en het Nationaal Water Programma 2022-2027 (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen.

Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerprogramma 2022-2027. Het staat de komende jaren voor grote uitdagingen en blijft werken aan voldoende water (niet te veel, niet te weinig), omgaan met klimaatverandering, voldoen aan de eisen voor waterkwaliteit, de biodiversiteit versterken en daarnaast wordt gewerkt aan duurzame energie en circulair grondstoffengebruik.

In de Watervisie 2050 heeft het waterschap de opgaven beschreven. Daarin wordt geschetst hoe het watersysteem er in 2050 moet uitzien om goed toegerust te zijn voor alle uitdagingen.

Het Waterbeheerprogramma 2022-2027 vloeit rechtstreeks voort uit de Watervisie. Het waterbeheerprogramma beschrijft hoe het waterschap de komende zes jaar werkt aan het realiseren van het gewenste waterbeheersysteem.

Hieronder wordt de Watervisie 2050 en het Waterbeheerprogramma 2022-2027 beschreven.

Watervisie 2050

Het Waterschap Vechtstromen heeft op 14 april 2021 de Watervisie 2050 vastgesteld. In deze Watervisie staat de drie belangrijkste opgaven waaraan Vechtstromen volgens zeven hoofdlijnen wil werken met partners en inwoners.

De drie belangrijkste opgaves zijn:

• de toenemende droogte en wateroverlast als gevolg van klimaatverandering;
• de waterkwaliteit die onder druk staat:
• de transitie naar een duurzame ontwikkeling.

De Watervisie zal worden doorvertaald naar een Waterbeheerprogramma waarin wordt bepaald hoe het Waterschap in de periode 2022-2027 gaat werken aan haar opgaves. In het beheerprogramma zal het beleid en de maatregelen worden opgenomen.

Waterbeheerprogramma 2022-2027

Het waterbeheerprogramma 2022-2027 is op 15 december 2021 vastgesteld door het algemeen bestuur van Vechtstromen. Het waterbeheerprogramma gaat in op alle aspecten van het watersysteembeheer (met uitzondering van het rioleringsbeheer en de drinkwaterzorg). Voor partners en ingezetenen verschaft het programma inzicht in de wijze waarop het waterschap omgaat met het water in het beheergebied.

Het waterbeheerprogramma volgt inhoudelijk op de Watervisie 2050, die op 14 april 2021 door het algemeen bestuur is vastgesteld. Het waterbeheerprogramma beschrijft welke maatregelen Vechtstromen wil nemen in de planperiode 2022-2027 om te werken aan de ambities uit de Watervisie. Het waterbeheerprogramma sluit aan bij plannen van andere partijen zoals het Nationale waterplan (Nationaal Water Programma 2022-2027), het Stroomgebiedsbeheerplan Rijndelta en de Omgevingsvisie van de provincies Overijssel en Drenthe.

Belangrijk uitgangspunt van het Waterbeheerprogramma is de verandering van het klimaat. De weersomstandigheden zijn steeds minder vaak gemiddeld. Dat merken we de laatste twee decennia steeds duidelijker. De winters worden natter en in de zomer zijn er langere hete en droge perioden en vallen de buien steeds meer lokaal. Deze zomerbuien hebben vaker een zeer hoge intensiteit, wat leidt tot hoge afvoerpieken en overstromingen. Het watersysteem is nog niet goed toegerust op die verandering. Het is nu nog vooral ingericht op basis van gemiddelden - de normale beheersituatie enerzijds en het voorkomen van wateroverlast anderzijds - en niet op langdurige droge periodes en incidentele hoosbuien. Dit betekent dat het watersysteem aangepast moet worden. Daarbij heeft het waterschap de ambitie om te komen tot een klimaatrobuust watersysteem in 2050: een systeem dat zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht tegen een stootje kan en goed is toegerust op veranderingen en grotere weersextremen. Overeenkomstig de Watervisie 2050 heeft het waterschap de volgende hoofdlijnen aangegeven waar de komende jaren aan gewerkt wordt:

• Als gevolg van de klimaatverandering wil het waterschap zorgen voor meer balans tussen 'droge voeten' en het beperken van wateroverlast. Dat betekent dat water het leidende principe is voor het inrichten van de leefomgeving in plaats van andersom: water volgend aan de inrichting.
• Er wordt meer aandacht gegeven aan het vasthouden van water in de bodem.
• Regenwater wordt niet als afvalwater beschouwd, maar als bouwsteen in de ontwikkeling van een robuust watersysteem.

Watertoetsproces

Op 18 januari 2022 is via www.dewatertoets.nl de digitale watertoets verricht, zie Bijlage 5. Op grond van de watertoets volgt de normale procedure. Derhalve is waterschap Vechtstromen gevraagd om advies uit te brengen.

Op 17 juni 2022 heeft het waterschap een reactie gegeven op het plan. De reactie van het waterschap luidt als volgt:

In dit geval gaat het om een herontwikkeling. De hoeveelheid verhard oppervlak lijkt af te nemen. In het algemeen hanteert het waterschap voor herontwikkelingen een bergingsopgave voor hemelwater van 20 mm voor het verhard oppervlak (voor nieuwe ontwikkeling bedraagt dat 55 mm). Dat kan via verschillende methoden, bijvoorbeeld:

• 1. Berging op plat dak, eventueel gecombineerd met begroeiing (“groenblauw” dak)
• 2. Infiltratie via groenvoorziening of via half-verharding
• 3. Aanleg infiltratiekratten onder de verharding.

Daarnaast dient het overtollige hemelwater gescheiden van het afvalwater aan de gemeente te worden aangeboden. Mogelijk dat de gemeente hier nog een gemengd stelsel heeft, maar in de toekomst zal dat gescheiden zijn en wordt hemelwater via een apart stelsel afgevoerd.

Verder dient de begane grond vloer minimaal 30 cm boven het niveau van de openbare weg te liggen.

Zoals reeds is beschreven in dit bestemmingspan neemt de bebouwde oppervlakte als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling af. Het plangebied is in de huidige situatie nagenoeg volledig verhard. Als gevolg van het plan wordt er circa 330 m2 aan groen teruggebracht. Op het parkeerterrein wordt groen aangebracht en tevens dient de bestaande groengordel tussen de parkeerplaats en de woonhof aan de Kloppenstraat behouden te worden. Het hemelwater kan op de aangebrachte groenstroken infiltreren in de bodem.

Onder het parkeerterrein worden infiltratiekoffers geplaatst om het hemelwater op te vangen. Op dit moment is de definitieve bergingseis van het plan nog niet bepaald. Om te borgen dat er aan de verplichte waterberging wordt voldaan is een voorwaardelijke verplichting in de regels van dit bestemmingsplan opgenomen. In de algemene bouwregels regels is een voorwaardelijke verplichting voor de waterberging opgenomen. De voorwaardelijke verplichting luidt: een omgevingsvergunning voor het bouwen van het hoofdgebouw kan uitsluitend worden verleend indien voor de opvang en het bufferen van hemelwater bij nieuwbouw op het eigen terrein minimaal 20 mm van het totaal aanwezige afvoerend oppervlak (grondgebonden verharding en daken) aan bergingscapaciteit gerealiseerd wordt. Concreet betekent dit dat om de omgevingsvergunning te kunnen verlenen voldoende bergingscapaciteit gerealiseerd moet worden.

Daarnaast zal de initiatiefnemer onder de parkeerplaats infiltratiekratten aanbrengen zodat het hemelwater kan infiltreren.

Ten aanzien van de afvoer van huishoudelijk afvalwater zal het appartementengebouw aansluiten op de bestaande gemengde riolering (GWA).

Het aspect 'water' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.8 Ecologie

Bij een ruimtelijk plan moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot aanwezige natuurwaarden in beeld worden gebracht. Daarbij wordt ingegaan op de relatie van het plan met beschermde gebieden, beschermde soorten, en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De wettelijke kaders hiervoor worden gevormd door Europese richtlijnen (Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn), nationale regelgeving (Wet natuurbescherming) en provinciale regelgeving (NNN in provinciale verordening).

Toetsing

Voorliggend plan voorziet in de realisatie van 15 nieuwe appartementen aan de Gronausestraat 199 te Losser. Om deze nieuwbouw te realiseren dient de bestaande bebouwing gesloopt te worden. Als gevolg van deze voorgenomen activiteiten kan overtreding van de Wet natuurbescherming op voorhand niet worden uitgesloten. Derhalve is Natuurbank Overijssel gevraagd om de wettelijke consequenties van de voorgenomen activiteiten in het kader van de Wet natuurbescherming in beeld te brengen. In Bijlage 6 zijn de bevindingen van het uitgevoerde onderzoek gepresenteerd. Naast een beschrijving van het onderzoeksgebied, de onderzoeksopzet en de resultaten van het onderzoek, worden de wettelijke consequenties van de voorgenomen activiteiten weergegeven.

Het plangebied is op 25 januari 2022 onderzocht op de (potentiële) aanwezigheid van beschermde planten, dieren en beschermde nesten, holen, vaste rust- en voortplantingslocaties. Ook is onderzocht of de voorgenomen activiteiten een negatief effect hebben op beschermd (natuur)gebied, zoals Natura 2000 en het Natuurnetwerk Nederland. Hieronder worden de resultaten van de quickscan natuurwaarden weergegeven.

Natuurnetwerk Nederland

Het plangebied ligt op minimaal 380 meter afstand van gronden die tot het Natuurnetwerk Nederland behoren. In figuur 4.4 is de ligging van het Natuurnetwerk Nederland in de omgeving van het plangebied weergegeven.

Figuur 4.4: Ligging plangebied t.o.v. NNN (bron: Natuurbank Overijssel)

De bescherming van het Natuurnetwerk Nederland kent geen externe werking. Omdat het plangebied buiten het Natuurnetwerk Nederland ligt, hoeft voorgenomen initiatief niet getoetst te worden aan provinciaal beleid t.a.v. Natuurnetwerk Nederland.

Natura 2000-gebied

De biodiversiteit (soortenrijkdom) in Europa gaat al jaren achteruit. Duurzame bescherming van flora en fauna is hard nodig. Planten en dieren trekken zich weinig aan van landsgrenzen en het is daarom belangrijk om natuurbescherming in Europees verband aan te pakken. Zo voorkomen we dat de natuur in Europa en in Nederland steeds eenvormiger wordt. Daartoe is in 1979 de Vogelrichtlijn opgesteld en in 1992 de Habitatrichtlijn. Deze richtlijnen hebben twee componenten: soortenbescherming en gebiedsbescherming. Alle EU-lidstaten wijzen beschermde gebieden aan voor specifieke (leefgebieden van) (vogel-)soorten. De onder beide richtlijnen aangewezen beschermde gebieden vormen het Natura 2000-netwerk. De Nederlandse bijdrage aan dit Europese netwerk van beschermde natuurgebieden bestaat uit ruim 160 gebieden.

De Wet natuurbescherming regelt in hoofdstuk 2 de bescherming van Natura 2000-gebieden. Dit zijn speciale beschermingszones op grond van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. De minister wijst deze gebieden aan.

Voor de Natura 2000-gebieden stelt de minister instandhoudingsdoelstellingen op voor:

• de leefgebieden van vogels;
• de natuurlijke habitats of habitats van soorten (art. 2.1 Wet natuurbescherming);

De provincies stellen voor de Natura 2000-gebieden een beheerplan op (art. 2.3 Wet natuurbescherming). In het beheerplan staan maatregelen die ervoor moeten zorgen dat de instandhoudingsdoelstellingen worden bereikt.

Nederland past een vergunningenstelsel toe. Hierdoor is in ons land een zorgvuldige afweging gewaarborgd rond projecten die gevolgen kunnen hebben voor Natura 2000-gebieden. Vergunningen worden verleend door provincies of door het ministerie van LNV. Natura 2000-gebieden mogen geen significante schade ondervinden. Dit houdt in dat bepaalde plannen en projecten, op zichzelf óf in combinatie met andere plannen en projecten, de natuurwaarden waarvoor de gebieden zijn aangewezen niet significant negatief mogen beïnvloeden. Elke ontwikkeling in of nabij een Natura 2000-gebied dient te worden onderworpen aan een 'voortoets'. Uit de voortoets moet blijken of kan worden uitgesloten dat de gewenste werkzaamheden/ontwikkelingen een (significant) negatief effect hebben (op zichzelf of in combinatie met andere plannen of projecten). Voor alle Natura 2000-gebieden dient een beheerplan te zijn opgesteld waaruit duidelijk wordt welke activiteiten wel en niet zonder vergunning mogelijk zijn in en nabij die gebieden.

Het plangebied ligt op minimaal 460 meter afstand van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Dinkelland. In figuur 4.5 is de ligging van het plangebied ten opzichte van het Natura 2000-gebied weergegeven.

Figuur 4.5: Ligging plangebied t.o.v. Natura 2000-gebied (bron: Natuurbank Overijssel)

Effectbeoordeling uitvoering fysieke activiteiten

Het plangebied is niet zichtbaar vanuit Natura 2000-gebied. Negatieve effecten, zoals geluid, licht en optische verstoring zijn daarom niet aan de orde. Ook zijn in het Natura 2000-gebied geen negatieve effecten, zoals trillingen waarneembaar. Met uitzondering van het aspect stikstof, kunnen negatieve effecten op Natura 2000-gebied uitgesloten worden.

Stikstofdepositie op Natura 2000-gebied

Volgens de Wet natuurbescherming is een vergunning nodig voor activiteiten die kunnen leiden tot schade aan Natura 2000-gebieden, bijvoorbeeld als gevolg van stikstofdepositie (uitstoot en neerslag van stikstof). Natura 2000 is een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden. In Natura 2000–gebieden worden bepaalde diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving beschermd om de biodiversiteit te behouden. Te veel stikstof is slecht voor planten die leven op voedselarme grond. Als deze planten verdwijnen, kan dat ook slecht zijn voor dieren die in dat gebied leven. Daarnaast leidt stikstof tot verzuring van de bodem. In sommige delen van de Natura 2000- gebieden is de hoeveelheid stikstof te hoog.

De overheid wil de hoeveelheid stikstof in de natuur (stikstofdepositie) terugdringen. Daarvoor introduceerde zij in 2015 het Programma Aanpak Stikstof (PAS). Dit programma was ook gericht op het versterken van de natuur en het maakte tegelijkertijd economische ontwikkeling mogelijk. Op 29 mei 2019 heeft het hoogste bestuursorgaan van ons land, de Raad van State, de vergunningen op basis van het PAS ongeldig verklaard omdat dit in strijd is met de Europese natuurwetgeving. De overheid werkt nu aan een nieuwe aanpak stikstof. De depositie van stikstof vindt plaats in de vorm van NOx (stikstofoxide) en NH3 (ammoniak). De depositie van NOx vindt onder meer plaats bij de verbranding van fossiele brandstoffen. De depositie van NH3 is voor het overgrote deel afkomstig van de landbouw.

Om voor afzonderlijke projecten aan te tonen wat het effect is op Natura 2000-gebieden is het rekeninstrument AERIUS in het leven geroepen. Op 26 januari 2023 is de AERIUS Calculator geactualiseerd. De nieuwe versie van de AERIUS Calculator is de AERIUS Calculator 2022. De belangrijkste verandering tot nu toe voor de AERIUS Calculator ten opzichte van de voorgaande versies is dat de afkapgrens van 5 km verlegd is naar 25 km voor stikstofdepositie bij alle projecten. De aanleiding hiervoor is het eindrapport van het adviescollege ‘Meten en berekenen Stikstof’(ook wel de ‘Commissie Hordijk’) en de uitspraak van de Raad van State over de A15 van begin dit jaar. Eventuele deposities voorbij deze afkapgrens werden voorheen niet in beeld gebracht. De nieuwe afkapgrens van 25 km zal vooral voor grotere projecten consequenties hebben. Hoewel in de AERIUS 2020 ook een afkapgrens was opgenomen, gold deze slechts voor wegverkeer en was de afstand veel korter (5 km).

Om te onderzoeken of het plan leidt tot een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebied dient een AERIUS-berekening uitgevoerd te worden voor de aanlegfase (bouw- en sloopfase) en de gebruiksfase. De AERIUS-berekening en rapportage zijn opgenomen als Bijlage 7 bij de toelichting van dit bestemmingsplan.

Stikstofdepositie aanlegfase

Betreft de daadwerkelijke bouw van een voorliggend project zoals bouwrijp maken van het plangebied, aanleg van kabels etc.. Tijdens de aanlegfase kan er op twee mogelijke manieren stikstof vrijkomen:

• werkvoertuigen op de bouwlocatie;
• verkeersbewegingen van en naar de bouwlocatie.

Stikstofdepositie gebruiksfase

Tijdens de gebruiksfase kan op twee manieren depositie plaatsvinden:

• 1. Bewoning van de appartementen : in het voorliggende geval wordt er gasloos gebouwd. Daarmee zal er geen sprake zijn van de uitstoot van NOx . Er vindt geen emissie plaats als gevolg van het verwarmen, het koken en/of verwarmen van tapwater in de appartementen. Dit onderdeel wordt dan ook verder buiten beschouwing gelaten.
• 2. Verkeersbewegingen gebruiksfase: betreft de verkeersbewegingen die de voorgenomen ontwikkeling te weeg brengt tijdens de gebruiksfase. De calculator berekent de depositiebijdrage van het wegverkeer met een implementatie uit de Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007 tot een afstand van 25 km van de weg. Het dichtstbijzijnde Natura 2000- gebied is gelegen op circa 450 meter afstand. Dit betekent dat de verkeersbewegingen in de berekening moeten worden meegenomen.
  
  Een algemeen criterium voor verkeer van en naar inrichtingen is dat de gevolgen niet meer aan de inrichting worden toegerekend wanneer het verkeer is opgenomen in het heersende verkeersbeeld. Volgens de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is dit het geval op het moment dat het aan- en afvoerende verkeer zich door zijn snelheid en rij- en stopgedrag niet meer onderscheidt van het overige verkeer dat zich op de betrokken weg bevindt. De berekening heeft dienovereenkomstig plaatsgevonden.

De berekeningen zijn uitgevoerd met het programma AERIUS Calculator 2022. Voor de beoogde situatie is gerekend voor het rekenjaar 2023, omdat geacht wordt dat de appartementen dan pas bewoonbaar zullen zijn. De bijdrage aan de stikstofdepositie in de omliggende Natura 2000-gebieden is in alle gevallen berekend voor een vergunning Wet natuurbescherming.

Referentiesituatie

De huidige feitelijke legale situatie van het plangebied betreft een horecabestemming, waarop jaren lang een chinees restaurant werd geëxploiteerd. Hoewel het restaurant momenteel gesloten is, kan juridisch-planologisch gezien weer een horecabedrijf zich op de locatie vestigen. Het gebruik van een dergelijk bedrijf kan zorgen voor een uitstoot van stikstof en/of ammoniak. Hierbij kan worden gedacht aan gasverbruik in het gebouw en door de dagelijkse verkeersbewegingen van en naar de horecafunctie.

Gasverbruik

In het voormalige chinees restaurant was een stookinstallatie aanwezig voor het verwarmen van het gebouw en voor het koken en/of verwarmen van tapwater in het restaurant. Op basis van de informatie van de netbeheerder bedroeg het gasverbruik aan de Gronausestraat 199 jaarlijks 12.492 m³. Aangezien de vestiging van een soortgelijk horecabedrijf binnen het plangebied met ongeveer hetzelfde gasverbruik juridisch-planologisch toegestaan is, is het voor de referentiesituatie redelijk om uit te gaan van een jaarlijks gasverbruik van afgerond 12.000 m³. Gezien de rookgasfactor van 9 m³ per kubieke meter aardgas en een emissieconcentratie van 70 mg NOx/NM³, bedraagt de NOx-emissie bij een jaarlijks gasverbruik van 12.000 m³ afgerond 7,5 kg/j.

Verkeersbewegingen van en naar de horecafunctie

In de CROW-publicatie 381 worden geen verkeersgeneratiekengetallen weergegeven voor restaurants.Aan de hand van de volgende uitgangspunten kan toch een reëel kengetal bepaald worden:

• Volgens het CROW mag voor restaurants in de rest van de bebouwde kom in een niet stedelijk gebied 14,0 tot 16,0 parkeerplaatsen per 100 m² bvo aangehouden worden. De gemiddelde parkeernorm bedraagt derhalve 15 parkeerplaatsen per 100 m².
• Aangenomen kan worden dat iedere tafel minimaal 2 keer per dag in het weekend (zaterdag en zondag) bezet wordt (turnover). Op overige dagen (maandag tot en met vrijdag) kan worden uitgegaan dat iedere tafel minimaal 1 keer bezet wordt.
• De oppervlakte van het voormalige restaurant bedroeg 1.130 m². De verkeersgeneratie per 100 m² bvo bedraagt daarmee:
  • 1. Op weekenddagen (zaterdag en zondag): (15 ppl/100 m² bvo * 2 x bezet/dag * 2 mvt/etmaal à 15 ppl/100 m² bvo) = 680 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Totaal bedraagt de verkeersgeneratie in het weekend (zaterdag en zondag) 1.360 motorvoertuigbewegingen (2 * 680 mvt).
  • 2. Op de overige dagen (maandag tot en met vrijdag): (15 ppl/100 m² bvo * 1 x bezet/dag * 2 mvt/etmaal a 15 ppl/100 m² bvo) = 340 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De totale verkeersgeneratie bedraagt daarmee op de overige dagen (maandag tot en met vrijdag) 1.700 motorvoertuigbewegingen (5 * 340 mvt).
  • 3. De gemiddelde verkeersgeneratie per dag bedraagt voor het restaurant dan ook afgerond 437 motorvoertuigbewegingen per dag (1.360 + 1.700 / 7 = 437,14).

Rekenresultaten aanlegfase

De totale NOx-emissie als gevolg van de realisatie van de ontwikkeling bedraagt in totaal 27,3 kg/j. De totale NH3-emissie bedraagt 0,7 kg/j. Er zijn rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. De grootste toename van depositie bedraagt 0,01 mol/ha/j ter plaatse van het Natura 2000-gebied ‘Dinkelland’.

Rekenresultaten gebruiksfase

De totale NOx-emissie als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling bedraagt in totaal 5,8 kg/j. De totale NH3-emissie bedraagt 0,3 kg/j. Er zijn geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j.

Conclusie stikstofdepositie

Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling komt er zowel NOx als NH3 vrij. Door uitvoering van de voorliggende AERIUS berekening is aangetoond dat dit in de aanlegfase leidt tot een meetbare depositie van NOx of NH3 in Natura 2000-gebied dat gevoelig is voor stikstof en ammoniak. In de gebruiksfase is er geen meetbare depositie gevonden. In de aanlegfase ligt de emissie op 0,01 mol/ha/j en in de gebruiksfase niet hoger dan 0,00 mol/ha/j. Gelet op dat er in de aanlegfase sprake is van een meetbare depositie van 0,01 mol/ha/j, is er een verschilberekening uitgevoerd van de huidige situatie (referentiesituatie) en de aanlegfase (zie bijlage 3 in Bijlage 7). In de verschilberekening is de stikstof- en ammoniakuitstoot van de huidige situatie door het gasverbruik en de dagelijkse verkeersbewegingen afgezet tegenover de tijdelijke stikstof- en ammoniakuitstoot van de aanlegfase. Door uitvoering van de verschilberekening is aangetoond dat er geen toename is van een meetbare depositie op het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied. De uitkomst van de verschilberekening is 0,00 mol/ha/j. Dit betekent dat de ontwikkeling, ondanks dat er sprake is van een tijdelijke meetbare depositie, niet leidt tot een verslechtering van de milieukwaliteit van Natura 2000-gebieden.

Aangezien in de gebruiksfase geen meetbare depositie gevonden is, leidt de ontwikkeling bij het permanente gebruik van het plangebied ook niet tot een verslechtering van de milieukwaliteit van Natura 2000-gebieden.

De AERIUS Calculator 2022 biedt voldoende inzicht in het effect van de voorgenomen activiteit op Natura 2000-gebieden voor het aspect stikstof en ammoniak. De uitkomsten van de berekeningen met de AERIUS Calculator 2022 zijn geldig en toepasbaar voor ruimtelijke plannen. Gelet op het vorenstaande worden vanuit het aspect stikstof en ammoniak geen belemmeringen verwacht voor de voorgenomen ontwikkeling.

Soortenbescherming

In het kader van de soortenbescherming is het plangebied op 25 januari 2022 tijdens de daglichtperiode (ochtend) bezocht. Het onderzoeksgebied is te voet onderzocht op de aanwezigheid en potentiële aanwezigheid van beschermde flora- en faunawaarden.

De voorgenomen activiteiten worden gezien als 'ruimtelijke ontwikkeling'. Voor een aantal algemeen voorkomende en talrijke faunasoorten geldt in Overijssel een vrijstelling van de verbodsbepaling 'het opzettelijk beschadigen en vernielen van rust- en voortplantingsplaats', als gevolg van werkzaamheden die in het kader van een ruimtelijke ontwikkeling worden uitgevoerd. Voor beschermde soorten die niet op deze vrijstellingslijst staan, is een ontheffing vereist of er dient gewerkt te worden volgens een goedgekeurde en toepasbare gedragscode om ze te mogen verstoren en om opzettelijk de vaste rust- en voortplantingsplaats te mogen beschadigen en te vernielen. Voor het doden van beschermde diersoorten geldt geen vrijstelling van de verbodsbepalingen. Afhankelijk van de status van de beschermde soorten, kan soms ook gewerkt worden conform een door de Minister goedgekeurde, en op de situatie toepasbare, gedragscode. In het kader van de zorgplicht moet rekening worden gehouden met alle in het plangebied aanwezige planten en dieren en moet er gekozen worden voor een werkmethode en/of planning in de tijd, waardoor planten en dieren zo min mogelijk schade ondervinden als gevolg van de voorgenomen activiteiten.

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten, maar wel tot geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren. Het plangebied wordt door beschermde diersoorten hoofdzakelijk benut als foerageergebied, maar mogelijk nestelen er vogels. Grondgebonden zoogdieren, vleermuizen en amfibieën benutten het plangebied uitsluitend als foerageergebied.

Van de in het plangebied nestelende vogelsoorten, is uitsluitend het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Bezette vogelnesten zijn beschermd en mogen niet beschadigd of vernield worden. Gelet op de aard van de werkzaamheden kan geen ontheffing verkregen worden voor het beschadigen of vernielen van bezette vogelnesten. Indien de jonge solitaire zomereik wordt verwijderd tijdens de voortplantingsperiode, wordt geadviseerd vooraf een broedvogelscan uit te voeren om de aanwezigheid van een bezet vogelnest uit te kunnen sluiten.

Door uitvoering van de voorgenomen activiteiten neemt de betekenis van het plangebied als foerageergebied voor vleermuizen af. Dit leidt echter niet tot wettelijke consequenties.

Op basis van vorenstaande kan geconcludeerd worden dat het aspect 'ecologie' geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.9 Archeologie en Cultuurhistorie

Nederland heeft in 1992 het verdrag van Malta ondertekend. Het verdrag van Malta heeft als doel het archeologisch erfgoed in de bodem beter te beschermen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar een reële verwachting bestaat dat er archeologische waarden aanwezig zijn dient er een archeologisch onderzoek uit te worden gevoerd, voordat er bodemingrepen plaatsvinden.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden ter vervanging van de Monumentenwet 1988. Een deel van de monumentenwet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Tot die tijd blijven deze onderdelen van de Monumentenwet 1988 gelden als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet.

Gemeenten hebben een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord zijn verplicht rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Archeologie

In het bestemmingsplan dient rekening gehouden te worden met archeologische waarden in de bodem. Hierbij gaat het niet alleen om de bekende terreinen die op de Archeologische Monumentenkaart staan aangegeven, maar ook om de zones op die Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW). In onderstaande figuur 4.6 zijn de archeologische waarden/verwachtingswaarden voor de kern Losser weergegeven.

Figuur 4.6: Uitsnede archeologische verwachtingenkaart (bron: Gemeente Losser/BügelHajema)

Toets

Het plangebied is op de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart niet gekarteerd. Tevens is het plangebied op grond van het vigerende bestemmingsplan niet voorzien van een dubbelbestemming ten aanzien van archeologische waarden. Daarnaast wordt, gelet op de bestaande aanwezige bebouwing in het plangebied, uitgegaan dat de grond reeds geroerd is. Derhalve wordt het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk geacht.

Hoewel in voorliggend geval een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is, kan nooit helemaal worden uitgesloten dat bij uitvoering van de werkzaamheden alsnog archeologische vondsten worden gedaan. Dergelijke (toevals)vondsten moeten op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet bij de bevoegde overheid (Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, c.q. gemeente Losser) worden gemeld.

Cultuurhistorie

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. De bescherming van cultuurhistorische elementen is vastgelegd in de Monumentenwet 1988 (die nog geldt als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet). Deze wet is vooral gericht op het behouden van historische elementen voor latere generaties.

Toets

Het plangebied kent geen bijzondere cultuurhistorische waarden. Hoewel er aan de Gronausestraat 166-168 een gemeentelijk monument aanwezig is, heeft het plan geen nadelige effecten op het monument. Derhalve kan geconcludeerd worden dat het aspect 'cultuurhistorie' geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.10 Verkeer / parkeren

Verkeer

Het plangebied is gelegen aan de Gronausestraat 199 te Losser. Het plangebied is via een in/uitrit aan de Smalstraat bereikbaar door middel van de doorgang tussen het appartementengebouw en de woning Smalstraat 1 te Losser. Bij de doorgang wordt een poort gerealiseerd die voorzien is van een stoplicht.

De Gronausestraat betreft een historische invalsweg in de kern Losser en verbondt Losser samen met de Oldenzaalsestraat, de Enschedesestraat en de Lutterstraat met de omringende kernen en de daar aanwezige werkgelegenheid. De Gronausestraat vervult van oudsher een belangrijke verkeersfunctie waarvoor een maximumsnelheid geldt van 50 km per uur. Op de Gronausestraat monden de wijkontsluitingswegen uit (waaronder Smalstraat).

Om de (gemiddelde) verkeersgeneratie en parkeerbehoefte van een plan te kunnen bepalen heeft het CROW de publicatie 'Toekomstbestendig parkeren' opgesteld. Voor de berekening van de verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten:

• Wonen, koop, appartement, midden;
• Stedelijkheidsgraad: weinig stedelijk;
• stedelijk gebied: rest bebouwde kom.

Voor een appartement (koop, appartement, midden) geldt een gemiddelde verkeersgeneratie van 6 verkeersbewegingen per woning per etmaal. De totale verkeersgeneratie van het plan bedraagt derhalve (15 * 6 = 90) 90 verkeersbewegingen per dag. Gelet op het karakter van de Gronausestraat en de zeer korte afstand van de in/uitrit van het plangebied aan de Smalstraat naar de Gronausestraat (circa 35 meter) kan geconcludeerd worden dat de verkeersbewegingen eenvoudig via de huidige infrastructuur afgewikkeld kan worden. Het aspect 'verkeer' levert geen belemmeringen op voor dit plan.

Parkeren

Ten aanzien van het parkeren wordt een gemiddelde parkeernorm van 2,0 parkeerplaatsen per woning voorgeschreven. De totale parkeerbehoefte van het plan bedraagt derhalve gemiddeld (2,0 * 15 =) 30 parkeerplaatsen.

Conform uitspraken van de Raad van State wordt bij de berekening van de parkeernormen bij functiewijzigingen als uitgangspunt gehanteerd dat het verschil in parkeerplaatsen tussen de huidige bestemming en de nieuwe ontwikkeling op een theoretische manier berekend wordt. Het aantal te realiseren parkeerplaatsen is de parkeernorm in de huidige situatie minus de parkeerplaatsen in de nieuwe situatie.

Op grond van het vigerende bestemmingsplan geldt voor het plangebied de bestemming 'Horeca' en 'Verkeer – Verblijf'. De voor Horeca aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor horecabedrijven, waarbij de gedurende 10 jaar een restaurant op het perceel aanwezig was.

Voor een restaurant geldt een gemiddelde parkeernorm van 15 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo (brutovloeroppervlakte). De bruto vloeroppervlakte is de oppervlakte van het gebied dat wordt begrensd door de buitenomtrek van de omringende opgaande scheidingsconstructies, gemeten op vloerniveau(s). Inpandig gebouwde parkeervoorzieningen maken geen deel uit van het bvo.

Het horecapand heeft een oppervlakte van circa 1.130 m2. De theoretische parkeernorm van de horecagelegenheid bedroeg derhalve (11,3 * 15 = 169,5) afgerond 170 parkeerplaatsen. Deze parkeergelegenheid was op het eigen parkeerterrein niet aanwezig waardoor een deel van de parkeerbehoefte in de openbare ruimte moest worden opgevangen.

Het bouwplan voor 15 appartementen voorziet in een parkeerbehoefte van 30 parkeerplaatsen, waardoor er sprake is van een afnemende parkeerbehoefte van 140 parkeerplaatsen in het plangebied c.q. de omgeving van het plangebied. Daarbij wordt opgemerkt dat in het plangebied wordt voorzien in 23 parkeerplaatsen voor de bewoners van het appartementengebouw. De overige zeven parkeerplaatsen kunnen in de openbare ruimte worden opgevangen. Aan de voorzijde van het plangebied zijn vier parkeerplaatsen in de openbare ruimte langs de Gronausestraat aanwezig en direct naast het perceel aan de zuidzijde zijn vijf openbare parkeerplaatsen aanwezig.

Bij 15 parkeerplaatsen wordt een berging gerealiseerd met een oppervlakte van circa 6 m2. Om de geparkeerde auto's van de bewoners van het appartement te beschermen tegen de weersinvloeden is de initiatiefnemer voornemens om de bewoners de mogelijkheid te bieden om één carport bij één parkeerplaats te realiseren. Dat betekent dat er maximaal 15 carports gerealiseerd mogen worden met een oppervlakte van 16 m2, waardoor de maximale toegestane oppervlakte aan carports maximaal 240 m2 bedraagt (15 x 15,6 m2). De oppervlakte aan bergingen bedraagt maximaal 30 m2. De totale bebouwde oppervlakte bedraagt derhalve 951 m2. In de regels van dit bestemmingsplan is de maximale oppervlakte per carport geborgd.

Om toekomstige laadpalen voor de toekomstige bewoners mogelijk te maken wordt er naar elke berging een voorziening gelegd ten behoeve van een toekomstige laadpaal. Als de (toekomstige) bewoners een laadpaal willen aanleggen hoeft er enkel een lader aan de wand van de berging gemonteerd te worden.

Gelet op de parkeerbehoefte van het horecapand en de jurisprudentie inzake de parkeerbehoefte kan geconcludeerd worden dat het aspect 'parkeren' geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van dit plan. De druk op de openbare parkeerplaatsen neemt als gevolg van dit plan af.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Planopzet en systematiek

De in Hoofdstuk 2 beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die bindend is voor overheid, bedrijven en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding (plankaart) vormen het juridisch bindende deel. Op de verbeelding worden de toegekende bestemmingen en aanduidingen visueel weergegeven. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De toelichting heeft zelf geen juridische bindende werking, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.

5.2 Toelichting op de regels

5.2.1 Opbouw

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, zoals verplicht is sinds 1 juli 2013. Dit houdt onder meer in dat het plan IMRO-gecodeerd wordt opgeleverd. Navolgend wordt de opbouw, indeling en systematiek van de regels kort toegelicht.

Inleidende regels

• Begrippen

In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

• Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Bestemmingsregels

De opbouw van de bestemmingen ziet er als volgt uit:

• bestemmingsomschrijving:

De omschrijving van de doeleinden. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies;

• bouwregels:

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding (plankaart);

• afwijken van de bouwregels:

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van de bouwregels ten aanzien van het oppervlak en de vorm van bijbehorende bouwwerken;

• specifieke gebruiksregels:

In dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling/verduidelijking op de in de bestemmingsomschrijving genoemde functies;

• afwijken van de gebruiksregels:

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van het in de bestemmingsomschrijving beschreven gebruik van hoofdgebouwen;

Algemene regels

• Anti-dubbeltelregel:

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld;

• Algemene bouwregels:

In dit artikel zijn regels opgenomen hoe om te gaan met ondergeschikte afwijkingen van de bouwregels voor wat betreft het overschrijden van de bouwgrenzen. Daarnaast is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarin is bepaald dat een omgevingsvergunning voor het bouwen van het hoofdgebouw uitsluitend kan worden verleend indien voor de opvang en het bufferen van hemelwater bij nieuwbouw op het eigen terrein voldoende bergingscapaciteit wordt gerealiseerd.

• Algemene gebruiksregels:

Deze bepaling bevat een opsomming van strijdig gebruik van gronden en bouwwerken in algemene zin;

• Algemene afwijkingsregels:

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;

• Algemene wijzigingsregels

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

• Overige regels:

Hier staan regels geformuleerd ten aanzien van het aantal parkeerplaatsen dat gerealiseerd moet worden.

Overgangs- en slotregels

• Overgangsrecht:

Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een bouwvergunning kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het overgangsrecht is opgenomen zoals opgenomen in artikel 3.2.1 Bro. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet;

• Slotregel: 

Deze bepaling geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

5.2.2 Bestemmingen

Naast de inleidende regels (begrippen en wijze van meten), algemene regels (zoals bouwregels, gebruiksregels en proceduregels) en de overgangs- en slotregels, zijn de volgende bestemmingen in dit plan opgenomen:

Bestemmingen

• Tuin (Artikel 3)

Een deel van de gronden rondom het appartementengebouw zijn voorzien van de bestemming ‘Tuin’. Het gaat hierbij om gronden gelegen tussen de woningen/woonpercelen en de openbare weg (Gronausestraat en Smalstraat). De voor ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn bestemd voor tuin, behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofgebouwen.

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde bedraagt de bouwhoogte niet meer dan 1 meter.

• Verkeer (Artikel 4)

De gronden waar sprake is van een doorgaande verkeersroute of waar sprake is van een openbaar gebied met een verblijf- en verplaatsingsfunctie voor verkeer zijn bestemd tot ‘Verkeer’. Naast wegen, pleinen, fiets- en voetpaden, bermen en (berm)sloten en groen- en speelvoorzieningen zijn ook water en waterhuishoudkundige voorzieningen, wadi’s daaronder begrepen, groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen toegestaan.

• Verkeer - Verblijf (Artikel 5)

De belangrijkste ontsluitingsweg en het daarachter gelegen parkeerterrein zijn voorzien van de bestemming ‘Verkeer – Verblijf’.

De voor ‘Verkeer – Verblijf’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen, straten, paden en parkeervoorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de bouwhoogte, voorzover het geen bouwwerken betreft voor de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer, niet meer dan 5 m bedraagt.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - berging' is één berging per woning van de aangrenzende bestemming 'Wonen - Woongebouw' toegestaan, met dien verstande dat:

• 1. totaal maximaal 15 bergingen zijn toegestaan;
• 2. de oppervlakte per berging maximaal 6 m2 bedraagt;
• 3. de bouwhoogte niet meer dan 3 m bedraagt.

Daarnaast is het met een omgevingsvergunning mogelijk om per woning één carport te realiseren. Bij een omgevingsvergunning kan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - berging' worden afgeweken ten behoeve van de bouw van ten hoogste één carport per woning in de aangrenzende bestemming 'Wonen - Woongebouw', met dien verstande dat:

• a. in totaal maximaal 15 carports zijn toegestaan;
  • 1. de oppervlakte per carport ten hoogste 16 m² mag bedragen;
  • 2. de bouwhoogte ten hoogste 3 m mag bedragen;
• b. de in sub a genoemde omgevingsvergunning wordt slechts verleend indien:
  • 1. sprake is van een positief welstandsadvies;
  • 2. sprake is van een situering van de bebouwing die vanuit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar is, waarbij onder meer geldt dat de situering compact dient te zijn en een onsamenhangende en willekeurige situering ongewenst is;
  • 3. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
    • het straat- en bebouwingsbeeld;
    • de verkeersveiligheid;
    • de sociale veiligheid;
    • het bergen van hemelwater;
    • de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

• Wonen (artikel 6)

De grond die met het naastgelegen perceel wordt uitgeruild wordt voorzien van de bestemming 'Wonen'. Deze bestemming heeft betrekking op de bestaande woningen waarbij geldt dat deze uitsluitend ter plaatse van een bouwvlak gerealiseerd mogen worden.

Ten aanzien van de bijgebouwen is bepaald dat bij iedere woning, zowel binnen als buiten het bouwvlak, bijgebouwen mogen worden gebouwd tot een maximale gezamenlijke oppervlakte 65 m² mits het bebouwingspercentage van het bouwperceel niet meer dan 50 gaat bedragen. Voor deze oppervlakteberekening telt niet mee de oppervlakte die is gelegen binnen het bouwvlak en voor zover gelegen binnen het verlengde van de zijgevels.

Ten aanzien van de situering van de bijgebouwen is bepaald dat deze op een afstand van minimaal 4 m achter de voorgevel van de woning en het verlengde van deze gevel dienen te worden gebouwd. Voorts geldt een carportregeling.

• Wonen - Woongebouw (Artikel 7)

De gronden ter plaatse van de beoogde appartementen zijn voorzien van de bestemming ‘Wonen - Woongebouw’. De gronden zijn bestemd voor het wonen in woongebouwen in woningen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep met daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen en erven, waterhuishoudkundige voorzieningen en parkeervoorzieningen.

Voor hoofdgebouwen geldt onder andere dat deze uitsluitend binnen een bouwvlak gebouwd mogen worden. Het aantal woningen bedraagt maximaal het aangegeven aantal ter plaatse van de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’.

De goot- en bouwhoogte van het gebouw mag niet meer bedragen dan is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte, maximum bouwhoogte (m)'.

Aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen zijn niet toegestaan.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden
naar de uitvoerbaarheid van het plan. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

De gemeentelijke kosten, waaronder leges en planschadekosten, komen voor rekening van de aanvrager. Met de aanvrager is een anterieure overeenkomst afgesloten waarin onder andere het verhaal van kosten is opgenomen. Hiermee is het kostenverhaal anderzins verzekerd en kan de raad op grond van artikel 6.12, lid 2 onder a besluiten geen exploitatieplan vast te stellen.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Provincie Overijssel

Het bestemmingsplan wordt in het kader van het vooroverleg verzonden aan de provincie Overijssel.

Waterschap Vechtstromen
Op 18 januari 2022 is het plan via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Vechtstromen. De conclusie van die digitale toets is dat het waterschap een positief advies geeft. Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.

Informatieavond

Hoewel de bewoners in de omgeving niet worden aangemerkt als wettelijk vooroverlegpartner onderschrijft de aanvrager het belang van het tijdig informeren van de omgeving. Op 10 november 2022 heeft in café Heijdeman, gelegen aan de Smalmaatstraat 55 een informatiebijeenkomst voor omwonenden plaatsgevonden omtrent de voornemens van de aanvrager voor de herontwikkeling van het perceel naar woningbouw.

De informatiebijeenkomst is in het algemeen goed bezocht en alle belanghebbenden hebben de mogelijkheid gekregen om zich te laten horen tijdens de bijeenkomst. De reacties van de omwonenden tijdens de informatiebijeenkomst waren positief, waarbij tevens enkele vragen, onduidelijkheden en afspraken zijn gemaakt met de aanwezigen.

7.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 14 september 2023 zes weken ter inzage gelegen. Tijdens de termijn van terinzage legging zijn geen zienswijzen ingediend.