Zuideinderhof, derde fase

3.2 Landschappelijke en stedenbouwkundige opzet

3.2.1 Huidige situatie

Landschap

Zuideinde is gelegen in het landschappelijk en visueel waardevol gebied Kamperveen. Hoewel de naam het doet vermoeden, was Kamperveen geen veenkolonie in de gebruikelijke betekenis van dat woord. Het gebied is omstreeks het einde van de twaalfde eeuw en begin dertiende eeuw ontgonnen. Oorspronkelijk bestond het gebied van Kamperveen uit drassig moerasland dat in de loop der eeuwen werd ingepolderd. In dit veenachtige gebied is de Leidijk de oudste waterkering. Deze is aangelegd om het gebied te beschermen tegen de Zuiderzee. Later is de Hogeweg, oostelijk van de Leidijk aangelegd, als bescherming tegen van het gevaar van het IJsselwater. Het gebied tussen de Leidijk en de Hogeweg noemt men het Binnenland.

Het landschap van Kamperveen is een polderlandschap. In vergelijking met polder Mastenbroek is het karakter kleinschalig en de verkaveling onregelmatig. Het is een open weidegebied met de bebouwing langs enkele noord-zuid lopende lijnen (Leidijk en Hogeweg, de oude waterkeringen), voor een deel boerderijen op terpen, kleine opgeworpen heuveltjes ter bescherming tegen de vele dijkdoorbraken.

De kern Zuideinde ligt op een dekzandrug temidden van de ontgonnen veenvlakte. De dekzandrug heeft hogere delen en was (en is) geschikt voor bewoning en akkerbouw. De boerderijen die op de zandrug lagen worden vanaf de Leidijk, nu Zuideinde West, ontsloten door lange smalle paden.

Een aantal van de oude lange paden is nog in tact. Het landschap is beduidend opener geworden, doordat veel van de kavelbeplanting is verdwenen. Er zijn nog slechts restanten van boomgaarden te zien. Een aantal lijnen is beplant, zoals de Wittensteinse Allee en een deel van de wegen in Zuideinde. Wittenstein was en is nog steeds een grote groene enclave. De kerk is goed zichtbaar doordat deze in de bocht van de weg ligt.

De locatie waar de woningbouw komt betreft een agrarische perceel dat is gelegen tegenover de kerk in de bocht van Zuideinde West. Het ligt ingeklemd tussen de bestaande woningen aan het Zuideinderhof en de school en sportveld. De noordelijke begrenzing wordt bepaald door de kadastrale aankoopgrens, welke is gelegen in het verlengde van de eigendomsgrenzen van de woningen Zuideinderhof 9, 11 en 13. De overige begrenzingen van het plan zijn bestaande eigendomsgrenzen, te weten de ontsluitingsweg naar de school c.q. sportveld en het perceel Zuideinde West 5 aan de westzijde, de sloot van het Waterschap langs de Zuideinde West aan de zuidzijde en de percelen van Zuideinde West 3e en Zuideinderhof 2-8 en 16 die de oostelijke begrenzing vormen van het plan. Het geheel is ongeveer 1.25 ha groot.

3.2.2 Stedenbouwkundige en ruimtelijke inpassing

Capaciteit en Fasering

Het woningbouwplan is ontwikkeld om te voorzien in de woningbouwbehoefte van Zuideinde/ Kamperveen. De capaciteit van het totale gebied bedraagt circa 22 woningen. Op de plankaart is een opdeling gemaakt in de woonbestemming. Binnen het gedetailleerde bestemde deel, dat als eerste wordt ontwikkeld, is de bouw mogelijk van circa 15 woningen. Na deze ontwikkeling zal het overige deel dat globaal is bestemd tot woningbouw worden uitgewerkt en heeft een capaciteit van ongeveer 7 woningen.

Beelddragers

Bij de opzet van het stedenbouwkundig plan is een aantal elementen van belang geweest die de dragers vormen van het ruimtelijke plan. Het zijn allereerst de twee zichtlijnen naar het landschap, één volgens een verdwenen oud ontsluitingsweggetje van Zuideinde West naar een boerderij aan de Zuideinde Oost en één in het verlengde van de ontsluitingsweg. Hierdoor is het doorzicht naar het open landelijk gebied behouden. Nabij de 'kern' van Zuideinde, rondom de kerk, moet er ruimte blijven om de kerk en naastliggende bebouwing zichtbaar te houden.

In het plan is een voetpadverbinding naar de school opgenomen. Het openbaar groen rondom Zuideinderhof wordt doorgezet in verband met het rondje rondom het dorp. De wilgen en de eik op de grens van het sportveld achter de school moeten gehandhaafd blijven.

Vormgeving

Woningcategoriën

In het schetsontwerp is uitgegaan van de bouw van zowel vrijstaande als halfvrijstaande woningen. Deze woonvormen passen binnen de visie van “landelijk wonen”. Om ook aan de vraag naar betaalbare (huur)woningen tegemoet te komen is het mogelijk dat er één of twee bouwblokken van drie tot vieraaneengeschakelde woningen komt. Zo is er een aanbod van woningen voor starters, gezinnen en senioren, van vrije kavels en huurwoningen. Ook is het mogelijk om in de aaneengeschakelde woningen eventueel een CPO-initiatief te realiseren.

Wegenstructuur

De noord-zuid lopende ontsluitingsweg is ongeveer in het midden van het plangebied gesitueerd en takt aan op de Zuideinde West. In het plangebied zelf wordt deze gekoppeld aan de bestaande weg Zuideinderhof. Hiermee is de ontsluitingsstructuur van het hele wijkje voorzien. De hoofdontsluiting geeft toegang tot de twee woonpaden die in het plan zijn gesitueerd ter ontsluiting van een aantal woningen. Vanuit verkeerstechnisch oogpunt zullen vanaf de Zuideinde West geen woningen worden ontsloten. De twee woningen die aan deze weg zijn geprojecteerd zullen vanaf de nieuw aan te leggen ontsluitingsweg worden ontsloten.

In het woonbuurtje zijn twee voetpaden opgenomen, één in de lengterichting van het plan en één dwars hierop ongeveer in het midden van het plangebied. Zo is een veilige verbinding vanuit de woonbuurt naar de school opgenomen en is een wandelingetje door en rond het woonwijkje mogelijk.

De paden en wegen komen samen op een centrale ruimte, een verbeelding van de boomgaard, waar een aantal auto's kunnen worden geparkeerd. Deze ruimte is een informele speel-, verblijfts- en ontmoetingsruimte, beplant met (sier-)fruitbomen.

Verkaveling

Het kavelpatroon zoals die langs de noordrand van Zuideinderhof aanwezig is wordt in het plangebied doorgezet. Afhankelijk van de kavelbreedte is de perceelgrootte plusminus 450 tot 650 m2. Door een afwisseling in rooilijnen ten opzichte van de weg ontstaat een variatie in het straatbeeld.

De woningen die langs de hoofdontsluitingsweg zijn geprojecteerd hebben een minimummaat van de voortuinen van 4 meter. De kaveldiepte heeft een acceptabele maat van ongeveer 22 tot 26 meter. De kavelgrootte van de percelen varieert van circa 150 m2 tot ongeveer 280 m2.

Het pad dat in de noord-zuid richting loopt herinnert aan de oude ontsluitingsstructuur van Zuideinde, waarbij de ver van de weg Zuideinde West af gelegen boerderijen door de akkers en weilanden door een weggetje werden ontsloten. Dergelijke lange lijnen komen meer voor in Zuideinde. Samen met de ontsluitingsweg is er tevens zo een doorkijkje vanaf de Zuideinde West naar het achter gelegen landelijk gebied.

Parkeren

Het parkeren voor de woningen vindt in principe plaats op het eigen erf. Voor de woningen waar het niet mogelijk is om op eigen terrein te parkeren en voor het bezoekersparkeren wordt extra parkeerruimte mogelijk gemaakt in de centrale groenruimte. De parkeernorm is op basis van de ASVV (Aanbevelingen voor Verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom) gemiddeld 1,7 parkeerplaats per woning.

Groen en water

Langs de noordrand van het plangebied komt een minimaal 6 meter brede groenstrook welke aansluit op de bestaande situatie aldaar. Afhankelijk van de vraag naar de kavelgrootte varieert deze groenstrook in breedte waardoor er een 'rafelige' achterkant van percelen ontstaat. Dit beeld past bij Zuideinde, waar de achterzijde van de kavels nergens in een strakke lijn staan en steeds verspringen.

Op de hoek van deze strook staat een grote eik. Deze dient gevrijwaard te worden van iedere bouw- en graafactiviteiten in de kroonprojectie.

In het beeldregieplan wordt meer geschreven over de gewenste kwaliteit van de erfgrenzen. Insteek is dat de erfgrenzen worden beplant met gebiedseigen beplanting.

Bij de percelen die met hun zijtuin grenzen aan openbare paden komt op het eigen terrein een 1 meter brede groene haag. Schuttingen moeten worden vermeden, want schuttingen passen niet bij het gewenste dorpse karakter. Bij de ingang van de wijk vanaf de Zuideinde West komen aan weerszijden van de rijweg drie meter brede groenstroken waarin bomen komen. Ook langs de voetpaden komen groenstroken.

Aan de geprojecteerde ontsluitingsweg is een open groene ruimte gereserveerd waar geparkeerd kan worden. De inrichting moet denken aan de in deze streek veel voorkomende kleine weides met fruit- en/of notenbomen.

De huidige sloot langs de Zuideinde West zal worden gedempt. De functie van afwateringsloot van het agrarisch perceel komt met het woningbouwplan te vervallen. Om het straatbeeld van de weg uniform te houden wordt de gedempte sloot als berm ingericht.

Ruimtelijke beeldkwaliteit

Aangezien Zuideinde is gelegen in een landschappelijk en visueel waardevol gebied dient nader aandacht te worden besteed aan de verschijningsvorm van de woningbouw. De uitbreiding moet passen binnen de huidige ruimtelijke karakteristiek.

Dorps bouwen

Tijdens de ontwerpfase van het woongebied is gesteld een woongebied te maken dat garanties in zich heeft voor een hoogwaardig woon- en leefklimaat. In het door het college vastgestelde projectopdracht is de doelstelling als volgt geformuleerd:

“De verkaveling, woonbebouwing en openbare ruimte moeten passen binnen het adagium 'dorps bouwen'. Er wordt aangesloten bij de genius loci. Dit betekent enerzijds dat organisch wordt gebouwd, maar ook dat wordt gezorgd voor een logische afronding van Zuideinderhof”.

Beeldregieplan

Ten aanzien van het toekomstige (ruimtelijke) beeld van het gebied kan worden vermeld dat dit verder is beschreven in het 'Beeldregieplan'. Daarin wordt aangegeven dat niet alleen van de verkavelingsopzet en de inrichting openbare ruimte wordt verwacht dat het aansluit bij de plaatselijke ruimtelijke kwaliteit, maar ook de architectonische kwaliteit van de woningen zich als zodanig moet manifesteren. Naast de zorgvuldige inrichting van de openbare ruimte van wegen, groenstroken en verkavelingsstructuur, dragen ook de verschijningsvorm van de woningen en de erfinrichting rondom de woningen bij aan het woongenot. Om dit te kunnen bereiken is een beeldregieplan opgesteld. Het basisidee voor het beeldregieplan is een scala van mogelijkheden aan verkavelingen en woningtypen aan te bieden, dat toegesneden kan worden naar de vraag en behoefte, dat de kwaliteit borgt. Zo worden specifieke eisen gesteld aan de situering van de woningen ten opzichte van elkaar, de hoofdvorm, het materiaalgebruik, kleurstelling, erfafscheidingen en beplanting.

Eisen ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit

Zoals hierboven is beschreven dient in het woningbouwplan harmonie te zijn tussen de inrichting van de openbare ruimte en de architectuur van de woningen. De voorwaarden zijn neergelegd in het 'Beeldregieplan'. De ambitie van de gemeente is om het buurtje van extra kwaliteiten te voorzien, zowel in de architectuur als in de openbare ruimte. Om dit te kunnen bewerkstelligen is het een gemeenschappelijk streven om een woonwijk met een hoge kwaliteit te realiseren. Het is de verplichting voor de gemeente om het plan zo goed mogelijk in overeenstemming met het beeldregieplan uit te voeren. Van de bewoners en hun architecten en van ontwikkelende partijen wordt gevraagd zich aan de beschreven beeldkwaliteit te houden. Bij de ambtelijke en welstandbeoordeling zal het beeldregieplan een belangrijke rol spelen bij de toetsing van de bouwplannen. Dit schept duidelijkheid voor de toekomstige bewoners dat men komt te wonen in een wijk met aantrekkingkracht en een hoogwaardige uitstraling.