Spoorlanden en Zendijk

2.2 Ruimtelijk kader

2.2.1 Geschiedenis

De vorming van de IJsseldelta zoals we die nu kennen begon waarschijnlijk aan het eind van de 12e eeuw (Paasman, 1986). De getijdenwerking van de Zuiderzee in combinatie met de wisselende watervoering van de IJssel en de wind zorgden voor het ontstaan van een afwisselend landschap van waterlopen, geulen, laag gelegen natte gronden en hoger gelegen zandgronden.

Lange tijd werd de ingebruikname van het landschap van IJsselmuiden bepaald door deze verscheidenheid in bodem, reliëf en waterhuishouding. De hoogte van de zandgronden vormde een natuurlijke bescherming tegen het water en zo een goede plek om te wonen. Op de zandruggen ontstonden de woonkernen van Wilsum, Nieuwstad, Uiterwijk, Oosterholt, IJsselmuiden (Dorpsweg), de Zandberg en Grafhorst. Ook de oude routes volgden de hogere ruggen.

De zandruggen zijn sinds lang bewoond. Islemuthen wordt in 1133 al vermeld in een akte van Rudolf van Steinfurt (Paasman, 1986). Vanaf het moment dat de bewoning permanente vormen aannam, ontstond ook het agrarisch landschap rondom.

Vanaf circa 1300 werd de invloedssfeer van Zuiderzee en IJssel verkleind door de aanleg van dijken. Van de oostelijke IJsseldijk tot aan Uiterwijk is bekend dat deze al bestond voor 1308 ter geleiding van het IJsselwater. In 1340 werd de IJsseldijk van Uiterwijk naar Grafhorst doorgetrokken (Muffels, 1992). De zandrug waarop IJsselmuiden ontstond kwam zo binnendijks te liggen. Op een plattegrond van circa 1560 door Jacob van Deventer is IJsselmuiden te zien als dorp op de zandrug, achter de dijk.

In 1589 werd, naar een ontwerp van Adriaen Anthonisz, aan de IJssel voor de IJsselbrug een bolwerk naar Italiaanse voorbeelden aangelegd, als onderdeel van de verdedigingswerken van Kampen. De eerste brug op deze plek - een eenvoudige houten brug - was al in 1448 gebouwd. De aanwezigheid van de brug leidde tot het ontstaan van de zogenaamde drietand van wegen (Trekvaart, Burgemeester van Engelenweg en de Baan) waarlangs in de loop der tijd bebouwing ontstond. Vanzelfsprekend ontstonden er ook routes over de dijken. Het grondgebruik was nog voornamelijk agrarisch, maar IJsselmuiden kende in deze tijd ook diverse blekerijen. Deze blekerijen bevonden zich in de nabijheid van open en stromend water, vooral dus bij de IJssel.

Het afwisselende landschap met hoogteverschillen, de nabijheid van water en goede bouwgrond (de hoger gelegen droge zandgronden) vormde een aantrekkelijke basis voor de aanleg van buitenplaatsen en landgoederen. In de 17e eeuw waren er circa 12 in aantal, grotendeels eigendom van welgestelde Kampenaren. De buitens leverden een prachtig beeld op met parkaanleg en laanstructuren en maakten IJsselmuiden tot een fraai wandelgebied.

Het Hooge Huys was voor zover bekend de enige havezate en het is mogelijk dat het huis ooit versterkt is geweest. Het huis stond op een strategische plaats in IJsselmuiden, aan een oude IJsselarm.

Na de Franse tijd (1672/1673) begon het verval van de buitens.

Afbeelding: Kaart van Mastenbroek en IJsselmuiden uit 1750

Transformatie van het landschap

Na vaststelling van de Vestingwet in 1874 verloren de vestingwerken definitief hun verdedigende functie. Het bolwerk in IJsselmuiden werd als onderdeel van de groene gordel van Kampen getransformeerd tot wandelpark, aangelegd in Engelse landschapsstijl. Dit gebeurde in veel oude vestingsteden, deels als verfraaiing van de stad, deels vanuit economische motieven. De grond in de directe omgeving van de plantsoenen kon zo duurder verkocht worden.

Het grondgebruik in de zone rond het bolwerk werd intensiever. Er ontstonden diverse tuinbouwbedrijfjes langs de Trekvaart, de Burgemeester van Engelenweg, de Baan en in de directe omgeving van de dorpskern van IJsselmuiden. Ook rond de kerk aan de Dorpsweg werd het grondgebruik intensiever. De dorpskern verdichtte zich tot een lint van kleinschalige, heterogene bebouwing met toevoeging van voorzieningen als de bakker, de slager en dergelijke. Ook langs de andere wegen op de zandruggen en langs de zogenaamde drietand vond verdichting plaats.

De natuurlijke ondergrond werd steeds minder belangrijk bij nieuwe ontwikkelingen. Een voorbeeld is de spoorlijn die in 1864 aangelegd werd, dwars door de landschappelijke structuren heen. Ook de aanleg van wegen werd steeds minder gekoppeld aan de logica van de ondergrond: directe verbindingen werden dominanter. Nieuwe bebouwing kwam steeds vaker ook op de lager gelegen, nattere delen rond de dorpskern. Inpassing in bestaande structuren werd minder vanzelfsprekend. Ook de verdichtingen in de linten zijn sinds de jaren '30 van de vorige eeuw minder divers van karakter. Er vond een verschuiving plaats van de bouw van individuele woningen naar het realiseren van planmatige uitbreidingen. De losse, open dorpsstructuur veranderde geleidelijk in meer dichtbebouwd gebied.

Rond het station zorgde een verdichting van voorzieningen en woningbouw en vooral een toename van de verkeersbelangen (ook het parkeren) voor het verdwijnen van het plantsoen op het bolwerk. Een aantal monumentale bomen en het hoogteverschil herinneren nog aan bolwerk en plantsoen.

De vestiging van veilinghallen tussen spoor en IJssel in de jaren '60 van de vorige eeuw was een eerste aanzet voor de ontwikkeling van de bedrijventerreinen Spoorlanden/Zendijk. De goede bereikbaarheid via spoor en Zwolseweg speelde een belangrijke rol bij de locatiekeuze. In 1983 werd een extra brugverbinding over de IJssel, de Molenbrug, gerealiseerd. Intussen is ook de Stadsbrug vernieuwd en aangepast aan de huidige eisen vanuit (vaar-)verkeer.

Historische continuïteit

Het patroon van wegen, bebouwing en opgaande beplanting, eeuwen geleden ontstaan op de hoger gelegen zandruggen, is nog steeds herkenbaar in IJsselmuiden. De linten op de zandruggen, maar ook de zogenaamde driepoot van wegen naar de brug, zijn in die zin structuren met een sterke historische continuïteit. Ondanks het feit dat de directe omgeving in de loop der tijd - soms grootschalige - veranderingen heeft ondergaan, vormen ze een nog steeds herkenbaar onderdeel van de ontstaansgeschiedenis van het dorp.

De verspreid gelegen agrarische bebouwing en de restanten van buitens in de vorm van bebouwing en parkaanleg daarbinnen, maar ook de groentetuintjes en de laaggelegen onbebouwde ruimten tussen de linten, vertellen iets over de agrarische oorsprong, de welvarende tijd die het dorp kende, de ingebruikname van het landschap. De herkenbaarheid van de elementen, van de structuren én van de samenhang ertussen maakt de ontstaanswijze en ontwikkelingsgeschiedenis "leesbaar". En die leesbaarheid draagt in hoge mate bij aan de identiteit van het gebied, aan de beleefbaarheid van het landschap van de IJsseldelta.

Bewoningsgeschiedenis

Naar het begin van de kolonisatie van het oevergebied van de IJssel, ter plaatse van IJsselmuiden, is nog nauwelijks onderzoek gedaan.

Waarschijnlijk begon de bewoning op de rivierduinen ten oosten van de IJssel in de Karolingische tijd (725-900).

Om de laaggelegen gebieden voor agrarisch gebruik geschikt te maken en te houden, zijn tal van aanpassingen gepleegd. De meeste aanpassingen waren gericht op de waterhuishouding. Bij het onderhoud van de waterstaatkundige werken (dijken, dammen en sluizen), speelde overheidsgezag een essentiële rol.

Vanaf het ontstaan van IJsselmuiden en de omringende dorpen, zijn er dergelijke ingrepen gepleegd in het landschap. De dijkbouw is begonnen vanaf de 12e eeuw. Aanvankelijk was er bedijking tegen het rivierwater, maar naderhand diende ook bedijking tegen de Zuiderzee te worden aangelegd.

Bedrijventerrein Spoorlanden vindt zijn oorsprong in de agrarische sector. De vestiging van de veilinghallen, waar groente en fruit geveild werd uit de Koekoek, was een eerste aanzet in de ontwikkeling van het bedrijventerrein.

De vestiging van veilinghallen tussen spoor en IJssel in de jaren ’60 van de vorige eeuw was een eerste aanzet voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein Spoorlanden/Zendijk. De goede bereikbaarheid via spoor en een goede wegverbinding met Zwolle (Zwolseweg) speelde een belangrijke rol bij de locatiekeuze. Nog steeds heeft Spoorlanden een functie voor de groente- en fruitsector, vooral op het gebied van opslag en overslag en tuinbouwgerelateerde bedrijven.

Het goederenvervoer per spoor is intussen beëindigd, het vrachtverkeer meer en meer toegenomen. In 1983 werd een extra brugverbinding over de IJssel, de Molenbrug, gerealiseerd. Intussen is ook de Stadsbrug vernieuwd en aangepast aan de huidige eisen vanuit (vaar-)verkeer.

De goede bereikbaarheid heeft in Zendijk voor een clustering van perifere detailhandel bij de Zwolseweg gezorgd. De grootschalige winkels (enkele meubelzaken, een bouwmarkt en autobedrijven) zijn vooral gericht op autobereikbaarheid.

2.2.2 Verandering

Spoorstraat 56

Voor het perceel Spoorstraat 56 is medewerking verleend voor de realisatie van een full service tankstation, waarbij de hoofdfunctie de verkoop van motorbrandstoffen is, en waarbij tevens een "shop" komt waarin allerhande gebruikelijke zaken kunnen worden gekocht die samenhangen met het tankstation. Voor deze ontwikkeling is recent een ruimtelijke onderbouwing opgesteld. Deze ontwikkeling is meegenomen in dit bestemmingsplan. In Bijlage 2 is de ruimtelijke onderbouwing opgenomen.

Kraton 4

Voor het perceel Kraton 4 is de gemeente bereid om medewerking te verlenen aan het toestaan van detailhandelsactiviteiten en uitbreiding van het gebouw. In 2002 is reeds vrijstelling verleend ex artikel 19, lid 3 WRO ten behoeve van de uitoefening van detailhandelsactiviteiten voor wat betreft diervoeders en (andere) "Welkoop/Boerenbond-achtige" artikelen. In 2006 is vrijstelling verleend ex artikel 19, lid 1 WRO voor het vergroten van een winkel met verdieping.

De vrijstelling voor detailhandelsactiviteiten biedt te weinig ruimte voor een goede bedrijfsvoering. Daarom is in 2006 vrijstelling verleend voor een verdieping. De voorgestelde uitbreiding is nooit volledig uitgevoerd om het feit dat een groot deel van de producten niet kunnen worden gepresenteerd in het huidige winkelklimaat. Daarnaast zijn de middelen om de verdieping toegankelijk te maken naar deze tijd, voor deze situatie niet inpasbaar (lift, roltrap et cetera). Tevens is het een gegeven dat verkoopruimte op een verdieping beduidend minder publiek trekt dan verkoopruimte op de begane grond. De assortimentenlijst (anno 2002) is inmiddels sterk gedateerd. Het bedrijf kan niet tijdig inspelen op de markt en ontwikkelingen en toekomstige trends. De assortimentenlijst is een grote beperking voor de bedrijfsvoering. De ontwikkeling betreft het bieden van het volledig brede assortiment dat in de betreffende sector normaal wordt aangeboden, dus een uitbreiding van de detailhandelsactiviteiten, en uitbreiding op de begane grond.

De gemeente is bereid om medewerking te verlenen om de verleende vrijstelling voor detailhandelsactiviteiten op de verdieping te realiseren op de begane grond en de assortimentenlijst te laten vervallen en deze te vervangen door diervoeders en (andere) "Welkoop/Boerenbond-achtige" artikelen. De ontwikkeling is meegenomen in dit bestemmingsplan. In Bijlage 3 is de ruimtelijke onderbouwing opgenomen.

2.2.3 Het plangebied

De huidige verschijningsvorm van het plangebied is het resultaat van de natuurlijke ondergrond en de daarmee nauw verweven ontstaansgeschiedenis van het onderliggende agrarische cultuurlandschap en de bebouwing (zie de vorige paragraaf).

Het plangebied betreft het wigvormige bedrijventerrein van IJsselmuiden (bedrijventerreinen Spoorlanden en Zendijk). Het plangebied is ingeklemd door de spoorbaan en de uiterwaardendijk. De Zwolseweg doorsnijdt als het ware het gebied, waardoor duidelijk sprake is van twee terreingedeeltes. Het plangebied heeft een omvang van circa 80 hectare

Spoorlanden

Het gedeelte ten noorden van de Zwolseweg betreft Spoorlanden.

Spoorlanden sluit aan op de ongestructureerde bedrijfsbebouwing achter de woningen aan de Trekvaart. De gebiedsgrens van de spoorlijn is dus hard, maar de overgang van wonen naar werken verloopt geleidelijk.

Opvallend binnen het terrein is de zone direct langs het spoor. De bedrijven in deze zone waren voor het transport van hun producten vooral aangewezen op de spoorverbinding. Dit heeft zich vertaald in een inrichting met bedrijfspanden parallel aan de spoorbaan. Het goederenvervoer per spoor is intussen beëindigd, het vrachtverkeer is toegenomen.

De inrichting van het zuidelijk gelegen deel van Spoorlanden is meer gericht op de ontsluiting via het wegverkeer.

Spoorlanden is ten opzichte van Zendijk van een oudere datum en heeft daardoor een andere, minder moderne uitstraling dan Zendijk. In het algemeen geeft dit gedeelte een wat verouderde, deels rommelige indruk. Op diverse plekken is sprake van nieuwbouw, waardoor voor wat betreft de uitstraling enige modernisering plaatsvindt.

Aan de wegen liggen de kleine en middelgrote bedrijfshallen, terwijl de grotere complexen aan het spoor gelegen zijn. Temidden van de hallen zijn kleinere werkplaatsen en bedrijfswoningen verspreid. Geschakelde hallen onder zadeldaken komen voor, maar de platte doosvorm, met aan- en uitbouwen, overheerst. De hallen zijn van wisselende bouwhoogte, maar over het algemeen niet horizontaal geleed.

Spoorlanden bevat merendeels bedrijvigheid tot categorie 3 van de VNG-publicatie "Bedrijven en milieuzonering", op enkele plekken is zwaardere bedrijvigheid. Op Spoorlanden is vooral sprake van opslag en "maak-industrie". Ook zijn hier detailhandelsbedrijven aanwezig. Tevens is sprake van een aantal tankstations (zonder lpg). In paragraaf 4.4 is ingegaan op de veiligheidsaspecten die hiermee samenhangen.

Op het terrein zijn diverse bedrijfswoningen gesitueerd, waarvan een concentratie aanwezig is in een strook langs de Zwolseweg. Verder bevinden zich op dit gedeelte nog enkele burgerwoningen. De woningen zijn overwegend éénlaags onder een zadeldak, maar kleine variaties komen voor.

Het terrein is aan de noordkant gelegen langs de spoorlijn Kampen-Zwolle. Ter plaatse van het NS-emplacement Kampen zijn al meerdere malen ernstige gevallen van bodemverontreiniging geconstateerd. De saneringen ter plekke zijn nog niet geheel afgerond. In paragraaf 4.5 is ook hieraan verdere aandacht besteed.

Herstructurering van de kop van Spoorlanden biedt kans om in dat gebied een up-to-date bedrijventerrein te realiseren.

Zendijk

Het gedeelte ten zuiden van de Zwolseweg betreft Zendijk.

Zendijk is het meest recent tot ontwikkeling gebracht. De inrichting van Zendijk is voornamelijk gericht op de ontsluiting via het wegverkeer.

Op het terrein is sprake van lichte tot middelzware bedrijvigheid (merendeels tot categorie 3 van de VNG-publicatie "Bedrijven en milieuzonering").

Langs de Zwolseweg bevinden zich enkele detailhandelsvestigingen, allen gerelateerd aan de woninginrichting. Daarnaast is op dit deel van het terrein sprake van enkele autobedrijven.

Verspreid in het gebied bevinden zich enkele bedrijfswoningen. In de zuidwesthoek bevindt zich een strook van woon-werkeenheden.

In de noordwesthoek van dit terreingedeelte is de Verzinkerij Kampen gesitueerd. Ter plaatse is uitgebreid onderzoek verricht naar bodemverontreiniging, waarbij vrij ernstige vervuiling is geconstateerd. In paragraaf 4.5 is hieraan verdere aandacht besteed.

Verkeersontsluiting

De hoofdwegenstructuur binnen Spoorlanden wordt gevormd door een X-vormige verbindingsweg en binnen Zendijk door een W-vormige verbindingsweg.

De ontsluiting van de bedrijventerreinen vindt plaats vanaf de Zwolseweg en de Oosterlandenweg. Daarmee is de ontsluiting goed te noemen.

Groenstructuur

De uiterwaarden en dijk van de IJssel, de beplantingen langs de spoorlijn Kampen-Zwolle en de laanbeplantingen langs de Zwolseweg en Oosterlandenweg bepalen de groenstructuur van het gebied. Met name de brede, natuurrijke uiterwaarden van de IJssel zijn van bijzondere betekenis als onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur. De bedrijventerreinen zelf zijn uiterst arm aan groen en er kan dan ook nauwelijks gesproken worden van een groenstructuur.

Voor wat betreft Spoorlanden is de groene, boomrijke entree vanaf de Oosterlandenweg en het wegbegeleidende groen langs het eerste deel van de Spoorstraat van betekenis.

Zendijk kent een markante entree bestaande uit een klein groengebied met vier symmetrisch geplante populieren en een smalle groenzone aan de zuid- en westzijde als afscheiding met het aangrenzende buitengebied. Op het terrein ontbreekt een helder profiel met begeleidende beplanting.