| Plan: | Parallelweg 2 IJsselmuiden |
|---|---|
| Status: | ontwerp |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0166.00991111-OW01 |
De Omgevingsvisie van de provincie Overijssel vormt een belangrijk beleidskader voor de gewenste ontwikkeling. Op 1 juli 2009 is het Omgevingsplan vastgesteld door Provinciale Staten van de provincie Overijssel en heeft nu de status van structuurvisie (onder de nieuwe Wet ruimtelijke ordening). Tevens geldt het omgevingsplan als Regionaal Waterplan, Milieubeleidsplan, Provinciaal Verkeer- en Vervoersplan en Bodemvisie in het kader van ILG-afspraken met het Rijk.
Leidende thema's in de Omgevingsvisie zijn duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. Duurzaamheid wordt volgens de Omgevingsvisie gerealiseerd door een transparante en evenwichtige afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities.
Ruimtelijke kwaliteit wordt volgens de Omgevingsvisie gerealiseerd door naast bescherming vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Bij het sturen op ruimtelijke kwaliteit in de Omgevingsvisie is een sleutelrol weggelegd voor de gebiedskenmerken. Dit zijn de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype, die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit ervan. In de gekozen benadering zijn de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap, de stedelijke laag en de lust- en leisure laag bepalend voor de kenmerken van een gebied. Deze lagen staan niet los van elkaar. Vaak liggen de lagen over elkaar heen en hebben plekken te maken met kenmerken van verschillende gebieden.
Als in een bepaald gebied een verandering aan de orde is, dan geven de gebiedskenmerken richting aan de manier hoe dit moet plaatsvinden. Bij de gebiedskenmerken is in de kolom 'sturing' onder de kop ‘norm’ aangegeven welke kenmerken altijd, met elke ontwikkeling, gerespecteerd en versterkt dient te worden, omdat ze gerekend worden tot het provinciale belang. Onder de kop ‘richting’ is een manier van omgang met kenmerken weergegeven, die de provincie zeer wenselijk vindt. Hier mag van worden afgeweken. Onder de kop ‘inspiratie’ staan ontwikkelingen vermeld die denkbaar zijn in het betreffende gebiedstype met respect voor de gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken worden in de volgende paragraaf in het kader van de toets aan de Omgevingsverordening nader uitgewerkt.
Waterveiligheid
Uit de Omgevingsvisie blijkt dat het projectgebied gelegen is binnen de dijkring Mastenbroek (dijkring 10). De binnen de dijkringen 10 en 11 gelegen polders zijn de meest risicovolle gebieden als het gaat om overstromingen. Paragraaf 2.5.1 van de Omgevingsvisie, de zogeheten Overstromingsrisico-paragraaf, geeft inzage in de risico's bij overstroming en de maatregelen die worden getroffen om deze risico's te voorkomen dan wel te beperken. Verwezen wordt verder naar de overstromingsparagraaf in dit plan.
Het uitvoeringsinstrument dat aan de omgevingsvisie is gekoppeld is de Omgevingsverordening Overijssel 2009 van de provincie. In deze verordening is juridisch vastgelegd dat bij bestemmingsplannen ingegaan moet worden op de verschillende lagen zoals deze zijn vastgelegd in de catalogus gebiedskenmerken, waarbij wordt onderbouwd dat de ontwikkeling bijdraagt aan versterking van de ruimtelijke kwaliteit.
I Gebiedskenmerken
a. natuurlijke laag
Het projectgebied valt onder de natuurlijke laag laagveengebieden (in cultuur gebracht). De ambitie is dat een hoog waterpeil van belang wordt geacht. Laagveengebieden (geen laagveenrestanten zijnde) krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op behoud van het veenpakket en het waterpeil is hier niet lager dan voor graslandgebruik noodzakelijk is.
In het projectgebied worden geen veranderingen aan het waterpeil en het veenpakket aangebracht. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de norm.
b. laag van het agrarisch cultuurlandschap
In de laag van het agrarisch cultuurlandschap valt het projectgebied onder de laagveenontginningen. De ambitie is de cultuurhistorische kwaliteiten van het laagveenlandschap zoveel als mogelijk in stand te houden en beleefbaar te maken. De grote open ruimtes, het patroon van sloten met beplantingen, de vochtige bloemrijke weides met weidevogels geven dit landschap grote belevingswaarde. De grondgebonden landbouw is de drager van deze kwaliteiten, echter een nieuw perspectief op een gebiedsgerichte bedrijfsvoering - eventueel in combinatie met andere functies - is voor de toekomst van deze gebieden zeer wenselijk. Het karakteristieke bebouwingspatroon (voorkant aan de openbare weg; achterkant aan het landschap) vormt vertrekpunt bij herstructurering, verdichting en uitbreiding van de agrarische bebouwing en de woon-/werkmilieus.
De laagveenontginningen krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de ter plaatse karakteristieke maat en schaal van de ruimte, met onderscheid tussen gebieden met grote open ruimtes en gebieden met een langgerekte kavelstructuur met beplanting. In de laagveenontginningen is het waterpeil niet lager dan voor graslandgebruik noodzakelijk is. Als ontwikkelingen plaatsvinden in de laagveenontginningen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van het lint als karakteristieke bebouwingsstructuur. Het slotenpatroon en, waar aanwezig, de houtsingels als accentuering van de ruimtelijke structuur worden gerespecteerd en versterkt bij de verdere ontwikkeling van de agrarische functie.
Het verwijderen van glastuinbouw, het toevoegen van woningen en het aanbrengen van een slotenstructuur welke aansluiten op of passen in de reeds bestaande bebouwings- en landschapsstructuur is in overeenstemming met de Omgevingsvisie. De ontwikkeling als zodanig vormt een versterking van de gebiedskenmerken behorende bij deze laag.
c. stedelijke laag
In de stedelijke laag valt het projectgebied gedeeltelijk onder de laag bedrijventerreinen. De ambitie is het streven naar vitale werklocaties. Een vernieuwings- en herstructureringsproces van bedrijventerreinen op gang brengen waardoor:
- de interne structuur verbetert; een multifunctionele route er doorheen kan het hermetische karakter opheffen;
- de aansluiting op het landschap en de omliggende wijken verbetert;
- verdichting en intensivering van grondgebruik plaatsvindt en nieuwe uitleg wordt vermeden (zuinig ruimtegebruik);
- duidelijke profilering en differentiatie van terreinen wordt verkregen;
- de kwaliteit van de buitenruimte en de architectuur verbetert en meer samenhang krijgt;
- opwaardering van het beeld en verbetering van de levensvatbaarheid plaatsvindt'
- eventuele cultuuhistorische waarden worden benut.
Als ontwikkelingen plaatsvinden op of rond bedrijventerreinen, dan dragen deze bij aan versterking van het vitale karakter en de kwaliteit van bedrijventerreinen, aan het verbinden van het terrein met de omgeving en aan versterking van de profilering gericht op onderlinge differentiatie, met respect voor het verstedelijkingspatroon. Actieve kwaliteitsborging via beheer van bebouwing, uitgegeven (parkeer- en opslag-) terreinen en openbare ruimte. Benutten bestaande cultuurhistorische en architectonische kwaliteiten op bedrijventerreinen. Er wordt, waar mogelijk, park-management (energie, parkeren, water, groen) toegepast.
Het projectgebied ligt in een overgangszone tussen de woonwijken van IJsselmuiden en het glastuinbouwgebied van de Koekoekspolder. Met de beoogde ontwikkeling wordt een betere aansluiting op het landschap en de omliggende wijken gerealiseerd. Om deze reden vormt de ontwikkeling als zodanig een versterking van de gebiedskenmerken behorende bij deze laag.
d. lust- en leisurelaag
In de lust- en leisurelaag is er geen informatie die belemmerend kan zijn ten behoeve van de ontwikkeling in het projecgebied.
Ontwikkelingsperspectieven
De Omgevingsvisie Overijssel gaat uit van lagen en gebiedskenmerken, maar geeft daarnaast ook voor de gehele provincie de ontwikkelingsperspectieven weer. Het plangebied valt binnen het ontwikkelingsperspectief "Buitengebied met accent op productie" met als thema's 'schoonheid van de moderne landbouw' en 'glastuinbouw: Koekoekspolder'. Nadruk ligt op schaalvergroting en verbreding van de landbouw, waarbij met name op de glastuinbouw wordt gedoeld, aangezien de locatie is gelegen in het glastuinbouwgebied de Koekoekspolder. Het toevoegen van burgerwoningen in dit gebied past dan ook niet direct binnen dit ontwikkelingsperspectief.
Aan de andere kant ligt het plangebied wel dicht tegen de kern IJsselmuiden aan en grenst de locatie ongeveer aan een gebied dat in de Omgevingsvisie het ontwikkelingsperspectief "Buitengebied met accent op veelzijdige gebruiksruimte: mixlandschap met landbouw, natuur, water en wonen als goede buren". Omdat in het projectgebied momenteel nog een glastuinbouwbedrijf aanwezig is, ligt het voor de hand om te kiezen voor een accent op productie. Voor het projectgebied en haar directe omgeving kan echter ook voor het naastgelegen ontwikkelingsperspectief worden gekozen wanneer een functieverandering zoals in het beoogde plan wordt voorgesteld. Het gebied fungeert zodoende als overgangsgebied tussen het glastuinbouwgebied en de woonbebouwing van de kern IJsselmuiden.
Belangrijk is dat de ontwikkelingsperspectieven in de Omgevingsvisie niet normstellend zijn, maar richtinggevend. Dit houdt in dat een gemeente vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar structuurvisie een andere invulling kan kiezen. Dit moet dan wel gepaard gaan met een versterking van de ruimtelijke kwaliteit conform de beschreven kwaliteitsambities. De begrenzing moet begrepen worden als een signaleringsgrens. Bij doorvertaling naar gemeentelijk niveau betekent dit dat er variaties en nadere detailleringen voor kunnen komen. De gemeente stemt ermee in dat voor dit gebied wordt afgeweken van het ontwikkelingsperspectief. In paragraaf 2.3.3 Gemeentelijk beleid, onder het kopje "Structuurvisie 2030", wordt het afwijken van het ontwikkelings-perspectief nader gemotiveerd.
II Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving
Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving kunnen voorzien in nieuwvestiging van functies indien:
- de SER-ladder en de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik in acht worden genomen;
- sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen dit vragen;
- aangetoond is dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving;
- er wordt bijgedragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken, en
- de beoogde ontwikkeling passend is binnen de vierlagenbenadering en binnen het ontwikkelingsperspectief.
Ten aanzien van de SER-ladder kan worden gesteld dat de beoogde ontwikkeling plaatsvindt in een overgangsgebied tussen de woonbebouwing van IJsselmuiden en de glastuinbouwlocatie. Het projectgebied is op dit moment een bebouwd gebied en wordt als transformatiegebied gezien waarbinnen de beoogde stedelijke ontwikkeling plaats kan vinden. De beoogde ontwikkeling legt geen extra ruimtebeslag op de groene omgeving, omdat er juist een afname van het verhard en bebouwd oppervlak wordt gerealiseerd. Met de sanering van de kassen en een kwalitatief goede inpassing van de beoogde woningbouw wordt de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse versterkt.
Er is sprake van een maatschappelijk belang, omdat het huidige glastuinbouwbedrijf wordt verplaatst naar een locatie meer centraal in het glastuinbouwgebied van de Koekoekspolder. Met de bouw van woningen wordt de bedrijfsverplaatsing gefinancierd. In Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid wordt dit nader toegelicht. Daarnaast geldt als uitgangspunt dat op de nieuwe locatie gebruik gemaakt gaat worden van aardwarmte, hetgeen past binnen de ambities van de provincie Overijssel.
Door de beoogde ontwikkeling worden de landschappelijke waarden versterkt. De wijze waarop de ecologische waarden worden behouden staat omschreven in paragraaf 3.5 Ecologie. Met de beoogde ontwikkeling wordt ingesprongen op de mogelijkheid om de ruimtelijke kwaliteit in het gebied te versterken, zoals uit hetgeen onder "Nationaal Landschap IJsseldelta" in deze paragraaf beschreven blijkt.
Het plan is passend binnen de geldende gebiedskenmerken en van het ontwikkelingsperspectief kan gemotiveerd worden afgeweken. Zie hiervoor paragraaf 2.3.3 Gemeentelijk beleid, Structuurvisie 2030.
Aan de geboden ontwikkelingsruimte worden voorwaarden verbonden om de gewenste ruimtelijke kwaliteit te realiseren. Uit het vorenstaande blijkt dat het plan voldoet aan de voorwaarden uit de Omgevingsverordening. Doordat de eigenschappen van het oorspronkelijke landschap zoveel mogelijk zijn geïntegreerd in het beeldkwaliteitsplan, wordt voldaan aan het principe van ruimtelijke kwaliteit uit de Omgevingsvisie. Het projectgebied wordt ingericht als een hoogwaardig woonmilieu, met onder meer de aanleg van bomensingels. Ook het te realiseren slotenpatroon draagt bij aan een ruimtelijke kwaliteit dat past binnen de bestaande omgeving. Er is dan ook geen sprake van strijd met het in de Omgevingsvisie opgenomen provinciaal belang.
Zoals eerder beschreven zijn in de Nota Ruimte verschillende Nationale Landschappen aangewezen en het plangebied ligt in één daarvan; het Nationaal Landschap IJsseldelta. De opgave voor deze Nationale Landschappen is het behouden, duurzaam beheren en waar mogelijk versterken van de bijzondere kwaliteiten. Ook de recreatieve toegankelijkheid moet vergroot worden. De opgave voor het gebied IJsseldelta is in eerste instantie uitgewerkt in een ontwikkelingsperspectief. Daarna volgt uitwerking in een uitvoeringsprogramma.
Het gebied IJsseldelta heeft drie kernkwaliteiten:
Aangezien het hier gaat om het beëindigen van een glastuinbouwbedrijf, waarbij woningen op de locatie terug worden gebouwd, passend in de bestaande historische bebouwingsstructuur, staat de Omgevingsverordening het bouwen van de woningen niet in de weg. De weidsheid wordt juist versterkt door het glastuinbouwcomplex te verwijderen, het terugbrengen van de bebouwings-oppervlakte en bebouwing te realiseren die beter past in de directe omgeving. Het plan sluit aan bij de oude rationele verkaveling.