Het Meer 2012

5.2 Nadere toelichting op de planregels

Hierna volgend worden - voor zover nodig - de planregels artikelsgewijs van een nadere toelichting voorzien.

Agrarisch

Het open gebied, dat voornamelijk bestaat uit weilanden heeft de bestemming 'Agrarisch' gekregen en is voornamelijk bestemd voor de uitoefening van het agrarisch bedrijf, met daaraan ondergeschikt recreatief medegebruik en onder andere: groenvoorzieningen, water en wegen.De bestaande bebouwing is positief bestemd met een bouwvlak op de kaart. Met een aanduiding is tevens de functie van rijbak in het agrarisch gebied aangeduid.

Bos

Deze bestemming is toegekend aan de boseenheden aan de zuidkant van het plangebied.

Groen

Het structureel groen binnen het plangebied heeft de bestemming 'Groen' gekregen. Op de gronden met deze bestemming mogen naast de groenvoorzieningen onder meer ook fiets- en/of voetpaden,sportvoorzieningen, speelvoorzieningen en hierbij passende, openbare verblijfsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen worden gerealiseerd. Binnen de bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen naar de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' of 'Verkeer'. Deze bevoegdheid is mogelijk gemaakt voor de aanleg van parkeerstroken of voor aanpassingen van bestaande wegvoorzieningen.

Maatschappelijk

De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor diverse voorzieningen, zoals vermeld onder 'maatschappelijke voorzieningen' in de begripsbepalingen (artikel 1 regels). Er is van afgezien om specifiek op de betreffende functie toegesneden aanduidingen dan wel bestemmingen toe te kennen. De reden daarvoor is dat de verschijningsvorm van 'het gebouwde' bepalender is dan het feitelijke gebruik dat daarvan wordt gemaakt. Door nu de te onderscheiden functies onder één noemer te brengen, is een onderlinge uitwisselbaarheid mogelijk, waarmee adequaat op ontwikkelingen kan worden ingespeeld.

Sport

De sportvoorzieningen hebben deze bestemming gekregen. Ondergeschikte detailhandel is mogelijk ten dienste van deze voorzieningen. Aan de zuidzijde van het plangebied is een gebied aangeduid ten behoeve van een niet overdekte ijsbaan. Het is mogelijk om binnen deze bestemming ook lichtmasten op te richten tot 15 meter hoog. Ook is er binnen het bouwvlak bebouwing toegestaan ten behoeve van deze functie.

De aanduiding 'manege' is opgenomen voor de huidige manege. Binnen deze bestemming is de uitoefening van de paardensport toegelaten. Ondergeschikte detailhandel is mogelijk binnen deze functie.

Met de aanduiding 'Wro-wijzigingszone' is aangegeven dat het gebied in de toekomst gewijzigd mag worden naar gemengde functies, zoals dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, cultuur en ontspanning en horeca in de categorie 1 en 2.

Tuin

Deze bestemming is toegekend aan de gronden waarvan het uit stedenbouwkundige overwegingen wenselijk is dat deze niet worden bebouwd. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde worden opgericht. De bouwhoogte daarvan mag ten hoogste 1 m bedragen.

Verkeer en Verkeer - verblijfsgebied

De hoofdwegen hebben de bestemming 'Verkeer' gekregen. De erfontsluitingswegen voor de afwikkeling van het wijkverkeer en de verharding op erven hebben de bestemming 'Verkeer - verblijfsgebied' gekregen. Daarnaast zijn binnen deze bestemming ook parkeerplaatsen, groen, en waterpartijen mogelijk.

Water

De huidige waterlopen en de voorzieningen voor de waterhuishouding binnen het plangebied hebben de bestemming 'Water' gekregen, met de onder meer daarbij horende kunstwerken, als bruggen, dammen en duikers.

Woongebied

Deze bestemming betreft het te ontwikkelen woongebied dat rechtstreeks is bestemd. Binnen de bestemming zijn grondgebonden en gestapelde woningen toegestaan. De liggingen van de bouwvlakken zijn globaal aangegeven zonder dat er een directe locatie van de woningen is gegeven. Hierdoor is het mogelijk bij de nadere realisatie enige flexibiliteit te behouden. Ten aanzien van de bouwvoorschriften zijn wel gedetailleerde regels opgenomen op het vlak van bouwhoogtes, goothoogtes, dakhellingen en dergelijke. Ook het aantal woningen is aangegeven (minimaal 130 en maximaal 160).

Bij de specifieke gebruiksregels zijn regels opgenomen die worden gezien als strijdig gebruik. Het gaat hierbij om het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor zelfstandige bewoning, het gebruik van gronden als standplaats voor kampeermiddelen en bouwwerken voor bedrijfsactiviteiten. Binnen het plan is een afwijkingsmogelijkheid, middels een omgevingsvergunning opgenomen voor de aan-huis-verbonden-beroepen en/of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten aan huis, mits aan een aantal voorwaarden is voldaan.

Wonen

De bestaande woningen binnen het plangebied hebben de bestemming 'Wonen' gekregen. De woningen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. De maximale goot- en bouwhoogte is de op de plankaart aangegeven goot- respectievelijk bouwhoogte. Uitgangspunt voor bijbehorende bouwwerken is dat de gezamenlijke oppervlakte niet meer dan 50 m² mag bedragen.

Bij de specifieke gebruiksregels zijn regels opgenomen die worden gezien als strijdig gebruik. Het gaat hierbij om het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor zelfstandige bewoning, het gebruik van gronden als standplaats voor kampeermiddelen en bouwwerken voor bedrijfsactiviteiten. Binnen het plan is een afwijkingsmogelijkheid, middels een omgevingsvergunning opgenomen voor de aan-huis-verbonden-beroepen en/of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten aan huis, mits aan een aantal voorwaarden is voldaan.

Woongebied - Uit te werken

Deze bestemming betreft het door burgemeester en wethouders uit te werken woongebied. Totdat het plan is uitgewerkt geldt er een bouwverbod, waarvan afgeweken kan worden als er sprake is van een ontwerpuitwerkingsplan. Voor de procedure geldt de Wet ruimtelijke ordening.

De regeling voorziet in een woongebied met alle daaraan direct gelieerde functies, zoals groen, wegen en dergelijke. Ook is er ruimte voor geluidwerende voorzieningen. Beroepen en bedrijven aan huis zijn mogelijk, waarbij verwezen wordt naar de aan de regels gekoppelde lijst "beroep en bedrijf aan huis". Bij de uitwerking kunnen hieraan nog nadere voorwaarden gekoppeld worden (ten aanzien van maximale oppervlaktes/percentages/verkeersaantrekkende werking en dergelijke).

Het totale aantal woningen van de binnen de bestemmingen "Woongebied - Uit te werken" te bouwen woningen mag niet minder dan 170 en niet meer dan 200 bedragen.

Voor wat betreft de parkeernormen moet aangesloten worden bij de aangegeven parkeerkencijfers. Verder is ook hier een bepaling opgenomen ten aanzien van geluid- en milieuhinder.

Verder geldt ook hier dat voldaan dient te zijn aan de voorkeursgrenswaarde zoals opgenomen in de Wet geluidhinder dan wel aan een vastgestelde hogere waarde. Een hogere waarde kan nog worden vastgesteld bij de procedure voor het uitwerkingsplan.

Leiding

Hier is sprake van een dubbelbestemming ter bescherming van een waterleiding. Bij een aantal werken, geen bouwwerk zijnde is een omgevingsvergunning noodzakelijk om de werken uit te kunnen voeren.

Waarde - Archeologie 1 en 2 

Voor gebieden met archeologische waarden is een dubbelbestemming opgenomen. Er zijn twee dubbelbestemmingen: Waarde - Archeologie 1 en 2 .

Deze bestemming regelt dat wanneer er bodemroerende ingrepen worden gepleegd die archeologische waarden kunnen schaden, er voorwaarden aan de bouwvergunning kunnen worden verbonden of een archeologisch onderzoek geeist kan worden. Hoewel ongebruikelijk, is dit mogelijk op grond van artikel 40 van de Monumentewet 1988.

Selectiebeleid

Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt planvorming ook getoetst op archeologische monumentenzorg. In verband met beheer van archeologische waarden in het eigen grondgebied past de gemeente een selectiebeleid toe, bestaande uit: vrijgave voor planvorming, onderzoek als voorwaarde voor planvorming of behoud waarbij archeologische waarden in de bodem niet verstoord mogen worden en dit behoud geborgd dient te zijn in de planvorming.

Bij bestemming van gebieden met een 'archeologische waarde', wordt uitgegaan van de in 2009 vervaardigde gemeentelijke archeologische waardenkaart. Met behulp hiervan kan voor ieder willekeurig plangebied in de gemeente de archeologische betekenis –volgens de huidige inzichten- op perceelsniveau worden aangegeven.

De waardenkaart is ingedeeld met terreincategorieën bestaande uit: monumenten en gebieden met verwachtingswaarden.

Op grond van de waardenkaart wordt nu een drietal terreincategorieën onderscheiden: waarde 1: terreinen met een middelmatige verwachting, waarde 2: terreinen met een hoge verwachting en waarde 3: terreinen met een hoge archeologische waarde (monumenten).

Waarde 1: terreinen met een hoge verwachting.

Het vrijstellingscriterium voor bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van plangebieden op deze vindplaatsen ligt in het geval bij ingrepen kleiner dan 2.500 m2 en niet dieper dan 0.5 m –min maaiveld.

Waarde 2: terreinen met een middelmatige verwachting.

Het vrijstellingscriterium voor bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van plangebieden op deze vindplaatsen ligt in het geval bij ingrepen kleiner dan 5.000 m2 en niet dieper dan 0.5 m –min maaiveld.

Waarde 3: AMK-terreinen, vindplaatslocaties en de historische dorpskernen.

Het vrijstellingscriterium voor bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van plangebieden op deze vindplaatsen ligt in het geval bij ingrepen kleiner dan 100 m2 en niet dieper dan 0.3 m –min maaiveld.

Waarde - 3 komt niet voor in het plangebied.

Bij de vergunningverlening speelt de archeologische deskundige een belangrijke rol. De verantwoordelijkheid voor beslissingen ligt uiteindelijk bij burgemeester en wethouders.Voor een omgevingsvergunning is meestal een archeologisch rapport nodig. In bepaalde gevallen is een archeologisch rapport niet nodig ('uitzondering bouwregels'). Ook voor het uitvoeren van werken is een omgevingsvergunning nodig, tenzij hierop een uitzondering van toepassing is ('uitzondering op verbod').

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze zou zich kunnen voordoen indien een deel van een bouwperceel dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken wederom bij een dergelijke berekening, doch nu ten behoeve van een ander bouwperceel wordt betrokken.

Algemene gebruiksregels

Een aantal specifieke zaken worden hier beschreven die gezien worden als strijdig met de gegeven bestemmingen. Zo ook het gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting. Voorgaande houdt verband met het schrappen van het bordeelverbod.

Het feit dat een bijzondere gebruiksbepaling is opgenomen betekent niet dat met behulp van een contrario-redenering ander gebruik toelaatbaar moet worden geacht. Het gebruik zal steeds moeten worden getoetst aan de bestemmingsomschrijving in samenhang met de plankaart en de bouwregels.

In de regels is verder een aantal zaken opgenomen, die gezien kunnen worden als niet strijdig gebruik met de gegeven bestemmingen.

Algemene afwijkingsregels

In deze regels is aan burgemeester en wethouders een bevoegdheid toegekend, waarbij door het afgeven van een omgevingsvergunning voor een aantal met name genoemde gevallen kan worden afgeweken van het plan.

Indien de plankaart niet geheel blijkt overeen te stemmen met de werkelijke afmetingen in het terrein kunnen burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning verlenen van het plan teneinde afwijkingen op ondergeschikte punten mogelijk te maken. De regels geven de voorwaarden aan waaronder een dergelijke omgevingsvergunning kan worden verleend.

Ook kleine afwijkingen (maximaal 10%) van de in de regels opgenomen dan wel op de kaart aangegeven afmetingen kunnen met behulp van deze regels mogelijk worden gemaakt.

Voorts is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning af te wijken van het plan voor onderdelen van hoofdgebouwen en voor een aantal andere bouwwerken, waaronder (hoek)erkers.

Het verlenen van dergelijke omgevingsvergunningen mag geen automatisme zijn. Burgemeester en wethouders zullen het verlenen van de omgevingsvergunning moeten afwegen en motiveren conform het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht.

Algemene wijzigingsregels

Een algemene wijzigingsbevoegdheid is opgenomen, waarbij burgemeester en wethouders de grenzen van bestemmings- en bouwvlakken en van aanduidingen kunnen wijzigen of aanduidingen wijzigen danwel verwijderen, als gevolg van wijziging van het gebruik, de bedrijfsvoering, de regelgeving of de vergunningverlening. Binnen dit artikel is een algemeen afwegingskader gegeven ter beoordeling van de toelaatbaarheid van de wijzigingsbevoegdheid.

Overgangsrecht

Voor de redactie van het overgangsrecht is het Besluit ruimtelijke ordening bepalend.

Bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan bestaan, in uitvoering zijn of mogen worden gebouwd krachtens een op dat moment reeds aangevraagde omgevingsvergunning mogen in beginsel gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijkingen naar hun aard niet worden vergroot. Bij de vraag of de afwijking wordt vergroot kan ook het gebruik relevant zijn.

Ook is het gebruiksovergangsrecht opgenomen. Bestaand gebruik mag in beginsel worden gehandhaafd. Ook is een uitsluitingsclausule opgenomen voor gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.