Zorg en wonen: woningsplitsing, woningomzetting en kamerbewoning (parapluplan)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In de gemeente Kampen is de laatste jaren sprake van een toename van splitsing van woningen en (delen van) gebouwen in meerdere woningen en omzetting van (gedeelten van) woningen en (gedeelten van) gebouwen waarin wonen is toegestaan, naar meerdere kamers ten behoeve van onder andere kamerverhuur en zorgwoningen. Vooral in delen van de historische binnenstad van Kampen dreigen deze onzelfstandige woonvormen voor problemen op het gebied van leefbaarheid te zorgen. Daarbij gaat het met name over de mate waarin deze woonvormen voorkomen en de manier waarop.

De toename van het aantal woningsplitsingen en -omzettingen houdt verband met een aantal ontwikkelingen:

• in de afgelopen jaren zijn door maatschappelijke ontwikkelingen incourante winkel- en kantoorpanden op de markt gekomen voor een nieuwe invulling;
• de vraag naar kleinere en/of betaalbare woonruimte in de stad is toegenomen door een toename van alleenstaanden, jongeren, statushouders en arbeidsmigranten;
• vastgoed in handen van particuliere beleggers en particuliere zorgaanbieders met een zeker verdienmodel voor de huisvesting van (bijzondere) doelgroepen;
• een toenemend aantal van de kamers worden benut voor de huisvesting van jongeren die zorg en goede begeleiding nodig hebben. Ook jongeren van buiten de gemeente Kampen met een zorgbehoefte worden (al dan niet via tussenkomst een zorgaanbieder) in de gemeente gehuisvest. Dit levert een ongewenst hoge clustering van deze doelgroep op, met name in de binnenstad;
• er is sprake van een zekere overloop van andere gemeenten die al eerder maatregelen hebben getroffen om woningsplitsing en woningomzetting te reguleren.

De ontwikkelingen rondom woningsplitsing en -omzetting bieden kansen. Deze liggen op het gebied van het bedienen van de specifieke doelgroepen. Dit zijn bijvoorbeeld jongeren en alleenstaanden, die juist zoeken naar betaalbare en kleinere woningen.
Het splitsen van woningen en omzetten van een groot aantal woningen ten behoeve van het bedrijfsmatig aanbieden van onzelfstandige woonruimte kan echter ook leiden tot een verslechtering van het woon- en leefklimaat op wijkniveau en een (eenzijdig) woningaanbod met een matige kwaliteit. Op sommige plekken komt de openbare ruimte bijvoorbeeld onder druk te staan door een toename van geparkeerde fietsen en scooters, een toename van verkeersbewegingen, parkeeroverlast, ondermijnende criminaliteit en verwaarlozing van buitenruimte.
Geconstateerd wordt dat bewoning in deze woonvormen 'vluchtig' kan zijn waardoor de bewoners weinig binding met de buurt hebben. Verschillende leefstijlen kunnen met elkaar botsen en bewoners krijgen het gevoel dat de buurt verpauperd. Bij de soms (zeer) kleine woningen die gecreëerd worden ontbreekt vaak een berging en een buitenruimte. Het ontbreken hiervan draagt niet bij aan een goede woonkwaliteit.

De gemeente heeft op dit moment echter geen juridisch-planologisch instrument voorhanden om de ontwikkelingen ten aanzien van woningsplitsing en woningomzetting te reguleren. Eén van de oorzaken is gelegen in het feit dat een aantal van de geldende bestemmingsplannen in de gemeente Kampen een te ruime en/of onduidelijke regeling kent. Deze regelingen maken woningomzetting en woningsplitsing, zonder meer mogelijk, terwijl dat ongewenst is. In combinatie met de vrijkomende panden, in met name de binnenstad, is het daarom eenvoudig om woningen te splitsen of om te zetten. Daarbij wordt geconstateerd dat veel van deze kamers in de binnenstad na splitsing worden gebruikt voor de combinatie van wonen met zorg (onzelfstandige zorgwoningen).

Om alvast te voorkomen dat de specifieke woonvormen met zorg zonder passende regulering realiseerbaar blijven, heeft de raad op 5 september 2019 een voorbereidingsbesluit genomen voor het gehele gemeentelijke grondgebied. Het voorbereidingsbesluit heeft alleen betrekking op zorgwoningen. Het voorbereidingsbesluit is op 10 september 2019 in werking getreden en vervalt van rechtswege op 10 september 2020.
Door het nemen van het voorbereidingsbesluit is voorbereidingsbescherming voorzien. Dit betekent bijvoorbeeld dat een aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit (ver)bouw voor een zorgwoning nu niet mag worden verleend, zelfs als deze past in het huidige bestemmingsplan. Deze moet worden aangehouden. Bestaande (legale) zorgwoningen blijven toegestaan. Het voorbereidingsbesluit geldt een jaar. Om de voorbereidingsbescherming te laten voortduren moet voor 10 september 2020 een ontwerp van het voorliggende bestemmingsplan ter inzage zijn gelegd. Op 2 september 2020 is het ontwerp-bestemmingsplan Zorg en wonen: woningsplitsing, woningomzetting en kamerbewoning ter inzage gelegd. Dit bestemmingsplan neemt de voorbereidingsbescherming over van het voorbereidingsbesluit, maar regelt een breder thema op het gebied van wonen, woningsplitsing, woningomzetting en kamerverhuur-/bewoning.

Door het omzetten en splitsen van woningen, (gedeelten van) gebouwen waarin wonen is toegestaan, en kamerbewoning te reguleren ontstaat voldoende grip op panden die omgezet worden in meerdere onzelfstandige woonruimten die bijvoorbeeld geschikt zijn voor het combineren van wonen en zorg, en de huisvesting van arbeidsmigranten en studentenhuisvesting.

Ondanks dat de problemen zich hoofdzakelijk voordoen in de binnenstad geldt het bestemmingsplan voor het gehele gemeentelijke grondgebied. Dit om te voorkomen dat de problematiek zich verschuift naar andere wijken in de stad, of andere gebiedsdelen van de gemeente. Ook vrijkomende bebouwing in het buitengebied zou zich bijvoorbeeld lenen voor het combineren van wonen met zorg of andere woonvormen kunnen lenen.

1.2 Planvorm

Het voorliggende bestemmingsplan betreft zogenaamd paraplubestemmingsplan. Een paraplubestemmingsplan is een partiële herziening van meerdere bestemmingsplannen tegelijkertijd. In een paraplubestemmingsplan worden de geldende bestemmingsplannen op een of meer aspecten aangepast of aangevuld. Voor het overige blijven de desbetreffende bestemmingsplannen (regels en verbeelding) van kracht.
Dit maakt het dus mogelijk om met één bestemmingsplan alle betrokken bestemmingsplannen aan te vullen of aan te passen waarvoor dit noodzakelijk is.

1.3 Ligging en begrenzing van het plangebied

Dit paraplubestemmingsplan geeft regels op het gebied van het woningsplitsing, woningomzetting en kamerbewoning voor alle bestemmingsplannen in Kampen. Ook gebouwen die nu nog geen woonfunctie kennen, maar waar wel een woonfunctie op grond van het geldende bestemmingsplan is toegestaan, vallen onder de begripsomschrijvingen van woningsplitsing en woningomzetting. Daarnaast worden een aantal begrippen weergegeven die aanvullend of in de plaats van reeds bestaande begrippen gelden. De begrenzing van alle bestemmingsplannen plannen tezamen vormt het plangebied. Daarmee komt de plangrens van het bestemmingsplan “Zorg en wonen: woningsplitsing, woningomzetting en kamerbewoning (parapluplan)” overeen met die van de gemeentegrens van Kampen. Op onderstaande figuur is de begrenzing van het plangebied aangegeven.

figuur 1 - globale begrenzing plangebied

1.4 Geldende bestemmingsplannen

Er is voor gekozen om geen bestaande lijst op te nemen van de bestemmingsplannen waarop dit parapluplan van toepassing is omdat dit parapluplan ziet op alle geldende bestemmingsplannen in de gemeente. Dit parapluplan is van toepassing is op alle bestemmingsplannen (waaronder tevens begrepen partiële herzieningen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en uitwerkingsplannen) binnen het grondgebied van de gemeente Kampen, waarin wonen en/of woonfuncties zijn toegestaan. Dit is ook weergegeven in artikel 2.1 van de planregels.

1.5 Bij dit plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Zorg en wonen: woningsplitsing, woningomzetting en kamerbewoning (parapluplan)' met identificatienummer NL.IMRO.0166.00991291-VB01 bestaat, naast deze toelichting, uit de volgende stukken:

• verbeelding

• planregels.
  

De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende plan en kunnen enkel in samenhang met elkaar 'gelezen' worden. In het geval van het voorliggend paraplubestemmingsplan wordt op de verbeelding vooral de in het plangebied begrepen gronden aangegeven.

De toelichting is niet juridisch bindend, maar is niettemin een belangrijk document bij het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het plan ten grondslag liggen.

1.6 Leeswijzer

De toelichting is na dit inleidende hoofdstuk als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 het ruimtelijke beleidskader toegelicht.
• Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het juridische aspect beschreven en wordt er verwezen naar de vigerende bestemmingsplannen.
• Als laatst wordt in hoofdstuk 4 tot slot een korte beschrijving van de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid opgenomen.

Hoofdstuk 2 Beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Ruimte en Infrastructuur

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Ruimte en Infrastructuur (hierna SVIR) vastgesteld. Daarmee is nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid zoals uiteengezet in de SVIR van kracht geworden. De SVIR geeft de ambitie aan voor Nederland in 2040. Die ambitie is vertaald in doelen voor de middellange termijn tot 2028. Uitgangspunten van de SVIR zijn decentraal wat kan, centraal wat moet. Bij het bepalen van wat centraal moet, zijn slechts 13 rijksbelangen omschreven. Een rijksverantwoordelijkheid is slechts dan aan de orde, als:

• een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt, of;
• over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, of:
• het een onderwerp betreft dat provincie- of landgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is.

2.1.2 Besluit ruimtelijke ordening: Ladder voor duurzame verstedelijking

Op 1 juli 2017 is de Nieuwe Ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden (art. 3.16 lid 2 en 3 Bro). De nieuwe Ladder is ten opzichte van de voorgaande Ladder vereenvoudigd. De drie treden zijn komen te vervallen en er is een nieuwe bepaling toegevoegd. De Laddertoets geldt alleen voor plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken.
Dit bestemmingsplan stelt algemene regels om woningsplitsing en woningomzetting, kamerverhuur- en bewoning te reguleren. Daarnaast wijzigen een aantal begrippen. Het maakt verder geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. De Ladder is daarom niet van toepassing.

2.1.3 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is een onderdeel van de nieuwe Omgevingswet. Met de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in Nederland. Het ontwerp van de NOVI richt zijn op vier prioriteiten. Deze onderwerpen hebben onderling veel met elkaar te maken en ze hebben gevolgen voor hoe we onze fysieke leefomgeving inrichten:

• ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie;
• de economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden;
• onze steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

Naar verwachting wordt de NOVI op korte termijn vastgesteld.

2.1.4 Conclusie

Bovengenoemde beleidsnotities laten zich niet specifiek uit over lokale ontwikkelingen als specifieke begrippen, woningsplitsing, woningomzetting en kamerbewoning. De in dit plan beoogde regeling raakt daarom geen rijksbelangen.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

De ‘Omgevingsvisie Overijssel 2017 'Beken kleur’ en de ‘Omgevingsverordening Overijssel 2017’ worden elk jaar bijgewerkt. Dit gebeurt in een jaarlijkse actualisatieronde. Het gaat om alle eerder vastgestelde wijzigingen in het beleid die nog moeten worden doorvertaald in de Omgevingsvisie en/of Omgevingsverordening. Ook worden omissies hersteld.
Op 26 september 2018 hebben Provinciale Staten de Actualisatie 2017/2018 vastgesteld. Op 1 november 2018 zijn deze aanpassingen van de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening in werking getreden. Het ontwerp van de Actualisatie Omgevingsvisie 2018/2019 is op 21 maart 2019 door de Provinciale Staten ter inzage gelegd. Vooruitlopend op het nog vast te stellen Actualisatie Omgevingsvisie 2018/2019 is dit plan getoetst aan deze actualisatie.

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel geschetst. Gekoppeld aan de Omgevingsvisie heeft de provincie een Omgevingsverordening opgesteld. In de Omgevingsverordening worden regels gesteld ten aanzien van het provinciaal belang. De provincie wil de kwaliteit van de leefomgeving verbeteren met het oog op een goed vestigingsklimaat, een veilige en aantrekkelijke woonomgeving en een fraai buitengebied.

In de omgevingsvisie staat het uitvoeringsmodel centraal. In dit model draait het om drie vragen die antwoord geven op of, waar en hoe ontwikkelingen uitgevoerd worden. De aanvraag past in dit model. Er is sprake van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, hetgeen aansluit op de generieke beleidskeuzes van de provincie.

Conclusie
Zowel de omgevingsvisie als de omgevingsverordening laten zich niet specifiek uit over lokale ontwikkelingen als woningsplitsing, woningomzetting en kamerbewoning. De in dit plan beoogde regeling raakt daarom geen provinciale belangen.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Gebiedsvisie Binnenstad (2012) en het Detailhandelsbeleid (2014)

De gemeenteraad van Kampen heeft in de Gebiedsvisie Binnenstad (2012) en het Detailhandelsbeleid (2014) de strategische keuze gemaakt om een gemeente te zijn met een veelzijdige mix van detailhandel, horeca, cultuur, dienstverlening en wonen in de binnenstad, waarbij niet één functie overheerst. Deze strategische keuze is gemaakt om de leefbaarheid en levendigheid van de binnenstad te behouden en te versterken. In de dorpen en kernen staat de leefbaarheid en de afwisseling van verschillende ruimtelijke functies eveneens centraal.

2.3.2 Structuurvisie Kampen

In de Structuurvisie Kampen 2030 is aangegeven dat het juist in de binnenstad van belang is om de woonfunctie te behouden en waar mogelijk uit te breiden. Dit mede om leegstand tegen te gaan. Tegelijk moet gestreefd worden naar een verbetering van het woonklimaat. Hiermee worden de (mogelijk) negatieve gevolgen voor de fysieke leefomgeving nu en in de toekomst zoveel mogelijk beperkt.

2.3.3 Woonvisie Kampen 2016-2021

In de Woonvisie Kampen 2016-2021 worden de verschillende woonbelangen in balans gebracht. De visie is daarom niet alleen gericht op de kwantiteit en kwaliteit van nieuw te bouwen woningen maar ook op de bestaande voorraad. Niet alleen gericht op een passende sociale huurvoorraad, maar ook bijvoorbeeld op het stimuleren van particuliere bouw met vrije bouwkavels. Daarnaast worden ook mogelijkheden onderzocht voor wonen in vrijkomende panden in de binnenstad.
Tot slot wordt gestreefd naar maatwerk voor diverse doelgroepen. Het bevorderen van de samenhang tussen wonen, welzijn en zorg is daarvan een voorbeeld.

Om adequaat in te spelen op de vraag naar woonvoorzieningen en zorg en welzijn, werkt de gemeente sinds 2015 samen met woningcorporaties en zorg- en welzijnsinstellingen onder de naam WWZ038. Het uitgangspunt is dat de wensen en behoeften van de klant centraal staan bij het ontwikkelen en aanbieden van producten en diensten.
Het doel van de samenwerking is om samenhangende en domein-overstijgende voorzieningen en diensten tot stand te brengen die partijen ieder voor zich niet (meer) kunnen realiseren. Hierbij richt de gemeente zich op die doelgroep die zonder passend aanbod niet op een volwaardige manier kan meedraaien in de maatschappij.
(Programmaplan WWZ038, januari 2015).

2.3.4 Conclusie

De beleidsplannen laten zich niet specifiek uit over ontwikkelingen als woningsplitsing, woningomzetting en kamerbewoning. Wel wordt in de gebiedsvisie voor de binnenstad en de structuurvisie Kampen aangegeven dat leefbaarheid in de binnenstad centraal staat.
Daarnaast wordt in de woonvisie ook de nadruk gelegd op het huisvesten van verschillende doelgroepen die zonder passend aanbod niet op een volwaardige manier kunnen meedraaien in de maatschappij.
Met het voorliggende bestemmingsplan wordt gezocht naar een betere balans tussen beiden.

Hoofdstuk 3 Juridische regeling

3.1 Inleiding

Het voorliggend bestemmingsplan 'Zorg en wonen: woningsplitsing, woningomzetting en kamerbewoning (parapluplan)’ dient te voldoen aan de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden. Daarnaast dient het bestemmingsplan te voldoen aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen. Deze ministeriële regeling heeft met name invloed op de vorm van het bestemmingsplan. Zo zijn in deze ministeriële regeling hoofdgroepen van bestemmingen opgenomen en worden er standaardregels voor de begrippen en de wijze van meten gegeven. In dit hoofdstuk worden de planregels waar nodig van een nadere toelichting voorzien.

Het bestemmingsplan 'Zorg en wonen: woningsplitsing, woningomzetting en kamerbewoning (parapluplan)' voorziet in een juridische adequate aanpassing van alle geldende bestemmingsplannen in de gemeente Kampen. Het betreft een plan op basis van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening. In het kader van flexibiliteit is het belangrijk om afwijkingsbevoegdheden op te nemen.

Dit paraplubestemmingsplan is gemaakt conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. Het voorliggend paraplubestemmingsplan vult aan en wijzigt bestaande bestemmingsplannen zoals weergegeven in Artikel 2 Van toepassing verklaring. Het digitale bestemmingsplan 'Zorg en wonen: woningsplitsing, woningomzetting en kamerbewoning (parapluplan)' is te raadplegen op het internet via www.ruimtelijkeplannen.nl en het Gemeenteblad. De bestanden zijn daar ook te downloaden. De regels en verbeelding zijn tevens juridisch bindend.

De bij dit plan behorende voorschriften zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

• Hoofdstuk 1 inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 algemene regels;
• Hoofdstuk 3 overgangs- en slotregels.

3.2 Artikelgewijze uitleg planregels

3.2.1 Begrippen (artikel 1)

Dit hoofdstuk bestaat uit de inhoudelijke begripsbepalingen die van belang zijn voor de toepassing van dit paraplubestemmingsplan. Ook zijn de begrippen van belang om gemeentebreed te beschikken over gelijkluidende begrippen voor onder meer huishouden, woning, woonruimte en wonen. De begrippen vervangen de bestaande definities in de geldende plannen of worden toegevoegd daar waar ze ontbreken.

Het instrumentarium hiervoor wordt verder uitgewerkt in de artikel 4 van dit plan (zie paragraaf 3.2.4).

Hieronder worden enkele begrippen nader toegelicht.

Huishouden

Met de omschrijving van dit begrip geven we aan dat onder dit begrip enkel nog een 'traditioneel' huishouden wordt bedoeld. Er moet sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, van onderlinge verbondenheid tussen de bewoners en van continuïteit in de samenstelling. Dit betekent dat de huisvesting van arbeidsmigranten, een groep studenten, of een groep personen met zorgbehoefte doorgaans niet aan deze omschrijving voldoen.

Wonen
Bij deze begripsomschrijving wordt aansluiting gezocht bij de vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State dat niet alleen de zelfstandige bewoning, maar ook nagenoeg zelfstandige bewoning (in combinatie met zorg) onder het begrip 'wonen' kan worden geschaard. Verder wordt bij dit begrip uitdrukkelijk verwezen naar het begrip 'woning' zodat bijzondere (onzelfstandige) woonvormen zoals kamerverhuur/bewoning niet onder deze begripsomschrijving vallen.

Voorstelbaar is dat ten behoeve van het combineren van wonen en zorg een aanvraag wordt ingediend om een woning om te zetten in meerdere onzelfstandige woonruimten voor wonen met (geïndiceerde) zorg. Indien een woonbestemming van toepassing is, moet ook hieraan voldaan blijven worden om aan de beoordeling van de binnenplanse afwijking voor omzetting toe te komen. In een dergelijk geval moet sprake zijn van 'nagenoeg zelfstandige bewoning' om aan de woonbestemming te kunnen voldoen.

Er is doorgaans sprake van 'nagenoeg zelfstandige bewoning' als:

• de dagbesteding of het werk buitenshuis plaatsvindt;
• er geen sprake is van 24-uur zorg of therapie;
• er geen sprake is van verplichte aan de bewoning gekoppelde zorg;
• de begeleiding gericht is op de dagelijkse bezigheden van de bewoners;
• de begeleiding er niet op is gericht om bewoners te leren later zelfstandig te gaan wonen;
• de bewoners gezamenlijk eten;
• er gemeenschappelijke ruimtes en/of voorzieningen zijn waar de bewoners gebruik van kunnen maken.

Wanneer blijkt dat er geen '(nagenoeg) zelfstandige bewoning' plaatsvindt, past het gebruik niet binnen de geldende woonbestemming. Dan vindt de beoordeling van de aanvraag buiten het geldende bestemmingsplan plaats (buitenplans afwijken) en/of moet de bestemming gewijzigd worden (naar 'Maatschappelijk').

Begrippen kamerverhuur/-bewoning, woningsplitsing en woningomzetting

Voor deze begrippen geldt dat het niet alleen gaat om het splitsen/omzetten/verhuren/bewonen van bestaande woningen, maar dit geldt daarnaast ook voor (gedeelten van) gebouwen, die nu niet voor wonen gebruikt worden, maar waar wonen op grond van het bestemmingsplan (bestemmingsomschrijving / functie-aanduiding op verbeelding) wel al is toegestaan. Dit komt voornamelijk veel voor binnen gemengde bestemmingen. Ook op die situaties is artikel 4 van toepassing.

3.2.2 Van toepassing verklaring (artikel 2)

Dit artikel geeft aan op welke bestemmingsplannen de planregeling betrekking heeft. Dit parapluplan bestrijkt alle geldende bestemmingsplannen (waaronder partiële herzieningen, uitwerkings- en wijzigingsplannen) binnen het grondgebied van de gemeente Kampen. Dit paraplubestemmingsplan heeft een zelfstandige werking, waarbij de begrippen en regels van de geldende bestemmingsplannen worden aangevuld door de begrippen en regels uit het paraplubestemmingsplan, of vervangen deze, wanneer de begrippen en regels van de geldende bestemmingsplannen afwijken van de begrippen en regels uit dit paraplubestemmingsplan.

Dit paraplubestemmingsplan geldt overal daar waar in bestemmingomschrijvingen en op de verbeelding wonen en/of woonfuncties (in grondgebonden of gestapelde woningen) is toegestaan.

3.2.3 Anti-dubbeltelregel (artikel 3)

Deze standaardbepaling is bedoeld om te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie mogelijk is gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw zou kunnen worden gebruik gemaakt.

3.2.4 Algemene bouw- en gebruiksregels (artikel 4)

Algemene bouwregels (4.1)

Het splitsen en omzetten van woningen leidt meestal ook tot bouwkundige ingrepen. In artikel 4.1 wordt een algeheel verbod opgelegd om bouwactiviteiten uit te voeren die leiden tot woningsplitsing of woningomzetting. Uitzondering hierop zijn de bestaande situaties die reeds legaal zijn gerealiseerd of waarvoor reeds een omgevingsvergunning is verleend. In artikel 4.2 worden de randvoorwaarden weergegeven onder welke omstandigheden een (binnenplanse) omgevingsvergunning kan worden verleend.

Algemene gebruiksregels (4.3)
Het is verboden activiteiten uit te voeren die leiden tot woningsplitsing, woningomzetting en/of kamerverhuur-/bewoning. Uitzondering hierop zijn de bestaande situaties waarbij het gebruik reeds legaal plaats vindt bij inwerkingtreding van dit bestemmingsplan of waarvoor reeds een omgevingsvergunning is afgegeven.

Voorwaarden omgevingsvergunning gebruik woningsplitsing, omzetting en kamerverhuur-/bewoning (4.4)

Om in aanmerking te komen voor een omgevingsvergunning voor woningsplitsing, woningomzetting of kamerverhuur-/bewoning moet er voldaan worden aan de voorwaarden zoals benoemd bij de verschillende onderdelen.

• De gebruiksoppervlakte wonen bij een zelfstandige woonruimte en/of woning bedraagt minimaal 60 m². Dit is in lijn met de geldende regeling voor de binnenstad van Kampen. Voor onzelfstandige woonruimte(n) is deze norm 25 m2 voor de gehele gemeente. Verder geldt bij woningomzetting naar onzelfstandige woonruimten dat niet meer dan 4 onzelfstandige woonruimten per woning en/of zelfstandige woonruimte mogen ontstaan. Voortschrijdend inzicht leert dat het voor een goed woon- en leefklimaat van belang is om niet teveel onzelfstandige woonruimten per woning te laten ontstaan.
• De behoefte ten behoeve van de beoogde doelgroep moet zijn onderbouwd en aangetoond.
• Er moet sprake zijn van voldoende parkeergelegenheid overeenkomstig de Nota Parkeernormen van de gemeente Kampen, zoals die geldt op het moment van de aanvraag.

Tot slot worden bij een aanvraag de volgende aspecten in acht genomen:

• Straat- en bebouwingsbeeld:
  Het instandhouden c.q. tot-stand-brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend bebouwingsbeeld;
• Woon- en leefklimaat:
  Overmatige concentratie van splitsingen kan ook gevolgen hebben voor het woon- en leefklimaat. De mate van concentratie van het voorkomen van woningsplitsing en woningomzetting en kamerbewoning kan daarom bij de beoordeling van het woon- en leefklimaat worden betrokken. Het (negatieve) concentratie-effect zal in mindere mate aan de orde zijn bij bijvoorbeeld woningsplitsing in zelfstandige woonruimten/woningen.
  Bij een goed woon- en leefklimaat wordt gestreefd naar:
  • 1. een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad;
  • 2. een aanbod aan woningen/woonruimten die tegemoet komt aan de lokale en regionale marktvraag;
  • 3. een leefomgeving die schoon, leefbaar en veilig is;
  • 4. het voorkomen van verrommeling in de openbare ruimte door het stallen van fietsen of het stallen van afvalcontainers;
  • 5. een milieukundig veilig en gezonde leefomgeving.
• Verkeersveiligheid:
  Een verkeersveilige situatie, door het garanderen van vrije uitzichthoeken bij kruisingen van wegen en bij uitritten.
• Sociale veiligheid:
  Een ruimtelijke situatie die sociaal controleerbaar, overzichtelijk en herkenbaar is.
• Cultuurhistorische en landschappelijke waarden:
  Bij omzetting moet rekening worden gehouden met het instandhouden en het beschermen van de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van de bebouwing en de omgeving.
• Gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden:
  Er dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden binnen andere bestemmingen, in die zin dat deze niet onevenredig negatief kunnen worden beïnvloed.

3.2.5 Overgangsrecht en slotregel (artikel 5 en 6)

Tot slot is er een (verplichte) standaardbepaling voor het overgangsrecht opgenomen (artikel 5) en een slotregels (artikel 6).

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Omgevingsaspecten

Dit bestemmingsplan bestaat uit enkele aanvullingen en aanpassingen van de bestaande regels. Op grond van deze aanpassingen worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt, maar bestaande mogelijkheden aan regels gebonden die geen toetsing aan de diverse omgevingsaspecten zoals het milieu, de archeologie, ecologie (stikstof), luchtkwaliteit, bodem, milieuzonering, cultuurhistorie, monumentenzorg, ecologie, verkeer, externe veiligheid en kabels en leidingen vragen.

4.2 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Als er sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, moeten deze kosten worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar.
Het bestemmingsplan maakt geen grootschalige bouwplannen mogelijk, waarbij kostenverhaal aan de orde is.

4.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

4.3.1 Inspraak en overleg

Omdat het gaat om beperkte aanvullingen en aanpassingen van de geldende bestemmingsplannen en beleid van andere overheden/overheidsorganen niet geraakt wordt door dit paraplubestemmingsplan, wordt voor dit plan geen inspraakmogelijkheid geboden en zijn overlegpartners (in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening) niet geconsulteerd.

4.3.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan wordt ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken. Gedurende deze periode kan eenieder een zienswijze indienen op dit bestemmingsplan. Binnen de gestelde termijn zijn vier zienswijzen ontvangen. Eén zienswijze is na overleg weer ingetrokken. Verder heeft de provincie aangegeven dat het ontwerp-bestemmingsplan binnen het provinciale ruimtelijke beleid past en daarom ziet zij af van het indienen van een zienswijze.

Onze reactie op de ingediende zienswijzen is verwoord in een zienswijzereactienota. Deze is te vinden in Bijlage 2 Zienswijzereactienota bij deze toelichting. Verder leidt de zienswijze tot aanpassingen in de toelichting en de planregels. In de zienswijzereactienota wordt uiteengezet welke wijzigingen er plaatsvinden ten opzichte van het ontwerp.